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JULES HURTUBISE Économiste Expert-conseil en habitation 2 600, avenue Pierre-Dupuy, suite 505, Cité du Havr e Montréal (Québec) H3C 3R6 Bureau (514) 522-2767 Télécopieur (514) 522-2803 [email protected]

VILLAGE DU BASSIN PEEL

MARCHÉ POTENTIEL, PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT

ET PHASAGE ANNUEL DES ÎLOTS RÉSIDENTIELS

MANDAT RÉALISÉ POUR DEVIMCO

Octobre 2007

Marché, programme de développement et phasage des îlots résidentiels

TABLE DES MATIÈRES

1.0 INTRODUCTION ......................................................................................................................................1

2.0 LA VISION DE DÉVELOPPEMENT .........................................................................................................3

3.0 DÉFINITION DES FAMILLES DE PRODUITS RÉSIDENTIELS............................................................11

3.1 COMPLEXE DE RÉSIDENCES ÉTUDIANTES .................................................................................................11

3.1.1 L’EXPÉRIENCE ÉTRANGÈRE ...............................................................................................13

3.1.2 la situation à montréal...............................................................................................................16

3.1.3 conclusion ................................................................................................................................20

3.2 COMPLEXE DE RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES .............................................................................21

3.2.1 conclusion ................................................................................................................................26

3.3 CONDOMINIUMS .....................................................................................................................................26

3.3.1 conclusion ................................................................................................................................41

4.0 LA PROGRAMMATION DU PROJET ....................................................................................................43

5.0 CONCLUSION........................................................................................................................................49

ANNEXE

1

Marché, programme de développement et phasage des îlots résidentiels

1.0 INTRODUCTION

Par sa localisation, par sa taille, par son caractère multifonctionnel, par la diversité

des produits résidentiels considérés, par les principes qui ont guidé sa conception, le

Village du Bassin Peel sera un grand complexe immobilier d’exception et de dernière

génération, poussant à un autre niveau la création de vaste milieu de vie au centre

de Montréal et constituant une nouvelle réponse aux besoins divers de clientèles

urbaines de plus en plus variées.

Ce sera véritablement un nouveau quartier où les diverses composantes seront

fusionnées harmonieusement, participant ensemble à la qualité de vie des personnes

qui y vivront, y constituant ensemble un tout indissociable. On pourra non seulement

y vivre, on pourra aussi y travailler, y trouver une foule de produits et de services, s’y

restaurer, s’y divertir, se passer même de voiture, avoir accès facilement à pieds, en

vélo ou en tramway au Centre-Ville, au Vieux-Montréal, au Canal Lachine, au parc

Jean Drapeau…, y trouver même une vie communautaire.

Plus qu’une réponse aux divers besoins de vie des personnes qui y vivront, le Village

du Bassin Peel profitera aussi à ce milieu de Montréal relativement déstructuré et

positionnera inévitablement ses secteurs périphériques à des développements variés

qui viendront leur conférer une nouvelle vie.

Objet particulier de notre analyse, les composantes résidentielles viendront ainsi

dynamiser les autres composantes du Village du Bassin Peel et seront à la fois

dynamiser par celles-ci, leur procurant indéniablement un positionnement et une mise

en valeur qu’elles ne pourraient atteindre seules.

Les objectifs particuliers de notre analyse s’inspirent de cette vision de

développement du Village du Bassin Peel et abordent ce qui suit :

• Déterminer les produits résidentiels aptes à maximiser le développement du

Village du Bassin Peel;

• Évaluer les caractéristiques, les potentiels, les rythmes annuels d’absorption et

les conditions de marché qu’offre chacun des produits résidentiels retenus;

2

Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles

• Recommander un programme de développement détaillé de chacun des

bâtiments et des îlots désignés résidentiels du Village du Bassin Peel en

précisant le nombre d’unités de logement, leur superficie moyenne et la période

de réalisation la plus propice compte tenu des phases de développement

prévues pour l’ensemble du projet.

Afin d’être en mesure de bien cerner les conditions de marché de certains produits

résidentiels, plusieurs enquêtes ont été réalisées dans le cadre du mandat. Ces

enquêtes ont concerné :

• Un relevé des caractéristiques des projets de condominiums et d’appartements

au centre-ville de Montréal (projets récents, en construction ou annoncés);

• Un inventaire des condominiums existants récemment vendus et ceux mis en

vente dans le secteur du centre-ville,;

• Un inventaire de l’offre et des besoins de résidences pour étudiants;

• Un inventaire de l’offre et des besoins de résidences pour personnes âgées.

Outre la présente introduction, le présent rapport est articulé autour de 3 sections

distinctes. On retrouve à la section 2 la vision de développement retenue en ce qui

concerne la fonction résidentielle. La définition des produits résidentiels est ensuite

présentée à la section 3. On retrouve par la suite la programmation résidentielle

détaillée à la section 4.

3


2.0 LA VISION DE DÉVELOPPEMENT

L’objectif de cette section vise à élaborer la vision de développement qui devrait être

retenue et d’identifier les principales familles de produits résidentiels qui devraient

contribuer le plus au succès de l’ensemble du projet. Une fois cette vision élaborée, il

s’agira de préciser les caractéristiques de chacun des produits retenus (nombre

d’unités, positionnement, etc.). Cette tâche sera effectuée aux sections suivantes.

La vision de développement est influencée principalement par deux variables : la

localisation et les caractéristiques du projet.

La localisation

Il est clair que les caractéristiques du site ne sont pas neutres sur le type de

développement qui pourra être réalisé.

Le projet du Village du Bassin Peel sera localisé dans la partie centrale de Montréal.

Ce projet occupera le site délimité à l’ouest par la rue du Séminaire, au nord par la

rue Ottawa, à l’est par la voie ferrée et l’autoroute Bonaventure et au sud par le Canal

Lachine.

Source : Groupe DAA

4


Il s’agit d’une localisation stratégique située près du centre des affaires, du quartier

international, du Vieux-Montréal et de la Cité du Multimédia.

Source : Groupe DAA

Ces secteurs ont tous connu des développements significatifs lors des dernières

années, notamment au niveau résidentiel. Les deux cartes présentées aux pages

suivantes qui identifient les projets résidentiels réalisés depuis 2004 au centre-ville

permettent de visualiser cet état de fait. On constate que de nombreux projets ont

été réalisés au sud de l’autoroute 720 au cours des dernières années.

Cette tendance devrait se poursuivre et tout particulièrement dans le secteur de

Griffintown dans lequel on retrouve le bassin Peel. Il s’agit d’un secteur relativement

déstructuré qui se retrouve coincé entre des zones dynamiques : le centre-ville, le

Vieux-Montréal, le secteur du canal Lachine près d’Atwater et l’Île-des-Sœurs. La

déstructuration du secteur offre de nombreuses opportunités compte tenu que les

coûts de réalisation des projets deviennent de plus en plus importants dans les

secteurs environnants.

5


En définitive, on peut conclure qu’il s’agit d’une localisation présentant des potentiels

évidents pour un développement résidentiel :

• Le site se retrouve à proximité des zones d’emplois;

• Le site se retrouve dans le prolongement du développement observé au cours

des dernières années. Ce projet amplifiera le développement et initiera d’autres

opportunités de mises en valeur;

• Le secteur est mûr pour un redéveloppement et offre des opportunités de

développement plus abordables que dans les autres secteurs environnants. La

réalisation du projet permettra en fait d’ouvrir tout le secteur à d’autres projets.

6


7


8


Caractéristiques du projet

Les caractéristiques principales du projet influenceront également la programmation

des composantes résidentielles.

Projet multifonctionnel

Le Village du Bassin Peel sera un projet multifonctionnel d’envergure et de dernière

génération unique à Montréal. On retrouvera dans le projet :

• Des commerces;

• Des espaces à bureaux;

• Un cinéma;

• Un hôtel;

• Des galeries d’art et un musée;

• Et bien sûr des logements.

La fonction résidentielle viendra donc dynamiser les autres composantes du projet et

profitera également de la présence de celles-ci.

Il s’agit donc d’un projet dans lequel la population pourra habiter, travailler et se

divertir. Cette caractéristique distinctive jouera inévitablement de façon positive sur le

positionnement du projet. Le site sera également relié au Vieux-Montréal et au

centre-ville par un tramway.

Projet s’inscrivant dans les courants du « Smart Growth » et du développement

durable

Ce faisant, les principales caractéristiques du projet s’inscrivent de façon évidente

dans les tendances lourdes observées un peu partout à travers les grandes villes du

monde qui vise notamment à :

• Revitaliser les quartiers anciens;

• Densifier l’occupation du sol dans les secteurs à proximité des infrastructures de

transport en commun;

• Favoriser l’émergence de quartiers présentant une mixité de fonctions urbaines

dans lesquels les gens peuvent vivre, travailler et se récréer.

9


Ces orientations tirées des principes de « Smart Growth » 1 et de développement

durable sont tout à fait présentes dans le projet du Village du bassin Peel. Ces

caractéristiques constitueront des atouts significatifs dans la mise en marché de la

fonction résidentielle sans compter le fait que le site se retrouve à proximité du centre-

ville qui en soit est un avantage indéniable.

De plus, des efforts significatifs seront déployés en ce qui concerne les

aménagements paysagers. L’objectif sera bien sûr de donner une touche verte au

secteur (espaces verts au sol et sur le toit des bâtiments). Une telle signature

permettra également au Village du Bassin Peel de se distinguer des autres projets à

proximité du centre-ville.

Diversité des produits résidentiels et intégration des services

Par ailleurs, l’envergure du projet nécessitera inévitablement une diversité de produits

résidentiels. Aucun produit, pris isolément, n’a suffisamment de potentiel de

développement pour occuper une proportion significative du projet dans un horizon

raisonnable. Cette diversité de produits, jumelée à l’intégration de services, va

accentuer le dynamisme du projet et contribuera au succès général de celui-ci en

plus d’ouvrir toutes sortes d’avenues de développement dans son voisinage.

Ce sont d’ailleurs ces deux concepts qui ont permis à la fonction résidentielle de se

développer de façon significative au cours des dernières années au centre-ville de

Montréal.

Historiquement, les projets de condominiums au centre-ville étaient principalement

axés vers ce qu’on appelle le segment des « empty nester », c’est-à-dire ces

ménages d’un certain âge qui se retrouvaient seuls une fois que les enfants avaient

quitté la maison. Ces ménages qui étaient prêts à vivre dans un nouveau milieu de

vie et qui voulaient se libérer de l’entretien de leur immeuble et/ou des problèmes de

circulation, se tournaient naturellement vers le marché des condominiums. Le

centre-ville constituait une localisation de choix

1 Le Smart growth est un concept de développement urbain "durable" bénéfique pour la

communauté, l'économie et l'environnement. Ce principe favorise notamment la réhabilitation des quartiers anciens et s'oppose a l'"urban sprawl" ou expansion incontrôlée des banlieues. Ce concept privilégie également la mixité des usages, les déplacements à pieds, etc.

10


Plus récemment, suite à des ajustements de marché importants, le centre-ville s’est

« démocratisé ».

Ainsi, au début des années 2000, des projets qui visaient des segments de clientèles

plus jeunes (jeunes professionnels notamment) sont apparus. Puis, en 2004, le

centre-ville s’est ouvert à des projets plus abordables. Le projet « Les Terrasses

Windsor » du groupe True North ainsi que le projet Lowneys du groupe Prével en

sont les principales manifestations et sont localisés juste au nord des emplacements

envisagés pour le Village du Bassin Peel.

Notons cependant que la diversification ne s’est pas seulement fait vers les segments

de marchés les plus abordables. Le Crystal de la Montagne, localisé à l’intersection

René Lévesque et De la Montagne, dont la construction sera terminée avant la fin de

l’année s’inscrit pour sa part dans un nouveau segment de marché haut de gamme.

Le succès d’absorption qu’a connu ce projet est indéniable. Ce succès s’explique

principalement par l’intégration de services d’hôtellerie aux unités de condominiums

du projet. Cette caractéristique a permis au projet de se positionner de façon unique

et ce même avec une localisation inhabituelle pour un projet résidentiel (sur le

boulevard René Lévesque) et des conditions de marché relativement difficiles et

incertaines (c’est-à-dire au milieu de l’année 2005) pour un projet de cette envergure

dans le segment de marché le plus luxueux.

Il en résulte qu’en misant sur la diversité, l’abordabilité et l’intégration à des services

variés dans un projet ayant une localisation stratégique et naturelle pour la fonction

résidentielle, on maximise les chances de succès du projet.

11


3.0 DÉFINITION DES FAMILLES DE PRODUITS RÉSIDENTIEL S

La section précédente a permis de cerner la vision de développement qui devrait être

retenue au niveau résidentiel pour le projet. Les différents produits doivent

maintenant être précisés.

Compte tenu des caractéristiques de localisation du site et du projet, il est important

que les produits résidentiels soient denses et permettent un rythme d’absorption

élevé. Dans ce contexte, trois types de complexes résidentiels pourraient être

retenus : un complexe destiné aux étudiants, un complexe de résidences pour

personnes âgées et finalement des condominiums. Des complexes spécialisés

destinés spécifiquement à ces clientèles s’insérant dans un projet multifonctionnel

d’envergure pourraient se positionner de façon avantageuse dans le marché

montréalais.

Ces types de produits ont leurs propres conditions de marchés (aires de marché,

dynamiques, etc..) sont complémentaires et cibles des clientèles d’âges variés. Il

s’agit donc à cette étape de documenter ces différents marchés et de préciser les

principaux paramètres de chacune des familles de produits. La programmation

détaillée est présentée à la section 4.

3.1 COMPLEXE DE RESIDENCES ETUDIANTES

Le Sommet de Montréal tenu en 2002 a été le plus grand événement de

mobilisation et de concertation visant à définir la vision commune du devenir de

la Ville. Ce Forum, qui rassemblait des représentants de la fonction publique et

de la société civile, a permis d’identifier des axes d’intervention et des projets

prioritaires bénéfiques pour le développement de la Ville.

Un de ces axes vise à faire de Montréal une métropole de création et

d’innovation ouverte sur le monde. Un des projets retenus pour favoriser le

rayonnement international de Montréal était de créer une Cité universitaire

internationale sur le territoire de la Ville de Montréal.

Selon les promoteurs de cette idée, Montréal est une grande ville universitaire en

Amérique du Nord. C’est en effet à Montréal qu’on retrouve le plus d’étudiants

12


per capita parmi les différentes agglomérations nord américaines2. En 2005, on

retrouvait à Montréal plus de 17 000 étudiants étrangers soit environ le tiers de

l’ensemble des étudiants étrangers de tout le Canada.

Depuis le Sommet de Montréal, la corporation de la Cité universitaire internationale

de Montréal a été crée. Celle-ci regroupe l’Université de Montréal, l’Université McGill,

l’Université du Québec à Montréal, l’Université Concordia, l’École des technologies

supérieures, les Hautes études commerciales, l’École polytechnique de Montréal et

finalement, la Ville de Montréal.

Même si la réalisation du concept de Cité universitaire fait encore l’objet de réflexion

au moment de la rédaction de ce document, la pertinence d’améliorer l’offre

résidentielle pour la population étudiante n’est pas remis en question.

Les objectifs spécifiques du projet sont les suivants :

• Renforcer le pôle universitaire montréalais, accroître le rayonnement international de Montréal et de ses universités ;

• Permettre aux étudiants de mieux se connaître et réseauter ;

• Dans le contexte de la crise du logement que connaît la métropole, combler un manque criant de résidences sur les campus et permettre aux Universités de Montréal d’accueillir plus d’étudiants étrangers ;

• Loger les étudiants à proximité des sept établissements universitaires et au cœur de la ville ;

• Créer de véritables milieux de vie attirants (jardins, encadrement, services, etc.) en évitant la construction de tours HLM ;

• Permettre aux étudiants de rayonner sur la communauté et de retirer tous les bénéfices de leur séjour à Montréal ;

• Favoriser l’intégration des étudiants étrangers et encourager leur rétention ;

• Soutenir une seule administration centrale, un seul règlement d’admission et un mélange des résidents entre les sites avec les résidences universitaires actuelles.

Confirmation d’un manque important, le projet de Cité universitaire internationale

visait la construction de 3 200 places destinées notamment à accueillir des

étudiants étrangers. Il prévoyait la construction de différents pôles pour desservir

2 Allocution du recteur de l’UQAM devant la Chambre de commerce Montréal métropolitain :

www. uqam.ca/rectorat/allocutions/2002-05pole-univ.html

13


les établissements d’enseignement. Ces pôles offriraient toute une gamme de

services aux étudiants (centre d’accueil, services de restauration, places de

rassemblement, salles d’étude, de conférences, de jeux et d’exercices, etc.), dont

certains seraient également accessibles à la population locale.

Par ailleurs, il est important de préciser que le plan d’urbanisme de la Ville

favorise la réalisation de projets résidentiels dans le secteur de Griffintown. La

présence de l’École de technologie supérieure et de résidences étudiantes dans

le secteur de Peel et Notre-Dame va dans le sens de la transformation souhaitée

par la ville.

Notons également que le plan d’urbanisme favorise l’implantation de la Cité

universitaire internationale dans le secteur de Griffintown qui se retrouve dans la

partie centrale de l’île3. Un tel projet, comme n’importe lequel projet locatif, peut

en effet difficilement se réaliser directement au centre ville compte tenu des coûts

de terrains relativement élevés. Les secteurs périphériques comme le secteur de

Griffintown offrent toutefois des possibilités réelles.

3.1.1 L’EXPÉRIENCE ÉTRANGÈRE

Ces complexes destinés spécifiquement aux étudiants se retrouvent un peu

partout à travers le monde. Un des exemples les plus récents est certainement

le University Center de Chicago.

Ce complexe ouvert à l’automne 2004 est destiné aux étudiants étrangers ou

américains fréquentant trois institutions de Chicago : le Columbia college of

Chicago, DePaul University et le Roosevelt University. Il est localisé au centre-

ville de Chicago.

3 Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal, partie I – chapitre 2 – 2.3 – objectif 6 - action 6.3.

14


Il s’agit d’un bâtiment de 18 étages qui peut loger 1 680 étudiants et 43 employés

oeuvrant au complexe.

L’objectif du complexe est d’offrir aux résidants un cadre propice à la réussite

solaire mais vise également à encourager les activités parascolaires et

15


développer auprès de la clientèle un sentiment communautaire. Ainsi, on

retrouve dans le complexe :

• 31 000 pieds carrés de commerces de détail au niveau de la rue ;

• 30 000 pieds carrés consacrés à la restauration;

• 20 000 pieds carrés de terrasses aménagées ;

• Un service de sécurité 24 heures par jour ;

• Un centre de santé ;

• Des installations multimédia ;

• Buanderies,

• Etc.

L’offre de logement pour les étudiants dans le complexe est relativement variée.

On retrouve des chambres et des appartements.

16


L’University center offre également toutes les commodités pour la tenue de

conférences, séminaires, sessions de formation, etc. Des salles de réunions d’une

superficie de 415 à 2 375 pieds carrés sont disponibles sous différentes

configurations avec tous les services vidéo et audio pertinents.

3.1.2 L A SITUAT IO N A M ONT REAL

Actuellement, toutes les universités montréalaises offrent des logements locatifs pour

les étudiants (université de Montréal, McGill, Concordia, McGill et l’UQAM). Le

nombre d’unités varie de façon considérable d’une institution à l’autre. À titre

d’exemple, on en retrouve moins de 500 à Concordia et environ 2 400 à l’Université

McGill. Au total, on dénombre actuellement environ 5 300 places dans les

résidences étudiantes des universités.

17


Tableau 3.1 : Nombre de places disponibles dans les résidences un iversitaires

Institutions Nombre de places disponibles

Concordia 431

École de Technologies Supérieures 377

UQAM 932

Université de Montréal 1 200

Université McGill 2 361

Total 5 301

Différentes formules d’ébergement sont offertes aux étudiants. Ceux-ci peuvent

habiter en chambre simple ou double avec ou sans repas. Ils peuvent partager un

appartement avec une ou plusieurs personnes (jusqu’à huit personnes dans certains

cas). Certains établissements disposent également de studios et d’appartements

d’une chambre à coucher réservés pour une personne ou un couple.

Un relevé a été effectué pour connaître les tarifs en vigueur pour la location des

différents types d’unités à Montréal. Généralement, le coût de la location varie entre

1,20 $ et 3,13 $ le pied carré4.

4 Des informations détaillées sont présentées en annexe.

18


Tableau 3.2 : Exemples de prix annoncés pour des logements de typ e appartement

Institution Type de logement Coût de la

location

Coût au

pied carré

École de Technologie supérieure

Studio 503 $ / mois n.a.

Université du Québec – phase 1

Studio une chambre (type bachelor) pour une personne

465 $ / mois 2,40 $


Studio pour couple 775 $ / mois 3,13 $


Studio une chambre (type bachelor) pour une personne

500 $ / mois 2,48 $


Studio pour couple 825 $ / mois 1,88 $


Studio pour handicapé 500 $ / mois 0,91 $

Université McGill Studio De 740 $ à 804 $ / mois

n.a.

École de Technologie supérieure

Une chambre à coucher

De 650 $ à 718 $ / mois

n.a.


Appartement pour professeur

1 035 $ / mois 1,72 $

Tableau 3.3 : Exemples de prix annoncés pour des chambres sans re pas

Institution Type de logement Coût de la

location

Coût au

pied carré

Université de Montréal Studio occupation simple

296 $ / mois 3,05 $

Université de Montréal Studio occupation double

509 $ / mois 2,96 $

Université de Montréal 8 suites avec salle de bain

596 $ / mois 3,07 $

19


L’École de Technologie Supérieure (ETS) et l’Université Concordia ont des projets

pour la construction de nouvelles résidences.

L’ETS qui offre actuellement environ 400 places en résidence prévoit construire une

troisième phase de logements pour étudiants (environ 600 places supplémentaires).

La date de mise en chantier n’est pas encore déterminée, mais le projet est connu

depuis plusieurs années déjà.

L’Université Concordia quant à elle songe depuis longtemps à la construction de

nouvelles places en résidence pour ses étudiants. L’offre étant réduite et la demande

très grande, les places disponibles sont tirées au sort.

Dans le cas de l’Université du Québec à Montréal, elle procède actuellement à la

construction de 600 nouvelles unités dans le quadrilatère formé des rues Berri, Saint-

Hubert, de Maisonneuve et Ontario.

Potentiel de marché

À Montréal, c’est l’université McGill qui présente la meilleure offre dans l’univers du

logement étudiant et ce autant en terme de nombre de places que de typologie. Le

ratio nombre de places par étudiant est actuellement de 7,5 % (2 400 places / 32 000

étudiants)5.

Si on applique ce ratio aux autres universités montréalaises, on estime que le

potentiel de marché total pour l’ensemble des institutions universitaires de Montréal

serait de l’ordre de 7 280 places. Si on soustrait de ce nombre les places existantes,

on obtient une demande potentielle supplémentaire de l’ordre de 2 000 places.

Ce nombre doit être considéré comme un minimum compte tenu qu’il reflète

essentiellement l’ampleur de l’offre de McGill à l’ensemble des autres universités

montréalaises. Or, compte tenu que les taux d’inoccupation sont à peu près nuls à

McGill, cette façon de faire peut sous-estimer la demande potentielle.

Cette sous-estimation est d’autant plus probable que le projet de la Cité universitaire

élaboré par les représentants des différentes universités visait la création de 3 200

places.

5 Il s’agit du nombre total d’étudiants inscrit à l’Université.

20


Par ailleurs, une étude réalisée par PriceWaterHouseCoopers pour le compte de la

Cité universitaire internationale de Montréal (CUIM), avait estimé le potentiel

supplémentaire à 7 295 places. Le tableau suivant présente la répartition de ce

potentiel par établissement 6:

Tableau 3.4 : Estimation des besoins supplémentaires, étude Price WaterHouseCoopers

Institutions

Besoins supplémentaires

UQAM (incluant ETS) 1 785

Université de Montréal (incluant HEC et école Polytechnique)

2 260

McGill 1 600

Concordia 1 650

Total 7 295

3.1.3 CONCLUSIO N

Les informations examinées suggèrent fortement qu’il existe un potentiel de marché

très important pour des résidences étudiantes à Montréal. Ce potentiel est estimé à

quelques milliers de places actuellement et devrait augmenter dans l’avenir. De là,

même si d’autres projets verraient le jour au cours des prochaines années en

périphérie du centre-ville, le potentiel de marché important assurerait la pertinence et

la rentabilité de chacun des bâtiments envisagés pour étudiants(es) dans le Village

du Bassin Peel.

En outre, la localisation du Village du Bassin Peel est tout à fait appropriée pour cette

option résidentielle. Les produits locatifs de toutes sortes, qu’ils soient standards,

destinés à des étudiants(es) ou des personnes âgées, ont en effet de la difficulté à se

concrétiser directement dans le centre ville compte tenu des coûts de plus en plus

élevés des terrains. Toutefois, l’ouverture de ce nouveau quartier aux portes du

centre ville offre des possibilités de réalisation évidentes. La présence éventuelle du

tramway facilitera de plus les déplacements entre le site et les différentes institutions

d’enseignement.

6 PriceWaterHouseCoopers, Dossier d’affaires initial dans le cadre du projet de la Cité

universitaire internationale de Montréal, 28 juin 2006, p.3.

21


La présence de commerces sur le site constitue également un avantage de

localisation. Généralement, la composante commerciale fait partie intégrante des

complexes étudiants d’envergure (voir l’exemple du University Center de Chicago).

Dans le cadre du projet du Village du Bassin Peel, on peut envisager plusieurs

phases de développement pour les résidences étudiantes. Pour ce type de produits,

chacune des phases doit compter un nombre de places relativement élevé. Il est en

effet important d’atteindre une masse critique suffisante afin de permettre au

promoteur d’amortir les différents services offerts.

Compte tenu des avantages de localisation, des caractéristiques du Village du

Bassin Peel et de la demande potentielle estimée, on envisage la réalisation de 585

places dans 5 bâtiments différents La programmation détaillée est présentée à la

section 4 du présent document et prévoit que 326 places seraient complétées en

2010 et 259 le seraient en 2011, soit des rythmes annuels minimum pour ce type de

construction.

3.2 COMPLEXE DE RESIDENCES POUR PERSONNES AGEES

L’objectif de cette section est de faire le point sur les conditions de marché des

résidences pour personnes âgées dans la zone de marché du bassin Peel.

.

Le faible nombre d’unités pour personnes âgées de qualité dans les secteurs

centraux de Montréal oblige les clientèles âgées en quête d’une résidence à

considérer des secteurs plus éloignés. Dans un tel contexte, un tel établissement

dans le Village du Bassin Peel va inévitable rayonner sur un vaste territoire. La zone

retenue pour estimer le potentiel de marché correspond à une aire de marché

comprenant Verdun, St-Henri, Westmount, N.D.G., Outremont, Ville Mont-Royal,

Côte-des-Neiges, Snowdon, le Plateau, et le centre-sud. En fait, cette aire de

marché couvre 12 territoires de Centres locaux de services communautaires (CLSC).

Il s’agit des CLSC suivants :

� Côtes-des-Neiges;

� Métro;

� Montréal – Centre ville;

� Montréal – Centre sud;

� Mont-Royal;

� Notre-Dame-de-Grâce / Montréal – Ouest;

22


� Plateau Mont-Royal;

� Pointe Saint-Charles;

� Saint-Henri;

� Saint-Paul;

� Snowdon;

� Verdun.

Les tendances observées

Le vieillissement de la population au Québec est un phénomène bien connu et

documenté. L’augmentation du nombre de personnes de plus de 65 ans est

perceptible partout au Québec.

En fait, au cours de la période 1991 – 2001, la population de ce groupe d’âge a

augmenté d’environ 25 % au Québec et dans la grande région de Montréal. Sur l’île

de Montréal la hausse observée a été de près de 10 %.

Cependant, dans le centre ville élargie correspondant aux 12 CLSC identifiés

précédemment, la tendance observée est complètement différente. On constate en

fait une diminution du nombre de personnes de plus de 65 ans. Cette diminution

entre 1991 et 2001 a atteint près de 5 800 personnes ce qui représente une baisse

de l’ordre de 8 %.

Tableau 3.5 :Population de plus de 65 ans

Territoires 1991 2001 Variation VariationNombre %

Zone de marché 75 882 70 085 -5 797 -7,6%Île de Montréal 251 750 276 665 24 915 9,9%RMR de Montréal 352 460 442 715 90 255 25,6%Québec 770 915 959 820 188 905 24,5%

Source : Recensements Statistique Canada

Cette situation s’explique par la faiblesse de l’offre résidentielle pour ce créneau de

marché dans la zone de marché. Compte tenu que ces personnes ne peuvent

satisfaire leur besoins en terme de logement, ils quittent tout simplement le secteur.

23


Estimation du potentiel de marché pour les résidenc es pour personnes âgées

Selon les projections de population réalisées par l’Institut de la Statistique du Québec

pour le ministère de la Santé et des Services Sociaux (MSSS), on retrouve en 2007

dans l’aire de marché près de 515 000 personnes. De ce nombre, près de 71 000

personnes ont plus de 65 ans ce qui représente environ 13,7 % de la population

totale. Cette population se répartit comme suit : 34 300 ont entre 65 et 74 ans et

36 300 ont plus de 75 ans.

La population de plus de 65 ans aurait été encore plus nombreuse dans l’aire de

marché si les disponibilités d’unités pour personnes âgées avaient été en nombre

suffisant.

Le nombre de personnes âgées qui ont quitté ou ont dû quitter l’aire de marché par le

passé est important. L’aire de marché regroupe les secteurs les plus centraux de la

région métropolitaine de Montréal où les proportions de personnes âgées sont

habituellement les plus élevées. Or, il n’en est rien puisque les proportions sont de

l’ordre de 13% ou 14 % tant dans l’aire de marché que dans la région métropolitaine

de Montréal. Si on observait dans la zone de marché une proportion de personnes

âgées de 16% ou de 18% au lieu de 14%, le nombre de personnes de plus de 65

ans se situerait entre 82 300 et 92 700 plutôt que les 70 600 personnes dénombrées

actuellement.

Cette situation est réversible à condition que des résidences de types variés et de

qualité s’implantent en nombre suffisant dans l’aire de marché. Une tendance

similaire a été renversée pour la population totale au centre-ville et dans sa périphérie

immédiate au cours de la dernière décennie suite à l’apparition de nombreux projets

de condominiums de toutes gammes.

24


BILAN DES RÉSIDENCES POUR PESONNES ÂGÉES DANS LE TE RRITOIRE DE MARCHÉ

On retrouve actuellement dans la zone de marché retenue 29 résidences pour

personnes âgées. Ces établissements regroupent au total 2 688 unités de logement.

Les 29 résidences existantes se répartissent comme suit:

• 9 résidences de type appartement regroupant 1 289 unités, repas en sus,

• 1 résidence de type appartement regroupant 180 unités, repas inclus,

• 17 résidences de type chambre et pension regroupant 1 093 unités;

• 2 CHSLD regroupant 126 unités.

De nos jours, les nouvelles résidences comptent généralement au moins une

centaine d’unités. Il s’agit d’un minimum requis afin d’être en mesure d’offrir des

services de qualité. Or, on retrouve plusieurs petits établissements dans la zone de

marché. En fait, selon l’enquête effectuée, seulement 11 des 29 résidences

existantes regroupent plus de 100 unités chacune. Au total ces établissements

totalisent 1 963 unités de logement. Il s’agit des résidences suivantes :

Appartements

• Place Kensington à Westmount;

• Résidence Mont-Carmel au centre-ville;

• Manoir Outremont à Outremont;

• Ambiance ïle-des-Sœurs à l’Île-des-Sœurs;

• Westmount One à Westmount;

• L’Académie Rachel, Plateau Mont-Royal.

Chambres et pension

• Résidence Saint-Dominique, Plateau Mont-Royal;

• Résidence des Boulevards, Plateau Mont-Royal;

• Résidence Van Horne dans Côte-des-Neiges;

• Résidence 2150 Papineau, Centre-sud;

25


• CHSLD Château Westmount à Westmount.

Les 18 autres établissements regroupent seulement 725 unités.

Globalement, les taux d’inoccupation dans les résidences de type appartement sont

près de 1,6% quelque soit la gamme, ce qui est très faible voire presque nuls compte

tenu du roulement de clientèles. Les taux d’inoccupation dans les résidences

existantes de type chambre et pension sont près de 5,8%, ce qui est aussi assez

faible, compte tenu que plusieurs d’entre elles maintiennent délibérément des unités

inoccupées afin de les restaurer.

Potentiel de marché pour des unités pour personnes âgées dans l’aire de

marché

Habituellement, le nombre d’unité de logement pour personnes âgées dans un

marché en équilibre équivaut à environ 10 % du nombre de personnes de plus que

65 ans dans la zone d’étude. Si on applique cette norme au territoire de marché

considéré, on devrait retrouver environ 7 000 unités dans la zone de marché (10 %

de 70 628 personnes). Or, actuellement, on dénombre un peu moins que 2 700

unités dans la zone de marché. Il est donc clair qu’il existe un potentiel de marché

important dans cette partie du territoire montréalais.

Il est clair qu’un des obstacles majeurs pour la réalisation de résidences pour

personnes âgées dans la partie centrale de l’île est le coût de terrain. Les

promoteurs sont conscients du marché très peu exploité du centre-ville. Mais,

compte tenu de la demande importante qui se manifeste partout à travers le Québec

et qui peut être satisfaite à partir de paramètres de coûts standards, les promoteurs

ont tendance à être prudents avec le marché du centre montréalais. Mais, l’ouverture

d’un nouveau quartier directement en périphérie du centre-ville ouvre inévitablement

de nouvelles possibilités.

26


3.2.1 CONCLUSIO N

L’analyse effectuée a permis de constater que le potentiel de marché pour les

résidences de personnes âgées dans la zone de marché du Village du Bassin Peel

est relativement important. On parle de plusieurs milliers d’unités.

La création de ce nouveau quartier ouvrira des opportunités évidentes pour

l’implantation de résidences pour un complexe pour personnes âgées. La proximité

des attraits comme le Vieux-Port et le Vieux-Montréal, la présence de commerces

directement sur le site du projet et un prix de terrain moins élevé que directement au

centre-ville constituent des avantages de localisation évidents.

On envisage donc encore plusieurs phases de développement pour ce type de

produits. Compte tenu de la faiblesse généralisée de l’offre dans le secteur, tous les

types de résidences sont envisageables (appartements, chambres et pension).

Les résidences pour personnes âgées font partie d’une industrie de services. Par le

fait même, la rentabilité des installations nécessite une masse critique. C’est pour

cette raison que les projets récents regroupent au minimum entre 150 et 200 unités

par phase.

Au total, on envisage 928 unités dans le Village du Bassin Peel répartit sur 4 phases

dont les premières unités ne seraient disponibles qu’à partir de 2012 puisque ce type

d’activité doit compter sur des services déjà en place. La programmation détaillée est

présentée à la section 4.

3.3 CONDOMINIUMS

Une tendance évidente au resserrement vers le centr e

À une certaine époque, la population sur l’île de Montréal diminuait année après

année. Ainsi, entre 1971 et 1981, l’île a perdu plus de 163 000 personnes sur son

territoire.

Depuis, la tendance s’est complètement modifiée. Ainsi, entre 1981 et 1991, le

nombre de résidant sur l’île de Montréal s’est accru de 15 749 personnes soit une

27


moyenne de près de 7 900 personnes par tranche de 5 ans.

Puis, après une brève période de stagnation entre 1991 et 1996, la tendance à la

hausse s’est poursuivie. L’augmentation sur l’île a atteint près de 37 000 personnes

entre 1996 – 2001 et près de 42 000 personnes lors de la période 2001 – 2006.

-24

36 877

41 719

-5 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

1991 - 1996 1996 - 2001 2001 - 2006

Figure 3.1 :Variation de la population sur l'île de Montréal,19 91 - 2006

Il est donc clair à la lumière de ces résultats que le territoire le plus central de la

région métropolitaine, c’est-à-dire l’île de Montréal, est actuellement sur une tendance

d’expansion démographique.

Cette conjoncture favorable pour l’île de Montréal est également perceptible au

niveau des mises en chantier. La figure suivante présente l’évolution des parts de

marché des différents secteurs géographiques qui composent la RMR de Montréal

depuis 1989. L’analyse des données permet d’identifier certaines tendances:

28


Figure 3.2 :Parts de marché des secteurs géographiques de la RM R de Montréal,

1989 - 2006

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005

Rive Sud Vaudreuil Soulanges Laval et Rive Nord Île de Montréal

• Premièrement, une diminution constante de la part de marché de la rive sud

On constate à partir des tableaux et de la figure suivante qu’à la fin des années

’80, ce sont les banlieues (Laval / rive nord et la rive sud) qui présentaient les

parts de marché les plus importantes (environ 36 % chacun des mises en

chantier totales de la RMR). La meilleure performance de la rive sud a été

atteinte en 1992 avec plus de 43 % des mises en chantier de la région.

Mais depuis, cette proportion n’a cessé de décroître pour atteindre seulement

20 % en 2006. Par ailleurs, au cours de la dernière année, la performance de la

rive nord surpassait celle de la rive sud par plus de 24 points en pourcentage.

29


• Deuxièmement, on observe une progression significative des parts de marché

sur l’île de Montréal

À la fin des années ’80, l’île de Montréal s’accaparait un peu plus de 21 % du

marché. Cette proportion a diminué jusqu’à 12 % en 1996.

Depuis, la part de marché de Montréal a augmenté de façon significative. En

2004, 38 % des mises en chantier de la RMR ont été recensées sur le territoire

de l’île de Montréal, soit la même proportion que la région de Laval / rive nord.

Notons que depuis 2004, on constate un léger recul de la part de marché de l’île

de Montréal. À notre avis, il ne s’agit pas de retournement de tendance mais

plutôt d’une période d’ajustement. Soulignons en effet qu’en période de forte

effervescence comme ce fut le cas au cours des dernières années, se sont les

sites les plus faciles à mettre en valeur qui sont généralement retenus par les

promoteurs. Or, habituellement, les sites les plus centraux présentent plus de

contraintes et s’avèrent plus compliqués à mettre en valeur.

L’analyse de l’évolution des mises en chantier pour chacun des arrondissements de

la Ville de Montréal permet de constater que le phénomène de resserrement est

également observé au niveau du secteur central de l’île de Montréal7. La figure

suivante permet d’apprécier cette tendance au cours des cinq dernières années :

7 Les résultats pour chacun des arrondissements sont présentés à l’annexe x

30


Figure 3.3 :Évolution des parts de marché des arrondissements d e Montréal les

plus dynamiques, 2002 - 2006

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2002 2003 2004 2005 2006

Mercier / Hochelaga - Maisonneuve Pierrefonds / Roxboro

RDP / PAT Saint-Laurent

Centre (Ville-Marie et Sud-ouest)

On constate à la lecture des résultats obtenus, que c’est le secteur le plus central de

la ville, les arrondissements Ville-Marie et Sud-ouest, qui a connu la meilleure

performance au cours des dernières années. L’écart s’est d’ailleurs creusé de façon

importante depuis 2003.

À notre avis, ce mouvement généralisé vers le centre s’explique par les facteurs

suivants :

� Érosion du bassin des premiers acheteurs;

� Présence accrue des ménages déjà propriétaire avec une équité plus

importante (vieillissement de la population);

� Amélioration de l’environnement économique générale;

� Congestion accrue sur les différents ponts de la région métropolitaine.

Or, compte tenu que la plupart de ces variables devraient se manifester encore au

cours des prochaines années, on peut penser que les pressions vers le centre

devraient demeurer vives. À condition toutefois d’être en mesure d’assurer une offre

diversifiée et de qualité qui répond aux attentes de cette clientèle.

31


Des conditions propices à l’apparition de nouveaux projets au centre-ville

Le secteur central de l’île de Montréal est un marché naturel pour les condominiums.

Entre 2002 et 2006, 5 507 condos ont été construits dans la partie centrale de l’île de

Montréal (arrondissements Ville-Marie et Sud-Ouest). Il s’agit d’une moyenne de

plus de 1 100 unités annuellement, ce qui représente environ 26 % de toutes les

condos construits sur l’île de Montréal au cours de la période.

Ainsi, on constate que la zone dans laquelle s’implantera le projet du Village du

Bassin Peel se retrouve à l’intérieur d’un secteur relativement dynamique au niveau

de la construction de condominiums. Le développement est rendu pratiquement aux

portes du projet. Il est donc tout à fait naturel que ce type de produits, c’est-à-dire

des condominiums, s’implante dans le futur Village.

Au cours des dernières années, la construction de condominiums a toutefois ralentie

dans la région de Montréal et particulièrement au centre-ville. On peut toutefois

déceler à travers différentes variables que les conditions de marchés actuelles

favorise une reprise des activités dans ce secteur de la Ville.

Les figures suivantes présentent les résultats d’une enquête effectuée au cours des

cinq dernières années dans le centre-ville de Montréal portant sur les projets en

construction et sur les projets annoncés mais non débutés. Les informations

recueillies concernent le nombre de projets et le nombre d’unités de logement.

32


26

4041

24

13

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 20 07

Figure 3.4 :Projets de condominiums et d'appartements,

Nombre de projets en construction et annoncés, Cent re-Ville de Montréal

1 359

2 405

3 016

1 991

866

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500


Figure 3.5 :

Projets de condominiums et d'appartements, Nombre d'unités dans les projets en construction et annoncés, Centre-Ville de Montréal

33


12

21

14

7

1

0

5

10

15

20

25



Nombre de projets anno ncés, Centre-Ville de Montréal

638

1 304

848

523

8

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400



Nombre d'unités dans les projets annoncés, Centre-V ille de Montréal

34


On constate à la lecture de ces figures que le marché du condos neuf au centre-ville

de Montréal a connu une baisse significatif depuis quelques années et ce autant en

ce qui concerne le nombre de projet qu’en nombre d’unités de logement.

Ainsi, en 2004 et 2005, on recensait une quarantaine de projets en construction ou

annoncés. Ces projets représentaient entre 2 400 et 3 000 logements. Or, en 2007,

on recensait seulement 13 projets en construction ou annoncés pour un peu plus de

800 unités de logement.

En ce qui concerne strictement les projets annoncés, la baisse est encore plus

importante. On est passé de 21 projets en 2004 (pour 1 300 unités) à seulement un

projet annoncé en 2007 (8 unités).

Il est donc clair à partir de ces données que le marché a subi certains ajustements au

cours des dernières années. Le marché a pris une pause.

L’analyse des transactions dans le marché de la revente indique toutefois une

vigueur et un dynamisme certain pour le secteur du centre-ville.

Un relevé de l’ensemble des reventes réalisées entre janvier 2006 et août 2007 a été

effectué pour les secteurs de Pointe-Saint-Charles, Saint-Henri et Ville-Marie.

L’analyse des informations obtenues indique clairement que les prix des transactions

au pied carré sont à la hausse. Ainsi, depuis un an la valeur de la transaction

moyenne a augmenté de 32 % à Pointe-Saint-Charles, 15 % à Saint-Henri et de

10 % dans Ville-Marie.

35


278 $273 $

238 $242 $

251 $

293 $

313 $

220 $

230 $

240 $

250 $

260 $

270 $

280 $

290 $

300 $

310 $

320 $

Jan.- Mars 2006 Avril - Juin 2006 Juil.- Sept. 2006 Oc t.- Déc.2006 Jan.- Mars 2007 Avril - Juin 2007 Juil.- Août 2007

Figure 3.8 :Secteur du Sud-Ouest de Montréal (Pointe Saint-Char les),

Valeur moyenne des reventes ($ / p.c. net)

245 $

223 $

239 $

245 $ 245 $

273 $ 274 $

220 $

230 $

240 $

250 $

260 $

270 $

280 $


Figure 3.9 :Secteur du Sud-Ouest de Montréal (Saint-Henri / Pet ite-Bourgogne),


36


294 $

317 $

284 $

296 $

285 $

281 $

311 $

270 $

275 $

280 $

285 $

290 $

295 $

300 $

305 $

310 $

315 $

320 $


Figure 3.10 :Secteur Ville-Marie,


On peut donc conclure à partir de ces différentes variables que les conditions de

marché sont réunies pour une reprise de l’activité au centre-ville de Montréal.

Les projets qui ont connu du succès récemment

Au cours des dernières années deux projets au centre ville ont particulièrement

retenus l’attention. Il s’agit des projets Terrasses Windsor et du projet Lowney.

Le projet « Les Terrasses Windsor » est situé dans le quadrilatère délimité par les

rues Peel, Notre-Dame, De la Montagne et Saint-Jacques. Ce projet qui a débuté en

2003 et qui s’est terminé en 2007 compte 7 phases pour un total de 1 018 unités. En

moyenne c’est donc plus de 200 unités vendues annuellement.

La particularité de ce projet est d’avoir introduit des unités de petites superficies au

centre ville. La superficie des unités dans ce projet varie entre 567 pieds carrés à

1 045 pieds carrés. Soulignons cependant que les unités de plus de 1 000 pieds

carrés se retrouvent seulement dans deux des sept phases du projet. Généralement,

37


la superficie des unités variait entre 600 et 850 pieds carrés.

Les prix quant à eux ont varié entre 205 $ et 315 $ le pied carré. Le prix maximum

atteint lors des deux dernières phases qui ont été terminées cette année s’élevait à

280 $ le pied carré.

Quant au Lowney, la troisième phase de ce projet situé sur la rue de l’inspecteur à

l’ouest de la rue University est en construction actuellement. Au total, 92 des 126

unités sont déjà vendues. La superficie des unités de cette troisième phase varie

entre 490 et 837 pieds carrés. Les prix annoncés sont de 230 $ à 300 $ le pied

carré.

Les phases 1 et 2 comptaient respectivement 69 et 64 unités. Les superficies des

unités dans ces premières phases étaient légèrement plus importante que celles de

la phase 3 (661 à 1 106 pieds carrés pour la phase 2 et 520 à 956 pieds carrés pour

la phase 1).

Une quatrième phase de 110 unités est annoncée.

Un segment de marché particulier à développer

À notre avis, un des segments de marché qui devrait être retenu dans le projet est

celui des ménages composés de professionnels. Il s’agit en fait de la clientèle

typique qu’on retrouve généralement dans le Vieux-Montréal et dans les projets le

long du Canal Lachine.

En fait, l’analyse de l’évolution des projets du centre-ville réalisée précédemment

nous permet d’identifier une piste intéressante pour distinguer le positionnement du

Village du Bassin Peel par rapport aux autres projets du secteur. Les résultats de

l’analyse ont permis en effet de constater que les projets qui ont connu le plus de

succès sont ceux qui ont introduit des produits différents notamment en intégrant des

services spécifiques et adaptés à la clientèle visée (comme dans le cas du Crystal de

la Montagne par exemple).

Dans le cas du Village du Bassin Peel, on pourrait miser, du moins en partie, sur le

principe du « live – work » c’est-à-dire favoriser la création d’un milieu de vie qui

permettrait aux résidants de vivre et travailler dans un même quartier ou à proximité.

Ce concept est de plus en plus populaire dans certaines grandes villes américaines et

en Europe. La proximité du centre-ville permettrait d’offrir cette possibilité aux futurs

38


résidants. Notons également que de nombreux emplois se retrouveront sur le site

(des espaces à bureau notamment). Ces nouveaux travailleurs en devenant

résidants du projet pourraient également bénéficier de la proximité entre le lieu de

résidence et de travail.

Soulignons cependant que le concept de « live – work » peut être poussé encore plus

loin. Dans certains cas, le lieu de travail est directement dans le logement. Il s’agit

encore une fois d’appliquer l’idée de l’intégration des services, mais cette fois pour la

clientèle des professionnels et des travailleurs autonomes.

On retrouve dans certains projets à Montréal de timides initiatives qui vont dans ce

sens. On peut penser par exemple au projet « Les Lofts Redpath » situé le long du

Canal Lachine (coin De Montmorency) qui offre aux résidents la possibilité d’utiliser

des salles de réunion à l’intérieur même de l’édifice. Mais, pour l’instant, il s’agit

d’initiatives isolées qui se manifestent généralement en réaction à des demandes

particulières. Les projets qui considèrent cette préoccupation dans la planification du

projet sont à peu près inexistants à Montréal pour l’instant.

Dans le cas du Village du Bassin Peel, cette caractéristique pourrait être poussée

plus loin et être pris en considération dès l’étape de planification. Cette caractéristique

pourrait devenir en quelque sorte la marque de commerce d’une des parties du

Village. Notons que le Village du Bassin Peel se prêterait tout à fait à ce type de

projet compte tenu de sa proximité avec des pôles d’emplois dans le tertiaire moteur

dans lesquels on retrouve des catégories de professionnels qui pourraient être

intéressés par ce type de produits (centre-ville, Cité du Multimédia, Vieux-Montréal,

etc.).

Les complexes de type « Live-Work » devraient croître en popularité au cours des

prochaines années un peu partout à travers l’Amérique et en Europe. C’est du moins

ce que croît John McIlwain spécialiste en développement résidentiel de l’Urban Land

Institute de Washington D.C.8 Les différentes enquêtes réalisées par le Census

Bureau aux États-Unis démontrent en effet que les personnes qui travaillent de leur

domicile est en forte croissance. On estime que ce nombre a augmenté de 7 % au

États-Unis lors des trois dernières années.

8 http://realestate.msn.com/Buying/Article_aspx?cp-documentid=5066919.

39


On peut identifier plusieurs projets récents aux Etats-Unis dans lesquels on retrouve

le concept de « Live-Work » :

� City Plaza à West Palm Beach

Le complexe City Plaza est situé au cœur de West Palm Beach. Le premier

immeuble ouvre ses portes en 2005. Compte tenu du succès évident, les

promoteurs décident de poursuivre avec un deuxième immeuble de 21 étages

qui comptera plus de 360 unités haut de gamme. La construction de ce

deuxième immeuble sera terminée en 2008 (voir photo montage ci-après).

La publicité et le marketing élaborés pour ce deuxième immeuble visent en

partie les professionnels qui peuvent travailler à domicile. Le concept de

« Live/work » est spécifiquement mis de l’avant. Outre les services

habituels dans ce type d’immeubles luxueux (sécurité 24/24, services de

conciergerie, piscine, centre de santé, etc) on retrouve également des

salles de réunions à l’usage des résidents.

40


� The Metropolitan condominiums à Portland

Au milieu des années ’90, le secteur de Pearl District (Hoyt Street properties) à

Portland était une ancienne zone ferroviaire et d’entrepôt abandonnée.

Aujourd’hui, il s’agit d’un des secteurs les plus dynamiques de la ville au niveau

du développement résidentiel. On y retrouve des tours résidentielles, des

galeries d’art, des restaurants et des espaces verts.

Avant Après

Un des plus prestigieux immeubles de ce secteur et de l’ensemble de la Ville

est le Metropolitan Condominiums. Il s’agit de deux immeubles jumelés : l’un

de 19 étages qui compte 121 luxueuses unités de logement en copropriété et le

deuxième de 4 étages consacré exclusivement à des unités Live / work. Ces

des sections sont jointes par environ 20 000 pieds carrés de commerces de

détail au niveau de la rue.

Ce bâtiment LEED regroupe plusieurs services : centre de santé, cave à vin, et

notamment des salles de conférence pour les travailleurs à domicile. Le

bâtiment sera terminé et livré aux nouveaux résidants avant la fin de l’année.

41


3.3.1 CONCLUSION

Le centre-ville élargi est un secteur propice et naturel à la construction de

condominiums. Il s’agit d’un produit résidentiel qui s’est développé depuis longtemps

dans ce secteur et qui devrait s’amplifier au cours des prochaines années.

La construction de condominiums dans le grand centre-ville a connu un

ralentissement au cours des dernières années. On a constaté certains ajustements

et le marché du condominium neuf a pris une pause.

Certaines conditions de marché laissent toutefois entrevoir une reprise des activités

prochainement. Les résultats d’une enquête effectuée depuis plusieurs années

permettent de constater que le nombre de projets en construction ou annoncés n’a

jamais été aussi peu élevé depuis 2003 et ce, autant en terme de projets qu’en

nombre d’unités. On se retrouve donc au creux d’un cycle.

Par ailleurs, l’analyse du marché de la revente indique clairement que l’attrait du

centre-ville n’a pas diminué pendant cette période plus difficile pour les

condominiums neufs. Les prix de vente au pied carré n’ont pas diminué. On

constate même que ces prix de vente connaissent des augmentations marquées

depuis environ un an dans le grand secteur du centre-ville. Ces éléments militent

donc en faveur d’une reprise du marché du neuf au centre.

42


On constate également que les projets qui ont connu le plus de succès au cours des

dernières années se retrouvent dans le voisinage immédiat du site du Village du

Bassin Peel. Il s’agit des projets « Les Terrasses Windsor », Le Lowney’s et le Quai

de la Commune ».

Le succès de ces projets démontre clairement les tendances de développement très

fortes qu’on retrouve depuis quelques années au sud de l’autoroute Ville-Marie et

indique de façon sans équivoque l’attrait de tout ce secteur.

Ces projets présentent certaines similitudes : des superficies de plancher

relativement petites et des prix modestes ont permis d’élargir le bassin d’acheteur

susceptible de se localiser dans le centre de Montréal.

Ces projets devraient être la référence pour la composante résidentielle du Village du

Bassin Peel. Avec de telles caractéristiques en termes de superficies et de prix, il est

réaliste de prétendre à des phases comptant entre 200 et 250 unités par année

comme ce fut le cas pour les projets mentionnées précédemment. Au total, on

envisage un peu plus de 2 000 unités dont la superficie moyenne sera généralement

inférieure à 1 000 pieds carrés et dont le prix avec taxes oscillera entre 320 $ et 350 $

le pied carré.

En plus d’exploiter les marchés traditionnels qui se manifestent dans ce secteur de la

ville, on pourrait offrir la possibilité d’intégrer des unités de type « Live-Work ». Cette

possibilité pourrait être un plus pour le projet et améliorerait encore davantage la

diversité des produits.

La programmation détaillée est présentée à la section suivante.

43


4.0 LA PROGRAMMATION DU PROJET

L’objectif de cette section est de présenter de façon détaillée la programmation

résidentielle retenue pour le Village du Bassin Peel. Les aspects abordés sont la

localisation de chacun des types de logements sur le site, le nombre d’unités pour

chacune des typologies, les superficies moyennes, les prix moyens de vente ou de

location et le phasage.

La carte de la page suivante permet de visualiser la localisation de chacun des types

de logement sur le site. Les bâtiments résidentiels seraient construits à même le sol

essentiellement dans la partie ouest du site (section résidentielle). Dans le cas des

autres îlots, les logements seraient construits au-dessus des commerces.

On constate à partir de la carte que les logements sont regroupés par type afin de

créer des complexes homogènes. Le complexe destiné aux étudiants se retrouverait

dans la portion nord-est du site (à l’est de la rue Peel). Quant à celui des résidences

pour personnes âgées, il serait localisé complètement dans la partie ouest du projet.

L’espace entre les bâtiments d’un complexe serait aménagé en fonction du type

d’occupation.

Il est également prévu d’inclure dans le Village du Bassin Peel des logements

sociaux. Ceux-ci seraient localisés au coin des rues De la Montagne et Ottawa. On

retrouverait également sur le site des condominiums abordables.

Le reste du site serait occupé par différents types de condominiums. Trois types sont

identifiés.

44


45


Au total, la programmation retenue dans le cadre du projet compte 3 832 unités de

logements réparties selon les types suivants :

Tableau 4.1 :

Nombre d’unités par type de logement

Description Nombre d’unités

Logements étudiants 584

Logements pour personnes âgées 928

Logements sociaux 437

Logements abordables 471

Condominiums 1 412

Total 3 832

On constate qu’il s’agit d’une programmation diversifiée, conforme à la stratégie

d’inclusion de la Ville de Montréal qui favorise la diversité et la mixité sociale à

l’intérieur d’un même projet.

La base pour calculer les logements sociaux est de retrancher du total les 584

logements étudiants et les 220 unités destinées à des clientèles âgées semi-

autonomes. Ainsi défini, 471 logements sociaux sont envisagés et ils représentent

14,4% des 3 027 habitations9. Quant aux condominiums abordables, ils sont

envisagés au nombre de 471, soit 15,6% des 3 027 habitations. Au total, c’est 30%

des 3 027 habitations qui auront une vocation dite sociale.

La diversité recherchée pour la composante résidentielle est également perceptible

au niveau des superficies et des prix des logements. Le tableau suivant présente ces

caractéristiques de chacun de ces types de logements retenus :

9 Les unités pour étudiants et les chambres et pension pour personnes âgées ne sont pas considérées

comme des logements par certains organismes comme Statistique Canada ou la SCHL compte tenu que ces unités ne possèdent pas nécessairement une cuisine complète.

46


Tableau 4.2 : Caractéristiques des unités par îlot

Superficie brute Vocation Nombre Unité moyenne(p.c.) d'unités (p.c.)

Ilot 1Bâtiment 1 92 935 Rés. pour étudiants 68 1 100 2,50 $ p.c.

Ilot 2Bâtiment 1 94 207 Rés. pour étudiants 86 875 2,50 $ p.c.Bâtiment 2 153 086 Rés. pour étudiants 140 875 2,50 $ p.c.Bâtiment 3 115 304 Rés. pour étudiants 105 875 2,50 $ p.c.Bâtiment 4 266 710 Rés. pour étudiants 186 1 150 2,50 $ p.c.

Ilot 3Bâtiment 1 153 086 Condominiums type 1 179 700 281 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 2 94 207 Condominiums abordables 97 800Bâtiment 4 94 207 Condominiums abordables 97 800

Ilot 8 a 12Bâtiment 1 113 345 Condominiums type 2 93 1 000 319 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 2 227 390 Condominiums type 2 178 1 050 319 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 3 218 714 Condominiums type 2 163 1 100 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 4 292 738 Condominiums type 2 209 1 150 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 5 198 424 Condominiums type 2 136 1 200 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 6 261 113 Condominiums type 2 159 1 350 341 $ p.c. (avec taxes)

Section Résidentielle Logements sociauxBâtiment 1a 141 100 Accès Logis (OMH) 159 800Bâtiment 1b 127 500 Accès Logis (OMH) 143 800Bâtiment 1c 119 937 Accès Logis (OMH) 135 800

Condominiums abordablesBâtiment 2 103 464 Condominiums abordables 110 850Bâtiment 3 89 126 Condominiums abordables 94 850Bâtiment 4 69 923 Condominiums abordables 74 850

Résidences pour personnes âgéesBâtiment 1 221 394 Personnes autonomes 261 635 2,80 $ p.c.Bâtiment 2 239 478 Personnes autonomes 283 635 2,80 $ p.c.Bâtiment 3 138 210 Personnes autonomes 163 635 2,80 $ p.c.Bâtiment 4 132 010 Personnes semi-autonomes 220 450 4,50 $ p.c.

Condominiums Bâtiment 1 132 010 Condominiums type 3 114 950 330 $ p.c. (avec taces)Bâtiment 2 101 268 Condominiums type 3 87 950 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 3 77 006 Condominiums type 3 47 1 350 352 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 4 77 006 Condominiums type 3 47 1 350 352 $ p.c. (avec taxes)

À déterminer par l'OMH

À déterminer par la SHDMÀ déterminer par la SHDMÀ déterminer par la SHDM

Coût de location ouprix de vente

À déterminer par l'OMHÀ déterminer par l'OMH

À déterminer par la SHDMÀ déterminer par la SHDM

On constate à la lecture du tableau que les superficies de plancher moyennes pour

les condominiums varient entre 700 et 1 350 pieds carrés, soit des superficies

moyennes allant des condominiums des Terrasses Windsor à ceux des

condominiums sur de Maisonneuve ou sur Sherbrooke Ouest. Les prix envisagés

(incluant les taxes) quant à eux varient entre 281 $ et 352 $ le pied carré. Il s’agit de

la typologie la plus dense.

47


Dans le cas des condominiums de type 1, la superficie moyenne est de l’ordre de 700

pieds carrés et le prix envisagé est d’environ 280 $ le pied carré.

Dans le cas des condominiums de type 2 qui se retrouve dans la partie sud du projet,

la superficie moyenne totale est de l’ordre de 1 150 pieds carrés. Celle-ci varie entre

1 000 et 1350 pieds carrés selon le bâtiment. Les prix moyens varient entre 320 $ et

340 $ le pied carré.

Les condominiums de type 3 localisés dans la section ouest du site près du Canal

Lachine sont les plus luxueux avec des prix moyens variant entre 330 $ et 350 $ le

pied carré.

Le phasage détaillé de la composante résidentielle est présenté à la figure suivante.

On constate que la programmation est prévue sur une période d’au moins 12 ans et

prévoit un rythme de construction variant entre 47 et 677 unités annuellement. Ce

nombre relativement important doit toutefois être relativisé.

Rappelons que le Village du Bassin Peel s’adresse à plusieurs segments de marché

complètement indépendant l’un de l’autre. Par ailleurs, certains créneaux comme les

résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants exigent un

nombre élevé d’unités par bâtiment.

En isolant spécifiquement le marché du condominium, le nombre envisagé

annuellement oscille entre 47 et 318 unités. Mentionnons que ce dernier volume

annuel fut atteint il y a quelques années dans les projets « Terrasses Windsor » et

Lowneys, tous deux localisés un peu plus au nord du Village du Bassin Peel. En

outre, les créneaux de marché visés par ces projets étaient relativement plus limités

que ceux du Village du Bassin Peel.

Au total, le rythme annuel de construction prévu pour chacune des trois familles de

produits résidentiels retenus rende la programmation envisagée pour le Village du

Bassin Peel tout à fait réalisable.

48


VILLAGE DU BASSIN PEELCOMPLEXE RÉSIDENTIEL couleur = période de construction

TABLEAU SOMMAIREPrésenté à Jules Hurtubisepar Norfield ImmobilierOctobre 2007

Année de la mise en marché des unités d'habitation 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Totaux

Projet Superficie Nombre VocationBrute d'unités

Ilot 1Bâtiment1 92 935 68 Rés. pour etudiants 68

Ilot 2Bâtiment 1 94 207 86 Rés. pour etudiants 86 Bâtiment 2 153 086 140 Rés. pour etudiants 140 Bâtiment 3 115 304 105 Rés. pour etudiants 105 Bâtiment 4 266 710 186 Rés. pour etudiants 186

Ilot 3Bâtiment 1 153 086 179 Condominiums type 1 179 Bâtiment 2 94 207 97 Condominiums abordables 97 Bâtiment 4 94 207 97 Condominiums abordables 97

Ilot 8 a 12Bâtiment 1 113 345 93 Condominiums type 2 93 Bâtiment 2 227 390 178 Condominiums type 2 178 Bâtiment 3 218 714 163 Condominiums type 2 163 Bâtiment 4 292 738 209 Condominiums type 2 209 Bâtiment 5 198 424 136 Condominiums type 2 136 Bâtiment 6 261 113 159 Condominiums type 2 159

Section Residentielle Logements sociauxBâtiment 1 a 141 100 159 Accès Logis (OMH) 159 Bâtiment 1 b 127 500 143 Accès Logis (OMH) 143 Bâtiment 1 c 119 937 135 Accès Logis (OMH) 135

Condominiums abordablesBâtiment 2 103 464 110 Condominiums abordables 110 Bâtiment 3 89 126 94 Condominiums abordables 94 Bâtiment 4 69 923 74 Condominiums abordables 74

Résidences pour personnes âgéesBâtiment 1 221 394 261 Personnes autonomes 261 Bâtiments 2 239 478 283 Personnes autonomes 283 Bâtiment 3 138 210 163 Personnes autonomes 163 Bâtiments 4 132 010 220 Personnes semi-autonomes 220

Condominiums du CanalBâtiments 1 132 010 114 Condominiums type 3 114 Bâtiment 2 101 268 87 Condominiums type 3 87 Bâtiments 3 77 006 47 Condominiums type 3 47 Bâtiments 4 77 006 47 Condominiums type 3 47

Totaux 4 144 898 3 832 664 677 586 477 471 318 250 136 47 206 3 832

CondominiumsType 2 et 3 1 699 014 1 231 - 178 93 163 114 209 87 136 47 206 1 231 Type 1 153 086 179 179 - - - - - - - - - 179 Abordables 450 927 472 - 97 97 94 74 110 - - - - 472 Totaux Condo 2 303 027 1 883 179 275 190 257 188 318 87 136 47 206 1 883

49


5.0 CONCLUSION

La composante résidentielle du Village du Bassin Peel sera une grande intervention

intégrée visant à ouvrir de nouveaux choix de cadre de vie pour ceux et celles

souhaitant vivre ou continuer de vivre dans ce milieu particulier de Montréal appelé à

une métamorphose profonde.

Elle s’inscrit sur plusieurs plans dans des tendances récentes affectant les milieux au

sud du centre-ville, les amplifiant et les diversifiant encore davantage. Elle répond en

outre à des manques importants affectant en particulier plusieurs groupes de

clientèles, soit des condominiums aménagés pour permettre des activités de bureau,

soit les clientèles étudiantes en bonne partie étrangères, soit aussi les personnes

âgées en quête d’une habitation avec services adaptés à leurs besoins et qui sont

généralement contraintes de se déplacer dans d’autres milieux de la région

métropolitaine de Montréal.

Le Village du Bassin Peel permettra ainsi d’ouvrir de nouvelles avenues de

développement qui sont autant de nouvelles réponses à des besoins importants

puisque des logements pour étudiants(es) ou pour personnes âgées par exemple

pourraient facilement être questionnés dans ce milieu de Montréal dans son état

actuel. Résultante des composantes envisagées dans le Village du Bassin Peel, ces

options de développement résidentiel deviendraient à l’inverse non seulement

envisageables mais pourraient progressivement bénéficier en outre d’un

positionnement de marché hautement favorable.

ANNEXES

ANNEXE 1

CARACTÉRISTIQUES DES RÉSIDENCES ÉTUDIANTES À MONTRÉ AL

ANNEXE 2

MISES EN CHANTIER DANS LES ARRONDISSEMENTS DE MONTR ÉAL

Mises en chantier résidentielle des arrondissements de Montréal, 2002 - 2006

ARRONDISSEMENTS 2002 2003 2004 2005 2006

Ahuntsic / Cartierville 79 230 480 367 169Anjou 385 480 420 164 314

CDN / NDG 154 67 185 287 240Île-Bizard / Ste-Geneviève 120 72 72 71 310

Lachine 73 87 328 595 149Lasalle 182 572 349 90 52

Mercier / Hochelaga - Maisonneuve 329 230 485 745 647Montréal-Nord 64 67 446 149 85

Outremont 10 31 65 37 0Pierrefonds / Roxboro 449 579 765 167 94

Plateau Mont-Royal 118 179 426 158 333RDP / PAT 390 804 861 553 304

Rosemont Petite-Patrie 329 594 369 620 289Saint-Laurent 855 466 1 055 928 721Saint-Léonard 90 649 224 325 580

Sud-Ouest 326 261 277 440 459Ville-Marie 488 763 1 645 1 659 1 355

Villeray / St-Michel / Parc-Extension 68 131 134 169 270Verdun 271 491 759 399 96

VILLE DE MONTRÉAL 4 780 6 753 9 345 7 923 6 467

Évolution des parts de marché des arrondissements d e Montréal, 2002 - 2006

ARRONDISSEMENTS 2002 2003 2004 2005 2006

Ahuntsic / Cartierville 1,7% 3,4% 5,1% 4,6% 2,6%Anjou 8,1% 7,1% 4,5% 2,1% 4,9%

CDN / NDG 3,2% 1,0% 2,0% 3,6% 3,7%Île-Bizard / Ste-Geneviève 2,5% 1,1% 0,8% 0,9% 4,8%

Lachine 1,5% 1,3% 3,5% 7,5% 2,3%Lasalle 3,8% 8,5% 3,7% 1,1% 0,8%

Mercier / Hochelaga - Maisonneuve 6,9% 3,4% 5,2% 9,4% 10,0%Montréal-Nord 1,3% 1,0% 4,8% 1,9% 1,3%

Outremont 0,2% 0,5% 0,7% 0,5% 0,0%Pierrefonds / Roxboro 9,4% 8,6% 8,2% 2,1% 1,5%

Plateau Mont-Royal 2,5% 2,7% 4,6% 2,0% 5,1%RDP / PAT 8,2% 11,9% 9,2% 7,0% 4,7%

Rosemont Petite-Patrie 6,9% 8,8% 3,9% 7,8% 4,5%Saint-Laurent 17,9% 6,9% 11,3% 11,7% 11,1%Saint-Léonard 1,9% 9,6% 2,4% 4,1% 9,0%

Sud-Ouest 6,8% 3,9% 3,0% 5,6% 7,1%Ville-Marie 10,2% 11,3% 17,6% 20,9% 21,0%

Villeray / St-Michel / Parc-Extension 1,4% 1,9% 1,4% 2,1% 4,2%Verdun 5,7% 7,3% 8,1% 5,0% 1,5%

VILLE DE MONTRÉAL 100% 100% 100% 100% 100%

ANNEXE 3

PROJETS AU CENTRE VILLE DE MONTRÉAL

ANNEXE 4

INFORMATIONS DU MARCHÉ DE LA REVENTE

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