Hypotheekkosten

J, Korsmit

Korsmit © 2009 EasySheet, bewerking mei 2012

Blok1: BerekeningenMaak uw eigen hypotheektabellen door de waarden in de gele cellen in te vullenVergelijk de kosten/jaar en de totale kosten met belastingvoordeel (afh. Van tarief inkomstenbelasting)

en de evt. beperking van de renteaftrek (afh. van voorstellen PvdA of SP)

LINEAIRE AFLOSSING Invoerblokdiscounting 0.00 %/j.

rente 5.00 %/j. rente aftrek looptijd 25 jaren jaarlijkse reductie

hypotheekbedrag 100000 euro 0.00 %kosten 0.00 %/j.

tarief inkomstenbelastingl 50 %Resultatenblok

belasting discountjaar rente+kosten termijnbet. Totaal Restschuld voordeel kosten/jaar factor

1 5000 4000 9000 96000 2500 6500 1.002 4800 4000 8800 92000 2400 6400 1.003 4600 4000 8600 88000 2300 6300 1.004 4400 4000 8400 84000 2200 6200 1.005 4200 4000 8200 80000 2100 6100 1.006 4000 4000 8000 76000 2000 6000 1.007 3800 4000 7800 72000 1900 5900 1.008 3600 4000 7600 68000 1800 5800 1.009 3400 4000 7400 64000 1700 5700 1.00

10 3200 4000 7200 60000 1600 5600 1.0011 3000 4000 7000 56000 1500 5500 1.0012 2800 4000 6800 52000 1400 5400 1.0013 2600 4000 6600 48000 1300 5300 1.0014 2400 4000 6400 44000 1200 5200 1.0015 2200 4000 6200 40000 1100 5100 1.0016 2000 4000 6000 36000 1000 5000 1.0017 1800 4000 5800 32000 900 4900 1.0018 1600 4000 5600 28000 800 4800 1.0019 1400 4000 5400 24000 700 4700 1.0020 1200 4000 5200 20000 600 4600 1.0021 1000 4000 5000 16000 500 4500 1.0022 800 4000 4800 12000 400 4400 1.0023 600 4000 4600 8000 300 4300 1.0024 400 4000 4400 4000 200 4200 1.0025 200 4000 4200 0 100 4100 1.0026 0 0 0 0 0 0 1.0027 0 0 0 0 0 0 1.0028 0 0 0 0 0 0 1.0029 0 0 0 0 0 0 1.0030 0 0 0 0 0 0 1.00

totaal 65000 100000 165000 32500 132500

restschuld 0

Totale kosten met belasting voordeel plus restschuld 132500

EasySheet - Berekening Hypotheekkosten

D9

korsmit: Economen gebruiken het begrip 'discounted value' om het effect van het waardeverlies over het verloop van de tijd te verdisconteren. Hiermee wordt de 'huidige waarde' van baten en kosten berekend. Baten en kosten worden over het verloop der tijd door o.a. inflatie relatie minder waard. Een inkomsten- of een kostenpost van 1000 euro welke dit jaar verekend wordt heeft een andere waarde dan wanneer deze over bijvoorbeeld twintig jaar verekend moet worden. De gebruiker van deze Easysheet kan zelf kiezen hoe hij de huidge waarde wil berekenen. -een waarde van '0,00' in cel D9 betekent dat er gerekend wordt wordt met een gelijke waarde van de euro over de gehele looptijd. -een waarde van '2,00' betekent dat de huidige waarde van een euro in 2012 over het verloop der tijd afneemt met 2% per jaar. Zo wordt het effect van bijvoorbeeld de inflatie verekend. Een euro van nu staat dan gelijk met 67 eurocent in 2032. De discountfactoren zijn kolom I, resp. T en AD berekend. Aangenomen is dat de discontering pas in het derde jaar begint. Men klan dit door aan passing van de kolommen I,T en AD eventueel handmatig aanpassen.

D10

korsmit: Men mag alleen de rente aftrekken, dus niet de overige kosten. Vul hier het rentepercentage in dat men moet betalen. Vul onder 'kosten' in D13 een waarde in, uitgedrukt in procenten van de hoofdsom, als men vaste kostren moet betalen voor beheerskosten, verplichte verzekeringen ed. In het algemeen zullen deze waarde voor de hier besproken vormen van hypotheken 0,00 zijn. De afsluitkosten voor de hypotheek worden in het jaar van het afsluiiten van de hypotheek met de fiscus verekend. Deze zijn in deze berekeningen niet opgenomen.

D11

korsmit: Vul hier de looptijd van de afbetaling van de hyoptheek in. Het maximun is 30 jaar. Bedenk dat de duur van de renteaftrek van een hypotheek belperkt is tot 30 jaar. In geval van een aflossingsvrije hypotheek wordt als looptijd eenzelfde periode aangehouden als voor de andere svormen van hypotheken. Op deze wijze kunnen de kosten van de verschillende hypotheekvormen beter vergeleken worden.

H11

korsmit: De hypotheekrenteaftrek staat ter discussie. De SP wil deze geheel afschaffen. De PvdA wil elk jaar de aftrek bepreken met een bepaalsd percentage. Zij stellen dat de aftrek over de 30 jaar beperkt moet worden naar nul. Dat betekent 3,33% extra beperking per jaar. Vul hier het percentage extra beperking in per jaar, waarvan men het gevolg op de totale kosten wil zien.

D12

korsmit: In dit voorbeeld is gekozen voor een hoofdsom van 100000 euro. Men zou dit bedrag kunnen wijzigen, zodat de gebruiker de berkeningen uitvoert met de hoofdsom van zijn hypotheek. Het voordeel van dit 'ronde bedrag van 100000' is dat de kosten in termen van een percentage van de hoofdsom dan direct zichtbaar zijn door deling met 1000. Op deze wijze kunnen de verschillende hypotheekvormen gemakkelijk met elkaar vergeleken worden, met name de effecten van de voorstellen van PvdA en SP om de hypotheekrenteaftrek te beperken.

D13

korsmit: Ingeval de hypotheekverstrekker beheerskosten in rekening brengt, of andere niet aftrekbare kosten, dan kunnen deze als een percentage van de hoofdsom hier worden ingevoerd. Deze kosten tellen wel mee in de kostenberekening, maar niet in het belastingvoordeel ten gevolge van de renteafdtrek.

D14

korsmit: Hier moet men zelf een inschatting maken van de belastingaftrek als gevolg van de renteaftrek. Voorbeeld: Als menna aftrek van de rente nog steeds in de hoogste schijf zit van 52% inkoimstenbelasting dan kan men 52 invullen. Als een gedeel van de renteaftrek in de hoogste schijf zit en een ander deel in de schijf van 42% dan moet men zelf een waarde kiezen tussen 52 en 42. Als men gedeeltelijk in de schijf van 42% en 32% zit moet men een waarde kiezen tussen 42 en 32.

D17

korsmit: termijnbetaling op het eind van het jaar

F17

korsmit: De restschuld wordt bezien op het einde van het lopende jaar, dus na aftrek van de termijnbetaling.

H17

korsmit: Dit zijn de kosten inclusief rentevoordeel

I17

korsmit: De discounting gaat pas in het derde jaar voor het eerst in.

H18

korsmit: uitgaande van hypotheekbedrag van 100000 is het kostenniveau in % te vinden door onderstaande bedragen te delen door 1000.

waarden zelf invullenberekende waarden: niet veranderen!!!, tenzij men met de formules kan omgaan.

AFLOSSINGSVRIJkopie Invoerblok 0.00

rente 5.00 %/j. rente aftrek looptijd 25 jaren jaarlijkse reductie

hypotheekbedrag 100000 euro 0.00 %kosten 0.00 %/j.

tarief inkomstenbelastingl 50.00 % tarief inkomstenbelastinglResultatenblok

belasting discountjaren rente+kosten Restschuld voordeel kosten/jaar factor

1 5000 100000 2500 2500 1.002 5000 100000 2500 2500 1.003 5000 100000 2500 2500 1.004 5000 100000 2500 2500 1.005 5000 100000 2500 2500 1.006 5000 100000 2500 2500 1.007 5000 100000 2500 2500 1.008 5000 100000 2500 2500 1.009 5000 100000 2500 2500 1.00

10 5000 100000 2500 2500 1.0011 5000 100000 2500 2500 1.0012 5000 100000 2500 2500 1.0013 5000 100000 2500 2500 1.0014 5000 100000 2500 2500 1.0015 5000 100000 2500 2500 1.0016 5000 100000 2500 2500 1.0017 5000 100000 2500 2500 1.0018 5000 100000 2500 2500 1.0019 5000 100000 2500 2500 1.0020 5000 100000 2500 2500 1.0021 5000 100000 2500 2500 1.0022 5000 100000 2500 2500 1.0023 5000 100000 2500 2500 1.0024 5000 100000 2500 2500 1.0025 5000 100000 2500 2500 1.0026 0 100000 0 0 1.0027 0 100000 0 0 1.0028 0 100000 0 0 1.0029 0 100000 0 0 1.0030 0 100000 0 0 1.00

totaal 125000 62500 62500

restschuld 100000

Totale kosten met belasting voordeel + restschuld 162500

M9

korsmit: om reden van vergelijkbaarheid zijn de invoerwaarden gelijk gehouden. Men kan dit evt. zelf overschrijven.

ANNUITEITENHYPOTHEEKkopie Invoerblok 0.00

rente 5.00 %/j. Berekening van de Annuiteitlooptijd 25 jaren 7095.25

hypotheekbedrag 100000 euro rente aftrekkosten 0.00 %/j. jaarlijkse reductie

tarief inkomstenbelastingl 50.00 % 0.00 %Resultatenblok

belasting discountjaren rente+kosten termijnbet. Totaal Restschuld voordeel kosten/jaar factor

1 5000 2095 7095 97905 2500 4595 1.002 4895 2200 7095 95705 2448 4648 1.003 4785 2310 7095 93395 2393 4703 1.004 4670 2426 7095 90969 2335 4760 1.005 4548 2547 7095 88422 2274 4821 1.006 4421 2674 7095 85748 2211 4885 1.007 4287 2808 7095 82940 2144 4952 1.008 4147 2948 7095 79992 2074 5022 1.009 4000 3096 7095 76897 2000 5095 1.00

10 3845 3250 7095 73646 1922 5173 1.0011 3682 3413 7095 70233 1841 5254 1.0012 3512 3584 7095 66650 1756 5339 1.0013 3332 3763 7095 62887 1666 5429 1.0014 3144 3951 7095 58936 1572 5523 1.0015 2947 4148 7095 54788 1473 5622 1.0016 2739 4356 7095 50432 1370 5726 1.0017 2522 4574 7095 45858 1261 5834 1.0018 2293 4802 7095 41056 1146 5949 1.0019 2053 5042 7095 36013 1026 6069 1.0020 1801 5295 7095 30719 900 6195 1.0021 1536 5559 7095 25159 768 6327 1.0022 1258 5837 7095 19322 629 6466 1.0023 966 6129 7095 13193 483 6612 1.0024 660 6436 7095 6757 330 6765 1.0025 338 6757 7095 0 169 6926 1.0026 0 0 0 0 0 0 1.0027 0 0 0 0 0 0 1.0028 0 0 0 0 0 0 1.0029 0 0 0 0 0 0 1.0030 0 0 0 0 0 0 1.00

totaal 77381 100000 177381 38691 138691

restschuld 0

Totale kosten met belasting voordeel + restschuld 138691

X13

korsmit: In de berekening van de annuiteit is uitgegaan van alleen de rente. Indien er toch kosten zijn dan deze als een rentepercentragre bij de rente optellen.

AD16

korsmit: De berekening van de kosten bij een discount factor kleiner dan 1 zijn bij benadsering. De afwijking is minder dan 1%.

Z17

korsmit: Dit is de annuiteit

AA17

korsmit: Doordat er discounting over het verloop der tijd is toegepast kan er in het laatste jaar een kleine restschuld overblijven, afhankelijk van de discount factor

AnalyseVergelijking voorstellen beperking rente aftrek (vb. PvdA of SP)Let op: Als men tevreden is over de analyse dan kan men deze vastleggen door:

Een blok te maken van dit werkbladDit blok te kopieerenEn vervolgens weer te plakken in cel A1

Let op: alle gegevens betreffen de totalen en gemniddelden over de gehele looptijd.

Blok: InvoervariabelenLineaire AflossingBepaling van de totale kosten over looptijd

discounting 0.00 %/j.rente 5.00 %/j.

looptijd 25.00 jarenhypotheekbedrag 100000 euro

kosten 0.00 %/j.tarief inkomstenbel. 50.00 % tarief inkomstenbelastingl

Blok: Totalen uit werkblad Berekeningen met de hand overnemen hulpmiddel voor het invoegen

waarden uit werkblad Berekeningen 32500 132500 0

Hoofdvariabelebeperking

hypotheekrenteaftrek totale kosten over looptijdreductie renteaftrek %/jaar bel. voordeel totaal restschuld jaarl. reductie renteaftrtek

huidig 0.00 32500 132500 02.00 26650 138350 0

voorstel PvdA 3.33 22760 142240 010.00 10050 154950 0

voorstel SP 100.00 0 165000 0

Blok: Omrekening totalen naar de gemiddelde kosten per jaar en per maandkosten per jaar

rente voordeel totaal restschuldhuidig 1300 5300 0

1066 5534 0PvdA 910 5690 0

402 6198 0SP 0 6600 0

kosten per maand108 44289 461

PvdA 76 47434 517

SP 0 550

B2

korsmit: Omdat er veel automatische verwijzingen zijn moet men de resulaten vastleggen, omdat die anders verloren gaan als de invoergegevens veranded worden.

B7

korsmit: Omdat dit een samenvatting is van de totalen over de looptijd van de hypotheek moet wel beseffen dat de kosten per jaar kunnen fluctueren. Deze kan men zien in het werkblad Berekeningen.

G20

korsmit: Alleen de waarde in de invoercel G12 op het werkblad Berekeningen varieert van 0 naar 100.

B23

korsmit: Om het overnemen met de hand te vergemakkelijken worden hier de betreffende waardfen uit werkblad Berekeningen weergegeven. Kopieer deze waarden met de hand of met blok, kopieren, plakken speciaal, waarden

D28

korsmit: Zie waarde G12. Zelf kiezen tussen o en 100

D29

korsmit: Elk van de waarden onder totale kosten wordtafgelezen in blok 1 en daarna handmatijg ingevoerd in de tabellen rechts. iDit moet gebeuren voor elke gekozen waarde in cel G12. Als de waarde in G12 wordt ingevoerd, dan veranderen alle waarden voor de kosten en voor de belastingaftrek. De relevantre waarden worden vervolgens overgenomen in dit Blok 2 om het effect van veranderingen in G12 te bekijken. Men mag zelf waarden in G12 kiezen tussen 0 en 100.

F29

korsmit: Men moet in Blokl 1: Berekeningen een waarde voor de redictie van de renteaftrek in cel G12 invoeren. Vervolgens moet men de waarden overnemen uit dit bloki en de handmatig hier invullen. De waarde van deze cel is te vinden in cel G49 als er in cel G12 0 wordt ingevoerd.

Conclusiesdiscountfactor 0 Lineair AflosvrijAnnuiteitTotale kosten over de looptijd best slechtstIdem incl restschuld best slechtst?kosten eerste jaren slechtst bestkosten laatste jaren best slechtst

Extra kosten in procenten van de hoofdsom door voorgestelde beperking renteaftrekPvdA 10 27 13SP 33 63 39

1 De aflosvrije hypotheek heeft het meest te duchten van de socialisten2 De restschuld moet meegenom worden. 3 Dan zijn er twee opties: aflossen of sparen middels een eigen spaarfonds4 Voor het hier gegeven voorbeeld moet het fonds na 25 jaar van 289000 euro groot zijn. 5 Dat kan bij 4% rente en ongeveer 475 euro per maand inleg. 6 De aflossingsvrije hypotheek zou daarmee nog steeds de goedkoopste zijn. 7 De overheid loopt met de aflosvrije hypotheek wel de meeste inkomsten mis.

F57

korsmit: Als men een fonds inricht om elke maand te sparen voor de afbetaling, dan is de aflossingsvrije hypotheek nog steeds de beste.

B61

korsmit: Extra kosten in termen van procenten van de hoofdsom en bij een belastingtarief van 50%. In termen van maandlasten is dit percentage nog veel hoger. Als voorbeeld: bij de aflosvrije hypotheek verdubbelen de maandlasten als gevolg van het voorstel van de SP!

F62

korsmit: De aflosvrije hypotheek heeft het meest te duchten van de socialisten

Vergelijking voorstellen beperking rente aftrek (vb. PvdA of SP)

AflossingsvrijBepaling van de totale kosten over looptijdDeze vorm van hypotheek zxal niet langer mogelijk zijn.

discounting 0rente 5.00 %/j.


kosten 0.00 %/j.tarief inkomstenbelastingl 50.00 % tarief inkomstenbelastingl

62500 62500 100000

totale kosten over looptijdjaarl. reductie renteaftrtek %/jaar rente voordeel totaal restschuld jaarl. reductie renteaftrtek

huidig 0.00 62500 62500 1000002.00 46250 78750 100000

PvdA 3.33 35444 89556 10000010.00 11250 113750 100000

SP 100.00 0 125000 100000



1850 3150 4000PvdA 1418 3582 4000

450 4550 4000SP 0 5000 4000

kosten per maand208 208154 263

PvdA 118 29938 379

SP 0 417

M38

korsmit: De waarden uit blok 2 zijn opgehoogd naar rato van de waarden in de cellen D12 en D77

R45

korsmit: hier moet eigenlijk de afbetaling van de restschuld bij woden opgeteld. Als men hiervoor een fonds zou maken, dan moet men daar bij 4% rente en een looptjd van 25 jaar ongeveer 475 euro per maand instoppen. Zelfs met dit fonds blijft de aflosvrije hypotheek in de huidge situatie de goedkoopste.

AnnuiteitenBepaling van de totale kosten over looptijd



kosten 0.00 %/j.tarief inkomstenbelastingl 50 %

38691 138691 0

totale kosten over looptijdjaarl. reductie renteaftrtek %/jaar rente voordeeltotaal restschuld

huidig 0.00 38691 138691 02.00 31107 146274 0

PvdA 3.33 26064 151317 010.00 10563 166818 0

SP 100.00 0 177381 0

0 euro kosten/jaarrente voordeel totaal restschuld

huidig 1548 5548 01244 5851 0

PvdA 1043 6053 0423 6673 0

SP 0 7095 0

kosten/maand129 462104 488

PvdA 87 50435 556

SP 0 591

Analyse Vergelijking conform analyse 1 maar met dicounting van 2%/jaar

alle invoerwaarden in D10-D14 zijn gelijk.

alleen cel D9 is niet 0 maar 2

verder zijn er dezezelfde waarden ingevoerd in cel 12 als in de analyse 1: 0, 2, 3,33, 10 en 100

Let op: alle gegevens betreffen de totalen en gemniddelden over de gehele looptijd.

Blok: InvoervariabelenLineaire AflossingBepaling van de totale kosten over looptijd

discounting 0.00 5%/j.rente 5.00 %/j.


kosten 0.00 %/j.tarief inkomstenbel. 50.00 % tarief inkomstenbelastingl

Blok: Totalen uit werkblad Berekeningen met de hand overnemen hulpmiddel voor het invoegen

waarden uit werkblad Berekeningen 32500 132500 0

Hoofdvariabelebeperking

hypotheekrenteaftrek totale kosten over looptijdreductie renteaftrek %/jaar bel. voordeel totaal restschuld jaarl. reductie renteaftrtek

huidig 0.00 25497 74578 02.00 21569 77830 0

voorstel PvdA 3.33 18956 79993 010.00 9528 88145 0

voorstel SP 100.00 0 97387 0



B2

korsmit: Omdat er veel automatische verwijzingen zijn moet men de resulaten vastleggen, omdat die anders verloren gaan als de invoergegevens veranded worden.

B7

korsmit: Omdat dit een samenvatting is van de totalen over de looptijd van de hypotheek moet wel beseffen dat de kosten per jaar kunnen fluctueren. Deze kan men zien in het werkblad Berekeningen.

G20

korsmit: Alleen de waarde in de invoercel G12 op het werkblad Berekeningen varieert van 0 naar 100.

B23

korsmit: Om het overnemen met de hand te vergemakkelijken worden hier de betreffende waardfen uit werkblad Berekeningen weergegeven. Kopieer deze waarden met de hand of met blok, kopieren, plakken speciaal, waarden

D28

korsmit: Zie waarde G12. Zelf kiezen tussen o en 100

D29

korsmit: Elk van de waarden onder totale kosten wordtafgelezen in blok 1 en daarna handmatijg ingevoerd in de tabellen rechts. iDit moet gebeuren voor elke gekozen waarde in cel G12. Als de waarde in G12 wordt ingevoerd, dan veranderen alle waarden voor de kosten en voor de belastingaftrek. De relevantre waarden worden vervolgens overgenomen in dit Blok 2 om het effect van veranderingen in G12 te bekijken. Men mag zelf waarden in G12 kiezen tussen 0 en 100.

F29

korsmit: Men moet in Blokl 1: Berekeningen een waarde voor de redictie van de renteaftrek in cel G12 invoeren. Vervolgens moet men de waarden overnemen uit dit bloki en de handmatig hier invullen. De waarde van deze cel is te vinden in cel G49 als er in cel G12 0 wordt ingevoerd.

863 3113 0PvdA 758 3200 0

381 3526 0SP 0 3895 0

kosten per maandhuidig 85 249

72 259PvdA 63 267

32 294SP 0 325

Voorlopige conclusie op basis van 'spelen met de invoervariabelen'

discount factor 2%/j. Lineair AflosvrijAnnuiteitTotale kosten over de looptijd best slechtstIdem incl restschuld best slechtstkosten eerste jaren slechtst bestkosten laatste jaren best best slechtst

Extra kosten in procenten van de hoofdsom door voorgestelde beperking renteaftrekPvdA 4 15 10SP 23 42 34

E59

korsmit: vergekijkbaar met aflossingsvrij en geen restschuld meer

B61

korsmit: Extra kosten in termen van procenten van de hoofdsom en bij een belastingtarief van 50% en een discount factor van 2% blijken enigzins lager te zijn. Als voorbeeld: bij de aflosvrije hypotheek verdubbelen de totale kosten van 62% naar 125% van de hoofdsom in het voorstel van de SP. Disconteren, ofwel een inflatie van 2% verlaagt de effectieve kosten in dit geval van125 procent van de hoofdsom naar 83 procent. Bij de lineaire hypotheek is dit 97% en bij de Annuiteiten hypotheek 143% Maar dan is er geen restschuld meer, De aflosvrije hypotheek is met restschuld iets goekoper dan de annuiteiten hypotheek 140%

Vergelijking conform analyse 1 maar met dicounting van 2%/jaar

AflossingsvrijBepaling van de totale kosten over looptijdDeze vorm van hypotheek zxal niet langer mogelijk zijn.



kosten 0.00 %/j.tarief inkomstenbelastingl 50.00 % tarief inkomstenbelastingl

Blok: Totalen uit werkblad Berekeningen met de hand overnemen

62500 62500 100000

totale kosten over looptijdjaarl. reductie renteaftrtek %/jaar rente voordeel totaal restschuld jaarl. reductie renteaftrtek

huidig 0.00 50527 41693 567982.00 38436 50831 56798

PvdA 3.33 30396 56907 5679810.00 10842 72920 56798

SP 100.00 0 83386 56798



1537 2033 2272PvdA 1216 2276 2272

434 2917 2272SP 0 3335 2272

kosten per maandhuidig 168 139

128 169PvdA 101 190

36 243SP 0 278

R45

korsmit: hier moet eigenlijk de afbetaling van de restschuld bij woden opgeteld. Als men hiervoor een fonds zou maken, dan moet men daar bij 4% rente en een looptjd van 25 jaar ongeveer 475 euro per maand instoppen. Zelfs met dit fonds blijft de aflosvrije hypotheek in de huidge situatie de goedkoopste.

AnnuiteitenBepaling van de totale kosten over looptijd



kosten 0.00 %/j.tarief inkomstenbelastingl 50 %

38691 138691 0

totale kosten over looptijdjaarl. reductie renteaftrtek %/jaar rente voordeeltotaal restschuld

huidig 0.00 34373 109029 02.00 28038 115364 0

PvdA 3.33 23826 119576 010.00 10339 133063 0

SP 100.00 0 143402 0

0 euro kosten/jaarrente voordeel totaal restschuld

huidig 1375 4361 0

1122 4615 0PvdA 953 4783 0

414 5323 0SP 0 5736 0

kosten/maandhuidig 115 363

93 385PvdA 79 399

34 444SP 0 478

Hypotheekkosten

Documents

Transcript of Hypotheekkosten