Bedrijvenpark krijgt vorm

Bij de ontwikkeling van het Betuws Bedrijvenpark

wordt veel aandacht besteed aan de vormgeving.

Dat geldt niet alleen voor de afzonderlijke

gebouwen, maar ook voor de inrichting van de

openbare ruimte en voor de inpassing van het

bedrijvenpark in zijn omgeving.

Alle ideeën over de vormgeving zijn samengevat

in een Beeldkwaliteitplan (BKP). Dit schenkt

uitgebreid aandacht aan de vormgeving van de

randen van het bedrijvenpark – daar toont het

park zich immers aan de ‘buitenwereld’ – en de

kwaliteit van de niet-bebouwde ruimte. Streven is

dat het bedrijvenpark niet alleen een goede plek

wordt voor bedrijven en hun werknemers, maar

ook voor de mensen die in de omgeving wonen.

Ook voor hen moet het park een toegankelijk,

goed ingericht en goed onderhouden gebied zijn.

De ambitie is een goed doordacht bedrijvenpark

te ontwikkelen met een eigen identiteit, dat zich

zo goed mogelijk voegt naar de omgeving.

Per deelgebied zijn in het BKP voorwaarden

beschreven voor de bouwhoogte, het

materiaalgebruik, de kleurstelling van de

bebouwing, de reclame-uitingen en het parkeren.

In deze nieuwsbrief wordt het ontwerp van het

Betuws Bedrijvenpark op hoofdlijnen toegelicht. �

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 11

Nieuwsbrief 08

De ‘velden’

Infrastructureleelementen

Landschappelijkeelementen

Opbouw BetuwsBedrijvenpark

Bij het ontwerp is gebruik gemaakt van de zogenaamdelagenbenadering waarbij landschappelijke uitgangspunten enkenmerken (zoals de Rietgraaf, de Groene Buffer en de BetuwseBongerd) plus de aanwezige en benodigde infrastructuurbepalend zijn voor de inrichting van het bedrijvenpark.

1

2

3

4

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg2

Kwaliteit, identiteit en duurzaamheid waren de

uitgangspunten voor het ontwerp van het Betuws

Bedrijvenpark. Er is een balans gezocht tussen de

economische, ecologische en sociale (omwonenden en

toekomstige gebruikers) aspecten van het bedrijvenpark.

De ontwerpers hebben daarom veel aandacht besteed aan

de landschappelijke inpassing, de kwaliteitseisen aan

gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte.

r is gestreefd naar een optimale samenhang tussen die

drie elementen, waarbij rekening is gehouden met een

aantal bepalende elementen zoals:

• De afspraak om aan de zuidrand en de westrand een

zorgvuldige overgang te maken van het bedrijvenpark naar

de dorpskern Oosterhout / de woonbebouwing langs de

Oosterhoutsestraat, respectievelijk het gebied De

Danenberg.

• De in het gebied aanwezige landschappelijke elementen

zoals de waterloop De Rietgraaf en de Betuwse Bongerd.

• De reeds bestaande (hoogspanningsleiding en gasleiding) en

benodigde infrastructuur (wegen).

• De visie van de Stadsregio op de vormgeving van de A15

(tussen Valburg en de aansluiting op de A12), waarin gepleit

wordt voor zo groot mogelijke landschappelijke eenheden

en waar mogelijk het behoud van de openheid.

E

Die uitgangspunten zijn vertaald in een stedenbouwkundig

ontwerp en een Beeldkwaliteitplan. Kenmerken van het

stedenbouwkundig ontwerp zijn onder andere:

• De Rietgraaf wordt de belangrijkste ruimtelijke drager voor

de structuur van het bedrijvenpark. Door verbreding van de

waterloop, de aanplant van bomen en brede groenstroken

krijgt deze centrale as (60 meter breed) in het gebied een

landschappelijk karakter.

• Aan de Ring, die als een ovaal over het terrein loopt, worden

hoofdzakelijk bedrijven gevestigd die met opslag, vervoer,

productie en transport te maken hebben. Het vrachtverkeer

van en naar die bedrijven wordt meteen aan het begin van

het bedrijvenpark hierheen afgeleid, zodat de Rietgraaf

vooral door personenwagens zal worden gebruikt.

• Langs de A15 toont het bedrijvenpark zich als een

samenhangend geheel (één adres). De onderzijde van de

bedrijven die hier komen wordt aan het gezicht onttrokken

door een aarden wal met beplanting, zodat laad- en

losplatforms, vrachtwagens en eventuele opslag niet of

beperkt zichtbaar zijn vanaf de snelweg. Hierdoor ontstaat

een rustig en samenhangend beeld. Op enkele plaatsen

wordt de blik van de voorbijganger het gebied ‘ingetrokken’

en zijn er doorkijkjes naar de meest hoogwaardige en groene

onderdelen van het bedrijvenpark.

• Op de meest westelijke punt van het bedrijvenpark aan de

A15, bij het snijpunt van de Betuwse Bongerd, de

Danenberg en de A15-zone, worden de hoogste eisen

gesteld aan architectuur en beeldkwaliteit.

Uitgangspunten voor ontwerp en beeldkwaliteit

Op ieder veld op het bedrijvenpark worden specifieke eisengesteld aan bebouwing en inrichting van de kavels (zie pag 8 en9 voor voorbeelden)

De Danenhof

De Gaarden

De Werk-landschappen

De Werk-landschappen

Vak A15

Vak Zuid

De HagenDe Hagen

De Hagen

De Rietgraaf

De Rietgraaf

De Linie

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 3

Differentiatie kavelgrootte

In het Betuws Bedrijvenpark worden kavels van

verschillende grootte gerealiseerd. In de opzet zullen

bedrijven met vergelijkbare kavelgrootte zoveel

mogelijk bij elkaar worden gesitueerd.

Als uitgangspunt is het park daarvoor in een drietal zones

verdeeld. Per zone zullen zoveel mogelijk kavels van de

aangewezen grootte worden gerealiseerd.

De grootte van de kavels* is verdeeld in drie formaten:

groot kavel, groter dan 2 hectare

middengroot kavel , kleiner dan 2 hectare

en groter dan 0,5 hectare

klein kavel, kleiner dan 0,5 hectare

Voor de verschillende kavelgroottes zijn deelgebieden

aangewezen.

De differentiatie van de kavelgroottes is op de kaart

hiernaast aangegeven.

*Eventueel kan besloten worden om de kavelgrootte per

deelgebied aan te passen. Van de aangegeven kavelgrootte

kan dan een kleiner percentage worden gerealiseerd ten

gunste van kavels uit de aanliggende categorie. �

C

B

A

• Zowel in de – uit te breiden – Betuwse Bongerd als in de

Groene Buffer aan de zuidkant van het park zorgen

zogenaamde werklandschappen voor een geleidelijke

overgang tussen het bestaande dorp en het bedrijvenpark.

Aan de schaal en kwaliteit van de architectuur worden hoge

eisen gesteld. In de Groene Buffer is ruimte voor enkele

woonlandgoederen die moeten voldoen aan de provinciale

regels voor nieuwe landgoederen.

Niet alleen de randen van het bedrijvenpark moeten voor rust

en eenheid zorgen, ook de verdeling van verschillende types

bedrijven over het terrein moet voorkomen dat er een

‘verrommeld’ beeld ontstaat. In het Beeldkwaliteitplan is

daarom een segmentering voorgesteld die niet zozeer uitgaat

van de aard van het bedrijf, maar van zijn verschijningsvorm.

Bedrijven met een vergelijkbare uitstraling en ruimtelijke

omvang (‘korrelgrootte’) worden zoveel mogelijk bij elkaar

gehuisvest.

Het bedrijvenpark is opgedeeld in acht velden die ieder hun

eigen karakter krijgen. Dat wordt bepaald door de

‘korrelgrootte’ van de bedrijven en door de kwaliteitseisen die

worden gesteld aan de gebouwen (bouwhoogte,

materiaalgebruik, kleurstelling, parkeren, reclame-uitingen etc)

en de inrichting van de onbebouwde ruimte. Ook komen er

gedetailleerde voorschriften voor zaken als het te gebruiken

hekwerk, de bewegwijzering, reclameborden, straatmeubilair,

fietsenstallingen en vuilinzameling.

Per veld worden specifieke, kwalitatieve voorwaarden

aangegeven voor de bebouwing en de inrichting van de

kavels. Omdat de randen van de velden het meest zichtbaar

zijn, gelden daar vaak aanvullende eisen ten aanzien van de

beeldkwaliteit.

Het Beeldkwaliteitplan schrijft de normen voor waaraan de

gebouwen en de kavelinrichting moeten voldoen, maar geeft

niet de (gedetailleerde) oplossingen aan. Wanneer

bijvoorbeeld is voorgeschreven dat het parkeren op de kavels

‘uit het zicht’ dient te blijven, is het aan de ondernemers om

te bepalen hoe dat gebeurt (onder het gebouw, afgeschermd

etc.).

Het Beeldkwaliteitplan is geen vrijblijvend advies. Juridisch is

het BKP – net als het stedenbouwkundig ontwerp – gekoppeld

aan het bestemmingsplan en concrete bouwplannen dienen

aan deze voorschriften te worden getoetst.

Op de volgende pagina’s worden de belangrijkste eisen

beschreven die aan de kwaliteit van de randen van het park,

de openbare ruimte en de bebouwing worden gesteld. De

daarbij geplaatste foto’s dienen als referentiemateriaal. �

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg4

Langs de A15 presenteert het BetuwsBedrijvenpark zich als één, rustig ensamenhangend geheel. De aandacht vande automobilist wordt niet getrokken doorafzonderlijke gebouwen en individuelereclame-uitingen, maar door de eenheid invormgeving van de bebouwing en de artificiëlelandschappelijke strook tussen bedrijventerrein ensnelweg. Het bedrijvenpark reikt zo dicht als mogelijktot aan de snelweg, om zoveel mogelijk afstand tehouden tot de dorpskern Oosterhout.Een doorgaande, lage dijk, beplant met verschillendesoorten populieren, onttrekt de onderzijde van de gebouwenaan het zicht, waardoor laadplatforms, opslagruimte en anderebedrijfsactiviteiten vanaf de weg niet of beperkt te zien zijn.

Landschappelijke inpassing

Aan de oostzijde van het bedrijvenpark heeft het gebiedrond de afslag van de snelweg een open karakter datverder wordt versterkt om het bedrijvenpark een ruime enopen entree te bieden aan de bezoekers.De bestaande (en te vergroten) waterpartij en de

bestaande beplanting langs de Griftdijk gaan bij de inrichting van de Entree eenbelangrijke rol spelen. Het beeld van het Betuws Bedrijvenpark wordt hier bepaalddoor de groene en waterrijke Rietgraafzone die midden over het terrein loopt.De definitieve inrichting van de entree van het park hangt onder andere af van deexacte vormgeving van de te vernieuwen afslag 38 en zal mede in overleg met degemeente Nijmegen worden bepaald.

De Entree

De A15-zone

Het gebied achter de dijk ligt laag en heeft een functie voorde wateropvang. Op twee plaatsen wordt het ‘scherm’ vanhet beplante dijklichaam doorbroken en krijgt de passanteen doorkijkje in het bedrijventerreinen. Die zijn zogesitueerd, dat de meest hoogwaardige bebouwing op het

terrein zichtbaar wordt. De architectonisch meestinteressante gebouwen komen bijeen op de meest

westelijke punt van het terrein langs de A15.De overige gebouwen zijn vooral

functioneel en ingetogen.

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 5

Aan de zuidzijde wordt hetbedrijvenpark begrens door deGroene Bufferzone, een ruime strooktussen het bedrijvenpark en debestaande bebouwing langs de

Stationsstraat en de Oosterhoutsestraat. De buffer wordtingericht als een coulisselandschap, met water, elzenhagen enverspreid staande grondlichamen met bomen in de vorm vanbongerds. Een drietal woonlandgoederen houdt de bufferzoneopen en groen. Zij waarborgen de instanthouding,openstelling en het beheer van de Groene Buffer. De overgangtussen de bebouwing op het bedrijventerrein naar het groenwordt ‘zachter’ gemaakt door de introductie van vier‘werklandschappen’, waar bedrijvigheid plaats vindt in een– verplicht – groene omgeving. 80 procent van de bufferzoneblijft openbaar toegankelijk. Er komen fiets- en wandelroutes,onder andere via de voor het autoverkeer af te sluiten VanBalverenlaan tussen Oosterhout en het bedrijvenpark.

Aan de westkant wordt het bedrijvenpark afgegrensd doorhet plangebied De Danenberg, waarvoor eenlandschapsvisie is uitgewerkt die direct gekoppeld is aande ontwikkeling van het bedrijvenpark. De BetuwseBongerd wordt 2,5 keer zo groot als nu en kan worden

ingericht met diverse fruit- en eventueel notenbomen. De bestaande bebouwing tenoosten van de Nieuwe Dijk blijft gehandhaafd.In de Bongerd is, als ‘zachte’ overgang tussen het werkgebied en de omgeving,ruimte voor drie werklandschappen, die aan hoge eisen moeten voldoen wat betreftbebouwing, groene inrichting en beheer. De werklandschappen zijn alleen vanuit hetbedrijvenpark voor autoverkeer bereikbaar.

Betuwse Bongerd

De Groene Buffer

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg6

De Rietgraafzone is de belangrijkste entree en deruimtelijke hoofdas van het bedrijvenpark. De basishiervoor wordt gevormd door de deels op te graven, teverbreden en opnieuw in te richten oude waterloop DeRietgraaf, die door zal lopen in het gebied De Danenberg.

Langs de waterloop komt aan de noordzijde een natuurlijke oever en aan dezuidzijde grasvelden. Een dubbele bomenrij en brede groenstroken, waarop nietgeparkeerd mag worden, versterken het groene karakter. Met een doorgaand fiets-en wandelpad krijgt de Rietgraaf tevens een recreatieve functie.Het vrachtverkeer wordt zo snel mogelijk worden afgevoerd via de Ring naar degrootschalige kavels, waar logistieke en productiebedrijven worden geconcentreerd.Het verkeersbeeld langs de Rietgraaf wordt grotendeels bepaald door fietsers,voetgangers en personenwagens.De Rietgraaf wordt een van de meest representatieve gebieden van hetbedrijvenpark, waar bedrijven met een hoogwaardige architectonische uitstralingworden gevestigd.

De Kleine Linie is een extraverbindingszone op het terrein voorfietsers en voetgangers. Deze volgtde loop van de gasleiding die doorhet gebied loopt en die vrij moet

blijven van bebouwing. Met een dichte beplanting krijgt hethart van de Kleine Linie het karakter van een verborgenlaantje. De groenstroken tussen de paden en deperceelgrenzen worden als grasperken aangelegd. Op randvan de bedrijfskavels worden haagbeuken geplant die debebouwing enigszins aan het zicht onttrekken en eenheidgeven in het gebied.

Kwaliteit van de openbare ruimte

De Rietgraaf

De Kleine Linie

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 77

De RingDe Ring, die als een ovaal over het bedrijvenpark loopt enalle zones met elkaar verbindt, is vooral de plek voorbedrijven de een intensieve logistiek hebben en meervrachtverkeer aantrekken. Ondanks het vooral functionelekarakter zal ook hier zoveel mogelijk een aangenaam

verblijfsklimaat worden gemaakt, onder meer door de aanplant van een dubbelebomenrij en doorgaande beukenhagen langs alle bedrijfspanden. De Ring bestaat uiteen enkele rijbaan met aan weerszijden een voetpad en een groenstrook.In het 24 meter brede straatprofiel is geen ruimte gereserveerd voor parkerendevracht- of personenauto’s. Bedrijven die zich hier willen vestigen moeten op huneigen terrein parkeervoorzieningen aanleggen.

De Grote LinieTegenover het natuurlijke karakter van De Rietgraaf, staatde strakkere, kanaalachtige vormgeving van De GroteLinie. Hier is sprake van meervoudig ruimtegebruikdoordat de aanwezige hoogspanningsleidingengecombineerd kunnen worden met de infrastructuur en

de vereiste waterberging op het terrein. De Grote Linie speelt een belangrijke rol inde bereikbaarheid van De Danenhof, het meest hoogwaardige deel van hetbedrijvenpark aan de noordwest-zijde bij de A15.Op de kavels die langs de Linie lopen worden populieren aangeplant, groenstrokentussen de fiets- en wandelpaden en het water krijgen door wisselende beplantingieder seizoen een andere aanblik. De Grote Linie is een van de ‘doorkijkjes’ in hetbedrijvenpark vanaf de snelweg.

De Grote Linie

De Ring

De Rietgraaf / De Grote Linie tennoorden van de Rietgraaf

De Rietgraaf is de stedenbouwkundige ruggengraat van

het plan. Het vele groen en het water bieden een sterke

landschappelijke inrichting met een breed profiel van circa 60 meter en een

vrijliggend fietspad. De bedrijfsgebouwen vormen een straatwand die door een

zekere mate van ritmiek een evenwichtig, rustig straatbeeld geeft. Hier komen

hoogwaardige bedrijven met een gemengd programma. Verticaal gelede,

bakstenen gevels bepalen de uitstraling van de Rietgraaf.

Aan de strook langs de noordoostzijde van de Grote Linie zijn nadere eisen gesteld.

Het ‘kanaalprofiel’ is hier het uitgangspunt voor de architectuur van de

bedrijfsgebouwen. De gebouwen hebben bij voorkeur een high-tech uitstraling met

strakke rechte lijnen en metaalkleurige materialen. Er dient een onderlinge

samenhang te zijn in karakter en hoogte.

2 HOOGWAARDIG

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg8

1 EXTRA HOOGWAARDIG

Kwaliteit van de bebouwing

De Werklandschappen / De DanenhofHet deelgebied De Danenhof, in de noordwestelijke punt

van het bedrijvenpark, wordt een bijzondere en markante

locatie. Het gebied wordt gekenmerkt door een in

vormgeving, materiaal- en kleurgebruik samenhangend

ensemble van gebouwen, geclusterd rond een ‘groen plein’.

Door de hoge eisen aan de beeldkwaliteit en de unieke ligging, ligt hier meer dan

in de rest van het bedrijvenpark het accent op arbeidsintensieve activiteiten, zoals

research & development.

De hoogste bouwkwaliteit wordt eveneens gesteld aan de werklandschappen. Deze

werklandschappen refereren aan de cultuurhistorie van landgoederen. Het gebouw

krijgt een sterke relatie met zijn omgeving, door het materiaalgebruik en de

beperkte hoogte (12 m). Het steekt niet af, maar vormt één geheel met het groen.

Dit kan zowel bereikt worden met traditionele steenachtige materialen en hout, als

met moderne, lichte materialen als glas en staal. Een oprijlaan vormt de verbinding

met het bedrijvenpark en geeft de allure van een gebouw met een oprijlaan.

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 9

3 MIDDELHOOGWAARDIG

De Hagen

De Hagen vormt een overgangsgebied van de Groene

Buffer met zijn werklandschappen naar de grootschalige

bedrijven aan de ontsluitingsring. Qua karakter passen de

gebouwen en percelen bij Vak A15, maar de schaal is minder groot. De nabijheid

van de Groene Buffer is hier duidelijk aanwezig.

De diversiteit in architectuur zal groter zijn dan in andere deelgebieden en dient

een duidelijke relatie te leggen met het landschap van de Groene Buffer. Daarom

wordt hier onder andere het gebruik van hout en glas voorgeschreven. In deze

gebouwen is een grote aandacht voor de detaillering en de transparantie

belangrijk.

3 BASISKWALITEIT

Vak A15, Vak Zuid, De Gaarden

Vak 15 grenst aan de snelweg en lig het verst verwijderd

van de Groene Buffer. Daarom kan hier de functionaliteit

domineren. Het is bij uitstek de plek voor grootschaliger

bedrijven die een meer industrieel karakter kunnen hebben. Hier zijn ook de

hoogste milieucategorieën toegestaan. De gebouwen vormen eenduidige massa’s

met een abstracte architectuur en weinig detaillering. Ze richten zich vooral naar de

‘binnenkant’ van het bedrijvenpark en niet naar de snelweg. Uitzondering hierop is

het gebouw ‘de Groene Scheg’ dat de lange lijn langs de A15 doorbreekt.

Ook in Vak Zuid is plaats voor grootschalige bedrijven maar de maximale

bouwhoogte is hier wel aanmerkelijk lager.

Het karakter van De Gaarden, dat later in ontwikkeling zal worden genomen, wordt

ontleend aan de aangrenzende gebieden.

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg10

Wethouder bedanktOverlegplatform voor inzet

Tijdens de laatste vergadering van het Overlegplatform

Betuws Bedrijvenpark / Landschapsvisie De Danenberg

op 15 juli j.l. heeft wethouder Jan Walraven de

deelnemers aan dit overleg uitgebreid bedankt voor

hun inzet gedurende de afgelopen 2,5 jaar.

ede namens de gemeenteraad sprak Jan Walraven

zijn waardering uit voor de grote hoeveelheid tijd

en energie die de leden van het Overlegplatform hebben

gestoken in het bestuderen en becommentariëren van de

grote hoeveelheid informatie die hen de afgelopen periode

werd voorgelegd. ‘De gemeenteraad heeft uit dit proces

de indruk overgehouden, dat de betrokken bewoners

inhoudelijk méér wisten dan zijzelf, en dat is waarschijnlijk

ook het geval. Dit Overlegplatform heeft binnen de

gemeente baanbrekend werk verricht en gemeenteraad

wil uw ervaring graag gebruiken om te bezien of deze

overlegvorm zich ook leent voor andere grote

bouwprojecten’, aldus wethouder Walraven.

Het Overlegplatform heeft zijn werkzaamheden van de

afgelopen periode afgesloten met een Eindadvies (zie

elders op deze pagina) maar drong er wel op aan dat ook

bij de verdere uitwerking van de plannen beide

dorpskernen nauw betrokken blijven. Voor het

bedrijvenpark zal de Dorpsraad Oosterhout het

belangrijkste klankbord zijn. De Dorpsraad Slijk-Ewijk is

het belangrijkste aanspreekpunt voor de Danenberg,

maakte de gemeentelijke projectleider Else Wever

duidelijk.

In het Overlegplatform hadden de afgelopen jaren

vertegenwoordigers zitting van de Dorpsraaad Oosterhout

(John Hendriks en Erik Kempen), de Dorpsraad Slijk-Ewijk

(Trudy Blom en Ralf Huijbers), de Ondernemersvereniging

Oosterhout (Peter van Moerkerk en Jan Maassen), de

milieuorganisaties (Joost Reijnen en Jan Coopmans),

Bezorgd Oosterhout (Martin Gouda en Edwin Prins),

Tennisvereniging De Hoge Wick (Liesbeth Frentz en Harry

Degen) en de Historische Kring Oosterhout Slijk-Ewijk. �

(Frans Spaan)

M

Kernpunten van het Eindadviesvan het Overlegplatform

Algemeen

• Het overlegproces in grote openheid verlopen en de

kritische inbreng van het Overlegplatform heeft geleid tot

verbetering van plannen.

• Niettemin is duidelijk dat bij de achterbannen van de diverse

organisaties die in het Overlegplatform zijn

vertegenwoordigd nog weinig enthousiasme voor de komst

van het bedrijvenpark bestaat.

• De plannen hebben vaak nog een abstract karakter. Voor de

bewoner van Oosterhout en Slijk-Ewijk komt het er vooral op

aan hoe de plannen concreet worden uitgewerkt. Ook bij de

concretisering van de plannen moet de omgeving goed

worden betrokken.

Landschapsvisie De Danenberg

• De Landschapsvisie is kwalitatief waardevol en sluit aan bij

de doelstellingen en randvoorwaarden van het

Overlegplatform.

• Essentieel is dat er harde (financiële) garanties zijn dat de

Landschapsvisie ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.

• Gelijktijdige realisering van de Landschapsvisie met het

bedrijvenpark is van groot belang. Daarbij moet voorrang

worden gegeven aan concrete maatregelen die verdere

verstedelijking in het gebied naar het westen ‘op slot zetten’.

De verblijfs-en gebruikswaarde van het gebied moet zodanig

worden, dat de gedachte aan toekomstig ander gebruik van

de Danenberg als niet-acceptabel zal worden afgewezen.

• Er dient voorafgaand aan de uitvoering van de visie tijdig

overlegd te worden met betrokken particuliere

grondeigenaren.

• In uiterste geval moet de gemeente overgaan tot

onteigening wanneer dat nodig is om de Landschapsvisie te

realiseren.

• Tijdens de realisatiefase is een goede informatievoorziening

noodzakelijk.

• Overlegplatform blijft pleiten voor een volledig

archeologisch, geomorfologisch en cultuurhistorisch

onderzoek in het gebied De Danenberg.

• De nieuwe waterpartij in het noordwesten van De

Danenberg moet een extensieve recreatieve bestemming

krijgen. Omdat door deze plas het geluid van de snelweg

versterkt wordt, is een geluidswal nodig.

• De Landschapsvisie en het Realisatie- en Beheersplan dienen

deel uit te maken van de Samenwerkingsovereenkomst.

Betuws Bedrijvenpark

• Of een nieuw bedrijvenpark noodzakelijk is, hangt af van de

uitkomsten van het geactualiseerde onderzoek naar de

marktbehoefte.

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 11

• Het stedenbouwkundig ontwerp heeft veel kwaliteit. Het

ontwerp sluit aan bij de (histo rische) structuurkenmerken

van het gebied. Maar ook hier geldt, dat het er op aan komt

hoe mooie beelden en fraaie voornemens in de toelichting

uiteindelijk worden vertaald in concrete plannen en

maatregelen. Voorwaarde is dat bestemmingsplan,

beeldkwaliteitplan en landlordmodel voor de gemeenteraad

ook in onderlinge samenhang en verbinding met elkaar

worden vastgesteld en voorts in de Samenwerkings-

overeenkomst worden verankerd.

• Als het Bedrijvenpark conform de gepresenteerde

documenten wordt uitgevoerd, lijkt te kunnen worden

voldaan aan de geformuleerde ambitie ‘niet zien, niet horen

en niet ruiken van het BBP’.

• De ambities dienen ook in economisch mindere tijden te

worden gehandhaafd.

• Het Overlegplatform pleit ervoor, dat er een kader

ontwikkeld wordt met criteria voor de toelating van

bedrijven in de milieucategorieën 3 en 4, zodat daarover

geen misverstanden kunnen gaan ontstaan.

• Fasering is om een zo compact mogelijke belasting van de

beschikbare ruimte te realiseren. Er moet niet begonnen

worden met het hele bedrijventerrein te ontwikkelen, maar

beginnen langs de A15. Dit geldt voor zowel de uitgifte van

kavels als het realiseren van de infrastructuur.

• De uitkomsten van de Sociale Effectenrapportage zijn erg

vaag en bieden nauwelijks houvast voor beleid en

compensatiemogelijkheden. Gepleit wordt om in de

Dorpsontwikkelingsplannen nadrukkelijk de relatie met en de

invloed van het bedrijvenpark zichtbaar te maken.

Ontwikkelaar en gemeente dienen compenserende

maatregelen te financieren voor de beide

dorpsgemeenschappen.

• De groene bufferzone tussen Oosterhout en het BBP dient

een ‘definitieve ontwikkeling’ te zijn. Het bestaan van de

buffer moet worden gewaarborgd voor de verre toekomst.

• Bij de inrichting van de werklandschappen wordt er voor

gepleit overdekt parkeren in te richten.

• Windturbines dragen op zich bij aan duurzame energie en

verminderde CO2-uitstoot. Over de locatie en de gevolgen

van windturbines voor het ‘niet zien’ en ‘niet horen’ bestaat

zeker bij veel bewoners nog onduidelijkheid. Er dient

daarom voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld,

een stevig communicatietraject te worden doorlopen ten

behoeve van de bewoners.

• Het Overlegplatform is een sterke voorstander van het

verkeersmodel met twee viaducten. Deze oplossing sluit het

beste aan bij het alternatief, dat het Overlegplatform bij haar

Tussenadvies heeft gesuggereerd. Bovendien zal een

oplossing waarbij het verkeer wordt gespreid over twee

viaducten veiliger zijn dan via één viaduct met een ernaast

liggend fietspad, waarover al het verkeer zich zou moeten

bewegen. �

Coöperatieve vereniging isbasis voor Landlord-model

Toekomstige eigenaren en gebruikers (huurders) van het

Betuws Bedrijvenpark worden gezamenlijk

verantwoordelijk voor de kwaliteit van de bebouwing en

het beheer van de openbare ruimte op het park. Dit

wordt verwezenlijkt door een coöperatieve vereniging

op te richten waaraan toekomstige eigenaren en

gebruikers van de gebouwen deelnemen.

n de Intentieovereenkomst tussen de gemeente

Overbetuwe en Betuws Bedrijvenpark BV is als

voorwaarde opgenomen dat ‘parkmanagement zal worden

ingezet’ om vorm te geven aan de duurzaamheid en de

beperking van milieubelasting van het bedrijvenpark.

Parkmanagement is een verzamelnaam voor uiteenlopende

diensten die op een bedrijvenpark kunnen worden

aangeboden (zoals collectieve beveiliging of collectief

vervoer) en afspraken die worden gemaakt over

bijvoorbeeld het uiterlijk van de gebouwen of de

bewegwijzering op het terrein.

De gemeente Overbetuwe koppelt het parkmanagement

voor het Betuws Bedrijvenpark nadrukkelijk aan

duurzaamheid en de beperking van milieubelasting. Daarbij

kan worden gedacht aan verdergaande afspraken over de

energievoorziening en het energieverbruik van de

gebouwen of het beperken van licht- en geluidhinder.

Hiervoor is een organisatiestructuur nodig die garandeert

dat niet alleen bij de start, maar ook op lange termijn de

uitgangspunten van duurzaamheid overeind blijven. Dit

reikt verder dan wat normaliter onder parkmanagement

wordt verstaan.

Bij het Betuws Bedrijvenpark zal daarom het Landlord-

principe worden toegepast. Dit Landlord-principe betekent

dat er een centrale managementorganisatie komt die niet

alleen een aantal concrete diensten aanbiedt, maar die als

‘een huisbaas’ (Landlord) langdurig toezicht houdt op

kwaliteit en duurzaamheid in uitgifte, bebouwing, gebruik

en beheer van het park en de gebouwen.

Stevige juridische basis

Belangrijk is dat er een stevige juridische basis wordt gelegd

onder het Landlord-model.

In de huidige praktijk gaat veel parkmanagement gebukt

onder het feit dat niet alle gebruikers van een

bedrijventerrein of -park deelnemen. Bij de verkoop van de

grond is weliswaar de verplichting opgenomen dat de

kopers lid worden van een Vereniging van Eigenaren, maar

juridisch zijn er geen instrumenten om hen daar ook op

langere termijn toe te verplichten.

Gevolg: na verloop van tijd trekken steeds meer grond- en

gebouweigenaren zich terug (‘free riders’) en wordt het

Lees verder op pagina 12

I

Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg12

Doorlees van pagina 11

(financiële) draagvlak voor het parkmanagement minder.

Dit gebeurt ook wanneer bedrijfsgebouwen worden

doorverhuurd aan ondernemingen. Het is vaak zeer lastig deze

huurders te bewegen deel te nemen aan (en te betalen voor)

het parkmanagement. Het is een situatie die vergelijkbaar is

met veel winkelcentra waar bijvoorbeeld de filiaalbedrijven niet

meebetalen aan de feestverlichting.

Voor het Betuws Bedrijvenpark is daarom gezocht naar een

juridische vorm die zowel eigenaren als gebruikers van het

bedrijvenpark en de gebouwen ook op lange termijn bindt aan

zorgvuldig en duurzaam parkbeheer. Een model dat de

gemeente bovendien de garantie geeft, dat de afspraken over

het parkbeheer in stand blijven na de periode van uitgifte.

Coöperatieve vereniging

Na een uitgebreide zoektocht is gekozen voor het model van

een coöperatieve vereniging van eigenaren en gebruikers, die

als opdrachtgever zal gaan optreden voor het

parkmanagement. Deze coöperatieve vereniging wordt de

eigenaar van de openbare ruimte (straten, watergangen,

trottoirs etc) binnen het bedrijvenpark. Wie grond aankoopt op

het bedrijvenpark draagt zo ook de verantwoordelijkheid over

deze openbare ruimte.

Naast de coöperatieve vereniging wordt een management-

organisatie opgericht die het parkbeheer daadwerkelijk gaat

uitvoeren. Deze organisatie krijgt een stevige positie om een

goede kwaliteit van de inrichting en bebouwing van het

bedrijvenpark te kunnen garanderen. De kwaliteit van de

bebouwing zal in de praktijk bewaakt worden door een,

gezamenlijk door gemeente en eigenaar/eigenaren aan te

stellen supervisor.

Eigenaren van gronden die niet in bezit zijn van Betuws

Bedrijvenpark BV kunnen aan de afspraken over de inrichting

en bebouwing gehouden worden doordat de koppeling van

het Beeldkwaliteitplan en de stedenbouwkundige supervisie te

koppelen aan het gemeentelijke bestemmingsplan. Bij de

beoordeling van bouwplannen kan de gemeente deze hieraan

toetsen.

Uiteraard wordt de managementorganisatie ook het eerste

aanspreekpunt voor omwonenden van het bedrijvenpark. �

Verdere InformatieGemeente OverbetuweProjectleider: Else Wever, (0481) 36 21 90,e.wever@overbetuwe.nl

Betuws Bedrijvenpark BVProjectleider: Martijn Bax, (026) 376 05 35,mbax@giesbersgo.nl

Commerciële informatie: Vincent Hofs, (026) 376 05 35,vhofs@giesbersgo.nl

Overlegplatformsecretariaat: Diny Graven, (0487) 50 17 44info@moresupport.nl

colofonDeze nieuwsbrief wordt door de gemeente Overbetuwe en hetBetuws Bedrijvenpark BV huis-aan-huis verspreid in dedorpskernen Oosterhout, Slijk-Ewijk en Reeth om de bewonersop de hoogte te houden over de ontwikkeling van hetbedrijvenpark en de landschapsvisie De Danenberg. Aan deinhoud van deze nieuwsbrief kunnen geen rechten wordenontleend.De informatie uit deze nieuwsbrief is tevens te vinden op dewebsite www.betuwsbedrijvenpark.nl.

Tekst: Paul Baeten, ArnhemVormgeving: Paul Glaudemans, ArnhemIllustraties: Op ten Noort BlijdensteinDruk: Drukkerij De Rijn, VelpVerspreiding: Gerto, DodewaardOplage: 1.600

Informatie-markt 15 oktoberIn het kader van de procedure van het ontwerp-

bestemmingsplan voor het Betuws Bedrijvenpark

(bestemmingsplan De Nieuwe Rietgraaf e.o.) is er op

donderdag 15 oktober in zaal Merkus aan de Dorpsstraat 12

in Oosterhout vanaf 20.00 uur een inloopavond.

Deze heeft het karakter van een informatiemarkt waarbij

deskundigen desgevraagd een toelichting geven op diverse

aspecten van het ontwerp-bestemmingsplan.

Alle relevante stukken liggen ter inzage in het gemeentehuis

van Overbetuwe, locatie Elst (maandag t/m woensdag van

8.30-17.00 uur, donderdag van 8.30-20.00 uur en vrijdag

van 8.30-13.00 uur) en receptie locatie Andelst (maandag

t/m donderdag van 8.30-17.00 uur en vrijdag van 8.30-

13.00 uur). Ook kunnen de stukken via internet worden

bekeken via de website van de

gemeente,www.overbetuwe.nl, klikken op Wonen en Leven

en vervolgens op Bestemmingsplannen. Zoals eerder in het

Gemeentenieuws is gepubliceerd, kunnen zienswijzen op

het ontwerp-bestemmingsplan tot en met 28 oktober

worden ingediend. �