Impact nieuwe richtlijn lease accounting - jll.nl · Toekomstperspectief voor lease accounting...
4
Toekomstperspectief voor lease accounting februari 2011 Impact nieuwe richtlijn lease accounting Medio 2010 publiceerden de IASB (International Accounting Standards Board) en haar Amerikaanse tegenhanger, de FASB (Financial Accounting Standards Board), een langverwacht concept van de voorgestelde wijzigingen op het gebied van ‘lease accounting’. Het betreft een uniforme benadering, waarbij alle activa en verplichtingen uit hoofde van lease- en huurcontracten op de balans van de lessee (huurder) worden opgenomen. Op dit moment zijn de meeste corporate vastgoedmanagers op de hoogte van de gevolgen van de beoogde nieuwe regelgeving voor de balans. Inmiddels verschuift de aandacht naar mogelijke wijzigingen in de huurstrategie en -paktijk, en naar het voldoen aan vereisten voor de toekomstige huuradministratie. De ‘Exposure Draft’ is een ontwerprichtlijn en de meest recente stap in een langlopend proces voor de vereiste kapitalisatie van alle huurcontracten (zowel voor onroerend goed als voor andere kapitaalintensieve goederen) op de balans. Organisaties moeten op dezelfde wijze verslag gaan doen over de verplichtingen die voortvloeien uit huurcontracten, als over financieringen. Dit betekent dat toekomstige huurbetalingen voor de duur van het contract als een verplichting op de balans geactiveerd worden, op basis van het gebruiksrecht (‘right of use’). Na de publicatie van de ontwerprichtlijn was er gedurende 120 dagen de mogelijkheid commentaar in te dienen. Inmiddels heeft de IASB circa 700 reacties ontvangen. De meeste reacties betreffen commentaar op het vaststellen van de leasetermijn. De verwachting is dat de definitieve richtlijn halverwege 2011 zal verschijnen. De ingangsdatum van de definitieve richtlijn moet nog worden vastgesteld, maar zal waarschijnlijk niet eerder zijn dan 1 januari 2013. De druk op het herzien van de dertig jaar oude leasing richtlijn wordt veroorzaakt door de complexiteit van de huidige regels en het gebrek aan transparantie. Op dit moment zijn er twee verschillende typen leasecontracten, te weten operationele lease en financiële lease. Dit verschil verdwijnt en conform de nieuwe aanpak moeten organisaties een passiefpost opvoeren voor huurverplichtingen en een bijbehorende actiefpost die het gebruiksrecht van het onderliggende gehuurde vastgoed vertegenwoordigt. Het op de balans plaatsen van de volledige huurverplichting, en de hieruit voortvloeiende negatieve gevolgen voor de bedrijfswinst, heeft ogenschijnlijk grote impact op de financiële prestaties van organisaties. De benodigde veranderingen in het financiële rapportageproces zijn bovendien omslachtig en ontmoedigend, omdat organisaties nieuwe gegevens moeten vastleggen en verplichtingen moeten kapitaliseren op basis van een interne evaluatie van het gebruik van het vastgoed. Afbeelding 1: Tijdlijn tot invoering nieuwe richtlijn 2010 2011 2012 2013 Streefdatum voor het ingaan van nieuwe richtlijn Definitieve richtlijn verschijnt Halverwege 2011 Deadline voor het indienen van commentaar 15 december 2010 Ontwerprichtlijn 17 augustus 2010 2010 2011 2012 2013 Streefdatum voor het ingaan van nieuwe richtlijn Definitieve richtlijn verschijnt Halverwege 2011 Deadline voor het indienen van commentaar 15 december 2010 Ontwerprichtlijn 17 augustus 2010
Transcript of Impact nieuwe richtlijn lease accounting - jll.nl · Toekomstperspectief voor lease accounting...
Toekomstperspectief voor lease accounting februari 2011
Impact nieuwe richtlijn
lease accounting
Medio 2010 publiceerden de IASB (International Accounting
Standards Board) en haar Amerikaanse tegenhanger, de FASB
(Financial Accounting Standards Board), een langverwacht concept
van de voorgestelde wijzigingen op het gebied van ‘lease
accounting’. Het betreft een uniforme benadering, waarbij alle activa
en verplichtingen uit hoofde van lease- en huurcontracten op de
balans van de lessee (huurder) worden opgenomen. Op dit moment
zijn de meeste corporate vastgoedmanagers op de hoogte van de
gevolgen van de beoogde nieuwe regelgeving voor de balans.
Inmiddels verschuift de aandacht naar mogelijke wijzigingen in de
huurstrategie en -paktijk, en naar het voldoen aan vereisten voor de
toekomstige huuradministratie.
De ‘Exposure Draft’ is een ontwerprichtlijn en de meest recente stap
in een langlopend proces voor de vereiste kapitalisatie van alle
huurcontracten (zowel voor onroerend goed als voor andere
kapitaalintensieve goederen) op de balans. Organisaties moeten op
dezelfde wijze verslag gaan doen over de verplichtingen die
voortvloeien uit huurcontracten, als over financieringen. Dit betekent
dat toekomstige huurbetalingen voor de duur van het contract als
een verplichting op de balans geactiveerd worden, op basis van het
gebruiksrecht (‘right of use’).
Na de publicatie van de ontwerprichtlijn was er gedurende 120
dagen de mogelijkheid commentaar in te dienen. Inmiddels heeft de
IASB circa 700 reacties ontvangen. De meeste reacties betreffen
commentaar op het vaststellen van de leasetermijn. De verwachting
is dat de definitieve richtlijn halverwege 2011 zal verschijnen. De
ingangsdatum van de definitieve richtlijn moet nog worden
vastgesteld, maar zal waarschijnlijk niet eerder zijn dan 1 januari
2013.
De druk op het herzien van de dertig jaar oude leasing richtlijn wordt
veroorzaakt door de complexiteit van de huidige regels en het
gebrek aan transparantie. Op dit moment zijn er twee verschillende
typen leasecontracten, te weten operationele lease en financiële
lease. Dit verschil verdwijnt en conform de nieuwe aanpak moeten
organisaties een passiefpost opvoeren voor huurverplichtingen en
een bijbehorende actiefpost die het gebruiksrecht van het
onderliggende gehuurde vastgoed vertegenwoordigt.
Het op de balans plaatsen van de volledige huurverplichting, en de
hieruit voortvloeiende negatieve gevolgen voor de bedrijfswinst,
heeft ogenschijnlijk grote impact op de financiële prestaties van
organisaties. De benodigde veranderingen in het financiële
rapportageproces zijn bovendien omslachtig en ontmoedigend,
omdat organisaties nieuwe gegevens moeten vastleggen en
verplichtingen moeten kapitaliseren op basis van een interne
evaluatie van het gebruik van het vastgoed.
Afbeelding 1: Tijdlijn tot invoering nieuwe richtlijn
2010 2011 2012 2013
Streefdatum voor het ingaan
van nieuwe richtlijn
Definitieve richtlijn verschijnt
Halverwege 2011
Deadline voor het indienen van commentaar
15 december 2010
Ontwerprichtlijn
17 augustus 2010
2010 2011 2012 2013
Streefdatum voor het ingaan
van nieuwe richtlijn
Definitieve richtlijn verschijnt
Halverwege 2011
Deadline voor het indienen van commentaar
15 december 2010
Ontwerprichtlijn
17 augustus 2010
Pulse • Toekomstperspectief voor lease accounting • januari 2011 2
Hoe zullen organisaties reageren?
Het is de vraag hoe organisaties zullen reageren op de nieuwe
richtlijn en hoe ingrijpend zij het gebruik van contracten en de
gewenste huurtermijnen zullen wijzigen. Een overhaaste reactie zou
kunnen zijn dat organisaties kortere huurperioden nastreven. Ook is
het mogelijk dat ze de voorkeur geven aan eigendom boven huur,
indien het vastgoed toch op de balans terechtkomt. De
veranderingen zullen organisaties er in ieder geval toe dwingen om
de argumenten voor het huren van vastgoed, zoals flexibiliteit in
huisvesting en het behoud van kapitaal voor kernactiviteiten,
nauwkeurig te onderbouwen.
De nieuwe richtlijn zal disproportionele gevolgen hebben voor
bedrijfssectoren die sterk afhankelijk zijn van vastgoed om omzet te
genereren. Met name retailers, die met relatief kleine marges
werken, maar ook commerciële dienstverleners met uitgebreide
klantenserviceactiviteiten zullen merken dat hun netto marge sterk
wordt uitgehold. Ook neemt de solvabiliteit af en kan de nieuwe
richtlijn leiden tot latente belastingen of bijzondere
waardeverminderingen.
Hoewel de overgangsdatum nog niet definitief is vastgesteld, zullen
de ingrijpende veranderingen op het gebied van financiële
verslaglegging van leases aanleiding zijn voor organisaties om
onmiddellijk met de planning van systeemwijzigingen te beginnen.
Organisaties moeten daarbij een aantal essentiële stappen
ondernemen:
• Beoordelen in hoeverre de bestaande huuradministratie- en
verslagleggingssystemen geschikt zijn voor de nieuwe
boekhoudingsvereisten;
• Plannen maken om huurcontracten en de aanvullende gegevens
over bestaande huurovereenkomsten vast te kunnen leggen en te
kunnen verbeteren;
• Creëren van richtlijnen voor de beoordeling van verplichtingen ten
aanzien van de huurperiode, -kosten en -garanties, die een audit
kunnen doorstaan.
Sale-and-leaseback
In de ontwerprichtlijn wordt uiteengezet hoe sale-and-leaseback
overeenkomsten moeten worden verantwoord, op basis van de
beoordeling of er sprake is van verkoop. Als richtlijn voor deze
beoordeling kan worden gekeken naar de overdracht van de
eigendomstitel aan het einde van het huurcontract, of naar de opties
tot terugkoop tegen een gunstige prijs, die op een overdracht wijzen.
Als er volgens de beoordeling sprake is van verkoop, dan wordt
deze op de normale manier afgehandeld en wordt de huur
verantwoord op basis van de ontwerprichtlijn. In het andere geval
worden de opbrengsten opgevoerd als een
financieringsovereenkomst en dient het activum niet langer
opgenomen te worden.
Wat zijn de gevolgen?
• De balans zal in omvang toenemen en specifieke
organisaties zien hun schuldenlast toenemen.
• De totale huisvestingskosten worden hoger en worden
degressief berekend over de eerste helft van de
huurovereenkomst, dat vaak 15 tot 20% hoger is dan de
huidige lineaire huur (zie de vergelijking van huurkosten in
afbeelding 2, pagina 3).
• De hernieuwde afschrijving van activa- en
financieringskosten op basis van herwaarderingen kan
leiden tot een voortdurend degressief berekend
kostenprofiel, zelfs deze wordt berekend op basis van de
oorspronkelijke discontovoet.
• Organisaties moeten financiële overeenkomsten die mogelijk
worden verbroken aanvechten.
• De gerapporteerde kapitaalbesteding wordt hoger.
• Sectoren, zoals de gereguleerde financiële dienstverlening,
worden op een negatieve manier getroffen.
Wat verandert er?
• Het onderscheid tussen operationele lease en financiële
lease verdwijnt.
• Alle huurovereenkomsten, inclusief bestaande contracten,
komen op de balans terecht. Huurbetalingen worden niet
langer gezien als operationele kosten.
• Kapitalisatie van huurcontracten op basis van de geschatte
netto huurbetalingen gedurende de huurperiode. Dit wordt
verdisconteerd met de leenrentevoet, of indien bekend de
rentevoet die in de huurovereenkomst is inbegrepen.
• De gekapitaliseerde waarde bestaat uit de basishuur voor de
meest waarschijnlijks huurperiode, met inachtneming van
verlengingsperioden en beëindigingrechten, en de verwachte
waarde van voorwaardelijke huurbetalingen en andere
betalingen gedurende dezelfde periode.
• Voortdurende heroverweging van schattingen die worden
gebruikt voor het kapitaliseren van huurpassiva.
• Alle bestaande huurovereenkomsten worden gekapitaliseerd
op basis van de resterende huurbetalingen.
Pulse • Toekomstperspectief voor lease accounting • januari 2011 3
10-jarige huurperiode (winst- en verliesvergelijking)
0,8
0,85
0,9
0,95
1
1,05
1,1
1,15
1,2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Jaar
Jaarlijkse huu
r (€ m
ln)
Bestaande benadering Voorgestelde benadering
Onderverhuur
Als een huurder zijn ruimte onderverhuurt, moet er een aanvullende
actiefpost voor de te ontvangen huur en een passiefpost voor de
‘prestatieverplichting’ van de onderverhuurder worden opgevoerd.
Dit zorgt ervoor dat de huurder/onderverhuurder vergelijkbare
beslissingen moet nemen over de huisvesting van de onderhuurder,
als over zijn eigen huisvesting. Naast een actiefpost en een
passiefpost voor het primaire gebruiksrecht, moeten
onderverhuurbedragen worden opgevoerd, maar op netto-basis
worden gepresenteerd.
Built-to-suit vastgoed
Ontwikkelingsovereenkomsten voor vastgoed dat specifiek voor een
eindgebruiker wordt gebouwd, komen niet aan de orde in de
ontwerprichtlijn. De reden hiervoor is dat deze betrekking hebben op
de periode voorafgaand aan de huurperiode, en als zodanig geen
deel uitmaken van lease accounting. Alle huurovereenkomsten
moeten echter worden opgevoerd als deze eenmaal worden
uitgevoerd, zelfs als de huurperiode nog niet is ingegaan.
Afbeelding 2 : Vergelijking van bestaand en voorgesteld
winst- en verliesprofiel*
* O.b.v. een 10-jarige huurperiode en huurstroom van € 1 miljoen per jaar.
Bron: Jones Lang LaSalle, 2011
Het toepassen van de richtlijn wordt nog ingewikkelder als er sprake
is van wettelijke huurbepalingen, huurbeoordelingen, gevolgen voor
gereguleerde bedrijfstakken, huuraanpassingen,
waardevermindering en actiefposten voor uitgestelde belasting.
De rol van corporate vastgoed
Nu de nieuwe richtlijn realiteit wordt, hebben al veel corporate
vastgoedmanagers proactief gereageerd, door de financiëel
verantwoordelijken van hun organisaties te waarschuwen voor de
aanstaande veranderingen en de mogelijke gevolgen. De laatste
maanden gaan steeds meer organisaties de lastige uitdaging aan
om hun bestaande huurportefeuille voor te bereiden en het proces
voor het structureren van huurovereenkomsten opnieuw te
beoordelen. Deze herbeoordeling bestaat uit vier essentiële
onderdelen:
1. De gevolgen begrijpen en kwantificeren - testen hoe de
uitonderhandelde huurtermijnen van invloed zijn op de balans
en de operationele kosten.
2. Communiceren met de afdeling financieel beheer en de
boekhoudafdeling over de aanstaande veranderingen,
besluitvormingsprocessen en rapportagebehoeften.
3. Anticiperen op en plannen van nieuwe financiële rapportages -
aanvullende gegevensverwerving identificeren en wijzigingen
aanbrengen in de huuradministratiesystemen.
4. Heroverwegen van zowel uitonderhandelde huurperioden als
over de besluitvorming rondom huur versus eigendom.
Ingrijpende veranderingen op het gebied van lease accounting
bieden corporate vastgoedbeslissers een waardevolle gelegenheid
om de fundamentele redenen voor huur onder de loep te nemen.
Tevens kunnen ze bepalen in welke gevallen financiële
rapportagedoelen slechts van ondergeschikt belang zijn. Inzicht in
de behoefte aan flexibiliteit in de bedrijfsvoering en reservering van
kapitaal voor investeringen in de kernactiviteiten, kan organisaties
helpen tijdens de ongetwijfeld uitdagende periode die zij op het
gebied van de nieuwe lease accounting regels tegemoet gaan.
1 2 3 4 5Directe gevolgen
berekenen
Verzamel en maak een
overzicht van de relevante
huurcontracten, met
aannamen over de
verwachte bezetting,
toekomstige huurprijzen en
de actuele leenrentevoet.
Werk samen met business
units en strategieteams
aan de belangrijkste
uitgangspunten voor de
(toekomstige)
bedrijfsvoering
Organisatorische
gevolgen identificeren
Bepaal de gevolgen van
de boekhoudkundige
veranderingen voor
financieringsovereen-
komsten,
beloningsprogramma's,
business unit-
toewijzingen en
organisatorische
prestatiedoelstellingen.
Rapportagemogelijkheden
ontwikkelen
Beoordeel de technologische
vereisten voor het monitoren
van en rapporteren over
aannamen en wijzigingen in
schattingen voor
herwaardering en audit-
documentatie op
kwartaalbasis.
Geïntegreerde
processen ontwerpen
Coördineer de
boekhouding op tijd met
boekhoudteams en
externe accountants.
Leg een uniform en
geïntegreerd proces
vast voor voortdurende
updates van belangrijke
bedrijfsaannamen en de
gevolgen ervan op
schattingen.
Personeelsbezetting
aanpassen
Identificeer per kwartaal
eventuele tekortkomingen
in de resources die nodig
zijn om de nieuwe
processen te ondersteunen.
Neem indien nodig
personeel aan en leidt deze
op.
1 2 3 4 5Directe gevolgen
berekenen
Verzamel en maak een
overzicht van de relevante
huurcontracten, met
aannamen over de
verwachte bezetting,
toekomstige huurprijzen en
de actuele leenrentevoet.
Werk samen met business
units en strategieteams
aan de belangrijkste
uitgangspunten voor de
(toekomstige)
bedrijfsvoering
Organisatorische
gevolgen identificeren
Bepaal de gevolgen van
de boekhoudkundige
veranderingen voor
financieringsovereen-
komsten,
beloningsprogramma's,
business unit-
toewijzingen en
organisatorische
prestatiedoelstellingen.
Rapportagemogelijkheden
ontwikkelen
Beoordeel de technologische
vereisten voor het monitoren
van en rapporteren over
aannamen en wijzigingen in
schattingen voor
herwaardering en audit-
documentatie op
kwartaalbasis.
Geïntegreerde
processen ontwerpen
Coördineer de
boekhouding op tijd met
boekhoudteams en
externe accountants.
Leg een uniform en
geïntegreerd proces
vast voor voortdurende
updates van belangrijke
bedrijfsaannamen en de
gevolgen ervan op
schattingen.
Personeelsbezetting
aanpassen
Identificeer per kwartaal
eventuele tekortkomingen
in de resources die nodig
zijn om de nieuwe
processen te ondersteunen.
Neem indien nodig
personeel aan en leidt deze
op.
Business Contacts
Roeland Houtman
European Director
Corporate Solutions
Amsterdam
+31 (0) 20 5 405 405
Caroline Rohling
Associate Director
Corporate Capital Markets
Amsterdam
+31 (0) 20 5 405 405
Report Contact
Ruben Langbroek
Head of Research
Strategic Advisory
Amsterdam
+31 (0) 20 5 405 405
Toekomstperspectief voor lease accounting – februari 2011
Pulse reports from Jones Lang LaSalle are frequent updates on real estate market dynamics.
www.joneslanglasalle.nl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
