1

Ondernemingsplan Woningstichting Vaals 2016-2020

2

VOORWOORD

Voor u ligt ons onder-

nemingsplan. Met dit

plan geven we inzicht

in te bereiken resulta-

ten en te ondernemen

activiteiten over de

periode 2016-2020.

Onze kerntaak is de

inzet op een aantrekke-

lijk woningaanbod. Dit

vanuit een zelfstandige

en solide organisatie

met een gezond finan-

cieel perspectief.

In de afgelopen jaren is er veel veranderd binnen het speelveld van de corporaties. De nieuwe Wo-

ningwet is vanaf 1 juli 2015 van kracht gegaan. Na ruim tien jaar van verbreding van het takenveld,

heeft het kabinet ervoor gekozen het speelveld voor corporaties zo aan te passen dat zij vooral

gericht zijn op het uitvoeren van de kerntaak: het huisvesten van mensen met een laag inkomen.

Deze taak past geheel in de visie en koers van onze woningstichting. Met een aantrekkelijk woon-

aanbod in prijs en kwaliteit zetten we ons ook de aankomende jaren in voor de woon-en leefge-

meenschap Vaals. Dit is onze primaire verantwoordelijkheid, met daarin speciale aandacht voor

bewoners die minder te besteden hebben.

We zijn er van overtuigd dat we binnen deze verantwoordelijkheid als zelfstandige organisatie onze

taken goed kunnen blijven oppakken binnen ons werkgebied. We zijn een solide organisatie met

een gezond financieel perspectief. En dit is ook nodig, omdat we het ondernemerschap hoog in het

vaandel hebben staan. Ook de aankomende periode zal dit ondernemerschap nodig zijn. De veran-

deringen in de demografie, de samenstelling van de huishoudens en de verscherpte wet- en regel-

geving vragen namelijk om passende antwoorden en soms scherpe keuzes. Het belang van de (toe-

komstige) huurder staat voor ons hierin voorop.

Als woningstichting willen we hier vooral niet afwachtend in zijn. Dit past niet bij onze cultuur.

Daarom hebben we hard gewerkt aan het bepalen van onze koers voor de komende tijd. Deze

koers hebben we vervolgens vertaald in concrete doelstellingen en acties voor de periode 2016-

2020. Naast een praktische vertaling kijken we echter ook al verder vooruit, voorbij 2020. We doen

dit omdat onze activiteiten gericht zijn op de langere termijn. Tegelijkertijd blijven we flexibel om in

te kunnen springen op verandering. Kortom, de aankomende jaren zijn er weer tal van uitdagingen

die we samen met onze huurders en partners gaan oppakken!

Jos Lambrichts

Directeur-bestuurder Woningstichting Vaals

3

ZICHT OP DE OPGAVEN

Tegen de achtergrond

van ontwikkelingen op

politiek en sociaal-

demografisch vlak,

wordt het voor ons een

uitdagende tijd.

In dit hoofdstuk zijn de

belangrijkste opgaven

kort en krachtig be-

noemd. Deze zijn van

invloed op onze koers en

te ondernemen activitei-

ten.

Demografie: krimp en veranderende huishoudenssamenstelling De gemeente Vaals maakt onderdeel uit van de regio Maastricht en Mergelland. In de regionale

woonvisie wordt gesproken over een bevolkingskrimp, die zich de aankomende jaren verder

doorzet. De overgang van een groei-/aanbodmarkt naar een krimp/-vraagmarkt vraagt om visie,

beleid maar ook om regionale samenwerking en afstemming. Het vraagstuk van kwaliteit en

daarmee een aantrekkelijk aanbod zal meer leidend worden.

Ook de prognoses voor de gemeente Vaals laten over de periode 2014-2040 een lichte afname

zien van circa 4.900 huishoudens naar 4.200 huishoudens (primos prognose 2014). Dit komt met

name door een daling van het aantal gezinnen: ruim 400 gezinnen voor de komende 25 jaar. Aan

de andere kant neemt het aantal alleenstaanden de komende 10 jaar licht toe. Deze stijging zit

voornamelijk in de toename van het aantal 75-plussers. Kortom er zal in de aankomende periode

2016-2020 nog geen sprake zijn van een grote krimp, maar wel van vergrijzing.

Betaalbaar woningaanbod voor de sociale doelgroep Betaalbare huisvesting is en blijft een belangrijk speerpunt voor ons. Dit is ook nodig in de ge-

meente Vaals, waar van oudsher de inwoners gemiddeld een lager inkomen hebben dan het lan-

delijk gemiddelde. Bijna 48% van de inwoners van Vaals behoort tot de sociale doelgroep met een

inkomen van maximaal €34.911, - (wettelijke inkomensgrens, peildatum 2015).Recente cijfers

(onderzoek Atrivé, 2015) laten zien dat deze groep richting 2030 (met 6,9%) beperkt zal groeien,

terwijl het totaal aantal huishoudens in de gemeente daalt (met 2,8%). Deze groei komt met na-

me door een toename van het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder.

De jongere groepen (t/m 55 jaar) en gezinnen nemen in omvang af. De sociale doelgroep groeit in

Vaals naar verwachting iets harder dan gemiddeld in de regio Zuid Limburg. Er is dus nog geen

sprake van leegstand.

4

Geraamde ontwikkeling omvang sociale doelgroep naar huishoudenstype

Bron: CPB, WoON 2012, Primosprognose 2014 (bewerking Atrivé)

Als effect op de woningvoorraad is naar verwachting in 2030 een sociale voorraad van circa 1.330

woningenvoldoende om de sociale doelgroep te kunnen huisvesten. We gaan er dan van uit dat

circa 54% van de doelgroep in een sociale huurwoning woont, waarbij 90% van de sociale ‘DAEB’

kernvoorraad door de woningstichting wordt verhuurd aan de doelgroep met een inkomen van

maximaal €34.911, -. Inclusief 10% vrije ruimte voor bewoners om met een inkomen boven de

€34.911, - te huren, is een kernvoorraad nodig van 1.478 woningen.

Scenario van af- en toenemende doelgroep

• Is de omvang van de sociale doelgroep echter 44% (scenario van afname), dan betekent dit

een benodigde kernvoorraad van circa 1.082 woningen. Inclusief de 10% vrije ruimte voor

bewoners met een inkomen boven de €34.911, zijn 1.202 woningen benodigd.

• Bij een omvang van de sociale doelgroep van 64% (scenario van toename) is een kernvoor-

raad van 1.578 woningen benodigd. Als we in dit scenario de 10% vrije ruimte bij optellen,

betekent dit een totale benodigde DAEB-kernvoorraad van 1.753 woningen.

Resume

Woningstichting Vaals heeft op dit moment ruim 1.600 woningen. Dit betekent dat de woning-

stichting, zowel met een omvang van de doelgroep in het scenario van 54% en 44%, voldoende

woningen heeft om de om de sociale doelgroep te kunnen huisvesten. In het scenario van 64% is

de omvang van de voorraad niet meer passend. Gelet op de opgave van krimp en vergrijzing, ligt

dit laatste scenario echter minder voor de hand. Dit neemt niet weg dat het voor ons een belang-

rijke opgave is en blijft om passend bij de inkomenssituatie, maar ook aansluitend op de nieuwste

wet- en regelgeving (zoals de passendheidstoets), een betaalbaar aanbod aan te bieden en hierop

toe te wijzen.

Leefbaarheid & sociale samenhang In aansluiting op de kwaliteit en de betaalbaarheid van het woonproduct zien we dat in een aantal

buurten in Vaals (zoals De Lange Akker, Morettistraat, Ceresstraat en Pr. Bernhardstraat) de leef-

baarheid en sociale samenhang een continue punt van aandacht is. Dit vraagt van ons een gerich-

te inzet. Mocht de krimp zich toch voordoen, dan biedt dit deel van het woningbezit de mogelijk-

heid om met vastgoedinvesteringen (gericht op onderhoud en/of herstructurering), deze wijken

weer in de lift te krijgen. Een meer gedifferentieerd woningbezit naar typen en huurklassen kan

een oplossing bieden. Hiermee zorgen we dat deze buurten aantrekkelijker worden voor een

bredere (sociale) doelgroep, en daarmee een stimulans zijn voor de leefbaarheid in Vaals.

2014 2020 2030 groei

1 en 2p tot 35 jaar 287 232 171 -41%

1 en 2p 35 tot 55 jaar 400 354 312 -22%

gezin 345 307 273 -21%

1 en 2p 55 tot 75 jaar 873 967 887 2%

1 en 2p 75 jaar e.o. 419 597 842 101%

Totaal Vaals 2.325 2.457 2.484 6,9%

5

Ontwikkelingen in de sector Lokale ontwikkelingen als betaalbaarheid hangen nauw samen met de verscherpte wet- en regel-

geving, zoals verwoord in de herziene Woningwet. Volkshuisvestelijk gezien vloeien hier voor ons

geen grote opgaven uit voort. Woningstichting Vaals is van oudsher een corporatie die haar aan-

bod heeft gepositioneerd in het sociale huursegment. 97 % van onze woningvoorraad heeft een

huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 710.68, -), waarvan 88% onder de €618, - (aftoppingsgrens

‘hoog’). Kortom, wij zijn vooral actief in het zogenaamde ‘DAEB-segment’ en hoeven formeel dus

geen scheiding door te voeren.

Bovendien zijn we in staat om passend toe te wijzen. Dit betekent dat we 95% van de mensen

met een inkomen van maximaal €34.911, - (die recht hebben op huurtoeslag), verplicht zijn om

toe te wijzen onder de aftoppingsgrens. Afhankelijk van de huishoudenssamenstelling, is deze

grens voor één- en twee persoonshuishoudens € 576, - en voor huishoudens met drie of meer

personen €618, -.

Een andere aanscherping vanuit de Woningwet is dat er een nadrukkelijkere rol is weggelegd voor

de gemeente. De gemeente zal met het woonbeleid en de prestatie afspraken een meer sturen-

de rol krijgen. Ook krijgen de huurdersorganisaties een stevigere positie, zowel in de prestatieaf-

spraken als in de verantwoording die we naar hen moeten afleggen. Voor ons en huurdersvereni-

ging De Hoogste Top geldt dat de huidige samenwerkingsrelatie goed functioneert, en dat we

deze zo goed mogelijk willen continueren. Dit is onze basis, om op de schaal van de gemeente met

elkaar het verschil te maken.

Een andere sectorale ontwikkeling die al enige tijd geleden in gang is gezet, is dat corporaties

genoodzaakt zijn om financieel meer geld af te dragen. Naast de saneringssteun aan de Autoriteit

Woningcorporaties (voorheen het Centraal Fonds volkshuisvesting) en de vennootschapsbelasting

is per 2013 door de overheid de verhuurderheffing ingevoerd. De afdracht van deze financiële

middelen zijn gelden die we als Woningstichting Vaals niet meer kunnen besteden aan de volks-

huisvesting. We zijn echter nog steeds in staat om uitvoering te blijven geven aan onze plannen.

Net als collega-corporaties, is de bestedingsruimte echter beperkter en moeten ook wij onze keu-

zes steeds meer afwegen.

Tot slot constateren we dat met de aanscherping

van wetten en regels de verantwoordingsdruk

voor ons is toegenomen. Dit geldt vooral in admi-

nistratieve zin, wat van ons meer professionaliteit

en capaciteit vergt. Vooralsnog zijn we in staat

om hier goed mee om te gaan. Toch is het belang-

rijk om de vinger aan de pols te houden, en zowel

in onze eigen professionalisering als bij de part-

ners waaronder gemeente en collega-corporaties

waarmee we samenwerken hier goed op toe te

zien.

6

ONZE KOERS

Onze koers is solide en

bouwt voort op de visie

uit ons voorgaande on-

dernemingsplan. We

leggen voor 2016-2020

de focus op het investe-

ren in kwaliteit en duur-

zaamheid.

Ons perspectief is dat we

willen doorgroeien naar

een excellent beheerder.

Dit is onze ‘stip op de

horizon’ voor langere

termijn.

Tegelijkertijd blijven we

flexibel om in te kunnen

spelen op veranderingen

in onze omgeving.

Met ons bezit in de gemeente Vaals aan de grens met Duitsland zijn we actief in een uniek werk-

gebied. Onze focus ligt ook de aankomende periode binnen de gemeente op de kernen Vaals,

Lemiers en Vijlen. In deze kernen gaan we voor een betaalbaar en kwalitatief goed woningaan-

bod. Onze belangrijkste partners zijn de gemeente en De Hoogste Top. Met hen spreken we over

de kwaliteit van onze dienstverlening, ons beleid en stemmen we te ondernemen activiteiten af.

Over de afgelopen periode hebben we een aantal succesvolle projecten in gang gezet en afge-

rond. Zo zijn we in 2014 het project ‘Centrumplan Vaals’ gestart, met de nieuwbouw van zowel

eengezinswoningen als appartementen. Andere projecten waren onder meer de nieuwbouw van

12 eengezinswoningen en 21 appartementen in Vijlen, en 15 appartementen in Lemiers.

Voor de aankomende periode continueren we onze inzet, afgestemd op wat de opgave van ons

vraagt. In de aanloop naar dit ondernemingsplan, hebben we daartoe de volgende kansen en

bedreigingen in beeld gebracht die we meenemen in onze koers en ambitieniveau:

Kansen Bedreigingen

In onze

omgeving

✓ De mogelijke krimp in ons werkgebied

biedt kansen om te verdunnen en

daarmee de aantrekkelijkheid van het

wonen te vergroten.

✓ De sub regionale ontwikkeling Vaals-

Aken (zie koers 2016-2020).

✓ Invloedrijke partner met kennis en

middelen om samen met de gemeen-

te het verschil te maken.

✓ Als er sprake zal zijn van verdere

regionalisering en opschaling van de

gemeente, leidt dit tot een andere fo-

cus op de kans ‘Vaals-Aken’.

✓ In een aantal wijken staat de leef-

baarheid en sociale samenhang onder

druk als gevolg van eenzijdigheid van

ons woonproduct.

In onze

organisatie

✓ Een vastgoedportefeuille die betaal-

baar is en kwaliteit biedt.

✓ Financiële continuïteit en inzet op

maatschappelijke opgaven.

✓ Zelfstandig en vanuit eigen koers blijft

onze inzet gericht op de gemeente

Vaals.

✓ Veranderingen in de organisatie die

een negatieve wissel kunnen trekken

op de continuïteit (capaciteit, kennis

en kunde).

✓ Toenemende administratieve druk en

het ontbreken van specialistische

kennis met oog op complexiteit wet-

ten en regels.

In onze koers maar ook de ambities voor de aankomende periode willen we onze kansen benut-

ten, maar ook een passend antwoord geven op mogelijke bedreigingen. Rekening houdend met

deze punten, hebben we onze koers opgesplitst in de volgende drie tijdsperioden:

➢ 2016-2020: Investeren in kwaliteit & duurzaamheid

➢ 2020-2025: Optimalisatieslag in beheer ➢ 2025-2030: Excellent beheerder met flexibele insteek

7

Met de afronding van het centrumplan Vaals de aankomende periode hebben we ons grootste

project afgerond. Mede gelet op de ontwikkeling van vraag en aanbod, zal onze focus de eerst-

komende jaren liggen op het investeren in kwaliteit. Dit betekent dat we:

• de aantrekkelijkheid van onze woningvoorraad vergroten met investeringen in energetische

maatregelen en goed beheer;

• naast de afronding van het centrumplan met gerichte sloop/nieuwbouwkwalitatief mindere

woningen vervangen door kwalitatief hoogwaardigere woningen;

• zowel de te vervangen woningen als een deel van de bestaande woningvoorraad levensloop-

bestendig maken, en deze mede met oog op de vergrijzing geschikt maken voor ouderen;

• per saldo op het niveau van onze portefeuille geen woningen meer toevoegen en nu al anti-

ciperen op de krimp;

• ons daarmee richten op kansen om te verdunnen en daarmee de aantrekkelijkheid van het

wonen vergroten.

Bij al deze uitgangspunten die de bouwstenen zijn voor onze koers, staat betaalbaarheid hoog in

het vaandel. We wijzen passend toe en houden in ieder geval 95% van onze voorraad onder de

liberalisatiegrens. We richten ons binnen deze grenzen op een brede doelgroep, waarbij de wet-

telijke inkomensgrenzen leidend zijn.

Het belang van de ‘sub regio’ Vaals-Aken

We vinden het belangrijk dat onze koers voor 2016-2020 flexibel is. Hoewel de huishoudenssa-

menstelling verandert en er sprake is van een afname van de bevolking, is het de vraag in welke

mate de krimp zich in de gemeente doorzet. Dit heeft vooral te maken met de sub regionale ont-

wikkeling Vaals-Aken. Een aaneengesloten woningmarkt en werkgebied met zowel de universiteit

(RWTH), het ziekenhuis van Aken (circa 2 km vanuit Vaals) als de stad zelf als grote aantrekkings-

kracht. De woonwijk Vaalserkwartier vlak over de grens is hier het voorbeeld van. Deze ligging

heeft ervoor gezorgd dat de gemeente Vaals de afgelopen periode geen last heeft gehad van de

krimp in Zuid Limburg. Bovendien is het niet ondenkbaar dat in aansluiting op de nieuwbouw in

het Vaalserkwartier, er kansen liggen om de ontwikkeling van het grensgebied gezamenlijk op te

pakken. Hiertoe zijn in het verleden al diverse initiatieven ondernomen.

De aantrekkelijkheid van dit scenario hangt mede af van de plannen die er liggen betreft de uit-

breiding van het RWTH, de te bedienen doelgroep en de energie die we als woningstichting en de

gemeente hierop gaan zetten. In de huidige situatie is te zien dat de gemeente ‘warme’ banden

onderhoudt met Aken, en dat er focus ligt om samen kracht te maken als ‘Duits-Nederlandse’

regio. Gecombineerd met de invloed die de woningstichting op dit moment heeft op het gemeen-

telijk woonbeleid (en uitvoering), liggen hier naar de toekomst toe mogelijkheden.

VOOR 2016-2020: INVESTEREN IN KWALITEIT & DUURZAAMHEID

8

De voorliggende koers om te investeren in kwaliteit & duurzaamheid voor 2016-2020 hebben

we uitgewerkt in onze ambities en te ondernemen activiteiten voor de aankomende periode,

zoals verwoord in dit ondernemingsplan.

Echter, we vinden het ook belangrijk om na 2020 het verschil te kunnen maken in Vaals. Voort-

bouwend op de koers die we inzetten, hebben we de volgende richting voor ogen die we bij de

herijking van ons ondernemingsplan in 2020 concreet maken:

VOOR 2020-2025: OPTIMALISATIESLAG IN BEHEER

De inzet op de korte termijn is een voldoende en passend antwoord op de krimp en transitie van

onze vastgoedportefeuille. Waar voor 2015-2020 nog de nadruk ligt op de ontwikkelopgave, is

onze voornaamste ambitie tussen 2020-2025 om een optimalisatieslag in beheer te maken. Dit

betekent dat we:

• onze focus leggen op de kwaliteit in de bestaande woningvoorraad, en deze aansluitend bij

de (dan) geldende normen van onder meer bouw- en woningtoezicht naar een hoger niveau-

tillen;

• in 2025 conform het Aedes convenant gemiddeld willen uitkomen op label B voor het totaal

van onze woningportefeuille (mede door intensieve samenwerking in de bouwketen);

• hiermee steeds minder op de huurprijs en steeds meer op lagere woonlasten blijven sturen,

waarbij we samen optrekken met onze huurders om hiervoor nieuwe concepten te ontwik-

kelen;

• onze organisatie vooral op de efficiency van het klantproces(zo min mogelijk tussenschakels

en blijven meten van onze dienstverlening), de aansturing van het onderhoudsproces (op-

drachtgeversrol) en huurdersparticipatie (meten en aansturen) optimaliseren.

VOOR 2025-2030: EXCELLENT BEHEERDER MET FLEXIBELE INSTEEK

Het doorlopen tijdspad als basis voor onze koers zien we als een groeimodel naar een excellent

beheerder in het drieluik kwaliteit woningvoorraad, betaalbaarheid(woonlasten) en dienstverle-

ning. Om hier goed uitvoering aan te geven, hebben we al onze klantprocessen geoptimaliseerd.

We werken samen met lokale netwerkpartners, waarbij we op het terrein van vastgoed (-beheer)

in een opdrachtgevende rol projecten aansturen. De front-office coördineert de klantprocessen

en stuurt vanuit maatwerk voor de klant de back-office aan.

Alhoewel dit perspectief nog verder weg ligt en daarmee minder concreet is in te vullen, vraagt

deze stap naar excellent beheer zowel van de inrichting van de organisatie als het competentieni-

veau van de medewerkers om nog een aantal stappen te zetten. Het goed invullen van het op-

drachtgeverschap, de aansturing van leveranciers, het bewaken van het kwaliteitsniveau en het

ontwikkelen/bijhouden van nieuwe concepten zijn hier voorbeelden van.

9

BLIJVENDE FOCUS, MAAR OOK FLEXIBEL…

Waar we in dit ondernemingsplan de periode 2016-2020 concreet invullen, is de koers voor de

aankomende 15 jaar een groeipad en richtsnoer voor onze ontwikkelingsrichting. Het is in deze

opzet niet op elk aspect concreet te maken, maar toch is het goed om gezamenlijk een ‘stip op

de horizon’ neer te zetten. De thema’s die we de aankomende jaren in gang zetten, plaatsen we

in dit licht. Ditzelfde geldt voor de ontwikkeling van de organisatie van Woningstichting Vaals.

Tegelijkertijd moeten we onze ogen niet sluiten voor ontwikkelingen en veranderingen in de om-

geving. Deze kunnen zorgen voor een verandering in strategie. Zo zijn we van oudsher gewend om

in te spelen op de kansen die zich voordoen. Deze flexibele insteek houden we vast. Dit geldt

zeker tegen de achtergrond van het vraagstukken als krimp, samenwerking en onze financiële

continuïteit. Dit betekent in ieder geval concreet dat we:

• bij een toenemende krimp onze herstructureringsopgave opnieuw bekijken;

• bij toenemende investeringen in de woningvoorraad of op het vlak van betaalbaarheid,

onze verkoopportefeuille naar gelang de impact vergroten;

• vinger aan de pols houden om een bijdrage te leveren aan de ‘grensontwikkeling’ tussen

Vaals en Aken.

Samenvattend

Deze koers en strategie is daarmee voor ons een passend antwoord op de volkshuisvestelijke

ontwikkelingen die zich in onze omgeving voordoen. We schuiven mee met de woningmarkt, en

de (financiële) mogelijkheden die we als organisatie hebben.

10

AGENDA 2016-2020

Onze agenda voor 2016

tot 2020 is gericht op

kwaliteit (onder meer

met duurzaamheids-

maatregelen) en betaal-

baarheid. We voegen per

saldo geen woningen

meer toe, maar investe-

ren wel in projecten als

het centrumplan Vaals

en Kerkveld.

Bovendien maken we

samen met de gemeente

en De Hoogste Top goe-

de afspraken. Deze zijn

erop gericht om onze

dienstverlening op peil

te houden.

In het licht van de langere termijn werken we de voorliggende koers uit in doelstellin-

gen en acties voor de periode 2016-2020. Onze agenda ziet er als volgt uit:

Ontwikkeling portefeuille

Portefeuille naar omvang & samenstelling 2016-2020

De afgelopen periode hebben we in de kernen Vaals, Lemiers en Vijlen woningen gesloopt en

toegevoegd. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd ineen beperkte toename van 45 woningen. Met de

focus op het investeren in kwaliteit en duurzaamheid voor de aankomende periode, zal onze por-

tefeuille naar omvang niet toenemen. Dit is behoudens de afronding van het centrumplan Vaals in

2016 (waarbij de aantallen reeds zijn meegenomen in onderstaande tabel). Wel zullen we con-

form onze koers in de samenstelling sturen op een meer gedifferentieerde woningvoorraad. De

transformatie van onze vastgoedportefeuille ziet er als volgt uit:

Type woning Transformatie vastgoedportefeuille 2016-2020

2016 % 2020 %

Eengezinswoning 451 29% 398 26%

Portiek-etage (zonder lift) 303 19% 303 20%

Portiek-etage met lift 159 10% 159 10%

Twee op één 57 4% 57 4%

Galerijwoning 409 26% 409 27%

Seniorenwoning 36 2% 36 2%

Wozoco 152 9% 152 10%

Chalets 10 1% 10 1%

Totaal 1577 100% 1524 100%

In bovenstaande tabel is te zien dat onze totale woningvoorraad met circa 50 woningen zal afne-

men. Deze afname ligt in de categorie eengezinswoningen die we bestemd hebben voor verkoop.

We vinden het namelijk belangrijk dat iedereen in een woning en woonomgeving woont die bij

hem of haar past. Daarom bieden we met verkoop van onze eengezinswoningen bewoners moge-

lijkheden om te gaan voor een betaalbare wooncarrière. Ook in de voorgaande ondernemings-

planperiode was dit voor ons een belangrijk uitgangspunt. Bovendien versterken we daarmee de

diversiteit van de bewonersgroepen in de kern. Tot en met 2020 hebben we in totaal 56woningen

in de portefeuille voor verkoop. Tot 2025 is het onze bedoeling om in totaal 90 woningen te ver-

kopen. Daarnaast is verkoop voor ons een flexibel instrument om in te zetten voor:

• krimp en/of;

• het genereren van financiële middelen om te verdunnen in onze woningvoorraad met

sloop en nieuwbouw.

11

Uitgangspunten betaalbaarheid

Betaalbaarheid en kwaliteit zijn twee uitgangspunten die voor ons onderling nauw samenhangen.

Ons streven is om onze woningvoorraad aan te bieden in meerdere prijssegmenten. Dit rekening

houdend met de Europese wet- en regelgeving op toewijzing, het passend toewijzen en vooral

met het inkomen van onze huurders. Voor 2016-2020 formuleren we het volgende uitgangspunt:

• Per 1-1-2016 kent onze woningvoorraad een gemiddelde redelijke huurprijs van 70%. In

2020 hebben we een maximaal redelijke huurprijs van 75% over het totaal van de vast-

goedportefeuille. In de tussentijd werken we hier naar toe. Per woning kan vervolgens de

huurprijs verschillen. Dit zal mede afhankelijk zijn van onder meer de grootte, de kwali-

teit en de ligging.

Op dit moment is onze vastgoedportefeuille naar betaalbaarheid (conform de gehanteerde defini-

ties in de sector) als volgt vormgegeven:

Betaalbaarheidsgrenzen Absoluut In %

Kwaliteitsgrens (tot € 403,06) 332 21%

Tot aftoppingsgrens laag (€ 403,06 tot€576,87) 991 63%

Tot aftoppingsgrens hoog (€576,87 tot € 618,24) 76 5%

Tot liberalisatiegrens (€618,24 tot €710,68) 138 9%

Boven liberalisatiegrens (> €710,68) 40 2%

Totaal 1577 100%

In de periode 2016-2020 houden we de volgende onderverdeling in de betaalbaarheid aan, afge-

stemd op onze doelgroep en aansluitend op de regels van het passend toewijzen:

Bovenstaande verdeling laat zien dat we:

• veel meer gaan sturen op een juiste prijs-kwaliteit verhouding, en hier de huurprijs op

gaan afstemmen;

• zorg blijven dragen voor een betaalbare woningvoorraad met mimimaal 85% onder de

aftoppingsgrens hoog;

• daardoor, afhankelijk van de huishoudenssamenstelling, huurders die recht hebben op

huurtoeslag passend kunnen toewijzen;

• tegelijkertijd ruimte houden om doelgroepen zoals middeninkomens een woning aan te

bieden tussen de €618,24 - €710,68 of boven de liberalisatiegrens (voor mensen met een

inkomen boven de €34.911,-).

€ 403,06 € 618,24 € 710,68

Maximaal 5%

boven liberalisa-

tiegrens

Minimaal 80% onder de aftoppingsgrens

hoog(toewijzing afhankelijk van

huishoudenssamenstelling)

Maximaal 15%

€ 576,87

12

Ambitie op kwaliteit &duurzaamheid

We gaan voor een woningvoorraad die naast betaalbaarheid kwaliteit biedt om prettig in te kun-

nen wonen. Alle woningen die we nieuw bouwen of renoveren voldoen aan de geldende normen.

Naast onze specifieke projecten (zie volgend onderwerp), is duurzaamheid een belangrijk aspect

van de kwaliteit die we leveren. Al onze maatregelen op portefeuille- en complexniveau zijn vast-

gelegd in ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB) wat we jaarlijks herijken. We vinden het belangrijk

dat we dit beleid, naast onze inzet per complex, nog beter strategisch verankeren. Dit is de reden

dat we in navolging van dit ondernemingsplan en aansluitend op de koers, in:

• 2016 ons SVB hebben geactualiseerd en onze inzet op de complexen hebben vertaald

naar wat dit betekent voor onze portefeuillestrategie (in samenhang met ons energiebe-

leid, huurbeleid, etc.).

Ons energiebeleidsplan waarin onze ambities zijn opgenomen voor de periode 2012-2020, nemen

we hierin mee. De kern van dit beleid was om in 2020 voor minimaal 70% van de totale woning-

voorraad een groen energielabel (C) te realiseren. De afgelopen periode hebben we hier een ste-

vige inzet op geleverd. Naast nieuwbouw hebben we bij grootschalig onderhoud en renovatie de

woningen naar minimaal label B gebracht of twee energieklassen laten stijgen. Deze inzet blijven

we ook de aankomende periode leveren. Het resultaat is dat anno 2016 80% van ons bezit label C

of hoger is (label A of B).

Ondanks dat we onze eigen gestelde ambities hebben behaald, vinden we het belangrijk om de lat

hoog te blijven leggen. Ons doel is namelijk om in 2025 op gemiddeld label B uit te komen voor

onze gehele woningvoorraad. Dit betekent dat we:

• in samenhang met de actualisatie van ons SVB in 2016 en aansluitend bij de onlangs ge-

wijzigde energie-index, ons ambitieniveau herijken waarbij onze inzet is gericht op 80%

label B in 2020;

• hiertoe binnen onze woningvoorraad op gestructureerde wijze acties blijven onderne-

men met een combinatie van nieuwbouw, grootschalig onderhoud en verkoop;

• met oog op 2025 onze portefeuille en complexstrategie in combinatie met het thema

duurzaamheid na de actualisatie in 2016 in 2020 opnieuw herijken.

Investeren in kwaliteit: specifieke projecten 2016: Afronding centrumplan Vaals

In 2008 zijn we gestart met het Masterplan Vaals, om samen met de gemeente een aantrekkelijk

centrum voor Vaals te maken. Sinds die tijd zijn we bezig geweest om met sloop/vervangende

nieuwbouw het centrum een nieuwe impuls te geven. In 2016 ronden we:

✓ met de oplevering van 56 appartementen en 5 eengezinswoningen dit project af.

13

Met oog op de krimp is de toevoeging van het

aantal woningen minimaal, aangezien we 57 wo-

ningen voor dit project hebben gesloopt. Met de

bouw van de appartementen hebben we bewust

ingezet op een brede doelgroep van jongeren,

gezinnen én ouderen die in het centrum van Vaals

willen wonen.

Van deze appartementen bieden we er 12 aan in

de huurprijsklasse boven de €710,68,-. Door een

deel van de voorraad in dit duurdere segment te

positioneren, ontstaat er een gedifferentieerd

aanbod met een verantwoord mix voor een brede

doelgroep als ‘boost’ voor de kern Vaals. Het overi-

ge deel, inclusief de eengezinswoningen, wordt

aangeboden onder de liberalisatiegrens.

2016-2019: Kwaliteitsinvestering Kerkveld

In 2016starten we in het Kerkveld met de sloop van

47 woningen. Het is de bedoeling om in 2017-2018

hiervoor 29 woningen terug te bouwen. Het pro-

gramma betreft 14 eengezinswoningen, 8 starters-

woningen en 7 patio bungalows. Alle woningen zijn,

anders dan nu het geval is op deze locatie, energie-

klasse A en levensloopbestendig. Hiermee creëren

we aan aantrekkelijk en divers woningaanbod, voor

een brede doelgroep.

Wat betreft de betaalbaarheid hebben 21 woningen

een huurprijs onder de liberalisatiegrens, waarvan

de starterswoningen een huurprijs hebben onder de

2de aftoppingsgrens. Gelet op de diversiteit van het

aanbod op deze locatie, zullen 8 woningen een

huurprijs krijgen boven de liberalisatiegrens.

Samenwerking met HuurdersverenigingDe Hoogste Top

Met onze huurdersvereniging De Hoogste Top hebben we een prettige samenwerkingsrelatie,

zowel op strategisch als operationeel niveau. De Hoogste Top nemen we mee in het beleid wat

we opstellen, maar ook in de activiteiten die we ondernemen. De aankomende periode is erop

14

gericht om deze relatie zo goed mogelijk door te zetten. Belangrijk aandachtspunt daarin is dat

we:

• hen in het kader van de wet- en regelgeving goed meenemen in het traject om te komen tot

prestatie afspraken met de gemeente, waarin zij een tekenbevoegdheid hebben (zie hieron-

der).

Samenwerking met de gemeente

Woonbeleid en prestatieafspraken

Met de gemeente werken we samen om te komen tot een volkshuisvestelijke versterking van

Vaals. Op grond van de opgestelde woonvisie ‘Wonen in Vaals’ en beleid omtrent ‘Wonen & Zorg’:

• maken we in 2016 met de gemeente Vaals en De Hoogste Top voor de periode 2017-2020

prestatieafspraken, mede op basis van een evaluatie van de prestatieafspraken over 2015;

• maken we deze voor elk jaar (2017-2020) specifiek inclusief evaluatie als basis voor het daar-

op volgende jaar.

Grensgebied blijvend op de agenda

Samen met de gemeente kijken we ook actief naar de ontwikkelingen die zich afspelen in het

grensgebied. De RWTH, het ziekenhuis maar ook de wijk Vaalserkwartier zijn hierin belangrijke

versterkende factoren voor de sub-regio Vaals-Aken.

De eerstkomende periode verwachten we dat de mogelijkheden om te bouwen aan de grens

beperkt zijn. Vooralsnog wordt de toestroom van bewoners voor Aken opgevangen in onder meer

het Vaalserkwartier. Dit neemt echter niet weg dat we nu, maar ook de aankomende periode

(2020-2030) alert moeten zijn op de kansen die zich voordoen. Concreet betekent dit via de ge-

meentelijke weg dat we hierop voor 2016 -2020 agenda blijven voeren. Mochten er zich kansen

voordoen, dan willen we dit in gezamenlijkheid oppakken. Ook onze toezichthouders in de bran-

che zullen we daarin betrekken.

Investeren in leefbaarheid

Met onze investeringen in de woningvoorraad investeren we automatisch in de leefbaarheid van

de kernen Vaals, Lemiers en Vijlen. Met de nieuwe wet- en regelgeving zijn de investeringen in

leefbaarheid gemaximeerd tot maximaal €125,- per vhe. Binnen deze grenzen blijven we activitei-

ten ondernemen op het terrein van leefbaarheid.

Ons uitgangspunt blijft staan dat onze te verstrekken financiële middelen op het terrein van leef-

baarheid ten goede komt aan het collectief belang van onze huurders. We zullen ervoor zorgen

dat we samen met de gemeenteen De Hoogste Top:

• concrete afspraken maken over budget en investeringen in leefbaarheid in de af te sluiten

prestatieafspraken over 2017-2020 (passend bij huidige wet- en regelgeving);

15

• blijven investeren in de leefbaarheid met de gezamenlijke financiering van de Buitengewoon

Opsporingsambtenaar (BOA) door de gemeente en onze woningstichting voor 2016-2020.

Kwaliteit dienstverlening

Meten van de dienstverlening

We meten jaarlijks de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit betreft onder meer het goed te

woord staan van onze huurders, het snel oppakken van reparatieverzoeken, zorgdragen voor

betaalbare woningen en voorkomen dat (toekomstige) huurders tussen wal en schip dreigen te

vallen. Op dit moment is onze dienstverlening op peil. Zo houden we tweejaarlijks een KWH-

kwaliteitsmeting. De afgelopen jaren zijn we gemiddeld met een ‘8’ beoordeeld. Toch is een goed

cijfer niet ons doel, maar gaat het om het verhaal er achter. Dit betekent dat we:

• in 2017 en 2019 onze dienstverlening blijven meten;

• eventuele verbeterpunten die voortkomen uit deze meting met een gericht actieplan

oppakken in hetzelfde en daaropvolgende jaar. De ondergrens wat betreft beoordeling

ligt voor ons op minimaal een 7,5.

Gelet op onze tweejaarlijkse meting en het feit dat we dicht bij onze huurders en De Hoogste Top

staan, geeft voor ons een voldoende kwaliteitswaarborg om te bezien of we het wel/niet goed

doen. Het is dus voor ons niet nodig om extra metingen uit te voeren.

Visitatie

In 2015 zijn we gevisiteerd, met een gemiddelde score van een

‘7’. Met name het prestatieveld ‘Presteren volgens Belangheb-

benden’ is positief beoordeeld, met een relatief hoge score op

communicatie en betrokkenheid. Als meting op onze prestaties,

laten we in 2019 ons opnieuw visiteren. Ons doel daarin is dat

we:

• mits de methodiek niet verandert, gaan we voor gemid-

deld een ‘7’.

16

SOLIDE ORGANISATIE

We zijn een solide orga-

nisatie. Met een gericht

opleidingsplan maken

we ons klaar voor de

toekomst. We gaan voor

efficiency, mits dit ook

volkshuisvestelijk ver-

antwoord is.

Financieel is ons uit-

gangspunt dat we blijven

voldoen aan alle externe

normeringen.

Missie & kernwaarden

De missie van onze woningstichting is erop gericht om onze positie binnen de gemeente Vaals de

komende jaren te versterken. Onze missie is als volgt:

Dit is niet wat we van de ene op de andere dag realiseren. Het is een beweging die we met elkaar

de komende jaren moeten inzetten. Als organisatie hanteren we kernwaarden, die we samen

delen en waarop we aanspreekbaar zijn. We zijn:

Organisatie met daadkracht

In 2015 hebben we met elkaar een interne positiebepaling gemaakt, om te bepalen waar onze

sterke en aandachtspunten liggen voor de aankomende periode. Conclusie uit deze positiebepa-

ling is dat we:

• voor 2016-2020 zowel vanuit volkshuisvestelijk als organisatorisch perspectief zelfstandig

zijn en blijven.

Hiermee zeggen we dat er op dit moment geen ontwikkelingen zijn, die ervoor zorgen dat we

deze positie herzien. Dit neemt niet weg dat deze kunnen plaatsvinden, bijvoorbeeld als de positie

van de woningstichting door gemeentelijke opschaling in een ander daglicht komt te staan. Tege-

lijkertijd hebben we geconstateerd dat:

• de verscherpte wet- en regelgeving een extra druk legt op onze organisatie, met name in

de administratie en verantwoording. Daarom maken we in 2016 een gericht opleidings-

plan, hoe we een passend antwoord kunnen vinden op dit vraagstuk in zowel de capaci-

teit als professionaliteit. Dit plan voeren we in 2016/2017 uit.

• we een open vizier hebben in de samenwerking met collega-corporaties, mits dit geen

druk legt op ons volkshuisvestelijk belang voor Vaals. Organisatorisch kan samenwerking

Wij zien het als onze verantwoordelijkheid om te zorgen voor een kwalitatief goed en betaal-

baar woningaanbod in de gemeente voor een brede doelgroep, om zo Vaals als aantrekkelijke

woon- en leef gemeente sterker op de kaart te zetten.

Flexibel We zijn een relatief kleine organisatie, weten wat er speelt in ons werkgebied,

kennen onze klanten goed en springen in op de vraagstukken die zich in onze

omgeving voordoen.

Pragmatisch Voor zowel onze (potentiële) huurders als partners zijn we een laagdrempelige

organisatie. Onze deur staat altijd open, en we pakken vragen snel en actief op.

We zijn een corporatie van het ‘doen’, en stropen onze mouwen op om samen

Vaals steviger op de kaart te zetten.

Betrouwbaar We zijn betrouwbaar. Dit betekent dat ‘we doen wat we zeggen’. We zijn open

en transparant, en zijn aanspreekbaar op onze maatschappelijke taak.

17

namelijk, mits goed georganiseerd, een voordeel opleveren om professioneler en effici-

enter te werken.

Financieel krachtig

Een financieel gezonde organisatie is nodig om continuïteit te bieden in onze dienstverlening aan

de huurders. Op dit moment is onze woningstichting een financieel sterke en gezonde corporatie,

die op het terrein van ontwikkeling als beheer haar financiële middelen kan blijven inzetten. Uit-

gangspunt is en blijft dat de woningstichting vanuit deze positie haar inzet voor de gemeenschap

kan borgen.

Onze meetlat voor de aankomende periode is dat we blijven voldoen aan de eisen van krediet-

waardigheid, zoals vastgesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit bete-

kent dat we sturen op de volgende normen:

Bovendien hebben we inzicht (en waar nodig een passend antwoord) in onze bedrijfsrisico’s,

waarbij we gebruik maken van de Business Risks (24 vragen) die samen met bovenstaande ratio’s

onderdeel uitmaken van het WSW risico beheersingsmodel.

Bedrijfsvoering & governance op orde

In de visitatie is ter sprake gekomen dat we onze Plan-Do-Check-Act cyclus goed op orde moeten

hebben, en beschikken over goede sturingsinstrumenten. Bovendien is de externe legitimering en

openbare verantwoording goed op orde. Voor de aankomende periode ligt onze focus erop om

dit niveau vast te houden. Dit betekent dat we:

• kritisch blijven en zijn op onze primaire processen, en hoe deze waar dit kan efficiënter in

te richten;

• onze huurders, De Hoogste Top en de gemeente blijven betrekken bij de activiteiten die

we willen ondernemen.

WSW ratio Norm WSW

Solvabiliteit >20%

Loantovalue <75%

Interest CoverageRate >1,4

Debt Service Coverage Ratio >1,0

Dekkingsratio <50%

18

We merken ook dat de bedrijfslasten op dit moment onder een vergrootglas liggen. Woningstich-

ting Vaals heeft bewust gekozen voor een eigen buitendienst. Deze dienst is voor ons belangrijk

als oren en ogen in de wijk. Dit betekent wel dat onze bezettingsgraad wat hoger ligt. Exclusief

deze buitendienst scoren we goed ten opzichte van het landelijke gemiddelde met een bezet-

tingsgraad van 1 fte per 130 vhe. Dit neemt niet weg dat:

• we ook de aankomende periode er zoveel mogelijk aan doen om de zo efficiënt mogelijk

te werken en daarmee onze bedrijfslasten (waar dit kan en volkshuisvestelijk verant-

woord is) te verlagen (zie ook ‘organisatie met daadkracht’).

Voor wat betreft de governance hebben we de afgelopen jaren geïnvesteerd in het goed op orde

brengen van onze besluit- en verantwoordingscyclus zoals hiervoor benoemd. We onderschrijven

de governance code en blijven ook de aankomende jaren investeren in de kwaliteit van het toe-

zichthoudend kader. Voor de Raad van Commissarissen betekent dit concreet:

o het houden van zelfevaluaties (tweejaarlijks) onder externe begeleiding als kwali-

teitsinstrument op het collectief en onderling functioneren;

o het opstellen van een toezichtvisie in 2016, als onderdeel van het naleven van de

governance code 2015.

19

JAARAGENDA

Over de periode 2016-

2020 hebben we onze

doelstellingen en activi-

teiten die voortvloeien

uit ons ondernemings-

plan op deze pagina

samengevat.

Doelstellingen & activiteiten 2016-2020

Jaar 2016 2017 2018 2019 2020

Ontwikkeling portefeuille

Beoogde afname portefeuille van 1.577 naar 1.524 woningen over 2016-2020 door verkoop van meer dan 50 eengezinswoningen. Doel: bieden (betaalbare) wooncarrière, versterken diversiteit en vooruitzien op eventuele krimp.

Betaalbaar-heid

Een betaalbare voorraad in meerdere huurprijssegmenten is ons doel. We hanteren de volgende uitgangspunten:

• Over de periode 2016-2020 groeien we als gevolg van wet- en regelgeving van een gemiddelde redelijke huurprijs van 70%, naar een maximaal redelijke huurprijs van 75% over het totaal van de vastgoedportefeuille.

• Minimaal 85% van onze woningvoorraad kent een maximale huurprijs van €618,-, en is daarmee geschikt voor huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.

• We bieden 10% ruimte tussen de €618,- en €710,- en 5% boven de liberalisatie-grens (voor de inkomens >€34.911,-).

Kwaliteit & duurzaam-heid

Bij grootschalig onderhoud of renovatie minimaal label B of twee energieklassen stijgen.

Actualisatie SVB in samen-hang met overig beleid, incl. bepalen ambitieniveau duurzaamheid.

Herijken SVB incl. energie-beleidsplan.

Voorraad 80% gemiddeld label B.

Specifieke projecten

Oplevering centrumplan Vaals met 56 app. en 5 egw.

Oplevering Kerkveld 29 wonin-gen (14 egw, 8 starterswoningen en 7 patio bungalows).

De Hoogste Top & gemeente Vaals

Prestatie afspraken over 2017-2021.

Specifieke jaarafspraken 2017.

Specifieke jaarafspraken 2018.

Specifieke jaarafspraken 2019.

Specifieke jaarafspraken 2020.

Blijven inspelen op de kansen die zich voordoen in het grensgebied Vaals-Aken samen met de gemeente Vaals in het belang van de volkshuisvesting.

Investeren in leefbaarheid

Blijvende inzet leefbaarheid met gezamenlijke financiering BOA met de gemeente Vaals.

Budget onder-deel prestatie-afspraken.

Specifieke jaarafspraken 2017.

Specifieke jaarafspraken 2018.

Specifieke jaarafspraken 2019.

Specifieke jaarafspraken 2020.

Kwaliteit dienstverle-ning

Meten, min. score 7,5.

Uitvoer geven verbeteracties

Meten, min. score 7,5.

Uitvoer geven verbeteracties

. Visitatie, score gemiddeld ‘7’.

Organisatie met daad-kracht

Over de periode 2016-2020 zelfstandigheid voorop met open vizier in de samenwerking met collega-corporaties.

Opstellen en uitvoer geven aan opleidingsplan.

Financieel krachtig

Voldoen aan de normen van het WSW en de Autoriteit Woningcorporatie enhandelen op onze bedrijfsrisico’s (als risicobeoordelingsmodel WSW).

Bedrijfsvoe-ring & governance op orde

• Kritisch blijven op onze primaire processen en waar nodig efficiënter inrichten.

• Onze huurders en gemeente blijven betrekken bij te ondernemen activiteiten.

• Verlagen van de bedrijfslasten waar dit kan en mogelijk is.

Zelfevaluatie onder externe begeleiding RvC en opstel-len toezicht visie.

Zelfevaluatie. Zelfevaluatie onder externe begeleiding.

Zelfevaluatie. Zelfevaluatie onder externe begeleiding.