N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht22 februari 2018: Jaarcongres ‘Samen aan de slag met stedelijke transformatie’

Deelsessie: Financieel economische arrangementen

Plaats maken voor de nieuwe economie

Sander van Schijndel

▪ 2000: Stadsgeografie (Universiteit Utrecht)

▪ 2004: Urban Design (University of Sydney)

▪ 2000-2016: adviseur en procesmanagertransformatie gebouwen en gebieden

▪ 2011: Oprichting herstructureringsfonds Ladonk(gemeente Boxtel en BOM)

▪ 2015: Toekomstvisie en advies fondsvorming Vitale Vakantieparken (Noordoost-Veluwe)

▪ 2016: Investment Manager bij OMU

21-2-2018 2

21-2-2018 3

1. Over OMU

2. Activi-teiten

3. Pro-jecten

4. Succes-fact

oren

21-2-2018 4

1. Over OMU

2. Activi-teiten

3. Pro-jecten

4. Succes-factoren

Achtergrond OMU▪ Opgericht in 2011 door de provincie Utrecht.

▪ Aanleiding: veroudering, leegstand en falen markt op bestaande Utrechtse werklocaties.

▪ Zelfstandige uitvoeringsorganisatie (N.V.); provincie Utrecht als enig aandeelhouder.

▪ Doelstellingen:

o Zorgvuldiger, efficiënter en duurzamer omgaan met beschikbare ruimte.

o Verbeteren vestigingsklimaat in deprovincie Utrecht.

▪ Middelen: revolverend investeringsfonds (€ 15 miljoen).

21-2-2018 5

1 2

3 4

Organisatie

21-2-2018 6

1 2

3 4

Werkvelden

▪ Aanvankelijk gericht op herstructurering van bedrijventerreinen:

o Focus op private kavels

o Doelstelling: > 50 hectare in tien jaar tijd

▪ In 2016 uitgebreid met transformatie van kantoorgebouwen:

o Onderdeel van AKT: ‘faciliterend spoor’

o Doelstelling: > 10.000 m² bvo per jaar

21-2-2018 7

1 2

3 4

Werkwijze

Drie invalshoeken:

▪ Verbetereno Behoud van de werkfunctie

▪ Verandereno Transformatie t.b.v. andere functies

▪ Verplaatseno Het juiste bedrijf op de juiste plek

Uitgangspunten:

▪ Waar sprake is van marktfalen

▪ Initiëren, aanjagen en ondersteunen

▪ Tussen overheid en markt

21-2-2018 8

1 2

3 4

Financieren

InvesterenAdviseren

21-2-2018 9

1. Over OMU

2. Activi-teiten

3. Pro-jecten

4. Succes-factoren

Activiteiten

21-2-2018 10

1 2

3 4

▪ Alleen de lastige opgaven: waar de markt faalt.

▪ Niet tegen maar tussen partijen: ▪ Géén concurrentie

▪ Géén staatssteun

▪ Marktconform: geen subsidies.

▪ Financieel én maatschappelijk rendement: revolverend fonds in stand houden.

Eigenaren

Initiatief-nemers

Over-heden

Krediet-verstrekkersAdviseurs

Belangen-organisaties

Gebruikers

OMU

Rollen

Maatwerk:

▪ Waar ligt de urgentie?

▪ Welke opgave is er?

▪ Wat is de potentie?

▪ Hoe pakken we het aan?

21-2-2018 11

1 2

3 4

Intermediair

Adviseur

Financier

Investeerder

Focus van OMU heeft sinds 2014 vooral gelegen op financieringsrol vanwege:▪ Terughoudende opstelling banken▪ Concrete behoefte vanuit de markt▪ Past goed bij aanjaagfunctie

Financier

Uniek product

▪ Het blijft lastig voor initiatief-nemers om de ontwikkelfase gefinancierd te krijgen.

▪ Risicoprofiel: waar andere financiers afhaken, stapt OMU in.

▪ Toenemende vraag naar ‘stapeling’ van financieringen: OMU werkt steeds meer samen met andere geldverstrekkers.

1 2

3 4

21-2-2018 12

Senior loan(bancaire lening):40 tot 60%

Equity(eigen vermogen):minimaal 20%

‘Mezzanine’(achtergesteldelening)

Criteria

▪ Overzichtelijke looptijd projecten: doorgaans 2 á 3 jaar.

▪ Beheersbare inbreng per project: maximaal € 2 miljoen.

▪ Financieel rendement: maatwerk.

▪ Maatschappelijk rendement:o Economie

o Duurzaamheid

o Ruimtelijke kwaliteit

21-2-2018 13

1 2

3 4

0

1

2

3

4

5Economie

Duurzaam-heid

Ruimtelijkekwaliteit

21-2-2018 14

1. Over OMU

2. Activi-teiten

3. Pro-jecten

4. Succes-factoren

21-2-2018 15

De Nieuwe Stad, Amersfoort

21-2-2018 16

Batenburgweg, Soesterberg

21-2-2018 17

SOMT Campus, Amersfoort

21-2-2018

Wattbaan, Nieuwegein

18

21-2-2018 19

Planetenbaan, Maarssen

21-2-2018 20

Kobaltweg/Reactorweg, Utrecht

21-2-2018 21

1. Over OMU

2. Activi-teiten

3. Pro-jecten

4. Succes-factoren

Resultaten herstructurering werklocaties

Tot nu toe heeft OMU ruim 28 hectare bedrijventerrein aangepakt:

21-2-2018 22

7 10 17 21 284 8 15 22 30 35 40 45 50

0

10

20

30

40

50

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Gerealiseerd Begroot

1 2

3 4

Resultaten kantoortransformatie

Tot nu toe heeft OMU bijna 48.000 m² leegstaande kantoorruimte aangepakt:

21-2-2018 23

1 2

3 4

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Gerealiseerd Begroot

Succesfactoren OMU

▪ Missie: nog meer dan genoeg te doen voor OMU!

▪ Scope: helder afgebakend.

▪ Targets: jaarlijks afgerekend op financiële, ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen.

▪ Intermediairsrol: verbindingen tussen overheid en markt, en tussen marktpartijen onderling.

▪ Kennis en kunde: klein, dedicated team met uitgebreide vastgoedervaring.

▪ Positie: slagvaardigheid door zelfstandigheid; bewust enige afstand tot de provincie.

▪ Kostendekking: revolverend fonds zelf in stand houden.

▪ Uniek product: financiering van de ontwikkelfase, met bijbehorend risicoprofiel.

▪ Maatwerk: keuzes mogelijk in rollen en inbreng.

21-2-2018 24

1 2

3 4

Dank voor uw aandachtWebsite: www.nvomu.nl

E-mail: svanschijndel@nvomu.nl

Plaats maken voor de nieuwe economie