Frits van Dongen heeft in zijn functies van Rijksbouw­meester en voorzitter van het College van Rijksadviseurs een opdracht die verder gaat dan adviseur voor het rijkshuis­vestingsbeleid. Hij is ook sterk betrokken bij de ruimtelijke opgaven van ons land en adviseert de regering over aspecten als stedenbouw, monumenten en infrastructuur. Actuele vraagstukken als krimp en herbestemming komen daarbij nadrukkelijk aan de orde. Volgens Van Dongen was de twintigste eeuw voor Nederland een Gouden Eeuw op het gebied van ruimtelijke ordening, bouwen en architectuur. “Net als in de eerste Gouden Eeuw hebben we een ongekende rijkdom vergaard. De steden en de bouwsector voeren daar wel bij. We bouwden groot­schalige nieuwbouwwijken, kantorenparken, bedrijventer­reinen enzovoorts. Het verdienmodel was groei, groei en nog eens groei.” Niets mis mee, maar de crisis heeft ons wakker geschud, zegt Van Dongen. “Er staat twaalf miljoen vierkan­te meter bedrijfsruimte leeg, acht miljoen vierkante meter kantoren en 1,8 miljoen vierkante meter winkelruimte. Tel daar de driehonderdduizend woningen bij op die te koop of te huur staan en het is duidelijk dat het de komende jaren anders moet.”

Hoe ziet dat ‘anders’ eruit?“Nederland is voor 90 procent klaar. De nieuwe opgave is de transformatie van de bestaande stad. Denk aan herbestem­ming van gebouwen, kleinschalige inpassing en inbreiding, maar ook grotere transformaties van binnenstedelijke gebie­den. Nieuwbouw is in steden niet uit den boze, maar mono­functionaliteit moeten we vermijden. Maak gebouwen die geschikt zijn voor meerdere functies en groepen gebruikers, waardoor ze werkelijk duurzaam zijn.”

Rol van marktpartijenWat betekent de verschuivende opgave naar de bestaande stad voor de werkwijze van marktpartijen?“Ze moeten anders leren denken. In de stad hangt alles met elkaar samen en liggen ingrepen vaak gevoelig. De context is dus belangrijk. Verder vereist de verschuivende opgave het anders inrichten van processen. Je kunt geen standaard­

producten afleveren. Het draait om maatwerk, vaak zelfs met chirurgische precisie. En omdat het meestal om kleinere opgaven gaat, betekent dit dat marktpartijen zich ook tevre­den moeten kunnen stellen met lagere rendementen.”

Is de markt klaar voor deze verschuivende opgave?“Marktpartijen zien het belang van transformatie van het bestaande inmiddels goed in, maar er zijn nog maar een paar bedrijven die het ook echt in de praktijk brengen. Veel van hen belijden het vooralsnog met de mond. De bedrijfsstruc­turen zijn vaak nog niet aangepast aan kleinschalig werken en de kennis voor succesvolle transformaties ontbreekt. Veel bedrijven hebben de laatste tien jaar bouwprocesmanagers aangesteld die gericht waren op snelle, grootschalige produc­tie. Nu is er juist meer behoefte aan klassiek geschoolde architectuurhistorici en ambachtslieden.”

Betekent bouwen aan het bestaande ook een andere samen­werking tussen overheid en markt?“Ja, het betekent een verschuiving van top­down voorop­gezette overheidsplannen naar een aanpak die adaptiever is. Met meer fasering en samenwerking in multidisciplinaire teams. Verder betekent bouwen aan het bestaande ook meer ruimte voor initiatieven van onderaf. Met inspraak van bewo­ners en bedrijven in een wijk bijvoorbeeld.”

AandachtswijkenDat klinkt mooi, maar ook wat abstract.“Goed voorbeeld zijn de ontwerponderzoeken die we als Atelier Rijksbouwmeester uitvoeren in de aandachtswijken. Als een wijk geïnteresseerd is in een ontwerpteam, vindt er een intakegesprek bij ons plaats en wordt er een goede vraag geformuleerd. Het Atelier stelt daarna, afhankelijk van de opgave, een team samen uit verschillende disciplines. Denk aan externe stedenbouwkundige bureaus, antropologen, sociaal geografen en economen. Vervolgens gaan een paar teams aan de slag om de vraag te onderzoeken en advies uit te brengen. Ze zoeken naar vliegwielen waardoor een wijk in beweging komt. Inmiddels zijn in tien (aandachts)wijken ontwerponderzoeken gedaan.”

Geef eens een voorbeeld van zo’n wijk.“Klarendal, een verloederde volkswijk vlakbij het centrum van Arnhem, is een mooi voorbeeld. Hier fungeert mode nu als aanjager voor vernieuwing. Woningcorporatie Volkshuis­vesting bracht modeateliers onder in de plinten aan de Sonsbeeksingel en de Klarendalseweg. Ook werd geïnves­teerd in functies die mensen vanuit de hele stad trekken, zoals een restaurant en modehotel. Maar de gemeente Arnhem worstelde nog wel met de vraag hoe de wijk ook op de lange termijn van deze acties kon profiteren. Studio Scale en Stipo hebben dat in opdracht van de Rijksbouwmeester en de gemeente onderzocht. De wijk werd cultuurhistorisch, stedenbouwkundig, programmatisch en economisch ge­analyseerd. Er vonden interviews plaats, ook met de bewo­ners. Het eerste advies is nu om een wijkoverstijgende publieksfunctie toe te voegen. Bijvoorbeeld in het geplande multifunctionele centrum in een oude kazerne. Het tweede advies luidt om Klarendal als kindvriendelijke wijk te ontwik­kelen. Denk aan samenvoeging van boven­ en beneden­woningen, het kindvriendelijker inrichten van de openbare ruimte en het vergroten van de sociale veiligheid. Daarmee verbetert het wijkimago van Klarendal structureel en komen er meer mensen van buiten in de wijk wonen.” Relatief kleine interventies met een groot effect dus. Is er dan wel ruimte voor grotere ontwikkelaars in transformatieopgaven?“Transformaties in bestaand gebied draaien niet alleen om kleinschalige interventies. Kijk maar naar de grootschalige nieuwbouw van de ministeries van Justitie en BZK in hartje Den Haag, en de beoogde transformatie van hun oude onderkomens in woningen. Of neem de ontwikkelingen rondom stations als multifunctionele knooppunten in bestaand stedelijk gebied. Daar komt ook ruimte voor wonen, werken en recreëren. Grote opgaven die goed door de grotere marktpartijen opgepakt kunnen worden.”

KantorenleegstandWe hadden het al even over de dramatisch grote kantoren­leegstand. Is de markt groot genoeg om die hele voorraad te her bestemmen? “Voor een deel volgt onvermijdelijk sloop. Maar tegelijkertijd moeten we ook creatief zijn in het bedenken van nieuwe functies. Er lopen bij ons momenteel twee pilots. Een daar­van betreft de ombouw van een kantoor in Den Haag tot algemeen zorggebouw, waar zowel oudere hulpbehoevenden als gezonde jongeren kunnen wonen. In het gebouw zijn diverse soorten zorgverlening aanwezig. De andere pilot is de ombouw van een kantoor in een verticaal land­ en tuinbouwcomplex. Door voedselverbouw dicht naar de stad te halen zijn we op twee manieren duurzaam: we geven oude gebouwen een nieuw leven en besparen op logistieke kilometers.”

Rijksbouwmeester Frits van Dongen:

‘Markt nog amper klaar voor transformatie van de

bestaande stad’De tijd van monofunctionele nieuwbouw en grootschalige gebiedsontwikkeling op uitleglocaties ligt achter

ons. De nieuwe opgave is de transformatie van de bestaande stad. Dat zegt Rijksbouwmeester Frits van

Dongen. Volgens hem erkennen marktpartijen deze verschuivende bouwopgave wel, maar zijn de meeste

er nog niet op ingesteld. “Transformatie wordt vooral met de mond beleden.”

Maar regelgeving belemmert nogal eens een transformatie.“Gemeenten kunnen al relatief snel een bestemmingsplan wijzigen. Amsterdam geeft het goede voorbeeld met het ombouwen van kantoren naar hotels. Maar ik ben het ermee eens dat veel regelgeving nog flexibeler kan. Rijk, provincies en gemeenten hebben de taak transformatie te faciliteren, zeker bij langdurige leegstand.”

AfrekenenU bent sinds augustus vorig jaar Rijksbouwmeester. Waar mogen we u aan het einde van uw termijn, over vier jaar, op afrekenen als het gaat om het bevorderen van transformatie en herbestemming?“Vijf jaar is kort, maar ik hoop dat transformatie en her­bestemming dan meer gemeengoed zijn geworden. Dat steden er een stevig begin mee hebben gemaakt en zo dus werken aan een duurzame toekomst. Verder moet er in de opleidingen, aan vmbo’s en universiteiten bijvoorbeeld, veel meer aandacht zijn voor de verschuivende opgave.”

Wat wilt u marktpartijen ten slotte meegeven?“Om als marktpartij commercieel succesvol te blijven, is het noodzakelijk je te bekwamen in herbestemming en trans­formatie van gebouwen en gebieden. Daar ligt de komende jaren de opgave. Zoals ik zei geeft een aantal bedrijven al het goede voorbeeld, maar de grote omslag moet nog komen.” µµ

door Karl Bijsterveld

14buildingbusiness renovatie en transformatie december 2012 15 december 2012 buildingbusiness renovatie en transformatie