Onderzoek naar nieuwbouw- grondtransacties...woningbouw vaak grond aangekocht met een agrarische...

Onderzoek naar nieuwbouw-grondtransactiesOntwikkeling volumes en prijzen in de periode 1993 tot en met 2013

Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties Ontwikkeling volumes en prijzen in de periode 1993 tot en met 2013

AUTEUR(S) Ramona van Marwijk Lars Brugman Michiel Pellenbarg

DATUM 26 januari 2015

Inhoudsopgave

Hoofdlijnen onderzoeksverslag ....................................................................................................................... 7

1 Onderzoek naar de grondmarkt voor nieuwbouw: achtergrond en methodiek ............................. 9 1.1 Doel: inzicht in grondprijsontwikkeling in de grondmarkt voor nieuwbouw ............................................ 9 1.2 Selectie van nieuwbouwgrondtransacties .............................................................................................. 9 1.3 Analysemethode vierkantemeterprijzen ............................................................................................... 11 1.3.1 Weegfactoren ..................................................................................................................................... 12 1.3.2 Gemiddelde en mediane grondprijzen ............................................................................................. 12 1.3.3 Uitgevoerde controles ....................................................................................................................... 13 1.4 Omvang transactiebestand .................................................................................................................. 13

2 Handel in nieuwbouwgrond: aantallen en volumes ....................................................................... 15 2.1 Totale aantallen transacties en volumes ............................................................................................. 15 2.2 Nieuwbouwgrond verkocht aan particulieren ....................................................................................... 17 2.3 Verkoop nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen ............................................... 20 2.4 Regionale volumes verhandelde nieuwbouwgrond voor en na de crisis ............................................. 23

3 Grondprijzen voor nieuwbouw ......................................................................................................... 27 3.1 Grondprijzen betaald door particulieren ............................................................................................... 27 3.2 Grondprijzen betaald door commerciële partijen ................................................................................. 29 3.3 Regionale grondprijzen ........................................................................................................................ 31 3.3.1 Grondprijzen landsdelen ................................................................................................................... 31 3.3.2 Grondprijzen provincies ................................................................................................................... 33

4 Agrarische grondprijzen ................................................................................................................... 35 4.1 Werkwijze selectie agrarische transacties ........................................................................................... 35 4.2 Agrarische grondprijzen ....................................................................................................................... 35 4.3 Grondprijzen per actor ......................................................................................................................... 36

Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties 7

Hoofdlijnen onderzoeksverslag

Aanleiding; Actoren zoals gemeenten en commerciële partijen zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met vraaguitval op de grondmarkt. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) onderzocht de ontwikkelingen op de grondmarkt sinds de crisis. Het Kadaster deed in dat kader een onderliggend feitenonderzoek naar de transacties in de grondmarkt voor nieuwbouwlocaties. De grondtransacties waarover dit onderzoek rapporteert betreffen grond waarop in de (nabije) toekomst woningen worden gebouwd. Het onderzoek betreft de verkopen van bouwgrond door commerciële partijen en gemeenten aan particulieren en door gemeenten aan commerciële partijen. Uit het onderzoek zijn de volgende punten naar voren gekomen: • In de periode 1993-2013 is jaarlijks gemiddeld 1.419 ha nieuwbouwgrond bestemd voor wonen

verhandeld. De jaren 1999 en 2006 waren topjaren voor wat betreft de totale verhandelde volumes; in 2013 is vooralsnog het laagste punt bereikt (625 ha).

• De verhandelde volumes nieuwbouwgrond die particulieren kochten van gemeenten en commerciële

partijen lagen in de jaren 90 op hoog niveau: jaarlijks tussen 800 en 1.000 ha. Deze volumes liepen terug na 2000 en nog verder na het inzetten van de crisis in 2008. Het laagste punt is in 2013 bereikt met een verhandeld volume van 183 ha.

• De aantallen verkopen van gemeenten en commerciële partijen lagen in de jaren voor de crisis op

hetzelfde hoge niveau van de jaren ’90. • Het aandeel kleine percelen (<250 m2) dat wordt verkocht aan particulieren is toegenomen in de gehele

onderzoeksperiode; van 40% in 1993 tot 66% in 2013. De gemiddelde omvang van deze percelen is bovendien met 25 m² afgenomen in de afgelopen 20 jaar.

• De verkopen door gemeenten aan commerciële partijen bedroegen lange tijd 150 tot 200 ha per jaar. Na

een scherpe daling in 2009 en een toename in de daaropvolgende twee jaar, daalde het verhandelde volume in 2013 naar het laagste niveau in 20 jaar (87 ha).

• Het verloop van het aantal verkopen van nieuwbouwgrond van gemeenten aan commerciële partijen laat

een ander beeld zien dan het verhandelde volume: een piek in 2007 en een nieuwe opleving na een forse dip in 2009. De gemiddelde omvang per transactie is na 2003 afgenomen, met een flinke dip in 2007 en een verdere daling in de eerste jaren van de crisis. Hier ligt een forse toename van het aandeel kleinere percelen aan ten grondslag.

• Sinds de crisis zien we een sterke toename van verkopen van kleinere percelen (< 250 m2) door

gemeenten aan commerciële partijen: het aandeel hiervan is gestegen van 27% in 2008 tot 66% in 2013.

8

• De gemiddelde grondprijzen die particulieren hebben betaald voor nieuwbouwgrond zijn over de gehele onderzoeksperiode sterk gestegen. Kleinere percelen <250 m2 zijn in 20 jaar tijd (1993-2013) 419% duurder geworden. Middelgrote (250-499m2) percelen zijn 372% duurder geworden. De prijsstijging was het minst groot voor de grootste percelen (>500m2): 247%. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen is in 18 jaar tijd (19951-2013) gestegen met 132%.

• Vooral in de periode 2000-2003 stegen de grondprijzen die particulieren betaalden snel. Particulieren

betaalden het meest in 2008, respectievelijk € 461/m2, € 371/m2 en €299/m2 voor de drie grondgrootteklassen (<250 m2, 250-499 m2 en >500 m2).

• De effecten van de crisis tonen zich voor verkopen aan particulieren het sterkst bij de grote percelen

(>500 m2): -23% ten opzichte van het prijsniveau in 2008. Kleinere percelen zijn in 2013 gemiddeld -12% goedkoper ten opzichte van topjaar 2008 en de prijzen van middelgrote percelen (250-499 m2) -10% lager.

• De kleinere percelen (< 250 m2) die commerciële partijen van gemeenten kochten tonen sinds de crisis

een licht neergaande prijstrend, met uitzondering van een kleine piek in 2012. De prijzen voor grotere percelen zijn na de crisis daarentegen nog op niveau gebleven.

• In de regio’s Rijnmond, Utrecht, de Veluwe en Noord-Brabant is na de crisis relatief de meeste

nieuwbouwgrond verhandeld. • In de Randstad wordt aanzienlijk meer betaald voor nieuwbouwgrond dan daarbuiten. De hoogste

grondprijzen worden betaald in Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht.

1 Het Kadaster en CBS zijn in 1995 gestart met het publiceren van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen.


1 Onderzoek naar de grondmarkt voor nieuwbouw: achtergrond en methodiek

1.1 Doel: inzicht in grondprijsontwikkeling in de grondmarkt voor nieuwbouw Doel van dit onderzoek is meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt voor nieuwbouwlocaties. Specifiek richt het onderzoek zich op volumes en uitgifteprijzen van nieuwbouwgrond die door gemeenten en commerciële partijen worden gehanteerd. Deze rapportage beschrijft de bevindingen van een onderzoek dat het Kadaster – in samenspraak met het Economisch Instituut voor de Bouw – deed naar de ontwikkeling van aantallen, volumes en uitgifteprijzen van nieuwbouwgrond in de periode 1993-2013 op landelijk en regionaal niveau. Het onderzoek is mede mogelijk gemaakt door een bijdrage vanuit de Actieagenda Bouw.

1.2 Selectie van nieuwbouwgrondtransacties Het Kadaster heeft voor dit onderzoek een bestand samengesteld van alle transacties met betrekking tot nieuwbouwgrond voor woningen in de periode van 1993 tot en met 2013. Dit bestand bevat informatie over aantallen verhandelde percelen, oppervlaktes, koopsommen en locaties. Daarnaast zijn de verkrijgers en vervreemders gecategoriseerd naar meest voorkomende types. ‘Nieuwbouwgrond voor woningen’ betreft een specifieke selectie van percelen. De functie van het perceel is hiervoor gebaseerd op de ‘cultuurcode’. Dit is de door de notaris in de akte opgenomen beschrijving van het gebruik van het perceel. Percelen krijgen de cultuurcode ‘nieuwbouwgrond wonen’ als zij op het moment van de overboeking in gebruik zijn als bouwgrond. Grond waarop in de (nabije) toekomst woningen zijn gepland maar die op het moment van de overboeking nog een andere functie heeft, krijgt tijdens de kadastrale registratie een cultuurcode passend bij het gebruik op dat moment. Zo wordt voor het realiseren van woningbouw vaak grond aangekocht met een agrarische gebruiksfunctie. Deze grond krijgt bij de registratie de cultuurcode ‘agrarisch’ en niet ‘nieuwbouwgrond wonen’. Het voorgaande betekent dat in dit onderzoek uitspraken kunnen worden gedaan over volumes en uitgifteprijzen van grond die in gebruik is genomen als bouwgrond. Er kunnen geen uitspraken worden gedaan over de totale planvoorraad voor woningbouw of het totale areaal grond dat is verhandeld met het doel daar later woningbouw op te realiseren. Ter illustratie toont de volgende figuur een overzicht van de grondvoorraad van Nederlandse gemeenten voor zover deze in de registratie bekend is als agrarische grond of bouwgrond.

10

Grondvoorraad Nederlandse gemeenten (juli 2014)

5.992

12.965

59.147

bouw grond w onen

bouw grond bedrijven

agrarisch

De bron voor dit onderzoek vormen de kadastrale overboekingen van percelen met het gebruik ‘nieuwbouwgrond wonen’. De overboeking kan zowel een reguliere verkoop als een publieke verkoop betreffen. De selectie bevat daarnaast zowel onverpachte als verpachte grond en transacties van percelen nieuwbouwgrond met opstallen2. De analyse richt zich op vervreemdingen van deze gronden door gemeenten en commerciële partijen. Laatstgenoemde partijen zijn bv’s, nv’s en cv’s, waaronder (maar niet alleen) beleggers/ontwikkelaars. Hieronder vallen ook publiek-private samenwerking (PPS) constructies en gezamenlijke grondexploitatie maatschappijen (GEM). Zowel gemeenten als commerciële partijen verkopen nieuwbouwgrond aan particulieren. Bij gemeentelijke verkopen is regelmatig sprake van constructies waarbij de grond binnen één akte van de gemeente wordt overgedragen aan een ontwikkelaar en uiteindelijk aan een natuurlijk persoon (particulier). Het Kadaster registreert in dit geval alleen de verkoper en de koper, niet de partijen daartussen. Feitelijk gaat de grond dan over van de gemeente naar de particulier, maar de tussenstap via de commerciële partij is niet zichtbaar. Dit betekent dat het onderscheid tussen typen verkopers niet goed is te maken. Om deze reden rapporteren we over verkopen van gemeenten en commerciële partijen aan particulieren gezamenlijk. Er wordt wel een uitsplitsing gemaakt van overdrachten van grond van gemeenten aan commerciële partijen. Het is mogelijk dat een perceel gekocht wordt door meerdere rechthebbenden gezamenlijk. Ook kunnen er aanvullende rechten op percelen rusten. Als gevolg hiervan kunnen transacties meerdere malen voorkomen in de initiële dataselectie. Om te voorkomen dat transacties, percelen of koopsommen daardoor onterecht meerdere malen worden meegenomen, is een dataset samengesteld met unieke akte-perceelcombinaties.

2 Het is mogelijk dat er opstallen op een perceel aanwezig zijn die gesloopt gaan worden voordat er nieuwbouw plaats zal vinden.


1.3 Analysemethode vierkantemeterprijzen Het Kadaster registreert koopsommen per akte. Het is mogelijk dat er meerdere percelen grond (met mogelijk verschillende cultuurcodes) in een akte worden verhandeld. Voor het berekenen van een vierkantemeterprijs voor nieuwbouwgrond wonen is het van belang de koopsom per akte om te rekenen naar een vierkantemeterprijs voor een perceel. Om tot zuivere vierkantemeterprijzen te komen zijn voor de prijsanalyse alleen akten waarbinnen alle percelen onbebouwd zijn geselecteerd. Immers, wanneer er opstallen op het perceel staan, is er geen sprake meer van een ‘kale grondprijs’. Verder zijn de volgende voorwaarden gesteld aan de dataset: • Alle percelen binnen de akte dienen een oppervlakte groter dan 0 m2 te hebben.

Een oppervlakte van 0 m2 komt voornamelijk voor bij deelpercelen. Een deelperceel is een nog niet uitgemeten deel van een kadastraal perceel dat wordt verhandeld. De grenzen van de nieuw te vormen percelen moeten nog aangewezen en geregistreerd worden.

• Per akte mag slechts één koopsom opgenomen zijn. • Bij alle percelen moet het om een reguliere verkoop gaan (geen (publieke) veilingen). • Alle verhandelde percelen binnen de akte zijn in volledig eigendom verkregen. • Alle verhandelde percelen binnen de akte betreffen nieuwbouwgrond bedoeld voor woningen. Voor het bepalen van vierkantemeterprijzen zijn duplicaten van transacties verwijderd. Hierbij geldt dat elk perceel in principe maar één keer mag voorkomen, tenzij het perceel vaker is verhandeld. De totale koopsom van een akte is proportioneel toebedeeld aan de (unieke) percelen die binnen de akte zijn verhandeld. Hierdoor is het mogelijk een vierkantemeterprijs en koopsom per perceel vast te stellen. Omdat ook de oppervlakte op perceelniveau bekend is, zijn de gemiddelde vierkantemeterprijs en de mediane prijs voor nieuwbouwgrond te berekenen. Tijdens de beschouwing van de eerste resultaten is opgemerkt dat de perceelomvang een belangrijke factor was en mogelijk een indicatie van kwaliteit kan zijn. Daarom is bij de behandeling van de aantallen, oppervlakten en prijzen nadrukkelijk het onderscheid tussen percelen in verschillende grootteklassen onderzocht.

12

1.3.1 Weegfactoren Door de gestelde voorwaarden is de dataset met transacties die gebruikt wordt voor het berekenen van prijzen aanzienlijk kleiner dan de dataset die gebruikt wordt voor het bepalen van verhandelde volumes en aantallen en die alle transacties bevat. De samenstelling van deze twee sets verschilt dus, waardoor uitspraken over vierkantemeterprijzen niet representatief zijn voor het totaal aan transacties dat heeft plaatsgevonden. Een voorbeeld kan dit verduidelijken: Het aandeel transacties in Noord-Nederland in 2008 kan bijvoorbeeld groter zijn in de dataset die gebruikt wordt voor het berekenen van prijzen dan in de totale dataset. Wanneer niet voor deze afwijking wordt gecorrigeerd, dan wegen de prijzen voor Noord-Nederland bij de berekening van de vierkantemeterprijs voor heel Nederland te zwaar mee, waardoor een vertekend beeld van het prijsniveau kan ontstaan. Om dit te voorkomen is per jaar, per regio en per type transactie een weegfactor bepaald. Daarbij worden de volgende regio’s en type transacties onderscheiden:

• De regio’s: Noord-Nederland (Drenthe, Groningen, Friesland), Oost-Nederland (Overijssel, Gelderland), Zuid-Nederland (Limburg, Zeeland, Noord-Brabant) en West-Nederland (Utrecht, Zuid-Holland, Noord-Holland, Flevoland).

• Type transacties: verkopen door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren en verkopen door gemeenten aan commerciële partijen.

• Voor de periode 1993-2013 betekent dit een totaal van 252 weegfactoren. Ondervertegenwoordigde transacties krijgen een weegfactor groter dan 1, transacties die zijn oververtegenwoordigd krijgen een weegfactor kleiner dan 1. Hoewel er geen formele norm bestaat, worden doorgaans een minimale weegfactor van 0,3 en een maximale weegfactor van 3 als acceptabel beschouwd. Alle weegfactoren in onze analyse liggen tussen de 0,54 en 2,2.

Door de toepassing van weegfactoren ontstaat een gewogen grondprijs. Niet voor alle analyses konden weegfactoren worden toegepast (vanwege een te beperkt aantal transacties). Daar waar dit niet mogelijk was – vooral voor het uitsplitsen van grondprijzen voor verschillende oppervlakteklassen en jaargroepen – wordt in de tekst en de figuren gesproken over een ongewogen gemiddelde/mediane grondprijs.

1.3.2 Gemiddelde en mediane grondprijzen Naast gemiddelde grondprijzen zijn mediane prijzen berekend, om een completer beeld te geven van waar het zwaartepunt van de vierkantemeterprijs ligt. De gemiddelde grondprijs levert een antwoord op de vraag: wat is de vierkantemeterprijs voor het verhandelde volume? De mediane prijs geeft antwoord op de vraag: welke vierkantemeterprijs wordt voor een perceel betaald? De mediane prijs is in dit onderzoek bepaald door eerst een vierkantemeterprijs per verhandeld perceel te berekenen. Op basis van deze vierkantemeterprijzen wordt vervolgens de mediaan bepaald. Dit betekent voor de mediaan dat als het aandeel transacties van kleinere percelen toeneemt, de prijs van deze percelen zwaarder gaat meewegen in het totaal. De gemiddelde prijs is gevoelig voor prijzen van individuele percelen met een groot volume. Bij de gemiddelde prijs speelt de samenstelling van het verhandelde volume dan ook een grote rol; de mediaan wordt sterker beïnvloed door de samenstelling van het aantal transacties. Dit heeft


tot gevolg dat voor de analyses waarbij geen onderscheid tussen grootteklassen wordt gemaakt, de mediane prijzen vaker hoger kunnen liggen dan de gemiddelde prijzen. Immers, elk perceel (hoe groot of klein ook) telt bij het berekenen van de mediaan even zwaar mee. De percelen met veel vierkante meters, die doorgaans een lagere vierkantemeterprijs hebben, tellen voor het gemiddelde dan ook zwaarder mee dan voor de mediaan zoals hier berekend. Hoewel in dit onderzoek ook de mediane prijzen weergegeven worden, zal in de beschrijving van de resultaten de gemiddelde prijs als uitgangspunt worden genomen.

1.3.3 Uitgevoerde controles Ter controle van de dataset zijn per jaar, per regio (Noord-Nederland, Oost-Nederland, Zuid-Nederland en West-Nederland) en per type transactie (‘verkopen door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren’, en ‘verkopen door gemeenten aan commerciële partijen) histogrammen opgesteld met de verdeling van vierkantemeterprijzen. Uitbijters aan de bovenkant zijn nader onderzocht aan de hand van akteonderzoek en indien nodig uit de dataset verwijderd. Om te voorkomen dat extreme waarden de gemiddelde vierkantemeterprijs sterk beïnvloeden, zijn per jaar en per regio 1% van de hoogste en laagste vierkantemeterprijzen buiten de analyse gehouden.

1.4 Omvang transactiebestand In onderstaande tabel zijn de aantallen transacties opgenomen waarop deze rapportage is gebaseerd.

TABEL 1: AANTAL TRANSACTIES EN AKTEN NIEUWBOUWGROND MEEGENOMEN IN HET ONDERZOEK

Tabelkopje Aantal transacties (unieke akte- perceelcombinaties)

Aantal akten

Voor analyse oppervlakte en aantallen percelen

844.335 641.573

Voor analyse vierkantemeterprijzen

298.240 290.459


Overzicht volume en aantallen transacties nieuwbouwgrond wonen

Hectare Index Aantal transacties Index1993 1.402 100 40.871 100 1994 1.508 108 48.400 118 1995 1.768 126 39.214 96 1996 1.749 125 45.655 112 1997 1.675 119 46.025 113 1998 1.747 125 39.376 96 1999 1.958 140 45.623 112 2000 1.630 116 39.403 96 2001 1.319 94 23.964 59 2002 1.218 87 30.632 75 2003 1.312 94 34.741 85 2004 1.501 107 41.777 102 2005 1.557 111 53.905 132 2006 1.925 137 64.635 158 2007 1.762 126 60.604 148 2008 1.522 109 47.839 117 2009 917 65 29.370 72 2010 977 70 34.251 84 2011 989 70 32.825 80 2012 748 53 25.576 63 2013 625 45 19.649 48

2 Handel in nieuwbouwgrond: aantallen en volumes

2.1 Totale aantallen transacties en volumes Zowel de aantallen transacties als het volume verhandelde nieuwbouwgrond liggen momenteel op het laagste niveau van de afgelopen 20 jaar. Wat volumes betreft is net na het millennium een dip(je) zichtbaar. De grootste teruggang zien we na het inzetten van de recente economische crisis; in 2009 is het volume nog maar 60% ten opzichte van het voorgaande jaar. Topjaren wat verhandelde nieuwbouwgrond betreft zijn 1999 en 2006. Het aantal transacties vertoont een vergelijkbaar beeld: een relatief korte dip na het millennium, een groei naar het topjaar 2006, waarna een nieuwe dip plaatsvindt. In de verdere rapportage ligt de nadruk op verkopen van bouwgrond door commerciële partijen en gemeenten aan particulieren en door gemeenten aan commerciële partijen. In de twee tabellen hieronder zijn ook de transacties van overige partijen zoals woningcorporaties opgenomen.

Ontwikkeling indexen volume en aantallen transacties nieuwbouwgrond

-

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

hectare aantal

16

Als we de verhandelde hectares nieuwbouwgrond samen met de gereedgekomen woningen in een grafiek zetten, zien we vergelijkbare ontwikkelingen, waarbij de trend van het aantal gereedgekomen woningen 1 à 2 jaar volgt op die van de verhandelde nieuwbouwgrond. Na 2008 zien we een duidelijke neergang in zowel verhandelde oppervlakte nieuwbouwgrond als (vanaf 2009) in gereedgekomen woningen.

Verhandelde oppervlakte nieuwbouwgronden gereedgekomen woningen

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-10.00020.00030.00040.00050.00060.00070.00080.00090.000100.000

hectare gereedgekomen woningen (CBS)


2.2 Nieuwbouwgrond verkocht aan particulieren In de jaren ’90 werd er jaarlijks tussen 800 en 1.000 ha nieuwbouwgrond verkocht door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren. Vanaf 2000 nam de omvang behoorlijk af: in 2001 werd bijvoorbeeld 506 hectare grond aan particulieren verkocht. Vanaf 2004 loopt het verhandelde volume weer op tot 690 hectare in 2006. Na het inzetten van de crisis vindt wederom een sterke daling plaats. Het laagste punt is in 2013 bereikt met een verhandeld volume van 183 hectare. De volgende figuur laat zien dat de aantallen transacties inzake nieuwbouwgrond van gemeenten en commerciële partijen naar particulieren na 2000 flink zijn afgenomen. Na 2001 neemt het aantal transacties echter gestaag toe, gevolgd door opnieuw een daling na de crisis. De gemiddelde perceelgrootte per transactie is na 2000 gedaald naar een lager niveau, gevolgd door een verdere verlaging na de crisis, tot gemiddeld 277 m² in 2013. Deze daling wordt veroorzaakt doordat er relatief meer kleine (<250 m2) percelen voor nieuwbouwwoningen zijn verkocht.

Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

aantal transacties gemiddelde grootte perceel (m²)

Het volgende figuur laat zien dat het aandeel kleine percelen (tot 250 m2) dat wordt verkocht aan particulieren toegenomen is in de periode 1993-2013, met uitzondering van het jaar 2001. In 1993 (en in 2001) betrof 40% van de transacties aan particulieren een perceel kleiner dan 250 m2. In 2013 is dit opgelopen tot 66%. De crisis lijkt deze trend te hebben versterkt.

18

Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1000 m² en groter500-999 m²250-499 m²0-249 m²


Onderstaande grafiek richt zich specifiek op de verkopen van percelen kleiner dan 250 m². In de jaren 2001, 2009 en 2012-2013 is er duidelijk sprake van vraaguitval. Daarnaast is zichtbaar dat de gemiddelde perceelsgrootte is afgenomen van 178 m² in 1993 tot 153 m² in 2013.

Verkopen nieuwbouwgrond aan particulieren (<250 m²)

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

m²


20

2.3 Verkoop nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen De verkopen door gemeenten aan commerciële partijen bedroegen lange tijd 150 tot 200 ha per jaar. Dit betekent dat dit maar een beperkt aandeel is van de totale handel in nieuwbouwgrond (gemiddeld 1.419 ha in de periode 1993-2013). Na een scherpe daling in 2009 en een toename in de daaropvolgende twee jaar, daalde het verhandelde volume in 2013 naar het laagste niveau in 20 jaar.

Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen (ha)

0

50

100

150

200

250

300

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Het verloop van het aantal transacties laat een ander beeld zien: een piek in 2007 en een nieuwe opleving na een forse dip in 2009. Mogelijk spelen contractuele afnamen van individuele percelen niet-gerealiseerde nieuwbouwwoningen een rol bij deze opvallende stijging. Zoals onderstaande figuur laat zien, is de gemiddelde omvang per transactie na 2003 afgenomen, met een flinke dip in 2007 en een verdere daling in de eerste jaren van de crisis. In 2006 was de gemiddelde grootte van een perceel nog 2.384 m2, terwijl deze in 2013 is gedaald naar 526 m2. Hier ligt een toename van het aandeel kleinere percelen (<250 m2) aan ten grondslag.


Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500


De volgende figuur toont duidelijk dat het aandeel kleinere percelen (< 250 m2) sinds de eeuwwisseling toenam tot 40% in 2007. Na aanvang van de crisis is dit aandeel nog eens sterk gestegen, tot 66% in 2013.

Verdeling aantallen verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

5000 m² en groter2000-4999 m²500-1999 m²250-499 m²0-249 m²

22

Wanneer we voor bovenstaande grafiek de aantallen transacties weergeven (eerste grafiek hieronder) en de volumes per oppervlakteklasse (tweede grafiek hieronder), is des te duidelijker te zien dat sinds de crisis de grotere percelen nauwelijks nog worden verhandeld.

Aantallen verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Aant

al

5000 m² en groter2000-4999 m²500-1999 m²250-499 m²0-249 m²

Volume verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen

0

50

100

150

200

250

300

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Volu

me

(ha)

5000 m² en groter2000-4999 m²400-1999 m²250-499 m²0-249 m²


2.4 Regionale volumes verhandelde nieuwbouwgrond voor en na de crisis Hieronder tonen we in kaartbeeld de verschillen in verhandelde volumes voor en na de crisis. In alle regio’s is duidelijk minder nieuwbouwgrond verhandeld. In de regio’s Rijnmond, Utrecht, de Veluwe en Noord-Brabant is in de periode 2009-2013 relatief de meeste grond verkocht. De relatief hoge verhandelde volumes nieuwbouwgrond in de krimpregio’s Noord-Friesland en Twente in de periode na de crisis zijn opmerkelijk.

Op de volgende pagina volgen twee vergelijkbare kaartbeelden op gemeentelijk niveau.


3 Grondprijzen voor nieuwbouw

3.1 Grondprijzen betaald door particulieren Onderstaande figuren tonen de gewogen gemiddelde en mediane grondprijzen die gemeenten en commerciële partijen vroegen aan particulieren. Met name kleinere percelen <250 m2 zijn sterk in prijs gestegen: in 20 jaar tijd (1993-2013) met 419%. Middelgrote (250-499m2) percelen zijn in 20 jaar tijd 372% duurder geworden. De prijsstijging was het minst groot voor de grootste percelen (>500m2): 247%. Ter vergelijking: de Prijsindex Bestaande Koopwoningen is in 18 jaar tijd (19953-2013) gestegen met 132%. De grondprijsstijging is dus veel groter geweest dan de stijging van huizenprijzen. Vooral in de periode 2000-2003 stegen de prijzen snel. Grondprijzen bereikten hun piek in 2008, respectievelijk € 461/m2, € 371/m2 en €299/m2 voor de drie grondgrootteklassen. Na 2008 zijn de prijzen gedaald. De kleinere percelen tonen het eerste jaar na het inzetten van de crisis de grootste prijscorrectie, waarna de gemiddelde prijzen weer licht stijgen. De crisis hield echter aan en de prijzen daalden vervolgens opnieuw. Kleinere percelen zijn in 2013 -12% goedkoper ten opzichte van topjaar 2008. De gemiddelde prijzen van middelgrote percelen (250-499 m2) liggen in 2013 -10% lager dan in 2008. De prijsdaling is het grootst geweest voor de grote percelen (>500 m2): -23% ten opzichte van het prijsniveau in 2008. De gewogen mediane prijzen tonen een iets ander beeld dan de gewogen gemiddelde prijzen.

Gemiddelde gewogen grondprijzen betaald door particulieren

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

€ 450

€ 500

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0-249 m²250-499 m²500 m² en groter

3 Het Kadaster en CBS zijn in 1995 gestart met het publiceren van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen.

28

Mediane gewogen grondprijzen betaald door particulieren

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

€ 450

€ 500

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0-249 m²250-499 m²500 m² en groter


3.2 Grondprijzen betaald door commerciële partijen De grondprijzen betaald door commerciële partijen zijn eveneens geanalyseerd per grootteklasse. Het prijsniveau van de kleinere percelen (0-250 m2) ligt zoals te verwachten hoger dan dat van de grotere percelen. De hoogste gemiddelde prijs (€ 423 / m2) betaalden commerciële partijen in 2009. In 2010 heeft een prijscorrectie plaatsgevonden, maar daarna stegen de prijzen weer tot 2012. In 2013 zijn gemiddelde prijzen voor deze percelen -21% lager dan op de top van de markt.

Vergelijking ongewogen mediane en gemiddelde grondprijzen (0-249 m ²)

betaald door commerciële partijen

€ -€ 50€ 100€ 150€ 200€ 250€ 300€ 350€ 400€ 450

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

gemiddelde prijs mediane prijs

Gemeenten vroegen op de top van de markt gemiddeld € 387/m2 aan commerciële partijen voor middelgrote percelen (250-499 m2). Voor grote percelen betaalden commerciële partijen op de top gemiddeld € 299/m2

aan gemeenten. De prijzen flucteren en lijken geen duidelijke neergaande prijstrend te tonen.

30

Vergelijking ongewogen mediane en gemiddelde grondprijzen (250-499 m ²) betaald door commerciële

partijen

€ -

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

gemiddelde prijs mediane prijs

Vergelijking ongewogen gemiddelde en mediane grondprijzen (500 m ² en groter) betaald door

commerciële partijen

€ -€ 50

€ 100€ 150€ 200€ 250

€ 300€ 350

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

gemiddelde mediane prijs


3.3 Regionale grondprijzen

3.3.1 Grondprijzen landsdelen Regionale grondprijzen zijn berekend voor de landsdelen Noord-Nederland (Drenthe, Groningen, Friesland), Oost-Nederland (Overijssel, Gelderland), Zuid-Nederland (Limburg, Zeeland, Noord-Brabant), de Noordvleugel van de Randstad (Utrecht, Noord-Holland, Flevoland) en Zuidvleugel van de Randstad (Zuid-Holland). Als we de ongewogen gemiddelde grondprijzen voor en na de crisis vergelijken, dan zien we dat – zoals verwacht – gemiddeld beduidend meer wordt betaald voor nieuwbouwgrond in de Randstad dan daarbuiten. Dit is voor alle type transacties het geval. De gemiddelde grondprijs in de periode na het uitbreken van de crisis ligt over het algemeen hoger en vaak zelfs substantieel hoger dan in de vier jaren voorafgaand aan de crisis. Dit geldt met name voor de gemiddelde prijzen die commerciële partijen in Noord Nederland en de Noordvleugel hebben betaald. De mediane prijzen in de Noordvleugel zijn echter in de periode na het uitbreken van de crisis lager dan in de vier jaren voorafgaand aan de crisis (zie p. 32). Overigens zal het hier gaan om andere typen aankopen, zoals veelal in exploitatie genomen of bouwrijpe en individuele bouwkavels. Gemiddelde ongewogen grondprijzen Vergelijking jaargroep 2004-2008 met 2009-2013

2004-2008 2009-2013 Stijging/daling

Noord-NL 178€ 193€ 8%Oost-NL 322€ 364€ 13%Zuid-NL 298€ 334€ 12%Noordvleugel 456€ 479€ 5%Zuidvleugel 543€ 593€ 9%

2004-2008 2009-2013 Stijging/daling 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling

Noord-NL 120€ 148€ 24% 119€ 148€ 24%Oost-NL 156€ 230€ 47% 154€ 230€ 50%Zuid-NL 191€ 208€ 9% 188€ 208€ 11%Noordvleugel 270€ 339€ 25% 264€ 339€ 28%Zuidvleugel 357€ 358€ 0% 354€ 358€ 1%

Verkopen aan particulieren

Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen

Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen (> 499 m²)

32

Mediane ongewogen grondprijzen Vergelijking jaargroep 2004-2008 met 2009-2013

2004-2008 2009-2013 Stijging/daling

Noord-NL 180€ 210€ 16%Oost-NL 328€ 377€ 15%Zuid-NL 305€ 351€ 15%Noordvleugel 484€ 511€ 6%Zuidvleugel 540€ 651€ 21%

2004-2008 2009-2013 Stijging/daling 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling

Noord-NL 139€ 166€ 19% 127€ 147€ 15%Oost-NL 244€ 285€ 17% 218€ 259€ 19%Zuid-NL 215€ 289€ 34% 193€ 203€ 5%Noordvleugel 343€ 329€ -4% 264€ 302€ 14%Zuidvleugel 397€ 491€ 24% 397€ 413€ 4%

Verkopen aan particulieren


Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen (> 499 m²)


3.3.2 Grondprijzen provincies Onderstaande tabellen tonen de gemiddelde (pagina 33) en mediane (pagina 34) ongewogen grondprijzen per provincie die in de laatste jaren zijn betaald. Voor de grondprijzen die gemeenten rekenen aan commerciële partijen is overigens een andere tijdsperiode genomen dan voor de overige actoren (2012-2013 t.o.v. 2009-2013). Dit was nodig om ook voor deze groep voldoende transacties over te houden voor het berekenen van een gemiddelde grondprijs. De grondprijzen moeten met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Voor de provincies Groningen en Drenthe is het gemiddelde gebaseerd op 50 transacties (voor de overige provincies waren dit er minimaal 85, maar meestal substantieel meer). Een concentratie van het aantal transacties in een bepaald jaar kan de prijs relatief sterk beïnvloeden. De gemiddelde prijzen voor particulieren variëren van gemiddeld € 163 per vierkante meter in Groningen tot € 559 in Utrecht. In Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht wordt het meest betaald voor de grond en in de noordelijke provincies het minst. Dit geldt ook voor commerciële partijen. Gemiddelde ongewogen grondprijzen per provincie

Verkopen door gemeenten en commerciële partijen aan

particulieren


2012-2013 2009-2013Groningen 163€ 167€ Friesland 186€ 137€ Drenthe 192€ 142€ 0-249 euro/m²Overijssel 288€ 248€ 250-299 euro/m²Gelderland 386€ 223€ 300-499 euro/m²Flevoland 311€ 254€ > 499 euro/m²Noord-Holland 506€ 357€ Utrecht 559€ 417€ Zuid-Holland 531€ 358€ Zeeland 282€ 207€ Noord-Brabant 373€ 221€ Limburg 253€ 162€

34

Mediane ongewogen grondprijzen per provincie

Verkopen door gemeenten en commerciële partijen aan

particulieren


2012-2013 2009-2013Groningen 163€ 186€ Friesland 197€ 147€ Drenthe 235€ 199€ 0-249 euro/m²Overijssel 294€ 224€ 250-299 euro/m²Gelderland 441€ 291€ 300-499 euro/m²Flevoland 294€ 250€ > 499 euro/m²Noord-Holland 552€ 303€ Utrecht 629€ 396€ Zuid-Holland 594€ 491€ Zeeland 289€ 299€ Noord-Brabant 382€ 292€ Limburg 275€ 230€


4 Agrarische grondprijzen

4.1 Werkwijze selectie agrarische transacties Tot slot worden hieronder resultaten getoond van een analyse van agrarische grondtransacties. Bron van de analyse vormen kadastrale overboekingen van agrarische percelen. De overboeking kan zowel een reguliere verkoop zijn als een publieke verkoop zijn. Alleen percelen die in volledig eigendom zijn verkregen, zijn meegenomen. De afbakening van het agrarische gebruik is gebaseerd op de ‘cultuurcode’: de door de notaris in de akte opgenomen beschrijving van het doelgebruik van het perceel. De volgende cultuurcodes zijn in deze analyse meegenomen:

- Terrein akkerbouw - Terrein grasland - Bedrijvigheid kas - Terrein teelt – kweek

Het is mogelijk dat familietransacties en transacties van verpachte grond onderdeel van de dataset uitmaken. Ook kan er ‘warme’ grond worden verhandeld voor een (geplande) gebiedsontwikkeling. Zolang het gebruik van deze grond in de notariële akte nog omschreven staat als zijnde agrarisch, is de transactie ervan onderdeel van de dataset.

4.2 Agrarische grondprijzen Onderstaande grafiek toont met de staven het totale bedrag in miljarden euro’s (linkeras) dat per jaar is geïnvesteerd in aankopen van grond in het buitenstedelijke gebied. De totale investeringen in grond zijn over de gehele periode duidelijk fors opgelopen. Van circa € 3 miljard per jaar medio jaren 90 naar € 10 miljard in het topjaar 1999, waarna het bedrag (met een opleving rondom 2007) terugloopt naar circa € 5 miljard op jaarbasis in 2012. De lichtblauwe lijn vertegenwoordigt de gemiddelde prijs die per vierkante meter is betaald voor onbebouwde grond. De daling van de agrarische grondprijs in deze lijn na 2008 lijkt opmerkelijk, maar is goed te verklaren. Zoals hierboven genoemd maken transacties van ‘warme’ grond onderdeel uit van de dataset. Om het effect hiervan op de gemiddelde prijzen inzichtelijk te maken, is ook een groene lijn in de grafiek toegevoegd waarbij alleen transacties zijn geselecteerd die vallen onder een prijsgrens van maximaal € 10/ m2 . Het is aannemelijk dat deze lijn de prijstrend toont van grond die ook in de toekomst alleen agrarisch wordt gebruikt en niet ontwikkeld gaat worden. Deze lijn heeft in de recente jaren een stijgend verloop. Sinds de crisis is de vraag naar warme grond teruggelopen waardoor er in mindere mate hogere vierkante meterprijzen worden

36

betaald. Tegelijk zien we – mede door het afschaffen van de melkquota – binnen de puur agrarische transacties juist een licht stijgende prijs.

Koopsommen agrarische grond

0

500.000.000

1.000.000.000

1.500.000.000

2.000.000.000

2.500.000.000

3.000.000.000

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

geïn

vest

eerd

in €

0

1

2

3

4

5

6

7

8

€ pe

r m2

Totaal geïnvesteerd

m² prijs

m² prijs (selectie)

4.3 Grondprijzen per actor Onderstaande grafieken tonen per actor over de afgelopen 20 jaar de gemiddelde koopsom per m2 voor onbebouwde grond. De lichtblauwe lijn vertegenwoordigt de aankopen van de desbetreffende actor, en de donkerblauwe lijn de verkopen die deze actor doet.


Gerealiseerde m² koopsom agrarische grondcommerciële partijen

€ 0

€ 2

€ 4

€ 6

€ 8

€ 10

€ 12

€ 14

€ 16

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

commerciële partij als koper commerciële partij als verkoper

Gerealiseerde m² koopsom agrarische grond natuurlijke personen

€ 0

€ 1

€ 2

€ 3

€ 4

€ 5

€ 6

€ 7

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

natuurlijk persoon als koper natuurlijk persoon als verkoper

38

Gerealiseerde m² koopsom agrarische grondgemeenten

€ 0

€ 5

€ 10

€ 15

€ 20

€ 25

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

gemeente als koper gemeente als verkoper

Alleen de agrariërs (natuurlijk personen) laten een verhouding zien waarbij de verkoopbedragen gemiddeld boven de aankoopbedragen liggen. Dit mocht worden verwacht, aangezien de gemiddelde aankoopbedragen van deze groep in vergelijking tot de commerciële partijen en de gemeenten laag zijn. Vooral de grote – en groeiende – afstand tussen de lichtblauwe en de donkerblauwe lijn bij de gemeenten is heel expliciet. Hierbij moet opgemerkt dat ook juist gemeenten grond in gebiedsontwikkeling inbrengen, waardoor de aankoop (als ‘agrarische grond’) hier wel wordt meegerekend, maar de verkoop (als bouwkavels) niet.

Onderzoek naar nieuwbouw- grondtransacties...woningbouw vaak grond aangekocht met een agrarische...

Documents

Transcript of Onderzoek naar nieuwbouw- grondtransacties...woningbouw vaak grond aangekocht met een agrarische...