INRICHTINGS EN VERBOUWINGSWERKEN AAN HET ......verhuurder en de huurder. Dit wordt als eerste...

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2014-2015

INRICHTINGS- EN VERBOUWINGSWERKEN AAN HET VERHUURDE

GOED UITGEVOERD DOOR DE HUURDER

Vergoedingsregeling bij het einde van de huur

Masterproef van de opleiding ‘Master in de rechten’

Ingediend door

Ketels Siele

(studentennr. 01001340)

Promotor: Prof. Dr. Dambre Maarten Commissaris: Callebaut Jennifer

Voorwoord

Het schrijven van deze masterproef vergde veel zelfstudie en vormde een continu leerproces. Het

vormt het slotstuk van mijn opleiding tot Master in de rechten.

In het voorwoord wil ik een dankwoord richten aan een aantal personen zonder wiens medewerking

en steun ik dit eindresultaat niet zou hebben behaald. In het bijzonder een woord van dank aan Prof.

Dr. M. Dambre voor de ondersteuning van mijn keuze voor dit onderwerp en voor de grote

zelfstandigheid die ik kreeg bij het onderzoek. Daarnaast wens ik ook mevrouw J. Callebaut te

bedanken voor het kritisch nalezen van mijn masterproef. Speciale dank gaat uit naar mijn beide

ouders voor hun morele steun gedurende mijn hele opleiding. Tot slot bedank ik ook de

administratieve medewerkers van de Facultaire Rechtsbibliotheek, van de vakgroep Burgerlijk recht

voor hun vriendelijke medewerking.

I

Inhoudsopgave

Inleiding ................................................................................................................................................... 1

Hoofdstuk 1. Gemeen huurrecht ............................................................................................................ 3

Afdeling 1: Situering ............................................................................................................................ 3

Afdeling 2: Verbintenissen van de verhuurder en de huurder ........................................................... 3

§ 1. Verbintenissen van de verhuurder ........................................................................................... 3

1. Verplichtingen van de verhuurder .......................................................................................... 3

2. Rechten van de verhuurder ..................................................................................................... 3

§ 2 Verbintenissen van de huurder ................................................................................................. 4

1. Verplichtingen van de huurder ................................................................................................ 4

2. Rechten van de huurder .......................................................................................................... 4

Afdeling 3: Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren ............ 5

§ 1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling ....................................................................... 5

§ 2. De huurovereenkomst voorziet niet in een regeling ................................................................ 6

Afdeling 4: Het eigendomsrecht van inrichtings- en verbouwingswerken ......................................... 9

§ 1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling ....................................................................... 9

§ 2. De huurovereenkomst voorziet niet in een regeling ................................................................ 9

1. Opstalrecht .............................................................................................................................. 9

2. Het eigendomsrecht van de werken ....................................................................................... 9

2.1 Accessoir opstalrecht ........................................................................................................ 9

2.2 Wegneembare werken .................................................................................................... 11

2.3 Niet-wegneembare werken ............................................................................................. 11

Afdeling 5: Het vergoedingsrecht bij het einde van de huurovereenkomst ..................................... 12

§ 1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling ..................................................................... 12

§ 2. De huurovereenkomst voorziet niet in een regeling .............................................................. 13

1. Wegneembare werken .......................................................................................................... 13

1.1 Begrip............................................................................................................................... 13

1.2 Vergoedingsgrondslag ..................................................................................................... 13

a. Artikel 555 BW ............................................................................................................... 14

b. Verrijking zonder oorzaak.............................................................................................. 17

c. Gemeen recht ................................................................................................................ 20

1.3 Basisarresten Cass. .......................................................................................................... 20

II

a. Cass. 23 april 1965 ......................................................................................................... 20

b. Cass. 18 april 1991 ......................................................................................................... 21

c. Cassatie 31 mei 2012 ..................................................................................................... 22

2. Niet-wegneembare werken ................................................................................................... 24

2.1 Begrip............................................................................................................................... 24

2.2 Basisarrest: Cass. 18 april 1991 ....................................................................................... 24

2.3 Vergoedingsgrondslag ..................................................................................................... 26

a. Geen recht op vergoeding ............................................................................................. 26

b. Recht op vergoeding ...................................................................................................... 28

i. THEORIE VAN NATREKKING ................................................................................................ 28

ii. THEORIE VAN VERRIJKING ZONDER OORZAAK ....................................................................... 29

iii. UITGAVENTHEORIE ........................................................................................................ 30

iv. TOESTEMMINGSTHEORIE ................................................................................................ 34

Afdeling 6: Conclusie ......................................................................................................................... 39

Hoofdstuk 2. Woninghuur ..................................................................................................................... 41

Afdeling 1: Situering .......................................................................................................................... 41

Afdeling 2: Toepassingsgebied Woninghuurwet ............................................................................... 41

§ 1. Algemeen ................................................................................................................................ 41

§ 2. Voorwaarden .......................................................................................................................... 41

1. Huurovereenkomst ................................................................................................................ 41

2. Hoofdverblijfplaats ................................................................................................................ 42

3. Toestemming van de verhuurder .......................................................................................... 43

4. Woning .................................................................................................................................. 44

§ 3. Uitzonderingen ....................................................................................................................... 44

Afdeling 3: Renovatiehuurovereenkomst ......................................................................................... 45

§ 1. Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren .................. 45

1. Principe: Levering in goede staat .......................................................................................... 45

2. Afwijking: renovatiehuurovereenkomst ................................................................................ 49

2.1 Begrip............................................................................................................................... 49

2.2 Algemene voorwaarden .................................................................................................. 51

2.3 Specifieke voorwaarden .................................................................................................. 52

2.4 Sanctie ............................................................................................................................. 54

§ 2. Het vergoedingsrecht bij het einde van de huurovereenkomst............................................. 55


III

Hoofdstuk 3. Handelshuur..................................................................................................................... 57


Afdeling 2: Toepassingsgebied Handelshuurwet .............................................................................. 57

§ 1 Algemeen ................................................................................................................................. 57

§ 2 Voorwaarden ........................................................................................................................... 58

§ 3 Uitzonderingen ........................................................................................................................ 59

Afdeling 3: Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren .......... 59

§ 1. Artikel 7 Handelshuurwet ....................................................................................................... 59

§ 2. Begrip verbouwingen ............................................................................................................. 61

§ 3. Voorwaarden verbouwingen .................................................................................................. 62


§ 1. Artikel 9 Handelshuurwet ....................................................................................................... 64

1. Artikel 9 Handelshuurwet ...................................................................................................... 64

2. Met toestemming .................................................................................................................. 65

3. Zonder toestemming ............................................................................................................. 65

§ 2. Verhouding tussen de artikelen 7 en 9 Handelshuurwet ....................................................... 66

§ 3. Buiten artikel 7 Handelshuurwet ............................................................................................ 67

1.Situering ................................................................................................................................. 67

2. Wegneembare werken .......................................................................................................... 68

3. Niet wegneembare werken ................................................................................................... 68


Hoofdstuk 4. Pacht ................................................................................................................................ 71


Afdeling 2: Toepassingsgebied Pachtwet .......................................................................................... 71

§1 Algemeen .................................................................................................................................. 71

§2 Voorwaarden ............................................................................................................................ 72

§ 3 Uitzonderingen ........................................................................................................................ 73

Afdeling 3: Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren .......... 73

§ 1. Vrijheid van exploitatie ........................................................................................................... 73

§ 2. Oprichting van gebouwen, uitvoering van werken en wegruiming ....................................... 75

1. Oprichting van gebouwen en uitvoering van werken ........................................................... 75

2. Voorwaarden ......................................................................................................................... 76

3. Wegneemrecht ...................................................................................................................... 77

§ 3. Aanplantingen en wegruiming ............................................................................................... 79

IV

1. Aanplantingen ....................................................................................................................... 79

2. Wegneemrecht ...................................................................................................................... 80


§ 1. Situering .................................................................................................................................. 81

§ 2. Vergoeding voor gebouwen en werken ................................................................................. 81

1. Principe .................................................................................................................................. 81

2. Met toestemming verpachter ............................................................................................... 82

2.1 Einde op initiatief van pachter ........................................................................................ 82

a. Zonder geldige reden ..................................................................................................... 82

b. Met ernstige reden ........................................................................................................ 83

2.2 Einde niet op initiatief van de pachter: ........................................................................... 84

3. Met machtiging vrederechter ............................................................................................... 85

4. Zonder toestemming of machtiging ...................................................................................... 85

5. Afstand vergoedingsrecht ..................................................................................................... 86

6. Vervreemding ........................................................................................................................ 86

7. Buiten artikel 25, §1 Pachtwet .............................................................................................. 87

§ 3. Vergoeding voor aanplantingen ............................................................................................. 88

1. Toegelaten aanplantingen ..................................................................................................... 88

2. Niet-toegelaten aanplantingen ............................................................................................. 89


Hoofdstuk 5. Regionalisering ................................................................................................................. 91


Afdeling 2: Doelstellingen regionalisering ......................................................................................... 91

Afdeling 3: Overgedragen bevoegdheden ........................................................................................ 92

§ 1. Algemeen ................................................................................................................................ 92

§ 2. Woninghuur ............................................................................................................................ 92

§ 3. Handelshuur ........................................................................................................................... 93

§ 4. Pacht ....................................................................................................................................... 94


Hoofdstuk 6. Rechtsvergelijking ............................................................................................................ 97


Afdeling 2: Frankrijk .......................................................................................................................... 97

§ 1. Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren .................. 97

§ 2. Het vergoedingsrecht bij het einde van de huurovereenkomst............................................. 97

V

1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling .................................................................... 97

2. De huurovereenkomst voorziet niet in een regeling............................................................. 98

2.1 Situering........................................................................................................................... 98

2.2 Artikel 555 BW als vergoedingsgrondslag ....................................................................... 98

2.3 Te goeder trouw of te kwader trouw .............................................................................. 99

Afdeling 3: Nederland ...................................................................................................................... 103

§ 1. Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren ................ 103

1. Aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde goed ................................................... 103

2. Wegneemrecht .................................................................................................................... 105

§ 2. Het vergoedingsrecht bij het einde van de huurovereenkomst........................................... 106

1. Situering ............................................................................................................................... 106

2. Ongerechtvaardigde verrijking als vergoedingsgrondslag .................................................. 107

2.1 Voor 1 januari 1992 ....................................................................................................... 107

2.2 Tussen 1 januari 1992 en 1 augustus 2003 ................................................................... 107

2.3 Vanaf 1 augustus 2003 .................................................................................................. 108

2. Voorwaarden ongerechtvaardigde verrijking ..................................................................... 109

2.1 Algemene voorwaarden ................................................................................................ 109

2.2 Bijkomende voorwaarden ............................................................................................. 110

Afdeling 4: Conclusie ....................................................................................................................... 113

Hoofdstuk 7: Conclusie ........................................................................................................................ 115

Bibliografie ............................................................................................................................................... i

1

Inleiding

1. Een huurovereenkomst is een contract waarbij de verhuurder zich verbindt om de huurder het genot

van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de huurder

zich verbindt te betalen.1 Gedurende de huurovereenkomst heeft de huurder dus het genot van het

gehuurde goed. Om het optimale genot uit het goed te halen, zal de huurder eventueel inrichtings- en

verbouwingswerken wensen uit te voeren. De vraag stelt zich of de huurder hiertoe gerechtigd is en

wat de gevolgen van deze werken zijn bij de beëindiging van de huurovereenkomst.

2. Concreet zal worden onderzocht of de huurder recht heeft op een vergoeding indien hij inrichtings-

en verbouwingswerken heeft uitgevoerd aan het gehuurde goed. Het onderzoek zal zich beperken tot

de vergoedingsregeling bij het einde van de huur. De problematiek situeert zich voornamelijk in het

gemeen huurrecht, wegens gebrek aan specifieke wettelijke regels. De rechtspraak en rechtsleer

hebben reeds een groot deel van deze problematiek ondervangen. Er staat echter nog één grote vraag

open die de onderzoeksvraag van mijn masterproef vormt.

Heeft de huurder in het gemeen huurrecht, de woninghuur, de handelshuur en de pacht recht op een

vergoeding bij het einde van de huurovereenkomst voor de door hem uitgevoerde, niet-wegneembare

inrichtings- en verbouwingswerken bij gebrek aan contractuele regeling? En zo ja, op welke grond?

3. Menige auteurs hebben zich reeds uitgesproken over dit probleem, maar een definitief antwoord is

nog niet gegeven. Het antwoord is echter niet zonder belang. Het zou de rechtszekerheid zowel in

hoofde van de huurder als van de verhuurder ten goede komen. Zo heeft de verhuurder er belang bij

te weten of hij voor dergelijke werken een vergoeding verschuldigd zal zijn. De huurder zal op zijn

beurt willen weten of hij recht heeft op een vergoeding, hoeveel deze zal bedragen en of hij

bijvoorbeeld de toestemming van de verhuurder zal moeten verkrijgen om dit vergoedingsrecht te

laten ontstaan. Beide partijen hebben er dus belang bij te weten wat de gevolgen zijn van het niet-

opnemen van bepalingen in de huurovereenkomst m.b.t. deze vergoedingsproblematiek.

4. Naast het gemeen huurrecht, zal deze vergoedingsproblematiek ook bekeken worden binnen de

verschillende bijzondere huurstelsels. Hierbij stelt zich specifiek de vraag of en in welke mate de

vergoedingsvraag wordt geregeld in de bijzondere wetgeving en of er noodzaak is om terug te vallen

1 Artikel 1709 BW.

2

op het gemeen huurrecht. Er zal worden ingegaan op de Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de

Pachtwet.

De sociale huur kent een aantal toelatingsvoorwaarden. Eén van deze voorwaarden is dat de huurder

samen met zijn gezinsleden in het referentiejaar niet over een inkomen beschikt dat bepaalde

wettelijke grenzen overschrijdt.2 Het komt er dus op neer dat men een zeer laag inkomen moet hebben

om toegelaten te worden. Deze personen zullen wellicht niet de initiële kost van inrichtings- en

verbouwingswerken willen maken, ongeacht een latere eventuele vergoeding. Bovendien wordt in het

kader van de sociale huur met typecontracten gewerkt. Het probleem zal zich in deze context dan ook

niet (vaak) voordoen. Dit bijzonder huurstelsel zal daarom verder buiten beschouwing worden gelaten.

5. De zesde staatshervorming voorziet in het vlinderakkoord in een regionalisering van de

huurwetgeving. De bedoeling was na te gaan of het regelgevend optreden van de gewesten een

oplossing zou voorzien voor de hier gestelde onderzoeksvraag. Verder zou worden nagegaan of en in

welke mate er wordt afgeweken van de huidige regeling en wat de gevolgen ervan zouden zijn. De

gewesten hebben echter nog geen regeling uitgewerkt inzake huur. De bespreking blijft daarom

beperkt tot de afbakening van de overgedragen bevoegdheden.

6. Tot slot zal de vergoedingsvraag bekeken worden vanuit het Franse en het Nederlandse rechtstelsel.

2 Artikel 3 Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, BS 7 december 2007, 20428.

3

Hoofdstuk 1. Gemeen huurrecht

Afdeling 1: Situering 7. Het gemeen recht voorziet niet in specifieke wettelijke regels over het recht van de huurder om

werken uit te voeren. Dit recht moet daarom worden gekaderd binnen de verbintenissen van de

verhuurder en de huurder. Dit wordt als eerste toegelicht. Vervolgens wordt ingegaan op de vraag wie

eigenaar is van de door de huurder uitgevoerde werken. Tot slot wordt de vergoedingsregeling bij het

einde van de huur zoals uitgewerkt door de rechtspraak en de rechtsleer, bij gebrek aan specifieke

wettelijke regels, uitgebreid besproken.

Afdeling 2: Verbintenissen van de verhuurder en de huurder

§ 1. Verbintenissen van de verhuurder

1. Verplichtingen van de verhuurder

8. De verhuurder heeft uit de aard van het contract een aantal verplichtingen zonder dat daartoe enig

bijzonder beding nodig is. Ten eerste is hij verplicht het verhuurde goed aan de huurder te leveren.3

De verhuurder voldoet slechts aan zijn leveringsverplichting indien hij het goed in alle opzichten in

goede staat van onderhoud levert.4 Ten tweede moet hij dat goed in zodanige staat onderhouden dat

het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is.5 De verhuurder moet hiertoe gedurende de

huurtijd alle herstellingen doen die nodig mochten worden, behalve de herstelling ten laste van de

huurder.6 Ten derde is de verhuurder verplicht de huurder het rustig genot te doen hebben van het

verhuurde goed zolang de huur duurt.7 Hij is gehouden tot vrijwaring voor zijn eigen daden8, daden

van derden9 en gebreken van het verhuurde goed10.11

2. Rechten van de verhuurder

9. De verhuurder heeft het recht dringende herstellingen uit te voeren12. Hij beschikt eveneens over

een bezoekrecht. Tot slot kan de verhuurder zekerheidsrechten doen gelden.13

3 Artikel 1719, 1° BW. 4 Artikel 1720, eerste lid BW. 5 Artikel 1719, 2° BW 6 Artikel 1720, tweede lid BW. 7 Artikel 1719, 3° BW. 8 Artikel 1723 BW; Artikel 1724 BW; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 183. 9 Artikel 1725 BW; Artikel 1727 BW. 10 Artikel 1721 BW. 11 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 41. 12 Artikel 1724 BW. 13 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 192.

4

§ 2 Verbintenissen van de huurder

1. Verplichtingen van de huurder

10. In het kader van de huurovereenkomst is de huurder tot twee hoofdverplichtingen gehouden.

Vooreerst is de huurder verplicht het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de

bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens welke, bij gebreke van

overeenkomst daaromtrent, naargelang van de omstandigheden vermoed wordt14. Dit houdt een

dubbele verplichting in. De huurder is zowel tot gebruik als een goed huisvader als tot gebruik volgens

de bestemming verplicht. Ten tweede is de huurder ertoe gehouden de huurprijs op de bepaalde

termijn te voldoen15.

Naast deze hoofdverplichtingen, rusten er nog een aantal andere verplichtingen op de huurder. Op het

einde van de huur is de huurder verplicht tot teruggave van het gehuurde goed. Indien een omstandige

plaatsbeschrijving is opgemaakt tussen de partijen, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het,

volgens die plaatsbeschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of

overmacht is tenietgegaan of beschadigd16. Indien daarentegen geen omstandige plaatsbeschrijving is

opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als

waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Tegenbewijs kan worden geleverd,

door alle middelen van recht.17 Deze teruggaveverplichting vormt de grondslag voor de

aansprakelijkheid van de huurder voor brand. Hij kan aan deze aansprakelijkheid ontspannen door te

bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.18 Tot slot heeft de huurder een stofferingsplicht19.

2. Rechten van de huurder

11. De rechten van de huurder worden niet specifiek geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Uit het

huurcontract, de verbintenissen van de verhuurder en de huurder, kan worden afgeleid dat de huurder

het recht heeft van het gehuurde goed te genieten en het te gebruiken overeenkomstig zijn

bestemming en eventuele contractuele bepalingen daaromtrent.20

12. De vraag of de huurder het recht heeft om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren aan

het gehuurde goed, vormt voorwerp van ‘Afdeling 3: Het recht van de huurder om inrichtings- en

verbouwingswerken uit te voeren’ (infra nrs. 13-21).

14 Artikel 1728, 1° BW. 15 Artikel 1728, 2° BW. 16 Artikel 1731, §2 BW. 17 Artikel 1731, §1 BW. 18 Artikel 1733 BW. 19 Artikel 1752 BW. 20 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 213.

5

Afdeling 3: Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken

uit te voeren

§ 1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling

13. In de Belgische wetgeving zijn geen specifieke regels terug te vinden betreffende het recht van de

huurder om werken uit te voeren aan het gehuurde goed.

14. Het gebrek aan specifieke wettelijke regels kan door de partijen zelf worden ondervangen door

een bepaling betreffende de toelaatbaarheid van werken te voorzien in de huurovereenkomst. Het

principe van de wilsautonomie van de partijen speelt. De partijen kunnen contractueel een verbod of

een beperking tot het uitvoeren van werken opleggen. Ook kan worden overeengekomen dat de

werken slechts toegelaten zijn mits het naleven van specifiek opgelegde voorwaarden.21 Een

stilzwijgend akkoord van de verhuurder volstaat wanneer het akkoord ontegensprekelijk is.22 Het is

met andere woorden vereist dat de houding van de verhuurder niet anders kan worden

geïnterpreteerd dan een instemming. Het niet reageren van de verhuurder tegen openlijk en zichtbare

werken uitgevoerd door de huurder, zou een instemming inhouden.23

15. Werken waartoe de verhuurder, stilzwijgend of uitdrukkelijke, toestemming heeft gegeven,

worden beschouwd als subjectief regelmatige werken.24

21 J. UYTDENHOUWEN, “Uitvoeren van bouwwerken in het kader van de huur: stedenbouwkundige aspecten”, T.Huur 2002, afl. 2, 78; J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 664; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 62; L. ROUSSEAU, “La vente du bien loué” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (244) 261; M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT, I. DURANT, P.A. FORIERS, M. VANWIJCK-ALEXANDRE, P. WERY, Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 270; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 412; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE, Y. MERCHIERS, P. OLIVIERS, N. VERHEYDEN-JEANMART, G. BENOIT, P. JADOUL, M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 128; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 274; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 238. 22 Rb. Ieper 6 mei 1981, RW 1982-83, 1395; Rb. Brussel 1 september 1998, RW 1999-2000, afl. 30, 1026; Vred. Fosses-la-Ville 4 september 1991, JT 1992, 333; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE, B. HUBEAU, S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 574. 23 L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 138; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 132-133; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 574. 24 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 568; M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 275; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 573-574; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 133.

6

16. De toelating van de verhuurder om werken uit te voeren, houdt niet zijn akkoord in de kosten van

deze werken te dragen of erin tussen te komen25. De werken gebeuren in principe dus op kosten en

op risico van de huurder. Het is evenwel mogelijk anders overeen te komen. 26

17. De uitdrukkelijke toestemming gegeven door de verhuurder, verhindert hem op het einde van de

huur de huurder te verplichten tot herstel in oorspronkelijke staat. Indien de verhuurder deze

mogelijkheid wenst te behouden, dient hij hiertoe een voorbehoud te maken bij zijn toestemming. 27

18. Het is aan te raden de contractuele bepaling zo duidelijk en nauwkeurig mogelijk te formuleren.

Indien alsnog twijfel bestaat, zal het beding in het voordeel van de huurder geïnterpreteerd worden.28

§ 2. De huurovereenkomst voorziet niet in een regeling

19. Indien de huurovereenkomst niet voorziet in een regeling, moet worden teruggevallen op de

rechtsleer en de rechtspraak. Zij ondervangen het gebrek aan wetgeving betreffende het recht van de

huurder tot het uitvoeren van werken reeds voor een groot deel. Zo bestaat er weinig discussie over

de vraag of werken mogen worden uitgevoerd. De huurder mag het goed verbouwen naar eigen wens

op voorwaarde dat hij de bestemming van de lokalen handhaaft, hij het goed gebruikt als goede

huisvader en dat hij bij het einde van de huurovereenkomst het goed herstelt in zijn oorspronkelijke

toestand.29 Het uitvoeren van werken is dus op zichzelf niet strijdig met het gebruik als goede huisvader

25 J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 671. 26 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 6; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 417. 27 I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 160. 28 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 6; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1029. 29 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 222; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 183; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 76; J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 664; J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 6; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 62; M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 272; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, “Le louage de choses”, Brussel, Larcier, 1964, 413; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1029; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 561; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 130; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 272; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 57; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 239; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 575.

7

en het respecteren van de bestemming.30 Het is de huurder ook toegelaten werken uit te voeren die

noodzakelijk zijn voor het genot van het goed of om dit genot te vergroten.31

20. Vroeger werd uit deze voorwaarden afgeleid dat werken die niet kunnen worden weggenomen,

verboden zijn. Zo was MERCHIERS van mening dat het gebruik als goede huisvader en de verplichting

de bestemming te respecteren, de huurder verbiedt om veranderingen, werken en beplatingen aan te

brengen aan het goed, zonder toestemming van de verhuurder.32 Al snel machtigde de rechtsleer de

huurder om zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder werken uit te voeren die niet-

wegneembaar zijn, op voorwaarde dat ze aan de constante behoeften en de gebruiken van het

moderne leven beantwoorden.33

21. Algemeen kan gesteld worden dat drie soorten werken toegelaten zijn. Ten eerste zijn eenvoudige

verbeteringswerken toegelaten. Ook verbeteringswerken die het goed geschikt maken tot het gebruik

in overeenstemming met de verleende huurbestemming worden toegelaten door de rechtspraak. De

laatste toegelaten categorie zijn nieuwe constructies.34 De werken mogen echter niet zo verregaand

zijn dat ze de vorm en de structuur van het gebouw wijzigen. 35 Of de werken al dan niet toelaatbaar

zijn, wordt bij betwisting soeverein door de rechter beoordeeld. 36 Deze toegelaten werken worden als

30 P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 272. 31 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 130. 32 Y. MERCHIERS, “L’obligation de restitution du locataire” in L. HERVE, Y. MERCHIERS, P. OLIVIERS, N. VERHEYDEN-JEANMART, G. BENOIT, P. JADOUL, M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (57) 74. 33 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 185; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 138; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1029;. 34 J. VLIEGHE, “Het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1030. 35 Rb. Brussel 1 september 1998, RW 1999-2000, afl. 30, 1026; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 568; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 183; J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7; M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 272; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 575; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1030; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 130. 36 M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1029.

8

objectief regelmatig beschouwd.37 Subjectief regelmatige werken kunnen verder gaan dan wat

objectief regelmatig is.38

Voorbeelden van toegelaten werken39:

- Herverf- en herbehangwerken

- Plaatsen van een badkamer

- Omvormen van een grote slaapkamer tot twee afzonderlijke kamers

- Plaatsen van centrale verwarming of verwarming met bijvoorbeeld gasradiatoren

- Plaatsen van een houten tuinhuis

Voorbeelden van werken die niet zijn toegelaten zonder toestemming van de verhuurder40:

- Een nieuwe deuropening kappen in de muren

- Nieuwe vensteropeningen aanbrengen in de muren

37 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 568; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 185; M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 274; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 133. 38 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 185. 39 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7; M. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1030. 40 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7.

9

Afdeling 4: Het eigendomsrecht van inrichtings- en verbouwingswerken

§ 1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling 22. De partijen kunnen vrij in de huurovereenkomst overeenkomen wie eigenaar is van de inrichtings-

en verbouwingswerken uitgevoerd door de huurder. 41


23. Wanneer de huurovereenkomst niet voorziet in een regeling betreffende het eigendomsrecht van

de werken uitgevoerd door de huurder, spelen de algemene principes van het zakenrecht. Werken

uitgevoerd door de huurder aan het gehuurde goed moeten worden gekaderd in het opstalrecht.

1. Opstalrecht

24. Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor

het geheel of een deel op, boven of onder andermans grond.42

25. Het opstalrecht kan zelfstandig of accessoir zijn.43 Als zelfstandig zakelijk recht wordt het recht van

opstal gelijkgesteld met de verzaking aan het recht van natrekking. Als accessoir zakelijk recht van

opstal kan het gaan om een onroerend zakelijk recht dat accessoir een recht van opstal verleent zoals

een recht van erfpacht of een recht van vruchtgebruik ofwel kan het voorkomen als onderdeel van een

door de eigenaar toegestaan persoonlijk recht van huur of als onderdeel van een andere overeenkomst

die een genotsrecht verschaft.44 In tegenstelling tot het zelfstandig opstalrecht wordt het accessoir

opstalrecht niet geregeld door de Opstalwet, maar wel door het statuut van het hoofdrecht.45 De duur

zal bijgevolg bepaald worden door bijvoorbeeld de huurovereenkomst i.p.v. de maximale duurtijd van

50 jaar overeenkomstig de Opstalwet.46

2. Het eigendomsrecht van de werken

2.1 Accessoir opstalrecht

26. In het kader van een huurovereenkomst is er sprake van een accessoir opstalrecht. Het bestaan

van een huurovereenkomst verhindert dat er onmiddellijk natrekking optreedt ten behoeve van de

41 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 218; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 281. 42 Artikel 1, eerste lid Opstalwet. 43 Vred. Binche 25 november 2004, JLMB 2006, afl. 9, 386; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 218. 44 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 218. 45 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 219; R. TIMMERMAN, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 46. 46 Vred. Binche 25 november 2004, JLMB 2006, afl. 9, 386; R. TIMMERMAN, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 46.

10

verhuurder. De natrekking wordt daarentegen uitgesteld tot op het einde van de huurovereenkomst.47

De huurder die werken uitvoert, blijft bijgevolg eigenaar van de door hem verrichte werken gedurende

de duur van de huurovereenkomst. Op het einde van de huurovereenkomst neemt het

eigendomsrecht van de huurder een einde, zonder terugwerkende kracht48. De verhuurder verwerft

op dat ogenblik de eigendom, ingevolge de natrekking.49

27. De grondslag van dit accessoir opstalrecht is het oplossen van eigendomsconflicten. Dit vormt de

bestaansreden van het recht van natrekking zelf. Indien er genotsrechten worden verschaft, onder de

vorm van een huurovereenkomst of anderszins, is er tijdens de duur van deze rechten geen

eigendomsconflict. De partijen hebben, minstens impliciet, verzaakt aan de onmiddellijke natrekking.

Deze verzaking is toegelaten, aangezien de natrekking de openbare orde niet raakt en het om louter

private belangen gaat.50

28. Er dient een onderscheid te worden gemaakt naargelang de werken wegneembaar zijn of niet.

47 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 220. 48 P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 301. 49 Cass. 10 oktober 2013, Huur 2014, afl. 1, 50; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 576; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 218 en 221-222; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 184; F. WERDEFROY, “Verlof tot het bouwen met afstand van het recht van natrekking”, T.Vred. 1981, 70; I. VAN DE WOESTEYNE, “Verbouwingswerken uitgevoerd door de huurder – fiscale aspecten”, T.Huur 2003, afl. 1, 42; I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 160; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1982 à 1988). Les biens”, RCJB 1990, 334; J.L. VAN BOXSTAEL, “Le bail de droit commun” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (11) 44; K. VANHOVE,“Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 69; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 140; L. ROUSSEAU, “La vente du bien loué” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (244) 261; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 576; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 277; S. SNAET, P. TRUYEN, “Artikel 1 Opstalwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 3; V. SAGAERT, “Huur en goederenrecht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU, S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (41) 55-56. 50 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 220.

11

2.2 Wegneembare werken

29. De huurder is eigenaar van de door hem uitgevoerde wegneembare werken (infra nr. 34) zolang

de huurovereenkomst loopt, ingevolge het accessoir opstalrecht. Dit houdt in dat de huurder

gedurende de huur deze werken kan veranderen, herbouwen, afbreken, verkopen en hypothekeren.

Ook heeft de huurder het recht de werken weg te nemen, op voorwaarde dat het een herstel in zijn

oorspronkelijke toestand inhoudt.51 Er is geen enkele wettelijke bepaling die de huurder verplicht de

verhuurder te laten genieten van de werken die hij heeft verricht op zijn grond.52 Bovendien kunnen

enkel de schuldeisers van de huurder beslag leggen op deze werken.53 De natrekking in hoofde van de

verhuurder speelt pas bij het einde van de huur. Tijdens de duur van de huurovereenkomst kan de

verhuurder daarom geen aanspraken laten gelden op deze werken, noch deze laten wijzigen,

verwijderen of vernielen.54

2.3 Niet-wegneembare werken

30. De vraag of de theorie van de uitgestelde natrekking van toepassing is op niet-wegneembare

werken (infra nr. 61) werd aanvankelijk negatief beantwoord door de rechtspraak en rechtsleer.

Vroeger was men van mening dat de natrekking van werken die zijn geïntegreerd en bijgevolg niet

kunnen worden weggenomen zonder schade aan te brengen, onmiddellijk plaatsvindt. De verhuurder

verwierf bijgevolg de eigendom van de geïncorporeerde elementen vanaf de incorporatie. Anderzijds

was het de huurder vanaf dan niet meer toegelaten de werken weg te nemen.55

51 Rb. Brussel 1 september 1998, RW 1999-2000, afl. 30, 1026; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 572-573; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 222; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 184; I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 161; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 104; J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7; J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000 675; L. SIMONT, J. DE GAVRE, P.A. FORIERS, “Examen de jurisprudence (1981 à 1991). Les contract spéciaux”, RCJB 1996, 313; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 576; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 420; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 131; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 275, 301 en 305; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 240 en 242. 52 P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 276. 53 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 222. 54 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 220; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 276. 55 Vred. Gosselies 17 augustus 1979, RDR 1980, 228; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 571; A. VAN MUYLDER, J. VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, 283; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 221; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les

12

31. De heersende rechtspraak en rechtsleer is echter van oordeel dat de natrekking van niet-

wegneembare werken wel is uitgesteld tot het einde van de huur, tenzij anders is overeengekomen.56

De huurder beschikt dus over een recht van opstal dat een accessorium vormt van de

huurovereenkomst. Dit houdt in dat de huurder eigenaar is van deze werken gedurende de duur van

de huurovereenkomst.57 De verhuurder kan bijgevolg de huurder niet verplichten de werken te

behouden of te verwijderen.58

Afdeling 5: Het vergoedingsrecht bij het einde van de huurovereenkomst

§ 1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling

32. Het vergoedingsrecht bij het einde van de huur is niet wettelijke geregeld. Bij gebrek aan een

specifieke wettelijke regeling, speelt het principe van de wilsautonomie van de partijen. De partijen

kunnen niet enkel overeenkomen over de toelaatbaarheid van de werken. Zij kunnen ook

overeenkomen over het al dan niet verschuldigd zijn van een vergoeding voor deze werken door de

verhuurder. Een mogelijke contractuele regeling is dat alle door de huurder aan het gehuurde pand

uitgevoerde werken aan de eigendom verworven blijven zonder dat de verhuurder hiervoor enige

vergoeding zal verschuldigd zijn.59 Ook is het mogelijk contractueel in een vergoedingsplicht te

voorzien.60

biens”, RCJB 1984, 76; J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 62; S. RUYSSCHAERT, “Werken aan een gehuurd goed: BTW-gevolgen”, Huur 2006, afl.2, 77. 56 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 572; A. VAN MUYLDER, J. VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, 283; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 221; I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 161; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 76; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 62. 57 A. VAN MUYLDER, J. VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, 283. 58 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 572. 59 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7. 60 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 128; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 241.

13


33. Het gebrek aan specifieke wettelijke regels betreffende de vergoedingsregeling bij het einde van

de huur, wordt ook reeds gedeeltelijk ondervangen door vaststaande rechtspraak en rechtsleer. De

regeling is verschillend naargelang de werken al dan niet kunnen worden weggenomen.

1. Wegneembare werken

1.1 Begrip

34. Wegneembare werken zijn, volgens het Hof van Cassatie, werken die onafhankelijk zijn van de

hoofdzaak. Ze worden gekenmerkt door de mogelijkheid ze af te scheiden en weg te nemen zonder de

hoofdzaak te beschadigen. Het is aan de feitenrechter te oordelen over het al dan niet wegneembaar

karakter van de werken.61

1.2 Vergoedingsgrondslag

35. De wegneembaarheid van de werken geeft de verhuurder een keuzemogelijkheid. Ofwel eist de

verhuurder het herstel in de oorspronkelijke toestand op kosten van de huurder. Eventueel wordt de

huurder veroordeeld tot een schadevergoeding wegens het nadeel dat de eigenaar van het erf zou

hebben geleden62. Ofwel kiest de verhuurder ervoor de werken te behouden, waarbij een vergoeding

aan de huurder verschuldigd is.63

36. Wegneembare werken die de verhuurder wenst te behouden, doen een vergoedingsrecht in

hoofde van de huurder ontstaan. De grond tot vergoeding is tot op vandaag voorwerp van discussie.

Vooreerst zullen drie mogelijke grondslagen worden besproken. Vervolgens zal worden ingegaan op

de rechtspraak van het Hof van Cassatie met deze vergoedingsgrondslagen als voorwerp.

61 Cass. 23 december 1943, Pas. 1944, I, 123. 62 M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 578. 63 Vred. Gosselies 17 augustus 1979, RDR 1980, 228; Rb. Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, afl. 24, 824; Rb. Brugge 16 juni 1998, Huur 1998-99, 34; Rb. Hasselt 30 maart 2000, TBBR 2001, afl. 4, 252; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 575; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 185; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 77; J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 680; J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7-8; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 423; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 563; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 134; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 303 en 307; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 242.

14

a. Artikel 555 BW

37. Ten eerste werd artikel 555 BW als grondslag naar voor geschoven. Dit artikel kadert binnen het

eigendomsrecht en meer specifiek binnen het recht van natrekking betreffende onroerende zaken.

Het artikel regelt de situatie waarbij een derde met zijn eigen materialen beplantingen, gebouwen en

werken tot stand brengt op andermans erf. De eigenaar van het erf heeft de keuze tussen enerzijds

het behoud van deze beplantingen, gebouwen en werken en anderzijds de wegneming door de

derde.64

38. Indien de eigenaar kiest voor het behoud, moet hij de waarde van de materialen en het arbeidsloon

vergoeden. De eventuele waardevermeerdering van het erf is zonder belang.65

39. Indien de eigenaar van het erf daarentegen opteert de wegruiming te vorderen, draagt de derde

hiervan de kosten. De derde kan geen recht op vergoeding laten gelden. Hij kan een veroordeling tot

schadevergoeding oplopen wegens het nadeel dat de eigenaar van het erf mocht hebben geleden.66

40. Wegruiming kan echter niet worden gevorderd indien de beplantingen, gebouwen en werken tot

stand zijn gebracht door een derde, onder wie het goed is uitgewonnen en die niet tot teruggave van

de vruchten is veroordeeld, op voorwaarde dat hij te goeder trouw was. De eigenaar heeft dan wel de

keuze om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te

betalen dat gelijk is aan de door het erf verkregen meerwaarde berekend op de dag van de teruggave.67

41. Het Hof van Cassatie paste in zijn arrest van 17 november 1883 artikel 555 BW rechtstreeks toe op

de huurder. Het Hof was van mening dat de vergoedingsplicht aan geen andere voorwaarde is

verbonden dan de keuze van de grondeigenaar voor het behoud. De tekst van artikel 555 BW maakt

geen onderscheid tussen de derde bouwers die het bezit hebben van een grond en diegenen die het

bezit niet hebben. Bovendien is de vergoedingsplicht van de eigenaar bij behoud van de werken enkel

gemotiveerd op basis van het principe dat niemand zich mag verrijken ten koste van een ander. De

toepassing van dit principe is, volgens het Hof, gerechtvaardigd voor zowel de bouwers die de grond

bezitten als diegene die de grond niet bezitten. Artikel 555 BW slaat dus op alle derden, houder en

bezitter, die een werk hebben gedaan op de grond van een ander.68

De interpretatie van de rechtstreekse toepasselijkheid van artikel 555 BW stuitte al snel op veel kritiek.

VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE waren van mening dat de huurder niet te beschouwen is als een

64 Artikel 555, eerste lid BW. 65 Artikel 555, derde lid BW. 66 Artikel 555, tweede lid BW. 67 Artikel 555, derde lid BW; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 215. 68 Cass. 17 november 1883, Pas. 1883, I, 371.

15

bezitter.69 DE BERSAQUES bekritiseerde de rechtstreekse toepasselijkheid, omdat de huurder geen

derde is t.o.v. de eigenaar van de grond. Er bestaat immers een overeenkomst tussen deze partijen.

De rechtstreekse toepassing is bijgevolg niet gerechtvaardigd.70

42. De rechtstreekse toepassing van artikel 555 BW werd vervangen door een analogietoepassing. Via

een analogieredenering wordt artikel 555 BW toegepast op de huurder. De huurder wordt dan

beschouwd als een derde te goeder trouw of te kwader trouw. Indien de huurder te goeder trouw is,

kan de verhuurder de wegneming van de werken niet eisen en dient hij een vergoeding te betalen voor

de waarde van de materialen of de meerwaarde van het goed. Indien de huurder daarentegen te

kwader trouw is, heeft de verhuurder de keuze de werken al dan niet te laten wegnemen op kosten

van de huurder. De keuze voor het behoud gaat gepaard met een verplichting een vergoeding te

betalen gelijk aan de waarde van de materialen en het arbeidsloon.71

43. De rechtspraak assimileerde de huurder aan een bezitter te kwader trouw. Het voordeel van deze

assimilatie vanuit het oogpunt van de verhuurder is dat hij de wegneming van de werken kan eisen.

De verhuurder beslist zelf of hij al dan niet verplicht is tot vergoeding, door zijn keuze voor behoud of

wegneming. Het nadeel is dat het behoud een grote last inhoudt voor de verhuurder wegens de

vergoedingsplicht van de integrale prijs van het materiaal en arbeidsloon (supra nr. 38).72 Langs de

andere kant, is de analogietoepassing voordelig voor de huurder als de verhuurder kiest voor behoud.

De huurder krijgt dan een integrale vergoeding. (supra nr. 38) Indien de verhuurder kiest voor

wegneming, verkrijgt de huurder geen enkele vergoeding. (supra nr. 39) De assimilatie aan een bezitter

te kwader trouw, komt dus vooral de verhuurder ten goede die de touwtjes in handen krijgt.

De assimilatie van de huurder aan een bezitter te kwader trouw is vatbaar voor kritiek. De vraag kan

worden gesteld of de huurder te kwader trouw is.73 De bezetting door de huurder ontstaat door een

69 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 135. 70 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 272. 71 Rb. Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, 824; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 577; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 77; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 563; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 135. 72 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 187; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 135. 73 Kh. Luik 6 januari 1950, RCJB 1951, 268; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 579; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 142; J. VANKERCKHOVE, P.

16

contract dat hem regelmatig het bezit van de grond toekent, met instemming van de verhuurder. De

huurder kan dus bezwaarlijk als te kwader trouw worden beschouwd.74 Bovendien zou het toekennen

van de totale kostprijs, evenals het niet in rekening brengen van het voordeel dat de huurder tijdens

de loop van de huurovereenkomst reeds heeft genoten, de huurder kunnen aanzetten tot het nemen

van buitensporige initiatieven. De kwalificatie als te kwader trouw houdt dan het gevaar in dat de

grondeigenaar kiest voor de wegneming en de huurder geen enkele vergoeding verkrijgt.75

44. VERHEYDEN-JEANMART verkiest de assimilatie van de huurder met de bezitter te goeder trouw,

zeker wanneer de verhuurder heeft ingestemd tot de werken. De toestemming van de verhuurder,

bovenop het rechtmatig karakter van de wegneembare werken, vormt een zekerheid voor de huurder

dat hij de werken niet zal moeten afbreken.76 De assimilatie met de bezitter te kwader trouw zou geen

rekening houden met het recht dat de huurder heeft om werken uit te voeren. Ook zou de huurder

zich niet voordoen als bezitter van de grond, maar als deze van de werken. De huurder assimileren met

een bezitter te kwader trouw zou daarom arbitrair en onlogisch zijn.77

De assimilatie van de huurder aan de bezitter te goeder trouw is voordelig voor de huurder. De

verhuurder heeft niet langer de mogelijkheid de wegneming te eisen (supra nr. 40). Bijgevolg heeft de

huurder altijd recht op een vergoeding van de integrale kostprijs.

45. Los van de vraag of de huurder als te kwader of te goeder trouw moet worden gekwalificeerd, is

de analogietoepassing op zich niet vrij van kritiek. Ten eerste is de toepassing van artikel 555 BW

beperkt tot derden. De huurder kan bezwaarlijk als derde worden beschouwd t.o.v. de verhuurder,

wegens hun contractueel verband78. Ook kan de huurder niet worden beschouwd als een bezitter, die

zich vestigt op de grond zonder recht, noch titel. De huurder weigert, in tegenstelling tot de bezitter,

de teruggave van het gehuurde goed niet. De huurder is dus geen bezitter, maar slechts een houder.79

COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 681; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 424-425. 74 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 272. 75 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 276; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 579; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 69. 76 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 144. 77 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 135. 78 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 272-273; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 578; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 142. 79 Kh. Luik 6 januari 1950, RCJB 1951, 268; A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 272-273.

17

Ten derde houdt artikel 555 BW enkel rekening met de kosten van de werken. Het voordeel dat de

verhuurder behaalt door de uitgevoerde werken wordt buiten beschouwing gelaten. Dit is te verkiezen

voor de huurder die werken heeft uitgevoerd met een hoge kostprijs. In de meeste gevallen schaadt

dit echter de huurder, omdat geen rekening wordt gehouden met de monetaire devolutie.80

b. Verrijking zonder oorzaak

46. De theorie van de verrijking zonder oorzaak vormde een tweede mogelijke grondslag.81 Op basis

hiervan heeft de huurder recht op een vergoeding in functie van de door de werken verkregen

meerwaarde, zonder dat dit bedrag de werkelijke kosten mag te boven gaan, verminderd met een

bedrag ter vergoeding van het genot dat de huurder heeft genoten van deze werken.82

47. De rechtsfiguur van de verrijking zonder oorzaak is een algemeen rechtsbeginsel, waarvan de

billijkheid aan de grondslag ligt. Het doel van deze rechtsfiguur is rechtszekerheid instellen m.b.t.

waardeverschuivingen. Slechts wanneer het vermogen van de ene partij vermeerderd wordt ten koste

van het vermogen van de andere partij zonder enige juridische, economische of morele reden of

oorzaak, kan de figuur van de verrijking zonder oorzaak toepassing vinden.83 Een

vermogensverschuiving is dus zonder oorzaak wanneer er geen rechtsgrond is voor de verarming van

de ene partij en de verrijking van de andere.84

48. De rechtsfiguur van de verrijking zonder oorzaak kent verschillende toepassingsvoorwaarden. Ten

eerste dient er zich een verrijking voor te doen in hoofde van de ene partij. Deze verrijking houdt een

in geld waardeerbaar voordeel in dat zowel kan slaan op een vermeerdering van een vermogen als een

79 Kh. Luik 6 januari 1950, RCJB 1951, 268; J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 681; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 424-425. 80 J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 681; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 424-425. 81 Rb. Ieper 6 mei 1981, RW 1982-83, 1395; Rb. Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, afl. 24, 824; Kh. Luik 6 januari 1950, RCJB 1951, 268; Vred. Gosselies, 17 augustus 1979, RRD 1980, 228; I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 162; J. UYTDENHOUWEN, “Uitvoeren van bouwwerken in het kader van de huur: stedenbouwkundige aspecten”, T.Huur 2002, afl. 2, 79; J.H. HERBOTS, C. PAUWELS, “Overzicht van rechtspraak (1982-1987). Bijzondere overeenkomsten”, TPR 1989, 1155; L. ROUSSEAU, “La vente du bien loué” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (244) 262; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 77; L. SIMONT, J. DE GAVRE, “Examen de jurisprudence (1969 à 1975). Les contrats spéciaux”, RCJB 1977, 263; L. SIMONT, J. DE GAVRE, P.A. FORIERS, “Examen de jurisprudence (1969 à 1975). Les contrats spéciaux”, RCJB 1985, 309; L. SIMONT, J. DE GAVRE, P.A. FORIERS, “Examen de jurisprudence (1981 à 1991). Les contract spéciaux”, RCJB 1996, 312: Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 242. 82 Rb. Ieper 6 mei 1981, RW 1982-83, 1395; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 577; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 189; I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 161; J.L. VAN BOXSTAEL, “Le bail de droit commun” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (11) 45. 83 E. NORDIN, “De wil als oorzaak van een vermogensverschuiving: het onderscheid tussen hulpvaardigheid en vrijgevigheid” (noot onder Cass. 19 januari 2009), RW 2009-10, afl. 26, 1084. 84 Cass. 10 mei 2012, NJW 2013, 29.

18

afname van verplichtingen. De beoordeling dient te gebeuren op het moment van de

vermogensverschuiving. Ten tweede dient er zich een verarming voor te doen in hoofde van de andere

partij. Ten derde is vereist dat zonder de verarming van de ene partij er geen sprake van is van de

verrijking van de andere. Tussen de verrijking en de verarming dient dus een causaal verband te

bestaan. Deze causaliteit wordt beoordeeld volgens de equivalentieleer. Ten vierde dient elke oorzaak

te ontbreken, zowel in hoofde van de verarmde als in hoofde van de verrijkte. Tot slot mag geen enkele

andere rechtsgrond aanwezig zijn, aangezien de vordering gesteund op de verrijking zonder oorzaak

een subsidiair karakter heeft. 85

49. Bij toepassing van deze rechtsfiguur op de huurverhouding, moet worden nagegaan of aan alle

toepassingsvoorwaarden is voldaan. Ten eerste is de verhuurder verrijkt door de meerwaarde die de

werken bijbrengen aan zijn grond bij het einde van de huur. De huurder is op zijn beurt verarmd door

de kosten van de werken die hij heeft gedragen, verminderd met het voordeel dat hij heeft kunnen

genieten gedurende de huur. De verrijking van de verhuurder en de verarmingen van de huurder gaan

hand in hand. Ook aan de voorwaarde van de subsidiariteit is voldaan, aangezien de meerderheid van

de rechtspraak en rechtsleer van mening is dat artikel 555 BW dient als vergoedingsgrondslag. De

verrijking van de verhuurder is zonder oorzaak, aangezien de artikelen 1730 en 1731 BW de verhuurder

niet toelaten de teruggave van het gehuurde goed te vragen in een andere staat dan deze waarin het

goed zich bevond bij het begin van de huur.86 Of de verarming van de huurder zonder oorzaak is, is

voorwerp van veel discussie.

50. De tegenstanders van de theorie van de verrijking zonder oorzaak als vergoedingsgrondslag menen

dat de verarming van de huurder niet zonder oorzaak is, omdat de huurder weet dat hij geen werken

mag uitvoeren in het gehuurde goed. Bovendien kent de huurder zijn verplichting tot teruggave van

het gehuurde goed bij het einde van de huur in zijn oorspronkelijke staat. Ook kent de huurder het

tijdelijk karakter van de huur. De huurder voert bijgevolg de werken uit op eigen risico en in zijn eigen

belang. De oorzaak van de verarming is dus gelegen in de wil van de huurder zelf. Ook het persoonlijk

85 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950)”, RCJB 1951, 27; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 552; E. NORDIN, “De wil als oorzaak van een vermogensverschuiving: het onderscheid tussen hulpvaardigheid en vrijgevigheid” (noot onder Cass. 19 januari 2009), RW 2009-10, afl. 26, 1085-1086: N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 137. 86 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 277; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 188.

19

voordeel dat de huurder heeft gedurende de huur door het gebruik/genot van de werken die hij heeft

uitgevoerd, sluit de afwezigheid van enige oorzaak uit.87

51. DE BERSAQUES weerlegt deze tegenargumenten als volgt.

DE BERSAQUES stelt dat het uitvoeren van de werken door de huurder in eigen belang en op eigen

risico enkel inhoudt dat hij het gevaar kent en aanvaardt dat de verhuurder de verwijdering van de

werken vraagt. Het houdt geenszins in dat de huurder had moeten voorzien dat bij het einde van de

huur de werken gratis zouden worden verkregen door de verhuurder, bij keuze voor behoud. Het risico

van deze gratis overdracht is uitgesloten aangezien de meerderheid van de rechtspraak en rechtsleer

een vergoeding toekent aan de huurder op grond van artikel 555 BW.88

Verder argumenteert DE BERSAQUES dat het onjuist is als algemene en absolute regel te stellen dat

de huurder die een voordeel haalt uit de gedane uitgaven, een vordering op grond van de verrijking

zonder oorzaak moet worden geweigerd. In elk van de volgende gevallen wordt een vergoeding

toegekend, gebaseerd op de regel dat niemand zich kan verrijken zonder oorzaak op kosten van de

andere, ondanks het behalen van een persoonlijk voordeel. Ten eerste erkent de uitgaventheorie dat

de bezitter te kwader trouw het recht heeft een vergoeding te vragen die overeenstemt met de

meerwaarde. Ook artikel 555 BW laat de bezitter te kwader trouw toe om een vergoeding te eisen

gelijk aan de integrale prijs van de werken wanneer de eigenaar van de grond ze behoudt. De bezitter

te kwader trouw handelt nochtans volledig in eigen belang en heeft nooit de intentie om het goed in

oorspronkelijke staat terug te geven. Ten tweede erkent de rechtspraak en rechtsleer de

vergoedingsplicht van de naakte eigenaar aan de vruchtgebruiker die nieuwe en vereiste werken heeft

uitgevoerd, die verder gaan dan eenvoudige werken. Ten derde voorziet de Pachtwet in een

vergoedingsrecht voor de pachter voor werken die de verhuurder behoudt bij het einde van de

pachtovereenkomst. Ook de vruchtgebruiker en de pachter hebben bij het uitvoeren van werken de

bedoeling een persoonlijk voordeel te halen uit het gebruik van het gehuurde goed. Het argument dat

de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking niet kan slagen wegens het persoonlijk voordeel dat de

huurder haalt uit de verarming, houdt dus geen stand.89 Voortaan dient aan iedereen het recht te

worden toegekend een vergoeding te vragen aan de eigenaar op basis van het principe dat niemand

zich mag verrijken ten koste van een ander. Zelfs als de huurder een persoonlijk voordeel ondervindt

87 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 137-138; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 71. 88 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 280-281. 89 A. DE BERSAQUES, “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 278-279.

20

van de uitgaven die hij heeft gedaan, blijft de vordering op grond van de verrijking zonder oorzaak

openstaan zodra die uitgaven tegelijk de eigendom van de derde hebben verrijkt en voor zover het

persoonlijk voordeel de onkosten van de huurder niet volledig compenseert.90

52. Bepaalde rechtsleer maakte een onderscheid naargelang de regelmatigheid van de werken.

Regelmatige werken gaven aanleiding tot een vergoeding op grond van de theorie van de verrijking

zonder oorzaak. Onregelmatige werken gaven geen recht op vergoeding, aangezien zij niet voldeden

aan de voorwaarde dat de verrijking van de verhuurder en de verarming van de huurder zonder

oorzaak moet zijn. De oorzaak bestaat in de onvoorzichtigheid of de fout die de huurder begaat door

onregelmatige werken uit te voeren. Anderzijds kan worden gesteld dat de houding van de verhuurder

bij zijn keuze tot behoud een bekrachtiging91 of aanvaarding van de door de huurder begane fout

inhoudt.92 KRUITHOF maakt eveneens het onderscheid tussen regelmatige en onregelmatige werken.

Hij kent echter wel een vergoedingsrecht toe voor onregelmatige werken, op grond van artikel 555

BW.93

c. Gemeen recht

53. Een derde strekking was van oordeel dat het gemeen recht als vergoedingsbasis dient. De

verhuurder heeft het recht de wegneming van de werken uitgevoerd op zijn grond door de huurder te

eisen. De keuze voor het behoud van de werken, houdt een goedkeuring door de verhuurder van de

uitvoering van de werken in. Hij bevestigt hierbij de gevolgen van de werken. Bovendien maakt de

verhuurder deze keuze vrijwillig. Hij is dan ook verplicht de huurder een vergoeding te betalen gelijk

aan het bedrag dat hij zou moeten betalen indien hij de werken zelf zou hebben uitgevoerd.94

1.3 Basisarresten Cass.

a. Cass. 23 april 1965

54. Reeds in 1965 werd het Hof van Cassatie voor de vraag gesteld of de huurder recht heeft op een

vergoeding voor wegneembare werken en zo ja wat de geldende vergoedingsgrondslag is.

90 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 189. 91 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE., “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 143. 92 M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 577. 93 R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 63. 94 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 558; J. VANKERCKHOVE, P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.M. LETIER, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 682; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 425.

21

Voor het Hof van Cassatie beweerden de eisers dat het lot van de werken uitgevoerd door de huurder

bij het verstrijken van de huurovereenkomst wordt bepaald door de artikelen 1730 en 1731 BW. Deze

artikelen handelen over de omstandige plaatsbeschrijving (supra nr. 10). Indien dergelijke

plaatsbeschrijving wordt opgemaakt tussen de partijen, is de huurder verplicht het goed terug te geven

zoals hij het, volgens die beschrijving, heeft ontvangen, met uitzondering van wat door ouderdom of

overmacht is tenietgegaan of beschadigd95. Het Hof heeft geoordeeld dat zelfs indien men aanneemt

dat niet het artikel 555 BW, maar de artikelen 1730 en 1731 BW het lot van de werken bij het einde

van de huur bepalen, het enige gevolg is dat indien de verhuurder verkiest de beplantingen en

gebouwen te behouden, hij, ingevolge het principe van de verrijking zonder oorzaak, niet de waarde

van de materialen en het arbeidsloon, maar een bedrag gelijk aan de door het erf verkregen

meerwaarde dient te betalen.96 Het Hof van Cassatie beslist dus niet in het voordeel van de ene of de

andere vergoedingsgrondslag.97

b. Cass. 18 april 1991

55. In het arrest van 18 april 1991 beslechtte het Hof van Cassatie de discussie in het voordeel van de

theorie van de vermogensvermeerdering zonder oorzaak.98 De vergoeding moet bijgevolg

beantwoorden aan de verrijking van de verhuurder, zonder de verarming van de huurder te mogen

overschrijden (supra nr. 46).

Het Hof van Cassatie oordeelde dat “bij gebrek aan overeenkomst tussen de partijen, de huurder,

krachtens het algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk niemand zich ten koste van een ander zonder

oorzaak mag verrijken, voor de verbeteringen in het onroerend goed kan vergoed worden, op

95 Artikel 1731, §2 BW. 96 Cass. 23 april 1965, RW 1965-66, 1158. 97 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 189; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 77; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 73. 98 Cass. 18 april 1991, Arr.Cass. 1990-91, 839; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 583; B. CHAMPION, “Huur: bijzondere problemen en rechtspraak i.v.m. de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 1993, 145; F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 190; J.H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS, I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, 301; J.L. VAN BOXSTAEL, “Le bail de droit commun” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (11) 44; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 143; L. SIMONT, J. DE GAVRE, P.A. FORIERS, “Examen de jurisprudence (1981 à 1991). Les contract spéciaux”, RCJB 1996, 313; M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 276; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 577; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1030; V. SAGAERT, “Huur en goederenrecht” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (41) 55-56.

22

voorwaarde dat de verhuurder niet in de onmogelijkheid verkeerde ze te doen wegnemen”.99 Het Hof

besluit dus tot de toepassing van de theorie van de verrijking zonder oorzaak. Een onderscheid

naargelang de regelmatigheid van de werken, maakt het Hof niet100.

56. De keuze voor de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking als vergoedingsgrondslag lijkt meer

evenwicht te brengen tussen de belangen van de huurder en de verhuurder, dan artikel 555 BW als

vergoedingsgrondslag. De vergoeding op grond van de ongerechtvaardigde verrijking bedraagt

namelijk de door de werken verkregen meerwaarde, zonder dat dit bedrag de werkelijke kosten mag

te boven gaan, verminderd met een bedrag ter vergoeding van het genot dat de huurder heeft genoten

van deze werken (supra nr. 46). Een vergoeding op grond van artikel 555 BW houdt geen rekening met

het voordeel dat de huurder reeds heeft genoten gedurende de huur (supra nr. 38) en ligt daarom

hoger.

c. Cassatie 31 mei 2012

57. Het Hof van Cassatie brengt met zijn arrest van 31 mei 2012 opnieuw onduidelijkheid over de

vergoedingsgrondslag van wegneembare werken. Het Hof lijkt terug te komen op zijn arrest van 18

april 1991, waarbij ze de discussie beslechtte in het voordeel van de theorie van de verrijking zonder

oorzaak.

58. Het Hof van Cassatie grijpt terug naar de toepassing van artikel 555 BW. De grondeigenaar heeft

op grond van artikel 555, eerste lid BW het recht de wegruiming van de beplantingen te eisen van een

derde die er eigenaar van is. Dit recht geldt volgens het Hof niet alleen wanneer de eigenaar met de

derde geen contractuele relatie heeft, maar ook als de eigenaar met deze derde verbonden is door

een huurcontract, voor zover het huurcontract of de wetsbepalingen die op dit huurcontract van

toepassing zijn, niet voorzien in een afwijkende regeling.101 Het al dan niet bestaan van een

overeenkomst met de grondeigenaar is dus zonder belang. Er moet enkel worden nagegaan of de

huurder onder het begrip derde, zoals bedoeld in artikel 555 BW, kan worden gebracht. Het Hof lijkt

een ruime interpretatie te geven aan het begrip derde, waardoor het van toepassing is op alle derden,

bezitter of loutere houder van de grond waarop de beplantingen of werken zijn uitgevoerd. Dit lijkt

99 Cass. 18 april 1991, Arr.Cass. 1990-91, 839. 100 M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 278; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 143. 101 Cass. 31 mei 2012, TBBR 2015, afl. 4, 221.

23

een terugkoppeling naar het cassatiearrest van 17 november 1883 waarin het Hof besloot tot een

rechtstreekse toepassing van artikel 555 BW in de huurverhouding (supra nr. 41).102

59. Het Hof bevestigt hierbij het idee van HANSENNE. Volgens HANSENNE heeft artikel 555 BW een

algemene draagwijdte. Een strikte interpretatie van artikel 555 BW wijst hij af. Het artikel moet daarom

worden toegepast op alle bouwers, andere dan de bezitter te goeder trouw, zelfs als de eigenaar van

de grond en de bouwer zijn verbonden door een contract, voor zover het contract het lot van de

werken niet volledig regelt. Hij meent dat deze algemene toepassing in overeenstemming is met wat

de voorbereidende werkzaamheden vooropstellen.103

60. Het teruggrijpen naar artikel 555 BW als vergoedingsgrondslag voor wegneembare werken kan

echter in vraag worden gesteld. De draagwijdte van artikel 555 BW is beperkter. Het artikel slaat enkel

op de artikelen die ervoor staan opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, namelijk artikel 549 BW en

550 BW. De toepassing is dus beperkt tot de situatie van de bezitter, die wordt uitgewonnen op de

grond waarop hij werken heeft verricht. Bovendien kan de toepassing van artikel 555 BW in het kader

van de huur, enkel slaan op het onderliggende principe dat niemand zich mag verrijking ten koste van

een ander. De modaliteiten van de toepassing van dit principe op de uitgewonnen bezitter, kunnen

echter niet worden overgedragen naar de huurder, aangezien hun situatie duidelijk verschilt. De

huurder is geen derde t.o.v. de eigenaar en zijn bezetting leidt tot geen enkele toeëigening of

eigendomstitel. Ook heeft de huurder het recht om werken uit te voeren die in overeenstemming zijn

met de bestemming van het gehuurde goed, wetende dat het goed bij het einde van de huur in zijn

oorspronkelijke toestand moet worden teruggeven. De situatie van de huurder verschilt dus in te grote

mate van de situatie van de uitgewonnen bezitter, zoals bedoeld in artikel 555 BW. 104 Bovendien is

het principe dat niemand zich mag verrijken ten koste van een ander erkend in ons recht (supra nr.

47). Er is bijgevolg geen nood om te steunen op teksten, zoals artikel 555 BW, die zijn opgesteld voor

andere welbepaalde situaties.105

102 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 193. 103 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 191 en 193. 104 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 193. 105 Kh. Luik 6 januari 1950, RCJB 1951, 268.

24

2. Niet-wegneembare werken

2.1 Begrip

61. Niet-wegneembaar werken zijn werken die na de uitvoering geïncorporeerd zijn in het gehuurde

goed en er dus onafscheidelijke mee verbonden zijn. Deze werken kunnen niet worden weggenomen

zonder ernstige schade te berokkenen aan het goed. Het al dan niet wegneembaar karakter wordt

soeverein beoordeeld door de feitenrechter.106

Voorbeelden van niet-wegneembare werken zijn: verf- en behangwerk, aansluiting op de riolering, een

open haard, vervanging van de vloer, plaatsen van elektriciteit- en afvoerleidingen, omvorming van

een zolder in een kamer.107 Dit zijn het soort zaken die onroerend worden door bestemming.108

2.2 Basisarrest: Cass. 18 april 1991

62. Of niet-wegneembare werken een vergoedingsrecht in hoofde van de huurder doen ontstaan en

op welke grond, vormt voorwerp van discussie.

63. Het Hof oordeelde in zijn arrest van 18 april 1991 dat “bij gebrek aan overeenkomst tussen de

partijen, de huurder, krachtens het algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk niemand zich ten koste

van een ander zonder oorzaak mag verrijken, voor de verbeteringen in het onroerend goed kan vergoed

worden, op voorwaarde dat de verhuurder niet in de onmogelijkheid verkeerde ze te doen

wegnemen”.109 Dit arrest had wegneembare werken tot voorwerp. (supra nr. 55) De vraag rijst of deze

uitspraak gevolgen heeft voor de niet-wegneembare werken en welke deze gevolgen zijn. De

verschillende rechtsleer en rechtspraak komen niet tot een eensgezind besluit. Er kunnen twee

strekkingen worden onderscheiden.

64. De eerste strekking is van mening dat de bewoording ‘de verhuurder mag zich niet in de

onmogelijkheid bevinden de werken te laten wegnemen’ een voorwaarde inhoudt voor de vergoeding

aan de huurder. Zij leiden hieruit af dat de vergoedingsplicht uitsluitend afhangt van het recht van de

verhuurder de wegname van de werken te eisen. De niet-wegneembaarheid van de werken, brengt

dus met zich mee dat de huurder recht heeft op geen enkele vergoeding.110

106 Cass. 23 december 1943, Pas. 1944, I, 123. 107 Rb. Brussel 1 september 1998, RW 1999-2000, afl. 30, 1026; J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 241. 108 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 7. 109 Cass. 18 april 1991, Arr.Cass. 1990-91, 839. 110 L. SIMONT, J. DE GAVRE., P.A. FORIERS., “Examen de jurisprudence (1981 à 1991). Les contract spéciaux”, RCJB 1996, 312.

25

65. De tweede strekking meent dat het cassatiearrest het vergoedingsrecht van de huurder niet

uitsluit. Binnen deze strekking kunnen verschillende theorieën worden onderscheiden.

66. Een eerste theorie is gesteund op de overweging dat de bewoording ‘de verhuurder mag zich niet

in de onmogelijkheid bevinden werken te laten wegnemen’ een voorwaarde inhoudt voor de

toepassing van de theorie van de verrijking zonder oorzaak, aangezien het de vraag regelt m.b.t. de

compensatie van de huurder. De theorie van de verrijking zonder oorzaak zou dan enkel kunnen spelen

indien de werken wegneembaar zijn. De niet-wegneembaarheid zou tot gevolg hebben dat niet

voldaan is aan de voorwaarden ter toepassing van de theorie van de verrijking zonder oorzaak. Het

cassatiearrest zou echter niet uitsluiten dat een vergoeding voor niet-wegneembare werken moet

worden bepaald op basis van een andere grondslag.111 Zij schuiven de theorie van de uitgaven naar

voor.112

67. Een tweede theorie steunt zich op het belang van de bewoording ‘bij gebrek aan regeling tussen

de partijen’. Het cassatiearrest verzet zich niet in het algemeen tegen eender welke vergoeding voor

niet-wegneembaar werken, maar verwerpt enkel de theorie van de verrijking zonder oorzaak als

vergoedingsgrondslag. Het Hof van Cassatie spreekt zich hierbij enkel uit over werken uitgevoerd

zonder voorafgaand akkoord van de verhuurder, subjectief onregelmatige werken genoemd. De

situatie waarbij de overeenkomst bepalingen bevat m.b.t. de wijze van vergoeding of bepalingen die

enkel betrekking hebben op de toestemming van de verhuurder, wordt open gelaten door het Hof.

Bovendien leken de werken in casu objectief onregelmatig. Het Hof spreekt zich dus niet uit over

regelmatige werken.113

HERVE en HANSENNE besluit hieruit dat de uitgaventheorie van toepassing blijft op regelmatige niet-

wegneembare werken, of met andere woorden deze waarvoor de huurder vooraf van de verhuurder

toestemming heeft verkregen (infra nr. 99).

VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE komen tot een ander besluit. Wegens het openlaten van het Hof

van Cassatie van de vergoedingskwestie van werken uitgevoerd met toestemming van de verhuurder,

111 M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 279; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 141. 112 M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, “Louage de choses”, JT 1955, 449; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 64. 113 L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 145; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 566; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 143.

26

kan de theorie van de verrijking zonder oorzaak blijvend worden toegepast op deze werken (infra nr.

100).

68. De theorie van de verrijking zonder oorzaak, lijkt door het Hof van Cassatie te worden verworpen

voor niet-wegneembare werken (infra nrs. 82-84). Ook de theorie van de natrekking botste reeds op

de rechtspraak van het Hof van Cassatie (infra nr. 79).

69. Beide strekkingen en elk van de onderscheiden theorieën worden vervolgens uitgebreid toegelicht.

2.3 Vergoedingsgrondslag

a. Geen recht op vergoeding

70. De eerste strekking is van mening dat de huurder geen recht op vergoeding kan laten gelden (supra

nr. 64). MERCHIERS, SIMONT, DE GAVRE zijn aanhangers van deze kosteloze verkrijging in hoofde van

de verhuurder.

71. Deze strekking bouwt voort op de redenering van de vergoedingsplicht voor wegneembare werken.

De verhuurder kan de werken laten wegnemen of ze behouden mits betaling van een vergoeding

(supra nr. 35). Indien de werken niet-wegneembaar zijn, beschikt de verhuurder niet langer over de

mogelijkheid om de uitgevoerde werken te laten wegnemen. Enkel het behoud van de werken is

mogelijk. Een keuzerecht in hoofde van de verhuurder ontbreekt. Hij kan er dan ook niet tegen zijn wil

toe gedwongen worden een schadevergoeding te betalen voor werken waarvoor hij de opdrachtgever

niet was en die hij gebeurlijk helemaal niet wenst.114 Dit sluit aan bij de stelling van DE PAGE dat het

recht van de huurder om verbeteringswerken uit te voeren, bij het einde van de huur nooit, zelfs niet

onrechtstreeks, mag neerkomen op het creëren van een last voor de verhuurder die hij niet heeft

gewenst en misschien niet eens kan dragen.115 Bovendien staat de verhuurder bij het sluiten van de

huurovereenkomst de huurder niet toe het genot van het goed te hebben op zodanige wijze dat de

verhuurder een (eventueel aanzienlijke) vergoeding dient te betalen op het einde van de huur.116

114 Bergen 23 novembre 1993, JLMB 1994, 767; Rb. Brussel 1 september 1998, RW 1999-2000, afl. 30, 1026; Rb. Antwerpen 17 mei 1967, RW 1968-69, 465; Vred. Gosselies, 17 augustus 1979, RRD 1980, 228; A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (1) 10; J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 8; J.L. VAN BOXSTAEL, “Le bail de droit commun” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (11) 45; L. SIMONT, J. DE GAVRE, P.A. FORIERS, “Examen de jurisprudence (1969 à 1975). Les contrats spéciaux”, RCJB 1985, 309; L. SIMONT, J. DE GAVRE., P.A. FORIERS., “Examen de jurisprudence (1981 à 1991). Les contract spéciaux”, RCJB 1996, 312; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 242. 115 H. DE PAGE, “Les principaux contrats usuels” in X., Traité élementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1951, 696; DE PAGE H., “Les principaux contrats” in X., Traité élémentaire de droit civil belge: principes, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 715. 116 R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 64-65.

27

72. Een tweede argument is gebaseerd op de veronderstelling dat niet-wegneembare werken meestal

door de huurder op eigen initiatief worden uitgevoerd, zonder voorafgaandelijk akkoord van de

verhuurder. Indien de verhuurder toestemming zou gegeven hebben tot de werken, zou ook een

vergoedingsregeling contractueel vastgelegd zijn. De huurder treedt dus volledig op uit vrije wil, in

eigen belang en op eigen verantwoordelijkheid en risico. Dit sluit enerzijds elke verarming in hoofde

van de huurder uit. Anderzijds kan dan ook geen verrijking in hoofde van de verhuurder plaats

vinden.117 De theorie van de verrijking zonder oorzaak kan dus geen grondslag vormen tot vergoeding.

73. De kosteloze verkrijging in hoofde van de verhuurder is echter niet beperkt tot het geval waarin de

verhuurder geen toestemming heeft gegeven tot de werken of er zelfs helemaal geen weet van had.

Ook als de verhuurder toestemming heeft gegeven, is hij geen vergoeding verschuldigd aan de

huurder. Hiervoor wordt steun gevonden bij DE PAGE.118 DE PAGE stelt dat de theorie van de verrijking

zonder oorzaak er in essentie op neerkomt dat de verhuurder het recht heeft de huurder te dwingen

de werken af te breken. Indien dit niet meer mogelijk is, kan de verhuurder niet tegen zijn wil verplicht

worden een vergoeding te betalen. Hieruit wordt besloten dat de vergoedingsplicht uitsluitend afhangt

van het recht van de verhuurder de wegname van de werken te eisen, los van de al dan niet verleende

toestemming door de verhuurder.119 Of de verhuurder toestemming heeft verleend, is dus zonder

belang.

74. De argumenten van de verschillende theorieën binnen de strekking die wel een vergoedingsrecht

toekent aan de huurder, vormen de tegenargumenten van de strekking van de kosteloze verkrijging.

Vooreerst kan de onmogelijkheid de verwijdering te vorderen preventief worden ondervangen door

in de huurovereenkomst een beding op te nemen waarbij niet-wegneembare werken worden

verboden of waarbij de uitvoering afhankelijk wordt gemaakt van de toestemming van de

verhuurder.120 Ten tweede houdt het argument dat de huurder in zijn eigen belang handelt geen stand.

De uitgaventheorie voert aan dat de bezitter te kwader trouw een vergoeding verkrijgt op grond van

artikel 555 BW, ook al handelt deze steeds in zijn eigen belang (infra nr. 90). Een kosteloze verkrijging

is eveneens niet verantwoord als het gaat om werken die de eigenaar had moeten uitvoeren.121

117 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 8. 118 M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1031. 119 DE PAGE H., “Les principaux contrats” in X., Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 715. 120 A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (1) 11. 121 M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 422.

28

75. De argumenten van de kosteloze verkrijging kunnen gemakkelijk worden weerlegd en overtuigen

daarom onvoldoende. Bovendien wegen de argumenten van de strekking die wel een vergoeding

toekent, meer door.

b. Recht op vergoeding

76. De tweede strekking is van mening dat de huurder wel een recht op vergoeding heeft voor werken

die niet-wegneembaar zijn (supra nr. 65). Binnen deze strekking zijn verschillende theorieën te

onderscheiden.

i. THEORIE VAN NATREKKING

77. Ten eerste werd artikel 555 BW voorgesteld als vergoedingsgrondslag voor niet-wegneembare

werken.

78. Artikel 555 BW kadert binnen het eigendomsrecht en meer specifiek binnen het recht van

natrekking betreffende onroerende zaken. Het omvat een regeling voor de situatie waarbij een derde

met zijn eigen materialen beplantingen, gebouwen en werken tot stand brengt op andermans erf. De

eigenaar van het erf heeft de keuze tussen ofwel het behoud van deze beplantingen, gebouwen en

werken mits betaling van een vergoeding gelijk aan de waarde van de materialen en het arbeidsloon

ofwel kan hij de wegneming door de derde eisen. Artikel 555 BW onderstelt dus een recht op afbraak

en houdt bijgevolg de mogelijkheid tot individualisering in van wat opgericht of aangebracht is op het

erf.122

Bij toepassing van artikel 555 BW op een huurovereenkomst, is de verhuurder verplicht een vergoeding

te betalen in functie van de waarde van de materialen en de arbeidsuren voor werken uitgevoerd door

de huurder die niet-wegneembaar zijn.123

79. Het Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 23 december 1943 artikel 555 BW reeds als rechtsgrond

voor een vergoeding ingeval van niet-wegneembare werken volledig buiten werken gesteld. Artikel

555 BW veronderstelt namelijk dat de hoofdzaak en de bijzaak los van elkaar een zelfstandig bestaan

kunnen leiden. Dit is niet het geval voor niet-wegneembare werken aangezien dan bestanddelen van

de werken worden uitgevoerd op de hoofdzaak en ermee vermengd zijn.124

122 M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1030; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 131. 123 I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 161. 124 Cass. 23 december 1943, Pas. 1944, I, 123; M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 578.

29

ii. THEORIE VAN VERRIJKING ZONDER OORZAAK

80. Ten tweede werd de theorie van de verrijking zonder oorzaak voorgesteld als vergoedingsgrond.

Op basis hiervan heeft de huurder recht op een vergoeding in functie van de door de werken verkregen

meerwaarde, zonder dat dit bedrag de werkelijke kosten mag te boven gaan, verminderd met een

bedrag ter vergoeding van het genot dat de huurder heeft genoten van deze werken (supra nr. 46). Er

moet evenwel voldaan zijn aan de vijf cumulatieve toepassingsvoorwaarden (supra nr. 48).

81. Het arrest van 18 april 1991 van het Hof van Cassatie heeft de discussie over de theorie van de

verrijking zonder oorzaak als vergoedingsgrondslag voor niet-wegneembare werken niet beëindigd.

82. De aanhangers van de uitgaventheorie menen dat de bewoording ‘de verhuurder mag zich niet in

de onmogelijkheid bevinden werken te laten wegnemen’ een voorwaarde inhoudt voor de toepassing

van de theorie van de verrijking zonder oorzaak. De niet-wegneembaarheid heeft tot gevolg dat de

theorie van de verrijking zonder oorzaak geen toepassing vindt. Deze theorie is van mening dat het Hof

van Cassatie de theorie van de verrijking zonder oorzaak verwerpt als vergoedingsgrondslag voor niet-

wegneembare werken. (supra nr. 66)

83. De aanhangers van de toestemmingstheorie menen dat de bewoording ‘bij gebrek aan regeling

tussen de partijen’ niet zonder belang is. Het Hof van Cassatie heeft zich enkel uitgesproken over

werken uitgevoerd zonder akkoord van de verhuurder of met andere woorden over de onregelmatige

werken. De situatie waarin de werken regelmatig zijn, dus wanneer de overeenkomst bepalingen bevat

m.b.t. tot de wijze van vergoeding of bepalingen die enkel betrekking hebben op de toestemming van

de verhuurder, wordt open gelaten door het Hof. VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE besluiten hieruit

dat de theorie van de verrijking zonder oorzaak blijft gelden voor regelmatige werken. HERVE en

HANSENNE besluiten echter dat de vergoedingsregeling grondslag vindt in de uitgaventheorie. (supra

nr. 67)

84. Ook de strekking van de kosteloze verkrijging voert argumenten aan tegen de toepassing van de

theorie van de verrijking zonder oorzaak. Deze strekking argumenteert dat de theorie van de verrijking

zonder oorzaak uitgaat van de veronderstelling dat de verhuurder het recht heeft de huurder te

dwingen de werken te verwijderen. Indien de verwijdering niet mogelijk is, kan de huurder geen enkel

recht op een vergoeding laten gelden.125 Bovendien is de strekking van mening dat de huurder

optreedt uit vrije wil, in eigen belang en op eigen verantwoordelijkheid en risico (supra nr. 72). Dit sluit

enerzijds elke verarming in hoofde van de huurder uit. Anderzijds kan dan ook geen verrijking in hoofde

125 H. DE PAGE, “Les principaux contrats usuels” in X., Traité élementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1951, 696.

30

van de verhuurder plaats vinden.126 De theorie van de verrijking zonder oorzaak kan dus geen

grondslag vormen tot vergoeding.

85. De theorie van de verrijking zonder oorzaak als vergoedingsgrondslag voor niet-wegneembare

werken stuit dus op veel tegenargumenten. Enkel binnen de toestemmingstheorie lijkt nog plaats te

zijn voor een geslaagde vordering uit ongerechtvaardigde verrijking (infra nr. 100). Een zelfstandige

toepassing van de theorie van de verrijking zonder oorzaak lijkt sinds het basisarrest van het Hof van

Cassatie niet langer aan de orde.

iii. UITGAVENTHEORIE

86. Op grond van de uitgaventheorie heeft de huurder recht op een vergoeding voor de noodzakelijke

en nuttige uitgaven, maar niet voor luxe-uitgaven of uitgaven die slechts een subjectief nut hebben.127

LA HAYE, VAN KERCKHOVE en KRUITHOF zijn aanhangers van deze uitgaventheorie.

87. De uitgaventheorie werd ontwikkeld binnen de problematiek van de uitgewonnen bezitter. Ze is

gesteund op het arrest van 23 december 1943 van het Hof van Cassatie. Het Hof oordeelde dat in geval

van terugvordering van eigendom de eigenaar, buiten de gevallen waarin de wet de teruggave

uitdrukkelijk regelt, aan de bezitter, te goeder of te kwader trouw, de noodzakelijke uitgaven moet

vergoeden, alsook de nuttige uitgaven tot beloop van de meerwaarde bestaande ten tijde van de

teruggave.128 Deze uitgaventheorie wordt naar analogie toegepast op de vergoedingsproblematiek van

de niet-wegneembare werken op het einde van de huur.129

126 J. VLIEGHE, “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 8. 127 Cass. 23 december 1943, Pas. 1944, I, 123; Rb. Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, afl. 24, 824; Rb. Brugge 16 juni 1998, Huur 1998-99, 34; Vred. Namen 1 juni 1973, JL 1976-74, 72; Vred. Berchem 12 juni 2001, T.Vred. 2003, afl. 1-2, 91; I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 161; J.H HERBOTS, C. PAUWELS, E. DEGROOTE, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1988-1994”, TPR 1997, 796; J.L. VAN BOXSTAEL, “Le bail de droit commun” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (11) 46; L. ROUSSEAU, “La vente du bien loué” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (244) 262; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, “Louage de choses”, JT 1963, 450; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 65; V. SAGAERT, “Huur en goederenrecht” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (41) 55-56. 128 Cass. 23 december 1943, Pas. 1944, I, 123; P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 308-309. 129 Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, afl. 24, 824; Rb. Brugge 16 juni 1998, Huur 1998-99, 34; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, “Louage de choses”, JT 1963, 450; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 65.

31

88. De uitgaventheorie vertrekt vanuit het idee dat men zich niet ten onrechte mag verrijken ten koste

van een ander. De theorie vereist echter geen afwezigheid van elke rechtvaardiging van de verarming

van de huurder. Het houdt dus geen toepassing van de theorie van de verrijking zonder oorzaak in.130

89. Uitgaven zijn kosten die de bezitter of houder heeft gemaakt met het oog op het bewaren of het

verbeteren van de zaak.131 Drie soorten uitgaven kunnen worden onderscheiden.

Een eerste categorie van uitgaven zijn de noodzakelijke uitgaven. Uitgaven zijn noodzakelijk indien ze

worden gedaan om het behoud van het goed te verzekeren. De verhuurder is verplicht gedurende de

huurtijd aan het goed alle herstellingen te doen die nodig mochten worden, behalve de herstellingen

ten laste van de huurder132. Hij is dus in principe zelf tot deze werken waartoe noodzakelijke uitgaven

moeten worden gedaan, gehouden. Hij moet daarom de kosten van het materiaal en het handwerk

volledig dragen. Dit komt neer op het totale bedrag dat voor de uitvoering van de werken op dat

moment werkelijk is uitbesteed. Voorbeelden van noodzakelijke uitgaven zijn uitgaven gedaan in het

kader van herstellingswerken aan daken, aan grote muren, werken ter oplossing van

vochtproblemen133 en het verstevigen van een bouwvallige muur.134

De tweede categorie is de categorie van de nuttige uitgaven. Nuttige uitgaven geven aan het goed een

meerwaarde zonder echt onmisbaar te zijn. De huurder geniet slechts van deze meerwaarde tot aan

het einde van de huur en niet meer erna. De eigenaar krijgt een goed terug met een waarde die hoger

ligt dan de waarde van het goed op het ogenblik dat hij het ter beschikking had gesteld. De vergoeding

dient dan berekend te worden op basis van de meerwaarde die het gehuurde goed door toedoen van

deze werken heeft verkregen op het ogenblik dat de verhuurder het verbeterde goed terugkrijgt,

zonder dat de vergoeding hoger kan zijn dan de prijs van de werken.135 Het bewijs van deze

meerwaarde kan geleverd worden door het opmaken van een plaatsbeschrijving. Deze

130 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 556 en 584; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 144. 131 Rb. Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, afl. 24, 824; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 422. 132 Artikel 1720, tweede lid BW. 133 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 139. 134 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 194; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 422; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 10; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 64. 135 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 194; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 423; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 10; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 64.

32

plaatsbeschrijving stelt vast of de overblijvende werken nuttig waren. Bij gebrek aan bewezen

meerwaarde, kan de huurder geen aanspraak maken op een vergoeding.136

De laatste categorie van uitgaven omvat de luxe-uitgaven. Deze uitgaven verhogen slechts het

persoonlijk comfort van de huurder. Hun waarde blijft beperkt tot een subjectief nut voor de huurder,

zonder enige objectieve waarde voor het goed zelf. Het worden ook wel uitgaven tot het verrichten

van verfraaiingswerken genoemd137. Deze werken behoren de verhuurder toe, zonder enige

vergoeding verschuldigd te zijn.138

90. Tegen de strekking die van mening is dat de huurder geen vergoedingsrecht heeft, brengt

KRUITHOF in dat er geen twijfel bestaat over het feit dat de huurder de werken heeft uitgevoerd in zijn

eigen belang en op zijn eigen risico. Men kan ditzelfde argument echter laten gelden ten aanzien van

de bezitter te kwader trouw. Ook de bezitter te kwader trouw van andermans onroerend goed, die er

veranderings- of verbeteringswerken uitvoert, handelt in zijn eigen belang en op zijn eigen risico.

Bovendien past KRUITHOF de gelijkstelling van de huurder met de bezitter te goeder trouw slechts toe

indien de wegneembare werken zijn verricht in strijd met de huurovereenkomst. Dit houdt in dat de

huurovereenkomst de werken ofwel expliciet heeft verboden ofwel dat de werken niet verenigbaar

zijn met de bestemming van het goed, wat impliceert dat de huurder heeft gehandeld zonder recht,

noch titel. Werken die niet-wegneembaar zijn, stelt KRUITHOF gelijk aan werken die niet uitdrukkelijk

zijn toegestaan en dus zijn uitgevoerd in overtreding met de huurovereenkomst. Hieruit volgt dat als

men de huurder in het regime van de bezitter te kwader trouw plaatst voor wegneembare werken,

men dit ook moet doen voor niet-wegneembare werken. De toepassing van de uitgaventheorie, die

aanleiding geeft tot een vergoedingsrecht van de huurder, is dus verantwoord.139

91. Niet alle auteurs zijn het eens met de analogietoepassing van de uitgaventheorie van de

uitgewonnen bezitter op de vergoedingsproblematiek van niet-wegneembare werken uitgevoerd door

de huurder. Bij toepassing van de uitgaventheorie van de uitgewonnen bezitter is aan deze bezitter

een integrale vergoeding verschuldigd voor de noodzakelijke werken. Deze integrale vergoeding is

gebaseerd op het idee dat de eigenaar deze werken sowieso had moeten uitvoeren. Hij profiteert nu

136 Rb. Brugge 16 juni 1998, Huur 1998-99, 34. 137 I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 161; Rb. Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, afl. 24, 824. 138 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 195; M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 423; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 10; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 64. 139 R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 64-65.

33

van de situatie dat de uitgaven noodzakelijk zijn geworden op het ogenblik dat zijn goed zich in de

handen van een derde bevindt. De toekenning van een integrale vergoeding dient ter bescherming van

de bezitter. Deze beschermingsdoelstelling, kan niet worden omgezet in het huurrecht, aangezien in

het huurrecht de verhuurder en hij alleen verplicht is de noodzakelijke werken uit te voeren140. De

huurder kan slechts bij de uitdrukkelijke toestemming verkregen door de verhuurder of de rechter141

de herstellingen, nodig om de tekortkomingen van de verhuurder op te vangen, zelf uitvoeren en

aanspraak maken op een vergoeding van de verhuurder. De verhuurder altijd veroordelen tot het

uitbetalen aan de huurder van de noodzakelijke uitgaven op basis van de uitgaventheorie, houdt een

ondermijning in van het systeem van de noodzakelijke werken zoals geregeld in het Burgerlijk

Wetboek.142 Bovendien verschilt de situatie van de huurder duidelijk van deze van de uitgewonnen

bezitter. De huurder is geen derde t.o.v. de eigenaar en zijn bezetting leidt tot geen enkele toeëigening

of eigendomstitel. Ook heeft de huurder het recht om werken uit te voeren die in overeenstemming

zijn met de bestemming van het gehuurde goed, wetende dat het goed bij het einde van de huur in

zijn oorspronkelijke toestand moet worden teruggeven.143

92. Ook de strekking die geen vergoedingsrecht toekent aan de huurder, brengt verschillende

argumenten in tegen het principiële vergoedingsrecht op basis van de uitgaventheorie. Ten eerste

voeren zij aan dat bij gebrek aan contractueel beding de verhuurder geen toestemming heeft om van

het goed te genieten op een wijze die voor de verhuurder aanzienlijke kosten meebrengt op het einde

van de huur. Bovendien maakt het aanbrengen van niet-wegneembare werken de verplichting van de

huurder de zaak terug te geven in zijn oorspronkelijke staat bij zijn vertrek onmogelijk. Deze werken,

verricht in het uitsluitend belang van de huurder en op zijn eigen risico (supra nr. 72), kunnen dus geen

aanleiding geven tot vergoeding. Ten derde menen zij dat de uitgaventheorie uitgaat van de

veronderstelling dat de verhuurder het recht heeft de huurder te dwingen het werk te verwijderen.

Indien de verwijdering niet mogelijk is, kan de huurder geen enkel recht op een vergoeding laten

gelden. 144

93. Tot slot kan worden opgemerkt dat de huurder op grond van artikelen 1719, 2° en 1720, tweede

lid BW de terugbetaling kan eisen voor alle werken die de verhuurder had moeten doen opdat de zaak

140 Artikel 1720 BW. 141 Artikel 1144 BW. 142 M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 281; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 148. 143 F. LOOSEN, “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 193. 144 M. LA HAYE, J. VAN KERCKHOVE, “Louage de choses”, JT 1955, 449; R. KRUITHOF, “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 64.

34

geschikt zou blijven voor haar bestemming. De vergoedingsplicht van de verhuurder is dus gesteund

op zijn verbintenis tot onderhoud in goede staat, volgens de overeengekomen bestemming. De omweg

via de uitgaventheorie is dus enkel nuttig indien deze onderhoudsverbintenis conventioneel is

uitgesloten.145

iv. TOESTEMMINGSTHEORIE

94. De toestemmingstheorie maakt een onderscheid naargelang de door de huurder uitgevoerde

werken regelmatig of onregelmatig zijn. De regelmatig uitgevoerde werken geven recht op een

vergoeding. De onregelmatige werken doen daarentegen geen vergoedingsrecht ontstaan. De

aanhangers van deze tussenpositie zijn HANSENNE, HERVE, VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE.

A. Regelmatige werken

95. Er bestaan twee categorieën regelmatige werken. Ten eerste mag de huurder het goed verbouwen

naar eigen wens op voorwaarde dat hij de bestemming van de lokalen handhaaft, hij het goed gebruikt

als goede huisvader en dat hij bij het einde van de huurovereenkomst het goed herstelt in zijn

oorspronkelijke toestand (supra nr. 19). Dit zijn de objectief regelmatige werken (supra nr. 21). De

tweede categorie zijn de subjectief regelmatige werken. Dit zijn de werken waartoe de verhuurder,

stilzwijgend of uitdrukkelijke, toestemming toe heeft gegeven. Deze werken kunnen verder gaan dan

wat objectief regelmatig is. (supra nr. 15)

96. De toestemmingstheorie kent een vergoedingsrecht toe aan de huurder voor objectief regelmatige

werken. Ook de subjectief regelmatige werken doen een vergoedingsrecht ontstaan, zelfs als de

werken zonder toestemming onregelmatig zouden zijn. De toekenning van het vergoedingsrecht is

daarbij gebaseerd op de door de verhuurder verleende toestemming tot het uitvoeren van de werken.

Indien de verhuurder toestemming heeft gegeven aan de huurder tot het uitvoeren van de niet-

wegneembare werken, is de verhuurder een vergoeding verschuldigd aan de huurder. Er kan nog

moeilijk worden aangenomen dat de werken uitsluitend in het belang van de huurder en uitsluitend

op zijn risico zijn uitgevoerd, als de verhuurder toestemming heeft gegeven tot deze werken.146 Het

akkoord van de verhuurder heeft tot gevolg dat de huurder regelmatig heeft kunnen oordelen dat hij

niet meer zou kunnen worden gedwongen om het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat te

herstellen. Anderzijds moet de verhuurder zich ervan bewust zijn dat hij zich ten gevolge van dit

145 M. DAMBRE, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in M. DAMBRE et al. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, (513) 579. 146 M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 280; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 146-147.

35

akkoord heeft verbonden de huurder te vergoeden. Indien de verhuurder dit niet wenst, moet hij de

werken uitdrukkelijk weigeren.147

97. DE PAGE die aanvankelijk stelde dat geen enkele vergoeding verschuldigd kan zijn, zou zijn visie

hebben genuanceerd. Een vergoeding is wel mogelijk voor niet-wegneembare werken, indien de

werken werden toegelaten door de verhuurder.148

98. Ondanks de eensgezindheid over de verschuldigdheid van de vergoeding indien de verhuurder

toestemming heeft gegeven tot de werken, heerst er binnen deze theorie een discussie over de

grondslag van deze vergoeding.

99. HERVE en HANSENNE zijn van mening dat de uitgaventheorie geldt.149 De verhuurder dient dan de

noodzakelijke werken volledig te vergoeden. De nuttige werken moeten vergoed worden ten belope

van de meerwaarde, zonder dat de vergoeding meer mag bedragen dan de kostprijs van de werken.

Luxe-uitgaven en verfraaiingswerken die enkel in het voordeel van de huurder werden uitgevoerd,

dienen niet te worden vergoed. (supra nr. 86)

100. VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE menen daarentegen dat de theorie van de

vermogensvermeerdering zonder oorzaak als vergoedingsgrondslag speelt.150 De door de verhuurder

verschuldigde vergoeding bedraagt de door de werken verkregen meerwaarde, zonder dat dit bedrag

de werkelijke kosten mag overschrijden, verminderd met een bedrag ter vergoeding van het genot dat

de huurder heeft genoten van deze werken (supra nr. 46). Zij menen dat de verhuurder altijd

veroordelen tot de volledige terugbetaling van de gemaakte kosten voor noodzakelijke werken niet

steeds gerechtvaardigd is. De toepassing van de uitgaventheorie zou leiden tot een volledige

miskenning van het systeem aangaande noodzakelijke werken zoals uitgewerkt in het BW. De

verhuurder en alleen hij is verplicht de noodzakelijke werken uit te voeren151. Slechts bij uitdrukkelijke

toestemming door de verhuurder of de rechter kan de huurder de herstellingen nodig om de

tekortkomingen van de verhuurder op te vangen, zelf uitvoeren en aanspraak maken op een

vergoeding152. (supra nr. 91) Bovendien verschilt de situatie van de huurder duidelijk van deze van de

147 M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1031. 148 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE,”‘Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 146. 149 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 584; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1970 à 1975). Les biens”, RCJB 1977, 101; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 76; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 144. 150 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 141. 151 Artikel 1720 BW. 152 Artikel 1144 BW.

36

uitgewonnen bezitter. De uitgaventheorie van de uitgewonnen bezitter kan dus niet bij analogie op de

huurder worden toegepast. (supra nr. 91)

101. Tegen de strekking die van mening is dat de huurder geen recht op vergoeding kan laten gelden

voor niet-wegneembare werken, argumenteert de toestemmingstheorie dat indien de werken

regelmatig zijn of wanneer de verhuurder zijn toestemming heeft gegeven, maar moeilijk kan worden

aangenomen dat de werken uitgevoerd zijn in het uitsluitende belang van de huurder. De huurder

heeft bijgevolg recht op een vergoeding.153

102. Het soort werken dat wordt vergoed en hoeveel de vergoeding bedraagt, verschilt naargelang de

uitgaventheorie of de theorie van de verrijking zonder oorzaak wordt gevolgd. De uitgaventheorie kent

enkel een vergoeding toe voor noodzakelijke en nuttige werken. Luxe-uitgaven blijven zonder

vergoeding. (supra nr. 86). De theorie van de verrijking zonder oorzaak maakt dit onderscheid niet.

Een vergoeding wordt toegekend aan alle werken die een meerwaarde realiseren (supra nr. 46). Luxe-

uitgaven zullen wegens gebrek aan meerwaarde geen aanleiding geven tot vergoeding.

De noodzakelijke uitgaven worden volgens de uitgaventheorie integraal vergoed. De nuttige werken

worden vergoed volgens de meerwaarde, zonder dat het de kostprijs van de werken te boven mag

gaan. (supra nr. 86) Bij de bepaling van de bedragen van de vergoeding wordt geen rekening gehouden

met het voordeel dat de huurder reeds heeft verkregen door de werken. Hierin ligt het grote

onderscheid met de theorie van de verrijking zonder oorzaak. Deze theorie kent een vergoeding toe

volgens de meerwaarde, zonder dat het meer mag bedragen dan de kostprijs van de werken. Dit

bedrag wordt evenwel verminderd met het voordeel van de werken behaald door de huurder. (supra

nr. 46) De verhuurder zal op grond van de theorie van de verrijking zonder oorzaak dus tot een kleinere

vergoeding gehouden zijn.

103. De voorkeur gaat uit naar de theorie van de verrijking zonder oorzaak. Deze theorie schept een

evenwicht tussen de belangen van de huurder en de verhuurder. Enerzijds wordt de huurder vergoed.

Anderzijds is vergoedingsplicht van de verhuurder beperkt tot de meerwaarde. De uitgaventheorie is

af te wijzen. Ten eerste miskent ze het systeem van de noodzakelijke werken zoals geregeld in het

Burgerlijk Wetboek. (supra nrs. 91 en 100) Ten tweede verschilt de situatie van de huurder in grote

mate met deze van de bezitter. (supra nrs. 91 en 100) Bovendien is er geen nood om te steunen op de

153 M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 280; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 146.

37

uitgaventheorie die is uitgewerkt voor een welbepaalde andere situatie, aangezien het principe dat

niemand zich mag verrijken ten koste van een ander is erkend in ons recht (supra nr. 47).

B. Onregelmatige werken

104. Indien de huurder geen toestemming van de verhuurder heeft verkregen tot uitvoering van de

niet-wegneembare werken en deze evenmin objectief regelmatig zijn, kan geen vergoeding

verschuldigd zijn.154

105. HERVE stelt dat de reden tot het ontbreken van een vergoedingsrecht ligt in het huurrecht en in

het bijzonder in de artikelen 1728, 1° en 1730 BW. Deze artikelen omvatten de verplichting van de

huurder om het gehuurde goed te gebruiken volgens zijn bestemming en het terug te geven in zijn

oorspronkelijke staat (supra nr. 10). Dit houdt in dat hij, zonder akkoord van de verhuurder, geen

werken mag uitvoeren die verder gaan dan de objectief regelmatige werken. De huurder die deze

verplichting niet nakomt, begaat een fout en kan bijgevolg geen recht op een vergoeding laten gelden.

Anderzijds kan de verhuurder een schadevergoeding vorderen indien hij het bestaan van schade kan

bewijzen.155

106. VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE beschouwen werken uitgevoerd door de huurder die verder

gaan dan wat objectief regelmatig is, zonder dat de verhuurder gevraagd heeft deze uit te voeren of

zijn toestemming daartoe heeft gegeven, als werken verboden door de verhuurder. Deze werken, die

dus in strijd met de huurovereenkomst zijn uitgevoerd, hollen het eigendomsrecht uit en vormen een

schending van artikel 544 BW. Wegens het niet-wegneembaar karakter, heeft de verhuurder niet de

mogelijkheid de werken te verwijderen. Enige vergoeding toekennen zou daarom onbillijk zijn. De

huurder plaatst zich vrijwillig in deze situatie ter voorkoming van de eis van de verhuurder tot

wegname. Een verarming van de huurder volgt dan uit zijn eigen onvoorzichtigheid of fout en kan dus

niet zonder oorzaak zijn.156 Er is dus niet voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van de theorie van

de verrijking zonder oorzaak. Bijgevolg is de verhuurder geen vergoeding aan de huurder verschuldigd.

107. Volgens zowel HERVE als VERHEYDEN-JEANMART begaat de huurder een fout, of minstens een

onvoorzichtigheid bij het uitvoeren van onregelmatige werken (supra nrs. 105 en 106). Deze fout

154 Vred. Moeskroen 3 oktober 1994, T.Vred. 1997, 132; I. VERMANDER, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 162; M. NEUT, “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1031. 155 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 588; J. HANSENNE, “Examen de jurisprudence (1976 à 1981). Les biens”, RCJB 1984, 78; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 567. 156 M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in G. BENOIT et al., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, (270) 281; N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 149.

38

vormt het onderscheid met regelmatige werken, die bij voorkeur een vergoeding verkrijgen op grond

van de theorie van de verrijking zonder oorzaak (supra nr. 103). De onregelmatigheid vormt de oorzaak

van de verarming van de huurder (supra nr. 106). Een vordering tot vergoeding op grond van de theorie

van de verrijking zonder oorzaak zal dus niet slagen.

108. In aansluiting met de strekking van de kosteloze verkrijging, kan het argument spelen dat de

verhuurder, wegens het niet-wegneembaar karakter, niet langer beschikt over een keuzerecht. De

verhuurder kan niet gedwongen worden een vergoeding te betalen voor werken, uitgevoerd zonder

zijn toestemming, waarvan hij de wegneming niet kan eisen. (supra nr. 71) De strekking van de

kosteloze verkrijging in hoofde van de verhuurder meent echter dat deze kosteloosheid niet beperkt

is tot de gevallen waarin de verhuurder geen toestemming heeft gegeven tot de werken. Zij stellen dat

de vergoedingsplicht op basis van de theorie van de verrijking zonder oorzaak uitsluitend afhankelijk

is van het recht van de verhuurder de wegname van de werken te eisen, los van de al dan niet

verleende toestemming van de verhuurder. Louter het niet-wegneembaar karakter heeft tot gevolg

dat de verhuurder niet tegen zijn wil verplicht kan worden een vergoeding te betalen. (supra nr. 73)

109. Wegens het niet-wegneembaar karakter, beschikt de verhuurder niet over de mogelijkheid om

de uitgevoerde werken te laten wegnemen. Enkel het behoud is mogelijk. (supra nr. 71) De verhuurder

verkeert in een verschillende positie naargelang de regelmatigheid van de werken. Indien de werken

onregelmatig zijn, wordt de verhuurder voor blok gezet door het niet-wegneembaar karakter. De

regelmatige werken leveren daarentegen een voordeel op voor de verhuurder. Ofwel zijn ze objectief

regelmatig. Dit houdt in dat de werken binnen de grenzen van het wettelijk toegestane vallen. (supra

nrs. 19 en 21) Deze grenzen vormen een bescherming voor de verhuurder. Ofwel zijn de werken

subjectief regelmatig. Het regelmatig karakter van de werken is dan afhankelijk van de toestemming

van de verhuurder. (supra nr. 15) Bij het verlenen van zijn toestemming, oordeelt hij zelf over het niet

langer kunnen dwingen van de huurder tot herstel in oorspronkelijke toestand. (supra nr. 96) Een

vergoedingsplicht aan de verhuurder opleggen zonder onderscheid naargelang de regelmatigheid, zou

dus een miskenning inhouden van het verschil in positie van de verhuurder. De toestemmingstheorie

maakt daarom terecht een onderscheid tussen regelmatige en onregelmatige werken.

39

Afdeling 6: Conclusie 110. Bij gebrek aan specifieke wetgeving over het recht van de huurder om inrichtings- en

verbouwingswerken uit te voeren aan het gehuurde goed, wordt dit recht afgeleid uit de

verbintenissen van de huurder en de verhuurder. De huurder mag het goed verbouwen naar eigen

wens op voorwaarde dat hij de bestemming van de lokalen handhaaft, hij het goed gebruikt als een

goede huisvader en dat hij bij het einde van de huurovereenkomst het goed herstelt in zijn

oorspronkelijke toestand. De huurder is eigenaar van de door hem uitgevoerde werken zolang de

huurovereenkomst loopt. Op het einde van de huur verwerft de verhuurder de eigendom door

natrekking. De vraag of de verhuurder voor deze verwerving van eigendom een vergoeding dient te

betalen bij het einde van de huur, wordt niet specifiek wettelijk geregeld. De rechtspraak en rechtsleer

ondervangen dit gebrek aan specifieke wetgeving reeds gedeeltelijk. De regeling is verschillend

naargelang de werken al dan niet kunnen worden weggenomen.

De wegneembaarheid van de werken geeft de verhuurder een keuzemogelijkheid. Ofwel eist de

verhuurder het herstel in de oorspronkelijke toestand op kosten van de huurder. Ofwel kiest de

verhuurder ervoor de werken te behouden, waarbij hij een vergoeding aan de huurder verschuldigd

is. Er worden door de rechtsleer en rechtspraak verschillende vergoedingsgrondslagen naar voor

geschoven, namelijk het gemeen recht, de analogietoepassing van artikel 555 BW en de theorie van

de verrijking zonder oorzaak. Het Hof van Cassatie beslechtte in zijn arrest van 18 april 1991 de

discussie in het voordeel van de theorie van de verrijking zonder oorzaak. Op basis hiervan verkrijgt de

huurder een vergoeding gelijk aan de door de werken verkregen meerwaarde, zonder dat dit bedrag

de werkelijke kosten mag te boven gaan, verminderd met een bedrag ter vergoeding van het genot

dat de huurder heeft genoten van deze werken. Deze vergoedingsgrondslag brengt meer evenwicht

tussen de belangen van de huurder en de verhuurder, dan artikel 555 BW, door rekening te houden

met het door de huurder genoten voordeel. Het Hof van Cassatie laat met zijn arrest van 31 mei 2012

opnieuw onduidelijkheid ontstaan door artikel 555 BW toepasbaar te achten.

Met betrekking tot de niet-wegneembare werken heerst er vooreerst discussie of er al dan niet een

vergoeding is verschuldigd. De argumenten van de strekking van de kosteloze verkrijging overtuigen

onvoldoende. Binnen de strekking die wel een vergoedingsrecht toekent aan de huurder kunnen

verschillende theorieën worden onderscheiden, namelijk de theorie van de natrekking, de theorie van

de verrijking zonder oorzaak, de uitgaventheorie en de toestemmingstheorie. Enkel de

toestemmingstheorie maakt een onderscheid naargelang de regelmatigheid van de werken. Indien de

werken onregelmatig zijn, wordt de verhuurder voor blok gezet door het niet-wegneembaar karakter.

De regelmatige werken leveren daarentegen een voordeel op voor de verhuurder. Ofwel vallen de

werken binnen het wettelijk toegestane, ofwel heeft de verhuurder toestemming gegeven tot de

40

werken. Een vergoedingsplicht aan de verhuurder opleggen zonder onderscheid naargelang de

regelmatigheid van de werken, zou dus een miskenning inhouden van het verschil in positie van de

verhuurder. De onregelmatige werken geven geen aanleiding tot vergoeding. Voor de regelmatige

werken wordt binnen de toestemmingstheorie zowel de theorie van de verrijking zonder oorzaak als

de uitgaventheorie voorgesteld als vergoedingsgrondslag. De voorkeur gaat uit naar de theorie van de

verrijking zonder oorzaak, zoals voorgesteld door VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE. Deze theorie

zorgt er enerzijds voor dat de huurder wordt vergoed en anderzijds blijft de vergoedingsplicht van de

verhuurder beperkt tot de meerwaarde. De uitgaventheorie is af te wijzen.

Het is de huurder en de verhuurder die zekerheid willen over het al dan niet bestaan van een

vergoedingsrecht bij het einde van de huur evenals over het bedrag van deze vergoeding, aan te raden

een contractuele regeling hieromtrent te sluiten.

41

Hoofdstuk 2. Woninghuur

Afdeling 1: Situering 111. Artikel 8 Woninghuurwet voorziet in de mogelijkheid een renovatiehuurovereenkomst te sluiten.

Dit houdt in dat de huurder zich ertoe verbindt om op zijn kosten werken uit te voeren, die door de

verhuurder zouden moeten worden verricht.157 In een vergoedingsregeling bij het einde van de huur

voorziet de Woninghuurwet niet.

Vooreerst wordt het toepassingsgebied van de Woninghuurwet besproken. Vervolgens wordt het

recht van de huurder tot het uitvoeren van werken binnen de renovatiehuurovereenkomst

afgebakend. Tot slot wordt kort ingegaan op de vergoedingsvraag bij het einde van de huur.

Afdeling 2: Toepassingsgebied Woninghuurwet

§ 1. Algemeen

112. De Woninghuurwet is van toepassing op “huurovereenkomsten betreffende een woning die de

huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding

tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt”.158

113. De Woninghuurwet laat de mogelijkheid open voor de partijen om contractueel de

Woninghuurwet van toepassing te verklaren. De Woninghuurwet geldt dan als aanvullend recht. Bij

voldoening aan de cumulatieve toepassingsvoorwaarden, is de Woninghuurwet daarentegen van

dwingend recht159.160

§ 2. Voorwaarden

1. Huurovereenkomst

114. Ten eerste moet een huurovereenkomst zijn gesloten.161 Andere overeenkomsten op grond

waarvan een genotsrecht op een woning wordt toegekend, zoals bruikleen, erfpacht, vruchtgebruik,

een recht van gebruik en bewoning, vallen buiten het toepassingsgebied van de Woninghuurwet.162

Hierbij moet worden opgemerkt dat de kwalificatie door de partijen de rechter niet bindt. De rechter

157 Artikel 8, eerste lid Woninghuurwet. 158 Artikel 1, §1 Woninghuurwet. 159 Artikel 12 Woninghuurwet. 160 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, S. BEYAERT, N. CARETTE, A. COPPERS, A. DE BOECK, S. RUTTEN, K. VANHOVE, R. VAN RANSBEECK, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 54. 161 Artikel 1, §1 Woninghuurwet. 162 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 22; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 54; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 121.

http://www.jura.be/secure/documentview.aspx?id=dn300091674&bron=doc



42

kan op basis van de omstandigheden nagaan of de kwalificatie gegeven door de partijen in

overeenstemming is met hun werkelijke wil en vervolgens tot (her)kwalificatie overgaan.163

2. Hoofdverblijfplaats

115. Ten tweede moet het gehuurde goed tot hoofdverblijfplaats bestemd zijn.164

De bestemming tot hoofdverblijfplaats houdt een feitelijk gegeven in. Bij de beoordeling moet

nagegaan worden of de huurder in feite en effectief de woning gebruikt als zijn belangrijkste

verblijfplaats en er dus effectief en gewoonlijk verblijft.165 De loutere contractuele bestemming tot

hoofdverblijfplaats volstaat niet.166 Ook de plaats van inschrijving in het bevolkings- of

vreemdelingenregister is o.w.v. het formeel karakter niet doorslaggevend167. Huurovereenkomsten

m.b.t. een tweede verblijfplaats, vakantieverblijven, kantoorruimtes, garages, … vallen niet onder de

Woninghuurwet.168 De huur van (studenten)kamers is daarentegen niet sowieso uitgesloten.169

De bestemming tot hoofdverblijfplaats is een permanente vereiste. Zowel bij het sluiten van de

overeenkomst als gedurende de huurperiode, moet de huurder het gehuurde goed tot

hoofdverblijfplaats bestemmen.170 Van zodra het gehuurde goed wordt gedesaffecteerd, is de

Woninghuurwet niet langer van toepassing.171 De huur blijft dan verder bestaan volgens de regels van

het gemeen huurrecht, tenzij de verhuurder de ontbinding op grond van de eenzijdige wijziging van

bestemming vordert.172

Uitgezonderd welbepaalde in artikel 1717, tweede lid BW opgesomde rechtspersonen die het goed

huren om het vervolgens onder te verhuren aan minder gegoede personen die er wel hun

163 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 23; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 55; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 123. 164 Artikel 1, §1 Woninghuurwet. 165 Vred. Binche 25 november 2004, JLMB 2006, afl. 9, 386; B. HUBEAU, P. DE SMEDT, “Art. 1 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 7.; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 57; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 124. 166 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 126. 167 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 24; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 57-58; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 124 en 129. 168J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 25; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 59. 169 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 134. 170 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 59; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 129. 171 Artikel 1, § 3 Woninghuurwet; B. HUBEAU, P. DE SMEDT, “Art. 1 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 12.; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 67; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 149. 172 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 29.








43

hoofdverblijfplaats vestigen, kent de Woninghuurwet geen toepassing als een rechtspersoon huurt,

aangezien een rechtspersoon geen hoofdverblijfplaats kan hebben.173

Tot slot is een contractuele uitsluiting van bestemming tot hoofdverblijfplaats mogelijk. De verhuurder

heeft het recht te bedingen dat het goed niet tot hoofdverblijfplaats aangewend mag worden. Opdat

het beding gevolg kan hebben, moet voldaan zijn aan twee voorwaarden.174 Ten eerste is een

uitdrukkelijke en ernstige staving met o.a. die betrekking hebben op de natuurlijke bestemming van

dat goed vereist. Ook de persoon van de huurder kan het beding verantwoorden175. Ten tweede dient

de huurovereenkomst te vermelden welke tijdens de duur van de huurovereenkomst dan wel de

werkelijke hoofdverblijfplaats van de huurder is.176 Een eenvoudige vermelding van een ander adres

volstaat niet.177 Indien niet aan beide voorwaarden is voldaan, wordt het beding voor niet-geschreven

gehouden. De huurder kan dan zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde vestigen, voor zover de

bestemming van het goed dit toestaat.178

3. Toestemming van de verhuurder

116. Ten derde dient de verhuurder te hebben ingestemd met de bestemming tot

hoofdverblijfplaats.179

Indien de bestemming tot hoofdverblijfplaats gebeurt op het ogenblik van de ingenottreding, kan de

verhuurder zijn toestemming zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend geven.180 Indien de huurder slechts in

de loop van de huurovereenkomst het goed tot hoofdverblijfplaats wil bestemmen, is een schriftelijke

toestemming van de verhuurder vereist.181 Vanaf dat ogenblik begint een nieuwe huurovereenkomst

van negen jaar te lopen, tegen dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke overeenkomst,

173 Artikel 1, §1bis Woninghuurwet.; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 57; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 135. 174 Artikel 1, §1, eerste lid Woninghuurwet. 175 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 70. 176 Artikel 1, §1, tweede lid Woninghuurwet; B. HUBEAU, P. DE SMEDT, ”Art. 1 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 14; J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 26; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 70. 177 Rb. Brugge 27 september 2002, T.Vred. 2004, afl. 1-2, 51; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 71; M. VLIES, noot onder Rb. Brugge 27 september 2002, T.Vred. 2004, afl. 1-2, 57. 178 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 71. 179 Artikel 1, §1 Woninghuurwet. 180 Artikel 1, §1, eerste lid Woninghuurwet. 181 B. HUBEAU, P. DE SMEDT, “Art. 1 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 10.







44

behoudens die welke onverenigbaar zijn met de dwingende bepalingen van de Woninghuurwet. De

oorspronkelijk huurovereenkomst wordt definitief ontbonden.182

De huurder draagt de bewijslast van het verkrijgen van de toestemming van de verhuurder.183

4. Woning

117. Tot slot moet de huurovereenkomst betrekking hebben op een woning.184

Bij de eerste programmawet van 24 december 2002 werd een wettelijke definitie van woning ingelast:

“een woning is elke roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de

huurder is bestemd”.185 In tegenstelling tot wat voor deze wettelijke definiëring werd aangenomen,

vallen roerende goederen niet langer buiten het toepassingsgebied van de Woninghuurwet. Het kan

gaan om een caravan op een camping, een woonwagen, een chalet of een woonboot.186

§ 3. Uitzonderingen

118. De Woninghuurwet is niet van toepassing op

- Accessoire overeenkomsten, op grond waarvan de toewijzing van de woning aan de huurder

ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst die betrekking heeft op de functie of

bedrijvigheid van de huurder187;

- Gemengde overeenkomsten, indien de dienstverlening de hoofdzaak uitmaakt t.o.v. de

huisvesting188;

- Sociale huurovereenkomsten189.

182 Artikel 1, § 1, derde lid Woninghuurwet; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 62. 183 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 61. 184 Artikel 1, §1 Woninghuurwet. 185 Art. 377, §1 Programmawet van 24 december 2002, BS 31 december 2002, 58686 186 Vred. Westerlo 3 juli 2006, Huur 2008, afl. 3, 134; B. HUBEAU, “Woninghuurwet ook van toepassing op woonwagens en woonboten”, Juristenkrant 2003, afl. 65, 5; D. MEULEMANS, “Twee belangrijke nieuwigheden inzake Woninghuur”, Huur 2002, afl. 3, 73-74; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 56; M. DAMBRE, B. HUBEAU, “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, NJW 2003, afl. 27, 406. 187 Artikel 1, § 2 Woninghuurwet. 188 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 30; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (53) 65; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 143. 189 Artikel 91, §3 VWC; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 150.






45

Afdeling 3: Renovatiehuurovereenkomst

§ 1. Het recht van de huurder om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren

1. Principe: Levering in goede staat

119. Artikel 2, §1, tweede lid Woninghuurwet bepaalt dat “het gehuurde goed moet beantwoorden

aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid”.

120. Artikel 2 Woninghuurwet is van dwingend recht ten voordele van de huurder.190 Het houdt een

aanvulling en precisering in van de suppletieve191 verplichting van de verhuurder om het verhuurde

goed in goede staat van onderhoud aan de huurder te leveren en dat goed in zodanige staat te

onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het is verhuurd192. Het strekt ertoe

minimumcriteria vast te leggen zodat de gehuurde woning beantwoordt aan de vereisten van

menselijke waardigheid.193 De mogelijkheid bestaat dat een verhuurd goed objectief in goede staat is,

zonder dat het geschikt is voor menselijke bewoning.194

121. De beoordeling gebeurt aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik van de

ingenottreding van de huurder195. De rechtspraak eist een grote alertheid van de huurder bij de

ingenottreding. De huurder kan wel bewijzen, indien de tekortkoming pas later aan het licht komt, dat

ze al bestond bij de ingenottreding.196

122. Enkel bij renovatieovereenkomst kan worden afgeweken van artikel 2 Woninghuurwet197. Indien

men een niet-conforme woning toch op de private huurmarkt wil aanbieden, dan dient de verhuurder

190 Artikel 2, §1, vijfde lid Woninghuurwet; Gent 29 november 2001, RGAR 2003, afl. 3, nr. 13.689; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 38; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN, S. BEYAERT, N. CARETTE, A. COPPERS, A. DE BOECK, S. RUTTEN, K. VANHOVE, R. VAN RANSBEECK, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 76; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 98; J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 43; M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 173. 191 A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 76; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 91. 192 Artikelen 1719, 1° en 2° en 1720, eerste lid BW; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 36; J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 43; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 101. 193 A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 73; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 94. 194 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 36; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 93. 195 Artikel 2, §1, tweede lid Woninghuurwet. 196 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 37; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 75; J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 45. 197 Artikel 8, tweede lid Woninghuurwet.






46

zich dus te houden aan de dwingende bepalingen inzake het renovatiehuurcontract. Buiten de

renovatiehuurovereenkomst zijn bedingen die in strijd zijn met artikel 2 Woninghuurwet relatief nietig.

Afstand door de huurder van het recht te eisen de woning aan de elementaire vereisten te laten

voldoen, is eveneens relatief nietig. Na de ingenottreding kan hiervan wel rechtsgeldig afstand worden

gedaan.198 Opgemerkt moet worden dat een renovatiehuurovereenkomst te allen tijde kan worden

gesloten199, dus ook na de ingenottreding. Dit is echter moeilijk verzoenbaar met de tekst van artikel

2 Woninghuurwet, dat bepaalt dat de woning aan de elementaire vereisten moet voldoen bij de

ingenottreding (supra nr. 121).200

123. Indien niet voldaan is aan de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet, kiest de huurder

de sanctie201. De huurder kan kiezen tussen enerzijds het eisen van de uitvoering van de werken die

noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten

en anderzijds het vragen van de ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding. In

afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een huurprijsvermindering toestaan.202

Voor de wetswijziging van 1997 was er volgens sommige rechtsleer nog een derde keuzemogelijkheid,

namelijk het vorderen van de nietigheid van de huurovereenkomst door de huurder wegens

ongeoorloofd voorwerp. Dit houdt in dat er geen huur dient betaald te worden en dat alle betaalde

huurgelden dienen te worden terugbetaald203. Deze laatste keuzemogelijkheid wordt in het algemeen

niet langer aanvaard.204

Dit keuzerecht in hoofde van de huurder past volledig binnen de theorie van het keuzerecht van de

schuldeisers bij toepassing van de gemeenrechtelijke sancties bij foutieve niet-nakoming205. De

schuldeiser van de niet-nagekomen prestatie heeft het recht te kiezen voor de ontbinding of de

gedwongen uitvoering van de overeenkomst.206 Overeenkomstig artikel 1741 BW bestaat dit

198 Vred. Antwerpen 21 april 2005, T.Vred. 2007, afl. 3-4, 173; Gent 29 november 2001, RGAR 2003, afl. 3, nr. 13.689; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 76. 199 Artikel 8, eerste lid Woninghuurwet. 200 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 11. 201 Cass. 31 maart 2006, TBO 2006, afl. 4, 171. 202 B. HUBEAU, D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 18-19; M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (21) 30; M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 173; P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 20. 203 Vred. Antwerpen 21 april 2005, T.Vred. 2007, afl. 3-4, 173. 204 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 38; M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 173; P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 20; contra: Vred. Antwerpen 21 april 2005, T.Vred. 2007, afl. 3-4, 173. 205 Artikel 1184, tweede lid BW. 206 A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 77.




47

keuzerecht ook inzake huurovereenkomsten.207 Bovendien werd bij de wijziging van artikel 2

Woninghuurwet in 1997 uitdrukkelijk verwezen naar het gemeenrechtelijke basisbeginsel van

contractuele aansprakelijkheid zoals vervat in artikel 1184 BW.208

Elke afwijking van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, hoe gering

ook, maakt een ernstige fout uit op de leveringsplicht van de verhuurder. Het zijn immers

minimumvoorwaarden van verhuurbaarheid, die dienen ter concretisering van het grondrecht op

behoorlijke huisvesting209. De keuze van de huurder voor het instellen van een ontbindingsvordering

is daarom in principe rechtmatig.210 In het gemeen recht heeft de rechter een ruime soevereine

appreciatiebevoegdheid om de ernst van de tekortkoming en de zwaarte van de ontbindingssanctie

t.o.v. elkaar af te wegen. In het kader van artikel 2 Woninghuurwet moeten de dwingende aard van de

bepaling en de nauwkeurige omschrijving van de elementaire vereisten de rechter tot

terughoudendheid aanzetten. Zijn appreciatiebevoegdheid beperkt zich tot de rechtsmisbruiktoets.211

Enkel in geval van rechtsmisbruik kan de rechter een door de huurder gevorderde ontbinding bij

bewezen schending van de minimumnormen van artikel 2 Woninghuurwet afwijzen. Zo zal een

afwijking toegelaten zijn indien het gaat om geringe kwaliteitsgebreken die d.m.v. een kleine ingreep

kunnen worden hersteld en de fysieke integriteit van de huurder niet in gevaar brengen, voor zover ze

voor de huurder geen ernstige en langdurige genotsderving veroorzaken. De ontbinding zou dan

disproportioneel zijn t.a.v. het nadeel voor de verhuurder.212 Bij afwijzing van de ontbindingsvordering,

kan de rechter de verhuurder verplichten tot de uitvoering van de herstellingswerken en/of een

vergoeding toekennen voor de genotsderving van de huurder.213

207 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 174-175. 208 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 175; P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 15. 209 Artikel 23, 3° GW. 210 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 174; P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 22. 211 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 176. 212 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 174; P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 22. 213 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 175.

48

124. Artikel 2 Woninghuurwet geldt “onverminderd de normen betreffende de woningen opgesteld

door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden”.214

De federale overheid en de gewesten beschikken over een concurrerende bevoegdheid inzake het

uitvaardigen van woningkwaliteitsnormen. De bevoegdheid van de federale overheid strekt zich uit tot

de private huurwetgeving. Het Vlaams gewest is bevoegd voor de kwaliteit van de woningen en voor

huisvestingsondersteunende maatregelen ten behoeve van de huishoudens.215 De kwaliteitsnormen

uitgevaardigd door beide overheden bestaan autonoom naast elkaar. Dit houdt evenwel het risico van

overlapping en van gebrek aan coördinatie en transparantie in, bij gelijktijdige toepasselijkheid op

eenzelfde woning.216

125. Het Vlaams gewest heeft van haar bevoegdheid gebruik gemaakt om in de Vlaamse wooncode

een algemene gewestelijke woningkwaliteitsregeling in te voeren. Veiligheids-, gezondheids- en

woonkwaliteitsnormen staan hierbij centraal. Deze woningkwaliteitsnormen gelden zowel t.a.v. huur-

als van eigendomswoningen217. Het moet gaan om onroerende goederen of het gedeelte ervan dat

hoofdzakelijk dient voor huisvesting van een gezin of alleenstaande. De naleving wordt strafrechtelijk

beteugeld, tenzij een conformiteitsattest kan worden voorgelegd218. In een burgerrechtelijke sanctie

voorziet de Vlaamse Wooncode niet, aangezien dit binnen de bevoegdheid van de federale wetgever

ligt.219 Volgens de heersende opvatting zijn deze gewestelijke woonkwaliteitsnormen van openbare

orde. Schending ervan leidt bijgevolg tot absolute nietigheid van de huurovereenkomst, die

ambtshalve door de rechter dient te worden uitgesproken.220 De nietigverklaring van de

huurovereenkomst wegens miskenning van de gewestelijke woonkwaliteitsnormen zou tot gevolg

hebben dat de huurder alle door hem betaalde huurgelden kan terugvorderen.221 Opgemerkt moet

worden dat bepaalde rechtsleer en rechtspraak zich beperken tot de ontbinding ex nunc.222

214 Artikel 2, §1, eerste lid Woninghuurwet. 215 J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, Huur 2007, afl. 3, 149. 216 A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELE et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 103. 217 Artikel 5 VWC. 218 Artikel 20 VWC. 219 J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, Huur 2007, afl. 3, 149. 220 Cass. 10 mei 2012, NJW 2013, 29; Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, afl. 1, 51; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 104; B. HUBEAU, D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 18; J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, Huur 2007, afl. 3, 151; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 12. 221 P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 10. 222 J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, Huur 2007, afl. 3, 151.





49

126. Inhoudelijk stemmen de federale minimumnormen grotendeels overeen met deze van de

Vlaamse Wooncode223. De gewestelijke normen zijn evenwel preciezer. Er wordt daarom aangenomen

dat als een verhuurde woning aan de strengere gewestelijke kwaliteitsnormen voldoet, eveneens is

voldaan aan de federale minimumnormen224. Omgekeerd, bij schending van de federale

kwaliteitsnormen is de kans groot dat de gewestelijke woningkwaliteitsnormen eveneens geschonden

zijn. In de mate dat de overtreden gewestelijke kwaliteitsnormen de federale minimumnormen

overlappen, wordt het sanctiesysteem van artikel 2 Woninghuurwet onwerkzaam gemaakt. De

huurovereenkomst is dan absoluut nietig, zodat er niet langer sprake is van een huurrelatie.225 Indien

wel een conformiteitsattest werd verkregen, maar niet (langer) voldaan is aan de federale elementaire

vereisten, kan het sanctiemechanisme van artikel 2 Woninghuurwet aanvullend werken. Het bezitten

van een conformiteitsattest verhindert enkel de strafrechtelijke aansprakelijkheid van de verhuurder,

maar bindt de rechter niet in zijn beoordeling van een huurgeschil waarbij miskenning van artikel 2

Woninghuurwet wordt ingeroepen.226

2. Afwijking: renovatiehuurovereenkomst

127. Enkel in het kader van een renovatiehuurovereenkomst is het toegelaten af te wijken van de

elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet.227

2.1 Begrip

128. Artikel 8, eerste lid Woninghuurwet bepaalt dat “de partijen te allen tijde schriftelijk kunnen

overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het gehuurde goed bepaalde werken

uit te voeren, die door de verhuurder moeten worden verricht”. Het komt er in essentie op neer dat de

huurder werken op zich neemt in ruil voor toegevingen van de verhuurder.228

129. Deze specifieke bepaling betreffende de renovatiehuurovereenkomst werd ingevoerd met de

Woninghuurwet van 1991. De wetgever wou dergelijke overeenkomsten aanmoedigen omdat ze beide

partijen ten goede komen en bijdragen tot de verbetering van het woonbestand.229 De zwakke schakel

223 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 174; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 12. 224 M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (21) 30. 225 A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 104; P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 10. 226 P. DE SMEDT, “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 10. 227 Artikel 8, tweede lid Woninghuurwet. 228 N. VERHEYDEN-JEANMART, M. CLAVIE, “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in L. HERVE et al. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, (127) 128. 229 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 40; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 79; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 267; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 3.





50

in de regeling van 1991 was dat de tegenprestatie vanwege de verhuurder niet noodzakelijk

gelijkwaardig moest zijn aan de prestaties van de huurder. Dit zorgde in de praktijk voor verregaande

renovatie-inspanning van de huurder, terwijl de tegenprestatie van de verhuurder beperkt bleef tot

het louter symbolische. Met de wet van 1997 werd tegemoet gekomen aan dit probleem, door de

verstrenging van de voorwaarden.230

130. De huurder kan alle soorten werk op zich nemen, voor zover ze in het gehuurde goed worden

uitgevoerd. De werken moeten niet noodzakelijk fysiek door de huurder zelf worden uitgevoerd, maar

hij moet er wel de prijs van dragen.231 Het kan zowel verbouwingen als herstellingen als voltooiings- of

aanpassingswerken betreffen.232 Ook eenvoudige opfrissingswerken, zoals schilderwerken,

behangwerken en vloerwerken, kunnen het voorwerp uitmaken van een

renovatiehuurovereenkomst.233

131. De renovatiehuurovereenkomst kent twee onderscheiden types. Enerzijds kan het slaan op

werken andere dan nodig om te voldoen aan de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet.

Dit zijn alle werken nodig om het gehuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren,

onderhouds- en herstellingswerken ten laste van de verhuurder en verbeteringswerken waartoe de

verhuurder niet wettelijk verplicht is. Hiertoe moet voldaan worden aan een aantal algemene

voorwaarden. Anderzijds kan het ook slaan op werken nodig om het onroerend goed in

overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet. Deze laatste

categorie kent bijkomende specifieke geldigheidsvoorwaarden. 234 Een combinatie van beide types is

ook mogelijk.

230 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 270; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov , Mechelen, Kluwer, losbl., 4. 231 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 40; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 80; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 108. 232 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 40; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 80. 233 B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 107; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 274-275. 234 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 244.




51

2.2 Algemene voorwaarden

132. Beide types van renovatiehuurovereenkomsten moeten voldoen aan vier cumulatieve

geldigheidvoorwaarden.235 Deze voorwaarden zijn dwingend van aard.236

133. Ten eerste moet de overeenkomst schriftelijke worden gesloten237, aangezien de overeenkomst

een afwijking kan inhouden van dwingende bepalingen van de Woninghuurwet.238 Het schriftelijke

karakter is voornamelijk relevant in functie van de bewijslevering. Het geschrift moet voldoen aan de

voorschriften van artikel 1325 BW voor een wederkerige overeenkomst, omdat zowel de huurder als

de verhuurder een verbintenis aangaan in de renovatiehuurovereenkomst.239

134. Ten tweede moeten in de overeenkomst een aantal vermeldingen worden opgenomen. Zo dient

vooreerst in de overeenkomst te worden vastgesteld dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten

bepaalde werken uit te voeren in het gehuurde goed. De termijn waarbinnen de werken moeten

uitgevoerd worden, dient eveneens bepaald te worden in de overeenkomst.240 Deze

uitvoeringstermijn is afhankelijk van de aard en de omvang van de werken.241 Ook duidt de

renovatiehuurovereenkomst de persoon aan die de materialen levert.242

135. Verder bepaalt de overeenkomst de tegenprestatie(s) waartoe de verhuurder zich verbindt.243 De

Woninghuurwet geeft een limitatieve244 opsomming van de mogelijke tegenprestaties, namelijk

- Afzien van het recht op huurprijsherziening;

- Afzien van het recht om een einde te maken aan de huurovereenkomst door opzegging. Indien

de verhuurder dan alsnog opzegt, heeft deze opzegging geen uitwerking245;

- Kwijtschelden of verlagen van de huurprijs.

Eén van deze drie tegenprestaties is nodig, maar ook voldoende246.

136. Tot slot moet in de overeenkomst de wijze van oplevering van de uitgevoerde werken worden

bepaald. De oplevering geschiedt op verzoek van de meest gerede partij.247 Het houdt de vaststelling

235 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 5. 236 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 172. 237 Artikel 8, eerste lid Woninghuurwet. 238 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 272. 239 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 245. 240 Artikel 8, eerste lid Woninghuurwet. 241 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 272. 242 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 245. 243 Artikel 8, derde lid Woninghuurwet. 244 A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 81. 245 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 273. 246 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 40; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 273. 247 Artikel 8, vierde lid Woninghuurwet.



52

in of de huurder zijn contractuele verbintenis is nagekomen. De oplevering is niet aan specifieke

vormvoorwaarden onderworpen. Er moet daarom worden teruggevallen op het gemeen recht van de

aanneming van bouwwerken248 of op de contractuele bepaling die de voorwaarden bepaalt over de

wijze van oplevering.249

137. De wet bepaalt geen sanctie op de niet-naleving van de algemene dwingende voorwaarden. In de

parlementaire voorbereiding werd aangegeven door de minister van Justitie dat de vrederechter zou

kunnen tussenkomen, indien het contractueel beoogde evenwicht niet is nageleefd. Anderzijds wordt

de renovatiehuurovereenkomst als (relatief) nietig beschouwd, indien niet in een tegenprestatie van

de verhuurder wordt voorzien. De verhuurder kan dan alsnog gedwongen worden de

verhuurdersherstellingen en -onderhoudswerken uit te voeren, aangezien zijn verplichting daartoe

herleeft. Tussenkomst door de vrederechter ter evenwichtsherstel is dan echter niet mogelijk.250

138. Het valt te betreuren dat de huurder die een krot volledig opbouwt, over geen garantie beschikt

m.b.t. de duur van het contract. De renovatiehuurovereenkomst kan zelfs worden gesloten onder het

regime van korte duur. Ook is de verhuurder niet verplicht om af te zien van zijn recht de

huurovereenkomst te beëindigen door opzegging, voor zover hij kiest voor een andere

tegenprestatie.251

2.3 Specifieke voorwaarden

139. Het tweede type van renovatiehuurovereenkomsten is er op gericht werken ten laste van de

huurder te leggen om de woning te laten voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid,

gezondheid en bewoonbaarheid van artikel 2 Woninghuurwet. Dergelijke overeenkomsten die de

huurprijs omzetten in te leveren arbeid, vormen voor sommige mensen de enige mogelijkheid om een

woning aan voordelige voorwaarden te huren. Een verbod op deze overeenkomsten zou als ongewenst

gevolg kunnen hebben zwakkere categorieën verder uit te sluiten van de woningmarkt, i.p.v. hen te

beschermen.252 Anderzijds dient misbruik te worden vermeden. Ter vermijding van eventueel

misbruik, zijn dergelijke overeenkomsten aan strengere cumulatieve voorwaarden onderworpen.

Slechts indien zowel voldaan is aan de algemene voorwaarden als aan de specifieke voorwaarden kan

248 A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 81; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 275; 249 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 6. 250 Rb. Hoei 31 mei 2000, T.Vred. 2001, 87; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 276; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl.,7. 251 B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 110-111; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 277 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 10-11. 252 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 277.






53

van de dwingende verplichting van de verhuurder om het goed te leveren in een staat die voldoet aan

de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid worden afgeweken.253

140. De eerste specifieke voorwaarde vereist dat de werken precies omschreven zijn.254 Stijlformules

volstaan niet255. Naar analogie met de contradictoire plaatsbeschrijving256, kan worden aangenomen

dat de omschrijving van de werken gedetailleerd, of zelfs werk per werk en plaats per plaats, moet

gebeuren.257

141. Ten tweede moet de aanvang van de werken binnen een redelijk tijdstip worden bepaald.258 De

invulling van het begrip redelijk ligt binnen de appreciatiebevoegdheid van de rechter259.

142. Ten derde moet de uitvoering van de werken worden bepaald binnen een redelijke termijn. Deze

uitvoeringstermijn mag niet korter zijn dan degene die redelijkerwijze noodzakelijk is om de werken

uit te voeren.260 Ook hier ligt een ruime appreciatiemarge van de rechter voor261.

143. Tot slot zijn geen huurgelden verschuldigd tijdens de overeengekomen uitvoeringstermijn van de

werken.262

144. De wet bepaalt geen sanctie voor de niet-naleving van de voorwaarden voor een

renovatiehuurovereenkomst m.b.t. werken nodig ter voldoening aan artikel 2 Woninghuurwet. De

rechtsleer maakt hier een onderscheid tussen herstelbare en niet-herstelbare inbreuken. Bij

herstelbare inbreuken lijkt het te volstaan dat de vrederechter kan tussenkomen om het evenwicht te

herstellen. Met betrekking tot niet-herstelbare inbreuken, namelijk het niet precies omschrijven van

de werken, het ontbreken van een geschrift en het ontbreken van een contractuele tegenprestatie in

hoofde van de verhuurder, lijkt te moeten worden aangenomen dat de bescherming van artikel 2

Woninghuurwet herleeft. De huurder heeft dan de keuze ofwel de ontbinding met schadevergoeding

ofwel de uitvoering van de werken ten laste van de verhuurder te vorderen (supra nr. 123).263

253 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., .8 254 Artikel 8, tweede lid Woninghuurwet. 255 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 278. 256 Artikel 1731 BW. 257 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 278. 258 Artikel 8, tweede lid Woninghuurwet. 259 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 278. 260 Artikel 8, tweede lid Woninghuurwet. 261 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 278. 262 Artikel 8, tweede lid Woninghuurwet. 263 M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 279; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 9.



54

Het terugvallen op artikel 2 Woninghuurwet als sanctie, kan een probleem inhouden. In de mate dat

de renovatiehuurovereenkomst dient ter voldoening van federale woonkwaliteitsnormen die

overlappen met de gewestelijke woonkwaliteitsnormen, is de huurovereenkomst absoluut nietig

(supra nr. 125). De sanctie van artikel 2 Woninghuurwet wordt, bij gebrek aan overeenkomst, buiten

werken gesteld (supra nr. 126).264

145. Tot slot dient te worden opgemerkt dat een schending van gewestelijke woonkwaliteitsnormen

leidt tot absolute nietigheid van de overeenkomst (supra nr. 125). Het is dus de vraag of het afsluiten

van een renovatiehuurovereenkomst nog wel mogelijk is voor werken ter voldoening van federale

kwaliteitsnormen die overlappen met gewestelijke woonkwaliteitsnormen.265

2.4 Sanctie

146. De huurder die nalaat om de werken waartoe hij zich verbonden heeft, (tijdig) uit te voeren is

aansprakelijk overeenkomstig het gemeen verbintenissenrecht. De verhuurder kan de gedwongen

uitvoering van de werken vragen of de huurontbinding met schadevergoeding266. Indien de verhuurder

een vermindering of kwijtschelding van de huurprijs had toegestaan als tegenprestatie, heeft hij recht

op een aanvullende vergoeding.267

147. Er is tevens sprake van een contractuele wanprestatie wanneer de huurder de huurovereenkomst

opzegt268, zonder dat de werken reeds zijn uitgevoerd. De verhuurder heeft dan recht op een

schadeloosstelling.269

264 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 12. 265 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 12. 266 Artikel 1184 BW. 267 P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 9; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 277. 268 B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 111. 269 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 40; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 81; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 111; J. HERBOTS, Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 50; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 273 en 276; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 10.






55

§ 2. Het vergoedingsrecht bij het einde van de huurovereenkomst

148. De Woninghuurwet kent geen specifieke regels over het lot van de werken op het einde van de

huur. Er moet bijgevolg worden teruggevallen op de principes van het algemeen verbintenissenrecht.

De huurder was op grond van de renovatiehuurovereenkomst contractueel verplicht om de in de

overeenkomst bepaalde werken uit te voeren. Bij het sluiten van de renovatiehuurovereenkomst geeft

de verhuurder zijn toestemming tot het uitvoeren van de werken. Bovendien aanvaardt hij de werken

in de regel bij de oplevering. Bijgevolg kan de verhuurder de huurder niet verplichten om de gehuurde

woning in haar oorspronkelijke staat te herstellen en dus kan hij de verwijdering van de werken niet

vorderen. Langs de andere kant kan de huurder geen aanspraak maken op een vergoeding voor de

meerwaarde die hij met de uitvoering van deze werken aan de huurwoning zou gegeven hebben,

omdat hij door de verhuurder reeds vergoed werd met een tegenprestatie in de loop van de huur. Het

staat de partijen vrij in hun overeenkomst een andere regeling te bedingen.270

Afdeling 4: Conclusie 149. De Woninghuurwet voorziet uitdrukkelijk in de mogelijkheid te contracteren over werken uit te

voeren door de huurder aan het gehuurde goed. Indien de huurder werken wenst uit te voeren, moet

dit worden vastgelegd in een renovatiehuurovereenkomst. Deze renovatiehuurovereenkomst is aan

een aantal voorwaarden verbonden, zoals bepaald in artikel 8 Woninghuurwet. Zo is de verhuurder

verplicht in een tegenprestatie te voorzien voor de huurder die de werken uitvoert en de kosten ervan

draagt. Doordat de huurder reeds tijdens de huur wordt vergoed door de verhuurder, bestaat geen

noodzaak meer aan een vergoeding op het einde van de huur. Het niet uitdrukkelijk voorzien in de

Woninghuurwet van een vergoedingsregeling bij het einde van de huur vormt dus geen lacune die

door de gemeenrechtelijke vergoedingsregeling zou moeten worden opgevangen.

270 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 41; A. VAN OEVELEN, “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in A. VAN OEVELEN et al., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (73) 81; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 112; L. HERVE, “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 137; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 279; M. DAMBRE, B. HUBEAU, Woninghuur in X., APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 280; N. BERNARD, J.M. LETIER, “L’état du bien loué, l’interférene avec les normes régionales et le bail de rénovation” in G. BENOIT, I. DURANT, P. JADOUL, M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, (111) 154; P. DE SMEDT, “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 10.



57

Hoofdstuk 3. Handelshuur

Afdeling 1: Situering 150. Artikel 7 Handelshuurwet bepaalt dat de huurder het recht heeft om het gehuurde goed voor zijn

bedrijf geschikt te maken, mits naleving van enkele voorwaarden.271 De wet voorziet daarom in een

specifieke regeling betreffende de toegelaten werken, evenals in een vergoedingsregeling272.

Vooreerst wordt het toepassingsgebied van de Handelshuurwet toegelicht. Vervolgens wordt ingegaan

op het recht van de handelshuurder om het gehuurde geschikt te maken voor zijn bedrijf. Tot slot

wordt het door de Handelshuurwet voorziene vergoedingsrecht afgebakend.

Afdeling 2: Toepassingsgebied Handelshuurwet

§ 1 Algemeen

151. De Handelshuurwet is van toepassing op “de huur van onroerende goederen of van gedeelten van

onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder,

hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, voor de huurder

of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of

voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek”.273

152. Om onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet te vallen, moet er aan vijf cumulatieve

voorwaarden zijn voldaan274. De partijen kunnen ook een vrijwillige onderwerping aan de

Handelshuurwet bedingen.275

271 Artikelen 7, eerste lid en 9 Handelshuurwet. 272 Artikelen 7 en 9 Handelshuurwet. 273 Artikel 1 Handelshuurwet. 274 Artikel 1 Handelshuurwet. 275 Cass. 5 februari 1971, Arr. Cass. 1971, 548.

58

§ 2 Voorwaarden

153. Ten eerste moet er een huurovereenkomst zijn gesloten.276

154. Ten tweede moet de huurovereenkomst een onroerend goed of een gedeelte ervan tot voorwerp

hebben, ongeacht of het gebouwd of ongebouwd is.277

155. Ten derde is vereist dat het onroerend goed gebruikt wordt voor het uitoefenen van een

kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het

publiek.278

Kleinhandel is de handel waar de handelaar zijn goederen of diensten rechtstreeks aan het publiek

afzet279. Met publiek wordt bedoeld de gaande en de komende man die waren opneemt voor zijn

persoonlijk verbruik of dat van zijn gezin. Bovendien moet het gaan om een algemeen publiek. Bijna

fysiek contact met dit publiek is vereist.280 Samengevat is het criterium het rechtstreeks aan de

verbruiker brengen van de waar in hoeveelheden die normaal de behoeften van het gezin dekken.

Ook het verstrekken van diensten kan onder kleinhandel vallen, mits plaatsgebondenheid. Dit houdt

in dat de klanten de kleinhandelszaak niet volgen, indien deze zou (moeten) verhuizen.281

156. Ten vierde dient het goed in hoofdzaak bestemd te zijn voor het uitoefenen van een kleinhandel

of voor het bedrijf van een ambachtsman.282 Dit houdt in dat de huurder er zijn hoofdberoep van maakt

én dat dit de bestemming van het gehuurde goed is283.

De Woninghuurwet bepaalt in artikel 1, §2 dat de Woninghuurwet niet van toepassing is “wanneer de

overeenkomst op grond waarvan de woning aan de huurder wordt toegewezen ondergeschikt is aan

een hoofdovereenkomst, die betrekking heeft op de functie of bedrijvigheid van de huurder”. Dit sluit

een cumulatieve toepassing van de Woninghuurwet en de Handelshuurwet uit. Om te weten welke

wet moet worden toegepast, moet dus worden nagegaan of de bewoning al dan niet ondergeschikt is

aan de bestemming van de handelsuitbating284. Er moet m.a.w. worden onderzocht of het

commerciële gedeelte van de huurovereenkomst al dan niet het overwegende gedeelte is285. Zelfs al

276 Artikel 1 Handelshuurwet. 277 Artikel 1 Handelshuurwet. 278 Artikel 1 Handelshuurwet. 279 Cass. 29 november 2001, Arr. Cass. 2001, afl. 1, 2027; Cass. 2 maart 1989, Arr. Cass. 1988-89, 761; Vred. St-Truiden, 25 mei 1971, T. Not. 1971, 216. 280 L. LINDERS, “Het contact met het cliënteel: het meest essentiële bestanddeel van de handelszaak!” (noot onder Cass. 6 mei 2010), RABG 2012, afl. 4, 276-277. 281 Cass. 9 februari 2012, Huur 2013, afl. 2, 101. 282 Artikel 1 Handelshuurwet. 283 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 274-275. 284 Vred. Veurne-Nieuwpoort 20 juni 2002, T.Vred. 2004, 66. 285 Vred. St-Truiden 25 mei 1971, T. Not. 1971, 216.

59

wordt maar één lokaal voor de handel of de ambacht bestemd, dan is het nog mogelijk dat de

Handelshuurwet van toepassing is286. De gemeenschappelijke bedoeling van de partijen is

doorslaggevend287.

157. Ten vijfde is vereist dat deze bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het

sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk werd aanvaard.288

§ 3 Uitzonderingen

158. De Handelshuurwet is niet van toepassing op289:

- De huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal

wordt toegestaan voor minder dan een jaar;

- De huur van (gedeelten van) onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of

vrijgesteld;

- De huur toegestaan door voorlopige bewindvoerders over andermans goederen;

- De huur van (gedeelten van) onroerende goederen met een gering inkomen, dat niet hoger is

van het bedrag bepaald bij een in de Ministerraad overlegd KB;

- De huur van onroerende goederen, ten algemene nutte onteigend of verkregen, die wordt

toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut.


uit te voeren

§ 1. Artikel 7 Handelshuurwet

159. Artikel 7, eerste lid Handelshuurwet stelt dat “de huurder het recht heeft aan het gehuurde goed

elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur

niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde

van het gebouw in het gedrang komen, en mits hij vooraf de verhuurder bij ter post aangetekende brief

of bij gerechtsdeurwaardersexploot in kennis stelt van al de voorgenomen veranderingen, met

overlegging van plans en bestekken, zodat de verhuurder in voorkomend geval zich om wettige redenen

ertegen kan verzetten”.

160. De reden van de invoering van artikel 7 Handelshuurwet ligt in de principiële contractsvrijheid

van het gemeen recht, waarbij de partijen een totaal verbod om verbouwingwerken uit te voeren

kunnen overeenkomen. In het kader van de handelshuur is het van belang dat de huurder het

286 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, nr. 325, 140. 287 Vred. Zelzate 19 februari 2009, T.Vred. 2012, afl. 3-4, 101. 288 Artikel 1 Handelshuurwet. 289 Artikel 2 Handelshuurwet.

60

gehuurde goed kan aanpassen aan de handel die hij erin wil drijven. De Handelshuurwet tempert

daarom de contractsvrijheid en kent de huurder het recht toe om het gehuurde goed geschikt te

maken voor zijn bedrijf.290

161. Dit recht is dwingend van aard. De partijen kunnen er bijgevolg geen afstand van doen.291 De

partijen blijven wel de mogelijkheid behouden verbouwingen contractueel toe te laten, zonder dat

deze dienen te voldoen aan de voorwaarden gesteld bij artikel 7 Handelshuurwet. Het recht op

verbouwingswerken, zoals voorzien in artikel 7 Handelshuurwet, vormt m.a.w. een dwingende

ondergrens ten aanzien van de het principe van de contractuele wilsautonomie. Soepelere

contractuele regels zijn toegelaten, zonder het recht zelf uit te sluiten.292

162. Artikel 7 Handelshuurwet houdt een evenwicht in tussen de commerciële belangen van de

handelshuurder enerzijds en het eigendomsrecht van de eigenaar anderzijds.293 De huurder heeft het

dwingend recht om onder bepaalde voorwaarden verbouwingswerken op te dringen aan de

verhuurder.294 Hij moet de mogelijkheid hebben om het gehuurde goed geschikt te maken voor zijn

bedrijf.295 Deze bescherming van de huurder kadert binnen de filosofie van de Handelshuurwet die de

bescherming van de handelszaak voorop stelt.296 Anderzijds kent de vergoeding te betalen door de

verhuurder bij het einde van de huur een bovengrens, ter bescherming van de verhuurder (infra nr.

168).297

290 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 63. 291 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 560; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 103; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 63. 292 Cass. 3 juni 2004, Arr. Cass. 2004, afl. 6-8, 982; A. KLUYSKENS, Beginselen van het burgerlijke recht. De contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 329; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 63. 293 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 63. 294 Artikel 7, eerste lid Handelshuurwet; Artikel 9 Handelshuurwet. 295 Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, afl. 6-8, 982; B. CHAMPION, J. BYTTEBIER, “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (138) 148; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 103. 296 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 63; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 103. 297 Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, afl. 6-8, 982; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 64.

61

§ 2. Begrip verbouwingen

163. De Handelshuurwet geeft geen definitie van het begrip verbouwingen.298 Het is aan de

feitenrechter te oordelen of werken al dan niet onder het begrip vallen. Hierbij moet rekening worden

gehouden met de feitelijke omstandigheden, evenals met de wettelijke beperkingen, aangezien het

een wettelijk begrip is.299

164. KLUYSKENS omschrijft verbouwingen in het kader van de handelshuur als werken welke de

structuur van het verhuurde onroerend goed wijzigen. Verbouwingen dienen te onderscheiden

worden van gewone werken die hetzij gebruikelijk zijn, hetzij het verhuurde goed voor zijn bestemming

geschikt maken of verruimen. Deze werken vallen onder het gemeen recht.300

165. Algemeen wordt in de rechtsleer en de rechtspraak aanvaard dat verbouwingen werken zijn

waardoor de structuur van de handelslokalen blijvend wordt gewijzigd.301 De werken mogen niet zo

ver gaan dat de hoofdstructuur van het gebouw wordt gewijzigd. Net zoals de verhuurder, is het de

huurder niet toegelaten de gedaante van het verhuurde goed te veranderen302. Het is bijgevolg niet

toegelaten bouwlagen te vermeerderen. Het aantal bestaande ruimtes verdubbelen of een andere

bestemming aan de ruimtes geven, is wel toegelaten.303 Langs de andere kant moeten de werken een

belangrijk karakter hebben en verder gaan dan louter inwendige schikkingen.304 Loutere inrichtings-

en/of aanpassingswerken die de structuur van het gebouw niet wijzigen, volstaan dus niet.305 Kosten

van afwerking volstaan evenmin306. Of het optrekken van nieuwe gebouwen een verbouwing inhoudt,

moet beoordeeld worden door de feitenrechter op grond van de concrete omstandigheden van de

zaak en binnen de grenzen van de wet307. Verbouwen vergt (bijna) altijd dat er iets wordt afgebroken

298 A. KLUYSKENS, Beginselen van het burgerlijke recht. De contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 326-327; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 64. 299 Cass. 16 mei 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1155. 300 A. KLUYSKENS, Beginselen van het burgerlijke recht. De contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 326. 301 B. CHAMPION, J. BYTTEBIER, “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (138) 148; K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 422; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 64; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 103. 302 Artikel 1723 BW. 303 K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 422. 304 Cass. 16 mei 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1155; K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 422; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 62. 305 Cass. 16 mei 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1155; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 103; J.H HERBOTS, C. PAUWELS, E. DEGROOTE, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1988-1994”, TPR 1997, 880; J.H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS, I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, 386; K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 422; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 64. 306 Cass. 4 mei 1995, RW 1997-98, afl. 19, 653. 307 Cass. 16 mei 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1155; J.H. HERBOTS, D. CLARYSSE, J. WERCKX, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten (1977-1982)”, TPR 1985, 1163; J.H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS, I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, 386.

62

en weer opgebouwd. Afbraak en heropbouw valt daarom niet noodzakelijk buiten het

toepassingsgebied, tenzij het om volledige afbraak en heropbouw gaat.308 Ook renovatiewerken

kunnen verbouwingswerken zijn, voor zover de omvang verder gaat dan een loutere aanpassing en/of

verfraaiing.309

§ 3. Voorwaarden verbouwingen

166. De Handelshuurwet stelt wel een aantal voorwaarden waaraan de verbouwingen moeten voldoen

om onder het toepassingsgebied van artikel 7 Handelshuurwet te vallen.310

167. Ten eerste moeten de verbouwingswerken dienstig zijn voor de handelszaak.311 Dit houdt in dat

de werken nuttig moeten zijn voor de commerciële exploitatie, zonder dat vereist is dat ze strikt

noodzakelijk zijn. Deze opportuniteitsbeslissing ligt bij de handelshuurder. De bevoegdheid van de

rechter is beperkt tot een marginaal toetsingsrecht.312

168. Ten tweede mag de kostprijs van de verbouwingswerken geen drie jaar huur te boven gaan.313

Ter berekening van de kostprijs van de verbouwingswerken moet het geheel der kosten ter uitvoering

van de werken in rekening worden genomen, op basis van de waarde volgens het bestek.314 De

verschuldigde BTW en het honorarium moeten ook in rekening worden gebracht. Afwerkingskosten

vallen niet onder artikel 7 Handelshuurwet en dienen dus niet te worden meegerekend.315

De in rekening te nemen huurprijs is de huurprijs van toepassing op het moment van de aanvraag tot

verbouwing, inclusief indexaties en eventuele huurprijsherzieningen.316

Deze voorwaarde houdt een bescherming in voor zowel de verhuurder als de huurder. Enerzijds vormt

het een financiële bovengrens voor de vergoeding verschuldigd door de verhuurder bij het einde van

de huur. Anderzijds wordt de huurder verhinderd op lichtzinnige wijze kosten te maken zonder

zekerheid van terugbetaling. Zo zal de huurder niet steeds een vergoeding ontvangen voor de

308 Cass. 16 mei 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1155. 309 K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 422-423. 310 A. KLUYSKENS, Beginselen van het burgerlijke recht. De contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 326-327; K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 423; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 64. 311 Artikel 7, eerste lid Handelshuurwet. 312 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 64; J. HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX, “Handelshuur. Verbouwingswerken door de huurder” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.C.4-1) II.C.4-2. 313 Artikel 7, eerste lid Handelshuurwet. 314 J. HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX, “Handelshuur. Verbouwingswerken door de huurder” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.C.4-1) II.C.4-2; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 65. 315 Cass. 4 mei 1995, RW 1997-98, afl. 19, 653. 316 K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 423; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 65.

63

uitgevoerde werken. De verhuurder kan ervoor opteren enkel de meerwaarde van het onroerend goed

te vergoeden. Ook kunnen de verbouwingswerken leiden tot huurprijsaanpassing ter gelegenheid van

elke driejarige periode en/of bij huurhernieuwing. De maximale kostprijs beschermt de huurder dus

tegen niet-recupereerbare kosten.317

169. Ten derde mogen de werken noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde

van het gebouw in het gedrang brengen.318 Dit houdt tevens in dat ze geen instorting mogen

opleveren.319

170. Tot slot moet de huurder, de verhuurder vooraf bij ter post aangetekende brief of bij

gerechtsdeurwaardersexploot in kennis stellen van al de voorgenomen veranderingen, met

overlegging van de plans en bestekken.320

Dit geeft de verhuurder de mogelijkheid zich om wettige redenen te verzetten tegen de

verbouwingen.321 Het verzet dient te gebeuren bij aangetekende brief of bij

gerechtsdeurwaardersexploot. Indien de verhuurder binnen dertig dagen na de ontvangst van het

door de huurder toegezonden bericht niet heeft te kennen gegeven dat hij zich tegen de uitvoering

van de verbouwing verzet, wordt hij geacht ermee in te stemmen. Indien de verhuurder zich

daarentegen wel tijdig heeft verzet, moet de huurder die de verbouwingswerken alsnog wil uitvoeren

de verhuurder binnen de dertig dagen dagvaarden.322

317 K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 423; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 64; S. MOSSELMANS, “De vergoeding voor verbouwingswerken inzake handelshuur” (noot onder Cass. 20 oktober 2003), RW 2003-04, afl. 34, 1345. 318 Artikel 7, eerste lid Handelshuurwet. 319 J. HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX, “Handelshuur. Verbouwingswerken door de huurder” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.C.4-1) II.C.4-2. 320 Artikel 7, eerste lid Handelshuurwet. 321 Artikel 7, eerste lid in fine Handelshuurwet. 322 Artikel 7, tweede en derde lid.

64


§ 1. Artikel 9 Handelshuurwet

1. Artikel 9 Handelshuurwet

171. Artikel 9 Handelshuurwet bepaalt dat “wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de

huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder of krachtens een rechterlijke

beslissing, de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het

vertrek van de huurder niet kan vorderen, maar hij kan zich ertegen verzetten. Indien de verbouwingen

niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keus om ofwel de waarde van de materialen en het

arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen, dat gelijk is aan de door het onroerend goed

verkregen meerwaarde.

Ten aanzien van door de huurder zonder verlof ondernomen verbouwingen kan de verhuurder, hetzij in

de loop van de huur, hetzij bij het eindigen ervan, eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden

hersteld, onverminderd schadevergoeding, zo daartoe grond bestaat. Indien hij de aldus uitgevoerde

verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.”

172. Artikel 9 Handelshuurwet houdt een vergoedingsregeling bij het einde van de huur in. Deze

vergoedingsregeling is slechts van suppletief recht. Ze geldt alleen als de partijen geen eigen

contractuele regeling hebben getroffen.323 Het staat de partijen dus vrij in een

handelshuurovereenkomst en/of ter gelegenheid van de aanvraag tot uitvoering van de werken

overeen te komen m.b.t. het lot van de uitgevoerde werken en de vergoedingsplicht bij het einde van

de huurovereenkomst. Een dergelijke overeenkomst is onderworpen aan het gemeen recht.324

173. De vergoedingsregeling van artikel 9 Handelshuurwet maakt een onderscheid naargelang de al

dan verkregen toestemming van de verhuurder.325

323 B. CHAMPION, J. BYTTEBIER, “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (138) 149; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 103; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 70. 324 Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, afl. 6-8, 982; A. KLUYSKENS, Beginselen van het burgerlijke recht. De contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 329; B. CHAMPION, J. BYTTEBIER, “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (138) 149; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 103; J. HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX, “Handelshuur. Verbouwingswerken door de huurder” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.C.4-1) II.C.4-2; K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 425; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 70. 325 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 70.

65

2. Met toestemming

174. Ten eerste kan het gaan om verbouwingswerken uitgevoerd door de huurder met toestemming

van de verhuurder. Deze toestemming dient verkregen te zijn voor de aanvang van de werken. De

verhuurder kan dan de verwijdering bij het vertrek van de huurder niet vorderen, tenzij anders is

overeengekomen.326 Als de huurder vrijwillig overgaat tot verwijdering, kan de verhuurder zich hier

wel tegen verzetten. De verhuurder heeft m.a.w. een vetorecht.327

175. Indien de verhuurder zich verzet tegen de verwijdering, is hij een vergoeding verschuldigd. Hij

heeft hierbij de keuze om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel

het bedrag te betalen, dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde op het

ogenblik van het beëindigen van de overeenkomst.328 Dit keuzerecht ontstaat bij de

teruggaveverplichting op het einde van de huur329. Het keuzerecht van de verhuurder enkel de

meerwaarde te betalen, moet de huurder tot voorzichtigheid aanzetten en ontmoedigen op lichtzinnig

wijze grote kosten te maken. Het risico bestaat namelijk dat de gemaakte kosten niet integraal kunnen

worden gerecupereerd.330

176. Indien de verhuurder zich daarentegen niet verzet tegen de vrijwillige verwijdering door de

huurder, draagt de huurder de kosten van deze verwijdering.331

3. Zonder toestemming

177. Ten tweede is het mogelijk dat de verhuurder de verbouwingen niet heeft toegelaten. Werken

uitgevoerd in strijd met de voorwaarden van de toelating en/of werken uitgevoerd in strijd met de

regels van de kunst, worden hiermee gelijkgesteld. De verhuurder kan, in de loop van de huur of bij de

beëindiging, het herstel in de vroegere toestand eisen332, onverminderd het eventuele recht op

schadevergoeding. Indien de verhuurder er voor kiest om de verbouwingen te behouden, is hij geen

vergoeding verschuldigd.333

326 Artikel 9, eerste lid Handelshuurwet. 327 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 70. 328 Artikel 9, eerste lid Handelshuurwet; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 560; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 223; J. HERBOTS, E. DEGROOTE, M. VERVOORT, T. BRUYNINCKX, “Handelshuur. Verbouwingswerken door de huurder” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.C.4-1) II.C.4a; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 70; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 568; Y. MERCHIERS, Le bail en général, Brussel in Repertoire notarial, Larcier, 1997, 243. 329 M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 568. 330 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 70. 331 K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 426. 332 Cass. 7 oktober 1971, Arr.Cass. 1972, 145. 333 Artikel 9, tweede lid Handelshuurwet; A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 561; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 223; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 70; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 568.

66

§ 2. Verhouding tussen de artikelen 7 en 9 Handelshuurwet

178. De vraag stelt zich of het lot van de werken die buiten het toepassingsgebied van artikel 7

Handelshuurwet vallen, ook wordt bepaald door artikel 9 Handelshuurwet.

179. Aanvankelijk werd aangenomen dat artikel 9 Handelshuurwet een bepaling met een algemene

draagwijdte betreffende het lot van de door de huurder uitgevoerde verbouwingswerken inhoudt. DE

PAGE meende daarentegen artikel 9 Handelshuurwet slechts van toepassing is op de verbouwingen

zoals bedoeld in artikel 7 Handelshuurwet.334

180. Het arrest van het Hof van Cassatie van 27 juni 1996 vormde een eerste aanzet tot doorbreking

van de stelling dat artikel 9 Handelshuurwet een algemene draagwijdte kent. Het Hof oordeelde dat

wanneer de kostprijs van de verbouwingswerken hoger ligt dan 3 jaar huurprijs, de huurder zich niet

dient te conformeren aan de strikte formaliteiten van artikel 7 Handelshuurwet. Het niet-naleven van

de vereisten van artikel 7 Handelshuurwet kon daarom geen grond tot ontbinding van de

handelshuurovereenkomst uitmaken.335 De ontbinding diende te gebeuren overeenkomstig de

gemeenrechtelijke huurverplichtingen. Het Hof oordeelde hiermee impliciet dat de

vergoedingsregeling voor werken die niet onder artikel 7 Handelshuurwet vallen, dient te worden

beoordeeld op grond van de gemeenrechtelijke principes. Het is immers niet mogelijk te ontbinden op

basis van het gemeen recht enerzijds en anderzijds de vergoeding te bepalen overeenkomst artikel 9

Handelshuurwet. 336

181. Het Hof van Cassatie maakt in zijn arrest van 20 oktober 2003 een einde aan het twistpunt over

de draagwijdte van artikel 9 Handelshuurwet.

In het geval dat voorlag stond in de handelshuurovereenkomst een beding opgenomen dat

verbouwingswerken toelaat op kosten van de huurders. Het lot van de werken op het einde van de

huur werd niet contractueel geregeld. De kosten van de werken bedroegen meer dan drie jaar huur.

De vrederechter was van oordeel dat artikel 7 Handelshuurwet moest worden toegepast en beperkte

de door de verhuurder verschuldigde vergoeding tot 3 jaar huur. In hoger beroep oordeelde de

rechtbank van eerste aanleg dat artikel 7 Handelshuurwet niet van toepassing is, aangezien de kosten

van de werken meer dat 3 jaar huur bedragen. Wel kende de rechtbank een vergoeding toe

overeenkomstig artikel 9 Handelshuurwet. Uit de omschrijving van de contractuele clausule ‘werken

op kosten van de huurders’ volgt enkel dat de kostprijs van de verbouwingswerken lopende de

huurovereenkomst zal worden gedragen door de huurders, zonder dat hieruit noodzakelijk volgt dat

334 DE PAGE H., “Les principaux contrats” in X., Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 788. 335 Cass. 27 juni 1996, T.Not. 1998, 444. 336 K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 427.

67

deze niet-terugvorderbaar zouden zijn bij het einde van de huur. Artikel 9 Handelshuurwet maakt

tevens gebruik van de bewoordingen ‘werken uitgevoerd op kosten van de huurder’. Hieruit besloot

de rechtbank dat artikel 9 Handelshuurwet toepassing vindt.337

Het Hof van Cassatie oordeelde dat artikel 9 Handelshuurwet deel uitmaakt van een geheel van drie

bepalingen, zijnde de artikelen 7, 8 en 9 Handelshuurwet die samen §4 van de Handelshuurwet vormen

met als titel ‘recht van de huurder om het goed voor zijn bedrijf geschikt te maken’. De parlementaire

voorbereiding geeft aan dat artikel 8 Handelshuurwet het recht van de huurder om in de loop van de

huurovereenkomst, inrichtingswerken uit te voeren in het gehuurde goed regelt en dat artikel 9

Handelshuurwet het lot van ‘die’ werken bij het vertrek van de huurder regelt. Uit de plaats van artikel

9 in de Handelshuurwet en uit de parlementaire voorbereiding volgt volgens het Hof van Cassatie dat

de vergoedingsregeling van artikel 9 Handelshuurwet enkel betrekking heeft op de in artikel 7

Handelshuurwet bedoelde werken.338

182. De vergoedingsregeling van artikel 9 Handelshuurwet geldt dus slechts voor zover de

verbouwingen onder het toepassingsgebied van artikel 7 Handelshuurwet vallen en kent geen

algemene draagwijdte.339

§ 3. Buiten artikel 7 Handelshuurwet

1.Situering

183. Indien niet voldaan is aan de toepassingsvoorwaarden van artikel 7 Handelshuurwet, dan wordt

de vergoedingsregeling niet bepaald volgens artikel 9 Handelshuurwet (supra nr. 182), maar volgens

het gemeen huurrecht.340 In het gemeen huurrecht staat geen specifieke vergoedingsregeling

ingeschreven. Dit gebrek kan worden ondervangen door een contractuele bepaling. Ofwel moet

worden teruggevallen op de door de rechtspraak en rechtsleer voorgestelde oplossing. Er wordt een

onderscheid gemaakt naargelang de werken wegneembaar zijn of niet.

337 K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 71. 338 Cass. 20 oktober 2003, T.Vred. 2005, afl. 2-3, 135. 339 Cass. 20 oktober 2003, T.Vred. 2005, afl. 2-3, 135; K. VANHOVE, “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 62 en 71; S. MOSSELMANS, “De vergoeding voor verbouwingswerken inzake handelshuur” (noot onder Cass. 20 oktober 2003), RW 2003-04, afl. 34, 1346. 340 Rb. Antwerpen 17 mei 1967, RW 1968-69, 465; M. DAMBRE, “De vergoeding van de handelshuurder voor verbouwingswerken” (noot onder Cass. 20 oktober 2003), T.Vred. 2005, afl. 2, 140.

68

2. Wegneembare werken

184. Indien de bouwwerken weggenomen kunnen worden, kan de verhuurder enerzijds opteren voor

het wegnemen of anderzijds voor het behoud, mits betaling van een vergoeding (supra nr. 19). De

vergoedingsgrondslag in geval van behoud van de werken is betwist in het gemeen huurrecht.

Aanvankelijk werden drie mogelijke grondslagen naar voor geschoven, namelijk het gemeen recht, de

analogietoepassing van artikel 555 BW en het algemeen rechtsbeginsel van de verrijking zonder

oorzaak (supra nrs. 37-53). Het Hof van Cassatie leek in zijn arrest van 18 april 1991 de discussie te

hebben beslecht in het voordeel van de theorie van de verrijking zonder oorzaak (supra nr. 55). Het

cassatiearrest van 31 mei 2012 laat hier opnieuw twijfel rond bestaan (supra nr. 58).

185. Zowel de analogietoepassing van artikel 555 BW341, als de theorie van de verrijking zonder

oorzaak342 wordt door de rechtsleer als vergoedingsgrondslag aangereikt voor wegneembare werken

die buiten de voorwaarden van artikel 7 Handelshuurwet vallen.

3. Niet wegneembare werken

186. Indien de bouwwerken niet wegneembaar zijn, kan de verhuurder de huurder niet verplichten tot

wegneming. In het gemeen huurrecht bestaat er discussie of de verhuurder voor deze niet-

wegneembare werken een vergoeding is verschuldigd of niet. De eerste strekking is van mening dat de

verhuurder geen enkele vergoeding is verschuldigd (supra nr. 70). De andere strekking kent wel een

vergoedingsrecht toe aan de huurder voor de niet-wegneembare werken (supra nr. 76). Binnen deze

laatste strekking zijn verschillende mogelijke grondslagen terug te vinden, namelijk de theorie van de

natrekking, de theorie van de verrijking zonder oorzaak, de uitgaventheorie en de

toestemmingstheorie. (supra nrs. 77-109)

187. In het kader van werken die niet voldoen aan de voorwaarden van artikel 7 Handelshuurwet wordt

naar enkele van deze theorieën binnen de strekking die een vergoeding toekent, terugverwezen. Ten

eerste wordt de uitgaventheorie voorgesteld, op grond waarvan de verhuurder de noodzakelijke en

nuttige uitgaven moet vergoeden aan de huurder (supra nr. 86).343 Ten tweede wordt de

toestemmingstheorie als vergoedingsbasis naar voor geschoven. Deze theorie houdt in dat de niet-

wegneembare werken uitgevoerd met toestemming van de verhuurder en de objectief regelmatige

werken een vergoedingsplicht doen ontstaan in hoofde van de verhuurder (supra nr. 96). De

341 Rb. Antwerpen 17 mei 1967, RW 1968-69, 465; K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 427; S. MOSSELMANS, “De vergoeding voor verbouwingswerken inzake handelshuur” (noot onder Cass. 20 oktober 2003), RW 2003-04, afl. 34, 1346. 342B. CHAMPION, J. BYTTEBIER, “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (138) 149-150; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 104. 343 K. CREYF, “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 427-428.

69

vergoeding wordt dan berekend volgens de uitgaventheorie.344 Werken die de huurder heeft

uitgevoerd zonder toestemming worden als verboden werken beschouwd. De verhuurder kan dan de

afbraak, het herstel in de oorspronkelijke toestand of eventueel de ontbinding van de

huurovereenkomst samen met een bijkomende schadevergoeding vorderen. Ofwel kan de verhuurder

de verboden werken behouden, zonder enige vergoeding te zijn verschuldigd.345 De theorie van de

verrijking zonder oorzaak wordt in dit kader niet voorgesteld door de rechtsleer.

Afdeling 5: Conclusie 188. Artikel 7 Handelshuurwet kent uitdrukkelijk het recht toe aan de handelshuurder om

verbouwingen uit te voeren aan het gehuurde goed. De handelshuurder moet het goed geschikt

kunnen maken voor zijn bedrijf. Dit recht vormt slechts een dwingende ondergrens van toegelaten

werken. De partijen behouden de mogelijkheid contractueel overeen te komen over verbouwingen,

zonder te moeten voldoen aan de voorwaarden van artikel 7 Handelshuurwet. Een verbod om werken

uit te voeren, mag niet in de overeenkomst worden ingevoerd.

De Handelshuurwet voorziet bovendien in artikel 9 in een suppletieve vergoedingsregeling bij het

einde van de huur. De toepassing van artikel 9 Handelshuurwet is evenwel beperkt tot de werken die

voldoen aan de voorwaarden gesteld in artikel 7 Handelshuurwet. Voor de werken die buiten het

toepassingsgebied vallen van artikel 7 Handelshuurwet, moet worden teruggevallen op de

contractuele regeling van de partijen. Indien geen overeenkomst betreffende de verbouwingen is

gesloten, speelt de gemeenrechtelijke vergoedingsregeling.

344B. CHAMPION, J. BYTTEBIER, “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (138) 150; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 104. 345B. CHAMPION, J. BYTTEBIER, “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in E. BEGUIN, J.L. JEGHERS (ed.), Baux: actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, (138) 150; J. BYTTEBIER, A. VERBEKE, “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (95) 104.

71

Hoofdstuk 4. Pacht

Afdeling 1: Situering 189. De Pachtwet laat een grote vrijheid aan de pachter in het kader van de exploitatie van het

gepachte goed. Het regelt onder meer het recht tot oprichting van gebouwen, uitvoeren van nieuwe

werken, aanbrengen van aanplantingen en het recht tot wegruiming. Bovendien vult de Pachtwet dit

bouwrecht aan met een vergoedingsregeling.346

Eerst wordt het toepassingsgebied van de Pachtwet afgebakend. Vervolgens wordt het bouwrecht van

de pachter toegelicht. Tot slot wordt de vergoedingsregeling bij het einde van de huur besproken.

Afdeling 2: Toepassingsgebied Pachtwet

§1 Algemeen

190. Pacht is een vorm van huur, namelijk huur van landeigendommen.347 De pachtovereenkomst kan

worden gedefinieerd als een wederkerige overeenkomst waarbij de verpachter de verbintenis aangaat

het tijdelijk genot over onroerende goederen, hoofdzakelijk gebruikt voor een landbouwbedrijf te

verschaffen aan de pachter, die zich verbindt hiervoor een pachtprijs te betalen.348

191. De regels van de Pachtwet zijn dwingend van aard ter bescherming van de pachter.349 De Pachtwet

is van toepassing indien voldaan is aan vijf cumulatieve voorwaarden350. Partijen kunnen ook steeds

bij overeenkomst de pachtwet geheel of gedeeltelijk toepasselijk maken op hun overeenkomst. Op

grond van dergelijke overeenkomst, kunnen de partijen de toepassingssfeer van de Pachtwet

uitbreiden tot de verhuring van landeigendommen die van de Pachtwet zijn uitgesloten of op verhuring

van onroerende goederen die geen landeigendommen zijn.351

346 Artikelen 24 t.e.m. 29bis Pachtwet. 347 Artikel 1711, derde lid BW. 348 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 8; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 306. 349 Artikel 56, tweede lid Pachtwet. 350 Artikel 1, 1° Pachtwet. 351 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 11.

72

§2 Voorwaarden

192. Ten eerste moet een huurovereenkomst of een conventioneel vruchtgebruik van bepaalde duur

worden gesloten.352 In de overeenkomst dient een pachtprijs te worden overeengekomen. Zonder

pachtprijs is er geen pacht.353 Ook een onbeduidende tegenprestatie volstaat niet354.

193. Ten tweede moet de huurovereenkomst een onroerend goed of een gedeelte ervan tot voorwerp

hebben.355

194. Ten derde dient het onroerend goed gebruikt te worden voor het uitoefenen van een

landbouwexploitatie.356

Onder ‘landbouwbedrijf’ wordt de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog

op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop

verstaan.357 Het begrip landbouwbedrijf omvat twee elementen. Onder landbouw, het eerste element,

wordt verstaan akkerbouw, veeteelt (in enge zin) en tuinbouw, evenals boomkwekerijen. Bosbouw is

uitgesloten.358 Bedrijf, het tweede element, wijst op de uitbating met een economisch oogmerk. Dit

veronderstelt een bepaalde regelmaat en organisatie. De gewonnen vruchten moeten bestemd zijn

voor voortverkoop of voor het voederen van eigen vee. Een landbouwbedrijf moet zijn producten voor

de markt bestemmen359. Het moet een winstgevende exploitatie zijn360. Dit houdt niet in dat de

onderneming niet verlieslatend mag zijn, maar houdt enkel in dat het bedrijf moet worden

geëxploiteerd met het oog op het behalen van winst.361

195. Ten vierde dient het goed in hoofdzaak bestemd te zijn voor het uitoefenen van een

landbouwexploitatie.362

196. Ten vijfde is vereist dat deze bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het

sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan.363

352 Artikel 1, 1°, eerste lid Pachtwet. 353 Cass. 6 december 1984, Arr.Cass. 1984-85, 485. 354 Cass. 4 januari 1979, Arr.Cass. 1978-79, 500. 355 Artikel 1, 1°, eerste lid Pachtwet. 356 Artikel 1, 1°, eerste lid Pachtwet. 357 Artikel 1, 1°, tweede lid Pachtwet. 358 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 14-15 en 19. 359 Cass. 17 maart 1983, Arr.Cass. 1982-83, 880; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 16. 360 Cass. 13 januari 1977, Arr.Cass. 1977, 544. 361 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 16. 362 Artikel 1, 1°, eerste lid Pachtwet. 363 Artikel 1, 1°, eerste lid Pachtwet.

73

§ 3 Uitzonderingen

197. De Pachtwet is in de volgende gevallen niet van toepassing:

- Industriële vetmesterijen en fokkerijen;364

- Seizoenspacht en cultuurcontracten, op voorwaarde dat de overeenkomst een duur heeft van

minder dan een jaar, de twee contractanten landbouwers zijn en de voorbereidings- en

bemestingswerken vooraf door de verhuurder zijn gedaan;365

- Verhuring verbonden met een arbeidsovereenkomst;366

- Vennootschappen;367

- Landbouwvennootschap;368

- Overeenkomsten m.b.t. tot de fruitopbrengst van een hoogstamboomgaard369 De verhuring

van een laagstamboomgaard valt dus wel onder de toepassing van de Pachtwet.370


uit te voeren

§ 1. Vrijheid van exploitatie 198. Het uitgangspunt van de Pachtwet is de vrijheid van exploitatie van het gepachte goed371. Dit

houdt verschillende elementen in.

199. Ten eerste bepaalt de pachter vrij de wijze van bebouwing van de gepachte gronden en beschikt

hij vrij over de hoeveproducten.372 Dit houdt in dat de pachter over de meest volledige vrijheid beschikt

om de gepachte gronden te bebouwen. Alle bedingen in de pachtovereenkomst die deze vrijheid

zouden beperken, worden voor niet-geschreven gehouden. De enige beperking bestaat in de

algemene verplichting de bestemming van het pachtgoed te eerbiedigen en zich te gedragen als een

goede huisvader.373 Zo is het de pachter verboden de oorspronkelijke pachtovereenkomst eenzijdig te

wijzigen in een handelshuurovereenkomst of in een gewone overeenkomst. De opbrengst dient ook in

hoofdzaak bestemd te blijven voor de markt of de verdere verkoop. De gepachte gebouwen dienen in

hoofdzaak dienstig te blijven voor de uitoefening van een beroepsmatige landbouwactiviteit. Het is

evenwel toegelaten een handel of nijverheid toe te voegen voor zover het gaat om een bijkomstige

364 Artikel 2, 1° Pachtwet. 365 Artikel 2, 2° Pachtwet. 366 Artikel 2, 3° Pachtwet. 367 Artikel 2, 4° Pachtwet. 368 Artikel 5 Pachtwet. 369 Artikel 2, 6° Pachtwet. 370 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 310. 371 Artikel 24 Pachtwet. 372 Artikel 24, eerste lid Pachtwet. 373 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 589-590; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.194.

74

activiteit die nauw verwant is met de landbouw.374 Of de pachter zich al dan niet volgens een goede

huisvader gedraagt, wordt beoordeeld volgens de steeds evoluerende eisen die aan elke rationele

landbouw-, tuinbouw- of veetuiguitbating worden gesteld. Het is dus toegelaten om op een

wetenschappelijk en economisch verantwoorde wijze naar vernieuwing te streven, zowel wat betreft

het teelten als de wijze van bebouwing.375

De Pachtwet laat echter wel een aantal uitzonderingen toe. Zo zijn de bedingen van de

pachtovereenkomst betreffende de teruggave van het gepachte goed in een staat van wisselbouw,

vruchtbaarheid en zuiverheid, gelijkwaardig aan die waarin het zich bij de ingenottreding bevond,

alsmede de bedingen welke het recht van beschikking over de stalmest gedurende de pacht beperken

en de bedingen die het recht van beschikking over het stro van de laatste twee jaren beperken tot ten

hoogste de helft, geldig. Geldig zijn ook de bedingen tot handhaving van hagen, wegen, struikgewas

en bomen.376

200. Ten tweede worden bedingen die de pachter verbieden andere goederen in pacht te nemen dan

de goederen waarop de pachtovereenkomst betrekking heeft, voor niet-bestaande gehouden.377 De

pachter beschikt dus over de vrijheid andere goederen in pacht te nemen. Ook hier geldt de beperking

dat de pachter moet handelen als een goede huisvader. Dit heeft tot gevolg dat de pacht van andere

goederen geen negatieve impact mag hebben op de exploitatie van de eerder gepachte goederen.378

201. Tot slot kan de pachter, indien gebouwen, werken of beplantingen de vrijheid van bebouwing

verhinderen, deze wegruimen. Hiertoe is de schriftelijke toestemming van de verpachter en, in geval

van vruchtgebruik, van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker vereist. Bij gebrek aan toestemming,

kan een machtiging van de vrederechter deze toestemming vervangen.379 Deze machtiging kan

afhankelijk gemaakt worden van het betalen van een vergoeding gelijk aan de geleden schade of

m.a.w. de minderwaarde die door de wegruiming aan het pachtgoed wordt toegebracht.380 Machtiging

om de bestemming van het gepachte goed te wijziging, is echter niet mogelijk.381 Het is aan de pachter

om aan te tonen dat de gebouwen, werken of beplantingen hinderlijk zijn voor de vrijheid van

bebouwing.382

374 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.195. 375 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-1. 376 Artikel 24, tweede en derde lid Pachtwet; D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-4; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 593-594. 377 Artikel 24, vierde lid Pachtwet. 378 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 591. 379 Artikel 24, vijfde lid Pachtwet. 380 Artikel 24, zesde lid Pachtwet; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 596. 381 Artikel 24, zevende lid Pachtwet. 382 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 596.

75

§ 2. Oprichting van gebouwen, uitvoering van werken en wegruiming

1. Oprichting van gebouwen en uitvoering van werken

202. Artikel 25, § 1 Pachtwet bepaalt dat “onverminderd het bepaalde in de artikelen 1722 en 1724 BW,

heeft de pachter, behalve in geval van geldige opzegging, het recht om alle gebouwen op te richten,

mits hij ze onderhoudt en er alle lasten van draagt, en alle werken, onverschillig of het nieuwe werken,

verbeteringswerken, herstellingswerken of herbouwingswerken betreft, uit te voeren, die nuttig zijn

voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of dienstig zijn voor de exploitatie van dat goed en die

stroken met de bestemming ervan”. Dit artikel is van toepassing op alle pachtovereenkomsten en op

alle verpachte gronden.383

203. Het ‘bouwrecht’ van de pachter valt uiteen in twee categorieën. Ten eerste heeft hij het recht om

alle gebouwen op te richten op voorwaarde dat hij ze onderhoudt en de lasten er van draagt. Onder

het begrip gebouwen kunnen een woning, een stal, een loods, een bergplaats, een serre en een

melkhuis worden teruggebracht.384 Ten tweede heeft de pachter het recht alle werken uit te voeren.

Deze werken kunnen al dan niet nieuwe werken, verbeteringswerken, herstellingswerken385 of

herbouwingswerken zijn. Er wordt dus geen onderscheid gemaakt naar de aard van de werken.386 Elk

werk uitgevoerd door de pachter dat nuttig is voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of

dienstig voor de exploitatie komt in aanmerking.387 Het begrip nieuwe werken omvat o.a. het plaatsen

van een afsluiting, de aanleg van een weg, het graven van een waterput, de verharding van de

hofplaats, het uitvoeren van draineringswerken, het bouwen van een mestopslagplaats en van een

afvalwaterzuiveringsinstallatie, het aanleggen van een bevloeiingsinstallatie, het plaatsen van een

elektriciteitscentrale, verwarmings- of waterleidinginstallatie, het aanbrengen van drinkbakken, het

plaatsen van een nieuwe keuken en van een badkamer. Onder het begrip verbeteringswerken kunnen

het vervangen van de elektriciteits- en de waterleiding en het vervangen van houten afsluitingspalen

door betonnen palen worden gebracht. Het herstellen van een dak, vensters, goten en kroonlijsten of

van een omgewaaide schoorsteen zijn voorbeelden van herstellingswerken.388

383 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.201. 384 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 86 385 Cass. 15 juni 1979, Arr.Cass. 1978-79, 1237. 386 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-6; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 600. 387 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 86; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.201. 388 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 86;

http://www.jura.be/secure/documentview.aspx?id=ln11&anchor=ln11-1881&bron=doc

http://www.jura.be/secure/documentview.aspx?id=ln11&anchor=ln11-1883&bron=doc

76

2. Voorwaarden

204. Het recht van de pachter tot oprichting van gebouwen en uitvoering van werken is aan een aantal

voorwaarden onderworpen.

205. Ten eerste bestaat het recht om gebouwen op te richten of werken uit te voeren niet meer nadat

een geldige opzegging werd betekend. Wie het initiatief neemt tot opzegging, de pachter of de

verpachter, is zonder belang.389 Een pachtbeëindiging in onderlinge overeenstemming wordt hiermee

gelijk gesteld.390

206. Ten tweede moeten de gebouwen of werken stroken met de bestemming van het pachtgoed.391

GOTZEN meent dat dit in concreto moet worden getoetst aan de uitbating door de pachter op het

ogenblik waarop de gebouwen of werken worden uitgevoerd, voor zover de betrokken uitbating

toegelaten is in het kader van de aan de pachter toegekende vrijheid van exploitatie.392 STASSIJNS

meent echter dat de bestemmingsgerichtheid een statisch gegeven is. De toets dient daarom te

gebeuren aan het gepachte goed. Het is het gepachte goed dat de bestemming bepaalt, en niet de

exploitatie.393 Bovendien moeten de gebouwen of werken ofwel nuttig zijn voor de bewoonbaarheid

van het gepachte goed ofwel dienstig zijn voor de exploitatie van het goed.394

Nuttigheid is een evolutief gegeven, gezien de voortdurende ontwikkeling van de landbouwtechniek.

Bovendien is het net één van de bedoelingen van de Pachtwet de pachter de mogelijkheid te bieden

zich op ieder ogenblik aan te passen aan de eisen van de evolutie. Deze nuttigheid wordt beoordeeld

op het ogenblik waarop de gebouwen worden opgericht of de werken worden uitgevoerd. Het nut op

het einde van de pacht heeft geen invloed op de toelaatbaarheid van de oprichting van de gebouwen

of werken. Bovendien dient de bedrijfstechnische nuttigheid te slaan op het gepachte goed waaraan

de werken worden verricht. Nuttigheid voor andere gedeelten van het door de pachter uitgebate

bedrijf volstaat dus niet.395

389 Artikel 25, §1 Pachtwet. 390 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-7; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997,601-602; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 87; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.202. 391 Artikel 25, §1 Pachtwet. 392 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.202. 393 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 604. 394 Artikel 25, §1 Pachtwet. 395 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 602-603; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 87; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.203.

77

De vroegere vereiste van noodzakelijkheid voor de bewoonbaarheid is teruggebracht naar een

nuttigheidsvereiste. De bedoeling van de wetgever is de pachters te laten genieten van het comfort en

de nutsvoorzieningen die algemeen aanvaard zijn.396

207. Ook moet de pachter de door hem opgerichte gebouwen onderhouden en alle lasten er van

dragen.397 Deze lasten kunnen bijvoorbeeld een verhoging van het kadastraal inkomen inhouden.398

208. Een toestemming van de verpachter of enige andere machtiging is niet vereist.399 Het bekomen

van de toestemming of machtiging is echter wel aangewezen, aangezien de omvang van de vergoeding

bij het einde van de huur dan hoger ligt (infra nrs. 227-239).400 Bovendien kan de pachter enkel een

hypothecaire inschrijving nemen tot zekerheid van zijn schuldvordering op de kadastrale percelen

waarop de gebouwen en werken worden uitgevoerd, indien hij een toestemming of een machtiging

heeft verkregen.401

209. Wanneer de gebouwen of werken niet aan de voornoemde wettelijke voorwaarden

beantwoorden, kan de verpachter optreden tegen de oprichting en de werken. Hij kan zich tot de

rechter wenden om een verbod te horen opleggen de voorgenomen werken aan te vangen ofwel om

de stillegging ervan te bekomen en de afbraak te vorderen.402

3. Wegneemrecht

210. Artikel 25, §2 Pachtwet bepaalt dat “de pachter op ieder ogenblik de zelf opgerichte en

uitgevoerde gebouwen en werken kan wegruimen voor zover deze als zelfstandige zaken beschouwd

kunnen worden, zonder daartoe door de verpachter verplicht te kunnen worden”. Dit artikel kent

enerzijds een wegruimingsrecht toe aan de pachter en legt anderzijds een verbod op aan de verpachter

de pachter te verplichten tot wegruiming.403

211. De regeling van artikel 25, §2 Pachtwet is beperkt tot de gebouwen en werken die kaderen binnen

artikel 25, §1 Pachtwet. Andere gebouwen en werken vallen buiten het toepassingsgebied. Deze

kunnen bijgevolg weggeruimd worden door de pachter zonder te moeten voldoen aan de hier gestelde

396 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 86; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.202. 397 Artikel 25, §1 Pachtwet. 398 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-7; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 604. 399 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.201. 400 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 86. 401 Artikel 26, 2. Pachtwet 402 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 88. 403 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-7.

78

voorwaarden. De verpachter kan ook steeds de wegruiming van deze andere gebouwen en werken

eisen.404

212. De pachter kan de werken en gebouwen wegruimen op voorwaarde dat ze als zelfstandige zaken

kunnen worden beschouwd.405 De gebouwen en werken moeten dus onafhankelijk van de bestaande

constructie zijn. Vooreest kan het gaan om afzonderlijke gebouwen. Dit zijn constructies die volledig

los staan van andere gebouwen. Ook kan het gaan om goederen die aan de gebouwen zijn gehecht,

maar er niet in opgenomen zijn en demonteerbaar zijn zonder noemenswaardige schade.406 Deze

zelfstandigheidsvoorwaarde heeft tot doel te verhinderen dat herstellingswerken worden weggeruimd

en bijgevolg tenietgedaan.407

213. De pachter heeft in principe geen toestemming of machtiging vereist om de gebouwen en werken

weg te ruimen.408 Indien de schriftelijke toestemming van de verpachter werd verkregen tot het

oprichten van gebouwen en/of het uitvoeren van werken, kan de pachter slechts wegruimen mits het

verkrijgen van een schriftelijke toestemming van de verpachter. Deze toestemming kan niet door de

vrederechter worden verleend.409 Werken of gebouwen opgericht met machtiging van de

vrederechter, vereisen voor de wegruiming een machtiging van de vrederechter of een schriftelijke

toestemming van de verpachter.410

214. De wegruiming door de pachter gaat gepaard met de verplichting het gepachte goed in zijn

oorspronkelijke toestand te herstellen en eventueel aangerichte schade te vergoeden.411

215. Afstand door de pachter van zijn recht tot wegruimen, is slechts mogelijk mits voldoening aan

twee voorwaarden. Ten eerste kan afstand pas plaatsvinden na de uitvoering van de werken. Ten

tweede moet de afstand vastgesteld worden bij authentieke akte of bij verklaring voor de

vrederechter.412

404 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 607; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.206. 405 Artikel 25, §2 Pachtwet. 406 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-8; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.204; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 606. 407 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-8; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.204. 408 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 88. 409 Artikel 25, §2, tweede lid Pachtwet; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 88; contra: E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 606. 410 Artikel 25, §2, tweede lid Pachtwet; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 606; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 89. 411 Artikel 25, §2, derde lid Pachtwet. 412 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-8; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 89.

79

§ 3. Aanplantingen en wegruiming

1. Aanplantingen

216. Artikel 28, tweede tot vierde lid Pachtwet bevat een regeling betreffende het aanbrengen van

aanplantingen door de pachter.

217. Het is de pachter in principe verboden nieuwe aanplantingen te verrichten zonder schriftelijke

toestemming van de verpachter.413 De vrijheid van bebouwing van de pachter sluit op zichzelf dus niet

het recht in voor de pachter om aanplantingen te doen. Op dit principiële verbod bestaan enkele

uitzonderingen. Ingevolge deze uitzonderingen blijft de vrijheid van bebouwing toch grotendeels

gewaarborgd.414

218. Ten eerste is het de pachter toegelaten aanplantingen te doen, voor zover de verpachter hiertoe

een voorafgaandelijke schriftelijke toestemming geeft. De enige voorwaarde die aan de toestemming

is verbonden, is het schriftelijke karakter. Deze schriftelijke toestemming van de verpachter kan niet

worden vervangen door een machtiging van de vrederechter, in tegenstelling tot wat het geval is voor

het oprichten van gebouwen en het uitvoeren van werken.415

219. Ten tweede is het de pachter toegelaten aanplantingen te doen die noodzakelijk zijn voor de

bewaring van het goed, zelfs zonder schriftelijke toestemming van de verpachter. Een geldige

opzegging is zonder belang.416 Aanplantingen kunnen noodzakelijk zijn om de teeltlaag tegen

verstuiving te bescherming, om erosie tegen te gaan of om de gebouwen te beschermen tegen

slagregens.417

220. Ten derde mag de pachter, zonder schriftelijke toestemming, aanplantingen doen ter vervanging

van dode of gevelde bomen418. Dit houdt in dat de pachter alle bestaande bomen mag vervangen.

Bestaande bomen zijn bomen die reeds aanwezig waren bij het aangaan van de pacht, bomen die

aangeplant zijn met schriftelijke toestemming van de verpachter en aanplantingen die kaderen binnen

de uitzondering van laagstammige fruitbomen. Bestaande fruitbomen mogen vervangen worden door

bosbomen of omgekeerd. Laagstammige fruitbomen kunnen echter enkel vervangen worden door

andere laagstammige fruitbomen en dus niet door hoogstammige of bosbomen. Nadat een geldige

413 Artikel 28, eerste lid Pachtwet. 414 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.222; 415 Artikel 28, tweede lid Pachtwet; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.223; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 610. 416 Artikel 28, tweede lid Pachtwet; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 610-611; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.223. 417 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 611. 418 Artikel 28, tweede lid Pachtwet.

80

opzegging werd betekend, ongeacht of deze uitgaat van de verpachter of de pachter, zijn deze

aanplantingen ter vervanging van bestaande bomen niet meer toegelaten419. Een geldig gesloten

minnelijk akkoord van pachtbeëindiging wordt gelijkgesteld met een geldige opzegging.420

221. Tot slot is het de pachter toegelaten laagstammige fruitbomen aan te planten, zonder schriftelijke

toestemming421, mits voldaan wordt aan vier cumulatieve voorwaarden. Vooreerst moet de

fruitaanplanting een oppervlakte beslaan van minstens 50 are. Zij moet palen aan een bestaande

aanplanting of een vaste toegangsweg, dat wil zeggen een openbare weg of een erfdienstbaarheid van

overgang. Een door de pachter zelf getrokken weg, volstaat niet. Bovendien dient de aanplanting te

gebeuren in een streek waar laagstammige fruitaanplantingen gebruikelijk zijn. Tot slot dient de

aanplanting te beantwoorden aan de eisen van een rationele exploitatie. Hiertoe moet de pachter

vooraf een gunstig advies van een tuinbouwkundige van de streek hebben verkregen.422 Deze gaat na

of de grond geschikt is voor de geplande laagstamplanting en of deze landbouweconomisch ten volle

verantwoord is. Ook hier zal de aanplanting niet langer toegelaten zijn indien de pachter een geldige

opzegging heeft ontvangen of zelf een geldige opzegging heeft betekend.423

2. Wegneemrecht

222. De pachter heeft het recht eigen aangebrachte aanplantingen weg te ruimen. De verpachter kan

zich verzetten tegen de wegruiming die schade zou doen ontstaan. Indien de wegruiming

daadwerkelijke schade oplevert, heeft de verpachter in elk geval recht op schadevergoeding. De

verpachter kan de wegruiming van toegelaten aanplantingen niet eisen, aangezien de verpachter

anders aan zijn verplichting tot vergoeding, zoals specifiek geregeld in de wet, zou kunnen ontsnappen.

De wegruiming van niet-toegelaten aanplantingen kan de verpachter vorderen op iedere ogenblik in

de loop van de pacht en bij het verstrijken ervan.424

419 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 611. 420 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.223-224. 421 Artikel 28, tweede lid Pachtwet. 422 Artikel 28, derde lid Pachtwet. 423 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 611-612; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.224. 424 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 612; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.225.

81


§ 1. Situering

223. De Pachtwet kent verschillende vergoedingsregelingen. Enkel de vergoedingsregeling voor het

oprichten van gebouwen en het uitvoeren van werken425 en de vergoeding voor aanplantingen gedaan

gedurende de pachtovereenkomst426 zullen worden besproken. Daarnaast voorziet de wet in een

prijzijvergoeding voor stro, mest, navette, bij voorraad gedane bebouwing en aan het pachtgoed

aangebrachte verbeteringen427. Tot slot voorziet de Pachtwet in een vergoeding ingeval van korte

opzegging428.

§ 2. Vergoeding voor gebouwen en werken

1. Principe

224. Artikel 26, eerste lid bepaalt dat “bij het verstrijken van de pacht de pachter die de kosten van de

gebouwen en werken heeft gedragen, recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan de

waardevermeerdering welke het goed daardoor heeft verkregen”.

225. De omvang van de vergoeding is in principe gelijk aan de waardevermeerdering die het pachtgoed

heeft gekregen door de door de pachter opgerichte gebouwen en uitgevoerde werken429. De

waardevermeerdering is het verschil tussen enerzijds de verkoopwaarde van het pachtgoed met de

door de pachter opgerichte gebouwen en werken op het einde van de pacht en anderzijds de

verkoopwaarde die hetzelfde pachtgoed op hetzelfde ogenblik zou gehad hebben zonder deze

gebouwen en werken.430 Deze waardevermeerdering dient objectief te worden beoordeeld.431 De

subjectieve waarde die de werken en gebouwen voor de pachter zelf had of de subjectieve waarde

voor de verpachter, is zonder belang.432 Ook werken of gebouwen die bij het einde van de pacht hun

nut behouden, zonder enige nut te hebben voor de verpachter, geven dus recht op vergoeding433. Zelfs

als het bedrag van de waardevermeerdering hoger zou zijn dan de door de pachter effectief gedragen

425 art 25, §1 Pachtwet; Artikel 26 Pachtwet. 426 art 28, vierde lid Pachtwet. 427 Artikel 45 Pachtwet. 428 Artikel 46 Pachtwet. 429 Artikel 26, 1., eerste lid Pachtwet. 430 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 89; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 569; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.210. 431 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-9; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 89; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 570. 432 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.211. 433 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 90.

82

kosten, dient dit bedrag te worden uitbetaald. Dit vormt een gedeeltelijke bescherming tegen

muntontwaarding tussen het ogenblik van de werken en het ogenblik van de vergoeding.434

226. De vergoeding kent minimum- en maximumgrenzen, afhankelijk van de al dan niet verkregen

toestemming van de verpachter of de machtiging van de vrederechter.

2. Met toestemming verpachter

227. De eerste mogelijkheid is dat de werken werden uitgevoerd en/of de gebouwen werden opgericht

met schriftelijke toestemming van de verpachter, of in geval van vruchtgebruik, van de blote eigenaar

en de vruchtgebruiker.

228. De toestemming dient schriftelijke te worden gegeven. Het geschrift vormt een substantiële

vormvereiste voor de toestemming. Bijgevolg is een toestemming zonder geschrift niet geldig. De

toestemming kan voor, tijdens of na de beëindiging van de werken worden gegeven. Ingeval van mede-

eigendom is de toestemming van alle mede-eigenaars vereist.435

229. De minimumgrens voor de vergoeding bedraagt de door de pachter gedragen kosten, in zoverre

deze niet zijn afgeschreven. Deze afschrijving wordt forfaitair bepaald op vier procent per jaar.436

Onder de gedragen kosten worden arbeidskosten betaald aan derden, arbeidskosten van de pachter

en zijn aanverwanten en de prijs van de materialen gebracht.437

2.1 Einde op initiatief van pachter

a. Zonder geldige reden438

230. Indien de pachter het initiatief neemt tot beëindiging van de pachtovereenkomst, zonder geldige

reden wordt een maximumgrens opgelegd aan de vergoeding. De maximumgrens bedraagt de prijs die

de pachter tijdens de vijf laatste jaren in het geheel aan pacht heeft betaald voor de gezamenlijke

goederen die hij van dezelfde eigenaar in pacht had.439

231. De gelijktijdige toepassing van de regels van de principiële vergoeding van de meerwaarde, de

minimumgrens van de kosten en de maximumgrens van vijf jaar pachtprijs, komt op het volgende neer.

434 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 628; VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 570; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.211. 435 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”,, T.Agr.R. 2001, 90; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z 210. 436 Artikel 26, 1., tweede lid Pachtwet. 437 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 91. 438 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 91-92. 439 Artikel 26, 1., derde lid Pachtwet.

83

Indien de meerwaarde lager is dan het niet-afgeschreven gedeelte van de door de pachter gedragen

kosten, dan heeft de pachter recht op een vergoeding gelijk aan die kosten. De vergoeding mag echter

niet hoger zijn dan de pachtprijs die de pachter tijdens de vijf laatste jaren in het geheel heeft betaald

voor de gezamenlijke goederen die hij van dezelfde eigenaar in pacht had.440

Indien de meerwaarde daarentegen hoger ligt dan de niet-afgeschreven kosten, heeft de pachter recht

op een vergoeding die gelijk is aan de meerwaarde. De maximumgrens van vijf jaar pacht blijft

gelden.441 GOTZEN is echter van mening dat de maximumgrens hier niet speelt442. Deze laatste

opvatting lijkt meer in overeenstemming met de tekst van de wet. De bewoording ‘de in het vorige lid

bepaalde vergoeding’ zou enkel slaan op het tweede lid dat de vergoeding berekend op grond van de

niet-afgeschreven kosten en niet op de vergoeding op grond van de waardevermeerdering zoals

bepaald in het eerste lid.443

b. Met ernstige reden

232. Indien de pacht op initiatief van de pachter een einde neemt uitsluitend wegens ernstige redenen,

dan heeft de pachter recht op een vergoeding te bepalen op basis van de principiële vergoeding van

de meerwaarde en de minimumgrens van de kosten gedragen door de pachter.444

Indien de meerwaarde lager is dan de niet-afgeschreven kosten, heeft de pachter recht op een

vergoeding gelijk aan de door hem gedragen kosten, onder aftrek van de afschrijving die forfaitair

jaarlijks op vier procent wordt berekend, zonder beperking in functie van de pachtprijs.445

Indien de meerwaarde hoger is dan de niet-afgeschreven kosten, heeft de pachter recht op een

vergoeding die gelijk is aan de meerwaarde. Er geldt geen beperking in functie van de pachtprijs.446

233. Met het begrip ernstige reden wordt een quasi-noodzakelijkheid bedoeld. Zo zal een onvoorzien

gezondheidsprobleem447 waardoor de betrokkene niet meer in staat is de door de wet geëiste

persoonlijke en effectieve uitbating te verzorgen, zelfs niet met de hulp van derden voor het materiële

440 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 91. 441 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 630; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 92. 442 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 630; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z 212. 443 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 630. 444 Artikel 26, 1., vierde lid Pachtwet. 445 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 630; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 90. 446 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 90. 447 M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 571.

84

werk een ernstige reden inhouden.448 Ook omvangrijke en onvoorziene geldelijke moeilijkheden

ontstaan buiten de schuld van de pachter kunnen aanvaard worden als ernstige reden, wanneer de

verdere uitbating onmogelijk is geworden. Een andere voorbeeld van een ernstige reden is het

sterfgeval van één van beide pachters.449

2.2 Einde niet op initiatief van de pachter:

234. Indien het niet de pachter is die het initiatief neemt tot beëindigen, dient toepassing te worden

gemaakt van de principiële vergoeding van de meerwaarde en de minimumgrens van de kosten

gedragen door de pachter.450

Indien de meerwaarde lager is dan de niet-afgeschreven kosten, heeft de pachter recht op een

vergoeding gelijk aan de door hem gedragen kosten, onder aftrek van de afschrijving die forfaitair

jaarlijks op vier procent wordt berekend.451

Indien de meerwaarde hoger is dan de niet-afgeschreven kosten, heeft de pachter recht op een

vergoeding die gelijk is aan de meerwaarde. Er geldt geen beperking in functie van de pachtprijs. 452 De

keuze voor het hoogste van de twee bedragen komt toe aan de pachter. De pachter bekomt in

sommige gevallen een vergoeding die hoger ligt dan het bedrag van zijn uitgaven, omdat de nuttigheid

van sommige werken groter is dan de hiertoe bestede kosten.453

235. Deze regeling speelt ingeval de verpachter opzegt, bij onderlinge overeenstemming wordt

besloten tot beëindiging, bij het verstrijken van de loopbaanpacht en ingeval van ontbinding van de

pacht.454 De verplichting tot vergoeding bij ontbinding door de verpachter, moet de verpachter

aanzetten tot het niet al te lichtzinnig vorderen van de ontbinding. Opgemerkt moet worden dat de

partijen een vergoedingsregeling kunnen treffen, indien ze onderling overeenstemmen tot beëindiging

van de pacht.455

448 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 563; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 91. 449 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 91. 450 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 92. 451 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 92. 452 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 92. 453 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 628. 454 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 627; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 92. 455 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 629.

85

236. Ontbinding van de pacht is slechts mogelijk wanneer de verpachter schade lijdt456. De pachter zal

dan een schadevergoeding aan de verpachter moeten betalen. Ingevolge schuldvergelijking zal de

pachter daarom een lagere vergoeding ontvangen als in de andere drie gevallen.457

3. Met machtiging vrederechter

237. Ten tweede is het mogelijk dat de pachter een machtiging heeft verkregen van de vrederechter

ter oprichting van gebouwen en/of ter uitvoering van werken. De vergoedingsregeling is dan dezelfde

als de regeling wanneer de toestemming van de verpachter werd verkregen (supra nrs. 227-237).458

4. Zonder toestemming of machtiging

238. Tot slot is het mogelijk dat de pachter de werken heeft uitgevoerd en de gebouwen heeft

opgericht zonder enige toestemming of machtiging verkregen te hebben. De pachter heeft recht op

de principiële vergoeding van de meerwaarde van het pachtgoed, zonder dat het bedrag hoger mag

zijn dan de pachtprijs die de pachter tijdens de laatste drie jaren in het geheel heeft betaald voor de

gezamenlijke goederen die hij van dezelfde verpachter in pacht had.459 Er geldt enkel een

maximumgrens en geen minimumgrens460. Er dient dus geen rekening te worden gehouden met de

door de pachter gedragen kosten.461 De pachter heeft recht op het laagste van de twee bedragen, de

meerwaarde of drie jaar pacht.462 Indien geen meerwaarde kan worden vastgesteld, zal de pachter dus

geen vergoeding verkrijgen. Ook is het zonder belang op wiens initiatief de pacht werd beëindigd of

dat de beëindiging is gebeurd bij onderlinge overeenstemming.463

239. Het is vanuit het oogpunt van de pachter dus aangeraden geen gebouwen van enige waarde op

te richten, noch belangrijke werken uit te voeren zonder daarvoor de toestemming van de verpachter

of de machtiging van de vrederechter te vragen.464

456 Artikel 29, tweede lid Pachtwet. 457 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 92. 458 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 627; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 93; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.213. 459 Artikel 26, 1., zesde lid Pachtwet. 460 A. GOSSELIN, L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 563; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 571. 461 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 93; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.213-214. 462 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 630. 463 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 93; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.213-214. 464 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-9.

86

5. Afstand vergoedingsrecht

240. Alle overeenkomsten of bedingen waarbij de pachter geheel of gedeeltelijk afstand zou doen van

de wettelijke vergoedingen, worden als niet-bestaande beschouwd. De pachter kan slechts afstand

doen van zijn recht op vergoeding na de uitvoering van de werken en mits vaststelling bij authentieke

akte of bij verklaring door de vrederechter.465 Een eenzijdige verklaring afgelegd door de pachter

volstaat466. Het recht op vergoeding is dus absoluut.467

6. Vervreemding

241. Op het ogenblik van de vervreemding van het pachtgoed is geen vergoeding verschuldigd. De

vergoeding is pas verschuldigd bij het verstrijken van de pacht. Dit heeft tot gevolg dat de verkrijger

de vergoeding aan de pachter zal moeten betalen. De plicht tot vergoeding gaat dus over van de

oorspronkelijke verpachter op de verkrijger.468

Ter bescherming van de koper legt de wet een verplichting op aan de verpachter een aantal elementen

op te nemen in de akte van vervreemding. Elke akte van vervreemding van het verpachte goed moet

alle werken vermelden die de pachter heeft uitgevoerd, alsook, in voorkomend geval, de toestemming

of de machtiging krachtens welke ze werden verricht, eventueel na de pachter te hebben

ondervraagd.469 Deze vermeldingen maken het praktisch mogelijk de waarde vast te stellen van het

pachtgoed. Bovendien wordt de koper op de hoogte gebracht van de eventuele vergoeding die op het

einde van de pacht zal moeten worden betaald. De vermelding vermijdt misleiding in hoofde van de

koper.470 Anderzijds heeft ook de pachter er belang bij duidelijkheid te scheppen in de omvang van de

eventuele vergoeding.471

De vermelding dient verplicht te gebeuren in alle akten van vervreemding. De verplichting blijft niet

beperkt tot akten van verkoop. Bovendien is het onderhands of authentiek karakter zonder belang.472

De verpachter dient de verplicht te vermelden gegevens aan de notaris te verstrekken. De notaris kan

de pachter ondervragen. Ingeval van onenigheid is het aan te raden dat de notaris beide standpunten

465 Artikel 26, 3., tweede lid Pachtwet; D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-9; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 600; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 94. 466 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 94. 467 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-9. 468 Artikel 55 Pachtwet; D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-10; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”,, T.Agr.R. 2001, 94; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.216. 469 Artikel 26, 3., eerste lid Pachtwet; 470 D. MEULEMANS, “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., (II.D.6-1) II.D.6-10; H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 95; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.215. 471 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.216. 472 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 95.

87

opneemt in de akte.473 Facultatief kunnen ook de datum van uitvoering van de werken en de kostprijs

worden vermeld, om een duidelijk beeld te geven aan de verkrijger.474

De mogelijkheid van de pachter om afstand te doen van zijn vergoedingsrecht laat toe de vergoeding

reeds te regelen bij de vervreemding. Zo kan overeengekomen worden dat de pachter op het ogenblik

van de vervreemding vergoed wordt, mits hij afstand doet van zijn recht op vergoeding bij het einde

van de huur en van zijn recht weg te ruimen.475

7. Buiten artikel 25, §1 Pachtwet

242. De verpachter kan toestemming geven tot het uitvoeren van werken en/of het oprichten van

werken die niet voldoen aan de voorwaarden van artikel 25, §1 Pachtwet, zoals werken die niet-

bestemmingsgericht of niet nuttig zijn. Deze mogelijkheid wordt opengelaten door de Pachtwet door

geen toestemming te vereisen voor de wettelijke voorziene werken (supra nr. 208).

De vergoedingsvraag voor de werken die niet voldoen aan artikel 25, §1 Pachtwet, wordt niet

beantwoord door de Pachtwet. Bijgevolg moet worden teruggevallen op de gemeenrechtelijke

vergoedingsregeling.476 Een onderscheid wordt gemaakt naargelang het al dan niet wegneembaar

karakter van de werken. Wegneembare werken doen een recht op vergoeding ontstaan in hoofde van

de pachter. De vergoeding wordt bij voorkeur berekend op grond van de theorie van de verrijking

zonder oorzaak (supra nr. 56). Werken die niet kunnen worden weggenomen worden, overeenkomstig

de toestemmingstheorie, eerst getoetst naar regelmatigheid (supra nr. 109). Enkel regelmatige werken

geven aanleiding tot vergoeding. Hieronder vallen werken die zijn uitgevoerd met toestemming van

de verpachter (supra nr. 15). Bijgevolg zal de verpachter verplicht zijn de werken te vergoeden.

Opnieuw gaat de voorkeur uit naar de theorie van de verrijking zonder oorzaak als

vergoedingsgrondslag (supra nr. 103).

473 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 95. 474 H. D'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, “Gebouwen en werken in de pachtwet”, T.Agr.R. 2001, 95. 475 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.216. 476 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 607.

88

§ 3. Vergoeding voor aanplantingen

243. Artikel 28, vierde en vijfde lid Pachtwet voorziet in een vergoedingsregeling voor aanplantingen

uitgevoerd door de pachter. Er wordt een onderscheid gemaakt naargelang de aanplantingen al dan

niet zijn toegelaten.

1. Toegelaten aanplantingen

244. De toegelaten aanplantingen zijn de aanplantingen uitgevoerd met schriftelijke toestemming van

de verpachter, deze die genoodzaakt werden voor de bewaring van het pachtgoed, deze ter vervanging

van dode en gevelde bomen en laagstammige fruitbomen, onder de wettelijke voorwaarden (supra

nrs. 218-221).

245. De omvang van de vergoeding is in principe gelijk aan de waardevermeerdering die het pachtgoed

heeft gekregen door de door de pachter aangebrachte aanplantingen477. De waardevermeerdering is

het verschil tussen enerzijds de verkoopwaarde van het pachtgoed met de door de pachter verrichte

aanplantingen op het einde van de pacht en anderzijds de verkoopwaarde zonder deze aanplantingen.

Na verloop van 18 jaar worden de aanplantingen als volledig afgeschreven beschouwd en is dus niet

langer een vergoeding verschuldigd. Zelfs indien na 18 jaar toch nog een meerwaarde van het

pachtgoed zou worden vastgesteld, bestaat er niet langer een vergoedingsplicht.478

246. Indien de verpachter het initiatief neemt tot beëindiging van de pacht, is hij de principiële

vergoeding verschuldigd van de volledige meerwaarde van het pachtgoed ingevolge de door de

pachter gedane aanplantingen op voorwaarde dat de betrokken aanplanting minder dan 18 jaar oud

is.479

247. Indien de pacht wordt beëindigd op initiatief van de pachter dan geldt een maximumgrens van

de pachtprijs die de pachter tijdens de vijf laatste jaren in het geheel heeft betaald voor de

gezamenlijke goederen die hij van dezelfde eigenaar in pacht had480. Indien de waardevermeerdering

lager is dan deze maximumgrens, heeft de pachter recht op een vergoeding gelijk aan de werkelijke

meerwaarde. Indien de meerwaarde daarentegen hoger ligt dan de maximumgrens, dan heeft de

pachter slechts recht op de maximale vergoeding van vijf jaar pacht.481

248. Het is ook mogelijk dat de aanplantingen leiden tot een minderwaarde van het gepachte goed.

De verpachter heeft dan recht op een vergoeding van de pachter. De omvang van de vergoeding is

477 Artikel 28, vierde lid Pachtwet. 478 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.225-226. 479 Artikel 28, vierde lid Pachtwet. 480 Artikel 28, vierde lid Pachtwet. 481 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.225-226.

89

gelijk aan de waardevermindering, ongeacht of de pachter of de verpachter het initiatief neemt tot

beëindiging. Zonder belang is dat de aanplantingen bij het verstrijken van de pacht meer dan 18 jaar

oud zijn.482

2. Niet-toegelaten aanplantingen

249. Niet-toegelaten aanplantingen zijn aanplantingen die niet uitdrukkelijk aan de pachter worden

toegelaten als uitzonderingsgevallen op het algemeen verbod tot aanplantingen over te gaan. De

Pachtwet voorziet voor deze aanplantingen niet uitdrukkelijk in een vergoedingsregeling. Ze kunnen

bijgevolg geen aanleiding geven tot een vergoeding, zelfs als de aanplantingen een

waardevermeerdering hebben opgeleverd483. De pachter kan wel gedwongen worden een

schadevergoeding te betalen, indien de door hem aangebrachte aanplantingen aanleiding geven tot

vaststelling van een minderwaarde van het pachtgoed.484

250. Het Hof van Cassatie lijkt in zijn arrest van 10 oktober 2013 verandering te brengen in de opvatting

dat geen vergoeding is verschuldigd. Het Hof heeft geoordeeld dat de verpachter op wiens eigendom

aanplantingen zijn aangebracht die niet voldoen aan de voorwaarden van artikel 28 Pachtwet, het

recht heeft op het einde van de pacht deze aanplantingen voor zich te behouden, ofwel de pachter te

verplichten ze weg te nemen. Als de verpachter kiest voor het behoud van de aanplantingen, is hij een

vergoeding verschuldigd overeenkomstig artikel 555, derde lid BW.485 Dit houdt een terugkoppeling in

naar het gemeen recht.

Afdeling 5: Conclusie 251. De Pachtwet voorziet uitdrukkelijk in een regeling betreffende het recht van de pachter om

werken uit te voeren in het kader van zijn exploitatievrijheid. Het is de pachter toegelaten werken uit

te voeren, gebouwen op te richten en beplantingen aan te brengen, onder de door artikelen 25, §1 en

28, tweede tot vierde lid Pachtwet bepaalde voorwaarden. De regeling vormt een sluitend geheel en

wordt bovendien aangevuld met een sterk uitgewerkte vergoedingsregeling in de artikelen 26 en 28,

vierde en vijfde lid Pachtwet. Enkel indien de verpachter vrijwillig zijn toestemming heeft gegeven tot

het uitvoeren van werken en/of het oprichten van gebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden

voorzien in de Pachtwet, ontstaat er een noodzaak om terug te vallen op het gemeen huurrecht. Naast

de toelaatbaarheid, wordt ook de vergoedingsregeling bij het einde van de huur voor deze werken

bepaald door het gemeen recht.

482 Artikel 28, vijfde lid Pachtwet; E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 633; R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.227. 483 E. STASSIJNS, Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 632. 484 R. GOTZEN, “Exploitatie van het gepachte goed” in R. GOTZEN, Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, (XV.Z.191) XV.Z.227. 485 Cass. 10 oktober 2013, Huur 2014, afl. 1, 50.

91

Hoofdstuk 5. Regionalisering

Afdeling 1: Situering 252. In maart 2008 werd onder de regering Leterme een politiek deelakkoord bereikt over het

doorvoeren van een beperkte staatshervorming. In het kader van de huurwetgeving zouden de

woninghuur en de pacht worden geregionaliseerd. De staatshervorming heeft echter geen plaats

gevonden door de aanslepende politieke discussie over het communautaire luik, o.a. over de splitsing

Brussel-Halle-Vilvoorde.486

Het regeerakkoord van de regering Di Rupo van 1 december 2011, ook wel het vlinderakkoord

genoemd, werkt een zesde staatshervorming uit.487 Deze zesde staatshervorming voorziet in een

regionalisering van een gedeelte van de huurwetgeving. Bij Bijzondere wet met betrekking tot de Zesde

Staatshervorming van 6 januari 2014488 werd deze regionalisering doorgevoerd.

Vooreerst wordt ingegaan op de doelstellingen van de regionalisering. Verder blijft het onderzoek

beperkt tot de afbakening van de geregionaliseerde bevoegdheid, bij gebrek aan een door de gewesten

uitgewerkte regeling inzake huur.

Afdeling 2: Doelstellingen regionalisering 253. De bevoegdheid voor ‘de huisvesting en de politie van woongelegenheden die gevaar opleveren

voor de openbare reinheid en de gezondheid’ lag reeds bij de decreetgever sinds 1980. Volgens

verschillende arresten van het Grondwettelijk Hof moet deze bevoegdheid inzake huisvesting als ruim

en volledig begrepen worden, aangezien in de bepaling geen uitzondering of beperking is

aangebracht.489 Deze bevoegdheidsoverdracht leidde echter tot een aantal problemen. De gewesten

kwamen naast de federale overheid te staan die belangrijke bevoegdheden bleef behouden. Zo bleef

de federale overheid bevoegd om de contactuele verhoudingen tussen huurder en verhuurder te

regelen, evenals voor de private huurwetgeving. Dit systeem van deels concurrerende bevoegdheden

zorgde voor bevoegdheidsversnippering. Bovendien leidde het gebrek aan samenwerking tot een

486 A. VANDERHAEGHEN, “De publiekrechtelijke aspecten van de geplande regionalisering van de huurwetgeving inzake woninghuur en pacht”, NNK 2010, afl. 1, 8; D. MEULEMANS, “De aangekondigde regionalisering van de huurwetgeving enkele bedenkingen”, Huur 2012, afl. 1, 3. 487 B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 584. 488 Artikelen 15, 16 en 17 Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641. 489 Arbitragehof 22 juni 1994, A.A. 1994, 635; GwH 26 juni 2008, A.GrwH 2008, afl. 3, 1393; GwH 10 juli 2008, A.GrwH 2008, afl. 3, 1605

92

inflatie van reglementering, waardoor storende overlappingen en tegenstrijdigheden ontstonden.490

Om hieraan tegemoet te komen draagt de zesde staatshervorming de bevoegdheid over de private

huurwetgeving over aan de gewesten.

Afdeling 3: Overgedragen bevoegdheden

§ 1. Algemeen 254. De gewesten worden bevoegd voor “de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning

bestemde goederen of delen ervan, de specifieke regels betreffende de pacht en de veepacht en de

specifieke regels betreffende de handelshuur”.491

255. De bevoegdheidsoverdracht aan de gewesten is beperkt tot de specifieke regels. Het algemeen

verbintenissenrecht blijft federaal. Op basis van het principe lex specialis derogat lege generali krijgen

de bijzondere, gewestelijke, regels voorrang op de algemene, federale, regels. Langs de andere kant

vullen de algemene regels de lacunes van de bijzondere regels aan.492

256. De gewesten lijken bevoegdheid te verkrijgen over de drie bijzondere huurstelsels, namelijk

woninghuur, handelshuur en pacht. In de bijzonder wet wordt de bevoegdheidsoverheveling echter

niet in die bewoordingen omschreven. Nagegaan moet worden of de omschreven regionalisering van

de specifieke regels, samen valt met de bijzondere huurstelsels.

§ 2. Woninghuur

257. De overdracht van de bevoegdheid in het kader van de woninghuur wordt omschreven als de

bevoegdheidsoverdracht van “de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde

goederen of delen ervan”493. Deze omschrijving beperkt zich niet tot de huur van een

hoofdverblijfplaats. De bevoegdheidsoverdracht is dus ruimer dan het loutere toepassingsgebied van

de Woninghuurwet494. De huur van (studenten)kamers, tijdelijke woonvormen, zoals tweede

woningen en vakantiewoningen, vallen ook binnen de omschrijving. Dit blijkt ook uit de parlementaire

voorbereiding.495 Verder stelt de parlementaire voorbereiding expliciet dat geen onderscheid wordt

490 B. HUBEAU, D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 17-18; B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 585. 491 Artikelen 15, 16 en 17 Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641. 492 B. HUBEAU, D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 39; B. HUBEAU, D. VERMEIR, “Staatshervorming. Naar een Vlaams woninghuurrecht”, Juristenkrant 2014, afl. 282, 13; B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 3. 493 Artikel 15 Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641. 494 A. VAN OEVELEN, Actualia algemeen huurrecht en Woninghuurrecht, onuitg. permanente vorming Gandaius Gent, 2014-15, 5. 495 Voorstel van bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl.St. Senaat, 2013-2014, nr. 5-2232/5.

93

gemaakt tussen roerende en onroerende goederen, waardoor ook caravans, woonwagens en

woonboten worden bedoeld.496

De niet-uitdrukkelijk in de parlementaire voorbereiding vermelde woonvormen moeten in concreto

worden getoetst aan het criterium bestemming voor bewoning. Dit criterium geldt als richtinggevend

principe ter afbakening van de gewestelijke bevoegdheid. Van zodra de woning hoofdzakelijk bestemd

is voor huisvesting, is de Vlaamse Wooncode van toepassing. Het al dan niet bestemd zijn voor

bewoning, valt daarbij niet noodzakelijk samen met effectieve verhuring. Zo zullen woningen gehuurd

door rechtspersonen, maar die in feite voor bewoning zijn bestemd, onder de gewestelijke

bevoegdheid vallen. Ook huur voor tijdelijke opvang zoals doorgangs- of transitwoningen zullen

voldoen aan het criterium bestemming voor bewoning. Bij gemengde huurvormen moet de

hoofdbestemming worden nagegaan. De bevoegdheid van de gewesten beperkt zich echter niet tot

de woninghuur, aangezien ook de handelshuur en de pacht geregionaliseerd worden. Ongeacht of de

hoofdbestemming woninghuur, handelshuur of pacht is, zullen de gewesten dus bevoegd zijn.497

258. De bevoegdheidsoverheveling aan de gewesten van de specifieke regels betreffende woninghuur

is er op gericht een coherent woonbeleid mogelijk te maken. Het woonbeleid en de woonproblematiek

zijn nauw verboden met een aantal gewestelijke materies zoals ruimtelijke ordering, gronden

pandenbeleid en stads- en dorpsherwaardering. Een coherent woonbeleid kan daarom het beste

worden bereikt op gewestelijk niveau.498

§ 3. Handelshuur

259. De overdracht van de bevoegdheid in het kader van de handelshuur wordt omschreven als de

bevoegdheidsoverdracht van “de specifieke regels betreffende de handelshuur”499. Het begrip ‘de

specifieke regels betreffende de handelshuur’ wordt niet verder verduidelijkt in de memorie van

toelichting. De vraag rijst of het begrip handelshuur al dan niet moet begrepen worden in de zin van

de Handelshuurwet.500

De Raad van State is van oordeel dat de bevoegdheid van de gewesten niet beperkt is tot het

toepassingsgebied van de Handelshuurwet. De gewesten mogen buiten dit toepassingsgebied ook

496 B. HUBEAU, D. VERMEIR, “Staatshervorming. Naar een Vlaams woninghuurrecht”, Juristenkrant 2014, afl. 282, 13. 497 B. HUBEAU, D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 25; B. HUBEAU, D. VERMEIR, “Staatshervorming. Naar een Vlaams woninghuurrecht”, Juristenkrant 2014, afl. 282, 13; B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 4. 498 B. HUBEAU, D. VERMEIR, “Staatshervorming. Naar een Vlaams woninghuurrecht”, Juristenkrant 2014, afl. 282, 13; B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 3. 499 Artikel 17 Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641. 500 A. VAN OEVELEN, Actualia algemeen huurrecht en Woninghuurrecht, onuitg. permanente vorming Gandaius Gent, 2014-15, 8.

94

bijzondere regels uitvaardigen, voor zover ze beantwoorden aan de generieke begripsinhoud van de

overgedragen aangelegenheid handelshuur. De Raad van State betwijfelt wel of de huur buiten de

traditionele sfeer van de (klein)handel en de ambachtsondernemingen geacht kan worden binnen de

aan de gewesten overgedragen bevoegdheid inzake handelshuur te vallen.501

De staatssecretaris voor de staatshervorming en de indieners van het voorstel hebben verduidelijk dat

het begrip handelshuur een autonoom begrip vormt in de bijzondere wet van 6 januari 2014. Het

begrip mag niet verengd worden tot het toepassingsgebied van de Handelshuurwet. Ze betogen dat

de huurder die enkel contacten onderhoudt met een beperkt en gesloten cliënteel en dus niet met het

publiek, de huur die betrekking heeft op de opslagruimten voor voorraad, de kantoorgebouwen van

ondernemingen of andere soortgelijke locaties verhuurd voor de uitoefening van daden van

koophandel onder het begrip handelshuur vallen. De huur die een band heeft met een economische

activiteit maar gesloten is buiten het traditionele kader van de handel en de ambachtsactiviteiten,

zoals een vrij beroep, de medische sector en de ondernemingen van de non-profitsector vallen dan

weer niet onder het begrip handelshuur.502

Hieruit kan worden besloten dat de bevoegdheidsoverheveling iets ruimer is dan de Handelshuurwet.

De overgedragen bevoegdheid omvat zowel de Handelshuurwet, als de huur van gebouwen die

worden gebruikt voor de uitoefening van daden van koophandel, zonder dat vereist is dat de huurder

in het gehuurde goed prestaties in het klein verstrekt aan het publiek.503

260. De bevoegdheidsoverdracht van de specifieke regels betreffende handelshuur naar de gewesten

is er op gericht om de greep van de gewesten op het economisch beleid te vergemakkelijken.504

§ 4. Pacht 261. De overdracht van de bevoegdheid in het kader van de pacht wordt omschreven als de

bevoegdheidsoverdracht van “de specifieke regels betreffende de pacht en de veepacht”505. De

begrippen ‘pacht’ en ‘veepacht’ moeten hierbij begrepen worden in de zin van het Burgerlijk

Wetboek.506

262. De overdracht van de bevoegdheid aan de gewesten van deze specifieke regels betreffende de

pacht en de veepacht moeten een doelmatig landbouwbeleid mogelijk maken. Reeds voor de zesde

501 B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 4. 502 B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 4. 503 B. HUBEAU, D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 4. 504 A. VAN OEVELEN, Actualia algemeen huurrecht en Woninghuurrecht, onuitg. permanente vorming Gandaius Gent, 2014-15, 8. 505 Artikel 16 Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641. 506 A. VAN OEVELEN, Actualia algemeen huurrecht en Woninghuurrecht, onuitg. permanente vorming Gandaius Gent, 2014-15, 10.

95

staatshervorming behoorde de landbouw gedeeltelijk tot de bevoegdheid van de gewesten. Deze

bevoegdheid was echter te beperkt wegens gebrek aan de nodige instrumenten om een doelmatig

landbouwbeleid te voeren.507

Afdeling 4: Conclusie 263. De zesde staatshervorming maakt de gewesten bevoegd voor “de specifieke regels betreffende de

huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, de specifieke regels betreffende de pacht

en de veepacht en de specifieke regels betreffende de handelshuur”. Deze bewoording doet vermoeden

dat de overgedragen bevoegdheid de drie bijzondere huurstelsels omvat, namelijk woninghuur,

handelshuur en pacht. De bevoegdheidsoverdracht mag echter niet beperkt worden tot het

toepassingsgebied van deze huurstelsels.

De gewesten hebben nog geen regeling uitgewerkt inzake huur. De vraag blijft dus of de gewesten

binnen hun bevoegdheid in een sluitende oplossing zullen voorzien voor de vergoedingsvraag voor

werken uitgevoerd door de huurder bij het einde van de huur.

507 A. VAN OEVELEN, Actualia algemeen huurrecht en Woninghuurrecht, onuitg. permanente vorming Gandaius Gent, 2014-15, 10.

97

Hoofdstuk 6. Rechtsvergelijking

Afdeling 1: Situering 264. De vraag of de huurder inrichtings-en verbouwingswerken mag uitvoeren, evenals de

vergoedingsproblematiek speelt niet alleen in België. Nagegaan zal worden hoe het gebrek aan

specifieke regels in Frankrijk wordt opgevangen. Verder zal worden ingegaan op de specifiek in de

Nederlandse wet ingeschreven oplossing.

Afdeling 2: Frankrijk


265. Net zoals in de Belgische wetgeving (supra nr. 13), is de Franse wetgeving betreffende het recht

van de huurder om werken uit te voeren aan het gehuurde goed zeer beperkt. Enkel m.b.t. werken in

het kader van de onderhoudsverplichting van de huurder en werken die normaal door de verhuurder

moeten worden uitgevoerd, is specifieke regelgeving terug te vinden. De toelaatbaarheid van andere

werken wordt overgelaten aan de rechtspraak en de rechtsleer. Het is ook mogelijk dat de partijen het

gebrek aan regelgeving zelf ondervangen door een bepaling betreffende de toelaatbaarheid van

werken te voorzien in de huurovereenkomst.


1. De huurovereenkomst voorziet in een regeling

266. De vergoedingsvraag bij het einde van de huur betreffende werken die verder reiken dan de

onderhoudsverplichting van de huurder, noch onder de verplichtingen van de verhuurder vallen, wordt

niet specifiek geregeld in de Franse wetgeving. De huurder die een vergoeding wenst te bekomen voor

dergelijke werken, kan hiertoe een akkoord sluiten met de verhuurder. Opdat een vergoedingsrecht in

hoofde van de huurder zou ontstaan is vereist dat het akkoord zowel de toestemming aan de huurder

om werken uit te voeren, als een regeling over de vergoedingsvraag bij het einde van de huur omvat.

Een loutere toestemming tot het uitvoeren van werken, volstaat niet.508

508 Cass. 3e civ., 10 nov. 1999, Recueil Dalloz 2000, 77; C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207; F. COLLART-DUTILLEUL, J. DERRUPPE, “Condition d'indemnisation des travaux d'amélioration réalisés par le locataire”, RDI 1997, 297; M. BRUSCHI, “Accession à défaut d'option par le propriétaire, le constructeur peut choisir les modalités de son dédommagement”, RDI 2000, 20.

98

2. De huurovereenkomst voorziet niet in een regeling

2.1 Situering

267. Indien het gebrek aan specifieke regels over de vergoedingsvraag niet wordt opgevangen door

een bepaling in de huurovereenkomst, moet worden teruggegrepen naar de vaststaande rechtspraak

en rechtsleer.

268. De rechtspraak en rechtsleer stellen als principe dat de huurder geen aanspraak kan maken op

een vergoeding, zonder overeenkomst over zowel de uitvoering van de werken als over het lot van

deze werken. Op dit principe bestaan twee uitzonderingen. Ten eerste is het mogelijk een vergoeding

te verkrijgen op grond van bijzondere wetten, zoals de Woninghuurwet en de Handelshuurwet. Deze

eerste uitzondering zal niet verder worden besproken. Ten tweede kan artikel 555 BW als

vergoedingsgrondslag dienen. Hiertoe is vereist dat de werken uitgevoerd door de huurder gelijk

kunnen worden gesteld met een constructie of een werk in de zin van artikel 555 BW (infra nr. 270).

Het ontbreken van een voorafgaande overeenkomst tussen huurder en verhuurder opent dan de weg

naar de toepassing van artikel 555 BW.509 Er kan niet worden teruggevallen op algemene

rechtsbeginselen, zoals de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking, als vergoedingsgrondslag. De

toepassing hiervan is van oudsher uitgesloten voor de huurder, aangezien de verrijking van de

verhuurder oorzaak vindt in het huurcontract. Er is bijgevolg niet voldaan aan de

toepassingsvoorwaarden voor de verrijking zonder oorzaak.510 Naar Belgisch recht wordt daarentegen

geargumenteerd dat de verrijking van de verhuurder zonder oorzaak is, omdat het de verhuurder niet

is toelaten de teruggave van het gehuurde goed te vragen in een andere staat dan de oorspronkelijke

(supra nr. 49).

2.2 Artikel 555 BW als vergoedingsgrondslag

269. De Franse rechtspraak en rechtsleer stellen artikel 555 BW als vergoedingsgrondslag voorop. De

analogietoepassing van artikel 555 BW wordt reeds lange tijd aanvaardbaar geacht in de relatie

huurder verhuurder.511

270. De analogietoepassing van artikel 555 BW vereist ten eerste dat de werken uitgevoerd door de

huurder kunnen worden gelijkgesteld met een constructie of een werk in de zin van artikel 555 BW.

Artikel 555 BW handelt in principe enkel over constructies, planten en werken gerealiseerd op de

509 F. COLLART-DUTILLEUL, J. DERRUPPE, “Condition d'indemnisation des travaux d'amélioration réalisés par le locataire”, RDI 1997, 297. 510 Cass. Comm. 4 oct. 1976, Recueil Dalloz 1976, 341; F. COLLART-DUTILLEUL, J. DERRUPPE, “Condition d'indemnisation des travaux d'amélioration réalisés par le locataire”, RDI 1997, 297. 511 B. MALLET-BRICOUT, “Art. 555 c. civ. et contrat de bail détermination du moment du transfert des constructions”, Recueil Dalloz 2002, 2508; F. COLLART-DUTILLEUL, J. DERRUPPE, “Condition d'indemnisation des travaux d'amélioration réalisés par le locataire”, RDI 1997, 297.

99

eigendom van een ander. Bepaalde verbeterings- en herstellingwerken kunnen, omwille van hun

belang, wel gelijkgesteld worden met constructies of werken. Opgemerkt moet worden dat er geen

eensgezindheid bestaat over de vraag of het begrip werken moet begrepen worden in de zin van een

werk uitgevoerd door een werknemer of een arbeidsman of volgens de betekenis die eraan wordt

gegeven in het bouwrecht voor de toepassing van artikel 1792 BW.512

Ten tweede vereist de analogietoepassing van artikel 555 BW, volgens vaste rechtspraak, het

ontbreken van een akkoord. Aanvankelijk werd vereist dat zowel over de werken als over de

vergoeding geen akkoord werd gesloten.513 Later werd aanvaard dat een loutere toestemming tot het

uitvoeren van de werken, zonder overeenkomst over het lot van de werken en dus over de vergoeding,

de toepassing van artikel 555 BW niet uitsluit. Het Franse Hof van Cassatie heeft deze zienswijze

bevestigd. Artikel 555 BW blijft dus van toepassing in de verhouding huurder verhuurder als de werken

zijn uitgevoerd met toestemming van de verhuurder.514

271. In België werd ook de analogietoepassing van artikel 555 BW voorgesteld door de rechtsleer en

rechtspraak. Het Belgische Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 23 december 1943 artikel 555 BW

als rechtsgrond voor een vergoeding voor niet-wegneembare werken afgewezen. Niet-wegneembare

werken kunnen niet onder artikel 555 BW vallen, aangezien ze geen zelfstandig bestaan kunnen leiden.

(supra nr. 79) Ook voor wegneembare werken verwierp het Hof van Cassatie in zijn arrest van 18 april

1991 artikel 555 BW als vergoedingsgrondslag, door de theorie van de verrijking zonder oorzaak

voorop te stellen (supra nr. 55). Het Hof lijkt echter op deze beslissing terug te komen in zijn arrest van

31 mei 2012. In dit laatste arrest lijkt het Hof zelfs terug te grijpen naar de rechtstreekste toepassing

van artikel 555 BW in de huurverhouding. (supra nr. 58.)

2.3 Te goeder trouw of te kwader trouw

272. Het recht op vergoeding op grond van artikel 555 BW verschilt naargelang de derde kan worden

beschouwd als te kwader trouw of te goeder trouw. Indien de derde te kwader trouw is, kan de

eigenaar ofwel de wegneming eisen op kosten van de derde, ofwel kiezen voor het behoud mits

betaling van een vergoeding. Indien de derde daarentegen te goeder trouw is, kan de eigenaar geen

wegneming eisen. De derde te goeder trouw wordt bijgevolg altijd vergoed.

512 F. COLLART-DUTILLEUL, J. DERRUPPE, “Condition d'indemnisation des travaux d'amélioration réalisés par le locataire”, RDI 1997, 297. 513 Cass. 1

e civ., 23 oct. 1990, Recueil Dalloz 1990, 266; F. COLLART-DUTILLEUL, J. DERRUPPE, “Condition d'indemnisation des

travaux d'amélioration réalisés par le locataire”, RDI 1997, 297. 514 Cass. 3e civ., 10 nov. 1999, Recueil Dalloz 2000, 77; C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207; M. BRUSCHI, “Accession à défaut d'option par le propriétaire, le constructeur peut choisir les modalités de son dédommagement”, RDI 2000, 20.

100

273. Net zoals in de Belgische toepassing, vormt de kwalificatie van de huurder als te goeder of te

kwader trouw voorwerp van discussie.

274. Traditioneel nam men aan dat de huurder die op grond van de verhuurder werken uitvoert, niet

als een derde te goeder trouw in de zin van artikel 555 BW kon worden beschouwd.515 Goede trouw

veronderstelt dat de bouwer bezitter is van het terrein met een translatieve titel waarvan hij de

gebreken kent. De huurder is geen bezitter, maar een eenvoudige precaire houder, die niet kan

genieten van een eigendomstitel. Bovendien erkent hij het eigendomsrecht van de verhuurder in de

huurovereenkomst. De huurder kan dus niet onder de definitie van de goede trouw worden

gebracht.516 Een toestemming tot het uitvoeren van werken uitgaande van de verhuurder, verandert

hier niets aan. De huurder blijft een loutere precaire houder. Bovendien brengt de gegeven

toestemming niet met zich mee dat de eigenaar verhuurder de werken moet behouden, tenzij dit

uitdrukkelijk is bepaald517.518 Net zoals in de Belgische rechtsleer en rechtspraak, werd de huurder dus

geassimileerd met een bezitter te kwader trouw (supra nr. 43).

275. De rechtspraak van de rechtbanken evolueerde echter naar een flexibelere, menselijkere,

praktischere invulling van het begrip goede trouw van artikel 555 BW. Zo werd aanvaard dat de

huurders die toestemming hebben verkregen tot het uitvoeren van de werken te beschouwen zijn als

te goeder trouw in de zin van artikel 555 BW. Bovendien heeft de eigenaar van de grond niet langer

de mogelijkheid te kiezen tussen verwijdering of behoud van de werken, als hij een mondelinge

toestemming tot deze werken heeft gegeven.519 Deze oplossing is gebaseerd op een subjectieve

interpretatie van het begrip goede trouw, rekening houdend met het voorwerp van de huur en de

houding van de verhuurder.520 In de Belgische rechtsleer verkiest VERHEYDEN-JEANMART ook de

assimilatie met de bezitter te goeder trouw, zeker wanneer de verhuurder heeft ingestemd met de

werken (supra nr. 44).

276. Het Franse Hof van Cassatie bleef daarentegen een strikte, letterlijke en objectieve toepassing

van het begrip goede trouw aanhouden. Het Hof legt het begrip goede trouw uit, bij verwijzing naar

artikel 550 BW. Volgens het Hof slaat het begrip goede trouw enkel op diegene die bezit zoals een

515 C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207; P. BERLIOZ, “Le locataire constructue peut-il être de bonne foi?”, RDC 2014, afl. 3, 493. 516 P. BERLIOZ, “Le locataire constructue peut-il être de bonne foi?”, RDC 2014, afl. 3, 493. 517 S. LAPORTE-LECONTE, “Le preneur autorisé à construire n'est pas un tiers de bonne foi au sens de l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil”, AJDI 2003, 343. 518 P. BERLIOZ, “Le locataire constructue peut-il être de bonne foi?”, RDC 2014, afl. 3, 493. 519 S. LAPORTE-LECONTE, “Le preneur autorisé à construire n'est pas un tiers de bonne foi au sens de l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil”, AJDI 2003, 343. 520 B. MALLET-BRICOUT, “Art. 555 c. civ. et contrat de bail détermination du moment du transfert des constructions”, Recueil Dalloz 2002, 2508; S. LAPORTE-LECONTE, “Le preneur autorisé à construire n'est pas un tiers de bonne foi au sens de l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil”, AJDI 2003, 343

101

eigenaar, krachtens een translatieve eigendomstitel waarvan hij de gebreken niet kent.521 Het Hof was

van mening dat een soepele invulling de tekst en de term van de goede trouw schendt.522 In de lijn

met deze objectieve invulling van het begrip, weigerde het Hof van Cassatie aan huurders de

kwalificatie van een derde te goeder trouw. Het Hof oordeelde dat een huurder een louter precaire

houder is, aangezien hij zonder animus geen eigendom kan hebben en zonder eigendom dus ook geen

eigendom te goeder trouw.523 Ook in de Belgische rechtsleer wordt aangegeven dat de huurder een

loutere houder is (supra nr. 45).

277. De huurder kan bijgevolg niet vertrouwen op de soepelere rechtspraak, noch op de toestemming

van de verhuurder om te worden gekwalificeerd als te goeder trouw. Het vergoedingsrecht van de

huurder blijft afhangen van de beslissing van de verhuurder tot behoud van de werken.524

278. Het Hof van Cassatie geeft in zijn arrest van 13 december 2013 een nieuwe interpretatie aan het

begrip derde te goeder trouw. Traditioneel vereiste de goede trouw de eigendom van de grond525. Het

Hof besluit de goede trouw nu echter niet uit het bezit van de grond, maar uit het bezit van de

constructie. De eigendom van de constructie levert voortaan de goede trouw op.526

Dit argument werd in de Belgische rechtsleer reeds aangehaald door VERHEYDEN-JEANMART. Hij

verkiest binnen de analogietoepassing van artikel 555 BW voor wegneembare werken de assimilatie

van de huurder met de bezitter te goeder trouw, omdat de huurder zich niet voordoet als een bezitter

van de grond, maar als deze van de werken. De assimilatie met de bezitter te kwader trouw is daarom

af te wijzen (supra nr. 44).

In het geval dat voorlag voor het Hof van Cassatie hadden de partijen overeengekomen dat hun

verhouding enkel sloeg op de naakte eigendom van de grond. Dit bevestigde dat de huurder de enige

eigenaar is van de constructie. De rechtsleer stelde reeds voor de kwalificatie als huurder te goeder

trouw uit te breiden tot het geval waarin de huurder een recht van opstal verkrijgt. De huurder

opstalhouder is eigenaar van de constructie en bezit deze dus noodzakelijkerwijze te goeder trouw.527

521 Cass. 3e civ., 12 juil. 2000, Recueil Dalloz 2000, 252; Cass. 3e civ., 14 nov. 2002, AJDI 2003, 343; C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207; M. BRUSCHI, “Construction sur le terrain d'autrui et condition d'indemnisation du constructeur évincé”, RDI 2000, 530; S. LAPORTE-LECONTE, “Le preneur autorisé à construire n'est pas un tiers de bonne foi au sens de l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil”, AJDI 2003, 343. 522 M. BRUSCHI, “Construction sur le terrain d'autrui et condition d'indemnisation du constructeur évincé”, RDI 2000, 530 523 C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207. 524 S. LAPORTE-LECONTE, “Le preneur autorisé à construire n'est pas un tiers de bonne foi au sens de l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil”, AJDI 2003, 343. 525 C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207. 526 C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207; P. BERLIOZ, “Le locataire constructue peut-il être de bonne foi?”, RDC 2014, afl. 3, 493. 527 C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207.

102

279. De toepassing van deze nieuwe rechtspraak van het Hof van Cassatie verandert de spelregels van

artikel 555 BW in de verhouding huurder verhuurder. De regels van de kwade trouw zullen niet langer

worden toegepast, aangezien de huurder, die eigenaar is van de door hem gebouwde constructie

gedurende de looptijd van de huur, te beschouwen is als derde te goeder trouw. Dit heeft tot gevolg

dat de eigenaar van de grond de verwijdering van de constructie niet kan eisen. Bovendien is hij

verplicht in alle gevallen de huurder te vergoeden. De huurder wordt bijgevolg in de meest gunstige

toepassing van artikel 555 BW geplaatst.528

280. Deze oplossing is echter niet volledig nieuw. Het Hof van Cassatie had de goede trouw reeds

erkend indien de eigenaar toestemming had gegeven tot de werken529 of op basis van een loutere

vermeende titel530.531

281. Volgens het nieuwe criterium van de goede trouw volstaat de eigendom van de constructie. De

vraag kan worden gesteld of dit criterium leidt tot een veralgemeende toepassing.532 Volgens de vaste

rechtspraak en rechtsleer, is de huurder eigenaar van de door hem regelmatig opgericht constructies

zolang de huurovereenkomst loopt. De verhuurder wordt pas eigenaar van de constructies bij het

einde van de huur. Aangezien de huurder altijd eigenaar is van de constructies, zou hij dus ook altijd

als te goeder trouw worden gekwalificeerd. De partijen kunnen evenwel deze theorie van de

uitgestelde natrekking contractueel uitsluiten.533 Ook naar Belgisch recht is de huurder eigenaar van

de door hem opgerichte constructies zolang de huurovereenkomst loopt (supra nrs. 29 en 31). Bij

herleving van artikel 555 BW als vergoedingsgrondslag voor wegneembare werken, waartoe het arrest

van het Hof van Cassatie van 31 mei 2012 de weg open stelt (supra nr. 58), zou de huurder als te goeder

trouw moeten worden gekwalificeerd.

528 C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207. 529 Cass. 3e civ., 3 oct. 1990, Bull. civ., afl. 3, 180. 530 Cass. 3e civ., 3 mai 1983, Recueil Dalloz 1984, 426. 531 M. BRUSCHI, “Construction sur le terrain d'autrui et condition d'indemnisation du constructeur évincé”, RDI 2000, 530; P. BERLIOZ, “Le locataire constructue peut-il être de bonne foi?”, RDC 2014, afl. 3, 493. 532 C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207. 533 Cass. 1

e civ., 23 oct. 1990, Recueil Dalloz 1990, 266; Cass. 3e civ., 5 jan. 2012, Recueil Dalloz 2012, 217; B. MALLET-BRICOUT,

“Art. 555 c. civ. et contrat de bail détermination du moment du transfert des constructions”, Recueil Dalloz 2002, 2508; C. SIMLER, “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207; G. ROUJOU DE BOUBEE, “Destruction volontaire de la chose d'autrui. Bail, Construction édifiée par le preneur”, RDI 1992, 263; J.L. BERGEL, “En cas d'expropriation d'un terrain, le preneur a droit à indemnité pour les constructions qu'il y a édifiées dont il est resté propriétaire”, RDI 2012, 271 ; N. DAMAS, “Accession et indemnisation du locataire”, AJDI 2012, 504; S. LAPORTE-LECONTE, “Destruction des améliorations au cours du bail et clause d'accession l'absence d'un droit à indemnisation du bailleur”, AJDI 2003, 501; T. LAMARCHE, “L'accession différée une nouvelle approche des grandes classifications”, RTD civ. 2006, 1; T. REVET, “Constructions faites par le preneur”, RTD civ. 2003, 114.

103

Afdeling 3: Nederland


1. Aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde goed

282. In tegenstelling tot het Belgisch recht (supra nr. 13), voorziet het Nederlandse Burgerlijk Wetboek

in regels betreffende het recht van de huurder om werken uit te voeren, evenals in een bepaling

betreffende het wegneemrecht.

283. De huurder is in principe niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde goed geheel of

gedeeltelijk te veranderen.534

284. Hierop bestaan twee uitzonderingen, geoorloofde werken genoemd.

Ten eerste is het de huurder toegelaten veranderingen aan te brengen indien de verhuurder hiertoe

zijn schriftelijke toestemming verleent.535

Ten tweede is het de huurder toegelaten veranderingen en toevoegingen aan te brengen die bij het

einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en

verwijderd.536 Zonder noemenswaardige kosten houdt in dat een eventuele verwijdering van de

verandering of toevoeging zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of zo geringe

kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van

die verandering of toevoeging bezwaar te maken. Het al dan niet noemenswaardig karakter van de

kosten moet worden beoordeeld vanuit het standpunt van de verhuurder, aangezien hij deze kosten

dient te dragen.537 Het aanbrengen van een wandspiegel met schroeven waarvan de gaten naderhand

moeten worden dicht gestopt, zal bijvoorbeeld een geoorloofd werk zijn.538 Dergelijke veranderingen

en toevoegingen zijn geoorloofd op grond van de wet.539 Een toestemming van de verhuurder is niet

vereist.540

285. Het is echter onduidelijk vanaf wanneer er sprake is van een verandering of toevoeging. Het is

daarom aan te raden voor de huurder de schriftelijke toestemming van de verhuurder te verkrijgen of

een vervangende machtiging van de rechter.541

534 Artikel 7:215, eerste lid NBW. 535 Artikel 7:215, eerste lid NBW. 536 Artikel 7:215, eerste lid NBW. 537 F. BOOM, “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 185. 538 F. BOOM, “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 184. 539 R.A. DOZY, "Wegbreekrecht en vergoeding huurder" in X, T&C Burgerlijk Wetboek 2014, commentaar op artikel 216 Boek 7 BW, 2. 540 A.E.B. TER HEIDE, G.C. MAKKINK, D.A. SCHREUDER, “Kroniek bijzondere overeenkomsten”, NTBR 2006, 52; A.M. KLOOSTERMAN, “ZAV, oplevering en overname”, WR 2005, 99. 541 F. BOOM, “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 184.

104

286. Indien de verhuurder weigert de toestemming te verlenen, kan de huurder aan de rechter een

machtiging tot het aanbrengen van de veranderingen vragen.542 De rechter verleent slechts

machtiging, indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde

door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de

verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.543 De verhuurder moet hiervoor wel een

redelijke termijn hebben gekregen tot het verlenen van de toestemming. De duur van deze termijn is

niet wettelijk geregeld. 544 In de praktijk zal de rechter vaak een belangenafweging maken tussen het

belang van de huurder bij het aanbrengen van de voorgenomen wijzigingen en het belang van de

verhuurder om zich daar tegen te verzetten. Achteraf kan geen machtiging door de rechter worden

verleend. 545

De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.546 Ook kan de

rechter op vordering van de verhuurder de huurprijs verhogen, indien de veranderingen daartoe

aanleiding geven.547 Niet-nakoming van de voorwaarden of de last brengt mee dat de machtiging

geacht wordt niet te zijn gegeven. Een voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn een verplichting voor de

huurder aan het einde van de huur de voorziening weer mee te nemen of de veranderingen en

toevoegingen ongedaan te maken of net niet.548

287. De regels van het klusrecht zijn van regelend recht wat betreft de buitenzijde van het gehuurde.549

Partijen kunnen omtrent de buitenzijde bijgevolg anders overeenkomen. Over alle andere zaken, kan

niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, gelet op het semi-dwingend karakter van de

regeling.550

542 Artikel 7:215, derde lid NBW. 543 Artikel 7:215, vierde lid NBW. 544 F. BOOM, “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 185. 545 ’s-Hertogenbosch 15 januari 2013, www.rechtspraak.nl. 546 Artikel 7:215, vijfde lid NBW. 547 Artikel 7:215, vijfde lid NBW. 548 F. BOOM, “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 186. 549 Artikel 7:215, zesde lid NBW. 550 F. BOOM, “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 186.

http://www.rechtspraak.nl/

105

2. Wegneemrecht

288. De huurder is tot het moment van de ontruiming bevoegd de door hem aangebrachte

veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, op voorwaarde dat hij daarbij het gehuurde in

de toestand brengt, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de

oorspronkelijke toestand kan worden geacht.551 Indien niet kan worden voldaan aan deze voorwaarde,

heeft de huurder geen wegneemrecht. Wegneming zou dan niet gerechtvaardigd zijn.552 Het

wegneemrecht eindigt bij het eindigen van de huur. Partijen kunnen contractueel anders

overeenkomen.553

289. De huurder kan er anderzijds voor opteren veranderingen waarvoor hij toestemming heeft

gekregen van de verhuurder of veranderingen die zonder noemenswaardige kosten aan het eind van

de huur ongedaan gemaakt kunnen worden, achter te laten aan het einde van de huur.554 De huurder

heeft dus het recht om geoorloofde veranderingen weg te nemen, maar kan daar niet toe gedwongen

worden door de verhuurder.555 Enkel indien de verhuurder dit in de huurovereenkomst of bij het

verlenen van zijn schriftelijke toestemming uitdrukkelijk als voorwaarde heeft gesteld, of, ingeval de

rechter deze verplichting bij het verlenen van de machtiging heeft opgelegd, rust op de huurder een

wegbreekverplichting.556

290. De verhuurder die eigenaar is van het gehuurde verwerft, in tegenstelling met het Belgische recht,

de eigendom van de aangebrachte veranderingen onmiddellijk door natrekking. De huurder is bevoegd

door het feitelijk wegnemen van de verandering deze natrekking ongedaan te maken.557 Naar Belgisch

recht heeft de huurder eveneens een wegneemrecht, voor zover de werken wegneembaar zijn. De

rechtvaardiging van het wegneemrecht van de huurder ligt echter in zijn eigendomsrecht van de

werken dat pas overgaat op de verhuurder bij het einde van de huur. (supra nrs. 29 en 31)

291. De geoorloofde werken die niet zijn weggenomen door de huurder, blijven eigendom van de

verhuurder door natrekking. Dit houdt een ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste

551 Artikel 7:216, eerste lid BW; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133. 552 Rb. Zeeland-West-Brabant 22 mei 2013, www.rechtspraak.nl. 553 R.A. DOZY, "Wegbreekrecht en vergoeding huurder" in X, T&C Burgerlijk Wetboek 2014, commentaar op artikel 216 Boek 7 BW, 2. 554 Artikel 7:215, tweede lid NBW; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133. 555 Artikel 7:216, tweede lid NBW; A.M. KLOOSTERMAN, “ZAV, oplevering en overname”, WR 2005, 99. 556 A.M. KLOOSTERMAN, “ZAV, oplevering en overname”, WR 2005, 99; F. BOOM, “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 185; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133; O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 557 HR 19 juni 1992, NJ 1992, 691; HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338.


106

van de huurder in. Het wegneemrecht van de huurder strekt ertoe deze ongerechtvaardigde verrijking

te voorkomen. Door het feitelijke wegnemen van de veranderingen, wordt een einde gemaakt aan de

natrekking. De verhuurder is dan niet langer verrijkt.558

292. Tegenover het wegneemrecht van de huurder, staat de bevoegdheid van de verhuurder te

verlangen dat het gehuurde goed aan hem wordt teruggegeven in de toestand die bij het einde van de

huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht559. De verhuurder

kan afzien van het uitoefenen van deze bevoegdheid.560


1. Situering

293. Het vergoedingsrecht en de -grondslag voor werken uitgevoerd door de huurder aan het

gehuurde goed werd pas vanaf 1 augustus 2003 specifiek wettelijk geregeld. De ongerechtvaardigde

verrijking is de grondslag die aanvankelijk werd aangereikt door de rechtspraak en rechtsleer en later

specifiek werd ingeschreven in de wet. Op basis van deze grond is de verhuurder een vergoeding

verschuldigd aan de huurder voor de niet-weggenomen werken. Enkel indien de huurder haar recht

op wegneming van de werken niet heeft uitgeoefend, ontstaat in zijn hoofde een vergoedingsrecht.561

De vergoeding mag niet verder reiken dan het bedrag van de verrijking, evenmin hoger liggen dan het

bedrag van de verarming.562

Vooreerst zal worden ingegaan op de historiek van de invoering van de vergoedingsgrondslag van de

verrijking zonder oorzaak. Vervolgens zal worden besproken onder welke voorwaarden een

vergoeding kan worden bekomen op grond van de ongerechtvaardigde verrijking naar Nederlands

recht.

558 HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338. E.J.H. SCHRAGE, “Huurovereenkomst en verrijkingsrecht” (noot onder HR 25 juni 2004), VrA 2004, afl. 2, 78. J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 559 Artikel 7:216, eerste lid NBW. 560 HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338. E.J.H. SCHRAGE, “Huurovereenkomst en verrijkingsrecht” (noot onder HR 25 juni 2004), VrA 2004, afl. 2, 78. J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 561 Ktr. Deventer 31 mei 2007, Prg. 2007, 103; Gem. Hof Nederlandse Antillen en Aruba 24 oktober 2000, NJ 2001, 38. 562 Amsterdam 7 december 2010, www.rechtspraak.nl.


107

2. Ongerechtvaardigde verrijking als vergoedingsgrondslag

2.1 Voor 1 januari 1992

294. De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 30 januari 1959 inzake Quint tegen Te Poel dat ingeval

de verhuurder van een onroerende zaak die was verrijkt als gevolg van door de huurder aangebrachte

veranderingen of toevoegingen in beginsel niet verplicht is om tot het bedrag van zijn verrijking de

schade van de huurder, bestaande in de waarde van de toevoegingen, te vergoeden.563 Op

ondubbelzinnige wijze stelt de Hoge Raad dus dat volgens het Burgerlijke Wetboek van 1838 geen

algemene rechtsregels bestaat, dat op eenieder die zonder wettige grond ten koste van het vermogen

van een ander is verrijkt, een verbintenis rust om die ander schadeloos te stellen. De Hoge Raad liet

wel de weg vrij om in afzonderlijke gevallen de vordering toe te kennen.564 Advocaat generaal Mr. Loeff

schrijft nochtans in zijn conclusie bij het arrest dat er geen enkel bewijs bestaat dat de makers van het

geldende BW hebben willen breken met de eeuwenoude traditie, die de ongerechtvaardigde verrijking

wel als algemene rechtsfiguur erkent.565

De Hoge Raad bevestigde meermaals zijn opvatting dat de verhuurder die is verrijkt door de

veranderingen aangebracht door de huurder in principe geen vergoedingsplicht heeft.566

295. Bovendien sluit de Hoge Raad in zijn arrest van 4 november 1983 de omweg via tegemoetkoming

in verhuis- en inrichtingskosten ter vergoeding van de ongerechtvaardigde verrijking van de

verhuurder, ingevolge de door huurder aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde goed, af.567

2.2 Tussen 1 januari 1992 en 1 augustus 2003

296. Bij de invoering op 1 januari 1992 van het nieuw Nederlands Burgerlijke Wetboek, werd met

artikel 6:212 BW een algemene bepaling over ongerechtvaardigde verrijking ingevoerd.568 Net zoals in

het Belgische recht569, wordt in het Nederlands recht de ongerechtvaardigde verrijking voortaan als

algemene rechtsfiguur erkend.

563 HR 30 januari 1959, NJ 1959, 548; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 564 E.J.H. SCHRAGE, “Huurovereenkomst en verrijkingsrecht” (noot onder HR 25 juni 2004), VrA 2004, afl. 2, 75. 565 Conclusie bij HR 30 januari 1959, Adv.Gen. Loeff, NJ 1959, 548. 566 HR 17 september 1993, NJ 199, 740; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 567 HR 4 november 1983, NJ 1984, 271. 568 Parket bij HR 25 juni 2004, www.rechtspraak.nl; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7; E.J.H. SCHRAGE, “Huurovereenkomst en verrijkingsrecht” (noot onder HR 25 juni 2004), VrA 2004, afl. 2, 75. 569 E. NORDIN, “De wil als oorzaak van een vermogensverschuiving: het onderscheid tussen hulpvaardigheid en vrijgevigheid” (noot onder Cass. 19 januari 2009), RW 2009-10, afl. 26, 1084.


108

297. De toepassing van de algemene rechtsfiguur van de ongerechtvaardigde verrijking op de

vergoedingsaanspraak van de huurder voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft

weggenomen, blijft echter beperkt tot bijzondere omstandigheden.570 Principieel brengt het afzien van

de huurder van zijn wegneemrecht geen vergoedingsplicht mee voor de verhuurder. Omgekeerd, als

de verhuurder afziet van zijn recht om teruggave te verlangen in de oorspronkelijke staat, betekent dit

in principe niet dat de huurder daartoe een vergoeding dient te betalen.571 De huurder heeft dus

slechts onder bijzondere omstandigheden een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.572

Bij de beoordeling of er al dan niet bijzondere omstandigheden aanwezig zijn, moet rekening worden

gehouden met wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van de partijen voortvloeit

betreffende het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde goed. Ook in hoeverre de huurder

de gemaakte kosten heeft kunnen terugverdienen, aan een opvolgend huurder in rekening heeft

kunnen brengen en in hoeverre deze kosten reeds als afgeschreven kunnen worden beschouwd, speelt

mee. Bovendien moet ook rekening worden gehouden met de mate waarin de verhuurder

daadwerkelijk profijt heeft gehad van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het

gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan

bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.573

2.3 Vanaf 1 augustus 2003

298. Sinds 1 augustus 2003 verwijst artikel 7:216, derde lid BW uitdrukkelijk naar artikel 6:212 BW, dat

de grondslag inhoudt voor een actie uit ongerechtvaardigde verrijking.574 De actie uit

ongerechtvaardigde verrijking wordt door deze verwijzing expliciet van toepassing verklaard op de

huurverhouding575 en verkrijgt zo een definitieve plaats in het huurrecht576. Het vernieuwde artikel

7:216 BW laat de huurder toe binnen de grenzen van artikel 6:212 BW vergoeding te vorderen voor

570 HR 20 september 2002, www.rechtspraak.nl; HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338; HR 12 november 2004, www.rechtspraak.nl; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133. 571 E.J.H. SCHRAGE, “Huurovereenkomst en verrijkingsrecht” (noot onder HR 25 juni 2004), VrA 2004, afl. 2, 78; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 572 HR 12 november 2004, www.rechtspraak.nl; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133. 573 HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338; HR 12 november 2004, www.rechtspraak.nl; ’s-Hertogenbosch 5 maart 2013, WR 2013, 82; Rb. Zwolle-Lelystad 20 december 2005, www.rechtspraak.nl; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 574 Parket bij HR 25 juni 2004, www.rechtspraak.nl; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7; O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 575 J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 576 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55.







109

geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet

ongedaan worden gemaakt.577

299. Enerzijds stuit de aanspraak van de huurder uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking in geval

van geoorloofde wijzigingen en toevoegingen die hij bij het einde van de huur achterlaat, niet langer

af op zijn wegneemrecht, nu de wet expliciet in deze vorderingsmogelijkheid voorziet.578 De vordering

lijkt daarmee niet langer beperkt tot bijzondere omstandigheden.579 Anderzijds is de uitdrukkelijke

verwijzing naar de grondslag van de ongerechtvaardigde verrijking niet erg vernieuwend. De huurder

had reeds het recht om op deze grond een vergoeding te bekomen. De verwijzing is door de wetgever

opgenomen teneinde twijfel hieromtrent te voorkomen.580 Bovendien is vordering slechts toewijsbaar

binnen de grenzen van artikel 6:212 BW. Deze grenzen moeten er over waken dat de verhuurder niet

ten onrechte moet betalen voor veranderingen die niet door hem gewenst zijn581. De vordering zal

bijgevolg niet in alle gevallen slagen. De beperking tot bijzondere omstandigheden blijft op deze

manier behouden582. Opgemerkt moet worden dat de eisen van artikel 6:212 BW soms echter soepeler

worden toegepast, waardoor de vergoedingsvordering ook zonder dat er sprake is van bijzondere

omstandigheden wordt toegewezen.583

2. Voorwaarden ongerechtvaardigde verrijking

2.1 Algemene voorwaarden

300. Een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking kan slechts slagen indien aan vier

voorwaarden cumulatief is voldaan. Ten eerste is vereist dat de ene partij zich verrijkt. Deze verrijking

houdt een toename in van het vermogen, vastgesteld bij vergelijking.584 De verrijking kan zowel

bestaan in een behaald voordeel als in een afgewend nadeel.585 Veranderingen en toevoegingen door

de huurder aangebracht aan het gehuurde houden zowel in geval van een waardestijging van het

gehuurde als in geval van een besparing voor verbouwingen, een verrijking in.586 Indien de verhuurder

in de huurovereenkomst instemt met concrete wijzigingen die bij het einde van de huur niet moeten

worden weggenomen, bevestigt hij dat de werken een verbetering inhouden en dus voor hem een

577 Artikel 7:216, derde lid NBW. 578 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 579 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 580 J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133. 581 J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 134. 582 Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 26 augustus 2011, www.rechtspraak.nl; ’s-Hertogenbosch 5 maart 2013, WR 2013, 82. 583 Rb. Breda 17 maart 2004, WR 2004, 285. 584 Ktr. Utrecht 13 juli 2005, WR 2006, 11; Ktr. Amsterdam 24 juli 2013, WR 2013, 145. 585 J. HIJMA, "Ongerechtvaardigde verrijking" in X, T&C Burgerlijk Wetboek 2013, commentaar op artikel 212 Boek 6 BW, 1. 586 J. HIJMA, "Ongerechtvaardigde verrijking" in X, T&C Burgerlijk Wetboek 2013, commentaar op artikel 212 Boek 6 BW, 1.


110

verrijking opleveren. De verhuurder die de huurder echter de vrije hand geeft om het gehuurde aan te

passen aan zijn behoeften zonder dat de werken reeds vaststaan, neemt geen standpunt in over het

al dan niet bestaan van een verrijking.587 Ten tweede is een verarming van de tegenpartij vereist. In

het kader van het huurrecht houdt de verarming schade van de huurder in. Het moet gaan om

daadwerkelijke schade.588 Ten derde is vereist dat de verrijking van de een ten koste gaat van de ander.

Er moet dus een voldoende verband bestaan tussen de verrijking en de verarming. Ten slotte moet de

verrijking ongerechtvaardigd zijn door afwezigheid van een redelijke grondslag.589

301. De algemene toepassingsvoorwaarden van de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking naar

Nederlands recht, lopen grotendeels gelijk met de toepassingsvoorwaarden naar Belgisch recht. Het

ontbreken van een redelijke grondslag wordt naar Belgisch recht strikter omschreven als het

ontbreken van elke oorzaak, zowel in hoofde van de verarmde als in hoofde van de verrijkte. Bovendien

kan de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking naar Belgisch recht slechts slagen indien geen

enkele andere rechtsgrond aanwezig is. (supra nr. 48)

2.2 Bijkomende voorwaarden

302. In het kader van een vergoeding verschuldigd door de verhuurder aan de huurder voor

veranderingen aangebracht aan het gehuurde gelden in het Nederlands recht twee bijkomende

vereisten voor een geslaagd beroep op de algemene rechtsfiguur van de ongerechtvaardigde

verrijking.

303. Ten eerste is de vordering slechts toewijsbaar voor zover dit redelijk is.590 Deze redelijkheidstoets

vereist vooreerst dat de huurder kosten moet maken die hij niet heeft kunnen terugverdienen, noch

vergoed heeft kunnen krijgen als gevolg van overname door een nieuwe huurder. Bovendien moet het

resultaat van de veranderingen en toevoegingen de verhuurder redelijkerwijs een voordeel

opleveren.591 De enkele omstandigheid van feitelijke waardevermeerdering voor de verhuurder,

volstaat echter niet. Daadwerkelijk profijt is vereist.592 Er zal bijvoorbeeld sprake zijn van daadwerkelijk

profijt wanneer de verhuurder de woning voor een hogere prijs kan verkopen of van een volgende

587 Parket bij HR 25 juni 2004, www.rechtspraak.nl. 588 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 589 Ktr. Amsterdam 24 juli 2013, WR 2013, 145; C.T.C. WELTERS, “Ongerechtvaardigde indirecte verrijking?” (noot onder HR 30 september 2005), MvV 2006, afl. 2, 36; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 134. 590 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 591 Amsterdam 14 december 2006, www.rechtspraak.nl, Arnhem 19 mei 2009, www.rechtspraak.nl ; Rb. Haarlem 1 april 2009, www.rechtspraak.nl; J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 134; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 592 Ktr. Apeldoorn 25 mei 2005, WR 2006, 72.





111

huurder een hogere huurprijs kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn

aangebracht.593 De redelijkheidstoets geeft de rechter de mogelijkheid rekening te houden met alle

omstandigheden. De toets kan voorkomen dat aan de verhuurder ten onrechte een hem niet passende

besteding zou worden opgedrongen.594 In het Belgisch recht wordt deze redelijkheidsvereiste niet

uitdrukkelijk gesteld als voorwaarde voor een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.

304. Ten tweede is vereist dat de veranderingen en toevoegingen geoorloofd zijn aangebracht door de

huurder.595 Werken zijn vooreerst geoorloofd indien de verhuurder zijn toestemming ertoe heeft

verleend. De verhuurder is dan op de hoogte van de wens van de huurder zijn woning te verfraaien

tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Bovendien kan de aanvaardbaarheid van deze plannen

eventueel rechterlijk worden getoetst. Indien de werken geoorloofd zijn geacht, weet de verhuurder

of en in hoeverre hij met een verrijkingsactie kan worden geconfronteerd.596 De tweede categorie van

geoorloofde werken zijn deze die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen

worden ongedaan gemaakt en verwijderd.597

Indien de veranderingen of toevoegingen ongeoorloofd zijn bij gebrek aan toestemming van de

verhuurder of vervangende machtiging van de rechter, kan een vordering wegens ongerechtvaardigde

verrijking op grond van artikel 7:216, derde lid BW niet succesvol worden ingesteld.598 Ook indien geen

bewijs van toestemming van de verhuurder kan worden bewezen, terwijl deze toestemming vereist

was, kan geen beroep worden gedaan op artikel 7:216, derde lid BW.599

Een rechtstreekse toepassing van artikel 6:212 BW, waarin de rechtsfiguur ongerechtvaardigde

verrijking staat opgenomen, kan evenmin slagen voor ongeoorloofde werken. In het huurrecht is een

groot bezwaar tegen de toepassing van de ongerechtvaardigde verrijking. De ongeoorloofd

aangebrachte veranderingen worden opgedrongen aan de verhuurder, net zoals de vergoedingsplicht

dan zou worden opgedrongen. Dit opgedrongen karakter verhindert een beroep op de

ongerechtvaardigde verrijking. Bovendien heeft de huurder m.b.t. ongeoorloofde veranderingen een

593 Amsterdam 14 december 2006, www.rechtspraak.nl; O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 594 J. HIJMA, "Ongerechtvaardigde verrijking" in X, T&C Burgerlijk Wetboek 2013, commentaar op artikel 212 Boek 6 BW, 2. 595 Amsterdam 14 december 2006, www.rechtspraak.nl; O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 596 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 597 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 598 ’s-Hertogenbosch 15 januari 2013, www.rechtspraak.nl; Rb. Middelburg 11 januari 2012, www.rechtspraak.nl; O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 599 Amsterdam 3 maart 2015, www.rechtspraak.nl.







112

wegbreekplicht, waaraan hij niet kan ontkomen. Bijgevolg ontbreekt elke reden voor een vergoeding

aan de huurder.600

305. De geoorloofdheidsvoorwaarde ter toepassing van de ongerechtvaardigde verrijking in het kader

van het vergoedingsrecht van de huurder voor werken die hij aan het gehuurde goed heeft

aangebracht, sluit aan bij de regelmatigheidsvoorwaarde uit het Belgisch recht. De invulling van het

begrip geoorloofde werken naar Nederlands recht en het begrip regelmatige werken naar Belgisch

recht, is echter niet volledig gelijklopend. Bovendien moet naar Belgisch recht een onderscheid worden

gemaakt tussen wegneembare werken en niet-wegneembare werken.

Binnen de categorie van de wegneembare werken, wordt niet langer een onderscheid gemaakt

naargelang de regelmatigheid. Beiden geven aanleiding tot een vergoeding op grond van de verrijking

zonder oorzaak. (supra nr. 55) De laatste cassatierechtspraak doet echter wel opnieuw onzekerheid

bestaan over deze vergoedingsgrondslag (supra nr. 58).

Binnen de categorie van de niet-wegneembare werken, maakt enkel de toestemmingstheorie een

onderscheid naargelang de regelmatigheid van de werken (supra nr. 94). Overeenkomstig deze

toestemmingstheorie geven enkel regelmatige werken aanleiding tot een vergoedingsrecht.

Onregelmatige werken doen daarentegen geen recht op vergoeding ontstaan voor de huurder. Binnen

deze toestemmingstheorie heerst er in de Belgische rechtsleer discussie over de grondslag van de

vergoeding voor regelmatige werken. HERVE en HANSENNE stellen de uitgaventheorie voorop (supra

nr. 99). Volgens VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE speelt de theorie van de verrijking zonder oorzaak

(supra nr. 100).

Naar Belgisch recht zijn werken regelmatig, wanneer ze objectief regelmatig zijn en wanneer de

verhuurder een toestemming heeft gegeven tot de werken (supra nrs. 15 en 21). Onder geoorloofde

werken wordt naar Nederlands recht verstaan, werken waarvoor de verhuurder een toestemming

heeft gegeven en deze die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en

verwijderd (supra nr. 284). Deze laatste categorie van geoorloofde werken ligt in de lijn met de

wegneembare werken naar Belgisch recht. Zowel in Nederland als in België geven de wegneembare

werken dus aanleiding tot vergoeding op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. In Nederland

ontstaat dit vergoedingsrecht wegens de geoorloofdheid van deze werken (supra nr. 304). In België

speelt de theorie van de verrijking zonder oorzaak wegens het wegneembaar karakter van de werken

600 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55.

113

(supra nr. 55). Ook de niet-wegneembare werken geven zowel in Nederland als in België,

overeenkomstig de toestemmingstheorie van VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE (supra nr. 100),

aanleiding tot vergoeding op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. De Belgische toepassing

beperkt zich echter niet tot de werken waarvoor de verhuurder toestemming heeft gegeven. Ook de

objectief regelmatige werken geven recht op een vergoeding (supra nr. 95).

306. Tot slot moet worden opgemerkt dat zelfs indien voldaan is aan alle voorwaarden, de vordering

uit de ongerechtvaardigde verrijking alsnog kan worden afgewezen op grond van contractuele

afspraken. Het vergoedingsrecht bij het einde van de huur is slechts van regelend recht. De partijen

kunnen bijgevolg van de wettelijke regeling afwijken in het nadeel van de huurder.601 Zo is het mogelijk

de toepassing van de ongerechtvaardigde verrijking uit te sluiten in het huurcontract. Ook is het

mogelijk dat de verhuurder aan zijn toestemming tot het uitvoeren van de werken de voorwaarde

verbindt dat de huurder zal afzien van het verlangen van een vergoeding op grond van

ongerechtvaardigde verrijking, indien de huurder de werken niet verwijdert.602 De vordering uit

ongerechtvaardigde verrijking is slechts subsidiair aan deze contractuele regelingen tussen de

partijen.603

Afdeling 4: Conclusie 307. Net zoals de Belgische wetgeving, voorziet de Franse wetgeving niet in regels betreffende het

recht van de huurder om werken aan het gehuurde goed uit te voeren. Ook een vergoedingsregeling

voor deze uitgevoerde werken op het einde van de huur ontbreekt. De Franse rechtspraak en

rechtsleer lossen de vergoedingsvraag op door de analogietoepassing van artikel 555 BW in de

verhouding huurder verhuurder. Deze analogietoepassing vereist dat de werken gelijk kunnen worden

gesteld met een constructie of een werk in de zin van artikel 555 BW en het ontbreken van een

akkoord. De vraag of de huurder als te goeder trouw of te kwader trouw moet worden gekwalificeerd,

wordt door de laatste cassatierechtspraak beslecht in het voordeel van de goede trouw.

De analogietoepassing van artikel 555 BW werd ook in het Belgisch recht voorgesteld. Het Belgische

Hof van Cassatie wijst deze toepassing af. Het cassatiearrest van 31 mei 2012 lijkt echter de deur naar

deze analogietoepassing terug open te zetten voor wegneembare werken.

601 Amsterdam 11 maart 2008, www.rechtspraak.nl; Parket bij HR 25 juni 2004, www.rechtspraak.nl J. WINTER-BOSSINK, “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 134; J.K. SIX-HUMMEL, “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7. 602 O.A.H. VAN DALSUM, “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55. 603 E.J.H. SCHRAGE, “Huurovereenkomst en verrijkingsrecht” (noot onder HR 25 juni 2004), VrA 2004, afl. 2, 80.



114

308. In tegenstelling tot het Belgische recht, voorziet het Nederlands recht in specifieke wettelijke

regels betreffende het recht van de huurder om werken uit te voeren aan het gehuurde goed. Sinds 1

augustus 2003 staat de ongerechtvaardigde verrijking als vergoedingsgrondslag uitdrukkelijk

ingeschreven in het Nederlands recht. Voordien werd deze grondslag ook al aangereikt door de

rechtspraak en de rechtsleer. Het achterliggende idee is dat de verhuurder zich ongerechtvaardigd

verrijkt ten koste van de huurder, doordat hij de eigendom verkrijgt van de door de huurder

uitgevoerde werken.

De theorie van de ongerechtvaardigde verrijking wordt ook in België aangereikt als

vergoedingsgrondslag. Het Hof van Cassatie oordeelde in zijn arrest van 18 april 1991 dat deze theorie

de grond vormt voor vergoeding indien de werken wegneembaar zijn. Met betrekking tot niet-

wegneembare werken sluit de Nederlandse toepassing van de ongerechtvaardigde verrijking het best

aan bij de toestemmingstheorie van VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE.

115

Hoofdstuk 7: Conclusie

309. Heeft de huurder in het gemeen huurrecht, de woninghuur, de handelshuur en de pacht recht op

een vergoeding bij het einde van de huurovereenkomst voor de door hem uitgevoerde, niet-

wegneembare inrichtings- en verbouwingswerken bij gebrek aan contractuele regeling? En zo ja, op

welke grond?

In het gemeen huurrecht is het recht op vergoeding voor de huurder voor de door hem uitgevoerde

werken niet specifiek geregeld. Het gebrek aan specifieke wettelijke regels wordt gedeeltelijk

ondervangen door vaststaande rechtspraak en rechtsleer. De regeling is verschillend naargelang de

werken al dan niet kunnen worden weggenomen.

Met betrekking tot wegneembare werken verkiest het Hof van Cassatie in zijn arrest van 18 april 1991

de theorie van de verrijking zonder oorzaak als vergoedingsgrondslag. Het Hof van Cassatie lijkt hierop

terug te komen in zijn arrest van 31 mei 2012 door artikel 555 BW toepasbaar te achten. De theorie

van de verrijking zonder oorzaak brengt nochtans meer evenwicht tussen de belangen van de huurder

en de verhuurder, dan artikel 555 BW, door rekening te houden met het door de huurder genoten

voordeel van de werken. Deze theorie verdient dan ook de voorkeur.

Met betrekking tot de niet-wegneembare werken verdient de toestemmingstheorie zoals uitgewerkt

door VERHEYDEN-JEANMART en CLAVIE de voorkeur. Deze theorie maakt een onderscheid naargelang

de regelmatigheid van de werken. Onregelmatige werken geven geen aanleiding tot een

vergoedingsrecht. Regelmatige werken doen een recht op vergoeding ontstaan op grond van de

theorie van de verrijking zonder oorzaak. Deze theorie zorgt er enerzijds voor dat de huurder wordt

vergoed en anderzijds blijft de vergoedingsplicht van de verhuurder beperkt tot de door de werken

verkregen meerwaarde, zonder dat dit bedrag de werkelijke kosten mag te boven gaan, verminderd

met een bedrag ter vergoeding van het genot dat de huurder heeft genoten van deze werken.

De Woninghuurwet voorziet uitdrukkelijk in de mogelijkheid te contracteren over werken uit te voeren

door de huurder aan het gehuurde goed. Indien de huurder werken wenst uit te voeren, moet dit

worden vastgelegd in een renovatiehuurovereenkomst, overeenkomstig de voorwaarden van artikel 8

Woninghuurwet. Zo is de verhuurder verplicht in een tegenprestatie te voorzien voor de huurder die

de werken uitvoert en de kosten ervan draagt. Doordat de huurder reeds tijdens de huur wordt

vergoed door de verhuurder, bestaat geen noodzaak meer aan een vergoeding op het einde van de

huur.

116

De Handelshuurwet voorziet in artikel 9 in een suppletieve vergoedingsregeling bij het einde van de

huur. De toepassing van artikel 9 Handelshuurwet is evenwel beperkt tot de werken die voldoen aan

de voorwaarden gesteld in artikel 7 Handelshuurwet. Voor de werken die niet voldoen aan deze

voorwaarden moet worden teruggevallen op de gemeenrechtelijke vergoedingsregels.

De Pachtwet voorziet uitdrukkelijk in een regeling betreffende het recht van de pachter om werken uit

te voeren en gebouwen op te richten, aangevuld met een sterk uitgewerkte vergoedingsregeling in

artikel 26 van de Pachtwet. Enkel indien de verpachter vrijwillig zijn toestemming heeft gegeven tot

het uitvoeren van werken en/of het oprichten van gebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden

opgelegd door artikel 25, §1 Pachtwet, ontstaat er een noodzaak om terug te vallen op de

gemeenrechtelijke vergoedingsregeling.

Wegens de onzekerheid van de vergoedingsgrondslag naar gemeen recht en de noodzaak die in de

bijzondere huurstelsels kan bestaan om terug te vallen op de gemeenrechtelijke vergoedingsregeling,

is het de partijen aan te raden een contractuele regeling m.b.t. de vergoedingsvraag uit te werken.

i

Bibliografie

§ 1. België

1. Wetgeving

De gecoördineerde Grondwet, BS 17 februari 1994, 4054 (Grondwet).

Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641.

Burgerlijk Wetboek, BS 3 september 1807, 0 (Burgerlijk Wetboek).

Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, BS 22 februari 1991, 3468 (Woninghuurwet).

Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder, BS 10 mei 1951, 3582 (Handelshuurwet).

Regels betreffende de pacht in het bijzonder, BS 25 november 1969, 11304 (Pachtwet).

Programmawet van 24 december 2002, BS 31 december 2002, 58686.

Decreet 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, BS 19 augustus 1997, 21110 (VWC).

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, BS 7 december 2007, 20428.

Voorstel van bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl.St. Senaat, 2013-2014, nr. 5-2232/5.

2. Rechtspraak

Arbitragehof 22 juni 1994, A.A. 1994, 635.

GwH 26 juni 2008, A.GrwH 2008, afl. 3, 1393.

GwH 10 juli 2008, A.GrwH 2008, afl. 3, 1605.

Cass. 17 november 1883, Pas. 1883, I, 371.

Cass. 23 december 1943, Pas. 1944, I, 123.

Cass. 23 april 1965, RW 1965-66, 1158.

Cass. 7 oktober 1971, Arr.Cass. 1972, 145.

Cass. 13 januari 1977, Arr.Cass. 1977, 544.

Cass. 4 januari 1979, Arr.Cass. 1978-79, 500.

ii

Cass. 15 juni 1979, Arr.Cass. 1978-79, 1237.

Cass. 16 mei 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1155.

Cass. 17 maart 1983, Arr.Cass. 1982-83, 880.

Cass. 6 december 1984, Arr.Cass. 1984-85, 485.

Cass. 2 maart 1989, Arr. Cass. 1988-89, 761;

Cass. 18 april 1991, Arr.Cass. 1990-91, 839.

Cass. 4 mei 1995, RW 1997-98, afl. 19, 653.

Cass. 27 juni 1996, T.Not. 1998, 444.

Cass. 29 november 2001, Arr. Cass. 2001, afl. 1, 2027.

Cass. 20 oktober 2003, T.Vred. 2005, afl. 2-3, 135.

Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, afl. 6-8, 982.

Cass. 31 maart 2006, TBO 2006, afl. 4, 171.

Cass. 9 februari 2012, Huur 2013, afl. 2, 101.

Cass. 10 mei 2012, NJW 2013, 29.

Cass. 31 mei 2012, TBBR 2015, afl. 4, 221.

Cass. 10 oktober 2013, Huur 2014, afl. 1, 50.

Bergen 23 novembre 1993, JLMB 1994, 767.

Gent 29 november 2001, RGAR 2003, afl. 3, nr. 13.689.

Rb. Antwerpen 17 mei 1967, RW 1968-69, 465.

Rb. Ieper 6 mei 1981, RW 1982-83, 1395.

Rb. Leuven 23 maart 1988, RW 1989-90, 824.

Rb. Brugge 16 juni 1998, Huur 1998-99, 34.

Rb. Brussel 1 september 1998, RW 1999-2000, afl. 30, 1026.

Rb. Hasselt 30 maart 2000, TBBR 2001, afl. 4, 252.

Rb. Hoei 31 mei 2000, T.Vred. 2001, 87.

Rb. Brugge 27 september 2002, T.Vred. 2004, afl. 1-2, 51-59.

iii

Kh. Luik 6 januari 1950, RCJB 1951, 268.

Vred. St-Truiden, 25 mei 1971, T. Not. 1971, 216.

Vred. Namen 1 juni 1973, JL 1976-74, 72.

Vred. Gosselies, 17 augustus 1979, RRD 1980, 228.

Vred. Fosses-la-Ville 4 september 1991, JT 1992, 333.

Vred. Moeskroen 3 oktober 1994, T.Vred. 1997, 132.

Vred. St-Niklaas 3 februari 1997, RW 1997-98, afl. 28, 960.

Vred. Berchem 12 juni 2001, T.Vred. 2003, afl. 1-2, 91.

Vred. Veurne-Nieuwpoort 20 juni 2002, T.Vred. 2004, 66.

Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, afl. 1, 51.

Vred. Binche 25 november 2004, JLMB 2006, afl. 9, 386.

Vred. Antwerpen 21 april 2005, T.Vred. 2007, afl. 3-4, 173.

Vred. Westerlo 3 juli 2006, Huur 2008, afl. 3, 134.

Vred. Zelzate 19 februari 2009, T.Vred. 2012, afl. 3-4, 101.

3. Rechtsleer

BERNARD, N., LETIER, J.M., “L’état du bien loué, l’interférene avec les normes régionales et le bail de rénovation” in BENOIT, G., DURANT, I., JADOUL, P., VANWIJCK-ALEXANDRE, M., (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, 111-155.

BYTTEBIER, J., VERBEKE, A., “Knelpunten handelshuur” in VERBEKE, A. (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 95-118.

CHAMPION, B., “Huur: bijzondere problemen en rechtspraak i.v.m. de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 1993, 107-117 en 131-145.

CHAMPION, B., BYTTEBIER, J., “Bail commercial: actualité jurisprudentielle et redaction des actes” in BEGUIN, E., JEGHERS, J.L. (ed.), Baux : actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, 138-166.

CLAVIE, M., “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in BENOIT, G., DURANT, I., FORIERS, P.A., VANWIJCK-ALEXANDRE, M., WERY, P., Le droit commun du bail, Brussel, la Charte, 2006, 270-283.

iv

COLAES, J., “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, Huur 2007, afl. 3, 133-161.

CREYF, K., “Verbouwingswerken krachtens de Handelshuurwet”, TBBR 1997, 421-428.

DAMBRE, M., HUBEAU, B., Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 563 p.

DAMBRE, M., “Knelpunten woninghuur” in VERBEKE, A. (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 21-53.

DAMBRE, M., HUBEAU, B., “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, NJW 2003, afl. 27, 402-410.

DAMBRE, M., “De vergoeding van de handelshuurder voor verbouwingswerken” (noot onder Cass. 20 oktober 2003), T.Vred. 2005, afl. 2, 140.

DAMBRE, M., “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 171-176.

DAMBRE, M., Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 487 p.

DAMBRE, M., “Rechten en verbintenissen van de huurder” in DAMBRE, M., HUBEAU, B., STIJNS, S., (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, 513-645.

DE BERSAQUES, A., “Statut juridique des constructions élevées par le preneur au cours du bail” (noot onder Kh. Luik 6 januari 1950), RCJB 1951, 271-282.

DE PAGE, H., “Les principaux contrats usuels” in X., Traité élementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1951, 983 p.

DE PAGE, H., “Les principaux contrats” in X., Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 1108 p.

DE SMEDT, P., “Art. 8 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 12 p.

DE SMEDT, P., “Art. 2 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 26 p.

D'UDEKEM d'ACOZ, H., SNICK, I., SNICK, M., Gebouwen en werken in de pachtwet, T.Agr.R. 2001, 85-96.

GOSSELIN, A., HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, RNB 2004, afl. 13, 550-636.

GOTZEN, R., “Exploitatie van het gepachte goed” in GOTZEN, R., Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, XV.Z.191 – XV.Z.235

GOTZEN, R., “Vergoedingen toekomende aan de afgaande pachter” in GOTZEN, R., Pachtwetgeving: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2010, 19 p.

HANSENNE, J., “Examen de jurisprudence (1970 à 1975). Les biens”, RCJB 1977, 83-193.



v

HERBOTS, J.H., PAUWELS, C., DEGROOTE, E., “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1988-1994”, TPR 1997, 647-1282.

HERBOTS, J.H., CLARYSSE, D., WERCKX, J., “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten (1977-1982)”, TPR 1985, 767-962 en 1101-1279.

HERBOTS, J.H., PAUWELS, C., “Overzicht van rechtspraak (1982-1987). Bijzondere overeenkomsten”, TPR 1989, 1039-1465.

HERBOTS, J., MERCHIERS, Y., (ed.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 208 p.

HERBOTS, J.H., STIJNS, S., DEGROOTE, E., LAUWERS, W., SAMOY, I., “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, 57-923.

HERBOTS, J., DEGROOTE, E., VERVOORT, M., BRUYNINCKX, T., “Handelshuur. Verbouwingswerken door de huurder” in X., OGP, Kluwer, losbl., II.C.4-1 – II.C.4-10.

HERVE L., “Du sort et de l’indemnisation des travaux irréguliers et non susceptibles d’enlèvement effectués par le preneur, en droit commun du bail: ‘adhuc sub judice lis est’ ou temtête dans un verre d’eau?” (noot onder Civ. Trounai 26 mars 1996), T.Vred. 1997, 135-147.

HUBEAU, B., “Woninghuurwet ook van toepassing op woonwagens en woonboten”, Juristenkrant 2003, afl. 65, 5.

HUBEAU, B., VERMEIR, D., Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 118 p.

HUBEAU, B., VERMEIR, D., “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 584-897.

HUBEAU, B., VERMEIR, D., “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 3-6.

HUBEAU, B., DE SMEDT, P., “Art. 1 Woninghuurwet” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 14 p;

KLUYSKENS, A., Beginselen van het burgerlijke recht. De contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 732 p.

KRUITHOF, R., “Le régime juridique des travaus réalisés par le preneur sur le fonds loué” (noot onder Cass. 23 april 1965), RCJB 1966, 55-76.

LA HAYE, M., VAN KERCKHOVE, J., “Louage de choses”, JT 1955, 449.

LA HAYE, M., VAN KERCKHOVE, J., “Louage de choses”, JT 1963, 445-450.

LA HAYE, M., VAN KERCKHOVE, J., Le louage de choses, Brussel, Larcier, 1964, 858 p.

LA HAYE, M., VAN KERCKHOVE, J., “Louage de choses”, JT 1963, 445-450.

LEVIE, P., Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui in Bibliothèque de droit privé, notarial et fiscal 7, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 449 p.

vi

LINDERS, L., “Het contact met het cliënteel: het meest essentiële bestanddeel van de handelszaak!” (noot onder Cass. 6 mei 2010), RABG 2012, afl. 4, 276-277.

LOOSEN, F., “Le sort des travaux, constructions et plantations réalisés par le preneur à la fin du bail et la jurisprudence de la Cour de cassation: un éternel recommencement?”, TBBR 2015, afl. 4, 182-196.

LOUVEAUX, B., Le droit du bail de résidence principale in Droit actuel, Brussel, De Boeck-Wasmael, 1995, 480 p.

MERCHIERS, Y., Le bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 394 p.

MERCHIERS, Y., “L’obligation de restitution du locataire” in HERVE, L., MERCHIERS, Y., OLIVIERS, P., VERHEYDEN-JEANMART, N., BENOIT, G., JADOUL, P., VANWIJCK-ALEXANDRE, M. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, 57-108.

MEULEMANS, D., “De exploitatie van het gepachte goed” in X., OGP, Kluwer, losbl., II.D.6-1 – II.D.6-12.

MEULEMANS, D., “Twee belangrijke nieuwigheden inzake Woninghuur”, Huur 2002, afl. 3, 73-78.

MEULEMANS, D., “De aangekondigde regionalisering van de huurwetgeving enkele bedenkingen”, Huur 2012, afl. 1, 3-4.

MICHIELS, D., “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, afl. 4, 213-227.

MOSSELMANS, S., “De vergoeding voor verbouwingswerken inzake handelshuur” (noot onder Cass. 20 oktober 2003), RW 2003-04, afl. 34, 1345-1347.

NEUT, M., “Vergoedingsrecht van de huurder op het einde van de huur voor niet-wegneembare (verbeterings)werken” (noot onder Rb. Brusssel 1 september 1998), RW 1999-2000, afl. 30, 1028-1032.

NORDIN, E., “De wil als oorzaak van een vermogensverschuiving: het onderscheid tussen hulpvaardigheid en vrijgevigheid” (noot onder Cass. 19 januari 2009), RW 2009-10, afl. 26, 1084-1087.

ROUSSEAU, L., “La vente du bien loué” in BEGUIN, E., JEGHERS J.L. (ed.), Baux : actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, 244-265.

RUYSSCHAERT, S., “Werken aan een gehuurd goed: BTW-gevolgen”, Huur 2006, afl.2, 77-79.

SAGAERT, V., “Huur en goederenrecht” in DAMBRE, M., HUBEAU, B., STIJNS, S. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2015, 41-57.

SIMONT, L., DE GAVRE, J., “Examen de jurisprudence (1969 à 1975). Les contrats spéciaux”, RCJB 1977, 243-406.

SIMONT, L., DE GAVRE, J., FORIERS, P.A., “Examen de jurisprudence (1976 à 1980). Les contract spéciaux”, RCJB 1985, 105-447.

SIMONT, L., DE GAVRE, J., FORIERS, P.A., “Examen de jurisprudence (1981 à 1991). Les contract spéciaux”, RCJB 1996, 263-385.

SNAET, S., TRUYEN, P., “Artikel 1” in X., Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., 19 p.

STASSIJNS, E., Pacht, Story-Scientia, Gent, 1997, 685 p.

vii

TIMMERMAN, R., “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 35-48.

UYTDENHOUWEN, J., “Uitvoeren van bouwwerken in het kader van de huur: stedenbouwkundige aspecten”, T.Huur 2002, afl. 2, 75-88.

VAN BOXSTAEL, J.L., “Le bail de droit commun” in BEGUIN, E., JEGHERS, J.L., (ed.), Baux : actualité législative et jurisprudentielle, Brussel, Bruylant, 2005, 11-47.

VANDERHAEGHEN, A., “De publiekrechtelijke aspecten van de geplande regionalisering van de huurwetgeving inzake woninghuur en pacht”, NNK 2010, afl. 1, 6-15.

VAN DE WOESTEYNE, I., “Verbouwingswerken uitgevoerd door de huurder – fiscale aspecten”, T.Huur 2003, afl. 1, 42-51.

VANHOVE, K., “Verbouwingswerken door de handelshuurder: het Hof van Cassatie zet de puntjes op de i”, TBO 2004, 62-72.

VANHOVE, K., “Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet” in VAN OEVELEN A., BEYAERT S., CARETTE N., COPPERS A., DE BOECK A., RUTTEN S., VANHOVE K., VAN RANSBEECK R., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 53-72.

VANKERCKHOVE J., COECKELBERGHS P., DEVREUX A., LETIER J.M., Le louage de choses, Brussel, Larcier, 2000, 858 p.

VAN MUYLDER, A., VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, 281-339.

VAN OEVELEN, A., Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 85 p.

VAN OEVELEN, A., “Knelpunten gemene huur” in VERBEKE, A. (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 1-21.

VAN OEVELEN, A., “De staat van de gehuurde woning, de federale, gewestelijke en gemeentelijke woningkwaliteitsnormen en de renovatiehuurovereenkomst” in VAN OEVELEN, A., BEYAERT, S., CARETTE, N., COPPERS, A., DE BOECK, A., RUTTEN, S., VANHOVE, K., VAN RANSBEECK, R., Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 73-105.

VAN OEVELEN, A., Actualia algemeen huurrecht en Woninghuurrecht, ontuig., permanente vorming Gandaius Gent, 2014-15, 3-11.

VANWIJCK-ALEXANDRE M., HERVE L., “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 517-601.

VERHEYDEN-JEANMART, N., CLAVIE, M., “Le sort des travaux et constructions réalisés par le preneur à la fin du bail” in HERVE, L., MERCHIERS, Y., OLIVIERS, P., VERHEYDEN-JEANMART, N., BENOIT, G., JADOUL, P., VANWIJCK-ALEXANDRE, M. (eds.), La fin du bail et son contentieux, Brussel, Jeune Barreau, 1998, 127-150.

VERMANDER I, “De verkoop van een verhuurd onroerend goed: huurgelden-huurwaarborg-werken uitgevoerd door de huurder”, TVV 2004, afl. 3, 160-166.





viii

VERMEIR, D., HUBEAU, B., “Staatshervorming. Naar een Vlaams woninghuurrecht”, Juristenkrant 2014, afl. 282, 13.

VLIEGHE J., “De problematiek van het uitvoeren van werken door de huurder aan het gehuurde pand”, Huur 2004, afl. 1, 6-9.

WERDEFROY, F., “Verlof tot het bouwen met afstand van het recht van natrekking”, T.Vred. 1981, 65-84.

§ 2. Frankrijk

1. Wetgeving

Frans Burgerlijk Wetboek

2. Rechtspraak

Cass. Comm. 4 oct. 1976, Recueil Dalloz 1976, 341.

Cass. 3e civ., 3 mai 1983, Recueil Dalloz 1984, 426.

Cass. 3e civ., 3 oct. 1990, Bull. civ., afl. 3, 180.

Cass. 1e civ., 23 oct. 1990, Recueil Dalloz 1990, 266.

Cass. 3e civ., 10 nov. 1999, Recueil Dalloz 2000, 77.

Cass. 3e civ., 12 juil. 2000, Recueil Dalloz 2000, 252.

Cass. 3e civ., 14 nov. 2002, AJDI 2003, 343.

Cass. 3e civ., 5 jan. 2012, Recueil Dalloz 2012, 217.

3. Rechtsleer

BERGEL, J.L., “En cas d'expropriation d'un terrain, le preneur a droit à indemnité pour les constructions qu'il y a édifiées dont il est resté propriétaire”, RDI 2012, 271.

BERLIOZ, P., “Le locataire constructue peut-il être de bonne foi?”, RDC 2014, afl. 3, 493.

BRUSCHI, M., “Accession à défaut d'option par le propriétaire, le constructeur peut choisir les modalités de son dédommagement”, RDI 2000, 20.

BRUSCHI, M., “Construction sur le terrain d'autrui et condition d'indemnisation du constructeur évincé”, RDI 2000, 530.

COLLART-DUTILLEUL, F., DERRUPPE, J., “Condition d'indemnisation des travaux d'amélioration réalisés par le locataire”, RDI 1997, 297.

DAMAS, N., “Accession et indemnisation du locataire”, AJDI 2012, 504.

ix

LAMARCHE, T., “L'accession différée une nouvelle approche des grandes classifications”, RTD civ. 2006, 1.

LAPORTE-LECONTE, S., “Le preneur autorisé à construire n'est pas un tiers de bonne foi au sens de l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil”, AJDI 2003, 343.

LAPORTE-LECONTE, S., “Destruction des améliorations au cours du bail et clause d'accession l'absence d'un droit à indemnisation du bailleur”, AJDI 2003, 501.

MALLET-BRICOUT, B., “Art. 555 c. civ. et contrat de bail détermination du moment du transfert des constructions”, Recueil Dalloz 2002, 2508.

REVET, T., “Constructions faites par le preneur”, RTD civ. 2003, 114.

ROUJOU DE BOUBEE, G., “Destruction volontaire de la chose d'autrui. Bail, Construction édifiée par le preneur”, RDI 1992, 263.

SIMLER, C., “Le locataire constructeur est un tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil”, RDI 2014, 207.

§ 3. Nederland

1. Wetgeving

Nederlands Burgerlijk Wetboek.

2. Rechtspraak

Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 26 augustus 2011, www.rechtspraak.nl.

Gem. Hof Nederlandse Antillen en Aruba 24 oktober 2000, NJ 2001, 38.

HR 4 november 1983, NJ 1984, 271.

HR 19 juni 1992, NJ 1992, 691.

HR 20 september 2002, www.rechtspraak.nl.

HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338.

HR 12 november 2004, www.rechtspraak.nl.

Parket bij HR 25 juni 2004, www.rechtspraak.nl.

Conclusie bij HR 30 januari 1959, Adv.Gen. Loeff, NJ 1959, 548.





x

Amsterdam 14 december 2006, www.rechtspraak.nl.

Amsterdam 11 maart 2008, www.rechtspraak.nl.

Arnhem 19 mei 2009, www.rechtspraak.nl.

Amsterdam 7 december 2010, www.rechtspraak.nl.

’s-Hertogenbosch 15 januari 2013, www.rechtspraak.nl.

’s-Hertogenbosch 5 maart 2013, WR 2013, 82.

Amsterdam 3 maart 2015, www.rechtspraak.nl.

Rb. Breda 17 maart 2004, WR 2004, 285.

Rb. Zwolle-Lelystad 20 december 2005, www.rechtspraak.nl.

Rb. Haarlem 1 april 2009, www.rechtspraak.nl.

Rb. Middelburg 11 januari 2012, www.rechtspraak.nl.

Rb. Zeeland-West-Brabant 22 mei 2013, www.rechtspraak.nl.

Ktr. Apeldoorn 25 mei 2005, WR 2006, 72.

Ktr. Utrecht 13 juli 2005, WR 2006, 11.

Ktr. Deventer 31 mei 2007, Prg. 2007, 103.

Ktr. Amsterdam 24 juli 2013, WR 2013, 145.

3. Rechtsleer

BOOM, F., “Het klusrecht van de huurder”, VGR 2005, afl. 5-7, 184-186.

DOZY, R.A., "Wegbreekrecht en vergoeding huurder" in X, T&C Burgerlijk Wetboek 2014, commentaar op artikel 216 Boek 7 BW, 1-3.

HIJMA, J., "Ongerechtvaardigde verrijking" in X, T&C Burgerlijk Wetboek 2013, commentaar op artikel 212 Boek 6 BW, 1-5.

KLOOSTERMAN, A.M., “ZAV, oplevering en overname”, WR 2005, 99.

SCHRAGE, E.J.H., “Huurovereenkomst en verrijkingsrecht” (noot onder HR 25 juni 2004), VrA 2004, afl. 2, 68-81.











xi

SIX-HUMMEL, J.K., “Een succesvolle vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal uitzondering blijven”, Bb 2005, 7.

TER HEIDE, A.E.B., MAKKINK, G.C., SCHREUDER, D.A., “Kroniek bijzondere overeenkomsten”, NTBR 2006, 52.

VAN DALSUM, O.A.H., “Ongerechtvaardigde verrijking in het huurrecht”, WR 2007, 55.

WINTER-BOSSINK, J., “Bestaat er een vergoedingsplicht voor de verhuurder indien de huurder verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht?”, VGR 2005, afl. 5, 133-134.

WELTERS, C.T.C., “Ongerechtvaardigde indirecte verrijking?” (noot onder HR 30 september 2005), MvV 2006, afl. 2, 36-39.

INRICHTINGS EN VERBOUWINGSWERKEN AAN HET ......verhuurder en de huurder. Dit wordt als eerste...

Documents

Transcript of INRICHTINGS EN VERBOUWINGSWERKEN AAN HET ......verhuurder en de huurder. Dit wordt als eerste...