nr 3 Oktober 2019

Nieuwe voorzitter

Commercie en maatschap-

pelijke thema’s verbinden

Wonen

Niet meer pappen en nathouden

Business

Internet versus detailhandel

Agrarisch

De dronemakelaar

Omslag:

Onno Hoes, foto Richard Stark

3 OKTOBER 20192 Inhoud NVM MAGAZINE

In dit nummer4

VOORWOORD VOORZITTER

5KORT NIEUWS

7COLUMN

Is de negatieve rente positief voor de vastgoedmarkt?

8INNOVATIE IN BEELD

Terwijl de camera uitzoomt, doemt achter het weiland een idyllische woonboerderij op

10TROTS

Niet meer pappen en nathouden

12ONNO HOES

Omdat elke ‘partij’ binnen NVM andere belangen kent, wordt het de taak van de nieuwe voorzitter om een brug te slaan

15PRINSJESDAG

Benoem woningmarktregisseur om markt vlot te trekken

16GIJS BESSEM VAN KROESEPATERNOTTE

Internet versus detailhandel

18TAXATIES IN AARDBEVINGSGEBIED

Hybridemodel van data- en fysieke taxatie

21ADVIES

Tijdelijke verhuur woonruimte 2 jaar of korter

2210 VRAGEN AAN …

René Klein Gunnewiek van Wormgoor Makelaars

23BLIK VAN BUITEN

Vereniging Eigen Huis

24EXPERTISE

Emeritus hoogleraar sociale demografie Jan Latten

261 JAAR AVG

Hoe staat het ermee?

27JURIDISCH

Ouderdomsclausule

28DATA-ECOSYSTEMEN

Slim omgaan met data biedt onze leden een voorsprong in de markt

30WWFT

Poortwachtersfunctie van makelaars bij witwassen deels gestandaardiseerd

32NVM-MEDEWERKER

Mathilde van den Hengel

33IN DE MEDIA

34NIEUW NVM-LID

Met zin en plezier er tegenaan

35AGENDA

4 5NVM MAGAZINE • Foto: Floris HeuerVoorwoord voorzitter OKTOBER 2019 Kort nieuws

Mijn eerste twee maanden bij NVM zitten er nét op. Wat mij is opgevallen, is de complexe wereld van de makelaar en taxateur én de bevlogenheid die er bij velen van u is. Bevlogenheid over uw functie als intermediair voor mensen die op zoek zijn naar een nieuwe woning of bedrijfslocatie, naar een belegging, een extra stukje (landbouw)grond of naar hen die dat in de markt willen zetten. Ondertussen verlangt u naar een ondersteunende helpdesk die u de optimale informatie en tools geeft om uw passie goed uit te kunnen oefenen.

Verderop kunt u over mijn eerste ervaringen lezen, en over mijn doel om ook de vakgroepvoorzitters op het schild te hijsen om zo NVM steviger te positioneren. In de Update van NVM, of via andere kanalen, heeft u wellicht ook hun reacties gezien op de Miljoenennota. Dat is in mijn ogen een voorbeeld van hoe het vernieuwde NVM zich moet manifesteren. Daarbij kijkt iedereen vanuit zijn eigen perspectief, maar in gezamenlijkheid, naar wat er op onze leden en ons vak afkomt. 

Samen staan we sterker. Vanuit eenzelfde optimistische blik; niet mopperen maar oplossingen zoeken en daarbij de juiste partners zoeken. Niet alleen landelijk maar ook in de regio. Dat was ook de insteek van onze reactie op de Miljoenennota. Twee miljard euro extra is namelijk veel geld, maar niet genoeg. Bovendien gaat het deels om geld en deels om beleid. Over de goede balans daarin ga ik graag met de minister en andere stakeholders in gesprek. Voor u, namens u, en met velen van u.

Onno Hoes,Voorzitter NVM

Aan de slag!Brainbayversterkt directieBrainbay haalt Fonger Ypma binnen als algemeen directeur. Fongser werkte hiervoor bij McKinsey en Eneco en brengt strategische ervaring mee.

Hij gaat bij Brainbay aan de slag met het ontwikkelen en vermarkten van datagedreven diensten voor makelaars en taxateurs. Zijn aanstelling betekent een belangrijke stap voor Brainbay richting het opereren als zelfstandig bedrijf. Fonger vormt sinds 1 juli samen met operationeel directeur Henk Poldervaart het management. •

Onlangs is voor de tiende keer de ledenmonitor door veel NVM-leden ingevuld. Veel dank voor uw input! Het zijn juist de leden, hoe enthousiast en hoe kritisch ook, die mede het beleid en de acties van de vereniging bepalen. De leden-monitor helpt ons daarbij.

Het gemiddelde rapportcijfer is een 6,9, net als vorig jaar. Onze collega’s van de afdeling Juridische Dienst werden gewaardeerd met een 8,4. Zo’n score is een enorm compliment en dat waarderen we enorm! Zo'n 68 procent van u raadt anderen het lidmaatschap van de NVM aan en nog eens 28 procent overweegt dat te doen. Het meest genoemd als reden voor het lidmaatschap zijn onze data en database, de NVM als kwaliteits keurmerk en de daarbij behorende uitstraling en naams bekendheid.

Verbeterpunten zijn er uiteraard ook en daar zijn we mee aan de slag. Zo bleek uit de monitor dat u strengere handhaving van de regels zou willen. Daarom hebben we onze Commissie Lidmaatschapszaken uitgebreid. Ook gaf u aan de kosten van het lidmaatschap best hoog te vinden. Met de vorming van de coöperatie onderzoeken we daarom hoe we de kosten voor u kunnen terugbrengen. •

NVM wordt een coöperatieve vereniging. Dat is besloten tijdens de ledenvergadering van 26 juni. Goed nieuws voor leden.

Het verschil tussen een coöperatieve vereniging en een gewone vereniging is namelijk dat de leden van een coöperatieve vereniging winst-gerechtigd zijn. Zij kunnen profiteren van de behaalde en nog te behalen winsten van NVM en haar dochterondernemingen zoals Brainbay en funda. Leden kunnen echter niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele verliezen.

Het organisatiemodel van de vereniging verandert niet, NVM blijft werken met de huidige besturen. •

Een 6,9 voor NVM

Leden profiteren van winst NVM-Holding

6 7Kort nieuws

Vernieuwende denkers over

TOP-innovatiesOp 14 november vindt in de historische Werkspoorkathedraal in Utrecht het derde NVM Business Innovatiecongres plaats. Een state of the art innovatiecongres waar succesvolle vastgoedondernemers en top-professionals op het gebied van economie en trends onder leiding van Jort Kelder hun kennis en ideeën over innovatie zullen delen.

Sprekers die dag zijn IT-expert Hans Bos (Microsoft), media-ondernemer Willem Sijthoff (Sijthoff Mediagroep), architect Ben van Berkel (UN Studio), trendwatcher Farid Tabarki (Studio Zeitgeist), econoom Mathijs Bouman, vastgoed-ondernemer Maarten de Gruyter (Boelens de Gruyter) en dichter Nico Dijkshoorn.

Het congres start om 14.15 uur met aansluitend vanaf 16.45 uur een netwerkborrel.Inschrijven kan online: nvm.nl/zakelijk/congres

Voorafgaand vindt in de voormalige wasruimte van de fabriek van 11.30 tot 13.30 uur de Leden-vergadering plaats van NVM Business. •

Kort nieuws NVM MAGAZINE OKTOBER 2019

Sinds de start van de campagne op 1 september zijn een half miljoen huizen­bezitters door NVM geconfronteerd met de vraag of dit het moment is om te verkopen of te kopen. De tussenstand bij verschijnen van dit magazine is dat ruim 25.000 mensen de 'is dit het moment­check' hebben geopend.

Met deze check kunnen consumenten op de NVM-website checken of dit het moment is om te verkopen, kopen of om te blijven zitten. Aan de hand van enkele vragen wordt een advies getoond. Vervolgens klikt 10 procent op de button 'Bezoek een informatieavond' of 'Zoek een makelaar'. Er zijn maar liefst 50 avonden

door lokale kantoren georganiseerd. De check wordt sinds vrijdag 6 september aangejaagd door een campagne op internet. Zowel bannering op websites, advertenties op Funda en gesponsorde berichten op Facebook stimu-leren het verkeer naar de check. De check blijft het gehele jaar live staan. •

Verenigingsapp

Altijd op de hoogteNVM heeft eind 2018 de verenigingsapp gelan-ceerd. Gebruikers kunnen het laatste nieuws lezen en netwerken door middel van uitgebreide contactgegevens, een smoelenboek, een chat-functie en actieve polls. Steeds meer leden binnen NVM melden zich aan. Nieuwsgierig naar deze handige app? •

Meer informatie en aanmelden voor de app via nvm.nl/verenigingsapp.

Campagne

This is the moment!

Rapport recreatiewoningenNVM lanceerde de zesde editie van de uitgave ‘De Nederlandse markt voor recreatiewoningen’ tijdens de afgelopen Second Home Beurs. Het rapport bespreekt landelijke (prijs)ontwikkelingen en verkoopaantallen van recreatiewoningen. Ook worden verschillende toeristische regio’s vergeleken. Opvallend: in Zeeland zien we tegenovergestelde trends dan in de rest van Nederland. •Meer informatie: nvm.nl/actueel/nieuws/2019/10/recreatiewoningen

Is de negatieve rente positief voor de vastgoedmarkt?Wie had zo’n acht jaar geleden durven denken dat de hypo-theekrente tot onder de 2 procent zou zakken? Denemarken kent al een negatieve hypotheekrente, zodat huizenkopers in principe geld toe krijgen. Of ‘t bij ons zo’n vaart zal lopen moet nog blijken, maar de betaalbaarheid van vastgoed is uitermate gunstig; de hypotheekrente is immers in zo’n acht jaar tijd vrijwel gehalveerd, terwijl de huizenprijzen in deze periode met ‘slechts’ 17 procent zijn gestegen.

Toch zal deze trend - die ogenschijnlijk voor onze leden positief lijkt - ook zijn keerzijde kennen, want het is goed denkbaar dat de vermogende particulier die geen spaarrente ontvangt opnieuw vlucht in vastgoed. Dat zal ook gelden voor de grotere jongens, zoals de pensioenfondsen. Kind van de rekening is dan zonder twijfel de koopstarter, want die zal geconfronteerd worden met meer concurrentie. Daarbij liggen ook nieuwe prijsstijgingen op de loer, terwijl de leen-capaciteit van zowel de eenverdiener als tweeverdiener zich nauwelijks mee-ontwikkelt.

Afgelopen Prinsjesdag zijn er verschillende maatregelen aangekondigd die de wooncrisis te lijf moeten gaan, zoals afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters, een miljard om de bouw in kraptegebieden aan te jagen en een miljard korting op de verhuurderheffing. Cynici noemen het druppels op de gloeiende plaat, en ik neig daar ook naar, maar desalniettemin zijn het alsnog maatregelen die íets aan effect zullen hebben.

Ik denk dat een versoepeling van de loan-to-income voor deze groep ook effect kan hebben, zodat starters ook hun loopbaan-perspectief kunnen laten meewegen in de hypotheekaanvraag en daarmee perspectief op de woningmarkt krijgen. En daar-naast natuurlijk blijven bouwen, bouwen, bouwen...

Gaby BalkemaWaarnemend voorzitter NVM vakgroep WonenLid Algemeen Bestuur NVM

COLUMN

VOORZITTER

VAKGROEP

Rapport Remkes 'Niet alles kan'

Snelheid gewenstVoormalig minister Johan Remkes presenteerde eind september het rapport ‘Niet alles kan’ met daarin mogelijke oplossingen voor de stikstofproblematiek. Door aanpassingen in het Programma Aanpak Stikstof (PAS) - door uitspraken van de Raad van State eerder dit jaar - zijn nu ruim 18.000 projecten stilgelegd of vertraagd.

Ard Klijsen, voorzitter NVM Vakgroep Agrarisch & Landelijk is positief over het rapport. “Remkes focust niet op één sector, maar zoekt een gebalanceerde aanpak. Dat is goed, want je kunt de rekening van deze problematiek niet bij één groep of sector leggen. Duidelijkheid is nu van belang. Voor veehouders betekenen de maatregelen straks inkomens en vermogensver-lies. Zij moeten weten wat er in de praktijk gaat gebeuren. En daarnaast zijn er nu veel mensen die wachten op hun nieuwe woning. Ook zij willen weten wat deze voorstellen in de praktijk gaan betekenen.” •

8 9

Landelijke luchtvideo’s

Innovatie in beeld Innovatie in beeld OKTOBER 2019 • Foto | René van den BurgTekst | Marije Rispens • NVM MAGAZINE

EDITEN

Natuurlijk zou je dat filmen ook kunnen uitbesteden aan een videoproductiebedrijf, maar Olden combineert dronevideo’s met zijn makelaarsexpertise. Hij weet precies wat hij in beeld moet brengen bij een melkvee-, varkens- of een fruitteeltbedrijf. En als eigen baas kan hij de fotoshoot inplannen als het licht en het weer op haar mooist is. Daarna editen, muziekje eronder en de klant is een professionele video rijker.

TOYS FOR BOYS

Sinds 2014 verdiept Olden zich in het gebruik van drones. “Het blijven toys for boys”, lacht hij, “maar er komt ook serieuze regelgeving bij kijken.” Die regels verschillen voor hobbymatig of professioneel gebruik en gaan vooral over veiligheid en privacy. Te dicht langs de buren zonder toestemming is bijvoorbeeld een no-go. De professionele drone van Olden is traceer-baar en wordt jaarlijks gekeurd, Olden volgde bovendien theorie- en praktijkcursussen.

Een drone van vier kilo kan bij een val van vijftig meter immers behoorlijke schade aanbrengen aan voertuigen, mens of dier. “De vergunning ROC-light voldoet in principe voor professioneel gebruik, maar ik wil verder kunnen vliegen over grote percelen. Daarom volgde ik de uitgebreide ROC-cursus voor het volledige brevet. Daarvoor moest ik zelfs een medische keuring ondergaan. Klinkt over-dreven, maar je stuurt toch een onbemand voertuig het luchtruim in en wilt niet tegen een traumahelikopter of een luchtballon vliegen.” •

Een kudde koeien trekt een sprintje door een zomerse weide. Terwijl de camera uitzoomt, doemt achter het weiland een idyllische woonboerderij op. Je zou er zo willen wonen en werken. Dat is precies het beoogde effect van de luchtvideo’s van André Olden. Hij zit in de agrarische makelaardij in het oosten van het land en noemt zichzelf ook wel dronemakelaar. “Het buitengebied is mijn speelveld en van de meeste objecten maak ik zelf luchtfoto’s en videopresentaties.”

DRONE-REGELGEVING

Drie belangrijke regels voor professioneel dronegebruik met een ROC-light vergunning:

• Minimaal 50 meter afstand tot bebouwing, havens, spoorwegen, voer- en vaartuigen en kunstwerken.

• Niet boven aaneengesloten bebouwing, vaarwegen, groepen mensen en wegen waar 80 kilometer per uur of harder gereden wordt.

• Niet hoger dan 50 meter.

Meer informatie? Meer weten over de regelgeving voor drones? Lees het artikel Drones en Regels op nvm.nl:leden.nvm.nl/nieuws/2019/juni/drones

De drone makelaar

10 11TrotsOKTOBER 2019 • Foto | René van den BurgTrots Tekst | Jolien van de Griendt • NVM MAGAZINE

De passie voor het makelaarsvak stroomt bij Erik door de aderen. Hij draait al zo’n twintig jaar mee. “Ik ben na mijn hbo-opleiding begonnen bij de afdeling verhuur bij Boelens Jorritsma, maar gaandeweg kwam ik erachter dat ik het best op mijn plek zit als ik in rechtstreeks contact sta met mensen. In 1996 ben ik daarom begonnen aan de cursus makelaardij. De dynamiek, inspelen op of iemand er rationeel of juist irrationeel instaat, financiële afwegingen, het is een prachtig beroep.” Redenen genoeg om niet lichtvoetig met het NVM-keurmerk om te gaan.

BijscholingLos van het feit dat je de opleiding moet afronden voor je beëdigd wordt, geldt ook de jaarlijkse verplichte bijscholing. Bij Lamberink nemen ze die extra scholing van NVM heel serieus. “Wij kijken wat actueel is, of belangrijk om bij te leren. Daar kiezen we dan samen voor”, vertelt Erik. Maar dat makelaars zelf kunnen kiezen welke cursussen ze willen volgen, vindt hij onbegrijpelijk.

“Je kunt daar makkelijk een pretpakket uit samenstellen. Terwijl er soms ontwikkelingen zijn, bijvoorbeeld op fiscaal of juridisch vlak, waar alle makelaars van op de hoogte zouden moeten zijn. Dat is wat mij betreft niet optioneel. NVM zou moeten bepalen welke kennis minimaal verplicht is qua bijscholing.”

Strenger handhavenConsumenten die het NVM-logo zien, gaan ervanuit dat daar iemand zit die de opleidingen afgerond heeft, ethisch handelt en up-to-date kennis heeft. Een kwaliteitskeurmerk. Erik vindt daarom dat er ook strenger op gehandhaafd moet worden, als mensen zich niet aan de regels houden. “Op het behalen van de bijscholingspunten wordt redelijk streng gecontroleerd, maar op handelen met voorkennis bijvoorbeeld niet echt, vind ik.”

Denk aan een huis dat ‘toevallig’ voordelig aan een goede bekende of een familielid wordt verkocht. “Het lastige is dat de bewijslast ligt bij degene die de beschuldiging uitspreekt. En dat is vaak nog niet zo simpel. Er moet heel wat gebeuren voordat je een ‘gele kaart’ krijgt”, zegt Erik. “Maar ik vind dat we er nu als vereniging te tolerant in zijn.”

StrengDat Erik wat fel van leer trekt, is niet vreemd, zegt hij zelf. Eind 2015 kwam hij ziek thuis te zitten. “De huisarts stuurde mij naar huis. Al snel bleek dat het niet om een griepje ging, maar om bloedkanker. Dankzij een intensieve behandeling in 2016 en een transplantatie heb ik de ziekte uiteindelijk overwonnen. Maar dan begint het leven weer opnieuw”, vertelt hij. “Je moet het vertrouwen in je lijf en in jezelf weer terugkrijgen. Kan ik überhaupt nog makelen, heb ik wel de nodige energie en inlevingsvermogen? Ik groeide langzaam terug in mijn oude rol, maar ben daarin wel strenger voor mezelf en dus ook voor de mensen om mij heen geworden. Daar komt mijn felheid hierover ook vandaan.”

EchtheidJuist ook door het overwinnen van de ziekte, zegt Erik zijn vak nu nog beter te kunnen uitoefenen. “Na het overleven ga je heel anders kijken naar wat echt belangrijk is. Ik kan mij nog beter inleven en relativeren. Een huis is emotie. Lichaamstaal zegt veel. Als mensen-mens was ik daar altijd al gevoelig voor, maar de afgelopen jaren hebben mij daarin verrijkt.”

En dat werkt gelukkig twee kanten op – klanten zien ook snel aan Erik dat het ‘echt’ is wat hij zegt en doet. Van hem hoeven de verkopers in principe niet het huis te verlaten als er bezichtigingen zijn. “Ik ben bij potentiële kopers hetzelfde als bij de verkopers. What you see is what you get. Die eerlijkheid is mij vroeger door mijn ouders meegegeven, en hoe ouder ik word, hoe mooier ik dat gegeven vind.”

TrotsVoor Erik is het NVM-keurmerk dus iets waar we trots op moeten zijn en iets dat we serieus moeten blijven nemen. “Ik voel een enorme waardering dat veel oude klanten mij weer opzoeken. Ik word gezien als iemand die eerlijk en integer is en zijn stinkende best doet voor beide partijen. De kwaliteit binnen onze club moet omhoog, daar sta ik voor en daar moet NVM ook voor blijven strijden”, zegt hij. •

‘Niet meer pappen en nathouden, anders is het NVM-logo en de vereiste vooropleiding niks meer waard’

Wat NVM­makelaar Erik Holties (49) van Lamberink Makelaars& Adviseurs uit Drenthe betreft is het heel simpel: NVM moetstrenger worden en de uitstraling van absolute kwaliteit waar­borgen. “Er gaan nu zelfs al stemmen op dat mensen die nog bezig zijn met de opleiding, al een kantoor met NVM­vlag zouden moeten mogen runnen. Als we daar aan beginnen, wat is de titel dan nog waard?”

Erik Holties, Lamberink Makelaars & Adviseurs

NVM zou moeten bepalen welke kennis minimaal verplicht is

qua bijscholing.”

12 13VerenigingOKTOBER 2019 • Foto | Richard StarkVereniging Tekst | Eva van Beveren • NVM MAGAZINE

Hoes had zijn ambtsketen al bijna voor het laatst afgedaan, toen NVM bij hem aanklopte. “Ik had er nooit over nagedacht om bij NVM aan de slag te gaan. Ik ben 18 jaar actief geweest in het openbaar bestuur waar ik me vaak een ‘intermediair’ heb gevoeld tussen overheid en samenleving. Je moet hier altijd twee kanten te vriend houden en dat was soms best uitdagend. De vele functies en projecten die ik toen heb gedaan, richtten zich voornamelijk op de maatschappelijke kant. Ik droomde er op een gegeven moment van om weer de commercie in te gaan. Tot mijn veertigste heb ik namelijk mijn eigen bedrijf gehad en de dynamiek van de markt vind ik geweldig.

Van product naar dienstDe twee werelden van commercie enerzijds en de maatschappelijke component anderzijds vormden voor Hoes de ideale mix om uiteindelijk voor NVM te kiezen. “Aan de ene kant bestaat de vereniging uit commerciële partijen, waarbij het dus draait om ‘business’: er moet beweging in de markt zijn zodat er kan worden verdiend.” Volgens Hoes gaat het daarnaast, net als in andere branches, niet meer alleen om het product – van aankoop en verkoop – maar juist om de maatschappelijke diensten die je verleent. “Om die diensten te kunnen leveren hebben we middelen zoals funda of Brainbay, om de leden te ondersteunen”, legt Hoes uit. “Het is mijn taak onze leden de komende jaren mee te nemen in deze transitie.”

VerbinderTransitieprocessen zijn Hoes niet onbekend. In eerdere functies heeft hij rondom lastige maatschappelijke thema’s waar veel partijen – met op het oog tegengestelde belangen – bij betrokken waren, bij elkaar weten te krijgen. “Ik was de verbinder, maar wel met een duidelijk doel voor ogen. Dus ik heb altijd eerst goed afgewogen welke kant het moest opgaan”, benadrukt Hoes. “Ik weet ook de media mee te krijgen en zij weten mij weer te vinden, omdat ik moeilijke maatschappelijke problematiek kan omzetten in een duidelijke boodschap die voor iedereen begrijpelijk is. Dat is ook

Onno Hoes, voorzitter NVM

Nieuw boegbeeld verb indt commercie en maatsc happelijke thema’s

Het bevalt Onno Hoes goed bij NVM, sinds zijn start op 1 augustus als

nieuwe voorzitter: “Ik kom op een mooi moment binnen. Mijn voorganger

heeft de vereniging sterker gemaakt en mooie dingen bereikt waarin we

hem in historisch perspectief dankbaar voor kunnen zijn. Nu is het tijd

voor de volgende fase en dan is de komst van een nieuwe voorzitter heel

gezond.”

Omdat elke ‘partij’ binnen NVM andere belangen kent, wordt het de taak van de nieuwe voorzitter om een brug te slaan tussen deze

verschillende invalshoeken.

14 15

Prinsjesdag

Maatregelen zijn een stap inde goede richting, maar er is meer nodig

PolitiekOKTOBER 2019 • Tekst | Jasper van der Jagt

“Ik ben blij dat Ollongren de situatie op de

woningmarkt niet langer op z’n beloop laat”

laat NVM-voorzitter Onno Hoes weten in

reactie op de miljoenennota. “Het is goed om te

zien dat het kabinet de regie weer terugpakt.”

Nederland staat er volgens de begroting goed voor. Toch profiteert nog niet iedereen van deze groei. Er zijn nog voldoende uitdagingen, waaronder de woningmarkt. Ook staan we aan de vooravond van de energietransitie die grote gevolgen zal hebben voor de gebouwde omgeving.

Aanhoudende krapte op de woningmarktHet aanbod van nieuwe woningen blijft al jaren achter op de groeiende vraag. NVM is daarom erg positief over het voornemen van het kabinet om twee miljard euro beschikbaar te stellen voor woningbouw en andere maatregelen om de krapte het hoofd te bieden, en daarnaast over de maatregelen om starters en middenin-komens te helpen om zich op de woningmarkt te begeven. 

WoningmarktregisseurDe uitdagingen op de woningmarkt zijn onder andere het vinden van bouwlocaties en het aantal realiseerbare bouwplannen. Onno Hoes: “Ik ga daarom graag met minister Ollongren in gesprek om de mogelijkheid van woningmarkt-regisseurs te bespreken. Zo’n regisseur kan in opdracht van de minister concrete locaties aanwijzen waar snel gebouwd kan worden.” 

NieuwbouwEr komt één miljard euro beschikbaar om betaalbare woningen te bouwen in schaarste­gebieden. “Dit is een aanvulling op de financiën van gemeenten, waarmee het Rijk woningbouw­projecten co­financiert. Deze samenwerking is niet eerder op deze manier tot stand gekomen”, aldus Hoes. NVM juicht dit toe, met de kant-tekening dat er bij het bepalen van de lokale nieuwbouwopgave gekeken moet worden naar de huidige woningvoorraad in relatie tot de bevolkingssamenstelling en ­prognose.

HuurmarktVan de twee miljard die het kabinet vrijmaakt voor de woningmarkt, is één miljard gereser-

veerd voor de corporaties en andere verhuur-ders die meer dan 50 huurwoningen bezitten. Tien jaar lang wordt er in de verhuurderheffing een heffingsvermindering van 100 miljoen euro per jaar opgenomen om woningen te bouwen in regio’s waar de druk op de woningmarkt het grootst is. Maar of deze heffingskorting het beoogde effect zal sorteren, waagt NVM te betwijfelen.

OverdrachtsbelastingVoorzitter Onno Hoes is blij met het voorstel voor afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. “Maar tegelijk is het niet eerlijk dat door de verhoging van de overdrachts­belasting voor niet­woningen de rekening bij de bedrijven gelegd wordt.”

OndernemerschapHet vertraagd verlagen van de vennootschaps-belasting (VPB) is vooral voor MKB­makelaars en taxateurs die het zwaar hebben door de gebrekkige doorstroming op de markt, zeer ongewenst en voor NVM onbegrijpelijk. NVM hoopt dat de eerder voorgestelde verlaging per 2021 alsnog plaats zal vinden. •

Vereniging NVM MAGAZINE

voor NVM de komende jaren van belang. NVM zocht een boegbeeld dat commercie en maatschappelijke thema’s met elkaar kan verbinden en ook nog aardig kon zijn”.

Luisterend oorDe opdracht die Hoes heeft meegekregen is duidelijk: “Ik moet allereerst gaan luisteren. Ik moet erachter komen waar iedereen binnen NVM – deelnemingen, vakgroepen – voor staat. Uit die gesprekken haal ik de zaken die van belang zijn.” Omdat elke ‘partij’ binnen NVM andere belangen kent, wordt het de taak van de nieuwe voorzitter om een brug te slaan tussen deze verschillende invalshoeken. Hoes: “Dat is spannend, leuk en past mij ook goed”. In zijn eerdere rol als burgemeester van Maastricht kreeg hij het bijvoorbeeld voor elkaar om iedereen mee te krijgen in een nieuw coffee-shopbeleid (COFFEE). “Door signalen vanuit de samen-leving breed, werden de wensen voor de stad op dit gebied duidelijk. Alleen was daar nog geen politiek draagvlak voor. Door eerst goed naar iedereen te luisteren en daarna de dialoog te voeren met de mensen om mij heen, konden we gezamenlijk tot een oplossing komen. En dat is wat ik ook bij NVM zal doen. We doen geen oogkleppen op maar we moeten wel een stevige richting kiezen en daarin iedereen proberen mee te krijgen.” Dat heeft Hoes als burgemeester en gedepu-teerde wel geleerd.

CoachParallel aan het businessmodel waarmee NVM-Holding bezig is, loopt vaak nog de politiek-maatschappelijke discussie. Hoes: “Wat verwacht de samenleving nu eigenlijk en hoe ga je die interactie krijgen? Meest actuele voorbeeld is de hele stikstofdiscussie. Iedereen wil schonere lucht én voldoende woningen. Met het nieuwe stikstofbeleid kies je voor één kant. Ik begrijp heel goed dat gezonde lucht van levensbelang is, en het is goed dat we hier iets aan doen, maar we moeten wel goed met elkaar kijken hoe je zoiets het beste kan aanpakken. Het is dan aan de politiek maar ook aan ons als belangenorganisatie om zich hierin te mengen en de juiste balans te vinden. NVM is geen bouwer maar een facilitator. Je wil zichtbaar zijn in de breedte, maar ook per vakgroep. Ik heb dan ook een coachende rol naar de vakgroepen; ik doe al luisterend een voorzet en de vakgroepen gaan er verder op door.”

KaartenbakDe makelaardij is Hoes niet geheel onbekend. Als achttien-jarige hielp hij tijdens de vakantie mee in een klein make-laarskantoor in Den Bosch. “Dit was nog in de tijd dat er geen internet en mobiele telefoons bestonden”, vertelt Hoes. “In een kaartenbak zaten alle potentiële klanten en hun woonwensen. ’s Ochtends kwamen per post de foto’s binnen van de huizen die in de verkoop stonden. Die legden we dan naast de lijst uit de kaartenbak waarna we de foto’s weer per post naar potentiële kopers stuurden in de hoop dat ze de volgende dag zouden bellen voor een bezichtiging”, vertelt Hoes lachend. “Echt een andere tijd dan nu, waarin je altijd ‘aan’ moet staan. Dat geldt voor de makelaars maar zeker ook voor NVM zelf. Er is geen tijd te verliezen. De samenle-ving wordt steeds kritischer en mensen verwachten veel van ons. NVM heeft een sterke naamsbekendheid die we sterk moeten houden.”

Service portalWat Hoes het meeste opvalt sinds zijn aantreden begin augustus, is dat leden vooral ondersteund willen worden

door NVM. “Maar dan moet je wel weten op welke manier en waarmee”, benoemt Hoes. “Met de vernieuwde portal gaan we daarachter komen, doordat we zo meer informatie kunnen verzamelen. Wat wil en zoekt de makelaar en

waar is bijvoorbeeld een consument of een politicus naar op zoek bij NVM?” Inmiddels is de informatie die kantoren verplicht moeten aanleveren bij NVM de basis voor veel businessontwikkeling bij het bureau zelf. “De vereniging NVM verandert, met de hulp van de leden. Zij leveren als het ware een taartpunt aan en krijgen er een taart voor terug”, vertelt Hoes. “Maar hoe groot is die taart die je terugkrijgt? Dat is wel spannend.” De makelaars die Hoes tot nu toe heeft gesproken zijn in ieder geval optimistisch. Zowel over hun eigen bedrijf als over NVM. “Zij zien wel degelijk de finan-ciële waarde en informatiewaarde die ze terugkrijgen. Dat vind ik mooi en dat gaat alleen nog maar met grote stappen vooruit de komende jaren.” Maar dan moet de organisatie niet verslappen. “Als wij actiever gaan worden op de portal, moeten we als bureau echt een slag gaan maken in het er altijd zijn voor de leden. Iedereen hier in Nieuwegein behoort dan als het ware tot de helpdesk om te kunnen voldoen aan continue dienstverlening.” •

We doen geen oogkleppen op maar we moeten wel een stevige richting kiezen en daarin iedereen proberen mee te krijgen”

16 17

‘De detailhandel heeft in februari 2019 4,3 procent meer omgezet dan in februari 2018’, meldde het CBS voor de zomer. ‘Het verkoop-volume lag 3,5 procent hoger’. Gijs Bessem beaamt dit voorzichtig. “Keukens en meubels doen het eigenlijk al een tijdje goed, maar we zien nu dat de mode ook ietsje beter gaat. In ieder geval stabiliseert het.”

“Ach”, bagatelliseert hij, “het is niet heel spannend nieuws. Ook dat bijvoorbeeld een Hudson’s Bay vertrekt verbaast mij niet. Iedereen zag dit aankomen. Daar hoef je geen expert voor te zijn. Vooraf zag ik het overigens wel positief in. Het was weer iets nieuws. Waarom het dan toch is misgegaan? Hudson’s Bay op het Rokin kon gewoon niet op tegen de Bijenkorf.”

KALVERSTRAATHield tien jaar geleden iedereen zijn adem in toen het online shoppen op gang kwam, volgens Bessem komt er nu meer balans en zijn winkeliers steeds actiever op het internet. “Online shoppen was de boosdoener voor veel winkeliers. Maar er is een kentering. Albert Heijn maakt forse winst. Picnic nog steeds niet. Hoe lang kan het principe van ‘ik moet nog groeien’ duren?”

“De detailhandel is klaar voor digitalisering. Winkeliers beginnen steeds vaker hun eigen webwinkel. Je kan erop wachten dat een grote internetjongen gaat omvallen. In de pers lees je dat er te veel winkels zijn. Ja, dat klopt. Dat betekent niet dat de Kalverstraat veertig procent minder winkels moet krijgen. Wel wordt kritisch gekeken naar de A1-winkelgebieden, waar soms al tien jaar leegstand is. Een treurwilg knip je in het voorjaar zodat deze gezond en mooi het jaar doorkomt. Dat is te lang niet gedaan met deze winkelgebieden. Vroeger zagen deze straten er allemaal hetzelfde uit. Miss Etam, FreeRecord Shop, overal kwam je dezelfde winkels tegen.”

HOBBYWINKEL“Er is nu ruimte voor initiatieven. Overal zie je die koffietentjes zitten, met de speciale koffie en de bijzondere taartjes. Er is behoefte aan leuke winkelgebieden waar je met je moeder of je vriendinnen naar toe gaat. Neem als voorbeeld hobbywinkel Pipoos, in deze kennelijk zware tijd breiden zij uit. Een schoenenwinkel doet het ook altijd goed, want mensen willen schoenen passen en je ziet de bankfilialen terugkomen. Het is aan het kenteren. En terecht, want dat betekent dat er naar de consument wordt geluisterd.” Maar wat moet er dan komen in die grote panden waar Hudson’s Bay zat? Bessem somt op: “Bovenin

appartementen, kantoren, een fitnessclub, misschien een hotel en beneden wat mode-winkeltjes. Zo’n gebouw daar kan je van alles mee. Het ligt midden in de stad, en toch weten de mensen de weg niet naar Hudson’s Bay te vinden. Dat is zonde. Je moet de consument cateren.”

SENTIMENTTerug naar de winkelmakelaar, wat is zijn of haar rol in dit alles? “Laten we eerlijk zijn, de winkelmarkt is een kleine niche in de totale vast-goedmarkt. Het is geen kantoorvastgoed, geen woningmarkt, maar wel een spannende markt en de meest uitdagende die er is. Wij hebben met sentiment te maken. Door alle faillissementen krijgt iedereen een bepaald beeld zeker als men ook leegstaande winkelpanden ziet. Wij spelen een rol in de oplossing daarvan. Wij hebben klanten die zo’n 1.000 panden hebben aange-huurd. Die weten echt wel hoe de markt in elkaar zit, je moet dus van goeden huize komen als je dit soort partijen mag vertegenwoordigen. Waar het om gaat, is dat wij de juiste partijen bij elkaar brengen: vraag en aanbod. En dat beide met een goede en eerlijke deal de deur uitlopen.”

“Dat maakt ons werk zo verschrikkelijk leuk. Wij praten met uitersten. Denk aan de winkelier op de Kalverstraat. Die huurt voor 2,5 ton per jaar. Hoeveel spijkerbroeken moet hij niet verkopen om daar te kunnen blijven zitten? Mensen die dat kunnen, zijn creatief. Ik vind het een eer dat ik deze mensen mag vertegenwoordigen. Je moet wel de liefde voor het vak hebben. Mijn klanten werken 24-7, en dat wordt van mij ook verwacht. Dat houd je alleen vol als je het met passie doet.”

MILIEUTenslotte moet Bessem nog iets van het hart. “Weet je wat ik raar vind, dat niemand zich afvraagt hoe milieubewust internet eigenlijk is? Wij moeten spaarlampen gebruiken, de winkelier moet 25 cent voor een plastic tasje vragen. Maar als iemand vier jurken bij Zalando bestelt, komt dat in een enorme doos, iedere jurk apart in plastic verpakt. En vervolgens worden er drie jurken kosteloos teruggestuurd. Wat zou dat doen met het milieu?” •

Gijs Bessem van KroesePaternotte:

“Er is een strijd gaande: internet versus detailh andel”

BusinessOKTOBER 2019 • Foto | René van den BurgBusiness Tekst | Barbara Hoogsteden • NVM MAGAZINE

Online shoppen was de boosdoener voor veel winkeliers. Maar er is een kentering. Je moet

de consument cateren”

18 19WonenOKTOBER 2019 • Foto | René van den Burg Wonen Tekst | Hans Smit • NVM MAGAZINE

Modelwaardering ‘inkleuren’ Lieberom is bekend met de kritiek op de data-taxatie. De computer heeft immers geen inzicht in onderhandelingsfactoren, zoals verkoop vanuit een erfenis of gebrek aan onderhoud. “Ook de marktomstandigheden verschillen te veel om alles puur op data te vergelijken. De verkoop van een vergelijkbaar pand in Amsterdam gaat nu eenmaal heel anders dan in Groningen.” Daarom worden de taxaties van ‘aardbevingspanden’ altijd gedaan door een lokale taxateur en een rentmeester van buiten de regio. Zij praten met koper en verkoper en ‘kleuren’ zo de taxatie verder in. Lieberom: “De taxateurs controleren feitelijk de uitkomsten van de modelwaardering. De cijfers die daaruit voort-komen, zijn leidend.”

Schone leiDe Sappemeerster makelaar heeft de laatste vijf jaar intensief met de hybride-taxatie gewerkt: “De situatie in Groningen, met nu meer dan vijfduizend taxaties, is een goede leerschool geweest. Het voordeel was dat we met een schone lei konden beginnen, omdat er een unieke situatie was ontstaan na de eerste aard-bevingen. We hebben er toen bewust voor gekozen met de hybride methode te experimenteren en daar hebben we geen spijt van. Beide methodes van data- en fysieke taxatie zijn apart niet feilloos, maar ik ben er in de praktijk van overtuigd geraakt dat deze hybride vorm de best haalbare manier is om zowel een woning in een Vinex-wijk als een vrijstaande woning in een aardbevingsgebied goed op waarde te schatten. Maar niets staat vast; we leren nog elke dag.” •

“Beide systemen staan of

vallen bij betrouwbaarheid:

van data en mensen”

Hij is nu voorzitter van de afdeling Groningen van NVM en bekleedde in het verleden bestuursfuncties in de vereniging. Vanaf 2003 raakte hij via de vereniging betrokken bij de discussie over modelwaardering versus fysieke taxatie. “Er was in die tijd terecht kritiek op de betrouwbaarheid van de leveranciers van de data die nodig is om tot een modelwaardering te komen. Maar er was ook kritiek op manipulatie van handmatige taxaties. Als je taxaties via een model of via menselijk handelen ging vergelijken, hadden ze één ding gemeen: de uitkomsten vlogen alle kanten op. Allebei de systemen staan of vallen bij betrouw-baarheid: van data en mensen. Door ze te combineren neemt de transparantie en betrouwbaarheid toe.”

Waardeontwikkeling Door de aardbevingen als gevolg van de gaswinning door de NAM in het noordoosten van de provincie Groningen zijn de verkoopdossiers in de makelaardij van Lieberom in Sappemeer drie à vier keer dikker geworden. Dat komt vooral door de schaderapporten die zijn gemaakt voor woningen met een schadeverleden. “We proberen overigens de normale marktwerking zoveel mogelijk in stand te houden. Die marktwerking is natuurlijk verstoord geraakt, maar het is echt niet zo dat heel Groningen in de stutten staat. Veel objecten worden op een normale manier en tegen normale prijzen verkocht.”

Die marktwerking is natuurlijk

verstoord geraakt, maar het is echt

niet zo dat heel Groningen in de

stutten staat

Invloeden op marktMaar wat is een normale marktprijs? De regio heeft te maken met negatieve invloeden, zoals vergrijzing en krimp, terwijl de economische recessie de onroerend goed prijzen ook geen goed heeft gedaan. Lieberom: “Het begin van de aardbevingsproblematiek en die andere invloeden liepen zo’n beetje samen op. Daardoor kun je lastig inschatten wat nu precies de invloed van de marktwerking en wat de invloed van de gaswinning is geweest. Juist dan is het grondig vergelijken van marktwaarden in andere regio’s met het bevingsgebied zeer waardevol.”

CruciaalWoningen die zijn beschadigd door aardbevingen worden in principe hersteld voor rekening van de NAM en daarmee is - kort door de bocht gesteld - de kous af. Zodra een pand echter in de verkoop gaat, wordt de waardebepaling van belang. Want als er een verschil is tussen de normale marktwaarde en de actuele verkoopwaarde, dan kan de verkopende eigenaar voor dat verschil door de NAM worden gecompenseerd. Taxeren is hier dus cruciaal. Lieberom legt uit hoe het werkt: “De kenmerken van het pand worden in de NVM-database gecontroleerd. De waardeontwikkeling van de woning in het bevingsgebied wordt vervolgens vergeleken met de waardeontwikkeling van zeventig à honderd vergelijkbare woningen op verge-lijkbare locaties buiten het bevingsgebied. Als de landelijke trend bijvoorbeeld een waardedaling van zeven procent aangeeft en het Groningse pand is met tien procent gedaald, dan komt de drie procent verschil in aanmerking voor een compensatie via de waarderegeling van de NAM.”

Hybridemodel van data- en fysieke taxatie in aardbevingsgebied:

Een scala aan infor matie en ervaringNa vijf jaar intensief zowel model- als fysieke taxaties gebruikt te

hebben, weet makelaar Theo Lieberom uit Sappemeer het zeker:

de twee methoden completeren en controleren elkaar in de

praktijk uitstekend. “Zelfs bij relatief veel vrijstaande woningen

in onze regio blijken de berekende verkoopwaarden overeen te

komen met de marktwaarden. Dat is voor mij bewijs genoeg,” zegt

Lieberom.

21AdviesOKTOBER 2019 • Tekst | Moniek Bredenhoff

Op basis van oude wetgeving kon een reguliere huurovereenkomst alleen op basis van opzeg-grond – specifieke situaties – worden opgezegd. Door de aanpassing zijn er nu ook mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten waarbij er aan het einde van de bepaalde tijd aangezegd kan worden dat de huurovereenkomst eindigt, zonder dat de huurder een beroep kan doen op huurbescherming.

De nieuwe wetgeving heeft betrekking op huur-overeenkomsten voor zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter en op huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte van vijf jaar of korter (hierna tijdelijke huurovereenkomst). In artikel 7:271 Burgerlijk Wetboek kunnen de belangrijkste regels worden teruggevonden.

EINDE HUUROVEREENKOMSTDe tijdelijke huurovereenkomst eindigt – volgens de nieuwe wetgeving – van ‘rechtswege’ na het verlopen van de bepaalde tijd die huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Wel dient de verhuurder de huurder eén tot drie maanden van tevoren te informeren dat de huurovereen-komst eindigt. De schriftelijke kennisgeving, dat de huurovereenkomst eindigt, wordt ook wel aanzegging genoemd. Er hoeft geen reden te worden gegeven voor de beëindiging. De enkele kennisgeving is voldoende. Als de verhuurder vergeet om de huurder te informeren over het eindigen van de huur, loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan ook huurbescherming. Als verhuurder tijdelijk wenst te verhuren, is het belangrijk om die termijn dus in de gaten te houden.

VERLENGINGHet is niet mogelijk om de tijdelijke huurovereen-komst opnieuw te verlengen met een bepaalde tijd. Wordt er aansluitend verhuurd aan dezelfde huurder dan moet dat worden gezien als een verlenging voor onbepaalde tijd van de huur-overeenkomst. In dat geval heeft de huurder ook huurbescherming en kan de huur kan niet meer zonder opzeggrond worden beëindigd.

TUSSENTIJDS BEËINDIGENEen tijdelijke huurovereenkomst kan alleen door de huurder tussentijds worden beëindigd. Voor de verhuurder is dat niet mogelijk. De huurder dient wel rekening te houden met een opzegtermijn die gelijk is gesteld aan de betaalperiode.

ZEKERHEIDMet deze wetswijziging is er een mogelijkheid gecreëerd om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten waarbij de verhuurder de zekerheid heeft dat deze huurovereenkomst ook daadwerkelijk eindigt. Wel dienen de regels die bij dit type contract gelden, strikt te worden nagekomen. •

Meer informatie?Neem contact op met NVM Juridische DienstT 030 - 608 51 81

Meer zekerheid voor verhuurder

Tijdelijke huurcontracten

Wilt u ook goed boeren met uw agrarisch en landelijk vastgoed? Kies dan voor een NVM Agrarisch en Landelijk makelaar. Want een NVM-makelaar heeft meer kennis van de markt, een groot netwerk in het buitengebied en is dé specialist bij: aan- en verkoop, taxatie, onteigening en herbestemming van agrarisch en landelijk vastgoed. Vandaar de nu al gevleugelde uitspraak:

Je krijgt méér voor elkaar met een NVM-makelaar!

nvm.nl/agrarisch

Boer ook goed met je vastgoed!met je vastgoed!

03602010 NVM-A&LV Ads_Corporate_220x285.indd 1 24-09-19 14:46

Met de komst van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is er veel veranderd op het gebied van tijdelijke huurcontracten voor woon-ruimte. Doel van deze wet is het bevorderen van de flexibiliteit op de huurmarkt en een impuls te geven aan betere doorstroming. Deze nieuwe wetgeving geldt alleen voor huurcontracten die na 1 juli 2016 zijn gesloten.

2322 Blik van BuitenOKTOBER 2019 • Foto | Vereniging Eigen HuisTekst | Niels de Jager • Foto | René van den Burg • NVM MAGAZINE

De woningmarktproblemen krijgen eindelijk nadrukkelijk aandacht in de kabinetsplannen. Voor woningbouw en starters worden maatregelen aange-kondigd, maar die moeten nog worden uitgewerkt. Dan is te hopen dat die effect hebben, want intussen loopt het woning-tekort net zo hard op als de huizenprijzen. 

Het kabinet kondigt een investeringsfonds aan van twee miljard euro. Kort gezegd is de helft daarvan bestemd voor de bouw van woningen, voor infrastructuur, leefbaarheid en opvallend genoeg ook voor de stikstof-aanpak. Een miljard euro maakt de urgentie duidelijk. Maar een grote zak geld alleen lost de problemen niet op.

Er is naast het fonds een mix van maat-regelen nodig om de relatieve concurrentie-positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Alles wat er kan worden gedaan om hen te helpen moet uit de kast worden gehaald. Zo bekijkt het kabinet of de

overdrachtsbelasting voor starters kan worden afgeschaft en tegelijkertijd de over-drachtsbelasting voor beleggers kan worden verhoogd.

Dat klinkt sympathiek, maar of het helpt? Naast een lastige uitvoerbaarheid is de kans groot dat de huizenprijzen hierdoor alleen maar verder zullen oplopen. Er komt immers vooral meer geld beschikbaar, maar niet meer woningen. Het bieden en overbieden op een door velen gewilde woning kan daardoor nog even doorgaan. En wat een verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers doet is nog een groot vraagteken. Blijven zij bereid om te investeren in de (huur)woningmarkt, ook in gebieden waar de woningmarkt minder gespannen is?

Minister Kajsa Ollongren beloofde 75.000 nieuwe woningen per jaar, en die komen er maar niet. De belangrijkste bottleneck zijn gemeenten en provincies, concludeerde het Centraal Planbureau (CPB) afgelopen mei

na gesprekken met alle betrokken partijen. Kort gezegd: gemeenten willen niet ‘binnen-stedelijk’ bouwen (te veel gedoe, te duur) en provincies liggen dwars bij ‘buitenstedelijk’ bouwen (omdat er, naar hun maatstaven, binnenstedelijk nog genoeg ruimte is). Het is zeer de vraag of het aangekondigde investeringsfonds deze patstelling kan doorbreken. Dat moet wel gebeuren, want bouwen in zogenoemde ‘uitleggebieden’ kan de kosten drukken en de woningbouw versnellen, concludeerde het CPB.

Wij vinden daarom dat de minister meer bevoegdheid en het instrumentarium moet krijgen om regie te voeren en zaken bij provincies en gemeenten af te dwingen. Pas op deze manier wordt zij aanspreekbaar op de resultaten van de investeringen en komt er eindelijk hoop dat die tienduizenden extra woningen per jaar er ook echt komen. •

Hans André de la PorteWoordvoerder Vereniging Eigen Huis

Woningmarkt op de kaart,nu de route nog

1 Het beste advies ooit gekregen Mijn laatste werkgever gaf mij het advies: ‘blijf jezelf’. Je kan je niet anders voor doen dan wie je bent.

2 Grootste angst als makelaar De makelaar wordt erg snel als zondebok gebruikt. Als gegevens niet kloppen of iets niet functioneert, wordt de makelaar als eerste aangesproken. In de huidige maatschappij wijzen we eerst naar iemand anders, dan pas naar onszelf. We moeten onszelf vaak verde-digen, wat tijd en negatieve energie kost. Dat vind ik een nare ontwikkeling.

3 Keuze voor deze sector In de agrarische sector draait alles om vertrouwen; als je vertrouwen geeft, krijg je vertrouwen. Dat vind ik een groot goed. Wanneer ik een goede zaak heb gedaan voor een boer, dan is dat meestal een klant voor het leven. Hier voel ik me erg prettig bij.

4 Belangrijkste eigenschappen voor succes in de makelaardij Doen wat je hebt gezegd. Daar zijn wij dag in, dag uit mee bezig. Daarnaast proberen wij ons steeds meer op onze eigen regio te richten. Mensen kennen mij en ik hen. Vertrouwen en regionaal zijn voor mij de belangrijkste succes-voorwaarden.

5 Tot nu toe het meest trots op Het sluitend krijgen van een mooie vrijwillige kavelruil. De ruil vond plaats tussen twee melkvee-/varkenshouders. Een boer was van plan te stoppen en wilde zijn boerderij verkopen, de andere boer moest weg omdat zijn boerderij een negatieve invloed had op de (mooie) omliggende natuur. Ze hebben met elkaar kunnen ruilen en waren beiden gelukkig met deze oplossing. Daar ben ik nog steeds heel trots op.

6 De mooiste verkoop/aankoop/taxatie waar u ooit bij betrokken bent geweest De verkoop van een boerderij in de Ossen-waard. Een boer ging zijn bedrijf verkopen omdat het opvolging miste maar vond het moeilijk afstand van de boerderij te doen. Ze gaven mij op vertrouwen de volledige regie; van het beslissingsproces tot de verkoop en de zelfs de terugkoop van een nieuw woonhuis. We hebben een koper in de eigen familie kunnen vinden en de boer heeft een prachtig huis gevonden. Iedereen tevreden.

7 Wat is uw motto als makelaar/taxateur Maakt niet uit wat je doet, maar wat je doet, hoe groot of klein ook, moet je goed doen.

8 Het mooiste aan de makelaardij In de makelaardij doe je het niet alleen. Een proces doorloop je samen met de opdracht-gever en andere partijen om een opdracht goed uit te voeren.

9 Toekomst van de makelaardijDe online makelaardij vind ik geen goede zaak. Persoonlijk contact is en blijft belangrijk, zeker binnen de agrarische sector. Ik zie graag een gezicht bij een opdrachtgever maar ook bij de koper. Dan pas weet ik wat iemand nodig heeft, wat hij van mij verwacht en wat ik aan hem heb.

10 Hoe zou u uw werkstijl kwalificeren Degelijk en regionaal. Mijn werk goed doen staat altijd bovenaan. Het vertrouwen wat ik krijg wil ik altijd teruggeven met vakman-schap. Dat wil ik in een straal van maximaal 50 kilometer doen. Ik zie mijzelf niet werken in een grote stad.

10 vragen aan René Klein Gunnewiek René Klein Gunnewiek is een echte liefhebber van het makelaarsvak. Al in zijn studiejaren was hij bezig met de koop en verkoop van premie-woningen. In 2002 besloot hij het makelaarskantoor van zijn vrouw te versterken met een agrarische afdeling. Opdrachtgevers kunnen dan ook bij Wormgoor Makelaars terecht voor de meest uiteenlopende kwesties op het gebied van pachtzaken. Dit doen zij voornamelijk in de Achterhoek.

24 25

Latten is ervan overtuigd, dat de vraag naar woonvormen gaat veranderen. “Dat kan niet anders. In de jaren zeventig, tachtig was het gezin de dominante huishoudensvorm. Dat waren babyboo-mers, die waren dertig en wilden allemaal een eengezinshuis. Je ziet dat nu de één- en tweepersoonshuishoudens de overhand hebben. En dat wordt sterker.” Die ontwikkeling gaat gevolgen hebben volgens de voormalig hoofddemograaf bij het CBS. Voor ouderen bijvoorbeeld. “Je krijgt een grote groep alleenstaande senioren, zonder kinderen. Eenzaamheid komt op enig moment om de hoek kijken en dat gaat het wonen beïnvloeden. Mensen gaan in het wonen meer behoefte hebben aan geborgenheid. Denk aan de jonge senioren. Als je gepensioneerd bent, heb je geen collega’s meer waar je aandacht van krijgt, gezelligheid bij vindt. Dat ga je bij je buren zoeken. Maar als dat een jong stel is dat de hele dag aan het werk is, dan heb je daar niets aan. Dus gaat die nieuwe generatie ouderen iets anders zoeken, woonvormen waar ze leef-tijdsgenoten om zich heen hebben. Daarom zijn hofjes zo populair. Maar groepswonen kan ook op andere manieren. De jonge ouderen zijn goed in staat om dat voor zichzelf te organiseren, om bijvoor-beeld coöperatief appartementencomplexen te bouwen waar ze samen met leeftijdsgenoten met dezelfde leefstijl kunnen wonen.”

Short stay woningenDe strijd tegen eenzaamheid is volgens Latten niet alleen iets voor ouderen. Ook in andere leeftijdsgroepen zijn veel alleenstaanden die behoefte hebben aan sociale verbinding via de woonvormen. “Daar komt bij dat voor veel mensen een grote woning niet nodig én niet betaalbaar is. Je ziet daardoor ook een groeiende behoefte aan kleinere woningen.” Maar compact is niet de enige wens, voorziet hij. “Ik denk bijvoor-beeld aan jonge mensen in het stedelijk gebied. Door de flexbanen hebben zij weinig zekerheid hoelang ze ergens werken. Het worden jobnomaden die de ene keer in Amsterdam werken, dan in Frankfurt en dan weer in Rotterdam. Wonen moet dan geen ballast opleveren; als ze morgen weg willen, moeten ze de koffer kunnen pakken en gaan. Dat vraagt om kleine compacte woningen waar al allerlei voorzieningen inzitten en die makkelijk achtergelaten kunnen worden. Ik denk aan sharing, aan leenwoningen; vergelijk het met deelauto’s.”

We vervangen onszelf niet maar de

instroom vanuit het buitenland is zo

groot dat dat meer dan compenseert.

Achter de feiten aan plannenDe veranderende woonwensen en -vormen die Latten schetst, ontstaan allemaal tegen een achtergrond van een groeiende bevolking en een woningmarkt die krapper wordt; vooral in het stedelijk gebied, de metropoolregio’s. “We hebben nu al vier jaar op rij een sterke bevolkingsgroei; sinds 2016 kwamen er elk jaar 100.000 inwoners bij. Dat is veel meer dan waar planners en beleidsmakers mee rekenen. De prognoses worden wel ieder jaar bijgesteld, maar telkens komen er toch meer inwoners bij dan het jaar daarvoor werd gedacht. Dat verklaart waarom planningen voor woningbouw doorlopend achterlopen.”

Concurrentie uit het buitenlandEigenlijk is die groei op zich opmerkelijk. Nog niet zo lang geleden was het idee dat Nederland krimpt door vergrijzing en de afname van het aantal geboortes. “Dat klopte ook deels wel; we vervangen onszelf niet. Maar de instroom vanuit het buitenland is zo groot dat dat meer dan compenseert.” Latten doelt op vluchtelingen maar vooral op arbeidsmigranten, expats en studenten. En die zorgen voor een toenemende druk op de woningmarkt. “Het merendeel van die migranten is volwassen. Dat zorgt voor een andere woningvraag dan de geboorte van baby’s; deze mensen zoeken zelfstandige woonruimte. Daarnaast gaat het over het algemeen niet om hoog betaalde arbeidskrachten. Ze gaan op enig moment dus aanspraak maken op sociale huur. Terwijl die woningvoorraad al jaren op hetzelfde niveau blijft.” Niet alle arbeidsmigranten zijn aangewezen op goedkope huur-woningen, veel goedbetaalde expats bijvoorbeeld hebben wel wat te verteren. “Dat is geen grote groep maar ze concentreren zich. We hebben een kenniseconomie en die biedt nu eenmaal heel veel banen in de metropoolregio’s, rondom Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven; Utrecht ook. Daar gaan de expats heen en daar concurreren ze met de binnenlandse huisvestingsvraag. Dat zorgt voor druk op de koopwoningmarkt en prijsopdrijving.”

Een blijvertjeDe bevolkingsgroei en de spanning die dat voor de woningmarkt oplevert, is volgens Latten niet van voorbijgaande aard. “De heersende gedachte is dat die groei door migratie tijdelijk is, dat straks alles weer ‘gewoon’ wordt. Maar dat zie ik niet zo. Veel arbeidsmigranten uit Oost-Europa blijven hangen, ze vullen het land opnieuw. En door de vraag op de arbeidsmarkt en de internatio-nalisering van de economie zal het aantal expats blijven groeien. Misschien is dit wel het nieuwe gewoon.” •

www.janlatten.nl

ExpertiseOKTOBER 2019 • Tekst | Jan Willem Kommer

Andere woonvormen

Eenzaamheid en flexibiliteit wijzen de weg

De toekomst voorspellen, het lijkt iets voor mythen en sagen. Maar als

het om de woningmarkt gaat, dan is het best goed te doen. Zeker voor

Jan Latten. De emeritus hoogleraar sociale demografie aan de UvA

heeft een aardig beeld van wat er komen gaat. Delen wordt het ding.

Expertise NVM MAGAZINE

Eenzaamheid komt op

enig moment om de

hoek kijken en

dat gaat het wonen

beïnvloeden.

In de standaard koopovereenkomst

van NVM staat in artikel 6.1. dat het

volledige risico in beginsel bij de

koper ligt. In artikel 6.3 wordt daar

vervolgens een uitzondering op gemaakt.

2726

De vraag wie het risico draagt wanneer blijkt dat een woning verborgen gebreken heeft, is afhankelijk van de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst. In de standaard koopovereenkomst van NVM staat in artikel 6.1. dat het volledige risico in beginsel bij de koper ligt. In artikel 6.3 wordt daar vervolgens een uitzondering op gemaakt.

In dit artikel wordt benoemd dat de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor het normaal gebruik als woning of woonhuis. Dat betekent dat de koper ervan uit mag gaan dat er in de woning op een veilige manier, met redelijke mate van duurzaamheid kan worden gewoond zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Hiermee is geprobeerd een evenwichtige risicoverde-ling te maken.

(Prijs)onderhandelingenDoor het opnemen van een zogenoemde ‘ouderdomsclausule’ kan deze risico­verdeling worden aangepast. Dat kan bijvoorbeeld wenselijk zijn wanneer het om een oude woning gaat waar de verkoper het normaal gebruik als woning niet kan en niet wil garanderen. Dit is een punt waar

partijen over kunnen onderhandelen. Het aanpassen van de risicoverdeling kan daardoor ook weer effect hebben op de prijs die een koper wil betalen.

Afwijken van artikel 6.3Er zijn verschillende versies van de ouderdomsclausule in de omloop. Een veelvoorkomende is: ‘Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan … jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anders-zins niet­beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.’In dit artikel staat dat partijen willen afwijken van de garantie die normaliter in artikel 6.3. wordt gegeven. Het risico van (alle) gebreken wordt weer bij de koper gelegd. Ook gebreken die niet zozeer samenhangen met de ouderdom, maar een andere oorzaak hebben, zijn voor rekening en risico van koper.

MededelingsplichtIn sommige gevallen is dat niet wat partijen beogen. Zij willen enkel het risico van gebreken die samenhangen met de ouderdom bij de koper neerleggen. Dan kan ervoor worden gekozen om gebruik te maken van één van de andere voorbeeld-clausules die NVM beschikbaar stelt.Het al dan niet opnemen van een ouder­doms clausule doet overigens niets af aan de mededelingsplicht die een verkoper heeft. Die mededelingsplicht houdt in dat een verkoper een koper dient te informeren over alles waarvan hij weet of moet vermoeden dat die van belang zijn voor de koper. De vragenlijst van NVM is hierbij een handig hulpmiddel. •

Meer informatie? Neem contact op met NVM Juridische DienstT 030 ­ 608 51 81

Ouderdomsclausule

Aanpassen risicoverdeling bij verborgen gebreken

JuridischOKTOBER 2019 • Tekst | Moniek Bredenhoff

Het is mogelijk wat naar de achtergrond verdwenen, maar op 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming in werking getreden. Nederlandse en Europese bedrijven (ongeacht de bedrijfsgrootte en branche) dienen vanaf deze dag te voldoen aan de wetgeving rondom de privacyrechten van personen. Uiteraard zijn ook de NVM-leden in de periode in aanloop naar ‘AVG’ op de hoogte gebracht van alle ins & outs rondom de nieuwe wetgeving. Deze verplicht bedrijven informatieprocessen in kaart te brengen en vast te leggen waar organi-saties persoonsgebonden data opslaan. “Ook al was er in het begin wat tegenstribbeling, toch is praktisch iedereen ‘om’.”

Vorig jaar stond de telefoon bij NVM rond 25 mei roodgloeiend. Wat moeten we doen? Ben ik op het juiste pad? Hebben we niets over het hoofd gezien? “Er was toen inderdaad een aanzienlijke piek”, herinnert Arnold Leemhuis van de Juridische Dienst zich. “Eigenlijk ook niet meer dan normaal: de maatregelen die bedrijven moesten nemen rondom de AVG waren aanzienlijk.”

HULPIn aanloop naar de dag dat ieder kantoor AVG­proof diende te zijn, had NVM reeds een serie hulpmid-delen ontwikkeld waaronder het privacyhandboek en een nieuwe privacyverklaring. Uiteraard zat de Juridische Dienst van NVM ook klaar voor alle brandende AVG­vragen. Dit aangevuld met enkele publicaties over het belang van AVG hebben we niets aan het toeval overgelaten.”

BIJSCHAVEN EN OPTIMALISERENHet is moeilijk in te schatten hoeveel procent van de NVM­leden AVG inmiddels volledig binnen de eigen gelederen heeft doorgevoerd. “Je hebt altijd early adaptors, maar het gros stoomde zichzelf klaar in de laatste weken in aanloop naar die 25e mei. In het begin werd er wel wat gemopperd over de hoeveelheid werk die AVG met zich meenam, maar uiteindelijk was er voor niemand een ontkomen aan. Mede door het door ons uitgewerkte stappenplan hebben we onze leden kunnen faciliteren om AVG eigenhandig door te voeren. In de komende periode is het voor iedereen zaak zijn eigen AVG­voor-waarden bij te schaven en te optimaliseren: op een klein makelaarskantoor zijn nu eenmaal andere regels van toepassing dan op een groter kantoor met verschillende vestigingen.

UITDAGINGEen garantie dat iedereen aan AVG voldoet, kan nooit worden gegeven. “Voor ons is het belangrijk dat iedereen het belang van deze privacyregeling inziet, dat het onderwerp tussen de oren zit. Een van de volgende uitdagingen is om nóg slimmer met AVG om te gaan door ICT in je voordeel te gebruiken. Hierdoor zullen minder fouten ontstaan en wordt de kans op risico’s aanzienlijk gereduceerd.” •

Meer informatie?Neem contact op met NVM Juridische DienstT 030 ­ 608 51 81a.leemhuis@nvm.nl

AVG: hoe staat het ermee?

Vereniging Tekst | Jacob-Jan Esmeijer • NVM MAGAZINE

28 29

NVM verzamelt al tientallen jaren data over de vastgoedsector. Het principe is eenvoudig: leden leveren gegevens en deelnemingen zoals Realworks, funda en Brainbay ontwikkelen hiermee nieuwe diensten. Op hun beurt benutten leden deze diensten om hun klanten beter te helpen. Dat is het NVM data-ecosysteem. Vervoort: “Hoewel we met initiatieven zoals funda of Brainbay zeker vooroplopen in de markt, is achteroverleunen geen optie. Digitalisering biedt veel kansen, maar zet tegelijkertijd de rol van de makelaar onder druk. Consumenten kunnen veel informatie zelf vinden en grote techbedrijven worden geduchte concurrenten. Tijd voor actie dus.”

Nieuwe business kansen voor ledenDe voordelen van digitalisering gaan verder dan efficiënter werken en betere tools, geeft Vervoort aan. “Data-gedreven technologieën zoals artificiële intelligentie (AI) of voorspel-lende algoritmes bieden nieuwe kansen. Door data slim te gebruiken, kan de makelaar opschuiven in de vastgoedketen. En bijvoor-beeld projectontwikkelaars op basis van data-analyses adviseren om bepaalde type huizen in een specifiek gebied te ontwik-kelen. Die opties openen dus direct nieuwe business kansen. Deze slimme diensten worden gevoed met data en besparen onze leden tijd. Die kunnen ze vervolgens inzetten voor de klant. Hun kracht ligt ook bij het contact met de klant en data ondersteunt dit.”

Meerwaarde data verhogenOmdat data steeds waardevoller is, werkt NVM samen met KPMG om het data eco -systeem verder te verstevigen. Jochem Pasman, adviseur digital strategy & transformation bij KPMG zegt hierover:

“Het NVM data- ecosysteem is een complex geheel van leden, klanten, afde-lingen, commerciële ondernemingen en belangen. Daarom hebben we eerst het huidige data-ecosysteem en de datastromen daarbinnen objectief in kaart gebracht. Dat is het startpunt om het systeem verder te verbeteren en de meerwaarde te verhogen, zowel voor NVM-leden als voor innovatieve partners.”

Grotere wendbaarheidUit de inventarisatie van KPMG kwam een aantal aandachtspunten naar voren. Bijvoor-beeld de onduidelijkheid over het borgen van de datakwaliteit en het monitoren van toegang en gebruik van de data. Een ander punt was te weinig wendbaarheid om snel op nieuwe ontwikkelingen in te kunnen spelen. Tot slot waren er vragen over de balans tussen het halen en brengen van data.

Innoveren vanuit vertrouwen“Om deze knelpunten aan te pakken, moesten we bij de basis beginnen: een breed gedragen data-uitwisselbeleid.” Vervoort legt uit: “Beleid is als het fundament van een gebouw. Het is niet sexy of direct zichtbaar maar wel onmisbaar. In een goed functione-rend ecosysteem is altijd duidelijk wat er mag gebeuren met data die binnenkomt, wie dit beslist en hoe dit bewaakt wordt. Dat leg je vast in beleid. Dit fundament is noodzakelijk om vanuit vertrouwen te kunnen innoveren.”

Als vertrekpunt is de NVM-datamissie opgesteld. “We willen dat ons data-eco -systeem hét dataplatform voor de vastgoed-sector is. Hierbinnen kunnen goedgekeurde partijen, binnen en buiten NVM, met onze data snel nieuwe innovatieve diensten ontwikkelen die waarde toevoegen voor

NVM-leden, én wordt bewaakt dat dit gebeurt onder de juiste voorwaarden.”

Waarom een platform?Door het NVM data-ecosysteem als platform te organiseren, kunnen partijen, die daarvoor toestemming hebben, makkelijker en sneller innovatieve diensten leveren op basis van de data van onze leden. Dit betekent meer toegevoegde waarde voor de data die leden leveren. Vervoort: “Denk aan Apple en zijn platform, het iOS mobiele besturingssysteem. Apple ontwikkelt niet alle apps zelf, maar geeft hiervoor toestemming aan derden. Dit leidt tot een breed aanbod voor de gebruiker. Net als Apple willen we innovatie stimuleren én de controle in eigen hand houden. Zo voorkomen we oneigenlijk gebruik en bewaken we de belangen van NVM-leden.”

Centraal meldpunt datakwaliteitOm de datakwaliteit te verbeteren zijn al concrete stappen genomen. “Natuurlijk is foutloos aanmelden essentieel. Maar met meer dan 30.000 aanmeldingen per maand, gaat er soms iets mis. Makelaars kunnen dit vanaf januari 2020 bij een centraal meldpunt aangeven. De melding wordt dan gecontro-leerd en de data zo nodig aangepast.”

Betere bedrijfsvoering en serviceNVM is al flink op stoom met het inrichten van het data-ecosysteem. “Door nu te inves-teren, kunnen we onze sterke marktpositie behouden. Centrale opslag en gestandaar-diseerde toegang tot onze data volgens transparante regels is daarin een belangrijke stap. Zo stimuleren we innovatie en bieden we onze leden een voorsprong in de markt. Zij kunnen hun bedrijfsvoering aanscherpen en de dienstverlening aan klanten nog verder verbeteren.” •

Beleid en LobbyOKTOBER 2019 • Foto | René van den Burg

Toekomstvast data-ecosysteem

“Voorsprong in de markt door slim omgaan

met data”

Data is de brandstof voor de dienstverlening van makelaars. Het is de basis voor waardevolle inzichten, slimme applicaties en marktanalyses. Nu de digitale revolutie voortdendert en innovaties elkaar razendsnel opvolgen, neemt het belang van kwalitatieve data verder toe. Marc Vervoort, projectmanager data­uitwisselingsbeleid, is ervan overtuigd dat een goed geor­ganiseerd data­ecosysteem NVM­leden veel waarde oplevert. “Met goede afspraken en een duidelijk beleid profiteren we maximaal van onze eigen innovatiekracht en die van de markt.”

Beleid en Lobby Tekst | Petrick de Koning • NVM MAGAZINE

Marc Vervoort (l) en

Jochem Pasman

NVM: ondersteuning voor nakomen Wwft

Daniël Waknine (in Fort Wierickerschans) Anne Ursinus

30 31

het om vragen als: waar loop ik bij mijn dienstenverlening, mijn klanten, mijn werkwijze, mijn personeel of de landen waarmee ik zaken doe, risico op witwassen, fraude of terrorismefinanciering? Vastgesteld moet worden hoe groot die risico’s zijn, of je ze als makelaarskantoor wilt dragen en welke maatregelen je eventueel gaat nemen om risico’s te verkleinen. Onderdeel van de uitwerking van deze risico-beoordeling zijn de procedures, waaronder het cliënten-onderzoek.”

Bij een ‘simpele’ woningverkoop met twee particulieren is het cliëntenonderzoek meestal relatief eenvoudig, zegt Waknine. “Dan moet je onder meer de identiteit van koper en verkoper controleren, en de herkomst en bestemming van de financiële middelen nagaan. Maar soms óók doorvragen waarom iemand geen hypotheek nodig heeft. Bij grote transacties of zakelijke klanten is het cliëntenonderzoek al snel ingewikkelder. Dan moet je onder meer uitzoeken wie de rechtspersonen zijn en wie de Ultimate Benifiacal Owners, de UBO.”

De Wwft verplicht makelaars verder tot een zogeheten ‘melding ongebruikelijke transacties’ (MOT-melding) bij de Financial Intelligence Unit, de FIU-Nederland. Deze verplich-ting geldt ook voor taxateurs. Ursinus: “De FIU kan met behulp van informatie van makelaars meer zicht krijgen op mogelijke ongebruikelijke transactie. Die informatie kan een puzzelstukje vormen in een strafzaak.” Concrete gevallen waarin dat is gebeurd, zijn haar vooralsnog niet bekend.

Digitale formulierenComplyNow heeft een digitaal portaal ingericht met allerlei formulieren die u kunt gebruiken voor het cliënten onderzoek in diverse situaties. NVM-leden kunnen de formulieren gratis downloaden en gebruiken. ComplyNow heeft ook een online tool beschikbaar, de WwftCheck. Daarmee kunt u onder andere uitzoeken of iemand een ‘Politiek Prominent Persoon’ (PEP) is. In dat geval, zo verplicht de Wwft, moet u als makelaar extra alert zijn op risico’s zoals corruptie. De database laat ook zien of iemand op een sanctielijst staat, bijvoorbeeld omdat hij gezocht wordt voor terroristische activiteiten. Een zoekopdracht in de database kost 1,44 euro per keer.

ComplyNow staat makelaars ook bij in het opstellen van een risicobeoordeling van hun kantoor en kan gemachtigd worden een MOT-melding te doen.

Gestandaardiseerd“De samenwerking met ComplyNow zorgt ervoor dat het cliëntenonderzoek zoveel als mogelijk gestandaardiseerd is”, zegt Ursinus. Toch is daarmee de Wwft niet ‘afgehandeld’ wat NVM betreft. “Wij hebben periodiek overleg met de FIU, de toezichthouder, het ministerie van Financiën en andere brancheorganisaties. Daarbij vragen we overleg voor

knelpunten uit de makelaarspraktijk en voor de uitvoer-baarheid. Er wordt steeds meer gevraagd van makelaars, terwijl hun onderzoeksmogelijkheden beperkt zijn. Makelaars zouden toegang moeten hebben tot bijvoorbeeld het volledige UBO-register, een Centraal Aandeelhoudersregister of de Basisregistratie Personen. Als de wetgever uitbreiding van de onderzoeksbevoegdheden voor makelaars omwille van de privacy niet wenselijk acht, ligt het voor de hand om hen te ontheffen van de onderzoeksplicht. Daarmee zouden makelaars in de Wwft op één lijn gesteld worden met taxateurs. Daarover blijven wij in gesprek.” •

Meer informatie?Neem contact op met NVM Juridische DienstT 030 - 608 51 81

Beleid en lobbyOKTOBER 2019 • Foto | René van den Burg

Uw makelaarskantoor is een zogeheten ‘Wwft-plichtige instelling’. Dat betekent dat u moet voldoen aan de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Die verplichting geldt al sinds 2008, maar de wet is vorig jaar aangescherpt. Naast financiële instellingen vallen bijvoor-beeld ook notarissen en advocaten onder de wet, en sinds 2013 ook taxateurs.

“De Wwft verplicht makelaars onder meer tot een cliënten-onderzoek bij aan- en verkooptransacties”, vertelt Anne Ursinus, jurist bij NVM. “De makelaar is verplicht dat onderzoek te doen naar beíde partijen die bij de transactie betrokken zijn, dus naar zowel de verkoper als de koper. Deze verplichting geldt niet voor taxateurs.” NVM vindt het 'vanzelfsprekend' dat van makelaars en taxateurs wordt gevraagd dat ze een bijdrage leveren aan het voorkomen van witwassen en het financieren van terrorisme, zegt Ursinus. “Het is voor onze leden alleen wel van cruciaal belang dat de verplichtingen die de wet met zich meebrengt, praktisch uitvoerbaar zijn. Daarbij ondersteunen we onze leden zowel individueel als collectief met informatie – bijvoorbeeld op het ledenportaal – en praktische tools. Voor die praktische ondersteuning zijn we een samenwerking aangegaan met bedrijfsinformatiespecialist Graydon en compliancespecialist ComplyNow.”

RisicobeoordelingComplyNow biedt makelaars praktische ondersteuning bij onder meer het cliëntenonderzoek. “Voldoen aan de eisen van de Wwft is voor de meeste makelaarskantoren behoorlijk ingewikkeld”, stelt Daniël Waknine, directeur van ComplyNow. “Het cliëntenonderzoek is onderdeel van de grotere verplichting voor makelaars hun interne organisatie dusdanig in te richten dat ze hun poortwachtersfunctie adequaat kunnen vervullen. Dat begint met een risico-beoordeling op kantoorniveau.. Bij die risicobeoordeling gaat

Poortwachtersfunctie makelaars bij witwassendeels gestandaardiseerdMakelaars hebben net als banken en hypotheek verstrekkers een poortwachters functie om

wit wassen en terrorisme financiering tegen te gaan. De wet waarin dat is geregeld, is een

jaar geleden aangescherpt. NVM is een samenwerking aangegaan met twee partijen om

makelaars te helpen aan hun verplichtingen te voldoen.

Beleid en lobby Tekst | Berber Bijma • NVM MAGAZINE

32 33NVM in de mediaOKTOBER 2019

PASPOORTLeeftijd 31 jaar

Soort woningEen hoekwoning aan een leuk hofje in Amersfoort met een speeltuin in de ‘voortuin’.

Met wie woon je daar?Met mijn man en dochtertje van 1 jaar oud.

Met wie zou je een week van huis willen ruilen?Met iemand die in een tropisch oord pal aan het strand woont.

Vrije tijdEen hapje en drankje doen met vrienden. Op vakantie vind ik het leuk om te duiken.

MuziekVan alles: van Top 40 tot een gouwe ouwe.

FilmEen klassieker: Forrest Gump.

CV Juridisch adviseur bij verzekeraar ARAG, wereldreis van acht maanden, jurist bij juridische dienst NVM, opzet NVM­audits, secretaris van de Commissie Lidmaatschapszaken.

Wat doe je bij NVM? Ik ben secretaris van de Commissie Lidmaat-schaps zaken. Mijn werk bestaat voor het grootste deel uit voorbereiding van handhavingsdossiers van NVM. Met andere woorden: ik bouw dossiers op van leden die de regels bewust of onbewust overtreden. Onze afdeling kun je zien als de openbaar aanklager van NVM. Meldingen over leden komen bij ons binnen, we doen onderzoek en nemen passende maatregelen. Een boete bijvoorbeeld of in het uiterste geval een tuchtzaak. Ook vertegenwoordig ik NVM tijdens zittingen en vertel ik onze kant van het verhaal. Als er iemand tegen het besluit in beroep gaat, voer ik het verweer. Maandelijks bespreekt de Commissie Lidmaatschapszaken de over-tredingen. Ik ben daar de penvoerder van en communiceer de besluiten weer met onze leden.

Aan welke overtredingen moeten we dan denken?Dat kan van alles zijn. Van personeel zonder de juiste registraties tot iemand die zelf in allerlei panden handelt. Maar er zijn ook schrijnende gevallen, bijvoorbeeld als er door overlijden geen geregistreerde NVM-makelaar meer werkzaam is

en een kantoor haar lidmaatschap daardoor dreigt te verliezen. We hebben een NVM-Erecode, waar alle leden zich aan moeten houden. Je mag bijvoorbeeld geen belang bij het onroerend goed hebben. Je bent een bemiddelaar, geen handelaar. Je mag natuurlijk als makelaar ook zelf een huis kopen, maar alleen voor eigen huisvesting of als langdurige belegging. Zaken over handel gaan dan vaak over hoelang dat precies is.

Wat is het leukste aan je baan?Een positieve draai geven aan een negatieve situatie. Tuurlijk, we zijn niet de populairste afdeling van NVM. Als je met ons te maken hebt, is er een probleem. Maar zeventig procent van de gevallen lossen we op zonder maatregelen. Het geeft voldoening om iemand die onbewust iets fout doet, weer op de rit te krijgen. Daarnaast bieden moeilijke zaken bij de tuchtrechter me juist weer de kans om juridisch de diepte in te gaan. •

Contact

secretariaatCL@nvm.nl

T 030 6085 212

Mathilde van den Hengel

Openbaar aanklager NVM

NVM-Medewerker Tekst | Marije Rispens • Foto | René van den Burg • NVM MAGAZINE

NVM in de media

27 augustus

28 augustus

6 september

10 september

12 september

13 september

14 september

11 juli

11 juli

17september

Kantoor bijBart Makelaars

Locatie Vriezenveen

Eigenaar Bart Gritter

Aantal medewerkers 1

Jong, fris en persoonlijk. Zo omschrijft Bart Gritter zijn spiksplinternieuwe makelaars kantoor bijBart in Vriezenveen. Niet voor niks verwerkte hij zijn voornaam in de bedrijfsnaam. “Ik wil makkelijk benader baar zijn. Mensen kunnen me ook in de supermarkt aanspreken over hoe het met hun woning staat.”

Bart Gritter werkte bij makelaarskantoren in Wierden en Borne, voordat hij zijn eigen onderneming bijBart Makelaars startte in Vriezenveen. “Ik voelde me soms te onbekend in de steden Hengelo en Enschede om te makelen. Sowieso ben ik meer een dorps- dan een stadspersoon en miste ik het dorp waar ik opgegroeid ben.”

DorpsstraatToevallig kwam Gritter in contact met een hypotheekverstrekker uit hetzelfde dorp, die graag een pand met bijBart Makelaars wilde delen. Na een grondige verbouwing verhuizen beide bedrijven in oktober naar de dorpsstraat van Vriezenveen. “Een makelaar en hypotheek-verstrekker onder één dak lijkt ons een goede combinatie. Ik hoop dat tevreden opdrachtgevers straks als het ware ambassadeurs van bijBart worden en bekenden adviseren om ook voor een jong en nieuw makelaarskantoor in het dorp te kiezen. Zo moet het balletje gaan rollen.”

VoorloperGritter koos voor een NVM-lidmaatschap vanwege de uitgebreide database, juridische desk en vooral de naamsbekendheid. “Als fietsenmaker is het ook makkelijker om jezelf te promoten met Gazelle of Batavus, dan met minder sterke merken. NVM staat toch bekend als voorloper op de rest, daar wil ik graag bij horen.”Gritter is pas net gestart en gaat er met zin en plezier tegenaan. Toch heeft hij al heel precies voor ogen waarom opdrachtgevers hem als makelaar moeten kiezen. “Er staat opdrachtgevers een serieuze gebeurtenis te wachten: een huis kopen is een stressvol moment. Ik hoop mensen daar zo goed mogelijk bij te helpen door alle onrustige bijzaken van ze weg te nemen. Ik vind vertrouwen en persoonlijk contact het allerbelangrijkste. Ik ben niet zo van het formele. Liever wil ik dat mensen het fijn vinden om hier binnen te stappen. Vandaar ook de naam bijBart, dat vind ik toegankelijker dan een kantoor dat mijn achternaam draagt. Bovendien bekt het lekkerder.” •

Nieuw lid NVM

Met zin en plezier er tegenaan

34 35VerenigingOKTOBER 2019Vereniging Tekst | Marije Rispens • Foto | René van den Burg • NVM MAGAZINE

Oktober14 Vergadering bestuur Wonen15 Agrarisch & Landelijk regiobijeenkomst Noord17 Vergadering bestuur Business21 Beëdiging29 Rundvee & Mechanisatie Vakdagen Hardenberg Agrarisch31 Vergadering Algemeen bestuur31 Commissie Lidmaatschapszaken algemeen

November4 Beëdiging7 Kenniswerkgroep Onteigening Agrarisch & landelijk7 Ledenvergadering Agrarisch & Landelijk7 Vergadering bestuur Agrarisch & Landelijk7 Bijeenkomst huurwoningmarkt7 Grondgebonden ondernemen Agrarisch11 Beëdiging14 NVM Business Innovatiecongres 201914 Bijeenkomst huurwoningmarkt18 Vergadering bestuur Wonen21 Ledenvergadering Wonen28 Commissie Lidmaatschapszaken

December2 Vergadering bestuur Business2 Beëdiging4 Vergadering Algemeen bestuur

Oktober - December

AgendabijBart Makelaars Vriezenveen

Annet Reesink makelaardij Winterswijk

Nieuwe leden

Colofon

NVM Magazine is een

uitgave van NVM

Fakkelstede 1

3431 HZ Nieuwegein

(030) 608 51 89

Vragen over het magazine

T 06 13 36 83 81

t.scholte@nvm.nl

© NVM, 2019

Oplage

5.000 exemplaren

Redactie

Havana Orange

Coördinatie - Eva van Beveren

Basisontwerp en opmaak -

René Hofman (Rep-Id Design)

Druk

Mediacenter Rotterdam

BeëdigdOp 16 september zijn op het stadhuis van IJsselstein de nieuwe NVM­makelaars en NVM­taxateurs beëdigd. Dit keer voor het eerst door NVM-voorzitter Onno Hoes.

Op 14 november organiseert NVM Business de derde editie van het uiterst succesvolle innovatiecongres in de Werkspoorkathedraal in Utrecht.

Een buitengewone én bruisende dag over trends en ontwikkelingen in het commercieel vastgoed. Met inspirerende sprekers én informatieve discussies die vernieuwende inzichten opleveren.

Meld je daarom nu aan via: www.nvm.nl/nvmbusinesscongres

Let op: er is beperkt plaats, de toegang is gratis.

mediapartner

Derde NVM Business Innovatie­congres