11

Vraag naar suburbane woonmilieus: 35 tot 40 procent, echter afnemend door demografie en woonwensenOp basis van WoON2015 en de huishoudensontwikkeling van Primos 2017 analyseerden we de vraag naar suburbane woonmilieus (groenstedelijk, dorps). Buiten de Randstad is het marktaandeel iets groter, de behoefte richt zich verder op de korte en middellange termijn. Na 2025 neemt het marktaandeel af gezien de ontgroening, vergrijzing en toename van eenpersoonshuishoudens.

Subliem suburbaan: best of both worldsSubliem suburbaan wonen combineert rustig en ruim wonen in een groene of blauwe omgeving met de invloedssfeer van de stad. Anno 2018 staat pakweg de helft van de Nederlandse woningvoorraad in een suburbane woonomgeving.

Er is veel discussie over suburbane woonmilieus. Inbreiden gaat immers voor uitbreiden, al kunnen suburbane woonmilieus juist ook prachtig binnen bestaand stedelijk gebied zoals we in dit paper laten zien. Bovendien zouden de suburbane woonmilieus maar gemiddeld van kwaliteit zijn. In dit paper geven we hier markttechnische en ruimtelijke optimalisaties voor: sublieme suburbane woonmilieus. Zeker omdat de huidige suburbane woonmilieus op veel plekken in Nederland de toekomstige afronding van steden en kernen richting open landschap kunnen zijn, en veel toekomstwaarde moeten hebben.

Tabel: Indicatie suburbane woningvraag tot 2025 en tot 2035

Bron: Gegevensinventarisatie gemeenten, WoON2015, Primos 2017. Bewerking Stec Groep (2018).

Noordvleugel Randstad

Zuidvleugel Randstad

Brabantse Stedenrij

Arnhem-Nijmegen

Overig Nederland

Totaal

Gemeente Voorkeur suburbaan woonmilieu (bandbreedte)

Potentiële extra suburbane woningvraag 2016-2025

Potentiële extra suburbane woningvraag 2025-2035

1.2.3.4.5.6.7.

Subliem suburbaan wonen kan bij uitstek ook binnen bestaand stedelijk gebied Sublieme suburbane woonmilieus liggen op fietsafstand van het stadscentrum Sublieme suburbane woonmilieus verdienen ruimte en lagere dichtheden, zeker als ze verder van de stad liggen Sublieme suburbane woonplannen hebben subliem groen, dat je echt ervaart Sublieme suburbane plannen hebben spannende, hippe woningtypes ook voor huishoudens zonder kinderen Geef uw suburbane woonplan veel meer prachtige, onderscheidende identiteit Gezocht: veel meer exclusief subliem suburbaan wonen op prachtige landschappelijke plekken

p. 2p. 3p. 4p. 5p. 6p. 9p.10

27,5 - 32,5%

25 - 30%

37,5 - 42,5%

42,5 - 47,5%

45 - 50%

35 - 40%

55.500 - 65.500

32.000 - 38.500

26.000 - 29.500

10.000 - 11.000

53.500 - 59.500

177.000 - 204.000

41.500 - 49.000

20.500 - 24.500

13.000 - 15.000

2.500 - 3.000

Circa 500

78.000 - 92.000

Op de volgende pagina’s beschrijven we de 7 markttechnische en ruimtelijke optimalisaties:

Inspiratiepaper Subliem suburbaan wonen

2

1. Subliem suburbaan wonen kan bij uitstek ook binnen bestaand stedelijk gebied

Suburbaan wonen wordt vaak bestempeld als bouwen ‘in de wei’. Onterecht, want subliem suburbaan wonen kan juist ook prima op inbreidingslocaties gerealiseerd worden. Zeker in gebieden waar de huishoudensgroei en ruimtedruk (op termijn) afnemen in de balans en krimpregio’s. De woningmarkt waardeert deze suburbane woonlocaties enorm.

Het kan gaan om nieuwbouw-acupunctuur in bestaande (suburbane) woonwijken. Vooral bloemkoolwijken lenen zich daarvoor, omdat die vaak een omvangrijke, volwassen groenstructuur hebben. Exclusieve park(rand)woningen brengen dan differentiatie aan in een meestal eenzijdige woningsamenstelling. Ook de transformatie van nog onbewezen woonplekken is aantrekkelijk. De volgende inbreidingslocaties zijn zeer geschikt:•

•

•

Voormalige kazerneterreinen, met groen dat decennialang ongestoord heeft kunnen groeien. Volwassen groen geeft zo’n plek een streepje voor op veel andere locaties. Voorbeelden: Saksen Weimar (Arnhem), Kazerneterrein (Ede) en Limoskazerne (Nijmegen).Voormalige haven- of industriecomplexen, met behoudenswaardig industrieel erfgoed. Dat geeft suburbaan wonen een rauw randje en spreekt zo ook andere doelgroepen aan. Sportparken.

Tabel: Ideaalbeeld subliem suburbaan inbreiden

Kernkwaliteiten Toelichting

Ruime opzet, veel (volwassen) groen

Grote tuinen

Veel stedelijke recreatie in gebied

Benutten positieve elementen stad

Onderscheidende architectuur

Goede autobereikbaarheid

Grondgebonden woningen

Kindvriendelijk

Saksen Weimar, Arnhem Veluwse Poort, Ede

In Arnhem-Noord op de stadsrand met de Veluwe verrijst op een voormalig kazerneterrein een suburbane buurt, met nieuwbouw eengezinswoningen. De kazerngebouwen zijn behouden en herbestemd.

Op de voormalige Kazerneterreinen verrijst een nieuwe wijk: aan de rand van de Veluwe, vlakbij het station, met behoud en herbestemming van monumentale kazernepanden.

Parkachtige groene setting

Minimaal 15 meter diep (vanaf achtergevel)

Slimme verbindingen zoals fiets- en wandelpaden

Historie gebied, slimme verbindingen, uitzicht kerk

Vanuit perspectief woonconsument

Goede parkeervoorzieningen bij de deur, vlakbij invalsweg

Beperkt rijwoningen en appartementen

Volop voorzieningen voor gezinnen met kinderen zoals speelplaatsen en erven

33

2. Sublieme suburbane woonmilieus liggen op fietsafstand van het stadscentrum

Sublieme suburbane woongebieden zijn zeer goed aangetakt op de stad met alle voorzieningen en werkgelegenheid; dat compenseert dat ze zelf doorgaans monofunctioneel zijn met overwegend (laagbouw)woningen, beperkte voorzieningen en amper werkgelegenheid.

Om een onderdeel te zijn van de stad is een goede fietsbereikbaarheid essentieel. Wat een aanvaardbare fietsreistijd is, hangt af van de omvang van de stad (zie tabel). Met goede fietsinfrastructuur, zoals aantrekkelijke vrij liggende (snel)fietsroutes, zonder barrières, kunt u de reistijd per fiets verkorten en prettig maken. Hetzelfde geldt voor (H)OV-verbindingen, waaronder een treinstation. Suburbane bewoners hebben een relatief groot daily urban system. Zorg daarom ook voor goede verbindingen met de ‘buitenwereld’. Een uitzondering kan gelden voor de exclusieve suburbane woonmilieus (zie punt 7 op pagina 10).

Tabel: Indicatieve fietsreistijd tot stadscentrum naar inwonertal

Bron: Stec Groep (2018).

10 15 20 25

30

Mortiere, Middelburg (14)

Enka, Ede (9)

Schuytgraaf, Arnhem (27)

Leidsche Rijn, Utrecht (24)

IJburg, Amsterdam (34)

< 50.000

50.000 – 100.000 100.000 – 300.0000

300.000 – 500.000

> 500.0000

Inwonertal stad Maximale fietstijd naar stadscentrum (minuten)

Voorbeeld (fietstijd in minuten vanuit middelpunt woonplan)

Enka-locatie, Ede

Mooi suburbaan wonen op grens van stad en Veluwe op loopafstand van station Ede-Wageningen, 9 minuten fietsen naar het centrum van Ede, en 4 keer per uur een intercity naar Arnhem (10 minuten) en Utrecht (25 minuten).

4

De Zuidlanden, Leeuwarden

Maak grotere woningen en kavels ten opzichte van bestaande wijken en minimaal aandeel appartementenZorg voor kavel- en woningoppervlakten die 10 tot 20 procent groter zijn (bij een vergelijkbare prijs) om concurrerend te zijn met (vaak centraler gelegen) wijken in de bestaande stad. Verder adviseren wij terughoudendheid met appartementen op suburbane plekken. Vaak dragen ze namelijk niet bij aan de gewenste suburbane uitstraling en leggen ze het af tegen appartementen op stedelijke plekken, met meer voorzieningen. Kies alleen voor appartementen op logische plekken (voorzieningen), met een optimale oriëntatie op het buitengebied, ruime balkons, waarop een tuinbank en -tafel kwijt kan, en goede bezonning.

Dichtheid: laagDemografische druk Dichtheid: gemiddeld Dichtheid: hoog

3. Sublieme suburbane woonmilieus verdienen ruimte en lagere dichtheden, zeker als ze verder van de stad liggen

Laat grondexploitatieargumenten niet doorslaggevend zijn bij het bepalen van de dichtheid: stel de kwaliteit van het plan voorop, en de toegevoegde waarde ten opzichte van de bestaande voorraad. Een subliem suburbaan milieu moet lang mee, dus ook op lange termijn aantrekkelijk zijn. Dat kan met dichtheden die positief onderscheidend zijn ten opzichte van wat er al is. Zo voorkomt u 13-in-een-dozijn plannen.

De tabel hierna toont indicatieve woningdichtheden voor suburbane plannen, afhankelijk van de ligging. Uiteraard is variatie in programma en dichtheden binnenplans mogelijk. Bijvoorbeeld dichte eilanden omgeven door groen.

Tabel: Indicatieve dichtheden sublieme suburbane plannen (woningen per ha bruto plangebied)

Bron: Stec Groep (2018).

20 – 30

5 – 10

< 5 (landelijk dus)

25 – 35

10 – 15

5 – 10

30 – 40

15 – 20

10 – 15

Groeiregio

Balansregio

Krimpregio

Deze Vinexwijk aan de zuidrand van Leeuwarden is opgebouwd uit afzonderlijke buurtschappen van ieder 300 tot 400 woningen. Iedere buurtschap bevat een gevarieerd woonprogramma, vergelijkbaar met een dorp. De gebieden tussen de buurtschappen worden overwegend open gelaten.

55

Centraal in de Vinexwijk Leidsche Rijn ligt het Maximapark. Met circa 300 hectare is dit park groter dan de Utrechtse binnenstad. De randen van het park vormen een micromilieu op zich; geschikt voor landschappelijk wonen met weids uitzicht.

Maximapark, Leidsche Rijn, Utrecht Het Lint, Leidsche Rijn, Utrecht

4. Sublieme suburbane woonplannen hebben subliem groen, dat je echt ervaart

Cruciaal voor subliem suburbaan wonen is aantrekkelijk groen. Zorg dat dit tot in de haarvaten van uw ontwikkeling beleefbaar en bereikbaar is door oude landschapselementen, zoals watergangen en bomenrijen. Sublieme suburbane plannen hebben een maximale loopafstand van 400 meter vanaf een woning naar goed groen. In de regel betekent dit plannen kleinschalig houden of ‘kamergewijs’ ontwikkelen met eigen landschap.

Bij goed groen gaat het niet om meters maar om gebruikskwaliteit. Dus liever één goed park of één mooi systeem van groene corridors, dan versnipperd schaamgroen. Belangrijk daarbij is dat allerlei buitenactiviteiten kunnen plaatsvinden. Sporten in verenigingsverband op sportparken maakt immers steeds meer plaats voor individuele sport en recreatie als wandelen, fietsen, skeeleren, (hard)lopen, en sporten in groepsverband in de openbare ruimte, zoals yoga en bootcamps. Dit vraagt om een andere benadering bij het inrichten van groen: denken in vlakken maakt plaats voor denken in lijnen in de vorm van groene corridors. Idealiter zijn ze 100 tot 200 meter breed en bieden zo voldoende ruimte voor meerdere routes en typen gebruikers. De gebruikswaarde neemt toe door deze te verbinden met (natuur in) het buitengebied en of bestaand stedelijk groen, zodat er een groen netwerk ontstaat zonder grote oppervlaktes.

Stadslandbouw versterkt subliem suburbaan wonen Door recente innovaties in de (stads)landbouw, zoals strokenbouw, behoort ook landbouw tot de mogelijkheden bij suburbaan wonen. Met extensieve, biologische (stads)landbouw bijvoorbeeld versterkt u het groene karakter, terwijl ook die gronden uitgeefbaar zijn. Ook landbouw levert exploitatietechnisch baten op. De directe opbrengsten zijn uiteraard lager dan van woningen, maar nog altijd meer dan de onderhoudskosten van openbaar groen. Bovendien verhoogt dit indirect de opbrengst van de woningen met circa 10 tot 15 procent.

Een goede groenstructuur biedt verder mogelijkheden om wonen met paarden en andersoortige nicheproducten suburbaan te faciliteren, ruimte om graasvelden en paardenverblijven collectief onder te brengen en dergelijke faciliteiten te delen. Indien voorzien van ruiterpaden kan de groenstructuur bovendien goed als uitrijgebied fungeren.

Blauw is absoluut ook groen mits geen saai makelaarswater Bij suburbane woonmilieus kan groen deels door water vervangen worden. Nog belangrijker dan bij groen is dat het wel een samenhangende structuur en volop gebruikswaarde heeft. Voorkom ‘makelaarswater’, met uitsluitend een saaie kijkfunctie. Zorg naast kadewanden en steile taluds, ook voor trappen en steigers, zodat het water tastbaar en bruikbaar wordt. Door waterpartijen onderling te verbinden en rekening te houden met aspecten als vaardiepte, -breedte en -hoogte creëert u vaarwater met een hoge belevings- en gebruikswaarde. Dit biedt ook ruimte voor waterwoningen — veelal ondervertegenwoordigd in bestaande steden — van waaruit geroeid, gekanood, gezwommen, gepeddeld (suppen) kan worden. Idealiter staat binnenplans vaarwater in verbinding met bestaand vaarwater.

Het Lint omzoomt het Maximapark en is een acht kilometer lange, vrijliggende recreatiestrook, bedoeld om te fietsen, wandelen, skeeleren. Naast het Lint loopt een ruiterpad.

6

5. Sublieme suburbane plannen hebben spannende, hippe woningtypes ook voor de huishoudens zonder kinderen

Belangrijkste trend: we krijgen minder gezinnen met kinderen, en meer een- en tweepersoonshuishoudens. Vooral het aandeel ouderen groeit sterk, overal in Nederland. In meer stedelijke gebieden neemt ook het aandeel jonge alleenstaanden toe. Subliem suburbaan wonen speelt hierop in. Bouwen voor andere doelgroepen vraagt ook om een ander product dan vrijwel uitsluitend gezinswoningen. Met meer differentiatie naar typologie en eigendomsvorm trekt u een breder publiek. En met de juiste doorstroomproducten zorgt u bovendien dat uw suburbane plannen uw bestaande stad maximaal verrijken in plaats deze te kannibaliseren.

Kortom, u maakt zo nieuwe plannen succesvoller, en voorkomt bovendien een versnelde afschrijving van bestaande (suburbane) wijken, waar de komende jaren veel eengezinswoningen vrijkomen door vergrijzing. Stadszaken.nl becijferde dat dit van zo’n 60.000 woningen per jaar nu naar zo’n 90.000 woningen rond 2040 gaat.

Tabel: Meerwaarde verschillende soorten groen voor suburbaan plan

Bron: Stec Groep (2018).

Soort groen Beheerskosten per m² park Waardeverhogend effect Recreatieve gebruiks-/verblijfswaarde

Hoog

Laag, bijvoorbeeld door begrazing

Laag, bijvoorbeeld door aaneengesloten begrazing met schaapskuddes; dit levert een beheerskosten-besparing van zo’n 50 tot 80% procent op ten opzichte van regulier onderhouden en versnipperd groen

Geen (kosten voor woningbezitter)

Verwaarloosbaar

10 tot 15% voor woningen rechtstreeks grenzend aan groen

5 tot 10%, mits corridor voldoende breed is (100 tot 200 meter); beperkter effect dan volumineus groen, maar veel parkrandmeters

Sterk op betreffende woning, beperkt effect op omliggende woning

Zeer beperkt, te klein om te sporten; recreatiewaarde klein, vanwege concurrentie met tuinen

Hoogst, vrijwel alle vormen van sport en recreatie mogelijk

Hoog, vooral lineaire sport en recreatie mogelijk

Hoog, maar vooral recreëren

Versnipperd schaamgroen (kleine parken/plantsoenen)

Volumineus park

Groene corridor

Privégroen

77

Tabel: Geschikte interessante woningtypen voor subliem suburbaan wonen

Typologie Toelichting Waar?

Vrijstaande woningen dragen bij aan de landschappelijke uitstraling die u beoogt. Voorwaarde is wel dat u deze situeert op ruime eigen kavels vanaf 500 m² en goed inpast in de landelijke omgeving. Denk hierbij aan kavels voor vrijstaande woningen die in ieder geval met een zijde rechtstreeks aan de groene hoofdstructuur grenzen (tuinen en groenstructuur die naadloos in elkaar overgaan, zonder tussenkomst van straten, trottoirs en andere barrières).

Veel mensen met een voorkeur voor suburbaan wonen hebben ook de wens om vrijstaand te wonen, en vaak zelfbouw. Met (C)PO-plekken trekt u pioniers aan, handig als nog geen bewezen woonplek is.

Zelfbouw met (opensource) bouwpakket.

Twee (zelfstandige) woningen onder één dak: twee of meer generaties woning samen in hetzelfde huis, maar toch apart. Suburbaan wonen bij uitstek geschikt hiervoor. Bij gebrek aan zorgvoorzieningen, draagt familie zorg. Flexibel nu, maar ook in de toekomst. Ruime opzet en verkaveling biedt ruimte, nu of op termijn. In bestaand stedelijk weefsel vaak lastig in te passen.

Alle suburbane woonmilieus, vooral landelijk en aan stadsrand

Landelijk suburbaan, stadsranden, en beperkt op inbreidingsplekken

Landelijk suburbaan, en tijdelijk op alle andere locaties

Binnenstedelijk suburbaan wonen

Vooral stadsranden

Vrijstaand zelfbouw

Modulaire pionierswoningen

Tiny houses, variant: wikihouse, IKEA-woning

Ruime rijwoningen

Kangoeroe-woningen enmeer-generatie-woningen

8

Er is een vraag naar familiedomeinen of co-woonerven, geclusterd intergenerationeel samenwonen, al dan niet in familieverband.

Geschikt voor kleine huishoudens: nultreden, compact en grondgebonden. Zeer succesvolwoningtype, mits nabij voorzieningen.

Woningen die nu of op termijn levensloopbestendig (te maken) zijn. Bijvoorbeeld door in de woningplattegrond er nu al rekening mee te houden dat de hoofdvertrekken eenvoudig gelijkvloers gerealiseerd kunnen worden. Of: geschikt voor werken, maar op termijn alsnog om te vormen naar woningen. Bijvoorbeeld door een hoge transparante plint te maken.

Bijzonder woningtype: eigen, onderscheidend, duurzaam, en gericht op moestuinfans. In een kaswoningen kan jaarrond groente verbouwd worden. Bovendien vormt de kas een extra schil, wat zorgt voor een lager energieverbruik

Ondervertegenwoordigd in de bestaande voorraad ten opzichte van de vraag. En leent zich bij uitstek voor suburbaan wonen. Gaat om zowel grote als kleine woningen, met telkens maximaal aandeel bebouwing van 25% van het kaveloppervlak.

Vooral stadsranden en landelijk

Vooral binnenstedelijk suburbaan

Alle typen suburbaan wonen

Alle typen suburbaan wonen

Stadsranden en landelijk suburbaan

Familiedomeinen, co-woonerven en hofwoningen

Patiowoningen

Flexibele woningen

Kaswoningen

Groot(s) wonen/ klein wonen op grote kavel

Typologie Toelichting Waar?

99

Almere Duin, Almere De Boomgaard, Rijswijk Buiten

Wonen in een opgeworpen duinlandschap. Openbare ruimten met helmgras, schelpenpaden en afscheidingen van sloophout en duindoorn, als alternatief voor tuinen en traditionele erfascheidingen.

Geworteld wonen: 47 woningen in verschillende typen, met een hectare collectieve grond voor moestuin en spelen.

6. Geef uw suburbane woonplan veel meer prachtige, onderscheidende identiteit

Een subliem suburbaan woonmilieu heeft eigen identiteit en een micromilieu. Enkele voorbeelden:

Historiserend bouwen kan identiteit geven mits zeer goed gedetailleerdDe afgelopen jaren zijn veel neo-jaren-30-woningen en neo-grachtenpanden gerealiseerd. Soms met een hoog detailniveau. Nieuwbouwwoningen in een neotraditionalistische architectuur zijn gemiddeld 14 procent meer waard dan vergelijkbare woningen in een moderne bouwstijl. Het gaat dan om woningen die zowel qua gebouwvorm, gevelcompositie als detaillering het verleden nabootsen. Bij woningen die minder gedetailleerd aan het verleden refereren, is het waardeverhogend effect beperkter, circa 5 procent . Uit dit prijseffect valt op te maken dat historiserende bouwstijlen in een kwalitatieve woonbehoefte voorzien, maar ook dat het detailleringsniveau sterk bepalend is.

1

Bron: Buitelaar, E. et al., De waarde van stijl. Een prijsanalyse van historiserende bouwstijlen, Den Haag/Amsterdam: PBL/ASRE (2014).

1

Aan de zuidrand van het Maximapark verrijzen vrijstaande en halfvrijstaande villa’s op ruime kavels in een fin-de-siécle-architectuur met hoog detailniveau.

Park Zuid, Leidsche Rijn, Utrecht Koningsdaal, Waalfront, Nijmegen

Nieuwbouw in uiteenlopende historiserende bouwstijlen. Fin-de-siécle en industriële architectuur wisselen elkaar af en versterken de identiteit van de plek.

10

7. Gezocht: veel meer exclusief subliem suburbaan wonen op prachtige landschappelijke plekken

Exclusief landelijk suburbaan wonen biedt subliem wonen in lage dichtheid, bij de stad, op hele mooie plekken. Het is een exclusief woonmilieu om zuinig op te zijn, en echt te benutten als zeer onderscheidend, en hiermee iets bijzonders voor het scala aan woonmilieus binnen de regionale woningmarkt te doen. Het gaat in de praktijk om relatief kleine plannen, voor een paar procent van de woningmarkt.

Het gaat onder andere om een combinatie van de volgende aspecten:

Door exclusieve zelfbouwkavels in het project op te nemen verhoogt u de aantrekkelijkheid van het plan. Een exclusief landelijk woonmilieu leent zich bij uitstek voor zelfbouw. Hiermee trekt u relatief vermogende huishoudens aan die op zoek zijn naar een bijzondere plek om te wonen. Gemiddeld bedraagt de vraag naar zelfbouw circa 20 procent van de woningvraag, maar het aanbod is zeer beperkt.

•

•

Woningen die altijd een weids uitzicht op het landschap hebben en waarbij voor elke woning de band met de omgeving heel sterk is. Zeer lage dichtheid, denk aan dichtheden van 5 tot circa 8 woningen per hectare (inclusief landschappelijke inpassing).

Meinerseiland. De uiterwaarde op de zuidoever van de Rijn worden omgevormd tot wooneiland. Groen wonen in een lage dichtheid, tegenover de Arnhemse binnenstad.

Meinershaven, Stadsblokken Meinerswijk, Arnhem Tiny House Farm, Oosterwold, Almere

31 kavels, variërend van 600 tot 900 m². Bewoners zorgen zelf voor de aanleg van infrastructuur. 50 procent van de kavel moet met stadslandbouw worden ingevuld.

Verder praten met Stec Groep over subliem suburbaan wonen?Neem contact op met:

026 - 751 41 00

Bouke Timmenb.timmen@stec.nl

Esther Geutinge.geuting@stec.nl

Peter van Geffenp.vangeffen@stec.nl

Jorn Matthijssej.matthijsse@stec.nl