JAARVERSLAG 2018 - Vechtdal Wonen · Jaarverslag 2018 Voorwoord 4 We kijken terug en uit naar...

JAARVERSLAG 20187 MEI 2019

Jaarverslag 2018 Inhoudsopgave 2

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD 3

1 | OVER DE VESTE 5- ONZE WAARDEN 5

- ONZE DROOM (MISSIE) 5

- ONZE AMBITIE (VISIE) 5

- STRATEGISCHE KEUZES 6

- ORGANOGRAM 6

- MEDEWERKERS 7

- STAGIAIRES 7

- VERBONDEN ONDERNEMINGEN 7

2 | WONEN, WONINGEN EN MAAT SCHAPPELIJKE RESULTATEN 9

- ONTWIKKELINGEN IN ONS BEZIT 9

- KWALITEIT VAN ONS BEZIT 12

- OPTIMALE WOON- EN LEEFOMGEVING 15

3 | PARTNERSHIPS 17- HUURDERSORGANISATIES 18

4 | HUISVESTING 20

5 | FINANCIËLE UITLEG 21- JAARRESULTAAT & WAARDERING VASTGOED 21

- BELEIDSWAARDE 22

- FINANCIEEL BELEID 22

- FINANCIËLE INSTRUMENTEN 24

- FINANCIËLE STRATEGIE 24

6 | KENGETALLEN 28

7 | BESTUUR EN EXTERN TOEZICHT 30- BESTUUR 30

- BEZOLDIGING BESTUUR 30

- EXTERN TOEZICHT 32

- ONDERNEMINGSRAAD 34

- KLACHTENMANAGEMENT 35

- GESCHILLENCOMMISSIE 35

- RISICOMANAGEMENT 36

8 | RAAD VAN COMMISSARISSEN 40- VISIE OP TOEZICHT 40

- FUSIE 42

- GOVERNANCECODE 42

- SAMENSTELLING EN FUNCTIONEREN 44

- BEZOLDIGING TOEZICHTHOUDENDE

TOPFUNCTIONARISSEN 48

- DANKWOORD 50

9 | JAARREKENING 2018 51- BALANS PER 31 DECEMBER 2018

(NA RESULTAATBESTEMMING) 51

- WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018 53

- KASSTROOMOVERZICHT OVER 2018 54

- GRONDSLAGEN VAN WAARDERING

IN DE JAARREKENING 55

- GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING


- GRONDSLAGEN VAN RESULTAATBEPALING


- GRONDSLAGEN VOOR KASSTROOMOVERZICHT 69

- TOELICHTING BEHORENDE TOT DE BALANS

PER 31 DECEMBER 2018 69

- TOELICHTING BEHORENDE OP DE WINST-

EN VERLIESREKENING OVER 2018 83

- AFZONDERLIJKE PRIMAIRE OVERZICHTEN 90

- BALANS PER 31 DECEMBER 2018

(NA RESULTAATBESTEMMING)

VAN DAEB EN NIET-DAEB 91

- WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018


- KASSTROOMOVERZICHT OVER 2018


- OVERIGE TOELICHTINGEN 96

- OVERIGE GEGEVENS 100

Jaarverslag 2018 Voorwoord 3

VOORWOORDSinds 2014 is bij Woningstichting De Veste een andere wind gaan waaien. In de afgelopen jaren hebben wij ons ontwikkeld

van een efficiënte vastgoedbeheerder tot een maatschappelijke volkshuisvester die zijn kwaliteiten en gezonde financiële

positie goed weet te bewaken. In april namen wij afscheid van Janine Godderij, op dat moment de directeur-bestuurder van

De Veste. Zij is overgestapt naar ZOwonen, een corporatie in Sittard die actief is in de Westelijke Mijnstreek. De transformatie

van De Veste is onder haar leiding goed gelukt. En daar zijn we allemaal trots op.

Samen met Woningcorporatie Beter Wonen Vechtdal spraken wij voor de zomer het voornemen uit om te fuseren tot

één corporatie in het Vechtdal. Al enige tijd werd er gewerkt aan verdere samenwerking tussen de corporaties. Begin dit

jaar resulteerde dat onder meer in ThuistrefferVechtdal.nl, een online platform waar woningzoekenden het meest complete

aanbod van huurwoningen vinden in het Vechtdal. We hebben dat doorgezet naar een fusie. Beter Wonen Vechtdal en

De Veste spannen zich beiden iedere dag in om betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen

in leefbare buurten te garanderen. Denk daarbij aan vraagstukken op het gebied van speciale doelgroepen, duurzaamheid,

de roep om externe verantwoording en het inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Belangrijke items hiervan zijn de verdere

digitalisering en het gebruik van data. Met een fusie creëren we een professionelere corporatie die minder kwetsbaar is.

Het samenvoegen van de twee organisaties helpt ons de portefeuille nog beter af te stemmen op de volkshuisvestelijke

opgaven, te investeren in de voorliggende duurzaamheidsopgave en een robuustere organisatie te zijn die ruimte biedt

voor zowel verdere verbetering van de dienstverlening als ontwikkeling van medewerkers. Een fusie met als resultaat één

werkorganisatie biedt de mogelijkheid om structurele kosten te besparen ten opzichte van de huidige situatie. Zo kunnen

beschikbare middelen optimaal worden ingezet voor de volkshuisvestelijke opgaven.

Aan het einde van het jaar hebben wij onze volkshuisvestelijke opgave op Terschelling overgedragen aan het sociaal

verhuurbedrijf WoonFriesland. Voor ons was het beheer van de woningen op Terschelling niet altijd makkelijk. De uitdagingen

kwamen zowel door de fysieke afstand als door de nieuwe regelgeving. Deze schrijft o.a. voor dat je geen nieuwe woningen

mag bouwen buiten je eigen regio. Zodoende besloten we om ons bezit op het eiland over te dragen aan een Friese

woningcorporatie, omdat zij dichterbij actief zijn. Het traject is in nauwe samenwerking met de gemeente Terschelling en de

Huurdersvereniging De Brandaris doorlopen. Op die manier hebben we een breed gedragen en voor alle partijen goede keuze

kunnen maken. Met het overdragen van onze opgave, concreet de woningen en medewerkers, wordt de dienstverlening aan

onze huurders gecontinueerd. Dat is een belangrijke voorwaarde geweest. Het bezit op Terschelling bestaat uit 414 sociale

huurwoningen en de campus met 204 studentenkamers. Voor alle huurders verandert alleen de komst van de nieuwe

verhuurder. Zo blijven de huurprijzen en het toewijzingsbeleid gehandhaafd.

Eind 2018 zijn de scores van de Aedes Benchmark gepresenteerd tijdens het jaarlijkse congres van Aedes, de branchevereniging

van woningcorporaties. Voor ons was de uitkomst ervan een bevestiging dat de reorganisatie die in 2015 startte op zijn

plek is gevallen. We zijn een sociale woningcorporatie die haar woningen toewijst aan de doelgroep en blijft werken aan de

tevredenheid van haar huurders. Zo behaalden we voor het prestatieveld beschikbaarheid en betaalbaarheid een A-notering!

We liggen op koers met onze duurzaamheidsambitie. Een kwalitatieve woning is voor ons een duurzame woning. Een woning

waar huurders comfortabel in kunnen wonen en leven. We hebben al een flink aantal woningen verduurzaamd en pakken tot

en met 2019 in totaal zo’n 2000 woningen aan. In het afgelopen jaar zijn hiervan 715 woningen aangepast.

Jaarverslag 2018 Voorwoord 4

We kijken terug en uit naar geslaagde initiatieven. Bijvoorbeeld Buurtgeluk. Met Buurtgeluk willen we onze huurders stimuleren

om met elkaar ideeën en initiatieven te bedenken die het woongeluk in de straat, buurt of wijk duurzaam en blijvend vergroten.

Geen éénmalige dingen als een straatbarbecue, buurtfeest of speelmiddag voor kinderen, maar wél bijvoorbeeld het oprichten

van een buurtcommissie, een centrale ontmoetingsplek met bankjes, een gezamenlijke moestuin of een buurtspeeltuin. Voor de

uitvoering van zulke ideeën is natuurlijk geld nodig. Als die de leefbaarheid in de woonomgeving blijvend verbeteren, geven

wij vanuit Buurtgeluk haar huurders een financiële bijdrage, zodat zij met elkaar aan de slag kunnen om hun plannen te

realiseren. Een mooi voorbeeld van afgelopen jaar is de gemeenschappelijke serre in de binnentuin van een seniorencomplex

in hartje Ommen.

We constateren dat het voor mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning lastig is om binnen een zeer korte termijn

een woonplek te vinden. Zij hebben als woningzoekenden weinig tot geen inschrijftijd opgebouwd, maar wel dringend een

woning nodig. Met het plaatsen van zogenaamde ‘Tiny Houses’ bieden wij hen geschikte woningen aan. Er is hard gewerkt

om dit project in de Botermanswijk te Dedemsvaart te realiseren. We zijn trots op het feit dat de eerste bewoners eind

december de woningen hebben kunnen betrekken. De eerste reacties zijn positief.

Tot slot wil ik iedereen bedanken die heeft bijgedragen aan het tot stand komen van alle resultaten van De Veste over 2018,

de medewerkers, onze stakeholders en toezichthouders maar met name de huurders, waaronder de huurdersorganisaties,

die ons voorzien van waardevolle feedback. Zij stellen ons in staat onze dienstverlening continu te verbeteren.

Met een hartelijke groet,

Rienk van der Meulen

Directeur-bestuurder a.i.

Jaarverslag 2018 1 | Over De Veste 5

1 | OVER DE VESTE

In 2018 zijn wij ons blijven ontwikkelen van een vastgoed georiënteerd bedrijf naar een organisatie die gedreven wordt door

haar maatschappelijke droom en ambitie. Vanuit onze waarden koersen wij.

ONZE WAARDEN

WE ZIJN ALLEMAAL VERSCHILLEND EN DAT MAAKT ONS GELIJKVerschillen moeten worden gerespecteerd. Ze vormen de kleurrijke wereld, waarin we leven. Wij benaderen die verschillen

als een grote kracht. Zonder waardeoordeel, gelijkwaardig en altijd met een gezonde portie positieve energie. We brengen

wat we kunnen en halen wat nodig is om samen het verschil voor mensen te maken. Helpend waar het kan, prikkelend waar

nodig. Dat is wat ons beweegt.

ORGANISATIES ZIJN ER VOOR MENSENWe zijn een organisatie, maar geloven vooral in organiséren. Vanuit je eigen kracht, vanuit dat wat je zelf het allerleukst vindt

om te doen. Pas dan kun je je grootste bijdrage leveren. Pas dan kunnen organisaties bijdragen aan de kwaliteit van leven

van zoveel mogelijk mensen. Wij zijn er trots op dat we over de grenzen van onze eigen organisatie heen durven te kijken en

zo nieuwe wegen naar morgen ontdekken.

WE NEMEN HET PERSOONLIJKIedereen van De Veste ís De Veste. Stuk voor stuk zijn we allemaal ambassadeur van ons gedachtengoed. Dat gedachtengoed

delen we actief en we zijn er trouw aan, ook wanneer dat even moeilijk is. Juist op die moeilijke momenten maken we het

grootste verschil. We zijn standvastig, maar nooit star. Duidelijk, maar nooit hard. Beweeglijk als een verankerde boei die

deinend aangeeft waar de juiste route ligt.

GEWOON GOED VOOR ELKAARMeer geven meer dan dat waarom wordt gevraagd. Dat begint bij gezond zijn. We hebben al onze feitelijke zaken dan ook

goed voor elkaar. Dat is al een uitdaging op zich, maar we beseffen dat de meerwaarde die we willen leveren, begint bij waar

díe opgave eindigt. We vallen niet op omdat we doen wat van ons wordt gevraagd; we zijn bijzonder omdat we geven wat

niemand had verwacht.

ONZE DROOM (MISSIE)

We dromen van een duurzame en bewuste samenleving met liefde voor de medemens. Een trotse samenleving waarin

iedereen in zijn of haar kracht staat en zo een zo groot mogelijke, positieve bijdrage kan leveren aan het eigen geluk en dat

van anderen.

ONZE AMBITIE (VISIE)

Door er te zíjn voor mensen, écht naar ze te luisteren en te stáán voor wie we zijn en wat we zeggen, creëren we samen een

betere woon- en leefomgeving voor iedereen. Een omgeving waarin mensen worden gestimuleerd en in staat zijn de regie van

hun eigen leven te voeren, zodat ze trots zijn en er een opwaartse, maatschappelijke spiraal ontstaat.


STRATEGISCHE KEUZES

In het najagen van onze droom en om onze ambitie te verwezenlijken hebben we de volgende strategische keuzes gemaakt:

• We transformeren intern

• We bouwen aan partnerships

• We gaan voor een passende woning voor jou en voor ons

• We willen continu verbeteren

• We gaan voor het experiment

• We zijn goede rentmeesters

ORGANOGRAM

Als woningstichting zijn we een organisatie, maar we geloven vooral in organiséren. Vanuit je eigen kracht, vanuit dat wat

je zelf het allerleukste vindt om te doen. Onze mensen werken daarom vanuit rollen en dragen zelf de verantwoordelijkheid.

In het organogram staat onze organisatie weergegeven.

ONDERSTEUNINGBoekhouding, ICT,

Facilitair inkoop, Business control, Financial control, Communicatie, Directie

secretariaat, P&O, Onderhoudsbegroting, Projectleider, Planner &

Onderhoud

PARTNERS Partners van

De Veste & de buitenwereld

WONENWoonconsulent, Wijkconsulent,

Gebiedsconsulent & Portefeuillebeheerder

MANAGEMENTManager

ondersteuning, Manager wonen,

Directeur-bestuurder en Risk & Compliance

Controller

ONZE

HUURDER STAAT CENTRAAL

HOE WIJ WERKEN: ONS ORGANOGRAM

WE ZIJN ALLEMAAL GELIJK AAN ELKAAR

RAAD VAN COMMISSARISSEN


MEDEWERKERS

MEDEWERKERS PER 31 DECEMBER 2018

Fulltime equivalents (FTE’s) exclusief oproepkrachten, stagiaires en gedetacheerden 42,67

Aantal mensen 45

Percentage parttimers 24%

Percentage vrouwen 47%

Percentage mannen 53%

Aantal mensen nieuw in dienst 6

Aantal mensen uit dienst 7

Aantal mensen in de leeftijdscategorie 20 tot 35 jaar 14



Gemiddelde leeftijd 44

Verzuimpercentage 4,5%

Gemiddeld aantal ziekmeldingen per persoon 1,38

Er zijn in totaal 3 medewerkers van ons in dienst getreden bij WoonFriesland. Dit als gevolg van onze volkshuisvestelijke

taakoverdracht voor de activiteiten op Terschelling. Deze medewerkers zijn niet opgenomen in bovenstaande tabel.

STAGIAIRES

In 2018 waren er in totaal 5 stagiaires bij ons werkzaam, waarvan 2 uit dienst zijn gegaan als stagiaire en vervolgens een

contract bij ons hebben gekregen.

VERBONDEN ONDERNEMINGEN

We zijn op 31 december 2018 100% eigenaar van De Veste Participaties BV

(voorheen WOM Atol-Zuiderzeewijk BV).

Die deelnemingenstructuur ziet er zo uit:

De Veste Participaties BV is een deelneming waarvan het belang te verwaarlozen is op het geheel en valt dus buiten de

consolidatiekring.

De Veste Participaties BV heeft als doel het ontwikkelen van projecten en het verkrijgen, verwerven, vervreemden, huren,

verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere

goederen. Er hebben in 2018 geen activiteiten plaatsgevonden in De Veste Participaties BV.

Woningstichting De Veste(ti)

De Veste Participaties BV

Jaarverslag 20183 | Partnerships 8

Jaarverslag 2018 2 | Wonen, woningen en maatschappelijke resultaten 9

2 | WONEN, WONINGEN EN MAATSCHAPPELIJKE RESULTATEN

ONTWIKKELINGEN IN ONS BEZIT

OVERDRACHT VOLKSHUISVESTELIJKE OPGAVE TERSCHELLINGBegin 2018 zijn wij gestart met het proces om onze volkshuisvestelijke opgave, en daarmee ons bezit op Terschelling over te

dragen aan een andere corporatie. Bij het besluit om een andere corporatie te vragen om onze woningen over te nemen zijn

de huurdersvereniging De Brandaris en de gemeente Terschelling nauw betrokken geweest. Wij delen met elkaar het belang

dat wat bereikt is behouden moet blijven, maar zien hiervoor vooral de kans bij een andere corporatie die dichterbij actief

is. In afstemming met de gemeente Terschelling en de huurdersvereniging De Brandaris hebben we zorgvuldig alle stappen

doorlopen om tot een goede keuze te komen. Een partij die kan zorgdragen voor het realiseren van de volkshuisvestelijke

opgave waarbij de huurder centraal staat, nu en in de toekomst. Daarbij is de keuze gevallen op WoonFriesland.

Eind 2018 hebben wij dan ook onze volkshuisvestelijke opgave, en daarmee ons bezit, op Terschelling overgedragen aan

het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland. Hieronder vallen 414 sociale huurwoningen, campus met 204 studentenkamers,

7 overige verhuureenheden en 1 voorzieningengebouw. Voor alle huurders veranderde alleen de komst van de nieuwe

verhuurder. Onze medewerkers op het eiland zijn in dienst getreden bij WoonFriesland waarmee de vertrouwde gezichten

aanwezig blijven.

NIEUWBOUWIn 2018 hebben we een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd:

• 21 huurwoningen in 5 woningblokken, waarvan 10 hoekwoningen en 11 tussenwoningen in de Vlierbrink in Ommen.

Huurprijsklasse tussen de € 592,- en € 635,- (onder de 2de aftoppingsgrens);

• 15 huurwoningen in Haven West in Ommen (deeloplevering van 8 woningen in 2017). Huurprijsklasse onder de € 592,-

(1ste aftoppingsgrens) waarbij huurders zelf een gezamenlijke binnentuin hebben gecreëerd en gaan beheren;

• 12 Tiny Houses aan de Botermanswijk in Dedemsvaart. De tijdelijke eenpersoonswoningen zijn bestemd voor mensen

die per direct een woning nodig hebben (spoedzoekers).

VERKOOP IN 2018In 2018 verkochten we in totaal 7 verhuureenheden in het Vechtdal en 626 eenheden op Terschelling. De verkopen in het

Vechtdal betroffen 2 reguliere woningen, 4 zorgeenheden (één vastgoedobject) en 1 BOG-object. Het overgedragen bezit

in exploitatie op Terschelling heeft betrekking op 204 studentenwoningen, 7 bedrijfsonroerendgoed eenheden, 1 voor-

zieningengebouw en 414 woningen.

In het plan Parcours hebben we 1 bouwkavel verkocht aan een particulier en middels een openbare aanbesteding hebben

we de overige bouwkavels verkocht aan een projectontwikkelaar. Ook verkochten we 7 bouwkavels in het plan Pluimswijk

in Balkbrug en heeft de levering plaatsgevonden van het terrein voor de ontwikkeling van 10 woningen a/d Serpentino in

’t Harde aan een plaatselijke ontwikkelaar.

RENOVATIEIn 2018 hebben we het volgende project opgeleverd:

• Renovatie grootkeuken van het zorgcomplex Dedemarke te Dedemsvaart.


OPGESTARTIn 2018 zijn we gestart met de haalbaarheid, voorbereiden en aanbesteden (gunning 2019) van de volgende projecten:

• Nieuwbouw van 78 Nul-op-de-meter (NOM) woningen in de volgende plaatsen:

- 5 woningen Vlierlanden fase 1 Ommen

- 13 woningen Vlierlanden fase 2 Ommen

- 16 woningen Marslanden 2 Hardenberg

- 6 woningen Brandsveen Dedemsvaart

- 12 woningen Dedemsvaart voormalige Jumbo locatie

- 10 woningen Nieuwelanden 2 Lemelerveld

• Renovatie bouwdeel C Angeli Custodes

• Verbouw 6 zorgappartementen Magnolia 110

• Nieuwbouw Clara Feyoena Heem in Hardenberg verpleegzorg, in samenwerking met de Saxenburgh Groep

• Verduurzaming 296 woningen in Ommen, Balkbrug en Dedemsvaart, uitvoering 2019

• Verduurzaming 59 woningen, uitvoering 2019

TINY HOUSESVoor mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning is het lastig om op zeer korte termijn een woonplek te vinden.

Zij hebben als woningzoekenden weinig tot geen inschrijftijd opgebouwd, maar wel dringend een woning nodig. Met het

plaatsen van zogenaamde ‘Tiny Houses’ bieden wij woningen aan voor deze doelgroep. Een Tiny House is een soort

springplank naar regie op je eigen leven. Denk daarbij aan mensen die bijvoorbeeld net gescheiden zijn, op straat staan

door een gedwongen verkoop van de woning, of door het overlijden van ouders. Er zijn tal van persoonlijke omstandigheden

waardoor iemand dringend betaalbare tijdelijke woonruimte nodig heeft. Deze mensen staan nog maar pas ingeschreven

bij ons. Ook mensen die in Nederland aan hun toekomst gaan bouwen, kunnen hier hun eerste woning vinden. Alle nieuwe

bewoners zullen maximaal 2 jaar in de Tiny Houses wonen om vervolgens door te stromen naar een andere permanente

woning in de huur of in de koop.

In de Botermanswijk in Dedemsvaart zijn de eerste Tiny Houses geplaatst. Daarbij is gekeken naar een plek die in de nabijheid

van een woonwijk ligt en de voorzieningen in het centrum. Wij vinden het namelijk belangrijk dat er verbinding ontstaat

met de wijk en haar bewoners. Als bewoner blijf je dan betrokken bij de buurt waarin je woont. Omdat niet iedereen een

echte spoedzoeker is, wordt in afstemming met het Samen Doen team besproken wie er komen wonen. Zo bieden we

echt plek voor die mensen die hoge woningnood hebben en vanuit hier straks door kunnen naar een huis dat bij hen past.

DUURZAAMHEIDSPROJECTENWe verbeteren de energieprestaties van onze huurwoningen en investeren in energiebesparende maatregelen. Zo houden

we de woonlasten voor onze huurders nu en in de toekomst betaalbaar en geven we vorm aan onze maatschappelijke

verantwoordelijkheid ten aanzien van duurzaamheid. Vooraf en tijdens de duurzaamheidswerkzaamheden betrekken wij

de bewoners intensief. Tijdens de informatiemomenten presenteren wij samen met onze aannemer de plannen aan de

bewoners en is er gelegenheid om vragen te stellen. Dan wordt informatie verstrekt over de werkzaamheden, wat de bewoner

daarvan merkt en wat de voordelen van de duurzaamheidsmaatregelen zijn. Tijdens de persoonlijke gesprekken wordt iedere

bewoner geïnformeerd door onze wijkconsulent en de aannemer en wordt stil gestaan bij de planning. Voor iedere bewoner

is oog voor zijn of haar persoonlijke situatie. Zo kan hulp bij het opruimen van de zolder gewenst zijn, zodat bijvoorbeeld de

dakisolatie kan worden aangebracht. Of wordt er gezocht naar een tijdelijk logeeradres, wanneer de situatie van de bewoner

daar om vraagt.


Goede informatie, bijvoorbeeld in de bewonersmap, en duidelijke communicatie, maakt dat een bewoner weet wanneer en

met welke werkzaamheden de aannemer in zijn of haar woning aan de slag gaat. Getracht wordt om de overlast zo goed

mogelijk te beperken, zowel voor de bewoners als voor de buren. Aan het eind van het verduurzamingstraject bieden we

de bewoners de gelegenheid om in contact te komen met een energiecoach. Naast een energiezuinige woning helpt ook

energiezuinig gedrag. De energiecoaches weten alles van energiebesparende maatregelen en hebben veel praktische tips te

delen. Met die kennis komen ze bij mensen thuis en geven advies op maat.

Bijzonder is ook dat de duurzaamheidsmaatregelen worden uitgevoerd zonder huurverhoging voor de zittende huurders.

Hierdoor werken we niet alleen aan de kwaliteit van ons bezit, maar verbeteren wij ook de betaalbaarheid voor onze huurders.

306 WONINGEN IN DEDEMSVAART

In 2017 zijn we gestart met het verduurzamen van 306 woningen in Dedemsvaart. Daarvan zijn er totaal 208 woningen

opgeleverd. De overige 98 woningen zijn het 1e kwartaal van 2018 opgeleverd. De werkzaamheden die in deze woningen

zijn uitgevoerd betroffen onder meer het aanbrengen van dakisolatie aan de binnenzijde van het bestaande dakbeschot;

het isoleren van de spouwmuren en kruipruimtes (waar mogelijk), het vervangen van oude beglazing door HR++ beglazing,

het vervangen van cv-ketels (ouder dan 15 jaar), het plaatsen van mechanische afzuiging in de badkamers, het vervangen

van oud hang- en sluitwerk, het plaatsen van rookmelders, het aarden van elektra in de woning, het schilderen van de kozijnen

en het herstellen van het metselwerk. De bewonerstevredenheid is beoordeeld met een 8,3.

101 WONINGEN IN OMMEN, DEDEMSVAART, LEMELE, LEMELERVELD EN BEERZERVELD

Eind 2017 was het contract getekend voor de verduurzaming van in totaal 101 woningen in Ommen, Dedemsvaart, Lemele

en Beerzerveld. Tijdens de verduurzaming van deze woningen zijn de daken volledig vervangen. De overige werkzaamheden

komen overeen met het project 306 woningen welke we dit jaar ook verduurzaamd hebben. Over de communicatie,

de werkzaamheden en het eindresultaat waren de bewoners zeer tevreden bleek uit de enquête. De doelstelling van gemiddeld

energielabel B is ruimschoots gehaald. Een groot deel van de woningen is net als bij de 306 woningen uitgekomen op

energielabel. De bewonerstevredenheid is beoordeeld met een 8,0.

309 WONINGEN IN OMMEN, BEERZERVELD, LEMELE EN LEMELERVELD

Medio 2018 zijn we gestart met het verduurzamen van 309 woningen in Ommen, Beerzerveld, Lemele en Lemelerveld.

De laatste woningen zijn in november 2018 opgeleverd en begin 2019 wordt het project opgeleverd. De werkzaamheden die in

deze woningen zijn uitgevoerd komen overeen met die van de 306 woningen in Dedemsvaart, zoals eerder genoemd. Daarnaast

zijn er bij 70 woningen in Ommen nog oude kunststof kozijnen vervangen door nieuwe kuststof kozijnen. De doelstelling van

gemiddeld energielabel B is ruimschoots gehaald. Een groot deel van de woningen is zelfs uitgekomen op energielabel A.

Daarbij is de bewonerstevredenheid tijdens het project gemonitord en is het gemiddelde eindcijfer uitgekomen op een 8,0.

PILOT PROJECT 15 WONINGEN IN OMMEN

Het project 15 woningen komt voort uit de evaluatie van de eerste pilot in 2016 (verduurzaming 98 woningen in de Vogel- en

Bloemenbuurt). Met dit project is gezocht naar een andere vorm waarbij we de bewoners actief betrekken in de planvorming.

Daarom is het traject anders opgezet dan onze andere duurzaamheidsprojecten. We hebben in de selectiefase zoveel mogelijk

kennis uit de markt gehaald. We hebben aannemers gevraagd naar hun visie, hoe zij de wensen van bewoners meenemen

in het doorvoeren van de duurzaamheidsmaatregelen. De selectie heeft daarom alleen plaatsgevonden op basis van het

plan van aanpak. Dijkstra Draisma kwam daarbij na beoordeling door de betrokken wijkconsulenten en projectleider als

beste uit de bus. Na de selectie zijn de wijkconsulent en Dijkstra Draisma bij de bewoners aangeschoven aan de keukentafel

om te praten over verduurzaming, maar ook over andere aanvullende zaken zoals veiligheid, woongenot in de woning en

woongenot in de wijk. Doel hierbij was om zoveel mogelijk specifieke wensen boven de (keuken)tafel te krijgen. De specifieke

wensen waren minimaal en bestonden uit het vervangen van een aantal vloeren (vanwege doorzakking van de oude houten

vloeren) en een uitbreiding van de badkamer in verband met de huidige gezinsgrootte.


Wat opvalt is dat de meeste wensen al onderdeel waren van ons “standaard” verduurzamingstraject zoals de maatregelen

tegen tocht, het doorvoeren van maatregelen om de energielasten te verminderen en het verhelpen van ventilatieklachten.

Ook hebben we gezien dat we met onze lopende en afgeronde projecten een proces hebben gevoerd dat zeer sterk lijkt op

de processen die wij gepresenteerd kregen van de aannemer.

KWALITEIT VAN ONS BEZIT

We kijken naar de kwaliteit van ons bezit vanuit de wensen en behoeftes van huurders en woningzoekenden. Die wensen en

behoeftes leggen we op onze visie, op het gebied en op ons bezit. Zo komen we tot maatregelen die leiden tot een optimale

kwaliteit van ons bezit.

KWALITEITSBELEIDDe Veste heeft in 2018 richting gegeven aan de verdere professionalisering van de organisatie door integrale sturing op

het vastgoed. Professioneel sturing geven aan het vastgoedproces vraagt om heldere doelstellingen en duidelijke kaders.

Eén van die kaders is de kwaliteit van ons bezit. Strategische geformuleerde doelen worden door het kwaliteitsbeleid

operationeel gemaakt, wat uiteindelijk leidt tot de gewenste kwaliteit van onze woningen. Het kwaliteitsbeleid draagt tevens

bij aan een transparante besluitvorming voor de verdeling van onze financiële middelen.

COMFORT IN WONINGEN We hanteren voor het verbeteren van de woningen het systeem van de V-meters. Met deze meters worden huurders in staat

gesteld om naar eigen keuze verbeteringen aan de woning te laten uitvoeren, waarbij de V-meter als betaalmiddel kan worden

ingezet. Er is in 2018 voor € 189.000 besteed aan V-meters. Verbeteringen kunnen volledig met V-meters betaald worden,

maar combinaties van V-meters met een geringe huurverhoging of een geringe bijbetaling zijn ook mogelijk. In het afgelopen

jaar hebben huurders onder meer hun V-meters ingezet voor het plaatsen van een douchecabine, het aanbrengen van een

toilet op de eerste verdieping, een radiator, een buitenkraan of het aanbrengen van een vaatwasser- of wasmachineaansluiting.

ENERGIEMAATREGELEN IN WONINGENVoor het aanbrengen van energetische maatregelen op verzoek van de huurder hanteren we de zogenaamde E-meters.

De E-meters worden bij duurzaamheidsproject afgeschreven op de verduurzaamde woningen. Na verloop van tijd vervallen

alle E-meters.

Voor een totaalbedrag van € 718.000 is er in 2018 aan energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem verantwoord.

Waarvan € 89.000 betrekking heeft reguliere mutaties en € 629.000 is ingezet voor duurzaamheid. Huurders hebben in

het afgelopen jaar onder meer gekozen voor het aanbrengen van spouwisolatie, HR++ beglazing in de hal, badkamer of

slaapkamer of zonnepanelen.

ONDERHOUDHet dagelijks onderhoud is op te splitsen in reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Deze werkzaamheden zijn voor ruim

22% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Dat zijn werkzaamheden die gering van omvang zijn en binnen een kort

tijdsbestek kunnen worden ingepland en uitgevoerd. Onze onderhoudsdienst bestaat uit 6 buitendienstmedewerkers die

alle voorkomende werkzaamheden kunnen verrichten.

In totaal hebben we in 2018 bijna € 1.824.000 besteed aan reparatieverzoeken en € 810.000 aan mutatieonderhoud.

Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van 2018 met 5,5% gestegen. Werkzaamheden die vielen onder nazorg van

opgeleverde nieuwbouw en werkzaamheden rondom duurzaamheid zijn hierin meegenomen. De buitendienstmedewerkers

pakken, wanneer zij in de woning zijn, veelal ook andere kleine reparaties op wanneer zij deze aantreffen.


Het planmatige onderhoud en het contractonderhoud worden grotendeels opgedragen aan aannemers. Aan regulier

planmatig onderhoud is in 2018 bijna € 1.939.000 besteed en aan duurzaamheidsonderhoud een bedrag van € 5.501.000.

Aan contractonderhoud is in 2018 ongeveer € 631.000 besteed.

In het Vechtdal hebben we in 2018 voor het eerst de post “Vraag gestuurd onderhoud” voor douches, toiletten en keukens

(DTK) geïntroduceerd. Het betrof hier woningen waarvan de onderdelen eerder op wens van de zittende huurder niet

zijn vervangen en toch de wens van de huurder is ontstaan om het onderdeel te vervangen. In het Vechtdal ging het om

14 woningen: 10 keukens, 5 douches en 2 toiletten. Op Terschelling zijn 2 keukens, 6 douches en 4 toiletten vervangen.

De bewoners kwamen van tevoren langs in ons keuzecentrum om hun keuzes kenbaar te maken.

STRUCTURELE ONDERZOEKEN In 2018 hebben we de opzet voor het borgen van onze kwaliteit nader uitgewerkt door:

• Stem te geven aan de huurders en stakeholders

• Continu verbeteren vanuit wensen, verwachtingen en behoeften

• Op maat, passend bij ambitie en waarden

Dit doen we door een combinatie van continu monitoren en verdiepingsonderzoeken. Met continu monitoren meten we de

klantwaarderingen in de processen via online enquêtes. Deze enquêtes worden automatisch verstuurd aan onze huurders.

De metingen vinden plaats in de volgende drie processen:

• Nieuwe huurders

• Vertrokken huurders

• Reparatieverzoeken

Vanwege een technisch probleem zijn er vanaf mei geen continue metingen meer uitgevoerd. In 2018 hebben we ook de

volgende twee verdiepingsonderzoeken uitgevoerd:

• Huurdersverwachtingen

• Aedes Benchmark

AEDES BENCHMARKHet onderzoek dat de corporaties onderling met elkaar vergelijkt bevat 5 prestatievelden: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten,

Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid en dat leidt tot een A-, B-, of C-notering. Op het

prestatieveld Beschikbaarheid & betaalbaarheid, dat inzicht biedt in het maatschappelijk presteren van corporaties, behaalden

wij een A-notering; een bevestiging dat de sociale huurwoningen zowel beschikbaar zijn voor de doelgroep als ook aan hen

worden toegewezen. Zo gaat 95,1% van de woningen naar huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens.

En bieden wij onze huurders een huurprijs dat onder het landelijk gemiddelde ligt. Dat komt mede doordat de gevraagde

huurprijs 63,0% is van wat maximaal, vanuit landelijke richtlijnen, gevraagd mag worden aan onze huurder. Ons huurbeleid

biedt een sterk sociaal karakter, dat past bij onze waarden, droom en ambitie. We denken met onze huurders mee en

dat gaat over onderwerpen als betaalbaarheid, beschikbaarheid en de prijs-/kwaliteitverhouding van onze huurwoningen,

duurzaamheid en de nauwe samenwerking met huurdersverenigingen, gemeenten en andere partijen.

We hebben al een flink aantal woningen verduurzaamd en pakken tot en met 2020 in totaal circa 2000 woningen aan.

In het afgelopen jaar zijn hiervan 688 woningen verduurzaamd. Begin 2019 kan daardoor de ambitie van een gemiddeld

energielabel B gerealiseerd zijn. In de benchmark is die inzet nog niet zichtbaar, maar wordt het effect ervan pas volgend jaar

verzilverd. Dit jaar behaalden wij een C- notering.


De bedrijfslasten in de Aedes Benchmark 2018 waren € 802 per verhuureenheid (vhe). Dit is gebaseerd op de bedrijfslasten

uit 2017. Hiermee zijn de bedrijfslasten lager dan in de vorige benchmark. Ten opzichte van het gemiddelde van de branche

bleef de notering op B staan. Op het onderdeel huurdersoordeel hebben wij ons vergeleken met het onderzoek van 2017

verbeterd en steeg de waardering van de reparaties van een 7,4 naar een 7,5 en waardeerden de vertrekkende huurders ons

met een 7,7. Vergeleken met andere corporaties zijn wij hierin gegroeid van een C-notering in 2017 naar een B-notering.

KWALITEIT ICT ONDERSTEUNINGOp basis van ons ICT-beleidsplan stellen wij jaarlijks een ICT-jaarplan op. Dit jaarplan is een uitwerking van de nodige

verbeteringen op het gebied van ICT. De implementatie van het huurders- en medewerkersportaal hebben we stopgezet

vanwege het gebrek aan vertrouwen in de stabiliteit bij de leverancier en het systeem hiervan. We hebben ons primaire systeem

verder geoptimaliseerd door het doorvoeren van kleine(re) aanpassingen. We hebben een social intranet geïntroduceerd

genaamd Embrace. Deze verbeteringen dragen bij aan de efficiency van onze processen en de interne samenwerking.

WOONRUIMTEVERDEELSYSTEMENSamen met partners hebben we in 2017 voor onze reguliere huisvesting in het Vechtdal, op Terschelling en onze

studentenhuisvesting in Enschede toegewerkt naar het realiseren van nieuwe platformen. Hierop kunnen woningzoekenden

zich inschrijven en zoeken naar een woning. Deze platformen zijn begin 2018 live gegaan. Voor de woningzoekenden biedt

dat één centrale plek met daarop al het actuele aanbod. Dat heeft voor hen als voordeel dat zij zich maar één keer hoeven

in te schrijven, zij betere zoekmogelijkheden op die centrale plek hebben en de regels voor toewijzing transparant en voor

iedere woningzoekende gelijk zijn. Wij en onze woningzoekenden zijn zeer tevreden over de werking hiervan. Thuistreffer

Vechtdal hebben wij gerealiseerd samen met onze collega-corporatie Woningstichting Beter Wonen Vechtdal.

In Enschede hebben wij samen met Stichting Jongeren Huisvesting (SJHT), de gemeente Enschede, de onderwijsinstellingen

Universiteit Twente en Saxion de website Roomspot gelanceerd. Dit is een nieuw online platform waar (internationale)

studenten en jongeren een compleet en actueel overzicht vinden van beschikbare kamers en zelfstandige woonruimten in

Enschede, Hengelo en omgeving. De samenwerking tussen deze partijen is uniek en succesvol.

HUURDERS- EN MEDEWERKERSPORTAAL Met het huurdersportaal wilden we huurders online en 24/7 toegang tot hun eigen gegevens bieden. De huurders ondersteunen

we hiermee in zelfregie. Door op een eigen moment ‘zaken’ te kunnen regelen, zijn zij niet gebonden aan openingstijden en

locatie. Het was de bedoeling om dit in 2018 live te brengen, echter hebben we helaas moeten concluderen dat het portaal

niet stabiel genoeg was qua volwassenheid. Wij hebben ervoor gekozen er op dit moment geen gebruik van te maken.

In 2019 zullen wij vanuit de nieuwe fusieorganisatie gaan onderzoeken welke leverancier het beste past bij onze ambities als

het gaat om de doorontwikkeling van onze digitale mogelijkheden.

OVERIGE Andere ICT-projecten zijn de omzetting naar een nieuw documentatie management systeem (DMS), de introductie van een

social intranet en het project datakwaliteit. Het nieuwe DMS is in 2018 voorbereid en zal in het 1e kwartaal 2019 doorgevoerd

worden, genaamd Klantvenster. Het social intranet is in juli live gegaan. Dit heeft een enorme verbetering opgeleverd voor de

interne communicatie. Met het project datakwaliteit brengen wij al onze data verder op orde. Door data op te schonen en in

de primaire systemen onder te brengen en niet in subsystemen, bereiken we een efficiëntere werkomgeving en kunnen we

betere data-analyses maken.


OPTIMALE WOON- EN LEEFOMGEVING

Om continu een optimale woon- en leefomgeving voor onze huurders te creëren werken we aan de leefbaarheid in onze

dorpen, buurten en wijken. In 2018 zijn diverse activiteiten op dat gebied uitgevoerd.

BUURTGELUKWij zijn in 2017 gestart met het nieuwe initiatief ‘Buurtgeluk’, waarop huurders een beroep kunnen doen wanneer zij de

leefbaarheid in hun buurt of dorp willen vergroten. Afgelopen jaar werden daardoor diverse initiatieven mogelijk gemaakt.

Zo werd in Hoorn, onder meer met hulp van de gemeente Terschelling, een gezamenlijke buurtmoestuin gerealiseerd.

Het idee voor de moestuin ontstond tijdens de ‘Dag van het Buurtgeluk’. Samen met een aantal buurtgenoten ontstond

het idee om een groentetuin te realiseren tussen de laatste twee huizenblokken aan het Abt Folkertspad. De tuin heeft een

bijzondere naam: Aester Beansje Tûn “Lyste Lies. Een knipoog naar het verleden toen iedere eilandbewoner een boontjestuin

naast het huis had. Door de moestuin zal de wijk er niet alleen netter, kleurrijker en vriendelijker uitzien, maar wordt ook het

onderlinge contact in de buurt versterkt.

In Ommen kwamen bewoners van een seniorencomplex met het verzoek voor een gezamenlijke serre. Elkaar ontmoeten

en samen een kop koffie drinken. Vanuit de bewoners was er een wens voor een gezamenlijke serre in hun binnentuin.

Door middel van een overdekte, verwarmde gezelschapsruimte zou het makkelijker zijn om elkaar op te zoeken. Na goed

overleg met ons hebben wij dit met Buurtgeluk gerealiseerd. Uitgangspunt is dat het een initiatief van de bewoners moet

zijn dat bijdraagt aan verbinding in de buurt.

UITPROBEERDIENST IN DALFSENPlezierig thuis blijven wonen is een wens van velen, ook als men door ouderdom of beperkingen kwetsbaarder wordt.

Door de inzet van slimme technologie kunnen oplossingen worden geboden die dat mogelijk maken. Denk bijvoorbeeld aan

afstandsbedieningen voor gordijnen, deuren, lichtbronnen en apps (applicaties en slimme toepassingen) met gebruik van

smartphones en tablets. De belangrijkste vraag is hierbij: “Welke oplossing is passend in de situatie?” Voor die vraag is in

een samenwerkingsverband met diverse andere partijen, waaronder de gemeente Dalfsen en zorgen welzijnsorganisaties,

de ‘Uitprobeerdienst Dalfsen’ ontwikkeld. Vrijwilligers helpen hier bij het zoekproces naar een oplossing voor de vraag.

Door bij te dragen aan dit initiatief ondersteunen wij onze huurders bij het zo lang en plezierig mogelijk thuis blijven wonen.

REGENTONNEN VOOR MOESTUIN DE BINDER‘Moestuin De Binder’ is een initiatief van een aantal inwoners van Gramsbergen. De Veste stelde 5 jaar geleden, na oplevering

van De Binder, een stuk grond beschikbaar om de moestuin te realiseren. De moestuin verbindt basisschoolleerlingen en

enthousiaste ouders met de bewoners en medewerkers en draagt bij aan contact en een stukje woongeluk. Dankzij onze

steun hebben de vrienden van het dorpshuis regentonnen en een buitenkraan kunnen realiseren. De speciale regentonnen

vangen regenwater op waarmee de moestuin besproeid kan worden. Samen met schoolkinderen van OBS Prinses Irene

wordt de tuin elk jaar ingeplant. Een deel van de oogst wordt gebruikt voor een speciaal kookproject waarbij kinderen hun

eigen gekweekte groente verwerken.


TERSCHELLING DAG VAN HET HURENOp zaterdag 2 juni 2018 organiseerden wij de ‘Dag van het Huren’ op Terschelling. Thema van de Dag van het Huren was (T)

huis Terschelling. Tijdens deze tweede editie stond een fietstocht van West naar Oost op het programma voor alle huurders

van het eiland met onderweg op verschillende locaties vertellingen, film en proeverijen. Na een warm welkom door een

van onze wijkconsulenten op de campus van het Maritiem Instituut Willem Barentsz, gingen twee groepen per fiets op

pad. De locaties en de invulling van het programma pasten mooi bij waar De Veste voor staat en boden de deelnemers de

gelegenheid ook eens een kijkje te nemen bij andere huurders.

DAG VAN HET HUREN IN HET VECHTDALSamen met Beter Wonen Vechtdal organiseerden we bij de Beerze Bulten een gezellige, informatieve dag voor onze huurders

waarbij elkaar ontmoeten en plezier beleven centraal stonden. De uitzonderlijk grote opkomst, maakte het nóg specialer

en bood een prachtige gelegenheid om gezamenlijk ruim 1200 huurders, jong en oud, letterlijk in het zonnetje te zetten.

De locatie bood diverse activiteiten, er was muziek en er waren diverse infostands van de Energiecoach, het Zorgpunt,

Samen Doen, de huurdersorganisaties, de Twentse Groenonderneming en onze eigen medewerkers. Er was alle ruimte

voor contact met onze huurders. We stelden vragen als: “Hoe bevalt het huren?” of “Waar kunnen we meer in betekenen?”

Met de antwoorden en feedback kunnen wij als corporatie weer meer gericht verder.

KAMPIOENSCHAP VEILIG VLUCHTEN CAMPUS TERSCHELLINGIn september 2018 vond de eerste ‘Fire Escape Challenge Award’ plaats op de Campus op Terschelling waarin studenten

werden uitgedaagd om in korte tijd veilig te vluchten. Een aansprekende competitie waarmee wij samen met Brandweer

Friesland, het Maritiem Instituut Willem Barentsz (MIWB) en de gemeente Terschelling, studenten bewust wilden maken van

waarom een vluchtweg zonder obstakels in een woning belangrijk is. Voor alle deelnemers een unieke kans om zelf te ervaren

hoe het voelt om te vluchten in een gang vol rook. De woningen van De Veste voldoen prima aan alle brandveiligheidseisen,

maar bij controles blijkt vaak dat de vluchtwegen geblokkeerd zijn. Controles alleen dragen in de praktijk niet bij aan een

structurele oplossing voor het probleem. In de ideale situatie is er bij de bewoners inzicht over de noodzaak van het vrijhouden

van gangen en vluchtwegen en handelen zij hier ook naar. Een stukje bewustwording verpakt in een wedstrijdelement.

FIRE EVACUATION CHALLENGE CAMPUS ENSCHEDEOok op de Campus in Enschede werd, net als op Terschelling, bewustwording rondom brandveiligheid met een wedstrijdelement

onder de aandacht gebracht bij de studenten. De ‘UT Fire Evacuation Challenge’ werd georganiseerd, een kampioenschap

waarbij studenten zo snel en veilig mogelijk uit een ‘brandende’ studentenwoning moesten vluchten. In samenwerking met

Brandweer Twente proberen we studenten op deze manier te stimuleren om zich brandveiliger te gedragen. Brandweer

Twente ondersteunt ons bij het vinden van een structurele oplossing om de brandveiligheid in studentenhuisvesting bij de

UT te verhogen.


3 | PARTNERSHIPS

BETROKKENHEID EN BETROUWBAARHEIDPeriodiek hebben op bestuurlijk niveau overleggen plaatsgevonden met onze partners en stakeholders. Daar waar een

gezamenlijke opgave ligt, betrekken we onze stakeholders actief bij onze beleidsontwikkeling en activiteiten. In 2018 kwam dat

onder meer tot uiting in het gezamenlijk opstellen van de prestatieafspraken, het opstellen van beleid in het kader van

de aanpak van kindermishandeling en huiselijk geweld, het vormgeven van een gezamenlijke aanpak in het kader van

armoedebestrijding, het evalueren en ontwikkelen van een gezamenlijk huurbeleid, alsmede participatie in bestaande en nieuwe

netwerken. Daarnaast zijn in 2018 een gedeeld woonruimteverdeelsysteem en een gezamenlijk urgentiebeleid voor zowel het

Vechtdal en voor Enschede geïmplementeerd. Als onze belanghebbenden zien wij maatschappelijke organisaties, gemeenten

in ons werkgebied, huurdersorganisaties, onderwijsinstellingen, zorgpartijen, collega-woningcorporaties en leveranciers.

PRESTATIEAFSPRAKENJaarlijks stellen we prestatieafspraken op met gemeenten. De prestatieafspraken hebben we in 2018 in nauwe en

goede samenwerking gemaakt met de gemeenten, de huurdersorganisaties en collega-corporaties. Alle betrokken

huurdersorganisaties hebben de prestatieafspraken medeondertekend. Het maken van prestatieafspraken is een jaarlijks

terugkerende proces. Om ervoor te zorgen dat het proces elk jaar verbetert hanteren we de zogenaamde ‘plan-do-act-check

methode’. In het voorjaar van 2018 hebben we de prestatieafspraken van 2017 met de gemeenten, huurdersorganisaties

en collega-corporaties geëvalueerd, is de voortgang van de lopende afspraken besproken en input voor het bod en de

nieuwe prestatieafspraken voor 2019 opgehaald. Dit heeft geleid tot een afgestemd bod, dat voor 1 juli is uitgebracht op de

woonvisies van de gemeenten. Het bod is input voor het gesprek geweest met de huurdersorganisaties en de gemeente met

als resultaat breed gedragen prestatieafspraken voor het jaar 2019. De afspraken zorgen ervoor dat we samen een goede

bijdrage leveren aan het prettig wonen in de gemeente. Belangrijke thema’s zijn: voldoende betaalbare huurwoningen, prettig

leefbare buurten en wijken, duurzaamheid en extra aandacht voor hen die het nodig hebben. Met deze afspraken dragen

partijen gezamenlijk en integraal bij aan de maatschappelijke opgaven op het terrein van zowel wonen, zorg en welzijn als

duurzaamheid.

In totaal zijn er 4 prestatieafspraken opgesteld, die voor 15 december opgestuurd zijn naar het ministerie. Het betreft de

volgende gemeenten:

• Dalfsen

• Enschede

• Hardenberg

• Ommen

Voor de gemeente Raalte zijn in 2017 vierjarige prestatieafspraken vastgesteld, waardoor het niet nodig was nieuwe afspraken

te ondertekenen. In het najaar van 2018 heeft Woningstichting WoonFriesland onze rol om te komen tot prestatieafspraken

voor Terschelling overgenomen, gezien de verkoop van ons bezit aan hen eind 2018.


SAMENWERKINGSVERBANDENIn 2018 hebben we bestaande samenwerkingsverbanden op het terrein van wonen, zorg, welzijn en veiligheid voortgezet en

geïntensiveerd. We hebben deelgenomen aan de maandelijkse monitoringsoverleggen en de integrale preventienetwerken

Veiligheid in de gebieden West, Noord, Kern en Zuid met de sociale wijkteams Samen Doen en andere betrokken

maatschappelijke partners / belanghebbenden, met als doel vroegtijdig leef- en huisvestingsproblematiek te signaleren

en vroegtijdig ondersteuning te kunnen bieden om zodoende onwenselijke huisuitzettingen te voorkomen. Samen met

de gemeenten Ommen en Hardenberg en onze collega-corporatie Beter Wonen Vechtdal hebben we in het verlengde

daarvan de eerste stappen gezet om te komen tot een samenwerkingsverband ‘Vroegsignalering’, waarbij we vroegtijdig

betalingsproblematiek kunnen signaleren en schulden kunnen voorkomen. Ook hebben we in 2018 samen met het Samen Doen

team een netwerkbijeenkomst georganiseerd om de bestaande samenwerkingen verder uit te bouwen en te komen tot een

bredere en verdergaande organisatie overstijgende samenwerking. Dit gezien vanuit onze gezamenlijke verantwoordelijkheid om

mensen in staat te stellen weer regie op eigen leven te kunnen hebben, passend binnen de complexiteit van weten regelgeving.

Ter uitwerking van de samenwerking die we samen met onze collega-corporatie Beter Wonen Vechtdal en 13 andere

woningcorporaties zijn aangegaan met Stichting Kadera, hebben we een gezamenlijke aanpak ontwikkeld om medewerkers

van woningcorporaties bewust te maken van signalen van huiselijk geweld en de rol die zij in de aanpak hiervan kunnen

spelen. Dit heeft geresulteerd in een ‘handreiking huiselijk geweld voor woningcorporaties’.

In 2018 hebben we onze samenwerking vanuit de NOWOZO verdiept op het thema ‘duurzaamheid’ en is een aparte

werkgroep ingesteld. Dit met als doel om als NOWOZO-corporaties kennis en ervaringen te delen en samen te werken vanuit

verschillende disciplines om de ambities op het terrein van duurzaamheid te kunnen realiseren.

HUURBELEIDIn 2018 hebben we ons huurbeleid samen met de huurdersorganisaties en de gemeenten geëvalueerd en hebben we

aanvullend een brede sessie georganiseerd om in 2019 te komen tot een nieuw en breed gedragen huurbeleid voor de

fusiecorporatie ‘Vechtdal Wonen’. Daarvoor hebben we in het najaar van 2018 sessies georganiseerd met zowel Beter

Wonen Vechtdal en De Veste collega’s als de huurdersorganisaties en gemeenten. Met hen zijn we op zoek gegaan naar een

huurbeleid dat past bij de gezamenlijke ambities en binnen de gemeentelijke en landelijke kaders.

HUURDERSPARTICIPATIEIn 2018 hebben onze beide huurdersorganisaties in het Vechtdal ons hun Manifest ‘Huurdersparticipatie’ aangeboden,

waarin staat omschreven hoe zij in 2018 een nieuw vertegenwoordigingsmodel gaan ontwikkelen om de belangen van

huurders optimaal te behartigen. In 2018 hebben zij vanuit deze nieuwe vorm en als één gezamenlijk bestuur een gezamenlijk

advies uitgebracht. Deze nieuwe vorm van huurdersparticipatie is in 2018 on hold gezet. In 2019 wordt er in het kader van

het fusietraject met de huurdersorganisatie van Beter Wonen Vechtdal gezamenlijk gekeken naar een passende vorm.

HUURDERSORGANISATIES

Er zijn 3 formele organisaties die onze huurders vertegenwoordigden, te weten:

• Huurdersvereniging Verenigd Huurbelang Ommen

• Stichting Huurdersbelangen Hardenberg

• Huurdersvereniging De Brandaris (Terschelling)


In 2018 zijn met de huurdersorganisaties diverse gesprekken gevoerd op bestuurlijk niveau en is het contact met de

huurdersvertegenwoordigers geïntensiveerd als gevolg van het fusietraject met woningstichting Beter Wonen Vechtdal en

de verkoop van ons bezit op Terschelling aan woningstichting WoonFriesland. De huurdersvereniging De Brandaris is nauw

betrokken geweest bij de verkoop van ons bezit en hiervoor zijn meerdere bijeenkomsten en workshops georganiseerd.

Verder hebben we in het kader van de fusie zes reguliere bijeenkomsten en diverse klankbordbijeenkomsten georganiseerd.

De onderwerpen die daarbij werden besproken waren:

• Huuraanpassing 2018

• Integriteitsvraagstukken

• Jaarrekening

• Samenwerkings- en prestatieafspraken

• Sloop- en renovatiereglement

• Reglement geschillencommissie

• ZAV-beleid

• Fusietraject

De huurdersvertegenwoordigers hebben op 6 onderwerpen advies/instemming gegeven, te weten:

• Huuraanpassing 2018

• Sloop- en renovatiereglement

• Reglement geschillencommissie

• ZAV-beleid

• Klantbenadering fusie

• Instemmingsbesluit fusie

Jaarverslag 2018 4 | Huisvesting 20

4 | HUISVESTING

GEZAMENLIJKE URGENTIECOMMISSIEIn 2018 hebben we als onderdeel van de woonruimteverdeling ons gezamenlijk urgentiebeleid met collega- corporatie Beter

Wonen Vechtdal geïmplementeerd. In dit urgentiebeleid is vastgelegd wanneer een woningzoekende in aanmerking kan

komen voor urgentie. We kennen daarin 4 categorieën, te weten een WMO- urgentie, een medische urgentie, een sociale

urgentie of een herstructureringsurgentie. Het urgentiebeleid is van toepassing op het totale werkgebied van zowel Beter

Wonen Vechtdal als De Veste.

Om de beoordeling van de urgenties zo objectief mogelijk uit te voeren is een urgentiecommissie ingesteld en is er per categorie

een duidelijk toetsingskader vastgesteld. In 2018 heeft de urgentiecommissie in totaal 10 urgenties toegekend. Daarvan

betroffen het 5 urgenties in het werkgebied van Beter Wonen Vechtdal en 5 urgenties in het werkgebied van De Veste.

SPOEDZOEKERSVoor mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning, maar niet in aanmerking komen voor urgentie hebben we in 2018

de zogenaamde ‘Tiny Houses’ ontwikkeld. Deze Tiny Houses zijn bedoeld voor mensen die per direct een woning nodig

hebben, maar door hun korte inschrijftijd niet in aanmerking komen voor een reguliere woning.

STATUSHOUDERSIn samenwerking met gemeente Ommen, Hardenberg en Dalfsen bieden we huisvesting aan mensen met een verblijfstatus.

Elk halfjaar geeft de overheid aan hoeveel statushouders een gemeente moet huisvesten. Het COA (Centraal Orgaan opvang

Asielzoekers) bepaalt vervolgens welke statushouders in welke gemeente gaan wonen.

In 2018 hebben wij conform de aan de gemeente opgelegde taakstelling statushouders gehuisvest. In de gemeente Ommen

zijn we samen met de gemeente verantwoordelijk voor de totale taakstelling. In Hardenberg dragen wij samen met de gemeente

en Beter Wonen Vechtdal zorg voor het behalen van de taakstelling. De verdeling hierin is naar rato; 69% door Beter Wonen

Vechtdal en 31% door De Veste. In de gemeente Dalfsen zijn wij samen met de gemeente en Woningstichting Vechthorst

verantwoordelijk voor het behalen van de taakstelling. Gezien ons geringe bezit in de gemeente Dalfsen leveren wij 2 woningen

per jaar te behoeve van de huisvesting van statushouders. De overige taakstelling wordt door de Vechthorst ingevuld.

Jaarverslag 2018 5 | Financiële uitleg 21

5 | FINANCIËLE UITLEG

JAARRESULTAAT & WAARDERING VASTGOED

Het resultaat na belastingen bedraagt over 2018 € 11.683.000 negatief. Hieronder wordt dit kort toegelicht. Hierbij is onderscheid

gemaakt naar resultaat uit exploitatie, verkoopresultaat en waardering gerelateerde posten:

RUBRIEK (BEDRAGEN X € 1.000) BEGROOT JRK JRK

2018 2018 2017

Exploitatie € 4.327 € 4.349 € 9.950

Verkoop € 2.265 € -33.375 € 1.836

Waardering € -14.881 € 17.343 € 20.177

TOTAAL € -8.289 € -11.683 € 31.963

RESULTAAT UIT EXPLOITATIE (JAARRESULTAAT EXCLUSIEF VERKOOP EN WAARDERING)Het resultaat uit exploitatie over 2018 is uitgekomen op € 4.3 miljoen positief, wat aansluit met het begrote resultaat over

2018. Ten opzichte van het boekjaar 2017 is dat een daling van € 5.6 miljoen. Deze daling wordt veroorzaakt door toename

onderhoudskosten betreffende duurzaamheid (€ 3.8 miljoen) en reparatiekosten (€ 0.6 miljoen) en hogere belastingen

& heffingen (€ 1.3 miljoen).

RESULTAAT UIT VERKOOP (NETTO RESULTAAT VERKOOPPORTEFEUILLE)Het gepresenteerde verkoopresultaat in 2018 heeft betrekking op het verkochte bezit op Terschelling (€ 35.7 miljoen negatief),

verkopen grondposities (€ 2.6 miljoen positief) en reguliere verkopen (€ 0.1 miljoen positief). Het bezit op Terschelling is

verkocht aan een collega-woningcorporatie. Om deze reden hebben wij ook een prijs gevraagd welke (substantieel)

lager bedroeg dan de marktwaarde in verhuurde staat (waarderingsgrondslag in de jaarrekening) met als gevolg een

boekhoudkundig verlies van € 35.7 miljoen.

WAARDERING (WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE EN BELASTINGEN)Het jaarresultaat wordt voor een groot deel beïnvloed door waardering gerelateerde posten. Deze waardering gerelateerde

posten hebben betrekking op de waarde mutatie van het bezit in exploitatie (niet-gerealiseerde waarde mutatie), onrendabele

top (overige waardeveranderingen) en de fiscale positie.

De niet-gerealiseerde waarde mutatie van de vastgoedportefeuille in exploitatie is in 2018 uitgekomen op € 30.1 miljoen

positief. De omvang hiervan is afhankelijk van de waarde ontwikkeling van het vastgoed in de regio waarin wij actief zijn.

Deze waardeontwikkeling is lager dan voorgaand jaar (€ 43.3 miljoen) maar substantieel hoger dan in de begroting 2018

was ingerekend.


De omvang van de overige waarde verandering is afhankelijk van de voortgang van nieuwbouw- en duurzaamheidsprojecten

en de besluitvorming hieromtrent. Ten aanzien van nieuwbouw ontwikkeling is in 2018 een onrendabele top verantwoord van

€ 0.6 miljoen en een bedrag van € 9.7 miljoen ten aanzien van duurzaamheid. De duurzaamheidsinvesteringen worden volledig

onrendabele verwerkt en de onrendabele top van nieuwbouw wordt bepaald op basis van recent opgeleverde nieuwbouw.

Het fiscale resultaat in de jaarrekening (€ 2.3 miljoen negatief) bestaat uit een mutatie belastinglatentie van € 2.9 miljoen

negatief, een fiscale opbrengst van € 0.6 miljoen. De opbrengst komt voort uit de verliescompensatie (verkoop Terschelling)

op basis waarvan het fiscale resultaat over 2017 gecorrigeerd kan worden.

BELEIDSWAARDE

De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in

verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke

ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale DAEB-huurwoningen. Daarom zal slechts een

deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst gerealiseerd worden.

Het bestuur van De Veste heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet

of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze inschatting heeft betrekking op het verschil tussen de marktwaarde en

beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woningstichting De Veste en

beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van het vastgoed. In de onderstaande tabel wordt inzicht verschaft in het verloop

van marktwaarde naar beleidswaarde. In de jaarrekening wordt de beleidswaarde nog nader gesplitst naar DAEB en niet-DAEB.

MARKTWAARDE VERSUS BELEIDSWAARDE (BEDRAGEN X € 1.000) 2018 2017

Marktwaarde in verhuurde staat 01-01 € 451.987 € 471.443

Afslag: beschikbaarheid (doorexploitatiescenario) € -20.284 € -96.674

Afslag: betaalbaarheid (streefhuur) € -126.690 € -59.395

Afslag kwaliteit (onderhoud) € -29.426 € -15.965

Afslag beheer (beheerkosten) € -38.228 € -43.751

Beleidswaarde per 31-12 € 237.359 € 255.658

Verschil beleidswaarde - marktwaarde € 214.628 € 215.785

FINANCIEEL BELEID

Ons in 2015 nieuw vormgegeven financieel beleid en beheer geven de kaders voor het borgen van onze financiële continuïteit.

Voor de lange termijn hebben we dit uiteengezet in ons strategisch financieel beleid. De financiële continuïteit wordt jaarlijks

inzichtelijk gemaakt in de meerjarenbegroting. De kaders voor de lange termijn zijn doorvertaald naar spelregels voor de korte

termijn. De jaarlijkse begrotingskaders beschrijven de financiële spelregels voor de begroting van het volgende jaar.


WONINGWETOok in de Woningwet wordt op het gebied van financieel beleid en beheer een kader aangegeven. Dit wettelijke kader is

geoperationaliseerd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV). De nota geeft invulling aan artikel

55a van de Woningwet, waarin het volgende staat vermeld:

1. De toegelaten instelling voert een zodanig financieel beleid en beheer, dat haar financiële continuïteit niet in gevaar

wordt gebracht.

2. Zij stelt daartoe een reglement op, waarin zij in elk geval opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële

beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn, en welk beleid zij beoogt te voeren ingeval haar financiële

continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen. Het reglement heeft mede betrekking op de dochtermaatschappijen

en op de samenwerkingsvennootschappen waarin zij volledig aansprakelijke is. Bij of krachtens algemene maatregel

van bestuur worden nadere voorschriften gegeven omtrent de inhoud van het reglement.

Ons financieel beleid is onderdeel van de governance structuur en onlosmakelijk verbonden met de statuten, het reglement

RvC, het bestuursreglement, het Treasury statuut, het investeringsstatuut en de procuratie- en autorisatieregeling.

Onze visie (droom) en missie (ambitie) vormen de basis van ons financieel beleid. In het najagen en verwezenlijken hiervan

maken we strategische keuzes. Jaarlijks nemen we in onze plannen nieuwe activiteiten op. Het is daarbij belangrijk dat we

een goede balans vinden tussen die activiteiten en de kosten en opbrengsten ervan. Met de strategische financiële kaders

borgen we op de lange termijn onze continuïteit zodanig dat het financieel beleid en beheer daaraan dienstbaar is. Maar nog

belangrijker is dat het zo kan blijven bijdragen aan het bereiken van onze volkshuisvestelijke doelstellingen.

UITGANGSPUNTENVoor ons financieel beleid gelden de volgende uitgangspunten:

• Er is een Auditcommissie ingesteld die adviseert over het financieel beleid en beheer en de daarbij horende controlfunctie.

• De bestuurder is verantwoordelijk voor de kaderstelling, ontwikkeling en toetsing van het financieel beleid en beheer.

• De Risk & Compliance Controller is verantwoordelijk voor uitvoeren van de controlfunctie. Hij is gepositioneerd in

een onafhankelijke organisatie-eenheid en kan zowel gevraagd als ongevraagd adviseren en rapporteren betreffende

risico’s en te nemen maatregelen, in het kader van het financiële beleid en beheer.

• De administratie is zodanig ingericht dat het bestuur steeds op de hoogte kan zijn van de financiële situatie, in casu

de ontwikkeling van de waarden en prestatie-indicatoren die in de kadernota worden genoemd.

• De beheersing van de financiële risico’s is geïntegreerd in de bedrijfsvoering.

• De wijze waarop is vastgelegd in proces- en functieomschrijvingen.

• Het reglement van de RvC omvat voorschriften die waarborgen dat de RvC voldoende kennis heeft van financieel

beleid en beheer.

• De controlfunctie omvat ook de aspecten van de interne bedrijfsvoering en de effectiviteit en efficiency van de organisatie.

• De belangrijkste financiële risico’s worden ten minste twee keer per jaar besproken door het bestuur en de RvC.

Dit gebeurt aan de hand van een door het bestuur opgestelde rapportage, waarin inzicht wordt gegeven in de aard,

waarschijnlijkheid, de mogelijke omvang en de financiële gevolgen van die risico’s én in genomen of mogelijk te

nemen maatregelen met betrekking tot die risico’s.

• De RvC en de Auditcommissie kunnen de financiële risico’s, zonder dat de bestuurder daarbij aanwezig is, bespreken

met de accountant en met degenen die met de uitvoering van de controlfunctie belast zijn.

• Jaarlijks stelt de RvC samen met de bestuurder de controleaanpak en de speciale aandachtspunten voor de

accountantscontrole vast.


FINANCIËLE INSTRUMENTEN

De Veste maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die De Veste blootstellen

aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreffen financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. De Veste handelt

niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of

markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan De Veste verschuldigde betalingen blijven eventueel

daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of

fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijk financiële

instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

FINANCIËLE STRATEGIE

Onze financiële strategie zorgt ervoor dat onze financiële positie in lijn is met onze doelstellingen. Bij het realiseren van

passende woningen moeten ook onze keuzes voor verbetering, partnerships en het experiment worden gerealiseerd. Als de

financiële continuïteit daarbij is geborgd, het vereiste rendement volgens ons rendementsbeleid wordt behaald en het bezit

kwalitatief goed is, zijn we goede rentmeesters.

MEERJARENPERSPECTIEFDe uitwerking van onze strategie komt financieel tot uiting in onze meerjarenbegroting. In 2015 zijn we hiervoor gestart met

het samenstellen van ons portefeuilleplan, waarin we onze wensportefeuille hebben geformuleerd. De strategische

doorrekening hiervan heeft geleid tot een transformatieprogramma. Vervolgens is dit programma verder doorvertaald in onze

meerjarenbegroting. De financiële continuïteit wordt geborgd doordat de meerjarenbegroting niet buiten onze strategische

financiële kaders mag treden.

In 2018 hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hun beoordelings-

kader ter consultatie gepubliceerd. Met het gezamenlijk beoordelingskader zetten de Aw en het WSW een stap verder in de

eenduidige en transparante beoordeling van woningcorporaties. Hierin onderscheiden zij drie beoordelingsonderwerpen:

financiële continuïteit, bedrijfsmodel en governance & organisatie. Ze monitoren de financiële continuïteit middels onze

financiële positie op basis van de onderstaande ratio’s.

KENGETAL TOELICHTING

ICR In hoeverre we in staat zijn te voldoen aan onze rente verplichtingen vanuit de operationele kasstromen.

Solvabiliteit Omvang van het weerstandvermogen in relatie tot het totaal vermogen op basis van de grondslag beleidswaarde voor het bepalen van het vermogen.

Loan to Value Verhouding tussen de omvang van de lening portefeuille en de beleidswaarde van de vast-goedportefeuille.

Dekkingsratio Verhouding tussen de omvang van de lening portefeuille en de marktwaarde van het bezit.

De verwachte langetermijnontwikkeling van onze opbrengsten en kosten zijn afhankelijk van economische parameters, zoals

verwachte prijsstijgingen en renteontwikkelingen. Ook hiervoor sluiten we aan op de visie van het WSW.


RENTEVERPLICHTINGENDe Interest Coverage Ratio (ICR) meet of we in het recente verleden en in de nabije toekomst uit de operationele kasstroom

de renteverplichtingen op het vreemd vermogen (hebben) kunnen voldoen. In 2018 is de ICR lager dan de gestelde norm.

Dit komt met name doordat er in 2018 een voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2016 is betaald ter grootte van

€ 3,3 miljoen. Het fiscale verlies met betrekking tot de verkoop van het bezit op Terschelling zal worden verrekend waardoor

deze betaalde vennootschapsbelasting niet verschuldigd zal zijn. Zonder deze betaling was de ICR in 2018 1.6 en boven

de gestelde norm. In de tabel is zichtbaar dat de doorrekening van onze transformatieopgave leidt tot een liquiditeit die

voldoende is en blijft. De operationele kasstromen zijn ruim voldoende om de rentelast te dekken.

ICR (*€ 1000) 2017 2018 2019 2020 2021 2022

ICR DAEB 3,2 1,0 1,9 1,9 3,2 3,5

ICR niet-DAEB 3.2 0.9 - - - -

Norm financieel beleid DAEB 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40

Vanaf 2019 is er geen ICR opgenomen voor de niet-DAEB tak. In 2018 is de interne lening van de niet-DAEB volledig afgelost

waardoor er geen rentelasten meer aanwezig zijn.

WE ZIJN SOLVABELDe solvabiliteit meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen. Daarmee is het de maat voor de

financiële weerbaarheid op langere termijn. We drukken de solvabiliteit uit in het percentage eigen vermogen ten opzichte

van het balanstotaal. In de onderstaande tabel is de solvabiliteit weergeven zoals deze valt te herleiden vanuit de jaarrekening

2018 (marktwaarde in verhuurde staat).

SOLVABILITEIT IN % 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Solvabiliteit DAEB 75,9% 77,1% 74,5% 72,2% 70,5% 69,0%

Solvabiliteit niet-DAEB 60,9% 94,7% 92,1% 92,7% 92,9% 93,0%

Norm financieel beleid DAEB > 25% > 25% > 25% > 25% > 25% > 25%

Vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat

In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de solvabiliteit weergegeven op basis van de beleidswaarde. Op basis van ons

financieel beleid dient deze voor de DAEB-tak minimaal 25% te zijn. De gepresenteerde ontwikkeling voldoet ruim aan de eis.

SOLVABILITEIT IN % 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Solvabiliteit DAEB 55,3% 58,2% 56,2% 51,8 % 49,0% 45,1%

Solvabiliteit niet-DAEB 57,5% 94,3% 92,1% 92,7% 92,9% 93,0%

Vastgoed DAEB op basis van beleidswaarde voor DAEB-tak


OMVANG LENINGPORTEFEUILLEDe loan to value en de dekkingsratio borgen een gezonde financiële verhouding tussen enerzijds de omvang van de

leningportefeuille en anders de beleidswaarde van het bezit in exploitatie. Voor de LTV geldt dat deze niet meer mag bedragen

dan 75% van de beleidswaarde (DAEB) of marktwaarde (niet-DAEB) bedragen. Voor de dekkingsratio geldt een norm van

50% voor de DAEB-tak. De Veste voldoet ruim aan de norm van beide ratio’s.

LOAN TO VALUE IN % 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Loan to value DAEB 45,8% 41,0% 42,3% 48,3% 49,7% 54,0%

Loan to value niet-DAEB 81,1% - - - - -

Vastgoed DAEB op basis van beleidswaarde voor DAEB-tak

Zoals eerder vermeld heeft de niet-DAEB tak in 2018 haar lening volledig afgelost, derhalve is er geen LTV vanaf dat jaar.

DEKKINGSRATIO IN % 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Dekkingsratio DAEB 23,1% 21,3% 23,4% 26,6% 27,5% 29,4%

Dekkingsratio niet-DAEB 68,8% - - - - -

Vastgoed DAEB op basis van marktwaarde

Jaarverslag 2018 6 | Kengetallen 28

6 | KENGETALLEN

In totaal hebben we 1.250 DAEB-woningen/woonruimtes toegewezen aan woningzoekenden. Woningzoekenden weten zelf

het beste hoe ze willen wonen. Keuzevrijheid staat hierbij voorop. Toch zijn wij vanuit de wet gebonden aan een aantal regels,

waaronder de toewijzingsnorm.

In de tabel hieronder staan de percentages en de normen voor de toewijzingen weergegeven.

TOEWIJZINGEN WONINGEN MET EEN HUURPRIJS MINDER DAN € 710,68 IN 2018. (BEDRAGEN: PRIJSPEIL 1 JANUARI 2018)

INKOMEN HUURDER PERCENTAGE TOEWIJZINGEN TOEWIJZINGSNORM

Kleiner dan € 36.798 99,0% 80%

Tussen € 36.798 en € 41.056 0,7% 10%

Groter dan € 41.056 0,3% 10%

Vanaf 1 januari 2016 geldt naast de inkomenstoets, ook een passendheidstoets. De woningwet eist dat 95% van de toewijzingen

aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens een kale huur heeft tot en met de aftoppingsgrenzen van

de huurtoeslag. In 2018 zijn 98,5% van de woningen passend toegewezen.

Jaarverslag 2018 6 | Kengetallen 29

AANTAL VERHUUREENHEDEN IN EXPLOITATIE

2018 2017

Woongelegenheden 5.611 6.195

Niet-woongelegenheden 166 178

TOTAAL VERHUUREENHEDEN 5.777 6.373

VOLKSHUISVESTELIJKE PRESTATIES

Aantal opgeleverde huur woongelegenheden (incl. renovatie) 40 244

Aantal opgeleverde huur niet-woongelegenheden - 1

Aantal regulier verkochte eenheden bestaand bezit -632 -204

Aantal verkochte eenheden ‘overig’ -1 -

BALANS EN RESULTATEN (X € 1.000)

Eigen vermogen 364.981 376.664

Voorzieningen 8.481 4.714

Balanstotaal 474.330 497.085

Huren en vergoedingen 35.608 34.703

Bedrijfsresultaat -4.761 53.399

Belastingen -2.276 -16.874

Jaarresultaat -11.683 31.963

FINANCIËLE RATIO'S

Solvabiliteit DAEB (o.b.v. marktwaarde) 77% 76%

Solvabiliteit DAEB (o.b.v. beleidswaarde) 58% 55%

Solvabiliteit niet-DAEB (o.b.v. marktwaarde) 95% 61%

Solvabiliteit niet-DAEB (o.b.v. beleidswaarde) 94% 58%

Current ratio 2,2 0,4

Interest-coverage ratio DAEB 1,0 3,2

Loan to value DAEB (o.b.v. beleidswaarde) 41% 46%

Loan to value niet-DAEB (o.b.v. beleidswaarde) - 81%

Jaarverslag 2018 7 | Bestuur en extern toezicht 30

7 | BESTUUR EN EXTERN TOEZICHT

BESTUUR

Het bestuur van De Veste bestond in 2018 uit één directeur-bestuurder. Begin 2018 heeft Janine Godderij (directeur-

bestuurder) kenbaar gemaakt per 1 mei 2018 te zullen vertrekken bij De Veste. Met het oog op haar aangekondigde vertrek,

heeft de raad een functieprofiel voor een nieuwe directeur-bestuurder a.i. opgesteld. Op basis van het functieprofiel is het

besluit genomen om Rienk van der Meulen te benoemen als directeur-bestuurder a.i. en samen met Beter Wonen Vechtdal

toe te werken naar één directeur-bestuurder voor de fusiecorporatie.

NEVENFUNCTIESUit hoofde van de functie als directeur-bestuurder bij De Veste zijn Janine Godderij en Rienk van der Meulen in de periode

als bestuurder tevens bestuursleden geweest bij Kences, de vereniging van corporaties die studenten huisvesten. Dit is op

vrijwillige basis.

VERANTWOORDELIJKHEDENDe directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het besturen van de organisatie en is verantwoordelijk voor de algemene

gang van zaken. De directeur-bestuurder is daarnaast verantwoordelijk voor het realiseren van de missie en visie (droom

en ambitie), de strategische koers, de strategische en maatschappelijke doelen, de identiteit van de organisatie en voor de

financiële continuïteit. De directeur-bestuurder stelt het beleid vast dat mede door het Management Team is ontwikkeld.

Dit beleid wordt getoetst aan de strategische uitgangspunten en de weten regelgeving.

PE PUNTENIn 2018 heeft Janine Godderij middels diverse trainingen en seminars in totaal 21 PE punten behaald.

BEZOLDIGING BESTUUR

BEZOLDIGINGSINFORMATIE O.G.V. DE WET NORMERING TOPINKOMENSOp 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomsten (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op De Veste.

Het voor De Veste toepasselijk bezoldigingsmaximum is in 2018 € 156.000 (2017 € 151.000) (klasse F).


BEZOLDIGING LEIDINGGEVENDE TOPFUNCTIONARIS

2018 (BEDRAGEN X € 1) RIENK VAN DER MEULEN JANINE GODDERIJ

FUNCTIEGEGEVENS BESTUURDER BESTUURDER

Aanvang en einde functievervulling in 2018 01/05 – 31/12 01/01 – 30/04

Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0 1,0

Dienstbetrekking? Ja Ja

BEZOLDIGING

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen € 73.952 € 39.441

Beloningen betaalbaar op termijn € 11.298 € 6.680

Subtotaal € 85.250 € 46.121

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t.

Totale bezoldiging € 85.250 € 46.121

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 104.712 € 51.288

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t.

2017 (BEDRAGEN X € 1) JANINE GODDERIJ

FUNCTIEGEGEVENS

Aanvang en einde functievervulling in 2017 01/01-31/12

Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1.0

Dienstbetrekking? Ja

BEZOLDIGING

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen € 118.325

Beloningen betaalbaar op termijn € 19.614

Subtotaal € 137.939

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t.

Totale bezoldiging € 137.939

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 151.000

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t.


EXTERN TOEZICHT

WAARBORGFONDS SOCIALE WONINGBOUW (WSW)Het WSW staat voor een groot gedeelte garant voor de leningen die corporaties afsluiten met andere partijen.

De woningvoorraad bij die corporaties geldt daarbij als onderpand. Voor het WSW is het daarom zaak zicht te hebben

op de cijfers van die corporaties én de risico’s die zij nemen.

RISICOBEOORDELINGSMODELOm de risico’s te kunnen beoordelen heeft het WSW een risicobeoordelingsmodel vastgesteld. Met dit model kan zij op een

eenduidige wijze de risico’s van een individuele corporatie identificeren, analyseren en interpreteren.

Met het risicobeoordelingsmodel bekijkt het WSW:

• de financiële risico’s op basis van de financiële kengetallen en

• de organisatorische risico’s op basis van de portefeuillestrategie, vastgoedvoorraad (samenstelling, transitie en beheer),

marktontwikkelingen en economische en politieke ontwikkelingen.

Doelen van de risicobeoordeling en het risicomanagement zijn:

• de aanspraken op het borgstelsel (WSW) zoveel mogelijk voorkomen,

• de solidariteit binnen het borgstelsel niet onnodig belasten en

• de zekerheidsstructuur verder verbeteren.

Op basis van alle gegevens van een corporatie bepaalt het WSW uiteindelijk wat het maximale borgingsplafond voor de

betreffende corporatie is. Dit borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat door het WSW aan een

deelnemer op enig moment gedurende het jaar wordt verstrekt.

OORDEEL OVER DE VESTEHet WSW heeft onze financiële positie beoordeeld als gezond. Zowel de kasstroom als de balansratio’s voldoen ruim aan

de WSW normen. Vanuit de financiële risico’s heeft het WSW ons aangemerkt als een corporatie met een laag risicoprofiel.

Het risicoprofiel is ongewijzigd gebleven ten opzichte van 2017 en wordt gezien als beheersbaar. Het WSW heeft vanuit

haar risicobeoordelingsmodel in 2018 onze business risks beoordeeld. De belangrijkste uitdagingen waar De Veste voor

staat betreft volgens het WSW het verduurzamen van haar bezit (i), het realiseren van de ambitie in de nieuwbouw (ii) en de

organisatorische ontwikkelingen richting de fusie.

Wat betreft de financieringsbehoefte die naar verwachting gaat ontstaat, adviseert het WSW ons om een goede afweging

te maken tussen kosten, stabiliteit en flexibiliteit. Gezien de ruime kasstroomratio’s en (relatief) beperkte opgaven in ons

werkgebied acht het WSW raadzaam om voldoende flexibiliteit in onze lening portefeuille te behouden en de looptijd en het

aflossingsprofiel van nieuwe leningen te laten aansluiten bij onze kasstromen. De fusie met Beter Wonen Vechtdal kan zorgen

voor mogelijkheden om de lening portefeuille verder te optimaliseren. Wij zullen hier in 2019 nader onderzoek naar verrichten.


AUTORITEIT WONINGCORPORATIES (AW)In de Woningwet 2015 is vastgelegd dat de Aw onafhankelijk van het rijksbeleid en de standpunten van de sector een oordeel

geeft over het functioneren van alle woningcorporaties. De Aw maakt deze individuele beoordelingen jaarlijks openbaar.

Tevens rapporteert de Aw jaarlijks over de sector als geheel.

Naast het houden van toezicht is de Aw door de minister voor Wonen en Rijksdienst ook belast met het verlenen van goedkeuringen,

ontheffingen en zienswijzen. In 2018 hebben wij van de Aw goedkeuring gekregen om met Beter Wonen Vechtdal te fuseren.

Daarnaast ontvangen wij goedkeuring op de statutenwijziging van onze dochtermaatschappij De Veste Participaties B.V.,

benoeming van Rienk van der Meulen als directeur-bestuurder a.i. en benoeming van Jaap den Bakker als lid van de RvC.

OORDEELSBRIEF 2018In 2018 ontvingen we een oordeelsbrief inzake de staatssteunnorm en de passendheidsnorm over het verslagjaar 2016.

Het oordeel op beide punten is positief waarbij de Aw concludeert dat we voldoen aan beide normen. Ook ontvingen wij

in november 2018 een integrale oordeelsbrief. Aan de hand van nieuwe verantwoordingsinformatie (dvi 2017), en andere

beschikbare informatie heeft de Aw voorafgaande aan beoordeling een risicoselectie uitgevoerd. Op basis van deze

benadering heeft de Aw geen aanleiding gezien De Veste integraal te onderzoeken. Dit betekent dat vanuit de Aw geen

interventies zijn opgelegd.

KLOKKENLUIDERSREGELINGWe hebben een klokkenluidersregeling opgesteld. Deze regeling biedt de mogelijkheid om (een vermoeden van) misstanden

dan wel ongewenst gedrag binnen De Veste te melden bij een externe vertrouwenspersoon. De regeling maakt onderdeel uit

van de integriteitscode.

VISITATIEWe laten ons minimaal één keer in de vier jaar visiteren door een erkende, onafhankelijke visitatiecommissie. Wij zijn voor

het laatst in 2017 gevisiteerd door Raeflex. Het visitatierapport biedt inzicht in door ons geleverde maatschappelijke

prestaties in de periode van 2013 tot en met 2016.

Voor ons was het deze keer ook een mooie gelegenheid om de reacties op onze nieuwe koers te peilen. Hoe ervaart onze

omgeving de nieuwe weg die we twee jaar geleden insloegen en wat vindt men eigenlijk van onze toekomstplannen?

Het rapport gaf ons de antwoorden.

VOELBAAR EN HERKENBAAR ANDERSDe visitatiecommissie laat weten dat de veranderingen binnen De Veste duidelijk voelbaar en herkenbaar zijn. “De Veste

heeft zich ontwikkeld van een efficiënte vastgoedbeheerder tot een maatschappelijke volkshuisvester die zijn kwaliteiten en

gezonde financiële positie goed weet te bewaken”, zo staat er in het rapport.

Ook is de commissie onder de indruk van hoe wij tijdens alle veranderingen goed en zelfs beter presteerden in het werk dat

we doen. We kregen een pluim voor onze actieve manier van luisteren, onze open en opbouwende houding en hoe we midden

in de samenleving staan. Dicht bij iedereen die op welke manier dan ook betrokken is bij De Veste. Prachtige uitkomsten waar

we, zoals gezegd, enorm trots op zijn.


ONDERNEMINGSRAAD

SAMENSTELLINGDe samenstelling van de ondernemingsraad was in 2018 als volgt.

LID (HER)BENOEMD AFGETREDEN

Rose Sangers, voorzitter 01-03-2018

Manon van der Wolf, lid 29-04-2018

Pauline Vlieger - Van der Spuy, lid 01-03-2018 15-06-2018

Richard Ditzel, voorzitter (tot 01-03-2018 lid) 01-03-2018

Jeannet Roelofs, vicevoorzitter 29-04-2018

Joke Vink, lid 15-06-2018

PERSONELE WISSELINGENIn 2018 zijn er een aantal personele wisselingen plaatsgevonden. Pauline Vlieger-Van der Spuy en Manon van der Wolf

hebben in verband met zwangerschappen hun plaats ter beschikking gesteld. Tevens heeft Rose Sangers haar functie

als voorzitter van de OR ter beschikking gesteld. Joke Vink en Jeannet Roelofs hebben de plaatsen van Pauline en Manon

ingenomen. Richard Ditzel heeft Rose Sangers opgevolgd als voorzitter.

FUSIE2018 heeft voor de ondernemingsraad voor een groot gedeelte in het teken gestaan van de fusie met Beter Wonen Vechtdal.

Begin maart maakte Janine Godderij bekend dat zij zou vetrekken bij De Veste. Tegelijkertijd maakten de Raden van

Commissarissen van De Veste en Beter Wonen Vechtdal bekend dat een fusie gewenst zou zijn. Over de volgende thema’s

heeft de ondernemingsraad een instemmings- of adviesaanvraag ontvangen en instemmend of positief geadviseerd:

- Voornemen tot fusie

- Adviesaanvraag met betrekking tot de inrichting van de hoofdstructuur van de organisatie

- Adviesaanvraag reiskosten woon/werkverkeer

- Instemmingsaanvraag werktijdenregeling (wordt begin 2019 behandeld)

- Advies ten behoeve van het profiel voor de te werven directeur-bestuurder fusiecorporatie

- Deelname aan de laatste ronde selectiegesprekken voor de nieuwe directeur-bestuurder

Waar nodig heeft de ondernemingsraad een jurist ingeschakeld voor advies. Naast de instemmings- of adviesverzoeken is

nauw samengewerkt met de ondernemingsraad van Beter Wonen Vechtdal en de fusiestuurgroep. Elke 2 weken is er overleg

geweest met de OR van Beter Wonen Vechtdal. Daarnaast vond er maandelijks een overleg plaats met de fusiestuurgroep.

In samenwerking is een transitieplan ontwikkeld, dat als doel heeft om medewerkers comfort te laten ervaren in de overgang

naar de nieuw te vormen organisatie.

Om de medewerkers op de hoogte te houden zijn er vrij regelmatig informele koffiemomenten georganiseerd. Op deze wijze

konden zorgen, ideeën en behoeften worden geïnventariseerd. Deze konden als input gebruikt worden tijdens de overleggen

met de fusiestuurgroep en de ondernemingsraad van Beter Wonen Vechtdal.


KLACHTENMANAGEMENT

Onze klachtenprocedure bestaat uit:

• een interne procedure (binnen onze organisatie);

• een externe procedure (bij de Geschillencommissie);

• een procedure bij de Huurcommissie.

Met collega-corporatie Wetland Wonen hebben we een gezamenlijke geschillencommissie. Voordat een klacht door de

Geschillencommissie kan worden behandeld, moet eerst de interne procedure zijn gevolgd. Dat betekent dat de klacht

in eerste instantie intern beoordeeld wordt. Als de klager niet tevreden is met de afhandeling kan deze klacht voorgelegd

worden aan de Geschillencommissie.

Als een huurder het oneens is over gebreken in de woning, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen

In 2018 zijn 25 klachten bij De Veste binnengekomen. Daaronder vallen 2 klachten die door de Geschillencommissie behandeld

zijn. Eén klacht is ingetrokken en de andere is door de Geschillencommissie afgewikkeld.

De overige 23 klachten betreffen:

Woning 3

Woningtoewijzing 2

Huurprijs/servicekosten 2

Communicatie en dienstverlening 6

Omwonenden/kopers 2

Verduurzaming 7

Overlast geur/geluid buren 1

GESCHILLENCOMMISSIE

Woningstichting De Veste en Stichting Wetland Wonen Groep

JAARVERSLAG 2018In het verslagjaar 2018 kwam onze commissie 3 keer bijeen. Eén keer voor zijn reguliere jaarvergadering, éénmaal ter

uitwerking en vaststelling van de reglementen die betrekking hebben op de werking van de commissie en éénmaal ter

behandeling van een bij stichting De Veste aanhangig gemaakt geschil.

De samenstelling van de commissie bleef ten opzichte van het voorgaande jaar ongewijzigd en bestond uit de volgende leden:

Dhr. A. Last

Dhr. P. Klaver

Dhr. P de Haan

Dhr. J. Liese, voorzitter


Totaal werd in 2018 een tweetal geschillen aan de commissie voorgelegd. Bij slechts één van beide kwesties kwam het tot

een zitting.

De klager in de eerste zaak gaf kort voor aanvang van de zitting te kennen dat hij besloten had zijn klacht in te trekken,

waarmee het voor de commissie uiteindelijk niet tot een behandeling van de klacht kwam.

De tweede kwestie handelde om een klacht van een huurder van stichting De Veste naar aanleiding van renovatie / groot

onderhoud van zijn woning. Zowel klager als de corporatie zijn door de commissie ter zitting in de gelegenheid gesteld om de

kwestie van hun zijde te belichten. Na ampele overweging kwam de commissie, op basis van de schriftelijke en mondelinge

informatie tot het advies dat de klacht als ongegrond moest worden aangemerkt.

Klager en betrokken corporatie zijn daarvan via een schriftelijk advies op de hoogte gebracht.

Onze commissie werd in haar werkzaamheden gesteund door de secretariaatsmedewerkers van beide corporaties, die wij

van harte danken voor hun ondersteunende werkzaamheden.

Ommen / Vollenhove

Januari 2019,

J. Liese, voorzitter

RISICOMANAGEMENT

Woningcorporaties hebben steeds meer te maken met veranderingen in de omgeving die hun werkzaamheden beïnvloeden.

Ook worden deze veranderingen steeds complexer en meer divers. Wij zien risicomanagement als een middel om onze

strategische koers en daaruit vloeiende doelstellingen te realiseren. Om de hieruit voortvloeiende risico’s die onze prestaties

zouden kunnen beïnvloeden te managen en beheersen, beschikken wij over een intern risicobeheersings- en controlesysteem.

Dit risicobeheersings- en controlesysteem wordt door ons continu verder geoptimaliseerd.

Wij vinden het belangrijk om compliant en in control te zijn. Risicomanagement heeft om die reden ook een belangrijke

rol in onze dagelijkse besturing en processen. Zo worden risico’s structureel betrokken in ons besluitvormingsproces.

Het totale risicomanagementsysteem en de werking daarvan wordt bewaakt door de Risk & Compliance Controller. Hij is

verantwoordelijk voor een beheerst en ondernemend geheel, waarin aanvaardbare risico’s worden genomen. Het uitvoeren

van risicoanalyses met betrekking tot onze bedrijfsvoering is daarvan onderdeel. De impact van onze besluitvorming moet

vanuit risicobeheersing zodanig worden overzien dat de koers goed kan worden uitgezet.

Voor het verankeren van het risicomanagement in de organisatie zijn risico-eigenaren bepaald. De risico-eigenaren bepalen

gezamenlijk de strategiekaart en hieruit volgt ons risicoprofiel. De risico-eigenaar is vanuit zijn of haar rol op de hoogte van de

ontwikkeling van de benoemde risico’s. De risico-eigenaar is medeverantwoordelijk voor het bepalen van beheersmaatregelen

die gekoppeld zijn aan de benoemde risico’s en ziet toe op de naleving van de beheersmaatregelen. In 2018 zijn per kwartaal

de risico’s besproken met de risico-eigenaren. De eventuele wijzigingen in de maatregelen, de kans en de impact zijn verwerkt

in het risicoprofiel. Ons prestatiemanagement geeft inzicht in de voortgang van onze organisatiedoelstellingen op basis van

Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s). Onderdeel van deze rapportage is de risicoparagraaf. Hiermee hebben wij in 2018 een

eerste stap gezet om koppeling te maken tussen het risicomanagement en het prestatiemanagement binnen De Veste.


De strategiekaart, het risicoprofiel, de maatregelen en de mutaties worden bijgehouden in een risicoregister. Dit register

genereert een risicokaart. Eind 2018 waren voor ons de belangrijkste risico’s:

• Capaciteit (continuïteit processen)

Door de voorbereidingen op de fusie is de druk op de reguliere processen toegenomen. Dit kan tot gevolg hebben dat

het dienstverleningsniveau omlaag gaat of dat reguliere werkzaamheden blijven liggen.

• Datakwaliteit

Het niet op orde hebben van data gaat ten koste van een efficiënte bedrijfsvoering. Een goede datakwaliteit is

essentieel om het inzicht in onze vastgoedportefeuille te vergroten, beter te kunnen rapporteren en beter te kunnen

sturen. In 2017 heeft er een eerste verbeterslag plaatsgevonden om de datakwaliteit in het primair systeem op orde

te krijgen. Hier is in 2018 een vervolg aan gegeven, waarbij in eerste instantie de focus ligt op de WWS-punten ten

behoeve van de marktwaarde waardering én bepaling van de huurprijzen bij nieuwe verhuringen.

• Datalek

Het beschermen van de gegevens van onze huurders, stakeholders, leveranciers en medewerkers vinden wij erg

belangrijk. Het niet voldoen aan de wetgeving rondom de AVG kan daarnaast met boetes en imagoschade grote impact

hebben op ons. Om ervoor te zorgen dat we in compliance zijn en dat we de kans op een datalek zoveel mogelijk

mitigeren, hebben we uitvoering gegeven aan een plan van aanpak Wet Bescherming Persoonsgegevens/AVG.

• Dienstverlening leverancier primair systeem

Het niet nakomen van de dienstverlening van onze IT-leverancier kan tot gevolg hebben dat ons huidige systeem niet

wordt onderhouden en dat nieuwe noodzakelijke aanpassingen niet meer mogelijk zijn.

De Veste is bereid risico’s te nemen, maar niet op het gebied van financiële continuïteit. De (lange termijn) financiële

continuïteit mag op geen enkele wijze in gevaar komen en vraagt om een solide financieel beleid. Dit strategisch financieel

beleid van De Veste is nader toegelicht in hoofdstuk 5.

Bewustwording van risico’s en risicobeheersing zijn focuspunten in de organisatie. Dat we er om maatschappelijke

redenen voor kiezen om niet het hoogste rendement te realiseren, brengt extra risico met zich mee. Om deze redenen

kennen wij bijvoorbeeld een investeringsstatuut en hebben we eind 2017 een rendementsbeleid opgesteld. Bij het toetsen

van de financiële haalbaarheid van investeringen wordt rekening gehouden met het risicoprofiel van het vastgoed, onze

maatschappelijke bijdrage en de noodzakelijke norm voor het minimaal laten groeien van het eigen vermogen. Dit hebben we

samengebracht in de WACC. Hiermee borgen wij de financiële continuïteit voor de lange termijn.


INTERNE CONTROLEOnderdeel van het risicomanagement betreft de interne controle. Ieder jaar stellen we aan het begin van het jaar het auditjaarplan

vast. Het opstellen en uitvoeren van het auditjaarplan is de verantwoordelijkheid van de Risk & Compliance Controller waarbij

een actieve samenwerking plaats vindt met de rol Kwaliteit & Audit. Het doel van interne controle is het verkrijgen van een

redelijke mate van zekerheid over het bereiken van de (strategische) keuzes. Uitvoering van interne controle versterkt het

interne toezicht en hiermee borgen wij dat onze organisatie rechtmatig werkt volgens weten regelgeving. Daarnaast kan

met behulp van de interne controles aanbevelingen worden gedaan uit hoofde van het continu willen verbeteren van de

bedrijfsprocessen. Het programma is mede gebaseerd op een risicoweging die is afgeleid vanuit het risicoregister. Daarnaast

wordt het auditjaarplan gevoed door geïdentificeerde risico’s vanuit de processen, toezichthouders of de accountant.

Met de audits wordt onderzocht in hoeverre bestaande beheersmaatregelen een preventieve dan wel dempende werking

hebben op kans of impact van het risico. Na afronding van een interne controle worden de bevindingen gedeeld met de

betrokken manager(s) en met de directeur-bestuurder. Per kwartaal wordt een voortgangsrapportage opgesteld welke wordt

vastgesteld door het bestuur en ter informatie wordt verstrekt aan de RvC. In 2018 zijn controlewerkzaamheden verricht op de

volgende onderwerpen: implementatie AVG, (naleving) integriteitscode, ICT-programma, vastgoedinvesteringen, compliance,

toewijzingen, KPI-rapportage, aanbestedingen, (wijzigingen op) WWS-punten en leefbaarheidsuitgaven.

Jaarverslag 2018 8 | Raad van commissarissen 40

8 | RAAD VAN COMMISSARISSENIn dit hoofdstuk legt de RvC als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording

af over de wijze waarop zij in het afgelopen jaar invulling hebben gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden.

Als gevolg van politieke, economische en maatschappelijke ontwikkelingen is het speelveld en zijn de mogelijkheden van

woningcorporaties de afgelopen jaren behoorlijk veranderd. Deze veranderingen leiden tot een herbezinning op taken en de

wijze waarop hieraan invulling wordt gegeven. Het vereist het maken van keuzes in de strategische sturing, bedrijfsvoering,

samenwerking met belanghouders en de inrichting van de organisatie. Het zijn keuzes waar het bestuur en de organisatie

van De Veste de afgelopen jaren voor hebben gestaan en waarbij de RvC vanuit zijn eigen rol verantwoordelijkheid en

betrokkenheid in heeft. Het blijven zorgdragen van huisvesting voor mensen die daar niet zelf in kunnen voorzien blijft

vanzelfsprekend het allerbelangrijkst.

VISIE OP TOEZICHT

De RvC houdt toezicht op het functioneren van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen De Veste. De RvC adviseert

verder gevraagd en ongevraagd het bestuur, vervult zijn klankbordrol, is verantwoordelijk voor benoeming, schorsing en

ontslag van het bestuur en stelt haar beoordeling en arbeidsvoorwaarden vast. Daarnaast keurt de RvC de begroting jaarlijks

goed, geeft hij de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt hij vierjaarlijks de opdrachtverlening

voor de visitatie goed.

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn vermeld. De werkwijze is omschreven in het

RvC-reglement, wat ook geldt voor de twee separate commissies, met ieder een eigen reglement. De commissies adviseren

de RvC over onderwerpen die binnen hun taakgebied vallen en bereiden de besluitvorming van de raad voor. Dit laat de

verantwoordelijkheid voor de besluitvorming van en door de RvC onverlet.

TOEZICHT- EN TOETSINGSKADERBinnen de RvC en tussen het bestuur is een duidelijke taakverdeling. Deze is vastgelegd in de statuten en reglementen.

Het hoofduitgangspunt is dat het bestuur bestuurt en de raad daarop toezicht houdt. De raad beperkt zich in zijn rollen

tot uitspraken op hoofdlijnen en treedt niet in de bevoegdheid van het bestuur om zelfstandig, strategisch, tactisch en/of

operationeel beleid te voeren. De RvC richt zich met name op de normen en uitgangspunten waaraan de beslissingen van

het bestuur moeten voldoen. De RvC heeft in 2018 haar toezicht- en toetsingskader bepaald. Het toezichtkader beschrijft

op hoofdlijnen het speelveld en de taken van De Veste en omvat het geheel van spelregels die de RvC bij het uitoefenen

van zijn taken volgt. Daarbij wordt een extern (Governancecode en overige weten regelgeving) en intern toezichtkader

onderscheiden. Een aantal documenten is op de website van De Veste in te zien. Het toetsingskader is voor het bestuur

kaderstellend om te besturen en voor de RvC richtinggevend om toezicht te houden. Het heeft betrekking op zowel de

besturing als beheersing van de organisatie, waarbij een besturings- en beheersingskader wordt onderscheiden dat onder

meer bestaat uit het ondernemingsplan, begroting en de prestatieafspraken met gemeenten respectievelijk de financiële

meerjarenbegroting. Investeringsvoorstellen zijn onder meer getoetst aan het investeringsstatuut. In het kader van de rol

van toezichthouder worden investeringsvoorstellen en andere in de statuten genoemde bestuursbesluiten ter goedkeuring

voorgelegd aan de raad. Verder heeft toetsing plaatsgevonden aan de hand van de financiële meerjarenprognose. Begroting,

strategie en andere beleidsdocumenten, die voor goedkeuring aan de raad worden voorgelegd, bevatten een overzicht met


de belangrijkste risico’s en geven inzicht in de manier waarop die worden gemanaged. De onafhankelijke positionering

van de Risk - & Compliance Controller binnen de organisatie levert hier een belangrijke bijdrage in. Het treasuryjaarplan en

kasstroomoverzicht zijn onder meer toetsingskader voor financieel beleid, naast de algemene kaders van de Woningwet, het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Voor het waarborgen van de financiële

continuïteit wordt uitgegaan van een minimaal noodzakelijk weerstands- ofwel volkshuisvestelijk vermogen. Deze financiële

normen zijn vastgelegd in het strategisch financieel beleid. De maatschappelijke prestaties zijn door de RvC getoetst aan

de afspraken die De Veste op dit vlak met (lagere) overheden heeft gemaakt. Deze afspraken zijn onder andere de reguliere

(prestatie)afspraken met de gemeenten. Het bod richting de gemeenten, welke kader stellend is voor prestatieafspraken, zijn

ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC.

Het vorenstaande toezichtkader is door de raad gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen

en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. De RvC gebruikte bij het uitoefenen van de toezichtstaken

in het verslagjaar de volgende documenten als toezicht- en toetsingskader:

Naast toezicht hierop heeft het toezicht zich met name gericht op de voorgenomen fusie met collega-corporatie Beter Wonen Vechtdal.

Corpodata

WSW

Governance CodeRaad van

Commissarissen

Reglement RvC Bestuursreglement

Integriteitscode &Klokkenluidersregeling

Ondernemingsplan

Bestuur

Statuten Ondernemingsraad

Visie op besturen en toezichthouden

Autoriteitwoningcorporaties

Minister

Huurders-organisaties

Participatieovereenkomst Woonvisies

Gemeenten: Ommen, Hardenberg,

Terschelling,Enschede,

Dalfsen en Raalte

Woningwet, BTIV, Veegwet,WNT+afgeleiden

Toegelaten Instelling

Prestatieafspraken

Begroting(meerjarenbegroting)

Jaarverslag &jaarrekening DVI / DPI

Reglement financieelbeleid en beheer

Treasurystatuut

Investeringsstatuut

Rendementsbeleid

Sloopreglement

Missie & visie

Kwaliteitsbeleid

Huurbeleid

Portefeuilleplan

Risicomanagement

Procuratieregeling

Reglement klachtencommissie

TOETSINGKADER

TOEZICHTKADER


FUSIE

Het afgelopen jaar stond in het teken van de fusie met collega corporatie Beter Wonen Vechtdal. De RvC heeft, in de rol van

toezichthouder, scherp gekeken naar nut, noodzaak en voortgang van deze voorgenomen fusie en is overtuigd van de meerwaarde.

Opschaling naar een groter gebied binnen het Vechtdal biedt vooral voordelen voor de huurders en woningzoekenden in het

gebied. Fusie betekent het beste van twee organisaties verenigen en biedt tevens ontwikkelingskansen voor de medewerkers.

De RvC kijkt met waardering terug op het proces van totstandkoming en de betrokkenheid en inzet van de medewerkers,

huurdersverenigingen en gemeenten.

In 2018 is aparte aandacht besteed aan de governance van de fusiecorporatie. In een afzonderlijke werkgroep, waaraan

zowel commissarissen van De Veste als van Beter Wonen Vechtdal deelnamen, is het voornemen uitgesproken dat de

fusiecorporatie een éénhoofdig bestuur kent. Op basis van dit uitgangspunt is in gezamenlijkheid een profielschets opgesteld

voor een bestuurder passend bij de fusiecorporatie. Werving van de nieuwe bestuurder is gestart in 2018 en zal naar

verwachting begin 2019 succesvol worden afgerond. De nieuwe RvC wordt samengesteld uit de 7 commissarissen die nu

zitting hebben in de RvC’s van de fuserende corporaties. De nieuwe RvC zal uiteindelijke bestaan uit 5 commissarissen als

gevolg van het rooster van aftreden. Bij de samenstelling van de RvC van de fusiecorporatie wordt rekening gehouden met

het belang van continuïteit en kennis van beide corporaties en de juiste mix van competenties. In 2019 gaat de RvC verder

met de inrichting van de rol als toezichthouder van de fusiecorporatie en de nadere invulling van de toezichtvisie.

GOVERNANCECODE

Bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie passen wij de principes toe van de Governancecode Woningcorporaties. Deze

code kent 5 principes. De principes vullen elkaar aan en dienen in samenhang te worden gezien. Het belang van (toekomstige)

huurders of bewoners staat voorop in principe 1, waar het gaat over waarden en normen die passen bij de maatschappelijke

opdracht. Principe 2 behandelt de manier waarop bestuur en RvC aanspreekbaar zijn op resultaten. Principe 3 beschrijft

de toetsstenen van geschiktheid voor bestuur en RvC en principe 4 behandelt de dialoog met (toekomstige) bewoners,

gemeente en andere belanghebbende partijen. Principe 5 besteedt aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden

aan de activiteiten.

De Veste voldoet in 2018 aan de Governancecode Woningcorporaties. Wij zien de Governancecode als een richtlijn voor

bewaking en verbetering van onze kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en transparantie.

INTEGRITEIT EN ONAFHANKELIJKHEIDIeder lid van de RvC dient integer te handelen. Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de

voorzitter van de RvC en aan de overige leden van de raad. Om elk potentieel tegenstrijdig belang c.q. elke schijn van

mogelijke belangenverstrengeling voor te zijn, is in het verslagjaar – ook op eigen verzoek van desbetreffende commissaris

– de (indirecte) zakelijke relatie tussen een opdrachtnemer van De Veste en van desbetreffende lid van de RvC, nader

onderzocht door de Risk- & Compliance Controller. Hierbij is geconcludeerd dat géén sprake is van mogelijke (schijn van)

belangenverstrengeling. Ook zijn er geen aanwijzingen dat de integriteit van het desbetreffende RvC-lid in het geding is.

De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk

en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de raad hebben geen nevenfuncties

die tegenstrijdig zijn aan het belang van De Veste. De leden melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de raad.


AANSPREEKBAARHEIDDe RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. De raad creëert daartoe momenten waarop hij voor stakeholders

en medewerkers van De Veste zichtbaar en benaderbaar is. Dat kan zijn in een formele setting (overleg met huurders-

vertegenwoordiging of ondernemingsraad), maar ook informeel. Bijvoorbeeld tijdens vergaderingen van huurdersorganisaties

en stakeholdersdagen.

MELDINGSPLICHTDe raad heeft zich op de hoogte gesteld van de brede meldingsplicht vanuit de nieuwe Woningwet. Ongewone omstandigheden

moeten worden gemeld aan de Aw. Er hebben zich in het verslagjaar geen gebeurtenissen voorgedaan waarvan melding

moest worden gemaakt.

PROFIELSCHETSWe hebben in ons reglement een benoemingsprocedure en profielschets opgesteld voor de RvC. Ten behoeve van de werving

van een nieuwe commissaris heeft herijking hiervan plaatsgevonden in 2018. In de profielschets zijn onder meer de gewenste

deskundigheid en ervaring van de toezichthouders bepaald.

De RvC bestaat uit tenminste 5 leden. De RvC is een collegiaal functionerend orgaan dat als eenheid optreedt. De RvC

beschikt over voldoende kennis en ervaring ten aanzien van:

• Governance

• Volkshuisvesting

• Vastgoedontwikkeling en -beheer

• Financiën en control

• Juridische zaken

Bij de samenstelling van de RvC worden aanvullend de volgende uitgangspunten in acht genomen:

• De RvC dient zodanig te zijn samengesteld dat een constructieve besluitvorming mogelijk is;

• De leden van de RvC dienen, zowel ten opzichte van elkaar als ten opzichte van (de leden van) het bestuur en welk

deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch te kunnen opereren;

• Er dient in de RvC voldoende deskundigheid aanwezig te zijn op bestuurlijk en maatschappelijk terrein;

• De RvC dient pluriform te zijn samengesteld;

• De leden van de RvC hebben geen persoonlijk belang in de stichting of de door haar in stand gehouden ondernemingen.

Daarnaast onderschrijven alle leden van de RvC de missie (droom), visie (ambitie), waarden en doelstellingen van de organisatie.

Zij stellen zich onafhankelijk op, zijn maatschappelijk betrokken en hebben een kritische houding. In dat kader hebben de

leden van de RvC in 2018 externe bijeenkomsten over het maatschappelijk veld van woningcorporaties bijgewoond.


SAMENSTELLING EN FUNCTIONEREN

De RvC bestond eind 2018 uit 5 leden. In onderstaande tabel is de samenstelling per 31 december 2018 weergegeven, met

daarbij vermeld de taken en competenties van de individuele leden. Ook de hoofdfunctie en nevenfuncties worden genoemd.

SAMENSTELLING RAAD VAN COMMISSARISSEN PER 31 DECEMBER 2018

LID/GEBOORTE- DATUM

FUNCTIE EN COMMISSIE

BEROEP EN NEVENFUNCTIES

DESKUNDIGHEDEN/COMPETENTIES

AANVANG EN EINDE FUNCTIEPERIODE IN 2018

PE PUNTEN IN 2018

Jan van Walsem18 juni 1947

Voorzitter, Remuneratie-commissie

Visitator woning-corporaties, voorzitter RvC Waterland Ziekenhuis Purmerend, Ondernemings-kamer

Volkshuisvesting, governance en juridische zaken

01/01 – 31/12 8

Henny Olde Meule11 december 1954

Vicevoorzitter, Remuneratie- en Selectie-commissie (tijdelijk)

Eigenaar Olde Meule Consulting & Investment,lid RvC Rhenam Wonen

Vastgoed en werkgeverschap

01/01 – 31/12 8

Gerrit Bloemink12 juni 1947

Audit- commissie

Zelfstandig adviseur

Financiën & Control en governance

01/01 – 31/12 13

Annalize van der Holst-Vos 3 september 1960

Remuneratie- en Selectie-commissie (tijdelijk) - lid namens huurders

Zelfstandig ondernemer Jurist

Juridische zaken, volkshuisvesting en belanghouders

01/01 – 31/12 22

Jaap den Bakker, 26 juni 1957

Auditcom-missie - lid namens huurders

Zelfstandig ondernemer, Lid Raad van Toezicht Stichting Aquila

Financiën & Control en werkgeverschap

01/04 – 31/12 15

ROOSTER VAN AFTREDEN

LID (HER)BENOEMD HERBENOEMBAAR (UITERLIJK) AFTREDEND

Jan van Walsem, voorzitter 1 juli 2016 Niet 1 juli 2020

Henny Olde Meule, vicevoorzitter 1 juli 2016 Niet 1 juli 2020

Gerrit Bloemink 1 juli 2016 Niet 1 juli 2020

Jaap den Bakker 1 april 2018 Ja 1 april 2026

Annalize van der Holst-Vos 1 juli 2015 Niet 1 juli 2019


WERKGEVERSROLGoed werkgeverschap is een doorlopende taak. De RvC dient die zodanig uit te voeren dat de woningcorporatie altijd over

een goed bestuur beschikt, de bestuurder zijn of haar competenties volledig ten dienste van de corporatie kan inzetten en de

raad zelf zijn toezichtrol kan vervullen. Begin 2018 heeft Janine Godderij (directeur-bestuurder) kenbaar gemaakt per 1 mei

2018 te zullen vertrekken bij De Veste. Met het oog op haar aangekondigde vertrek, heeft de raad een functieprofiel voor een

nieuwe directeur-bestuurder a.i. opgesteld. Op basis van het functieprofiel is het besluit genomen om Rienk van der Meulen

te benoemen als directeur-bestuurder a.i. en samen met fusiepartner Beter Wonen Vechtdal toe te werken naar één nieuwe

directeur- bestuurder voor de fusiecorporatie.

BESLUITENTijdens reguliere vergaderingen (in totaal 6 in 2018) en tussentijdse overleggen met de directeur-bestuurder liet de RvC zich

op de hoogte stellen over de gang van zaken binnen de organisatie. Naast de voorgenomen fusie en de bestuurswissel stond

2018 in het teken van de overdracht van de volkshuisvestelijke taken op Terschelling en de verdere verduurzaming van het

vastgoed, dat een steeds groter maatschappelijk thema wordt. De RvC volgt nauwgezet de werkzaamheden van het bestuur

en meent dat met de gekozen oriëntatie en accenten goed wordt ingespeeld op de economische, sociale, maatschappelijke

en politieke omstandigheden, waarbij de samenwerking met huurders, gemeenten, zorg-/welzijnsorganisaties en andere

belanghebbenden steeds belangrijker wordt. In 2018 heeft de RvC de volgende besluiten genomen:

• Benoeming van de heer J. den Bakker als lid-RvC

• Benoeming van de heer R. van der Meulen als directeur-bestuurder a.i.

• Volkshuisvestelijke taakoverdracht van het bezit op Terschelling aan WoonFriesland

• Verlenging opdracht accountant (EY) met 1 jaar

• Ondernemingsplan

• Beslisdocument verduurzaming 309 woningen

• Beslisdocument verduurzaming 8 woningen Beerzeveld en Lemele

• Toezichts- en toetsingskader

• Bezoldiging RvC 2018

• Functieprofiel interim directeur-bestuurder

• Introductieprogramma nieuwe commissarissen

• Jaarverslag en jaarrekening 2017

• Voorgenomen- en definitief fusiebesluit met Beter Wonen Vechtdal

• Beslisdocument verduurzamen 167 studentenwoningen Enschede

• Het bod aan de gemeenten Dalfsen, Ommen, Enschede, Hardenberg, Terschelling en Raalte

• Begroting- en begrotingskader 2019

• Beslisdocument nieuwbouw 62 NOM woningen in het Vechtdal

• Beslisdocument verduurzaming 679 woningen in het Vechtdal

• Akte van statutenwijziging verbinding/deelneming

• Notitie herstructurering Oranjebuurt (besluit tot aankoop van 2 woningen)

De RvC houdt voorafgaand aan de vergadering een korte voorbespreking en na afloop een evaluatie-bespreking over de betreffende

vergadering. Hierbij is de directeur-bestuurder niet aanwezig. Er zijn verder separate gesprekken met de ondernemingsraad

en de huurdersbelangenvertegenwoordigers. Alle leden hebben hun functie onafhankelijk kunnen vervullen.


COMMISSIESDe Raad van Commissarissen werkte in 2018 vanuit 2 commissies:

• de Remuneratiecommissie

• de Auditcommissie

De Remuneratiecommissie is primair verantwoordelijk voor de voorbereiding en de uitvoering van de werkgeversrol ten

opzichte van de directeur-bestuurder. Zij adviseert de RvC omtrent de werving, selectie, (her)benoeming, beoordeling

en bezoldiging van bestuurders en leden van de RvC en bereidt de besluitvorming van de RvC daaromtrent voor.

De remuneratiecommissie heeft in 2018 een voorstel gedaan aan de RvC inzake de (tijdelijke) benoeming van Rienk van

der Meulen als directeur-bestuurder a.i. en zijn bezoldiging.

De primaire taak van de Auditcommissie is verankerd in het reglement Auditcommissie en bestaat uit de beoordeling van de

documenten uit de planning- en control cyclus, treasury-commissie, de begroting, de kwartaalrapportages, de jaarrekening

en het risicomanagement.

Afhankelijk van de te behandelen onderwerpen zijn ook één of meerdere financieel specialisten aanwezig bij de vergaderingen

van de Auditcommissie, waaronder de externe accountant. De belangrijkste onderwerpen die de Auditcommissie in 2018

heeft behandeld, zijn:

• Risicomanagement en (voortgang)auditjaarplan

• Fiscale strategie

• Jaarverslag en jaarrekening 2017

• KPI-rapportages

• Opdrachtverstrekking accountant (incl. aandachtspunten)

• Financieel beleid niet-DAEB

• Liquiditeitsoverzichten

• Accountantsverslag EY

• Begroting 2019

De Auditcommissie brengt tijdens de reguliere vergadering van de RvC verslag uit. Zij geeft advies over de voorliggende

rapportages en financiële stukken en bereidt waar nodig besluitvorming voor. In 2018 is de auditcommissie 4 keer

bijeengekomen.

INTRODUCTIEPROGRAMMANieuwe commissarissen bij De Veste doorlopen een introductieprogramma. Daarin wordt o.a. informatie gegeven over de

organisatie en het beleid en wordt kennisgemaakt met sleutelfunctionarissen en het bezit. In het verslagjaar heeft Jaap den

Bakker het introductieprogramma doorlopen. Hij is per 1 april 2018 toegetreden tot de RvC van De Veste.

Naast het introductieprogramma vindt er ook een inwerkprogramma plaats. Hierin wordt aandacht besteed aan deelname

aan opleidingen, workshops of cursussen.

We streven naar een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen in ons bestuur en toezichthoudend orgaan. In 2018

bestond de RvC uit 4 mannen en 1 vrouw. Daarmee kan de evenwichtigheid nog verbeterd worden. Bij vervanging van de

aftredende leden zal rekening worden gehouden met dit vereiste evenwicht.


LIDMAATSCHAPPENDe leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

OPDRACHTGEVERSCHAP ACCOUNTANTDe RvC is kritisch op de werkzaamheden van de accountant. In 2018 heeft een evaluatie plaatsgevonden over het

functioneren van de accountant. De evaluatie is tweeledig ingestoken, namelijk een terugblik op de jaarrekeningcontrole

2017 en een vooruitblik op de controle over boekjaar 2018. De RvC concludeert hierbij content te zijn met de wijze waarop

de werkzaamheden van de accountant hebben plaatsgevonden.

TOEZICHT OP RISICOBEHEERSINGWoningcorporaties hebben te maken met grote (financiële) risico’s. Het bestuur is verantwoordelijk voor goede

risicobeheersing en de RvC houdt hierop toezicht. Het gaat hierbij niet alleen om de harde beheersmaatregelen maar ook

maatregelen die appelleren aan het risicobesef en het moraal binnen de corporatie. De RvC is positief over de wijze waarop

risicomanagement is ingebed in de organisatie alsmede hoe uitvoering wordt gegeven aan de interne controle binnen De

Veste. Het auditjaarplan tezamen met de managementletter van EY bieden de RvC een goed overzicht van de belangrijkste

aandachtspunten. De kwartaalrapportage waarin wordt gerapporteerd over de trends en de beheersing van de (top)risico’s

is elk kwartaal ingebracht en besproken in de vergadering van de Auditcommissie. De onafhankelijke positionering van de

Risk - & Compliance Controller binnen de organisatie levert een belangrijke bijdrage in het risicomanagement. Deze bijdrage

uit zich naast zijn toetsende rol onder andere in gevraagd en ongevraagd advies over belangrijke strategische en financiële

risico’s alsmede de interne beheersing. Uit hoofde van zijn functie is de Risk & Compliance Controller een vaste ‘deelnemer’

van de RvC-vergaderingen. Indien noodzakelijk heeft hij altijd rechtstreeks toegang tot de RvC. Per kwartaal is aan de RvC

gerapporteerd over de bevindingen van de uitgevoerde werkzaamheden vanuit het auditjaarplan 2018, inclusief respons

van het management en het bestuur. In 2018 heeft de RvC eenmaal, zonder aanwezigheid van het bestuur, met de Risk &

Compliance Controller gesproken.

ZELFEVALUATIEDe RvC is kritisch op haar eigen functioneren. In 2018 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden onder begeleiding van een

extern bureau. De bijeenkomst is gestart met een korte presentatie inzake de governance en de ontwikkeling van de rollen van

de RvC. In de zelfevaluatie is uitvoerig met elkaar besproken over zaken welke goed gaan, het wervingsproces van de nieuwe

commissaris en de opvolging van de afspraken uit de vorige zelfevaluatie. Daarnaast zijn de thema’s informatievoorziening

en permanente educatie besproken én is stil gestaan bij de aandachtspunten in het kader van de aanstaande fusie. In deze

zelfevaluatie is kritisch naar elkaar gekeken. De RvC trekt lering uit de zelfevaluatie en heeft de opmerkingen in het verslag

ten aanzien van de zelfevaluatie ter harte genomen. Ook zijn concrete acties geformuleerd ten aanzien van de opmerkingen.


BEZOLDIGING TOEZICHTHOUDENDE TOPFUNCTIONARISSEN

2018 (BEDRAGEN X €1) JAN VAN WALSEM HENNY OLDE MEULE GERRIT BLOEMINK

FUNCTIEGEGEVENS

Aanvang en einde functievervulling 01/01-31/12 01/01-31/12 01/01-31/12

BEZOLDIGING

Beloning plus belastbareonkostenvergoedingen € 17.550 € 11.700 € 11.700

-/- Onverschuldigd betaald en nogniet terugontvangen bedrag N.v.t N.v.t N.v.t

TOTALE BEZOLDIGING € 17.550 € 11.700 € 11.700

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 23.400 € 15.600 € 15.600

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t N.v.t

Toelichting op de vordering wegensonverschuldigde betaling N.v.t N.v.t N.v.t

2018 (BEDRAGEN X €1) ANNALIZE VAN DER HOLST-VOS JAAP DEN BAKKER

FUNCTIEGEGEVENS

Aanvang en einde functievervulling 01/01-31/12 01/04-31/12

BEZOLDIGING

Beloning plus belastbareonkostenvergoedingen € 11.700 € 8.775

-/- Onverschuldigd betaald en nogniet terugontvangen bedrag N.v.t N.v.t

TOTALE BEZOLDIGING € 11.700 € 8.775


Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t

Toelichting op de vordering wegensonverschuldigde betaling N.v.t N.v.t



FUNCTIEGEGEVENS


BEZOLDIGING

Beloning plus belastbareonkostenvergoedingen 16.988 € 11.325 € 11.325


TOTALE BEZOLDIGING 16.988 € 11.325 € 11.325




2017 (BEDRAGEN X €1) ANNALIZE VAN DER HOLST-VOS WIM DANKELMAN

FUNCTIEGEGEVENS


BEZOLDIGING







De totale bezoldiging aan de RvC bedroeg € 61.425 (2017: € 56.626). Er zijn geen functionarissen die in 2018 een bezoldiging

boven het toepasselijke WNT-maximum (Wet normering topinkomens) hebben ontvangen of waarvoor in eerdere jaren een

vermelding op grond van de WPOT (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens) of WNT heeft

plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Ook zijn er in 2018 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald

die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.


DANKWOORD

De RvC spreekt zijn waardering uit voor de inzet en betrokkenheid van bestuur en medewerkers van De Veste. Er is in 2018

veel werk verzet, met name rondom de overdracht van de volkshuisvestelijke taken op Terschelling en de voorgenomen

fusie met Beter Wonen Vechtdal. Tevens dankt de raad de ondernemingsraad en de huurdersorganisaties voor het open en

constructieve overleggen en hun inzet voor De Veste en haar huurders.

Jaarverslag 2018 9 | De jaarrekening 51

9. JAARREKENING 2018

BALANS PER 31 DECEMBER 2018NA RESULTAATBESTEMMING

ACTIVA (BEDRAGEN X € 1.000) 2018 2017

VASTGOEDBELEGGINGEN

1 | DAEB vastgoed in exploitatie 444.470 461.783

1 | Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 7.517 9.660

2 | Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 266 3.258

3 | Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 14 698

452.267 475.399

MATERIËLE VASTE ACTIVA

4 | Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.911 3.352

2.911 3.352

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

5 | Deelneming 10 10

6 | Latente belastingvorderingen 2.661 5.589

2.671 5.599

TOTAAL VASTE ACTIVA 457.849 484.350

VLOTTENDE ACTIVA 2018 2017

VOORRADEN

7 | Vastgoed bestemd voor verkoop 390 1.648

8 | Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - 491

9 | Overige voorraden 125 288

515 2.427

VORDERINGEN

10 | Huurdebiteuren 505 183

11 | Gemeenten 139 19

12 | Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.474 146

13 | Overige vorderingen 4.562 376

14 | Overlopende activa 448 550

9.128 1.274

15 | Liquide middelen 6.838 9.034

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA 16.481 12.735

TOTAAL ACTIVA 474.330 497.085


PASSIVA 2018 2017

EIGEN VERMOGEN

16 | Overige reserves 188.652 192.558

16 | Herwaarderingsreserve 176.329 184.106

364.981 376.664

VOORZIENINGEN

17 | Voorziening onrendabele investeringen 6.353 1.297

18 | Overige voorzieningen 2.128 3.417

Totaal voorzieningen 8.481 4.714

LANGLOPENDE SCHULDEN

19 | Leningen overheid en kredietinstellingen 92.810 89.879

20 | Waarborgsommen 950 990

Totaal langlopende schulden 93.760 90.869

KORTLOPENDE SCHULDEN

21 | Schulden aan kredietinstellingen 1.782 16.921

22 | Schulden aan leveranciers 1.483 2.091

23 | Belastingen en premies sociale verzekeringen 298 1.366

24 | Overlopende passiva en overige schulden 3.545 4.460

Totaal kortlopende schulden 7.108 24.838

TOTAAL PASSIVA 474.330 497.085


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018

(BEDRAGEN X € 1.000) 2018 2017

25 | Huuropbrengsten 32.207 31.215

26 | Opbrengsten servicecontracten 3.401 3.488

27 | Overige opbrengst exploitatie bezit 124 137

28 | Lasten servicecontracten -3.511 -3.460

29 | Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -7.265 -5.768

30 | Lasten onderhoudsactiviteiten -10.440 -5.877

31 | Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.411 -5.154

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 9.105 14.581

32 | Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 24.194 10.160

32 | Directe lasten verkoop -260 -

32 | Toegerekende organisatiekosten -318 -302

32 | Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -56.991 -8.022

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille -33.375 1.836

33 | Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -10.465 -6.304

34 | Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 30.084 43.355

Waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 19.619 37.051

35 | Opbrengst overige activiteiten 95 110

35 | Kosten overige activiteiten -19 -18

Nettoresultaat overige activiteiten 76 92

36 | Leefbaarheid -186 -161

BEDRIJFSRESULTAAT -4.761 53.399

37 | Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten -4 1

38 | Rentelasten en soortgelijke kosten -4.642 -4.563

Saldo financiële baten en lasten -4.646 -4.562

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN -9.407 48.837

39 | Belastingen -2.276 -16.874

RESULTAAT NA BELASTINGEN -11.683 31.963


KASSTROOMOVERZICHT 2018

DIRECTE METHODE (BEDRAGEN X € 1.000) 2018 2017

Huuropbrengsten 32.515 31.728

Vergoedingen 3.400 3.488

Totaal ingaande operationele kasstromen 35.915 35.216

Erfpacht 486 477

Personeel 3.542 3.579

Onderhoudsuitgaven 11.171 6.777

Overige bedrijfsuitgaven 9.070 7.376

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 395 27

Verhuurderheffing 3.112 2.567

Leefbaarheid externe uitgaven 19 -

Vennootschapsbelasting 3.327 -148

Rente uitgaven 4.935 4.654

Totaal uitgaande operationele kasstromen 36.057 25.309

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN -142 9.907

Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 10.695 3.576

Verkoopontvangsten nieuwbouw - 585

Verkoopontvangsten grond 4.457 6.279

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 15.152 10.440

Uitgaven nieuwbouw huur, woon- en woongelegenheden -2.527 -9.950

Uitgaven woningverbeteringen -9.213 -6.277

Investeringen overig -294 -524

Externe kosten verkoop -261 -

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -12.295 -16.751

SALDO KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGEN 2.857 -6.311

Nieuwe te borgen leningen 12.000 -

Aflossingen geborgde leningen -16.911 -4.086

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -4.911 -4.086

TOENAME / AFNAME GELDMIDDELEN -2.196 -490


AANSLUITING GELDMIDDELEN 2018 2017

1 januari 9.034 9.524

31 december 6.838 9.034

MUTATIE GELDMIDDELEN -2.196 -490

GRONDSLAGEN VAN WAARDERING IN DE JAARREKENING

ALGEMEENTOEGELATEN INSTELLING

Woningstichting De Veste, gevestigd aan de Eskampweg 1 te Ommen, is een stichting met de status van toegelaten

instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel

3 van de statuten: Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling, Enschede, Zwolle, De Wolden, Lelystad, Elburg en Raalte.

Woningstichting De Veste is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer 05040996.

REGELGEVING

Woningstichting De Veste heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid

van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet

zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van

toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke

sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645

‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2016) in het bijzonder.

OORDELEN EN SCHATTINGEN

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse

oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het

DAEB als het niet-DAEB vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij

behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

LIJST VAN KAPITAALBELANGEN

In 2016 en 2017 hebben we onze verbindingen geherstructureerd. Middels een juridische fusie zijn alle activiteiten,

bezittingen en schulden overgeheveld aan Woningstichting De Veste (toegelaten instelling). Ultimo 2018 is er alleen nog

een kapitaalbelang aanwezig in De Veste Participaties B.V.. In deze deelneming vinden geen activiteiten plaats en is van te

verwaarlozen betekenis. Woningstichting De Veste stelt vanaf het boekjaar 2017 daarom geen geconsolideerde jaarrekening

meer op.

FINANCIËLE INSTRUMENTEN

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als

afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden

opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de Woningstichting De Veste de bindende overeenkomst

aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.


FUSIE 1 JANUARI 2019 WONINGSTICHTING DE VESTE MET BETER WONEN VECHTDAL

Woningstichting De Veste is op 1 januari 2019 gefuseerd met rechtspersoon Beter Wonen Vechtdal en gaat verder onder

de naam Woningstichting De Veste met als werknaam Vechtdal Wonen. Beter Wonen Vechtdal is een woningcorporatie

in Hardenberg met voornamelijk bezit in de gemeente Hardenberg en Ommen. Tot vaststelling en goedkeuring van

de statutenwijziging geldt als juridische naam “Woningstichting De Veste” en na vaststelling geldt de juridische naam

“Vechtdal Wonen”.

Bij deze juridische fusie was Woningstichting De Veste de verkrijgende rechtspersoon en was Beter Wonen Vechtal de

verdwijnende rechtspersoon. Door de fusie heeft Woningstichting De Veste onder algemene titel het gehele vermogen

van de verdwijnende rechtspersoon verkregen. De fusie heeft plaatsgevonden op 1 januari 2019 en harmonisatie van

waarderingsgrondslagen en resultaatbepalingsgrondslagen zal in 2019 plaats vinden. In de Jaarrekening over boekjaar

2019 zal inzicht worden verschaft in de effecten van harmonisatie van grondslagen op het eigen vermogen en resultaat

overeenkomstig RJ 216.

SCHATTINGSWIJZIGING

Woningstichting De Veste heeft in 2018 de inschatting van de realisatie van haar belastinglatenties herzien. Dat betekent dat

de latente belastingvordering voor blijvende verhuur is komen te vervallen en dat hiervoor in de plaats een belastingvordering

is opgenomen inzake het afschrijvingspotentieel. De belangrijkste redenen voor deze schattingswijziging zijn:

• Op grond van het beleidsvoornemen van duurzame exploitatie is het nominaal opnemen van een belastinglatentie

voor blijvende verhuur twijfelachtig. Realisatie van de afwijkende waardering vindt gedurende exploitatie alleen

plaats bij afschrijving en bij einde exploitatie bij sloop of verkoop. Nu einde exploitatie niet voorzienbaar is en in de

verre toekomst plaatsvindt, is de belastinglatentie nu alleen gevormd voor hetgeen De Veste voorzienbaar acht.

Het effect van deze schattingswijziging op het resultaat en vermogen bedraagt € 13.7 miljoen negatief en heeft betrekking

op het vervallen van een actieve belastingvordering voor verhuur (€ 15.7 miljoen negatief) en de vorming van een actieve

belastingvordering a.g.v. afschrijvingspotentieel van € 2 miljoen positief).

WIJZIGING VERGELIJKENDE CIJFERS

De vergelijkende cijfers zijn bij een aantal posten aangepast. Deze aanpassing heeft plaatsgevonden om te komen tot een

verbeterd inzicht in de verantwoording.

GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING IN DE JAARREKENING

VASTGOEDBELEGGINGEN

1. VASTGOED IN EXPLOITATIE

CLASSIFICATIE EN KWALIFICATIE

DAEB-vastgoed omvang woningen met een met een gereguleerd huurcontract, het maatschappelijk vastgoed en het overige

sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,

waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners conform vermelding in de bijlage 3 en 4 bij

artikel 49 van het BTIV en artikel 45 van de Woningwet.


Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,

welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in

de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie betreft het overige vastgoed in exploitatie dat niet onder de definitie van DAEB vastgoed

in exploitatie valt.

COMPLEXINDELING

Het DAEB vastgoed en het niet-DAEB vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex

is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type

vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht.

Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde

bouwperiode. Alle verhuureenheden van Woningstichting De Veste maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een

afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB vastgoed.

In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het

sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend.

WAARDERING BIJ EERSTE VERWERKING DAEB EN NIET-DAEB VASTGOED

Bij de eerste verwerking wordt het DAEB vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB vastgoed in exploitatie gewaardeerd

tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele

investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en

de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat

verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

WAARDERING NA EERSTE VERWERKING

Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd

tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de

waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van

de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig

de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde”).

Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën:

• Woongelegenheden

• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG)

• Parkeergelegenheden

• Intramuraal zorgvastgoed

Woningstichting De Veste hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de

hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode

worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet,

inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt

verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto

contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar.


De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden

plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het

uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in

exploitatie verantwoord in de winsten-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering

of – vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen”.

UITGAVEN NA EERSTE VERWERKING

Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het DAEB en niet-DAEB vastgoed, die voldoen aan

de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde

van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering

of – vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Overige waardeveranderingen”.

HERWAARDERINGSRESERVE

Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen

ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil

tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te

houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen

van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de

jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

AFSCHRIJVINGEN

Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven

BUITENGEBRUIKSTELLING ALS GEVOLG VAN SLOOP

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waarde peildatum een ook voor een derde, onherroepelijke

verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het

jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

BELEIDSWAARDE VASTGOED IN EXPLOITATIE

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen.

In 2018 alsmede recent in 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen

en doet de beleidswaarde haar intrede.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woningstichting De Veste en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit

van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van

de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen

uitgaande van het beleid van Woningstichting De Veste. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in

exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van

de marktwaarde, met uitzondering van:


• Stap 1: Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en

geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van

eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de

gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad

toegepast.

• Stap 2: Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van

(huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening

wordt gebracht, passend binnen de geldende weten regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met

gemeenten. Woningstichting De Veste hanteert in haar beleid een streefhuur van 65% van de maximaal redelijke huur.

• Stap 3: Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de

corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in

plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woningstichting De Veste hanteert hierbij de volgende uitgangspunten

ten opzichte van de marktwaarde:

o Een meerjaren onderhoudsbegroting op basis van “eeuwigdurende” exploitatie is gehanteerd als basis voor het

bepalen van de toekomstige onderhoudslasten;

o Voor de splitsing tussen onderhoudsbestedingen en investeringen voor combinatie projecten is aansluiting

gezocht bij de vastgestelde meerjaren begroting van Woningstichting De Veste welke overeenkomen met de

uitgangspunten van de ingediende prospectieve informatie (dPi).

o De financiële vertaling van de toekomstige onderhoudslasten hebben plaatsgevonden op basis van een

onderhoudsnorm per waarderingscomplex.

• Stap 4: Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder

worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten

van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige

directe operationele lasten exploitatie bezit’ in de resultatenrekening. Woningstichting De Veste hanteert hierbij de

volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

o De directe en indirecte kosten welke direct zijn te relateren aan verhuur- en beheeractiviteiten zijn opgenomen

in de beleidswaarde.

o De directe en indirecte beheerkosten zijn gebaseerd op de vastgestelde meerjarenbegroting 2019 van

Woningstichting De Veste. Dit kostenniveau is representatief voor de langjarige toekomstige beheernorm.

o In het functionele model van de winst-en-verliesrekening van Woningstichting De Veste zijn de indirecte en directe

beheerkosten nog niet gesplitst naar verhuur- & beheeractiviteiten en onderhoudslasten. In de beleidswaarde is

deze splitsing wel opgenomen en zijn de niet-vastgoed gerelateerde kosten niet opgenomen.

o De financiële vertaling van de toekomstige beheerlasten naar de beleidswaarde heeft plaatsgevonden op basis

van één beheernorm per (gewogen) verhuureenheid.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG / Parkeervoorziening is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld

dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de

gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van

de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van

verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Woningstichting De Veste heeft

hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn

derhalve van invloed op deze waarde.


2. VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE

VASTGOED

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering,

herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste

verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen

ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan

wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van

aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere

marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het

resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

In het geval per balansdatum sprake is van een investeringsverplichtingen (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd)

inzake DAEB en niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de

marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag

een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot

nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

GRONDPOSITIES

Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur-

en koopprojecten. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten.

Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige

marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de

marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

3. ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN

Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt

overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het

vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden

gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering

of –vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord

in de winst-en-verliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder

voorwaarden.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract

overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat

verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn

overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan

wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.


Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks

wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden

inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De

terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van

geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte

terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden

wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de

terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele

korting en de - gefixeerde - boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een

herwaarderingsreserve.

MATERIELE VASTE ACTIVA

4. ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs

of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien

van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Er zijn geen rentekosten in de, tegen de vervaardigingsprijs

gewaardeerde, materiële vaste activa opgenomen.

De materiële vaste activa worden als volgt lineair afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur rekening

houdend met de restwaarde:

• de terreinen worden niet afgeschreven;

• de bedrijfsgebouwen over veertig jaar;

• de overige materiële vaste activa over vijf tot tien jaar.

Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen

ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

FINANCIËLE ACTIVA

5. DEELNEMINGEN

Niet geconsolideerde deelnemingen waarin Woningstichting De Veste invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en

financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Voor de bepaling of sprake is van invloed

van betekenis worden de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten mede in aanmerking genomen.

Overeenkomstig de vermogensmutatiemethode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van

Woningstichting De Veste in de nettovermogenswaarde. De nettovermogenswaarde wordt vermeerderd met haar aandeel

in de resultaten van de deelnemingen; haar aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelneming vanaf

het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening en verminderd met haar


aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van Woningstichting

De Veste in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover de vennootschap niet zonder beperking

uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen.

Het aandeel van Woningstichting De Veste in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de

deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen, met uitzondering van herwaarderingen van activa die in de

herwaarderingsreserve worden verwerkt.

Indien de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet

langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere

langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook

meegenomen. Indien en voor zover geheel of gedeeltelijk voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk

een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening

opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover

het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.

Na toepassing van de vermogensmutatiemethode bepaalt Woningstichting De Veste of het noodzakelijk is om voor de

deelneming een verlies wegens bijzondere waardevermindering op te nemen. De vennootschap bepaalt op elke verslagdatum

of er objectieve aanwijzingen zijn dat de deelneming een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Als dat het geval is,

berekent de vennootschap het bedrag aan bijzondere waardevermindering als zijnde het verschil tussen de realiseerbare

waarde van de deelneming en de boekwaarde en verantwoordt zij het bedrag in de winst-en-verliesrekening.

6. LATENTE BELASTINGVORDERINGEN

ACUTE BELASTINGEN

De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening

houdend met eventuele fiscaal vrijgestelde posten, en geheel of gedeeltelijk niet- aftrekbare kosten. De belastingvorderingen

en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

LATENTE BELASTINGEN

Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente

belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale

balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen

voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor

verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa

respectievelijk voorzieningen.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door

Woningstichting De Veste, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden

of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst

belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden

aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen

worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Woningstichting De Veste een in rechte

afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde

belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben

op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.


VOORRADEN

7. VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP

Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen

is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van

de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de

contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening

houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op

basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.

8. VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP

Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen

vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde

is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de

post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting.

De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

9. OVERIGE VOORRADEN

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

10-14. VLOTTENDE VORDERINGEN

De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking

opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde

kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid.

15. LIQUIDE MIDDELEN

Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Liquide

middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien

zij in feite, zij het eventueel met opoffering van rentebaten, ter onmiddellijke beschikking staan.

16. EIGEN VERMOGEN

HERWAARDERINGSRESERVE

Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderings-

reserve. Uitzonderingen hierop vormen financiële instrumenten en andere beleggingen die worden gewaardeerd tegen actuele

waarde. Waardevermeerderingen van die activa worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve

wordt gevormd ten laste van de overige reserves.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het positieve verschil tussen boekwaarde

op basis van actuele waarde en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Voor het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

wordt de herwaarderingsreserve bepaald per waarderingscomplex, zoals gedefinieerd in bijlage 1 van het ‘Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde’. Bij het bepalen van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs wordt uitgegaan van

de initiële verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering.

De herwaarderingsreserve wordt verminderd met de gerealiseerde herwaardering. Als een actief wordt vervreemd, valt een

eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves.


CLASSIFICATIE EIGEN VERMOGEN EN VREEMD VERMOGEN

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen

of als eigen vermogen geclassificeerd, overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit

het financieel instrument voortvloeit. Rente, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument

worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting

respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

VOORZIENINGEN

Een voorziening wordt gevormd indien Woningstichting De Veste op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke

verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en

waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de

bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders

vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die

noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze

vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

17. VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN EN HERSTRUCTURERINGEN

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en

commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze

investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag

een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten

tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen..

18. OVERIGE VOORZIENINGEN

De overige voorzieningen betreffen voorzieningen voor V- en E-meters en het loopbaanontwikkelingsbudget. De overige

voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

19-20. LANGLOPENDE SCHULDEN

Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde. In geval dat de vervolgwaardering

niet tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en- verliesrekening plaatsvindt, wordt bij de

eerste waardering de reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de

effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet

langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

21-24. KORTLOPENDE SCHULDEN

Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct

daaraan toe te rekenen transactiekosten.

De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de

effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet

langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.


GRONDSLAGEN VAN RESULTAATBEPALING IN DE JAARREKENING

ALGEMEENBaten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden

bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar

waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het

einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en

overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele

karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de

corporatie en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van

de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht.

De winst-en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele

indeling, op basis van het op 25 oktober 2017 door het ministerie van Wonen en Rijksdienst uitgevaardigde modellenbesluit.

25. HUUROPBRENGSTEN

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten

zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Woningstichting De Veste, rekening houdend met de door het Rijk

bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van

huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

26. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten

(zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving

wegens oninbaarheid.

27. OVERIGE OPBRENGSTEN EXPLOITATIE BEZIT

De overige opbrengsten exploitatie bezit betreffen opbrengsten welke niet betrekking hebben op huuropbrengsten,

opbrengsten servicecontracten en verkoopopbrengsten. Een deel van deze serviceopbrengsten en servicekosten wordt

jaarlijks afgerekend. De verwachte afrekening met de huurder wordt opgenomen bij de servicekosten.

28. LASTEN SERVICE CONTRACTEN

De lasten service contracten betreffen de kosten voor leveringen en diensten zoals (zoals energie, water, huismeesters,

schoonmaakkosten, glasverzekering).

29. LASTEN VERHUUR EN BEHEERACTIVITEITEN

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat

verantwoord.


30. LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN

De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de

exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud worden onderscheiden in de kosten van derden en de kosten

van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van

waardevermeerdering van het actief.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid

is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt

onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

31. OVERIGE DIRECTE OPERATIONELE LASTEN EXPLOITATIE BEZIT

Hieronder worden verantwoord de verhuurderheffing, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen

op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren. De groep

verwerkt de overheidsheffingen zoals onroerendezaakbelasting en verhuurderheffing op het moment dat aan alle voorwaarden

voor de overheidsheffing is voldaan.

32. NETTO GEREALISEERD RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE

De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus

de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed.

Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische

voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de

opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze

criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de

boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoordt

de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de

gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel

de lagere opbrengstwaarde.Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en

vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde

op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op

het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze

voorzienbaar zijn.

Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische

voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie.

Verwezen wordt naar de post Vastgoed verkocht onder voorwaarden in de grondslagen van balanswaardering.

33. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille

bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd

voor verkoop.


34. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een

wijziging in de waarde van het vastgoed bestemt.

35. NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN

Hieraan zijn de opbrengsten en kosten van beheer voor derden, VvE-beheer en erfpachtopbrengsten toegerekend.

36. LEEFBAARHEID

Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake

sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel

(zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals

welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van daken thuislozen,

schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera.

De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals

wijksteunpunten en buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht,

schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad,

afsluiting portieken et cetera.

37-38. RENTEBATEN EN RENTELASTEN

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet

van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden

toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies

worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening

verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en- verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de

amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij

verschuldigd worden.

39. BELASTINGEN

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat,

rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening

gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in

het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van

de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening

opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden

opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

PERSONEELLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst en- verliesrekening

voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers respectievelijk de belastingautoriteit.


PENSIOENLASTENDe Veste heeft een pensioenregeling bij het SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten

aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de

“verplichting aan pensioenuitvoerder benadering”. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie

als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van

de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen,

waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor De Veste en worden

in de balans opgenomen in een voorziening.

De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af

te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen contante

waarde. Discontering vindt plaats op basis van de rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen

aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer De Veste beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering,

wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering betrouwbaar kan worden

vastgesteld. Ultimo 2018 (en 2017) waren er voor De Veste geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de

betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.

TOEREKENING BATEN EN LASTENOm tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat.

De kostenverdeelstaat dient een zo betrouwbaar mogelijke weergave te zijn van de werkelijkheid maar geen exactheid. Hierbij is

de afweging belangrijk tussen enerzijds nauwkeurigheid en anderzijds de administratieve lasten die hiermee gepaard gaan.

Middels deze kostenverdeelstaat worden de kosten van personeel, organisatie en afschrijving toegerekend naar de activiteiten

zoals opgenomen in de functionele winst-en-verliesrekening. Hierbij is de onderstaande verdeling toegepast welke in 2018

ongewijzigd is gebleven ten opzichte van 2017.

RUBRIEKEN LONEN SOCIALE LASTEN EN PENSIOENEN

ORGANISATIEKOSTEN

AFSCHRIJVING

Lasten verhuur en beheeractiviteiten in % 42,35 42,35 - -

Overige directe exploitatielasten in % 54,27 54,27 94,14 94,14

Verkoop vastgoedportefeuille in % 3,19 3,19 5,53 5,53

Kosten overige activiteiten in % 0,19 0,19 0,33 0,33

TOTAAL 100,00 100,00 100,00 100,00


GRONDSLAGEN VOOR KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen

worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder

beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet

in geldmiddelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en vennootschapsbelasting zijn opgenomen onder de

kasstroom uit operationele activiteiten.

TOELICHTING BEHORENDE TOT DE BALANS PER 31 DECEMBER 2018

1. DAEB EN NIET-DAEB VASTGOED IN EXPLOITATIE 2018 2017 2018 2017

DAEB DAEB NIET-DAEB NIET-DAEB

Marktwaarde per 1 januari 461.783 408.500 9.660 9.944

MUTATIES IN HET BOEKJAAR

Investeringen 151 298 - -

Subsidie -190 - - -

Overboeking vastgoed in ontwikkeling 5.126 12.134 - -

Overboeking activa ten dienste van exploitatie 183 - - -

Herclassificatie - 351 - -351

Desinvestering en buitengebruikstelling -52.663 -2.361 -2.186 -

Overige mutaties -237 -129 - -

Overige waardeverandering 276 -298 - -

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 30.041 43.288 43 67

Saldo -17.313 53.283 -2.143 -284

MARKTWAARDE PER 31 DECEMBER 444.470 461.783 7.517 9.660

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

DAEB DAEB NIET-DAEB NIET-DAEB

Woongelegenheden 364.917 383.827 2.192 2.660

Zorgeenheden 74.566 71.872 - -

MOG & BOG 4.965 6.062 4.800 6.478

Parkeerplaatsen 22 22 525 522

MARKTWAARDE PER 31 DECEMBER 444.470 461.783 7.517 9.660


MARKTWAARDEBij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en

of schattingen (full variant). Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende

zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow

methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode.

Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt

overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van vijftien jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur

bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

• Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van

de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.

• Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro- economische parameters:

PARAMETERS WOONGELEGENHEDEN 2018 2019 2020 2021 2022 EV

Prijsinflatie 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00%

Looninflatie 2,00% 2,90% 2,80% 2,70% 2,50%

Bouwkostenstijging 5,60% 5,90% 2,80% 2,70% 2,50%

Leegwaardestijging 7,50% 4,75% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per vhe - EGW € 970 € 970 € 970 € 970 € 970

Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW € 898 € 898 € 898 € 898 € 898

Instandhoudingsonderhoud per vhe - Studenteneenheid € 453 € 453 € 453 € 453 € 453

Instandhoudingsonderhoud per vhe - Zorgeenheid (extr.muraal)

€ 764 € 764 € 764 € 764 € 764

Mutatieonderhoud per vhe - EGW € 883 € 883 € 883 € 883 € 883

Mutatieonderhoud per vhe - MGW € 663 € 663 € 663 € 663 € 663

Mutatieonderhoud per vhe - Studenteneenheid € 199 € 199 € 199 € 199 € 199

Mutatieonderhoud per vhe - Zorgeenheid (extr.muraal) € 663 € 663 € 663 € 663 € 663

Beheerkosten per vhe - EGW € 436 € 436 € 436 € 436 € 436

Beheerkosten per vhe - MGW € 428 € 428 € 428 € 428 € 428

Beheerkosten per vhe - Studenteneenheid € 403 € 403 € 403 € 403 € 403

Beheerkosten per vhe - Zorgeenheid (extr.muraal) € 395 € 395 € 395 € 395 € 395

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,14% 0,14% 0,14% 0,14% 0,14%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,12% 0,12% 0,12% 0,12% 0,12%

Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,37% 0,37% 0,37% 0,37% 0,37%

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar - zelfstandige eenheden

0,34% 0,31% 0,44% 0,17% 0,17%

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar - onzelfstandige eenheden

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%


PARAMETERS WOONGELEGENHEDEN 2018 2019 2020 2021 2022 EV

Mutatiekans bij doorexploiteren 26,26% 26,26% 26,26% 26,26% 26,26%

Mutatiekans bij uitponden 9,40% 9,40% 9,40% 9,40% 9,40%

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

Disconteringsvoet doorexploiteren: 7,60% 7,60% 7,60% 7,60% 7,60%

Disconteringsvoet uitponden: 7,30% 7,30% 7,30% 7,30% 7,30%

De hoogte van de mutatiekans bij doorexploiteren van woongelegenheden wordt veroorzaakt door de studentenhuisvesting

in Enschede met een hoge mutatiegraad. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518 per te splitsen eenheid.

De overdrachtskosten (bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten) bedragen 3% van de

berekende waarde van een verhuureenheid.

PARAMETERS BEDRIJFSMATIG EN MAATSCHAPPELIJK ONROEREND GOED

2018 2019 2020 2021 2022 EV

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 5,57 € 5,57 € 5,57 € 5,57 € 5,57

Mutatieonderhoud per m2 bvo € 10,81 € 10,81 € 10,81 € 10,81 € 10,81

Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%



0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%


PARAMETERS PARKEERPLAATSEN 2018 2019 2020 2021 2022 EV

Instandhoudingsonderhoud - parkeerplaats € 50,00 € 50,00 € 50,00 € 50,00 € 50,00

Instandhoudingsonderhoud - garagebox € 166,00 € 166,00 € 166,00 € 166,00 € 166,00

Beheerkosten - parkeerplaats € 26,00 € 26,00 € 26,00 € 26,00 € 26,00

Beheerkosten - garagebox € 37,00 € 37,00 € 37,00 € 37,00 € 37,00



0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24%


Disconteringsvoet uitponden: 7,18% 7,18% 7,18% 7,18% 7,18%

PARAMETERS INTRAMURAAL ZORGVASTGOED 2018 2019 2020 2021 2022 EV

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 8,60 € 8,60 € 8,60 € 8,60 € 8,60

Mutatieonderhoud per m2 bvo € 12,17 € 12,17 € 12,17 € 12,17 € 12,17

Beheerkosten % van de markthuur 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%



0,36% 0,36% 0,36% 0,36% 0,36%



INSCHAKELING TAXATEURIn 2018 zijn alle onroerende zaken in exploitatie (100% full-waardering) getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige

externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier

waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en

vastgelegd, zijn in het bezit van Woningstichting De Veste en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

TOEPASSING VRIJHEIDSGRADENWoningstichting De Veste heeft voor haar vastgoedbezit verplicht de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte,

aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde

vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken

van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de

gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document “Best Practices vrijheidsgraden

behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking

tussen diverse gespecialiseerde partijen. De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking

ten opzichte van de basisvariant.

VRIJHEIDSGRAAD TOELICHTING

Schematische vrijheid Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Markthuur(stijging) Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur heeft op complexniveau referenties geraadpleegd, uit de NVM-database teneinde marktconforme markthuur(stijgingen) voor de getaxeerde objecten in de taxaties te kunnen verwerken.

Exit yield Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten komt.

Leegwaarde(stijging) Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur heeft op complexniveau referenties geraadpleegd, uit de NVM-database teneinde marktconforme markthuur(stijgingen) voor de getaxeerde objecten in de taxaties te kunnen verwerken.

Disconteringsvoet Deze vrijheidsgraad is wel toegepast. Taxateur is van mening dat de discon-teringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling, en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.

Mutatie- en verkoopkans Deze vrijheidsgraad is toegepast voor zowel het doorexploiteer scenario als het verkoop scenario. Deze is gebaseerd op het basis uitgangspunt van een vijfjaars gemiddelde van de betreffende waarderingscomplexen. Per waarderingscomplex is deze inschatting beoordeeld door de onafhankelijk taxateur en indien nodig bijgesteld.

Onderhoud Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Technische splitsingskosten Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Bijzondere omstandigheden Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Erfpacht Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Exploitatiescenario Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.


SCHATTINGSELEMENTEN BEPALING MARKTWAARDEGelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als

door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het (commercieel)

vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de

uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

HYPOTHECAIRE ZEKERHEDENHet sociaal vastgoed in exploitatie is gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Het WSW kan op eerste verzoek hypotheek vestigen op het ingezette onderpand. Voor deze borgstelling wordt door het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende

zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo

boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

WOZ-INFORMATIEDe WOZ-waarde van het bezit in exploitatie bedraagt ultimo 2018 € 539 miljoen (2017: € 604 miljoen). De daling wordt

veroorzaakt door de verkoop van het bezit op Terschelling.

BELEIDSWAARDEOmdat de doelstelling van Woningstichting De Veste is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in

kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een

deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder

de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woningstichting

De Veste en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.

De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 230,8 miljoen De beleidswaarde

van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 6,6 miljoen. Bij het bepalen van de beleidswaarde

is het waarderingshandboek gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de

berekening van de marktwaarde. Deze aspecten zijn:

• beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;

• betaalbaarheid: de markthuur wort vervangen door de beleidshuur;

• kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van de woningcorporatie;

• beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van de woningcorporatie.

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

DAEB NIET-DAEB

Marktwaarde per 31-12-2018 444.470 7.517

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario) -20.177 -107

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) -126.030 -660

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) -29.317 -109

Afslag wegens beheer (beheerskosten) -38.136 -92

BELEIDSWAARDE PER 31-12-2018 230.810 6.549


De gehanteerde uitgangspunten voor het bepalen van de beleidswaarde en de gepresenteerde afslagen zijn opgenomen in

de grondslagen van deze jaarrekening. De invulling van dit waardebegrip zal in de komende jaren nog nader wordt uitgewerkt

waardoor de beleidswaarde in de komende jaren zal kunnen afwijken ten opzichte van het verslagjaar 2018. Zie voor

nadere toelichting hiervan paragraaf “1. Vastgoed in exploitatie” (beleidswaarde) zoals opgenomen in de grondslagen van

balanswaardering van de post vastgoedbeleggingen.

2. VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE 2018 2017

Boekwaarde per 1 januari 3.258 7.769


Investeringen 11.591 15.368

Subsidie -2.859 -

Dekking E-meters -240 -

Overboeking naar vastgoed in exploitatie -5.126 -12.134

Overboeking naar planmatig onderhoud -673 -

Dotatie voorziening onrendabele top 5.056 -1.739

Overige waardeveranderingen -10.741 -6.006

Saldo -2.992 -4.511

BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 266 3.258

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ultimo 2018 heeft betrekking op de lopende projecten welke nog

niet zijn opgeleverd. De opgeleverde projecten in 2018 zijn overgeboekt naar DAEB- en of niet-DAEB vastgoed in exploitatie.

Waardering van de opgeleverde projecten heeft plaatsgevonden op basis van de toegekende marktwaarde in verhuurde staat

ultimo 2018. Op basis van deze waarde is de definitieve onrendabele top verantwoord. Zie voor nadere uitsplitsing van deze

onrendabele top de rubriek overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen in de winst-en-verliesrekening.

3. ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN 2018 2017

STAND PER 1 JANUARI

Boekwaarde per 1 januari 698 698


Overdracht inzake verkoop activa & passiva -684 -

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen - -

Totaal mutaties in boekjaar -684 -

STAND PER 31 DECEMBER

BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 14 698

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden betreft in totaal 1 (2017: 40) woningen. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen

die de goedkeuring van de Minister hebben.


4. ACTIVA TEN DIENSTE VAN EXPLOITATIE 2018 2017

STAND PER 1 JANUARI

Aanschafprijs 5.904 5.298

Cumulatieve afschrijvingen -2.552 -2.406

Boekwaarde per 1 januari 3.352 2.892


Investeringen 351 686

Des-investeringen -250 -

Naar activa in exploitatie -183 -

Afboeking -92 -

Afschrijvingen -267 -226

Saldo -441 460

STAND PER 31 DECEMBER

Aanschafprijs 4.045 5.904

Cumulatieve afschrijvingen -1.134 -2.552

BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 2.911 3.352

Voor het kantoor geldt dat over de grond niet wordt afgeschreven en dat voor het gebouw een afschrijvingstermijn geldt van

40 jaar. Indien de actuele waarde van het kantoor lager is dan de boekwaarde vindt afwaardering naar lagere actuele waarde

plaats. De overige activa wordt lineair afgeschreven met een maximale termijn van 5 jaar.

5-6. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 2018 2017

FINANCIËLE VASTE ACTIVA BEGIN MUTATIE EIND BEGIN MUTATIE EIND

LATENTE BELASTING

Verhuur 15.759 -15.759 - 29.399 -13.640 15.759

Verkoop -450 501 51 -333 -117 -450

Disagio leningen 110 -21 89 135 -25 110

Voorziening groot onderhoud -9.830 5.047 -4.783 -8.590 -1.240 -9.830

Verrekenbaar verlies - 5.283 5.283 1.200 -1.200 -

Afschrijvings potentieel - 2.021 2.021 - - -

Totaal boekwaarde 5.589 -2.928 2.661 21.811 -16.222 5.589

Deelneming 10 - 10 10 - 10

TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA 5.599 -2.928 2.671 21.821 -16.222 5.599

Het bovenstaande overzicht heeft betrekking op het verloop van de belasting latentie en de deelneming De Veste Participaties

B.V. In de deelneming vinden geen activiteiten plaats en derhalve is de boekwaarde niet gemuteerd in 2018. De latente

belastingvorderingen en belastingverplichtingen zijn gesaldeerd opgenomen in de jaarrekening.


LATENTE BELASTINGVORDERINGENEN VERPLICHTINGEN

TOELICHTING

Exploitatie In 2018 heeft een schattingswijziging plaatsgevonden inzake de voor-zienbaarheid van realisatie van de belasting latentie voor vastgoed in blijvende verhuur. Als gevolg van het voornemen tot blijvende verhuur zal het tijdelijk verschil alleen gerealiseerd worden bij afschrijving. Derhalve heeft Woningstichting De Veste ervoor gekozen om de belastinglatentie niet langer in de oude vorm toe te passen. De latentie bedroeg ultimo 2017 € 15.759.000 welke is vrijgevallen ten laste van het fiscale resultaat 2018. Het tijdelijke waarderingsverschil inzake afschrijvingspotentieel bedraagt € 8.083.000 (2017: nvt). De nominale waarde van de belastingvordering hiervan bedraagt € 2.021.000 (2017: nvt). De looptijd van deze latentie bedraagt circa 5 jaar.

Te verkopen woningen In de begroting is opgenomen dat er naar verwachting jaarlijks 6 (2017: 6 woningen) worden verkocht. Het tijdelijke verschil inzake verkopen bedraagt € 200.000 (2017: € -50.000). De latente belasting-positie bedraagt nominaal € 51.000 (2017: € -450.000) (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 6 jaar (2017: 6 jaar).

Lening portefeuille Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 356.000 ( € 450.000).De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 89.000 (2017 € 110.000) (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 3 jaar.

Voorziening groot onderhoud Fiscaal is er een onderhoudsvoorziening gevormd. In 2018 heeft overleg plaatsgevonden met de belastingdienst omtrent het toepassen van de onderhoudsvoorziening. Dit onderhandelingsresultaat is verwerkt in de voorziening groot onderhoud ultimo 2018. Ultimo 2018 bedraagt de onderhoudsvoorziening een bedrag van € 19 miljoen (2017: € 39 miljoen). De latente belastingverplichting inzake voorziening groot onderhoud bedraagt nominaal € 4.783.000 (€ 2017: 9.83 miljoen). Dit bedrag is in de voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen.

Compensabel verlies Het tijdelijke verschil inzake te verrekenen fiscale verliezen is opgenomen onder de actieve belastinglatenties. Deze latentie bedraagt nominaal € 5.283.000 (2017: nihil). Ultimo 2018 bedraagt het totaal aan beschikbaar compensabel verlies € 23.6 miljoen. Dit compensabel verlies is ontstaan als gevolg van de verkoop van het bezit op Terschelling aan een collega woningcorporatie.

Afschrijvingspotentieel Het tijdelijke waarderingsverschil inzake afschrijvingspotentieel bedraagt € 2.021.000 (2017: nvt). De nominale waarde hiervan bedraagt € 8.083.000. De looptijd van deze latentie bedraagt circa 5 jaar.


VLOTTENDE ACTIVA

7-9. VOORRADEN 2018 2017

Vastgoed bestemd voor verkoop 390 1.648

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - 491

Overige voorraden 125 288

TOTAAL VOORRADEN 515 2.427

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels en appartementen die ultimo boekjaar nog

niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels en appartementen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en

toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager

verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd.

De appartementen zijn gewaardeerd tegen kostprijs minus de gerealiseerde verkoopopbrengsten. Het resterende deel van

het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop is in 2018 verkocht.

De overige voorraden hebben betrekking op ‘gronden ontwikkelposities’ en voorraad onderhoudsdienst. De gronden

ontwikkelposities voor een bedrag van € 30 betreft de grondlocatie ten behoeve van ontwikkelingsprojecten die nog niet in

realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde

is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne

toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder

bestemmingswijzigingen). Het grootste deel van de positie is in 2017 en 2018 verkocht. De voorraad onderhoudsdienst voor

een bedrag van € 98 (2017: € 258) heeft betrekking op de aanwezige materialen in het magazijn en de onderhoudsbussen

ultimo boekjaar.

VORDERINGEN 2018 2017

Huurdebiteuren 505 183

Gemeenten 139 19

Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.474 146

Overige vorderingen 4.562 376

Overlopende activa 448 550

TOTAAL VORDERINGEN 9.128 1.274

De reële waarde van de vorderen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar

nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. De overige vorderingen hebben met name betrekking op de ingediende

maar nog niet ontvangen subsidies voor gerealiseerde duurzaamheidsprojecten en op de nog te ontvangen gelden inzake de

verkoop van het bezit op Terschelling.

10. SPECIFICATIE HUURDEBITEUREN 2018 2017

Huurvorderingen 505 183

TOTAAL 505 183

De huurdebiteuren hebben betrekking op de nog niet betaalde huurvorderingen ultimo boekjaar. Er is geen voorziening voor

oninbaarheid opgenomen ultimo boekjaar (conform voorgaande jaren). In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag opgenomen

van € 141 (2017: €116) met een resterende looptijd van langer dan 6 maanden. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken.


11. SPECIFICATIE VORDERING OVERHEID 2018 2017

Gemeenten 139 19

TOTAAL 139 19

12. SPECIFICATIE BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN 2018 2017

Vennootschapsbelasting 3.474 146

TOTAAL BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN 3.474 146

De vordering vennootschapsbelasting heeft betrekking op de fiscale last uit 2017 van € 612.000 en de ingediende en

betaalde voorlopige aanslag 2018. Voor inzicht in de fiscale positie en en fiscale last wordt verwezen naar de toelichting op

de winstbelasting in de winst-en-verliesrekening.

13. SPECIFICATIE OVERIGE VORDERINGEN 2018 2017

Subsidie duurzaamheidsinvesteringen 2.453 -

Verkoop bezit in exploitatie 1.750 -

Vorderingen aan zorgcentra 52 19

Overige debiteuren 307 357

TOTAAL OVERIGE VORDERINGEN 4.562 376

De vordering verkoop bezit in exploitatie heeft betrekking op het deel wat nog betaald dient te worden inzake de verkoop

van het bezit op Terschelling. De vordering subsidie duurzaamheidsinvesteringen heeft betrekking op toegekende STEP

(stimuleringsregeling energieprestatie huursector) subsidie.

14. SPECIFICATIE OVERLOPENDE ACTIVA 2018 2017

Nog te ontvangen subsidie 190 -

Nog te ontvangen gelden inzake verkoop grond 165 296

Vooruitbetaalde verzekeringskosten 13 129

Overig 80 125

TOTAAL OVERLOPENDE ACTIVA 448 550

15. LIQUIDE MIDDELEN 2018 2017

Rekening courant banken 6.838 7.395

Spaarrekening - 1.639

Totaal liquide middelen 6.838 9.034

De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar. Woningstichting De Veste heeft een

kredietfaciliteit afgesloten van € 3 miljoen. Hiervoor zijn zekerheden in de vorm van onderpand verstrekt met een woz-waarde

ultimo 2018 van € 5.7 miljoen. Dit onderpand is verstrekt met goedkeuring van het WSW.


PASSIVA

16. EIGEN VERMOGEN 2018 2017

STAND PER 1 JANUARI 376.664 344.701

Resultaat boekjaar -11.683 31.963

STAND PER 31 DECEMBER 364.981 376.664

EIGEN VERMOGEN HERWAAR-DERING

OVERIGE RESERVES

TOTAAL HERWAAR-DERING

OVERIGE RESERVES

TOTAAL

1 januari 184.106 192.558 376.664 155.167 189.533 344.701

Resultaat boekjaar - -11.683 -11.683 - 31.963 31.963

Gerealiseerde herwaarderingen -20.308 20.308 - -3.025 3.025 -

Niet gerealiseerde herwaarderingen 12.531 -12.531 - 31.963 -31.963 -

31 DECEMBER 176.329 188.652 364.981 184.106 192.558 376.664

STATUTAIRE RESULTAATBESTEMMINGIn de statuten van De Veste is geen bepaling opgenomen m.b.t. de bestemming van het resultaat.

VOORSTEL BESTEMMING RESULTAAT BOEKJAAR 2018Het bestuur stelt de raad van commissarissen voor het negatieve resultaat over het boekjaar 2018 ten bedrage van € 11.683.000

geheel ten laste van het eigen vermogen te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening 2018 verwerkt.

EIGEN VERMOGENPer 31 december 2018 is in totaal € 176,3 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen

(2017: € 184,1 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en

de kostprijs bepaald per waarderingscomplex inclusief het effect van belastinglatenties. De waardering van dit vastgoed is in

overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven

waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 214,6 miljoen in het

eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van

het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woningstichting De

Veste. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in

verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke

ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling

van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van

het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in

uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger

dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteiten beheersituatie van de corporatie.

17. VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERING EN HERSTRUCTURERING 2018 2017


Mutatie boekjaar 5.056 -1.739



De voorziening onrendabele investering en herstructurering heeft betrekking op de negatieve boekwaarde van lopende

investeringsprojecten in nieuwbouw en bestaande complexen.

18. OVERIGE VOORZIENINGEN 2018 2017


Toevoeging 261 258

Vrijval a.g.v. verkoop vastgoed in exploitatie -613 -

Onttrekking t.b.v. duurzaamheidsinvesteringen -629 -

Overige mutatie boekjaar -308 -344


OVERIGE VOORZIENINGEN E-METERS V-METERS OVERIG TOTAAL

STAND PER 1 JANUARI 1.587 1.654 176 3.417

Toevoeging - 260 - 260

Onttrekking -718 -189 -29 -936

Vrijval -289 -324 - -613

BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 580 1.401 147 2.128

Jaarlijks krijgen huurders voor € 100 V-meters toegekend voor verbetering van de huurwoning. Voor de nog niet bestede

V-meters is een voorziening opgenomen. Bewoners hebben eenmalig E-meters gekregen afhankelijk van de leeftijd van de

huurwoning te besteden aan energiebesparende maatregelen. Er is een voorziening opgenomen voor de nog niet bestede

E-meters.

De overige voorziening heeft betrekking op de toekomstige uitgaven inzake loopbaanontwikkelingsbudget.

19. LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN 2018 2017


Bij: nieuwe leningen 12.000 -

Af: aflossingen -16.916 -4.067

Af: overdracht leningen -7.292 -


Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar -1.782 -16.921

TOTAAL LANGLOPENDE LENINGEN 92.810 89.879

Als onderdeel van de verkoop van het bezit op Terschelling is een bedrag aan leningen van € 7.292.000 overgegaan naar de

kopende partij.

VERVALKALENDER LENING PORTEFEUILLE 2018 2017

Aflossing < 1 jaar 1.782 16.921

Aflossing 2 - 5 jaar 17.843 15.104

Aflossing > =5 jaar 74.967 74.775

TOTAAL LENING PORTEFEUILLE 94.592 106.800


SAMENSTELLING LENING PORTEFEUILLE 2018 2017

Basisrente leningen 47.092 57.000

Vastrentende leningen 47.500 49.800

TOTAAL LENING PORTEFEUILLE 94.592 106.800

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag.

De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode,

waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met

de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,21% en 0,58%.

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het herzieningsmoment. Het risico van

deze leningen betreft:

• Op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente

• De herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

TEGENPARTIJ RISICO 2018 2017

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten 47.092 40.745

Nationale waterschapsbank N.V. 47.500 65.757

Overige hypotheekverstrekkers - 298

94.592 106.800

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en

de Nationale Waterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en

instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend

overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en

een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector.

Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.

ZEKERHEDENDe leningen overheid en kredietinstellingen is € 94.592 (2017: € 103.653) geborgd door het WSW. Voor de geborgde leningen

heeft Woningstichting De Veste zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een WOZ waarde van

€ 531.172 (2017: € 597.938’ niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet

doen gaan. Afname zekerheden in 2018 wordt veroorzaakt door verkocht bezit in exploitatie.

GEMIDDELD RENTEPERCENTAGEHet gemiddelde rentepercentage van de lening portefeuille bedraagt 4,23% (2017: 4,29%).

LOOPTIJDDe gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2018 25,8 (2017 23,2 jaar).

REËLE WAARDEDe marktwaarde van de lening portefeuille bedraagt ultimo 2018 € 115.010.000. De marktwaarde betreft de netto contante

waarde van de toekomstige kasstromen op basis van de IRS rentecurve (inclusief risico opslag van 0.5%). Voor de basis

rente leningen geldt dat de marktwaarde wordt berekend tot moment van renteherziening van de liquiditeitsopslag. Voor de

berekening van de marktwaarde is de OIS (overnight index swapdiscounting) rente curve gehanteerd.


20. WAARBORGSOMMEN 2018 2017

STAND PER 1 JANUARI 990 923

Mutaties boekjaar -40 67

STAND PER 31 DECEMBER 950 990

KORTLOPENDE SCHULDEN 2018 2017

Schulden aan kredietinstellingen 1.782 16.921

Schulden aan leveranciers 1.483 2.091

Belastingen en premies sociale verzekeringen 298 1.366

Overlopende passiva en overige schulden 3.545 4.461

TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN 7.108 24.838

21. SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN 2018 2017

Schulden aan kredietinstellingen 1.782 16.921

22. SCHULDEN AAN LEVERANCIERS 2018 2017

Schulden aan leveranciers 1.483 2.091

23. SPECIFICATIE BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN 2018 2017

Vennootschapsbelasting - 652

Omzetbelasting 170 499

Loonheffing 89 177

Pensioen 39 38

TOTAAL BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN 298 1.366

24. SPECIFICATIE OVERLOPENDE PASSIVA EN OVERIGE SCHULDEN 2018 2017

Nog te betalen rentekosten leningen 1.671 1.959

Nog te verrekenen servicekosten 481 757

Vooruit ontvangen huren 301 257

Nog te betalen vakantiedagen 102 93

Overig 990 1.394

TOTAAL OVERIGE SCHULDEN 3.545 4.460

De nog te betalen servicekosten hebben betrekking op de afrekening met de huurders over het boekjaar 2018. Dit betreft het

verschil tussen de gefactureerde vergoedingen en ontvangen servicekosten en wordt afgerekend met de huurders in 2019.


NIET IN DE BALANS OPGENOMEN REGELINGEN EN VERPLICHTINGEN

INVESTERINGSVERPLICHTINGEN

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van

€ 9.675.000 (2017: € 7.168.000).

ERFPACHTVERPLICHTINGEN

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. In 2018 bedroeg de canonverplichtingen

€ 494.000 (2017: € 480.000). Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen kan licht fluctueren in verband met indexaties en/

of mutaties in het bezit. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055.

OBLIGO WAARBORGFONDS SOCIALE WONINGBOUW

Per 31 december 2018 heeft De Veste een obligo uitstaan van € 3.642.000 (2017: € 3.991.000) uit hoofde van door

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale

garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw te dekken. Ultimo 2017 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligo verplichting zal

worden opgevraagd.

GESCHIL & JURIDISCHE CLAIM

Woningstichting De Veste heeft een geschil met een aannemer omtrent opgeleverde nieuwbouw. Ten tijde van het opstellen

van de jaarrekening wordt er door een onafhankelijk onderzoeksbureau een bouwkundig onderzoek verricht. Op basis van

de resultaten van dit onderzoek zullen de eventuele herstelkosten in kaart worden gebracht. Aangezien het onderzoek op dit

moment nog niet is afgerond kan een betrouwbare kosten inschatting niet worden gemaakt en is het moment van verwachte

afwikkeling onbekend.Woningstichting De Veste heeft als standpunt dat de eventuele herstelkosten volledig verhaald kunnen

worden op de aannemer. De mogelijkheid bestaat dat hier een rechtsgeding uit voortvloeit.

TOELICHTING BEHORENDE OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018

25. HUUROPBRENGSTEN 2018 2017

Huur 32.471 31.814

Derving wegens leegstand -239 -471

Derving wegens overige redenen -25 -128

TOTAAL HUUROPBRENGSTEN 32.207 31.215

De huuropbrengst is ten opzichte van voorgaand jaar toegenomen met € 992.000. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn de

gemiddelde algemene huurverhoging van 1 juli van 1,4% (2017: 0.34%). De gemiddelde huurprijs van de woongelegenheden

als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 68,2% (2017: 69.0%).

26. OPBRENGST SERVICE CONTRACTEN 2018 2017

Vergoedingen 3.464 3.668

Derving als gevolg van leegstand en oninbaarheid -63 -180

TOTAAL OPBRENGST SERVICE CONTRACTEN 3.401 3.488


27. OVERIGE OPBRENGSTEN EXPLOITATIE BEZIT 2018 2017

Overige opbrengsten 124 137

TOTAAL OVERIGE OPBRENGSTEN 124 137

28. LASTEN SERVICE CONTRACTEN 2018 2017

Lasten service contracten -3.009 -2.566

Afrekening service contracten -502 -894

TOTAAL LASTEN SERVICE CONTRACTEN -3.511 -3.460

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten en overige onroerende en roerende zaken zijn

gebaseerd op de geraamde cq werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien nodig aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats

met de huurder met betrekking tot de levering en diensten over het voorgaande jaar.

29. LASTEN VERHUUR- EN BEHEERACTIVITEITEN 2018 2017

Belasting exploitatie -1.486 -1.068

Verzekeringen -113 -97

Verhuurderheffing -3.112 -2.567

Saneringsheffing -361 -

Erfpacht -494 -480

Overige directe exploitatielasten -343 -190

Toegerekende afschrijvingen - -

Toegerekende personeelskosten -1.356 -1.366

Toegerekende overige organisatiekosten - -

-7.265 -5.768

De toegerekende kosten voor personeel, overige organisatie en afschrijving heeft betrekking op de activiteiten welke gericht

zijn op de verhuur van woningen en overige verhuureenheden.

30. LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN 2018 2017

Planmatig onderhoudskosten -1.939 -2.517

Planmatig onderhoudskosten duurzaamheidsprojecten -5.501 -993

Contractonderhoud -631 -682

Reparatie onderhoud -1.824 -1.212

Mutatie onderhoud -810 -656

Dekking onderhoudsdienst 331 407

Inzet V en E meters 254 -96

Overige onderhoudskosten -320 -128

TOTAAL LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN -10.440 -5.877

De planmatig onderhoudskosten van duurzaamheid hebben betrekking op werkzaamheden welke zijn uitgevoerd als

onderdeel van het totale duurzaamheidsproject. De dekking onderhoudsdienst heeft betrekking op de interne directe uren

van de vaklieden welke onderdeel uitmaken van met name de reparatiekosten.


31. OVERIGE DIRECTE OPERATIONELE LASTEN EXPLOITATIE BEZIT 2018 2017

Toegerekende afschrijvingen -251 -213

Toegerekende overige organisatiekosten -1.739 -1.750

Toegerekende personeelskosten -3.421 -3.191

-5.411 -5.154

De overige directe operationele lasten exploitatie hebben betrekking op de indirecte kosten welke op basis van de

kostenverdeelstaat zijn toegerekend naar deze activiteit.

32. NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDBELEGGINGEN 2018 2017

Opbrengst verkopen vastgoed in exploitatie 19.737 3.533

Opbrengst verkopen vastgoed niet in exploitatie 4.457 6.627

Af: verkoopkosten -260 -

Totaal verkoopopbrengst 23.934 10.160

Boekwaarde verkopen bestaand bezit in exploitatie -55.183 -2.348

Boekwaarde verkopen vastgoed niet in exploitatie -1.808 -5.674

Toegerekende afschrijvingen -15 -12

Toegerekende personeelskosten -102 -103

Toegerekende overige organisatiekosten -201 -187

Totaal -57.309 -8.324

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDBELEGGINGEN -33.375 1.836

In 2018 heeft Woningstichting De Veste haar bezit in exploitatie verkocht aan een collega woningcorporatie. De boekwaarde

van het verkochte bezit op Terschelling heeft betrekking op de boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) van de

verkochte verhuureenheden en de waarde van de meeverkochte activa en passiva.

AANTAL VERKOCHTE VERHUUREENHEDEN

Aantal verkopen vastgoed in exploitatie 7 204

Aantal verkopen vastgoed in exploitatie Terschelling 626 -

Aantal verkochte koopwoningen - 3

Aantal overige verkopen - 7

TOTAL AANTAL VERKOCHTE EENHEDEN 633 214


33. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2018 2017

NIEUWBOUW

Haven-West 262 -591

Vlierlanden 621 -621

Tiny-houses -171 -223

Marslanden -412 -

Bransveen -184 -

Julianastraat -333 -

Vlierlanden I -114 -

Vlierlanden II -401 -

Lemelerveld -323 -

Subsidie nieuwbouwprojecten 190 -

Afwikkeling opgeleverde projecten voorgaande jaren 237 -

Overige waarde veranderingen nieuwbouw -628 -1.435

DUURZAAMHEID

15 woningen Ommen - -247

93 woningen Beerzerveld, Dedemsvaart, Lemele, Lemelerveld en Ommen - -1.453

181 woningen Beerzerveld, Balkbrug, Lemele, Lemelerveld en Ommen - 488

306 woningen Dedemsvaart - -3.359

309 woningen Beerzerveld, Lemele, Lemelerveld en Ommen -3.879 -

8 woningen Beerzerveld en Lemele -143 -

167 woningen Enschede -964 -

293 woningen Dedemsvaart, Balkbrug, Ommen, Lemele, Lemelerveld, -4.988 -

Subsidie reeds opgeleverde projecten 287 -

Overige waarde veranderingen duurzaamheid -9.687 -4.571

Investeringen van geringe omvang -150 -298

Overige waarde veranderingen activa in exploitatie -150 -298

TOTAAL OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN -10.465 -6.304

De overige waarde veranderingen van investeringen betreft het verschil tussen de verwachte netto investering (stichtingskosten)

en de verwachte marktwaarde in verhuurde staat van investering. Verantwoording van de overige waarde verandering

geschiedt op moment van interne formalisatie en externe communicatie. Bij oplevering van het project wordt de definitieve

waarde verandering bepaald op basis van de netto stichtingskosten en getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat

(nieuwbouw). Ten aanzien van de duurzaamheidsinvesteringen wordt verondersteld dat deze geen of een gering effect

hebben op de marktwaarde in verhuurde staat en derhalve zijn deze als volledig onrendabele verwerkt.


34. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERING VASTGOEDPORTEFEUILLE

2018 2017

DAEB vastgoedbeleggingen 30.041 43.288

Niet-DAEB vastgoedbeleggingen 43 67

30.084 43.355

De niet-gerealiseerde waardeverandering van de DAEB en niet-DAEB vastgoedbeleggingen heeft betrekking op de toename

van de marktwaarde in verhuurde staat welke ten gunste komt van het resultaat. De positieve waarde ontwikkeling wordt

vooral veroorzaakt door een stijging van de waarde van het bezit in exploitatie. Voor een nadere toelichting omtrent de

uitgangspunten en verloop van de marktwaarde in verhuurde staat wordt verwezen naar de toelichting op de balans van de

vastgoedbelegging.

35. NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN 2018 2017

OPBRENGSTEN

Verontreinigings- & rioolheffing 71 85

Overige bedrijfsopbrengsten 24 25

Totaal 95 110

KOSTEN

Toegerekende afschrijving -1 -1

Toegerekende personeel -6 -6

Toegerekende overige organisatiekosten -12 -11

Totaal -19 -18

TOTAAL NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN 76 92

36. LEEFBAARHEID 2018 2017

Leefbaarheid -186 -161

-186 -161

37. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN 2018 2017

Overige rentebaten -4 -1

TOTAAL ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN -4 -1

38. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN 2018 2017

RENTE LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen kredietinstellingen -4.254 -4.555

Leningen overheid - -8

Belastingrente -388 -

TOTAAL RENTELASTEN -4.642 -4.563


39. BELASTINGEN 2018 2017

Mutatie latentie belastingen -2.928 -16.222

Acute vennootschapsbelasting 2017 652 -652

Acute vennootschapsbelasting 2018 - -

TOTAAL ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN -2.276 -16.874

AANSLUITING COMMERCIEEL EN FISCAAL RESULTAATToekomstige fiscale winsten kunnen tot een bedrag van € 23.6 miljoen worden gecompenseerd met in het verleden geleden

fiscale verliezen. De effectieve belastingdruk is nihil in 2018 (2017 4,0%) en kan als volgt worden gespecificeerd.

(BEDRAGEN X € 1.000) 2018 2018 2017 2017

Commercieel resultaat voor belastingen -9.407 48.837

AF:

Niet gerealiseerde waardeveranderingen -30.084 - -43.057 -

Fiscale afschrijvingen -1.562 - -1.333 -

Vrijval langlopende leningen -97 - -87

Herinvesteringsreserve - - -242 -

Verkopen - - -985 -

Dotatie onderhoudsvoorziening - - -8.388

Subtotaal - -31.743 - -54.092

BIJ:

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.465 - 6.006 -

Verkopen 5.018 - - -

Onderhoudskosten ten laste van de voorziening 2.000 - 3.473 -

Saneringssteun 361 - - -

Vrijval voorziening loopbaanontwikkelingsbudget 165 - - -

Niet aftrekbare deel gemengde kosten 9 - 9 -

Subtotaal - 18.018 - 9.488

Totaal fiscaal resultaat -23.132 4.233

Mutatie compensabele verliezen - -1.625

Totaal belastbaar bedrag -23.132 2.608

ACUTE BELASTINGEN -652 652


In onderstaand overzicht zijn de totale lonen & salarissen en overige bedrijfslasten gepresenteerd op basis van de categoriale

indeling. Afzonderlijke presentatie hiervan is van toepassing omdat deze niet in alle gevallen afzonderlijk te herleiden zijn

vanuit de winst- en verliesrekening.

LONEN & SALARISSEN 2018 2017

Salarissen -2.416 -2.450

Sociale lasten -438 -423

Pensioenen -349 -352

-3.203 -3.225

PERSONEELSBESTANDGedurende het boekjaar 2018 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij Woningstichting

De Veste, omgerekend naar het aantal vaste fte’s 47.0 (2017: 48.5).

PENSIOENLASTENWoningstichting De Veste heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). De beleidsdekkingsgraad

van het SPW bedraagt per ultimo 2018 115% (2017: 116%). De geschatte beleidsdekkingsgraad is de marktwaarde van

de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van

De Nederlandse Bank (DNB). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens de DNB is 125%. Als de

dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Om die reden heeft het SPW een

herstelplan ingediend bij de DNB welke in 2016 is goedgekeurd. SPW verwacht hierbij binnen 7 jaar weer een afdoende

dekkingsgraad te hebben.

Aan het personeel is een pensioen toegezegd op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en

dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de

pensioenregeling betaalt Woningstichting De Veste verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfonds

en verzekeringsmaatschappij.

Behalve de betaling van premies heeft Woningstichting De Veste geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze

pensioenregeling. Woningstichting De Veste heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van

aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als

deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting

leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN 2018 2017

Overige personeelskosten -850 -876

Huisvestingskosten -151 -114

Bestuurskosten -105 -155

Automatiseringskosten -819 -762

Accountantskosten -254 -134

Advies -469 -487

Fusiekosten -216 -

Overige bedrijfslasten -770 -861

-3.634 -3.389


ACCOUNTANTSHONORARIA EY ACCOUNTANTSIn het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht.

BEDRAGEN X € 1.000 2018 2017

Controle van de jaarrekening 2018 120 -

Controle van de jaarrekening 2017 101 15

Controle van de jaarrekening 2016 - 110

Andere controleopdrachten 2018 10 -

Andere controleopdrachten 2017 23 -

Fiscale advisering - 2

Andere niet-controlediensten - 7

TOTAAL ACCOUNTANTSHONORARIA 254 135

De accountantskosten in 2018 hebben betrekking op de afwikkeling van boekjaar 2017 (geen transitorische post voor opgenomen) en

de accountantskosten 2018 (inclusief transitorische post).

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUMWoningstichting De Veste is op 1 januari 2019 gefuseerd met rechtspersoon Beter Wonen Vechtdal en gaat verder onder de naam

Woningstichting De Veste met als werknaam Vechtdal Wonen. Beter Wonen Vechtdal is een woningcorporatie in Hardenberg

met voornamelijk bezit in de gemeente Hardenberg en Ommen. Tot vaststelling en goedkeuring van de statutenwijziging

geldt als juridische naam “Woningstichting De Veste” en na vaststelling geldt de juridische naam “Vechtdal Wonen”. Bij deze

juridische fusie was Woningstichting De Veste de verkrijgende rechtspersoon en was Beter Wonen Vechtal de verdwijnende

rechtspersoon.

Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening 2018 hebben, naast de fusie, geen gebeurtenissen na balansdatum

voorgedaan.

AFZONDERLIJKE PRIMAIRE OVERZICHTEN

ALGEMEENOp grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instelling volkshuisvesting 2015 heeft woningcorporatie De Veste

onderscheid aangebracht tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB tak) en de overige diensten (niet-DAEB

tak). Daartoe zijn een afzonderlijke balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht voor respectievelijk de DAEB tak

en de niet-DAEB tak opgesteld.


GRONDSLAGEN VOOR SPLITSING DAEB & NIET-DAEB ACTIVITEITENIn de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: balans DAEB en niet-DAEB per 31 december 2018, winst-en-

verliesrekening DAEB en niet-DAEB over 2018 en kasstroomoverzicht DAEB en niet-DAEB over 2018. Voor het boekjaar

2018 is sprake van een uitzonderingssituatie waardoor in deze overzichten geen vergelijkende cijfers over het boekjaar

2017 zijn ogenomen. Bij het opstellen van deze overzichten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• De balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht is samengesteld op basis van de uitgangspunten zoals

toegepast bij het goedgekeurde scheidingsvoorstel.

• De activa en passiva posten welke betrekking hebben op de niet-DAEB tak zijn toegerekend naar de niet-DAEB balans.

• Opbrengsten en kosten worden daar waar mogelijk direct toegerekend naar de niet-DAEB tak. Dit heeft betrekking op

de huuropbrengsten en onderhoudslasten.

• Niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten worden verdeeld op basis van een verdeelsleutel (huuropbrengst

niet-DAEB versus totaal).

• De opbrengsten en kosten van de niet-DAEB tak worden jaarlijks als betaald verondersteld (boekhoudkundig) met

uitzondering van de componenten afschrijvingen, waarde mutatie vastgoedportefeuille en boekwaarde verkocht bezit

in exploitatie. Het resultaat in de winst-en-verliesrekening (m.u.v. benoemde componenten) is derhalve gelijk aan de

exploitatiekasstroom van de niet-DAEB tak.

• De administratie van de niet-DAEB tak wordt beheerd door de DAEB-tak waarbij de transacties lopen via de DAEB-tak

en vervolgens extracomptabel worden verwerkt in de verantwoording.

BALANS PER 31 DECEMBER 2018 VAN DAEB EN NIET-DAEB(BEDRAGEN X € 1.000) NA RESULTAATBESTEMMING

ACTIVA DAEB NIET-DAEB

VASTGOEDBELEGGINGEN

DAEB vastgoed in exploitatie 444.470 -

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie - 7.517

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 266 -

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 14 -

444.750 7.517

MATERIËLE VASTE ACTIVA

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.911 -

2.911 -

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Deelneming 10 -

Latente belastingvorderingen 2.661 -

Netto vermogenswaarde niet-DAEB 12.706 -

15.377 -

TOTAAL VASTE ACTIVA 463.038 7.517


VLOTTENDE ACTIVA

VOORRADEN

Vastgoed bestemd voor verkoop 306 84

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - -

Overige voorraden 95 30

401 114

VORDERINGEN

Huurdebiteuren 505 -

Gemeenten 139 -

Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.474 -

Overige vorderingen 4.562 -

Overlopende activa 448 -

9.128 -

Liquide middelen 1.059 5.779

Totaal vlottende activa 10.588 5.893

TOTAAL ACTIVA 473.626 13.410

PASSIVA DAEB NIET-DAEB

EIGEN VERMOGEN

Overige reserves 190.211 11.147

Herwaarderingsreserve 174.770 1.559

364.981 12.706

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen 6.353 -

Overige voorzieningen 2.128 -

Totaal voorzieningen 8.481 -

LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen overheid en kredietinstellingen 92.810 -

Waarborgsommen 950 -

Totaal langlopende schulden 93.760 -

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen 1.782 -

Schulden aan leveranciers 1.483 -

Belastingen en premies sociale verzekeringen 298 -

Overlopende passiva en overige schulden 2.841 704

Totaal langlopende schulden 6.404 704

TOTAAL PASSIVA 473.626 13.410


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018 VAN DAEB EN NIET-DAEB

(BEDRAGEN X € 1.000) DAEB NIET-DAEB

Huuropbrengsten 31.469 738

Opbrengsten servicecontracten 3.323 78

Overige opbrengst exploitatie bezit 124 -

Lasten servicecontracten -3.432 -79

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -7.183 -82

Lasten onderhoudsactiviteiten -10.220 -220

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.288 -123

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 8.793 312

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 18.716 5.478

Directe lasten verkoop vastgoedportefeuille -209 -51

Toegerekende organisatiekosten -110 -208

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -52.997 -3.994

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille -34.600 1.225

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -10.465 -

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 30.041 43

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV - -

Waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 19.576 43

Opbrengst overige activiteiten 95 -

Kosten overige activiteiten -19 -

Nettoresultaat overige activiteiten 76 -

Leefbaarheid -186 -

BEDRIJFSRESULTAAT -6.341 1.580

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 129 -

Rentelasten en soortgelijke kosten -4.642 -133

Saldo financiële baten en lasten -4.513 -133

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN -10.854 1.447

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -2.276 -

Resultaat niet-DAEB 1.447 -

RESULTAAT NA BELASTINGEN -11.683 1.447


KASSTROOMOVERZICHT OVER 2018 VAN DAEB EN NIET-DAEB

DIRECTE METHODE (BEDRAGEN X € 1.000) DAEB NIET-DAEB

Huuropbrengsten 31.777 738

Vergoedingen 3.322 78

Rente ontvangsten lening niet-DAEB 133 -

Totaal ingaande operationele kasstromen 35.232 816

Erfpacht -484 -2

Personeel -3.405 -137

Onderhoudsuitgaven -10.951 -220

Overige bedrijfsuitgaven -8.742 -328

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat -386 -9

Verhuurderheffing -3.112 -

Leefbaarheid externe uitgaven -19 -

Rente uitgaven -4.935 -

Rente uitgaven lening DAEB - -133

Vennootschapsbelasting -3.327 -

Totaal uitgaande operationele kasstromen -35.361 -829

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN -129 -13

Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 9.674 1.021

Verkoopontvangsten grond - 4.457

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 9.674 5.478

Uitgaven nieuwbouw huur, woon- en woongelegenheden -2.527 -

Uitgaven woningverbeteringen -9.213 -

Investeringen overig -294 -

Externe kosten verkoop -210 -51

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -12.244 -51

SALDO KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGEN -2.570 5.427


Ontvangsten aflossingen interne lening 6.647 6.647

Saldo kasstroom financiële vaste activa 6.647 6.647

Kasstroom uit (des)investering 4.077 4.077

Nieuwe te borgen leningen 12.000 -

Aflossing interne lening DAEB - -6.647

Aflossingen geborgde leningen -16.911 -

Financieringskasstromen -4.911 -6.647

TOENAME / AFNAME GELDMIDDELEN -963 -1.233

AANSLUITING GELDMIDDELEN

1 januari 2.022 7.012

31 december 1.059 5.779

MUTATIE GELDMIDDELEN -963 -1.233


OVERIGE TOELICHTINGEN

BEZOLDIGINGSINFORMATIE O.G.V. DE WET NORMERING TOPINKOMENSOp 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomsten (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op De Veste.

Het voor De Veste toepasselijk bezoldigingsmaximum is in 2018 € 156.000 (2017 € 151.000) (klasse F).

BEZOLDIGING LEIDINGGEVENDE TOPFUNCTIONARIS

2018 (BEDRAGEN X € 1) RIENK VAN DER MEULEN JANINE GODDERIJ

Functiegegevens Bestuurder ai Bestuurder

Aanvang en einde functievervulling in 2018 01/05 – 31/12 01/01 – 30/04

Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0 1,0

Dienstbetrekking? ja ja

BEZOLDIGING

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen € 73.952 € 39.441

Beloningen betaalbaar op termijn € 11.298 € 6.680

Subtotaal € 85.250 € 46.121

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t.

Totale bezoldiging € 85.250 € 46.121


Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t.

2017 (BEDRAGEN X € 1) JANINE GODDERIJ

FUNCTIEGEGEVENS

Aanvang en einde functievervulling in 2018 01/01 – 31/12

Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0

Dienstbetrekking? ja

BEZOLDIGING

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen € 118.325

Beloningen betaalbaar op termijn € 19.614

Subtotaal € 137.939

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t.

Totale bezoldiging € 137.939

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 151.000

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t.


BEZOLDIGING TOEZICHTHOUDENDE TOPFUNCTIONARISSEN


FUNCTIEGEGEVENS


BEZOLDIGING

Beloning plus belastbareonkostenvergoedingen € 17.550 € 11.700 € 11.700


TOTALE BEZOLDIGING € 17.550 € 11.700 € 11.700




2018 (BEDRAGEN X €1) ANNALIZE VAN DER HOLST-VOS JAAP DEN BAKKER

FUNCTIEGEGEVENS


BEZOLDIGING









FUNCTIEGEGEVENS


BEZOLDIGING

Beloning plus belastbareonkostenvergoedingen 16.988 € 11.325 € 11.325


TOTALE BEZOLDIGING 16.988 € 11.325 € 11.325




2017 (BEDRAGEN X €1) ANNALIZE VAN DER HOLST-VOS WIM DANKELMAN

FUNCTIEGEGEVENS


BEZOLDIGING







De totale bezoldiging aan de Raad van Commissarissen bedroeg € 61.425 (2017: € 56.626). Er zijn geen functionarissen

die in 2018 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen of waarvoor in eerdere jaren een

vermelding op grond van de WPOT (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens) of WNT heeft

plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Ook zijn er in 2018 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald

die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.


ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

De jaarrekening van voormalig Woningstichting De Veste is opgesteld door het bestuur op 26 maart 2019.

Origineel getekend door:

RIENK VAN DER MEULEN CEES NABERMAN

Directeur-bestuurder a.i. Directeur-bestuurder a.i.

RAAD VAN COMMISSARISSENDe jaarrekening is vastgesteld door de raad van commissarissen op 7 mei 2019.

Origineel getekend door:

JAN VAN WALSEM HENNY OLDE MEULE

GERRIT BLOEMINK ANNALIZE VAN DER HOLST-VOS

JAAP DEN BAKKER NETTY WAKKER

MEINE FERNHOUT,

Voorzitter


OVERIGE GEGEVENS

STATUTAIRE REGELING BETREFFENDE DE BESTEMMING VAN HET RESULTAATIn de statuten van Woningstichting De Veste zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANTDe onafhankelijke accountant heeft een goedkeurende controleverklaring afgegeven bij het jaarverslag 2018.

DE VESTEBellen (0529) 45 25 88

Faxen (0529) 45 56 05

Mailen [email protected]

Online www.veste.nl

Schrijven

Postbus 132, 7730 AC Ommen

Bezoeken

Eskampweg 1, 7731 TA Ommen

Openingstijden

Maandag t/m donderdag: 08.00 - 16.30 uur

Vrijdag: 08.00 - 12.30 uur

JAARVERSLAG 2018 - Vechtdal Wonen · Jaarverslag 2018 Voorwoord 4 We kijken terug en uit naar...

Documents

Transcript of JAARVERSLAG 2018 - Vechtdal Wonen · Jaarverslag 2018 Voorwoord 4 We kijken terug en uit naar...