jaarverslag 2018 2 - Idealis · In dit jaarverslag staat een overzicht van de wijze waarop wij het...

jaarverslag 2018 2

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4

STUDENTENHUISVESTING IN WAGENINGEN/EDE 4 Ruimte om te kiezen 4 1.

DE VRAAG EN ONS ANTWOORD 11 Gevarieerd en voldoende aanbod 11 2.

Prettig en betaalbaar wonen 20 3.

Bredere dienstverlening 28 4.

Actieve samenwerking 30 5.

EEN GEZONDE EN VITALE ORGANISATIE 34 Organisatie met ambitie 34 6.

Financieel gezond 37 7.

Risicobeheersing en monitoring 40 8.

Kengetallen en analyse 47 10.

Analyse realisatie 2018 versus begroting 2018 48 11.

RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE 50

Governance structuur 50 12.

Verslag 51 13.

Verklaring Raad van Commissarissen 57 14.

JAARREKENING 58

Balans per 31 december 2018 (na resultaatbestemming) 59 15.

Winst- en verliesrekening over 2018 61 16.

Kasstroomoverzicht 2018 62 17.

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 63 18.

3 jaarverslag 2018

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Studentenhuisvesting in Wageningen/Ede 1. Ruimte om te kiezen 1.1. Idealis, missie en visie “Wij bieden jou de ruimte om prettig en betaalbaar te wonen als je studeert of promoveert in Wageningen of Ede.’’ Dit is sinds enkele jaren onze missie. Ook in 2018 is er weer hard gewerkt om daar een goede invulling aan te geven. De speerpunten voor het afgelopen jaar waren: • Het realiseren van circa 500 eenheden en de planvoorbereiding van ongeveer 1.000 eenheden op

diverse locaties in Wageningen, in de komende vijf jaar. • Het optimaliseren van de organisatie voor wat betreft informatievoorziening, automatisering (IV en

ICT), werkprocessen, databeveiliging en privacy. • Het formuleren van een visie op duurzaamheid en het analyseren van de duurzaamheidspotenties van

de bestaande complexen. In dit jaarverslag staat een overzicht van de wijze waarop wij het afgelopen jaar invulling hebben gegeven aan de missie en visie en de daaruit voortgekomen speerpunten voor 2018 en de verdere plannen en beleid. 1.2. Proces missie/visie, nieuw ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid Missie/visie Begin februari heeft een heidag met alle collega’s plaatsgevonden waarin de missie is herijkt en de input voor de visie is opgehaald. Bureau Youngworks, dat onderzoek doet naar trends onder jongeren, gaf een presentatie en vier SFO-leden hebben hun vlog getoond over hoe zij bij Idealis wonen. Vervolgens werden de belangrijkste trends, thema’s en ontwikkelingen voor de komende jaren besproken. Medio februari is gestart met het formuleren van de visie aan de hand van thema’s, zoals klant, dienstverlening en organisatie. Een concept-visie werd besproken met o.a. Wageningen University & Research (WUR), de Woningstichting, de Stichting Flat Overleg (SFO) en de Raad van Commissarissen (RvC). Na verwerking van de input werden missie en visie vastgesteld. Nieuw ondernemingsplan ‘Samen duurzaam groeien’ Na vaststelling van missie en visie werd gestart met het formuleren van teksten voor de verschillende thema’s. Een concept van het nieuwe ondernemingsplan 2019 – 2022 werd in juni besproken met de RvC. De input vanuit de RvC, de SFO, gemeente Wageningen, WUR, Woonstede en de Woningstichting werd daarna verwerkt. Vaststelling van het nieuwe ondernemingsplan vond plaats in de RvC van november. Nieuw strategisch voorraadbeleid Gelijktijdig met het ontwikkelen van het nieuwe ondernemingsplan werd ook gestart met een nieuwe nota strategisch voorraadbeleid (SVB) 2019 – 2022. In de RvC-vergadering van juni 2018 werden de uitgangspunten van het vastgoedbeleid en van de verduurzaming van het vastgoed besproken. In het najaar werd in beide RvC-vergaderingen het gevolgde proces toegelicht en de uitkomsten van de onderzoeken besproken. Op basis daarvan werd intern het gesprek gevoerd over nieuwbouw, doorexploitatie, sloop, onderhoud, duurzaamheidsmaatregelen en betaalbaarheid/huurtoeslag. De conceptnota wordt in de RvC-vergadering van februari 2019 vastgesteld en dan ter advisering voorgelegd aan de SFO en de OR. Definitieve vaststelling vindt plaats in de RvC-vergadering van april. Ondernemingsplan 2015 – 2018, wat zijn de resultaten? Nu er een nieuw ondernemingsplan is vastgesteld, is het een goed moment om kort even terug te blikken op de resultaten van het vorige ondernemingsplan. ‘Gevarieerd en voldoende aanbod’ • Streven:

• Evenwicht tussen vraag & aanbod van studentenhuisvesting. • Eerstejaars kunnen voor 1 mei van het 1e studiejaar woonruimte betrekken. • In planperiode 2015 t/m 2018 circa 1.000 kamers toevoegen om evenwicht te realiseren. • Meer flexibele studenteneenheden in Wageningen: flexibel aanbod van 25% naar 35%.

jaarverslag 2018 4

• Gerealiseerd: • Er was een overschot van kamers in april/mei studiejaar ’14/’15 (+200), ’15/’16 (+100) en

een tekort in de studiejaren ’16/’17 (-100) en ’17/’18. Dit studiejaar ’18/’19 zal weer sprake zijn van een overschot (omvang nog niet bekend).

• Eerstejaars een kamer voor 1 mei: positief in studiejaren ’14/’15, ’15/’16 en ’18/’19. • Nieuwbouw Bellostraat (149 vhe’s), Javastraat (162 vhe’s), Nudestraat (27 vhe’s) en Mouterij

(176 vhe’s). Nieuwe Kanaal (312 vhe’s) heeft helaas vertraging opgelopen, oplevering vindt plaats in het najaar van 2019.

• Streven naar 35% flexibele studenteneenheden: gerealiseerd in 2018. ‘Prettig & betaalbaar wonen’ • Streven:

• Eén open kamermarkt voor Nederlandse en internationale studenten. • Betaalbare kamers: maximaal € 350 voor een kamer tot en met 18m² en gedeelde

voorzieningen. • Klantenwaardering prijs/kwaliteit: de score van 70% van de respondenten is ‘goed’, ‘zeer goed’

of ‘uitstekend’. • Klantenwaardering leefbaarheid: 70% geeft een rapportcijfer van 7 of hoger.

• Gerealiseerd: • Vanaf 2016 open inschrijving/reageren op aanbod voor alle studenten. • Aftopping tot € 350 voor kamers tot en met 18m² en gedeelde voorzieningen: vanaf 2015 t/m

2018. • Goede waardering prijs/kwaliteit: 2015: 66%, 2016: 68%, 2017: 73% en 2018: 71%. • Goede waardering leefbaarheid: 2015: 88,7%, 2016: 88,4%, 2017: 84,7%, 2018: 85%.

‘Slagvaardige organisatie’ • Streven:

• Invoeren nieuwe organisatiestructuur. • Stages en onderzoeksopdrachten voor studenten. • Verhuizen kantoor naar de WUR-Campus.

• Gerealiseerd: • In 2016 nieuwe organisatiestructuur met onder andere een kleiner MT en vervallen functie

teamleiders. • Diverse stages, onderzoeksopdrachten en inzet van studenten bij Klantcontact (zomerpiek en

tijdelijke vervanging). • In 2016 verhuizing kantoor van Duivendaal naar de WUR-Campus.

1.3. De omgeving waarin we werken

Onze omgeving is voortdurend in beweging en het tempo waarin de veranderingen zich voordoen komt steeds hoger te liggen. Voor Idealis is het van groot belang om alle ontwikkelingen welke zich in het hoger onderwijs voordoen nauwlettend te volgen. Internationalisering speelt een steeds belangrijkere rol. In Wageningen studeert van oudsher al een substantieel deel buitenlandse studenten. De WUR staat hoog in diverse rankings van beste universiteiten, en in haar eigen vakgebied staat zij op nummer 1. Dit maakt onder meer dat veel internationale masterstudenten voor de WUR kiezen. Doordat een start is gemaakt met het aanbieden van Engelstalige Bacheloropleidingen is de verwachting dat er nog meer studenten uit het buitenland voor de WUR kiezen. Een andere grote ontwikkeling is een steeds verdergaande digitalisering en daarnaast op afstand studeren middels online learning, MOOC’s (Massive Online Open Courses) en samenwerking in consortia met andere universiteiten. Door de WUR wordt in deze nieuwe vormen van onderwijs geparticipeerd. De keuzes die de universiteit maakt kunnen grote consequenties hebben voor de vraag naar studentenkamers. Als het volgen van colleges ook digitaal kan, komen buitenlandse studenten dan nog naar Wageningen? En zo ja, voor welke periode? En als de student steeds meer een eigen individueel pad kiest, waar gaat hij dan wonen? Ook andere keuzes van de WUR zijn van groot belang; is er bijvoorbeeld een groeistrategie voor wat betreft het aantal studenten? Vooralsnog heeft de WUR nog geen maximum bepaald.

5 jaarverslag 2018

Jaarlijks fluctuerende studentenaantallen zijn het gevolg van deze ontwikkelingen, waarbij het in het afgelopen decennium alleen groeicijfers betrof. Ook in het studiejaar 2018/2019 namen de studenten-aantallen weer toe. Circa 1,7% meer eerstejaars is in september 2018 met hun BSc-studie gestart, waarmee het totaal aantal eerstejaars BSc-studenten 1.666 bedraagt. Ook het aantal eerstejaars in de masteropleidingen toont een groei; 3%. Dit komt grotendeels door een toename van de interne doorstroming vanuit de eigen BSc met 11%. De cijfers van de Christelijke Hogeschool in Ede (CHE) stegen fors na een aantal jaren van dalende studentenaantallen; 996 CHE-studenten zijn aan hun voltijdstudie begonnen, het jaar ervoor waren dat er 860. In totaal studeren aan de CHE 3.111 voltijdstudenten (vorig jaar 3.014). Evenwicht in de vraag naar en het aanbod van studentenkamers in het werkgebied is een belangrijke doelstelling die Idealis nastreeft. Daartoe maken de WUR, gemeente Wageningen en Idealis jaarlijks een update van de prognose van vraag naar en aanbod van studentenhuisvesting, telkens voor de komende vijf studiejaren. Deze monitor is de basis voor de (eventuele) bouwopgave en wordt bestuurlijk vastgesteld. De jaarlijkse landelijke ABF enquête onder studenten over de huisvestingsvraag wordt ook gebruikt om de behoefte aan kamers vast te stellen. Wederom verwacht de WUR een groei van het aantal studenten. Per 1 oktober 2018 studeren 12.007 studenten aan de WUR en over vijf jaar, in studiejaar 2023/24, is de prognose 14.400 studenten. Er wordt hard gewerkt om in hetzelfde tempo huisvesting te realiseren, wat tot voor twee jaar geleden ook lukte. Echter sinds de zomer van 2016 bleek de druk op de kamermarkt groter dan verwacht. Het initiatief werd genomen om 300 tijdelijke extra studenteneenheden binnen afzienbare tijd toe te voegen. De ontwikkeling heeft door een beroepsprocedure veel meer tijd in beslag genomen dan vooraf ingeschat, waardoor de wachttijden voor een kamer voor met name Nederlandse studenten, fors is toegenomen. De verwachting is dat deze 312 eenheden in het 4e kwartaal van 2019 gerealiseerd zijn; twee jaar later dan gepland. Het streven is om voor de start van het nieuwe studiejaar circa 120 eenheden opgeleverd te hebben. In samenspraak met de WUR is het oude scheikundegebouw Nano op de Dreijen in Wageningen omgebouwd tot 236 tijdelijke studentenkamers voor 7 jaar. Socius beheert het gebouw; Idealis zorgt voor de toewijzing aan de buitenlandse studenten. Deze toevoeging heeft ervoor gezorgd dat alle buitenlandse studenten op 1 september 2018 een kamer hadden en het tekort onder de Nederlandse studenten niet verder is opgelopen. De continue groei van het aantal studenten heeft geleid tot sentimenten die tot voor kort niet werden waargenomen in Wageningen. Toenemende overlast en de roep dat er alleen maar voor studenten wordt gebouwd en niet voor andere doelgroepen, zijn steeds meer gehoorde klachten. Een voorbeeld van een dergelijk geluid is dat seniorenhuisvesting wordt ‘vergeten’. De gemeente heeft ingezet op een aantal pijlers waaronder beleid; de beleidsregels voor kamerverhuur zijn aangepast. Zo kunnen particulieren niet zo maar een woning meer kopen waarin naast een kamer voor hun studerende zoon/dochter ook plaats is voor een aantal andere studenten. Hiervoor is een vergunning nodig. Daarnaast wordt het beleid meer en meer gehandhaafd. Klachten worden zeer serieus genomen en er wordt direct actie op ondernomen. Tevens heeft de gemeenteraad opgeroepen om, voor wat betreft locaties, ook in gesprek te gaan met de buurgemeenten om te kijken of daar mogelijkheden zijn voor de realisatie van studentenhuisvesting. Idealis heeft het initiatief genomen om met de gemeente Ede het gesprek hierover aan te gaan. Daaruit zijn diverse potentiële locaties naar voren gekomen. Inmiddels staat dit onderwerp ook op de agenda van de wethouders van beide gemeenten. De nieuwe Wageningse wethouder, aangetreden in juli 2018, heeft het plan opgevat om samen met alle belanghebbenden een nieuwe woningmarktstrategie op te stellen. In dit plan moet de balans worden gezocht tussen de doelgroepen senioren, gezinnen, starters en studenten in de wijken. Nieuwbouwplannen, herstructureringsplannen en woningaanpassingen moeten bijdragen aan een evenwichtige verdeling. Met inwoners van Wageningen is reeds gesproken als ook met de corporaties, zorginstellingen, bouwers, ontwikkelaars, makelaars en investeerders in een separate bijeenkomst. Medio 2019 wordt de strategie, wederom in overleg met de belanghebbenden, vastgesteld. Naar verwachting worden de al voor studentenhuisvesting bestemde locaties ongemoeid gelaten. De landelijke overheid heeft de afgelopen jaren een behoorlijke stempel op de sociale woningmarkt gedrukt. Nieuwe weten regelgeving is in werking getreden en heeft zijn beslag gekregen in de organisatie. Die wettelijke kaders en reglementen zijn inmiddels ingeregeld en onderdeel geworden van de processen. 2018 was wat wetgeving betrof een relatief rustig jaar. Belangrijkste ontwikkelingen waren: • De invoering van het gezamenlijke beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties en het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw, inclusief de invoering van de beleidswaarde. • De invoering van de rente aftrekbeperking op grond van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) in de

vennootschapsbelasting met ingang van 1 januari 2019. • De inwerkingtreding van de AVG op 25 mei 2018.

jaarverslag 2018 6

De hieruit voortkomende werkzaamheden en acties zijn opgepakt en waar nodig geïmplementeerd. Er is gezien de lage rente en de florerende economie nog steeds veel geld beschikbaar in de markt voor vastgoedinvesteringen. Dit betekent dat er zich voortdurend ontwikkelingen voordoen. Kleine en grote partijen zijn op zoek naar vastgoedprojecten om te kunnen investeren. Huisvesting van studenten is daarbij een aantrekkelijke markt. Het risico op leegstand is niet zo groot, zeker in studentensteden waar het aantal studenten groeit. Idealis is in Wageningen veruit de grootste aanbieder. Waar Idealis tot voor een aantal jaren de enige grote partij was, is er inmiddels een aantal aanbieders van grootschalige wooncomplexen. Socius, DUWO en sinds kort XIOR verhuren grotere aantallen kamers. Met deze partijen vindt regelmatig overleg plaats om de ontwikkelingen rondom studentenhuisvesting te volgen. Een keerzijde van de florerende economie zijn de sterk stijgende bouwkosten. Forse prijsstijgingen van bouwmateriaal en bouwpersoneel leiden tot hogere investeringen in nieuwbouw en stijgende kosten van planmatig onderhoud. Dit zien we terug in de investeringsramingen voor de nieuwbouwprojecten Nieuwe Kanaal 1, Kirpestein en Costerweg 65. Naast de prijs heeft de bouwsector in toenemende mate te lijden onder een groeiend personeelstekort. Hierdoor kan steeds vaker niet voldaan worden aan de stijgende vraag. Ook moeten aannemers vaker duurdere zzp-ers inhuren wat ook een prijsopdrijvend effect heeft. Eind 2018 is het concept klimaatakkoord gepresenteerd; zodra de gevolgen zijn doorgerekend volgt een definitief akkoord. De klimaatmaatregelen hebben grote gevolgen voor de corporaties en zo ook voor Idealis. We bouwen inmiddels gasloos met hogere energienormen. Dit om voorbereid te zijn op de invoering van de nieuwe BENG-normen in 2021. Ook dit brengt forse investeringen met zich mee, zowel in de nieuwbouw als de bestaande bouw. Een nieuwe kamer kost inmiddels ongeveer € 10.000 extra als gevolg van de investeringen in duurzaamheid. Kortom, de investeringsbedragen in nieuwbouw en bestaande bouw zijn fors gestegen als gevolg van de krapte van mensen en middelen in de bouwsector en de duurzaamheidsopgave in het vastgoed. Op diverse manieren blijven we in gesprek met onze huurders. Zo kunnen we voortdurend actief mee bewegen in die veranderende omgeving. In de eerste plaats met de SFO, de officiële vertegenwoordiging van al onze huurders. Zij zijn het afgelopen jaar nauw betrokken geweest bij een aantal onderwerpen zoals het activiteitenoverzicht (voorheen Bod) en de prestatieafspraken, herijking missie en visie, het nieuwe ondernemingsplan en het nieuwe aanbodplatform ROOM. Hun visie, wensen en ideeën zijn meegenomen in diverse plannen. We vinden het van groot belang om ook met andere huurders van gedachten te wisselen. Zo eten de beheerders af en toe een pizza met huurders van een afdeling en nemen diverse collega’s deel aan de huurderscafés. Op deze informele manier is 2 keer met een groep van 60 studenten en collega’s van Idealis een quiz gespeeld en het gesprek gevoerd op basis van een thema, zoals duurzaamheid. Ook voor de start van een aantal pilots (afdelingsvertegenwoordigers en de Student Energy Race) is eerst met huurders van gedachten gewisseld zodat hun input meegenomen kon worden. Het regionale samenwerkingsverband Deelgoed waarin 5 corporaties (waaronder Idealis) samenwerken, is in 2018 uitgebreid met 2 corporaties: de Veenendaalse Woningstichting en Woningstichting Barneveld. Kennis wordt uitgewisseld, een internal auditor wordt gedeeld en op een aantal dossiers wordt intensief samengewerkt. Kortom, door voortdurend met alle belanghebbenden op een goede, constructieve, maar ook kritische wijze in gesprek te zijn en blijven, is het onze overtuiging dat wij op de juiste momenten in kunnen spelen en mee kunnen bewegen in deze veranderende omgeving. Op de korte, middellange én lange termijn. 1.4. Onze maatschappelijke prestaties Als sociale huisvester zijn én voelen wij ons verantwoordelijk voor prettige en betaalbare huisvesting voor studenten en PhD’ers in Wageningen en Ede. Wij onderscheiden ons van andere aanbieders door lagere huurprijzen, sociaal beheer, de (fysieke) leefomgeving en de hoge veiligheids- en onderhoudsnormen. Gematigd huurprijsbeleid De maximale huurprijs van een kamer of woning wordt bepaald door het woningwaarderingssysteem. De kamer of woning krijgt op basis van onder andere het aantal m2 en verschillende voorzieningen een aantal huurpunten toegekend. In ons huurbeleid kiezen wij ervoor om niet voor alle eenheden de maximale prijs te vragen die hoort bij het aantal toegekende punten, maar een percentage daarvan (bijv. 80% of 90% bij kamers met gedeelde voorzieningen waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is). Gemiddeld is in 2018 90,78% van de maximaal redelijke huur in rekening gebracht. In totaal is een bedrag van € 1.686.000 niet doorberekend aan de huurders, wat conform de woningwaardering wel mogelijk geweest zou zijn. Andere verhuurders in Wageningen vragen vrijwel altijd huurprijzen op basis van 100% maximaal redelijk), dat maakt dat het prijsniveau van Idealis aanmerkelijk lager ligt.

7 jaarverslag 2018

Veiligheid en leefbaarheid De kwaliteit en de veiligheid van onze kamers en complexen is van hoog niveau ondanks onze lagere huurprijzen. In de klanttevredenheidsonderzoeken beoordelen huurders de kwaliteit en veiligheid als goed. Veiligheid en leefbaarheid voor alle studenten in alle wooneenheden zijn voor ons van grote waarde. De keuze om te werken met beheerders in onze studentencomplexen is hier een voorbeeld van. De beheerders zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van en het toezicht op de complexen. Zij zijn ons eerste aanspreekpunt voor vragen en opmerkingen. Veelal zijn dit praktische zaken, maar het betreft ook aspecten als burenruzie, overlast of een persoonlijke problematiek. In zo’n geval wordt een inschatting gemaakt van de situatie. De sociaal beheerder wordt ingeschakeld als opschaling nodig is. Deze heeft een netwerk en contacten met onder meer de gemeenten, decanen van de WUR, hulpverlenende instanties, politie om de veiligheid en leefbaarheid voor alle huurders in de complexen op een hoog niveau te houden. De kosten van deze sociale aspecten (met name personeelskosten van beheerders en sociaal beheerder) bedroegen in 2018 € 197.000. Daarnaast is geïnvesteerd in de fysieke leefomgeving van de studenten. In 2018 is ruim € 16.000 uitgegeven aan onder meer terreininrichting, fietsenstallingen, groenvoorzieningen en preventieve ongediertebestrijding. Maatschappelijke investering totaal Door Idealis is in 2018 een totaalbedrag van € 1.899.000 maatschappelijk geïnvesteerd. Dit bedrag omvat lagere huurprijzen, een deel van de kosten van het sociale beheer en de investeringen in de fysieke leef-omgeving. Huisvesting andere doelgroep dan studenten en PhD-ers Toen enkele jaren geleden in korte tijd de druk op de woningmarkt sterk steeg door de komst van grote groepen vluchtelingen die een voorlopige status kregen, hebben wij een bijdrage geleverd aan de huisvesting. De Woningstichting is in Wageningen de corporatie die normaal gesproken deze doelgroep huisvest. Inmiddels is in de prestatieafspraken met de gemeente Wageningen opgenomen dat Idealis huisvesting biedt aan maximaal 50 jonge statushouders. Op 31 december 2018 waren 32 statushouders bij Idealis gehuisvest. Meer bleek niet nodig door de sterk afgenomen vraag. Daarnaast was er vooral vraag naar woningen voor gezinshereniging van alleengaande statushouders en die woningen heeft Idealis niet. De waarde van ons vastgoed Marktwaarde Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Idealis heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 12,5 miljoen gegroeid naar een waarde van € 233,4 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 5,9%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. Beleidswaarde In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In 2018 alsmede recent in 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen en doet de beleidswaarde haar intrede. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties zal voor de Aw en WSW als input dienen om een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en

jaarverslag 2018 8

tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. De beleidswaarde bedraagt per ultimo 2018 € 113,7 miljoen. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met: • Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de

woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Idealis van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.

• Zoals eerder uiteengezet is de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde, door middel van het doorvoeren van een aantal beleidswaarde specifieke correcties als afslag op de marktwaarde. De disconteringsvoet is gebaseerd op de disconteringsvoet behorend bij het doorexploiteerscenario van de marktwaarde. Een toegesneden disconteringsvoet voor de beleidswaarde kan theoretisch mogelijk lager zijn als gevolg van een lager risicoprofiel (samenhangend met lagere huren en hogere kwaliteit onderhoud) en daarmee een positief effect hebben op de beleidswaarde. Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

• Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.

• Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten. Beleidsmatige beschouwing marktwaarde en beleidswaarde Per 31 december 2018 is in totaal € 94,3 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2017: € 83,6 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Idealis. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de Idealis bestaat uit het bieden van prettige en betaalbare huisvesting voor studenten en PhD-ers, zal nagenoeg geen bezit worden vervreemd. Daarnaast zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Idealis heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 120 miljoen. Dit impliceert dat circa 49% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

9 jaarverslag 2018

Toekomst Ook de continuïteit van onze doelstelling, het bieden van prettige en betaalbare huisvesting aan studenten en PhD-ers, is voor ons van groot belang. In de verdere toekomst willen we immers een financieel gezonde en solide studentenhuisvester zijn. Uit zowel de begroting 2019 als de dPI 2018 en de doorrekening op basis van het concept strategisch voorraad beleid blijkt dat de goede financiële positie van Idealis gewaarborgd is. Dit werd in 2018 bevestigd in de integrale oordeelsbrief 2017/2018 van de Autoriteit woningcorporaties en de beoordeling van het WSW. Deze beoordeling heeft geen opmerkingen opgeleverd. Idealis voldoet daarnaast ruimschoots aan de ratio’s die het WSW hanteert met betrekking tot de financiële positie (financial risk). 1.5. Bestuursverklaring De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat, effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2018 is vastgesteld op 26 juni 2019 door de Raad van Commissarissen. Alle uitgaven over het boekjaar 2018 zijn uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 26 juni 2019 Bart van As – directeur-bestuurder a.i.

jaarverslag 2018 10

De vraag en ons antwoord 2. Gevarieerd en voldoende aanbod 2.1 Evenwicht vraag & aanbod Monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Wageningen De WUR, gemeente Wageningen en Idealis maken jaarlijks een bestuurlijke update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, telkens voor de komende vijf studiejaren. In maart werd het overleg hierover gestart en de notitie werd medio juni vastgesteld. De notitie wordt als volgt samengevat: • Door de verwachte groei van het aantal WU-studenten neemt de vraag naar studentenhuisvesting de

komende jaren sterk toe. De verwachte toename betreft ongeveer 525 eenheden in het studiejaar 2018/19, oplopend tot 1.800 eenheden in studiejaar 2020/21 en 2.650 eenheden in studiejaar 2022/23.

• Mogelijke tekorten kunnen de komende jaren grotendeels opgevangen worden door de combinatie van: Tijdige realisatie van ‘harde’ nieuwbouwplannen (Kortenoord, Kirpestein, Costerweg 65). Besluiten om de verhuur van tijdelijke wooneenheden voor studenten:

- Mogelijk te maken (bijvoorbeeld het tweede deel van het Scheikundegebouw, Hof van Wageningen) en

- Te verlengen (bijvoorbeeld Computechnion, Bestuursgebouw) en - Om te zetten in een permanente bestemming voor studentenhuisvesting (bijvoorbeeld.

Haarweg 333). • Het verder onderzoeken, voorbereiden en realiseren van alle, reeds bekende, ‘zachte’

nieuwbouwplannen (bijvoorbeeld Marijkeweg). • Het verkennen van de mogelijkheid om op de Campus studentenhuisvesting te realiseren. • Het verkennen van de mogelijkheden om in en met de regio studentenhuisvesting te realiseren. Gemeente, WUR en Idealis blijven de actuele en de te verwachten behoefte aan studentenhuisvesting jaarlijks in beeld brengen. Als één of meerdere van de ‘harde’ of ‘zachte’ plannen, niet, of vertraagd, worden uitgevoerd, kunnen de tekorten nog met honderden eenheden verder oplopen. Daarom zullen ook andere locaties, die in het raadsbesluit van 2017 zijn genoemd, op haalbaarheid worden onderzocht. Monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Ede In het studiejaar 2018/19 (peildatum 1 oktober 2018) zijn er bij de CHE 996 nieuwe eerstejaars ingestroomd. Anders dan in de afgelopen jaren is dat een groei ten opzichte van het voorgaande studiejaar (860). Ook het aantal voltijdstudenten (3.111) is dit studiejaar wat hoger dan in het voorgaande jaar (3.014). Het percentage uitwonende CHE-studenten is de laatste jaren afgenomen als gevolg van de invoering van het studievoorschot. Volgens ABF Research was in studiejaar 2017/18 20,3% van de Edese voltijd hbo-studenten uitwonend in Ede, vorig jaar was dat nog 24,3%. In de ABF-prognose wordt verwacht dat het aantal uitwonende studenten de komende jaren verder daalt van 670 in studiejaar 2017/18 tot 390 à 420 in studiejaar 2025/26. Idealis heeft zelf geen vastgoed in Ede, maar uitsluitend eenheden in beheer. Dit betreft studentenkamers in appartementen van collega-corporatie Woonstede en daarnaast eenheden in de piekopvang aan de Nieuwe Kazernelaan, eigendom van de gemeente Ede. Eind 2018 verhuurde Idealis 447 studentenkamers in Ede. De kamers werden gehuurd door 125 CHE-studenten, 296 WU-studenten en 26 studenten van andere onderwijsinstellingen in Wageningen of Ede. Planning en proces nieuwe nota strategisch voorraadbeleid Nadat de missie/visie was geactualiseerd is in 2018 gestart met een nieuwe nota strategisch voorraadbeleid voor de periode 2019-2022. Daarna is in interne sessies gesproken en gediscussieerd over zowel de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid, als voor verduurzaming van onze vastgoedvoorraad. Dat heeft geleid tot 2 notities waarin deze uitgangspunten zijn geformuleerd. Beide conceptnotities werden in juni met de RvC besproken. Vervolgens is de input van de RvC-leden verwerkt, zijn de notities begin juli vastgesteld en is verder gewerkt aan het nieuwe strategisch voorraadbeleid.

11 jaarverslag 2018

In de volgende fase vond analyse van de markt en ons huidige vastgoed plaats. Daarna werd een analyse gemaakt van de mogelijke verduurzaming van het bestaande vastgoed. In de RvC-vergaderingen van september en november 2018 werd het proces toegelicht en de eerste uitkomsten van de onderzoeken besproken. Intern is verder gesproken over nieuwbouw, doorexploitatie, sloop, onderhoud, duurzaamheid en betaalbaarheid/huurtoeslag. Verschillende keuze-opties en scenario’s werden geformuleerd en doorgerekend en op grond daarvan bijgesteld. Zo kregen we een goed inzicht in de financiële consequenties van mogelijke keuzes en konden we op grond daarvan de hoofdlijnen van onze vastgoedstrategie bepalen. Zo kiezen we er voor om in de komende planperiode de hoogste prioriteit te geven aan investeringen in nieuwbouw om de groeiende vraag naar studentenhuisvesting op te vangen. Die prioriteit betekent ook dat we ervoor kiezen om de eerstkomende jaren verduurzaming vooral in nieuwbouw te realiseren. In de conceptnota zullen, naast het meest waarschijnlijk geachte vastgoedscenario, ook nog enkele risico-scenario’s beschreven en doorgerekend worden. Deze risicoscenario’s gaan uit van mogelijk gewijzigde externe omstandigheden in parameters (zoals hogere bouwkosten per verhuureenheid en hogere lange rente) of in rijksbeleid (aanpassing huurtoeslag studenteneenheden). Na de RvC-vergadering in februari 2019 wordt het concept bestuurlijk vastgesteld en ter advisering voorgelegd aan onze huurdersorganisatie SFO en de OR. Definitieve vaststelling van de notitie strategisch voorraadbeleid vindt plaats in de RvC-vergadering van april 2019. Landelijke monitor studentenhuisvesting Jaarlijks maakt ABF Research de landelijke Monitor Studentenhuisvesting in opdracht van Kences en de ministeries van BZK en OCW. Daarbij wordt een prognose gemaakt van de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar studentenhuisvesting in ruim 35 steden. De prognose maakt gebruik van de referentieraming van OCW, gegevens van DUO, de Basisregistratie personen (BRP) via CBS en een jaarlijkse enquête onder studenten over hun woonsituatie en woonwensen. De ABF Monitor van 2018 gaat uit van in totaal 11.730 voltijdstudenten die in het studiejaar 2017/18 in Wageningen een studie volgen. Het aantal WU-studenten waar ABF vanuit gaat (11.340) is 140 lager dan het feitelijke aantal WU-inschrijvingen in dat studiejaar (11.480). In beide berekeningen wordt uitgegaan van de peildatum van 1 oktober, zodat het verschil mogelijk veroorzaakt wordt door een definitieverschil bij de telling van het aantal studenten. Volgens ABF zijn er van de studenten die in Wageningen studeren (studiejaar 2017/18) 6.890 uitwonend in Wageningen (58,7%). Daarnaast zijn er volgens ABF nog 920 studenten die in Wageningen studeren, maar in de gemeente Ede uitwonend zijn. Wanneer deze studenten in de totale huisvestingsvraag worden meegenomen, komen we tot een huisvestingsvraag van circa 66,6%. Dit percentage is wat lager dan het door ons, in juni 2018, berekende percentage bij de WU-woonadressen analyse (71,8%). We kiezen er bewust voor om bij de berekening van de behoefte aan studentenhuisvesting in Wageningen de studentenprognoses, die de WUR zelf maakt, als vertrekpunt te nemen en te combineren met de woonadressenanalyse van WU-studenten. De ABF-prognose is meer een trendprognose, die geen rekening houdt met bijvoorbeeld een WUR-besluit om BSc-opleidingen Engelstalig te maken, of om bij bepaalde opleidingen een Numerus fixus in te gaan voeren. Daarom achten we de door ons gehanteerde methodiek iets waarschijnlijker dan die van ABF. 2.2 Tijdige huisvesting nieuwe studenten Inschrijvingen eerstejaars studiejaar 2018/2019 Onderwijsinstelling Peildatum kamerzoekenden 1e jaars 31-12-2018 31-12-2017 abs. verschil % Wageningen University & Research 4.100 4.031 69 1,68% Christelijke Hogeschool Ede 182 180 2 1,10% Aeres Hogeschool Wageningen 43 42 1 2,33% Andere opleidingen Wag./Ede 126 167 -41 -32,54% Totaal 4.451 4.420 31 0,70% Het aantal ingeschreven woningzoekenden is in 2018 gestegen met 0,7%. Qua percentage is er een afname bij ‘andere opleidingen Wageningen/Ede’. In absolute aantallen is de groei van 31 nieuw ingeschreven woningzoekenden te verwaarlozen op het totale aantal woningzoekenden.

jaarverslag 2018 12

Doelgroep Peildatum kamerzoekenden 1e jaars 31-12-2018 31-12-2017 abs. % Nederlandse student 2.509 2.605 -96 -3,83% PhD 207 259 -52 -25,12% Internationale student 1.735 1.556 179 10,32% Totaal 4.451 4.420 31 0,70% De instroom van de Nederlandse BSc-ers bij WUR was in 2018 1,8% hoger ten opzichte van het aantal nieuwe studenten in 2017. Eind 2018 hadden 1.861 Nederlandse BSc-ers zich bij Idealis voor de eerste keer ingeschreven. Dat is een daling van -1,5% ten opzichte van 2017. In absolute aantallen is er een daling van 28 minder woningzoekende Nederlandse BSc-ers. Kamergarantie In de samenwerkingsovereenkomst met de WUR zijn afspraken gemaakt over het tijdig huisvesten van internationale studenten. De overeenkomst regelt dat Idealis vanaf 1 januari 2016 jaarlijks voor februari en september een door de WUR aangegeven minimum aantal eenheden publiceert op haar website. Daarnaast is de afspraak dat Idealis vanaf september 2018 piekopvang heeft in de vorm van 150 slaap- en studeerplekken. In 2018 heeft de WUR Idealis gevraagd minimaal 1.175 kamers te publiceren voor de instroom van de internationale studenten; 175 voor de winterinstroom en 1.000 voor de zomerinstroom. Voor de opvang waren ook nog 140 bedden voor piekopvang beschikbaar. In 2018 heeft Idealis de buitenlandse studenten zonder problemen kunnen huisvesten. De grootste uitdaging was de afhankelijkheid van het aantal opzeggingen van huurcontracten om tijdig het benodigde aantal kamers te kunnen publiceren. Voor de winterinstroom van 2018 zijn de vrijkomende gemeubileerde kamers niet meer gepubliceerd vanaf november 2017. Voor de zomerinstroom zijn er vanaf maart 2018 gemeubileerde kamers gereserveerd en vanaf mei de vrijgekomen niet gemeubileerde kamers. Piekopvang In 2018 is de huur van 2 voormalige kazernegebouwen in Ede gecontinueerd voor piekopvang in de zomerperiode. In 2017 is er voor een periode van minimaal 2 jaar een huurovereenkomst afgesloten. De huurovereenkomsten met de studenten vanaf augustus 2017 liepen tot 31 juli 2018. Het gebouw is vervolgens opnieuw verhuurgereed gemaakt voor de periode van studiejaar 2018/2019. De verhuur is gestart per 15 augustus 2018. De huur van de kamers is wederom vastgesteld op € 250 waarbij de kale huur € 145,66 is. Instroom in het eerste studiejaar; in 2018 niet gerealiseerd voor 1 mei Idealis streeft naar een evenwicht tussen vraag en aanbod. Een deel van de eerstejaars heeft al in de maanden juni tot en met september een kamer betrokken. De overige kamerzoekenden werden daarna geleidelijk gehuisvest in, vanaf september, vrijkomende kamers. Hierbij wordt huisvesting van de ‘laatste’ eerstejaars student voor 1 mei als streefdatum gehanteerd. Daarmee accepteert Idealis dus ook eventueel leegstand van kamers in mei en juni. Idealis ziet de leegstand in die periode als bijdrage aan de instroom van de volgende generatie eerstejaars. In 2018 was er geen leegstand, maar een structureel tekort van circa 175 kamers. Instroom eerstejaars nader toegelicht Aankomende eerstejaars konden zich (tot 2019) inschrijven als kamerzoekende vanaf 1 januari van het kalenderjaar waarin zij starten met hun studie. Van de eerstejaars (zowel Nederlandse als buitenlandse studenten), die in september 2017 begonnen met hun studie, zijn er in kalenderjaar 2018 358 huurder van Idealis geworden (in 2017: 381 en in 2016: 296). Van de eerstejaars die in september 2018 begonnen zijn met hun studie hebben er 1.047 een kamer gevonden bij Idealis in 2018 (in 2017: 1.060 en in 2016: 1.036). Van de 1.405 eerstejaars studenten in 2018, zijn 999 huurders gestart met hun studie per september 2018. Hiervan zijn 788 personen in Wageningen gehuisvest en 211 in Ede. Van de 211 studenten die in Ede zijn gaan wonen, zijn er 113 in de piekopvang terecht gekomen en 98 in de reguliere studentenkamers in Ede.

13 jaarverslag 2018

Onderwijsinstelling kamerzoekenden 1e jaars 2018 2017 abs. Verschil % Wageningen University & Research 1.345 1.345 0 0% Christelijke Hogeschool Ede 35 38 -3 -8% Aeres Hogeschool Wageningen 9 7 2 29% Andere opleidingen Wag./Ede 16 27 -11 -41% Totaal 1.405 1.417 -12 -1% Gemiddelde inschrijfduur De gemiddelde inschrijftijd voor kamers die worden gepubliceerd, bedraagt 10,9 maanden. De inschrijftijd is het moment dat een woningzoekende zich inschrijft tot aan de eerste verhuurdag. In 2017 was dit 9,1 maanden. Echter, dit is een vertekend beeld. Per 1 januari 2016 is het proces voor buitenlandse woningzoekenden gewijzigd. Een groot deel van deze groep schrijft zich pas in nadat ze een e-mail van Idealis hebben ontvangen. Daardoor hebben zij soms een zeer korte inschrijftijd. Bij de kamers die niet gepubliceerd worden (de kamers in de coöptatie panden), komt het regelmatig voor dat men zich pas inschrijft als woningzoekende op het moment dat hij of zij de voorkeurskandidaat is. De onderstaande grafiek toont de gemiddelde wachttijd in maanden van de Nederlandse student die zich voor het eerst heeft ingeschreven bij Idealis en uiteindelijk een kamer heeft gekregen via een publicatie op de website. De verdeling van de kamers gaat op basis van inschrijftijd, uitgezonderd daar waar afstandsurgenties, interne verhuizingen en medische urgenties voorrang krijgen. De grafiek geeft de gemiddelde inschrijftijd weer van woningzoekenden die via een publicatie op de website van Idealis woonruimte gevonden hebben.

Het overgrote deel van de gepubliceerde woonruimte is bezit van Idealis. De andere eigenaren zijn Wageningen University & Research, de exploitant JW Vastgoed van Beringhem in Bennekom en Socius in Wageningen. Sinds 2016 publiceert Idealis ook deze kamers. Door de toevoeging van Mouterij en de eenheden van Socius op de Dreijen is de inschrijftijd voor onzelfstandige eenheden de afgelopen maanden afgenomen. Echter de inschrijftijd van zelfstandige eenheden is toegenomen. Veel zelfstandige eenheden kennen een huurprijs waarbij alleen huurders ouder dan 22 jaar in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daardoor is de inschrijftijd bij zelfstandige eenheden langer. De nieuwe huurder die vaak 23 jaar of ouder is, staat doorgaans al langer ingeschreven als woningzoekende bij Idealis. Algemene verhuurinformatie 2018 Idealis verhuurt in totaal 5.621 eenheden. Dit betreft vrijwel uitsluitend wooneenheden (met uitzondering van 14 parkeerplaatsen, 4 bedrijfsruimtes en 4 bergingen). Op 31 december 2018 waren er 5.340 contracten afgesloten. Dit is onder te verdelen in 4.931 verhuureenheden verhuurt aan studenten, 304 aan PhD-ers, 66 huurders van de Bassecour en Wilhelminamavo, 21 verhuureenheden aan statushouders, 12 parkeerplaatsen en

15,0

30,6

15,7

28,0

10,7

17,3

Kamer met gedeelde voorzieningen Kamer met eigen voorzieningen

Inschrijftijd in maanden voor Nederlandse woningzoekenden bij hun eerste inschrijving

2018 2017 2016

jaarverslag 2018 14

6 bedrijfsruimten. Overigens huisvesten we per 31 december 2018 32 statushouders. Eind 2018 waren 281 VHE’s niet verhuurd. Daarvan waren er 111 verhuureenheden van de piekopvang in Ede. Het grootste deel van de overige 170 verhuureenheden waren gereserveerd voor de winterinstroom van februari 2019. Mutatiegraad De mutatiegraad wordt bepaald door het aantal verhuringen van bestaande wooneenheden uit te drukken in een percentage van het totaal aantal wooneenheden, exclusief nieuw gebouwde of aangekochte wooneenheden. Onder wooneenheden worden gemeubileerde en ongemeubileerde kamers en woningen verstaan. Mutatiegraad 2018 2017 2016

Alle Verhuureenheden 5.621 5.457 5.309 Nieuwe verhuringen 2.555 2.238 2.290 Mutatiegraad 45,5% 41,0% 43,1%

Zonder meubels 4.200 4.092 4.123 Nieuwe verhuringen 1.684 1.359 1.359 Mutatiegraad regulier 40,1% 33,2% 33,0%

Met meubels 1.399 1.361 1.186 Nieuwe verhuringen 867 875 926 Mutatiegraad inventariskamers 62,0% 64,3% 78,1% De totale mutatiegraad (45,5%) is hoger dan vorig jaar (41,0%). Door de nieuwbouw Mouterij en de piekopvang zijn er meer verhuisbewegingen geweest. Wat opvalt ten opzichte van 2017 en 2016 is dat er ook minder opzeggingen zijn bij de gemeubileerde kamers in 2018. Met het nieuwe woonruimteverdeelsysteem per 2016 reageert iedereen zelf op publicaties via onze website. Vooral internationale studenten zijn hierdoor minder gaan doorverhuizen, omdat ze voor het eerst zelf een kamer hebben uitgekozen in plaats van dat hen een kamer werd toegewezen. Wooneenheden in- en uit exploitatie in 2018

Wageningen Ede Totaal Aantallen 31-12-2017 4.866 586 5.452 Terugdraaien splitsing woningen in kamers -2

-2

Terug geven appartementen aan Woonstede

-18 -18

Ombouwen complexbeheerders kantoor 3

3

Ombouwen appartementen Lombardi 6

6

In exploitatie Mouterij 176

176

Aantallen 31-12-2018 5.049 568 5.617 Verhuizingen binnen Idealis 2018 2017 2016 Verhuizingen binnen Idealis totaal 505 286 278 Waarvan verhuizingen binnen hetzelfde complex 143 128 131 Het aantal verhuizingen binnen complexen van Idealis is gestegen ten opzichte van 2017. In de complexen Haarweg en Bornsesteeg zijn meerdere huurders doorverhuisd naar een niet gemeubileerde kamer. Deze verdubbeling is te verklaren door de nieuwbouw van Mouterij waarbij huurders (101) van Idealis voorrang kregen en door (105) huurders die in eerste instantie terecht zijn gekomen in de piekopvang in Ede.

15 jaarverslag 2018

Onderverhuur Op peildatum 31 december 2018 waren er 255 lopende onderhuurcontracten. In 2018 zijn er 601 onderhuurcontracten afgesloten en in totaal 494 beëindigd. Deze aantallen komen overeen met voorgaande jaren. Aantal reacties op aanbod Er zijn in 2018 2.902 kamers geadverteerd op de website van Idealis (in 2017: 2.029 en in 2016: 3.436) met gemiddeld 46,07 reacties per advertentie (in 2017: 59,71 en in 2016: 22,42). De verhuur van Socius met 237 nieuwe eenheden, het nieuwbouwproject Mouterij welke een doorstroming heeft bewerkstelligd en de piekopvang, hebben bij elkaar voor meer advertenties gezorgd. Door het grotere aanbod is ook het gemiddeld aantal reacties per advertentie gedaald. Over 2018 hebben meer unieke woningzoekenden per week gereageerd op het aanbod. In de laatste weken is dit afgenomen door de oplevering van Mouterij. Daarnaast konden per 10 december geen advertenties meer geplaatst worden op de website van Idealis in verband met de overgang naar ROOM.nl.

Leegstand De leegstandsgraad is de verhouding tussen het totaal aantal verhuurbare dagen van de eenheden en het aantal dagen dat de eenheid niet verhuurd was. In 2018 is de leegstand hoger gebleken dan in 2017. Omdat meer buitenlandse studenten werden verwacht dan het jaar ervoor, is eerder gestart met het leeghouden van kamers om aan de afspraak met de universiteit te kunnen voldoen. Dit was voor zowel de instroom per 1 september 2018 het geval als voor de februari-instroom van 2019.

346

607 685

515 455 406

474 406

346 260 273

194 249

390 496

1057 987 1025

850

1351 1427

1183 1066

914 777 754

688 666 558 574

484 512 474

315 419

235

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51

Alle reacties unieke woningzoekenden per week

2015201620172018

jaarverslag 2018 16

De leegstand in Ede (exclusief de piekopvang in de Kazernelaan) is in 2018 4,24%. Dit is net iets hoger dan de leegstand van 3,63% in 2017. 2.3 Bouwen 1.000 studentenkamers Nieuwe complexen Wageningen In november en december 2018 is het nieuwbouwcomplex Mouterij in twee fases opgeleverd en in gebruik genomen. Met de oplevering van dit complex zijn in totaal 176 studentenkamers, bestaande uit 42 zelfstandige en 134 onzelfstandige eenheden, aan het bezit van Idealis toegevoegd. Daarnaast wordt gewerkt aan diverse nieuwbouwplannen. Een aantal plannen zit in de haalbaarheidsfase en andere bevinden zich in de bestemmingsplanfase. Toekomstige nieuwbouwplannen Nieuwe Kanaal 1 Op de kop van Kortenoord plaatst Idealis voor een periode van 10 jaar 312 zelfstandige modulaire verhuureenheden. De door de gemeente afgegeven omgevingsvergunning is op 3 december onherroepelijk geworden. De koopovereenkomst met BPD voor de grond en de koopovereenkomst met Plegt-Vos worden in januari 2019 getekend. De opleverdatum van het gehele complex is november 2019, maar er wordt gestreefd naar een deeloplevering op 1 september 2019. Kirpestein Een ontwikkeling van 128 verhuureenheden op het voormalige terrein van autogarage Kirpestein aan de Churchillweg. Aan het begin van 2018 is gestart met de voorbereidingen van het project, nadat eind 2017 de koopovereenkomst van de grond is getekend, de grond is vervolgens gepasseerd bij de notaris en de intentie-garantieovereenkomst met Van Wijnen is afgesloten. Deze voorbereidingen bestonden voornamelijk uit het voorbereiden en volgen van de planologische procedures. De gemeenteraad heeft inmiddels ingestemd met de wijziging van het bestemmingsplan tot studentenhuisvesting. Vrijwel alle fracties van de gemeenteraad zijn op voorhand bijgesproken over de plannen op Kirpestein. De planning is dat de bestemmingsplanprocedure begin december 2019 is afgerond. Als dit niet het geval is, kan de overeenkomst voor de levering van het terrein worden ontbonden op 31 december 2019. De oplevering staat gepland voor het tweede kwartaal 2021. Costerweg 65 Met Dura Vermeer heeft Idealis een intentieovereenkomst getekend voor de realisatie van 264 studenteneenheden op deze locatie. De omgevingsvergunning voor de realisatie van het project is in december 2019 ingediend. De oplevering staat gepland voor het tweede kwartaal 2021.

0,18% 0,30% 0,47%

0,68%

1,07%

1,63%

2,43%

2,80% 2,93%

3,07% 3,39%

3,65%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

4,00%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Per

cen

tag

e

Maanden

Totaal leegstand

2015 2016 2017 2018

17 jaarverslag 2018

Bornsesteeg Met de WUR is overleg gevoerd over de locatie Bornsesteeg, een stuk grond achter het gebouw Nexus op de Campus. Tijdens het overleg zijn aandachtspunten voor de locatie gedeeld. Een belangrijk onderdeel van deze ontwikkeling is dat het de huidige entree van de Campus aan de Bornsesteeg moet versterken. De afspraak is gemaakt dat bij de verdere planvorming de WUR op onderdelen aangehaakt blijft. In december 2018 is samen met de WUR een intentieovereenkomst getekend. Na de ondertekening van de intentieovereenkomst is een principe verzoek voor medewerking aan de plannen bij de gemeente ingediend. Afhankelijk van de reactie van de gemeente worden vervolgstappen gezet om te onderzoeken wat haalbaar is op deze locatie. 2.4 Aanbod afgestemd op woonwensen Woonwensen studenten Bij analyse van de woonwensen gebruiken we met name de resultaten van de Wageningse respondenten op de ABF-enquête ‘Wonen als student’. In totaal hebben in 2018 bijna 3.200 studenten die in Wageningen/Ede studeren de enquête ingevuld (Wageningen 2.580 en Ede 600). Gewenst kamertype Sommige studenten willen graag voorzieningen, zoals een woonkamer/keuken, delen met andere studenten, anderen willen juist beschikken over een eigen kookgelegenheid, douche en toilet. Het percentage studenten dat een kamer met eigen voorzieningen wenst is in de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen, maar nog altijd lager (46,7%) dan de voorkeur voor gedeelde voorzieningen (53,3%). Voor de toename van de vraag naar zelfstandige eenheden zijn verschillende mogelijke verklaringen: • De toename van het aantal zelfstandige eenheden in Wageningen door nieuwbouw. • De klantenwaardering voor deze nieuwbouw in combinatie met de lage woonlasten doordat voor

zelfstandige eenheden huurtoeslag mogelijk is. Op grond van de gewijzigde woonwensen van studenten, maar ook rekening houdend met de relatief grote invloed van de huidige huurtoeslagsystematiek op de voorkeur van studenten, passen we het streven naar een gewenste verdeling kamers gedeelde/eigen voorzieningen enigszins aan: van resp. 70/30 procent naar 60/40 procent. Vanzelfsprekend blijven we de ontwikkeling van de woonwensen jaarlijks volgen. Gewenste maximale woonlasten

3,7%

17,5%

8,5%

32,0%

3,5%

19,1%

0,5%

9,4%

0,0% 3,0% 2,7%

0%5%

10%15%20%25%30%35%

Gewenste woonlasten (incl servicekosten, excl. huurtoeslag)

Kamer met gedeelde voorzieningen

jaarverslag 2018 18

Conclusie is dat de maximale woonlasten die studenten willen betalen (exclusief huurtoeslag) gedifferentieerd zijn, zowel voor de kamers met gedeelde voorzieningen, als voor de zelfstandige kamers. Woonwensen PhD-ers Uit onderzoek naar de woonwensen van PhD-ers blijkt dat vooral het aanbod nog beter kan worden afgestemd op de (gedifferentieerde) vraag. De vraag naar met name relatief kleine, goedkope PhD-appartementen is aanzienlijk. Maar er is bijvoorbeeld ook vraag naar appartementen waar voorzieningen zoals keuken, woonkamer en buitenruimte worden gedeeld met andere PhD-ers. We spelen hierop in via de bestaande woningvoorraad (bijvoorbeeld door het kamergewijs verhuren van bepaalde PhD-appartementen in de complexen Lombardi en Nobelweg) en door nieuwbouw. Gezien het veelal relatief hogere inkomen van PhD-ers ten opzichte van studenten, wordt bij de verhuur van kamers met gedeelde voorzieningen (die uitsluitend bestemd zijn voor PhD-ers) een huurprijs berekend die gelijk is aan 100% van de maximaal redelijke huur. 2.5 Gevarieerd en flexibeler aanbod Gevarieerd aanbod De grote differentiatie in woonwensen van studenten en PhD-ers qua woningtype, woonlasten en dergelijke vormt het vertrekpunt voor de gewenste samenstelling van onze toekomstige totale woningvoorraad. Elk nieuwbouwplan draagt bij aan die gewenste variatie binnen ons totale vastgoedbezit. Ieder complex heeft zijn eigen karakter. Voor vrijwel iedere student hebben wij een kamer die bij zijn persoonlijke levensstijl past. In verschillende prijsklassen en grootte, met gedeelde of eigen voorzieningen, met enkele of veel medebewoners. En altijd met een ruimte om elkaar te ontmoeten. Flexibel vastgoed Bij nieuwbouwplannen zoals Costerweg 65 en Mouterij is flexibiliteit van de woningen het uitgangspunt. Dat kan door bijvoorbeeld kamergewijze verhuur van zelfstandige woningen die op lange termijn eventueel ook verhuurd of verkocht kunnen worden aan andere doelgroepen. Maar ook door zelfstandige eenheden die tot een groter appartement kunnen worden samengevoegd. Daarnaast wordt de flexibiliteit van het vastgoed vergroot door het realiseren van tijdelijke eenheden, bijvoorbeeld voor 10 jaar, zoals de 312 eenheden aan de Nieuwe Kanaal 1 (Kortenoord).

6,4%

16,8%

2,7%

21,4%

4,7%

20,3%

0,3% 4,0%

0,6%

9,9%

0,3% 2,7%

0,3% 5,3%

0,0% 4,1%

0%5%

10%15%20%25%30%35%

Gewenste woonlasten (incl servicekosten, excl. huurtoeslag)

Kamer met eigen voorzieningen

19 jaarverslag 2018

3. Prettig en betaalbaar wonen 3.1 Eén open kamermarkt/ruimte om te kiezen Idealis heeft sinds 2016 een volledig open kamermarkt, waarin alle Nederlandse en internationale studenten zelf kunnen kiezen waar zij willen wonen. Woningzoekenden kunnen zich via de website van Idealis inschrijven en reageren op het beschikbare aanbod.

In 2018 zijn 2.902 kamers gepubliceerd via de website van Idealis. Dit aantal is onder te verdelen in 2.112 verhuureenheden van Idealis, 227 advertenties waren bezit van de universiteit, 43 eenheden van de exploitant van Beringhem in Bennekom en 520 publicaties voor de eenheden van de exploitant van NANO op de Dreijen. Van de 2.902 gepubliceerde verhuureenheden waren 1.831 verhuureenheden gemeubileerd. Zoals ook omschreven bij het aantal reacties zijn er meer publicaties in 2018 door de verhuur van NANO met 237 nieuwe eenheden, het nieuwbouwproject Mouterij en de piekopvang. Woningzoekenden die in september starten met hun studie en verder dan 130 kilometer hemelsbreed van Wageningen wonen, krijgen een afstandsurgentie in de periode van 15 juni tot 15 juli. In totaal hebben 167 Nederlandse studenten een afstandsurgentie gekregen in 2018. De universiteit heeft in de periode juni - september 2018 de e-mailadressen van 1.306 (internationale) studenten aan Idealis doorgegeven. Van deze ruim 1.300 studenten heeft 73% zich daadwerkelijk ingeschreven. Van deze groep hebben in totaal 825 studenten via Idealis een kamer gevonden, dit is 63%. 545 studenten huren een Idealis kamer, 91 personen een kamer van TROTS (wooneenheden van de universiteit), 187 bij Socius en 2 personen wonen in Beringhem. Piekopvang De huurcontracten voor de kamers van de piekopvang in Ede eindigen allemaal op 31 juli 2018. Al voor deze datum hadden alle huurders de kamers verlaten en zijn de kamers en de gemeenschappelijke keuken opnieuw verhuurgereed gemaakt. Vanaf 15 augustus 2018 waren de kamers beschikbaar voor de piekopvang van studiejaar 2018/2019. Rond 1 augustus zijn de kamers gepubliceerd. Er zijn 20 kamers achtergehouden voor een eventuele extra toestroom van buitenlandse studenten. De contractduur is wederom maximaal één jaar, zodat de kamers medio augustus 2019 weer beschikbaar zijn voor de instroom van nieuwe woningzoekenden voor het studiejaar 2019/2020. Om de doorstroom te bevorderen en de gedeelde kamers aantrekkelijker in de markt te zetten, is besloten dat een huurder zijn inschrijftijd behoudt. In 2018 zijn er in totaal 137 contracten afgesloten en zijn er 211 opzeggingen verwerkt. Op 31 december 2018 waren er 29 lopende huurcontracten. 3.2 Betaalbare studentenkamers Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid per 1 juli 2018 is op hoofdlijnen een voortzetting van het enkele jaren geleden herijkte huurprijsbeleid: inflatievolgende huurverhoging, tenzij de streefhuur nog niet is bereikt.

2112

227 43

520

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

Idealis WageningenUniversity &

Research

Beringhem Socius - NANO

Aantal publicaties 2018 2017 2016

jaarverslag 2018 20

In dat geval wordt bij zittende huurders de maximaal toegestane huurverhoging en bij nieuwe huurders meteen de volledige streefhuur (huurharmonisatie) toegepast. Om ook te voldoen aan de in het rijksbeleid voor alle zelfstandige eenheden vastgelegde maximale gemiddelde huursomstijging van 2,4% voor 2018 (peildatum 1 januari) konden we dit jaar voor de zelfstandige eenheden die nog niet aan de streefhuur voldoen, de maximaal toegestane huurverhoging van 3,9% niet toepassen, maar moesten we de huurverhoging enigszins beperken. De huursomstijging is over heel 2018 met 2,23% binnen de maximaal toegestane stijging van 2,4% voor zelfstandige eenheden gebleven. Met instemming van de SFO zijn per 1 juli de volgende concrete aanpassingen toegepast: • Bij zittende huurders waar de streefhuur is gerealiseerd: inflatievolgende huurverhoging (1,4%). • Bij zittende huurders van onzelfstandige woonruimte die de streefhuur nog niet betalen: maximaal

toegestane huurverhoging: 2,9%. • Bij zittende huurders van zelfstandige woonruimte die de streefhuur nog niet betalen: huurverhoging

van 2,9% (in plaats van de maximaal toegestane huurverhoging van 3,9%). • Een (tijdelijke) toepassing van een streefhuur van 95% maximaal redelijk (in plaats van100%) bij

nieuwe huurders (huurharmonisatie) van de complexen Bellostraat en Javastraat. • Continuering bevriezing totale woonlasten van onzelfstandige kamers tot en met 18 m² tot

€ 350. • Beperking totale woonlasten onzelfstandige (en gedeelde) kamers in de piekopvang Nieuwe

Kazernelaan tot € 250. Bellostraat en Javastraat Bij de complexen Bellostraat en Javastraat werd voorafgaand aan de oplevering van de nieuwbouw in 2016 het energielabel gewaardeerd op label A+. In november 2018 bleek dat deze waardering echter feitelijk label A moet zijn. Bij zelfstandige eenheden is de energielabeling ook in de woningwaardering opgenomen. Door deze aanpassing wordt in beide complexen inmiddels weer uitgegaan van de streefhuur van 100% maximum redelijke huur, zoals die al wordt gehanteerd bij de zelfstandige eenheden in alle andere Idealiscomplexen. 3.3 Goed kwaliteits- en onderhoudsniveau Uitvoering planmatig onderhoud Binnen het planmatig onderhoud is aan het einde van 2018 circa 69% van de begrote werkzaamheden gerealiseerd. Op regelniveau is ca. 66% van de projecten bouwkundig, 58% van de projecten installatietechnisch en 86% van de contractuele verplichtingen uitgevoerd. In onderstaande tabel is voor 2018 een overzicht gemaakt van de bedragen binnen het planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud, incl. geactiveerde servicekosten (bedragen x € 1.000) Begroting Realisatie Verschil

(begroot-realisatie)

Planmatig onderhoud incl leefbaarheid* 3.154 2.196 958 Projecten installaties (activiteitcode 10) 1.287 745 542 Projecten bouwkundig (activiteitcode 10) 865 575 290 Contracten (activiteitcode 50) 634 544 89 Post onvoorzien (activiteitcode 20) 368 331 37

*Gedeelte leefbaarheid binnen PO 88 - 88 Projecten installatietechnisch In 2018 is een aantal projecten uitgevoerd zoals opgenomen in de begroting. Noemenswaardige projecten zijn onder andere het toevoegen van een mechanisch ventilatiesysteem in de badkamers op Droevendaal vanwege overmatige vochtoverlast, het vervangen van de bestaande warmtapwaterboilers op de Bornsesteeg en het vernieuwen van brandkleppen in de keukens van de Haarweg. In totaal is aan het einde van 2018 circa 58% van de werkzaamheden binnen de post installatietechnisch afgerond. De reden dat er relatief veel budget over is, wordt hieronder verklaard. De onderschrijding van € 542.000 in totaal heeft met een aantal projecten te maken, waaronder: • € 151.000 op het project ‘aanbrengen LED verlichting Asserpark, Hoevestein, Bornsesteeg en

Dijkgraaf’ en het vervangen van de windmolen op Rijnveste. Beide projecten zijn doorgeschoven naar 2019. De LED verlichting vanwege een foutieve levering van de armaturen, de windmolen vanwege het feit dat de fabrikant failliet is gegaan.

21 jaarverslag 2018

• € 50.000 op project ‘zonneboiler Burgtstraat’ vanwege onvoldoende voorbereiding in 2017 om in 2018 te kunnen uitvoeren. Dit project komt voorlopig te vervallen.

• € 341.000 op diverse projecten vanwege scherpere inkoop of minder werk dan aanvankelijk was begroot, waarvan € 119.000 wordt veroorzaakt door het minder uitvoeren van werkzaamheden in het kader van legionellapreventie.

Projecten bouwkundig In 2018 is een aantal projecten uitgevoerd zoals opgenomen in de begroting. Een project is onder andere het vervangen van de vloerbedekking op de afdelingsgangen op de complexen Asserpark en Hoevestein. In totaal is aan het einde van 2018 66% van de werkzaamheden binnen de post bouwkundig afgerond. De reden van het niet uitgeven van een deel van het budget bouwkundig wordt hieronder verklaard. De onderschrijding van € 290.000 in totaal heeft met een aantal projecten te maken, waaronder: • € 151.000 onderschrijding vanwege het scherper inkopen van een aantal projecten op het gebied van

binnen- en buitenschilderwerk en vloerbedekking op complex Asserpark en Hoevestein. • € 95.000 is overgebleven op het project tegelwerk en sanitair diverse complexen. Dit project is niet

gereedgekomen in 2018 en is doorgeschoven naar 2019. • € 44.000 minder is er uitgegeven bij overige posten door scherpere inkoop en het vervallen van een

aantal kleine posten. Contracten Het budget voor de contracten van Veolia, Willems, Kone en Eurosafe (valbeveiliging) is op € 88.000 na gerealiseerd, € 9.000 hiervan betreft de contracten en € 79.000 betreft het gedeelte leefbaarheid. Dit budget was in 2018 gereserveerd voor het project “aanpassen tuinen Ben van Londenstraat”, ter grootte van € 79.000. Omdat de uitvoerende partij pas laat in het jaar is geselecteerd en er leveringsproblemen waren met het benodigde materiaal, kan het project niet eerder starten dan in Q1 2019. Post onvoorzien Post onvoorzien is een begrote post voor onder andere herstel straatwerk, bijwerken schilderwerk (mechanische schade of incidentele onvolkomenheden) en onvoorziene uitgaven binnen het bouwkundige- en installatietechnische onderhoud. Deze laatste zijn bedragen binnen het niet planmatig onderhoud die >€700,- exclusief BTW zijn en op post 20 worden geboekt. Op deze post blijft € 37.000 over op het totale budget. Een begroting vooraf is lastig op te stellen; het is immers vooraf niet in te schatten wat er in het betreffende jaar zal gebeuren met betrekking tot onvoorzien onderhoud. Uitvoering niet planmatig onderhoud De maandrapportage van het niet planmatig onderhoud geeft aan dat de totale realisatie iets onder begroot niveau uitvalt, zie onderstaande tabel voor een totaal overzicht.

Niet planmatig onderhoud (bedragen x € 1.000) Begroting Realisatie Verschil (begroot-

realisatie) Niet planmatig onderhoud 701 661 40 NPO - Kosten Idealis 431 385 46 Niet planmatig onderhoud - kosten Idealis* 426 385 41 Niet planmatig onderhoud - internetreparaties e.d. 5 0 5 NPO - Servicekosten 270 276 -6 Niet planmatig onderhoud - servicekosten 166 167 -1 Niet planmatig onderhoud - servicekosten labelkamers 104 109 -5

*De begroting is opgesteld op basis van begroting niet planmatig onderhoud inclusief indexering. Het totaal aantal reparatieverzoeken ligt in lijn met voorgaande jaren, in totaal zijn er circa 200 reparatieverzoeken meer gedaan dan in 2017 (totaal 8.552). Wat opvalt is dat de verdeling anders is dan in 2017. In 2018 zijn op “kosten Idealis” 789 reparatieverzoeken minder gedaan dan in 2017 en ten laste van de servicekosten zijn 1.004 reparatieverzoeken meer gedaan dan in 2017. Dit verklaart - een weliswaar kleine- overschrijding in het budget voor de servicekosten. Ondanks de ongeveer 200 reparatieverzoeken meer ten opzichte van 2017 zijn de totale kosten binnen budget gebleven.

jaarverslag 2018 22

3.4 Prettig en veilig woon- en leefklimaat Enquête leefbaarheid studentencomplexen 2018 Onze huurders kunnen het beste een oordeel geven over de woning en de woonomgeving, zij zijn immers de belangrijkste ervaringsdeskundigen. Het beleid van Idealis is erop gericht om huurders een prettig en veilig woon- en leefklimaat te bieden. De resultaten van de jaarlijkse Enquête Leefbaarheid vormen dan ook een goede graadmeter van de leefbaarheid in onze studentencomplexen. De klantenwaardering voor de totale leefbaarheid is goed Als norm hanteren we dat een ruime meerderheid (70%) van de huurders een rapportcijfer 7 of hoger geeft voor de totale leefbaarheid. Deze wordt door 85,0% van de respondenten gewaardeerd met een 7 of meer. In 2017 was dat percentage 84,7% en in 2016 88,4%. De gemiddelde score van alle respondenten voor de totale leefbaarheid in 2018 bedraagt 7.54. Een fractie lager dan in 2017 (7.56) en ook lager dan in 2016 (7.67). Nieuwbouwcomplexen scoren wederom hoog op totale leefbaarheid De hoogste rapportcijfers voor de totale leefbaarheid wordt gegeven bij de volgende (‘top 5’)-complexen: Bellostraat (8.54), Ben van Londenstraat (8.50), Droevendaal (8.31), Javastraat en Rijnveste (8.26) en Walstraat (8.00). Het laagste rapportcijfer voor totale leefbaarheid wordt wederom gegeven bij A. Koningstraat (6.90), Nieuwe Kazernelaan (5.60) en Nieuwe Maanderbuurtweg (7.00). Bij internationale respondenten scoort Droevendaal het hoogst (8.46) en Hoevestein het laagst (6.78). Nederlandse studenten waarderen Hoevestein ook het minst (6.78) en de Bellostraat het meest (8.54). Waar stijgt de waardering het hardst De aspecten rondom onderhoudswerkzaamheden: planning van de werkzaamheden, informatieverstrekking van de onderhoudswerkzaamheden, de resultaten van het planmatig onderhoud, het gedrag van externe onderhoudsmedewerkers en de reparatieverzoeken scoren in 2018 allen hoger dan een 7. Al deze scores zijn tevens de hoogste scores sinds een aantal jaar. Voor de afhandeling van reparatieverzoeken is dit zelfs de 5e stijging op rij, de sterkste verbetering in de afgelopen jaren. Wat wordt goed gewaardeerd Aspecten die gemiddeld het hoogst scoren zijn het gedrag van externe schoonmakers (7.90), de dienstverlening en de bereikbaarheid van de beheerder (resp. 7.73 en 7.65), het parkeren van auto’s (7.67) en (het ontbreken van) vandalisme in/rondom het complex (7.58). Waar liggen de zorgen De waardering van de huidige flatkroegen in de sterflats is laag, zowel onder de Nederlandse studenten als de internationale studenten. Het hebben van een algemene ontmoetingsruimte om samen te studeren, vergaderen, elkaar ontmoeten of ’s avonds film te kijken wordt wel belangrijk gevonden. De vraag is dan ook in welke vorm dit het beste aansluit bij de studenten. Uit de enquête blijkt een groot verschil tussen de Nederlandse en de internationale student. Bij het creëren van (nieuwe) ontmoetingsruimten zal hier aandacht aan moeten worden besteed. Ook de waardering van het afdelingsleven is voor het vierde jaar op rij gedaald en zakt steeds verder onder de 7. De waardering voor het gemengd wonen neemt ook verder af. Het verschil in waardering tussen de Nederlandse studenten en de internationale studenten op de Bornsesteeg, Asserpark, Rijnveste en Marijkeweg valt hierbij op. De internationale student waardeert het gemengd wonen positiever dan de Nederlandse student. Tot slot laat Hoevestein in zijn algemeenheid een wat somberder beeld zien. Niet alleen scoort dit complex op de totale leefbaarheid het laagst van alle complexen (6.78), maar ook op aspecten als het afdelingsleven (5.91), gemengd wonen (6.19), vandalisme in en rondom het complex (6.05) en kwaliteit van de woning (6.52) vallen de lagere scores op. Nadere verdieping/informatie over gewenste kwaliteit Het planmatige (dus niet het vervangingsonderhoud) en het niet planmatige onderhoud zijn sinds 2017 uitbesteed. In het laatste kwartaal van 2017 heeft Idealis moeten concluderen dat de installateur de verplichtingen uit de overeenkomst onvoldoende nakomt. Op basis hiervan zijn er vraagtekens gezet of de installateur de komende jaren de gevraagde inspanning zal leveren zoals is vastgelegd in de overeenkomst. Dit heeft Idealis doen besluiten om gebruik te maken van de mogelijkheid om binnen de proefperiode de overeenkomst op te zeggen. Hierna heeft Idealis de installateur de opdracht meegegeven het onderhoud in 2018 alsnog op peil te brengen. In de loop van 2018 bleek al dat dit niet ging lukken en is er een

23 jaarverslag 2018

overleg geweest met de installateur en is de conclusie getrokken dat de overeenkomst medio 2019 wordt beëindigd. Fysieke investeringen in leefbaarheid In het kader van leefbaarheid heeft Idealis in 2018 circa € 5.000 geïnvesteerd. De bestedingen binnen deze post zijn onder andere voorstellen die afkomstig zijn van bewonersvertegenwoordigers en beheerders van de complexen. Voor 2018 betreft dit het bestrijden van het ongedierte op de Bornsesteeg en het plaatsen van een schutting op Rijnveste voor het uit het zicht plaatsen van de afvalinzamelingsplaats. Helaas is het project “herinrichting achtertuinen Ben van Londenstraat” niet in 2018 uitgevoerd en verplaatst naar Q1 2019. Sociale kosten leefbaarheid De sociale kosten voor de leefbaarheid bestaan vooral uit de personeelslasten van de beheerders. Deze kosten worden voor 55% doorberekend aan de huurders via de servicekosten. Ook de kosten van de medewerker sociaal beheer vallen onder deze leefbaarheidspost. Voor rekening van Idealis bedragen de personeelskosten voor de sociale leefbaarheid € 192.000. Totale kosten leefbaarheid Op grond van de Woningwet is het maximale bedrag dat een woningcorporatie in 2018 mag besteden aan leefbaarheid € 127,39 per sociale verhuureenheid, incl. personele lasten. Idealis blijft in 2018 ruim onder deze norm: € 41,34. 3.5 Investeren in duurzaamheid/lagere woonlasten Duurzame toepassingen binnen het planmatig onderhoud Binnen het planmatig onderhoud in 2018 zijn diverse projecten begroot waarmee het energieverbruik wordt verlaagd. Zo ook het project om op een aantal complexen van Idealis de huidige verlichting te vervangen voor LED verlichting. Helaas is vanwege een foutief armatuur het project op de begrootte complexen (Asserpark, Hoevestein, Bornsesteeg en Dijkgraaf) stil komen te liggen en verplaatst naar 2019. In 2018 is tevens het complex Droevendaalsesteeg voorzien van zonnepanelen. De realisatie van dit project is eind 2018 opgeleverd en met behulp van een SDE subsidie is de exploitatie rendabel gemaakt. De totale investering in de PV panelen op de woongebouwen bedroeg € 154.851. Project Duurzame Warmtevoorziening Wageningen Noord Sinds 2016 neemt Idealis deel aan een initiatief om de mogelijkheden te onderzoeken voor een duurzame collectieve warmtevoorziening in Wageningen Noord. In dit project participeren naast Idealis ook de gemeente Wageningen, de Woningstichting Wageningen, WUR, Alliander Duurzame Gebiedsontwikkeling, de Coöperatie Vallei Energie en de Provincie Gelderland. In 2016 is een eerste analyse gemaakt en een gezamenlijke visie opgesteld. Tevens is destijds een regionale intentieovereenkomst ten behoeve van ultradiepe geothermie voor een duurzaam warmtenet bij Parenco ondertekend door onder meer Idealis. De geldigheidsduur van deze intentieovereenkomst was een jaar. Aangezien er op 31 december 2017 nog geen duidelijk resultaat was geboekt over de haalbaarheid van de geothermiebron, hebben Idealis en de andere medeondertekenaars de intentieovereenkomst verlengd tot en met 31 december 2018. De verwachting is dat deze overeenkomst met nog een jaar zal worden verlengd. De laatste stand van zaken is dat er twee collectieve voorzieningen mee worden genomen in het onderzoek; een warmtenetwerk met als duurzame bron Ultradiepe Geothermie bij Parenco en als tussentijdse oplossing een warmtenetwerk met als bron restwarmte bij Parenco. Omdat de ontwikkeling van de Ultradiepe Geothermiebron bij Parenco veel vertraging heeft opgelopen vanwege het moeilijk inzichtelijk krijgen van de bodemgesteldheid, is besloten om de restwarmte bij Parenco in te zetten als tussentijdse oplossing voor een duurzaam warmtenetwerk in onder andere Wageningen. Eind 2018 is besloten om in 2019 gezamenlijk met alle potentiele afnemers een werkgroep te vormen om te onderzoeken in hoeverre en tegen welke condities alle afnemers willen aansluiten op het te ontwikkelen warmtenetwerk. Energie Index Idealis conformeert zich aan het Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving en de hieraan gekoppelde deelconvenanten: het Convenant Energiebesparing Corporatiesector en het Lente-akkoord Energiezuinige Nieuwbouw. Dit zijn convenanten tussen Aedes, de Woonbond, Vastgoedbelang en het

jaarverslag 2018 24

Ministerie van BZK. In deze convenanten is onder andere aangegeven dat de 2,4 miljoen corporatiewoningen in 2021 gemiddeld een energielabel B moeten bezitten. Dat komt neer op een energiebesparing van 33% tussen 2008 en 2021 (gemiddeld label B). Deze ambitie betreft het gebouwen installatiegebonden energiegebruik voor met name ruimteverwarming, warmtapwater en ventilatie. Door het regelmatig toevoegen van nieuwbouw is de gemiddelde energie index voor het gehele Idealis vastgoed in de afgelopen jaren verder verlaagd. Het nieuwbouwcomplex Mouterij is nog niet definitief afgemeld, zodat de gemiddelde energie index nog verder omlaag zal worden gebracht. Aanpassingen in bestaande complexen die effect hebben op het energieverbruik worden pas zichtbaar als er een nieuwe berekening wordt gemaakt. Resultaten 2018: gemiddelde energie index (afgemeld) van 1,37 gelijk aan Label B 2017: gemiddelde energie index (afgemeld) van 1,37 gelijk aan Label B 2016: gemiddelde energie index (afgemeld) van 1,38 gelijk aan Label B 2015: gemiddelde energie index (afgemeld) van 1,38 gelijk aan Label B 2014: gemiddelde energie index (afgemeld) van 1,44 gelijk aan Label C 2013: gemiddelde van 1,75 naar een energie-index (afgemeld) van 1,44 gelijk aan Label C Door het omzetten van de Energieprestatie berekeningen naar Energie Index berekeningen in 2015 blijkt dat Idealis al sinds 2015 voldoet aan de doelstelling van het Convenant Energiebesparing Corporatiesector om vanaf 2021 gemiddeld een energielabel B te bezitten. Kanttekening De bovengenoemde resultaten zijn op basis van de oude rekenmethodiek. Deze hoofdzakelijk in 2012 afgemelde energie labels zijn 10 jaar geldig. Vanaf 2015 is er een nieuwe berekenmethode om de EI (energielabel) uit te rekenen voor een gebouw. In 2018 heeft Idealis een “impactanalyse” laten opstellen met als doel de impact van de nieuwe normen door te laten rekenen. De nieuwe norm rekent met 150 kenmerken en is veel uitgebreider en specifieker in vergelijking met de oude methodiek. Het lag in de lijn der verwachting dat de scores slechter zouden zijn. Uit de impactanalyse blijkt dat de gemiddelde energie index van 1,55 (huidig) gelijk is aan Label C. Vooralsnog is deze uitkomst een theoretische benadering en heeft het geen gevolgen voor de huidige Energie Index. Pas in 2022 (geldigheid EI = 10 jaar) moet Idealis voor het eerst een groot gedeelte van haar complexen opnieuw afmelden. Dit betekent concreet dat Idealis in 2021 nog steeds een gemiddeld EI heeft van 1,37 (label B), echter zal dit een jaar later, in 2022, met de nieuwe BENG norm (NTA8800) naar verwachting een gemiddeld energielabel C geven. De nieuwe BENG norm zal in 2019 bekend worden gemaakt. De afdeling Vastgoed laat in 2019 een nieuwe impactanalyse uitvoeren van onze portefeuille, zodat duidelijk wordt wat de impact van deze nieuwe norm is, rekening houdend met de dan aanstaande nieuwbouwopleveringen. 3.6 Wonen en zorg In het complex Ben van Londenstraat worden 2 woningen met 10 studentenkamers verhuurd aan Stichting Jados, waar Stumass deel van uitmaakt. Stumass biedt individuele begeleiding in een beschermde woonvorm aan studenten met Autisme Spectrum Stoornis. Daarnaast heeft Idealis, verspreid over het bezit, aangepaste woningen. Bij nieuwbouw wordt standaard 1 woning zodanig bouwkundig aangepast dat later eenvoudig aanpassingen mogelijk zijn, overeenkomstig de behoefte van een individuele mindervalide. Als er geen kandidaat voor een aangepaste woning beschikbaar is, dan wordt deze verhuurd aan een valide persoon. Daarbij wordt in het huurcontract een clausule opgenomen dat de woning wordt opgezegd als zich een mindervalide kandidaat meldt. Ook wordt daarbij vastgelegd dat de valide huurder, in goed overleg, vervangende woonruimte krijgt aangeboden. Waar nodig worden in een woning specifieke voorzieningen aangebracht voor mindervalide huurders in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). 3.7 Goede klantenwaardering Product, Prijs, Leefbaarheid Klantenwaardering Feeddex Alle nieuwe en vertrekkende huurders ontvangen binnen 4 tot 6 weken na contracttekening, respectievelijk huuropzegging, een Feeddex-enquête. De enquête kent vijf aspecten: Product, Prijs/kwaliteit, Dienstverlening, Persoonlijke service en Reputatie. Deze aspecten zijn in totaal weer onderverdeeld in 35

25 jaarverslag 2018

elementen. Respondenten waarderen elk element afzonderlijk. Bij de waardering kiest de huurder uit vijf kwalificaties die in Feeddex worden omgerekend in een score: uitstekend (score +100), zeer goed (+80), goed (+40), redelijk/matig (0) en slecht (-100). De bandbreedte loopt dus van -100 tot +100. Totaalscore en scores per aspect Idealis streeft naar een score ‘goed’ (ten minste +40 punten) voor alle aspecten. Daarnaast wordt (op basis van de notitie Herijking Feeddex-vragenlijst (voorlopig) uitgegaan van de volgende percentages voor de kwalificaties ‘goed’, ‘zeer goed’ en ‘uitstekend’ samen: • Voor product, dienstverlening, persoonlijke service tenminste 80% van de huurders. • Voor prijs/kwaliteit en reputatie tenminste 70% van de huurders. In 2018 is de Feeddex 100-score ‘goed’ (45) en hoger dan het gemiddelde van afgelopen 5 jaar (44). Ten opzichte van vorig jaar is de score afgenomen (47 in 2017). Door de gewijzigde vraagstelling laat met name de pijler ‘product’ een beduidend lagere score zien dan voorgaande jaren (37 in 2018 ten opzichte van 44 de afgelopen 5 jaar). De klantenwaardering is eveneens ‘goed’ voor de aspecten ‘dienstverlening’ (49), ‘persoonlijke service’ (52) en ‘reputatie’ (46). Voor alle 5 aspecten is de gestelde norm behaald. Waar liggen de zorgen? De zorgen liggen met name bij de kwaliteit van de voorzieningen en de inventaris. De scores (respectievelijk 25 en 28) liggend beduidend lager dan het gemiddelde van afgelopen 5 jaar (respectievelijk 32 en 31). Bij het opstellen van de notitie over de uitbreiding van het aantal gemeubileerde kamers zullen beide aspecten verder worden uitgewerkt en worden meegenomen in het advies. Ook de uitstraling van de ‘afdeling/woning/kamer’, de sfeer en schoonmaak en dergelijke, wordt matig gewaardeerd (32). De woonspecialist zal dit verder uitwerken met de vastgoedspecialist. De waardering voor het bekijken van de aangeboden woning is dit jaar voor het eerst gevraagd en scoort matig (25). Aan de hand van eventuele opmerkingen die de huurders geplaatst hebben kijken we hoe we deze dienstverlening kunnen verbeteren. Waar mogen we trots op zijn? De vriendelijkheid van de medewerkers en de ontvangst van nieuwe huurders door de beheerders scoren wederom goed (beide 61). Daar zijn we trots op. Het eerste contact met de klant is van groot belang. Waar we nog een verbeterslag kunnen maken is de ontvangst van de nieuwe huurders door de medebewoners (44). In 2018 heeft een pilot plaatsgevonden door de afdelingsvertegenwoordiger een grotere rol te geven bij de ontvangst van nieuwe huurders op de afdeling. In het uitgebreidere advies zal verder worden ingegaan op deze pilot en advies worden gegeven over een eventueel vervolg. Verschil in waardering door Nederlandse en internationale studenten Al meerdere jaren laat de waardering voor de prijs-kwaliteitsverhouding een fors verschil zien tussen de Nederlandse en de internationale huurder. De internationale huurder is ’matig’ tevreden over dit aspect, terwijl de Nederlandse huurder dit ‘goed’ waardeert. De ‘dienstverlening’ en met name de ‘persoonlijke service’ wordt door de internationale student beter gewaardeerd dan door de Nederlandse huurder. Verschil in waardering tussen Wageningen en Ede Het verschil in de totale waardering tussen de complexen in Wageningen en Ede wordt vooral veroorzaakt door de Nieuwe Kazernelaan. Maar ook de complexen aan de A. Koningstraat en de Nieuwe Maanderbuurtweg benadelen de totaalscores van Ede. Aspecten waar Idealis zelf invloed op heeft, de dienstverlening en persoonlijke service, scoren voor deze drie complexen tussen 37 en 45. Met name de waardering voor het product scoort ‘matig’. Complexen die per aspect het beste dan wel het slechtste scoren De hoogste Feeddex 100-score hebben Bellostraat (65), Ben van Londenstraat (62) en Javastraat (62). De laagste totaalscore is voor A. Koningstraat (31), Nieuwe Maanderbuurtweg (35) en Lombardi (37). Nemen we de pijlers afzonderlijk, dan volgt onderstaand beeld. Op ‘product’ scoort Javastraat het hoogst (62). De prijs/kwaliteit wordt het best gewaardeerd op Walstraat (63). Voor ‘dienstverlening’ heeft Bornsesteeg de hoogste score (60), voor ‘persoonlijke service’ scoort Bellostraat het best (67). De Bellostraat heeft de beste reputatie binnen Idealis (70). De A. Koningstraat scoort laag op het product (12). Ook op dienstverlening scoort dit complex onder gemiddeld (37). De ‘prijs/kwaliteit’ wordt het laagst gewaardeerd op Lombardi (10), waar ook de reputatie matig is (26). De persoonlijke service scoort matig op Walstraat (34).

jaarverslag 2018 26

Klantenwaardering totale leefbaarheid Jaarlijks wordt een enquête gehouden onder alle bewoners van onze complexen. Daarbij kunnen de bewoners rapportcijfers geven voor een groot aantal aspecten op het gebied van de leefbaarheid van hun woonruimte en directe woonomgeving. De resultaten van deze enquête zijn beschreven in paragraaf 3.4 Prettig en veilig woon- en leefklimaat. Aedes Benchmark Huurdersoordeel Aedes voert elk jaar een benchmark uit waarin de prestaties van woningcorporaties op verschillende prestatievelden onderling vergeleken worden (tot en met juli 2018). In november werden de scores van Idealis en ook die van de andere corporaties bekend gemaakt. Voor wat betreft het huurdersoordeel gaat het om 2 vragen die zijn toegevoegd aan de Feeddex-enquête. De 3e vraag maakt deel uit van de module waarin huurders reparatieverzoeken kunnen indienen en de 4e vraag is opgenomen in de jaarlijkse Enquête Leefbaarheid. Concreet gaat het om de volgende vragen en scores: 2018 2017 • Welk rapportcijfer geeft u voor de dienstverlening van Idealis bij:

• het betrekken van uw woonruimte? 7,4 7,3 • bij het opzeggen van de huur en het achterlaten van uw woonruimte? 7,6 7,3 • bij de reparatie die onlangs is uitgevoerd? 8,3 8,1

• Welk rapportcijfer geeft u voor de kwaliteit van uw woning? 7,4 * * deze vraag werd in 2017 nog niet gesteld Bij alle 3 de vragen waar vergelijking met 2017 mogelijk is, zijn de scores wat hoger dan vorig jaar. Per prestatieveld worden de resultaten van alle corporaties van hoog naar laag achter elkaar gezet. Daarna krijgt het best scorende 1/3 deel van alle corporaties een letter A, het slechtst scorende 1/3 deel een C en de overige corporaties een B. Idealis scoort een letter B op het prestatieveld huurdersoordeel.

27 jaarverslag 2018

4. Bredere dienstverlening 4.1 Volledig gedigitaliseerd verhuurproces en ICT Woonruimtebemiddelingsyteem, website, huurdersportaal, klantvolgsysteem en ROOM In 2017 liet NCCW aan Idealis weten dat vanaf 1 januari 2019 hun woonruimteverdeelsysteem, WMS, niet meer door NCCW ondersteund zou worden. Reden voor Idealis om zich te gaan oriënteren op alternatieven. Inmiddels was DUWO gestart met het nieuwe aanbodplatform ROOM (woonruimteverdeelsysteem inclusief website). DUWO beoogt met ROOM een landelijk platform voor aanbod van studentenhuisvesting te maken (’de funda van de studentenhuisvesting’). Een student zou zich dan idealiter maar op 1 platform hoeven in te schrijven om toegang te krijgen tot al het aanbod voor studentenhuisvesting in Nederland. Los van het voordeel voor de student heeft dit voor corporaties als Idealis ook voordelen. Hetzelfde wiel hoeft niet door verschillende corporaties opnieuw te worden uitgevonden, kosten kunnen worden gedeeld en er kan gebruik maakt worden van elkaars kennis. Begin 2018 is besloten in te stappen in ROOM. Naast Idealis en initiatiefnemer DUWO hebben inmiddels ook SSH (weliswaar gefaseerd) en de Key aangegeven toe te willen treden tot ROOM. Daarnaast zijn er enkele kleine partijen die interesse getoond hebben. Om deel te nemen aan ROOM is Idealis lid geworden van de Coöperatieve Vereniging (CV) ROOM. Met de betrokken partijen en een jurist zijn gesprekken geweest om te komen tot statuten en een ledenovereenkomst. Belangrijke thema’s zijn het toe- en uittreden van leden en de voorwaarden waaronder en de zeggenschap. Eind 2018 is ROOM als CV in oprichting bij de Kamer van Koophandel aangemeld. Inmiddels ligt de aanvraag bij de Aw om deze oprichting goed te keuren. Voor de aansluiting op ROOM levert ZIG aan Idealis een nieuwe website, een huurdersportaal en een klantvolgsysteem. Het contract hiervoor met ZIG is begin juli 2018 getekend. Eind 2018 heeft Idealis het woonruimtebemiddelingsysteem van ZIG (WBS) in gebruik genomen en is aangesloten op ROOM, waar het aanbod van Idealis gepubliceerd wordt. Begin 2019 worden de nieuwe website, een nieuw huurdersportaal en een nieuw klantvolgsysteem (KVS) van ZIG in gebruik genomen. Meest in het oog springende verschillen tussen de oude manier van werken en de werkwijze van ROOM zijn de mogelijkheid tot inschrijving vanaf je 16e en het behoud van inschrijftijd voor een periode van 8 jaar. Deze wijzigingen zijn met huurdersorganisatie SFO besproken en akkoord bevonden. Kantoorautomatisering Er zijn in 2018 verschillende gesprekken gevoerd met de huidige kantoorautomatiseerder om over te gaan op een modernere en tevens goedkopere kantoorautomatisering. Een analyse van de kosten bij Idealis en de kosten bij een vergelijkbare studentenhuisvester heeft tot het besluit geleid in 2019 offertes bij een aantal andere aanbieders op te vragen om lagere kosten bij gelijke kwaliteit te zoeken. AVG In mei 2018 is het handboek privacy door het MT vastgesteld. Het handboek bestaat uit drie onderdelen, te weten algemene info AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming), gegevensverwerking per administratie en een aantal praktische bijlagen. Het handboek is door een extern bureau op volledigheid en juistheid getoetst. Kopie ID of paspoort en BSN nummers worden niet meer bewaard en de AVG-afvalbak is geïntroduceerd. Periodiek zal er richting medewerkers aandacht geschonken worden aan de AVG om het onderwerp levend te houden. Informatiebeveiligingsbeleid Idealis heeft in 2018 een apart informatiebeveiligingsbeleid opgezet. Het doel van het informatiebeveiligingsbeleid is het op gestructureerde wijze weergeven van de stappen die Idealis moet zetten om haar informatie te beveiligen. Er is beschreven wie er binnen de organisatie verantwoordelijk is voor de beveiliging en hoe de informatie is beveiligd, zowel op fysiek, technisch als op communicatief vlak. De toetsing van het beleid wordt beschreven en welke acties worden ondernomen bij een informatiebeveiligingsincident. Het document is door een extern bureau getoetst op volledigheid en juistheid. Overig De IV richtlijnen, welke richtinggevend zijn voor de informatievoorziening (iv)-inrichting van Idealis, hebben in de zomer een update gehad. Er is meer aansluiting gezocht bij de missie en visie van Idealis en de acties zijn concreter aangegeven. Alle processen zijn het afgelopen halfjaar opnieuw tegen het licht gehouden en eenduidig (CORA-based) beschreven en vastgesteld. Hierna zullen de processen en de actielijst door de business-controller bewaakt worden. In 2019 zullen van de belangrijkste processen ook de werkinstructies eenduidig worden vastgelegd.

jaarverslag 2018 28

4.2 Extra services/diensten voor prettig wonen Idealis enquêteert de huurders op diverse momenten; eens per jaar via de leefbaarheidsenquête en de nieuwe en vertrekkende huurders door middel van Feeddex-enquête. In beide enquêtes is er naast het invullen van de waardering de mogelijkheid opmerkingen te plaatsen. Ook spreken we bewoners op diverse andere momenten. Als er relevante of veel voorkomende vragen/opmerkingen geplaatst worden, gaan we daarover het gesprek aan met de klant. We kijken dan of extra services noodzakelijk zijn of passen onze diensten – waar mogelijk – aan. Zomerontvangst buitenlandse studenten Om de groep van ca. 1.000 buitenlandse studenten goed te kunnen ontvangen, is de ontmoetingsruimte Number 3 op de Bornsesteeg ingericht als ontvangstruimte gedurende een periode van 3 weken. Met behulp van een groep studenten zijn de internationale studenten ontvangen, vragen beantwoord, tips en trucs aangereikt en is hen de sleutel van hun kamer overhandigd. Wanneer de buitenlandse studenten niet op de Bornsesteeg kwamen te wonen werden zij per busje naar hun complex vervoerd. De internationale studenten hebben deze service van Idealis wederom als zeer positief ervaren. Bakfiets Huurders kunnen gratis gebruik maken van een 'Idealis bakfiets'. Met drie bakfietsen wordt aan de grote vraag vanuit de huurders om een bakfiets te gebruiken voldaan. Reserveren van de bakfiets verloopt sinds 2018 via een online agenda. De waardering voor deze vorm van dienstverlening ligt hoog. 4.3 Zorgvuldig (sociaal) beheer Studenten- en PhD-complexen vragen om zorgvuldig beheer, zodat huurders zich kunnen focussen op hun studie of onderzoek. Huurders, met vele verschillende nationaliteiten en culturen, wonen relatief dicht op elkaar in woongebouwen en delen in meer of mindere mate voorzieningen als een keuken en badkamer met elkaar. Om zorg te dragen voor een prettige en leefbare woonsituatie heeft ieder complex een beheerder. Deze ziet toe op het reilen en zeilen in en rond de complexen, is de vraagbaak voor huurders en bemiddelt bij problemen. De medewerker sociaal beheer ondersteunt de beheerders hierin, met name bij complexere zaken. In 2018 betrof dit in totaal 86 zaken, een afname van 38% t.o.v. 2017. De zaken hadden met name betrekking op klachten over overlast van (mede)bewoners, ernstige persoonlijke psychische problematiek en diefstal. Daarnaast waren er onder meer meldingen van illegale bewoning en is met huurders met een betalingsachterstand gezocht naar oplossingen. De sociaal beheerder bij Idealis staat dicht bij de huurders en treedt snel en respectvol op naar alle belanghebbenden. Daarbij werkt hij regelmatig samen met politie, diverse zorginstellingen, WUR en de gemeente Wageningen. Dat gebeurt zowel op individueel niveau als op complexniveau. 4.4 Goede klantenwaardering Dienstverlening In de Feeddex-enquête (zie ook paragraaf 3.7) valt een tiental elementen onder het aspect ‘dienstverlening’. Het gaat dan onder andere om de bereikbaarheid van Idealis, informatieverstrekking en bekijken aangeboden woonruimte. Idealis is pas tevreden wanneer tenminste 80% van de huurders het aspect ‘dienstverlening’ als goed beoordeelt. In 2018 beoordeelt 82,4% van de respondenten van de Feeddex-enquête het aspect ‘dienstverlening’ met de waardering ‘goed’ of hoger (in 2017 was dit vrijwel gelijk, 82,5%). De waardering ‘goed’ of hoger is samengesteld uit 37,5% ‘goed’, 26,2% ‘zeer goed’ en 9,3% ‘uitstekend’. Hiermee wordt dus de norm behaald en we zijn trots op deze prestatie. Persoonlijke service Onder ‘persoonlijke service’ vallen zes elementen, zoals deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers, de eerste ontvangst bij het betrekken van de woning en de afhandeling van reparatieverzoeken en dergelijke. In 2018 geeft 85,2% van de respondenten van de Feeddex-enquête de kwalificatie goed of hoger voor ‘persoonlijke service’. Dit percentage lag in 2017 iets hoger, echter de vraagstelling in 2018 is gewijzigd ten opzichte van 2017, waarmee een direct vergelijk niet meer mogelijk is. Deze waardering is samengesteld uit 38,0% ‘goed’, 32,1% ‘zeer goed’ en zelfs 15,1% ‘uitstekend’. De waardering voor ‘persoonlijke service’ is dus ruim boven de 80%-norm.

29 jaarverslag 2018

Geschillencommissie In 2018 is er, evenals in de voorgaande jaren, geen enkel geschil voorgelegd aan de commissie. Het laatste geschil waarover de commissie heeft geadviseerd dateert van 2013. In feite is dus sprake van een ‘slapende’ commissie. Medio februari is de commissie ‘bijgepraat’ over zaken zoals relevant landelijk beleid, de voorbereiding van het nieuwe ondernemingsplan, de klantenwaarderingen dergelijke. De commissie bestaat uit drie leden. De voorzitter is benoemd op basis van een gezamenlijke voordracht van SFO en Idealis. De overige twee leden worden voorgedragen door respectievelijk SFO en Idealis. Vanaf 1 januari 2015 is mevrouw Tomas de voorzitter van de commissie geweest. In februari 2018 heeft zij te kennen gegeven haar functie te willen overdragen, zodra er een opvolger bekend zou zijn. Daarnaast heeft het SFO-lid, de heer Meeussen, zijn functie beëindigd. Per 1 november 2018 werd zijn functie overgenomen door een ander SFO-lid, mevrouw Bommelé. Vanaf 2019 krijgen de Huurcommissies er een taak bij: afhandeling van geschillen met betrekking tot dienstverlening aan huurders en woningzoekenden. Verwacht werd dat door deze uitbreiding van taken van de Huurcommissie onze ‘slapende’ geschillencommissie zou kunnen worden opgeheven. De minister heeft echter, op verzoek van Aedes, besloten om de verplichting voor een geschillencommissie bij de corporaties zelf te handhaven. Omdat onze commissie al 5 jaar lang geen enkele klacht heeft ontvangen en alle klachten voordat deze een ‘geschil’ werden naar tevredenheid door de organisatie zelf zijn afgehandeld, is in het bestuurlijk overleg met de SFO van december voorgesteld om de commissie op te heffen en aansluiting te zoeken bij de geschillencommissie van collega-corporaties in de regio. De SFO heeft aangegeven zich te kunnen vinden in dat voorstel. In december is vervolgens het verzoek om aansluiting gedaan bij De Geschillencommissie Woningcorporaties Vallei. Die heeft ons te kennen gegeven bereid te zijn om (eventuele) geschillen van Idealis al vanaf 1 januari 2019 in behandeling te nemen. Formele aansluiting zal pas medio 2019, na benoeming van 2 nieuwe commissieleden, plaatsvinden. 5. Actieve samenwerking 5.1 De grote rol van de klant Om nu en in de toekomst de juiste huisvesting en dienstverlening aan te kunnen bieden en zorg te dragen voor een veilig thuis voor onze studenten en PhD-ers blijven we in gesprek met onze huurders, formeel en informeel. Zo weten we wat speelt en kunnen we wat doen met de signalen die we opvangen. Dit is de basis van waaruit we werken. Naast onze reguliere overleggen en diverse contactmomenten met huurdersorganisatie SFO, gaan we ook in gesprek met andere huurders. In 2018 is 2 keer een huurderscafé georganiseerd in onze flatkroegen. Hierbij zijn collega’s van Idealis in gesprek gegaan met zo’n 60 studenten rondom diverse thema’s, waaronder duurzaamheid. Uiteraard met bier en happen! De beheerders hebben een aantal ‘pizzagesprekken’ gevoerd; met de huurders van een afdeling is tijdens het eten van pizza gesproken over het reilen en zeilen binnen de afdeling en wat er mogelijk beter zou kunnen. Daarnaast zijn diverse groepjes studenten betrokken geweest bij de pilot voor de afdelingsvertegenwoordiger en bij de Student Energy Race. Structureel overleg vindt plaats tussen de beheerders en de bewonersvertegenwoordigers van de diverse complexen. Daarnaast is er tijdens de open dagen van de WUR en de CHE contact met potentiële nieuwe huurders, maar ook met studenten die meehelpen de stands van Idealis te bemensen. 5.2 Goede samenwerking met de huurdersorganisatie SFO Jaarkalender samenwerking In overleg met enkele SFO-leden is een jaarkalender samenwerking 2018 voorbereid en vastgesteld. Daarbij is voor alle activiteiten uit het jaarplan 2018 van Idealis bepaald welke vorm van samenwerking met de SFO daarbij van toepassing is. De vorm van samenwerking kan verschillen van informeren tot adviseren en instemmen. Informeren kan bijvoorbeeld het verstrekken van mondelinge informatie tijdens een structureel overleg betreffen, maar ook het ontvangen van een vastgestelde notitie. Hetzelfde geldt voor advisering: dat kan variëren van mondeling klankborden tot een formeel schriftelijk advies, of bijvoorbeeld deelname in een gezamenlijke projectgroep. SFO-beleidsweekend Het jaarlijkse beleidsweekend van de SFO vond eind maart plaats in Wekerom. Op zaterdag zijn wij bij de SFO ‘aangeschoven’. Het belangrijkste onderwerp dat werd besproken was een mogelijke ruwe schets van de wijze waarop studenten in 2040 zouden willen wonen. Daarbij werd op basis van verschillende strategische onderwijs scenario’s van de WUR nagedacht over wat de consequenties per scenario zouden

jaarverslag 2018 30

kunnen zijn voor type woonruimte, de mate waarin een of meer voorzieningen wel of niet gedeeld worden met anderen en het gewenste niveau van dienstverlening. Activiteitenoverzicht In de Woningwet is ook de inbedding van het maatschappelijk presteren van corporaties in het lokale beleid vastgelegd door een cyclus van Woonvisie, Activiteitenoverzicht (voorheen Bod genoemd) en Prestatieafspraken. Binnen dit kader dient Idealis jaarlijks voor 1 juli een Activiteitenoverzicht te versturen aan de gemeente. De notitie is tot stand gekomen in samenwerking met een vertegenwoordiging van de SFO. Bestuurlijk overleg Begin mei vond het 1e halfjaarlijks bestuurlijk overleg met de SFO plaats. Daarin is met name gesproken over de concept missie en visie. De SFO vroeg om meer aandacht voor de huisvesting van PhD-ers en afgestudeerden. Tevens is de uitstroom van afgestudeerden een zorg van de SFO. Ook dit thema zien zij graag wat uitdrukkelijker benoemd in de visie. De input is verwerkt in de definitieve versie van het stuk. In het bestuurlijk overleg van december is de samenwerking geëvalueerd en door zowel Idealis als de SFO als zeer positief bevonden. Ook werd een concept van de geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst besproken. Regulier overleg SFO met Wonen/Vastgoed Begin juni is in het overleg met de Manager wonen/vastgoed het nieuw woonruimte verdeelsysteem en de gevolgen daarvan voor de huurder besproken. Er is uitleg gegeven over de overstap naar ROOM en de belangrijkste veranderingen ten opzichte van het huidige systeem. De SFO heeft positief gereageerd op ROOM. In september is de SFO bijgepraat over de vastgoedprojecten, de ontwikkeling van aanbodplatform ROOM en de zomerinstroom. Daarnaast is van gedachten gewisseld over het werven van nieuwe bewoners-vertegenwoordigers. Advies nieuwe Ondernemingsplan Medio september is het SFO advies ontvangen over het concept Ondernemingsplan 2019 – 2022. In het positieve advies geeft de SFO aan het zeer te waarderen dat zij al vanaf het begin van het proces een bijdrage heeft kunnen leveren: bij de ‘heidag’ voor de medewerkers. In het advies vraagt de SFO ons om nog enkele zaken expliciet mee te nemen in het concept. Dat betreft het nog meer bij huurders onder de aandacht brengen van sociaal beheer, het open staan voor input van studentenorganisaties en het aangeven of vervolghuisvesting voor afgestudeerden zal gelden voor een bepaalde of voor onbepaalde tijd. Deze suggesties zijn verwerkt in de definitieve versie van het Ondernemingsplan. Tot slot geeft de SFO aan graag te willen bijdragen aan de realisatie van de geformuleerde doelen en met een positief kritische blik de uitvoering ervan te zullen volgen. Deelname SFO-leden aan werkgroepen Prestatieafspraken In september is het overleg over het maken van nieuwe Prestatieafspraken met de gemeente van start gegaan. Daarvoor zijn twee werkgroepen samengesteld (respectievelijk Kennis en Duurzaamheid), aan elke werkgroep nemen twee SFO-leden deel. In december waren de afspraken in concept gereed. Formele ondertekening door de drie bestuurders van gemeente Wageningen, SFO en Idealis zal begin 2019 plaatsvinden. Samenwerkingsovereenkomst met SFO De samenwerkingsovereenkomst dateert van eind 2015. In december werd een nieuw concept besproken met de SFO. Een van de aanpassingen betreft het vervallen van de verplichting dat een door SFO voorgedragen RvC-kandidaat huurder bij Idealis moet zijn. In de nieuwe overeenkomst wordt voor de bewonersvertegenwoordigers nog duidelijker wie voor hen het 1e aanspreekpunt binnen Idealis is voor bepaalde zaken. Vaststelling en ondertekening van de nieuwe samenwerkingsovereenkomst zal plaatsvinden in het 1e kwartaal van 2019. SFO-uitje Eind november hebben SFO en een aantal medewerkers van Idealis een bezoek gebracht aan de nieuwbouw Mouterij en vervolgens aan het woonproject Nano in het voormalige chemiegebouw van de WUR op De Dreijen. Het dagelijks beheer in het gebouw wordt verzorgd door enkele Nederlandse studenten. Eén van hen heeft de rondleiding verzorgd. Het uitje werd afgesloten met een gezamenlijk etentje.

31 jaarverslag 2018

5.3. Goede samenwerking met stakeholders Met diverse stakeholders wordt actief gewerkt aan een goede samenwerking. Dit betreft de onderwijsinstellingen, met name WUR en de CHE, de gemeenten Wageningen en Ede en de collega-corporaties. De contacten zijn goed en constructief overleg vindt plaats op zowel bestuurlijk, beleidsvoorbereidend als uitvoerend niveau. De onderwijsinstellingen In de gesprekken met de universiteit was het voornaamste thema de prognoses van de studentenaantallen en de consequenties daarvan voor het huisvestingsaanbod. De fluctuerende aantallen, zeker gezien de meest recente ontwikkeling van een stijging van de prognose van 12.007 studenten in studiejaar 2018/2019 naar 14.400 in studiejaar 2023/2024, is een belangrijk gespreksonderwerp. In 2018 dreigde voor aanvang van het nieuwe studiejaar een tekort aan kamers voor de buitenlandse studenten. De WUR heeft het voormalig scheikundegebouw Nano op de Dreijen beschikbaar gesteld voor tijdelijke huisvesting voor 7 jaar. Socius heeft het pand dusdanig getransformeerd zodat er 237 studenten kunnen wonen en voert het beheer uit. Idealis wijst de kamers toe aan de buitenlandse studenten. Voor de iets langere termijn is met de WUR het gesprek gevoerd over mogelijke grondposities van de universiteit voor studentenhuisvesting. Zo is een intentieovereenkomst getekend voor een stuk grond aan de Bornsesteeg en zijn er andere locaties in beeld gebracht. Ook zijn de ontwikkelingen binnen de WUR besproken, zoals de digitalisering van het onderwijs en de invoering van 5 Engelstalige bacheloropleidingen en de consequenties daarvan voor studentenhuisvesting. Ook met de bestuurders van de CHE is de ontwikkeling en de prognose van de studentenaantallen het belangrijkste onderwerp van gesprek geweest. Na een paar jaar van daling van het aantal studenten is het tij gekeerd en was er sprake van een forse stijging van de inschrijvingen. Dit heeft wel geleid tot een toename van het aantal studenten aan de CHE, maar niet tot een stijging van het aantal kamerzoekenden in Ede. Gemeenten Regulier overleg op bestuurlijk en ambtelijk niveau vindt zowel met de gemeente Wageningen als Ede plaats. Na de gemeenteraadsverkiezingen in 2018 is in beide gemeenten een nieuw college van start gegaan met nieuwe wethouders voor de portefeuille Wonen. In Wageningen blijft het belangrijkste thema waarover wordt gesproken de almaar toenemende vraag naar studentenhuisvesting en waar deze te realiseren. Voor diverse vastgoedlocaties, de tijdelijke huisvesting op Kortenoord, Kirpestein en Costerweg 65, zijn stappen gezet in het ontwikkelingsproces. De omgevingsvergunning voor de 312 tijdelijke studentenkamers op Kortenoord is onherroepelijk. Het bestemmingsplan voor Kirpestein is gewijzigd in studentenhuisvesting en voor Costerweg 65 ligt het bestemmingsplan inmiddels ter inzage. Ook aan andere potentiele locaties wordt hard gewerkt. Daarnaast is duurzaamheid het tweede thema van groot belang. Vanaf 2019 wordt alle nieuwbouw gasloos en worden diverse maatregelen genomen om de EPC zo laag mogelijk te krijgen. De grote uitdaging voor wat betreft duurzaamheid zit in de oudere bestaande complexen. Met de Woningstichting en de gemeente is de afspraak gemaakt dat de twee Wageningse corporaties een bijdrage leveren aan het opstellen van de warmtevisie voor de gemeente Wageningen welke in 2019 vastgesteld moet zijn. Daarnaast is onder meer overleg gevoerd over het concept Ondernemingsplan van Idealis 2019-2022, de huisvesting van statushouders en het proces omtrent de gemeentelijke belastingen. Tevens is over de zich wijzigende sentimenten met betrekking tot studenten van gedachten gewisseld. Daarnaast is conform de Woningwet voor 1 juli een Activiteitenoverzicht (voorheen Bod) uitgebracht en zijn op basis daarvan Prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Wageningen en de huurdersorganisatie SFO. De Prestatieafspraken worden het eerste kwartaal van 2019 getekend voor akkoord door Idealis, SFO en de gemeente Wageningen. In Ede heeft Idealis alleen vastgoed in beheer. Het betreft woonruimte in eigendom van Woonstede, welke Idealis kamergewijs verhuurt aan studenten en daarnaast de piekopvang in twee gebouwen op het voormalige kazerneterrein in bezit van de gemeente Ede. Gezien de afname van de huisvestingsvraag van studenten in Ede wordt, zodra een appartement leeg komt in de oudbouw op de Nieuwe Maanderbuurtweg en op de Arnold Koningsstraat, deze weer overdragen aan Woonstede. Het voorgaande betekent dat Idealis ook in 2018 geen formeel Activiteitenoverzicht (voorheen Bod) heeft uitgebracht aan de gemeente Ede. Met de wethouder Wonen en de wethouder die verantwoordelijk is voor het World Food Center is gesproken over potentiële locaties voor studentenhuisvesting in Ede. Gezien de druk op de woningmarkt in Wageningen en de sentimenten omtrent de nog steeds groeiende vraag naar studentenkamers, is het verzoek van de Wageningse gemeenteraad om ook buiten Wageningen mogelijke locaties te onderzoeken. Met de wethouders is een aantal locaties voor zowel tijdelijke als permanente huisvesting in beeld gebracht welke door Idealis nader worden bekeken. In een tripartiet bestuurlijk overleg met de wethouders van beide gemeenten zijn daar verdere afspraken over gemaakt.

jaarverslag 2018 32

DeelGoed corporaties In 2018 is het samenwerkingsverband, onder de naam DeelGoed, van een aantal corporaties in de Foodvalley, te weten Woonstede, Idealis, de Woningstichting, Rhenam Wonen en Patrimonium verder uitgebreid. De Veenendaalse Woningstichting en Woningstichting Barneveld zijn eveneens tot DeelGoed toegetreden. De internal auditor Ebben wordt gezamenlijk ingehuurd en de resultaten van de internal audits van de diverse corporaties worden met elkaar gedeeld in een benchmarksessie. De collega’s van HR, communicatie, vastgoed en financiën werken daar waar mogelijk samen. Een gezamenlijke workshop heeft plaats gevonden om concrete activiteiten te benoemen waarbij gezamenlijk resultaten kunnen worden behaald. Zo is risicomanagement een thema wat door de controllers van meerdere corporaties zal worden opgepakt en zullen de specialisten van de vastgoedafdelingen onderzoek doen naar de mogelijkheden tot gezamenlijke inkoop van liftonderhoud, ongediertebestrijding en zonnepanelen. Met zowel de Woningstichting in Wageningen als met Woonstede in Ede wordt naar tevredenheid samengewerkt. Voor Woonstede draagt Idealis zorg voor het beheer van 428 studenteneenheden in Ede. Met de Woningstichting wordt onder meer steeds intensiever samengewerkt op het gebied van duurzaamheid. Ook thema’s als de huisvesting van statushouders, vervolghuisvesting voor afgestudeerden en potentiële vastgoedlocaties waren onderwerp van gesprek. De Woningstichting en Idealis hebben samen een presentatie gegeven voor de nieuwe gemeenteraad over de rol en de taak van de woningcorporaties. Kences Kences is de brancheorganisatie van studentenhuisvesters. Idealis werkt hierin landelijk samen met andere woningcorporaties, zowel categorale als reguliere corporaties. Samen beheren zij ruim 95.000 wooneenheden voor studenten. De bestuurders van deze corporaties vormen gezamenlijk het bestuur van Kences. De doelstelling van Kences is met name belangenbehartiging met daarnaast innovatie en synergie uit samenwerking. De belangenbehartiging in 2018 heeft zich met name gericht op het onderwerp Huurtoeslag. Wijzigingen daarin kunnen grote (financiële) gevolgen hebben voor huurders en corporaties. Het is dan ook van groot belang om aangesloten te zijn bij de Haagse ontwikkelingen en mee te kunnen denken over dit thema. Tevens staan de gevolgen van internationalisering, en daarmee de stijgende aantallen internationale studenten, hoog op de agenda gezien de tekorten aan huisvesting bij aanvang van het studiejaar in diverse studentensteden. De landelijke monitor studentenhuisvesting is wederom uitgebracht. Kennisdeling vond plaats tijdens het jaarlijks Kences congres, tijdens diverse expertmeetings over bijvoorbeeld jongeren en managementtrainingen shortstay en shortstay studiedagen. Studentenorganisaties Met de Student Council, de Student Alliance en Connect Wageningen is in 2018 een aantal keren overleg gevoerd. Het tekort aan huisvesting voor studenten en de maatregelen van de gemeente Wageningen om studentenhuisvesting in de Wageningse wijken te reguleren waren met name de onderwerpen van gesprek. Andere aanbieders Ook met andere aanbieders van (grootschaligere) studentenhuisvesting wordt op regelmatige basis gesproken, voornamelijk over de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting en de eventuele (nieuw)bouwplannen. Socius met tijdelijke huisvesting op de Dreijen, DUWO verantwoordelijk voor Campus Plaza op de campus en de combinatie Provascon/van der Leij die zowel het voormalige postkantoor als Duivendaal heeft gekocht, zijn hierbij de voornaamste gesprekspartners.

33 jaarverslag 2018

Een gezonde en vitale organisatie 6. Organisatie met ambitie 6.1 Invoering nieuwe organisatiestructuur Naar aanleiding van de in 2017 uitgevoerde evaluatie van de gewijzigde organisatiestructuur zijn in 2018 nog een aantal aanpassingen gedaan, zowel in de formatie als in functie. Er is onder meer gekozen voor 1 fte projectmedewerker in plaats van 2 fte gezien de hoeveelheid projecten en daarvoor in de plaats is een woonspecialist voor 1 fte aangesteld. Daarnaast is ter vervanging van ziekte en verlof en de nodige flexibiliteit een allround medewerker aangenomen die de meest voorkomende werkzaamheden kan verrichten voor klantcontact, ondersteuning, de beheerders en de financiële administratie. Deze nieuwe functie levert ook een bijdrage aan de onderlinge uitwisselbaarheid van taken en ter vermindering van de kwetsbaarheid van een kleine organisatie. Ook wordt sinds begin 2018 gewerkt met een financial controller en een business controller conform het risicomanagementmodel Three lines of Defence, waar er tot dat moment met één controller werd gewerkt. Binnen de diverse onderdelen van de organisatie zijn over kennisdeling en onderlinge vervangbaarheid eveneens afspraken gemaakt. In 2018 zijn 5 nieuwe medewerkers in dienst getreden, deels ter vervanging van collega’s die met pensioen zijn gegaan dan wel wegens een andere baan en deelsnaar aanleiding van de laatste aanpassingen in de organisatiestructuur. Daarnaast waren er 8 studenten die gedurende 3 of meerdere weken onder meer de ontvangst van de buitenlandse studenten in augustus hebben geregeld of administratieve werkzaamheden hebben verricht. De afgelopen jaren zijn er veel personele wisselingen geweest. Ruim 60% van het personeelsbestand is gewijzigd sinds 2015. Een compliment aan alle collega’s die in deze snel veranderende omgeving met een behoorlijk aantal nieuwe medewerkers de grote hoeveelheid activiteiten, zoals beschreven in dit jaarverslag, het afgelopen jaar hebben weten te realiseren. De samenwerking met de OR verliep, evenals in voorgaande jaren, prettig en constructief. Zij volgen de ontwikkelingen binnen de organisatie nauwlettend en, daar waar nodig, bespreken zij hetgeen zij signaleren. In het laatste kwartaal is een medewerkerstevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Alle collega’s hebben de vragenlijst ingevuld. Medio december zijn de resultaten door onderzoeksbureau De Monitorgroep verstuurd. In januari volgt een presentatie aan het MT, waarna vervolgens de uitkomsten met de collega’s worden gedeeld. Samen wordt bepaald waaraan gewerkt gaat worden en welke activiteiten daarbij horen. Idealis scoort heel goed, zowel ten opzichte van de landelijke benchmark, als ook ten opzichte van eigen resultaten uit 2014. Dusdanig dat De Monitorgroep het certificaat van TopWerkgever 2018 aan Idealis heeft toegekend. Een mooi compliment aan ons allemaal! Eén van de collega’s heeft als afronding van zijn masteropleiding een afstudeeronderzoek gedaan naar de soft controls binnen Idealis. Aan de hand van 8 criteria (bijvoorbeeld helderheid, voorbeeldgedrag, betrokkenheid en transparantie) is onderzoek verricht naar de mate van aanwezigheid van de soft controls binnen de organisatie en in hoeverre deze bijdragen aan de realisatie van de doelstellingen. De uitkomst was dat alle criteria binnen Idealis aanwezig zijn en veelal goed scoren; aandacht wordt gevraagd voor de thema’s aanspreekbaarheid/bespreekbaarheid van gedrag. Tevens zou het geven en ontvangen van feedback kunnen worden verbeterd. De uitkomsten van het onderzoek zijn gedeeld met de collega’s en met de leden van de RvC. De resultaten van dezelfde onderwerpen uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek kwamen overeen met die van het onderzoek naar de soft controls. 6.2 Enthousiaste medewerkers met sterke klantoriëntatie Klantgerichtheid, verantwoordelijkheid en flexibiliteit zijn de organisatiecompetenties van Idealis. Deze zijn van groot belang om onze ambities te realiseren. In de cyclus van planning, voortgang en beoordeling worden deze steeds ter sprake gebracht. De wijze waarop invulling wordt gegeven aan deze systematiek is in 2018, vooruitlopend op een nieuwe beoordelingssystematiek, wat anders ingevuld. Er is meer aangesloten op de persoonlijke ontwikkeling en op de energie van de collega zelf; deze nam het initiatief voor de overleggen en koos twee zaken uit het jaarplan en twee competenties waaraan hij of zij zelf wilde werken. Het uitgangspunt was uiteraard wel dat de taken en werkzaamheden van de eigen functie zouden worden uitgevoerd. De verhuizing van het kantoor op Duivendaal naar een plek op de campus en ook de verhuizing van alle beheerders naar één kantoor op de Bornsesteeg, heeft veel opgeleverd in de samenwerking onderling en

jaarverslag 2018 34

de flexibiliteit. De collega’s van klantcontact vonden het belangrijk dat er één frontoffice voor Idealis zou zijn in plaats van twee en hebben het initiatief genomen om tijdens de openingstijden samen met de beheerders vanuit de frontoffice op de Bornsesteeg te werken. Voor onze klanten veel duidelijker en voor Idealis efficiënter. Er wordt van elkaar geleerd en indien nodig kunnen werkzaamheden van elkaar worden overgenomen. De ruimte op de begane grond (de voormalige balie van klantcontact) is door de WUR op een andere wijze ingevuld. In 2 van de 5 personeelsbijeenkomsten die in 2018 zijn gehouden hebben externe sprekers een presentatie verzorgd en is vervolgens het gesprek met elkaar gevoerd. Zo hebben in de ene bijeenkomst twee medewerkers van het International Office van de WUR een interactieve presentatie gegeven hoe buitenlandse studenten worden geworven, de focus op bepaalde landen, cultuurverschillen, de werking van studiebeurzen etcetera. Waardevolle informatie waarbij ook de dialoog over verschillende culturen heel zinvol was. In de andere bijeenkomst hebben twee decanen van de WUR hun bevindingen van een werkbezoek aan twee universiteiten in China met de collega’s van Idealis gedeeld. Onder andere de huisvesting van Chinese studenten was onderwerp van gesprek. Met 6 personen op een kamer verschilt deze enorm met die in Nederland. De vraag is gesteld of we daar in Wageningen op in zouden moeten spelen gezien de grote groep studenten afkomstig uit China. 6.3 Integriteit

In 2018 hebben alle medewerkers intern een door KPMG gefaciliteerde workshop integriteit gevolgd. In de integriteitscode staat dat er regelmatig aandacht wordt besteed aan dit thema. Er was geen specifieke aanleiding voor de training. In de vorm van een spel is in kleine groepjes gediscussieerd over diverse stellingen welke zich binnen de werkpraktijk voor (kunnen) doen. De collega’s hebben de workshop als goed en zinvol ervaren. In aansluiting op de bijeenkomst hebben alle medewerkers de aangepaste integriteitscode ondertekend.

Naar aanleiding van de gesprekken over de integriteitscode en klokkenluidersregeling is samen met de OR

besloten dat er, naast de interne vertrouwenspersoon, ook een externe vertrouwenspersoon zou worden benoemd. Vanuit de Arbo-unie is iemand beschikbaar en inmiddels voorgesteld aan de collega’s.

6.4 Bieden van stageplaatsen, werkplekken en onderzoeksopdrachten De laatste maanden van het jaar heeft een student Communicatie van de CHE stage gelopen bij de collega’s Marketing & Communicatie. Zij is aan de slag gegaan met de resultaten en het adviesplan van het door studentenadviesbureau Scompany uitgevoerde onderzoek met de vraag ‘Hoe kan Idealis huurders (met behulp van communicatie) stimuleren om energiezuiniger te leven?’ Tevens voert zij een onderzoek uit naar storytelling; wat is het verhaal van Idealis en hoe leeft dit bij onze doelgroep. De tweede helft van 2018 hebben 2 studenten administratieve verhuurwerkzaamheden bij Idealis verricht. Eerst als vakantiewerk en aansluitend ter vervanging van zwangerschapsverlof en ter voorbereiding op de overgang naar het nieuwe aanbodplatform ROOM. Het werken met studenten levert veel flexibiliteit op in de organisatie en daarnaast een andere kijk op zaken en nieuwe ideeën. Daarnaast hebben 8 studenten gedurende 3 weken in augustus een bijdrage geleverd bij de aankomst en vervolgens de begeleiding van circa 750 nieuwe internationale studenten naar hun nieuwe kamer in Wageningen of Ede. 6.5 Maatschappelijke bijdrage Idealis Sinds een aantal jaren huisvest Idealis een aantal jonge statushouders. In de prestatieafspraken is inmiddels opgenomen dat Idealis ruimte wil bieden om, indien nodig gezien de aantallen, 50 jonge statushouders op te vangen. Eind 2018 wonen 32 statushouders bij Idealis, waarvan 6 minderjarigen die onder begeleiding van de Stichting Lindenhout in 2 twee-onder-een-kap woningen wonen. In 2017 heeft Kences de City Deals mede ondertekend. City Deals zijn het middel om de doelstelling van Agenda Stad te halen: het versterken van groei, innovatie en leefbaarheid in de Nederlandse steden. In City Deals worden concrete samenwerkingsafspraken tussen steden, Rijk, andere overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties verankerd. Die deals moeten leiden tot innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken en/of maatregelen bevatten om het economisch ecosysteem van de stedelijke regio(’s) te versterken. De gemeenten Wageningen en Ede zitten inmiddels onder meer samen met de WUR en Idealis aan tafel om een invulling te geven aan de City Deals. Idealis heeft de realisatie van de meest duurzame studentenhuisvesting van Nederland (ca. 12-20 eenheden) op Droevendaal ingebracht als project. Naast het eindresultaat is vooral de route er naar toe belangrijk. Het moet een coproductie worden van bewoners van Droevendaal, WUR-studenten, docenten van de WUR, Idealis en andere belanghebbenden; een living lab waarin via de scrum methodiek het proces wordt vormgegeven. Een eerste groep studenten heeft inmiddels de eerste opdracht uitgewerkt en de resultaten gepresenteerd.

35 jaarverslag 2018

Met de recent aangestelde kwartiermaker van de Citydeals in Wageningen en Ede wordt het vervolg besproken. 6.6 Verslag van de Ondernemingsraad (OR) Medewerkers spreken zich uit In 2018 is het medewerkerstevredenheidsonderzoek gehouden. Een groot aantal medewerkers en de OR dachten vooraf mee over de vragen die werden gesteld. De resultaten van het onderzoek zijn bekend en zijn heel positief. En daar zijn we als OR natuurlijk erg blij mee! In 2018 was Idealis op personeelsgebied nog steeds in beweging. Er waren nog steeds personele wijzigingen, maar het overall gevoel is dat Idealis als organisatie nu staat. En dat we er klaar voor zijn om samen de uitdagingen uit ons nieuwe ondernemingsplan uit te voeren. Het vaststellen van ons Ondernemingsplan was een speerpunt in 2018, waarbij de OR betrokken is geweest. Net zoals veel van onze stakeholders. Dit maakt dat onze richting bij iedereen bekend is en breed wordt gedragen. Een mooie basis voor de komende jaren. We hebben uiteraard structureel met de directeur aan tafel gezeten. Dit gebeurde altijd op een open en constructieve manier. Een van de punten op de agenda was het HR-handboek dat aangepast werd. We kijken uit naar 2019. Een jaar waarin de samenstelling van de OR gaat wijzigen; we blijven in beweging! Ondernemingsraad Idealis Hellen Albers – voorzitter Jef Berends/Karin van Reemst - leden

jaarverslag 2018 36

7. Financieel gezond 7.1 Eigen vermogen Per 31 december 2018 bedraagt de marktwaarde van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in totaal ruim € 233 miljoen (2017: € 211 miljoen). Het verschil wordt enerzijds veroorzaakt door de oplevering van Mouterij (marktwaarde ultimo 2018 ruim € 9 miljoen) en anderzijds door waardestijging. Het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed en de kostprijs is opgenomen in de herwaarderingsreserve. Als studentenhuisvester moet Idealis haar bezit volgens de full-variant van het Handboek Marktwaardering laten taxeren door een externe taxateur. De realisatie van de marktwaarde van het vastgoed is sterk afhankelijk van het te voeren beleid. De mogelijkheden voor Idealis om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de ontwikkelingen van de studentenaantallen en de vraag naar huisvesting. 7.2 Ruimschoots voldoen aan de financiële normen In het Ondernemingsplan is gesteld dat Idealis ruimschoots moet voldoen aan de normen zoals door het WSW gehanteerd. In november 2018 hebben AW/WSW het definitieve nieuwe gezamenlijke beoordelingskader gepubliceerd. Met het gezamenlijk beoordelingskader zetten AW en WSW een stap verder in de eenduidige en transparante beoordeling van woningcorporaties. Hierin onderscheiden AW/WSW 3 beoordelingsonderwerpen: financiële continuïteit, bedrijfsmodel en governance & organisatie. AW/WSW monitoren de financiële continuïteit middels de financiële positie van Idealis. Vanaf 1 januari 2019 wordt de financiële positie getoetst met de volgende financiële ratio’s: • Interest Coverage Ratio: minimaal 1,4 (methodiek en normering niet gewijzigd). • Loan to Value: maximaal 75% op basis van beleidswaarde (voorheen maximaal 75% op basis van

bedrijfswaarde). • Solvabiliteit: minimaal 20% op basis van beleidswaarde (voorheen minimaal 20% op basis van

bedrijfswaarde). • Dekkingsratio: maximaal 70% op basis van de marktwaarde in verhuurde staat (voorheen maximaal

50% op basis van WOZ-waarde). De DSCR komt te vervallen als financiële ratio. De normering voor de Loan to Value is voorlopig vastgesteld op 75% en kan in 2019 nog aangepast worden afhankelijk van de resultaten in de sector. Voor Idealis resulteert dit in de volgende uitkomsten:

Meerjarenperspectief In zijn algemeenheid blijkt uit bovenstaande tabel dat Idealis tot 2028 (ruim) aan de interne en door het WSW gestelde eisen voldoet bij de investeringen die in de huidige meerjarenbegroting zijn ingerekend. Gezien de investeringsambitie (investeringen in nieuwbouw en de in deze meerjarenbegroting nog niet ingerekende investeringen in duurzaamheid) van Idealis blijft het monitoren van de langjarige ontwikkeling (ook na 5 jaar) van de LTV een punt van aandacht. Deze stijgt (op basis van interne doorrekeningen) de komende 5 jaar tot 63%. De maximale norm vanuit het WSW bedraagt 75%. Dit beeld wordt bevestigd door het meerjarenperspectief gebaseerd op de begroting 2019 en de dPI 2018, waarbij is uitgegaan van de bouw van 1.899 vhe’s.

Ratio's geconsolideerd WSW Norm Interne norm 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

ICR > 1,4 > 1,5 6,45 4,98 5,72 5,56 4,61 3,94 3,73 3,74 3,23 3,83 LTV < 75% < 67,5% 52% 51% 53% 61% 63% 60% 61% 63% 61% 59% Solvabiliteit > 20% > 30% 58% 50% 51% 44% 40% 41% 42% 38% 40% 43% Dekkingsratio < 70% < 60% 29% 30% 32% 36% 37% 35% 35% 36% 34% 33%

37 jaarverslag 2018

jaarverslag 2018 38

7.3 Rendabel investeren en kostendekkend beheer In het in 2016 vastgestelde en in 2018 aangepaste investeringsstatuut zijn kaders opgenomen met betrekking tot het rendement van investeringen. Voorgenomen investeringen worden getoetst op bedrijfswaarde (op basis van de gewogen gemiddelde vermogensvoet) en interne rentevoet. Indien een investering niet voldoet aan deze toetsen en realisatie toch gewenst is, dan kan dat alleen indien er voldoende buffervermogen aanwezig is. Het beheer van de eenheden in Ede leverde in 2018 een bijdrage in de totale kosten van beheer op van € 122.000. Uitgaande van de beperkte personele inzet is dit ruim kostendekkend geweest. 7.4 Efficiënte en kostenbewuste bedrijfsvoering Idealis streeft naar een kostenniveau per verhuureenheid dat onder het gemiddelde niveau van de collega-studentenhuisvesters ligt. De in 2015 doorgevoerde aanpassing van de organisatie heeft een bijdrage geleverd aan een grotere efficiency evenals de ingevoerde en nog verder uit te bouwen digitalisering van de bedrijfsvoering. Het effect van deze maatregelen moet al in de komende jaren verder merkbaar worden in de bedrijfslastenontwikkeling. Aangezien Idealis slechts beperkt formatie zal toevoegen wanneer het aantal eenheden toeneemt, zullen de lasten per vhe beduidend lager worden. In de Aedes benchmark over 2017 bedroegen de bedrijfslasten per vhe voor Idealis € 801 (2016: € 811) en dat leverde een B-oordeel op.

39 jaarverslag 2018

8. Risicobeheersing en monitoring In dit hoofdstuk staan de belangrijkste risico’s voor Idealis, de wijze waarop die risico’s worden gemonitord en de maatregelen die Idealis neemt om die risico’s zoveel mogelijk te beperken. Idealis maakt op deze wijze inzichtelijk hoe er met maatschappelijk bestemd vermogen wordt omgegaan en dat alles gericht is op het bieden van voldoende, prettige en goed betaalbare huisvesting voor studenten en PhD-ers. 8.1 Studenten en huisvestingsvraag: risico onevenwichtige vraag- en aanbodsituatie Studentenprognoses en ook de daaruit afgeleide vraag naar studentenhuisvesting zullen altijd onzeker blijven. Het daarmee samenhangende risico, van mogelijke grote tekorten of overschotten van studentenkamers in de toekomst, probeert Idealis zo goed mogelijk te beheersen. Om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen vindt, in samenwerking met de WUR en de gemeente Wageningen, een jaarlijkse monitoring plaats van studentenprognoses, huisvestingsvraag en wijzigingen in het aanbod. Nieuwe studentenprognose WUR In november heeft de WUR nieuwe studentenprognoses opgesteld met 9 verschillende scenario’s. De Raad van Bestuur van de WUR ziet scenario 7 als het meest waarschijnlijke scenario. Dit scenario gaat uit van een aanzienlijke groei van het aantal studenten, op basis van: • Groei van de vwo-instroom (conform de OCW Referentieraming 2018, dat wil zeggen een jaarlijkse

groei van 2%, tot en met studiejaar 2025/26). • Groei van de MSc-instroom van studenten met een buitenlands diploma, met gemiddeld 5% ten

opzichte van de instroom in het laatste studiejaar, de komende 3 jaar, dus tot en met studiejaar 2021/22.

• Groei van de Nederlandse zij-instroom in de MSc, gemiddeld 2% per jaar, tot en met studiejaar 2021/22.

In dit WUR-scenario 7 is sprake van een groei van ruim 12.000 studenten in studiejaar 2018/19 naar circa 14.400 in studiejaar 2023/24, dat wil zeggen een groei van bijna 2.400 studenten in 5 jaar. Woonadressenanalyse Begin juni werd het halfjaarlijkse overzicht gemaakt van alle bij de WUR geregistreerde woonadressen van WUR-studenten. Analyse daarvan, inclusief de vergelijking met het huurdersbestand van Idealis, vond plaats in juli. In de analyse wordt berekend hoeveel procent van de WUR-studenten in de regio Wageningen/Ede woont en wat het marktaandeel van Idealis is. De woonadressenanalyse van juni speelt een belangrijke rol bij het vertalen van studentenprognoses naar de vraag naar studentenhuisvesting. Op 1 juni 2018 woonde 71,8% van alle WUR-studenten in de regio Wageningen/Ede (vorig jaar 72,9%). Voor Nederlandse WUR-studenten is het percentage per 1 juni 2018 69,8% en voor internationale studenten 78,5%. Het percentage van alle WUR-studenten dat bij Idealis woont is ook licht gedaald (van 39,0% naar 37,5%). Ook het regionale marktaandeel van Idealis, dat wil zeggen het percentage van alle WUR-studenten met een woonadres in Wageningen/Ede dat een huurcontract van Idealis heeft, is licht gedaald (van 53,4% naar 52,3%). De daling van dit marktaandeel doet zich alleen voor bij de Nederlandse WUR-studenten: van 52.2% in 2017 naar 48,6% in 2018. Bij internationale studenten is juist sprake van stijging van het marktaandeel: van 56,8% in juni 2017 naar 63,0% dit jaar. Om de risico’s zo goed mogelijk te beheersen, wordt het berekende huisvestingspercentage daarnaast ook vergeleken met de berekeningen volgens het door ABF Research ontwikkelde Apollomodel. In dat model wordt voor ruim 35 studentensteden, waaronder Wageningen en Ede, onder andere het percentage studenten dat in de studiestad woont weergegeven. Daarnaast wordt ook een lange termijn prognose gemaakt van het aantal uitwonende studenten (zie voor meer gedetailleerde informatie hierover paragraaf 2.1). Samen met de WUR zijn ook in december de woonadressen van WUR-studenten weer in beeld gebracht. Vergelijking met ons huurdersbestand en verdere analyse vindt plaats in het 1e kwartaal van 2019. Onderwijs ontwikkelingen Eind maart vond een overleg plaats waarin Frank Bakema, Manager Education & Student Affairs van de WUR, de belangrijkste ontwikkelingen in het internationaal wetenschappelijk onderwijs presenteerde. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om Engelstalige BSc-opleidingen, MOOCs als marketinginstrument en als onderdeel van studies, internationale consortia van universiteiten, vrijwel volledige online opleidingen waarbij studenten nog slechts enkele malen voor korte periodes in Wageningen komen en dergelijke.

jaarverslag 2018 40

Monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Om risico’s van mogelijke overschotten/tekorten te verkleinen maken WUR, gemeente Wageningen en Idealis jaarlijks een gezamenlijk afgestemde bestuurlijke update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting in de regio Wageningen/Ede. In maart werd het overleg hierover gestart en de notitie werd medio juni vastgesteld. Zie verder paragraaf 2.1. 8.2 Overheidsbeleid: risico’s door effecten op onder andere huisvestingsvraag en financiën Idealis volgt, naast de informatie vanuit bijvoorbeeld het ministerie van BZK, nauwgezet de nieuwsbrieven en handreikingen van Aedes en Kences. Met name Kences speelt voor Idealis een belangrijke rol bij de praktische vertaling van algemeen landelijk beleid naar studentenhuisvesting. Daarnaast probeert Kences de politieke en ambtelijke beleidsvoorbereiding al in een zo vroeg mogelijk stadium te beïnvloeden. Dit is soms hard nodig, omdat bij ontwikkeling van algemeen landelijk beleid de studentenhuisvesting nog wel eens wordt vergeten. In 2018 heeft de belangenbehartiging door Kences zich onder meer gericht op het behoud van de huurtoeslag voor de in het verleden aangewezen onzelfstandige eenheden en de zelfstandige studenteneenheden. Binnen Kences wordt ook besproken op welke wijze de bouw van onzelfstandige eenheden voor studenten (financieel) gestimuleerd zou kunnen worden om de tekorten aan kamers op te vangen. In oktober is het nieuwe Landelijke Aktieplan Studentenhuisvesting 2018 – 2022 en het convenant studentenhuisvesting vastgesteld. Daarmee slaan alle partners binnen de keten van studentenhuisvesting de handen inéén om een structureel betere aansluiting tussen de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting te bewerkstelligen. Ondertekening vond naast Kences ook plaats door De G4, Netwerk Kennissteden, VSNU, Vereniging Hogescholen, Vastgoed Belang LSVb, Nuffic, OCW en BZK. De voortgang van het actieplan zal regelmatig besproken worden in het Landelijk Platform Studentenhuisvesting en in het Netwerk Kennissteden. Daarnaast wordt de voortgang jaarlijks door BZK en OCW gerapporteerd aan de Tweede Kamer. Consequenties studievoorschot op huisvestingsvraag De landelijke werving voor de veelal unieke en zeer hoog gewaardeerde WUR-studies, de daarmee samenhangende relatief lange reistijden van ouderlijk adres naar de campus en het relatief grote aantal internationale studenten maken de Wageningse situatie bijzonder. Deze factoren hebben de afgelopen jaren tot een ongewijzigd relatief sterke groei van de huisvestingsvraag in Wageningen geleid. We hebben in feite nauwelijks of geen effect gemerkt van de invoering van het leenstelsel op de vraag naar kamers. Prestatieafspraken Samen met de SFO en de gemeente Wageningen zijn in 2018 nieuwe prestatieafspraken voorbereid. Idealis heeft eerst in juni samen met de SFO het Activiteitenoverzicht (voorheen Bod) aan de gemeente uitgebracht. Daarin is de bijdrage die Idealis kan leveren om het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid te realiseren, geformuleerd. De concept prestatieafspraken waren eind 2018 gereed en formele bestuurlijke ondertekening vindt begin 2019 plaats. Woningwet Op 1 juli 2017 is de Veegwet Wonen inwerking getreden. Vanaf deze datum zijn de Woningwet en het BTIV op onderdelen gewijzigd. De belangrijkste wijzigingen is dat de statuten voor 1 januari 2019 in overeenstemming moeten zijn met de Woningwet. In 2018 zijn onze statuten in lijn gebracht met de Woningwet, ter accordering voorgelegd aan de AW en gepasseerd. Daarnaast is voor een tweetal werkzaamheden een goedkeuring aangevraagd bij de AW, te weten het huren van de Nieuwe Kazernelaan te Ede en het toewijzen van studenten voor de WUR. Voor beide werkzaamheden is inmiddels een goedkeuring verleend. Huurtoeslag Op het ministerie van BZK worden de mogelijkheden verkend om de huurtoeslag te vereenvoudigen en daarnaast worden de consequenties van bijvoorbeeld de verschillende te hanteren huurgrenzen bezien. In de conceptnota Strategisch Voorraadbeleid 2019 – 2022 is een risicoscenario doorgerekend waarin de huurtoeslag vervalt. In dat geval worden niet alleen onze eigen normen, maar ook de WSW-normen bij Loan to value en Solvabiliteit langdurig overschreden. Het gaat in dit scenario echter niet om beperking van de huurtoeslag, maar om volledige afschaffing. Waarschijnlijker is het echter dat de huurtoeslag voor de (oude) aangewezen eenheden met gedeelde voorzieningen komt te vervallen en/of de maximale toeslag per maand voor zelfstandige eenheden wordt beperkt. Mocht huurtoeslag voor studenten volledig, of deels, komen te vervallen, dan zal Idealis de huur mogelijk moeten verlagen om de woonlasten betaalbaar te houden. Zo nodig is er nog beslissingsruimte om, ter compensatie, de huur van bepaalde eenheden met gedeelde voorzieningen, te verhogen van 80% naar bijvoorbeeld 90% van de maximaal redelijke huur.

41 jaarverslag 2018

8.3 Vastgoedmarkt en concurrentie Tot 2013 was Idealis de enige grote studentenhuisvester in Wageningen, samen met de universiteit die circa 800 tijdelijke eenheden in eigendom had, maar die wel werden toegewezen door Idealis. Sindsdien hebben andere toetreders de markt betreden. Het betreft zowel sociale huisvesters zoals woningcorporatie DUWO en stichting Socius, als ook commerciële vastgoedpartijen zoals Provascon, Xior en ShortStay Wageningen. DUWO beheert 440 kamers in Wageningen, Socius circa. 330 kamers en Xior 179 kamers. Daarnaast zijn er talloze appartementen en eengezinswoningen verhuurd aan (groepjes) studenten. Idealis blijft de grootste aanbieder van studentenhuisvesting in Wageningen en heeft een marktaandeel van circa 52%. Met DUWO en Socius is in 2018 bestuurlijk overleg gevoerd. Daarnaast zijn er binnen Wageningen veel particuliere studentenhuizen die samen ook een aanzienlijk deel van de kamermarkt vormen. Vooral door verscherping van de gemeentelijke regels met betrekking tot kamerverhuur zal uitbreiding van studentenhuisvesting bij kleine particuliere beleggers naar verwachting beperkt zijn. 8.4 Financiële risico’s Economische risico’s Macro-economische factoren als rente en kostenontwikkelingen kunnen de financiële resultaten van woningcorporaties, en dus ook van Idealis, sterk beïnvloeden. In de meerjarenbegroting van 2019 tot en met 2028 zijn daarom ook scenario’s doorgerekend waarin de rente met 2% stijgt, in een ander scenario komt de huurtoeslag te vervallen en in een derde scenario vallen de bouwkosten van de nieuwbouw € 10.000 per vhe hoger uit. Verplichtingen Idealis gaat veel grote verplichtingen aan, met name ten aanzien van investeringen en onderhoud. Dit brengt frauderisico met zich mee. Dit risico wordt ondervangen door het hanteren van regels met betrekking tot de wijze waarop opdrachten worden verstrekt. Opdrachtverstrekking Verreweg het grootste deel van de opdrachten dat wordt verstrekt heeft betrekking op bouwen onderhoudsactiviteiten. Idealis werkt met een stringente aanbestedingsprocedure waarbij er minimaal 2 offertes worden opgevraagd als het kleine opdrachten betreft (< € 20.000). Voor opdrachten van € 20.000 tot € 100.000 worden minimaal 3 offertes aangevraagd en daarboven minimaal 4. Er is een strikte functiescheiding tussen de beoordeling van de offertes en de opdrachtverstrekking. Opdrachten boven € 50.000 worden altijd door de directeur-bestuurder verstrekt. Projectontwikkeling verloopt volgens een door de RvC geautoriseerd proces dat de volgende fasen omvat: • Initiatief. • Haalbaarheid. • Voorbereiding. • Realisatie. • Nazorg. Te ontwikkelen projecten moeten passen binnen de interne rendementseisen. Sluiten van contracten waaronder samenwerkingsverbanden Bij het aangaan van overeenkomsten die grote consequenties voor Idealis met zich mee kunnen brengen, wordt gebruik gemaakt van externe deskundigen, waaronder juristen. Contracten die een grote impact kennen worden ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. In 2018 betrof dit bijvoorbeeld de documenten met betrekking tot de oprichting van de coöperatieve vereniging ROOM. Financieringsrisico’s Ieder jaar stelt Idealis een treasuryjaarplan op waarin alle geplande treasury-activiteiten worden beschreven. Het treasuryjaarplan is een van de beheersinstrumenten van Idealis om haar financiële en treasury-activiteiten te beheersen. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Voor haar treasury-activiteiten laat Idealis zich door een externe treasury specialist, Thésor, adviseren.

jaarverslag 2018 42

Beschikbaarheidsrisico Dit betreft het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken. Om te waarborgen dat financiering tegen gunstige voorwaarden en op de gewenste tijdstippen beschikbaar is, voldoet Idealis ruimschoots aan de ratio’s van het WSW. Renterisico Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasurybeleid ligt vast in het door de directie vastgestelde, en door de RvC goedgekeurde, treasurystatuut. Ook in 2018 is een treasury jaarplan opgesteld en is periodiek het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringsbehoefte in kaart gebracht. Bij de uitvoering binnen het beleid en het statuut laat Idealis zich adviseren door een onafhankelijke adviseur (Thésor). Risico uit contracten Financiële kasstromen zijn naar hun aard hard te noemen. Hierdoor is het mogelijk om de risico’s uit de contracten voor lange termijn in kaart te brengen. Dit is vooral van belang voor het verkrijgen van een verantwoorde spreiding van de risico’s die uit hoofde van de leningenportefeuille gelopen worden. De risiconorm in het treasurystatuut is gesteld op 15% van de leningenportefeuille per eind 2018, wat voor Idealis neerkomt op een bedrag van circa € 6,4 miljoen.

Het renterisico op basis van de bestaande leningenportefeuille overschrijdt in 2019 en 2020 de norm met een risicovolume van respectievelijk € 10 miljoen en € 8 miljoen. Deze overschrijding is reeds bekend bij Idealis omdat deze wordt veroorzaakt door de in november 2017 aangetrokken roll-overlening met variabele hoofdsom. Ondanks dat de norm voor het maximale renterisico tijdelijk wordt overschreden, is gekozen deze lening aan te trekken vanwege de flexibiliteit die hiermee gecreëerd wordt in de leningenportefeuille. De RvC heeft hiermee ingestemd. Nuancering is tevens hierbij dat de leningenportefeille van Idealis de komende jaren sterk in omvang zal toenemen als gevolg van geplande investeringen. Hierdoor zal de norm voor het maximale renterisico ook gaan toenemen de komende jaren. Met name vanaf 2029 is er voldoende ruimte voor het dragen van additionele renterisico’s (herzieningsmomenten, dan wel aflossingen). Aangezien Idealis een groot deel van de aflossingen intern kan financieren (vanuit de exploitatiekasstroom) dienen deze risico-overschrijdingen te worden genuanceerd. Bedrijfseconomisch renterisico Bij het bepalen van het bedrijfseconomisch renterisico wordt niet alleen gekeken naar de risico’s uit de bestaande leningportefeuille, maar naar alle kasstromen. Hiermee wordt een vollediger beeld van het renterisico verkregen. De exploitatie- en investeringskasstromen, alsmede rentebetalingen en aflossingen zijn opgenomen in de post ‘Eindsaldo/Cashflow’.

43 jaarverslag 2018

Het renterisicovolume kent in 2019 een omvang van € 34,3 miljoen en is hiermee ook maximaal binnen de planningsperiode. Het overgrote deel van het risico bestaat voornamelijk uit de voorgenomen investeringen (netto circa € 31,2 miljoen) in dat jaar. Bij de huidige marktomstandigheden kan renterisico als een kans gezien worden; er kan immers geprofiteerd worden van de huidige ‘lage’ rente. Beperking is echter wel dat slechts maximaal zes maanden vooruit WSW-geborgde financiering aangetrokken mag worden. Door de absolute bedragen aan renterisico uit de vorige grafiek af te zetten tegen de omvang van het materieel vaste actief (MVA) wordt het hieronder weergegeven relatieve renterisico verkregen. Idealis heeft hiervoor een norm van 15% in haar treasurystatuut opgenomen. Vanwege onzekerheid in de investeringskasstromen wordt dit risico ook nu weer inclusief investeringen (blauwe balken) en exclusief investeringen (grijze balken) weergegeven.

Het renterisico inclusief investeringen blijft in alle jaren binnen de norm van 15% en is het hoogst in 2019 met een relatief renterisico van 12,8%. De investeringen bepalen het overgrote deel van het renterisico in dat jaar (en in de meeste jaren overigens). Exclusief investeringen bedraagt het relatief renterisico in 2019 namelijk slechts 1,2%. Gezien de huidige marktomstandigheden (lees: hoogte van de financieringsrente) is het daarnaast de vraag hoezeer het renterisico vanuit de investeringsopgave als risico aangemerkt kan worden dan wel als rentekans kan worden gezien.

jaarverslag 2018 44

8.5 Risicobeheersing strategisch voorraadbeleid Studentenprognoses en de daaruit afgeleide huisvestingsvraag blijven altijd onzeker. Daarnaast kunnen veranderingen in vraag en aanbod zich in korte tijd voordoen, terwijl besluiten over nieuwbouw en exploitatie veelal betrekking hebben op een periode van vijftig jaar. Naarmate de flexibiliteit van ons vastgoed groter is, wordt de kwetsbaarheid van ons bezit kleiner en kunnen in de toekomst mogelijk tegenvallende studentenaantallen en/of een verminderde vraag naar kamers beter opgevangen worden. Vormen van flexibiliteit We onderscheiden de volgende vormen van flexibiliteit: • Eenheden die alternatief aanwendbaar zijn. Deze kunnen in de toekomst (al dan niet met een relatief

eenvoudige bouwkundige aanpassing) verhuurd of verkocht worden aan andere doelgroepen. • Tijdelijke eenheden die als studentenhuisvesting worden ingezet, voor bijvoorbeeld 10 of 20 jaar. • Gronden in eigendom of (huur/pacht/koop)optie, waarbij het bestemmingsplan al is aangepast, zodat

hier later bij toenemende krapte op de markt op korte termijn (tijdelijke) eenheden kunnen worden gerealiseerd.

• Complexen waarvoor reeds een sloopbesluit is genomen, maar die nu nog bewoond worden door studenten.

• Complexen in beheer voor derden, niet in eigendom van Idealis, met een opzegbaar beheer- of toewijzingscontract.

• Ook de samenstelling van de studentenpopulatie, de vorm van onderwijs, verblijfsduur en woonwensen van studenten kunnen in de toekomst zodanig veranderen dat het aanbod van studentenhuisvesting kwalitatief mogelijk niet goed meer aansluit op de vraag. Dat brengt ons op nog een andere vorm van flexibiliteit: eenheden die zo worden gebouwd dat zij op plattegrondniveau later nog gewijzigd kunnen worden. Bijvoorbeeld door aanpassing van woonoppervlak en/of van de mate waarin een of meer voorzieningen (bijvoorbeeld keuken en/of douche) wel of niet gedeeld worden met andere bewoners.

Nota strategisch voorraadbeleid In 2018 is een nieuwe nota strategisch voorraadbeleid voor de jaren 2019 – 2022 opgesteld. In deze nota zijn, naast het meest waarschijnlijk geachte vastgoedscenario, ook nog enkele risico-scenario’s beschreven en doorgerekend. Deze risicoscenario’s gaan uit van mogelijk gewijzigde externe omstandigheden in parameters (zoals hogere bouwkosten per verhuureenheid en hogere lange rente) of in rijksbeleid (aanpassing huurtoeslag studenteneenheden). In het 1e kwartaal van 2019 wordt het concept bestuurlijk vastgesteld en ter advisering voorgelegd aan de SFO en de OR. Definitieve vaststelling van de nota strategisch voorraadbeleid vindt plaats in de RvC-vergadering van april 2019. Zeker op langere termijn blijft sprake van veel onzekerheden. De in de nota gevolgde systematiek wordt jaarlijks geactualiseerd. 8.6 Risico en control In de Woningwet en het daaruit voortvloeiende BTiV is opgenomen dat corporaties met een omvang van meer dan 2.500 verhuureenheden verplicht zijn om een ‘controlfunctie’ in te richten en onder te brengen in een aparte organisatie-eenheid. Voor de inrichting van de financiële en controlfunctie heeft Idealis gekozen om te werken middels het Three Lines of Defence model. De 1st Line of Defence wordt hierbij gewaarborgd door de directeur-bestuurder en het managementteam. De 2nd Line of Defence wordt gewaarborgd door de business controller. Gezamenlijk met de partners uit het samenwerkingsverband Deelgoed is ervoor gekozen om EBBEN Partners (hierna: EBBEN) aan te stellen als internal auditor (3rd Line of Defence). In 2018 zijn de volgende audits uitgevoerd: • Huren. • Onderhoud. • Soft controls.

45 jaarverslag 2018

De uitkomsten geven aan dat Idealis in control is op deze processen en de processen consequent worden uitgevoerd. In de rapportages zijn ook enkele aanbevelingen opgenomen die veelal betrekking hebben op het optimaliseren van deze processen en verbeteringen in de vastlegging. Deze aanbevelingen zijn grotendeels al opgepakt en verwerkt. Eind 2018 is het werkplan voor 2019 afgestemd. Voor 2019 staan de volgende interne audits op het programma: • Treasury. • Personeelskosten. • Inkoop en betalingen. • Data kwaliteit (WWS-punten). • Opvolging aanbevelingen IT-audit 2017.

jaarverslag 2018 46

10. Kengetallen en analyse 2018

2017

20161 2015

na stel-selwijzi-

ging

2015 2014

Aantal verhuureenheden Woningen/woongebouwen 5.031 4.848 4.848 4.840 4.840 4.503 Woningen in beheer 568 586 461 518 518 541 Totaal 5.599 5.434 5.309 5.358 5.358 5.044 Nieuwbouw Verhuureenheden in ontwikkeling

-

179

-

-

-

338 Verhuur en incasso

Huurachterstand huidige huurders in % jaarhuur 0,2 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1 Huurderving in % jaarhuur2 3,0 2,1 1,9 0,4 0,4 0,2

Gemiddelde inschrijfduur onzelfstandige eenheden in mand Gemiddeld aantal reacties per advertentie Leefbaarheid % huurders met waardering 7 of hoger Kosten leefbaarheid per verhuureenheid

15,0 46,1

85,0 41

15,7 48,6

84,7 61

10,1 20,7

88,4 59

10,3 13,4

88,7 81

10,3 13,4

88,7 81

10,3

15,6

86,5 77

Financiële continuïteit (obv balans en V&W) Liquiditeit (current ratio) 0,2 0,8 0,2 0,4 0,4 0,1 Solvabiliteit op basis van marktwaarde 81,0 78,5 77,5 73,2 - - Rentabiliteit eigen vermogen 10,8 7,5 9,8 6,1 13,0 5,0 Rentabiliteit totale vermogen 9,1 6,4 8,3 5,2 8,9 4,0 Direct rendement 3,7 3,6 3,9 3,5 5,4 4,3 Solvabiliteit op basis van beleidswaarde (t/m 2017 bedrijfswaarde)

61,5 62,1 61,8 60,3 60,3 60,9

Loan to value op basis van beleidswaarde (t/m 2017 bedrijfswaarde)

36,2 36,4 36,3 40,6 40,6 33,4

Rentedekking (voor belasting) 7,1 5,8 4,5 4,1 4,1 3,3 Balans en winst- en verliesrekening (bedragen per verhuureenheid)

Eigen vermogen 38.205 35.376 32.741 29.567 16.385 15.340 Voorzieningen - - - - - Personeelskosten 414 415 411 510 510 469 Kosten onderhoud 462 588 526 588 588 924 Overige bedrijfskosten 532 552 469 502 502 663 Afschrijvingen activa t.d.v. de exploitatie 4 6 123 29 29 36 Kosten leefbaarheid3 42 61 59 81 81 - Lasten servicecontracten 1.144 1.136 1.158 964 964 1.025 Afschrijvingen activa t.d.v. bewoners 21 22 19 121 121 117 Bedrijfsresultaat 4.592 3.134 3.742 2.237 2.377 933 Financiële baten/lasten -160 -221 -256 -226 -226 -179 Belastingen -315 -278 -263 -206 -206 -133 Jaarresultaat 4.116 2.635 3.222 1.805 1.945 621 Personeel (aantal fte gemiddeld) 31,1 28,5 27,8 30,4 30,4 32,6 Gemiddelde personeelskosten4 Gemiddelde leeftijd

89.177 46,4

90.434 46,5

93.514 49,8

102.303 51,2

102.303 51,2

77.372 49,5

1 Met ingang van 2016 heeft een stelselwijziging plaatsgevonden, de kolom ‘2015 na stelselwijziging’ is op basis van deze grondslagen herrekend. 2 Tot en met 2015 excl. derving inventaris kamers. 3 Vergelijkende cijfers aangepast in verband met definitiewijziging. 4 Zonder incidentele kosten bedroegen de kosten in 2018: € 83.256 2017: € 88.238 2016: €92.432 en in 2015: € 77.895.

47 jaarverslag 2018

11. Analyse realisatie 2018 versus begroting 2018 Het resultaat over 2018 bedraagt € 20.709.000 en is als volgt opgebouwd: (x € 1.000) Realisatie

2018 Begroting

2018 Realisatie

2017

Huuropbrengsten 14.940 15.156 14.844 Opbrengst servicecontracten 5.636 6.121 5.460 Lasten servicecontracten -5.862 -6.078 -5.614 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -3.244 -4.201 -3.670 Lasten onderhoudsactiviteiten -2.324 -3.144 -2.852 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -950 -959 -803 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 8.196 6.895 7.365 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 14.999 7.930 7.997 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 14.999 7.930 7.997 Netto resultaat overige activiteiten 119 106 126 Leefbaarheid -213 -289 -294 Bedrijfsresultaat 23.101 14.642 15.194 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 145 169 52 Rentelasten en soortgelijke kosten -950 -1.105 -1.123 Saldo financiële baten en lasten -805 -936 -1.071 Resultaat voor belastingen 22.296 13.706 14.123 Belastingen -1.587 -1.482 -1.348 Resultaat na belastingen 20.709 12.224 12.775 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille De opbrengsten waren € 216.000 lager als gevolg van: • Achterblijven nieuwbouw, vervallen leeftijdskorting en huurharmonisatie € 146.000 • Hogere derving door leegstand € 70.000

Resultaat servicecontracten (x € 1.000) Begroot Realisatie Verschil Opbrengsten 6.121 5.636 -485 Afschrijving activa tdv bewoners -166 -107 59 Lasten servicecontracten -6.078 -5.755 323 -123 -226 -103 Het begrote tekort van € 123.000 komt redelijk overeen met de realisatie in 2018. De werkelijke kosten voor leegstand bedragen € 226.000 (2017: € 154.000). Lasten verhuur-en beheeractiviteiten (x € 1.000) Begroot Realisatie Verschil Vergoeding huisvesting buitenlandse studenten 134 448 314 Contractkosten 36 50 14 GSM-masten/diversen 22 85 63 Personeelslasten -2.257 -2.085 172 Overige kosten -2.123 -1.724 399 Afschrijving activa t.d.v. de exploitatie -13 -18 -5 -4.201 -3.244 957

• De inkomsten uit de opbrengsten voor het contract met de universiteit zijn € 314.000 hoger dan begroot. Dit betreft

enerzijds afrekening 2017 (€ 120.000) en anderzijds 2018 (€ 194.000) in verband met hogere leegstand. • De personeelslasten zijn als totaal fors lager dan begroot. Er werd minder aan salarissen, pensioenen en sociale

lasten uitgegeven omdat een aantal vacatures later is ingevuld. Daarnaast worden met ingang van 2018 de uren van de interne projectontwikkelaar doorberekend aan de projecten in ontwikkeling, vanaf de haalbaarheidsfase. Voor 2018 betreft dit € 80.000.

• De lagere algemene kosten wordt voornamelijk veroorzaakt door teruggaaf BTW pro rata over 2012 en 2013 (€ 160.000). Voor de rest is er sprake van lagere kosten van communicatie (€ 44.000) en externe adviseurs (€ 44.000).

jaarverslag 2018 48

Lasten onderhoudsactiviteiten (x € 1.000) Begroot Realisatie Verschil Planmatig Onderhoud -2.851 -1.979 872 Niet Planmatig Onderhoud -381 -361 20 Ten laste van kosten leefbaarheid 88 16 -72 Totaal 3.144 2.324 In hoofdstuk 3 is dit verschil nader geanalyseerd. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (x € 1.000)

Begroot Realisatie Verschil Belastingen -400 -360 40 Bijdrageheffing AW -19 -19 - Verhuurdersheffing -340 -315 25 Verzekeringen -47 -46 1 Saneringsheffing -152 -207 -55 Verhuurdersbijdrage huurcommissie - -3 -3 Totaal -958 -950 8 Leefbaarheid (x €1.000) Begroot Realisatie Verschil Fysieke kwaliteit -85 -16 69 Sociaal beheer en toezicht -199 -192 7 Overig -5 -5 - Totaal -289 -213 76 Netto resultaat overige activiteiten (x €1.000)

Eenheden in beheer Begroot Realisatie Verschil Huuropbrengsten 1.236 1.247 11 Huurderving door leegstand -55 -54 1 Betaalde huren -1.060 -1.059 1 Overige kosten -15 -15 - Totaal 106 119 13 Saldo financiële baten en lasten (x €1.000)

Begroot Realisatie Verschil Rentebaten en soortgelijke baten 169 52 -24 Rentelasten en soortgelijke kosten -1.105 -950 155 Totaal -936 805 131 De lagere rentelasten worden veroorzaakt door lagere financieringsbehoefte en lagere rentestand.

49 jaarverslag 2018

RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE 12. Governance structuur Algemene samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit 6 leden, waarvan 2 personen op de zogeheten huurderzetels. Eén van beide huurderzetels wordt ingevuld door een huurder van Idealis, de ander is ingevuld (mede) op voordracht van de huurdersorganisatie. In 2018 is een nieuw lid toegetreden tot de Raad, een vacature is ontstaan door het vertrek van de heer Verwoert vanwege het aanvaarden van een nieuwe functie binnen BDO. De wervingsprocedure voor het invullen van de vrijgekomen zetel is in het najaar van 2018 gestart en heeft plaatsgevonden via een werving- en selectiebureau. Een nieuw lid is aangetreden per 1 november 2018. Gedragscode RvC Alle leden van de RvC hebben bij aanvaarding van de interne toezicht functie een op de RvC toegespitste integriteitsverklaring, in de vorm van een gedragscode, getekend. Dit is een nadere aanscherping van datgene dat reeds was opgenomen in het reglement voor de RvC. De verklaring omtrent de integriteit geeft duidelijk aan hoe de commissarissen dienen te handelen ter voorkoming van belangenverstrengeling. In het verslagjaar is geen sprake geweest van tegengestelde belangen. Maatschappelijke verantwoording Idealis beseft dat voor het realiseren van haar missie een goede samenwerking met bewoners-vertegenwoordigers, onderwijsinstellingen, collega-corporaties en gemeenten noodzakelijk is. In elke RvC-vergadering wordt verslag gedaan van de samenwerking met de belanghouders. Daarnaast laat de RvC zich via de kwartaalrapportage op de hoogte brengen van de mate van tevredenheid van de belanghouders en de reputatie van Idealis. Ook in 2018 heeft de RvC rechtstreekse contacten onderhouden met de huurdersorganisatie SFO. Met de komst van een nieuw lid (tevens vicevoorzitter) is de afspraak gemaakt in het voorjaar van 2019 met de OR te spreken. Governancecode woningcorporaties Idealis onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en past deze toe. Sommige bepalingen zijn niet verplicht, beargumenteerde afwijking is dan mogelijk. Als dit het geval is, dan wordt dit expliciet uitgelegd in onderstaand verslag. De Governancecode 2015 kent de volgende 5 principes: 1. leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht; 2. bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af; 3. bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak; 4. bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen; 5. bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten. De RvC heeft haar visie op toezicht vastgelegd. De visie reflecteert de zienswijze op toezicht vanuit de verbondenheid van de RvC met waar Idealis voor staat, de doelgroep die Idealis bedient en de stakeholders waarmee Idealis zich verbonden weet. Op de website van Idealis is de volgende informatie over de governance structuur beschikbaar: • governance structuur; • toezichtsvisie RvC; • reglement RvC; • rooster van aftreden RvC; • profielschets RvC; • integriteitscode RvC; • integriteitsverklaring directeur/bestuurder en medewerkers; • klokkenluidersregeling; • bestuursreglement; • visitatierapport; • reactie bestuur en RvC visitatie.

In het volgend verslag van de RvC wordt de structuur van de Governancecode aangehouden.

jaarverslag 2018 50

13. Verslag 13.1 Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht Integriteitsbeleid De RvC heeft kennisgenomen van de constatering van de accountant dat integriteit passende aandacht krijgt binnen de organisatie. Evenals in voorgaande jaren waren er in 2018 geen meldingen van (mogelijke) integriteitsschendingen. In de RvC wordt dit onderwerp jaarlijks geagendeerd. Dit zowel voor wat betreft hoe hiermee wordt omgegaan in de werkorganisatie, als ook ten aanzien van het eigen functioneren van de RvC in deze. Behaalde PE-(permanente educatie) punten Activiteiten die gericht zijn op de ontwikkeling van competenties en/of vakkennis en beroepsvaardigheden die relevant zijn voor de corporatiecommissaris komen in principe in aanmerking voor PE-punten. De behaalde PE-punten per RvC-lid zijn terug te vinden in het overzicht van de samenstelling van de RvC aan het einde van het hoofdstuk. Geschillencommissie In 2018 heeft zich geen geschil voorgedaan. De RvC wordt bij geschillen achteraf geïnformeerd.

13.2 Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af Aanspreekbaar Zowel bestuur als RvC zijn aanspreekbaar voor alle stakeholders. De RvC neemt deel aan diverse activiteiten binnen de organisatie en faciliteert daarmee het contact met individuele medewerkers. De RvC overlegt ook met de OR van Idealis. De leden van de RvC, benoemd op de huurderszetels, hebben ten minste één keer per jaar overleg met de huurdersorganisatie SFO. Verantwoording De RvC ziet het jaarverslag als het belangrijkste instrument om extern verantwoording af te leggen.

13.3 Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak

Wet Normering Topinkomens (WNT) De honorering van zowel de bestuurder/directeur als de leden van de RvC zijn gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens (WNT). De beloning 2018 van de bestuurder, alsmede de RvC leden, is onder de WNT grens gebleven. Op basis van de omvang van de gemeente Wageningen en het bezit in eigendom en beheer, valt Idealis in het kader van de WNT onder klasse F. Omdat de MT-leden geen besluiten voor de stichting als geheel nemen zijn zij, in het kader van de WNT, niet aangemerkt als topfunctionaris. Bezoldiging RvC-leden Aanscherpingen in vigerende weten regelgeving hebben geleid tot een grotere mate van verantwoordelijkheid van RvC-leden. Voor interne toezichthouders van woningcorporaties is naast de WNT2 ook de nadere duiding hiervan van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) van toepassing. De norm die de overheid hanteert is voor RvC-leden maximaal 10% van het beloningsmaximum van de bestuurder en voor de RvC-voorzitter 15% van dat beloningsmaximum. De Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) vindt deze beloning te ruim en hanteert afwijkende maxima. De RvC heeft de bezoldiging met ingang van 1 januari 2016 aangepast tot een bezoldiging van € 8.000 op jaarbasis voor de leden van de RvC en een bezoldiging voor de voorzitter van de RvC van € 12.000 op jaarbasis, beide bedragen exclusief BTW. Onderstaande bedragen zijn gebaseerd op de indeling van Idealis in beloningsklasse F. Er hebben zich geen wijzigingen qua bezoldiging voorgedaan in 2018. Lid Voorzitter WNT-2 maximum € 15.600 € 23.400 VTW beroepsregel € 12.000 € 18.000 Beloningsafspraak Idealis met ingang van 1 januari 2016

€ 8.000 € 12.000

51 jaarverslag 2018

De bezoldiging is vastgesteld voor een periode van 4 jaar zonder indexatie. Een eventueel BTW-voordeel dat leden van de RvC hebben op basis van regelingen van de Belastingdienst, komt ten gunste van Idealis, conform de VTW beroepsregel ter zake. Aan het einde van dit hoofdstuk staat de beloning van de commissarissen voor 2018 vermeld. 13.3.1 Het Bestuur is geschikt voor zijn taak Remuneratiecommissie De commissie werd gevormd door mw. Kunst (voorzitter) en mw. Bult (lid van de RvC), die als remuneratiecommissie voor de directeur/bestuurder heeft opgetreden. Het lid van de RvC is voorzitter van de remuneratiecommissie. De remuneratiecommissie treedt namens de RvC op als werkgever voor de directeur/bestuurder (hierna: bestuurder). De remuneratiecommissie heeft het functioneren van de bestuurder beoordeeld en het oordeel besproken met de RvC. Tevens zijn voor 2018 prestatieafspraken gemaakt. Persoonlijke gegevens bestuurder 2018

Relevante nevenfuncties bestuurder mw. drs. S.M.E. Deenen MCM: • Bestuurslid stichting KKVV (Keurmerk Kamer(ver)huur & Veiligheid) (tot 1-8-2018). • Voorzitter brancheorganisatie Kences. • Penningmeester bestuur HAVO Notre Dame des Anges.

* Deze post bestaat uit onderstaande bedragen: 2018 Periodiek betaalde beloning € 111.167 Sociale verzekeringspremies € 10.828 Beloningen betaalbaar op termijn € 19.570 € 141.565 PE-punten mw. Deenen 2018 (44) • 5 bijeenkomsten Masterclass Bestuurders Woningcorporaties (30). • Twee bijeenkomsten Aedes intervisiegroepen Cultuur en Gedrag (8). • Landelijk congres Kences Studentenhuisvesting 2018 (1). • Digital Event Corporatie NL (5). Beloningsbeleid bestuurder De Governancecode bepaalt in artikel 3.5. dat de toezichthouder, bij Idealis de RvC, de bezoldiging van de bestuurder bepaalt en vastlegt. Dit beleid moet passen binnen de vigerende wetgeving. De bezoldiging van de bestuurder van Idealis valt onder de WNT-2 en de uitwerking is door de Minister vastgelegd in de Staatscourant van 29/11/2013. In deze Staatscourant staan voor de woningcorporaties tabellen met bezoldigingsklassen voor bestuurders die gerelateerd zijn aan onder andere het aantal verhuureenheden van de corporatie en het inwoneraantal van de gemeenten. De bestuurder van Idealis valt in categorie F en conform deze categorie wordt door de Raad van Commissarissen de beloning van de bestuurder gekoppeld. Jaarlijks vindt met de bestuurder een functionerings- en beoordelingsgesprek plaats. Tevens worden ieder jaar prestatieafspraken met in dat jaar te realiseren doelen voor het erop volgende kalenderjaar gemaakt. Op basis hiervan kan door de RvC een periodiek worden toegekend. Bovenstaand beloningsbeleid is vastgesteld in de vergadering van de RvC van Idealis op 21 april 2016. 13.3.2 De (leden van de) RvC is (zijn) geschikt voor hun taak Vergaderingen RvC Tijdens de 5 reguliere RvC-vergaderingen in 2018 kwamen, inclusief de jaarlijks terugkerende onderwerpen, de volgende punten aan de orde: • functieprofiel en benoeming van een lid voor de RvC;

Naam Geboorte- datum

PE-punten Werkzaam in huidige functie bij Idealis sinds

Totaal bruto bezoldiging

mw. drs. S.M.E. Deenen MCM 03-09-1970 44 15-09-2013 * € 141.566

jaarverslag 2018 52

• zelfevaluatie RvC en integriteit; • kwartaalrapportages; • functioneren en prestatieafspraken van de bestuurder; • risicobeheersing en monitoring 2018; • jaarverslag 2017 inclusief accountantsverslag; • managementletter 2017; • begroting 2019, meerjarenoverzicht t/m 2023 incl. activiteitenoverzicht 2019; • borgingsplafond, borgbaarheid en businessrisks WSW; • nieuwbouwprojecten Kortenoord, Mouterij, Kirpestein, Costerweg 65 en Bornsesteeg; • prestatieafspraken 2018-2022; • toezichtsbrief; • huurbeleid per 1 juli 2018; • visie ICT; • strategisch voorraadbeleid 2019-2022; • ondernemingsplan 2019-2022; • Aedes benchmark; • financieel reglement; • internal audit investeringsprojecten; • internal audit huurbeleid; • internal audit onderhoud; • internal audit soft controls; • werkplan interne audits 2019; • activiteitenoverzicht aan gemeente Wageningen; • monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Wageningen; • terugkoppeling gesprekken RvC met SFO; • WSW aanpassing volmacht; • klokkenluidersregeling en integriteitscode; • treasury jaarplan en treasury statuut; • nevenactiviteit bestuurder per 1-1-2018; • statuten; • reglement RvC; • profielschets RvC; • bestuursreglement; • herbenoeming voorzitter en benoeming nieuw lid en vicevoorzitter; • Anti Tax Avoidance Directive; • update Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties; • investeringsstatuut; • missie en visie Idealis; • reglement vastgoedcommissie; • huurtoeslag; • vastgoed projecten; • raming bouwkosten externe adviseur; • statuten coöperatieve vereniging en businesscase ROOM. Deskundigheidsbevordering Alle RvC-leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De RvC stimuleert deelname van leden aan specifieke bijscholingen voor commissarissen. Zelfevaluatie In 2018 heeft de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen onder externe begeleiding plaatsgevonden. Voorafgaand aan de evaluatie zijn individuele gesprekken met de leden van de RvC en de bestuurder gevoerd. In een bijeenkomst op 23 mei 2018 heeft vervolgens de evaluatie plaatsgevonden. Wijzigingen samenstelling Raad van Commissarissen Per 14 oktober 2018 is het lidmaatschap van de heer G.J. Verwoert beëindigd vanwege het aanvaarden van een nieuwe functie binnen BDO. Per 1 november 2018 is de heer S.R.S. Datema benoemd als commissaris met de portefeuille financiën en op voordracht van de huurders.

53 jaarverslag 2018

Raad van Commissarissen in 2018 Mw. J.G. Kunst (24 oktober 1950) - voorzitter sinds 14 september 2017

(vicevoorzitter sinds 1 september 2014) Functie Toezichthouder Relevante nevenfuncties Voorzitter RvT Zorginstelling OBG Nijmegen

Voorzitter RvT Stichting StartUp Nijmegen Voorzitter van de Stichting Leergeld Nijmegen Bestuurslid Gelderse Monumentenwacht Voorzitter Stichting Onder de Bomen Nijmegen

Datum 1e benoeming 1 augustus 2014 Einddatum benoeming 1 augustus 2022 Honorering* € 12.000 PE-punten 2018 0 Dhr. drs. G.J. Verwoert RA (4 februari 1975) - vicevoorzitter sinds 14 september 2017 Functie Partner BDO Audit & Assurance Relevante nevenfuncties Lid van de RJ werkgroep Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Datum 1e benoeming 13 oktober 2014 Einddatum benoeming 13 oktober 2018 Honorering* € 6.000 PE-punten 2018 31

Actualiteitenbijeenkomst woningcorporaties Landelijke VTO dag woningcorporaties BDO Publieke sector Bijeenkomst woningcorporaties vaktechniek NBC Woningcorporatiebijeenkomst 2018 BZK

Mw. A.M.E. Florisson MSc (20 februari 1992) – lid op voordracht van de huurders Functie Kwaliteitscoördinator - R.K. zorgcentrum Roomburgh Relevante nevenfuncties - Datum 1e benoeming 1 januari 2015 Einddatum benoeming 1 januari 2019 Honorering* € 8.000 PE-punten 2018 8

VTW Ledencongres. Masterclass Effectieve communicatie in de boardroom.

Mw. ir. M.C. de Nijs MSc (12 april 1962) Functie Projectmanager/Senior Stedenbouwkundige – gemeente Utrecht Relevante nevenfuncties - Datum 1e benoeming 23 februari 2017 Einddatum benoeming 23 februari 2021 Honorering* € 8.000 PE-punten 2018 0 Mw. dr. W.D. Bult (12 augustus 1971) Functie Vice – voorzitter College van Bestuur Universiteit Twente Relevante nevenfuncties Lid bestuur VSNU

Lid Raad van Toezicht Assink Lyceum Lid van de Raad van Advies De Maatschappij Lid Externe Klankbordgroep fusie NHL-Stenden Voorzitter Commissie Regionaal investeringsfonds MBO

Datum 1e benoeming 1 november 2017 Einddatum benoeming 1 november 2021 Honorering* € 8.000 PE-punten 2018 3

Masterclass basiskennis financiële huishouding woningcorporaties. Masterclass toezicht op financiële sturing. Masterclass rol van de RvC bij bouwen en renoveren.

jaarverslag 2018 54

Mw. dr. ir. M. Helder (30 maart 1983) – lid op voordracht van de huurders Functie Directeur Plant-e Relevante nevenfuncties Lid van de high-level group of experts voor de European

Innovation Council Lid Raad van Advies Studentenvereniging SSR-W

Datum 1e benoeming 1 november 2017 Einddatum benoeming 1 november 2021 Honorering* € 8.000 PE-punten 2018 4 VTW Ledencongres Dhr. S.R.S. Datema (4 april 1970) – lid op voordracht van de huurders

(vice voorzitter sinds 29 november 2018) Functie Manager bedrijfsbureau Stichting Zorggroep Amsterdam-Oost Relevante nevenfuncties Lid dagelijks bestuur Deputaten Diaconale Zaken Bestuurslid NGT Lid landelijke commissie kerkrecht en beroepszaken NGK Lid Raad van Toezicht Amaris Zorggroep Datum 1e benoeming 1 november 2018 Einddatum benoeming 1 november 2022 Honorering* € 1.333 PE-punten 2018 2 Lessons Learned VTW regiobijeenkomst met de AW * De honorering is inclusief belaste onkostenvergoeding en exclusief BTW. 13.4 Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen Het bestuur spreekt minimaal 1 keer per jaar met de RvC over de omgang met, en de participatie en invloed van, belanghebbenden. In 2018 heeft de RvC regelmatig formeel dan wel informeel contact gehad met de belangrijkste belanghebbenden: de OR en SFO. In 2019 vinden gesprekken plaats met de gemeente Wageningen en de Raad van Bestuur van Wageningen University & Research. 13.5 Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten Interne risicobeheersing- en controlesystemen De RvC is van mening dat de interne risicobeheersing en controle adequaat en effectief is en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. Dit onderwerp is structureel opgenomen in elke kwartaalrapportage. Onafhankelijkheid accountant In overeenstemming met de statuten is de accountant benoemd door de RvC. De externe accountant krijgt een jaarlijkse opdracht binnen een totale contractperiode. De opdracht voor de controle met ingang van boekjaar 2018 is verleend aan Baker Tilly voor een periode van 2 jaar met mogelijke verlenging. Commissies Binnen Idealis zijn 3 commissies actief; de remuneratiecommissie waarin de leden Kunst en Bult actief zijn, de vastgoedcommissie met de leden Kunst en de Nijs en de auditcommissie waaraan de leden Verwoert (tot 14 oktober 2018), Datema (vanaf 1 november 2018) en Helder deelnemen. Auditcommissie De Auditcommissie is een commissie van advies voor de RvC. In 2018 bestond de commissie uit: • mw. M. Helder (voorzitter). • A. Verwoert tot 14 oktober 2018. • S. Datema vanaf 1 november 2018. De commissie is in 2018 twee keer bij elkaar geweest voor overleg. Over de volgende onderwerpen werd door de commissie schriftelijk gerapporteerd, waarna alle onderwerpen in de voltallige RvC zijn besproken:

55 jaarverslag 2018

6 juni 2018 • Concept jaarverslag 2017 Idealis. • Accountantsverslag 2017 Baker Tilly Berk. • Accountantsdienstverlening Baker Tilly Berk. • Concept investeringsstatuut. 12 november 2018 • Opdrachtverlening Baker Tilly controle 2019 • Begroting 2019

jaarverslag 2018 56

14. Verklaring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Idealis heeft geconstateerd dat Idealis in 2018 actief heeft ingespeeld op de veranderingen in de sector; niet limitatief: qua governance en ICT. Idealis is daarbij bij zichzelf gebleven: dienend aan de doelgroep, zonder branchevreemde nevenactiviteiten. Bij Idealis is de Governance Code Woningcorporaties, opgesteld door Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), nageleefd. Het is voor de Raad, maar vooral ook voor onze belanghouders, belangrijk om te weten dat Idealis een integere, stabiele en op samenwerking gerichte partner is. Dit is van belang, omdat veel aandacht nodig is voor de mogelijkheden voor extra studentenhuisvesting in de regio Wageningen/Ede, rekening houdend met de beperkende randvoorwaarden van het kabinetsbeleid. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het jaarresultaat. Overeenkomstig artikel 18, lid 4 van de statuten, heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag besproken en kennisgenomen van de door Baker Tilly afgegeven en goedkeurende controleverklaring, die in dit jaarverslag is opgenomen. Op grond hiervan heeft de Raad van Commissarissen in zijn vergadering van 26 juni 2019 de jaarrekening en het jaarverslag, conform artikel 8, lid 4a van de statuten, vastgesteld. Wageningen, 26 juni 2019 Namens de Raad van Commissarissen, ___________________ Mevrouw J.G. Kunst

57 jaarverslag 2018

JAARREKENING

jaarverslag 2018 58

15. Balans per 31 december 2018 (na resultaatbestemming) ( x € 1.000) Referentie

toelichting

31-12-2018 31-12-2017

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa 7.1 135 - Materiële vaste activa 7.2 DAEB vastgoed in exploitatie 222.899 201.883 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 10.541 9.562 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 586 1.574 (On)roerende zaken ten dienste van bewoners 2.017 1.646 (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie 76 84 Totaal materiële vaste activa 236.119 214.749 Financiële vaste activa 7.3 Deelnemingen 1 1 Latente belastingvordering 4 7 Totaal financiële vaste activa 5 8 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 7.4 9 25 Vorderingen 7.5 Huurdebiteuren 7.5.1 72 88 Overige vorderingen 7.5.2 289 454 Overlopende activa 7.5.3 24 10 Totaal vorderingen 385 552 Liquide middelen 7.6 1.021 3.118 Totaal 237.674 218.452

59 jaarverslag 2018

(x € 1.000)

Referentie toelichting

31-12-2018

31-12-2017

Eigen vermogen 7.7 Herwaarderingsreserve 7.7.1 94.286 83.560 Overige reserves 7.7.2 97.925 87.942 192.211 171.502

Langlopende schulden 7.8 Leningen kredietinstellingen 36.200 42.500 Kortlopende schulden 7.9 Schulden aan kredietinstellingen 5.000 - Schulden aan leveranciers 1.034 1.264 Belastingen en premies sociale verzekeringen 530 430 Overige schulden 1.455 1.534 Overlopende passiva 1.244 1.222 Totaal kortlopende schulden 9.263

4.450

Totaal 237.674 218.452

jaarverslag 2018 60

16. Winst- en verliesrekening over 2018 (x € 1.000) Referentie

toelichting

2018 2017

Huuropbrengsten 8.1 14.940 14.844 Opbrengsten servicecontracten 8.2 5.636 5.460 Lasten servicecontracten 8.3 -5.862 -5.614 Lasten verhuur-en beheeractiviteiten 8.4 -3.244 -3.670 Lasten onderhoudsactiviteiten 8.5 -2.324 -2.852 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 8.6 -950 -803 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 8.196 7.365 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 8.7 14.999 7.997 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 14.999 7.997 Opbrengst overige activiteiten 8.8 1.193 1.224 Kosten overige activiteiten 8.9 -1.074 -1.098 Netto resultaat overige activiteiten 119 126 Leefbaarheid 8.10 -213 -294 Bedrijfsresultaat 23.101 15.194 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 8.11 145 52 Rentelasten en soortgelijke kosten 8.12 -950 -1.123 Saldo financiële baten en lasten -805 -1.071 Resultaat voor belastingen 22.296 14.123 Belastingen 8.13 -1.587 -1.348 Resultaat na belastingen 20.709 12.775

61 jaarverslag 2018

17. Kasstroomoverzicht 2018 (x € 1.000) 2018 2017 Operationele activiteiten Ontvangsten Huren 14.961 14.766 Vergoedingen 5.485 5.448 Overige bedrijfsontvangsten 1.776 1.460 Saldo ingaande kasstromen 22.222 21.674 Uitgaven Personeelsuitgaven 2.431 2.116 Onderhoudsuitgaven 2.187 3.029 Overige bedrijfsuitgaven 8.638 8.313 Rente uitgaven 938 1.134 Sectorspecifieke heffing 229 16 Verhuurdersheffing 315 311 Leefbaarheid 21 113 VPB 1.501 1.190 Saldo uitgaande kasstromen 16.260 16.222 Kasstroom uit operationele activiteiten 5.962 5.452 (Des)investeringsactiviteiten MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -131 -383 Aankoop woongelegenheden -5.996 -3.116 Overige investeringen -632 -261 Kasstroom uit (des)investeringen -6.759 -3.760 Financieringsactiviteiten Opgenomen door WSW geborgde leningen - 10.000 Aflossing door WSW geborgde leningen - -10.000 Tijdelijk terugstorten op roll over lening -1.300 - Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.300 - Mutatie geldmiddelen in boekjaar -2.097 1.692 Liquide middelen per 1 januari 3.118 1.426 Liquide middelen per 31 december 1.021 3.118

jaarverslag 2018 62

18. Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening

1 Algemene toelichting

1.1 Algemeen Idealis is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Akkermaalsbos 14 te Wageningen. Het inschrijfnummer in het Stichtingenregister luidt: S46137 en het KvK-nummer is 09070389. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft specifieke toelating in Wageningen en Ede en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. 1.2 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Idealis zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Als het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen, inclusief de bijbehorende veronderstellingen, opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

1.3 Presentatiewijzingen In de jaarrekening 2018 is geen sprake van presentatiewijzigingen.

2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva

2.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2016, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT'). Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Voor een aantal posten zijn schattingen gewijzigd, zie hiervoor paragraaf 1.3. 2.3 Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 2.4 Immateriële vaste activa Computersoftware Uitgaven die worden gemaakt voor de aanschaf en ontwikkeling van software worden geactiveerd tegen verkrijgingsprijs en afgeschreven over de geschatte economische levensduur. Hierbij wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 2.5 Materiële vaste activa 2.5.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten.

63 jaarverslag 2018

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven.

Voor zover verkregen subsidies zich kwalificeren als investeringssubsidie dan worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten, alsmede transactiekosten, geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend, als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

2.5.2 DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie Binnen het vastgoed in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden: • Woongelegenheden (studenteneenheden, meergezinswoningen en eengezinswoningen). • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed. • Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen). Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens. Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed). Idealis hanteert voor haar gehele vastgoedportefeuille de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De waardevermindering of – vermeerdering die voortvloeit uit de eerste waardering tegen marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De waardevermindering of -vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Doorexploiteer- en uitpondscenario De marktwaarde wordt bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen (DCF-methode). Voor woon- en parkeergelegenheden, met uitzondering van onzelfstandige studenteneenheden, wordt de marktwaarde bepaald op basis van het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste van de marktwaarde volgens het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig vastgoed en onzelfstandige verhuureenheden wordt de marktwaarde bepaald volgens het doorexploiteerscenario. Beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Idealis en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van

jaarverslag 2018 64

haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Idealis heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. 2.5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor vastgoed waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de rente van deze specifieke financiering gehanteerd. Wanneer de marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor het vastgoed in exploitatie (inclusief macro economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. 2.5.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de bewoners De onroerende en roerende zaken, ten dienste van de bewoners, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur.

2.5.5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur. 2.6 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens de fiscale voorschriften enerzijds en de in de jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening mogelijkheden kunnen worden benut. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld.

65 jaarverslag 2018

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. 2.7 Voorraden De voorraden gronden hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. 2.8 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 2.9 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 2.10 Herwaarderingsreserve Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met afschrijving of waardevermindering. In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering als de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Daar de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.

2.11 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Idealis is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: • Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. • Er is sprake van een middelloonregeling. • De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar. • De regeling kent zowel een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is

verzekerd via een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen,

jaarverslag 2018 66

partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 25% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.

• Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: • Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van

de toegelaten instelling. • De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval

bestaat een verplichting tot bijstorting. • Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2018 110,3% (ultimo 2017: 116,2%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2018 115,9% (ultimo 2017 113,4%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. Omdat de beleidsdekkingsgraad lager is dan de vereiste dekkingsgraad van 125,6% is er wel sprake van een reservetekort. SPW zal daarom in het eerste kwartaal van 2019 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen 10 jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de vereiste dekkingsgraad. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in 2018 besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2019 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad per eind oktober 2018 hoger was dan 110%. Het fonds had echter onvoldoende middelen voor een volledige toeslag. Daarvoor moet de beleidsdekkingsgraad hoger zijn dan 126%. Voor gewezen deelnemers en pensioengerechtigden betekende de gedeeltelijke toeslag een verhoging van de opgebouwde aanspraken met 0,79%. De ambitie van het fonds was 1,70%. Voor actieve deelnemers is geen toeslag verleend, doordat er in de branche Woningcorporaties geen sprake is geweest van een loonstijging in de periode van 31 juli 2017 tot en met 31 juli 2018. Per 1 augustus 2018 heeft overigens wel een loonstijging plaatsgevonden van 3%. Deze loonstijging vormt voor actieve deelnemers de basis voor de toeslagverlening per 1 januari 2020. 2.12 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden wordt opgenomen onder de kortlopende schulden. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord als er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Idealis heeft dergelijke leningen niet in haar portefeuille. 2.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Idealis maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde. De vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere bedrijfswaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast wordt er door Idealis een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve waarde van het derivaat. Idealis past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie wordt dit door Idealis gedocumenteerd. Idealis stelt via een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge

67 jaarverslag 2018

instrument en de afgedekte positie, indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Idealis derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedge relatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt als het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

3 Grondslagen voor waardering van het resultaat

3.1 Algemeen Het resultaat wordt gevormd door het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op de transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van de op actuele waarde gewaardeerde (on)roerende zaken in exploitatie en afgeleide financiële instrumenten. De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Idealis. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels. 3.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum, in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 3.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 3.2 Bedrijfsopbrengsten 3.2.1 Huuropbrengsten Algemeen De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Zelfstandige woningen Voor 2018 was dit maximumpercentage afhankelijk van het inkomen van de huurders. Bij een huishoudinkomen onder de € 41.056 was de maximale huurverhoging 3,9% (inflatie + 2,5%). Bij inkomens boven de € 41.056 bedroeg het maximum 5,4%. Onzelfstandige woningen De maximale huurverhoging voor deze categorie woningen bedroeg 2,9%. Huurbeleid Idealis Het huurbeleid per 1 juli 2018 is in hoofdlijnen een voortzetting van hetgeen in 2015 bij de herijking van het huurbeleid, samen met de SFO, is vastgesteld. Samengevat betekent dat: • Een inflatievolgende huurverhoging (1,4%) als een huurder de streefhuur al betaalt. • Een maximale huurverhoging wanneer de huurder minder betaalt dan de streefhuur (2,9% bij zowel

woonruimte met eigen voorzieningen als bij woonruimte met gedeelde voorzieningen). • Bevriezing van de maximaal € 350 woonlastengrens voor kamers tot 18 m2. • Het bereiken van de streefhuur bij zelfstandige eenheden wordt iets vertraagd om de maximale

huursomstijging van 2,4% niet te overschrijden. Daarvoor wordt enerzijds een lagere huurstijging

jaarverslag 2018 68

(2,9% in plaats van 3,9%) bij mutatie toegepast en anderzijds wordt de streefhuur van de Bellostraat en de Javastraat tijdelijk op 95% gezet.

• Verder worden de totale woonlasten voor de (gedeelde) kamers in de piekopvang Nieuwe Kazernelaan Ede beperkt tot € 250 per maand.

3.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurderster dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. 3.2.3 Lasten servicecontracten Dit betreffen de daadwerkelijke gemaakte kosten servicecontracten. 3.3 Bedrijfslasten 3.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa ten dienste van bewoners en ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire of annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met eventuele restwaarde is geen rekening gehouden. 3.3.2 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de geldende arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. 3.3.3 Pensioenen Idealis heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 3.3.4 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Onderhoudskosten die een stijging van de huuropbrengsten tot gevolg hebben worden geactiveerd. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Idealis kent geen eigen onderhoudsdienst zodat er alleen sprake is van kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 3.3.5 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 3.3.6 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten en disagio op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 3.3.7 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post rentebaten en soortgelijke opbrengsten. 3.3.8 Belastingen Idealis is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met fiscale weten regelgeving, beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen),vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

69 jaarverslag 2018

4 Financiële instrumenten en risicobeheersing

Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat in 2018 is geactualiseerd. Daarin zijn de Beleidsregels derivaten opgenomen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Idealis dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Valutarisico Idealis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico Idealis loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico Idealis kan renterisico lopen met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Deze situatie doet zich op balansdatum niet voor. Idealis maakt in voorkomende gevallen geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Idealis risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Idealis renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Idealis een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. Daarbij zullen nieuwe derivatentransacties slechts worden afgesloten na voorafgaande toestemming van de RvC waarbij beoordeling van de toegevoegde waarde plaatsvindt. De financiële instrumenten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in 2019 met € 100.000 toe. Kredietrisico Idealis heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Idealis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Idealis loopt per balansdatum zijn als volgt: (x € 1.000): In 2019 af te lossen op leningen 5.000 Banktegoed 1.021 Kredietlimiet 2.000 Resterende Borgingsruimte WSW 31 december 2018 7.158 Verwachte operationele kasstroom 2019 6.072 Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Idealis zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. De door Idealis gesloten derivaten kennen geen tussentijdse verrekening van marktwaarde zodat er geen liquiditeitscrisis wordt gelopen op dit aspect. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

jaarverslag 2018 70

Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

5 Belangrijke inschattingen ten aanzien van. waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 5.1 Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.2 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Idealis een aantal standpunten ingenomen, die inmiddels bij de aanslagen over de verslagjaren tot en met 2016 door de Belastingdienst zijn getoetst. De belangrijkste standpunten betroffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen. • De waardering van de openingsbalans en daarmee de omvang van de afschrijvingslasten. De door Idealis gehanteerde waardering van de openingsbalans is door de Belastingdienst akkoord bevonden en de aanslagen over de jaren tot en met 2016 zijn op grond daarvan vastgesteld. Wij hebben zelf bezwaar aangetekend tegen deze definitieve aanslag vennootschapsbelasting 2016, om zodoende alsnog een voorziening onderhoud te vormen. Dit bezwaarschrift is nog in behandeling bij de Belastingdienst.

6 Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

71 jaarverslag 2018

7 Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans

( x € 1.000) 7.1 Immateriële vaste activa In deze post zijn de kosten opgenomen die zijn gemaakt in verband met het nieuwe huurdersportaal. De afschrijvingstermijn voor deze investeringen is 3 jaar. 2018 2017 Stand per 31 december voorgaand jaar Verkrijgingsprijs - - Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

- -

Boekwaarde per 31 december - - Mutaties 2018 Investeringen 135 - Desinvesteringen (cumulatieve aanschafwaarde) - - Afschrijvingen - - Desinvesteringen (cumulatieve afschrijvingen)

- -

Stand per 31 december Verkrijgingsprijs 135 - Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen - - Boekwaarde per 31 december 135 - 7.2 Materiële vaste activa De mutaties in de post DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn als volgt: DAEB-

vastgoed Niet-

DAEB-vastgoed

Totaal

Aanschafwaarde 125.795 11.395 137.190 Cumulatieve herwaarderingen 83.283 277 85.892 Cumulatieve waardeverminderingen -7.195 -2.110 -11.637 Stand per 31 december 2017 201.883 9.562 211.445 Mutaties 2018: Investeringen 131 - 131 Overboeking Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

8.715 - 8.715

Waardemutaties als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde

12.593 556 13.149

Overboekingen -423 423 -

21.016 979 21.995

Aanschafwaarde 134.321 11.715 146.036 Cumulatieve herwaarderingen 93.749 537 94.286 Cumulatieve waardeverminderingen -5.171 -1.711 -6.882 Stand per 31 december 2018 222.899 10.541 233.440 De marktwaarde van het vastgoed is bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, waarbij de uiteindelijke waarde de hoogste waarde is van het exploitatiescenario en het uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig vastgoed en onzelfstandige verhuureenheden wordt de marktwaarde bepaald volgens het exploiteerscenario. De taxatie van de woningen is gebaseerd op de DCF-methode, bij de commerciële ruimten is uitgegaan van de BAR/NAR-methode in combinatie met de DCF-methode.

jaarverslag 2018 72

Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2018 is gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden per 31 december 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

e.v. Prijsinflatie 2,3% 2,2% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Huurstijging 2,3% 2,3% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Loonstijging 2,8% 2,7% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Bouwkostenstijging 2,8% 2,7% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Leegwaardestijging 3,5% 2,8% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3% Huurmutatiegraad 33,8% 33,8% 33,8% 33,8% 33,8% 33,8% Verkoopmutatiegraad 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 10,7% Verkoopkosten 1,5% Gemiddelde disconteringsvoet 6,17% Zelfstandige

eenheid Onzelf-

standige eenheid

Onderhoud per vhe € 592 € 409 Beheerkosten per vhe € 458 € 431 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe

€ 139 € 73

Verhuurdersheffing € 255 - Parameters woongelegenheden per 31 december 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

e.v. Prijsinflatie 1,5% 1,7% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Huurstijging 1,5% 1,7% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Loonstijging 2,2% 2,2% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Bouwkostenstijging 2,2% 2,2% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Leegwaardestijging 3,5% 2,8% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3% Huurmutatiegraad 41,4% 41,4% 41,4% 41,4% 41,4% 41,4% Verkoopmutatiegraad 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 10,3% Verkoopkosten 1,6% Gemiddelde disconteringsvoet 6,45% Zelfstandige

eenheid Onzelf-

standige eenheid

Onderhoud per vhe € 589 € 402 Beheerkosten per vhe € 452 € 425 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe

€ 144 € 74

Verhuurdersheffing € 253 - In het doorexploiteerscenario wordt verondersteld dat de huur bij huren onder de liberalisatiegrens bij mutatie wordt aangepast naar de markthuur of de lagere maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel. Als de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed per 31 december 2018 2018 Disconteringsvoet 8,50% - 9,25% BAR k.k. (theoretische huur) 7,97% - 9,41% BAR k.k. (markthuur) 8,63% - 10,13% Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed per 31 december 2017 2017 Disconteringsvoet 8,75% - 9,50% BAR k.k. (theoretische huur) 9,8% BAR k.k. (markthuur) 9,09% - 10,25%

73 jaarverslag 2018

Parkeergelegenheden per 31 december 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

e.v. Prijsinflatie 2,3% 2,2% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Instandhoudingsonderhoud per vhe 52 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe

65

Disconteringsvoet 8,00% Parkeergelegenheden per 31 december 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

e.v. Prijsinflatie 1,1% 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Instandhoudingsonderhoud per vhe 51 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe

64

Disconteringsvoet 8,00% Inschakeling taxateur In het boekjaar 2016 is de volledige portefeuille vastgoed in exploitatie door een externe onafhankelijke taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT – www.nrvt.nl), gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. De 2 daarop volgende jaren zal volstaan worden met een taxatie-update over de volledige portefeuille. Per 31 december 2017 en 31 december 2018 heeft een taxatie-update plaatsgevonden. Voor het opgeleverde nieuwbouwcomplex Mouterij in 2018 heeft per 31 december 2018 een taxatie plaatsgevonden. Toepassing vrijheidsgraden wonen/parkeren Schematische vrijheid Niet afgeweken van de basis versie. Markthuur De markthuur is ingeschat door een taxateur op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging conform de basisversie. Voor onzelfstandige units rekenen wij met een extra opslag van 0%, voor zelfstandige units met een opslag van 1%. Leegwaarde(stijging) De leegwaarde is ingeschat door een taxateur op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie als een modelmatig bepaalde leegwaarde. De leegwaardestijging is ingeschat door een taxateur. De door de taxateur ingeschatte ontwikkeling geeft een betere weergave voor de regio en/of plaats dan de modelmatig bepaalde leegwaarde-ontwikkeling. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is ingeschat door een taxateur op basis van referenties (market evidence), omdat dit een betere weergave geeft van de werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde disconteringsvoet. Exit Yield De exit-yield is ingeschat door een taxateur op basis van referenties (market evidence), omdat dit een betere weergave geeft van de werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde exit yield. Mutatie- en verkoopkans De mutatiegraad is vastgesteld op basis van het 4-jarig gemiddelde, tenzij dit door Idealis en/of taxateur niet reëel wordt geacht (onder andere in geval van recent opgeleverde nieuwbouw). Taxateur heeft een bovengrens van de mutatiegraad van 45% aangehouden op basis van marktconformiteit. Als er hogere mutatiegraden worden gebruikt heeft dit direct invloed op de outputparameters (welke minder geloofwaardig worden). De verkoopmutatiegraad is door de taxateur voor de 15-jarige DCF-periode ingeschat op 100% van de mutatiegraad bij doorexploiteren omdat dit een beter beeld geeft dan de afroming in de basis versie. Bij niet-aangebroken complexen is de opslag van 2% in het eerste jaar conform de basis versie. Erfpacht Het getaxeerde is gelegen op eigen grond. Het hanteren van deze vrijheidsgraad is niet van toepassing. Onderhoud

jaarverslag 2018 74

Voor de onderhoudslasten is aansluiting gezocht bij de VTW-normen omdat dit een beter beeld geeft dan de gefixeerde onderhoudsnormen in de basis versie. Technische splitsingskosten Niet afgeweken van de basis versie. Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing. Exploitatiescenario Voor de onzelfstandige eenheden (in een gemixt complex) is er voor gekozen om uitsluitend het exploitatiescenario door te rekenen aangezien uitponden niet realistisch wordt geacht voor deze complexen. Toepassing vrijheidsgraden BOG Schematische vrijheid Niet afgeweken van de basis versie. Markthuur(stijging) De markthuur is ingeschat door een taxateur op basis van referentietransacties (market evidence), omdat dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging conform de basisversie. Exit yield De exit-yield is ingeschat door een taxateur op basis van referenties (market evidence), omdat dit een betere weergave van de werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde exit yield. Leegwaarde(stijging) Niet van toepassing. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is ingeschat door een taxateur op basis van referenties (market evidence), omdat dit een betere weergave geeft van de werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde disconteringsvoet. Onderhoud Voor de onderhoudslasten is aansluiting gezocht bij de VTW-normen aangezien dit een beter beeld geeft dan de gefixeerde onderhoudsnormen in de basis versie. Technische splitsingskosten Niet afgeweken van de basis versie. Mutatie- en verkoopkans Niet van toepassing. Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing. Erfpacht Het getaxeerde is gelegen op eigen grond. Het hanteren van deze vrijheidsgraad is niet van toepassing. WOZ-waarde In de posten DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 5.031 woningen (2017: 4.848 woningen), 14 parkeerplaatsen, 3 winkels en 1 horecagelegenheid opgenomen. De waarde is gebaseerd op de WOZ beschikkingen van 2018 (peiljaar 2017) en bedraagt 161,0 miljoen (2017: € 162,8 miljoen). Beleidswaarde In de richtlijnen voor de jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen. In 2018 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen en doet de beleidswaarde haar intrede. De beleidswaarde 2018 is € 113,7 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

75 jaarverslag 2018

Marktwaarde verhuurde staat 233.440 Beschikbaarheid (doorexploiteren) -32.129 Betaalbaarheid (huren) -42.011 Kwaliteit (onderhoud) -14.371 Beheer (beheerkosten) -31.185 -119.696 Beleidswaarde 113.744 Gevoeligheidsanalyse In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde: Effect op beleidswaarde Mutatie t.o.v

uitgangspunt Effect op

beleidswaarde Streefhuur per maand per woning € 25 hoger € 22 mln hoger Streefhuur per maand per woning € 25 lager € 23 mln lager Norm onderhoud per woning € 100 hoger € 6 mln lager Norm onderhoud per woning € 100 lager € 7 mln hoger Norm beheer per woning € 100 hoger € 11 mln lager Norm beheer per woning € 100 lager € 11mln hoger Disconteringsvoet 0,5% hoger € 9 mln lager Disconteringsvoet 0,5% lager € 11mln hoger De mutaties in de overige materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Vastgoed in ontw. (On)roerende (On)roerende bestemd voor zaken t.d.v. zaken t.d.v. eigen exploitatie bewoners exploitatie Stand per 31 december 2017 Verkrijgingsprijzen 3.424 2.127 214 Cumulatieve afschrijvingen en waarde- Verminderingen -1.850 -481 -130 Boekwaarde per 31 december 2017 1.574 1.646 84 Mutaties 2018 Investeringen 5.877 487 10 Overboeking naar DAEB-Vastgoed -8.715 - - Desinvesteringen (cumulatieve aanschafwaarde)

- -64 -104

Afschrijvingen - -116 -18 Desinvesteringen (cumulatieve afschrijvingen)

- 64 104

Waardeveranderingen 1.850 - - Boekwaarde per 31 december 2018 586 2.017 76 Specificatie: Verkrijgingsprijzen 586 2.550 120 Cumulatieve afschrijvingen en waarde- Verminderingen - -533 -44 586 2.017 76 (On)roerende zaken ten dienste van bewoners Deze post bestaat uit inventaris ten behoeve van bewoners, afschrijving vindt plaats volgens de annuïtaire methode in 2-20 jaar. (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen

jaarverslag 2018 76

op basis van het lineaire afschrijvingssysteem. De gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn 10 jaar voor meubilair en 3 of 5 jaar voor apparatuur en programmatuur. Verzekering De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten waarbij een vaste premie per eenheid geldt. Financiering Het onroerend goed gefinancierd met eigen vermogen en kapitaalmarkt leningen onder garantie van de overheid of het WSW. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 7.3 Financiële vaste activa De financiële vaste activa worden gevormd door een deelneming in het aandelenkapitaal van Woningnet. Deelnemingen In 2007 heeft Idealis 100 aandelen in Woningnet NV verworven. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Financiële vaste activa Deelnemingen Latente

belasting vordering

Totaal

31 december 2017 1 7 8 Mutatie - -3 -3 31 december 2018 1 4 5 De latente belastingvordering betreft verrekenbare tijdelijke verschillen. De latentie is gevormd voor het waarderingsverschil dat is ontstaan op basis van de bepaling uit Vaststellingsovereenkomst 2 over de waardering van financiële passiva. Van deze latente belastingvordering wordt een bedrag van € 4.000 naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd. Door de korte looptijd en het geringe verschil tussen de contante en de nominale waarde is deze latentie tegen de nominale waarde gewaardeerd. 7.4 Voorraden

2018 2017

Inventarisartikelen 9 25 7.5 Vorderingen 7.5.1 Huurdebiteuren Terugwerkende kracht mutaties 22 19 Actieve huurders 34 41 Niet actieve huurders 16 28 Totaal huurdebiteuren 72 88 7.5.2 Overige vorderingen Rekening courant inventaris 78 256 Overige debiteuren* 211 218 Totaal overige vorderingen 289 454 *deze vorderingen worden naar verwachting binnen een jaar afgewikkeld 7.5.3 Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten: Wettelijke heffingen, water, en rioolrecht - 5 Diversen 24 5 Totaal overlopende activa 24 10 7.6 Liquide middelen Kas/bank 1.021 3.118 Deze middelen zijn vrij beschikbaar 7.7

Eigen vermogen

7.7.1 Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari 83.560 76.045 Mutatie door herwaardering 10.726 7.515

77 jaarverslag 2018

Stand per 31 december 94.286 83.560 7.7.2 Overige reserves Stand per 1 januari 87.942 82.682 Mutatie in het boekjaar 9.983 5.260 Stand per 31 december 97.925 87.942 7.8 Langlopende schulden Stand per 31

december 2018

Aflossingsverplichting 2019

Resterende looptijd 1-5

jaar

Resterende looptijd > 5

jaar Leningen kredietinstellingen

41.200 5.000 16.500 21.000

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar, zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. In mei 2018 is in verband met liquiditeitssaldo € 1,3 mln tijdelijk teruggestort op een rollover lening. In januari 2019 is het bedrag weer opgenomen. In onderstaande overzichten wordt gerekend met de totale leningschuld van € 42,5 miljoen. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Schulden kredietinstellingen 1-5 jaar 2020 2022 2023 2024 2020-2024 Aflosbaar in jaar 3.000 5.000 5.000 3.500 16.500

Leningen kredietinstellingen De mutaties in 2018 kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen

kredietinstellingen Saldo per 1 januari 2018 42.500 Bij: nieuw aangetrokken leningen - Af: aflossingen - Af: tijdelijk terugstorten op de rollover lening 1.300 Saldo per 31 december 2018 41.200 De leningen kredietinstellingen zijn volledig geborgd door het WSW en hebben de volgende kenmerken: 2018 2017 Vastrentende leningen Restschuld(inclusief kortlopend deel) per balansdatum 32.500 32.500 Gemiddelde rente 2,12% 2,16% Gemiddelde looptijd 14,9 jaar 15,9 jaar Reële waarde 38.423 38.189 Leningen met variabele rente Restschuld(inclusief kortlopend deel) per balansdatum 10.000 10.000 Gemiddelde looptijd 2,4 jaar 3,4 jaar Reële waarde 10.000 10.000 Onder de leningen is een 50-jarige zogenaamde basisrentelening van € 5 mln opgenomen. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,62%. De credit spread die op deze lening wordt betaald wordt periodiek herzien, tot 2 april 2024 is de credit spread 0,14% en bedraagt de totale rente 3,76%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan, is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 9,2 jaar (2017: 9,9 jaar). Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om haar vastgoedbezit dat met door WSW geborgde leningen is gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te

jaarverslag 2018 78

gaan om dit bezit met een zekerheidsstelling te bezwaren (positieve hypotheekverstrekking). Als gevolg hiervan is het bezit dat met geborgde leningen is gefinancierd niet met hypothecaire zekerheid bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op het bezit van de corporatie betreffende de door WSW geborgde financiering. Voor de variabel rentende leningen is voor € 5 mln aan renteswap aangegaan om het variabel renterisico op deze leningen af te dekken. Deze renteswap heeft de volgende kenmerk: (bedragen x € 1.000): Rente-swap

Bank Nomi-naal

bedrag

Ingangs-datum

Eind-datum

Te ontvangen variabele

rente

Te betalen vaste rente

Marktwaarde 31-12-2018

Effectiviteit hedge

IRS 246

BNG 5.000 1-12-2009

2-12-2019

3-maands euribor

4,3490% -232 100%

Totaal 5.000 -232 Voor het effectieve deel van de hedge worden de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie overeenkomstig de regels voor de kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect in de winst- en verliesrekening nihil zal zijn. Na het effect van swaps was de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 2,12% (2017: 3,05%). 7.9 Kortlopende schulden Kortlopende schulden 2018 2017 Schulden aan kredietinstellingen 5.000 - Schulden aan leveranciers 1.034 1.264 Te betalen VPB 423 343 Af te dragen loonheffing 61 63 Af te dragen btw 47 24 Overige schulden Af te dragen pensioenpremie 29 3 Verplichting vakantiedagen 62 46 Rekening courant inventaris* 11 11 Rekening courant servicekosten 379 530 Rekening courant vervanging vloerbedekking* 74 73 Rekening courant huurdersonderhoud 894 866 Waarborgsommen* 6 5 Overlopende passiva: Nog te betalen rente op leningen 416 420 Nog te betalen kosten 406 543 Vooruit ontvangen bedragen 180 - Vooruit ontvangen huur 241 259 Totaal kortlopende schulden 9.263 4.450 *deze schulden hebben een looptijd > 1 jaar

7.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Onderhoudsverplichtingen Van de onderhoudskosten 2019 is reeds voor € 805.000 verplichtingen aangegaan. Aangegane verplichtingen nieuwbouw In 2017 heeft de aankoop van een terrein (project Kirpestein) plaatsgevonden, ad € 1.950.000. Het terrein wordt geleverd conform Groninger akte. In de akte van levering is een ontbindende voorwaarde opgenomen inzake bestemmingsplan. Als er geen onherroepelijk bestemmingsplan komt (deadline 31 december 2019) die de realisatie van studentenwoningen mogelijk maakt wordt de levering ontbonden, waarmee de eigendom van het terrein weer terug overgaat naar de verkoper. Begin 2017 hebben Idealis en BPD Ontwikkeling BV mondeling overeenstemming bereikt op hoofdlijnen over aankoop grond Kortenoord (tijdelijke studentenhuisvesting). Hierbij is de ontbindende voorwaarde opgenomen dat er een onherroepelijke omgevingsvergunning moet zijn voor de bouw van tijdelijke studentenhuisvesting. Op 3 december 2018 is de vergunning onherroepelijk geworden, zodat de koopovereenkomst op 14december 2018 gesloten kon worden met BPD Ontwikkeling BV.

79 jaarverslag 2018

Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van de met de WUR aangegane huurverplichting van het kantoorpand Nexus bedraagt in totaal € 190.000 (inclusief services en vergoeding verbouwingskosten). Het huidige contract loopt tot 30 juni 2021. ICT In het kader van de ICT was per 31 december voor in totaal € 630.000 aan verplichtingen aangegaan in de vorm van contracten met onder andere NCCW, Cegeka, Ortec, ZIG en diversen. ROOM Op 15 december 2018 is de Coöperatie ROOM in oprichting (hierna: ROOM) ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. ROOM is opgericht door stichting DUWO (hierna: DUWO) en stichting Idealis. Het doel van ROOM is het samenbrengen van vraag en aanbod van sociale huisvesting voor studenten, net afgestudeerden en PhD-ers via een digitaal platform. Eind 2018 is hiertoe een koopovereenkomst voor de overdracht van de (im)materiele vaste activa gesloten tussen DUWO en ROOM. De koopsom wordt hierbij schuldig gebleven. Indien de Autoriteit woningcorporaties (Aw) geen toestemming geeft voor de oprichting van ROOM wordt deze overdracht met terugwerkende kracht ontbonden. Op het moment dat ROOM wordt opgericht (na goedkeuring van de Aw) zal stichting Idealis een aansluitbijdrage van € 80.000 (exclusief btw) voldoen aan ROOM. Heffing saneringsfonds Idealis is in haar prognoses ervan uitgegaan dat de komende 5 jaren naar verwachting € 983.000 aan heffingen betaald moet worden in het kader van de saneringssteun (1% van de huuropbrengsten). Obligo WSW Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Idealis een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Idealis opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Per 31 december 2018 bedraagt dit obligo € 1.588.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Idealis het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Idealis verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Het bedrag van € 1.588.000 is als volgt bepaald: Schuldrestant geborgde lening schuldrestant berekenen over 3,85% Leningen met variabele hoofdsom € 5.000.000 75% € 144.000 Overige leningen € 37.500.000 € 1.444.000 Totaal € 42.500.000 € 1.588.000 Kredietfaciliteit Idealis heeft een kredietfaciliteit van € 2.000.000 bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Op 31 december was hiervan niets opgenomen.

jaarverslag 2018 80

8. Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000)

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

2018 2017

8.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB 14.712 14.515 Woningen en woongebouwen NIET-DAEB 630 603 Overige onroerende zaken 57 58 Huurderving wegens leegstand -459 -332 Totaal 14.940 14.844 De mutatie in de huuropbrengsten van woningen en woongebouwen bestaat uit: DAEB niet-DAEB Huuropbrengsten 2017 14.515 603 Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging 140

13

Verhoging als gevolg van harmonisatie 60 4 Het in exploitatie komen van nieuwe woningen 76 Sfeerovergang -10 10 Huuraanpassing naar 90% max redelijk voor zelfstandige eenheden in twee complexen -69

Huuropbrengsten 2018 14.712 630 8.2 Opbrengst servicecontracten 5.636 5.460 De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:

Verhoging/verlaging van de vergoedingen 280 69 Mutatie woningen in exploitatie 140 - Derving door leegstand -244 -166 Mutatie

176 -97

8.3 Lasten servicecontracten Servicekosten 5.342 5.121 Toegerekende organisatiekosten 413 388 Afschrijvingen MVA ten dienste van bewoners 107 105 Totaal 5.862 5.614 8.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Personeelslasten 2.085 2.012 Afschrijvingen mva ten dienste van de exploitatie 18 27 Overige kosten 1.141 1.631 Totaal 3.244 3.670 Onder de overige kosten is voor accountantskosten opgenomen: Controle jaarrekening (inclusief meerwerk) € 34.122 € 40.216 Andere controleopdrachten (dVi) € 8.470 € 9.680 Personeelslasten Lonen en salarissen 1.905 1.588 Sociale lasten 291 268 Pensioenlasten 275 245 Overige personeelslasten 300 480 2.771 2.581 Doorberekend naar servicekosten 413 388 Geactiveerde personeelskosten 81 - Doorberekend naar kosten leefbaarheid 192 181 Totaal 2.085 2.012 Werknemers In 2018 had Idealis gemiddeld 31,1 (2017: 28,5) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten

81 jaarverslag 2018

8.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Belastingen 360 427 Bijdrageheffing AW 19 16 Verhuurdersheffing 315 311 Verhuurdersbijdrage huurcommissie 3 - Saneringsheffing 207 - Verzekeringen 46 49 Totaal 950 803 8.7 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.850 -1.850 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 13.149 9.847 Totaal 14.999 7.997 8.8 Opbrengst overige activiteiten Huuropbrengsten eenheden in beheer 1.247 1.270 Huurderving door leegstand -54 -46 Totaal 1.193 1.224 8.9 Kosten overige activiteiten Betaalde huren 1.059 1.079 Overige kosten 15 19 Totaal 1.074 1.098 8.10 Leefbaarheid Fysieke kwaliteit 16 108 Sociaal beheer en toezicht 192 181 Overig 5 5 Totaal 213 294 8.11 Rentebaten en soortgelijke kosten (On)roerende zaken in ontwikkeling 111 16 (On)roerende zaken ten dienste van de bewoners 34 36 Totaal 145 52

Nederland werkzaam (evenals in 2017). De verdeling naar activiteit is als volgt: 2018 2017 directeur 1,0 1,0 staf 4,0 3,5 wonen 7,7 7,2 vastgoed 4,8 3,9 complexbeheer 5,0 5,2 bedrijfsvoering 8,6 7,7

8.5

Lasten onderhoudsactiviteiten

2018 2017

Planmatig onderhoud 2.196 2.787 Geactiveerd -207 -162 T.l.v beheersactiviteiten -6 -10 T.l.v. servicekosten -4 -22 Planmatig onderhoud 1.979 2.593 Niet planmatig onderhoud 661 636 T.l.v. servicekosten -276 -256 T.l.v. beheer en doorberekend -24 -13 Klachten- en mutatieonderhoud 361 367 Subtotaal 2.340 2.960 Doorberekend naar kosten leefbaarheid -16 -108 Totaal 2.324 2.852

jaarverslag 2018 82

8.12

Rentelasten en soortgelijke kosten

2018 2017

Leningen kredietinstellingen 916 1.095 Overige schulden 34 28 Totaal 950 1.123 8.13 Belastingen Acute belastingen -1.584 -1.344 Latente belastingen per 1 januari 7 11 Latente belastingen per 31 december 4 7 Mutatie latente belastingen -3 -4 Jaarlast -1.587 -1.348 De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening 22.295 14.123 Waardeverminderingen vaste activa -14.999 -7.997 Afschrijvingen -1.294 -1.186 Vrijval agio -15 -15 Verschillen voorzieningen rekening-courant 333 350 Wijziging onderhoud/ investering 0 70 Toerekening (in)directe kosten 0 34 Extra comptabele correcties 211 -10 Belastbaar bedrag 6.531 5.369 Belastinglast 1.623 1.332 Belasting voorgaande jaren -39 12 Uitgegaan is van een gemiddeld wettelijk belastingtarief van 20% over de eerste € 200.000 en 25% over het meerdere. De effectieve belastingdruk over 2018 bedraagt 7,3% (€ 1.620.000 / € 22.295.000; 2017: 9,5%). Deze lage effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de commerciële/fiscale verschillen, met name de positieve waardeverandering die fiscaal wordt geëlimineerd. Met betrekking tot de vennootschapsbelasting bestaan om dit moment geen onzekerheden en zijn geen standpunten ingenomen waarbij op voorhand bekend is dat een discussie ontstaat met de Belastingdienst (zoals een fiscale onderhoudsvoorziening). 8.14 Modellen naar DAEB en niet-DAEB gescheiden 8.14.1 Uitgangspunten en grondslagen Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak. Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast: • Wanneer baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten,

zijn deze volledig aan de DAEB-tak ofwel de niet-DAEB-tak toegerekend. Waar mogelijk zijn deze posten op VHE-niveau bepaald.

• Wanneer dit mogelijk is zijn de posten op VHE-niveau toegedeeld. Als dit niet mogelijk is dan gebeurt dit op complexniveau.

• Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het (gewogen) aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden wanneer sprake is van algemene kosten en balansposten. Deze verdeelsleutel is 98,7% DAEB en 1,3% niet-DAEB.

83 jaarverslag 2018

8.14.2 Winst- verliesrekening gesplitst in DAEB en niet-DAEB

2018 2017

DAEB niet-DAEB DAEB niet-DAEB

Huuropbrengsten 14.267 673 14.151 693 Opbrengsten servicecontracten 5.597 39 5.422 38 Lasten servicecontracten -5.822 -40 -5.575 -39 Lasten verhuur-en beheeractiviteiten -3.195 -49 -3.620 -50 Lasten onderhoudsactiviteiten -2.232 -92 -2.714 -138 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -921 -29 -768 -35 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 7.694 502 6.896 469

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 14.443 556 7.634 363 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 14.443 556 7.634 363

Opbrengst overige activiteiten 1.193 0 1.224 0 Kosten overige activiteiten -1.074 0 -1.098 0 Netto resultaat overige activiteiten 119 0 126 0

Leefbaarheid -210 -3 -290 -4 Bedrijfsresultaat 22.046 1.055 14.366 828

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 145 0 52 0 Rentelasten en soortgelijke kosten -950 0 -1.123 0 Saldo financiële baten en lasten -805 0 -1.071 0

Resultaat voor belastingen 21.241 1.055 13.295 828 Belastingen -1.512 -75 -1.269 -79 Resultaat na belastingen 19.729 980 12.026 749

8.14.3 Kasstroomoverzicht gesplitst in DAEB en niet-DAEB

2018 2017

DAEB niet-DAEB DAEB niet-DAEB

Huren 14.267 694 14.086 680 Vergoedingen 5.447 38 5.410 38 Overige bedrijfsontvangsten 1.776 - 1.460 - Saldo ingaande kasstromen 21.490 732 20.956 718

Uitgaven Lonen en salarissen 2.400 31 2.090 26

Onderhoud 2.100 87 2.849 180 Overige bedrijfskosten 8.541 97 8.218 95 Rente 938 - 1.134 - Sectorspecifieke heffingen 229 - 16 - Verhuurdersheffing 315 - 311 - Leefbaarheid 21 - 112 1 VPB 1.397 104 1.115 75 Saldo uitgaande kasstromen 15.941 319 15.845 377

Kasstroom uit operationele activiteiten 5.549 413 5.111 341

(Des)investeringsactiviteiten MVA uitgaande kasstroom Vastgoed in exploitatie -131 - -383 -

Vastgoed in ontwikkeling -5.996 - -3.116 - Overige investeringen -632 - -261 - Kasstroom uit (des)investeringen -6.759 - -3.760 -

Financieringsactiviteiten Opgenomen door WSW geborgde leningen - - 10.000 -

Aflossing door WSW geborgde leningen - - -10.000 -

jaarverslag 2018 84

Tijdelijk terugstorten op roll over lening -1.300 - - -

-1.300 - - -

Mutatie geldmiddelen in boekjaar -2.510 413 1.351 341 8.15 Overige informatie 8.15.1 Bezoldiging Raad van Commissarissen en bestuurder Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • Bestuurders en voormalige bestuurders € 141.565 (voorgaand jaar € 136.994) • Commissarissen en voormalige commissarissen € 61.319 (voorgaand jaar € 60.160) De bezoldiging van bestuurders omvat: • Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie

en ziekte); • Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten).

Periodiek betaalde

beloningen Beloningen betaalbaar op

termijn 2018 2017 2018 2017 S.M.E. Deenen 121.995 117.909 19.570 19.085

De bezoldiging van de RvC kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen inclusief 21% BTW): Als lid van de Raad van

Commissarissen Overige kosten vergoedingen

2018 2017 2018 2017 J.G. Kunst (voorzitter) 14.572 10.932 248 190 A.M.E. Florisson 9.172 9.172 S.R.S. Datema 1.613 - M. Helder 9.680 1.613 M.C. de Nijs 9.714 8.112 160 212 G.J. Verwoert 6.000 9.372 W.D. Bult 9.763 1.623 397 44 J.F. Houterman - 10.164 Totaal 60.514 60.160 805 446

8.15.2 Wet Normering Topinkomens Op 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op Idealis. Het bezoldigingsmaximum in 2018 voor Idealis is € 156.000 (betreft het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporaties, klasse F). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen, dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum. Bezoldiging topfunctionarissen (bedragen in €) Leidinggevende topfunctionarissen Naam: S.M.E Deenen 2018 2017 Functie: Directeur/bestuurder Duur dienstverband 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1,0 1,0 Gewezen topfunctionaris Nee Nee Fictieve dienstbetrekking Nee Nee Bezoldiging Beloning 111.167 107.924 Belastbare onkostenvergoedingen 1.161 523 Beloningen betaalbaar op termijn 19.570 19.085 Totaal bezoldiging 131.898 127.532 Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 156.000 151.000

85 jaarverslag 2018

Toezichthoudende topfunctionarissen 2018 Naam J. G. Kunst S.R.S.

Datema A.M.E.

Florisson M. Helder

functiegegevens voorzitter lid Lid lid Duur dienstverband 1/1 – 31/12 1/11 – 31/12 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12 Bezoldiging Beloning 12.000 1.333 8.000 8.000 Belastbare onkostenvergoedingen

- - - -

Beloningen betaalbaar op termijn

- - - -

Totaal bezoldiging 12.000 1.333 8.000 8.000 Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum

23.400 2.600 15.600 15.600

Naam M.C. de Nijs W.D. Bult G.J. Verwoert functiegegevens lid lid Lid Duur dienstverband 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12 1/1 – 30/09 Bezoldiging Beloning 8.000 8.000 6.000 Belastbare onkostenvergoedingen

- - -


- - -

Totaal bezoldiging 8.000 8.000 6.000 Individueel WNT-maximum 15.600 15.600 11.700

2017 Naam J.F. Houterman J. G. Kunst A.M.E.

Florisson M. Helder

functiegegevens voorzitter voorzitter+lid lid lid Duur dienstverband 1/1 – 13/09 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12 1/11 – 31/12 Bezoldiging Beloning 8.400 9.000 8.000 1.333 Belastbare onkostenvergoedingen

- - - -


- - - -

Totaal bezoldiging 8.400 9.000 8.000 1.333 Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum

15.855 16.988 15.100 2.517

Naam M.C. de Nijs G.J.

Verwoert G.W. Wolters W.D. Bult

functiegegevens lid lid lid lid Duur dienstverband 23/2 – 31/12 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12 1/11 – 31/12 Bezoldiging Beloning 6.667 8.000 8.000 1.333 Belastbare onkostenvergoedingen

- - - -


- - - -

Totaal bezoldiging 6.667 8.000 8.000 1.333 Individueel WNT-maximum 12.584 15.100 15.100 2.517

8.15.3 Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming is om het positieve resultaat van € 20.709.000 deels ten gunste van de herwaarderingsreserve (€ 10.726.000) en deels ten gunste van de overige reserves (€ 9.983.000) van Stichting Idealis te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op de goedkeuring door de RvC al in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is ten gunste van de overige reserves gebracht. De herwaarderingsreserve is gevormd vanuit de overige reserves.

jaarverslag 2018 86

9 Overige gegevens

9.1 Statutaire resultaatbestemming De stichting bestemt haar batige saldi uitsluitend ten behoeve van haar werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Wageningen. Wageningen, 26 juni 2019 Stichting Idealis, directie, De Raad van Commissarissen dhr. A.C. van As, J.G. Kunst directeur/bestuurder a.i. voorzitter

S.R.S. Datema vicevoorzitter W.D. Bult-Spiering

M. Helder M.C. de Nijs

87 jaarverslag 2018

Naam: Idealis Adres: Akkermaalsbos 14 6708 WB WAGENINGEN Datum van oprichting: 11 april 1957 Toegelaten door het Ministerie van VROM op: 1 mei 1990 Datum en nummer van inschrijving in het Stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem: 3 januari 1977 nummer S46137 Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem: 4 december 1990 nummer 09070389 Lidmaatschap: Aedes, Vereniging van woningcorporaties Kences, Kenniscentrum Studentenhuisvesting Deelnemer van: Food Valley woningcorporaties

jaarverslag 2018 88

jaarverslag 2018 2 - Idealis · In dit jaarverslag staat een overzicht van de wijze waarop wij het...

Documents

Transcript of jaarverslag 2018 2 - Idealis · In dit jaarverslag staat een overzicht van de wijze waarop wij het...