masterclass

leegstand en tijdelijke verhuur

16 september 2014

1

2

Inleiding

Te behandelen onderwerpen:

1. leegstand in cijfers;

2. oorzaken en nadelige gevolgen van leegstand;

3. mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte (tijdelijke contracten ex 7:274 BW, Leegstandwet, aard van korte duur, anti-kraak);

4. tijdelijke verhuur van bedrijfsruimte;

5. exploitatieplicht bij bedrijfsruimte;

6. think out of the box!3

CijfersWoningen:

- 5,5 % leegstand per 1 juli 2013 (ruim 400.000 woningen; 1 januari 2011: 4,2 %);

- relatief meer leegstand van huurwoningen dan van eigen woningen;

- leegstand m.n. in Zeeland, ook in Limburg en Zuid-Holland en toeristische plaatsen (Schiermonnikoog: 23 %). Minste leegstand in Flevoland (4 % per 1 januari 2013). Bron: CBS 21/5/2014

Kantoren:

- 17 % leegstand begin 2014 (2013: 16 %; 2004: 10 %), ± 8 miljoen m2, dat is ± 1 op de 6 kantoren;

- leegstand m.n. in Randstad;

4

Cijfers

- weinig extra leegstand nieuw gerealiseerde kantoren (3 % van de leegstand in 2014 tegenover 30 % in 2000);

- wel toename van langdurige leegstand (> 1 jaar) en structurele leegstand (> 3 jaar).

Winkels: - 9 % leegstand begin 2014 (2013: 8 %; 2004: 6 %);- leegstand m.n. in periferie (Groningen, Friesland, Limburg,

Flevoland);- toename leegstand van nieuw gerealiseerde winkelruimten

(bijna 20 % van nieuwe winkelruimte staat leeg);- toename van structurele leegstand (> 3 jaar). Bron: planbureau voor de leefomgeving, 23/6/2014

5

Cijfers

6

Cijfers

7

Cijfers

8

Oorzaken en nadelige gevolgen

Mogelijke oorzaken van leegstand:- economische crisis;- sommige gebieden worden als minder aantrekkelijk of onveilig

ervaren of zijn slecht ontsloten;- te hoge huurprijzen;- afvlakkende bevolkingsgroei (in sommige gebieden krimp) en

dalende beroepsbevolking;- voor bedrijfsruimte: toenemend gebruik van ICT (webwinkels,

telewerken, meer zzp-ers);- inrichting kantoren vaak ongeschikt voor het Nieuwe Werken

(inrichting niet flexibel, lage plafonds, niet duurzaam gebouwd, etc.);

- te royaal aanbod.9

Oorzaken en nadelige gevolgen

Nadelige gevolgen van leegstand:

1. maatschappelijke risico’s: verloedering en verpaupering. Spookwijken;

2. financiële risico’s voor eigenaren (tweede hypotheek bij woningen, geen of lagere huurinkomsten, waardedaling object, problemen met verzekering, etc.);

3. mogelijke claims van zittende huurders? 10

casus

Bakker Joop huurt een ruimte in winkelcentrum “het Zonnetje”. Het winkelcentrum is 1 jaar geleden opgeleverd en van aanvang af is er sprake van forse leegstand.

Bakker Joop meent hierdoor omzet mis te lopen: er komen veel minder klanten op het winkelcentrum af dan hij had gedacht.

Kan hij met succes een claim indienen bij de verhuurder?Gebaseerd op: Ktr Den Haag 20/9/2005, WR 2006, 32; Ktr Rotterdam 15/7/2011, PRG 2012, 55; Hof Leeuwarden 8/2/2011, LJN:BP3872, Hof Den Haag 20/2/2011, LJN:BU8829. 11

Oorzaken en nadelige gevolgen

3. (vervolg) mogelijke claims van zittende huurders (gebrekenregeling) en/of het risico van het staken van de exploitatie door andere huurders (Ktr. Heerlen 28/10/2013, NJF 2014/86);

4. risico van kraak;

5. risicoverzwaring voor de verzekering (veelal melding leegstand aan verzekeraar nodig).

12

Spookwijken

13

Oorzaken en nadelige gevolgen

Ook nu nog negatieve berichten in de media. En cijfers van het CBS en een rapport uit juni 2014 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) zijn nog niet erg hoopgevend.

Maar: er zijn ook positieve geluiden:- huurprijzen lijken te stabiliseren; - de gemiddelde prijzen van koopwoningen stijgen; - de hypotheekbanken zouden de zaken op orde hebben; - veel leegstaande kantoren worden getransformeerd tot

hotel of studentehuisvesting;- buitenlandse beleggers keren terug.(zie o.a. de column van Boissevain van Annexum d.d. 22/8/2014, ).

14

Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

Bij woonruimte:

a. tijdelijke contracten op grond van 7:274 BW, zoals tussenhuur- en campuscontracten;

b. contracten op grond van de Leegstandwet;

c. anti-kraak;

d. huurovereenkomst naar aard van korte duur;

e. huurovereenkomst in gemeentelijke sloopwoningen (7:232 lid 4 BW);

f. hospita-verhuur (7:232 lid 3 BW);

g. wetsvoorstel “Tijdelijk huren”: o.a. (a) tijdelijke huurcontracten voor max. 2 jaar, (b) startercontracten van max. 5 jaar voor jongeren tot 30 jaar en (c) promovendi-contracten;

15

A. Tijdelijke contracten (7:274 BW)

Uitgangspunten:

- een ‘normaal’ contract voor bepaalde tijd bij woonruimte heeft doorgaans weinig waarde omdat de verhuurder altijd verplicht is op te zeggen;

- de opzeggingsmogelijkheden liggen limitatief in de wet vast en zijn zeer beperkt (bv. slecht huurderschap, dringend eigen gebruik, redelijk aanbod);

- als de huurder na opzegging niet instemt met het einde van de huur, moet de verhuurder bij de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst vorderen.

16

A. Tijdelijke contracten (7:274 BW)

Mogelijkheden voor tijdelijke contracten op grond van 7:274 BW:

1) Tussenhuur (7:274 lid 1b jo 2 BW): huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Vereist zijn een bepaalde termijn, een ontruimingsbeding en een van de volgende omstandigheden:

a- eigenaar is de vorige bewoner en gaat er na afloop van de tussenhuur zelf weer wonen (“diplomatenclausule”);b- eigenaar heeft de woning niet eerder verhuurd of bewoond en gaat er na afloop van de tussenhuur wonen;c- eigenaar heeft de vorige huurder beloofd er na de tussenhuur te mogen terugkeren.Let op: opzegging is steeds vereist, maar de tussenhuur situatie geeft een opzeggingsgrond die in rechte afdwingbaar is als aan de voorwaarden is voldaan

17

A. Tijdelijke contracten (7:274 BW)

2) Campuscontracten (7: 274 lid 4 jo lid 1c BW):

deze tijdelijke contracten zijn gebaseerd op de wettelijke regeling van “dringend eigen gebruik”. Deze contracten bieden de mogelijkheid om tijdelijk woonruimte te verhuren aan studenten, namelijk voor de duur van hun studie;

er moet voor beëindiging aan de eisen van dringend eigen gebruik zijn voldaan (o.a. dringendheid van het eigen gebruik, belangenafweging, etc., maar niet aan de eis van andere passende woonruimte).

18

A. Tijdelijke contracten (7:274 BW)

Jurisprudentie:-Hof ‘s-Gravenhage 16/10/2012 (WR 2013, 18): verhuurder DUWO (woningcorporatie die zich toelegt op studentenhuisvesting) zegt huurovereenkomst ex-student op wegens dringend eigen gebruik, teneinde de woning aan een student te kunnen verhuren. Er is geen campusclausule overeengekomen. Heeft de opzegging kans van slagen?-Ktr Amsterdam 29/4/2011 (RVR 2011, 86): verhuur door DUWO van onzelfstandige woonruimte voor onbepaalde tijd aan student. Geen campusclausule. De enige eis aan de huurder bij aanvang van de huur was “maatschappelijke binding met de regio Amsterdam”, en een werkgeversverklaring was voldoende. Heeft de opzegging op grond van dringend eigen gebruik kans van slagen?

19

B. Leegstandwet

21

B. Leegstandwet

• Sinds 1 juli 2013: eenvoudiger voor woningbezitters om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren

• Op grond van de Leegstandwet kan een vergunning worden aangevraagd om een woning of een gebouw tijdelijk als woning te kunnen verhuren, zonder dat de huurder de wettelijke huurbescherming krijgt.

22

B. Leegstandwet Vergunning kan worden aangevraagd voor:

• woningen die te koop staan;

• woningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden;

• woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming.

23

B. Leegstandwet

• Te koop staande koopwoning

• Woning moet te koop staan (aantonen)

• Bestemd voor verkoop? Niet als irreëel hoge verkoopprijs

• Woning moet leeg zijn

• Er mag niemand staan ingeschreven in het gba

• Eigenaar hoeft geen nieuwe woning te hebben gekocht; kan bijv ook in een huurwoning zitten

• Ook onzelfstandige woningen (kamers) kunnen tijdelijk worden verhuurd (kan meestal in 1 vergunning)

24

B. Leegstandwet

Het moet gaan om een woonruimte die:

• nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning) OF

• in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest. Of als de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd en sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest. OF

• in de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest (en dus gedurende 10 jaar hoofdzakelijk als koopwoning in gebruik is geweest).

B. Leegstandwet

• Vergunning wordt verleend voor 5 jaar.

• Meermalen vergunning mogelijk mits er tussen de perioden van tijdelijke verhuur een periode ligt van ten minste 5 jaar.

• Particuliere eigenaar: maximaal twee koopwoningen tegelijk tijdelijk verhuren.

• Geen beroep of bezwaar tegen weigeren vergunning

25

26

B. Leegstandwet • Leegstandsvergunning kan gevraagd worden voor het verhuren van

woonruimte in leegstaande gebouwen zoals kantoor, school, ziekenhuis

• Als gebouw niet de functie ‘wonen’ heeft in het bestemmingsplan is een omgevingsvergunning vereist (tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan)

• Duur van de leegstandwetvergunning wordt gekoppeld aan de duur van de omgevingsvergunning

• Vergunning wordt verleend voor max 10 jaar

• Gemeente kan aanvullende eisen stellen

27

B. Leegstandwet

• Vergunning voor tijdelijk verhuur van woningen voor sloop en renovatie

• Als de huurwoning binnen 2 jaar wordt gesloopt of volledig gerenoveerd

• Aantonen dat daadwerkelijk sprake van is sloop of renovatie.

• Er moet een sloop- of bouwvergunning zijn.

• Vergunning twee jaar geldig. Verlenging vragen.

• Maximumduur: 7 jaar.

28

B. Leegstandwet

• Huurprijs

• Bij koopwoning: huurprijs is vrij overeen te komen; verhuurder mag jaarlijks de huur verhogen

• Bij gebouw of renovatie/sloopwoning: in de vergunning moet maximale huurprijs staan, hoe hoog het puntenaantal ook is. Huurverhoging volgens de wet.

• Woningwaarderingsstelsel moet worden toegepast bij gebouw of renovatie/sloopwoning

• Sommige gemeentes hanteren maximum van 80% van de maximale huurprijs bij woningen in slechte staat

B. Leegstandwet

29

Duur

•tijdelijk huurcontract kan worden aangegaan voor een periode van minimaal zes maanden

•de opzegtermijn voor de tijdelijke huurder bedraagt minimaal één maand.

•de opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt minimaal drie maanden.

•verhuur aan opvolgende huurder is toegestaan; wel gemeente in kennis stellen

B. Leegstandwet

Einde huurovereenkomst

• De huurovereenkomst eindigt in elk geval op het tijdstip, waarop de vergunning haar geldigheid verliest. In dat geval is geen opzegging vereist. (art. 16 lid 7 Lw).

• Let op: Is de vergunning voor een langere termijn verstrekt dan de duur van de huurovereenkomst dan moet verhuurder tijdig opzeggen (art. 15 lid 1 Lw jo. art. 7:271 lid 1 BW).

• Artikel 7:271 lid 1 BW blijft van toepassing: huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan eindigt niet van rechtswege als die termijn is verstreken.

30

B. Leegstandwet

Casus:

• Verhuurder heeft leegstandwetvergunning

• Verhuurt woonruimte

• Woning is niet verkocht

• Verhuurder zegt toch de huur op (3 maanden)

• Huurder maakt bezwaar: geen grond voor opzegging: woning is niet verkocht.

• Kan de verhuurder opzeggen als hij zijn woning helemaal niet heeft verkocht?

31

B. Leegstandwet

• Rechtbank Midden Nederland 21 februari 2014 RVR 2014/54

• Verhuurder kan opzeggen met inachtneming minimaal 3 maanden;

• Beperking van opzeggingsgrond strookt niet met het doel Leegstandwet

• Er is voldaan aan de voorwaarden van de vergunning

• Onder omstandigheden kan sprake zijn van misbruik

32

B. Leegstandwet

• Als de huurder na het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, ontstaat, tenzij van een andere bedoeling blijkt, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Titel 4 afdeling 5 boek 7 van toepassing.

• Einddatum van de vergunning goed in de gaten houden: Huurovereenkomst eindigt op het tijdstip waarop de vergunning geldigheid verliest maar wanneer de huurovereenkomst stilzwijgend wordt voortgezet wordt dit een reguliere huurovereenkomst met alle huurbescherming van dien.

33

B. Leegstandwet

34

Corporaties/huurwoningen

• Leeggekomen huurwoningen van corporaties die verkocht gaan worden mogen niet tijdelijk worden verhuurd op grond van de Leegstandwet.

• Leeggekomen woningen van corporaties voldoen niet aan de eisen voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen (niet eerder bewoond, of laatstelijk door de eigenaar bewoond, of in afgelopen tien jaar maar maximaal 3 jaar verhuurd).

• Alleen als het gaat om huurwoningen die gerenoveerd of gesloopt gaan worden. Dan wel Leegstandwetvergunning.

B. Leegstandwet

35

• Vergunning nu alleen voor te koop staande koopwoningen. Waar eigenaar zelf heeft gewoond.

• Er komt najaar 2014 wetsvoorstel “Tijdelijk huren”: uitbreiding Leegstandwet:

• Ook te koop staande huurwoningen mogen tijdelijk worden verhuurd. Dit zijn woningen waarin de eigenaar niet zelf heeft gewoond.

• Woningcorporaties of andere professionele verhuurders kunnen dan ook vergunning krijgen.

B. Leegstandwet Toestemming Bank

• In meeste hypotheekvoorwaarden: eigenaar moet toestemming van de bank hebben voor tijdelijke verhuur woning

• Banken stellen meestal diverse eisen:

o geen betalingsachterstanden;

o verklaring van instemming van de opstalverzekeraar

o ontruimingsverklaring opnemen in de huurovereenkomst

o huuropbrengst verpanden aan de geldverstrekker

o vraagprijs minimaal 10% hoger dan de hypotheekschuld

o huurprijs minimaal 70% van de maandelijkse hypotheeklasten

36

B. Leegstandwet

• Verzekering: Let op:

- Op grond van polisvoorwaarden melden risico verzwarende omstandigheden;

- Leegstand = risico verzwarende omstandigheid: Melden!

- Ook verhuur van woning houdt een risicoverzwaring in: derde krijgt toegang tot de woning

37

C. Anti-kraak

38

C. Anti-kraak

• Artikel 7:201 lid 1: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

• Er is sprake van huur – en huurbescherming - als er een tegenprestatie geleverd wordt voor het gebruiken van de woonruimte

• Ongeacht hoe partijen de overeenkomst noemen. Als feitelijk sprake is van huur gelden de bepalingen van het huurrecht.

39

C. Anti-kraak

• Arrest HR van 11 februari 2011 (NJ 2011,2012/73)

• HR introduceert zogenaamde “strekking-norm”:

”Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden beschouwd”.

40

C. Anti kraak

• Wanneer sprake van “tegenprestatie”?

• Tegenprestatie is een voordeel dat de verhuurder ontvangt van de huurder om te mogen wonen in het verhuurde.

• Vergoeding die uit geld bestaat hoeft niet hoog te zijn om als tegenprestatie te gelden.

• Tegenprestatie kan ook bestaan uit bewakingswerk, toezicht houden en het verrichten van onderhoud.

41

C. Anti-kraak

42

• Anti kraak overeenkomst: overeenkomst tot bewaarneming (afdeling 7.1.9 BW) (geen huur)

• Gebruiker betaalt geen tegenprestatie/ vergoeding behalve voor daadwerkelijk verleende diensten zoals elektra etc

• Gebruiksovereenkomst kan op ieder moment worden beëindigd, tenzij afwijkende afspraken

•Er gelden geen voorschriften m.b.t. de duur

•Bij twijfel: leegstandwet vergunning aanvragen

C. Anti kraak

• Vergoeding bij antikraak contracten

• Hoogte van een door gebruiker van een woning betaalde bijdrage bepaalt mede of sprake is van een tegenprestatie voor bewoning, en dus (al dan niet) van huur.

• Arrest 30.8.2011 Hof Amsterdam: compensatie van € 120,-per maand voor gebruik van een woning van 130-400 m2 hoog genoeg is om als huurbetaling te worden beschouwd.

• “Men kan constateren dat het gaat om een gezien de locatie zeer lage

huur, maar dat staat aan de kwalificatie van de overeenkomsten als

huurovereenkomsten niet in de weg”.

43

C. Anti kraak Casus:

• Bewoner betaalt 115 euro per maand aan een antikraakbureau voor haar woonruimte.

• Bewoont woning al langere tijd

• Anti kraak bureau betaalt het bedrag niet door aan de eigenaar

• Eigenaar stelt: vergoeding voor bemiddeling

• Bewoner stelt: tegenprestatie dus huur

• Is hier sprake van huur of anti kraak?

44

C. Anti kraak

• Rechtbank: geen huur; bedrag werd niet aan de eigenaar betaald maar aan antikraakbureau, die dit bedrag niet doorbetaalde;

• Hof: eens met Rechtbank; geen huur (Hof Amsterdam 11 juni 2013 (WR 2013/103).

• Vergoeding aan het antikraakbureau zijn bemiddelingskosten

• Vergoeding niet vergelijkbaar met een huurprijs

• Duur van overeenkomst onwenselijk lang maar overeenkomst van bruikleen kan niet in een huurovereenkomst veranderen door tijdsverloop.

45

C. Anti kraakArrest Hof Amsterdam 19 november 2013 ECLI:N:GHAMS: 2013: 4154

– tijdelijke huurders op grond van de Leegstandwet, die na het verstrijken van de Leegstandwet-termijn in hun eigen woningen mochten blijven wonen.

– Op basis van een bemiddelings- en gebruiksovereenkomst met de leegstandbeheerder Anti-Kraak B.V., (€ 160,00 per maand als bemiddelingskosten).

– Voor deze bewoners was echter in het geheel niet bemiddeld;

– Ze bewoonden de woning al eerder als tijdelijke huurder.

46

C. Anti kraak– Leegstandbeheerder leverde geen diensten aan gas, water,

elektriciteit etc.

– Hof: vergoeding van € 160,00 per maand is feitelijk tegenprestatie voor het enkele gebruik van de woning

– Overeenkomst is huurovereenkomst

– Hof: Is wellicht sprake van huurovk die naar zijn aard van korte duur is (7:232 lid 2 BW)? In dat geval wel huurovereenkomst, maar geen huurbescherming?

47

C. Anti kraak

• Hof: nee. Partijen heeft bij aangaan huur voor ogen gestaan dat de woningen ter beschikking van de bewoners zouden kunnen blijven tot het moment dat de sloop en/of renovatie zou beginnen.

• Periode van 5 jaar is te lang om te kunnen spreken van “aard van korte duur”.

• Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet waren al uitgeput.

• Huurders hebben recht op huurbescherming

48

C. Anti Kraak

Tips voor Anti-kraak/gebruiksovereenkomst

– Indien mogelijk: Leegstandvergunning aanvragen

– Leegstandbeheerder moet ook daadwerkelijk diensten leveren voor vergoeding; (kan ook gas water licht zijn)

– Kosten en vergoeding objectief bepaalbaar en inzichtelijk.

– als bemiddelingskosten: dan daadwerkelijk bemiddelen voor nieuwe woning, beter eenmalige kosten

– Bij hogere maandelijks bedragen: risico huurovereenkomst en huurbescherming

49

C. Anti-kraak

50

• Check welke regels van toepassing zijn in de betreffende Gemeente bij beheer van panden door anti-kraakwachten,

• Als een niet voor bewoning bestemd gebouw (deels) voor bewoning in gebruik wordt gegeven, kan dat in strijd zijn met bestemmingsplan en overige regelgeving

• Eventueel ontheffing en/of vergunning vragen

• Let op eisen brandveiligheid

C. Wet Kraken en Leegstand

51

• Geldt voor leegstaande gebouwen (niet zijnde woningen)

• Gemeenten kunnen voor gebouwen een Leegstandverordening vaststellen.

• Nagaan of in de gemeente waarin onroerend goed is gelegen, een Leegstandverordening is vastgesteld

• In Leegstandverordening kan gemeente eigenaren de verplichting opleggen te melden dat een pand meer dan 6 maanden leeg staat.

C. Wet kraken en leegstand

52

• Na melding volgt een leegstandsgesprek tussen de

gemeente en de eigenaar.• Gemeente kan gebruikers voordragen aan de eigenaar

voor het leegstaande pand.• Eigenaar is verplicht de door de gemeente voorgedragen

gebruiker(s) een redelijk voorstel te doen tot het aangaan van een huur- of gebruiksovereenkomst.

• Verhuurder moet genoegen nemen met een niet-commerciële huurprijs. Kostenneutraliteit wordt redelijk geacht.

C. Wet Kraken en Leegstand

53

• Indien het pand in de huidige staat niet in gebruik kan worden genomen, kan de eigenaar verplicht worden om investeringen te doen die noodzakelijk zijn om het pand weer op behoorlijke wijze te kunnen gebruiken en die redelijkerwijs van de eigenaar gevraagd kunnen worden.

• Als OG meer dan 12 maanden leegstaat kan gemeente gebruikers voordragen.

• Op het verzuimen van de meldingsplicht en op het niet meewerken aan de voordracht is een last onder dwangsom mogelijk.

D. Overeenkomst naar aard van korte duur

Aard van korte duur (7:232 lid 2 BW):- de wettelijke bepalingen inzake huur van woonruimte zijn niet van toepassing (algemene deel huurrecht wel, zoals gebrekenregeling);- verhuurder kan de huurovereenkomst eenvoudig opzeggen of beëindigen. Ook kan vooraf een einddatum worden vastgesteld (einde van rechtswege);- echter: gering toepassingsbereik: “als voor iedereen duidelijk is dat er in dit geval geen sprake kan en mag zijn van huurbescherming”.

54

D. Overeenkomst naar aard van korte duur

Naar aard van korte duur?

huur van een vakantiewoning voor 2 weken (HR 14/10/1989, NJ 1989,

77);

langdurige huurovereenkomst voor een tweede woning voor recreatief gebruik (HR 8/1/1999, NJ 1999, 495);

huurovereenkomst voor de duur van een stageplek in een ziekenhuis (Ktr Den Bosch 17/2/2011, LJN: BX5625);

huur van een wisselwoning (bv. in afwachting van de renovatie van de eigen woning);

tijdelijke huur van een woning die te koop staat, als vriendendienst (voorzieningenrechter te Rotterdam 30/10/2013, RBROT:2013:8482);

verhuur van woning voor 10 maanden aan buitenlandse student (Hof

Arnhem 5/4/2014, GHARL:2014:3195. Anders: Ktr Amsterdam 8/4/2014, WR 2014, 62).

55

D. Overeenkomst naar aard van korte duur

• Ook: short stay en airbnb:

- shortstay: geen nieuwe vergunningen meer; meer dan 7 nachten, maximaal 6 maanden per periode;

- Airbnb (ook o.a. Wimdu); tijdelijke verhuur van de eigen woning:

• let op verzekering (airbnb dekt max 700.000,- Euro);

• max 4 personen tegelijk, max 60 dagen p.jaar;

• verhuurder moet hoofdverblijf in woning hebben;

• brandveilige woning, geen overlast;

• toestemming VVE of verhuurder;

• alleen vrije sectorwoningen;

• betaling toeristenbelasting en inkomstenbelasting.

56

Tijdelijke verhuur van bedrijfsruimte

- winkelruimte: wettelijk uitgangspunt is 5 + 5 jaar (semi-dwingend recht); wel mag een huurovereenkomst met een looptijd van

maximaal 2 jaar worden gesloten (7:301 BW);

of er kan voor een afwijkende termijn vooraf goedkeuring aan de Kantonrechter worden gevraagd (7:291 lid 2 en 3 BW);

let op: in het voordeel van de huurder kan wel van de wettelijke termijnen worden afgeweken. Dus aan de huurder kan een tussentijds opzeggingsrecht (break optie) worden gegeven

anti-kraak en bruikleen contracten (7A:1777 BW) zijn ook bij kantoor- en winkelruimte mogelijk.

57

Tijdelijke verhuur van bedrijfsruimte

- Kantoorruimte (7:230a BW):

contractsvrijheid mbt duur van het huurcontract en opzeggingsbepalingen;

bij opzegging door verhuurder moet ook de ontruiming worden aangezegd tegen de einddatum;

huurder kan van rechtswege aanspraak maken op ontruimingsbescherming van 2 maanden, met de mogelijkheid tot verlenging (totale termijn ontruimingsbescherming maximaal 3 jaar). Initiatief huurder, rechter voert een belangenafweging uit. In zoverre wordt de contractsvrijheid dus beperkt;

58

Tijdelijke verhuur van bedrijfsruimte

Geen ontruimingsbescherming:

als de huurder zelf heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd of als de huurder veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen (7:230a lid 2 BW. HR

13/2/2009, LJN:BF8925: deze opsomming is niet limitatief);

soms kan een beroep op ontruimingsbescherming door een huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (Voorz.rechter Rotterdam 12/1/2009, LJN:BG9688); en

onder omstandigheden is het mogelijk de ontruimingsbescherming te doorkruisen door toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding. Daarvoor is alleen plaats als voldoende aannemelijk is dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt afgewezen (Voorz.rechter Den Haag 31/12/2013, RBDHA:2013:18370).

59

Tijdelijke verhuur van bedrijfsruimte

Tips om ontruimingsbescherming zoveel als mogelijk te voorkomen:

- informeer de huurder uitgebreid over de noodzaak de kantoorruimte tijdig vrij te krijgen en neem dit op in het contract (considerans);

- sluit een contract met een korte looptijd maar zeg de ontruiming wel zo lang mogelijk van tevoren aan;

- kom een ontruimingsbeding overeen.

Let wel: de kans dat de huurder ontruimingsbescherming wordt ontnomen, is klein. Zeker als het bovenstaande enkel wordt gebruikt ter omzeiling van de bescherming.

60

Exploitatieplicht huurder

Exploitatieplicht bij bedrijfsruimte

Vuistregels op basis van geldende rechtspraak en literatuur

- Bestaat er een wettelijke exploitatieplicht o.g.v. art. 7:213 BW (goed huurderschap)?

- MvT: uitgangspunt = nee, tenzij sprake is van waardedaling van het gehuurde. Zie ook HR 23 december 2005, WR 2006, 26 (Laurus/Schuitema, conclusie A-G Huydecoper, sub 6 en 16)

62

Exploitatieplicht

63

- Huurder kan eventueel beroep doen op onvoorziene omstandigheden (6:258 BW)

- Beroep op onvoorziene omstandigheden wordt slechts in uitzonderlijke gevallen gehonoreerd

- Alleen voor toekomstige omstandigheden;

- Toetsen op moment totstandkoming huurovereenkomst

Exploitatieplicht

Recente rechtspraak: Rechtbank Overijssel 22.07.2013

- Exploitatieplicht

- Van huurder kan naleving exploitatieplicht worden geëist

- Verlieslijdendheid onvoldoende aannemelijk

- Geen onvoorziene omstandigheden

- Er was al leegstand ttv aangaan huur

- Leegstand = ondernemersrisico huurder

64

Exploitatieplicht

Rechtbank Limburg, 29.10.2013 (RVR 2014,7)

- Kort geding

- Huur slagerij in winkelcentrum

- Winkelcentrum tijdelijk gesloten/deels gesloopt

- Na heropening daling bezoekers/leegstand

- Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om huurder te houden aan exploitatieplicht

- Kosten herinrichting/korte tijd tot einde huur

- Uiteindelijk oordeel over exploitatieplicht in bodemprocedure

65

Exploitatieplicht

Contractuele exploitatieplicht moet in beginsel worden

nagekomen, tenzij dit in redelijkheid niet van huurder kan worden gevergd (zeer verliesgevende exploitatie, exploitatie is feitelijk onmogelijk)

- Onvoorziene omstandigheden?

- Redelijkheid en billijkheid

- Belangenafweging

66

ExploitatieplichtAlternatieven voor huurders voor exploitatie:

- Onderverhuur

- Indeplaatsstelling (let op: niet alleen huurrechten overdragen; hele onderneming)

- Faillissement of surséance

67

Leegstand, en nu: de beuk erin?

68

Of toch iets anders?

69

Think out of the box

1. flexibele contracten, zoals pop up shops (galeries, modewinkels, restaurants) en flexibele huurprijsafspraken (huurprijs stijgt bijvoorbeeld als een bepaald percentage van het complex/centrum is verhuurd);

2. moderne ideeën in het oude jasje: tapijtverhuur (zelfde bestemming, andere insteek);

70

Think out of the box

3. (tijdelijke) transformatie van leegstaande kantoorpanden:

-Expertteam Kantoortransformatie

-Glamourmanifest (kantorengebied Amstel III)

-(tijdelijke) verhuur aan studenten, antikraak e.d.;

-“de Chinezen komen”

King Best Hotels: voor en door Chinezen in leegstaande kantoorpanden.

71

Think out of the box

4. Bij dreigende leegstand: er kunnen ook afspraken worden gemaakt over verlenging van de huur tegen een lagere huurprijs met bv. kortere opzegtermijn voor verhuurder (voor het geval een nieuwe huurder zich aandient die zich wel langer wil vastleggen en een hogere huurprijs wil betalen). Bij 290-ruimte wel goedkeuring rechter nodig voor deze regeling, anders vernietigbaar door huurder.

72