Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond. Naslagwerk LV.pdfVersie 1.0 - Actualiteiten LV...

1

Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond

Actualiteiten LV 2014

Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 2

© KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.

januari ’15


Inhoud

Onderwerp 1: Kabels en leidingen 5 1. Wettelijk kader 7 1.1 Wetten ......................................................................................................... 7

1.2 Nieuwe wetgeving ......................................................................................... 8

1.3 Relevantie ..................................................................................................... 9

2. Beleid 10 2.1 Beleidsplannen ............................................................................................ 10

2.2 Landelijke grote netwerken ........................................................................... 11

2.3 Kennisinstellingen ........................................................................................ 12

2.4 Relevantie ................................................................................................... 12

3. Ruimtelijke inpassing 13 3.1 Nationaal niveau .......................................................................................... 13

3.2 Provinciaal niveau ........................................................................................ 13

3.3 Gemeentelijk niveau ..................................................................................... 13

3.4 Nadeelcompensatie ...................................................................................... 13

3.5 Gedoogbeschikking ...................................................................................... 14

3.6 Relevantie ................................................................................................... 14

4. Zakelijk recht overeenkomst 15 4.1 Doel ........................................................................................................... 15

4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking ...................................................... 16

4.3 Vergoedingscomponenten ............................................................................. 16

4.4 Voor- en nadelen ......................................................................................... 17

4.5 Relevantie ................................................................................................... 17

5. Gedoogbeschikking 18 5.1 Schematisch overzicht ................................................................................. 18

5.2 Voor- en nadelen ......................................................................................... 19

5.3 Relevantie ................................................................................................... 19

6. Aanbevolen lesstof 20 6.1 Voorbeelden ............................................................................................... 20

6.2 Jurisprudentie ............................................................................................. 20

6.3 Boeken ....................................................................................................... 20


Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk gebied 21 7. Schets van de grondprijsontwikkeling 22 7.1 Wat is ‘de grondprijs’? ................................................................................. 22

7.2 Segmenten in de grondmarkt ........................................................................ 22

7.3 Ontwikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden ........................... 24

8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het verleden 27 8.1 Inleiding ..................................................................................................... 27

8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen .................................. 27

8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen) .................................. 30

9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de toekomst 32 9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen ................................................................. 32

9.2 Dierrechten? ............................................................................................... 32

9.3 Versoepeling pachtbeleid .............................................................................. 32

9.4 Conjunctuur ................................................................................................ 33

9.5 Beleggen in landbouwgrond? ......................................................................... 33

9.6 Samenvatting .............................................................................................. 34

10. Actoren 35 10.1 Inleiding ................................................................................................ 35

10.2 Actoren in de (agrarische) grondmarkt ...................................................... 35

10.3 RVOB en DLG: twee overheidspartijen uitgelicht ........................................ 36

10.4 Marktaandeel actoren ............................................................................. 37

11. Waardering van percelen landbouwgrond 39 11.1 Inleiding ................................................................................................ 39

11.2 Taxatieleer ............................................................................................ 39

11.3 Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk ............................................ 40

11.4 Oorzaken van verschillen in grondprijzen ................................................... 42


Onderwerp 1: Kabels en leidingen

Aan dit onderwerp wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende

deelonderwerpen behandeld:

Belemmeringswet Privaatrecht (BWP)

Procedurestappen in BWP

Bij vestiging van het recht en op termijn (taxatietechnieken)

Leerdoelen

De cursist kan de Belemmeringswet Privaatrecht (BWP) beschrijven.

De cursist kan de relevante procedurestappen in het kader van de BWP

onderscheiden.

De cursist kan een houding aannemen die passend is bij de fase in het proces en

het krachtenveld daar om heen.

De cursist kan een passende schadeloosstelling die voortvloeit uit de op te leggen

belemmering berekenen.

De cursist kan de invloed van een reeds gevestigde belemmering op een

onroerende zaak waarderen.

Randvoorwaarden

Taxateurs binnen het Landelijk Vastgoed komen steeds vaker in aanraking met de

spanningen en problemen die kunnen ontstaan ten gevolge van de privatisering van de

energiemarkt. Bedrijven als Gasunie en TenneT leggen hoofdleidingen aan in het landelijk

gebied om iedereen te kunnen voorzien van nutsvoorzieningen. Door het commerciële

belang van het leggen van deze hoofdleidingen, willen grondbezitters meeprofiteren. Het is

voor taxateurs van belang om te weten hoe zij kunnen optreden ten behoeve van of het

energiebedrijf of de grondbezitters. Dit onderwerp biedt de cursist kennis over de

regelgeving en inzicht in de vaardigheid van de toe te passen waarderingstechnieken.

Leeswijzer

Ten aanzien van kabels en leidingen bestaan verschillende niveaus van besluitvorming.

Daarnaast bestaan er diverse wetten waarin de mogelijkheden voor kabels en leidingen zijn

vastgelegd. Dit alles maakt het onderwerp kabels en leidingen weinig overzichtelijk. In deze

cursus reiken wij u handvatten aan om op een zo helder mogelijke wijze de belangrijkste

aspecten op het gebied van weten regelgeving en jurisprudentie tot praktijkvoorbeelden te

belichten.

Ieder hoofdstuk begint met een inleiding. Vervolgens is er achtergrondinformatie, waarbij er

via hyperlinks achtergrondinformatie over de beschreven aspecten kan worden verkregen. In

hoofdstuk 1 is informatie opgenomen over wetten en regels inzake kabels en leidingen. Ook

is hier een doorkijkje gegeven naar toekomstige wetgeving. Hoofdstuk 2 gaat over beleid op

zowel internationaal als nationaal niveau.


Tevens zijn enkele belangrijke netwerken beschreven. Hoofdstuk 3 gaat over de

mogelijkheden, beperkingen en verplichtingen die instanties en particulieren hebben ingeval

er een kabel of buis wordt aangelegd. In hoofdstuk 4 is de zakelijk recht overeenkomst

beschreven en in hoofdstuk 5 de gedoogbeschikking. Als laatste zijn in hoofdstuk 6 nog

aanbevelingen voor aanvullende lesstof gedaan, zoals voorbeeldovereenkomsten en

projecten over veiligheid omtrent kabels en leidingen.


1. Wettelijk kader

In dit hoofdstuk zijn de bestaande wetten ten aanzien van kabels en leidingen benoemd. De

meest relevante wetten zijn nader toegelicht. Daarnaast is een overzicht gegeven van

nieuwe wetgeving op het gebied van kabels en leidingen.

1.1 Wetten

Onderstaand zijn de belangrijkste wetten ten aanzien van kabels en leidingen opgenomen.

Sommige wetten zijn meer van belang dan anderen, vandaar dat niet alle wetten nader zijn

uitgewerkt.

Belemmeringenwet Privaatrecht http://wetten.overheid.nl/BWBR0001936

Gaswet-art. 39. e.v. http://wetten.overheid.nl/BWBR0011440

Elektriciteitswet-art. 20 e.v. http://wetten.overheid.nl/BWBR0009755

Telecommunicatiewet http://wetten.overheid.nl/BWBR0009950

Wet ruimtelijke ordening-art.3.28 e.v. http://wetten.overheid.nl/BWBR0020449

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) http://wetten.overheid.nl/BWBR0028265

Barro

Crisis- en herstelwet

Wet Milieubeheer

Wabo http://wetten.overheid.nl/BWBR0024779

Nutswet

Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten

Het Burgerlijk Wetboek

Nadeelcompensatieregelingen

1.1.1 Belemmeringenwet Privaatrecht

De Belemmeringenwet Privaatrecht (BP), van 13 mei 1927, heeft tot doel om:

“de belemmeringen op te heffen, welke door hen, die ten aanzien van onroerende goederen

enig recht kunnen doen gelden, aan de totstandkoming en de instandhouding van werken,

in het openbaar belang bevolen of ondernomen, in den weg worden gelegd”.

Dit betekent dat het onder meer mogelijk is om rechthebbenden en hun rechtopvolgers een

plicht op te leggen tot het gedogen van bepaalde werkzaamheden op, in of boven hun

eigendom.


Onderstaand is de inhoud van de Belemmeringenwet Privaatrecht op hoofdlijnen

weergegeven, zodat een beeld ontstaat van de inhoud:

wanneer gedoogplicht (artikel 1);

mededeling kennisgeving (artikel 2);

geen overeenstemming: oplegging gedoogplicht (artikel 3);

procedure terinzagelegging, indienen verzoekschrift, deskundigen, beschikking Hof

(artikel 4 en 5);

verplichting herstel werk, verplaatsing, opruiming (artikel 9, 10 en 11);

recht toegang, één belemmering (artikel 12 en 13);

schadevergoeding en strafbepalingen (artikel 14 en 15).

1.1.2 Gaswet

De doelstelling van de Gaswet is om de in- en uitvoer van gas te bevorderen. De Autoriteit

Consument en Markt (ACM) bestaat sinds 1 april 2013 en is belast met toezicht op de

naleving van deze wet. De ACM stimuleert de samenwerking tussen de Nederlandse

gasleveranciers (Gasunie en GasTerra) met buitenlandse partijen en het Agentschap en ziet

onder meer toe op de gastarieven.

1.1.3 Telecommunicatiewet

In deze wet is een wettelijke gedoogplicht opgenomen; er is dus geen minnelijk traject nodig

om kabels of leidingen te mogen aanleggen, maar er kan wel worden meegepraat over de

invulling. De verantwoordelijke minister is die van Economische Zaken (EZ). De

Telecommunicatiewet is onder meer van toepassing bij de aanleg van glasvezelkabels, de

gemeente dient deze werken te gedogen. Daarnaast gaat deze wet onder meer over

telefonie en satellietnetwerken: niet-zichtbare verbindingen.

1.1.4 Wabo

Deze wet regelt het vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten in de fysieke

leefomgeving en de handhaving.

1.2 Nieuwe wetgeving

Wet- en regelgeving is voortdurend in beweging. Ook op het gebied van kabels en leidingen

staat er nieuwe wetgeving op stapel:

1.2.1 Wet tot gedogen van werken van algemeen belang

In april 2010 is een conceptvoorstel van de Wet tot gedogen van werken van algemeen

belang ter consultatie gegaan. Deze wet is nodig omdat de Belemmeringenwet Privaatrecht

uit 1927 verouderd is en hiertoe onder meer niet meer aansluit bij de Algemene wet

bestuursrecht (Awb).


1.2.2 Elektriciteitswet en Gaswet

Op 10 november 2011 heeft toenmalig minister Verhagen in een brief aan de Tweede Kamer

aangegeven dat de Elektriciteitswet en de Gaswet herzien dienen te worden. Die herziening

is nodig omdat de huidige Elektriciteits- en Gaswet niet zijn toegesneden op een

toekomstige overgang naar een schone (CO2-arme) energiehuishouding. Zo houden beide

wetten onvoldoende rekening met recente ontwikkelingen, zoals een groeiend aandeel

hernieuwbare energie, meer grensoverschrijdend transport van gas en elektriciteit en een

toename van decentraal opgewekte energie.

1.2.3 Omgevingswet

Vijftien wetten gaan geheel of grotendeels op in het eerste wetsvoorstel van de

Omgevingswet. Van nog eens acht wetten zijn de gebiedsgerichte onderdelen bij elkaar

gebracht. Zeker tien andere wetten kunnen bij volgende wetswijzigingen integreren in de

Omgevingswet. Uiteindelijk dekt één wet met één set van zes uniforme kerninstrumenten het

terrein van de fysieke leefomgeving.

1.3 Relevantie

Om praktijksituaties goed te kunnen beoordelen is het van belang om te weten welke

wetgeving van toepassing is, bijvoorbeeld wanneer de taxateur wordt benaderd door een

particulier die een elektriciteitskabel boven of onder zijn woning krijgt aangelegd. De taxateur

moet dan kunnen beoordelen wat hij de particulier aan advisering kan bieden en waarop

deze adviezen zijn gebaseerd. Ook is het van belang om alvast studie te maken van nieuwe

wetgeving, aangezien wetten vaak complex zijn en daarom een zeker tijdspad kennen om

hiermee bekend te geraken.


2. Beleid In dit hoofdstuk zijn enkele belangrijke beleidsplannen opgenomen van de nationale

overheid inzake buisleidingen, daarnaast is informatie opgenomen over landelijke grote

netwerken en kennisinstellingen die zich bezighouden met kabels en leidingen.

2.1 Beleidsplannen

2.2.1 Nationaal beleid

De ministeries van I&M en EZ dragen de verantwoordelijkheid voor kabels en leidingen in

Nederland. Op nationaal niveau is een aantal belangrijke documenten ten aanzien van

kabels en leidingen opgesteld:

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte1, hierin zijn de ambities van het Rijk ten aanzien

van ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid opgenomen, zie onder meer 'efficiënt gebruik

van de ondergrond';

Structuurschema elektriciteitsvoorziening2, dit vormt het ruimtelijk en milieuhygiënisch

toetsingskader voor de planning van elektriciteitswerkzaamheden;

Structuurschema buisleidingen3.

De buisleidingenstraat Rotterdam-Antwerpen is een bijzonder element in dit leerstuk. De

gronden waarin dit buizenstelsel ligt zijn van de Staat en worden in geliberaliseerde pacht

uitgegeven voor agrarisch gebruik door de Stichting Buisleidingenstraat ZW-Nederland

(SBS). Veel gemeenten zijn niet op de hoogte van de bestemmingen die zij aan grond

kunnen geven nabij buisleidingen in verband met de veiligheid (Klijn e.d., 20094). Hiervoor is

een duidelijke rol weggelegd voor leidingleggers.

2.2.2 Europees beleid

Infrastructure for Spatial Information in the European Community (INSPIRE) is een Europese

richtlijn om geo-informatie (van onder meer kabels en leidingen) in Europa te verbeteren,

door het realiseren van één database. Om de energievoorziening internationaal veilig te

stellen, zijn er energiedoelstellingen opgesteld ten behoeve van de Noord-Europese markt.

Rond 2025 zal Nederland netto-importeur zijn geworden van gas. Door een rol te spelen in

een Europese gasrotonde, blijft Nederland een belangrijke speler op het gebied van energie.

2.2.3 Internationaal beleid

Het Internationaal Energie Agentschap heeft 28 landen die lid zijn waaraan het advies geeft

ten aanzien van de energievoorziening. Hierbij gaat het specifieker om voldoende energie,

economische ontwikkeling en omgevingsbewustzijn.

1 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-en-ruimte.html 2 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-en-ruimte.html 3 http://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0000.IM11svBuisleiding-3010/d_NL.IMRO.0000.IM11sv Buisleiding-3010_index.html 4 mr. A.R. Klijn e.d., 2009, Het recht van kabels en leidingen


2.2 Landelijke grote netwerken

In Nederland is een aantal grote organisaties die informatie verzamelen over kabels en

leidingen of als advies en/of overlegorgaan fungeren:

Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN)5

Het gaat hierbij om 26 Nederlandse bedrijven die zijn aangesloten en energie door

pijpleidingen transporteren.

Gemeentelijk platform kabels & leidingen (GPKL)6

Een kennisnetwerk kabels en leidingen voor en door gemeenten. GPKL heeft twee

hoofddoelen:

1. de behartiging van gemeentelijke belangen rond de ondergrondse infrastructuur van

kabels en leidingen;

2. het verzamelen van kennis, ervaring en informatie, en het bevorderen van de

uitwisseling daarvan tussen de leden en partijen daarbuiten.

Daarnaast geeft GPKL wel eens haar visie op kabels en leidingen vanuit gemeentelijk

perspectief (samen met VNG).

Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) van het Kadaster7

Dit informatienetwerk is tot stand gekomen door de vele (bijna-)ongevallen bij

graafwerkzaamheden. Een graafmelding voor het KLIC-systeem dient te worden

gedaan bij graafwerkzaamheden of diepe grondbewerking.

Netwerk externe veiligheid (Relevant)8

EnergieNederland Dit is de belangenbehartiger van vrijwel alle energiebedrijven in

Nederland.

Vereniging voor waterbedrijven in Nederland (VEWIN)

Stuurgroep Schadevergoeding kabels en leidingen (SKL)

De Stuurgroep Schadevergoeding Kabels en Leidingen (SKL) is een platform waarin de

brancheorganisaties van de leidingbeheerders Vereniging van Waterbedrijven in Nederland

(VEWIN), Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN), Federatie van

Energiebedrijven in Nederland (EnergieNed) en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu

alsmede ProRail vertegenwoordigd zijn. Zij maken in de Stuurgroep afspraken over hoe

partijen binnen de kaders van de gezamenlijke 'Overeenkomst inzake verleggingen van

kabels en leidingen buiten beheersgebied' van 19 februari 1999 (Overeenkomst 1999) met

elkaar omgaan en hoe de regeling moet worden uitgelegd.

5 http://www.velin.nl 6 http://www.gpkl.nl/ 7 http://www.kadaster.nl/web/Themas/Registraties/KLIC-2.htm 8 https://relevant.nl/display/HOME/Actueel


2.3 Kennisinstellingen

De belangrijkste instituten die onderzoek doen op het gebied van kabels en leidingen zijn:

Energy Delta Institute (EDI)

Clingendael International Energy Programme (CIEP)

Energy Delta Research Centre (EDReC)

TNO

Energy Delta Gas Research (EDGaR)

Algemene Energieraad9

2.4 Relevantie

De nota's op nationaal niveau geven de denkrichting van de regering weer inzake kabels en

leidingen. Ook kunnen hier antwoorden worden gevonden over het waarom van een

buisaanleg en de relatie met ander beleid (bijvoorbeeld op Europees niveau). Ook komt het

voor dat er specifieke informatie nodig is voor de zaak van de cliënt, bijvoorbeeld als het

gaat om een stalling van ambulances met gevoelige apparatuur. Dan is het belangrijk om

informatie te kunnen inwinnen bij een landelijke kennisinstelling of een netwerk.

9 http://www.energieraad.nl/publicatie.asp?pageid=10


3. Ruimtelijke inpassing

Welke middelen hebben overheden en leidingbeheerders in handen bij de aanleg van kabels

en leidingen? De belangrijkste aspecten met betrekking tot deze middelen komen in dit

hoofdstuk aan bod.

3.1 Nationaal niveau

Op basis van een Rijksinpassingsplan (RIP) kan een gedoogbeschikking worden afgegeven

voor de betreding van gronden, indien de belanghebbende hier zelf geen toestemming voor

geeft. Deze betreding is noodzakelijk voor het verrichten van onderzoeken die aan het

feitelijk leggen van de leiding voorafgaan. Men kan daarbij denken aan het sonderen van de

ondergrond of het verrichten van milieukundig onderzoek.

Dit betekent dat er niet echt gesproken kan worden van vrijwillig meewerken, aangezien

zonder handtekening (lichte dwang) zware dwang zal worden toegepast, namelijk het

opleggen van een gedoogbeschikking. Concreet houdt dit in dat onder politiebegeleiding

alsnog medewerking wordt afgedwongen. De gedoogbeschikking voor het verrichten van

onderzoeken wordt op verzoek van de leidinglegger afgegeven door de burgemeester van

de gemeente waarin de leiding wordt aangelegd. De burgemeester vormt in deze het

bevoegd gezag.

3.2 Provinciaal niveau

Provincies ontwikkelen zelf geen plannen ten aanzien van kabels en leidingen, maar spelen

wel een rol bij het afgeven van vergunningen en/of het indienen van een verzoek om wegen

en vaarwegen te doorkruisen door kabels en leidingen. Daarnaast treedt de provincie op als

privaatrechtelijke persoon als het eigendommen van de provincie betreft.

3.3 Gemeentelijk niveau

Gemeenten zijn net als provincies faciliterend ten aanzien van kabels en leidingen.

Daarnaast hebben zij de verantwoordelijkheid om, nadat een inpassingsplan onherroepelijk

is geworden, een dubbelbestemming ten behoeve van de kabels en leidingen op te nemen

in bestemmingsplannen.

3.4 Nadeelcompensatie

Indien er sprake is van een rechtmatig overheidsbesluit van de nationale overheid,

bijvoorbeeld de aanleg van een weg, kan het voorkomen dat kabels en leidingen dienen te

worden verlegd. Primair moeten ze kosteloos worden verlegd door het project.


De betreffende overheid dient daarnaast, indien aan de orde, een schadevergoeding te

betalen, op basis van nadeelcompensatie.

De belangrijkste regels van toepassing voor kabels en leidingen op nationaal niveau:

Nadeelcompensatieregeling Kabels en Leidingen 1999 (NKL 1999)10. Deze regeling is

niet van toepassing op telecommunicatienetwerken;

Overeenkomst inzake verlegging kabels en leidingen buiten beheersgebied.

Provincies hanteren een modelregeling nadeelcompensatie kabels en leidingen, die is

uitgewerkt door het Interprovinciaal Overleg (IPO). De provincies Groningen11 en Noord-

Brabant12 hebben deze regeling concreet uitgewerkt. Ook waterschappen kennen een

nadeelcompensatieregeling13, gebaseerd op artikel 59 van de Waterwet. Gemeenten kunnen

tevens een nadeelcompensatieregeling hanteren, maar zijn dit niet verplicht. Een gemeente

ontwerpt in veel gevallen een dergelijke regeling indien er grootschalige ontwikkelingen

plaatsvinden.

3.5 Gedoogbeschikking

In het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht kan een gedoogbeschikking worden

opgelegd. Dit is nader uitgewerkt in hoofdstuk 5.

3.6 Relevantie

Een proces van een kabel of leiding over of onder een woning van een particulier kent een

planologisch proces, waarbij er mogelijk nog belangrijke aspecten geregeld kunnen worden

voor de eigenaar van de grond. Hierbij kan worden gedacht aan het indienen van een

zienswijze op het ontwerp-inpassingsplan of ontwerp-bestemmingsplan, zodat de juiste

bestemmingen voor de klant worden gehandhaafd of gewijzigd. Dit geldt ook voor de

stappen die de overheid dient te nemen en haar verdere rol in dit proces. Ook is het van

belang om te weten welke opties er zijn indien er geen minnelijke overeenstemming wordt

bereikt.

10 http://www.stuurgroepskl.nl/basis.php?ID_algemeen_artikel=101 11 http://www.provinciegroningen.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/Verordening/nadeelcompensatieregeling .pdf 12 http://www.brabant.nl/applicaties/regelingen/regeling-detail.aspx?r=681 13 zie voor een voorbeeld http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Historie/ Waterschap%20Rivierenland/271421/271421_2.html


4. Zakelijk recht overeenkomst

In dit hoofdstuk is informatie opgenomen over een zakelijk recht overeenkomst. Allereerst

wordt ingegaan op het doel van deze overeenkomst en het verschil met een

gedoogbeschikking in het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Vervolgens komen

de vergoedingscomponenten en de voor- en nadelen aan bod van het vestigen van een

zakelijk recht.

4.1 Doel

Met een zakelijk recht wordt een recht dat berust op onroerend goed of een ander

registergoed bedoeld. Kenmerkend voor een zakelijk recht is dat het gebonden is aan de

zaak en dat er hiermee een zaaksgevolg optreedt. Het doel van een zakelijk recht is om het

eigendom van kabels en leidingen juridisch gescheiden te houden van de eigenaar van het

perceel. Bij kabels en leidingen wordt over het algemeen een Zakelijk Recht Overeenkomst

(ZRO) opgesteld, als dit niet lukt wordt een gedoogbeschikking opgelegd. Burgerlijk

Wetboek 5 beschrijft zakelijke rechten, hierin zijn negen titels opgenomen:

1. Eigendom algemeen

2. Eigendom roerende zaken

3. Eigendom onroerende zaken

4. Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven

5. Mandeligheid

6. Erfdienstbaarheden

7. Erfpacht

8. Opstal

9. Appartementsrechten

De ZRO valt altijd onder het Burgerlijk Wetboek erfdienstbaarheden of opstalrecht.

Ter illustratie is in onderstaande figuur uitgewerkt hoe een ZRO er concreet uit kan zien.

Voor buisleidingen geldt doorgaans 5 meter aan weerszijden van de leiding als zakelijk recht

strook. Daarnaast moet ruimte worden vrijgehouden voor de werkstrook, de breedte hiervan

hangt onder meer samen met de bodemgesteldheid. De afstand tussen twee leidingen moet

minimaal 30 meter bedragen vanaf de hartlijn.

In het kader van de veiligheid worden de volgende afstanden aangehouden:


Figuur 1 - Voorbeeld afstanden buisleiding

Afhankelijk van de aard van het transport kan de veiligheidszone fors worden uitgebreid.

Denk hierbij aan het ZEBRA-gasnetwerk voor het vervoer van kerosine, die een strook van

250 meter belemmert aan weerszijde van de buisleiding. Bij een hoogspanningsverbinding

ligt de ZRO-zone meestal op 55 of 70 meter aan weerszijden van het hart van de

elektriciteitskabel. 4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking

Een belangrijk verschil tussen het vestigen van een recht van opstal en het opleggen van

een gedoogbeschikking is dat een recht van opstal wordt gevestigd op basis van minnelijk

overleg, terwijl dit stadium is gepasseerd bij het opleggen van een gedoogbeschikking.

Daarnaast bestaat er de mogelijkheid tot het maken van aanvullende afspraken bij het

vestigen van een recht van opstal. Dit is niet mogelijk bij een gedoogbeschikking: deze is

van algemene strekking. Er kan hiermee geen aanvullende afspraak worden gemaakt over

bijvoorbeeld de verlegging van een pad ten behoeve van het weiden van vee. Verder is een

gedoogbeschikking in principe eeuwigdurend en kan er bij het vestigen van een recht van

opstal een termijn worden afgesproken.

4.3 Vergoedingscomponenten

Volgens 5 BW artikel 101 kan er een periodieke retributie worden afgesproken en worden

daarnaast eenmalig de bijkomende schade van aanleg en waardevermindering vergoed.

Opmerkelijk is dat de vergoeding van de schade in de praktijk wordt losgekoppeld van de

zaak en er vrijwel nooit een jaarlijkse retributie wordt betaald, terwijl het BW dit wel mogelijk

maakt.


4.4 Voor- en nadelen

De zakelijk recht overeenkomst (ZRO) regelt op vrijwillige basis de rechten en plichten van

de eigenaar van de grond en de houder van het opstalrecht. Het voordeel voor de

leidinglegger is dat hij veel meer beperkingen en plichten op kan leggen aan de eigenaar

van de grond dan bij een gedoogbeschikking. Bovendien behoeft de leidinglegger geen

juridisch traject te doorlopen om het recht te vestigen, hetgeen tijd en geld uitspaart. Ook de

eigenaar heeft doorgaans geen behoefte aan een gerechtelijke procedure. Voor de eigenaar

is het in zo’n geval meteen duidelijk welke vergoeding hij ontvangt voor de vestiging van het

zakelijk recht. Deze vergoeding wordt doorgaans bepaald aan de hand van

standaardtabellen (zie hoofdstuk 6), maar is op zich onderhandelbaar.

Als de eigenaar niet gelijk is aan de gebruiker van de grond kan er in de vergoeding die

samenhangt met de ZRO onderscheid worden gemaakt tussen deze twee. In een aantal

gevallen worden specifieke nadelen voor de eigenaar vergoed, zoals een nieuwe afrastering.

Een aantal leidingleggers hanteert naast de standaardvergoedingen een premie voor het

verlenen van snelle medewerking. Een specifiek nadeel kan zijn gelegen in de

verkoopbaarheid van een object, indien hier een buis nabij is gelegen. Tevens is het hierna

meestal niet meer mogelijk om nieuwbouw te plegen op het perceel.

4.5 Relevantie

Als een aantal bewoners een taxateur benadert, omdat er bijvoorbeeld een telefoonkabel

door hun tuinen wordt aangelegd, is het van belang dat de taxateur kan uitleggen wat een

zakelijk recht is en voor de bewoners betekent. Ook dient hij de belangen van de bewoners

richting de netbeheerder te vertegenwoordigen als hij optreedt als adviseur en te zorgen dat

deze eventueel worden vastgelegd in een zakelijk recht overeenkomst. Indien er geen

minnelijke overeenstemming wordt bereikt, dient de taxateur eventueel de bewoners te

kunnen begeleiden bij de oplegging van de gedoogbeschikking en de voor- en nadelen van

beide processen te kunnen benoemen.


5. Gedoogbeschikking

In dit hoofdstuk is schematisch aangegeven welke stappen er in hoofdlijnen kunnen worden

onderscheiden bij toepassing van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Hierbij is de rol van

de realisator van de buis of leiding en die van de belanghebbende(n) van de grond ook

beschreven. Dit is van belang, aangezien met enige regelmaat een gedoogverplichting wordt

opgelegd.

5.1 Schematisch overzicht

In onderstaand schema is globaal de procedure opgenomen waarlangs de

Belemmeringenwet Privaatrecht de gedoogplicht oplegt. In het schema is niet iedere

mogelijkheid voor bezwaar en beroep opgenomen. Tegen de gedoogverplichting voor het

verlenen van medewerking is bijvoorbeeld een gang naar de rechter mogelijk, maar voor

zover bekend is deze nooit succesvol geweest. Bovendien is in het schema geen rekening

gehouden met afwijkende voorwaarden die in de Crisis- en Herstelwet14 zijn opgenomen,

aangezien het schema anders niet leesbaar is.

14 http://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/crisis-herstelwet


5.2 Voor- en nadelen

Als de aanleg, het beheer en onderhoud van de kabel of leiding wordt afgedwongen via een

gedoogbeschikking, hebben zowel de leidinglegger als de eigenaar te maken met een

juridische procedure. Voor de meeste leidingleggers levert dit geen probleem op, aangezien

een uitgebreide juridische afdeling dagelijks met dit onderwerp te maken heeft. Voor een

eigenaar van grond is het doorgaans een ongebruikelijke bezigheid en zal hij deskundigheid

in moeten roepen van een rentmeester of taxateur. Het voordeel voor de eigenaar van de

gedoogbeschikking is dat hij doorgaans met minder beperkingen in het gebruik te maken

heeft dan bij de ZRO. Hij moet de vergoeding die hoort bij het afsluiten van de

gedoogbeschikking zelf afdwingen bij de kantonrechter. Dit vraagt een actieve opstelling van

de eigenaar en de uitkomst van deze procedure is ongewis. Een rechter zal bijvoorbeeld

geen rekening houden met een meewerkvergoeding. Dat geldt overigens ook voor de

leidinglegger. Mogelijk bepaalt de rechter dat er sprake is van waardevermindering van het

onroerend goed, terwijl de leidinglegger dat in zijn ZRO wellicht achterwege heeft gelaten.

5.3 Relevantie

Het is belangrijk om het proces van een gedoogbeschikking schematisch te kunnen

beschrijven: welke stappen dient de belanghebbende te ondernemen om zijn/haar belangen

kenbaar te maken? Daarnaast is het noodzakelijk in te zien welke acties (zoals het indienen

van bezwaar tegen een gedoogbeschikking) dienen te worden ondernomen om de zaak tot

een succesvol einde te kunnen brengen. Indien de taxateur optreedt voor de particulier, is

het belangrijk om voldoende de tijd te nemen. Particulieren zijn geen professionele partijen,

waardoor er vaak meer uitleg nodig is om te begrijpen welke stappen moeten worden

genomen. Daarnaast betreft het de privésituatie van de cliënt, waardoor er meestal meer

emoties bij het proces betrokken zijn. Met professionele partijen wordt er vaak juist veel

inhoudelijke discussie gevoerd, waardoor processen vertraging kunnen oplopen.


6. Aanbevolen lesstof Onderstaand zijn voorbeelden opgenomen van relevante lesstof in relatie tot het onderwerp

kabels en leidingen. Deze voorbeelden zijn van belang voor het werkveld, zijn veelal direct

toepasbaar of kunnen in toekomstige situaties van toepassing zijn.

6.1 Voorbeelden

De voorbeelden die als aanbevolen lesstof worden aangeboden, kunnen behulpzaam zijn bij

het berekenen van een passende schadeloosstelling en bij een beschouwing van de

maatschappelijke discussie omtrent kabels en leidingen.

overeenkomsten van Gasunie en TenneT, deze bieden een handvat voor het

berekenen van de schadeloosstelling;

beleidswijziging RVOB;

retributiediscussie met LTO en FPG;

hoogspanningsverbindingen combinatiemasten 380kV en 150kV;

Schadegids hoogspanningsverbindingen;

wintrackmasten;

discussie stralingsrisico/maatschappelijke onrust.

6.2 Jurisprudentie Opzegging door gemeente duurovereenkomst elektriciteitsbedrijf (LJN: BQ9854, Hoge

Raad, 10/00299);

Frysia Zoutzaak (LJN: AV7813,Voorzieningenrechter Rechtbank Leeuwarden, 06/211,

06/417, 06/521, 06/564, 06/565);

KLIC-melding (LJN: BY7229, Rechtbank Amsterdam, 507198 / HA ZA 12-11);

Verplaatsing kabel (LJN: AV2636, Rechtbank Rotterdam, 03/3252).

6.3 Boeken A.R. Klijn (e.d.), 2009, Het recht van kabels en leidingen

D.G. Rijkswaterstaat, 1995, Handboek Belemmeringenwet Privaatrecht C.A. Deel A en

deel B

Gemeente Purmerend, 2012, Algemene voorschriften kabels- en leidingen15

Gemeente Smallingerland, 2012, Handboek Kabels & Leidingen gemeente

Smallingerland16

Witteveen en Bos (e.d.), 2012, Kabels en leidingen in verontreinigde bodem17

15 http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/algemene-voorschriften-kabel-en-leidingwerkzaamheden.aspx 16 http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/handboek-kabels-leidingen-gemeente-smallingerland.aspx 17 http://www.crow.nl/Infradagen_2012/(074)%20Kabel%20en%20leidingen%20in%20verontreinigde%20grond.pdf


Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk gebied

Aan dit onderwerp wordt het tweede dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende

deelonderwerpen behandeld:

Grondprijsontwikkeling: historie en toekomst

Financiering van grond in landelijk gebied

Leerdoelen

De cursist kan grondprijsontwikkeling in de afgelopen jaren c.q. decennia

beschrijven.

De cursist kan de actoren en factoren die van invloed zijn op deze

grondprijsontwikkeling herkennen.

De cursist kan de toekomstige actoren en factoren, die van invloed (kunnen) zijn op

de toekomstige grondprijsontwikkeling, inschatten.

De cursist kan vanuit de verschillende blikvelden een goede waardering geven aan

een object in het landelijk gebied.

De cursist kan voorselecteren op marktontwikkelingen.

De cursist kan verschillende financieringsvormen beschrijven.

De cursist kan de invloed van de verschillende financieringsvormen op de waarde

onderkennen.

Randvoorwaarden

Verschillende actoren en factoren hebben invloed op de grondprijsontwikkeling in landelijk

gebied. Dit heeft gevolgen voor de financierbaarheid van grond. Een taxateur dient dan ook

over voldoende kennis te beschikken van grondprijsontwikkeling en over bekend te zijn met

partijen die speler zijn binnen de financiering van grond in landelijk gebied. Het is dan ook

wenselijk om tijdens de cursus een spreker uit de financierings- of bankenwereld uit te

nodigen om de actuele ontwikkelingen op dit gebied toe te lichten.


7. Schets van de grondprijsontwikkeling

7.1 Wat is ‘de grondprijs’?

Elk perceel is uniek, alleen al vanwege de ligging. Elk perceel is immers onverplaatsbaar en

niet onderhevig aan slijtage. Vanwege het laatste wordt er op grond niet afgeschreven.

De bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening is belangrijk voor de hoogte van de

perceelprijs omdat de bestemming de netto opbrengst ervan bepaalt. Omdat er veel

bestemmingen zijn, zijn er evenzoveel grondprijzen. Naast de spreiding in perceelprijzen

tussen de diverse bestemmingen is er een enorme spreiding van perceelprijzen binnen elke

bestemming. Dit vanwege de ligging en alle andere karakteristieken van een perceel. ‘De

grondprijs’ bestaat dus niet. Cijfers over de gemiddelde grondprijsontwikkeling, ook binnen

een RO-segment, hebben dan ook altijd iets kunstmatigs. Dat betekent dat, daar waar met

een gemiddelde grondprijs wordt gepresenteerd, de grote spreiding van daadwerkelijke

perceelprijzen rondom dat gemiddelde altijd in het achterhoofd moet worden gehouden.

7.2 Segmenten in de grondmarkt

De prijs van een perceel wordt bepaald door wat er met dat perceel mag worden gedaan: de

bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening. Genoemde bestemmingen zijn evenwel

aan verandering onderhevig. Zo krijgt jaarlijks een klein deel van het landbouwareaal een

andere, niet-landbouwbestemming. Anticiperend daarop wordt landbouwgrond aangekocht

door marktpartijen die een andere dan de landbouwbestemming op het oog hebben. Vaak is

het echter onzeker of dat ook gaat lukken.

De prijs van een perceel wordt mede bepaald door de bestemming die binnen de Ruimtelijke

Ordening is vastgelegd. Genoemde bestemmingen zijn in de tijd aan verandering

onderhevig. Jaarlijks krijgt een klein deel van het landbouwareaal een andere, niet-

agrarische, bestemming. In de markt zijn verschillende partijen die landbouwgrond aankopen

met het oog op een mogelijke bestemmingswijziging.

In 2002 heeft het Landbouw Economisch Instituut (LEI) voor het eerst een onderzoek18

gedaan naar alle marktpartijen die landbouwgrond aankopen. In 2010 is dat onderzoek

geactualiseerd19. In beide studies zijn marktpartijen onderverdeeld naar beroepsgroep:

standaard beroepsgroepen index (sbi) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Tabel 1 geeft voor de jaren 1998 tot en met 2008 een overzicht van de jaarlijks van de door

de afzonderlijke segmenten verworven oppervlakte in hectaren, de jaarlijkse grondmobiliteit.

18 Luijt, J. (2002). De grondmarkt in segmenten 1998-2000. Rapport 4.02.01, Landbouw Economisch Instituut, Den

Haag. 19 Kuhlman, J.W., J. Luijt, J. Van Dijk, A.D. Schouten en M.J. Voskuilen (2010). Grondprijskaarten 1998-2008. Werkdocument 185, Wettelijke onderzoekstaken Natuur & Milieu, Wageningen.


Bedrijven gegroepeerd onder groene bestemmingen kopen de meeste landbouwgrond aan.

Jaarlijks worden gemiddeld 95.000 hectaren verhandeld. Op een totaal landbouwareaal van

ongeveer 2 miljoen hectare betekent dat een jaarlijkse mobiliteit van 4,8%. Het grootste deel

daarvan verwisselt niet via de (derden)markt van eigenaar. Het betreft overdrachten in het

kader van de generatiewisseling in de landbouw. Vandaar ook de dominantie van de

landbouw in tabel 1. Agrariërs zijn niet alleen de belangrijkste vervreemders van grond, maar

de meeste grond wordt ook door boeren verworven, zowel in het kader van de

generatiewisseling als via de (derden)markt. Van de 948.000 hectare die in het landelijk

gebied in de 10 jaar tussen 1998 en 2008 (exclusief 2003) zijn verhandeld, werd bijna 64%

door boeren en tuinders verworven.

Tabel 1 - Grondmobiliteit (ha) naar segment, 1998-2008*

De grondprijzen per segment verschillen aanzienlijk. Deze grote spreiding in grondprijzen

tussen de diverse rode segmenten is zichtbaar in tabel 2. Over de periode 1998-2008 werd

er een gemiddelde grondprijs betaald in het landbouw segment van 35.000 euro per hectare.

In het tuinbouwsegment was dat gemiddeld 101.000 euro per hectare en in het recreatie

segment was de grondprijs 92.000 euro per hectare. Voor geplande - veelal is er op het

moment van aankoop nog geen zekerheid - rode of stedelijke bestemmingen worden de

hoogste bedragen neergelegd.

Voor wonen en werken bracht landbouwgrond in genoemde periode € 186.000 per hectare

op, de overheid betaalde gemiddeld € 62.000 per hectare. De gemiddelde grondprijs van alle

segmenten bedroeg in de periode 1998-2008 € 58.000 per hectare.


Tabel 2 - Grondprijs in duizenden euro’s per ha naar segment, 1998-2008*

7.3 Ontwikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden

In het deze paragraaf stellen we het agrarische segment van de grondmarkt centraal. Het

betreft alle transacties van landbouwgrond waarbij agrariërs, niet zijnde tuinbouwers,

landbouwgronden hebben aangekocht. In figuur 1 is de ontwikkeling van de prijs van

onverpacht los bouw- en grasland weergegeven. De gemiddelde prijs van agrarische

gronden vertoont in de tijd een opgaande lijn, ook wanneer er voor de inflatie wordt

gecorrigeerd.

Figuur 1 - Prijs (euro’s/ha) van onverpacht los land, 1965-2012


Ruim 20% van het areaal landbouwgrond wordt regulier gepacht. Reguliere pacht biedt de

pachter een grote mate van bescherming. Dat betreft onder meer het continuatierecht voor

onbepaalde tijd, het recht op in de plaats stelling in geval van een bedrijfsopvolger, et cetera.

Daarnaast is de pachtprijs per pachtprijsgebied aan een wettelijke maximum gebonden

(pachtnormen). Als voorbeeld zijn de wettelijke pachtnormen voor 2013 in tabel 3 (middelste

kolom) weergegeven.

Tabel 3 - Regionormen en veranderpercentages per pachtprijsgebied vanaf 1 juli 2013

Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht langer dan zes jaar vallen onder het

Pachtprijzenbesluit. Voor die pachtvormen gelden wettelijke hoogst toelaatbare pachtprijzen

voor 14 pachtprijsgebieden (prijsbeheersing) zoals weergegeven in tabel 2. Voor de overige

pachtvormen, de vrije pachtvormen, is geen prijsregulering: de verpachter en pachter

bepalen zelf de prijs. Daarnaast worden in de praktijk veel mondelinge of schriftelijke

overeenkomsten gesloten voor de huur van agrarische grond die niet zijn geregistreerd door

de grondkamer. Deze niet-officiële pachtovereenkomsten worden ook wel aangeduid met

‘grijze pacht’. De grijze pacht is in tabel 4 opgenomen onder pacht zonder prijscontrole.

Tabel 4 - Ontwikkeling pachtareaal (ha) met en zonder prijscontrole, 2008-201220

20 Bron: Landbouwtellingen


Tussen 2008 en 2012 is het totale areaal pacht met 5,2% afgenomen. Iets meer dan het

totale landbouwareaal dat in die periode met 4,5% afnam. De daling van het totale areaal

pacht is voornamelijk het gevolg van de daling het areaal pacht met prijscontrole. Dat areaal

nam met 12,5% (verder) af. Het areaal zonder prijscontrole groeide met 1,65% (tabel 4).

Pachtprijzen van pachtovereenkomsten zonder prijscontrole zijn 30 tot 40% hoger dan die

met prijscontrole (tabel 5). De procentuele stijging van de prijs van pacht zonder prijscontrole

was in de periode 2006-2011 evenwel gelijk aan die met prijscontrole.

Tabel 5 - Pachtprijzen (euro/ha) met en zonder prijscontrole, 2006-201121

Door al deze wettelijke regels die de pachter beschermen is de verkoopprijs van regulier

verpachte een stuk lager dan de prijs van onverpachte landbouwgrond. In figuur 2 is de

prijsontwikkeling van zowel regulier verpachte grond als van onverpachte grond

weergegeven. Duidelijk is zichtbaar dat het prijsverschil in de tijd is toegenomen. Dat wil

zeggen dat de pachtersbescherming en de prijsbeheersing van de pacht door de

grondeigenaar steeds meer als beperkend wordt ervaren.

Figuur 2 - Prijsontwikkeling regulier verpachte grond(a) en onverpachte grond, 1965-201222

21 Bron: Informatienet (LEI) 22 Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI


8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het verleden

8.1 Inleiding

Om inzicht te krijgen waarom grondprijzen zich in de tijd bewegen zoals ze doen is het van

belang om te zoeken naar factoren die daarbij een rol spelen. Daarmee heeft de taxateur

andere inzichten in de grondprijs dan die normaliter tot zijn bagage behoren en kan daarmee

beter grondprijsveranderingen in een historisch besef plaatsen.

8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen

In het verleden was er sprake van enerzijds een trendmatige stijging van de agrarische

grondprijs en anderzijds van tijdelijke schommelingen: stijging gevolgd door een daling.

Qua ontwikkeling vertoont de marktprijs van landbouwgrond een opgaande lijn, zie figuur 3.

Figuur 3 - Ontwikkeling van de agrarische grondprijs per ha vergeleken met de ontwikkeling

van de gemiddelde netto toegevoegde waarde per ha in de akkerbouw en de

melkveehouderij, 1970- 2009

De reden is de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw. Schaalvergroting loopt in

deze sectoren bij benadering parallel met uitbreiding van het areaal. Dat blijkt onder meer uit

de in de tijd gelijk gebleven intensiteit van het grondgebruik. De areaalvergroting verloopt

trendmatig en in het verlengde daarvan de vrije marktprijs van landbouwgronden.


Zonder schaalvergroting zou de prijs van onverpachte landbouwgrond mogelijk slechts de

helft zijn van de huidige prijs. Dit omdat de opbrengstwaarde van extra grond voor bedrijven

met groei-aspiraties bij benadering tweemaal zo hoog is als de gemiddelde

opbrengstwaarde van grond. Schaalvergroting is het resultaat van de toepassing van

technische en biologisch-technische ontwikkelingen. In de grondgebonden landbouw zijn

technische ontwikkelingen vaak alleen rendabel toepasbaar bij een grotere productieomvang

(schaal) en dat betekent een groter bedrijfsareaal. Het gevolg is dat de marge van extra

hectares, die de schaalsprong mogelijk maken, hoog is en dat leidt tot hoge grondprijzen.23

Hoge grondprijzen zijn dus geen gevolg van een gemiddeld hoge netto toegevoegde waarde

per hectare (door een intensiever grondgebruik). Hoge grondprijzen zijn een gevolg van de

voordelen van areaaluitbreiding.

Om dat te illustreren is in tabel 6 een versimpeld rekenvoorbeeld weergegeven over de

relatie tussen het bedrijfsareaal en de grondbeloning per hectare voor akkerbouwgrond in de

IJsselmeerpolders. Naarmate de bedrijfsomvang en het bedrijfsareaal groter zijn, is het

inkomen per hectare hoger. Een akkerbouwbedrijf dat grond aankoopt en daarmee het

bedrijfsareaal van 71 naar 120 hectare ziet toenemen (overzicht 1) realiseert een relatief

hoog inkomen op de aangekochte hectaren. Echter, ook het inkomen op het oorspronkelijke

bedrijfsareaal neemt toe. Samen genomen komt het inkomen per hectare op de nieuwe

aangekochte hectaren uit op ruim 2.900 euro per ha. Bij een rekenrente van 4% kapitaliseert

dat bedrag in een maximale biedprijs van bijna 73.000 euro per hectare. Eenzelfde exercitie

in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied levert een maximale biedprijs voor extra grond op van

47.500 euro per hectare.

Tabel 6 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in de IJsselmeerpolders naar

omvang van het bedrijfsareaal24

In de melkveehouderij worden de belangrijkste schaalvoordelen al bij een minder groot

bedrijfsareaal gerealiseerd. In een vergelijkbare exercitie (tabel 7) komt de maximale

biedprijs in het Noordelijk weidegebied uit op ruim 36.800 euro per hectare. Dit bedrag

verschilt weinig van het huidige grondprijsniveau in het Noordelijk weidegebied.

23 In de grondgebonden landbouw zijn de vaste kosten hoog en de variabele kosten laag. Daardoor is de marge van een grotere productie hoog. Op de extra opbrengsten worden immers alleen de extra, maar lage, variabele kosten in mindering gebracht. 24 Bron: Informatienet


Tabel 7 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in het Noordelijk weidegebied naar

omvang van het bedrijfsareaal25

De voorbeelden bevestigen de situatie die Jerry de Hoogh al in 1971 schetste, namelijk dat:

“de grond duur is omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van

het structuurprobleem in de landbouw”.

Wanneer we de in de tabellen 6 en 7 weergegeven exercitie uitvoeren voor alle veertien

pachtprijsgebieden dan vinden we een duidelijk verband tussen het berekende inkomen op

de aangekochte hectaren en de in de praktijk gemeten grondprijs per hectare (figuur 3). Het

in figuur 3 gevonden verband (grondprijs/ha = 0,04 grondinkomen/ha) laat zien dat kopers in

de periode 2007-2011 4 procent rendement eisten. Vanwege een beperkt aantal

steekproefbedrijven zijn de pachtprijsgebieden (1) Oostelijk- en Centraal veehouderijgebied,

(2) Westelijk Holland en Hollands-Utrechts weidegebied en (3) Rivierengebied en Zuidelijk

veehouderijgebied samengenomen.

Figuur 3 - Verband tussen het marginale grondinkomen en de grondprijs op basis van elf

pachtprijsgebieden, gemiddelden over de periode 2007-201126

25 Bron: Informatienet 26 Bron: Bedrijven informatienet LEI (BIN)


8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen)

De trendmatige stijging wordt zo nu en dan verstoord doordat de grondprijs sterk kan

afwijken van het logische patroon, doorgaans vanwege een tijdelijke monetaire verruiming.

Een zogenaamde boom-bust cycle (zeepbel) begint wanneer grondeigenaren een

afwachtende houding gaan aannemen op een grondprijsstijging. Men noemt dat een

verkopersmarkt. Die markt wordt gekenmerkt door dalende verkopen (afnemende

grondmobiliteit). Bij een gedaald aanbod van grond stijgt vervolgens de prijs en wordt er

door sommige eigenaren winst genomen. Daardoor stijgt de grondmobiliteit licht. Echter,

vanwege de doorgeschoten prijs volgt er een kopersstaking, waardoor de mobiliteit nog

verder daalt. Is de prijs volgens de kopers ver genoeg gedaald, dan trekken zowel de

grondmobiliteit als de grondprijs weer aan. Een groeiende geldhoeveelheid ligt veelal aan

zo’n boom bust cycle ten grondslag. De cyclus die zichtbaar is in de grondprijs aan het begin

van deze eeuw (zie figuur 4) is veroorzaakt door een verregaande monetaire verruiming. De

overloop van de prijs van melkquota in de grondprijs sinds 2006 is in de figuur ongedaan

gemaakt.

Figuur 4 - Boom-bust cycle rond de eeuwwisseling en einde afgelopen decennium27

Ook in de jaren ’70-‘80 van de vorige eeuw was die situatie zichtbaar en leidde tot een boom

bust cycle (zie onderzoek Luijt). Tussen 2006 en 2007 was het EU-landbouwbeleid evenwel

oorzaak van de start van een nieuwe grondprijsstijging. Het betrof een fundamentele

wijziging van het EU-landbouwbeleid. Na veel aandacht daarover in de pers beginnen

melkveehouders zich rond 2006-2007 te realiseren dat de melkquotering in 2015 ten einde

gaat komen.

27 Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI.


Het gevolg was een halvering van de melkquotumprijs. Die melkquotumprijs liep daarbij over

in de grondprijs. Een nieuwe grondprijscyclus diende zich aan. Echter, aangezien de uit de

melkquotumprijs overgelopen waarde weinig ’lucht’, bevatte - de melkquotumprijs bewoog

zich al decennia rond de € 2,- per kg melk - bleef het doorschieten van de grondprijs deze

keer beperkt (zie bovenste gedeelte figuur 4).

Belangrijk is dat de ontwikkeling van de grondmobiliteit als voorspeller van de ontwikkeling

van de grondprijs fungeert. Daarmee is de ontwikkeling van de grondmobiliteit een heel

belangrijke factor om de situatie op de agrarische grondmarkt op enig moment te kunnen

beoordelen.


9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de toekomst

9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen

Ook in de toekomst zal de agrarische grondprijs trendmatig blijven stijgen vanwege de

schaalvergroting (is gelijk aan areaaluitbreiding in de grondgebonden landbouw)28.

Daarnaast zullen er weer perioden komen waarin zich zeepbellen zullen vormen die

vervolgens uiteenspatten, ofwel vanwege een wijziging in de monetaire ruimte (van banken),

ofwel vanwege een ingrijpende beleidswijziging. In dit hoofdstuk bespreken we een aantal

factoren die invloed (kunnen) uitoefenen op de grondprijsontwikkeling.

9.2 Dierrechten?

Het ministerie van Economische Zaken denkt op dit moment na over de invoering van

dierrechten. Het is immers goed denkbaar dat de melkproductie na 2015 substantieel zal

toenemen. De vraag is dan of de melkprijs op peil zal blijven. Een groter aanbod leidt tot een

melkprijsdaling, maar de vraag uit met name Azië zou verder toe kunnen nemen. Meer melk

van meer dieren gaat gepaard met meer mest. Om dat te voorkomen denkt men na over de

invoering van dierrechten. Worden die daadwerkelijk ingevoerd, dan gaan melkveehouders

er onderling om concurreren (schaalvergroting). Dierrechten krijgen dan een prijs

vergelijkbaar met de melkquotumprijs. Omdat grondgebonden bedrijven nu alleen onderling

om de grond concurreren zal de prijs van dierrechten uit de grondprijs moeten komen. Dit

zou een daling van de grondprijs betekenen.

9.3 Versoepeling pachtbeleid

Reguliere pacht kent een sterke bescherming van de pachter. De prijs van gronden waarop

een reguliere pachtovereenkomst van kracht is, is daardoor substantieel lager dan de prijs

van onverpachte grond (figuur 2). Op dit moment wordt er een evaluatie van het pachtbeleid

uitgevoerd. Uitkomst van de evaluatie zou kunnen zijn dat deze pachtersbescherming wordt

versoepeld. De prijs van regulier verpachte gronden zou zich dan richting de prijs van

onverpachte gronden kunnen gaan bewegen. Op dit moment zit het areaal regulier

verpachte gronden (20% van het totale landbouwareaal) op slot. Op het moment dat dit los

komt, mag worden verwacht dat het grondaanbod gaat stijgen met een grondprijsdaling tot

gevolg.

28 De Hoogh stelde al in 1971 op Ricardiaanse wijze dat “grondgebonden bedrijven niet klein zijn omdat de grond duur is, maar de grond is duur omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van het structuurprobleem in de landbouw”.


9.4 Conjunctuur

De huidige economische crisis heeft veel voorgenomen bestemmingswijzigingen van

landbouwgrond teniet gedaan, dan wel uitgesteld. Wanneer de conjunctuur weer aantrekt,

trekt ook de vraag naar landbouwgronden ten behoeve van andere bestemmingen weer aan.

Dat zal lokaal tot prijsstijgingen van de grondprijs leiden.

9.5 Beleggen in landbouwgrond?

We kunnen de vraag betreffende de toekomstige grondprijsontwikkeling ook aan de hand

van de vraag behandelen of het rendabel is om in grond te beleggen. Komt grond goed uit

een ‘stresstest?’

De prijs van landbouwgronden is ondanks de huidige economische crisis gestegen. Dit

maakt dat beleggers meer dan voorheen een belegging in landbouwgronden overwegen. De

vraag is welke risico’s daaraan verbonden zijn. Het rendement van een belegging in

landbouwgrond is opgebouwd uit ten minste drie componenten, te weten:

netto-opbrengsten uit pacht of uit eigen bedrijfsvoering;

waardeverandering van de grond bij voortgezet gebruik in de landbouw;

waardeverandering van de grond bij een bestemmingswijziging.

In geval van een belegging in regulier verpachte landbouwgrond komt daar nog een

rendementscomponent bij, namelijk waardevermeerdering wanneer de grond vrij van pacht

valt.

Netto-opbrengsten uit pacht of eigen bedrijfsvoering bescheiden

De jaarlijkse netto-opbrengsten van landbouwgrond zijn bescheiden. Als het om reguliere

pacht of geliberaliseerde pacht van langer dan zes jaar gaat, wordt de hoogte van de

pachtopbrengsten wettelijk begrensd door het vigerende Pachtprijzenbesluit. Daar drukken

voor de verpachter dan nog eigenaarslasten, beheerskosten en belastingverplichtingen op.

De in de praktijk ontvangen pachtopbrengsten zijn overigens meestal lager dan genoemde

wettelijke hoogst toelaatbare pachtbedragen, omdat lang niet alle verpachters elke

verhoging in het verleden hebben doorgevoerd. De hoogst toelaatbare pachtprijzen per

pachtprijsgebied worden ontleend aan wat middelgrote en grotere akkerbouw- en

melkveebedrijven de afgelopen vijf jaar gemiddeld met landbouwgrond hebben verdiend. Dat

betekent dat ook de netto-opbrengsten per hectare uit eigen bedrijfsvoering aan de lage kant

zijn.

Trendmatige waardeverandering bij landbouwaanwending

Qua ontwikkeling vertoont de marktprijs van landbouwgrond een opgaande lijn (figuur 1). De

reden hiervan is de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw, deze schaalvergroting

is nog lang niet ten einde (zie hiervoor).


Forse waardestijging bij bestemmingswijziging, maar nu even niet

De verstedelijking heeft in het verleden tot een gestage afname van het landbouwareaal

geleid. Door bestemmingswijzigingen kon de agrarische grondprijs soms meer dan

vertienvoudigen. Echter, deze rendementscomponent biedt de belegger alleen een jaarlijkse

opbrengst, als de belegging in landbouwgrond omvangrijk en regionaal goed verdeeld is. Na

2008 is de vraag naar landbouwgrond voor verstedelijking overigens opgedroogd. Er vindt

hier en daar zelfs terugverkoop aan agrariërs plaats.

Kans op vermogenswinst bij beëindiging reguliere pacht

Wanneer een pachter een reguliere pachtovereenkomst van een perceel opzegt, dan kan de

prijs van dat perceel verdubbelen (figuur 2). Doordat schaalvergroting tot lagere kosten per

eenheid product leidt, kunnen bedrijven aan wie de schaalvergroting om wat voor reden

voorbij gegaan is uiteindelijk niet meer concurreren. Dat leidt op termijn tot

bedrijfsbeëindiging. Omdat veel bedrijven reguliere pachtcontracten hebben, leidt dat ertoe

dat gronden vrij van (reguliere) pacht vallen. Dit is een belangrijke rendementscomponent

van een belegging in regulier verpachte landbouwgrond, maar dan dient die belegging wel

omvangrijk te zijn. Bij een beperkt bezit is de kans op ontpachten immers klein. De (grote)

mate van pachtersbescherming bepaalt al decennia de verhouding tussen de grondprijs in

vrije en regulier verpachte staat (figuur 2). Het vervallen van de huidige

pachtersbescherming zou weliswaar de waarde van regulier verpachte gronden eenmalig

sterk doen stijgen, maar voor de toekomst de rendementscomponent ‘ontpachten’

tenietdoen.

9.6 Samenvatting

Het is aannemelijk dat de schaalvergroting in de landbouw zal doorgaan en de bepalende

factor blijft achter de hoge waarde van grond bij voortgezet agrarisch gebruik. Voorts mag

worden aangenomen dat de kans op verstedelijking op termijn weer zal toenemen. Alleen

wanneer er voor de uitbreiding van melkveebedrijven in de toekomst dierrechten zouden

moeten worden aangeschaft, zal de waardeontwikkeling van de grond stagneren of zelfs

negatief kunnen zijn. Alles opgeteld komt een belegging in landbouwgrond (tegen de vrije

agrarische grondprijs) goed uit de bus. Beleggingen in regulier verpachte landbouwgrond

(tegen de prijs van regulier verpachte grond) zijn mogelijk nog kansrijker. Dat de huidige

pachtersbescherming wordt afgebroken is zeer onwaarschijnlijk. Toch moet van een

kortstondige belegging in een beperkt areaal verpachte of onverpachte landbouwgrond niet

veel worden verwacht. De jaarlijkse netto-ontvangsten van een belegging in

landbouwgronden zijn laag en de kans op bestemmingswijziging of ontpachten is bij een

klein areaal vrijwel nihil. Daarnaast komen er fluctuaties van de grondprijs voor die op korte

termijn evenzeer tot een waardedaling kunnen leiden. Daarentegen mag van een duurzame

belegging in een omvangrijk, regionaal goed verdeeld, bij voorkeur regulier verpacht, areaal

landbouwgrond een redelijk rendement worden verwacht.


10. Actoren

10.1 Inleiding

In dit deel van de syllabus besteden we kort aandacht aan de verschillende partijen die een

rol spelen op de agrarische grondmarkt. Het is voor de cursist van belang inzicht te hebben

welke partijen er grosso modo zijn op de markt van landbouwgrond en met welke

doelstelling zij zich op deze markt begeven.

10.2 Actoren in de (agrarische) grondmarkt

De markt van landbouwgrond is een heterogene markt die op verschillende manieren kan

worden ingedeeld. Een eerste indeling volgt uit het verschil tussen de zuiver agrarische en

de semi-agrarische markt. Op de zuiver agrarische markt worden gronden verhandeld met

een blijvend agrarisch gebruik, terwijl op de semi-agrarische gronden worden verhandeld die

worden onttrokken aan agrarisch gebruik. Daarbij wordt wel een verschil gemaakt tussen

grond met en gronden zonder opstallen. Vaak wordt daarbij de indeling in grond met

boerderij, los bouwland, los grasland en een combinatie van los bouwland en grasland

aangehouden. Een ander criterium kan zijn op de grond al of niet verpacht is. Tenslotte kan

het feit dat de grond meer of minder kans loopt op een bestemmingswijziging een rol spelen.

Segeren, Needham en Groen29 delen de spelers op de markt in naar vragers en aanbieders

op de markt. Een eerste groep die van belang is op de markt zijn de vragers. Het is een

diverse groep en het aantal actoren is in de afgelopen decennia toegenomen. Daarbij gaat

het vooral om spelers die zich bewegen op raakvlak van agrarische grondmarkt met andere

grondmarkten. Nieuwe spelers, zoals projectontwikkelaars en beleggers, worden

aangetrokken door de verwachte hogere rendementen. Of, zoals de overheid, ze kopen

grond aan om beleidsdoelen te kunnen realiseren.

In het verleden kwam het wel vooral dat vooral kerken grond kochten of door legaten bezit

verkregen. Nieuw zijn de institutionele beleggers die grond kopen als aanvulling op hun

portefeuille en als risicospreiding ook een deel van hun vermogen in landbouwgrond willen

vastleggen. Een voorbeeld is Fortis, nu ASR. Deze partij is zelfstandig actief op de

grondmarkt. De politiek is vaal om grond in verpachte vorm te kopen en op lange termijn vrij

van die regeling te verkopen. Een andere speler is Fagoed. De stichting is opgericht door

enkele landbouworganisaties en beleggers. Fagoed treedt met behulp van vermogen op als

financier van grond. Zowel Fagoed als Fortis hanteert daarin vaak de erfpachtfinanciering als

financieringswijze.

Veel vragers van landbouwgrond zijn al dan niet op een ander tijdstip ook aanbieders van

grond. Evenals aankopen van grond, wordt het verkopen bepaald door de bedrijfs- en

beleidsstrategie. Bij het aanbod spelen dus ook boeren, overheid, institutionele beleggers en

projectontwikkelaars en speculanten een rol.

29 Segeren, A., B. Needham en J. Groen. De markt doorgrond; een institutionele analyse van grondmarkten in Nederland. Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2005


10.3 RVOB en DLG: twee overheidspartijen uitgelicht

Het Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf (RVOB) is in 2009 gevormd uit de rijksorganisaties

Domeinen Onroerende Zaken en het Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf. Het RVOB valt

onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Financiën. Domeinen Onroerende

Zaken heeft een lange historie als privaatrechtelijk vermogensbeheerder en eigenaar van

gebouwen, gronden en objecten voor de staat. Het Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf

voert sedert 2006 namens het Rijk de regie over gebiedsontwikkelingsprojecten.

Departementen stellen vastgoed dat ze niet meer nodig hebben overbodig bij het RVOB. Het

RVOB onderzoekt of het een functie kan vervullen voor een doelstelling van een ander

departement of voor een andere overheid. Zo niet, en de staat van het object is

aanvaardbaar en de bestemming courant, dan wordt het openbaar op de markt verkocht.

Het RVOB beheert vastgoed dat andere departementen niet (meer) in bezit hebben. In

principe wordt overtollig rijksvastgoed verkocht, maar soms wordt het RVOB privaatrechtelijk

eigenaar die het onderhoudt en soms tijdelijk verhuurt. Het kan gaan om landerijen,

natuurgebieden, voormalige militaire oefenterreinen, et cetera. Het RVOB beheert ook

speciale rijksbezittingen zoals park Sorghvliet en Kroondomein Het Loo.

Departementen mogen zelf vastgoed aankopen, maar kunnen zich daarin laten

ondersteunen door het RVOB en het gehele aankooptraject voor een departement op

verzoek uitvoeren.

De Dienst Landelijk Gebied (DLG) koopt grond aan voor landinrichtingsprojecten,

natuurontwikkeling en de vervolmaking van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De grond

die DLG koopt wordt vervolgens in beheer gegeven bij organisaties als Staatsbosbeheer,

Natuurmonumenten en de provinciale landschappen.

De DLG is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) resulterend onder het Ministerie van

Economische Zaken. Mede door de instelling van het zogenaamde ILG (Investeringsbudget

Landelijk Gebied) is de regie over de ontwikkeling van de EHS en van de ruimtelijke

ordening verschoven naar de provincies. Daarmee zijn dat ook belangrijke opdrachtgevers

voor DLG geworden.

In principe gebruikt DLG het revolverend stelsel BBL (Bureau Beheer Landbouwgronden)

voor de aan- en verkoop van grond. Door dit fonds is het voor BBL mogelijk om de

inkomsten uit verkopen weer in te kunnen zetten voor aankopen (uitgaven) en daarmee

alsnog doelrealisatie mogelijk te maken. Hierdoor heeft BBL de mogelijkheid om naast

aankoop ter plekke (binnen de begrenzing van de EHS) ook gronden buiten de begrenzing

op vrijwillige basis te kopen en door middel van ruilingen alsnog gronden binnen de

begrenzing te verwerven. Dit principe heeft ook een belangrijke rol gespeeld in de

landinrichtingsprojecten. Andere rijksvastgoeddiensten van het Rijk kennen deze faciliteit

niet. Indien zij gronden verkopen gaat de opbrengst terug naar het Ministerie van Financiën.

BBL heeft daarop als ZBO een uitzonderingspositie die ook in de WAG is geregeld.


10.4 Marktaandeel actoren

Jaarlijks maakt DLG voor de Tweede Kamer een Grondprijsmonitor (GPM)30 waarin op

landelijk en regionaal niveau de ontwikkeling van de agrarische grondprijzen en de

grondmobiliteit worden samengevat. Een vast onderdeel van deze monitor is een berekening

van het marktaandeel van BBL op de totale grondmarkt, zie tabel 6 en figuur 7.

Tabel 6 - Resultaat BBL t.o.v. totale oppervlakte betrokken bij een transactie

Figuur 7 - Verloop marktaandeel BBL 2005-2012

De laatste vier jaar is het marktaandeel van BBL gedaald door veranderingen in de ambitie

van de Ecologische Hoofdstructuur en het wegvallen van het RodS (Recreatie om de Stad)

als beleidsdoel ten tijde van kabinet Rutte I.

Onderstaande tabel geeft voor iets langer geleden een overzicht van het marktaandeel van

diverse partijen op de grondmarkt. De landen tuinbouw blijft met een aandeel van rond

zestig procent een belangrijke speler, maar andere sectoren hebben wel degelijk een redelijk

deel van de markt in handen.

30 Dienst Landelijk Gebied. Grondprijsmonitor 2012; ontwikkelingen in de Agrarisch Grondmarkt. Utrecht, 2013 (en voorgaande jaren) (F.H. Bethe is redacteur van de notitie)


Tabel 7 - Verhandeld areaal (ha) en prijs per ha (x 1.000 gld) per bedrijfscategorieën31

31 Bron: Kadaster, DLG, Landbouwtellingen, LISA (bewerking LEI)


11. Waardering van percelen landbouwgrond

11.1 Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag welke zaken een rol spelen bij de taxatie van een

willekeurig perceel landbouwgrond. De taxatieleer van Van der Noort en Veldhuyzen32 staat

aan de basis van dit onderdeel. Zij geven een toepassing van de taxatieleer op

landbouwgronden, resulterend in een overzicht van voor de taxatie relevante

omstandigheden. Vervolgens komen twee recente empirische studies aan de orde om een

indruk te krijgen van het gewicht van die relevante omstandigheden (perceelkenmerken) te

bepalen. Uit de eerste studie naar agrarische grondprijzen onder stedelijke druk wordt

duidelijk dat ook in geval van landbouwgronden de ligging van een perceel grotendeels

bepalend is voor de waarde. De tweede studie naar oorzaken van verschillen in

grondprijzen, bevestigt en nuanceert dat en vraagt aandacht voor de concurrentieverhouding

op de lokale grondmarkt.

11.2 Taxatieleer

Relevante omstandigheden bij blijvende agrarische bestemming

1. Feitelijke (landbouwkundige):

ligging (verreweg de belangrijkste);

verkaveling, inclusief toegankelijkheid;

bodemstructuur;

waterhuishouding;

bemestingstoestand;

et cetera.

2. Zakenrechtelijke:

erfpacht;

opstal;

vruchtgebruik;

beklemming;

erfdienstbaarheden.

3. Persoonlijke:

pacht (verlenging, opvolging, beëindiging, pachtprijs, voorkeursrecht, wel geen

Grondkamer, et cetera);

onderpacht;

huur.

32 Noort, P.C. van den en W.J. Veldhuyzen (red.) Taxatie en evaluatie. Deel taxatieleer. Wageningen, 1985


4. Wettelijke:

WRO;

milieuwetgeving;

Landinrichtingswet;

NSW;

Waterschapswet;

fiscale stelsel;

et cetera.

Bij verandering van agrarische bestemming

In geval van onteigening:

vermogensschade;

inkomensschade;

bijkomende schade.

In geval van vrije verkoop:

winst in geval van een bestemmingswijziging.

11.3 Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk33

11.3.1 Waarde door bundel van kenmerken

Landbouwgrond heeft een waarde als productiemiddel in de landbouw en als mogelijke

drager van toekomstige stedelijke activiteiten. Soms komen daar nog andere functies bij,

zoals toekomstig natuurterrein of tijdelijke overloopruimte voor overtollig rivierwater. Het gaat

erom in welke mate de ligging en andere perceel kenmerken via de twee belangrijkste

functies invloed uitoefenen op de perceel prijs. Uitgangspunt daarbij is de veronderstelling

dat voor een perceel landbouwgrond een prijs wordt betaald vanwege een bundel

kenmerken. Aangezien er geen afzonderlijke markt voor elk kenmerk is, is er per kenmerk

ook geen prijs bekend. Alleen het geheel, de bundel van kenmerken, heeft een prijs: de

perceelprijs.

11.3.2 Ligging bepaalt voor belangrijk deel prijs perceel

De ligging van een perceel landbouwgrond bepaalt voor een belangrijk deel de prijs van het

perceel. De ligging verleent het perceel immers een uniek karakter, al bestaan daarnaast

ook verschillen in verkaveling, toegankelijkheid, kwaliteit van de bodem, enz. Die ligging

heeft op verschillende manieren invloed op de prijs. In de eerste plaats is de ligging

belangrijk voor de kans op een toekomstige bestemmingswijziging. Die kans is groter

naarmate een perceel dichter bij grote bevolkingscentra ligt en zeker als het ligt in een

gebied dat al door de overheid als een mogelijke toekomstige stedelijke locatie is

aangewezen.

33 Jan Luijt, Tom Kuhlman en Jochem Pilkes. Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk. Werkdocument 2003/15, RIVM, Alterra, LEI, 2003.


Een dergelijke bestemmingswijziging betekent vrijwel altijd oplopende prijzen. Daarnaast is

het voor de prijsvorming belangrijk of een perceel landbouwgrond zich nabij tuinbouwcentra

bevindt. En tenslotte of het omringd wordt door groeiende grote, intensieve agrarische

bedrijven of dat het omringd wordt door kleinere agrarische bedrijven, waarvan wordt

verwacht dat die binnen niet al te lange tijd zullen worden beëindigd.

11.3.3 Empirische verklaring prijs per hectare

De gemiddelde grondprijs, gemeten over alle 6.154 grondverkopen aan ‘groene’ en ‘rode’

kopers, was in 2001 ruim € 72.500 per hectare. De berekeningen geven aan dat voor een

perceel met een min of meer doorsnee agrarisch gebruik waarbij aan een aantal

voorwaarden wordt voldaan, de prijs per hectare op € 41.614 uitkomt. Deze voorwaarden

zijn: het perceel maakt geen deel uit van een geplande stedelijke locatie, een

glastuinbouwgebied, een landinrichtingsgebied of een natuurgebied, het ligt op een

gemiddelde afstand van omliggende woonkernen, de WOZ-waarde van de bebouwing in de

omgeving van het perceel is gelijk aan het landelijk gemiddelde (ca. € 162.000), de

grondsoort van het perceel heeft een gemiddelde waarde, er is sprake van een doorsnee

‘agrarische concurrentie’ en het gaat om een transactie van een gemiddelde perceelgrootte

(ca. 8 ha). In tabel 8 is weergegeven welke variabelen op die prijs invloed bleken te hebben.

Tabel 8 - Procentuele verandering van de prijs per hectare als gevolg van een procentuele

verandering van een verklarende variabele34

In de eerste kolom van tabel 8 is te zien hoe die prijs verandert wanneer het perceel tot een

gebied zou behoren dat in aanmerking komt voor bebouwing of deel zou uitmaken van een

(bestaand of gepland) glastuinbouw-, landinrichtings- of natuurgebied. De tweede kolom laat

zien hoe de prijs per hectare verandert wanneer de adressendichtheid, de WOZ-waarde, de

grondsoort, de ‘agrarische concurrentie’ en de transactiegrootte 1% groter zijn dan hun

gemiddelde waarde. De derde kolom geeft aan hoe de prijs reageert op een verdubbeling

van de gemiddelde waarden.

34 NKN: volgens Nieuwe kaart van Nederland - vetgedrukt = mutatie prijs/ha altijd hetzelfde, vast percentage - niet vetgedrukt = mutatie prijs/ha afhankelijk van hoogte andere verklarende variabelen


11.3.4 Stedelijke invloed

Het al dan niet gelegen zijn in een gebied met een specifieke bestemming blijkt zeer veel

invloed te hebben op de perceelprijs. Ligt het perceel volgens de Nieuwe kaart van

Nederland (NKN) in een toekomstig EHS-gebied, dan daalt de prijs met 44% naar € 23.300

per hectare. Gaat het daarentegen om een gebied met glastuinbouw dan stijgt de prijs in

eerste instantie met 75% naar € 72.800 per hectare. Als het bovendien om een kleine

verhandelde oppervlakte gaat (bijvoorbeeld 1 ha), zoals vaak voorkomt in

glastuinbouwgebieden, en er zijn meerdere bedrijven geïnteresseerd (dubbel aantal

agrarische concurrenten), dan gaat het al snel richting de € 100.000. Ligt het perceel

tenslotte ook nog in een gebied waarvoor concrete plannen voor stedelijke bebouwing zijn

ontworpen, dan verdubbelt de prijs tot ruim € 200.000 per hectare.

Kortom, de grootste invloed op de grondprijs gaat uit van een geplande verstedelijking,

gevolgd door een glastuinbouwbestemming. Een natuurbestemming heeft een negatieve

invloed op de prijs. De invloed van de overige variabelen is iets bescheidener. Zelfs wanneer

de gemiddelde waarden verdubbelen (kolom 4 in tabel 8) stijgt de perceelprijs maar met 5 tot

25%. Alleen bij extreem hoge waarden van die variabelen kunnen bedoelde invloeden groter

worden, vanwege het exponentiële verloop van het verband tussen deze variabelen en de

prijs per hectare.

Het is duidelijk dat de invloed van de verstedelijking op de markt van landbouwgrond in een

aantal gebieden substantieel is, ook wanneer het agrariërs betreft die grond aankopen om

het eigen bedrijf uit te breiden.

11.4 Oorzaken van verschillen in grondprijzen35

In Nederland regelt de overheid het grondgebruik via de Wet op de Ruimtelijke Ordening

(WRO). Deze wet bepaalt het toegestane grondgebruik van elk perceel en segmenteert

daarmee de grondmarkt. Elk segment kent een eigen prijsniveau gerelateerd aan de

winstgevendheid van het grondgebruik dat in dat segment is toegestaan. Hoewel de

wettelijke segmentatie van het grondgebruik ervoor zorgt dat er in principe geen concurrentie

plaatsvindt tussen de verschillende vormen van grondgebruik, is toch sprake van interactie

tussen de segmenten. Bestemmingsplannen worden voortdurend aangepast en dat geeft

aanleiding tot speculatie op de grondmarkt. Aangezien de uitbreiding van bijna alle soorten

grondgebruik ten koste gaat van het areaal landbouwgrond, bergt de prijs van

landbouwgrond een optiewaarde in zich. Participerend op al dan niet terecht ingeschatte

wijzigingen van de bestemming van landbouwgrond, kan landbouwgrond door bijvoorbeeld

projectontwikkelaars en bouwondernemingen relatief goedkoop aangekocht worden.

Anderzijds krijgt een aanzienlijk areaal landbouwgrond jaarlijks de bestemming natuur.

Daarvoor is doorgaans geen wijziging van een bestemmingsplan nodig.

35 Geerte Cotteleer, Jan Luijt, Tom Kuhlman, Koos Gardebroek. Oorzaken van verschillen in grondprijzen. Een hedonische prijsanalyse van de agrarische grondmarkt. Wageningen, Wettelijke Onderzoekstaken Natuur & Milieu, WOt-rapport, 2007


Tegen deze achtergrond zijn de verschillen in prijzen van percelen landbouwgrond

geanalyseerd36. Om het landbouwsegment zo strikt mogelijk af te baken zijn alleen

transacties in beschouwing genomen waarvoor geldt dat zowel de koper als de verkoper een

agrarische onderneming heeft. Ook de dan nog resterende transacties van landbouwgrond

laten grote verschillen in prijs zien.

11.4.1 Theorie

De standaard economische theorie leert dat de prijzen van landbouwgrond bepaald worden

door de agrarische opbrengstwaarde. Dit is de contante waarde van alle verwachte

toekomstige netto grondopbrengsten. Deze netto grondopbrengsten worden onder meer

bepaald door de (landbouwkundige) kwaliteit van een perceel.

Voorts wordt er vanuit gegaan dat ook het relatieve aantal kopers en verkopers en daarmee

de lokale marktverhoudingen een belangrijke rol spelen bij de prijsvorming van

landbouwgronden. De reden hiervoor is dat er al decennia lang sprake is van

schaalvergroting in de landbouw en dat boeren daardoor het bedrijfsareaal voortdurend

dienen uit te breiden om te kunnen voortbestaan. Daarbij zijn de groeiers vanzelfsprekend

aangewezen op de grond van hun buren (tabel 8). Kortom, schaalvergroting in combinatie

met de overplaatsbaarheid van grond zorgt ervoor dat de agrarische grondmarkt in feite

moet worden opgedeeld in een groot aantal zeer lokale grondmarktjes.

Tabel 8 - Afstand tussen agrarische kopers en de aangekochte percelen (2003)

Verder is er sprake van invloed van stedelijke gebieden. In het verre verleden was het

lucratiever om landbouw uit te oefenen in de nabijheid van steden en gold, naar Von

Thünen, hoe dichter een perceel landbouwgrond bij de stad was gelegen, hoe hoger de prijs

van dat perceel. Die hogere prijs was oorspronkelijk een gevolg van transportkosten en de

bederfelijkheid van landbouwproducten. Momenteel treedt echter de speculatie in

landbouwgronden nabij stedelijke gebieden op de voorgrond.

36 Het gaat om het verklaren van prijsverschillen binnen het ‘pure’ landbouwsegment aan de hand van kenmerken van individuele percelen. Dat kan alleen door gebruik te maken van het hedonische prijsmodel. In zo’n model worden de relatieve waarde (schaduwprijzen) van perceel kenmerken bepaald. Het gangbare hedonische prijsmodel gaat er van uit dat er vrije toetreding is tot de markt (veel kopers en veel verkopers). Echter, doordat de agrarische grondmarkt is opgedeeld in een veelheid van lokale markten en er per lokale markt maar een beperkt aantal kopers en verkopers actief is, mag er worden verondersteld dat er een zekere onderhandelingsruimte bestaat. Genoemde marktverhoudingen hebben een drukkend effect op de prijzen indien er meer verkopers op de markt zijn dan kopers. Indien er daarentegen meer kopers zijn, hebben kopers een minder gunstige marktpositie en kunnen de prijzen iets hoger uitvallen. Door het bestaan van onderhandelingsruimte wordt er onderhandeld door koper en verkoper. En daarmee wordt de uitkomst van het onderhandelingsproces mede afhankelijk van persoonlijke kenmerken van kopers en verkopers.


De anticipatie op een mogelijke uitbreiding van de stad zorgt ervoor dat het prijsniveau van

landbouwgrond nabij de stad hoger ligt. Dit effect kan het beste worden gemeten met behulp

van de zgn. Reilly-index37

Ten slotte is er nog sprake van druk op landbouwgronden vanuit natuuraankopen. De

uitbreiding van het areaal natuur in het kader van de EHS, de robuuste verbindingen tussen

natuurkernen, de Strategische Groenprojecten en het uitbreiden van de gebieden waar

waterberging plaats kan vinden, kunnen alleen worden gerealiseerd ten koste van het areaal

landbouwgrond. Deze druk op de prijs van landbouwgronden vanuit de natuurkant wordt

vooral gestalte gegeven door het grote volume dat daarbij jaarlijks is betrokken.

11.4.2 Resultaten

Uit de modelschattingen bleek dat de prijs van landbouwgrond in meer landelijke gebieden

op een andere manier tot stand komt dan in de meer stedelijke gebieden.

In de meer stedelijke gebieden bleek vooral de afstand tot rode gebieden bepalend. Hoe

dichter bij het rode gebied en hoe groter het rode gebied, hoe hoger de prijs van

landbouwgrond (Reilly-index). Ook al wordt de grond aangekocht voor landbouwdoeleinden,

dan nog zijn speculatie-effecten voor een groot deel bepalend voor de ‘agrarische’

grondprijs.

In de meer landelijke gebieden spelen meerdere invloeden een rol. Daar is vooral de lokale

marktverhouding medebepalend voor de grondprijs. Tevens zijn de kenmerken van kopers

en verkopers van belang. Deze hebben zowel invloed op de onderhandelingskracht als op

hoogte van de bieden laatprijzen. Daarnaast bleek ook het grondgebruik van omliggende

percelen een belangrijke rol te spelen. Zo hadden snelwegen, huizen en natte natuur een

negatieve invloed op de grondprijs en nabijgelegen recreatie en glastuinbouwgebieden een

positieve. In landelijke gebieden werden geen speculatie-effecten gevonden. Het

tegenovergestelde bleek eerder het geval, getuige de negatieve invloed op de grondprijs van

nabijgelegen huizen en snelwegen. In de landelijke gebieden is er wel druk vanuit de EHS.

Aankopen in het kader van de realisatie van de EHS oefenen een positieve invloed uit op de

grondprijs, terwijl er van de aanwijzing als toekomstig natuurgebied een negatief effect

uitgaat. Dat laatste doet zich ook in de directe omgeving van de EHS voor, zoals uit dit

onderzoek in de meer landelijke gebieden is gebleken. Tenslotte werd duidelijk dat de

agrarische opbrengstwaarde geen belangrijke bijdrage leverde aan de verklaring van de

prijzen van landbouwgrond, zelfs niet in de landelijke gebieden.

37 Naar analogie van Newtons zwaartekrachtmodel wordt een perceel geacht een aantrekking te ondergaan van alle steden en dorpen (woonkernen) in de omgeving die recht evenredig is met de massa van de woonkern en omgekeerd evenredig is met het kwadraat van de afstand tussen het perceel en de woonkern38 (Luijt, et al., 2003). Deze Reilly-index is als volgt gedefinieerd (Luijt, et al., 2003), (Shi, et al., 1997):

Hierbij is Ri de Reilly-index voor het i-de perceel; Popk is de populatie van de k-de woonkern en aik is de afstand tussen het i-de perceel en de k-de rode kern. Voor elke perceel zijn alle woonkernen meegenomen binnen een straal van 100 kilometer rond het perceel.


11.4.3 Opties voor beleid

Het hedonische prijsmodel laat grofweg zien dat de prijs van een perceel landbouwgrond

hoog of laag is vanwege de 'landbouwwaarde' (hoge of lage landbouwdruk), vanwege het

speculatie-effect nabij rode gebieden (hoge of lage verstedelijkingsdruk) dan wel vanwege

natuurontwikkeling (hoge of lage natuurontwikkeling druk).

Boeren nabij stedelijke gebieden betalen hoge prijzen voor landbouwgrond. Soms zijn die zo

hoog dat men de noodzakelijke areaaluitbreiding niet meer kan financieren en zonder

uitbreiding van het bedrijfsareaal is de voortzetting van het landbouwbedrijf op termijn

ongewis. Vanwege de overheersende verstedelijkingsdruk in stedelijke gebieden zijn de

prijzen van percelen die binnen de EHS vallen niet substantieel lager dan de prijzen van

grond buiten de EHS. Dit betekent dat het voor de DLG in stedelijke gebieden lastig is om te

concurreren met andere vragers op de grondmarkt. Bij de keuze van locaties voor de

ontwikkeling van natuurterreinen is het dan ook vanuit kostenoogpunt raadzaam om ook de

mate van stedelijke invloed op de agrarische grondmarkt in beschouwing te nemen.

In de meer landelijke gebieden concurreert de DLG vooral met de landbouw. Dan is vooral

de situatie op de lokale (grond)markt van belang voor de aankoopmogelijkheden alsmede de

hoogte van de prijs. Bij de verwerving van landbouwgronden ter realisatie van de EHS of

andere herinrichtingsdoelen is het dan ook vanuit kostenoverwegingen raadzaam om de

situatie op de lokale grondmarkt in acht te nemen.

Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond. Naslagwerk LV.pdfVersie 1.0 - Actualiteiten LV...

Documents

Transcript of Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond. Naslagwerk LV.pdfVersie 1.0 - Actualiteiten LV...