mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16H • 1382 BP • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl

Opdrachtnummer : 99.259Datum : September 2018Versie : 4Auteurs : mRO b.v.

LandscHaPPeLijk inPassings PLanBunsingLaan 13 te Zeist

Fam. Van Der GriFt

2

inHOudsOPgave1 inleiding 3

1.1 Aanleiding 31.2 Proces 31.3 Ligging plangebied en vigerend beleid 51.4 Leeswijzer 5

2 Ruimtelijke analyse 72.1 Algemeen 72.2 Locatiespecifiek 7

3 Landchappelijk inpassings Plan 93.1 Algemeen 93.2 Kavels en inrichting 113.3 Bebouwing 113.4 Beplanting 133.5 Duurzaamheid 153.6 Conclusie 15

4 Referentiebeelden 17

Bijlage - kaartmateriaal 19

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

1 inleiding1.1 aanleiding

Deaanleidingvoorhetopstellenvanditlandschappelijkinpassingsplanvormteenparticulierinitiatiefvoorhetrealiserenvaneendrietalbouwkavelsvoorwoningen,achterophetperceelaandeBunsinglaan13teZeist,

Dehuidigeeigenaarvoertdaarmomenteeleennertsenfokkerij.Dezefunctiedientechteruiterlijkper1 januari 2024 beëindigt te worden.

Inruilvoorhetslopenvandebetreffendeagrarischegebouwen,kandeeigenaardarconformhetRuimte-voor-RuimtebeleidvandeProvincieUtrecht,nieuwewoningenoprichten.

Éenvandevoorwaardenvooreendergelijkeontwikkelingishetopstellenvaneenlandschappelijkinrichtingsplan,waarinderuimtelijkekaderswordengeschetsthoedenieuwewoningeninhetomringendelandschapkomenteliggenenopwelkemaniererwaardeaandeomgevingwordttoegevoegd.InoverlegmetdegemeenteZeist,zalbepaaldwordenhoedezeontwikkelingplanologischkanwordeningekaderd.

Voorliggenddocumentbeoogtdelandschappelijkeinpassinginkaarttebrengenteneindedezevolgendefasetekunnenstarten.

1.2 Proces

Voorliggend inpassingsplan is opgesteld in nauw overleg met de initiatiefnemers. Gedurende hetprocesisheterookoverleggeweestmetdegemeenteZeistendedoorheningeschakeldelandschapscoordinator van de Stuurgroep Kromme Rijnlandschap om wederzijds een goede afstemmingteverkrijgen.Deresultatenvandezeoverleggenzijnverwerktinvoorliggendinpassingsplan.

DitinpassingsplanisgekoppeldaaneenwijzigingsbepalinginhetbestemmingsplanBuitengebiedZuidWest2018vandegemeenteZeistzodanigalsbijlagebijderegelsvanhetplangevoegd.Tengevolge van zienswijzen op genoemd bestemmingsplan is dit plan op onderdelen aangepast.

4

393 m2

150 m2

4.492 m2

170 m2

Figuur 2 - Te slopen bijgebouwen

Figuur 1 - Uitsnede verbeelding Bestemmingsplan Buitengebied Zuid-West, Gemeente Zeist

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

1.3 Ligging plangebied en vigerend beleid

DelocatieaandeBunsinglaan13teZeistisgelegeninhetbuitengebiedvandegemeenteZeist.Hetbetreftdekadastralepercelen831,853,1161,1160indegemeenteZeist.Hetinpassingsplanheeftmetnamebetrekkingopdegrondenwaaropdehuidigeagrarischebijgebouwenzijngesitueerd(perceel 853 en 1160)

Inhetvigerendebestemmingsplan‘BuitengebiedZuid-West’,vastgestelddoordegemeenteZeistop21september2005,iseenagrarischbouwperceelbestemdmetdaarbijeenaanduiding‘niet-gebondenveehouder’.Binnenhetagrarischbouwvlakbevindzichdebedrijfswoningalsmedealleagrarischebijgebouwen.(ziefiguur1)

Indien,eeneenagrarischbedrijfbeëindigtwordtenalleagrarischebedrijfsgebouwenwordengesloopt,ishetmogelijkomnieuwewoningenterealiserenbinnenhetvoormaligeagrarsciehbouwvlak.Hetgezamenlijkeoppervlakvanteslopenbijgebownisbepalendvoorhetaantalwoningendat mag worden gerealiseerd:

• 1.000-2.500m2 > 1 woning• 2.500-4.000m2 > 2 woningen• 4.000 m2 en meer... > 3 woningen

Zoalsinfiguur2isafgebeeld,gaathetopdeplanlocatieomruim4.600m2 aan bijgebouwen dat na beëindigingvandefokkerijzalwordengesloopt.Conformditbeleidwildeinitiatiefnemer3woningenrealiseren op het perceel.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk2bevateenruimtelijkeanalysevandelocatieaandeBunsinglaan13teZeistwaarindebelangrijkstelandschappelijkeelementenenstructurenbenoemdzijndiekenmerkendzijnvoordelocatie.Inhoofdstuk3wortdhetinpassingsplangepresenteerdenaandachtbesteedaandediversedeelaspectendaarin,ondermeerdesitueringvandegebouwen,dimensioneringenbeplanting.Hoofdstuk4bevatnogenkelereferentiebeeldenwaarmeeeenindrukwordtgegevenvandegewenstematerialisering en beeld.

6

Figuur 3 - Luchtfoto bestaande situatie

Bomenrij langs sloot

Kwelgebied

Houtwal

Bosperceel

Bosperceel

PV panelen

Elsenhaag

Recht van overpad

Wilgenrijlangs sloot

N

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

2 Ruimtelijke analyse2.1 algemeen

HetperceelaandeBunsinglaanisgelegeninhetbuitengebiedvandegemeenteZeistenwordtomgevendooragrarischepercelen,metnameveehouderijen.

Hetlandschapisinzuidelijkerichtingopvallendopen;deTiendwegisgoedtezien.NoordelijkiseenkleinschaligergebiedtegenwelkeachtergrondhetreliëfvandeUtrechtseHeuvelruggoedwaarneembaar is.

Indedirectenabijheidzijntweebospercelengelegen.Tevensishetdichtbijhetkwelgebiedgesitueerd,tennoordenvandelocatie.Daardoorzijnindeomgevinghogeecologischewaardenendeaanwezigheidvandiverseplant-endiersoortenteverwachten.

Het landschap is volgens het regionaal beleid1ingedeeldonderhetkampenlandschap.Karakteristiekeelementen daarin zijn o.a.• Onregelmatigeverkaveling.• Verspreidliggendebebouwing,vaaktegendebosrandaan.• Houtwallenenhoutsingels,diedeonregelmatigeverkavelingbenadrukken.• Afname van mate van beplanting: open en meer besloten landschap (overgang naar het

Kromme Rijngebied aan de zuidzijde)• LandschapspatronenenloodrechtopdenoordelijkgelegenHeuvelrug

2.2 Locatie specifiek

Hetbetrefteendiepperceel,loodrechtopdeBunsinglaanenontslotenlangsdehuidigeslootwaarlangsverschillendesolitairebomenenduidelijkerijvormen.Hetbetreftgebiedseigensoortenvoornamelijkwilgen,beukenenelsen.

Indehuidigesituatiewordthetperceelaandezuidelijkerandomzoomddooreenelsenhaag.Dewestelijkerandsluitmeeraanopdenoordelijkegrensmeteenhoutwalmetenkelesolitairebeukenen elsen.Patronen,zoalszichtlijnenopdeheuvelrug,zoalsinhetLOPomschreven,zijnmomenteeleigenlijkniet aanwezig. De intensieve bebouwing en dichtbegroeide hagen en houtwallen en verhinderen het zicht in deze richting.

1. LandschapsontwikkelingsplanKrommeRijngebied+,Brons+partnerslandschapsarchitectenbv(i.o.v.LandschapErfgoedUtrecht),27november2009

Bomenrij langs de noordelijke grens

Haag langs de zuidelijke grens

Houtwal langs de westlijke grens

8

Figuur 4 - Landschappelijke inpassing - principes

N

Duikerverleggen sloot

Houtsingelnatuurvriendelijke oever

Bestaande solitairenrij selectief uitdunnen

Onbebouwdagrarisch perceel

(natuur) Vijver

Ecologische oevergreppel met bloemrijk grasland / helofyten

PV panelen

HaagBeuk / Meibeuk

HaagLeibomen

Zichtlijnen

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

3 Landchappelijk inpassings Plan3.1 algemeen

Hetinpassingsplanbeoogteenverhogingvanderuimtelijkekwaliteitvanzowelhetperceelzelf,maarookineenbrederperspectiefvoordeomgeving.Uitgangspuntisomopminimaaldebestaandewaardes in stand te houden envoorzovermogelijkteversterken.

Daarmeewordtineenbrederperspectiefmeerkwaliteitbeoogtvoornatuurwaarden,ecologie,landschapskwaliteiténdeleefomgevingvandemogelijktoekomstigebewoners.

Uitgangspuntenzijno.a.:• Het in stand houden van de doorgaande lijn langs de bestaande sloot Dezewordtingerichtalseenhoutsingelmetnatuurvriendelijkeoever.Bestaandebomenblijvenzoveelmogelijkhehandhaaft,erzalselectiefgekaptmoetenwordenom: a.sterkesolitairenmeerkanstegevendóórtegroeienen b. doorzichten te creëren. Indezenoordelijkerandontstaatzoeenecologischwaardevollegroen-blauweverbindingtussende twee bospercelen ten westen en ten oosten van de locatie.

• Zichtlijnen vanuit het landschap Deze staan loodrechtopdezeverbinding,gerichtopdeHeuvelrug.Eenzorgvuldigeindelingvandekavelsenselectiefkappenvanenkele(bestaande)bomenversterkenenaccentueerendeze.

• ‘Ruige’ zoom Dezuid-enwestrandvanhetperceelzalextensiefbeheerdworden;zodanigontstaateenzonemetbloemrijkgraslandmeteenhogeecologischwaarde.Insecten,vlinders,kleinereptielenenvogels zullen hier beschutting vinden. Ditvormttevenseennatuurlijkeafkaderingvandekavelstenopzichtevanhetomringende(agrarische) percelen. Optermijnkandezezoomookingerichtwordenalshelofytenfilterwaardoorgrijswateropeennatuurlijkewijzegefilterdkanworden.

• gebiedseigen soorten Hageninbv.Beukenhaag,Meidoornevt.aangevuldmetleibomen(Els,Linde). Bomenloutergebiedseigensoorten:Els,Wilg,EikenBeuk

Tevensisdoordeinitiatiefnemerseenduidelijkambitieuitgesprokenomintezettenopeenduurzameenecologischeontwikkeling.Hetgebruikvanduurzamematerialen,isolatieeneigenenergieopwekkingzaleenbelangrijkeplekinnemenindegewensteontwikkelingvanhetperceel.

10

Figuur 5 - Landschappelijke inpassing - verkaveling

N

kavelA1.370 m2

kavelB1.250 m2

kavelC1.250 m2

clustering bebouwing

Agrarisch perceel1.770 m2

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

3.2 kavels en inrichting

Teneerstewordteenonderscheidgemaaktwaarbij1/3vanhetperceelingebruikzalblijvenalsagrarischperceeldatnietbebouwdzalworden.Ophetoverige2/3edeel,wordendriekavelsonderscheidenvanca.1.250m2(excl.toegangsweg).v

De drie woningen zijn dwars geplaatst waardoor lange,openzichtlijnenvanuithetlandschapontstaanendoordesitueringvandegebouwenendeperceelsscheidingenveelonderlingeprivacyenbeschutting ontstaat.

• Meerbeslotendelenvandetuin(privacy,schaduw)zijnterealiserendoorplantenvaneensolitaire boom of (hogere) hagen.

• Debebouwing(woning,bijgebouwenénoverigebouwwerken)wordenzoveelmogelijkgeclusterd om vrije zichtlijnen te waarborgen.

• Dwarsophetperceelwordendekavelsonderlinggescheidenmetbeukenhagenofmeidoorn,evtaangevuld met leibomen.

• OpkavelAwordteennatuurvijveraangelegd,incombinatiemethetuitdiepenvandegreppel(toteensloot)langsdezuidelijkeerfgrens.Dezegreppeldientniettewordenaangeslotenopdeal aanwezige sloot.

• Deorientatievandewoningen(achtergevelopzuidwesten)leentzichnadrukkelijkvoortoepassingvandealaanwezigezonnepanelen.Dezekunnenopdegrondlangsdezuidelijkeerfgrens geplaatst worden.

3.3 Bebouwing

• Dedriewoningenwordenindevormtype‘schuurwoning’gerealiseerd.(ziehoofdstuk4)• Zijhebbeneenbescheidengrondoppervlakteca.135m2(excl.bijgebouw.)enwordengerealiseerdalséénlaagmet(forse)kap.Hetvolumevandewoningenzaldaarmeenietdemaat overschrijden die voorgeschreven is in het RVR beleid.

• Dewoningenzullen(deels)onderkelderdworden.Hiermeekanondergrondsmeervolumerwordengerealiseerd.Hetismogelijkdebeganegrondvloer(deels)bovenmaaiveldteleggen(eea conform gemeentelijk beleid)

12

Figuur 6 - Landschappelijke inpassing - beplanting

Agrarisch perceelhoogstam fruit

Houtsingelo.a. Els, Es

perceelsgrenzenmeidoorn of beuk

Ecologische zonebloemrijk graslandof helofyten

Natuurvijversolitair

HegMeidoorn of leibomen

N

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

3.4 Beplanting

Inbeginseldienterzoveelmogelijkgebruiktewordengemaaktvangebiedseigensoortenenvandereedsaanwezigebomen,metnamelangsdeerfgrenzen.

HoutsingelLangsdewest-ennoordrandvanhetperceelzaldeaanwezigehoutsingelmetelzenenesseninstandwordengehouden.Doorhetafzettenontstaatdekansvoorjongetakkenomtegroeienenomenkeleoverstaandersdoortelatengroeien.Hierdoorkunnenerookgoed,loodrechtophetperceel,zichtlijnen vrij worden gehouden.

PerceelsbegrenzingDeperceelsbegrenzingentussendekavelszullenwordengerealiseerddoormeidoorn-ofbeukenhagenaanteplanten.Omalsneleenhaagmetvolleaanbliktekrijgen,verdienthetaanbevelingomineendubbelerijenmet2-3plantenperstrekkendemeteraanteplanten.

Heg (langs schuur)Tussendenieuwekavelsendebestaandeboerenschuuriseenhegvanwatmeerformaatvoorzien,bv.vanmeidoornofleibomen,omeenafscheidingvandebestaandeschuurterealiseren.

ecologische zoneDezuidrandzalalskruiden-enbloemrijkgraslanddoorextensiefbeheertotstandkomen.Incombinatiemeteengreppelzalhiereensoortenrijkehabitatontstaandieinsecten,kleineamfibieenenvogelsaantrekt.Hierkanookeenhelofytenfilterwordenaangelegddoorindegreppelverschillendemoerasplantenaanteleggen,bv.riet,lisenkalmoes.Degreppeldientdanwelafgeslotenteblijvenvandeslootlangsdewest-ennoordrand;hierhanteertHhetwaterschaphetpeilenditkannietgecombineerdworden.

natuurvijverNaastdenatuurvijverziendeintiatiefnemersgraageensolitaireboomzoalseenwalnootof(grote)wilg.Dezevoorziettevensinwatbeschuttingenschaduwophetkaveldatvanuithetzuid-westelijkericjtingendeTiendwegvrijinhetveldligt.

agrarisch perceelHetniet-te-bebouwenagrarischperceelkanwordengebruiktvoorbv.hethoudenenkeledierenenoptermijn aangeplant worden met hoogstam fruitbomen.

14

Figuur 7 - Landschappelijke inpassing

N

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

3.5 duurzaamheid

Deinitiatiefnemershebbeneenuitgesprokenwensomdegeschetsteontwikkelingopeenduurzamemaniervormtegeven.Inverschillendeaspectenwensenzijdaarinvullingaantegeven,onderandere:• Toepassenvanduurzamematerialen Erzullenvooreengrootdeelduurzame,vervangbarematerialenwordengebruiktbijderealisatie van de woningen. Daarmee wordt bedoeld op toepassing van bv hout en de woningen niet vanenkelsteenachtigeofmetalenmaterialenoptetrekken

• Opwekkingvanduurzameenergie IndehuidigesituatiezijnaleenflinkaantalPVpanelengeplaatstopdebedrijfsbebouwing.Dewensisomdezepanelentebehoudenenopnieuwtoetepassenomopdenieuwekavelseigenenergieoptewekken.ErzijnmomenteelvoldoendepanelenomopalledriedekavelseendubbelerijPVpanelenteplaatsenlangsdezuidwestelijkeperceelsgrens.

• Verdergaandeduurzametechnieken Mitseconomischhaalbaarishetdewensom,naastPVpanelen,ookteinvestereninanderevormen van duurzame energie die toepasbaar is in de woningen.

• Natuurlijkewaterfiltratie Doorhetuitdiepenvandegreppellangsdezuid-westelijkeperceelsgrensendeaanlegvaneennatuurvijverenpoelenophetterrein,ishetgoedmogelijkomoptermijneeneigenwater-filtratiesysteemoptezettenmethelofytenfilters.Hierdoorkaneengrootdeelvanheteigen(grijs)wateropeennatuurlijkemanieropeigenterreingefilterdworden.

3.6 conclusie

HetinrichtingsplanvoorhethuidgeagrarischedebouwvlakaandeBunsinglaan13,voorzietonsinsziens op een aantal manieren aan de wensen van de initiatiefnemers en de belangen van o.a. de gemeenteZeist.

Allereerstverdwijntereenaanzienlijkoppervlakteaanagrarischebebdrijfsbebouwingvaneenagrarisch bedrijf dat gedwongen wordt om haar bedrijfsvoering te beëindigen. Het voorliggend plan voorzietineenruimtelijkalternatiefdatdoorbeperkteenlagebebouwing,veelruimtelaatvooreencombinatiewaarinwonen,comformhetbeleidvandeprovincie,gepaardgaatmetduurzameenecologischeontwikkelingdieeenmeerwaardekanopleverenvoorhetperceelendedirecteomgeving.

Ineenbrederperspectiefvoorzietditookineconomischperspectiefvoordelocatieinhetbuitengebiedwaarbijookdeoverigebebouwingindevormvanvakantiewoningeneeneconomischehaalbaretoekomstkrijgt.

16

Typologie: architectuur en materialen Natuurvriendelijke oevers, (helofyten)fillters en PV panelen in het veldBeplanting: hagen, singels en solitair

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

4 ReferentiebeeldenHiernaastafgebeeldeafbeeldingenschetseneenbeeldvantypologie,gebruiktematerialenengewenste uitstraling die door voorzien is voor de inrichting van het perceel.

Kernbegrippen daarin zijn

typologie• Schuurwoning• Vrijstaand• Ruimekappen• Veranda/patio

Materialen• Natuurlijk• Duurzaam• Hout

streefbeeld• Bloemrijkezones• Gebiedseigen soorten• Natuurvijver• Natuurvriendelijkeoevers• Helofytenfilters

Bloemrijk grasland en hagen

cOLOfOn

Opdrachtgever

Familie Van Der GriftBunsinglaan 133709JNZeist

mRO bvMaatschapvoorRuimtelijkeordeningLeeuwenveldseweg 16H1382BPWeespt: 033-4614342e: info@mro.nl

Fam. Van Der GriftLandschappelijkInpassingsPlan-Bunsinglaan13teZeistmRO b.v. / 99.259 / v4 / september 2018

Bijlage - kaartmateriaal

noordpijl

mROversie

mRO bvLeeuwenveldseweg 16H 1382 LX WeespT: 033-4614342 / I: www.mro.nl / E: info@mro.nl

schaal

referte

datum

raad

ID nr.formaat

nummer

4

mRO

1:500

sep 2018

A3

99.359

Landschappelijk inpassingsplanBunsinglaan 13 te ZeistFam. Van Der Grift