Jaarverslag 2019 · 2020. 6. 30. · Aantal nieuwbouw 75 49 24 0 11 Aantal aangekocht 1 4 2 0...

Woonstichting VechtHorst Jaarverslag 2019 Pagina 1 van 105

Jaarverslag 2019

Bouwen aan een betaalbare en leefbare woontoekomst


Colofon Verantwoording Behandeling Management Team 21 april 2020 Behandeling Auditcommissie 28 mei 2020 Huurdersorganisatie Twee Onder Een Kap (TOEK) 2 juni 2020 Behandeling Raad van Commissarissen 11 juni 2020 Definitieve vaststelling Raad van Commissarissen 11 juni 2020 Dit document is een uitgave van: Woonstichting VechtHorst Bezoekadres Raiffeisenstraat 2

7711 JH NIEUWLEUSEN Postadres Postbus 10

7710 AA NIEUWLEUSEN Telefoon 0529 43 88 66 Email [email protected] Website www.vechthorst.nl Kamer van Koophandel 5047324 Toelatingsnummer L0661 Datum juni 2020 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden of op welke andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van woonstichting VechtHorst.

mailto:[email protected]

http://www.vechthorst.nl/


Inhoud Inhoud ............................................................................................................................................................ 3 Voorwoord ..................................................................................................................................................... 4 1. VechtHorst in cijfers ................................................................................................................................... 6 2. Bestuur ...................................................................................................................................................... 7 3. Raad van Commissarissen...................................................................................................................... 16 4. Huurdersvereniging Twee onder één Kap ............................................................................................... 33 5. Volkshuisvesting ...................................................................................................................................... 36 6. Financiële positie ..................................................................................................................................... 53 7. Jaarrekening ............................................................................................................................................ 67 8. Bezoldiging ............................................................................................................................................ 101 9. Controleverklaring ................................................................................................................................. 104


Voorwoord 2019 was voor VechtHorst een energiek jaar. We hebben veel projecten in de nieuwbouw en verduurzaming gerealiseerd. Ook hebben we in onze bedrijfsvoering opnieuw slagen gemaakt. Daarnaast zijn onze reguliere werkzaamheden natuurlijk voortvarend opgepakt. Dat de inspanningen van de afgelopen jaren effect hebben gehad, mag blijken uit de prachtige scores die we hebben gehaald bij de visitatie die in 2019 is uitgevoerd. Visitatie 2019 2019 was het jaar van de visitatie. We hebben de afgelopen jaren hard gewerkt om de kwaliteit van ons werken te verbeteren. De uitkomst van het visitatierapport laat dit duidelijk zien. Dit is vooral te danken aan de inzet van onze medewerkers die in niet altijd gemakkelijke omstandigheden flink hebben bijgedragen aan de resultaten in dit rapport. Ik heb hier enorme waardering voor. De visitatiecommissie gaf ons ook handreikingen voor de komende visitatieperiode. Met deze handreikingen zijn we in 2019 al begonnen. U leest er meer over in het bestuursverslag. Investeren in (nieuw)bouwplannen Daar waar het kan, investeren we in (nieuw)bouwplannen. We proberen de prestatieafspraken die we hebben met de gemeente Dalfsen, de gemeente Staphorst, Huurdersvereniging TOEK en Vechtdal Wonen na te komen. In 2019 hebben we 75 woningen gebouwd: 6 woningen aan de Weerdhuisweg in Lemelerveld, 44 woningen in de wijk Oosterdalfsen in Dalfsen en 25 woningen in de wijk Westerbouwlanden in Nieuwleusen. Ook zijn we in 2019 begonnen met de bouw van 21 appartementen op de Pniëllocatie in Dalfsen. Een mooie prestatie. Overname 47 woningen van woningcorporatie Mooiland In 2019 zijn we begonnen met de overname van in totaal 47 woningen van woningcorporatie Mooiland in de gemeente Staphorst. Met als resultaat dat deze woningen per 31 januari 2020 voor onze woningzoekenden bereikbaar zijn. De bewoners van deze woningen zijn erg blij dat ze nu contact met ons kunnen opnemen. Het voelt beter en voor sommigen vertrouwd. Daar zijn we blij mee. Verduurzaming van ons bezit Natuurlijk verliezen we niet uit het oog dat we onze woningen moeten blijven verduurzamen. In 2019 kregen 179 woningen een energetische opwaardering op maat. Met opwaarderen bedoelen we dat woningen isolatie en zonnepanelen krijgen. Klanten hoeven voor deze maatregelen geen vergoeding te betalen. Doorstroming voor onze woningzoekenden We hebben onze klanten in 2019 goed kunnen bedienen. Zo hebben we bij alle nieuwbouwwoningen voorrang gegeven aan onze klanten. Op deze manier kregen we doorstroming in ons bestaande bezit, waardoor we nog meer mensen een woning konden aanbieden. In totaal hebben we in 2019 261 mutaties gehad, waarvan 76 door nieuwbouw/aankoop. Onze mutatiegraad komt hiermee uit op 8,1 procent. Ontwikkeling van onze organisatie In 2019 hebben we opnieuw geïnvesteerd in onze organisatie en onze collega’s. Dat hebben we onder meer gedaan door individuele medewerkers coaching aan te bieden. Daarnaast hebben we door het vormen van werkgroepen geïnvesteerd in samenwerking en versterking van de kwaliteit. Door deze werkgroepen krijgen we nog meer grip op de organisatie en enthousiasmeren we collega’s om op andere manieren met elkaar samen te werken. Met als resultaat dat we in 2019 ons duurzaamheidsbeleid geïmplementeerd hebben, we hebben een ICT-beleidsplan opgesteld en ook het communicatiebeleidsplan is vastgesteld.


Financieel gezond VechtHorst is een financieel gezonde organisatie. Dit komt door een sobere bedrijfsvoering en een degelijk financieel beleid. Dit maakt het ook voor de toekomt mogelijk dat VechtHorst haar volkshuisvestelijke opgaven kan blijven invullen. Het jaar 2019 hebben we afgesloten met een resultaat van € 27 miljoen positief. Een groot deel van dit resultaat wordt bepaald door de toegenomen marktwaarde van ons bezit. Na de crisisjaren (2009-2016) zien we dat de woningmarkt zich weer herstelt. Daardoor is de marktwaarde van ons bezit in 2019 gestegen met € 38 miljoen. De marktwaarde van ons bezit bedroeg eind 2019 € 334 miljoen. Dat is het bedrag dat we zouden ontvangen als we vandaag ons bezit verkopen. Het normatieve resultaat voor belastingen dat voortkomt uit onze bedrijfsvoering komt in 2019 uit op € 7 miljoen positief. Een mooie uitgangspositie om blijvend te investeren in de volkshuisvesting. Voor een nadere toelichting van de financiële verschillen tussen de jaarrekening en de begroting op hoofdlijnen wordt verwezen naar hoofdstuk 6. Nieuw ondernemingsplan in de maak In 2019 bereikten we bijna het einde van de looptijd van ons ondernemingsplan. Met het realiseren van de doelen uit ons huidige ondernemingsplan liggen we nog steeds op koers. Wel zijn we in 2019 begonnen met het traject om tot een nieuw ondernemingsplan te komen in 2020, voor de periode 2021-2025. Zo hebben we een koersnotitie gemaakt, als voorloper van het ondernemingsplan. Tot slot 2020 wordt een jaar waarin we voortborduren op de basis die we in 2019 hebben gelegd. Dat geldt letterlijk voor het nieuwe ondernemingsplan. Daarnaast beginnen we met het werken aan de handreikingen van de visitatiecommissie. In contact zijn met onze klanten en meer en beter samenwerken met de maatschappelijk partners in dorpen, wijken en buurten zal voor 2020 een belangrijk speerpunt zijn. Dit jaarverslag is tot stand gekomen in bijzondere omstandigheden. Als gevolg van de maatregelen om het coronavirus te beteugelen hebben de meeste werkzaamheden aan dit verslag plaatsgevonden op een thuiswerkplek al dan niet aan de keukentafel. Dat betekent dat we op nieuwe manieren moeten samenwerken. Ik geloof dat ons dat dankzij de investeringen in samenwerken vorig jaar, nu relatief gemakkelijker afgaat. Iets om trots op te zijn. Robert Waarsing, directeur-bestuurder


1. VechtHorst in cijfers

Kengetallen2019 2018 2017 2016 2015

Gegevens over bezit

Woningen 2.373 2.297 2.248 2.222 2.223Overig bezit

Garages 172 172 172 172 172Standplaatsen (en woonwagens) 18 18 18 18 18Maatschappelijk onroerend goed 3 3 3 3 3

2.566 2.490 2.441 2.415 2.416Mutaties Aantal nieuwbouw 75 49 24 0 11Aantal aangekocht 1 4 2 0Aantal verkocht 0 0 -2 -1 -2Aantal gesloopt c.q. herbestemming 0 -4 0 0 -2

76 49 24 -1 7Gegevens ExploitatieGemiddelde marktwaarde per woning 139.966€ 127.168€ 115.586€ 114.795€ 64.008€ *Gemiddelde huurprijs per woning per maand 562€ 548€ 533€ 530€ 529€ Aantallen mutatieonderhoud (excl nieuwbouw) 202 192 178 181 182Gemiddelde kosten per mutatie 537€ 745€ 461€ 912€ 440€ Huurachterstand in % jaarhuur 0,57% 0,79% 0,84% 0,78% 0,90%Huurderving in % jaarhuur 0,11% 0,15% 0,31% 0,35% 0,15%

Organisatie Gemiddelde FTE 18,33 16,60 16,22 16,61 21,08Gemiddeld aantal medewerkers 20,67 18,83 19,08 19,25 24,17Ziekteverzuim 5,57% 1,81% 1,65% 4,08% 3,24%

Financiële kengetallen Solvabiliteit 75% 75% 74% 74% 57%Current ratio (liquiditeit) 0,31 0,32 0,84 0,92 0,55Interest coverage rate (ICR) 2,43 5,11 3,68 2,18 1,87Loan to value o.b.v. beleidswaarde 42,3% 39,8% 38,6% 34,5% * 35,3% *

* Op basis bedrijfswaarde


2. Bestuur In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over het jaar 2019. Ons ondernemingsplan ‘Ondernemen(d) in de kern’ en ons jaarplan 2019 zijn voor dit jaarverslag leidend. 2.1 Prestaties Voor 2019 hadden we de volgende doelen: Klant en markt - Onze doelgroep bedienen. - Onze belanghebbenden meer betrekken. - Meer op betaalbaarheid (woonlasten) richten. - De klant staat meer centraal. - Vastgoed beter afgestemd op de vraag. - De kwaliteit van wonen verbeteren. - Duurzaamheid van het bezit verbeteren. VechtHorst als ondernemende organisatie - VechtHorst is kwalitatief beter. - VechtHorst is ondernemender. - Kosten van de organisatie verlagen. - Verbetering van de sturing in de organisatie. Financiën - Financiële kaders van VechtHorst borgen de continuïteit. - Risico’s. Prestatieafspraken - De prestatieafspraken van 2018 evalueren - De prestatieafspraken van 2019 uitvoeren - De prestatieafspraken voor 2020 opstellen en met gemeenten, TOEK en Vechtdal Wonen. Over de voortgang van het behalen van deze doelen rapporteren we. We rapporteren in maandrapportages en eens in de vier maanden bieden we de Raad van Commissarissen een viermaandsrapportage aan. Over het behalen van de doelen die ik hierboven beschrijf leest u meer in hoofdstuk 5 ‘Volkshuivestingverslag’. 2.2 Governance Visitatie 2019 In 2019 hebben we ons door het bureau Cognitum laten visiteren. De laatste visitatie kwam uit 2015 en we hebben de afgelopen vier jaar hard gewerkt aan de aanbevelingen uit dit visitatierapport. Dat we had gewerkt hebben was ook voor de visitatiecommissie duidelijk. De visitatiecommissie stelde vast dat VechtHorst een grote slag heeft gemaakt ten opzichte van het vorige rapport. We scoren de volgende cijfers: Presteren naar opgaven en ambities 7,4 Presteren volgens belanghebbenden 7,6 Presteren naar vermogen 8 Governance 7,2


- De visitatiecommissie had vooral bewondering voor: - de actieve rol van VechtHorst in de lokale volkshuisvesting - de zelfbewuste organisatie - de realisatie van de duurzaamheidsagenda - de inspanningen om de betrokkenheid bij huurders te vergroten - het positief veranderde beeld dat belanghebbenden van VechtHorst hebben - de doorontwikkeling van de organisatie - de zeer sterke financiële ratio’s - de zeer sterke verlaging van de beïnvloedbare bedrijfslasten in de visitatieperiode - de ontwikkelde visies op het terrein van voorraadbeleid, verduurzaming, huurbeleid en inzet van het

vermogen - de transparantie en open manier om belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en de

verantwoording achteraf. - de verbeterde kwaliteit en slagkracht van de organisatie. De visitatiecommissie doet VechtHorst de volgende vijf aanbevelingen:

1. Maak een plan om de gemeenten te helpen met het vinden van toekomstige ontwikkellocaties in de uitbreidingen. Dat geldt ook voor ontwikkellocaties voor zorggeschikte woningen.

2. Bepaal opnieuw de maatschappelijke positie en wensen. Wat houdt dat meer in dan thans geschiedt? Betrek daarbij ook andere corporaties in de regio.

3. Doe de maatschappelijke opdrachten zoveel mogelijk samen met andere innovatieve partijen en inventariseer wat de diverse toekomstige wensen zijn.

4. Ga na of het leefbaarheidsbeleid herijkt moet worden. 5. Bekijk nog eens hoe TOEK meer kan beantwoorden aan de bestaande wensen van huurders en

huurderscommissies. Deze aanbevelingen hebben we overgenomen en worden onder meer betrokken bij het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan 2021-2025. Samenwerking met de Raad van commissarissen De Raad van commissarissen houdt toezicht op VechtHorst. De Raad van commissarissen houdt toezicht op basis van het Toezichts- en toezichtkader dat in november 2017 door de Raad van commissarissen is vastgesteld. In 2019 is er zes keer met de voltallige Raad van commissarissen vergaderd. Daarnaast hebben we op 14 mei 2019 een introductiemiddag georganiseerd voor twee nieuwe leden: Herbert Dubbelink en Rensina van der Velde. Ook de collega’s van VechtHorst hadden die middag de gelegenheid om met de nieuwe leden kennis te maken. 2.3 Presteren naar opgaven Prestatieafspraken 2019 VechtHorst is actief in de gemeenten Dalfsen en Staphorst. Dat betekent dat we met beide gemeenten apart prestatieafspraken maken. VechtHorst doet zoals de Woningwet voorschrijft, jaarlijks een ‘redelijk bod op de Woonvisie’ van beide gemeenten. Op basis van dit bod worden de prestatieafspraken opgesteld, ook wel de jaarschijf 2020. De totstandkoming van de prestatieafspraken van 2020 is goed verlopen. We organiseerden een voorjaarssessie, om de jaarschijf van 2018 te evalueren. En we organiseerden een najaarssessie om de prestatieafspraken voor 2020 op te kunnen stellen. Het gesprek tussen beide gemeente, huurdersvereniging TOEK en Vechtdal Wonen was goed en gericht op samenwerking. Een mooi resultaat! Uitwerking van de prestatieafspraken Voor de gemeente Dalfsen was het belangrijk om met VechtHorst afspraken te maken over de toename van het aantal zorggeschikte woningen. De gemeente Dalfsen wil dat het aantal zorggeschikte woningen


jaarlijks met 25 toeneemt. Daarnaast verwachten we dat het aantal huishoudens de komende jaren blijft toenemen. Daarom hebben we de ambitie uitgesproken om in 2019 in totaal 52 sociale huurwoningen in Dalfsen en Lemelerveld te bouwen. Dit hebben we kunnen realiseren met nieuwbouwwoningen: 6 woningen aan de Weerdhuisweg in Lemelerveld, 44 woningen in de wijk Oosterdalfsen in Dalfsen en 25 woningen in de wijk Westerbouwlanden in Nieuwleusen. Met de gemeente Staphorst hebben we in 2019 op drie deelthema’s prestatieafspraken gemaakt. Zo trekt de gemeente Staphorst nu samen met ons op met plannen voor de locatie Het Dienstencentrum. Mogelijkheden voor woningen voor senioren worden hier onderzocht. Daarnaast is afgesproken dat VechtHorst en de gemeente Staphorst het komende jaar met elkaar in gesprek gaan over de lokale invulling van het landelijk beleidskader voor het gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. Passend toewijzen en leefbaarheid Als woningcorporatie wijzen we onze woningen zo veel als mogelijk op de juiste manier toe. Dat betekent dat we woningen verhuren aan klanten met een passend inkomen. Door deze maatregel zien we in wijken plaatsen ontstaan waar meerdere huurders wonen met sociale problemen, die bijvoorbeeld (geestelijke) zorg nodig hebben en of niet-Nederlanders zijn. We zien een toename van dergelijke groepen huishoudens in verschillende wijken. Het is lastig om deze situaties op te lossen. We zetten daarom in op een gezamenlijke aanpak met gemeenten, politie en zorgpartijen door deel te nemen aan de sociale kernteams. Ook ondersteunen we diverse initiatieven, zoals hulp bij thuisadministratie. Samenwerking VechtHorst werkt In NOWOZO verband samen met de corporaties in Zwolle en noord west Overijssel. Het voorzitterschap en het secretariaat wordt ingevuld vanuit VechtHorst. In NOWOZO verband is vanuit VechtHorst met name de discussie aangezwengeld over de aanwending van investeringsruimte van corporaties buiten Zwolle om bij te dragen aan de investeringen in Zwolle. Ook wordt op gebied van duurzaamheid samengewerkt en is een afzonderlijk overlegstructuur ingericht die ook wordt voorgezeten vanuit VechtHorst. Daarnaast is in 2018 de vacature van communicatiemedewerker gezamenlijk met Wetland Wonen succesvol ingevuld. Samenwerking met Humanitas Thuisadministratie We vinden het heel belangrijk om de woonlasten van onze klanten te beperken. We begrijpen dat de maandelijkse uitgave voor de huur van de woning hoog is. Daarom willen we onze klanten helpen om betalingsproblemen te voorkomen of te verhelpen. We werken nauw samen met Humanitas Thuisadministratie. Een organisatie die zich met vrijwilligers inzet om de administratie bij onze huurders op orde te houden. Collega’s van de afdeling Wonen zetten klanten die hulp nodig hebben bij de administratie actief door naar Humanitas. VechtHorst steunt Stichting de Herberg en Kadera We zijn als woningcorporatie er voor mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voor zien. Stichting de Herberg in Zwolle heeft als doel dat niemand in de regio Zwolle tegen zijn of haar wil op straat hoeft te slapen en kansen krijgt om – met ondersteuning – vanuit een veilige en warme omgeving te werken aan maatschappelijk en individueel herstel. Jaarlijks dragen we bij in de kosten voor de huisvesting van Stichting de Herberg. Dit doen we ook voor Stichting Kadera die slachtoffers van huiselijk geweld opvangt. 2.4 Presteren naar ambities Ondernemingsplan Ondernemen(d) in de kern en de aanzet naar een nieuw ondernemingsplan Het huidige ondernemingsplan loopt in 2020 af. We hebben met de organisatie en met MT, RvC en TOEK het huidige ondernemingsplan geëvalueerd. Samengevat blijkt uit de evaluatie dat:


1. We zijn kwalitatief beter geworden. Onze Governance is verbeterd, onder meer door de opzet van de planning- en controlcyclus. Onze bereikbaarheid is beter en we verstrekken meer informatie aan onze klanten en belanghebbenden. Wel zoeken we nog naar mogelijkheden om onze klanten periodiek te informeren zoals we dat in de ‘oude’ Sleuteldrager deden.

2. We zijn ondernemender zijn geworden. Zo hebben we competentiemanagement ingevoerd met de daarbij behorende beoordelingssystematiek. Zo hebben alle collega’s een Insightsprofiel gekregen en een 360 graden feedback. Er is wel een wens van collega’s om meer terugkoppeling en feedback te krijgen over het persoonlijk functioneren. Er wordt gewerkt aan het beleid ‘In gesprek met elkaar’. We kunnen meer ondernemend zijn op het gebied van passend toewijzen. Dus van 99.2% passend toewijzen naar 95% passend toewijzen. Uitzonderingen verantwoorden blijft nog een vraag. Hier zou eigenlijk beleid voor gemaakt moeten worden. Ons eigen toewijzingsbeleid hanteren we strikt, ongeacht eventuele leefbaarheidsproblemen in de wijk. We kunnen in het toewijzingsbeleid ook zoeken naar kansen. Dit zou ondernemender zijn en misschien zelfs klantgerichter.

3. In het huidige ondernemingsplan wilden we naar een verlaging van de bedrijfslasten. Aan dit doel hebben we ruimschoots voldaan. Dat betekent ook dat we onze bedrijfslasten blijven volgen.

4. Verbetering van sturing in de organisatie. Dit is gelukt met een goede planning- en controlcyclus. Daarnaast zouden we het (nieuwe) ondernemingsplan nog beter naar het individu kunnen vertalen.

In 2019 zijn we begonnen met de opzet van een nieuw ondernemingsplan. De evaluatie van het ondernemingsplan Ondernemen(d) in de kern was daarvoor een uitgangspunt. In het najaar van 2019 is een koersnotitie vastgesteld door het MT. Met deze koersnotitie, die vooralsnog volgens plan verloopt, werken we toe naar een nieuwe ondernemingsplan voor de periode 2021-2025. Uit deze evaluatie blijkt dat onze doelen uit het ondernemingsplan voor ruim 90% hebben bereikt en dat we met een beperkt aantal nog aan het werk zijn. Dit is een goede basis om te werken aan doelen voor het nieuwe ondernemingsplan dat in 2020 gereed moet zijn. 2.5 Presteren volgens belanghebbenden Bestuurlijke overleggen met gemeenten Dalfsen en Staphorst Vier keer per jaar is er een bestuurlijk overleg met de wethouders van beide gemeenten. Het bestuurlijk overleg met de wethouders gaat vooral over de voortgang van de prestatieafspraken en de voortgang en mogelijkheden voor (nieuw)bouwprojecten. Een keer per jaar wordt er een bestuurlijk overleg gepland met beide gemeenten waar ook de leden van de Raad van commissarissen bij aanschuiven. Onderwerpen van gesprek waren: het jaarverslag 2018, de uitvoering van de prestatieafspraken en het actualiseren van de Woonvisie. Ook was er aandacht voor woonwagen- en standplaatsbeleid. Samenwerking met Huurdersvereniging TOEK Met TOEK hebben we ook in 2019 intensief samengewerkt. Om met de klant in contact te komen organiseerden we huurdersbijeenkomsten in Oudleusen, Hoonhorst, Rouveen en IJhorst. We vroegen huurders of: - ze tevreden waren over de woning - ze contact hadden met buren in de straat - ze hun woning betaalbaar vonden - waar ze wilden gaan wonen als ze ouder zouden worden. De huurdersbijeenkomsten werden door TOEK, door de huurders en door ons gewaardeerd. In 2020 zetten we dit voort. Voor 2020 proberen we samen met TOEK tot een eenduidig beleid voor participatie te komen waarbij TOEK de achterban goed bereikt.


Overleg met medewerkers VechtHorst heeft geen ondernemingsraad. Om toch met collega’s van gedachten te kunnen wisselen over beleid en om collega’s te informeren over beleid organiseren we op elke 1e maandag van de maand een medewerkersbijeenkomst. Onderwerpen die volgens de Wet op de Ondernemingsraden voor advies aan de OR zouden moeten worden voorgelegd worden nu plenair met het voltallige personeel besproken en wordt hen om een advies gevraagd. 2.6 Presteren naar vermogen Accountantsverslag 2018 In 2019 constateerde BDO Audit & Assurance dat we als organisatie een kwalitatief goede jaarafsluiting hebben verzorgd. Vooral ten aanzien van de doorlooptijd en het uitvoeren van (zichtbare) interne reviews op de voorbereide informatie zijn verbeteringen doorgevoerd. Daarnaast is het ons gelukt om aan het begin van de controle een volledig jaarverslag en jaarrekening gereed te hebben. Daar ben ik als bestuurder trots op. Beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties (AW) De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt vanaf 1 januari 2019 corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader AW/WSW. In 2019 heeft AW VechtHorst positief beoordeeld op WNT, toetsing verlicht regime, overcompensatie en de naleving van specifieke wettelijke bepalingen. AW ziet voor VechtHorst geen enkele reden voor een interventie. Boordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW beoordeelt VechtHorst jaarlijks op de financiële businessrisks op basis van de actuele prospectieve informatie (dPi) en de verantwoordingsinformatie (dVi). Op basis van deze gegevens deelt het WSW VechtHorst in de risicoklasse LAAG in. Visie op de aanwending van het volkshuistelijke vermogen In 2018 is gestart met het opzetten van een visie op de aanwending van het volkshuisvestelijke vermogen. Deze visie is in 2019 vastgesteld. Vechthorst heeft de visie om het volkshuisvestelijk vermogen in te zetten voor: 1. de realisatie van de bestaande opgave. 2. verduurzaming bestaande en nieuwe voorraad. 3. meer uitgaven aan leefbaarheid binnen werkgebied. 4. nieuwbouw buiten eigen werkgebied (matching). 5. aankoop en mogelijk verduurzamen, herstructurering binnen/buiten eigen werkgebied (matching). De visie op de inzet van ons Volkshuisvestelijk vermogen is in op 30 januari 2019 goedgekeurd door onze RvC. Benchmark Jaarlijks levert ook VechtHorst gegevens aan ten behoeve van de Aedes-benchmark. In 2019 hebben we de vergelijkende cijfers van het jaar 2018 bestudeerd. In de cijfers valt op dat we op het onderdeel Bedrijfslasten een A scoren. Ook op het onderdeel Onderhoud en Verbetering doen we het goed. Een aantal resultaten van de verduurzaming van onze woningen waren op het moment van publicatie van deze benchmark nog niet meegenomen. We verwachten in de benchmark van 2019 op dit vlak ook hele positieve beelden te zien. Risicomanagementbeleid Jaarlijks worden wij door het WSW beoordeeld op de financial and businessrisks door middel van 24 Business Risk vragen die door het WSW zijn ontwikkeld. Voor iedere vraag is een richtlijn uitgewerkt. In die richtlijn is per vraag aangegeven welke risico’s het WSW beoordeelt en aan welke kenmerken de corporatie moet voldoen om een score op een vraag te krijgen. Van belang is dat WSW de risico’s beoordeelt vanuit zijn positie als borgverstrekker.


Een van de onderdelen van de 24 vragen is het onderdeel: Risicomanagement in het algemeen. Hierbij beoordeelt het WSW de vraag of de corporatie de risico’s die het realiseren van de strategie en doelstellingen van de corporatie in de weg kunnen staan voldoende in beeld heeft en beheerst. Hierdoor wordt inzichtelijk of de realisatie van de doelstellingen – en daarmee de financiële positie van de corporatie – in gevaar kan komen. Wij hebben een goed functionerend en actueel risicomanagementmodel dat actueel is en periodiek met de RvC wordt besproken. Het WSW heeft ons risicomanagementmodel positief beoordeeld.


Coronacrisis De Coronacrisis heeft zich in Nederland ontwikkeld in de periode waarin VechtHorst midden in het traject van het jaarverslag 2019 zit. Deze crisis raakt iedereen, dus ook ons. We hebben de volgende maatregelen genomen:

1. Zolang het nodig is zijn we gesloten voor publiek. 2. We spreken op kantoor alleen nog mensen op afspraak. 3. We voeren we alleen nog spoedreparaties en reparaties aan de buitenkant van de woning uit. 4. Alle medewerkers werken zoveel mogelijk thuis. 5. Er is een rooster gemaakt om te zorgen dat er een minimale bezetting op kantoor is. 6. Er is elke dag een MT-lid aanwezig. 7. We proberen zowel thuis als op kantoor onze dienstverlening in stand te houden.

Wij gaan oplossingen zoeken voor huurders met betalingsproblemen en huisuitzettingen worden voorlopig uitgesteld, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. De impact op de lopende nieuwbouwprojecten is vooralsnog gering. Planmatig onderhoud gaat vooralsnog door en in het uiterste geval kunnen deze doorschuiven naar het einde van het jaar. Interne beheersmaatregelen zijn moeilijk te nemen omdat wij zeer afhankelijk zijn van het beleid van de Rijksoverheid in deze. Mochten de maatregelen van de overheid langer dan een half jaar in beslag nemen dan kunnen nieuwbouwprojecten vertraging oplopen en hierdoor kunnen wij niet voldoen aan de prestatieafspraken tussen ons en de twee gemeenten. Financieel lopen wij minder risico omdat de financiering dan ook later zal worden aangetrokken. Hoe de rente zich na de Coronacrisis ontwikkelt is nog niet bekend. Wij spelen hier zoveel als mogelijk tijdig op in.


Onderstaand hebben we de risico’s weergegeven met de daarbij behorende beheersmaatregelen.

RISICO-CATEGORIE

Gebeurtenis Oorzaak GevolgStrategisch/Tactisch / Operationeel Omschrijving beheersmaatregel

actueel oordeel mate van beheersing

Kans Impact CombiTolerantie

matrixDrempelwaarde

>5

Er is leveranciers-afhankelijkheid

Door Coronacrisis gaan levernaciers fail l iet. Hierdoor kan kennis verdwijnen van onze woningvoorraad/ ICT/voortgang

Geen ondersteuning van primair systeem. Onderhoud/verbetering wordt niet of later uitgevoerd.

Operationeel Overheidsmaatregelen monitoren en in gesprek blijven met leveranciers over de ontwikkeling

Voldoende

W R WR 20 Vermijden

Liquiditeit Liquiditeit neemt af door verhoging huurachterstanden als gevolg van financiele situatie door coronacrisis

Financiële schade Operationeel Goede monitoring liquiditeit VoldoendeO K OK 2 Accepteren Er is een goed maandelijkse liquiditeitsoverzicht

met forecast

Duurzaamheid Door coronacrisis vertraging van de doelstell ing om in 2025 alle woningen minimaal label B te halen

Reputatieschade Strategisch Opgenomen in MJOB. Opgenomen in de prestatieafspraken Gemeente (Dalfsen en Staphorst). Monitoring in de 4 maandsrapportage. In 2025 minimaal label B. In gesprek blijven met leveranciers

Voldoende

ZO K ZOK 1 Accepteren Goed monotoren en bijstellen waar dit nodig is

Economie Inflatie/crisis. Huurachterstanden en slechte doorstroming waardoor wij de doelstell ingen niet halen. Nieuwbouwprojecten lopen uit de planning. Rente stijgingen waardoor financiering duurder wordt.

Minder financiële armslag, hogere huurachterstanden

Strategisch Bijhouden actualiteit op het brede terrein van de volkshuisvesting. Bronnen zijn hiervoor: Aedes, WSW, ILT en dagbladen

Voldoende

W H WH 12 Vermijden Ontwikkelingen actief volgen en waar nodig op anticiperen

Risico nieuwbouwprojecten

Vertraging door besluitvorming , Aannemers gaan fail l iet

Hoge kosten, faalkosten, reputatieschade. Onterecht aantrekken externe financiering,

Strategisch Monitoren prestatieafspraken met gemeenten. In de maandrapportage wordt voortgang bewaakt. Er is extra personele capaciteit aangetrokken voor nieuwbouw. Met herijking SVB eind van 2019 meer zicht op de toekomst.

Voldoende

ZW H ZWH 15 Vermijden In gesprek blijven met aannemers, gemeenten over ontwikkeling

RisicomanagementstrategieënRISICO-OMSCHRIJVING

Het gevaar van een GEBEURTENIS] als gevolg van [OORZAAK] met als consequentie [GEVOLG]

BEHEERSING RISICO-ANALYSE


Financieel resultaat 2019 Het jaar 2019 hebben we afgesloten met een resultaat van € 27 miljoen positief. Een groot deel van dit resultaat wordt bepaald door de toegenomen marktwaarde van ons bezit. Na de crisisjaren (2009-2016) zien we dat de woningmarkt zich weer herstelt. Daardoor is de marktwaarde van ons bezit in 2019 gestegen met € 38 miljoen. De marktwaarde van ons bezit bedroeg eind 2019 € 334 miljoen. Dat is het bedrag dat we zouden ontvangen als we vandaag ons bezit verkopen. Het normatieve resultaat voor belastingen dat voortkomt uit onze bedrijfsvoering komt in 2019 uit op € 7 miljoen positief. Een mooie uitgangspositie om blijvend te investeren in de volkshuisvesting. Voor een nadere toelichting van de financiële verschillen tussen de jaarrekening en de begroting op hoofdlijnen wordt verwezen naar hoofdstuk 6 . 2.7 Permanente educatie van de bestuurder De bestuurder is verplicht om over een periode van drie kalenderjaren 108 PE-punten te behalen in het kader van permanente educatie. De directeur-bestuurder voldoet aan deze regeling.

Jaar Educatie PE-punten 2016 Geef uw kosten een kans 7 ‘Disruptive’ in de corporatiesector 7 Financiële sturing 6 MKW Directeurendag 3 Aedes congres leiderschap 4 Mastersclasses bestuurders woningcorporaties 30 2017 Organisatie 3.0 collegereeks 22 NRTO – Masterclasses 2017 bestuurders woningcorporaties 30 2018 AOG - Leergang bestuurlijk leiderschap

NRTO – Masterclasses 2018 bestuurders woningcorporaties 105 30

2019

SOM-seminars, Corporatie financiering in perspectief SOM-seminars, Sturen op leefbaarheid FBTA Landmeter, Sturing op orde met en voor woningcorporaties SOM-seminars, huisvesting voor ouderen in perspectief Masterclass bestuurders woningcorporaties

6 6 4 6 30

Totaal 296 2.8 Verklaring van de bestuurder Het bestuur van Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen heeft het bestuursverslag, volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2019 opgesteld en ter vaststelling voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In de vergadering van 11 juni 2020 van de Raad van Commissarissen zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van BDO-accountants. Daarnaast is kennisgenomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de Raad van Commissarissen het bestuursverslag, het volkshuisvestingverslag 2019 en de jaarrekening 2019 vastgesteld en de directeur-bestuurder decharge verleend over het gevoerde beleid in 2019. Conform de Woningwet verklaart het bestuur dat de middelen van Woonstichting VechtHorst uitsluitend zijn besteed in het belang van volkshuisvesting. Aldus getekend door de heer R.E. Waarsing, directeur-bestuurder van Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen op 11 juni 2020.


3. Raad van commissarissen De raad van commissarissen (hierna: de raad) houdt toezicht op het interne bestuur en de algemene gang van zaken van woonstichting VechtHorst. 3.1 Intern toezicht De raad staat het bestuur van VechtHorst met raad ter zijde. Als toezichthouder adviseert de raad het bestuur gevraagd en ongevraagd. De raad: - is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van de directeur-

bestuurder. - stelt jaarlijks de beoordeling en de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder vast. - geeft de accountant opdracht om de jaarstukken te controleren. - verleent gezamenlijk met de directeur-bestuurder de opdracht tot uitvoeren van (de vierjaarlijkse)

visitatie. - onderhoudt contacten met belanghebbenden van VechtHorst. - overlegt minimaal een keer per jaar met de colleges van B&W. Voor meer informatie zie www.vechthorst.nl, rubriek “raad van commissarissen”. De raad handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten0F

1 en in het ‘Reglement raad van commissarissen’ staan beschreven. De raad heeft een toezichtvisie opgesteld waar in staat: - waarom de raad bestaat - wat de raad onder goed toezicht verstaat - namens wie de raad toezicht houdt.

De raad houdt toezicht met behulp van een extern en een intern toezichtkader. Intern toezichtkader Het intern toezichtkader is gebaseerd op: - de statuten - het directiereglement - de profielschets van de raad - het reglement van de raad - de reglementen van de auditcommissie en de remuneratiecommissie - het treasurystatuut - het financieringsstatuut - het reglement financieel beheer en beleid - de Integriteitscode - de klokkenluidersregeling. Besturingskader Voor het besturingskader baseert de raad zich op: - het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) - het ondernemingsplan 2016-2020 ~ Ondernemen(d) in de kern - de financiële meerjarenbegroting - het jaarplan - de prestatieafspraken 2017-2021 met de gemeenten Dalfsen en Staphorst en huurdersvereniging

Twee Onder Een Kap (TOEK).

1 Bij het schrijven van dit verslag waren de statuten d.d. 10 april 2019 van toepassing; het besluit tot deze statutenwijziging is

goedgekeurd door de raad op 21 maart 2019.



Beheersingskader Voor het beheersingskader baseert de raad zich op: - de liquiditeitsbegroting - het investeringsstatuut - het treasuryjaarplan - het risicobeheersingssysteem - de viermaands rapportages. Extern toezichtkader Het extern toezichtkader is gebaseerd op de: - AedesCode

De Governancecode woningcorporaties 2015 geldt vanaf 1 mei 2015 voor leden van Aedes en de VTW 1F

2. - Governancecode woningcorporaties

VechtHorst is lid van Aedes en daarom past VechtHorst deze code toe. De raad onderschrijft de Governancecode van harte.

3.2 Verslag vanuit de toezichthoudende rol De raad houdt toezicht op de inhoud en strategie van VechtHorst en de mate waarin de strategie wordt gerealiseerd. Volgens de statuten heeft de raad een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. Onderwerpen in 2019 Over verschillende onderwerpen ontvangt de raad rapportages, zo nodig met een verzoek tot vaststelling of goedkeuring. Hieronder staat een tabel met de besproken onderwerpen in 2019 tijdens reguliere vergaderingen van de raad, waarbij K staat voor kennisgeving, G staat voor ter goedkeuring en V staat voor ter vaststelling.

Besproken onderwerpen 2019 30 januari K G V Visie aanwending volkshuisvestelijke vermogen X Prestatieafspraken met de gemeente Dalfsen X Prestatieafspraken met de gemeente Staphorst X Benoeming J. Haringsma als vice-voorzitter van de RvC en voorzitter van de Auditcommissie

Benoeming A. Rosier als voorzitter van de Remuneratiecommissie Bezoldiging leden RvC voor 2019 X 21 maart K G V Statutenwijziging VechtHorst X Benoeming Rensina van der Velde als lid van de RvC per 7 februari 2019 Benoeming Herbert Dubbelinkals lid van de RvC per 1 maart 2019 Huurverhoging 2019 X Nieuwe landen Lemelerveld: bestuursbesluit tot verdere uitwerking project X Oosterbouwlanden Nieuwleusen: bestuursbesluit tot verdere uitwerking project X 6 juni K G V Bestuursverslag, volkshuisvestingverslag, jaarrekening 2019 X Decharge verleend aan de bestuurder voor het gevoerde beleid zoals verwoord in het jaarverslag 2018.

1e viermaandsrapportage 2019 X ICT-beleidsplan X Inkoop- en aanbestedingsbeleid X

2 VechtHorst hanteert altijd de meest actuele code. Bij het schrijven van dit verslag is dit de versie 2020.


Bod op de Woonvisie gemeente Dalfsen en Staphorst X De Nieuwe Landen Lemelerveld: bestuursbesluit prijs- en contractvorming X Huurdersparticipatiebeleid X 9 oktober K G V Kamerbrief maatregelen woningmarkt X Getekend: opdrachtbevestiging controleopdracht jaarrekening 2e viermaandsrapportage 2019 X Opdracht treasuryadviesbureau Thésor X Transactieverslag aantrekken lening ad € 8 miljioen X Controleplan 2019 X Inkoop- en aanbestedingsbeleid (toevoeging) X Oosterbouwlanden Nieuwleusen: initiatiefbesluit X Aankoop bezit 47 woningen corporatie Mooiland (4 november) X Asbestbeleid X 28 november K G V Begroting 2020/jaarplan 2020/treasuryjaarplan 2020/meerjarenbegroting 2021-2029 X Planning- en controlcyclus 2020 X Managementletter interim controle 2019 X Evaluatie en actualisatie Strategisch Voorraad Beleid (koersnotitie) X Samen op weg naar een nieuw ondernemingsplan (koersnotitie) X Prestatieafspraken Dalfsen en Staphorst X Terugblik op proces aankoop woningen van Mooiland Bestuurlijke reactie op het visitatierapport X Werkwijze rondom ontstentenis en belet X

Auditcommissie De auditcommissie brengt verslag uit over de in de commissie behandelde zaken aan de raad, waarna de raad -indien aan de orde- besluiten neemt en zo nodig de directeur-bestuurder adviseert over onder meer over zijn bevindingen op het gebied van financiën, de interne beheersing, het risicoprofiel, treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de accountant. Vergaderingen in 2019 De auditcommissie kwam in 2019 vier keer bijeen:

Datum* Besproken onderwerpen Advies aan de rvc:

23 mei*

Accountantsrapport* Kennisnemen van accountantsrapport

Jaarrekening 2018 o Vaststellen jaarverslag 2018, volkshuisvestingverslag en jaarrekening 2018

o Verlenen van decharge aan de bestuurder voor het gevoerde beleid zoals verwoord in het jaarverslag 2018 (volkshuisvestingverslag en jaarrekening)

Viermaandsrapportage 1 – 2019 Kennisnemen van rapportage Procuratieregeling: evaluatie Goedkeuren van procuratieregeling Businesscontroller: visiedocument Kennisnemen van visiedocument

businesscontroller Position paper: waarderingsprotocol marktwaarde 2018

Kennisnemen van position paper


26 juni* Interim controleplan* Kennisnemen van intern

controleplan Viermaandsrapportage 1 - 2019 Kennisnemen van rapportage

26 september*

Aantrekken financiering en dienstverlening treasuryadviseur Interimcontroleplan Bevestiging opdracht controle jaarrekening Viermaandsrapportage 2-2019

Kennisnemen van besluit Kennisnemen van controleplan Ondertekenen controleopdracht Kennisnemen van de rapportage

14 november*

Managementletter interim controle 2019: concept*

Kennisnemen van managementletter

Jaarplan en begroting 2020: inclusief treasuryjaarplan

Goedkeuren jaarplan 2020, begroting 2020 en treasuryjaarplan

* Bij deze vergaderingen was de accountant aanwezig voor een toelichting. Gesprek met de manager Finance en control Conform artikel 2.7 van het reglement van de auditcommissie heeft op 26 september het jaarlijkse gesprek plaatsgevonden tussen de auditcommissie en de manager Finance en control. Onderwerpen van gesprek waren: - Rol manager finance en control; controletechnische functiescheiding - Schets huidige samenwerking binnen Management Team - Schets huidige samenwerkingen binnen de afdeling - Aantrekken businesscontroller - Samenwerking met collega-corporaties - Informatieverstrekking aan auditcommissie - Melding misstanden. Investeringen van meer dan 1 miljoen euro In het verslagjaar 2019 is door VechtHorst een investering gedaan die hoger was dan 1 miljoen euro. Dit ging om de aankoop van 47 woningen van Mooiland in het werkgebied in de gemeente Staphorst. De aankoop van deze woningen was voor 2019 begroot. De aankoop is in de voltallige raad besproken en zij heeft voor deze aankoop gezamenlijk schriftelijk goedkeuring verleend. Waardering op marktwaarde Het bezit van Woonstichting VechtHorst wordt gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering is gebaseerd op de geldende parameters van het waarderingshandboek 2019. Woonstichting VechtHorst hanteert hierbij de basisversie volgens het handboek. Eind 2019 is er sprake van een (nominale) waardestijging van circa 9% ten opzichte van de marktwaarde eind 2018. We hebben deze ontwikkeling besproken in de auditcommissie en met de accountant. Uit de analyse van de marktwaarde ultimo 2019 ten opzichte van het verslagjaar 2018 blijkt dat de mutatie van de marktwaarde in de pas loopt met de waardeontwikkelingen in de (regionale) sector en valt binnen de toelaatbare marges. Conclusie Auditcommisie over 2019 en vooruitblik 2020 De auditcommissie concludeert dat de interne beheersing en het risicomanagement over 2019 zich verder heeft ontwikkeld en verbeterd. Dit wordt ook bevestigd door de externe accountant, die in zijn periodieke rapportages een positief oordeel heeft over (de ontwikkeling van) de interne beheersing. VechtHorst investeert volop in nieuwbouwprojecten en de interne beheersing van deze projecten zal ook in 2020 opnieuw onderwerp van aandacht zijn van zowel de Auditcommissie als ook van de raad als geheel. Ook het mogelijk aantrekken van een businesscontroller zal aan de orde komen, als de woningvoorraad blijft groeien.


Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie doet voorstellen over: - het uit te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van het bestuur; - de bezoldiging van individuele bestuurders; - de bezoldiging van de leden van de raad en het vergoedingenbeleid. Beoordeling van de bestuurder De remuneratiecommissie kwam in 2019 twee keer bijeen. In juni vond een tussentijdse evaluatie plaats met bestuurder over de voortgang van de doelstellingen 2019. Om het functioneren van de bestuurder eind 2019 te kunnen beoordelen is aan twee leden van het Management Team gevraagd om feedback te geven op het functioneren de bestuurder. Op basis hiervan voerde de remuneratiecommissie in december een beoordelingsgesprek met de bestuurder. De uitkomsten hiervan zijn met de raad besproken. De raad heeft zich op advies van de remuneratiecommissie positief uitgesproken over de wijze waarop de bestuurderstaak is vervuld. De samenwerking tussen de raad van commissarissen en de directeur-bestuurder is effectief. Voor 2020 zijn er nieuwe doelstellingen afgesproken waaronder de doelstelling dat de zachtere, sociale kant met gevoel voor verhoudingen en verbindingen versterkt wordt zowel binnen als buiten VechtHorst.


Bezoldigingskader 2019

Bezoldiging bestuurder De bezoldiging van de bestuurder is conform de Wet Normering Topinkomens. In de jaarrekening komt dit onderwerp uitgebreider aan bod onder ‘Bezoldiging bestuurder en commissarissen’.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in €

De bezoldiging van de Directeur-Bestuurder die over 2019 in het kader van de WNT verantwoordwordt, is als volgt:

Naam functionaris R.E. WaarsingFunctiegegevens Directeur/

bestuurderAanvang en einde functievervulling 2019 1-1/31-12Omvang dienstverband 1,0Dienstbetrekking Ja

BezoldigingBeloning plus belaste onkostenvergoeding 96.124€ Beloningen betaalbaar op termijn 17.868€ Subtotaal 113.993€

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 114.000€

Onverschuldigd betaald bedrag -€ Totaal bezoldiging 2019 113.993€

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t.

Gegevens 2018Aanvang en einde functievervulling 2018 1-1/31-12Omvang dienstverband 1,0Dienstbetrekking JaBezoldigingBeloning plus belaste onkostenvergoeding 92.962€ Beloningen betaalbaar op termijn 17.037€ Subtotaal 109.999€


Totaal bezoldiging 2018 109.999€

De WNT is van toepassing op Woonstichting Vechthorst. Het voor Woonstichting Vechthorst toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2019: € 114.000 / klasse C.


Bezoldiging raad van commissarissen Op 31 januari 2019 heeft de raad de jaarlijkse bezoldiging van de RvC-leden vastgesteld. Bij het vaststellen van de bezoldiging neemt de raad de ‘Beroepsregel bezoldiging commissarissen’ van de VTW in acht. Ofwel, de raad ziet er op toe dat bezoldigingsmaxima genoemd in deze Beroepsregel niet overschreden wordt. In 2019 bedraagt de bezoldiging voor de voorzitter van de raad € 12.900 en voor een lid van de raad € 8.625.

Meer informatie vindt u op de website www.vechthorst.nl, rubriek “raad van commissarissen”. U vindt hier onder andere de statuten en reglementen, het toezichtkader, de profielschetsen van de raad en meer. 3.3 Toezicht op cijfers De raad houdt toezicht op de financiële huishouding voor VechtHorst. Dat doet de raad op basis van: - viermaandsrapportages - jaarverslag, jaarrekening en het accountantsverslag - managementletter - begroting en meerjarenbegroting - portefeuillestrategie - visie op de inzet van het volkshuisvestelijk vermogen - investeringsvoorstellen voor (nieuwbouw)projecten) - monitoring van bedrijfslasten Viermaandsrapportages Via viermaandsrapportages ontvangt de raad gedurende het verslagjaar informatie over de bedrijfsvoering bij VechtHorst. Er wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de financiële positie van VechtHorst, (nieuwbouw)projecten en de voortgang van het jaarplan. Jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag Op 23 mei 2019 heeft de auditcommissie de jaarrekening 2018 en het accountantsverslag besproken met de directeur-bestuurder, de manager Finance en control en de externe accountant. Op 6 juni is het jaarverslag 2018 (inclusief het bestuursverslag, verslag van de raad, het volkshuisvestingverslag en de jaarrekening 2018) in de RvC-vergadering besproken met de directeur-bestuurder, in aanwezigheid van de externe accountant.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen die over 2019 in het kader van de WNT verantwoord wordt, is als volgt:

Naam functionaris E.R. Veenstra A. Rosier J.J. Haringsma R. van der Velde H . DubbelinkFunctiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid

RVC RVC RVC RVC RVCAanvang en einde functievervulling in 2019 1-1/31-12 1-1/31-12 1-1/31-12 7-2/31-12 1-3/31-12

BezoldigingBezoldiging 12.900€ 8.625€ 8.625€ 7.547€ 7.188€ Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 17.100€ 11.400€ 11.400€ 10.244€ 9.557€ Onverschuldigd betaald bedrag -€ -€ -€ -€ -€

Totaal bezoldiging 2019 12.900€ 8.625€ 8.625€ 7.547€ 7.188€ Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2018Naam functionaris E.R. Veenstra A. Rosier J. J. HaringsmaAanvang en einde functievervulling in 2018 1-1/31-12 1-1/31-12 1-1/31-12Bezoldiging 8.145€ 8.145€ 8.145€ Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 11.000€ 11.000€ 11.000€

Totaal bezoldiging 2018 8.145€ 8.145€ 8.145€

Bezoldigingsklasse (A tm H): klasse C



Na het opstellen en het controleren van het jaarverslag, jaarrekening en het accountantsverslag was er voor de externe accountant geen behoefte om buiten de aanwezigheid van de directeur-bestuurder met de raad te spreken. Managementletter De managementletter 2019 is besproken in de vergadering van de Auditcommissie op 14 november 2019. In de vergadering van de raad op 28 november 2019 is de managementletter ter kennisname behandeld. De managementletter is in concept voorgesproken met de accountant en directeur-bestuurder. Het algehele beeld van de accountant is dat de interne beheersing bij VechtHorst van toereikend niveau is. VechtHorst is zich bewust van (wijzigingen in) weten regelgeving en heeft een proactieve houding om maatregelen te implementeren die nodig zijn om hieraan te voldoen. Wel ziet de accountant nog een paar mogelijkheden om de interne beheersing te verbeteren. Begroting en meerjarenbegroting De meerjarenbegroting van VechtHorst geeft inzicht in ontwikkeling van de financiële positie van de komende tien jaren. Op 28 november 2019 is tijdens een reguliere vergadering van de raad de meerjarenbegroting 2020-2029 goedgekeurd. In deze begroting is ook gerapporteerd over de wijze waarop VechtHorst voldoet aan de financiële ratio’s van CFV en het WSW. De ratio’s solvabiliteit, ICR en Loan to Value vertonen een financieel gunstig beeld. Strategisch Voorraad Beleid (SVB) Het SVB geeft de richting aan voor de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille van VechtHorst. Het dient als programma voor het (verdere) uitwerken van het beleid. Het SVB ligt aan de basis van woonvisies en prestatieafspraken en het dient als acquisitiekader en toetsingskader bij het beoordelen van nieuwe projectinitiatieven. Het SVB is onderdeel van de meerjarenbegroting en is tegelijkertijd met de meerjarenbegroting besproken. Het vormt het financiële risicoprofiel van VechtHorst. Dit profiel benoemt en kwantificeert risico’s die VechtHorst loopt op het gebied van vastgoed, maatschappij, klant, organisatie en financiën. Na beoordeling van de informatie, ontvangen van de directeur-bestuurder, en na overleg met de accountant is de raad van oordeel dat VechtHorst in voldoende mate rekening houdt met de diverse (financiële) risico’s en daarop stuurt. In 2019 loopt het SVB af. Daarom is in de reguliere vergadering van de raad op 28 november een strategie advies aan de orde geweest hoe het vastgoed in de periode 2020-2030 af te stemmen op de woningvraag. In februari 2020 worden belanghebbenden hierover geraadpleegd. Vervolgens wordt het nieuwe SVB aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. De raad volgt deze ontwikkelingen op de voet. Investeringsvoorstellen (nieuw)bouwprojecten In 2016 is het investeringsstatuut en de fasering en besluitvorming van nieuwbouwprojecten goedgekeurd. Met deze beide documenten heeft de raad een (financieel) kader waarbinnen investeringsbeslissingen voor vastgoed getoetst kunnen worden. Investeringsvoorstellen van VechtHorst worden behandeld tijdens reguliere vergaderingen van de raad. In 2019 zijn de (nieuw)bouwprojecten Nieuwe Landen (Lemelerveld) en Oosterbouwlanden, Burg. Backxlaan (Nieuwleusen) en de aankoop van 47 woningen van Mooiland in de raad behandeld. Monitoring van bedrijfslasten De financiële positie van VechtHorst wordt structureel beoordeeld en gemonitord. In het verslagjaar 2019 zijn de bedrijfslasten verlaagd van € 684 naar € 614 per verhuureenheid. De raad heeft aangegeven dat doelmatigheid en efficiëntie van VechtHorst ook in de toekomst aandacht vraagt. De mate waarin VechtHorst in staat is zijn maatschappelijke taak op langere termijn te vervullen (continuïteit) is goed. De WSW-ratio’s van VechtHorst (ICR, Loan to Value en interest coverage ratio) zijn ook in 2019 positief. De raad volgt de ontwikkelingen van deze ratio’s aandachtig. 3.4 Toezicht op implementatie Op de volgende wijze heeft de raad toezicht gehouden op de invoering van de weten regelgeving.


Verslaglegging Het jaarverslag 2019 is volgens de richtlijnen voor vastgesteld en gepubliceerd op www.vechthorst.nl onder ‘Cijfers en Jaarverslagen’. Daar zijn ook jaarverslagen van voorgaande jaren terug te vinden. Bod op Woonvisie VechtHorst heeft vervolgens op grond van artikel 44 van de Woningwet tijdig – voor 1 juli 2019 – een bod op de Woonvisie uitgebracht. Beide biedingen (voor zowel de gemeente Staphorst als de gemeente Dalfsen) zijn in de vergadering van de raad op 6 juni 2019 behandeld en er is kennis van genomen. Prestatieafspraken Nadat de beide gemeenten het bod op de Woonvisie hadden geaccepteerd zijn de prestatieafspraken met beide gemeenten opgesteld. Ook bij dit traject is TOEK actief betrokken geweest. Op 3 december 2019 zijn de prestatieafspraken met de gemeente Staphorst ondertekend en op 11 december met de gemeente Dalfsen. De raad is hierover geïnformeerd. De raad heeft niet actief deelgenomen aan het overleg over de totstandkoming van de prestatieafspraken. De raad heeft gezien dat het proces in beide gemeentes gedegen is opgepakt en dat het proces goed is verlopen. De raad vindt het belangrijk dat de betrokken partijen er zelf in slagen de prestatieafspraken tot stand te brengen. Dat dit in 2019 met beide gemeenten is gelukt vindt de raad zeer positief. Daarnaast is de raad door de directeur-bestuurder geïnformeerd over de inhoud van de kwartaalgesprekken die de directeur-bestuurder had met de wethouders volkshuisvesting van beide gemeentes. Visitatie VechtHorst laat zich vierjaarlijks visiteren. Deze vond in 2019 plaats. De raad is hier uitgebreid bij betrokken. Over de uitkomsten van het visitatierapport is de raad tevreden. De scores op de vier prestatievelden waren achtereenvolgens; Presteren naar opgaven en ambities 7,4 Presteren volgens belanghebbenden 7,6 Presteren naar vermogen 8 Governance 7,2 De scores zijn voor de raad een bevestiging van de ingezette lijn. Ze zijn tevens een steun in de rug voor de verdere ontwikkeling van VechtHorst. Uiteraard heeft de visitatiecommissie ook aanbevelingen gedaan: - Een plan om de gemeenten te helpen met het vinden van toekomstige ontwikkellocaties in de

uitbreidingen. - Bepaal opnieuw de maatschappelijke positie en wensen - Doe de maatschappelijke opdrachten zoveel mogelijk samen met andere innovatieve partijen en

inventariseer wat de diverse toekomstige wensen zijn. - Ga na of het leefbaarheidsbeleid herijkt moet worden. - De samenwerking met TOEK en haar wijze van opereren behoeft dringend aanpassing teneinde meer

te beantwoorden aan de bestaande wensen van huurders, huurderscommissies maar ook andere partijen in het proces van prestatieafspraken.

De raad onderschrijft de conclusie en de aanbevelingen van de visitatiecommissie als ook de reactie van de directeur-bestuurder en zal het opvolgen van de aanbevelingen door VechtHorst met interesse volgen. 3.5 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties Ook het toezicht van de raad op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties vindt plaats in letter en geest van de Governancecode woningcorporaties. VechtHorst weet zich bovendien gebonden aan het integriteitsprotocol.


http://www.vechthorst.nl/mainpage/671/Jaarverslagen.html


Ondernemingsplan De missie van VechtHorst is opgenomen in het ondernemingsplan 2016-2020 ‘Ondernemen(d) in de kern’: “VechtHorst biedt mensen in haar werkgebied die niet zelf voldoende in staat zijn in hun woningbehoefte te voorzien, voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen aan. VechtHorst is een ondernemende, fitte, slagvaardige en financieel gezonde organisatie die optimaal anticipeert op veranderingen in de volkshuisvesting en de maatschappij.” De volledige versie van het ondernemingsplan en een populaire versie ervan is te downloaden op de website van VechtHorst. Het ondernemingsplan loopt in 2020 af. In 2019 zijn de eerste stappen gezet om tot een nieuw ondernemingsplan te komen. Daartoe is op 6 februari 2019 een eerste stakeholdersbijeenkomst georganiseerd. Op 12 februari 2020 organiseerde VechtHorst opnieuw een belanghebbendenbijeenkomst om input op te halen voor het nieuwe ondernemingsplan 2021-2025. Visie op de volkshuisvestelijke investeringsruimte In 2018 heeft de raad samen met de directeur-bestuurder meerdere malen van gedachten gewisseld over de aanwending van de volkshuisvestelijke investeringsruimte. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een visie op het volkshuisvestelijke vermogen. In het najaar van 2018 is deze visie in een bestuurlijk overleg besproken tussen Colleges B&W Dalfsen respectievelijk Staphorst en raad van commissarissen. De visie is ook met het bestuur van TOEK besproken. Voornoemde belanghebbenden kunnen zich in deze visie vinden. In de vergadering van 30 januari 2019 is de visie op de volkshuisvestelijke investeringsruimte door de raad goedgekeurd. In de visie op de volkshuisvestelijke investeringsruimte beschrijft VechtHorst op welke manier zij haar volkshuisvestelijke middelen inzet. Klachtenafhandeling VechtHorst is aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie. In 2019 zijn er door de Klachtenadviescommissie geen klachten van VechtHorst behandeld. 3.6 Toezicht op dialoog met belanghebbenden VechtHorst zorgt voor woonruimte voor mensen met een bescheiden inkomen en kwetsbare doelgroepen. VechtHorst stelt zijn maatschappelijke doelen op in samenspraak met primair vertegenwoordigers van huurders (TOEK) en de gemeenten en secundair de betrokken zorgorganisaties. Daarom vindt de raad het belangrijk dat VechtHorst in gesprek is en in gesprek blijft met haar belanghebbenden. Dialoog met huurders De belangrijkste stakeholder voor VechtHorst is de huurder, de klant. Daarom is in 2019 zoveel als mogelijk ‘vanuit de klant’ gewerkt. De raad vindt het belangrijk dat de organisatie VechtHorst voldoende lokaal verankerd is en dat VechtHorst die volkshuisvestelijke prestaties levert die de gemeenten wensen. VechtHorst moet daarvoor transparant zijn. De raad heeft gezien dat VechtHorst dat in 2019 is geweest. Zo werden er in 2019 in Oudleusen, Hoonhorst, Rouveen en IJhorst huurdersbijeenkomsten georganiseerd. Medewerkers van VechtHorst en leden van TOEK hebben er met de huurders gesproken over de woning, de woonomgeving en de dienstverlening van VechtHorst. De raad meent dat de samenwerking met TOEK en haar wijze van opereren, gegeven de weten regelgeving, aangepast moet worden aan de anno 2019-2020 bestaande wensen van belanghebbenden. Dit moet onder andere leiden tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen VechtHorst en TOEK in 2020. Dit is met TOEK besproken, onder andere tijdens de visitatie. Op 4 en 11 juni organiseerde TOEK een algemene ledenvergadering in Dalfsen respectievelijk Staphorst. Huurderscommissarissen mevrouw Rosier en mevrouw Van der Velde hebben elk een vergadering bijgewoond.

http://www.vechthorst.nl/mainpage/672/Ondernemingsplan.html


Dialoog met gemeenten In 2019 is het intensieve contact met beide gemeenten verder doorgezet. Al sinds 2014 organiseert VechtHorst jaarlijks een overleg met de gemeenten Dalfsen en Staphorst om de uitkomsten van de jaarrekening te presenteren en het met elkaar te hebben over de wederzijdse verwachtingen en de toekomst. In 2019 was de raad met de directeur-bestuurder op 4 november met de gemeente Staphorst in gesprek en op 19 november met de gemeente Dalfsen. Beide gemeenten zijn positief over hun relatie met VechtHorst. Dialoog met zorginstellingen VechtHorst onderhoudt nauwe contacten met zorginstellingen Stichting Rosengaerde, De Noorderboog, Stichting Philadelphia en het RIBW. Zo heeft VechtHorst in 2019 intensief samengewerkt met Stichting Rosengaerde in Dalfsen rondom het nieuwbouwzorgproject Pniël in Dalfsen. Het is een voorbeeld hoe VechtHorst samenwerkt met zorgpartijen om ook in de toekomst passende woonruimte aan de doelgroep te kunnen bieden. Dialoog met medewerkers van VechtHorst De raad vindt het belangrijk om contact te hebben met de medewerkers van woonstichting VechtHorst. Op 14 mei is er een kennismakingslunch geweest met de voltallige raad en de aanwezige collega’s van VechtHorst. Op 19 december organiseerde VechtHorst een winterbarbecue waar ook een afvaardiging van de raad aanwezig was. Dialoog met belanghebbenden In 2019 is op 6 februari een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd met als thema: ‘Een reis naar de toekomst’. Een afvaardiging van de raad was bij deze stakeholdersbijeenkomst aanwezig. Het doel van de avond was om met belanghebbenden in gesprek te gaan over de toekomst. Daarnaast gaf de Woonbond een presentatie over de werkzaamheden. Overlegschema raad van commissarissen In 2019 heeft de raad – naast de reguliere vergaderingen en de vergaderingen van de auditcommissie en de remuneratiecommissie – de volgende overleggen gehad:

Datum Overleg 10 januari Raad: afscheid van de heren H. Groenhuis en K. Pit (aftredende leden van de raad) 14 januari TOEK: overleg A. Rosier en E. Veenstra 6 februari VechtHorst: Belanghebbendenbijeenkomst 8 april VechtHorst: presentatie Vastgoedhuis van VechtHorst 14 mei Raad: kennismaking medewerkers en rondrit bezit VechtHorst 29 augustus Visitatie: startbijeenkomst 2 oktober Visitatie: gesprek met leden van de raad 4 november Bestuurlijk overleg: gemeente Staphorst 19 november Bestuurlijk overleg: gemeente Dalfsen 28 november Remuneratiecommissie/raad: voorbespreken beoordeling bestuurder 28 november Raad: zelfevaluatie

3.7 Toezicht op risicobeheersing Sinds 2016 voorziet de directeur – bestuurder alle voorgenomen investeringsbesluiten van een risicoparagraaf volgens de RISMAN-methodiek. Daarnaast worden projecten van VechtHorst getoetst aan de door de raad vastgestelde begroting en aan het investeringsstatuut. In 2019 is de risicoanalyse van VechtHorst besproken met de Auditcommissie. VechtHorst rapporteert over risico’s aan de raad in de kwartaalrapportages en in de jaarrekening. De auditcommissie heeft VechtHorst in 2019 geadviseerd om de risicoanalyse te toetsen aan de Aedes-systematiek. Daarnaast is het onderwerp risico’s jaarlijks een onderwerp op de agenda van zowel de auditcommissie als de raad.


3.8 Accountantscontrole VechtHorst maakt vanaf eind 2015 gebruik van de diensten van BDO Audit & Assurance. Met BDO Audit & Assurance is een contract aangegaan voor vier opeenvolgende jaren. In 2019 is de werkwijze geëvalueerd met de auditcommissie en de manager Finance en control. De bevindingen met de accountant zijn goed en de accountant is aangesteld voor een tweede termijn van vier jaar. Beoordeling functioneren accountant De raad is tevreden is over de werkwijze van en omgang met BDO Audit & Assurance Accountants. 3.9 Over de raad In de rol van toezichthouder neemt de raad de verantwoordelijkheid voor de topstructuur van VechtHorst voor zijn rekening. De raad zal te allen tijde zorgen voor een goed bestuur, een bestuurder die zijn competenties volledig ten dienste van de corporatie kan inzetten en zal ervoor zorgen dat de raad zelf zijn toezichtrol kan vervullen. Profielschetsen De raad beschikt over een profielschets – deze is terug te vinden op de website van VechtHorst onder ‘Over VechtHorst’ en ‘raad van commissarissen’. De profielschets is opgesteld met behulp van een gespecialiseerd extern bureau. De raad bestaat normaliter uit vijf personen. Bij de werving- en selectieprocedure van nieuwe leden wordt er gekeken naar ervaring in de volkshuisvesting, financiële kennis en ervaring, deskundigheid op het gebied van human resource management en bestuurlijke ervaring bij naar omvang gelijkwaardige of grotere organisaties, relevante vastgoedexpertise en juridische kennis. De huidige raad beschikt over al deze elementen. De individuele leden vullen elkaar op het gebied van competenties aan, ze kunnen in goede harmonie samenwerken maar ze kunnen elkaar ook kritisch aanspreken als dat noodzakelijk is. Zie ook ‘Samenstelling van de raad ’ verderop in dit hoofdstuk. Voordrachten De Woningwet bepaalt dat ten minste een derde van de raad moet bestaan uit huurderscommissarissen die rechtstreeks door huurders zijn voorgedragen. Bij VechtHorst is dit het geval. Van de vijf leden zijn er twee voorgedragen door TOEK, te weten: mevrouw Rosier en mevrouw Van der Velde. Sinds 16 maart 2016 beschikt VechtHorst niet meer over een ondernemingsraad. Derhalve is er ook geen enkel lid voorgedragen voor de ondernemingsraad. Aftreden en benoemingen in 2019 Op 31 december 2018 zijn de heer Groenhuis en de heer Pit afgetreden. In 2018 is VechtHorst gestart met de procedure voor het aantrekken van twee nieuwe leden. Uit deze procedure zijn twee kandidaten voorgedragen waarvan een kandidaat met zorgprofiel op voordracht van huurdersvereniging TOEK. De andere kandidaat heeft een vastgoed profiel. De Autoriteit woningcorporaties heeft in februari 2019 voor beide kandidaten een positieve zienswijze gegeven. De definitieve benoeming van de kandidaten is per 7 februari 2019 respectievelijk 1 maart 2019. Samenstelling van de raad Volgens de raad van commissarissen dekt de deskundigheid en ervaring van de aanwezige commissarissen de opgave. De raad bestond vanaf 1 maart uit: - De heer E. Veenstra - De heer J. Haringsma - Mevrouw A. Rosier - Mevrouw R. van der Velde - De heer H. Dubbelink

http://www.vechthorst.nl/uploads/general/file/downloads/Functieprofiel_VechtHorst%2028112016.pdf


De persoonlijke gegevens en gegevens met betrekking tot de raad van VechtHorst per 31 december 2019:

De heer E. (Eddy) Veenstra Persoonlijke gegevens Gegevens m.b.t. raad VechtHorst Geboortejaar - 1963 Functie - Algemeen Directeur N.V. Rendo Holding Overige nevenfuncties - Lid raad van commissarissen Salland Wonen

Benoeming - Aanvang 1e termijn: 1 januari 2015 - Aanvang 2e termijn: 1 januari 2019 - Herbenoembaar: nee

Rol - Lid remuneratiecommissie m.i.v.

1 januari 2019 - Voorzitter van de raad Profiel - Deskundigheid: volkshuisvestelijk Educatie - PE-punten in verslagjaar 2015: 8 - PE-punten in verslagjaar 2016: 3 - PE-punten in verslagjaar 2017: 5 - PE-punten in verslagjaar 2018: 6 - PE-punten in verslagjaar 2019: 6

De heer J.J. (Jouke) Haringsma Persoonlijke gegevens Gegevens m.b.t. raad VechtHorst Geboortejaar - 1965 Functie - Haringsma Financieel Management

(eigenaar)

Overige nevenfuncties - Lid RvC FC Groningen B.V. - Lid RvC Dimence

Benoeming - Aanvang 1e termijn: 15 maart 2017 - Einde huidige termijn: 14 maart 2021 - Herbenoembaar: ja Rol - Lid van de raad - Vice-voorzitter van de raad - Voorzitter van de auditcommissie Profiel - Deskundigheid: financieel Educatie - PE-punten in verslagjaar 2016: n.v.t. - PE-punten in verslagjaar 2017: 16 - PE-punten in verslagjaar 2018: 9 - PE-punten in verslagjaar 2019: 8


Mevrouw A. (Annieke) Rosier Persoonlijke gegevens Gegevens m.b.t. raad VechtHorst Geboortejaar - 1967 Functie - Senior (juridisch) adviseur, Executive coach Overige nevenfuncties - Lid RvC Vredehof Uitvaartorganisatie - Voorzitter RvA Parcival Crisisorganisatie en

Merlin Software - Lid RvC Mijande Wonen

Benoeming - Aanvang 1e termijn: 1 december 2016 - Einde huidige termijn: 30 november 2020 - Herbenoembaar: ja Rol - Lid van de raad en voorzitter

remuneratiecommissie - Voordracht TOEK Profiel - Deskundigheid: juridisch Educatie - PE-punten in verslagjaar 2016: n.v.t. - PE-punten in verslagjaar 2017: 18 - PE-punten in verslagjaar 2018: 21 - PE-punten in verslagjaar 2019: 8

Mevrouw R. (Rensina) van der Velde Persoonlijke gegevens Gegevens m.b.t. raad VechtHorst Geboortejaar - 1964 Functie - Directeur-bestuurder stichting sociale teams

Borger-Odoorn Overige nevenfuncties - G.F.I Consultancy (eigenaar)

Benoeming - Aanvang 1e termijn: 7 februari 2019 - Einde huidige termijn: 6 februari 2023 - Herbenoembaar: ja Rol - Lid van de raad - Voordracht TOEK Profiel - Deskundigheid: zorg & welzijn Educatie - PE-punten in verslagjaar 2020: 14


De heer H. Dubbelink Persoonlijke gegevens Gegevens m.b.t. raad VechtHorst Geboortejaar - 1961 Functie - Zelfstandig adviseur vastgoed - Makelaar/taxateur/adviseur vastgoed Overige nevenfuncties - N.v.t

Benoeming - Aanvang 1e termijn: 1 maart 2019 - Einde huidige termijn: 28 februari 2023 - Herbenoembaar: ja Rol - Lid van de raad - Lid auditcommissie van de raad - Profiel - Deskundigheid: vastgoed Educatie - PE-punten in verslagjaar 2020: 9

Functioneren Bij de benoeming van nieuwe commissarissen wordt er een Verklaring Omtrent Gedrag (VOG) gevraagd. Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de voorzitter van de raad en aan de overige leden van de raad. In het verslagjaar 2019 hebben zich er geen incidenten op dit vlak voorgedaan. De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van VechtHorst. Met andere woorden: er is een waarborg dat de leden van de raad op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. Voor meer informatie verwijzen we u naar de website, rubriek ‘Governance’. Meldingsplicht Voor raden van commissarissen geldt dat zij bij financiële problemen, dreigende sanering, het ontbreken van financiële middelen voor het voorzetten van verbindingen, twijfel over de integriteit bij beleid of beheer bij de corporatie, rechtmatigheidskwesties of bijvoorbeeld het niet halen van toewijzingsnormen, dit onverwijld moeten melden aan de Autoriteit Woningcorporaties. In het verslagjaar 2019 is bij VechtHorst van een dergelijke melding geen sprake geweest. Informatievoorziening De raad: - beschikt over een informatieprotocol (artikel 15 Reglement RvC) waarmee afspraken met het bestuur

zijn gemaakt over de informatievoorziening - ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel,

volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied en op het gebied van de dienstverlening aan de klanten van VechtHorst. Om de taken goed te kunnen vervullen heeft de raad zich in het verslagjaar regelmatig mondeling en schriftelijk door de directeur-bestuurder laten informeren.

- laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie. Zo zijn er gesprekken met de directeur-bestuurder, MT-leden, de huurdersvereniging en de accountant. De raad vindt deze contacten heel belangrijk en waardevol omdat hiermee vanuit verschillende perspectieven informatie verkregen kan worden over het functioneren van VechtHorst.

- is van oordeel dat de planning- en controlcyclus van VechtHorst goed functioneert en toereikende informatie genereert voor de toezichthoudende taak. De specifieke doelen die VechtHorst zich per jaar stelt worden in goed meetbare prestatie-indicatoren gedefinieerd en er wordt bijgestuurd als daar aanleiding toe is. Verandering van omgeving – zoals wijziging van wetgeving – wordt systematisch bijgehouden en de implementatie ervan wordt beheerst.

http://www.vechthorst.nl/mainpage/629/Governance_structuur.html


De raad vergaderde in het verslagjaar vijf keer met de directeur-bestuurder, zie ook de tabel met behandelde onderwerpen hierboven. Voorafgaand aan deze vergadering vond vooroverleg plaats tussen de voorzitter van de raad en de directeur-bestuurder. Zelfevaluatie De raad houdt jaarlijks gestructureerde en goed voorbereide zelfevaluaties. Het doel is zelfreflectie en elkaar kritisch en constructief aanspreken op het eigen functioneren en van de leden van de raad afzonderlijk. De aanpak en de zwaarte van deze zelfevaluaties varieert jaarlijks. In 2019 is op 28 november een evaluatiemoment georganiseerd met externe begeleiding. Er zijn voorbereidende gesprekken gevoerd. Uitkomst is onder andere dat door de zetelwisseling een andere dynamiek is ontstaan. Er wordt directer met elkaar omgegaan en er zijn geen verboden vragen. De directeur-bestuurder is positief over de vernieuwing in de raad. 3.10 Permanente educatie De raad wil zich in de rol als commissaris blijven ontwikkelen om de taak goed uit te voeren. Op dit moment voldoen alle leden van de raad aan de minimaal gestelde eisen. Jaarlijks wordt het cursusaanbod bekeken en bepaalt de raad wie van de leden welke cursus of masterclass gaat volgen. In 2019 hebben leden van de raad het volgende gedaan aan educatie:

Lid Educatie PE-punten totaal 2019

De heer E. Veenstra o VTW: ontwikkelingen financieel toezicht door Aw en WSW

o Jaarcongres VTW

3 3

De heer J.J. Haringsma o Digitalisering en informatisering o Duurzaamheid en Toezicht

8

Mevrouw A. Rosier o Digitalisering en informatisering o Effectieve interventies

8

Mevrouw R. van der Velde o Leergang de nieuwe commissaris o Duurzaamheid en toezicht

12 2

De heer H. Dubbelink o Duurzaamheid en toezicht o Toezicht en financiën o ASRE Ontwikkelen & transformeren o ASRE Asset management

9

3.11 Vooruitblik De raad heeft voor 2020 met de directeur-bestuurder navolgende afgesproken: - De directeur-bestuurder laat zien dat de zachtere, sociale kant met gevoel voor verhoudingen en

verbindingen voortvarend wordt opgepakt zowel binnen als buiten VechtHorst (medio 2020). - De directeur-bestuurder in overleg met de RvC aangeeft hoe in de nabije toekomst de participatie en

de samenwerking met TOEK wordt vormgegeven. - De directeur-bestuurder legt aan de Remuneratiecommissie een voorstel voor als het gaat om een te

volgen opleiding (januari 2020). - Er is in 2020 meer contact / overleg tussen MT en RvC op initiatief van directeur-bestuurder. - De directeur-bestuurder werkt het strategisch plan en het ondernemingsplan verder uit. - In 2020 maakt de uitkomst van een 360 graden feedback van de directeur-bestuurder deel uit van het

jaargesprek. - In 2020 laat de directeur-bestuurder zien dat de organisatie complexere projecten goed aan kan. - Het proces m.b.t. verkrijgen woningen Mooiland wordt geëvalueerd en toekomstige (aankoop)

processen worden daarop aangepast. Daarnaast zal de raad in 2020 de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen nauw volgen, in het bijzonder waar het gaat over klimaat en de impact op woningcorporaties en huurders. De verbetersuggesties van de visitatie worden ter harte genomen.


3.12 Dankwoord Op 11 juni 2020 hebben de leden van de raad van commissarissen van VechtHorst en de directeur-bestuurder dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening besproken in bijzijn van de externe accountant. Tevens heeft de raad met instemming kennisgenomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag 2019 uitgebrachte controleverklaring van BDO Accountants. De raad heeft het jaarverslag en de jaarrekening 2019 vastgesteld. Rest de raad om de directeur-bestuurder, het management en de medewerkers van VechtHorst hartelijk te bedanken voor hun inzet die zij in 2019 hebben geleverd. 3.13 Slotverklaring De directeur-bestuurder heeft het jaarverslag 2019 opgesteld, met daarin opgenomen de jaarrekening. BDO Audit & Assurance heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. De raad kan zich verenigen met het jaarverslag van de directeur-bestuurder. De middelen van VechtHorst zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De raad verleent het bestuur decharge voor het gevoerde beleid zoals verwoord in het jaarverslag (bestuursverslag, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening) en stelt de jaarrekening vast. De raad en zijn individuele leden verklaren integer en onafhankelijk te hebben gehandeld conform de hiertoe ondertekende integriteitsverklaring. Aldus getekend door de leden van de raad van commissarissen: De heer E. Veenstra (voorzitter) De heer J. Haringsma (vice voorzitter) Mevrouw A. Rosier De heer H.J.H. Dubbelink Mevrouw R. van der Velde te Nieuwleusen op 11 juni 2020 Woonstichting VechtHorst


4. Huurdersvereniging TOEK Inleiding Huurdersvereniging TOEK (Twee onder één Kap, hierna: TOEK) is de huurdersvertegenwoordiging van woonstichting VechtHorst. Daarmee vervult het de vertegenwoordigende rol die een huurdersorganisatie op grond van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder heeft. VechtHorst en TOEK hebben afspraken over de invulling van het overleg, de adviesrol van TOEK ten aanzien van nieuw beleid en beleidswijzigingen en de financiering van TOEK vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. 4.1 Overleg TOEK heeft in 2019 vijf keer overleg gehad met VechtHorst, waarvan twee keer met de directeur-bestuurder en vier keer met de manager Vastgoed en Wonen en/of de manager Finance & Control. De volgende onderwerpen kwamen in de overleggen aan de orde: 12 februari - Brief glasbewassing - Planning- en controlcyclus - Vernieuwen van de huurovereenkomst en huurvoorwaarden - Huurverhoging 2019 - Uitkomsten benchmark - Aanpassen samenwerkingsovereenkomst tussen TOEK en VechtHorst

8 april - Huurdersbijeenkomsten - Vernieuwen van de huurovereenkomst en huurvoorwaarden - Sociaal Huurakkoord - Organisatie VechtHorst – jaarplan 2019 – Werkgroepen - Reactie VechtHorst op brief TOEK jaarlijkse huurverhoging

28 mei - Algemene ledenvergadering TOEK - Bod met bijdrage VechtHorst aan gemeentelijk woonbeleid in 2020 - Jaarrekening 2018 VechtHorst - Huurdersbijeenkomst Hoonhorst - Inschrijving en toewijzing - Onderzoek naar doorstroming bij ouderen - Uitstraling complexen verbeteren 15 oktober - Stand van zaken AVG - Evaluatie huurdersbijeenkomsten - Samenwerkingsovereenkomst TOEK en VechtHorst - Vernieuwen van de huurovereenkomst en huurvoorwaarden - Huurbezwaren 2019 - Complexverbetering 2019 en 2020

19 november - Presentatie concept meerjarenbegroting 2019-2029 - Visie op leefbaarheid - Samenwerkingsovereenkomst TOEK en VechtHorst - Vernieuwen van de huurovereenkomst en huurvoorwaarden - Huurders-/themabijeenkomsten 2020 plannen


- Prestatieafspraken met gemeenten - Complexverbetering 2020 - Visitatie 2019 Naast deze overleggen zijn de bestuursleden van TOEK tijdens een themabijeenkomst op 10 september door VechtHorst geïnformeerd over de volgende onderwerpen: - Werkgroepen/projecten - Communicatiebeleidsplan - Nieuwe ondernemingsplan 2021-2025 Deze avond was er ook een kennismaking met een aantal nieuwe medewerkers van de Afdeling Wonen van VechtHorst. Op 12 maart 2019 heeft TOEK nader kennisgemaakt met de door het bestuur voorgedragen leden van de Raad van Commissarissen van VechtHorst. Een aantal onderwerpen die met het bestuur van VechtHorst zijn besproken, worden hieronder toegelicht. Huurdersbijeenkomsten Samen met VechtHorst heeft TOEK de organisatie van enkele huurdersbijeenkomsten in 2019 met een viertal bijeenkomsten een vervolg gegeven. Tijdens deze goedbezochte bijeenkomsten in Oudleusen, Hoonhorst, IJhorst en Rouveen werd met huurders gesproken over hun woning, woonomgeving en de dienstverlening van VechtHorst. Ook in 2020 organiseren we deze bijeenkomsten, waarbij dan een specifiek thema aan de orde zal komen. Prestatieafspraken Sinds de invoering van de nieuwe Woningwet op1 juli 2015 hebben huurdersorganisaties een wettelijke rol bij de totstandkoming van de lokale prestatieafspraken. Daardoor is TOEK een van de ondertekenende partijen bij de afspraken tussen woningcorporatie(s), gemeenten en TOEK over de plannen voor het wonen in het nieuwe jaar in Dalfsen en Staphorst. In meerdere sessies zijn de afspraken van het voorgaande en lopende jaar geëvalueerd en die voor het nieuwe jaar overeengekomen. Met de prestatieafspraken wordt betaalbaar, duurzaam en prettig wonen als gezamenlijk doel nagestreefd. Met de gemeente Dalfsen heeft TOEK daarbij specifieke afspraken kunnen maken over een onderzoek naar de mogelijkheden om ook verhuurders in de particuliere sector te bewegen hun woningbezit te verduurzamen. De afspraken zijn op respectievelijk 3 (Staphorst) en 11 december (Dalfsen) door partijen ondertekend. Samenwerkingsovereenkomst TOEK en VechtHorst hebben in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd hoe de inbreng van TOEK in het beleid van VechtHorst en de behartiging van de belangen van de huurders wordt vormgegeven. De huidige overeenkomst dateert uit 2010. Sinds dat jaar is er een en ander gewijzigd in de regelgeving over de participatie van huurders, onder meer door de invoering van de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015. Daarom zullen de afspraken in 2020 geactualiseerd worden. Visitatie Een keer in de vier jaar wordt VechtHorst door een onafhankelijk bureau beoordeeld op de prestaties. In deze zogenaamde visitatie wordt ook TOEK betrokken. Op 2 oktober heeft het bestuur van TOEK gesproken met de visitatiecommissie. 4.2 Advisering TOEK heeft vanuit de Wet Overleg Huurders Verhuurder het recht om VechtHorst van advies te voorzien. Dit betekent dat zij VechtHorst een schriftelijk advies mogen geven


over voorgenomen (wijzigingen in) beleid. In 2019 heeft TOEK advies gegeven over de volgende onderwerpen. Huurbeleid 2019 TOEK heeft in 2019 op verzoek van VechtHorst advies uitgebracht over de huurverhoging per 1 juli. In het advies stemt TOEK in met een huurverhoging ter hoogte van de inflatie van 1,6% voor huurders met huishoudinkomen tot € 42.436. Verder heeft TOEK haar principiële bezwaren herhaald tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,6% voor huurders met een inkomen boven die grens. Algemene huurvoorwaarden In december heeft TOEK advies uitgebracht over de door VechtHorst voorgenomen wijziging van de algemene huurvoorwaarden. Dit onderwerp is in de loop van 2019 veelvuldig besproken. Uiteindelijk heeft dit overleg en het advies van TOEK geleid tot enkele wijzigingen in de voorwaarden. 4.3 Samenstelling bestuur Het bestuur van TOEK bestond in 2019 uit de volgende personen:

Naam Functie Woonplaats Werkzaam als Pieter Brattinga Voorzitter Staphorst Monteur bij KPN Joop Koopman Secretaris Nieuwleusen Gepensioneerd Alies van der Vecht Bestuurslid Nieuwleusen Praktijkondersteuner huisarts

Financiële bijdrage VechtHorst draagt jaarlijks bij in de kosten die TOEK maakt om haar rol als huurdersvertegenwoordiging invulling te kunnen geven. Daartoe verdubbelt VechtHorst de contributie die de leden van TOEK over een jaar betalen. In 2019 bedroeg de bijdrage € 6.425,00.


5. Volkshuisvesting De indeling van dit hoofdstuk is gebaseerd op de hoofdstukindeling uit ons ondernemings- en jaarplan. Overzicht Een kort overzicht van de activiteiten uit het jaarplan 2019. Klant en markt We bedienen diverse klanten met verschillende woningen. In dit onderdeel gaan we in op de te bedienen doelgroep, woonlasten (betaalbaarheid) en de kwaliteit van de dienstverlening. Dit onderdeel bestaat uit meerdere doelen: - Onze doelgroep bedienen. - Onze belanghebbenden meer betrekken. - Ons meer op betaalbaarheid (woonlasten) richten. - De klant staat meer centraal. - Vastgoed beter afgestemd op de vraag. - De kwaliteit van wonen verbeteren. - Duurzaamheid van het bezit verbeteren. VechtHorst als ondernemende organisatie We zijn een compacte en professionele organisatie die gericht is op effectiviteit en efficiëntie. De klant en de markt zijn gebaat bij een effectieve en geoliede organisatie, terwijl een efficiënte organisatie leidt tot lage (bedrijfs)lasten met een directe positieve impact op de kasstromen. Dit onderdeel bestaat uit een aantal doelen: - VechtHorst is kwalitatief beter. - VechtHorst is ondernemender. - Kosten van de organisatie verlagen. - Verbetering van de sturing in de organisatie. Financiën De financiële huishouding van VechtHorst is en blijft op orde. Dit onderdeel bestaat uit meerdere doelen: - Financiële kaders van VechtHorst borgen de continuïteit. - Risico’s. Prestatieafspraken Dit onderdeel bestaat uit een overzicht en toelichting van onze relevante prestatieafspraken met TOEK, de gemeente Dalfsen en Staphorst en Vechtdal Wonen. 5.1 Overzicht Hieronder staat een kort overzicht van de activiteiten uit het jaarplan. Dit geeft in één opslag de jaarprestaties van VechtHorst weer. In de volgende paragrafen staat een toelichting per activiteit. Legenda Behaald Deels behaald Niet behaald


Activiteiten uit het jaarplan Realisatie Klant en markt Onze doelgroep bedienen - EU norm van 90 procent - Passend toewijzen - Actualiseren gegevens woningzoekenden Onze belanghebbenden meer betrekken - Visitatie over 2015 tot en met 2018 - Inrichten stakeholdermanagement Ons meer op betaalbaarheid (woonlasten) richten. - Huurverhoging De klant staat meer centraal - Opstellen klantvisie en -strategie - Intensiveren persoonlijk contact - Opstellen leefbaarheidsplan Vastgoed beter afgestemd op de vraag - Herijken Strategisch Voorraad Beleid (SVB) - Nieuwbouw minus sloop - Mogelijke aankoop Duurzaamheid van het bezit verbeteren - Implementeren duurzaamheidsbeleid - Investeren in duurzaamheid VechtHorst als ondernemende organisatie VechtHorst is ondernemender - Persoonlijke ontwikkelplannen Verbetering van sturing in de organisatie - Verbeteren datakwaliteit - Opstellen ICT – beleidsplan - Opstellen communicatiebeleidsplan - Voorbereiden nieuw ondernemingsplan Financiën Financiële kaders van VechtHorst borgen de continuïteit - Hernieuwen financiële kaders - Monitoren financiële ratio’s en scenario’s - Inzet Volkshuisvestelijke Vermogen Risico’s - Risicomanagement - Datalekken

5.2 Klant en Markt In deze paragraaf staat een toelichting per activiteit uit het jaarplan die betrekking heeft op het thema Klant en Markt. EU norm van 90 procent We moeten tenminste 90% van onze vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep; huishoudens met een laag inkomen. Dit zijn huishoudens met een inkomen lager dan € 38.035. Tot 2021 is de toewijzingsnorm tijdelijk verlaagd naar 80%. Daardoor mag VechtHorst 20% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. Hierbinnen is 10% ruimte voor huishoudens met een middeninkomen tussen € 38.035 en € 42.436 en 10% vrije ruimte. Wij controleren actief en accuraat bij toewijzing. We zorgen ervoor dat minstens 90% van de beschikbare woningen aan onze doelgroep toegewezen wordt.


Resultaat In 2019 is 98 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen. Hiermee voldoen we aan de toewijzingsnorm. Passend Toewijzen VechtHorst moet passend toewijzen. Dit betekent dat we elk jaar aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag woningen toewijzen met een huurprijs tot de bijbehorende aftoppingsgrens. Resultaat In 2019 hebben we 98,3 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag toegewezen aan woningen met een huurprijs tot de bijbehorende aftoppingsgrens. Hiermee voldoen we aan de norm van passend toewijzen.

VechtHorst.2019. Schema Passend Toewijzen. Actualiseren gegevens woningzoekenden We actualiseren de gegevens van de ingeschreven woningzoekenden. Dit doen we om beter zicht te krijgen op mensen die een woning zoeken en de samenstelling van deze groep. Deze informatie kunnen we daarnaast gebruiken om ons Strategisch Voorraad Beleidsplan te actualiseren.


Resultaat Door een update van ons klantenportaal is ons woningzoekendenbestand opgeschoond. Hierdoor hadden we eind 2019 circa 6.600 ingeschreven woningenzoekenden. Deze informatie is niet gebruikt om ons Strategische Voorraad Beleid te actualiseren. Visitatie over 2015 tot en met 2018 Als woningcorporatie zijn we verplicht om ons elke vier jaar te laten visiteren. In 2015 is dat voor het laatst gebeurd en het laatste visitatierapport gaat over de jaren 2011 tot en met 2014. In 2019 lieten we ons opnieuw visiteren over de periode 2015 tot en met 2018. Resultaat Op 5 december 2019 publiceerde bureau Cognitum haar visitatierapport. Volgens dit bureau hebben we goed gepresteerd in de afgelopen vier jaar. Dit visitatierapport is voor ons een steun in de rug om onze ingezette koers vast te houden. Ook deed het bureau een aantal aanbevelingen richting de toekomst. De aanbevelingen nemen we mee bij het opstellen van ons nieuwe ondernemingsplan voor 2021-2025.

Cognitum. 5 december 2019. Visitatierapport. Integrale scorekaart

Inrichten stakeholdermanagement VechtHorst wil proactief en transparant samenwerken met haar belanghebbenden, zoals de huurdersvereniging TOEK en de gemeente Dalfsen en Staphorst. VechtHorst wil haar contact met belanghebbenden verdiepen door het ontwikkelen van belanghebbendenmanagement.


Resultaat Het ontwikkelen van belanghebbendenmanagement is onderdeel van onze strategische communicatieaanpak. Deze aanpak is eind 2019 vastgesteld. Hij dient als praktische leidraad voor al onze strategische, tactische en operationele keuzes op het gebied van in- en externe communicatie. De aanpak is gericht op de periode 2020 tot en met 2023. Jaarlijks stellen we in een jaarplan de prioriteiten voor het betreffende jaar vast. In 2020 werken we onder meer ons belanghebbendenmanagement uit. Huurverhoging In 2019 verhogen we de huren voor lagere en middeninkomens enkel met het inflatiepercentage. Voor de hogere inkomens (scheefwoners) verhogen we de huren met het wettelijke opslagpercentage. Resultaat In plaats van 4,1 procent huurverhoging ontving meer dan 90 procent van onze klanten in 2019 een huurverhoging van 1,6 procent (inflatie). Deze klanten hadden een laag inkomen of vielen in een uitzonderingsgroep. Dit zijn huishoudens met 4 personen of meer of huishoudens waarvan één van de leden de AOW-gerechtigde leeftijd had bereikt. Bij 7 procent van onze huurders was de huurverhoging 5,6 procent. Dit waren huishoudens met een hoog inkomen in een sociale huurwoning. Naast een gematigde huurverhoging sturen we ook op een betaalbare verdeling van ons woningbezit: We willen dat driekwart van ons bezit toegankelijk is voor huishoudens met recht op huurtoeslag. Ook vragen we geen vergoeding van onze huurder voor het verduurzamen van de woning. Hierdoor bespaart een huurder gemiddeld 25 euro per maand op haar energierekening. Opstellen klantvisie en -strategie Onze klant kan veel zaken digitaal regelen. Inschrijven bijvoorbeeld, maar ook het reageren op een woning en het inleveren van documenten kan digitaal. Dat werkt snel. Lukt het de klant niet om digitaal te werken? Dan hebben we tijd en aandacht voor de klant die we zelfs thuis kunnen bezoeken! Daarom onderzoeken we regelmatig of de klanten tevreden zijn over onze dienstverlening. In 2018 hebben we een klanttevredenheidsonderzoek laten uitzoeken. Daar kwam uit dat klanten ons het cijfer 7 geven voor de woning, onze woonomgeving en onze dienstverlening. We willen naar het cijfer 7,5 in 2019. In 2019 gaan we aan de slag met de aanbevelingen uit het klanttevredenheidsonderzoek. Samen met huurdersorganisatie TOEK gaan we een klantvisie en -strategie opstellen. Een van de elementen van deze visie is het verdiepen en verstevigen van ons persoonlijke contact met huurders. Resultaat In 2019 namen we deel aan de Aedes-benchmark onderzoek naar het huurdersoordeel. Het huurdersoordeel geeft op drie deelscores aan hoe klanten onze dienstverlening waarderen: - nieuwe klanten; - vertrokken klanten; - reparatieverzoeken. We scoorden op alle drie de deelscores een 7,4. We gingen vervolgens in gesprek met klanten die ons een onvoldoende gaven. Door deze gespreken kregen we meer inzicht. Dit gebruiken we om onze dienstverlening continue te verbeteren.

Aedes. 2019. Factsheet Benchmark


In 2019 startte ook de werkgroep klantvisie en -strategie. Het doel van deze werkgroep is om onze dienstverlening te verbeteren. Dit willen we bereiken door een interne bewustwordingscampagne. In 2019 is dit proces ingezet door onder meer aftersales-gesprekken met nieuwe klanten. In 2020 gaan we samen met TOEK en een externe deskundige dit proces verder uitwerken en een klantvisie en -strategie opstellen. Intensiveren persoonlijk contact We vinden het belangrijk dat we persoonlijk contact hebben met onze klanten en woningzoekenden. Dit contact willen we versterken. Zo leren we enerzijds onze klanten beter kennen en anderzijds kunnen we ontdekken wat ze van ons vinden en wat ze van ons verwachten. In 2019 willen we het persoonlijk contact met onze klanten en woningzoekenden versterken door: - het organiseren van vier klantavonden; - het bezoeken van klanten die 50 jaar in dezelfde woning wonen; - het actief benaderen van klanten met een huurachterstand; - het voeren van aftersales-gesprekken; - het in gesprek gaan met verschillende bewonerscommissies. Resultaat In 2019 hadden we intensiever persoonlijk contact met verschillenden klanten en klantgroepen. We organiseerden vier klantavonden in de kleine kernen: Oudleusen, Hoonhorst, Rouveen en IJhorst. Ook bezochten we bijna twintig klanten die 50 jaar in dezelfde woning wonen.

Het actief benaderen van klanten met een huurachterstand en het voeren van aftersales-gesprekken komt steeds vaker voor. We merken dat het persoonlijke contact met kwetsbare klanten helpt. In 2019 bezochten we drie verschillende bewonerscommissies in het voor- en najaar. Tijdens deze overleggen bespreken we de laatste ontwikkelingen binnen een gebouw. Ook kregen we twee nieuwe bewonerscommissies die actief bij willen dragen aan de leefbaarheid in en rondom een gebouw.


We waren in 2019 aanwezig tijdens een informatieavond over kopen, huren en goed met je geld omgaan voor jongeren onder de 25 jaar. Hier kregen we vooral vragen over huurtoeslag, huurtoeslag en wachttijd voor een woning. Ook namen we deel aan de woonplezier-markt in de Trefkoele in Dalfsen en in de Museumboerderij in Staphorst. TOEK organiseerde deze avond waar huurders terecht konden met verschillende vragen. Opstellen leefbaarheidsplan Onze klanten krijgen meer behoefte aan zorg (onder andere door vergrijzing). Klanten vinden het moeilijker om toegang te krijgen tot voorzieningen. We willen daarbij ondersteunen in de vorm van een wooncoach of met De VoorzieningenWijzer. Het beleid dat we hiervoor willen ontwikkelen, krijgt een plaats in ons leefbaarheidsplan. Dat willen we in 2019, in overleg met TOEK en de gemeente, opstellen. Resultaat In 2019 begon een werkgroep aan het ontwikkelen van een leefbaarheidsvisie. In deze visie is onze definitie van leefbaarheid: de mate waarin een buurt, wijk, dorp of ander gebied aantrekkelijk en/of geschikt is om te wonen. Binnen deze definitie onderscheiden we drie verschillende thema’s. Ten eerste de (sociale) veiligheid, daarnaast de sociale omgeving en als laatste de fysieke omgeving. Naast het vaststellen van de definitie en de thema’s onderzochten we ook onze eigen inzet, het wettelijke kader en de actuele trends en ontwikkelingen. Uiteindelijk vertaalden we dit naar een ambitie op het gebied van leefbaarheid. Die is opgenomen in de koersnotitie voor het nieuwe ondernemingsplan 2021-2025. In 2020 werken we de ambitie verder uit en stellen we een visie op. Ook zetten we extra personeel (1fte) in op het thema Leefbaarheid. Herijken Strategisch Voorraad Beleid (SVB) In 2015 is ons huidige Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) vastgesteld. Ondertussen zijn we al een aantal jaren met de uitvoering bezig. We willen ons SVB onder andere toetsen aan de laatste stand van zaken op het gebied van demografie. In 2019 herijken we het SVB uit 2015. Resultaat In 2019 is een werkgroep aan de slag gegaan met het actualiseren van ons SVB. Deze werkgroep begon met het evalueren van ons huidige SVB uit 2015. Hieruit bleek dat we op koers liggen met het realiseren van onze groeiopgave en dat onze uitdaging ligt in de transformatieopgave. Daarnaast lieten we ABF research een verkenning uitvoeren naar de actuele ontwikkelingen van onze doelgroepen. Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens blijft toenemen, met name door oudere kleinere huishoudens in de grotere kernen. Ook onderzochten we de opgave vanuit de woonvisies van de gemeenten. Hieruit blijkt een gewenste groeiopgave van circa 45 woningen per jaar tot 2030. De uiteindelijke strategie voor 2020-2030 wordt opgenomen in de koersnotitie voor het nieuwe ondernemingsplan 2021-2025. In 2020 werken we deze strategie verder uit in portefeuilleplan. Nieuwbouw minus sloop In ons ondernemingsplan staat een netto nieuwbouwopgave van 542 sociale huurwoningen tot en met het jaar 2030. De netto nieuwbouwopgave is verdeeld over drie periodes: - 120 woningen in de periode 2016 - 2020 - 240 woningen in de periode 2020 – 2025 - 182 woningen in de periode 2025 – 2030 Volgens de Woonvisie, het bod en de prestatieafspraken is de netto nieuwbouwopgave tot en met 2020 aangescherpt: - 180 woningen in de periode 2016 tot en met 2020 in de gemeente Dalfsen. - 54 woningen in de periode 2016 tot en met 2020 in de gemeente Staphorst. Vanaf 2016 tot en met 2018 bouwden we 73 woningen. In 2019 voegen we naar verwachting 99 woningen toe aan ons woningbezit, 7 in de gemeente Staphorst en 92 in de gemeente Dalfsen.


Resultaat In 2019 lieten we in totaal 75 woningen bouwen: 6 woningen aan de Weerdhuisweg in Lemelerveld, 44 woningen in de wijk Oosterdalfsen in Dalfsen en 25 woningen in de wijk Westerbouwlanden in Nieuwleusen. Ook zijn we in 2019 begonnen met de bouw van 21 appartementen op de Pniëllocatie in Dalfsen. Deze woningen zijn naar verwachting in het najaar van 2020 klaar. Voor het project aan de Ebbinge Wubbenlaan in Staphorst, waar we 2 woningen slopen en 9 nieuwe appartementen bouwen, loopt de planologische procedure bij de gemeente. We verwachten dit project in 2021 op te leveren. Mogelijke aankoop We zijn in gesprek met andere partijen over het eventueel aankopen van vastgoed. Bijvoorbeeld huurwoningen van andere corporaties of leegstaande gebouwen die mogelijk geschikt zijn om te verbouwen naar woonruimte. In 2019 onderzoeken we de aankoop van sociale huurwoningen. Ook overleggen we met gemeente over de mogelijkheden om leegstaande gebouwen aan te kopen. Resultaat In 2019 waren we in gesprek met Mooiland over de aankoop van 47 woningen in Staphorst-Noord. Het resultaat van dit gesprek was dat we op 31 januari 2020 deze woningen overnamen. Door deze overname zorgen we ervoor dat dat woningen beschikbaar blijven als sociale huurwoningen en het is een mooie aanvulling op ons woningaanbod in deze wijk. Elk jaar overleggen we met gemeenten over de kans om leegstaande gebouwen aan te kopen. Ook in 2019 was dit onderdeel van de kwartaalgesprekken tussen de wethouders en onze bestuurder. Implementeren duurzaamheidsbeleid In 2018 hebben we onze visie op duurzaamheid tot 2050 opgesteld. In 2019 wordt de duurzaamheidsvisie een factor in de besluitvorming. Dit betekent dat we bij elke besluit -klein of groot- een duurzamer alternatief overwegen. Resultaat In 2019 ging een werkgroep aan de slag met de eerste concrete stappen van onze duurzaamheidsvisie. Hierbij lag de focus op de duurzaamheid van onze eigen organisatie. De werkgroep inventariseerde verschillende duurzaamheidsmaatregelen en deed een voorstel om dit verder te onderzoeken. Eén van de concrete voorbeelden in 2019 was het vervangen van onze oude blauwwitte bus die op diesel reed, door een volledige elektrische bus. Hierdoor bezoeken we onze klanten 100 procent elektrisch.


Investeren in duurzaamheid In het ondernemingsplan Ondernemend in de Kern is vastgelegd dat ons woningbezit in 2025 minimaal label B heeft. In 2019 investeren we bij 179 woningen in duurzaamheid, waarvan 138 in de gemeente Dalfsen en 41 in de gemeente Staphorst. Hiervoor begroten we het bedrag van 1.386.000 euro. Resultaat In 2019 kregen uiteindelijk 179 woningen een energetische opwaardering op maat. Het opwaarderen bestond voornamelijk uit het isoleren en het plaatsen van zonnepanelen. Wij vragen hiervoor geen vergoeding van onze klanten, waardoor ze gemiddeld 25 euro per maand besparen op hun woonlasten. Sinds 2019 stimuleren we elektrisch koken bij klanten. Dit doen we door de kosten voor de aanleg van een aparte elektrische aansluiting vanuit de meterkast naar de keukeninrichting voor onze rekening te nemen. Daarbij verwijderen we de gasaansluiting. In 2019 vroegen 30 klanten dit aan. Onderhoud We onderhouden ons bezit op verschillende manieren op verschillende momenten. Ons onderhoud bestaat uit: - Planmatig onderhoud

Dit is het groot onderhoud dat we periodiek doen. Bijvoorbeeld het schilderwerk. - Mutatie-onderhoud

Dit zijn de herstelwerkzaamheden in een woning na het vertrek van een klant. - Klachtenonderhoud.

Dit is het kostenbewust en klantgericht uitvoeren van reparatieverzoeken. De reparatieverzoeken worden door onszelf in combinatie met marktpartijen uitgevoerd.

- Contractonderhoud. Dit is het onderhoud dat we periodiek laten doen aan bijvoorbeeld cv-ketels en liften.

- Onderhoud naar Wens.


Dit is het vernieuwen van de badkamer, de keuken of het toilet op verzoek van de klant. - Veiligheidskeuring

Dit is een periodieke controle van de installaties, waarbij onze klanten een verslag met veiligheidstips krijgen.

Resultaat In 2019 besteedden wij: - € 1.160.891 aan planmatig onderhoud - € 108.377 aan mutatie onderhoud - € 406.016 aan klachtenonderhoud - € 447.144 aan contractonderhoud - € 248.413 aan Onderhoud naar Wens bij 29 aanvragen. 5.3 VechtHorst als ondernemende organisatie In deze paragraaf staat een toelichting per activiteit uit het jaarplan die betrekking heeft op het thema VechtHorst als ondernemende organisatie. Persoonlijke ontwikkelplannen We blijven de komende jaren flink investeren in de professionalisering van de organisatie en de medewerkers. Dit doen we door met de collega’s persoonlijke ontwikkelingsplannen op te stellen en uit te voeren. Naast persoonlijke ontwikkeling en teamontwikkeling wordt er ook geïnvesteerd in projectmatig werken binnen de organisatie. Daarbij laten we ons ondersteunen door een extern bedrijf. Resultaat Een aantal medewerkers werkt actief met een Persoonlijk Ontwikkelingsplan (POP). Dit plan helpt medewerkers en managers in de doorontwikkeling binnen VechtHorst. Vanaf 2019 werken we met twaalf werkgroepen die zich met verschillende onderwerpen bezig houden. Alle werkgroepen bestaan uit medewerkers van verschillende afdelingen en werken projectmatig. Zo bevorderen we de samenwerking en betrekken we medewerkers bij het behalen van onze organisatiedoelen. De individuele medewerkers, werkgroepen en het managementteam laten zich ondersteunen door een externe coach. Deze coach ondersteunt de persoonlijke-, team- en organisatie ontwikkeling. Verbeteren datakwaliteit We willen meer gebruik maken van de informatie in onze systemen. Door slimmer gebruik te maken van bestaande data kunnen we meer inzicht krijgen in de resultaten van ons beleid. Ook kunnen we daardoor de kwaliteit van rapportages verder optimaliseren en zo beter sturen. In 2019 maken we meer gebruik van de bestaande data uit onze systemen. Bijvoorbeeld bij het opstellen van onze managementrapportages, het bepalen van onze vastgoedwaarde en het herijken van ons Strategisch Voorraad Beleid. Resultaat In 2019 startte een werkgroep ‘Meer sturen op data’ met als doel om de aanwezige data beter te benutten en de managementinformatie te optimaliseren en te verbeteren. Hierbij was de eerste stap het inventariseren van de bestaande datagebruik. Deze inventarisatie en verdere verdieping is opgenomen in een rapport van bevindingen die begin 2020 is opgeleverd. In dit rapport staan aanbevelingen waar we in 2020 mee aan de slag gaan. Opstellen ICT-beleidsplan Bij VechtHorst staat de klant centraal. In het ICT-beleidsplan wordt bepaald op welke manier digitalisering en de daarvoor benodigde hard- en software ondersteunend kunnen zijn aan efficiënte en doelmatige


bedrijfsprocessen. Een voorbeeld is het verder doorontwikkelen van het Klantportaal voor onze huurders. In 2019 stellen we ons ICT-beleidsplan op en starten we met de implementatie. Resultaat In 2019 is het informatie- en ICT beleidsplan goedgekeurd door de RvC. Onderdeel van dit plan is een roadmap met activiteiten die opgenomen is in begroting 2020. Opstellen communicatiebeleidsplan Door de jaren heen heeft VechtHorst diverse aanpassingen gedaan in de communicatieuitingen. Dit heeft vooral gevolgen gehad voor de communicatieinstrumenten zoals de website. In 2019 willen een besluit nemen over de communicatieboodschap en de daarvoor te gebruiken middelen. Daartoe stellen we een communicatiebeleidsplan op. In 2019 stellen we ons communicatiebeleidsplan op en starten we met de implementatie. Resultaat Eind 2019 stelden wij onze strategische communicatieaanpak 2020-2023 vast. In deze aanpak staan onze visie, ambities en strategie op communicatie voor de komende jaren. Deze aanpak is een praktische leidraad die we erbij pakken als we strategische, tactische of operationele keuzes moeten maken over onze interne en externe communicatie. In 2020 zetten we de eerste stappen door onder meer het versterken van onze profilering. Voorbereiden nieuw ondernemingsplan Het huidige ondernemingsplan van VechtHorst loopt van 2016 tot en met 2020. VechtHorst wil het nieuwe ondernemingsplan in het voorjaar van 2020 vaststellen, zodat eventuele nieuwe inzichten verwerkt kunnen worden in het jaarplan en begroting voor 2021. In 2019 starten we met de voorbereiding van een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2021 tot en met 2025. Resultaat In 2019 ging een werkgroep aan de slag met het opstellen van ons nieuwe ondernemingsplan 2021-2025. Het eerste resultaat was een koersnotitie in het najaar van 2019. In opmaat naar deze koersnotitie zetten we verschillende stappen. Ten eerste deden we inspiratie op bij andere corporaties. Ten tweede inventariseerden we de trends en ontwikkelingen in de wereld om ons heen. Ten derde evalueerde we het huidige ondernemingsplan. Als laatste gebruikte we de inzichten vanuit het visitatierapport om de koersnotitie aan te scherpen. De koersnotitie toetsen we begin 2020 tijdens een belanghebbendenbijeenkomst. Daarna werken we de koersnotitie uit naar een nieuw ondernemingsplan 2021-2025.

5.4 Financiën In deze paragraaf staat een toelichting per activiteit uit het jaarplan die betrekking heeft op het thema Financiën.


Hernieuwen financiële kaders We actualiseren waar nodig de kaders voor ons financieel beleid, onze planning- en controlcyclus en onze statuten. Dit met als doel kaders te stellen voor het maximaal bereiken van de volkshuisvestelijke doelen, het borgen van de sturing op rendement en tegelijkertijd ook op lange termijn de continuïteit van VechtHorst te waarborgen. Resultaat In 2019 was er geen aanleiding om onze financiële kaders te actualiseren. Monitoren financiële ratio’s en scenario’s De ontwikkeling van de financiele ratio’s van VechtHorst wordt de komende jaren strak gevolgd. Voorstellen worden gemaakt op basis van de uitgangspunten van ons ondernemingsplan en door aanvullende scenario’s door te rekenen. De consequenties voor de ratio’s worden vervolgens in de besluitvorming betrokken. We investeren in onze volkshuisvestelijke doelen waarbij we de ratio’s meer in de richting van de WSW- en AW-normen laten bewegen. Resultaat In 2019 maakten we gebruik van aanvullende scenario’s binnen onze besluitvorming. Hierdoor bewogen onze ratio’s meer richting de normen van het WSW en Aw. Inzet Volkshuisvestelijke Vermogen In 2018 is gestart met het opzetten van een visie op de aanwending van het volkshuisvestelijke vermogen. Deze visie zal in 2019 worden vastgesteld. Vechthorst heeft de visie om het volkshuisvestelijk vermogen in te zetten voor: - de realisatie van de bestaande opgave. - verduurzaming bestaande en nieuwe voorraad. - meer uitgaven aan leefbaarheid binnen werkgebied. - nieuwbouw buiten eigen werkgebied (matching). - aankoop en mogelijk verduurzamen, herstructurering binnen/buiten eigen werkgebied (matching). In 2019 werken we de visie voor de inzet van het Volkshuisvestelijk vermogen verder uit. Resultaat De visie op de inzet van ons Volkshuisvestelijk vermogen is in op 30 januari 2019 goedgekeurd door onze RvC. Deze visie is vertaald naar de aankoop van 47 woningen van Mooiland en het opstellen van ons leefbaarheidsbeleid. Ook is het een onderdeel van onze koersnotitie op weg naar een nieuw ondernemingsplan 2021-2025. Risicomanagement Risicomanagement is het constant monitoren van de risico’s die een organisatie loopt en het bepalen van acties om deze risico’s zoveel mogelijk te beperken. Bij ons is risicomanagement een wezenlijk onderdeel van de bedrijfsvoering geworden. Risicomanagement is erop gericht om het voortbestaan te garanderen. Resultaat Sinds 2019 is risicomanagementbeleid integraal onderdeel van onze managementrapportage. In deze rapportage benoemen we 19 risico’s die de meeste impact kunnen hebben op onze doelen en welke beheersmaatregelen we hiervoor inzetten. Datalekken De AVG-regelgeving wordt toegepast en daar is permanent aandacht voor. Resultaat Sinds 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van toepassing. Daarvoor is er een speciale werkgroep in het leven geroepen. Deze werkgroep werkt sindsdien samen met een externe deskundige om de AVG in te bedden in onze organisatie. In 2019 is er een functionaris


gegevensbescherming aangesteld en werken we volgens standaard procedures die voldoen aan de AVG. In 2019 waren er geen meldingen van overtredingen of datalekken. 5.5 Bod en prestatieafspraken In deze paragraaf staat een overzicht van de jaarlijkse prestatieafspraken tussen VechtHorst, TOEK en de gemeente Dalfsen en Staphorst. In prestatieafspraken ligt vast wat we bijdragen aan het realiseren van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen. Legenda Behaald Deels behaald Niet behaald n.v.t. Niet van toepassing op VechtHorst

Gemeente Dalfsen In juni 2018 brachten wij ons bod uit op de woonvisie van de gemeente Dalfsen voor 2019. Dit bod draagt naar redelijkheid bij aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Onze speerpunten waren: - Meer locaties voor gezamenlijke bouwopgave noodzakelijk. - Bezoek gemeenteraad aan VechtHorst - Proces prestatieafspraken optimaliseren. In het najaar van 2018 formuleerden we samen met de gemeente Dalfsen, huurdersorganisaties TOEK, Verenigd Huurbelang Ommen en collega corporatie Vechtdal Wonen de prestatieafspraken voor 2019. Deze afspraken zijn op 3 december 2018 ondertekend. In 2019 gingen we samen aan de slag met de uitvoering van deze prestatieafspraken. Elk jaar organiseren we twee sessies. Eén in het voorjaar en één in het najaar. Tijdens deze sessies bespreken we de voortgang van de prestatieafspraken. Uit de laatste sessie kwam naar voren dat het merendeel van de afspraken uitgevoerd waren. Aandachtspunten waren de investering in het verbeteren van de uitstraling van complexen, het leefbaarheidsplan en de (zorggeschikte) nieuwbouw.

Activiteiten uit de prestatieafspraken met de gemeente Dalfsen Realisatie Betaalbaarheid 1. De woningcorporaties verhogen de komende jaren de huurprijs voor woningen waarin een

huishouden woont met een inkomen t/m € 41.056 (prijspeil 2018) met niet meer dan het inflatiepercentage. Bij mutatie worden de huurprijzen aangepast conform de prijs-kwaliteitsverhouding.

2. De corporaties treffen de komende jaren energetische maatregelen aan hun bestaande woningen. In 2019 gaat het bij VechtHorst om 138 woningen en bij de Veste om 33 woningen.

3. De gemeente neemt in 2019 het initiatief om met de corporaties en de provincie te inventariseren welke initiatieven er vanuit Nieuwe Energie Overijssel (NEO) zijn. De corporaties zijn via het NoWoZo netwerk betrokken bij NEO.

n.v.t.

4. Als er bovenop de woningen die de corporaties liberaliseren behoefte is aan meer vrije sector huurwoningen die de markt niet realiseert, overlegt de gemeente samen met Hardenberg en Ommen met investeerders om vrije sector huurwoningen (huurprijs boven € 710,68; prijspeil 2018) te bouwen.

n.v.t.

5. VechtHorst gebruikt de wettelijke mogelijkheden om de huurprijzen van huishoudens met een inkomen boven € 41.056 (prijspeil 2018) extra te verhogen.

6. De extra inkomsten die de corporaties verkrijgen door de inkomensafhankelijke huurverhoging worden geïnvesteerd in het verduurzamen van de woningvoorraad


Activiteiten uit de prestatieafspraken met de gemeente Dalfsen Realisatie 7. De corporaties verkopen tot 2020 in principe geen bestaande sociale huurwoningen vanwege

de grote vraag daarnaar.

8. De Veste overweegt om haar vrije sector huurwoningen in de zorgsector na mutatie om te zetten naar sociale huurwoningen. Hiermee wordt vooral de keuzevrijheid voor de doelgroep vergroot.

n.v.t.

Bestaande woningvoorraad 9. Jaarlijks overlegt de gemeente met de corporaties of er leegstaande gebouwen zijn of komen

die geschikt lijken te zijn om te worden omgebouwd tot woonruimten. n.v.t.

10. Als er gebouwen zijn waarvan partijen gezamenlijk van mening zijn dat ze geschikt zijn voor woonruimte waaraan behoefte bestaat, komt één van de corporaties op verzoek van de gemeente met een voorstel daartoe of een onderbouwing waarom ombouwen tot woonruimte niet mogelijk is.

n.v.t.

11. VechtHorst bepaalt in het najaar van 2018 bij welke complexen zij in 2019 de uitstraling wil verbeteren en reserveert hiervoor € 20.000.

12. De corporaties overleggen in het voorjaar van 2019 met hun huurdersorganisatie en hun huurders in welke complexen een vergroting van de identiteit nodig is en welke maatregelen daarvoor nodig zijn.

13. Als nabij die complexen maatregelen in de openbare ruimte nodig zijn, overleggen partijen met elkaar over het realiseren daarvan en de verdeling van de kosten. n.v.t.

14. De corporaties concretiseren in 2019 hun investeringen in leefbaarheid op basis van initiatieven van bewoners.

15. VechtHorst stelt, in overleg met de andere partijen, in 2019 een leefbaarheidsplan op. 16. In 2019 onderzoeken gemeente en corporaties waarin zij elkaar kunnen versterken in het

leefbaar houden van de wijken.

17. VechtHorst investeert in leefbaarheid door middel van een bijdrage aan de volgende initiatieven: Benny Wennemarsfonds, Humanitas thuisadministratie, De Herberg daklozenopvang en toegekende personeelslasten. De Veste investeert in sociale en fysieke leefbaarheid via onder andere het fonds Buurtgeluk, waarbij de initiatieven worden geïnitieerd en uitgevoerd door de bewoners zelf.

18. De corporaties dragen er zorg voor dat er vanaf 31 december 2024 in en om hun woningen geen asbest op eigen bezit meer aanwezig is dat bloot staat aan de buitenlucht.

19. Corporaties gaan hun huurders informeren over asbest, waarmee ze stimuleren dat huurders die zelf aangebrachte voorzieningen hebben met asbest, dit zelf verwijderen.

Nieuwbouw 20. VechtHorst voegt t/m 2020 netto 170 sociale huurwoningen toe. Dit zijn vooral kleine

betaalbare woningen voor één- en tweepersoons huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. In de periode 2016 t/m 2018 heeft VechtHorst 49 woningen toegevoegd (27 in Oosterdalfsen, 16 in Westerbouwlanden Noord en zes in haar kantoor). De overige 121 woningen worden de komende jaren gebouwd: In 2019 voegt VechtHorst netto 92 woningen toe: 21 woningen in Pniël; 44 woningen in Oosterdalfsen II; 25 woningen in Westerbouwlanden II; 2 woningen Weerdhuisweg in Lemelerveld (6 nieuwbouw minus 4 sloop). In 2020 voegt VechtHorst netto 29 woningen toe: 10 woningen op locatie de Nieuwe Landen in Lemelerveld; 19 woningen op locatie Gruthuuske.

21. VechtHorst zet zich in om in de daaropvolgende periode (2021 t/m 2025) netto 110 sociale huurwoningen toe te voegen. In 2021 voegt VechtHorst netto 53 woningen toe: 16 woningen in Oosterbouwlanden; 37 woningen op een n.t.b.-locatie. In 2022 voegt VechtHorst netto 25 woningen toe:


Activiteiten uit de prestatieafspraken met de gemeente Dalfsen Realisatie 6 woningen op de Chinees locatie; 19 woningen op een n.t.b.-locatie. In 2023 voegt VechtHorst netto 32 woningen toe: 32 woningen in Westerbouwlanden III. Met deze planning (zonder n.t.b.) voegt VechtHorst in de jaren 2021, 2022 en 2023 netto 54 woningen toe. Dit betekent dat er nog een tekort is van 56 woningen.

22. De Veste realiseert in 2019 op de locatie Nieuwe Landen II in Lemelerveld 10 toekomstbestendige woningen voor een brede doelgroep. De vrijkomende huurwoningen zijn onder andere bestemd voor vergunninghouders.

n.v.t.

23. Om in de periode 2021 t/m 2025 de beoogde sociale huurwoningen te kunnen bouwen, zoekt de gemeente in 2019 binnen de bebouwde kommen van de kernen Dalfsen en Nieuwleusen aanvullende bouwlocaties. De gemeente heeft op diverse locaties rond de kern Dalfsen voorkeursrecht gevestigd op grond van de Wvg.

n.v.t.

24. De gemeente onderzoekt per bouwplan of er een marktpartij is die de gewenste nieuwe sociale koopwoningen wil bouwen. n.v.t.

25. Op nieuwbouwlocaties zorgt de gemeente voor de randvoorwaarden om energieneutrale woningen te kunnen realiseren. n.v.t.

26. De corporaties bouwen nieuwe woningen conform de actuele eisen van het Bouwbesluit (bijvoorbeeld draaicirkels). En ze bouwen woningen voor de in de woonvisie benoemde doelgroepen, zoals senioren. Bij dit type woningen houden de corporaties rekening met levensloopbestendig of levensloopaanpasbaar gebruik. Het doel is hiermee een gangbare woning aan te bieden voor een brede doelgroep en het beroep op de Wmo vragen te reduceren.

Wonen en Zorg 27. VechtHorst vergroot het aantal zorggeschikte woningen met haar nieuwbouwplannen. Deze

zijn onder andere bedoeld voor één- en tweepersoons huishoudens, zoals senioren. In 2019 gaat het om 39 woningen.

28. Partijen maken in 2019 samen met zorgpartijen en wijkconsulenten procesafspraken met elkaar waardoor mensen die uitstromen uit begeleid wonen en/of de maatschappelijke opvang via het reguliere woonruimteverdeelsysteem kunnen worden gehuisvest. Belangrijk hierbij is het streven naar gelijke behandeling. Dus inschrijven als woningzoekenden om zo via het reguliere aanbiedingsproces te gaan wonen.

29. In 2019 brengen partijen op initiatief van de gemeente In kaart op welke wijze vraag en aanbod op het terrein van wonen, welzijn en zorg beter en organisatie-overstijgend op elkaar worden afgestemd. Hieronder valt ook de behoefte aan woningen van mensen met een (licht) verstandelijke beperking en GGZ-cliënten. In vervolg hierop kunnen proces- en uitvoeringsafspraken worden gemaakt.

30. De gemeente werkt in principe mee aan verzoeken voor een mantelzorgunit in de achtertuin van een zorgbehoevende en voor het ombouwen van bijgebouwen in het buitengebied tot woningen voor mantelzorgers.

n.v.t.

31. Bij bouwplannen voor zorggeschikte woningen overlegt de corporatie vooraf met de gemeente over de benodigde voorzieningen in het kader van de Wmo.

32. Partijen maken in 2019 afspraken met elkaar om bij armoede, betalingsproblemen, vervuiling en overlast zo snel mogelijk informatie met elkaar te delen en onderzoeken welke partij mogelijkheden heeft of handvatten heeft voor de situatie.

33. Voor 2019 verstrekken gemeente en VechtHorst aan Humanitas een gezamenlijke subsidie voor thuisadministratie.

Doelgroepen 34. De gemeente continueert in 2019 de starterslening. n.v.t. 35. De gemeente realiseert de halfjaarlijkse wettelijke taakstelling huisvesting

vergunninghouders. De corporaties dragen daaraan bij door vrijkomende huurwoningen beschikbaar te stellen en waar mogelijk mee te werken aan het realiseren van aanvullende huisvestingsmogelijkheden.

36. VechtHorst stelt jaarlijks maximaal 10% van het aantal vrijkomende woningen beschikbaar voor vergunninghouders.


Activiteiten uit de prestatieafspraken met de gemeente Dalfsen Realisatie 37. Vanwege de grote taakstelling huisvesting vergunninghouders realiseert de Veste in

Lemelerveld 10 sociale huurwoningen. Mocht de behoefte aan sociale huurwoningen in die kern op enig moment weer afnemen, dan verkoopt de Veste in Lemelerveld 10 bestaande huurwoningen.

n.v.t.

38. Indien de halfjaarlijkse taakstelling dermate hoog is dat de vorige twee afspraken ertoe zouden leiden dat de wachttijd voor de overige woningzoekenden onaanvaardbaar toeneemt, zijn de corporaties bereid om samen met de gemeente aanvullende huisvestingsoplossingen te realiseren.

n.v.t.

39. Elk halfjaar overleggen partijen met elkaar over de manier waarop de taakstelling voor het eerstvolgende halfjaar kan worden gerealiseerd.

40. De gemeente neemt het initiatief om in 2019 in het kader van de actualisatie van de woonvisie samen met de corporaties te inventariseren of – en zo ja, welke – aanpassingen van het woonwagenbeleid noodzakelijk zijn om te voldoen aan het landelijke beleidskader.

n.v.t.

Monitoring en evaluatie 41. Twee maal per jaar bespreken partijen de uitvoering van deze overeenkomst.

Gemeente Staphorst In juni 2018 brachten wij ons bod uit op de woonvisie van de gemeente Staphorst voor 2019. Dit bod draagt naar redelijkheid bij aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Onze speerpunten waren: - Meer locaties voor gezamenlijke bouwopgave noodzakelijk. - Verkenning Staphorst-Noord. - Proces prestatieafspraken optimaliseren. In het najaar van 2018 formuleerden we samen met de gemeente Staphorst en huurdersvereniging TOEK de prestatieafspraken voor 2019. Deze afspraken zijn op 3 december 2018 ondertekend. In 2019 gingen we samen aan de slag met de uitvoering van deze prestatieafspraken. Elk jaar organiseren we twee sessies. Eén in het voorjaar en één in het najaar. Tijdens deze sessies bespreken we de voortgang van de prestatieafspraken. Uit de laatste sessie kwam naar voren dat het merendeel van de afspraken uitgevoerd waren. Aandachtspunten waren de woonmarkt, het leefbaarheidsplan, de locatie voor 32 woningen, de herontwikkeling aan de Ebbinge Wubbenlaan, het monitoren van de beschikbaarheid en de samenwerkingsafspraken over woningaanpassing. Activiteiten uit de prestatieafspraken met de gemeente Staphorst Resultaat Passende kwaliteit van wonen 1. VechtHorst betrekt de gemeente bij planvorming voor complexen in de kern Staphorst. 2. De voorraad heeft gemiddeld label B. In 2019 worden 41 woningen opgewaardeerd naar

minimaal label B.

3. Regulier onderhoud bij de 41 woningen die verduurzaamd worden. 4. Renovatie groen in Staphorst Zuid. 5. De gemeente en VechtHorst organiseren een woonmarkt waar zij informatie kunnen halen bij

huurders (particulier, VechtHorst of anderszins) en woningzoekenden. Anderzijds kunnen partijen informatie met deze doelgroep delen. De woonmarkt koppelen we aan de actuele ontwikkeling binnen de gemeente.

6. VechtHorst en TOEK promoten actief het Benny Wennemarsfonds vooraf en tijdens de huurdersavond(en). Met concrete voorbeelden.

7. VechtHorst stelt, in overleg met de andere partijen, in 2019 een leefbaarheidsplan op. 8. Voor 1 juli 2019 komen VechtHorst en de gemeente overeen op welke locaties (minimaal) 32

woningen kunnen worden toegevoegd en welke rollen en verantwoordelijkheden beide partijen hierin hebben.

9. In 2019 start VechtHorst met de herontwikkeling aan de Ebbinge Wubbenlaan. 10. In 2019 verkent VechtHorst, in samenwerking met de gemeente: Staphorst-Noord en

Staphorst-Zuid (De Slagen, fase II).


Activiteiten uit de prestatieafspraken met de gemeente Staphorst Resultaat 11. VechtHorst en de gemeente zoeken samen in financieel opzicht de ruimte om

woningbouwlocaties, die om welke reden dan ook kostenverhogend zijn, toch financieel haalbaar te maken.

12. VechtHorst is bereid tot de verkoop van sociale huurwoningen uit haar bezit mits hier de toevoeging van geschikter bezit tegenover staat en dit past binnen de volkshuisvestelijke opgave richting 2030.

Betaalbaar wonen 13. VechtHorst verhoogt de huren van lage- en middeninkomens met inflatie en de huren van

hoge inkomens inkomensafhankelijk.

14. De extra inkomsten die VechtHorst verkrijgt door de inkomensafhankelijke huurverhoging investeert VechtHorst in de woningvoorraad.

15. Streefhuurprijs is niet langer van toepassing door wijziging in weten regelgeving (o.a. WOZ in WWS). n.v.t.

16. De gemeente is niet in het bezit van grond op uitleglocaties. Mocht daar verandering in komen dan zal een sociale grondprijs worden gehanteerd. n.v.t.

17. In 2019 worden 41 woningen opgewaardeerd naar minimaal label B zonder huurververhoging 18. Gemeente en VechtHorst monitoren de beschikbaarheid. 19. VechtHorst en de gemeente zorgen dat huishoudens met betaalbaarheidsproblemen tijdig

door het Centrum voor Werk en Ondersteuning (CWO) geholpen worden.

20. Gemeente treedt met VechtHorst in overleg, indien invulling van deze opgave (sociale koopwoning) nodig is. n.v.t.

21. De gemeente voert, in samenwerking met de jongerenraad, in het voorjaar van 2019 een onderzoek uit naar de woonbehoefte. Hierin wordt ook de mogelijke behoefte aan een kluswoning meegenomen.

n.v.t.

22. Uitvoering starterslening gemeente Staphorst. n.v.t. 23. Toewijzing van 10% van de vrijkomende woningen waarbij de gemeente en VechtHorst zich

maximaal inspannen voor het behalen van de taakstelling.

24. De gemeente maakt exacte afspraken met betrokken partijen voor huisvesten vergunninghouders in de komende jaren n.v.t.

25. Toewijzen 2 à 3 woningen voor bijzondere doelgroepen anders dan vergunninghouders. Langer zelfstandig wonen 26. Per project samen bekijken welke mogelijkheden er voor zorggeschikt woningen zijn. 27. VechtHorst bouwt nieuwe woningen conform de actuele eisen van het Bouwbesluit

(bijvoorbeeld draaicirkels). En VechtHorst bouwt woningen voor de in de woonvisie benoemde doelgroepen, zoals senioren. Bij dit type woningen houdt VechtHorst rekening met levensloopbestendig of levensloopaanpasbaar gebruik. Het doel is hiermee een gangbare woning aan te bieden voor een brede doelgroep en het beroep op de Wmo vragen te reduceren.

28. Samenwerkingsafspraken maken over woningaanpassingen (woningcorporatie en/of Wmo-budgetten).


6. Financiële positie Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Woonstichting VechtHorst financiële randvoorwaarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Woonstichting VechtHorst een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft en haar financiële continuïteit behoudt. Woonstichting VechtHorst stuurt op een strakke kaderstelling. Onder meer door middel van ratio’s bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (Loan-to-Value) en voldoende weerstandsvermogen. Het doel van de jaarrekening is om volgens normen die in het maatschappelijk verkeer aanvaardbaar zijn een zodanig inzicht te verschaffen dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd over het vermogen en resultaat.

6.1 Financieel sturingsmodel De ontwikkeling van de financiële continuïteit van Woonstichting VechtHorst wordt mede aan de hand van bovenstaande financiële ratio’s bewaakt. In het financieel reglement zijn interne signaalwaarden opgenomen voor de financiële ratio’s, zoals de ICR, loan to value en solvabiliteit. Het eigen vermogen heeft enerzijds een bufferfunctie (ter dekking van risico’s) en anderzijds een bestedingsfunctie (de bekostiging van financieel onrendabele activiteiten).De omvang van het eigen vermogen is voor een groot deel afhankelijk van de waardeontwikkeling van het vastgoed. De financiële positie van Woonstichting VechtHorst is goed, zowel in 2019 als in de komende jaren wordt voldaan aan de interne normen waarmee de financiële continuïteit ook op langere termijn gegarandeerd blijft. Al met al indicatoren voor een gezonde ontwikkeling van de financiële positie en een borging van de financiële continuïteit van Woonstichting VechtHorst. Over 2019 werd een positief resultaat behaald van € 27 miljoen (dit was in 2018 een positief resultaat van 22 miljoen). Het vermogen is toegenomen met circa € 27 miljoen en bedraagt op 31 december 2019 € 258 miljoen. Het verschil tussen het resultaat werkelijk en volgens begroting is als volgt te verklaren:

Exploiteren Financieren Investeren Waarderen

Rentedekkingsgraad Financiële ratio's WSW Investeringsbesluiten voldoen Loan to value Minimaal ICR = 1,4 aan Investeringsstatuut Maximaal 75%

Netto bedrijfslasten Voldoen aan alle ratio's Internal rate of return Solvabiliteit (extern)Maximaal € 1.000 per VHE Minimaal IRR DAEB = 2,5% Minimaal 20%

Minimaal IRR Niet DAEB = 6,5%Minimaal IRR Herstruct. = 2,0%

Onderhoudslasten Bruto aanvangsrendement Solvabiliteit (intern)Maximaal € 1.250 per VHE Minimaal BAR = 3,5% Minimaal 25%

Weight average cost of capitalWACC = 3,5%

Financieel sturingsmodel woonstichting Vechthorst


*Onder normatief wordt verstaan een weergave van het jaarresultaat zonder boekhoudkundige verwerking van waardeveranderingen en onrendabele afboekingen. Op basis van deze weergave is het werkelijke jaarresultaat inzichtelijk gemaakt.

(Functioneel)2019 2019

Normatief* Begroting

V1 Huuropbrengsten 15.648.080 15.767.000 V2 Opbrengsten servicecontracten 143.188 152.000 V3 Lasten servicecontracten -191.923 -192.000 V4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -1.068.125 -1.361.000 V5 Lasten onderhoudsactiviteiten -2.991.976 -2.869.000 V6 Overige directe operationale lasten exploitatie bezit -2.509.308 -3.150.000 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.029.937 8.347.000

V7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 92.250 - V7 Toegerekende organisatiekosten -3.387 - V7 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille - -

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 88.863 -

V8 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille - - V9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - - V10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoVV11 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoopWaardeveranderingen vastgoedportefeuille - -

V12 Overige organisatiekosten -138.268 -177.000 V13 Leefbaarheid -173.167 -242.000

V14 Waardeveranderingen financiële vaste activa - - V15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 903 - V16 Rentelasten en soorgelijke kosten -1.521.693 -1.456.000 Saldo financiële baten en lasten -1.520.790 -1.456.000

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 7.286.576 6.472.000

V17 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -978.501 -1.537.000

RESULTAAT NA BELASTINGEN 6.308.075 4.935.000

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -2.874.406 -13.198.000 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 27.246.350 6.196.000 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV 132.782 - Waardeveranderingen financiële vaste activa -3.594.290 -106.000

TOTAAL RESULTAAT 27.218.511 -2.173.000


De meest opvallende verschillen zijn: Het verschil 'overige directe operationele lasten' is het gevolg van het betalen van een lagere verhuurderheffing vanwege een korting van € 10.000,00 per opgeleverde nieuwbouwwoning 2017 en 2018. Het positieve verschil waardeveranderingen is met name het gevolg van verschuivingen IFEC moment van diverse projecten (ORT Oosterdalfsen II, Westerbouwlanden II en Weerdhuisweg reeds genomen in 2018). Het verschil van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen ten opzichte van de begroting is met name het gevolg van dat voor de begroting 2019 (opgesteld oktober 2018) nog is gerekend met het oude "handboek modelmatig waarderen marktwaarde". Mutaties en opbrengsten uit VoV/Slimmer Kopen waren niet begroot. De waardeverandering derivaten (negatieve marktwaarde) was niet begroot. Het forse resultaat is het

Voornaamste verschillen jaarrekening 2019 ten opzichte van de begroting 2019

Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Positief NegatiefHuuropbrengsten 118.920 Servicecontracten 8.734 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 245.875 Lasten onderhoudsactiviteiten 122.976 Overige directe operationale lasten exploitatie bezit 687.692

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Positief NegatiefResultaat verkopen 88.863

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Positief NegatiefOverige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.323.594 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 21.050.350 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV 132.782

Overige organisatiekosten Positief NegatiefOverige organisatiekosten 38.732

Leefbaarheid Positief NegatiefLeefbaarheid 68.833

Saldo financiële baten en lasten Positief NegatiefWaardeveranderingen financiële vaste activa 3.488.290 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 903 Rentelasten en soorgelijke kosten 65.693

Positief NegatiefRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 28.833.012

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 558.499

VERSCHIL RESULTAAT NA BELASTINGEN 29.391.511


gevolg van de zeer lage rente in 2019. Het verschil in de VPB wordt met name veroorzaakt door een lagere acute vpb-last en een positief verschil in de mutatie latenties.

6.2 Exploiteren Woonstichting VechtHorst vindt het van groot belang dat de kasstroom uit het exploiteren van het woningbezit “operationele kasstroom’ voldoende is om de financierbaarheid te garanderen. De operationele kasstroom bedraagt in 2019 € 2,6 mln. Hiertoe wordt ook gestuurd op het rentedekkingsgetal. Deze ratio geeft aan hoe vaak de, per saldo verschuldigde, rente uit de operationele kasstroom kan worden betaald.

De werkelijke ICR over het verslagjaar 2019 bedroeg 2,43 Dit is hoger dan het minimale streefniveau vanuit Autoriteit Woningcorporaties van 1,4 en hoger dan de begroting 2019 (2,12). De minimale interne norm die Woonstichting VechtHorst hanteert bedraagt 1,5. Aan deze norm wordt eveneens voldaan. De prognose voor de komende tien jaar geeft aan dat de operationele kasstroom van Woonstichting VechtHorst op orde is. De daling van de ICR in 2020 heeft te maken met de betaling van de vennootschapsbelasting. 6.3 Solvabiliteit De Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie ten opzichte van het totale vermogen. De Solvabiliteitsratio is een maatstaf voor de mate waarin de corporatie in staat is om bij liquidatie te voldoen aan haar financiële verplichtingen aan de verschaffers van vreemd vermogen. De werkelijke Solvabiliteit is hoger dan de norm van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW (20%). De Solvabiliteit 2019 bedraagt 75% (o.b.v. marktwaarde) en 47% (o.b.v. beleidswaarde) en is ook hoger dan de minimale interne norm die Woonstichting VechtHorst (25%) heeft bepaald.

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

2019 2020 2021 2022 2023 2024

ICR

We rke lijk Norm


6.4 Loan to Value De Loan to value geeft de verhouding weer tussen de langlopende schulden ten opzichte van de beleidswaarde. Het kengetal laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, oftewel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit van Woonstichting Vechthorst. De huidige norm van het WSW is gebaseerd op de bedrijfswaarde. Echter met ingang van verslagjaar 2018 is de bedrijfswaarde vervangen door de beleidswaarde. Het WSW heeft in verband met het ontbreken van ervaringscijfers nog geen nieuwe norm vastgesteld. De huidige norm bedraagt 75%. De huidige interne norm is bepaald op 70% en is nog gebaseerd op de bedrijfswaarde. Woonstichting VechtHorst voldoet in het verslagjaar en in de komende 10 jaar in ieder geval aan de huidige normering van het WSW en aan haar eigen interne norm.

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

2019 2020 2021 2022 2023 2024

Solvabiliteit

O.b.v. marktwaarde O.b.v. be leidswaarde Norm

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

2019 2020 2021 2022 2023 2024

Loan to value

O.b.v. be leidswaarde Norm


6.5 Financieren Woonstichting Vechthorst heeft in haar treasurystatuut opgenomen dat zij streeft naar het zoveel mogelijk inzetten van interne financieringsmiddelen om het rente risico en het rente resultaat te optimaliseren. 6.6 Oordeel van de sectorinstituten WSW en ILT Borgingsplafond Het borgingsplafond van een corporatie is de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille van een corporatie per ultimo kalenderjaar. Voor borging door WSW komen alleen activiteiten in aanmerking die behoren tot de bestedingsdoelen. Financieringsbehoefte WSW stelt het borgingsplafond jaarlijks vast. Uitgangspunt is de financieringsbehoefte zoals een corporatie die opgeeft in de meest recente dPi. De risicoklasse waarin WSW de corporatie indeelt, bepaalt de ruimte voor groei van de leningenportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW deze ruimte biedt. Herfinanciering verhoogt de leningenportefeuille niet en beïnvloedt het borgingsplafond niet. Krijgt een corporatie geen ruimte voor herfinanciering van afgeloste geborgde leningen dan daalt het borgingsplafond. Wanneer een deelnemende corporatie voldoet aan de financiële ratio's borgt WSW in principe de financieringsbehoefte die volgt uit dPi voor aflossing van geborgde leningen en (netto)investeringen. Voor woonstichting VechtHorst is door het WSW in 2019 het borgingsplafond volgens onderstaand overzicht afgegeven.

* Variabele hoofdsomleningen zijn in dit bedrag opgenomen voor de volledige hoofdsom Het WSW ziet erop toe dat een deelnemer de door WSW geborgde leningen ook daadwerkelijk besteedt aan borgbare activiteiten. Daarnaast toetst WSW of een deelnemer voldoende, maar niet te veel, liquide middelen aanhoudt. Alle liquide middelen die de deelnemer per balansdatum aanhoudt bovenop de verplicht en optioneel aan te houden middelen beoordeelt WSW als middelen die de corporatie aan borgbare investeringen besteedt of aan aflossingen van door WSW geborgde leningen (artikel 15 Reglement van Deelneming). De bestedingscontrole in combinatie met de beoordeling van de liquide middelenpositie resulteert in de bepaling van het borgingstegoed: het bedrag dat de deelnemende corporatie nog moet besteden aan borgbare activiteiten. De bestedingscontrole vindt plaats op basis van kasstromen. Voor de liquide middelenpositie neemt WSW de geconsolideerde balans van de Toegelaten Instelling (TI) als uitgangspunt. Dit staat hieronder schematisch weergegeven.

2019 2020 2021Getrokken leningportefeuilleWSW per 31-12-2018* 51.510.000€ Financieringsbehoefte DAEB 20.321.000€ 12.475.000€ 8.160.000€ Interne financieringsbronnen -2.207.000€ -3.064.000€ -3.928.000€ Correctie -€ -€ -€ Borgingstegoed -2.404.000€ -€ -€ Borgingsplafond ulitmo jaar 67.220.000€ 76.631.000€ 80.863.000€


Het WSW brengt het bepaalde borgingstegoed in mindering op het borgingsplafond. Voor VechtHorst betekent dit dat zij eerst het borgingstegoed van 2,4 miljoen dient in te zetten voor borgbare activiteiten alvorens een verhoging van het borgingsplafond aan de orde is. Inzet Volkshuisvestelijke investeringsruimte In het najaar van 2017 is de discussie over de inzet van de volkshuisvestelijke investeringsruimte van woonstichting VechtHorst gestart. De directe aanleiding was de zeer gezonde financiële positie van VechtHorst (zie tabel) in relatie tot de geluiden dat de Rijksoverheid de corporaties wil afromen. Recentelijk is duidelijk geworden dat het Rijk op aangeven van Aedes meer ziet in het onderling ondersteunen van financieel minder sterke corporaties door de financieel sterkere corporaties. Vanuit Aedes wordt ingezet op het opzetten van enkele pilots voor onderlinge hulp van corporaties met meer investeringsruimte aan corporaties die dat minder hebben.

Ratio’s WSW-norm

Interne norm 2015 2016 2017 2018 2019

ICR > 1,40 > 1,50 1,87 2,18 3,68 5,11 2,43 Solvabiliteit (obv marktwaarde) > 20% > 25% 57%* 74% 74% 75% 75% Loan to Value (obv beleidswaarde) < 75% < 70% 35,3%* 34,5%* 38,6% 39,8% 42,3%

*De grondslagen voor de berekening wijken af ten opzichte van het verslagjaar 2019 i.v.m. gewijzigde regelgeving.

VechtHorst wil haar vermogen c.q. beschikbare investeringsruimte op een effectieve en efficiënte manier inzetten om de doelen uit het ondernemingsplan te halen en bij te dragen aan de volkshuisvestelijke prioriteiten van de Rijksoverheid. Dit zijn: betaalbaarheid en beschikbaarheid, verduurzaming, huisvesten urgente doelgroepen en wonen met zorg. De volkshuisvestelijke investeringsruimte is de financiële ruimte tussen de huidige ratio’s en de interne normen. In de huidige ratio’s is de realisatie van de huidige opgave opgenomen, zoals de ambitie om netto 542 woningen aan het bezit toe te voegen tot en met 2030 en de ambitie van minimaal energielabel B in 2025.

Visie Het volkshuisvestelijk vermogen zet VechtHorst in voor: 1. De realisatie van de bestaande opgave. 2. Verduurzaming bestaande en nieuwe voorraad om te komen tot CO2-neutraal bezit. 3. Meer uitgaven aan leefbaarheid binnen werkgebied. 4. Nieuwbouw buiten eigen werkgebied (matching). 5. a. Aankoop en mogelijk verduurzamen, herstructurering binnen eigen werkgebied (matching).

b. Aankoop en mogelijk verduurzamen, herstructurering buiten eigen werkgebied (matching). Ad1. De realisatie van de bestaande opgave. De prioriteit van VechtHorst ligt op het realiseren van de bestaande opgave zoals de ambitie om netto 542 woningen toe te voegen tot en met 2030 en de ambitie van minimaal energielabel B in 2025. Deze opgave is reeds verankerd in het ondernemingsplan 2016-2020, jaarplan & begroting, woonvisie en prestatieafspraken met gemeenten. Voor de realisatie van deze opgaven en de bijbehorende investeringsbeslissingen gelden de vigerende toetsingskaders. Ad2. Verduurzaming bestaande en nieuwe voorraad om te komen tot CO2-neutraal bezit. Als tweede zet VechtHorst haar volkshuisvestelijk vermogen in voor het CO2-neutraal maken van haar woningbezit. Dit betekent o.a. het verduurzamen van bestaande en nieuwbouwwoningen door te investeren in energetische maatregelen. VechtHorst heeft in november 2018 een visie op duurzaamheid vastgesteld om te streven naar een CO2-neutraal woningbezit in 2050. Hierin staat de duurzaamheidsvisie en –strategie van VechtHorst voor de


komende jaren. Een bouwsteen is het aanwenden van het volkshuisvestelijk vermogen om de investeringen in verbetering van de duurzaamheid van het bezit mogelijk te maken. Uitgangspunt daarbij is (kort gezegd) dat gekozen wordt voor een geleidelijke aanpak passend binnen de geldende onderhoudscyclus. Deze investeringen zijn vertaald naar de begroting 2020 en meerjarenbegroting 2020 – 2029. Daarnaast worden de investeringen zichtbaar in de meerjarenonderhoudsbegroting en fasedocumenten bij nieuwbouw. Ad3. Meer uitgaven aan leefbaarheid binnen werkgebied. Als derde gaat VechtHorst aan de slag met leefbaarheid. Op dit moment zijn de uitgaven aan leefbaarheid minimaal. Er wordt bijvoorbeeld nauwelijks gebruikt gemaakt van het Benny Wennemarsfonds. In 2020 komt er een leefbaarheidsplan. Daarvoor is in de begroting 2020 een stelpost op voor – (eventueel) – onderzoek, advies en/of ondersteuning. Ad 4. Nieuwbouw buiten eigen werkgebied (matching). De vierde optie om nieuw te bouwen buiten eigen werkgebied is financieel mogelijk. Hoewel dit volkshuisvestelijk meer bijdraagt dan het aankopen van bezit (aan te kopen bezit staat er immers al) is het een complexer en langduriger proces. Net als in het huidige werkgebied gaat het daarbij om de mate van beschikbaarheid van locaties. Ad 5a/5b Aankoop en mogelijk verduurzamen, herstructurering binnen/buiten eigen werkgebied (matching). Deze optie betreft onder andere de aankoop van 47 sociale huurwoningen van Mooiland in Staphorst-Noord. Overleg met betrokken partijen heeft inmiddels geleid tot een koopovereenkomst. In januari 2020 vindt de officiële transactie plaats van deze woningen tussen Mooiland en VechtHorst. Voor deze aankoop heeft VechtHorst circa 4,6 miljoen in haar begroting 2020 gereserveerd. Daarnaast is er nog een tweetal andere corporaties met bezit in de gemeente Staphorst en Dalfsen (De Woonplaats en Habion). De Woonplaats is het bezit (m.n. Rouveen) aan het uitponden waardoor het al zeer versnipperd is en is daarom geen voor de hand liggende gesprekspartner. Habion verhuurt aan Rosengaerde. De verkoop daarvan is niet urgent. Vervolg

1. In 2020 wordt een beleidsplan opgesteld waarin de uitgangspunten voor het leefbaarheidsbeleid voor woonstichting VechtHorst worden uitgewerkt.

2. In 2019 hebben gesprekken plaatsgevonden om tot een overname van het bezit van Mooiland in Staphorst te komen. Dit heeft geleid tot daadwerkelijke aankoop in januari 2020.

3. In 2020 zal bij collega-corporaties waarvan bekend is dat de investeringscapaciteit beperkt is op bestuurlijk niveau worden gepolst of men open staat voor een gesprek over het onderzoeken van collegiale matching (met verschillende voorbehouden (goedkeuring RvC, etc.)). Voor de hand ligt voor VechtHorst om daarbij projecten te inventariseren in Zwolle (en eventueel Meppel).

6.7 Investeren In het investeringsstatuut zijn randvoorwaarden opgenomen waar investeringen aan moeten voldoen. Naast de vigerende weten regelgeving en de financiële kaders van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties beschikt Woonstichting VechtHorst over meerdere beleidsdocumenten, die meer in detail richting geven aan de keuzes en prioriteiten. Daarmee vormen deze producten de toetsingskaders voor alle voorgenomen investeringen. Door bij het voorbereiden van ieder investeringsvoorstel deze verschillende toetsingskaders mee te nemen en bij de behandeling ervan in het overleg tussen Management Team en directie (MT; bestaande uit de manager Finance & control, manager Vastgoed en wonen) wordt ervoor gezorgd dat de investeringen passend zijn voor VechtHorst. De directeur-bestuurder en daaropvolgend de raad, hanteren deze toetsingskaders ook. Het MT adviseert de directeur-bestuurder bij het nemen van de besluiten.


Bij het voorbereiden van investeringsvoorstellen worden alle toetsingskaders consequent nagelopen en is er een goede inhoudelijke onderbouwing voor eventuele afwijkingen hierop. Gedurende het volledige traject moet er aandacht zijn voor de juiste procedurele werkwijze en een afdoend risicomanagement. In dit statuut worden kaders ontwikkeld en vindt toetsing plaats op de volgende onderdelen: - organisatorische toets - strategische toets - financiële toets - risicotoets - toets op partnerselectie

6.8 Waarderen Vanaf 2017 zijn woningcorporaties verplicht om voor de jaarrekening hun portefeuille te waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat. Invoering van de marktwaarde als waarderingsgrondslag is voor veel corporaties ingrijpend. Het vraagt om een grote omslag in het waarderingsproces. Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde is ontworpen om woningcorporaties hiermee te helpen. Het handboek heeft een ondersteunende rol en draagt bij aan de uniformiteit, vergelijkbaarheid en transparantie. De marktwaarde wordt bepaald op basis van het waarderingsprotocol zoals dit is opgenomen in het BTIV-bijlage 2 d.d. 3 december 2015. Het doel van dit protocol is te komen tot een waardering van het vastgoed op basis van de marktwaarde ten behoeve van de jaarrekening. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de splitsing van het vastgoed in DAEB en Niet-DAEB. Op basis van deze tweedeling dient de waardering op portefeuilleniveau een goed beeld op te leveren van de marktwaarde van het vastgoed. Het gebruik van de basisversie van het handboek is voor de waardering op portefeuilleniveau voldoende. Teneinde te komen tot een marktwaardering is het gehele bezit opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit eenheden die vergelijkbaar zijn qua type vastgoed, bouwperiode en locatie. Daarbij geldt tevens dat het waarderingscomplex als één geheel aan een derde kan worden verkocht. Op basis van bovenstaande criteria heeft VechtHorst als basis voor de complexindeling de indeling van het strategisch voorraadbeleid als complexindeling gekozen.

Van marktwaarde naar beleidswaarde 31 december 2019(bedragen x € 1.000)

53.000€

111.000€

182.000€ 8.500€

9.500€

152.000€

€ 334.000

Markt- waarde in verhuurde

staat

Maat- schappelijke bestemming

€ 152.000

Beleids- waarde

Beschik- baarheid

Betaal- baarheid

Kwaliteit Beheer

€ 0


6.9 Ontwikkeling en realiseerbaarheid waarde vastgoed in exploitatie Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2019 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2018. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van VechtHorst heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 38 miljoen gegroeid naar een waarde van € 334 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 12,8%. De positieve waardeontwikkeling is, naast de opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2019, vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2018 door een gematigde huurverhoging en passend toewijzen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid. Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties zal voor de Aw en WSW als input dienen om een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met: - Aanpassing van de huurstijgingsparameter:

Bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. In de praktijk bepaalt VechtHorst bij mutatie de nieuwe huur mede rekening houdend met passend toewijzen en afspraken met de huurdersvereniging over de huurstijging. Dit betekent dat de ingerekende streefhuur niet altijd direct bij mutatie wordt gerealiseerd, waarbij als 'afslag' de beste schatting is verwerkt.


- Toegepaste disconteringsvoet: Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2019 in de beleidswaardebepaling niet is aangepast ten opzichte van de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2019 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Woonstichting Vechthorst actief is. Dit ondanks dat door het in de beleidswaarde inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud) een lager risicoprofiel kan worden verondersteld.

- Bepaling onderhoudskosten: Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten.

- Bepaling beheerskosten: Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde Per 31 december 2019 is in totaal € 228 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2018: € 201 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting VechtHorst. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van VechtHorst is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Woonstichting Vechthorst heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 182 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat circa 70% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

x € 1.000 x € 1.000Marktwaarde verhuurde staat 334.070€

Beschikbaarheid (doorexploiteren) 53.091€ Betaalbaarheid (huren) 111.140€ Kwaliteit (onderhoud) 8.330€ Beheer (beheerkosten) 9.447€

182.008€ Beleidswaarde 152.062€


6.10 Risicomanagement Om onze risico’s te beheersen, werken we met een risicobeheersingskader. In 2018 is het risicomanagementbeleid vastgesteld en hierbij zijn door de organisatie de twaalf belangrijkste interne en externe risico’s bepaald. Binnen risicomanagement zijn de volgende risico’s onderscheiden: - Strategische, tactische en operationele risico’s - Risicogebieden; Denk hierbij aan inkopen, treasuryactiviteiten, projectmanagement, AVG, Risico’s op

datalekken en aangaande cybersecurity etc. - Imago- en financiële risico’s; - (Niet) beïnvloedbare risico’s; zowel beïnvloedbare als niet beïnvloedbare risico’s maken onderdeel

van het risicomanagement. Immers ook niet beïnvloedbare risico’s kunnen de continuïteit van uw organisatie bedreigen. En kunnen er maatregelen worden genomen om de consequenties te verkleinen. Voorbeeld van een niet beïnvloedbare risico zijn macro-economische ontwikkelingen.

- (Niet) kwantificeerbare risico’s; binnen het risicomanagement wordt onderscheid gemaakt tussen kwantificeerbare en niet kwantificeerbare risico’s. Risico’s die niet kwantificeerbaar zijn worden op een andere wijze gewaardeerd.

Het betreft integraal risicomanagement. Dat wil zeggen dat alle soorten risico’s bij het risicomanagement worden betrokken en (nog belangrijker) dat deze risico’s in onderlinge samenhang worden beschouwd en gewaardeerd. Nadat de risico’s zijn geïdentificeerd zijn de verschillende risico’s op uniforme wijze gewaardeerd om te bepalen welke risico’s het meest aandacht behoeven. In het risicobeleid heeft VechtHorst de risicobereidheid van de organisatie aangegeven. Om de kwalitatieve risicobereidheid meetbaar te maken is gebruik gemaakt van waarderingscriteria. Met behulp van de kansmatrix en de impactmatrix worden individuele risico’s op uniforme wijze beoordeeld. Voor risico’s boven de drempelwaarde is een risicostrategie worden bepaald. Het geheel van maatregelen heeft geleid tot een gebalanceerd en effectief stelsel van interne beheersingsmaatregelen. De risico’s die zijn bepaald bestaan uit de volgende onderwerpen: - Processturing - Passend toewijzen - Controle WWS-punten - WKA - Leveranciersafhankelijkheid - Liquiditeit - AVG - Demografische ontwikkelingen - Risico nieuwbouwprojecten - Governance - Waardering vastgoed - Besteding volkshuisvestelijk vermogen Voor de kwaliteit van de risicobeheersing is de directeur-bestuurder verantwoordelijk. Hij zorgt ervoor dat risicomanagement is ingebed in onze organisatie. De managers brengen de belangrijkste risico’s in beeld, beheersen deze en bewaken de realisatie van onze maatschappelijke doelstellingen binnen de geldende weten regelgeving. Interne controles van onze primaire processen laten zien of wij onze risico’s effectief beheersen. De effectiviteit van de risicobeheersing is elke vier maanden onderwerp van gesprek tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen.


6.11 Treasury Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet is er meer regelgeving gekomen voor de wijze waarop een corporatie haar financieel beleid voert. De kaders en controles zijn strikter geworden om de risico’s die sommige corporaties voorheen namen in te perken en de focus weer terug te brengen bij de kerntaak: het ontwikkelen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Corporaties hebben de opdracht om hun DAEB en niet-DAEB bezit te splitsen of scheiden en alleen waar het de ‘DAEB-tak’ betreft zijn de leningen nog geborgd. Daarnaast dienen de statuten, waaronder het treasurystatuut aangepast te worden op de huidige weten regelgeving. Woonstichting VechtHorst is zich altijd al bewust geweest van de grote verantwoordelijkheid die werken met maatschappelijk vermogen met zich meebrengt en hierdoor laat zij zich in haar treasurybeleid bijstaan door een extern adviseur. Door het periodiek bij elkaar komen van de treasurycommissie is Woonstichting VechtHorst overtuigd van haar zorgvuldig handelen en in ‘control’ zijn voor wat betreft de risico’s. Dit overleg vindt minimaal één maal per jaar plaats of zoveel vaker als nodig is. De treasurycommissie bestaat uit de volgende functionarissen: - Twee leden raad van commissarissen - Directeur-bestuurder; - Manager Finance & Control - Extern adviseur (Zanders) Risicobeheersing treasuryactiviteiten De treasuryfunctie bij Woonstichting VechtHorst richt zich op het waarborgen van de financiële continuïteit en op het beheersen van financiële risico’s. Hierbij vormen het beheer van de leningenportefeuille, de beheersing van renterisico’s, de jaarlijkse rentekosten en het bewaken van de kasstromen de belangrijkste aandachtspunten. Het treasurystatuut van Woonstichting VechtHorst geldt als een gedragscode met betrekking tot het nemen van beslissingen op het gebied van financiering, beleggen, rentemanagement en liquiditeiten-beheer. Het treasurystatuut geeft aan binnen welke richtlijnen en limieten de doelstellingen dienen te worden gerealiseerd. Hiermee wordt het “risicoprofiel” van Woonstichting VechtHorst bepaald, waarbinnen de treasuryactiviteiten dienen te worden uitgevoerd. Het treasurystatuut sluit aan op de bestaande weten regelgeving vanuit de Woningwet 2015. Daarnaast is rekening gehouden met regelgeving van externe instanties, zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). Het statuut wordt jaarlijks getoetst aan de actualiteit. In 2016 is het treasurystatuut geactualiseerd en door de raad goedgekeurd. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan gemaakt. Hierin zijn de gevolgen van de beleidsvoornemens uit de jaarbegroting en liquiditeitsbegroting vertaald naar treasury activiteiten. Dit jaarplan wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad. Besluiten, die passen binnen het treasurystatuut en treasuryjaarplan, worden genomen door de directeur-bestuurder op basis van schriftelijke transactievoorstellen. De leden van de treasurycommissie adviseren daarbij de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd over treasuryvraagstukken. Het takenpakket van de treasuryfunctie binnen Woonstichting VechtHorst is als volgt: 1. het initiëren en coördineren van de beleidsvoorbereidende informatievoorziening; 2. het voorbereiden van vergaderingen van de treasurycommissie; 3. het opstellen en actualiseren van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan; 4. het bijhouden en interpreteren van marktinformatie; 5. het kennisnemen van een door derden opgestelde rentevisie; 6. het doen van voorstellen op het terrein van treasury; 7. het uitvoeren van treasurytransacties; 8. het opstellen van verantwoordingsinformatie; 9. het onderhouden van contacten met banken en marktpartijen; 10. administratieve organisatie, interne controle en uitvoering daarvan.


In de reguliere bijeenkomsten van de treasurycommissie worden ten minste de volgende onderwerpen behandeld: - het verloop van de liquiditeiten voor de korte en lange termijn; - de renterisicopositie voor de lange termijn; - de criteria risicomonitoring volgens de regelgeving van het WSW; - informatie over de leningen beleggingsportefeuilles; - de mogelijkheden van vervroegde aflossing in het betreffende jaarlimiet voor bevoegdheden ten

behoeve van transacties; - een rentevisie van derden voor het komende jaar, gebaseerd op de visies van grootbanken en

beleggers en de ontwikkelingen van vorig jaar; - een voorgenomen tactiek gegeven de liquiditeitsstroom en de rentevisie en bijbehorende verwachte

transacties; - de verwachte ontwikkeling van de vermogenspositie, de schuldpositie, financiële ratio's en de

vermogenskostenvoet; - de vastgestelde limieten beleggingen per tegenpartij; - de vastlegging dat er wordt gewerkt conform de beleidsregels verantwoord beleggen; - de formulering van het beleggingsbeleid; - het vastleggen van de controle technische functiescheiding; - de vastlegging van de wijze waarop wordt aangesloten op het beoordelingskader van de Aw. Derivaten VechtHorst heeft de inzet van nieuwe rentederivaten uitgesloten (verboden). Het afdekken van rente-risico’s zal met behulp van conventionele instrumenten plaatsvinden, bijvoorbeeld door leningen met uitgestelde storting af te sluiten, voor zover dit beleid past binnen de geldende beleidsregels.


7. Jaarrekening 7.1 Balans

(na voorgestelde resultaatbestemming)

1. ACTIVA 31 december 31 december2019 2018

A. VASTE ACTIVA

Materiële vaste activaDAEB vastgoed in exploitatie B1 323.089.990€ 285.623.390€ Niet-DAEB vastgoed in exploitatie B2 10.980.081€ 10.330.599€ Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden B3 5.442.945€ 5.294.474€ Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie B4 209.593€ 2.078.550€

339.722.609€ 303.327.013€ Materiële vaste activaOnroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie B5 1.326.755€ 1.268.845€

Financiële vaste activaLatente belastingvordering(en) B6 1.313.795€ 1.476.182€ Leningen u/g B7 -€ 28.816€ Overige effecten B8 173.089€ 278.674€

1.486.884€ 1.783.672€

SOM DER VASTE ACTIVA 342.536.248€ 306.379.530€

B. VLOTTENDE ACTIVA

VoorradenVastgoed bestemd voor verkoop B9 -€ -€

VorderingenHuurdebiteuren B10 39.657€ 69.502€ Belastingen en premies sociale verzekeringen B11 -€ -€ Overige vorderingen en overlopende activa B12 317.960€ 249.912€

357.617€ 319.414€

Liquide middelen B13 1.209.987€ 1.996.443€

SOM DER VlOTTENDE ACTIVA 1.567.604€ 2.315.857€

TOTAAL ACTIVA 344.103.852€ 308.695.390€


(na voorgestelde resultaatbestemming)

2. PASSIVA 31 december 31 december2019 2018

C. EIGEN VERMOGEN

Herwaarderingsreserve 227.893.867€ 201.123.692€ Overige reserve 29.993.686€ 29.545.350€ Totaal eigen vermogen B14 257.887.553€ 230.669.042€

D. VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 793.406€ 1.501.990€ Voorziening latente belastingverplichting 2.422.064€ 4.250.613€ Totaal voorzieningen B15 3.215.470€ 5.752.603€

E. LANGLOPENDE SCHULDEN

Schulden/leningen overheid 1.597.307€ 1.996.634€ Schulden/leningen kredietinstellingen 61.666.556€ 51.899.852€ Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 5.346.692€ 5.331.003€ Derivaten ( negatieve marktwaarde) 9.308.548€ 5.819.843€ Totaal langlopende schulden B16 77.919.103€ 65.047.331€

F. KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen 1.028.206€ 1.023.165€ Schulden aan leveranciers 557.971€ 1.569.794€ Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.344.850€ 3.792.249€ Overige schulden en overlopende passiva 1.150.699€ 841.204€

B17 5.081.725€ 7.226.412€

TOTALE PASSIVA 344.103.852€ 308.695.390€


7.2 Winst- en verliesrekening

(Functioneel)2019 2018

€ €

V1 Huuropbrengsten 15.648.080 14.931.715 V2 Opbrengsten servicecontracten 143.188 142.539 V3 Lasten servicecontracten -191.923 -172.603 V4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -1.068.125 -1.177.675 V5 Lasten onderhoudsactiviteiten -2.991.976 -2.937.732 V6 Overige directe operationale lasten exploitatie bezit -2.509.308 -3.095.482 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.029.937 7.690.761

V7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 92.250 182.610 V7 Toegerekende organisatiekosten -3.387 -9.339 V7 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille - -

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 88.863 173.270

V8 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -2.874.406 -5.170.183 V9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 27.246.350 23.624.652 V10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV 132.782 70.316 V11 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoopWaardeveranderingen vastgoedportefeuille 24.504.726 18.524.785

V12 Overige organisatiekosten -138.268 -173.225 V13 Leefbaarheid -173.167 -182.903

V14 Waardeveranderingen financiële vaste activa -3.594.290 -497.321 V15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 903 2.933 V16 Rentelasten en soorgelijke kosten -1.521.693 -1.470.911 Saldo financiële baten en lasten -5.115.080 -1.965.299

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 28.197.012 24.067.390

V17 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -978.501 -1.585.589

RESULTAAT NA BELASTINGEN 27.218.511 22.481.801


7.3 Kasstroom volgens directe methode

(Directe methode) 31 december 31 december2019 2018

Kasstroom uit operationele activiteiten € €Ingaande kasstromenHuurontvangsten 15.592.995 14.936.990 Vergoedingen 143.199 142.539 Overige bedrijfsontvangsten - - Ontvangen rente 2.933 - Saldo ingaande kasstromen 15.739.127 15.079.528

Uitgaande kasstromenBetalingen aan werknemers 1.435.679 1.217.327 Onderhoudsuitgaven 2.390.223 2.587.200 Overige bedrijfsuitgaven 2.111.861 2.111.912 Betaalde interest 1.802.464 1.778.389 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 14.488 183.659 Verhuurderheffing 1.695.394 2.142.016 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 14.068 - Vennootschapsbelasting 3.698.761 -2.247.794 Saldo uitgaande kasstromen 13.162.938 7.772.709

TOTAAL VAN KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 2.576.189 7.306.819

Kasstroom uit investeringsactiviteitenMateriële vaste activa - ingaande kasstroomVerkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet-woongelegenheden - 173.270 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 88.873 204.000 Tussentelling ingaande kasstroom Materiële vaste activa 88.873 377.270

Materiële vaste activa - uitgaande kasstroomNieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden 11.011.684 8.253.744 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 1.950.937 2.438.143 Aankoop woongelegenheden 197.370 - Investeringen overig 59.045 71.167 Tussentelling uitgaande kasstroom Materiële vaste activa 13.219.035 10.763.054

FVA -inkomende/uitgaande kasstroomOntvangsten verbindingen - - Ontvangsten overig 92.004 - Uitgaven verbindingen - - Uitgaven overig (VOV) - 348.641 Tussentelling in- en uitgaande kasstroom FVA 92.004 348.641

TOTAAL VAN KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN -13.038.159 -10.734.425

Kasstroom uit financieringsactiviteitenIngaandNieuwe door WSW geborgde leningen 11.000.000 5.500.000

UitgaandAflossing door WSW geborgde leningen 925.160 608.948 Aflossing niet door WSW geborgde leningen DAEB-investeringen 399.327 399.326

TOTAAL VAN KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN 9.675.513 4.491.726

Toename (afname) van geldmiddelen -786.456 1.064.121 Wijziging kortgeld - -

Geldmiddelen aan het begin van de periode 1.996.443 932.322 Geldmiddelen aan het eind van de periode 1.209.987 1.996.443

TOTAAL KASSTROOM/MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN -786.456 1.064.121


7.4 Grondslagen voor balanswaardering 7.4.1. Algemeen Jaarrekening 2019 is opgesteld per 24 maart 2020 in euro’s. Woonstichting VechtHorst is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De stichting is uitsluitend werkzaam in de gemeenten Dalfsen en Staphorst en is werkzaam binnen de wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire respectievelijk feitelijke vestigingsplaats is Nieuwleusen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 7.4.2. Continuïteit Woonstichting Vechthorst neemt in haar overweging mee de betekenis van de verhuurderheffing en de heffing voor saneringssteun. De Autoriteit Woningcorporaties (hierna Aw) heeft in 2019 géén bijdrage voor saneringssteun geheven. De continuïteit van de corporatie wordt niet in gevaar gebracht. De toekomstige operationele kasstromen blijven, ondanks deze extra heffingen, voldoende om aan de toets van de Interest Coverage Ratio te voldoen. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn dan ook gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van Woonstichting Vechthorst. 7.4.3. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directeur-bestuurder van Woonstichting VechtHorst zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien dit voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 7.4.4. Schattingswijziging Met ingang van 1 januari 2019 heeft een schattingswijziging plaatsgevonden inzake de uitgangspunten voor de waardering van belastinglatenties als gevolg van tijdelijke verschillen in het vastgoed bestemd voor exploitatie. In december 2019 is een handreiking gepubliceerd door Aedes welke tot stand is gekomen in overleg tussen corporaties, externe toezichthouders en accountants. In deze handreiking wordt een nadere uiteenzetting gegeven omtrent de interpretatie van de verslaggevingsrichtlijnen voor belastinglatenties. Gelet op deze interpretatie van weten regelgeving, hebben wij in 2019 de berekeningsperiode voor de waardering van tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering in het vastgoed in exploitatie naar oneindig aangepast. Als gevolg van de schattingswijziging is het resultaat na belastingen over 2019 circa € 0,5 miljoen lager dan op basis van de in het voorgaand verslagjaar gehanteerde grondslag. 7.5. Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling 7.5.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. 7.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Behoudens de hiervoor in 7.4.4. vermelde schattingswijziging latenties.


7.5.3 Verwerking van verplichtingen Bij de bepaling van de voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformuleerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitspraken namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woonstichting Vechthorst rondom de projectontwikkeling en herstructurering. 7.5.4 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de “Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen”. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. 7.5.5 Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden: - Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale

zorgeenheden); - Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed; - Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages); De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB-vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB-vastgoed betreft, conform deze criteria, de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners. Deze organisaties zijn tevens vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB-vastgoed omvat, overeenkomstig de eerdergenoemde criteria, de woningen met een geliberaliseerd huurcontract, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en de parkeergelegenheden. Woonstichting VechtHorst hanteert de basis-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden. Woonstichting Vechthorst hanteert de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor het maatschappelijk- en extramuraal vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.


Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, versie met actualisatie peildatum 31 december 2019). Woonstichting VechtHorst hanteert voor het merendeel van haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of - vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie. Dit samenstel kan als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Doorexploiteer- en uitpondscenario De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cashflow (‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen. Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaardering-stelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen, parkeergelegenheden en zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg en complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de


aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario. Macro economische parameters Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-economische parameters: In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur.

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 531,00 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Parameters woongelegenheden 2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00%Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%Leegwaardestijging 6,00% 4,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Instandhoudingsonderhoud incl. mutatieonderhoud Doorexploiteren per vhe - EGW

1.184-1.825 1.184-1.825 1.184-1.825 1.184-1.825 1.184-1.825 1.184-1.825

Instandhoudingsonderhoud incl. mutatieonderhoud Uitponden per vhe - EGW

451-884 451-884 451-884 451-884 451-884 451-884

Instandhoudingsonderhoud incl. mutatieonderhoud Doorexploiteren per vhe - MGW

1.023-1.641 1.023-1.641 1.023-1.641 1.023-1.641 1.023-1.641 1.023-1.641

Instandhoudingsonderhoud incl. mutatieonderhoud Uitponden per vhe - MGW

370-694 370-694 370-694 370-694 370-694 370-694

Instandhoudingsonderhoud incl. mutatieonderhoud Doorexploiteren per vhe - Zorg extramuraal

990-1.713 990-1.713 990-1.713 990-1.713 990-1.713 990-1.713

Instandhoudingsonderhoud incl. mutatieonderhoud Uitponden per vhe - Zorg extramuraal

362-733 362-733 362-733 362-733 362-733 362-733

Mutatieonderhoud - EGW Vanaf 2019 in de post instandhoudingsonderhoud opgenomenMutatieonderhoud - MGW Vanaf 2019 in de post instandhoudingsonderhoud opgenomenBeheerkosten - EGW 447 447 447 447 447 447Beheerkosten - MGW 439 439 439 439 439 439Beheerkosten - zorgeenheid (extr.muraal) 405 405 405 405 405 405Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2019, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2018)

0,09% 0,09% 0,09% 0,09% 0,09% 0,09%

Verhuurderheffing, als percentage van de WOZ 0,562% 0,562% 0,563% 0,537% 0,538-0,537%Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden

1,00% 1,20% 1,30% 0,50% 0,50%

Huurderving, als percentage van de huursom 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%Mutatiekans bij doorexploiteren EGW, MGW en extramuraal 2%-50% 2%-50% 2%-50% 2%-50% 2%-50% 2%-50%

Mutatiekans bij uitponden EGW, MGW en extramuraal 2%-50% 2%-50% 2%-50% 2%-50% 2%-50% 2%-50%Verkoopkosten bij uitponden, als percentage van de leegwaarde

1,40% 1,40% 1,40% 1,40% 1,40% 1,40%

Disconteringsvoet (%) excl. markt- en objectrisico's 5,96% 5,96% 5,96% 5,96% 5,96% 5,96%


De overdrachtskosten bij bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Bij de parkeergelegenheden is voor splitsingskosten een norm gehanteerd van € 531,00 per te splitsen eenheid. De verkoopkosten bedragen € 531,00 per verhuureenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (Ongerealiseerde) winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen.

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00%Instandhoudingsonderhoud MOG € 6,80 per m2

bvo€ 6,80 per m2

bvo€ 6,80 per m2

bvo€ 6,80 per m2

bvo€ 6,80 per m2

bvo€ 6,80 per m2

bvo

Mutatieonderhoud MOG € 11,40 per m2 bvo

€ 10,80 per m2 bvo

€ 10,80 per m2 bvo

€ 10,80 per m2 bvo

€ 10,80 per m2 bvo

€ 10,80 per m2 bvo

Marketing 14% van de marktjaarhuur

14% van de marktjaarhuur





Beheerkosten - bedrijfsmatig onroerend goed 3% van de markthuur

3% van de markthuur

3% van de markthuur

3% van de markthuur

3% van de markthuur

3% van de markthuur

Beheerkosten – maatschappelijk onroerend goed 2% van de markthuur

2% van de markthuur

2% van de markthuur

2% van de markthuur

2% van de markthuur

2% van de markthuur

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2019, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2018)

0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%

Disconteringsvoet (%) excl. markt- en objectrisico's 5,96% 5,96% 5,96% 5,96% 5,96% 5,96%

Parameters parkeergelegenheden 2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud - garagebox per jaar

173 173 173 173 173 173

Beheerkosten – garagebox per jaar 38 38 38 38 38 38

Belastingen en verzekeringen, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2018

0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24%

Disconteringsvoet (%) excl. markt- en objectrisico's

5,96% 5,96% 5,96% 5,96% 5,96% 5,96%


Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Activering van de onrendabele top vindt plaats zodra interne formalisering en externe communicatie ter zake het project heeft plaatsgevonden. Bouwrente vormt geen onderdeel van de vervaardigingsprijs. Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de resultatenrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Deze marktwaarde wordt jaarlijks bepaald op basis van de regionale prijsontwikkeling van soortgelijk vastgoed. De jaarlijks ongerealiseerde waardeontwikkeling wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder de post niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op basis van de regionale prijsontwikkeling van soortgelijk vastgoed en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden met betrekking tot de verdeling van de waardeontwikkeling. De jaarlijkse ongerealiseerde waardeverandering van de terugkoopverplichting wordt verantwoord onder de financiële baten en lasten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en zo nodig onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of sprake is van een bijzondere waardevermindering. Er is sprake van een bijzondere waardevermindering indien voor een langere periode verwacht wordt dat de kosten van de aanwending van de betreffende activa niet (geheel) gedekt worden uit de exploitatie, of indien sprake is van bestemmingswijzigingen. Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Vechthorst en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een

uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte

moment van (huurders)mutatie. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van

de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenonderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.


4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 15 (aanpassing vindt nog plaats). Woonstichting Vechthorst heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. 7.5.6 Financiële vaste activa Latente belastingvordering Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen 2,38% en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatenties hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. Het risico bestaat dat als gevolg van de mogelijke opwaardering van de eerder afgewaardeerde huurwoningen een versnelde afbouw van de actieve latentie zich voordoet. Het vorenstaande is echter omgeven door grote onzekerheid over timing en omvang van de mogelijke terugname. Woonstichting VechtHorst onderkent dat e.e.a. kan leiden tot een versnelde kasstroom van de belastingplicht. Ook is hierin opgenomen een actieve latentie voor de op de commerciële balans vermelde negatieve marktwaarde van de embedded derivaten. Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winsten verliesrekening. Optiepremie De optiepremie is het verschil tussen de contractueel overeengekomen rente en de marktrente op het moment van het afsluiten van de extendible- en basisrenteleningen tot aan het renteherzieningsmoment voor het tweede tijdvak van de looptijd van de lening. Omdat op het moment van afsluiten van de leningen de contractuele rente lager was dan de marktrente heeft VechtHorst een (tijdelijk) voordeel behaald. Dit voordeel over het eerste rentetijdvak is gekapitaliseerd en als optiepremie in de balans opgenomen. Jaarlijks valt een gedeelte vrij, naar rato van de looptijd van het eerste tijdvak, ten laste van het resultaat.


Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt VechtHorst op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt. 7.5.7 Voorraden De voorraden woongelegenheden en ander vastgoed, bestemd voor verkoop zijn gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 7.5.6 Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 7.5.7 Liquide middelen De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de rechtspersoon. 7.5.8 Eigen vermogen Het eigen vermogen bestaat uit een algemene reserve en een herwaarderingsreserve. Herwaarderingsreserve In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardeverandering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met afschrijvingen. Indien van een waarderingscomplex in het verleden een waardeverandering verantwoord is dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves gebracht. Daar de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winsten verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd- is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winsten verliesrekening niet toegestaan.


7.5.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen toekomstige ontvangsten en uitgaven. Voorziening latente belastingverplichtingen De latente belastingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, de latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder voorziening latente belastingverplichtingen. De latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de tijdelijke verschillen tussen de waarde van activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en anderzijds de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden. De berekening van de latentie geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen tarieven die in de komende jaren gelden voor zover ze bij wet zijn vastgesteld. De belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde van de toekomstige verplichtingen. Pensioenverplichtingen De gehanteerde pensioenregeling van Woonstichting VechtHorst is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

• Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. • Er is sprake van een middelloonregeling. • De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar. • De regeling kent zowel een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is

verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze was in 2019 gelijk aan 25% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. Voor 2020 is de premie verhoogd naar 27% naar aanleiding van een neerwaartse bijstelling van de verwachte rendementen. Bij een lager verwacht rendement moet een hogere premie ingelegd worden om hetzelfde pensioen te financieren.

• Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het


pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: 1. Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling [en haar groepsmaatschappijen]. 2. De toegelaten instelling [en haar groepsmaatschappijen] is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. 3. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2019 113,1% (ultimo 2018: 110,3%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2019 110,7% (ultimo 2018 115,9%).

Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,1% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. Omdat de beleidsdekkingsgraad lager is dan de vereiste dekkingsgraad van 126,0% is er wel sprake van een reservetekort. SPW zal daarom in het eerste kwartaal van 2020 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de vereiste dekkingsgraad. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen.

Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in 2019 besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2020 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad per eind oktober 2019 hoger was dan 110%. Het fonds had echter onvoldoende middelen voor een volledige toeslag. Daarvoor moet de beleidsdekkingsgraad hoger zijn dan 125%. Voor gewezen deelnemers en pensioengerechtigden betekende de gedeeltelijke toeslag een verhoging van de opgebouwde aanspraken met 0,10%. De ambitie van het fonds was 1,50% (stijging van de prijzen in de periode van juli 2018 tot en met juli 2019). Voor actieve deelnemers betekende de gedeeltelijke toeslag een verhoging van de opgebouwde aanspraken met 0,41%. De ambitie van het fonds was 6,35% (cao-verhogingen in de sector in de periode van 31 juli 2018 tot en met 31 juli 2019). 7.5.10 Langlopende schulden Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In verband met het beheersen van renterisico’s wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten. Terugkoopverplichting VOV In het kader van de Verkoop van woningen Onder Voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het


economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op basis van de waardeontwikkelingen van soortgelijk vastgoed. 7.5.11 Grondslagen voor resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd, verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. De winsten verliesrekening is ingedeeld volgens de functionele indeling. Omdat VechtHorst naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categorale indeling. In de functionele winsten verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van VechtHorst. Bij de kosten is een onderscheid gemaakt tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winsten verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 7.5.12 Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestatie, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal verrichte diensten. Huuropbrengsten Deze post betreft de te ontvangen huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. In 2019 heeft Woonstichting VechtHorst een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke servicekosten. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Lasten servicecontracten Dit betreffen de kosten die worden gegenereerd uit de afgesloten servicecontracten. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Onder deze post worden alle directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. De indirecte kosten zijn op basis van en verdeelsleutel toegerekend aan de kosten voor beheer- en verhuuractiviteiten. Hiervoor zijn meerdere verdeelsleutels toegepast, waaronder personeelskosten en personele inzet.


Lasten onderhoudsactiviteiten Onder de onderhoudslasten zijn de direct aan de exploitatie van de vastgoedportefeuille toe te rekenen onderhoudskosten opgenomen. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Kosten die niet direct gerelateerd zijn aan het verhuren, beheren en onderhouden van bezit worden onder de overige directe operationele lasten exploitatie bezit verantwoord. Dit zijn kosten die veroorzaakt worden door het feit dat de corporatie bezit heeft (zoals gemeentelijke belastingen, saneringsheffing, verzekeringspremies). 7.5.13 Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Onder deze post worden alle verkoopopbrengsten vanuit bestaand bezit en verkopen uit voorraad verantwoord. De hierbij horende externe verkoopkosten zijn gesaldeerd met de verkoopopbrengst. De toegerekende organisatiekosten bestaan uit de indirecte kosten, de personeelskosten en de overige organisatiekosten, die op basis van een verdeelsleutel zijn toe te rekenen een de in het verslagjaar verkochte woningen. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille De boekwaarde dient per het moment van verkoop te worden verwerkt in de winsten verliesrekening. Bij verkoop uit voorraad betreft dit de voorraadwaarde. Bij verkoop van bestaand bezit betreft dit de marktwaarde in verhuurde staat conform het waarderingshandboek. 7.5.14 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen hebben betrekking op waardeveranderingen die zijn ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuwe aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbeteringen en herstructureringen. Naast waardeveranderingen worden onder deze post ook de terugnames van eerder genomen waardeverminderingen opgenomen. Verder worden onder deze post waardeveranderingen van grondposities opgenomen. Tenslotte worden onder deze post de kosten van niet doorgegane projecten als waardevermindering verantwoord. Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille De jaarlijkse mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille in exploitatie primo van het jaar, wordt onder de niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verantwoord. De post “Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden” bestaat uit zowel de jaarlijkse waardeveranderingen van de woningen verkocht onder voorwaarden als de mutatie in de terugkoopverplichting opgenomen. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop: de mutaties in deze post hebben betrekking op winsten en verliezen van die ontstaan door wijziging in de waarde van vastgoedportefeuille die is opgenomen in de balans onder de post “Vastgoed bestemd voor verkoop”. In deze balanspost zijn leegstaande woningen met verkoopbestemming opgenomen. Nettoresultaat overige activiteiten Kosten en opbrengsten welke geen relatie hebben met de primaire activiteiten worden onder nettoresultaat overige activiteiten verantwoord.


Overige organisatiekosten Kosten welke uiteindelijk niet toerekenbaar zijn aan de functionele activiteiten (exploitatie, verkoop en ontwikkeling) worden onder de post overige organisatiekosten verantwoord. Leefbaarheid Kosten die te relateren zijn aan leefbaarheid en niet direct noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie worden opgenomen onder de post leefbaarheid. 7.5.15 Saldo financiële baten en lasten Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van de derivatenportefeuille worden opgenomen onder de post waardeveranderingen van financiële activa en effecten. Onder de post “Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten” worden de renteopbrengsten uit beleggingen en renten van vorderingen opgenomen. Rentelasten en soortgelijke kosten Onder de rentelasten worden opgenomen de over vreemd vermogen verschuldigde rente zoals leningen o/g en rekening-courant krediet, rente toegevoegd aan egalisatierekeningen en overige kosten van geldleningen. 7.5.16 Overige categorieën Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonstichting VechtHorst integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatbepaling. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonstichting VechtHorst een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren door de fiscus zullen worden getoetst. Op dit moment heeft de belastingdienst de aangifte tot en met het verslagjaar 2017 definitief afgewikkeld. De belangrijkste standpunten betreffen: - de waardebepaling van de ontwikkelrechten; - het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - de systematiek van afwaardering van huurwoningen op basis van gedaalde WOZ-waarden.


7.6 Toelichting op de balans

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde Per 31 december 2019 is in totaal € 228 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2018: € 201 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Vechthorst. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

MATERIELE VASTE ACTIVA

B1. DAEB vastgoed in exploitatie 2019 2018€ €

Boekwaarde 1/1 285.623.390€ 254.451.869€ Herclassificatie -€ -€ Herrekende boekwaarde 1/1 285.623.390€ 254.451.869€ Investeringen (initiële verkrijgingen) 1.622.911€ 1.871.862€ Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 9.000.000€ 6.460.854€ Overige investeringen 246.821€ 555.285€ Buitengebruikstellingen en afstotingen -€ -519.646€ Winsten/verliezen als gevolg van van aanpassingen in de marktwaarde 26.596.868€ 22.803.166€ Overige mutaties -€ -€

Boekwaarde 31/12 323.089.990€ 285.623.390€

Beleidswaarde 31/12 144.057.634 130.162.659

B2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2019 2018€ €

Boekwaarde 1/1 10.330.599€ 8.996.724€ Herclassificatie -€ -€ Herrekende boekwaarde 1/1 10.330.599€ 8.996.724€ Investeringen (initiële verkrijgingen) -€ -€ Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling -€ -€ Overige investeringen -€ -€ Buitengebruikstellingen en afstotingen -€ -€ Winsten/verliezen als gevolg van van aanpassingen in de marktwaarde 649.482€ 1.333.875€ Overige mutaties -€ -€

Boekwaarde 31/12 10.980.081€ 10.330.599€

Beleidswaarde 31/12 8.004.260 7.826.263

Bij het bepalen van de mark twaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economischeparameters. Deze parameters zijn conform het Handboek modelmatig waarderen mark twaarde, peildatum 31-12-2019 toegepast.


Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Woonstichting Vechthorst heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het totale bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 182 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat circa 70% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. De beleidswaarde kan aan fluctuaties onderhevig zijn. Toelichting bij activa in exploitatie Sensitiviteitsanalyse: Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

De beleidswaarde is gedurende 2018 voor het eerst ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, zoals ook geduid in het bestuursverslag.

x € 1.000 x € 1.000Marktwaarde verhuurde staat 334.070€

Beschikbaarheid (doorexploiteren) 53.091€ Betaalbaarheid (huren) 111.140€ Kwaliteit (onderhoud) 8.330€ Beheer (beheerkosten) 9.447€

182.008€ Beleidswaarde 152.062€

Uitgangspunt voor: 2019Gemid. Disconteringsvoet incl. opslagen volgens handboek 6,69%Streefhuur per maand € 597 per woninglasten onderhoud en beheer per jaar € 2.577 per woning

Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt: Effect op beleidswaarde:Disconteringsvoet 0,5% hoger € 12,9 mln lagerStreefhuur per maand € 25 hoger € 4,7 mln hogerLasten onderhoud en beheer per jaar € 100 hoger € 6,0 mln lager


B3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2019 2018€ €

Boekwaarde 1/1 1.717.281€ 2.415.425€ Herwaardering 3.577.193€ 3.401.835€ Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -€ -€ Saldo 5.294.474€ 5.817.260€

Herwaardering 405.338€ 175.358€ Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -256.867€ -698.144€

Boekwaarde 31/12 5.442.945€ 5.294.474€

Slimmer KopenIn de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 39 woningen (2018: 41) opgenomen. Alle 39woningen zijn verkocht met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuringvan de Minister hebben.Ten opzichte van 2018 heeft er een afwikkeling bij 2 woningen plaatsgevonden. Waarbijdeze teruggekochte woningen niet door VechtHorst zelf in exploitatie zijn genomen.Alle contracten zijn gebaseerd op het "Slimmer Kopen" principe, waarbij sprake is van verleende kortingen op demark twaarde tussen 30% voor het verkopen in 2008 en 25% voor de verkopen in de jaren 2009, 2010 en 2011. Met ingang van 2012 wordt "Slimmer Kopen" niet meer aangeboden.

B4. Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2019 2018€ €

Boekwaarde 1/1 2.078.550€ 3.192.315€ Investeringen (initiële verkrijgingen) 10.367.929€ 8.370.423€ Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie -9.000.000€ -6.460.854€ Overige investeringen -€ -€ Buitengebruikstellingen en afstotingen -€ -€ Onrendabele investeringen -2.528.302€ -4.525.324€ Van/Naar Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw -708.584€ 1.501.990€

Boekwaarde 31/12 209.593€ 2.078.550€

MATERIELE VASTE ACTIVA

B5. Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie 2019 2018€ €

Boekwaarde 1/1 4.253.456€ 3.886.923€ Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -2.984.611€ -2.870.136€ Saldo 1.268.845€ 1.016.787€

Investeringen 116.188€ 366.533€ Overige mutaties -€ -61.919€ Afschrijvingen -58.278€ -52.556€

Boekwaarde 31/12 1.326.755€ 1.268.845€

Verzekering & zekerheden

De investeringen betreffen met name de aanschaf van vervoermiddelen.

De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. Voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor de nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is op basis van herbouwwaarde.Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmark tleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.


FINANCIELE VASTE ACTIVA 2019 2018€ €

B6. Latente belastingvorderingen

Latente belastingvordering 1/1 1.476.182€ 4.067.601€ Toename belastingvordering -€ -€ Afname belastingvordering -162.387€ -2.591.419€

Latente belastingvordering 31/12 1.313.795€ 1.476.182€

Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activaen verplichtingen voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed (afschrijvingspotentieel van het vastgoed en vastgoed dat voor verkoop is gelabeld) en de waardering van leningen en derivaten.Per 31 december 2019 bedraagt de latentie op het vastgoed € 214.000 en op de leningen en derivaten € 1.100.000.

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde.

De post latente belastingvordering is alleen gevormd voor het tijdelijke verschil dat verwacht te worden gerealiseerd binnen een periode van 10 jaar. Van het totaal bedrag van de tijdelijke verschillen, waarvan op grond van duurzame exploitatie nietvoorzienbaar is wanneer deze wordt gerealiseerd is € 947.000 niet in de waardering van de latente belastingvordering opgenomen.

Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (exclusief verliescompensatie) is als volgt:2019 2018

€ €Boekwaarde per 1 januari 1.476.183€ 1.613.037€ Afloop -€ -€ Verkopen -€ -€ Overige mutaties -162.387€ -136.854€ Boekwaarde per 31 december 1.313.796€ 1.476.183€

Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (verliescompensatie) is als volgt:2019 2018

€ €Boekwaarde per 1 januari -€ 2.454.565€ Mutaties -€ -2.454.565€ Boekwaarde per 31 december -€ -€

Totaal belastinglatenties per 31 december 1.313.796€ 1.476.183€

Het totaalbedrag van de verliezen die door voorwaartse verliescompensatie in aanmerk ing komen is ultimo 2019 nihil,

2019 2018€ €

B7. Leningen u/g € - € 28.816 Betreft één starterslening SVn. De lening is in 2019 afgewikkeld.

B8. Overige effecten 2019 2018€ €

Stand per 1 januari 278.674€ 384.259€ Waarderverminderingen -105.585€ -105.585€

Stand per 31 december 173.089€ 278.674€


VLOTTENDE ACTIVA2019 2018

€ €B9. Vastgoed bestemd voor verkoop -€ -€

B10. Huurdebiteuren 2019 2018€ €

Huurdebiteuren 89.657€ 119.502€ Voorziening wegens oninbaarheid -50.000€ -50.000€


Overzicht ouderdom huurdebiteurenAantal maanden Aantal relaties Percentage Bedrag 0 tot 1 65 61,9% 21.045€ 1 tot 2 18 17,1% 16.780€ 2 tot 3 6 5,7% 8.831€ 3 tot 4 5 4,8% 10.636€ 4 tot 5 6 5,7% 16.007€ 5 en meer 5 4,8% 16.357€ Totaal 105 100% 89.657€

2019 2018€ €

B11. Belastingen en premies sociale verzekeringen -€ -€

B12. Overlopende vorderingen en overlopende activa 2019 2018€ €

Overige vorderingen 112.691€ 245.828€ Overlopende activa 205.269€ 4.084€


Alle overige vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan één jaar.

B13. Liquide middelen 2019 2018€ €

Rabobank 1.209.987€ 1.953.815€ ING Bank N.V. -0€ 42.629€ Kas -€ -€

Stand per 31 december 1.209.987€ 1.996.443€


B14. EIGEN VERMOGEN 2019 2018€ €

Herwaarderingsreserve

Herwaarderingsreserve 1/1 201.123.692€ 176.975.140€ Realisatie verkoop en overige mutaties -€ -519.646€ Mutatie door herwaardering 26.770.175€ 24.668.198€

-€ Stand per 31 december 227.893.867€ 201.123.692€

De herwaarderingsreserve heeft betrekk ing op vastgoed in exploitatie. Met ingang van 2017 is de herwaardering op complexniveau bepaald

2019 2018€ €

Overige reserves

Overige reserves 1/1 29.545.350€ 31.212.101€ Resultaat boekjaar 27.218.511€ 22.481.801€ Realisatie uit herwaarderingsreserve -26.770.175€ -24.148.552€


Overeenkomstig de statuten van VechtHorst dient het hele vermogen binnen de kaders van de woningwet te worden besteed.

B15. VOORZIENINGEN 2019 2018€ €

Voorziening onrendabele investeringen 1/1 1.501.990€ -€ Dotaties 793.406€ 1.501.990€ Onttrekkingen -1.501.990€ -€ Vrijval -€ -€

Voorziening onrendabele investeringen 31/12 793.406€ 1.501.990€

2019 2018€ €

Latente belastingverplichtingen 2.422.064€ 4.250.613€


Het saldo betreft latente belastingverplichtingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en verplichtingen voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde van deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffende waardering van de fiscale onderhoudsvoorziening en de optieverplichting.Per 31 december 2019 bedraagt de latentie op de fiscale onderhoudsvoorziening € 2.396.000, op de optieverplichting € 26.000 De latentie op de opwaarderingverplichting (2018: 2.702.000) is in 2019 vrijgevallen op basis van de richtlijnen Handreik ing Aedes

Het verloop van de post latente belastingverplichting(en) is als volgt:2019 2018

€ €Boekwaarde per 1 januari 4.250.613€ 8.029.704€ Mutaties -1.828.549€ -3.779.091€ Boekwaarde per 31 december 2.422.064€ 4.250.613€

In de hoogte van de fiscale voorziening schuilt een fiscale onzekerheid. Een correctie door de Belastingdienst kan leiden tot een verschuiving van de voorziening latente belastingverplichting naar de acute belastingverplichting onder kortlopende schulden.


B16. LANGLOPENDE SCHULDEN 2019 2018€ €

Schulden leningen overheid 1.597.307€ 1.996.634€ Schulden leningen kredietinstellingen 59.309.808€ 49.235.702€ Schulden leningen kredietinstellingen; extendible BNG 2.356.748€ 2.664.150€ Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 5.346.692€ 5.331.003€ Derivaten ( negatieve marktwaarde) 9.308.548€ 5.819.843€


Schulden leningen onderverdeeld naar restant looptijdAflossings- Resterende verplichting looptijd tussen Resterende

31-12-2019 2020 1 en 5 jaar looptijd > 5 jaarSchulden leningen overheid 1.996.633€ 399.326€ 1.597.306€ -€ Schulden leningen kredietinstellingen 59.938.688€ 628.880€ 2.679.000€ 56.630.808€

Schulden leningen overheidLening Gemeente DalfsenStand per 1 januari 2.395.960€ Aflossing huidig boek jaar -399.326€ Aflossingsverplichting komend boek jaar -399.326€ Langlopend deel per 31 december 2019 1.597.307€

Het gemiddelde rentepercentage van deze lening bedraagt 6,0%.De totale restant looptijd is 5 jaar.De reële waarde bedraagt € 2.369.473

Schulden leningen kredietinstellingenStand per 1 januari 49.859.541€ Nieuwe lening 13.000.000€ Opname roll over lening -2.000.000€ Aflossing huidig boek jaar -920.852€ Aflossingsverplichting komend boek jaar -628.880€ Langlopend deel per 31 december 2019 59.309.809€

Het gemiddelde rentepercentage van deze len ingen bedraagt 3,04% .De gemiddelde restant looptijd (exclusief de extendible leningen) is 15,7jaar.De reële waarde (exclusief de extendible leningen) bedraagt € 61.692.839

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boek jaar ad € 1.028.206 zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Van het restant van de leningen per 31 december 2019 heeft een bedrag van € 56.630.808 een looptijd van meer dan 5 jaar.

Het oorspronkelijke bedrag van de schulden is € 7.986.533. Het deel van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar bedraagt nihil

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:


Derivaten ( negatieve marktwaarde)Onder de leningen is voor een bedrag van € 5.000.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen.Op deze lening wordt tot de datum waarop de renteherziening plaatsvindt ( 3 mei 2021) een rentebetaald van 2,37%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Datum aantrekken 12-7-2011Geldgever Nederlandse WaterschapsbankType lening Extendible fixe-lening

( basisrentestructuur)Hoofdsom 5.000.000,00€ Stortingsdatum 3-5-2012Spreadherzieningsdatum 3-5-2021Einddatum 3-5-2062Borgstelling WSW en gemeente DalfsenReële waarde derivaten 5.437.889,00€ (2018:€ 3.199.010)

Als op het moment van de credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereik tover de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan denetto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende mark trente en de in de leningovereengekomen basisrente.

Onder de leningen is voor een bedrag van € 7.500.000 (2017: € 7.500.000) aan zogenaamdeextendibles opgenomen. Bij deze leningen betaalt vechtHorst gedurende het eerste tijdvak een vasterente die lager is dan de mark trente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoorheeft de tegenpartij het recht om bij begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment vanafsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. In 2017 is bij eenextendible van € 7.500.000 door de tegenpartij de rente voor het tweede tijdvak vastgezet. Deze extendibleis op 31-12-2017 verantwoord onder schulden leningen aan kredietinstellingen.VechtHorst k iest er voor om conform artikel 1014 het effect van de richtlijn 290 Financiele instrumententoe te lichten.

Datum aantrekken 6-11-2006Geldgever Bank Nederlandse GemeentenType lening Extendible fixe-leningHoofdsom 7.500.000,00€ Stortingsdatum 1-12-2006Spreadherzieningsdatum 1-12-2022Einddatum 1-12-2037Borgstelling WSW en gemeente DalfsenReële waarde derivaten 3.870.659,00€ (2018:€ 2.620.833)

B17. KORTLOPENDE SCHULDEN 2019 2018€ €

Schulden aan kredietinstellingen

Overheidsleningen 399.326€ 399.326€ leningen kredietinstellingen 628.880€ 623.839€

Schulden aan kredietinstellingen 31/12 1.028.206€ 1.023.165€

Schulden aan leveranciers 31/12 557.971€ 1.569.794€

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Vennootschapsbelasting dit jaar 1.719.163€ 2.773.261€ Vennootschapsbelasting voorgaande jaren -€ -€ Overige belastingen en premies sociale verzekeringen 625.687€ 1.018.988€

Belastingen en premies sociale verzekeringen 31/12 2.344.850€ 3.792.249€


2019 2018Overige schulden en overlopende passiva € €

Vakantiedagen 28.000€ 24.200€ Rente- en bankkosten 640.915€ 625.324€ Vooruitontvangen huren 87.045€ 99.227€ Overige overlopende passiva 394.739€ 92.453€

Overige schulden en overlopende passiva 31/12 1.150.699€ 841.204€


NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN

Niet uit de balans blijkende rechten

Nieuwbouwprojecten

Per 31-01-2020 is de akte van levering gepasseerd voor de aankoop van 47 woningen van collegacorporatie Mooiland voor een bedrag van € 4.375.000 excl aankoopkosten.

Heffing saneringsfonds en Verhuurderheffing

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW Obligo

Uit berekeningen van VechtHorst blijkt dat de verwachting bestaat dat aan deze verplichtingen voldaan kan worden.

VechtHorst zal de komende jaren naar verwachting in totaal € 878.000 moeten afdragen aan door de Autoriteit Woningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Daarnaast zal VechtHorst naar verwachting de komende 5 jaar in totaal € 13.453.000 moeten afdragen aan verhuurderheffing.

Verplichtingen voortvloeiend uit de Wet Ketenaansprakelijkheid voor afdracht van sociale premies en belasting door onderaannemers: als er aanwijzigingen zijn dat de corporatie aangesproken zal worden, zal er voor dit risico een voorziening getroffen te worden.

Als zekerheid voor de borging van financiering heeft het WSW op basis van het reglement van deelneming recht van eerste hypotheek.

Daarnaast is aan het WSW een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht verleend om rechten van hypotheek en pandrechten te kunnen vestigen tot een maximum bedrag dat gelijk staat aan het saldo waarvoor het WSW borg staat ad € 63.600.000.

VechtHorst heeft ultimo boekjaar ten aanzien van de lopende nieuwbouwprojecten een openstaande verplichting van € 4.323.000. De afwikkeling hiervan zal naar verwachting binnen één jaar plaats vinden.

VechtHorst verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen de aanwezige faciliteringsruimte.

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft VechtHorst een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door VechtHorst opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2019 bedraagt dit obligo € 2.400.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen, dient VechtHorst het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken.


Gebeurtenissen na balansdatum Coronacrisis De Coronacrisis heeft zich in Nederland ontwikkeld in de periode waarin VechtHorst midden in het traject van het jaarverslag 2019 zit. Deze crisis raakt iedereen, dus ook ons. De maatregelen die wij hebben genomen betreft: Zolang het nodig is zijn we gesloten voor publiek. We spreken op kantoor alleen nog mensen op afspraak. Verder voeren we alleen nog spoedreparaties en reparaties aan de buitenkant van de woning uit. Alle medewerkers werken zoveel mogelijk thuis. Er is een rooster gemaakt om te zorgen dat er een minimale bezetting op kantoor is. Er is elke dag een MT-lid aanwezig. We proberen zowel thuis als op kantoor onze dienstverlening in stand te houden. Wij gaan oplossingen zoeken voor huurders met betalingsproblemen en huisuitzettingen worden voorlopig uitgesteld, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. De impact op de lopende nieuwbouwprojecten is vooralsnog gering. Planmatig onderhoud gaat vooralsnog door en in het uiterste geval kunnen deze doorschuiven naar het einde van het jaar. Interne beheersmaatregelen zijn moeilijk te nemen omdat wij zeer afhankelijk zijn van het beleid van de Rijksoverheid in deze. Mochten de maatregelen van de overheid langer dan een half jaar in beslag nemen dan kunnen nieuwbouwprojecten vertraging oplopen en hierdoor kunnen wij niet voldoen aan de prestatieafspraken tussen ons en de twee gemeenten. Financieel lopen wij minder risico omdat de financiering dan ook later zal worden aangetrokken. Hoe de rente zich na de Coronacrisis ontwikkelt is nog niet bekend. Wij spelen hier zoveel als mogelijk tijdig op in.


7.7 Toelichting Winst- en verliesrekening

V1. Huuropbrengsten 2019 2018€ €

Woningen 15.502.087 14.795.242 Onroerende zaken niet zijnde woningen 163.351 158.968

15.665.438 14.954.210 Huurderving wegens leegstand -17.356 -22.443 Huurderving wegens oninbaarheid -2 -53

15.648.080 14.931.715

V2. Opbrengsten servicecontracten 2019 2018

€ €Overige goederen, leveringen en diensten 143.188 142.539

V3. Lasten servicecontracten 2019 2018

Overige goederen, leveringen en diensten 191.923 172.603

V4. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2019 2018

Personeelskosten 555.553 494.236 Overige personeelskosten 78.716 137.588 Huisvestingskosten 7.980 18.320 Bestuurskosten 120.621 107.676 Automatiseringskosten 92.321 98.770 Overige kosten 171.850 282.330 Contributie landelijke federatie 17.424 17.417 Afschrijvingen onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie 23.661 21.338

1.068.125 1.177.675

Personeelskosten 2019 2018€ €

Lonen en salarissen 1.025.017 916.220 Sociale lasten 176.385 155.114 Pensioenlasten 166.953 145.993

1.368.355 1.217.327

2019 2018De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd: € €

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 555.553 494.236 Lasten onderhoudsactiviteiten 386.669 343.991 Overige en niet-gerealiseerde waardeveranderingen 338.660 301.281 Toegerekende leefbaarheid 87.473 77.819

1.368.355 1.217.327

Bij de stichting waren in 2019 gemiddeld 18,3 fte werkzaam gedurende het boek jaar (2018: 16,6 fte).


V5. Onderhoudskosten 2019 2018€ €

Planmatig onderhoud 1.409.304 1.405.408 Mutatie-onderhoud 108.377 143.091 Klachtenonderhoud 406.016 368.900 Contractonderhoud 447.144 470.854 Af: vergoeding uren gemaakt door eigen dienst -81.375 -75.445

Toerekeningen:Personeelskosten 386.669 343.991 Overige personeelskosten 54.787 95.762 Huisvestingskosten 5.554 12.751 Automatiseringskosten 64.256 68.745 Overige kosten 174.776 88.823 Afschrijvingen onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie 16.468 14.851

2.991.976 2.937.732

V6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2019 2018

€ €Belastingen 748.101 723.441 Verzekeringen 61.670 46.368 Verhuurderheffing 1.685.049 2.142.016 Heffing Autoriteit 14.488 15.588 Saneringsheffing - 168.069

2.509.308 3.095.482

V7. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2019 2018€ €

Netto opbrengst verkopen bestaand bezit 92.250 182.610 Af: Boekwaarde verkocht vastgoed in exploitatie - - Af: Aankoop VOV - - Af: Voorraad VOV - - Verkoopkosten -3.387 -9.339

88.863 173.270

Dit betreft de opbrengst (kortingen) van 2 woningen VOV.

Afschrijvingen 2019 2018

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 58.278 69.033

58.278 52.556

V8. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2019 2018€ €

Waardeverandering activa in ontwikkeling 2.874.406 5.013.969 Overige mutaties - 156.215

2.874.406 5.170.184

In 2019 zijn twee nieuwbouwprojecten intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd, de onrendabele top van deze projecten is hierbij ten laste van de W&V-rekening gebracht.


V9. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2019 2018€ €

Waardeveranderingen onroerende zaken in exploitatie -27.246.350 -23.624.652

-27.246.350 -23.624.652

V10. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV 2019 2018

Waardeverandering onroerende zaken VOV -148.471 522.786 Waardeveranderingen verplichting uit hoofde van VOV 15.689 -593.102

-132.782 -70.316

V12. Overige organisatiekosten 2019 2018€ €

Accountantskosten 73.866 81.290 Fiscaal advies 29.126 37.589 Overige kosten jaarrekening 12.852 17.150 Treasury 14.499 22.325 Personeel & Organisatie 7.924 14.872

138.268 173.225

De accountantskosten 2019 betreffen (bedragen zijn incl. BTW):BDO Audit&Assurance BV Overig

Controle van de jaarrekening 62.497 - Controle van de jaarrekening; kosten voorgaand jaar 1.497 Andere controlewerkzaamheden (dVi) 9.873 - Adviesdiensten op fiscaal terrein - 29.126 Andere niet-controlediensten - -

73.866 29.126

De accountantskosten 2018 betreffen (bedragen zijn incl. BTW):BDO Audit&Assurance BV Overig

Controle van de jaarrekening 58.518 - Andere controlewerkzaamheden 12.608 - Andere controlewerkzaamheden (dVi) 10.164 - Adviesdiensten op fiscaal terrein - 37.589 Andere niet-controlediensten - -

81.290 37.589

V13. Leefbaarheid 2019 2018

Mens gerelateerde leefbaarheid 51.239 56.690

Toerekeningen:Personeelskosten 87.473 77.819 Overige personeelskosten 12.394 21.664 Huisvestingkosten 1.256 2.885 Automatiseringskosten 14.536 15.552 Afschrijving onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 3.725 3.360 Overige kosten 2.542 4.935

173.167 182.903

2019

2018


V14. Waardeveranderingen van financiele vast activa en derivaten 2019 2018

Waardemutatie optiepremie 105.585 105.585 Waardemutatie derivaten ( negatieve marktwaarde) 3.488.705 391.736

3.594.290 497.321

V15. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2019 2018

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 903 2.933

V16. Rentelasten en soortgelijke lasten 2019 2018

Rente leningen Overheid 143.758 167.717 Rente leningen kredietinstellingen 1.667.308 1.597.166 Rentelasten en soortgelijke kosten -296.262 -300.618 Overige rentelasten 6.890 6.646

1.521.693 1.470.911

V17. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2019 2018

Vennootschapsbelasting 978.501 1.585.589

978.501 1.585.589

2019 2018Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen 28.197.012 24.067.390

Af- Niet gerealiseerde waardeveranderingen -27.246.350 -23.694.968 - Verkoop woningen -132.782 -47.175 - Dotatie fiscale onderhoudsvoorziening -4.590.785 -803.588 - Waardeveranderingen financiële vaste activa 3.594.290 497.321 - Afschrijving -317.255 -428.882 - Overig -60.153 -60.153

Bij- Waardestijging woningen obv stijgende WOZ 8.404.087 16.317.699 - Overige waardeveranderingen vaste activa 2.749.937 5.170.183 - Afschrijvingen 58.278 52.556 - Overig - -156.215 Af: dotatie verkoopwinst aan HIR -88.873 -135.434 Bij: Niet-beperk t aftrekbare kosten 4.500 4.500 Bij: Saneringsheffing - 168.069 Bij: Niet aftrekbare ATAD rente 402.331 Mutatie compensabelverlies - -9.818.258

Belastbaar bedrag 10.974.237 11.133.045


2019 2018Per saldo is de verschuldigde vennootschapsbelasting:

Belastingbedrag 19% over € 200.000 38.000 40.000 Belastingbedrag 25% over meerdere 2.606.663 2.733.261

2.644.663 2.773.261

De onderverdeling van de vennootschapsbelasting is als volgt:

Acute belastinglast -2.644.663 -2.773.261 -2.644.663 -2.773.261

Mutatie latente belastingvordering -162.387 -2.591.419 Mutatie latente belastingverplichting 1.828.549 3.779.091

-978.501 -1.585.589


7.8 Scheiding Daeb en Niet-Daeb In dit hoofdstuk worden de functionele winsten verliesrekening en het directe kasstroomoverzicht weergegeven gescheiden naar Daeb en Niet-Daeb activiteiten. De regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) stelt het voor woningcorporaties verplicht om vanaf verslagjaar 2018 de balans, winsten verliesrekening (functionele model) en het kasstroom-overzicht (directe methode) in de toelichting van de jaarrekening op te nemen gescheiden naar Daeb en niet-Daeb activiteiten. Voor woningcorporaties die vallen onder het verlicht scheidingsregime geldt deze verplichting alleen voor de functionele winsten verlies en het directe kasstroomoverzicht. Het Verlicht regime is bedoeld om de administratieve lasten van kleinere corporaties te beperken. Kleinere corporaties, die relatief weinig niet-Daeb activiteiten hebben, komen in aanmerking voor het Verlicht regime. Woonstichting Vechthorst voldoet aan de voorwaarden van het verlicht regime en past deze regeling toe. De opbrengsten en kosten worden verdeeld naar de afzonderlijke takken door middel van een kosten-verdeelstaat. De opbrengsten en kosten zijn hierbij op grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen toegerekend aan de afzonderlijke takken. Dit betekent dat opbrengsten en kosten die direct samenhangen met Daeb activiteiten, dan wel niet-Daeb activiteiten volledig aan de Daeb tak respectievelijk niet-Daeb tak worden toegerekend. Voorbeelden van direct toerekenbare opbrengsten en kosten zijn onder andere: - huuropbrengsten - opbrengsten service-contracten - lasten servicecontracten - overheidsbijdragen - onderhoudslasten - verkoopopbrengsten vastgoedportefeuille Voor niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten worden verdeelsleutels gebruikt. Opbrengsten en kosten worden toegedeeld aan de Daeb tak respectievelijk niet-Daeb tak naar de mate waarin zij op deze activiteiten betrekking hebben. Woonstichting VechtHorst gebruikt hiervoor hoofdzakelijk de basis van de verhouding tussen de huursom van het Daeb en niet-Daeb-vastgoed. Voorbeelden van kosten en opbrengsten die niet direct toegerekend kunnen worden aan de Daeb- en niet-Daeb tak zijn: - lasten verhuur- en beheeractiviteiten - overige directe operationele lasten exploitatie bezit - afschrijvingen ten dienste van - overige organisatiekosten


7.8.1 Winst- en verlies functioneel Daeb en niet-Daeb activiteiten

(Functioneel Daeb en Niet-Daeb activiteiten) 2019 DAEB NIET DAEB2019 2019

€ € €V1 Huuropbrengsten 15.648.080 15.105.094 542.986 V2 Opbrengsten servicecontracten 143.188 135.071 8.117 V3 Lasten servicecontracten -191.923 -190.960 -962 V4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -1.068.125 -1.034.347 -33.778 V5 Lasten onderhoudsactiviteiten -2.991.976 -2.963.262 -28.713 V6 Overige directe operationale lasten exploitatie bezit -2.509.308 -2.481.214 -28.094 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.029.937 8.570.382 459.555

V7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 92.250 92.250 - V7 Toegerekende organisatiekosten -3.387 -3.387 - V7 Boekwaarde mutaties vastgoedportefeuille op moment van verkoop - -

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 88.863 88.863 -

V8 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -2.874.406 -2.874.406 - V9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 27.246.350 26.596.868 649.482 V10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV 132.782 132.782 - V11 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop - Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 24.504.726 23.855.244 649.482

V12 Overige organisatiekosten -138.268 -133.068 -5.199 V13 Leefbaarheid -173.167 -162.943 -10.224

V14 Waardeveranderingen financiële vaste activa -3.594.290 -3.594.290 - V15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 903 903 - V16 Rentelasten en soortgelijke kosten -1.521.693 -1.521.693 - Saldo financiële baten en lasten -5.115.080 -5.115.080 -

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 28.197.012 27.103.398 1.093.614

V17 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -978.501 -978.501 -

RESULTAAT NA BELASTINGEN 27.218.511 26.124.897 1.093.614


7.8.2 Kasstroomoverzicht Daeb en niet-Daeb activiteiten

(Directe methode) 31 december DAEB Niet DAEB2019 2019 2019

Kasstroom uit operationele activiteiten € € €Ingaande kasstromenHuurontvangsten 15.592.995 15.050.009 542.986 Vergoedingen 143.199 135.082 8.117 Overige bedrijfsontvangsten - - - Ontvangen rente 2.933 2.933 - Saldo ingaande kasstromen 15.739.127 15.188.024 551.103

Uitgaande kasstromenBetalingen aan werknemers 1.435.679 1.385.869 49.809 Onderhoudsuitgaven 2.390.223 2.380.213 10.010 Overige bedrijfsuitgaven 2.111.861 2.038.592 73.269 Betaalde interest 1.802.464 1.802.464 - Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 14.488 13.985 503 Verhuurderheffing 1.695.394 1.636.574 58.820 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 14.068 14.068 - Vennootschapsbelasting 3.698.761 3.698.761 - Saldo uitgaande kasstromen 13.162.938 12.970.527 192.410

TOTAAL VAN KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 2.576.189 2.217.497 358.693

Kasstroom uit investeringsactiviteitenMateriële vaste activa - ingaande kasstroomVerkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet-woongelegenheden - - - Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 88.873 88.873 - Tussentelling ingaande kasstroom Materiële vaste activa 88.873 88.873 -

Materiële vaste activa - uitgaande kasstroomNieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden 11.011.684 11.011.684 - Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 1.950.937 1.950.937 - Aankoop woongelegenheden 197.370 197.370 - Investeringen overig 59.045 59.045 - Tussentelling uitgaande kasstroom Materiële vaste activa 13.219.035 13.219.035 -

FVA -inkomende/uitgaande kasstroomOntvangsten verbindingen - - - Ontvangsten overig 92.004 92.004 - Uitgaven verbindingen - - - Uitgaven overig (VOV) - - - Tussentelling in- en uitgaande kasstroom FVA 92.004 92.004 -

TOTAAL VAN KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN -13.038.159 -13.038.159 -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten - - Ingaand - Nieuwe door WSW geborgde leningen 11.000.000 11.000.000 -

UitgaandAflossing door WSW geborgde leningen 925.160 925.160 - Aflossing niet door WSW geborgde leningen DAEB-investeringen 399.327 399.327 -

TOTAAL VAN KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN 9.675.513 9.675.513 -

Toename (afname) van geldmiddelen -786.456 -1.145.149 358.693


8. Bezoldiging

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in €

De bezoldiging van de Directeur-Bestuurder die over 2019 in het kader van de WNT verantwoordwordt, is als volgt:

Naam functionaris R.E. WaarsingFunctiegegevens Directeur/

bestuurderAanvang en einde functievervulling 2019 1-1/31-12Omvang dienstverband 1,0Dienstbetrekking Ja

BezoldigingBeloning plus belaste onkostenvergoeding 96.124€ Beloningen betaalbaar op termijn 17.868€ Subtotaal 113.993€


Onverschuldigd betaald bedrag -€ Totaal bezoldiging 2019 113.993€

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t.

Gegevens 2018Aanvang en einde functievervulling 2018 1-1/31-12Omvang dienstverband 1,0Dienstbetrekking JaBezoldigingBeloning plus belaste onkostenvergoeding 92.962€ Beloningen betaalbaar op termijn 17.037€ Subtotaal 109.999€


Totaal bezoldiging 2018 109.999€

De WNT is van toepassing op Woonstichting Vechthorst. Het voor Woonstichting Vechthorst toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2019: € 114.000 / klasse C.


De bezoldiging van de Raad van Commissarissen die over 2019 in het kader van de WNT verantwoord wordt, is als volgt:

Naam functionaris E.R. Veenstra A. Rosier J.J. Haringsma R. van der Velde H . DubbelinkFunctiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid

RVC RVC RVC RVC RVCAanvang en einde functievervulling in 2019 1-1/31-12 1-1/31-12 1-1/31-12 7-2/31-12 1-3/31-12

BezoldigingBezoldiging 12.900€ 8.625€ 8.625€ 7.547€ 7.188€ Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 17.100€ 11.400€ 11.400€ 10.244€ 9.557€ Onverschuldigd betaald bedrag -€ -€ -€ -€ -€

Totaal bezoldiging 2019 12.900€ 8.625€ 8.625€ 7.547€ 7.188€ Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2018Naam functionaris E.R. Veenstra A. Rosier J. J. HaringsmaAanvang en einde functievervulling in 2018 1-1/31-12 1-1/31-12 1-1/31-12Bezoldiging 8.145€ 8.145€ 8.145€ Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 11.000€ 11.000€ 11.000€

Totaal bezoldiging 2018 8.145€ 8.145€ 8.145€

Bezoldigingsklasse (A tm H): klasse C


9. Controleverklaring BDO Audit en Assurance heeft de jaarrekening 2019 gecontroleerd en heeft een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven.

Jaarverslag 2019 · 2020. 6. 30. · Aantal nieuwbouw 75 49 24 0 11 Aantal aangekocht 1 4 2 0...

Documents

Transcript of Jaarverslag 2019 · 2020. 6. 30. · Aantal nieuwbouw 75 49 24 0 11 Aantal aangekocht 1 4 2 0...