NO

VEM

BER

’09NIEUWSBRIEF

V O O R V E R H U U R D E R S

Gedempte Oude Gracht 152 A | 2011 GX Haarlem | T 023-5329817 | F 023-5514552 | E info@koopsmakelaardij.nl | W www.koopsmakelaardij.nl

EEn goEd jaar voor Koops MaKElaardijHet verheugt ons u te kunnen melden dat wij onze markt- positie in 2009 hebben kunnen verstevigen en dat onze omzet meer dan verdubbeld is ten opzichte van de eerste kwartalen van 2008. We presenteren ons in de markt als verhuurspecialist en het is gebleken dat wij ons het afgelopen jaar hebben bewezen in de verhuursector. Het doet ons goed te zien dat steeds meer collega’s in de regio, waaronder ook NVM makelaars, om onze expertise vragen bij verhuurzaken. Nu het aanbod van huurwoningen zo groot is, hebben wij veel collega-makelaars naar volle tevredenheid kunnen onder-steunen met onze know-how op dit gebied. Dit alles maakt het noodzakelijk om uit te breiden en we zullen dit jaar dan ook nog een vierde collega aannemen zodat wij u van een optimale service kunnen voorzien. U bent van harte welkom op ons kantoor.

HUUraanBod rEgio HaarlEM sTijgT MET 45%Wij kondigden het al aan in onze vorige nieuwsbrief in februari dit jaar: de verhuurmarkt is enorm in beweging onder invloed van de financiële crisis. Het aantal verhuur-transacties in de regio Haarlem maakte een stijging door van maar liefst 35% in de periode van oktober 2008 tot september 2009 van dit jaar. Deze stijging is met name toe te wijzen aan de stagnerende koophuizenmarkt. Verderop in deze nieuwsbrief besteden wij hier uitgebreid aandacht

aan. Ook informeren we u over onze beheerservice, die dit jaar wederom een groei doormaakte. En we vertellen u wat meer over onze werkwijze met betrekking tot beleggings- panden en hoe wij u hiermee van dienst kunnen zijn. Maar allereerst praten wij u graag bij over de stand van zaken bij Koops Makelaardij. Ondanks de economische crisis draait ons kantoor een goed jaar en daar zijn we best trots op!

NO

VEM

BER

’09NIEUWSBRIEF

V O O R V E R H U U R D E R S

daling HUUrprijzEn in 2009 De afgelopen twee jaar schommelden de gemiddelde huur-prijzen van appartementen in de regio rond de e 1225,- per maand. De gemiddelde huurprijzen van woonhuizen in de gemeente Haarlem is in 2009 gedaald van e 1781,- naar e 1640,-. Een prijsdaling van 9% zoals de tabel aangeeft. Daarnaast zien wij een verscholen huurprijsdaling van circa 10% voor de gehele huursector, die niet in deze cijfers tot uiting komt. Deze daling zit hem in een verdubbeling van het aantal transacties waarbij servicekosten van de woning voor rekening van de verhuurder zijn. Bij een stagnerende verkoop-markt verwachten wij dat de geliberaliseerde huurprijzen zich het komende jaar zullen stabiliseren.

sTijging HUUraanBod door sTagnErEndE KoopHUizEnMarKTZoals gezegd is de verhuurmarkt in beweging. Het aanbod van vrije sector (boven e 650,-) huurwoningen in Haarlem is sinds januari 2009 met ruim 45% gestegen. In de gemeenten Bloemendaal en Heemstede ligt dat percentage zelfs boven de 140%! (zie tabel huuraanbod) Ook het aanbod in het lagere geliberaliseerde huursegment, tussen de e 800,- en e 1200,-, is groeiende. Waren deze woon-ruimtes in 2007 en begin 2008 binnen één week verhuurd, de gemiddelde leegstand van deze woonruimtes is inmiddels

opgelopen tot vier á zes weken. Het ruimere huuraanbod is grotendeels onstaan door de stagnerende koophuizenmarkt. Veel huiseigenaren in het hogere koopsegment willen hun wo-ning niet onder een bepaalde opbrengst verkopen. Zij kiezen liever voor tijdelijke verhuur van hun woonhuis terwijl zij wachten op betere tijden. De huurmarkt heeft de groei van het huuraanbod niet geheel kunnen bijbenen, ondanks ruim 35% meer gerealiseerde huurovereenkomsten ten opzichte van dezelfde periode in 2008. (zie tabel verhuurtransacties)

vErandErd HUUrgEdragHet grote aanbod van huurobjecten maakt dat potentiële huurders kieskeuriger zijn geworden. In willekeurige volgorde zijn hun belangrijkste afwegingen de staat van onderhoud (zowel inwendig als uitwendig), de locatie (nabij station en uitvalswegen, parkeergelegenheid), de vloeroppervlakte van de woning, het aantal slaapkamers, de aanwezigheid van een balkon of tuin en of de badkamer en-of de keuken wel of niet

gemoderniseerd zijn. Bovendien onderhandelt de potentiële huurder vaker over de hoogte van de huurprijs, de kosten van gas/water/licht/kabelaansluiting en de hoogte van de waar-borgsom. Mocht de staat van onderhoud te wensen overlaten dan haken veel aspirant huurders af tenzij er financiële com-pensatie wordt aangeboden in de opknapkosten.

NO

VEM

BER

’09NIEUWSBRIEF

V O O R V E R H U U R D E R S

ons adviEs Bij langE lEEgsTand van Uw vErHUUroBjEcTOndanks het grote aanbod van huurobjecten en de boven-genoemde prijsdaling van 9%, proberen veel verhuurders de huurprijs van vorig jaar of het jaar daarvoor te evenaren, of liever nog iets hoger. Op zich een gezonde gedachte, maar de markt is veranderd en dat vraagt om een andere aanpak. Vanzelfsprekend proberen wij leegstand zoveel mogelijk te voorkomen. Als wij een verhuurobject aannemen, stellen we in overleg met de verhuurder de gewenste verhuurprijs vast en adviseren over het onderhoud van de woning. Met kleine ingrepen als het schoonmaken van de tuin, het schilderen van de woning, het verhelpen van kleine gebreken of bijvoorbeeld het meubileren van de woning kunnen we de verhuurprijs verbeteren en de verhuursnelheid bevorderen. Door bijvoor-beeld een V- (te huur)bord te plaatsen kunnen wij de woning onder de aandacht brengen.

Als er binnen drie á vier weken geen afspraak voor een bezichtiging wordt gemaakt, of een bieding gedaan, dan zullen wij met de verhuurder overleggen hoe de verhuur bevorderd kan worden. Vaak komt dat neer op een verlaging van de huurprijs. Dat lijkt wellicht een tegenslag, maar uit-eindelijk zult u een hoger rendement uit uw woning halen. Dat illustreren onderstaande voorbeelden.

woning aDe huurprijs e 1.250,- van deze tussenwoning werd na een leegstand van 465 dagen (15 maanden) gerealiseerd. De gemiddelde looptijd van een huurovereenkomst in de vrije sector (thans 15 maanden) is aangehouden bij het berekenen van het beleggingsrendement. Dezelfde woning was met een 10 % lagere huurprijs (e 1.125,-) binnen drie maanden ver-huurd geweest.

Huurprijs e 1250,- e 1125,- Leegstand 15 maanden 6 maanden (2x3 maanden)

Verhuurd 15 maanden 24 maanden Totaal 30 maanden 30 maanden Huuropbrengst e 18.750,-- e 27.000,--

=> Met een 10% lagere huurprijs 44% meer beleggingsrendement in 30 maanden!

woning BDe oorspronkelijke huurprijs van e 1.975,- van deze half-vrijstaande woning werd na een leegstand van 349 dagen (11½ maanden) gerealiseerd. Dezelfde woning was met een lagere huurprijs van e 1.775,- binnen vier maanden verhuurd geweest. De gemiddelde verhuurtermijn van 15 maanden is bij de berekening aangehouden.

Huurprijs e 1975,- e 1775,- Leegstand 11 maanden 4 maanden Verhuurd 15 maanden 15 maanden Leegstand 4 maanden 4 maanden Verhuurd --- 7 maanden Totaal 30 maanden 30 maanden Huuropbrengst e 29.625,-- e 39.050,--

=> Met een 10% lagere huurprijs 32% meer beleggingsrendement in 30 maanden!

langErE lEEgsTand woonHUizEn En apparTEMEnTEnKijken we naar de gemiddelde leegstand van appartementen, dan is deze in Haarlem en Heemstede twee maanden. Voor woonhuizen geldt een gemiddelde leegstand van drie maan-den. In de gemeente Bloemendaal geldt een leegstand van zowel woonhuizen als appartementen van gemiddeld drie maanden. Tussen 1 oktober 2008 en 30 september 2009 zijn bij ons 366 verhuurtransacties in de regio bekend met een

gemiddelde lopende leegstand van 70 dagen. Het doet ons goed te kunnen melden dat Koops Makelaardij momenteel een gemiddelde leegstand kent van 39 dagen. Het afgelopen jaar brachten verhurende makelaars ruim 20 (6%) verhuur-transacties tot stand waarvan de leegstand meer dan 200 dagen bedraagt. De drie grootste uitschieters waren 465, 476 en 547 dagen

NO

VEM

BER

’09NIEUWSBRIEF

V O O R V E R H U U R D E R S

vasTgoEdBEHEErsErvicE Koops MaKElaardij gEgroEidKoops Vastgoedbeheer, de beheerservice die wij halverwege 2008 zijn gestart, heeft sindsdien een enorme groei mee- gemaakt. Tegen een aantrekkelijk tarief bieden wij u een com-pleet dienstenpakket aan, van het adviseren bij de vaststelling van de huurprijs en het innen van de huren tot controle van de woning bij verhuurmutaties. Bovendien doen wij er alles aan om leegstand te voorkomen. Ook nemen wij u alle zorgen met betrekking tot het onderhoud van de woning uit handen. Dankzij een prettige samenwerking met ons vaste aannemers,

loodgieters en schilders zijn wij in staat in de gehele regio snelle, degelijke service te leveren, waarmee we u veel regelwerk besparen. Neem voor meer informatie een kijkje op onze website www.koopsvastgoedbeheer.nl.

wij zijn alTijd gEinTErEssEErd in BElEggingspandEnBeleggen in vastgoed is nog steeds aantrekkelijk voor beleggers die de aandelenbeurs willen vermijden en de bankrentes te laag vinden. Deze beleggers met lange termijnvisie, hebben verschillende onroerend goed wensen, namelijk: winkels (leeg en verhuurd), verhuurde woonhuizen (al dan niet in goede staat) en kleine bedrijfsruimtes. De interesse voor grote

bedrijfspanden en kantoorpanden is afgenomen. Indien u uw beleggingspand ten gelde wilt maken zijn wij via ons netwerk van vastgoedbeleggers in staat uw pand snel tegen de markt-waarde te verkopen. Bent u op zoek naar een beleggingspand, wilt u een pand of vastgoedportefeuille verkopen, neem dan contact met ons op.

vragEn? nEEM gErUsT conTacT MET ons op!Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief? Of wilt u meer weten over een van onze services? Neemt u dan contact met ons op of kom tijdens kantooruren langs op ons kantoor in Haarlem. Wij staan altijd voor u klaar en adviseren u graag.

Met vriendelijke groeten,Namens Koops Makelaardij,

Sander Koops

Gedempte Oude Gracht 152 A | 2011 GX Haarlem | T 023-5329817 | F 023-5514552 | E info@koopsmakelaardij.nl | W www.koopsmakelaardij.nl