Ondernemingsplan Woonbedrijf 2019-2022...ONDERNEMINGSPLAN 2019-2022 | PAGINA 5 Deze veranderingen...

OndernemingsplanWoonbedrijf2019-2022

1. INLEIDING 5

2. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 6

3. VAN TRENDS NAAR KEUZES: 7

ONZE POSITIONERING

4. STRATEGISCHE KOERS 8

4.1 De missie van Woonbedrijf

4.2 De identiteit van Woonbedrijf

4.3 Klanten worden bewoners

4.4. De betekenis van de buurt

4.5 Online organiseren

4.6 Beschikbaarheid en betaalbaarheid

5. RESULTAATGEBIEDEN: 11

WAT WILLEN WE BEREIKEN?

5.1 Resultaatgebied: Fijn en ongestoord wonen

5.1.1 Fijn wonen = je thuis voelen

5.1.2 Fijn wonen in een leefbare buurt

5.1.3 Van online dienstverlening naar

online organiseren

5.2 Resultaatgebied: Beschikbaarheid van

betaalbare huurwoningen

5.2.1 Betaalbare vastgoedportefeuille:

duurzame transformatie

5.2.2 Betaalbare woning: eerlijke prijs

5.2.3 Betaalbare organisatie:

kostenbewust

5.3 Resultaatgebied: Duurzaamheid

5.3.1 Vergroten collectief bewustzijn

5.3.2 Verduurzamen woningvoorraad

door bewezen oplossingen

5.3.3 Innoveren op de standaarden

van morgen

6. ORGANISATIEONTWIKKELING 16

6.1 Organisatieprincipes

6.2 Sturingsprincipes

6.3 Onze KPI’s

7. AMBITIE, MIDDELEN EN RISICO’S 20

8. LEGITIMATIE EN VERANTWOORDING 22

Inhoud

Inleiding1

De omgeving van Woonbedrijf is flink aan het veranderen. De economie trekt sterk aan en de regio is populair onder (buitenlandse) werknemers en studenten. Intussen is er sprake van vergrijzing, stijgen de bouwkosten en neemt de behoefte aan sociale huurwoningen toe. Een groeiende groep mensen heeft problemen met het vinden van betaalbare huisvesting en daarnaast kunnen we vaker te maken krijgen met mensen die fijn wonen verstoren. Ook wordt het werk van woningcorporaties steeds ingewikkelder door meer partijen, meer regels, strikter toezicht en mondigere consumenten.

ONDERNEMINGSPLAN 2019-2022 | PAGINA 5

Deze veranderingen vragen van ons dat we meeveranderen, wat de nodige impact heeft op onze organisatie. We kijken steeds wat er onder de bewoners en in de buurten leeft en hoe we onze activiteiten hierop kunnen aanpassen. Hoe houden we woningen betaalbaar? Wat kunnen we als woningcorporatie nog meer betekenen voor de samenleving? In alles wat we onze omgeving kunnen bieden en hoe we dit gaan doen, staat de bewoner centraal.

We hebben de strategie van Woonbedrijf tegen het licht gehouden en een nieuw ondernemingsplan opgesteld. Daarbij hebben we behouden wat van waarde is en nieuwe onderdelen toegevoegd. We hebben onze activiteiten vertaald in drie resultaatgebieden, die we het komende jaar gaan vertalen in concreet beleid. De eerste resultaten worden doorgevoerd in de begroting van 2020. Ook vragen de hiervoor geschetste ontwikkelingen om een andere wijze van organiseren. Daarom hebben we in dit plan geschetst hoe we onze organisatie de komende tijd verder gaan vormgeven.

Nu staan we voor de belangrijke vervolgstap: het implementeren van het ondernemingsplan. Want het zijn de medewerkers van Woonbedrijf die invulling geven aan onze ambitie, gericht op het fijn en ongestoord wonen van onze bewoners in een duurzame woning voor een eerlijke prijs.

Ingrid de BoerAlgemeen directeur / bestuurder

Het groeiende aantal werknemers en studenten in de regio, meer 1-persoons huishoudens en de verdere vergrijzing stellen andere eisen aan de woningvoorraad (voornamelijk grondgebonden eengezinswoningen) van Woonbedrijf. Denk hierbij aan minder vierkante meters of aan andere woonvormen. De behoefte aan sociale huurwoningen gaat naar verwachting stijgen. Woonbedrijf zal hiervan haar aandeel oppakken.

Kan iedereen blijven meedoen?De polarisatie in de samenleving wordt groter: tussen jong en oud, autochtoon en allochtoon, hoogopgeleid en laagopgeleid, rijk en arm, digitaal en digibeet. Tegelijk hebben steeds meer mensen problemen met het vinden van betaalbare huisvesting. De ‘inclusieve samenleving’ staat onder druk. Kan iedereen nog wel blijven meedoen?

Duurzaamheid en digitaliseringDe regels op het gebied van energie, afvalverwerking en hergebruik van materialen worden steeds strenger en mensen steeds milieubewuster. Ook staat Nederland aan de vooravond van een grote energietransitie. Dat heeft effect op onze investeringsmogelijkheden, maar veranderingen bieden ook kansen. Door verdere digitalisering en robotisering kunnen we veel dagelijkse werkzaamheden online aanbieden. Ook zijn we hiermee in staat (organisatie)processen, producten of diensten te optimaliseren.

Trends en ontwikkelingen

Als toekomstgerichte organisatie wil Woonbedrijf mee veranderen met de wereld om ons heen en vooruitkijken. Met een duidelijke strategie, een duidelijke koers en duidelijke doelen voor de komende 10 jaar. Op basis van toekomstscenario’s zien we diverse trends en ontwikkelingen die impact hebben op onze koers. De economie ontwikkelt zich sterk, waardoor de druk op de woningmarkt toeneemt en de (bouw)kosten stijgen. Ook hebben we te maken met meerdere partijen, technologische ontwikkelingen, versnippering van het politieke landschap, toenemende regelgeving, strikter toezicht, mondigere consumenten en niet in de laatste plaats de impact van (sociale) media. Het speelveld wordt complex.

2


Van trends naar keuzes:onze positionering

Sinds de herziene Woningwet stuurt de overheid strakker, terwijl heffingen en belastingmaatregelen zorgen voor fors minder financiële middelen. Tegelijk moeten we stevig bijdragen aan de duurzaamheids-ambities, de nieuwbouwproductie en leefbaarheidsvraagstukken in wijken en buurten. Dat vraagt om een heldere positionering en het maken van strategische keuzes.

3


Woonbedrijf ervaart nog steeds veel vertrouwen van haar huurders en andere belanghouders. Zeker in Eindhoven zijn we een belangrijke partner op het gebied van wonen en leefbaarheid. Door onze aanwezigheid in de buurten en ervaring met een gebiedsgerichte aanpak weten we wat er leeft en speelt. We blijven werken aan leefbare buurten en een ‘inclusieve samenleving’. Dit begint altijd bij onze kerntaak: het verhuren van sociale huurwoningen. Samen met bewoners, gemeente en andere partners in de keten zijn we in staat invulling te geven aan een brede taakopvatting.

Technologische ontwikkelingen maken het mogelijk om onze relatie met de bewoners en andere partijen in de buurt te versterken. Door op een slimme manier met informatie en (big) data om te gaan kunnen we onze producten en werkzaamheden beter laten aansluiten bij de wensen van onze bewoners en de vraagstukken in de buurt.

Strategische koers4

Hoe gaan we onze ambities de komende jaren waarmaken? Voor welke aanpak kiezen we? Welke strategische koers gaat Woonbedrijf inslaan om de doelen te realiseren?

4.1 De missie van Woonbedrijf

Wat de ontwikkelingen ook zijn en welke koers Woonbedrijf ook inslaat, onze missie is altijd leidend.Woonbedrijf werkt aan fijn en ongestoord wonen voor onze bewoners. Wat fijn wonen is, is voor iedereen verschillend. De beleving van onze bewoners is sturend in de uitvoering van ons werk.Onze grootste maatschappelijke prestatie ligt in het beschikbaar hebben en houden van een grote voorraad betaalbare huurwoningen. Wij vinden dat iedereen goed moet kunnen wonen, in een woning met kwaliteit, in een leefbare buurt.

En dat daarbij niemand mag worden uitgesloten. Met ons werk willen we een bijdrage leveren aan een betere wereld.

We willen werken aan een maatschappij die is gebaseerd op rechtvaardigheid en waarin duurzame keuzes worden gemaakt. We wachten niet af, maar leveren vanuit onze eigen kwaliteit en verantwoordelijkheid een bijdrage aan het realiseren van die betere wereld. Deze bijdrage zit in kleine dingen, dichtbij onszelf, in ons werk. Het begint met betaalbaar wonen voor mensen die zich bij ons thuis voelen.

4.2 De identiteit van Woonbedrijf

Woonbedrijf wil als woningcorporatie werken vanuit de volgende identiteit:

Stadse corporatieWe zijn als ‘stadse’ corporatie gespecialiseerd in het werken aan complexe en dynamischewoonvraagstukken in de buurt en de stad. We zien die complexe stedelijke vraagstukken in met name Eindhoven, Veldhoven, Geldrop-Mierlo en Helmond. Deze gemeenten zien we als kern van ons werkgebied. We werken samen met andere partijen en ons uitgangspunt is altijd: een goede woning in een leefbare buurt.

Dichtbij de bewonerWe werken dichtbij de bewoners en spreken hun taal. We werken vanuit het perspectief van de bewoner en kijken steeds welk effect ons werk heeft op de bewoners in hun woning. Dankzij nieuwe technologie weten we wat er bij bewoners speelt en kunnen we daar op anticiperen.

RentmeesterschapWe gaan als rentmeester zorgvuldig om met de beschikbare middelen. In onze afwegingen nemen we de belangen van onze samenwerkings-partners mee. Onze duurzame keuzes zijn gericht op onze doelstelling: betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep, nu en in de toekomst.


4.6 Beschikbaarheid en betaalbaarheid

Woonbedrijf streeft steeds naar het beschikbaar hebben en houden van een grote voorraad betaalbare en duurzame huurwoningen. Voor betaalbaarheid hanteren we het begrip “eerlijke prijs”. Dit is de maatschappelijk geaccepteerde verhouding tussen de (huur)prijs en de kwaliteit van de woning. Uiteraard is het daarbij van belang, dat benodigde huuropbrengsten eerlijk over de ongeveer 33.000 woningen van Woonbedrijf worden verdeeld. Een eerlijke prijs betekent ook, dat onze (beheers)kosten het mogelijk moeten maken om betaalbare huurwoningen te kunnen blijven aanbieden.

Woonbedrijf heeft veel kwalitatief goede en grote eengezinswoningen voor een relatief lage prijs. Vergrijzing, individualisering en duurzaamheid vragen om de transformatie van onze woningvoorraad naar meer kleinere, betaalbare en duurzame woningen. Verder gaan we strategisch kijken naar de verkoop van woningen in ons bezit. Bijdragen aan maatschappelijke opgaven toetsen we aan de identiteit en de geformuleerde doelen van Woonbedrijf.

4.3 Klanten worden bewoners

De meeste van onze huurders wonen jarenlang in hun woning zonder gebruik te maken van de dienstverlening van Woonbedrijf. Om die reden zien we onze dienstverlening als een noodzakelijke, maar ongewenste onderbreking van fijn en ongestoord wonen. Ook als de bewoner er zelf om vraagt of als wij een oplossing bieden voor een hinderlijke situatie. Wat fijn wonen is, is voor iedereen anders. Dat bepaalt hij of zij zelf en daarom kijken we altijd naar de impact voor de bewoner. We toetsen steeds vooraf waaraan behoefte is. We zijn duidelijk in wat we (kunnen) doen en komen onze afspraken na. Onze focus verschuift van waardering voor de dienstverlening naar het continu leveren van fijn en ongestoord wonen vanuit het perspectief van de bewoners. Daarom spreken we voortaan ook over ‘bewoners’ en niet langer over ‘klanten’. We bieden fijn en ongestoord wonen voor iedereen. We sluiten niemand op voorhand uit en huisvesten ook mensen die fijn wonen kunnen verstoren. Dit hoort bij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en is vastgelegd in onze missie. Wel zorgen we ervoor, dat het fijn wonen in de buurt niet te veel onder druk komt te staan.

4.5 Online organiseren

Alle terugkerende, veel voorkomende werkzaamheden zullen we steeds meer online aanbieden. Het wordt ons voorkeurkanaal en we gaan de bewoner verleiden om hiervan gebruik te maken. Online dienstverlening is kostenefficiënter voor ons, maar ook flexibeler en handiger (24/7) voor de bewoners. Hiermee kunnen we bovendien data verzamelen over achtergronden, noden en behoeften van bewoners en buurten. Sommige bewoners hebben (tijdelijk) extra begeleiding of zorg nodig. Dit vraagt om vakmanschap van de medewerker van Woonbedrijf en kan niet online worden georganiseerd.

4.4 De betekenis van de buurt

Voor de bewoner is de directe woonomgeving van groot belang bij het waarderen van het fijn en ongestoord wonen. Het gevoel in een fijne buurt te wonen wordt beïnvloed door het wel of niet ervaren van overlast, veiligheid en criminaliteit.Als stadse corporatie kunnen we omgaan met vraagstukken in de directe omgeving van onze bewoners. De buurtvisie is leidend voor onze aanpak. We weten hoe de buurt zich kan ontwikkelen en stemmen de behoeften van bewoners en woningzoekenden af op de buurtkenmerken.


We willen dat onze bewoners fijn kunnen wonen en zich thuis voelen in hun woning en buurt


5.1 Resultaatgebied: Fijn en ongestoord wonen

Het merendeel van onze bewoners woont jarenlang fijn en ongestoord. Er wordt slechts incidenteel gebruik gemaakt van onze diensten. Dat weten we en in dat kader zien we dienstverlening dan ook als een verstoring van het fijn wonen. Wat bewoners als fijn wonen zien toetsen we vooraf, zodat onze aanpak van hieruit start. Ook is er behoefte aan eenvoudige en continue (24/7) dienstverlening, die we in toenemende mate online gaan aanbieden.

5.1.1 Fijn wonen = je thuis voelenWe willen dat onze bewoners fijn kunnen wonen en zich thuis voelen in hun woning en buurt. Wat ze onder fijn wonen verstaan bepalen zij zelf. Dat vragen we hen vooraf en hun antwoord is sturend voor onze dienstverlening.

Deze manier van denken en doen is onze gezamenlijke werkbasis. Dankzij de informatie die we bij de bewoners ophalen, de kennis van onze medewerkers en de analyse van (big) data weet Woonbedrijf hoe een goede buurt er uitziet... hoe integratie en interactie plaatsvinden. We stemmen daar onze werkzaamheden op af.

Fijn wonen in de woning heeft vooral te maken met de staat van onderhoud. Het wonen in een fijne buurt wordt naast het al dan niet ervaren van overlast ook beïnvloed door de ervaren veiligheid en criminaliteit. Om het fijn wonen in de woning en de buurt te verbeteren, richten we ons op het terugdringen van het aantal overlastmeldingen, het verhogen van het veiligheidsgevoel in de buurt en het onderhoud van de woningen. Ook zien we een belangrijke rol weggelegd voor het Buurtfonds. Zo stimuleren we het samen leven in de buurt en zetten we bij gebiedsontwikkeling in op community building. Denk dan bijvoorbeeld aan de groene huurders, Space-S en Gerretsonhof.

Resultaatgebieden:wat willen we bereiken?

5

We hebben voor de periode 2019 – 2022 gekozen voor drie resultaatgebieden en de bijbehorende ambities (met de sport als referentie): Olympisch goud voor ‘fijn en ongestoord wonen’, een Olympische podiumplek voor ‘beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen’ en Olympische kwalificatie voor ‘duurzaamheid’. Deze keuze stelt niet alleen de hoogte van de meetlat vast, maar geeft ook de prioriteit van de resultaatgebieden aan.


5.1.2 Fijn wonen in een leefbare buurtWe leveren een bijdrage aan de inclusieve samenleving. Dit wil zeggen, dat we fijn wonen bieden voor iedereen en niemand op voorhand uitsluiten. Het is onze maatschappelijke taak en we werken nauw samen met partners in de buurt.

We stellen woonruimte beschikbaar aan bewoners die potentieel een verstoring zijn voor het fijn wonen in de buurt. We maken hierover jaarlijkse afspraken met onze samenwerkingspartners. In deze groep bewoners zitten bijvoorbeeld cliënten van zorgaanbieders die toe zijn aan zelfstandig wonen. Net als iedereen willen zij, na een periode van behandeling of na persoonlijke problemen, weer een zo normaal mogelijk leven leiden. Zonder dat het ten koste gaat van de reguliere bewoners besteedt Woonbedrijf de nodige aandacht en capaciteit aan het huisvesten van deze bewoners. We zetten ons ervoor in dat ze het fijn wonen in de buurt niet verstoren. We maken afspraken over het aantal bewoners dat extra aandacht vraagt, waarbij we nadrukkelijk kijken naar wat een buurt aan kan. Met het vinden van de juiste balans dragen wij er aan bij dat bewoners fijn samen leven in onze buurten.

Daarnaast zijn er bewoners die voor overlastsituaties zorgen. Gaat de overlast ten koste van het fijn wonen in de buurt, dan kunnen we als Woonbedrijf gebruik maken van onze interventiemogelijkheden.

5.1.3 Van online dienstverlening naar online organiserenWe zien onze dienstverlening als een verstoring van het fijn wonen. Voor de bewoners is het namelijk een eenmalige activiteit en geen continu proces. Daarom gaan we onze processen, systemen en organisatiestructuren anders inrichten. We willen via ‘Mijn Woonbedrijf’ een online relatie aangaan met de bewoners en hen verleiden om zoveel mogelijk gebruik te maken van onze online dienstverlening.

De digitale relatie met de bewoners zal via ‘mijn Woonbedrijf’ meer zijn dan alleen een digitale folder. Zij kunnen hier ook terecht voor informatie en transacties. Onze dienstverlening brengen we stap voor stap online op basis van standaarden en bewezen oplossingen. Het mag niet ten koste gaan van het warm en persoonlijk contact (dichtbij de bewoner) en de waardering voor onze dienstverlening. Daarom zal de bewoner altijd kunnen ‘doorklikken’ naar een Woonbedrijf-medewerker: persoonlijk, herkend en gekend. Ook willen we direct online contact mogelijk maken tussen onze bewoners en leveranciers.

Verder zullen we innovatieve oplossingen voor ons online organisatiemodel implementeren. Deze gaan we vooral buiten de organisatie zoeken. Met nieuwe technieken en bedrijven (startups) verzorgen we de doorontwikkeling van onze (online) organisatie voor de langere termijn.


5.2 Resultaatgebied: Beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen

Natuurlijk willen we onze doelstellingen op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit voor de bewoners blijven realiseren. Hierbij moeten we wel rekening houden met een aantal ontwikkelingen. Daarnaast nemen niet alleen de lasten toe, maar stijgen ook de onderhoudskosten en de bouwprijzen. Vandaardat we bij onze keuzes kijken naar de betaal-baarheid van vandaag en in de toekomst, welke investeringen hiervoor nodig zijn en wat dit betekent voor de kosten van de organisatie.

5.2.1 Betaalbare vastgoedportefeuille: duurzame transformatieWe willen onze bewoners ook straks betaalbare woningen kunnen aanbieden. Daarom is het belangrijk dat onze vastgoedportefeuille toekomstbestendig is en dat we ons huishoudboekje op orde hebben. We zien momenteel dat vergrijzing en de toename van 1-persoons huishoudens effect hebben op het woninggebruik. Door de sterke economie groeit de stad en dus ook de vraag naar sociale huurwoningen. Woonbedrijf zal haar aandeel in deze groei leveren. Verder moeten we met ons vastgoed nog veel stappen zetten om in 2050 CO2-neutraal te kunnen zijn. We hebben een voorraad kwalitatief goede, grote woningen met een relatief lage huurprijs. Het betaalbaar en doelmatig inzetten van deze voorraad binnen ons kerngebied (Eindhoven, Veldhoven, Geldrop-Mierlo en Helmond) vraagt om een transformatie van onze grote woningen naar kleinere, duurzame woningen. Mogelijk in combinatie met verkoop in de gemeenten daarbuiten.

5.2.2 Betaalbare woning: eerlijke prijsWe vinden dat iedereen betaalbaar moet kunnen wonen, in een kwalitatief goede woning en in een leefbare buurt. Onder betaalbaarheid verstaan we in de eerste plaats een eerlijke prijs in relatie tot de kwaliteit van de woning. Een eerlijke prijs betekent voor ons 70% van de maximaal redelijke huurprijs (o.b.v. WWS). Daarbij kijken we ook naar de betaalbaarheid voor de volgende generatie bewoners en welke investeringen hiervoor nodig zijn. We weten dat de woninghuur een groot beslag legt op het besteedbaar inkomen, maar we zijn als corporatie niet verantwoordelijk voor het inkomen van onze bewoners. Wel zullen we vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid aandacht hebben voor bewoners die (financieel) in de knel komen en dan binnen onze mogelijkheden naar oplossingen zoeken.

5.2.3 Betaalbare organisatie: kostenbewustDe woningcorporaties zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met kostenstijgingen, zoals de verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting. Het is belangrijk om de (financiële) gevolgen hiervan op te vangen. Om de huurprijzen nu en straks betaalbaar te houden moeten we primair op onze bedrijfslasten en onderhoudskosten letten, want deze zijn zo nodig te beïnvloeden. Door bewust en verantwoord om te gaan met ons vastgoed, structureel kosten te besparen en (waar mogelijk) inkomsten te verhogen houden we een gezond financieel fundament om onze continuïteit te garanderen.


Ook gaan we bewoners stimuleren om zelf duurzame keuzes te maken, zoals het terugbrengen van het groen in de stad


5.3 Resultaatgebied: Duurzaamheid

Onze ambitie is duidelijk: betaalbaar wonen in een duurzame woning, betaalbaar voor zowel bewoner als Woonbedrijf. De komende jaren ligt onze focus op het verminderen van de CO2- uitstoot van onze woningvoorraad om in 2050 de doelstelling uit het klimaatakkoord te bereiken. The Natural Step is hiervoor ons raamwerk. Voor de komende vier jaar maken we de volgende strategische keuzes. Daarbij letten we continu op de beste verhouding tussen duurzaamheid, betaalbaarheid en kwaliteit.

5.3.1 Vergroten collectief bewustzijnWe vergroten het collectief bewustzijn om te komen tot een duurzame samenleving. Te beginnen bij onszelf, onze leveranciers en onze partners om zo de CO2-voetafdruk van onze bedrijfsvoering te verkleinen. Ook betrekken we eindgebruikers en (toekomstige) bewoners bij onze duurzame keuzes. Door onze aanpak af te stemmen op hun verwachtingen en door te leren van hun ervaringen moet dit leiden tot acceptatie van deze keuzes, bijvoorbeeld voor duurzame installaties. Daarnaast willen we draagvlak creëren voor het (her)gebruik van producten en materialen in onze woningen. Ook gaan we bewoners stimuleren om zelf duurzame keuzes te maken, zoals het terugbrengen van het groen in de stad.

5.3.2 Verduurzamen woningvoorraad door bewezen oplossingenIn 2050 zijn onze woningen optimaal geïsoleerd en gebruiken we geen aardgas meer om te verwarmen en te koken. Alle energie die nodig is in onze woningen wordt dan duurzaam opgewekt. Bij de uitvoering van duurzaamheidsmaatregelen willen we efficiënt werken met zo min mogelijk overlast voor de bewoner. Daarom kiezen we op korte termijn voor bewezen oplossingen (zoals schilisolatie en zonnepanelen), die bijdragen aan CO2-reductie. Bewezen oplossingen zijn ook door bewoners geaccepteerd en technisch betrouwbaar. We voeren ze zoveel mogelijk uit op natuurlijke momenten, zoals bij mutatie, planmatig onderhoud en renovatie. Ons doel is om te komen tot verduurzaming van onze woningvoorraad naar minimaal energielabel B.

5.3.3 Innoveren op de standaarden van morgenDe ontwikkelingen volgen elkaar in snel tempo op. Nieuwe technologieën en (product)oplossingen vragen om pilots en experimenten. Daarom dragen we actief bij aan innovaties die zich richten op de ontwikkeling van de standaarden van morgen. We doen dit samen met partners en leveranciers, binnen kaders én financieel verantwoord. De leefwereld en het comfort van de bewoner stellen we daarbij centraal. We experimenteren onder meer op kleine schaal met gasloze installaties in bestaande woningen. Ook zijn we betrokken bij de experimentele toepassing van gasloze installaties in de nieuwbouw. Daarnaast is het ons doel om in 2030 zoveel mogelijk te werken met duurzame materialen en gesloten materiaalkringlopen (circulariteit). Al deze duurzame ontwikkelingen volgen we op de voet, maar we werken alleen mee aan innovatie als een experiment naar verwachting binnen 3 jaar een bewezen oplossing biedt.


Organisatieontwikkeling6

Woonbedrijf heeft veel ambities en om die te kunnen waarmaken, kijken we ook met een frisse blik naar de inrichting van onze organisatie. We onderscheiden hierbij drie organisatieonderdelen. Ze worden nu verder uitgewerkt en hebben als werktitels “Bewoners Buurt Beheer”, “Onderhouden en Investeren” en “Waardesturing en Bedrijfsvoering”.

6.1 Organisatieprincipes

Om Woonbedrijf verder door te ontwikkelen naar een slanke en wendbare organisatie gaan we te werk op basis van de volgende principes:

1. We vereenvoudigen de structuur van de organisatie. 2. We werken effectief en efficiënt. 3. We versmallen de rollen. 4. We zorgen dat in de organisatie voldoende onderlinge afhankelijkheden zijn. 5. We gaan van “call naar click” en online organiseren.6. We gaan van opdrachtgever en opdrachtnemer naar ketensamenwerking (intern en extern). 7. We werken met/vanuit standaarden.8. We kiezen voor samenwerking en integrale sturing.9. We werken volgens drie controlelijnen op basis van het principe van ‘3 lines of defence’.


6.2 Sturingsprincipes

We sturen de organisatie van Woonbedrijfintegraal en aan de hand van vijf basiswaarden:• Bewoner en buurt• Identiteit • Financiën• Vastgoed• Informatie

Deze vijf basiswaarden worden in samenhang met elkaar uitgewerkt in een strategische kadernotitie. Het directieteam stelt de kaders vast. We organiseren de onderlinge samenhang op strategisch, tactisch en operationeel niveau op basis van de zogenaamde beleidsachtbaan. Dit procesmodel heeft als doel vastgoed en diensten zo goed mogelijk te laten aansluiten op de wensen van huidige en toekomstige bewoners. Zo wordt de PDCA-cyclus (Plan Do Check Act) geborgd, met bijzondere aandacht voor het continu leren en verbeteren.

We kijken in ieder opzicht naar de waarde van ons werk, maken hierover prestatieafspraken en organiseren dit jaarlijks taakstellend aan de hand van de begroting.

In een aantal beslissingsplatforms (multidisciplinair in verband met de onderlinge samenhang) worden tactische besluiten genomen. Daarbij vindt de integrale afweging plaats binnen de strategische kaders.

Naast de meer instrumentele sturingsprincipes is de cultuur van onze organisatie van essentieel belang. Dit vraagt om de ontwikkeling van familiecultuur naar een meer resultaatgerichte cultuur. Professionaliteit, vakmanschap en elkaar aanspreken op verantwoordelijkheid staan hierbij centraal. Het leiderschap richt zich op het faciliteren en ontwikkelen van de medewerkers die het dagelijkse werk uitvoeren.

Zo gaan we invulling geven aan de ambities van onze resultaatgebieden, zijn we zowel intern als extern goed volgbaar en laten we zien waar we als Woonbedrijf voor staan: het fijn en ongestoord wonen van onze bewoners in een duurzame woning voor een eerlijke prijs.



6.3 Onze KPI’sOnze vastgelegde Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s), een middel om de vooruitgang en de kwaliteit te meten.

In ons kerngebied Eindhoven, Veldhoven, Geldrop-Mierlo en Helmond wonen onze bewoners fijn en ongestoord voor een eerlijke prijs in een duurzame woning

Resultaatgebieden

Fijn en ongestoord wonen

Beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen

Duurzaamheid

Doelen 2022

Fijn wonen

Duurzame transformatie

Collectief bewustzijn

Overlast en veiligheid

Eerlijke prijs

Verduurzamen door bewezen oplossing

Online dienstverlening

Kostenbewustzijn

Innoveren als smart follower

Doelstellingen t/m 2022

95% van onze bewoners in klantpanel geeft aan fijn te wonen in de woning en 90% in de buurt

Verkoop van minimaal 640 eengezinswoningen om daarmee 1.600 betaalbare en duurzame nieuwbouwwoningen te realiseren en 200 woningen te splitsen conform wensportefeuille

Minimaal 70% (collectief) of minimaal 25% na 1 jaar en 50% na 3 jaar (individueel) accepteert het aanbod van onze duur-zaamheidsmaatregelen

Aantal klachten overlast daalt t.o.v. 2018 met 10%

Streefhuur DAEB is 70% van de maximaal redelijke huurprijsStreefhuur niet-DAEB is maximaal redelijke huurprijs

We realiseren 18.500 labelstappen in de bestaande woningvoorraad

Minimaal 80% van onze bewoners start online zijn/haar aanvraag en waardeert dit > 8.0

Beheerskosten maximaal €800,- per VHE (prijspeil 2022)Onderhoudskosten maximaal €1.490,- per VHE (prijspeil 2019, te indexeren)

Max. 20 experimenten met maximale doorlooptijd van 2 jaar waarvan min. 50% leiden tot een implementatie van de nieuwe standaard

Doelstellingen 2019

89% fijn wonen84% in de buurt

Verkoop 160 woningen Realisatie 400 woningenSplitsen 50 woningen

> 70% collectief> 25% (1jr)> 50% (3jr) individueel

Aantal klachten overlast daalt met 2.5%

Streefhuur DAEB is 70% van de maximaal redelijke huurprijs. Streefhuur niet-DAEB is maximaal redelijke huurprijs

3.500 labelstappen

Online waardering > 7,4> 65% start digitaal

Beheerskosten max. €900,- per VHEOnderhoudskosten max. €1.490,- per VHE

Max. 5 pilots zijn opgestart en > 50% leidt tot nieuwe standaard


Doelstellingen 2021 Doelstellingen 2022Doelstellingen 2020




Aantal klachten is gedaald met 5%

Aantal klachten is gedaald met 7.5%

Aantal klachten is gedaald met 10%

Waardering > 7,6> 70% start digitaal



Verkoop 160 woningenRealisatie 400 woningenSplitsen 50 woningen



> 70% collectief> 25% (1jr) > 50% (3jr) individueel






4.000 labelstappen 5.000 labelstappen 6.000 labelstappen

Beheerskosten max. €900,- per VHE Onderhoudskosten max. €1.490,- per VHE



Max. 5 en > 65% leidt tot nieuwe standaard



Op basis van onze strategische koers en de resultaatgebieden is doorgerekend welke resultaten we de komende 10 jaar kunnen behalen door deze keuzes te maken. Daarbij is in feite gekeken naar de effecten ten opzichte van de goedgekeurde meerjarenbegroting 2019-2028. De conclusie is, dat de strategische keuzes in ons ondernemingsplan van gunstige invloed zijn op de inkomende en uitgaande geldstromen van Woonbedrijf.

Ook zorgen de voorstellen voor huurprijzen en bedrijfslasten voor een stijging van onze netto huurinkomsten en een verlaging van de beïnvloedbare bedrijfslasten. Dit wil zeggen, dat onze strategische koers een overtuigend positief effect heeft op het direct rendement van Woonbedrijf. Zodat we onze ambitie kunnen realiseren en nu en in de toekomst betaalbaar en duurzaam wonen kunnen bieden voor onze doelgroep.

Ambitie, middelen en risico’s7



We vinden dat iedereen betaalbaar moet kunnen wonen, in een kwalitatief goede woning en in een leefbare buurt


Het ondernemingsplan van Woonbedrijf is gemaakt op basis van informatie die zowel binnen als buiten de organisatie is opgehaald. We zijn rechtstreeks in gesprek gegaan met bewoners in de Generalenbuurt. Dankzij de 700 reactiesin ons digitale klantenpanel hebben we veel informatie gekregen over wat bewoners belangrijk vinden als het gaat om fijn wonen in de woning en de buurt. Ook hebben we gesproken met de huurdersvertegenwoordiging van Woonbedrijf (HVW), onze samenwerkingspartners in de buurt en andere belanghouders.

Binnen Woonbedrijf hebben we online sessies gehouden met ruim 120 medewerkers en zijn tafelgesprekken gevoerd met ongeveer 70 collega’s van de Bouwservice. Ook hebben sessies met management, rvc en de gezamenlijke Comenius leergang van rvc en directieteam de nodige inzichten en inspiratie opgeleverd.

Legitimatie en verantwoording8


Colofon

Ondernemingsplan Woonbedrijf 2019-2022 is een uitgave van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (Woonbedrijf)Postbus 2805600 AG EindhovenT. 040-2 43 43 43www.woonbedrijf.comwww.wplatform.nlwww.woonbedrijfinbeeld.com

Niets uit deze uitgave mag in enige vorm of op enige wijze overgenomen worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De redactie staat in voor de betrouwbaarheid van de in haar uitgaven opgenomen informatie waarvoor ze echter niet aansprakelijk kan worden gesteld.

Mei 2019

Ondernemingsplan Woonbedrijf 2019-2022...ONDERNEMINGSPLAN 2019-2022 | PAGINA 5 Deze veranderingen...

Documents

Transcript of Ondernemingsplan Woonbedrijf 2019-2022...ONDERNEMINGSPLAN 2019-2022 | PAGINA 5 Deze veranderingen...