KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD HOOGBOUWVISIE … · 2020. 2. 27. · Om deze vraag te kunnen...

Versie 6 juli 2017

KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD

HO O GBOUW V ISIE PURMER END

Hoogbouwvisie Purmerend2

Hoogbouwvisie Purmerend 3

Inleiding 5

1 Leeswijzer 9

2 Belang Purmerend bij hoogbouw 11

2.1 Kansen voor hoogbouw 11

2.2 Tien lessen voor hoogbouw 13

2.3 Hoogbouw als middel om de doelen van de stad te bereiken 15

3 Soorten hoogbouw 19

3.1 Typen hoogbouw 19

3.2 Hoogbouwprincipes 21

4 Wat is hoog? 23

4.1 Hoogbouw in andere steden 23

4.2 De ‘Purmerendse’ hoogte 25

4.3 Bestaande hoogbouw in Purmerend 27

5 Behoefte aan hoogbouw 29

5.1 Analyse vanuit ruimtelijk oogpunt 29

5.2 Analyse vanuit de woonbehoefte 33

6 Kansen voor hoogbouw in Purmerend 35

6.1 Voorkeursgebieden hoogbouw op stadsniveau 37

6.2 Voorkeursgebieden hoogbouw op wijkniveau 41

7 Beoordeling hoogbouwinitiatieven 45

7.1 De vuistregels 45

Colofon 51

Inhoud

Hoogbouwvisie Purmerend4Middeleeuwse hoogbouw in San Gimignano (Toscane Italië)


In het begin van dit millennium is woningbouw op de achtergrond geraakt, middelen ontbraken, financieringsmodellen veranderden en de woningbehoefte

daarmee ook. Nu, op de drempel van nieuwe initiatieven en kijkend naar een groot aantal woningzoekenden en starters op de markt, is er behoefte aan

richtinggevende adviezen waarmee we woningbouw kunnen realiseren. Uitgangspunt bij woningbouw is de ladder van duurzame verstedelijking, die uitgaat

van – onder andere – verdichting vanuit het stadshart in de richting van de stadsrand. Voor onze stad is dit een unieke kans om gelijktijdig te werken aan het

opnieuw positioneren van het stadscentrum, het bevestigen of juist ontmoedigen van bestaande routes en woongebieden en een keuze te maken voor meer

diversiteit in woonmilieus. Verdichting in en bij ons stadscentrum kan op vele manieren, hoogbouw is daar één van. Deze visie gaat met name in op die vorm

van stedelijke verdichting.

Hoogbouw is van alle tijd. Al in de middeleeuwen werd hoogbouw toegepast om van veraf de vijand te kunnen zien en om het tonen van macht. Begin 20e

eeuw werd hoogbouw al gezien als “stad van de toekomst”. Na de tweede wereldoorlog werd hoogbouw vooral toegepast om snel het woningtekort aan te

kunnen vullen. Ook Purmerend kreeg hoogbouw. Tegenwoordig wordt hoogbouw ook ingezet om de structuur van de stad te versterken, veel mensen dichtbij

voorzieningen te laten wonen en nieuwe aantrekkelijke stedelijke woonmilieus te genereren. Hoogbouw biedt dus veel kansen, maar er zijn ook

aandachtspunten. Het is een complexe opgave en vraagt om een duidelijk kader.

Voorliggende hoogbouwvisie maakt deel uit van de “Agenda Purmerend 2040”. In deze agenda is een grootstedelijke ambitie voor Purmerend gesteld waarin

een substantieel aantal woningen aan de stad wordt toegevoegd. De focus zal de komende jaren vooral liggen op intensiveren in de bestaande stad. Ook het

Rijk en de Provincie hebben in hun beleidsnotities aangegeven dat de noodzaak voor intensiveren in de stad urgent is. Het Rijk heeft de ladder van de

duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale

benutting van de ruimte in bestaande stedelijke gebieden. Dit kan door transformeren, combineren en intensiveren. Eén van de middelen om te intensiveren

is hoogbouw. Vanuit de markt komen steeds meer hoogbouwinitiatieven. Enerzijds om te voldoen aan de gewenste ontwikkeling in het verschillende

gebieden, maar anderzijds ook om voldoende programma te realiseren om aan de woonvraag te voldoen en de herontwikkeling te kunnen bekostigen. Op dit

moment neemt de vraag explosief toe, er is duidelijk sprake van een inhaalslag. Daarbij is Purmerend een interessante vestigingslocatie in de nabijheid van

Amsterdam en Schiphol, locaties waar veel inwoners werkgelegenheid vinden.

Tot op heden was er geen eenduidig ruimtelijk beoordelingskader waar de initiatieven aan werden getoetst. Per aanvraag werd natuurlijk wel zorgvuldig naar

de inpassing in de stad gekeken, maar was er vooral sprake van een reactief beleid.

Inleiding

Hoogbouwvisie Purmerend6 Voorbeeld hoogwaardige openbare ruimte als ontmoetingsplaats rondom hoogbouw

Hoogbouwvsie Purmerend 7

Doelstelling van voorliggende hoogbouwvisie is het leveren van toetsingskaders voor hoogbouwinitiatieven op het schaalniveau van de stad en de plek.

Bij het schaalniveau van de stad gaat het daarbij vooral om waar en hoe hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de morfologie en ontwikkeling van

Purmerend. Op het schaalniveau van de plek gaat het om inpassing van het gebouw in de omgeving. Hier spelen aspecten als bezonning en wind een rol, maar

ook hoe hoogbouw kan bijdragen aan meer en beter gebruik van de publieke ruimte.

De visie biedt een helder kader aan bewoners, beslissers, ontwikkelaars en de medewerkers van de gemeente duidelijkheid geeft over de keuzes die mogelijk

zijn. Nieuwe aspecten als klimaatbestendig, vergrijzing, gezinsverdunning, duurzaam, transformatie van kantoren naar woningen, ander gebruik van mobiliteit,

nieuwe en kleinere woonvormen, internet etc zijn belangrijke ingrediënten bij de transformaties van tegenwoordig. Zij leren ons op een andere manier naar de

inrichting van de stad te kijken. De uitdaging is het creëren van nieuwe stedelijk gebieden die zich kunnen aanpassen aan de nieuwe tegenwoordige tijd. Dit

vraagt om een schaalsprong; ook voor Purmerend.

Voorliggende visie is geen uitvoeringsplan; het is een beleidsdocument dat de vraag naar hoogbouw kan structureren en kan inspireren. Enerzijds helpt het de

verschillende initiatieven binnen een afgewogen kader te toetsen, anderzijds geeft het invulling aan de verschillende ambities en doelstellingen die de stad

heeft gesteld voor de toekomst.

Hoogbouwvisie Purmerend8 Bestaande hoogbouw in Overwhere langs de Beemsterringvaart: 14 lagen (circa 42 meter)


Voorliggende hoogbouwvisie maakt inzichtelijk waar kansen liggen voor hoogbouw in Purmerend. Enerzijds als ruimtelijke toevoeging voor de stad en

anderzijds vanuit het sociaal maatschappelijke perspectief; de behoefte.

Het eerste deel bestaat uit een analyse van hoogbouw; wat is precies hoogbouw en wat kan hoogbouw betekenen voor een stad? In het tweede deel wordt

beschreven hoe en waar hoogbouw van toegevoegde waarde kan zijn voor Purmerend. De hoogbouwvisie geeft zones aan waarbinnen hoogbouw een optie

is. Per initiatief gaan we kijken of hoogbouw op die plek wel of niet kan en in welke verschijningsvorm.

Het derde deel betreft een set aan vuistegels die dienen als toetsingskader.

Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat de vuistregels worden meengenomen in een door de initiatiefnemer op te stellen hoogbouweffectrapportage.

Zowel voor College, Raad als marktpartijen bieden de vuistregels handvatten waaraan de initiatieven worden getoetst. Zo ontstaat per initiatief een

hoogbouweffectrapportage die in de voorfase voor een snelle, en integrale verkenning naar de haalbaarheid van het initiatief zorgt en helpt in de

besluitvorming, waarbij de belangrijkste afweging zal zijn of en in welke mate het initiatief bijdraagt aan de gewenste ontwikkeling van de stad.

Leeswijzer

hoofdstuk 1


Hoogbouw biedt veel woonkwaliteit zoals uitzicht


Er zijn verschillende redenen om hoogbouw wel of niet toe te passen. In de verschillende

hoogbouwvisies van andere steden worden ‘algemene’ kansen, maar ook “lessen” voor

hoogbouw uiteengezet. Hieronder volgen we die lijn en benoemen we de kansen en lessen

die relevant zijn voor Purmerend.

2.1 Kansen voor hoogbouw

• Hoogbouw kan kwaliteit aan de stad toevoegen genereren. Het kan een stad beter

leesbaar en herkenbaar maken (bv. nieuwe zichtlijnen, oriëntatie, markeren entrees).

• Hoogbouw kan vooral een belangrijke rol spelen in de oriëntatie door de stad.

• Hoogbouw kan ook worden gebruikt als middel om de identiteit en het karakter van een

plek te bepalen. Voorbeelden hiervan zijn de Zuidas in Amsterdam en de boulevard van

Vlissingen.

• Hoogbouw betekent meer programma op een kleiner grondoppervlak. Intensiever

ruimtegebruik geeft meer ruimte voor groen en openbare ruimte.

• Hoogbouw maakt op strategische plekken functiemenging mogelijk. Functiemenging

zorgt voor vitaliteit en trekt mensen aan, waardoor hoogbouw resulteert in een

aantrekkelijke stedelijkheid. Een goede plint is daarin van essentieel belang.

• Hoogbouw is één van de manieren die, door intensiever grondgebruik, voor een

rendabele grondexploitatie kan zorgen.

• Hoogbouw past vaak goed bij een concentratie van verschillende verkeersstromen

waardoor hoogbouw tevens op het gebied van duurzaamheid een toegevoegde waarde

heeft. Het leidt tot meer gebruik van het openbaar vervoer en zorgt voor een

efficiëntere bundeling van verkeersstromen.

• Hoogbouw biedt veel woon- en werkkwaliteiten, die bepaalde doelgroepen aantrekt,

zoals jongeren, senioren en stellen zonder kinderen. Deze doelgroepen zullen in de

toekomst sterk groeien. De locatie van hoogbouw is daarin essentieel; dichtbij

voorzieningen, centraal en goed bereikbaar. Daarnaast biedt het uitzicht en veel privacy.

• Hoogbouw is een symbool van vooruitgang en straalt een bepaalde stedelijkheid uit.

• Hoogbouw kan, mits strategisch gehanteerd, een aanjager van

herstructureringsprocessen zijn en spin off voor meer alternatieven opleveren.

• Hoogbouw levert interessante contrasten. De morfologie van de stad wordt diverser.

Belang Purmerend bij hoogbouw

hoofdstuk 2

Hoogbouwvisie Purmerend12 Voorbeeld van een actief hoogbouwmilieu in Rotterdam


2.2 Tien lessen voor hoogbouw

In de publicatie “Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur” van de

stichting Hoogbouw worden de tien belangrijkste lessen geschetst waar gemeentes in de

praktijk tegen aan lopen en die van belang kunnen zijn op de schaal van de stad tot op

gebouwniveau.

Hoogbouwvisie Purmerend14 Voorbeeld van verdichting bij het stationsgebied in Zaandam


2.3 Hoogbouw als middel om de doelen van de stad te bereiken

Waarom zouden we hoogbouw toepassen in de stedelijke ontwikkeling van Purmerend?

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we weten waar we met de stad naar toe

willen in de toekomst. Wat is de visie voor Purmerend en hoe en waar kan hoogbouw daar

een bijdrage aan leveren?

Ruimte voor Purmerend; een ruimtelijke omgevingsagenda van Purmerend richting 2040

Onlangs is het document “Ruimte voor Purmerend” vastgesteld. Deze agenda is een eerste

aanzet voor een nieuwe toekomstvisie voor Purmerend. De ambitie “Purmerend: thuis voor

generaties” geeft de urgentie en noodzaak aan om verder te bouwen aan voldoende

woongelegenheid in een grotere diversiteit voor huidige en toekomstige generaties. Meer en

diversere woonmilieus scheppen draagvlak voor behoud van bestaande én voor nieuwe

voorzieningen en houdt Purmerend én Waterland vitaal. Purmerend wordt omsloten door

prachtig groen landschap waarvan we blijven willen genieten, daarom zal een flink deel van

deze verstedelijkingsopgave moeten plaatsvinden in het bestaande stedelijke gebied, m.a.w.

binnen de huidige gemeentegrens door intensivering van de bestaande stad. Hiermee

borgen we ook naar de toekomst toe de levensvatbaarheid voor de stad en behoud

voorzieningen voor onze eigen inwoners. Hiermee leggen we de basis voor een groter en

breder woningaanbod, een volwaardiger OV knooppunt, niet alleen voor Purmerend maar

ook als hub voor dit deel van de metropoolregio, en daarmee een stevig fundament voor

uitbreiding van werkgelegenheid (door betere bereikbaarheid, beschikbaarheid grond

(noordzijde) en grotere (en jongere) arbeidsmarkt). Doelen om deze ambitie te halen zijn:

Voldoende en meer diversiteit in woonmilieus en woningaanbod.

De behoefte aan centrum-stedelijk wonen in Purmerend is groot.

Hoogbouw is één van de middelen om een stedelijk woonmilieu te ontwikkelen met veel

verschillende functies op een klein oppervlak. Door een compact, gevarieerd en geclusterd

programma ontstaat draagvlak voor voorzieningen en een levendig straatbeeld door

intensief gebruik van de omgeving. Hoogbouw levert een belangrijke bijdrage aan een

bloeiend stadscentrum met stedelijke voorzieningen. Dat laatste is een belangrijke

vestigingsfactor voor jongeren, hoogopgeleiden en ouderen. Doelgroepen die zich

aangetrokken voelen tot hoogbouw. Binnensteden en centrumgebieden bij stations zijn de

plekken waar ze graag willen wonen.

Verbeteren wijkcentrumgebieden als hart van de wijk

Ook in wijkwinkelcentra levert hoogbouw een bijdrage aan het verbeteren en versterken van

dit hart van een wijk. Het toevoegen van stedelijke woonmilieus en voorzieningen kunnen de

grotendeels monofunctionele winkelcentra laten verkleuren naar levendige wijkcentra. Met

name ouderen en starters zijn in dergelijke locaties geïnteresseerd.

Purmerend als compacte woonstad in het open landschap

Purmerend is een compacte stad, waar we de ruimtes zo goed mogelijk willen gebruiken

door functies als voorzieningen, winkels, wonen en werken bij elkaar in de buurt te plaatsen.

Hoogbouw past in het principe van een compacte stad.

De aanwezige ruimte in de stad wordt goed benut ten gunste van waardevolle

buitengebieden, (stads) parken en recreatiegebieden in en om de stad.

Woningbouw binnen en nabij de stationsgebieden intensiveren en gebruik OV stimuleren en

verbeteren door knooppuntontwikkeling

Knooppunten zijn plekken waar verschillende vervoerssoorten samenkomen én stedelijke

activiteiten plaatsvinden. Op die plekken kan het benutten van samenhang tussen netwerk

en ruimte veel opleveren. Knooppuntontwikkeling en het toevoegen van woningbouw geeft

antwoord op de veranderende vraag naar mobiliteit, waar het wonen en het werken steeds

meer in elkaar verweven raken en het autogebruik verandert dan wel afneemt. Daarnaast is

knooppuntontwikkeling van belang voor Purmerend als onderdeel van de metropoolregio

Amsterdam. Hoogbouw is een instrument dat bijdraagt aan de knooppuntontwikkeling

omdat enerzijds de ruimte beperkt is en het anderzijds voorziet in de behoefte van

doelgroepen die nabij stations willen wonen en/of werken.


EXCENTRISCHE STRUCTUUR ‘VERZACHTEN’ DOOR FOCUS TE LEGGEN

OP DE STEDELIJKE RUG (OOST‐WEST AS)

“JE BRENGT DE STAD WEER DICHTER BIJ ELKAAR”

IS PURMEREND DOOR EXCENTRISCHE GROEI NOG IN BALANS?


Kwaliteitsimpuls langs de stedelijke rug

Onze stedelijk rug is de oost/west route vanaf grofweg het Leeghwaterpark tot aan en langs

de Where. Deze route is van oudsher al belangrijk voor Purmerend. Aan deze route zijn

belangrijke stedelijke voorzieningen gevestigd en het vormt de verbinding van het oostelijk

deel van Purmerend met de binnenstad. De stedelijke rug heeft potentie om te ontwikkelen

als zakelijk centrum van Purmerend. Met de verschillende initiatieven tot herbestemming van

kantoren naar woningen, de herontwikkeling van oude bedrijven(terreinen) liggen er kansen

dit gebied te transformeren tot een hoogwaardig woon-werkgebied. Hoogbouw is één van

de middelen die een bijdrage kan leveren aan de kwaliteitsimpuls aan dit gebied maar ook

aan de leesbaarheid van de stad. Door markante hoogbouw in bijzondere architectuur krijgt

de stedelijke rug een duidelijke identiteit en karakter.

De historische binnenstad als ‘huiskamer’ en kloppend hart ook voor de regio

De historische binnenstad heeft een belangrijke functie voor Purmerend en de regio. Hier

komen mensen bij elkaar om te winkelen uit te gaan en te genieten van evenementen. Ook

als toeristische uitvalsbasis weet de binnenstad zich steeds meer te profileren. Het relatief

beperkte aantal woningen in de binnenstad zet de leefbaarheid en vitaliteit onder druk. Met

het project “wonen boven winkels” is aanzet gegeven tot meer woonruimte in de

binnenstad.

Ook in de omgeving van de binnenstad en de wijken liggen legio kansen voor het toevoegen

van een substantieel aantal woningen door middel van verdichting. De nieuwe bewoners

zullen gebruik gaan maken van de binnenstad en dragen daarmee ook bij aan de vitaliteit

van de binnenstad. Het dorpse karakter hoeft door stedelijke verdichting niet te sneuvelen,

een dorps karakter wordt mede door menselijke invloeden in stand gehouden en zit

verankerd in de identiteit van de inwoners. De druk op de binnenstad zou kunnen toenemen

door een grotere populatie. Dat biedt nog meer kansen voor horeca, toerisme, retail en

evenementen.


Voorbeeld van een toren

Voorbeeld van een schijf

Voorbeeld van een wand Voorbeeld van een complex


Hoogbouw is begrip dat moeilijk te definiëren is. In algemene zin zeggen we dat hoogbouw

een gestapeld programma is. De beleving daarvan is relatief en gekoppeld aan standpunt,

maat en schaal. Van veraf bepalen oude (kerktorens), schoorstenen en nieuwe hoge

gebouwen de skyline van een stad. Bij een steeds dichtere benadering dansen de hoge

gebouwen van links naar rechts en geven ze uitdrukking aan het silhouet van de stad. Hoe

dichter het gebouw wordt benaderd, hoe anders de beleving is van het gebouw. Ook de

snelheid waarmee het gebouw wordt benaderd speelt daarbij een rol De beleving van

hoogte is dus afhankelijk van een aantal omgevingsfactoren. Van zeer dichtbij zijn het zaken

als de uitstraling van de begane grond, omgeving, architectuur, schaduwwerking die

bijdragen aan de beleving van het gebouw. Van veraf gaat het om aspecten die gerelateerd

zijn aan de grotere stedelijke schaal zoals invalswegen, spoorlijnen, snelwegen en het

landschap.

3.1 Typen hoogbouw

Hoogbouw kent diverse verschijningsvormen. Bureau Stijlgroep onderscheidt in de

hoogbouwvisie voor Schiedam vier hoofdtypen, binnen deze typen zijn weer diverse

gradaties mogelijk. Iedere verschijningsvorm heeft specifieke eigenschappen die op een

bepaalde plek beter tot hun recht komen dan andere, afhankelijk wat met hoogbouw bereikt

dient te worden. De vier hoofdtypen gelden ook voor Purmerend:

Toren

- Rank en slank

- Ruim hoger dan de breedte en lengte

- Alzijdige oriëntatie

Schijf

- Breed, hoog en smal

- Hoger dan de breedte en lengte

- Eén - en tweezijdige oriëntatie

Wand

- Breed, hoog en smal

- Breder dan de hoogte en lengte

- Eenzijdige oriëntatie

Complex

- Lang en breed

- Alzijdige oriëntatie

Soorten hoogbouw

hoofdstuk 3


Provinciehuis in Den Bosch al markering van een punt

Boulevard van Vlissingen als markering van een lijn Regeringsgebouwen in Den Haag als markering van

een vlak


3.2 Hoogbouwprincipes

Hoogbouw kan benaderd worden vanuit twee invalshoeken. Enerzijds omdat de plek

aanleiding geeft voor een hoogteaccent, anderzijds omdat de functie vraagt om een hoog

gebouw zoals vuurtorens en windmolens. In de publicatie “Hoogbouw; een studie naar

Nederlandse hoogbouwcultuur “ van de Stichting Hoogbouw worden drie hoofdprincipes

onderscheiden, van waaruit hoogbouw vanuit de plek wordt benaderd.

Punt

Hoogbouw kan een punt of een solitair object zijn dat een plek accentueert; bijvoorbeeld een

stadsentree. Het resultaat is een solitaire toren in een stedelijke of landschappelijke

omgeving

Lijn

Hoogbouw kan een lijn zijn die een bepaalde as markeert. Hoogbouw wordt hier

georganiseerd langs bijvoorbeeld een weg, spoorlijn, rivier.

Vlak

Hoogbouw kan een cluster zijn dat een bepaald vlak verbijzondert. Hierbij gaat het om een

clustering van hoogbouw om op die manier een bijzonder hoogbouwmilieu te creëren.

Bij het principe van een punt is de kwaliteit sterk afhankelijk van de omgeving waarin het

staat en de uitvoering van het gebouw zelf. Het risico bestaat dat het een incident wordt dat

moeilijk inpasbaar blijkt.

Bij de lijn- en vlakmarkering wordt de hoogbouw gebundeld. De kwaliteit van een

hoogbouwobject binnen een clustering van hoge gebouwen wordt vaak positief beïnvloed

door de context waarin het is geplaatst. Een initiatief laat zich beter inpassen in een

omgeving met meerdere hoogbouw. Bovendien kan het als spin off dienen voor meerdere

initiatieven in de omgeving en biedt het meer kansen voor bundeling van verkeersstromen

en stimulering van openbaar vervoer.

Hoogbouwprincipes zijn door de dynamiek van de stad aan verandering onderhevig. Door

aanpassingen in bijvoorbeeld de stedelijke structuur kan een gebouw zijn

stedenbouwkundige waarde verliezen. Een goed voorbeeld hiervan zijn de flats langs de rand

van Wheermolen. Deze markeren al lang niet meer de stadsrand, waar ze oorspronkelijk voor

bedoeld waren.

Voorbeeld van hoe een hoogteaccent kan

bijdragen in de oriëntatie (schets Rob Krier)

Hoogbouwvisie Purmerend22 Op de voorgrond het “WItte Huis”. Op de achtergrond

de nieuwe hoogbouw aan de Wijnhaven (Rotterdam)


4.1 Hoogbouw in andere steden

Rond 1900 werd het Witte Huis in Rotterdam met zijn 43 meter hoogte gezien als een

wolkenkrabber en was het jarenlang het hoogste gebouw van Europa. Inmiddels staat in

Rotterdam een aantal gebouwen die hoger zijn dan 150 meter die de skyline markeren.

Hoogbouw in Rotterdam begint pas bij 70 meter, terwijl in Tilburg een hoogte van 15 meter

al gezien wordt als hoger dan gemiddeld. In Groningen is de Martinitoren de grens qua

hoogte. In Amsterdam bepalen de aanvliegroutes van Schiphol de maximale hoogte. Het

begrip hoogbouw is per stad verschillend en afhankelijk van onder andere; de techniek,

aanwezigheid van historische landmarks, de beleving en de inrichting en gemiddelde

bouwhoogte van de omgeving.

Hoogbouwvisies in andere steden

Zoetermeer;

In de hoogbouwvisie wordt hoogbouw mogelijk gemaakt op belangrijke knooppunten, met

name tussen het centrum en de A12. Deze zone wordt gezien als de drager (ladder) van

Zoetermeer. Op de belangrijkste openbaar vervoerknooppunten in deze zone wordt een

hoogte toegestaan van 120 meter. (Uitzondering daarop is een initiatief van 165 m.). Deze

plekken liggen ook langs de A12, De andere punten krijgen een hoogte van maximaal 60 en

90 meter. Afhankelijk van hun positie in het stedelijk weefsel.

Schiedam:

In Schiedam wordt hoogbouw ook ingezet als imagoverbetering, als het herkenbaar maken

van Schiedam. Met name op plekken en zones langs de (boven) stedelijke infrastructuur

wordt hoogbouw mogelijk gemaakt, zoals op knooppunten van openbaar vervoer, afslagen

van snelwegen, stadspoort en stadsranden. Ook in de oude havengebieden die worden

getransformeerd wordt hoogbouw ingezet om een gezicht te maken. In de Schiedamse

hoogbouwvisie worden geen maximale hoogtes genoemd. Wel wordt onderscheid gemaakt

in een minimale hoogte op stedelijk niveau (>8 lagen) en maximale hoogte op wijkniveau (8

lagen). Per initiatief kijkt Schiedam naar de toelaatbare hoogte, passend in de omgeving.

Hoorn:

In de hoogbouwvisie van Hoorn wordt hoogbouw ingezet om Hoorn vanaf de regionale

hoofdwegen beter zichtbaar te maken en de toegangen van de stad te markeren (Van der

Valk hotel langs de A7). Ook kan hoogbouw gebruikt worden als middel om het onderscheid

van de verschillende gebieden, lees karakters, te versterken. De Hoornse hoogte wordt

gesteld op 8 bouwlagen met uitzonderingen van 15 lagen of meer op een 3tal plekken; langs

de A7, het geografisch middelpunt van Hoorn en de entree vanaf de zuidkant aan het

IJsselmeer.

Hoogste punten in steden

Amsterdam; Rembrandttoren 135 meter

Leeuwarden; Achmea toren 114 meter

Zwolle; Abn Amro 95 meter

Zaandam; Conrad 70 meter

Tilburg; Westpoint 135 meter

Den Bosch; Provinciehuis 104 meter

Rotterdam; Maastoren 165 meter

Hoofddorp; Pharos toren 80 meter

Dubai; Burj Khalifa; 828 meter

Keulen; Dom 157 meter

Purmerend; Heel Europa 60 meter

Wat is hoog?

hoofdstuk 4


SAMENHANG

5 LAGEN (15 METER) = ACCENT OP BUURTNIVO

ONDERSCHEID

8 LAGEN (25 METER) = ACCENT OP WIJKNIVO

OVERSTIJGING

> 8 LAGEN (>25 METER) = ACCENT OP STADSNIVO


4.2 De ‘Purmerendse’ hoogte

Purmerend heeft relatief veel traditionele laagbouwwoningen van 2 bouwlagen met een kap.

Daarnaast heeft Purmerend als groeikern ook hoogbouw, met name in de vorm van

galerijflats. De gemiddelde Purmerendse hoogte is niet exact aan te geven, maar zal

ongeveer 3 bouwlagen zijn (circa 9 meter). Op een aantal plekken zoals, in de binnenstad en

langs de Purmersteenweg/Waterlandlaan is sprake van gemiddeld hogere bebouwing.

Voor de beleving van hoogbouw is de hoogte van de directe omgeving van belang. De

menselijke maat speelt hierbij een belangrijke rol. De menselijke maat kan in dit opzicht

gesteld worden als de verhouding tussen de gemiddelde hoogte van de omgeving en de

hoogte van de hoogbouw. Als de verhouding groter wordt, dan wordt de menselijke maat

overstegen en heeft het meer effect op de stad. Bureau Stijlgroep hanteert in de

hoogbouwvisie van Schiedam ook de menselijke maat als meetinstrument. De menselijk

maat als meetinstrument wordt al eeuwen toegepast en is afgeleid van de Gulden Snede. De

verhouding die hierin is gevonden is 1:1.6 of beter gezegd 5:8. Dat betekent dat wanneer de

gemiddelde hoogte in een stad 3 bouwlagen is, een hoogteaccent tot 5 bouwlagen

samenhang geeft. Dan heeft het hoogteaccent betekenis op buurtniveau (bijvoorbeeld een

hoekaccent op een bouwblok). Is het gebouw 8 bouwlagen dan zorgt het voor onderscheid

en dan is er sprake van een accent op wijkniveau (bijvoorbeeld een markering van een

wijkwinkelcentrum). Als het gebouw hoger is dan 8 bouwlagen, dan is het overstijgend en

heeft het op stedelijk niveau een betekenis. Het gebouw is dan van veraf zichtbaar en draagt

dan bij aan de identiteit en silhouet van de stad als geheel. Dan spreken we over hoogbouw.

De menselijke maat; Gulden snede (1:1.6 oftewel 5:8)

Onder hoogbouw wordt in Purmerend verstaan gebouwen met een hoogte van meer dan 25

meter (ca. 8 lagen).


Overzichtkaart van bestaande hoogbouw in Purmerend (in het roze de gebouwen die hoger zijn dan 25 meter)


4.3 Bestaande hoogbouw in Purmerend

De openheid van het landschap en de stedelijkheid van Purmerend zorgen ervoor dat

Purmerend een belangrijke bijdrage levert aan de horizon van Waterland. Het silhouet van

Purmerend wordt gedomineerd door de galerijflats van de naoorlogse woonwijken en de

hoogbouw van Weidevenne. Hoogbouw is dus geen onbekend fenomeen voor Purmerend.

Purmerend is al van oudsher de regiohoofdstad van Waterland. Tot 1950 had de stad

ongeveer 7000 inwoners en bestond Purmerend uit de huidige binnenstad en een aantal

kleinschalige uitbreidingen daarbuiten. De binnenstad was (en is) relatief klein, met

compacte bebouwing. De binnenstad heeft geen hoge kerktorens die van veraf al zichtbaar

zijn, de stad heeft daar geen duidelijk oriëntatiepunten. Na de tweede wereldoorlog groeide

Purmerend explosief nadat het aangewezen was als groeikern voor Amsterdam. De

uitbreidingen van Purmerend waren richting het oosten. Juist in die periode was de schaarste

in woningen aanleiding tot de efficiënte hoogbouwflats langs de stadsranden van destijds in

Overwhere en Wheermolen. De ruime opzet van deze naoorlogse wijken liet hoogbouw ook

toe. Nog steeds typeren de galerijflats de naoorlogse woonwijken, hoewel van een stadsrand

nagenoeg geen sprake meer is. De uitbreidingen zijn altijd in oostelijke richting doorgegaan

en werden wijk voor wijk ontwikkeld. In de periode na de jaren ‘70 raakte de hoogbouw in

onmin. De wijken Gors, Purmer Noord en Purmer Zuid kennen dan ook weinig tot geen

hoogbouw. Pas bij de ontwikkeling van de Vinex wijk Weidevenne in de jaren ‘90 werd

hoogbouw weer toegepast om de vraag naar appartementen op aantrekkelijke woonlocaties

te beantwoorden, beeldmerken voor de wijk te realiseren en om de vooruitgang van de stad

kenbaar te maken. De enorme massa’s en de anonimiteit van de galerijflats uit de periode na

de oorlog hebben de beeldvorming van hoogbouw geen goed gedaan. De hoogbouw uit de

laatste decennia daarentegen heeft door zijn locaties en architectuur juist wel een

aantrekkingskracht en is een gewilde vestigingsplaats. Voorbeelden hiervan zijn het

Tritongebouw in Wheermolen en Heel Europa in Weidevenne. Dit laatste gebouw is met 60

meter (20 verdiepingen) het hoogste gebouw van Purmerend.

Wheermolen Mercuriusweg: 13 lagen (circa 39 meter)

Weidevenne Heel Europa (Genuahaven):

20 lagen (circa 60 meter)


HOOFDROUTES RANDEN

HERKENNINGSPUNTEN EN STEDELIJKE VOORZIENINGEN KNOOPPUNTEN


5.1 Analyse vanuit ruimtelijk oogpunt

Hoogbouw wordt vaak toegepast op plekken die van stedelijk belang zijn. Om te beoordelen

welke locaties zich lenen voor hoogbouw moet eerst de structuur van de stad worden

onderzocht. De analyse van het stedelijk weefsel laat door middel van een kansenkaart zien

dat er plekken en zones zijn aan te wijzen waar hoogbouw als kans ingezet kan worden om

de stedelijke ambities waar te maken en het stedelijk weefsel te verbeteren.

In deze analyse wordt de stedelijke ordening benaderd vanuit de beleving van de gebruikers.

Een belangrijk aspect is hierbij het ‘navigeren’ door de stad; de gebruiker moet bepaalde

plekken kunnen herkennen en moet zich kunnen oriënteren. Voor de oriëntatie binnen de

stad zijn een vijftal basiselementen van belang.

Gebieden

Eenheden zijn gebieden in de stad waar de gebruiker ervaart ‘ergens’ te zijn zoals (woon)

wijken, centra, bedrijventerreinen, parken, sportvelden etc. Eenheden zijn herkenbaar door

een gemeenschappelijk karakter en zijn te identificeren.

In Purmerend zijn de gebieden zoals: de woonwijken, bedrijventerreinen, parken en

sportcomplexen duidelijk te onderscheiden. De belangrijkste gebieden op stedelijk niveau

zijn de historische binnenstad en de gebieden langs de oost-west route. Hier zijn belangrijke

stedelijke voorzieningen te vinden.

De wijken zijn duidelijk verschillend van elkaar. Dit komt door de verschillen in

stedenbouwkundige opzet en de sterke en harde randen tussen de wijken. De wijken

fungeren goed, maar staan op zichzelf, zijn naar binnen gekeerd en de interactie met andere

delen van de stad is niet sterk.

Hoofdroutes

Dit zijn de wegen waar een gebruiker zich over verplaatst zoals: straten, voetpaden, kanalen

en spoorwegen. Voor veel gebruikers zijn dit de meest dominante elementen in hun

beleving. Hoe hoger het niveau van het netwerk, hoe belangrijker deze is voor de

leesbaarheid van de stad.

In het Purmerends weefsel is van oudsher een assenkruis te herkennen als belangrijkste

hoofdstructuur (Melkweg - Kaasmarkt - Purmersteenweg). In de loop der tijden is een nieuw

assenkruis ontstaan aan de oostkant van het centrum (Gorslaan/Churchillaan en Waterland-

laan/IJsselmeerlaan). Dit assenkruis is het zwaartepunt van het stedelijk weefsel en kan

gezien worden als de fundering voor de stad. Het verbindt de meeste wijken (eenheden) met

elkaar en de belangrijkste stedelijke voorzieningen zijn langs dit assenkruis te vinden. Samen

met de A7 en de N244 vormt het een “ruit” rondom het centrum. Vanaf deze wegen lopen

radialen naar het centrum. De radialen zijn samen met de ‘ruit’ belangrijke routes in Purme-

rend. Naast de hoofdwegen zijn ook het spoor en zijn de hoofdwaterwegen belangrijke

routes in het stedelijk weefsel.

Behoefte aan hoogbouw

hoofdstuk 5


KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER)

BEZIEN VANUIT RUIMTELIJK OOGPUNT OP BASIS VAN BESTAANDE STRUCTUREN


Randen

Randen zijn grenzen tussen twee gebieden. Randen kunnen barrières zijn, of juist elementen

waardoor gebieden met elkaar worden verbonden. Voor de gebruikers zijn randen belang-

rijke elementen omdat ze een begrenzing aangeven.

De vele uitbreidingen van Purmerend hebben geleid tot verschuivingen van de stadsranden.

Hierdoor markeren enkele oorspronkelijk stadsranden nu de randen van de wijk in plaats van

de stad. Aan de west- en zuidkant bestaat de stadsrand voornamelijk uit bebouwing. Alleen

langs de A7 is de stad moeilijk zichtbaar vanwege het geluidscherm. Langs deze rand wil

Purmerend beter zichtbaar zijn, duidelijk aanwezig zijn als stedelijke kern tussen kleine

dorpen en oude polders om daarmee de eigen positie in de regio kracht bij te zetten.

Aan de noord- en oostkant bestaat de stadsrand meer uit groen. Aan de noordkant loopt een

belangrijke verkeersader langs Purmerend. Net als langs de A7 is de stad hier moeilijk

zichtbaar.

Herkenningspunten en stedelijke voorzieningen

Dit zijn elementen in de stad die de gebruiker opvalt en die veel gebruikt worden bij het

navigeren door de stad. Het zijn elementen in de stad die soms van ver te zien zijn, zoals

torens, koepels, reclamemasten, maar ook de zon of een bijzondere boom is een

herkenningspunt. In deze analyse beperken we ons tot de herkenningspunten in hoogte (de

hoogbouw) en functie (stedelijke voorzieningen).

Herkenningspunten hebben een hoogte, functie of uitstraling die de functie of plek

benadrukt. Zoals het Tritongebouw in hoogte een knooppunt markeert, zo manifesteert P3

zich door z’n bijzondere vormgeving. De herkenningspunten liggen verspreid langs het

stedelijk weefsel en zijn meestal gekoppeld aan de knooppunten. Er zijn ook hoge gebouwen

die door hun hoogte (meer dan 25 meter) of functie op stedelijk niveau een betekenis lijken

te hebben, maar die niet gekoppeld zijn aan een stedelijke structuur, zoals een aantal

galerijflats in Wheermolen. Deze hoge gebouwen maken de stad moeilijk leesbaar omdat de

oriëntatie van de gebruiker negatief wordt beïnvloed. Daarnaast zijn er plekken in de

stedelijke structuur waar herkenningspunten niet aanwezig zijn en waar ze juist potentieel

zijn om de leesbaarheid van de stad te verbeteren. De binnenstad heeft geen belangrijke

hoge herkenningspunten, de molens zijn verdwenen, een hoge kerktoren ontbreekt en de

stadshuistoren is betrekkelijk laag.

Knooppunten

Dit zijn punten waar routes elkaar kruisen en waar men op is gefocust om van en naar toe te

reizen. Knooppunten zijn bijvoorbeeld kruispunten en overstappunten van transport. Vaak

zijn knooppunten dan ook de meest dominantie elementen in een omgeving. Soms groeit

een knooppunt uit tot een groter cluster (bijvoorbeeld een centrum). Dit gebeurt meestal als

de plek aanleiding is voor bijzondere (stedelijke) functies.

Knooppunten kunnen gezien worden als magneten die als stapstenen fungeren in het

stedelijk weefsel.

De meeste grote knooppunten van Purmerend bevinden zich aan het assenkruis, waarbij een

aantal knooppunten zoals bij de Hoornselaan/ Gedempte Where, kruispunt en spoorviaduct

thv P3 en het kruispunt bij het ziekenhuis gezien kunnen worden als belangrijk. Ook de

entrees van de stad van de regionale hoofdinfrastructuren zijn belangrijke punten.

De knooppunten zijn vooral herkenbaar doordat het kruispunten zijn van infrastructuur of

doordat er belangrijke voorzieningen aan liggen. Bij een aantal grote knooppunten

ontbreken echt stevige markeringen zoals het kruispunt bij het ziekenhuis. Een voorbeeld

van een markering van een knooppunt is het Noordhollandsch kanaal/Tramplein. Dit punt

wordt gemarkeerd door de Melkwegbrug en Heel Europa.

Hoogbouw aan de rand en entree van Weidevenne


KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER)

BEZIEN VANUIT WOONBEHOEFTE OP BASIS VAN BESTAANDE STRUCTUREN


5.2 Analyse vanuit de woonbehoefte

Naast de benadering vanuit de ruimtelijke betekenis moet hoogbouw ook bekeken worden

vanuit het oogpunt van de gebruiker. Met andere woorden: wie wil wonen of werken in een

hoog gebouw?

De stad zal in de regio ook in toekomst een rol vervullen als een belangrijke woonplaats.

Waarbij de trend is dat de behoefte naar andere woontypologieën zal groeien. Waar de

afgelopen decennia vooral de focus lag op het suburbaan bouwen in uitleggebieden zal in de

komende jaren het accent verschuiven in de richting van het binnenstedelijk bouwen. De

doelgroepen voor het stedelijk woonmilieu hebben specifieke woonwensen zoals een

gelijkvloerse woning en dichtbij voorzieningen zoals het openbaar vervoer, winkels en

welzijnsfaciliteiten. Ook motieven als bereikbaarheid, nabijheid van het centrum, kwaliteit

van de omgeving en uitzicht spelen een rol.

Door de gebieden in kaart te brengen die op korte afstanden van de belangrijke

voorzieningen liggen worden de locaties zichtbaar die ideaal zijn voor woningbouw voor

deze doelgroepen.

Zo ontstaat er een kaart die gebieden laat zien die op korte afstand van zorgvoorzieningen,

winkelcentra en OV-haltes liggen. De kaart laat een geleidelijke overgang laat zien van ideale

woonlocaties voor de “verwachte hoogbouwdoelgroepen” naar minder geschikte locaties. De

kaart is gebaseerd op de situatie zoals deze in 2016 was. De focusgebieden kunnen verschui-

ven omdat zich veranderingen voordoen in de voorzieningen.

Belangrijke hoogbouwdoelgroep; starters


KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER

BEZIEN VANUIT 1. RUIMTELIJK OOGPUNT IN COMBINATIE MET 2. WOONBEHOEFTE


Als de uitkomsten van de ruimtelijke analyse en de woonbehoefte worden samengevoegd

ontstaat een totaalkaart. Hierop staan gebieden die het meest kansrijk zijn voor een

hoogwaardig en hoogstedelijk woon- en werkmilieu met een goede bereikbaarheid van met

name het openbaar vervoer. Deze gebieden lenen zich het beste tot intensivering van

bebouwing waar hoogbouw één van de middelen kan zijn.

Deze gebieden kenmerken zich;

- door een (hoog)stedelijke dynamiek

- door een positie op of langs (boven)stedelijke netwerken die aansluiten op de regio

- waar (boven)stedelijke netwerken elkaar kruisen of raken

- die dicht bij stedelijke voorzieningen liggen

Hoogbouw op die plekken kan op verschillenden manier een bijdrage leveren aan het

verbeteren van de structuur (leesbaarheid) van de stad. Bijvoorbeeld door:

• bij de stadsentrees aan het centrum en de hoofdinvalswegen;

• aan knooppunten nabij voorzieningen en openbaar vervoerstations;

• langs belangrijke routes

Kansen voor hoogbouw in Purmerend

hoofdstuk 6


VISIEKAART VOORKEURSGEBIEDEN HOOGBOUW OP STADSNIVEAU

MEER DAN 8 LAGEN (>25 METER)


6.1 Voorkeursgebieden hoogbouw op stadsniveau

Bij hoogbouw op stadsniveau spreken we van gebouwen die hoger zijn dan 25 meter (ca. 8

lagen).

Uit de analyse komt een aantal gebieden naar voren die met hoogbouw van meer dan 25

meter een brug kunnen slaan tussen de plek en de structuur van de stad. Hiermee kan een

grote bijdrage worden geleverd aan de gewilde stedelijke woonbehoefte en de leefbaarheid

en vitaliteit van Purmerend.

1. Hoogbouw als begeleiding stedelijk rug:

De stedelijke rug bindt het oostelijk deel van Purmerend en het Purmerbos met het centrum.

Hoogbouw concentreert zich langs de stedelijke rug (o.a. Purmersteenweg, Waterlandlaan,

IJsselmeerlaan) en markeert de as. Belangrijke knooppunten langs entrees aan de stedelijke

rug worden gemarkeerd met hogere accenten.

2. Hoogbouw als zichtpunten rondom binnenstad:

Stedelijke knooppunten rondom de binnenstad worden gemarkeerd met hoogbouw die de

grens en poorten van de binnenstad markeren (o.a. Genuahaven en thv Hoornse brug).

3. Hoogbouw als markering knooppunten Noord-Zuid route

De Noord-Zuidroute (o.a. Aziëlaan, Gorslaan, Churchillaan, S. Allendelaan) is de belangrijkste

doorgaande route naar de N244. Hoogteaccenten bij knooppunten langs deze route werken

als stapstenen en helpen in de oriëntatie door de stad.

4. Hoogbouw als markering entrees van de stad:

De hoofdentrees van de stad worden herkenbaar gemaakt door hoogteaccenten waarmee

Purmerend zich presenteert naar de buitenwereld (o.a. t.h.v. de A7).

Stedelijke rug

Door de ligging van Purmerend, met de A7 als harde grens, is de groei van de stad in de

afgelopen decennia steeds meer op afstand van het centrum geraakt. Daardoor kan de stad

moeilijk profiteren van de kracht van een centraal gelegen binnenstad die de samenhang van

de stad bewaakt. Een bruisende binnenstad, met in zich veel belangrijke stedelijke

voorzieningen kan deze -niet concentrische- ligging nog positief beïnvloeden, maar in

Purmerend liggen een deel van dergelijke voorzieningen noodgedwongen verspreid buiten

de binnenstad. Dat komt enerzijds door de (relatief ) beperkte grootte van de binnenstad,

anderzijds is dit een weloverwogen keuze geweest. Al in de structuurvisie van 1972 werd de

oost-west as aangemerkt als stedelijke rug van Purmerend. De oost-west as moest zich

profileren als een logisch verlengstuk van het centrum en zich onderscheiden ten opzichte

van alle andere stedelijke routes. Stedelijke voorzieningen als het stadhuis, P3, de bibliotheek,

het ziekenhuis, de bioscoop en het zwembad kwamen aan deze as te liggen. Echter, daar

bleef het bij, retail sloot zich niet bij deze ontwikkelrichting aan. Dat maakt dat de uitstraling

van de as inmiddels sterk te wensen overlaat. De as oogt nu als een onsamenhangend geheel

en kan zich moeilijk manifesteren als binder tussen het oostelijk deel van Purmerend en de

binnenstad.

Anno nu is er langs de as veel dynamiek; panden komen beschikbaar, ontwikkelingen komen

weer op gang, er liggen dus veel kansen. De komende jaren zullen de grootste transformaties

zich langs deze as afspelen. De stedelijke rug zal langzaam veranderen in een nieuw

hoogstedelijk multifunctioneel woon- en werkgebied met een eigen authenticiteit en sterke

uitstraling. Door alleen kantoren om te vormen naar woningen komen we daar niet. Er is

meer voor nodig. Het is van belang de as te versterken, meer herkenbaar en aantrekkelijk te

maken. Belangrijke opgaven daarin zijn de verbinding tussen het centrum en het oostelijk

deel van Purmerend en het Purmerbos (recreatie) te versterken en het stationsgebied daarin

beter te integreren. Door op strategische plekken hoogbouw toe te passen kunnen we dit

realiseren (zichtlijnen, stapstenen, visuele relatie). Dat vraagt concreet om vanuit de

centrumrand rekening te houden met hoogbouwontwikkelingen op de as en daar nu al een

relatie mee te maken. Kansen die zich in de centrumrand voordoen moeten we daarom

vanuit dat perspectief bezien.

Langs de as liggen veel kansen om een eigen hoogbouwmilieu te ontwikkelen met

hoogbouwensembles. Ervaringen in andere steden geven aan dat een concentratie van

hogere gebouwen identiteitsversterkend werkt, initiatieven zich uitstekend laten inpassen in

een gebied, dat vervoer efficiënt geregeld kan worden en dat de openbare ruimte in z’n

geheel een betere samenhang krijgt.

Hoogbouwvisie Purmerend38 Hoogbouw in Venlo


Knooppunten van infrastructuur, voorzieningen en stationsgebieden zijn interessante

plekken in het stedelijk weefsel om te wonen, te werken en verblijven. Stedelijke verdichting

is noodzakelijk om dit wonen mogelijk te maken. Hoogbouw ligt voor wonen dan voor de

hand. Vooral omdat hoogbouw zich het best laat combineren met voorzieningen. De

woonkwaliteit die een dergelijk uitzicht biedt, heeft altijd extra aantrekkingskracht op

mensen.

Poorten markeren de entree naar de binnenstad en spelen een belangrijke rol in de oriëntatie

op diezelfde binnenstad en haar relatie met de omgeving. Hoogbouw als zichtpunten

rondom de binnenstad helpen de poorten als entree beter te markeren. Vanuit het centrum

kijkend markeren de poorten de logische samenhang van de binnenstad, en ze markeren

duidelijk de overgang van winkel- naar woongebieden.

De as bestaat uit verschillende plekken en gebieden, elk met een eigen karakteristiek,

dynamiek en positie in zijn omgeving. Hoogbouw op deze plekken levert een positieve

bijdrage op het functioneren en de identiteit van de stad en als middel om samenhang

tussen de plekken en gebieden onderling te borgen. Zo manifesteert de as zich van veraf als

één geheel en krijgen de verschillende plekken van dichtbij elk hun eigen identiteit en wordt

het geheel meer dan som der delen.

De historische binnenstad – als centrum-stedelijk woonmilieu - neemt daar een geheel eigen

plaats in. Purmerenders waarderen de historische binnenstad. De authenticiteit van de

binnenstad is voor hen belangrijk. Verdichtingsingrepen willen we daarom zien in relatie met

die authenticiteit, zij moeten een positieve impuls geven aan de beleving ervan.

Ook binnensteden veranderen langzaam van kleur. Het karakter van een stad verandert

voortdurend. Het toevoegen van woningen in en nabij de binnenstad geeft een belangrijke

impuls aan de leefbaarheid en vitaliteit van de binnenstad. De vraag naar binnenstedelijk

wonen is groot. Door functieverandering en door het “optoppen” van panden kan een extra

dimensie worden toegevoegd. Een project als wonen boven winkels is hiervoor de aanjager.

Grootschalige complexen als bijvoorbeeld het Eggert winkelcentrum zijn inmiddels een

bekend fenomeen in onze binnensteden. Gebruikers ervaren ze als logisch en passend, terwijl

de vorm daar in zichzelf geen aanleiding toe geeft. Dergelijke ontwikkelingen laten wel zien,

dat binnensteden flexibel zijn, een schaalsprong aankunnen zonder aantrekkingskracht te

verliezen en zelfs aan aantrekkingskracht winnen als ze blijven veranderen in de tijd.

Hoogbouwontwikkelingen rondom de centrumring horen in verbinding te zijn met en

afgestemd op de historische binnenstad. Aspecten als programma, schaal, maat en verschij-

ningsvorm, zichtlijnen horen aan te sluiten bij de bestaande kwaliteiten en kunnen deze zelfs

versterken. Eventuele hiaten in het stedelijk weefsel kunnen we zo herstellen en het kan een

bijdrage leveren aan bv. het versterken van de stadsentrees en de omgevingskwaliteit.

Hoogbouw maakt, mits goed ingepast, van onze binnenstad een parel in een moderne stad

die voldoet aan de eisen van de tijd, woongemak biedt naast kwaliteit en uitstekend historie

met toekomst kan verbinden.

Hoogte langs de stedelijke rug

Om de as echt te laten onderscheiden van de andere gebieden in Purmerend is het van

belang dat hoogbouw zich duidelijk manifesteert ten opzichte van de bestaande hoogbouw

in de wijken.

In vergelijking met andere gebieden in Purmerend is de gemiddelde bouwhoogte langs de as

nu (en straks met de realisatie van de Brantjesoever) hoger dan gemiddeld. Uitgangspunt is

dan ook dat de as een basishoogte heeft van ongeveer 5 bouwlagen (circa 15 meter). Dat

betekent dat bij gebouwen van 8 lagen nog geen sprake is van hoogbouwaccenten. Tot een

hoogte van 13 lagen (40 meter) spreken we in deze zone van onderscheid. Een dergelijke

hoogte markeert een belangrijke plek langs de as. Het krijgt dan een betekenis op een hoger

schaalniveau en fungeert tevens als oriëntatiemiddel. Wordt een gebouw zelfs hoger dan 13

lagen dan is het van veraf zichtbaar en bepalend voor het silhouet van de stad. Dit kan op

plekken die op stedelijk niveau van grote betekenis zijn en waar het zich voegt in de

omgeving. Met een hoogte van 60 meter is “Heel Europa” nu het hoogste gebouw van

Purmerend. Dergelijke accenten benadrukken de positie van Purmerend als belangrijkste

stedelijk centrum in een groene, agrarische en toeristische omgeving. Het maakt de stad van

veraf zichtbaar, zij wordt daarmee een duidelijk ijkpunt in een route.

Hoogbouwvisie Purmerend40 HoHoHHoHooooooooooooooooooooHoooooooHHoooooooogbogbgbgbogbggbooggbooogbgbgboogbooobbg uwvuwvuwuwvwvuwvuuwuwvvwvvvvvvvuwuwvvvuwvvviiisisisiiiiiisisiiiisssiiisississiisiissisisissiissie Peee PPe PPPeeee PPPe Pe Pee Peee Pe Pee Pee PPururmurmurmurmurmurmrmmmmmurmurrmmurmurrrmmmmurrmmmmmmmurmmmr ereeerererereereeeeerrereeereeeeeeerereeeereerereree eerrereeeereendndndnddndnddnddndnndnndnddddndddndnddnd440400404000000000 De Waterlandlandlaan


Noord-Zuid route

Deze route doorkruist verschillende wijken, loopt langs diverse wijkwinkelcenta en 2

NS-stations. De wijken die de as doorkruist zijn allen na-oorlogs. Daardoor ontbreekt het

gevoel van natuurlijke centrumbenadering.

Langs de route bevindt zich een aantal knooppunten die vragen om bijzondere

puntmarkeringen die tevens als oriëntatiepunten kunnen fungeren. Aan het einde van de

Aziëlaan en bij station Overwhere is dit principe door middel van hoogbouw reeds toegepast.

Door op een aantal knooppunten dit door te zetten, communiceren de punten als het ware

met elkaar en wordt de route als één geheel herkenbaar. De bestaande hoogbouw is door

zijn hoogte van meer dan 40 meter (ca. 13 lagen) van stedelijke betekenis, waardoor de

importantie van de route is benadrukt. Deze maat is dan ook maatgevend voor de plekken

waar hoogbouw mogelijk is langs deze route. Uitzondering daarop is het knooppunt bij het

ziekenhuis, waar het de stedelijk rug kruist. Daar is een hogere hoogte mogelijk.

Stadsentrees

Hoogbouw wordt vaak toegepast om stadsentrees te markeren. Ook in Purmerend is dit op

een aantal plekken toegepast, zoals in Weidevenne. Van veraf is de hoogbouw van

Weidevenne duidelijk te zien en manifesteert Purmerend zich in het open

veenweidelandschap. Echter hoe dichter de stad wordt benaderd, hoe slechter de

zichtbaarheid.

Juist op die plekken presenteert de stad zich aan de buitenwereld. Door bijvoorbeeld op

strategische plekken langs de hoofdentrees hoogbouw toe te staan wordt de (h)erkenning

van Purmerend door de buitenwereld vergroot.

6.2 Voorkeursgebieden hoogbouw op wijkniveau

Ook in andere gebieden zijn locaties aan te wijzen waar hoger bouwen dan gemiddeld

mogelijk is De vraag waar hoogbouwlocaties op wijkniveau toe te passen is, blijft maatwerk

en is niet op voorhand aan te wijzen. Per hoogbouwinitiatief kijken we of het past in het

karakter en in het weefsel van de wijk. Plekken als entrees van de wijk, gebieden langs het

spoor, grenzen tussen wijken, knooppunten, wijkcentra zijn de meest logische plekken voor

hoogbouw op wijkniveau. Ook is het van belang om te kijken naar de ontstaansgeschiedenis

en dynamiek van de wijken. Wijken die kleinschalig en intiem van opzet zijn, lenen zich

minder voor hoogbouw dan plekken waar veel ruimte is. Hoogbouw heeft niet alleen in de

hoogte, maar ook in de beleving op straatniveau enige ruimte nodig. Uiteraard kijken we

hierbij naar het toekomstperspectief en mogelijke herstructureringsopgaven. Dit nemen we

meen de afweging.

Het is van belang dat hoogbouw op wijkniveau, die geen onderdeel uitmaakt van het

stedelijk weefsel, niet concurreert met hoogbouw op stadsniveau. De maximale hoogte op

wijkniveau is gesteld op 25 meter. Dit geldt niet voor de bestaande hoogbouwgebieden in

de wijken die al een hogere hoogte hebben. Wordt het gebouw hoger dan 25 meter, dan

heeft het een betekenis op stadsniveau.


TOEKOMSTIGE SKYLINE?

HUIDIGE SKYLINE?


DE VERSCHIJNINGSVORM EN EEN GOEDE PLINT

ZIJN VAN ESSENTIEEL BELANG

Voorbeeld van onderbouw en terugliggende bovenbouw

(de hoogbouw)

Voorbeeld eigentijdse interpretatie historisch

(hoger) bouwen

Voorbeeld van een aantrekkelijke plint op ooghoogte en

terugliggende hoogbouw daarboven

Fragment uit “Delirious New York” van Rem Koolhaas; principe

van onderbouw en terugliggende bovenbouw (de hoogbouw)


7.1 De vuistregels

De gebieden

De visie geeft zones aan waar hoogbouw initiatieven kansrijk zijn. Hoogbouw initiatieven

dienen zich dan ook te bevinden binnnen deze zones zoals aangegeven op de visiekaart op

pagina 36. Elke plek heeft z’n eigen specifieke eigenschappen en omgevingsfactoren en dient

dan ook afzonderlijk beoordeeld te worden of hoogbouw op deze plek wel of niet past.

Het proces

Hoogbouw is een complexe opgave en vraagt om een helder en goed communicatietraject.

De initiatiefnemer dient dan ook een visie op communicatie op te stellen waarin wordt

verwoord hoe de gemeente, de omgeving, de woningzoekende en de Raad worden

betrokken bij het hoogbouwinitiatief.

De meerwaarde

Iedere plek heeft z’n eigen verhaal en reden om hoogbouw toe te passen; op het

schaalniveau van de stad, schaalniveau van de omgeving en het gebouw zelf. Het gebouw

moet de identiteit van de plek versterken, moet zich voegen in z’n omgeving en van duidelijk

toegevoegde waarde zijn. Ook kan het iets teruggeven aan de stad door bijvoorbeeld een

nieuwe functie, openbare plint of dak. Voldoet het daaraan, dan heeft het ook echt een

betekenis. Ook vanuit het gebruik moet het gebouw een meerwaarde hebben. Hoogbouw

biedt kansen voor interessante woonmilieus in combinatie met voorzieningen. Het kan een

buurt op zichzelf worden. Van de initiatiefnemer wordt dan ook een ruimtelijke en

maatschappelijke visie gevraagd in hoeverre hoogbouw van toegevoegde waarde kan zijn.

Programma

Hoogbouw op de juiste plek trekt bepaalde doelgroepen aan en biedt kansen voor

functiemenging. In combinatie met een gemengd woonprogramma kan dit zorgen voor

vitaliteit en dynamiek. In nieuwe grote woongebouwen streven we naar een combinatie van

kleine, middelgrote en grote woningen. Er is bijzondere aandacht voor doelgroepen als

jongeren, starters, eenpersoonshuishoudens, ouderen en mensen met een zorgvraag voor

een flexibele indeling van het gebouw zodat samenvoeging en transformatie in de toekomst

mogelijk zijn.

Verschijningsvorm

Verschijningsvormen voor hoogbouw zijn situatie-afhankelijk. Factoren als programma, plek

in het stedelijk weefsel, samenhang met de omgeving spelen hierbij een rol. Wel is er een

aantal basisprincipes waaraan een hoog gebouw zou moeten voldoen. Deze principes komen

voort uit ervaringen met hoogbouw in andere steden en zijn vooral gericht op de beleving

van het gebouw op straatniveau. Voor het ervaren van levendigheid is met name de beleving

van de stad op ooghoogte cruciaal. Om te voorkomen dat hoogbouw (te veel) zonlicht

tegenhoudt, privacy schendt en impact heeft op de straat wordt vaak het principe van een

terugliggende bovenbouw toegepast. Dit houdt in dat de onderbouw een hoogte heeft met

een menselijke maat. De verhouding tussen open ruimte en gebouw speelt hier een rol in het

bepalen van de hoogte. De bovenbouw (het hoogteaccent) ligt daarop terug. Dit zorgt ervoor

dat vanaf het straat de hoogte anders (of helemaal niet) wordt beleefd. Dit principe wordt

toegepast in steden als New York, Vancouver en Rotterdam.

Om hoogbouwinitiatieven te beoordelen zijn vuistregels opgesteld. Van de initiatiefnemer

van hoogbouw wordt verwacht dat de vuistregels worden meegenomen en afgewogen in

een door de initiatiefnemer op te stellen hoogbouweffectrapportage. Deze is verplicht bij

een hoogte van meer dan 25 meter (8 lagen). De hoogbouweffectrapportage helpt al in

een vroeg stadium bij de beslissing of een hoogbouwinitiatief op die plek, met die hoogte

en in die vorm wel of niet wenselijk is.

Beoordeling hoogbouwinitiatieven

hoofdstuk 7


Voorbeeld van hoogbouw in combinatie met laagbouw

Voorbeeld van een duurzame invulling van het dak

Voorbeeld van “groene” hoogbouw Hoogbouw heeft niet alleen negatieve effecten op de bezonning


Plint

De plint is de plek waar de hoogbouw de grond raakt. De plint is misschien wel het meest

belangrijke ontwerponderdeel van hoogbouw. Voor de beleving van hoogbouw van dichtbij

en de interactie met de omgeving is een goede plint een must.

Belangrijke ontwerpcriteria voor de plint zijn:

• De openbare ruimte rondom het gebouw moet goed ontworpen zijn met aanlooproutes,

beplanting, verlichting etc

• Transparantie in de gevel zorgt voor interactie tussen binnen en buiten.

• Attractieve functies kunnen een bijdrage leveren aan de levendigheid. Leegstand

moeten we voorkomen

• Extra hoge verdiepingen maken het gebouw geschikt voor functieveranderingen in de

toekomst.

• Hoge gebouwen geven windoverlast. Voor het goed functioneren van de openbare

ruimte rondom is het van belang dit te voorkomen.

• In de verschijningsvorm, materiaalgebruik en geleding kan een plint reageren op de

straat. Ook de benadering en vormgeving van de entree speelt hierin een rol.

• De opbouw van de massa van het gebouw speelt in de beleving ook een belangrijke rol.

Bezonning

Naarmate de breedte of hoogte groter is, neemt het negatieve effect op de bezonning van de

omgeving toe. Een smalle toren belemmert de bezonning van de omgeving voor een kortere

tijd dan een wand van diezelfde hoogte, of zelfs een wand van minder hoogte.

Hoogbouwinitiatieven willen we in een vroeg stadium al onderwerpen aan een bezonnings-

onderzoek. Vanuit de weten regelgeving in Nederland worden geen concrete eisen gesteld

aan de bezonningsduur van woningen of woongebouwen. De meeste gemeenten maken

gebruik van een onderzoeksmethode die opgesteld is door het TNO. Deze vindt zijn oor-

sprong in het woonwaarderingstelsel uit 1962. Deze onderzoeksmethode wordt de ‘lichte’

norm genoemd. De ‘lichte’ norm gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag

in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank

binnenkant raam van de woonkamer. Uitgaande van deze norm vinden wij het in Purmerend

acceptabel dat een bestaande woning t.o.v. de uitgangssituatie per dag 3 uur (in de periode 1

april tot 1 september) bezonning op de gevel inlevert door de komst van hoogbouw.

Windhinder

Met name de effecten van valwinden rond hoogbouw hebben grote invloed op het

functioneren van de openbare ruimte in de direct omgeving, zeker in relatie met de eis voor

een ‘goede’ plint. Het is dan ook van belang de gebouwen al in een vroeg stadium aan een

windhinderonderzoek te onderwerpen om overlast in de omgeving van het gebouw te

voorkomen.

Voor de beoordeling van het windklimaat wordt in Nederland de norm NEN 8100 ‘Windhinder

en windgevaar in de gebouwde omgeving’ gehanteerd.

Deze norm geeft aan wanneer en hoe onderzoek naar het windklimaat in de gebouwde

omgeving verricht moet worden. Ook geeft het aan welke normen bij de beoordeling van

windklimaat gelden. De norm geeft aan dat voor beschut liggende gebouwen tot een hoogte

van 15 meter geen windonderzoek noodzakelijk wordt geacht. Voor beschut liggende

gebouwen tussen de 15 en 30 meter hoog en voor onbeschut liggende gebouwen tot 30

meter hoog is de hulp van een deskundige vereist om te beoordelen of wel of niet onderzoek

moet worden verricht. Voor gebouwen hoger dan de 30 meter is altijd onderzoek naar het te

verwachten.

Zichtlijnen en panorama’s

Hoogbouw heeft effecten op het silhouet van de stad en kan van dichtbij helpen in het

oriënteren en navigeren door de stad. Hoogbouw is dan dynamisch en verandert van positie

en beeldvorming. Op vaste plekken zijn er statische zichtrelaties. Sommige plekken hebben

een cultuur (historisch) waardevol karakter waar zorgvuldig met dit soort zichtrelaties moet

worden omgegaan. De Koemarkt en de Kaasmarkt zijn hierin het meest waardevol, maar ook

de Westerweg als historisch lint en het Purmerbuurtje. Het is van belang dat het zicht vanaf

deze plekken geen afbreuk doet aan het (historische) karakter van deze plek en een

toegevoegde waarde kan hebben. Hoogbouwinitiatieven in de nabijheid moeten dit dan ook

beeldend, inzichtelijk en bewijsbaar te maken.


Hoogbouw vraagt om innovatieve parkeeroplossingen

Voorbeeld van plan voor verdichting bij het stationsgebied Amsterdam Sloterdijk

Infographic die de trends in de mobiliteit weergeeft


Duurzaamheid

Purmerend heeft ambities om een duurzame stad te worden. De stadsverwarming op

biomassa, solar campus, gescheiden rioolstelsels en de wens tot aardgasvrij zijn initiatieven

die hieraan bijdragen. Ook met de invulling van de openbare ruimte wordt gestreefd naar

een duurzame en klimaatbestendige inrichting.

Om de duurzaamheidsambities te halen zijn ook inspanningen nodig van inwoners en het

bedrijfsleven. De gemeente heeft daarin vooral een faciliterende en informerende rol Dit

geldt voor zowel de inrichting van de private buitenruimtes als het gebouw. Hoogbouw

draagt al bij in de duurzaamheidsopgave door het compacter bebouwen van een gebied.

Daarnaast zijn er veel innovatieve ontwikkelingen op gebouwniveau die ook een bijdrage

kunnen leveren aan een de duurzaamheidsambities zoals het verduurzamen van de

energiehuishouding door bijvoorbeeld natuurlijke ventilatie, zonne-energie, windenergie,

groene daken en duurzame materialen. Flexibiliteit in het gebouw zorgt voor een langere

levensduur en wordt daarmee duurzamer. Van de hoogbouwinitiatiefnemers wordt dan ook

verwacht dat duurzaamheid een plek krijgt in de uitwerking van het gebouw.

Bereikbaarheid en parkeren

Intensiveren betekent ook bundeling van verkeerstromen Bereikbaarheid en parkeren zijn

niet eenvoudig in te passen bij gebieden met intensieve bebouwing. Parkeren ondergronds is

relatief duur. Oplossing deels in de openbare ruimte of boven of in de plint zijn goedkopere

oplossingen, maar gaan weer ten koste van de uitstraling en beleving van het gebouw op

straatniveau. Het uitgangspunt blijft dan ook dat het parkeren onder het gebouw moet

worden opgelost.. Hiervan kan worden afgeweken als aangetoond kan worden dat het

parkeren niet zichtbaar is van buitenaf. Ook in- en uitritten en eventuele hellingbanen

moeten binnen de kavelgrenzen worden gerealiseerd.

Voor alle ontwikkelingen geldt dat ze moeten voldoen aan de parkeernorm. Kan niet aan

deze norm voldaan worden dan moet er gezocht worden naar alternatieven. Voorbeelden

kunnen zijn dubbelgebruik, een parkeergarage in de omgeving.

Een groot deel van de verdichtingsopgave in Purmerend speelt zich af in de omgeving

van het stationsgebied. De gemeente heeft als ambitie gesteld de komende jaren het

stationsgebied te transformeren naar een volwaardig OV knooppunt met snellere en meer

frequente verbindingen naar Zaandam en Amsterdam en met goede voor- en natransport

faciliteiten voor met name de fiets. Daarmee ligt een volwaardig alternatief voor de auto

binnen handbereik. Ook veranderingen in autobezit en de technologische ontwikkelingen

van bv autonome auto’s zijn handvatten om op een andere manier naar mobiliteit en

parkeren te kijken. Op korte termijn komt de gemeente met een nieuwe verkeersvisie

waar ook ingegaan wordt op het parkeerbeleid in relatie tot de verdichtingsopgave.


Hoogbouwvisie Purmerend

Harm Jan Stalman

6 juli 2017

• Ruimte voor Purmerend; een ruimtelijke omgevingsagenda van Purmerend richting 2040

• Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur (Stichting hoogbouw)

• Hoogbouwvisie 2011 gemeente Rotterdam

• Hoogbouwvisie gemeente Utrecht

• Hoogbouwvisie gemeente Schiedam

• Discussienota hoogbouw “Onder de bomen of boven de bomen” gemeente Apeldoorn

• Beleidsnota hoogbouw “De stad, hoogbouw en de mensen” gemeente Groningen

• Foto omslag: Wim Egas (Fotostudiobeemster)

Gemeente Purmerend

Purmersteenweg 42

1441 DM Purmerend

Postbus 15

1440 AA Purmerend

T 0299- 452 452

F 0299 -452 124

E [email protected]

I www.purmerend.nl

Titel

Auteur

Datum

Bronnen

Contact

Colofon

KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD HOOGBOUWVISIE … · 2020. 2. 27. · Om deze vraag te kunnen...

Documents

Transcript of KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD HOOGBOUWVISIE … · 2020. 2. 27. · Om deze vraag te kunnen...