Huisvesting J.J. 28 februari 2018 Anspach Dongen · Huisvesting J.J. Anspach Dongen I RO18011313 4...

Huisvesting J.J.Anspach Dongen

28 februari 2018

Huisvesting J.J. Anspach Dongen I RO18011313 2

Inhoudsopgave

1. Aanleiding 31.1 Situatie J.J. Anspach 31.2 Aanpak 3

2. Huisvestingsscenario’s 42.1 Programma van wensen en onderwijsconcept 42.2 Normatieve ruimtebehoefte 52.3 Scenario’s 52.4 Inpassingsstudie 6

3. Vergelijking scenario’s 103.1 Afwegingskader 103.2 Financiële consequenties uitgelicht 12

4. Conclusie & aanbevelingen 13


1. Aanleiding

Het gebouw van de J.J. Anspachschool is circa 50 jaar oud. Het gebouw is ruimtelijk-functioneel en technisch verouderd en voldoet niet meer aan de eisen diehedendaags onderwijs stelt. Daarnaast is er sprake van een ruimtetekort op dezelocatie. Op korte termijn is aanvullende huisvesting noodzakelijk om dit ruimtetekortop te vangen. Door de Dongense schoolbesturen en de gemeente Dongen is hetPlan van aanpak onderwijshuisvesting Dongen 2018 opgesteld. Dit is een actualisatievan het lopende Integraal Huisvestingsplan 2013-2020. In het Plan van aanpak is alsvoorkeursscenario opgenomen de J.J. Anspachschool op korte termijn (periode 2018-2020) nieuw te bouwen. Dit Plan van aanpak is inmiddels door de gemeenteraadvastgesteld. Meer gedetailleerde planuitwerking op locatieniveau vindt nu plaats.

De gemeente Dongen heeft het bestuur van PCPO Midden-Brabant in dat kaderverzocht te onderzoeken of een levensduurverlengende renovatie van het huidigegebouw een reëel alternatief is voor nieuwbouw van de J.J. Anspachschool.Voorliggende rapportage doet verslag van de studie naar en vergelijking van beidehuisvestingsscenario’s.

1.1 Situatie J.J. Anspach

Het gebouw van de J.J. Anspachschool dateert uit 1969. De school ervaartknelpunten in met name de functionaliteit, de technische kwaliteit en de kwaliteit vanhet binnenmilieu. In ruimtelijke zin is er niet aan de basisondersteuning voor passendonderwijs te voldoen. Daarnaast heeft de J.J. Anspachschool een structureelruimtetekort (normatief en feitelijk); de school kan niet meer alle aangemeldeleerlingen inschrijven. Het normatieve tekort bedraagt structureel circa 200 m2 bvo.Om het tekort op te vangen maakt de school momenteel gebruik van twee -door degemeente afgeschreven– noodunits. In 2001 heeft het schoolbestuur deze van degemeente aangekocht. Ook mét deze units bestaat het ruimtetekort (NB formeeltellen de units niet mee in de gebouwcapaciteit van de school). Het schoolbestuurheeft op korte termijn behoefte aan een perspectief voor het oplossen van deknelpunten. In bijlage 1 zijn aanvullende kenmerken, waaronder deleerlingenprognose, van de school opgenomen.

1.2 Aanpak

Om te komen tot een goed vergelijk tussen een levensduurverlengende renovatie ennieuwbouw voor de J.J. Anspach is met de directie en een vertegenwoordiging vangebruikers een ‘programma van wensen’ opgesteld voor de toekomstige huisvestingvan de school. Verkend is welke ruimten nodig zijn om het onderwijs zo goed mogelijkte faciliteren en welke functionele eisen aan deze ruimten worden gesteld. Hetnormatief bepaalde bruto gebouwoppervlakte voor de huisvesting is taakstellendvoor het programma van wensen. Het kwalitatieve uitgangspunt voor zowel hetrenovatie- als nieuwbouwscenario is ‘Frisse Scholen Klasse B - nieuwbouw’, zoals isweergegeven in het Programma van eisen Frisse Scholen 2015.

Onderzocht is hoe het programma van wensen in te passen is op de huidigeschoollocatie (nieuwbouwscenario) en in het bestaande schoolgebouw(renovatiescenario). Daarbij zijn in beide scenario’s de kaders van het vigerendebestemmingsplan gerespecteerd. Tevens is rekening gehouden met behoud van ophet terrein aanwezige (monumentale) bomen. In het renovatiescenario is rekeninggehouden met de bestaande gebouwopzet en draagstructuur. Tevens is onderzocht


in welke omvang uitbreiding van de bestaande huisvesting nodig is, en waar dezeuitbreiding kan worden gerealiseerd.

Van het renovatiescenario en nieuwbouwscenario is een bouwkostenraming eninvesteringskostenraming opgesteld. Op basis van de voorgestelderenovatiemaatregelen, is de te verwachten levensduur van het renovatiescenariobepaald. Daarmee is niet alleen een vergelijk op investering te maken, maar kan degemeente ook een vergelijk op de kapitaalslasten maken.

2. Huisvestingsscenario’s

2.1 Programma van wensen en onderwijsconcept

De J.J. Anspachschool biedt regulier basisonderwijs aan (denominatie is protestants-christelijk) in een gangbaar leerklasjaarsysteem. Combinatiegroepen wordengevormd waar dat noodzakelijk is in verband met aanmeldingen in relatie totplaatsingsmogelijkheid. Momenteel doet de school dat in een relatief traditioneelopgezet gebouw. De wens voor de toekomst is anders dan de huidige situatie.Beknopt samengevat ambieert de school een moderner onderwijsconcept, waarbijmeer groepsdoorbrekend gewerkt wordt in units: onderbouw, middenbouw,bovenbouw. De school wordt bij voorkeur opgebouwd rond open zones waarbinnenruimte is voor verschillende werkvormen. Elke groep heeft in die structuur een eigen‘thuisgroep’; ruimte waar de dag gezamenlijk, in veilige en geborgen setting gestarten afgesloten wordt. De thuisgroepen zijn gepositioneerd rond lespleinen (per bouw).Het gebouw kent een diversiteit aan ruimten en sferen, geschikt voor eenieder die erleert en werkt. In de open zones zijn mogelijkheden voor ontmoeting, samenwerking,zelfstandig werk en creatieve en technische vakken, passend bij een hedendaags enuitdagend curriculum.Flexibiliteit en aanpasbaarheid zijn belangrijke eigenschappen van het toekomstigegebouw omdat dit de toekomstbestendigheid en functionaliteit bepaalt.Ten behoeve van deze studie is een programma van wensen geformuleerd datbovenstaande ambitie vertaalt naar een ideale functioneel-ruimtelijke structuur. Ditprogramma van wensen is tot stand gekomen in afstemming met het schoolbestuur,de schooldirectie en een afvaardiging van het team van de school. Dit programmavan wensen geldt als uitgangspunt voor de renovatie- en nieuwbouwvariant vanvoorliggende studie. In bijlage 2 is de integrale programmatabel opgenomen.

Conform het huidig aanbod is in het programma van wensen naast hetonderwijsprogramma ook een ruimte opgenomen voor de peuterplusgroep van deschool. Het schoolbestuur is met de gemeente Dongen in gesprek over demogelijkheid om de school met aanpalende voorschoolse voorzieningen teverbreden tot een volwaardig integraal kindcentrum: met ruimten voorkinderdagopvang en buitenschoolse opvang. De uitkomsten van de gesprekkenkunnen leiden tot een beperkte bijstelling van het ruimteprogramma, maar zullennaar verwachting niet van invloed zijn op de conclusies van hethaalbaarheidsonderzoek.


2.2 Normatieve ruimtebehoefte

In de studie is uitgegaan van een structurele ruimtebehoefte van 1.407 m2 bvo voorde school. Daarbij is de ruimtenormering toegepast zoals voorgeschreven in deVerordening onderwijshuisvesting die de gemeente Dongen hanteert. In dieverordening is vastgelegd dat voor de bepaling van de omvang van de toekomstigehuisvesting (permanente bouw) 15 jaar vooruitgekeken wordt. Het leerlingenaantalvan de J.J. Anspach is conform de meest actuele prognoses (opgesteld doorPronexus in 2016) 240 leerlingen in 2033. Op dat leerlingenaantal is de ruimtebehoeftevan 1.407m2 bvo gebaseerd.Wordt er naast het onderwijsprogramma ook ruimte berekend voor eenpeuterplusgroep van 12 kinderen dan kan uitgegaan worden van een volume van1.449 m2 bvo voor onderwijs en peuteropvang gezamenlijk. Wanneer de momenteellopende gesprekken met de gemeente er toe leiden dat de J.J. Anspach eenintegraal kindcentrum wordt, vraagt dat een uitbreiding van het ruimteprogrammamet ruimten voor kinderdagopvang en buitenschoolse opvang.

NB: de school heeft op dit moment meer dan 240 leerlingen (circa 270 leerlingen).Een aanvullende ruimtebehoefte, bovenop de geplande uitbreiding, geldt daaromvoor de korte termijn. Bovendien verwacht de school een aantrekkende werking vanhet nieuwe / vernieuwde schoolgebouw, waardoor de lange termijnleerlingenaantallen mogelijk hoger zullen zijn dan nu geprognosticeerde 240leerlingen in 2033.

2.3 Scenario’s

RenovatiescenarioIn het renovatiescenario wordt uitgegaan van zo veel mogelijk behoud van debestaande gebouwstructuur, waarbij een opwaardering plaatsvindt van degebouwkwaliteit en de installaties, zodanig dat het eindresultaat voldoet aan hetProgramma van Eisen Frisse Scholen B – nieuwbouw, en zodanig dat het gebouw eenaanzienlijke verlenging heeft van de levensduur.Bij renovatie wordt de school uitgebreid met de benodigde vierkante meters. Voor desituering van de uitbreiding zijn twee varianten mogelijk, ingegeven door de kadersdie het behoud van de bomen op het terrein daarbij scheppen. Het gebouw blijftgerealiseerd in één laag. In de huidige gebouwopzet hebben de gangen een lagerehoogte dan de klaslokalen, dit hoogteverschil blijft bestaan ook na renovatie.Functionele indeling van ruimten wordt waar nodig en gewenst aangepast, passendbij het gewenste onderwijsconcept. De semi-permanente units op het terrein wordenafgestoten.

NieuwbouwscenarioIn de nieuwbouwvariant wordt uitgegaan van een gebouw in twee lagen. Dit biedtde meeste kwaliteit en flexibiliteit op het perceel, ook met het oog op het opvangenvan eventuele vraagveranderingen in de toekomst. Daarbij is het bouwen in tweelagen in exploitatiezin gunstiger; er is minder omhullend gevel- en dakoppervlak.De positionering van de nieuwbouw is in deze studie indicatief aangeduid op delocatie van de huidige bebouwing. Daarmee kunnen de aanwezige bomen op hetperceel in stand worden gehouden. Alternatieve positionering en/of vormgeving vande bouwmassa is mogelijk en vraagt nadere uitwerking in het vervolgtraject. Voor hetafwegingskader van deze studie is die uitwerking nog niet relevant. Ook in denieuwbouwvariant worden de semi-permanente units op het terrein afgestoten.


2.4 Inpassingsstudie

Het programma van wensen is geprojecteerd op het bestaande perceel enschoolgebouw voor de renovatie- en nieuwbouwvariant. Voor renovatie bestaan ertwee varianten. Variant 1 is functioneel-ruimtelijk de meest geschikte variant. Echter,deze is mogelijk conflicterend met het behoud van bomen nabij deuitbreidingslocatie die daarin wordt voorgesteld. Om die reden is een alternatievevariant opgenomen welke uitgaat van een andere uitbreidingsplek. Navolgend zijnde inpassingsmogelijkheden toegelicht.

Figuur 1: positionering uitbreidingsmogelijkheden bij renovatie

Renovatie – variant 1In renovatievariant 1 wordt het bestaande schoolgebouw uitgebreid op locaties 1 en2a zoals weergegeven in figuur 1. De functionele indeling van de bestaande bouwwordt gewijzigd, zodanig dat de ruimten stroken met het gewenste onderwijsconceptzoals uitgewerkt in het programma van wensen.In onderstaande tekening is weergegeven hoe dit vormgegeven kan worden en hoezich dit verhoudt tot de bestaande gebouwindeling.


Figuur 2: inpassingsmodel programma van wensen bij renovatie – variant 1

Bij de renovatie wordt ingegrepen in de constructie van het gebouw; er worden meeropen gebieden gecreëerd en bestaande lokalen worden verkleind naar kleinereruimten voor de thuisgroepen. Bestaande dragende wanden worden waar nodigvervangen door een alternatieve draagstructuur van balken en kolommen. Waarmogelijk houden ruimten hun functie (bijvoorbeeld de speelzaal).

Deze variant is in functionele zin de meest optimale renovatievariant. De indeling naarunits voor onder-, midden- en bovenbouw is goed te realiseren conform ambitie. Alsgevolg van de bestaande verschillen in plafondhoogte tussen gangen en lokalenontstaan in de lespleinen verschillen in vrije hoogte. Daarnaast staan er in derenovatievariant kolommen in de lespleinen op de plekken waar dragende wandenzijn vervallen, waardoor de openheid van de lespleinen minder optimaal is. In derenovatievariant vraagt inrichting van het interieur expliciet aandacht (en naarverwachting aanvullende middelen) om de hoogteverschillen en draagstructureneen goede plek te geven in beleving en uitstraling van de ruimten. De gewenstefunctionaliteit van de aula, om met overloopmogelijkheden een grote ruimte tecreëren voor bijeenkomsten en voorstellingen, wordt door de vorm en positie van deaula beperkt. De gewenste koppeling met de speelzaal is niet mogelijk. Wel is eenkoppeling met een van de lespleinen mogelijk, maar het gebruik wordt enigszinsbelemmerd door de aanwezige kolommen en wanden.

Renovatievariant 1 is uitsluitend mogelijk als de positionering van de bomen rond hetbeoogde onderbouwgebied en de daar geprojecteerde uitbreiding (2a in figuur 1)niet strijdig met elkaar blijken. Vooralsnog is de verwachting – op basis vanverkennend onderzoek door de gemeente – dat uitbreiding zoals beoogd in variant 1mogelijk is en gering effect heeft op de bomen die daar staan. Om dit met zekerheidvast te stellen is nader onderzoek noodzakelijk. Daarbij moet graafwerk wordengedaan ten behoeve van onderzoek naar de worteling van de bomen.


Renovatie - Variant 2Indien de locatie van uitbreiding in nader onderzoek niet mogelijk blijkt op de plekvan variant 1, bestaat de alternatieve mogelijkheid op locatie 2b (zoalsweergegeven in figuur 1). Deze zijn opgenomen in renovatievariant 2. Deze variant isweergegeven in figuur 3.

Figuur 3: inpassingsmodel programma van wensen bij renovatie – variant 2

In variant 2 wordt in de onderbouwunit een andere positie gekozen voor deuitbreiding (2b in figuur 1), zodanig dat dit niet conflicteert met het behoud van debomen. In deze variant wordt een concessie gedaan ten aanzien van de functioneleindeling van de onderbouwunit. Lokalen 01 en 02 worden anders gepositioneerd. Indeze variant bestaat er in de onderbouwunit aanzienlijk minder flexibiliteit enopenheid, doordat de verbinding met het lesplein voor lokalen 01 en 02 via eenkleine gang verloopt. Directie en team geven aan dat deze variant om die reden nietpast bij het onderwijsconcept en daardoor geen optie is als toekomstbestendigeoplossingsrichting voor de school. Voor de overige ruimten is de inpassing nagenoeggelijk aan variant 1 en gelden derhalve dezelfde aandachtspunten als genoemd bijrenovatievariant 1. In de tweede renovatievariant is er door indelingsverlies een kleineadditionele behoefte van circa 35 m2 opgenomen.

NieuwbouwBij nieuwbouw wordt uitgegaan van een gebouw in twee lagen. Vooralsnog is hetvolume geprojecteerd op de plek van de huidige bebouwing. Aan weerszijden vanhet gebouw resulteert voldoende ruimte voor speelpleinen. Het bestemmingsplanbiedt de mogelijkheid om voor een gebouw met een goothoogte van 6,60 meter,waarbinnen een schoolgebouw van 2 lagen net mogelijk is. Indien vanwege nog temaken ontwerpkeuzes de goothoogte boven de 6,60 meter uitkomt, kan hetbestemmingsplan voor deze locatie worden aangepast door middel van eenuitgebreide omgevingsvergunning. Daarvoor moet rekening worden gehouden meteen langere vergunningenprocedure. De nieuwbouwvariant is in figuur 4weergegeven.


Figuur 4: indicatie positie nieuwbouw op perceel J.J. Anspach

In nieuwbouw is de ruimtelijke indeling optimaal vorm te geven conform gewenstonderwijsconcept. Maximale openheid en flexibiliteit is te creëren tussen ruimten enfuncties. Figuur 5 geeft een indicatie van de mogelijkheden. Nadere uitwerkinghiervan is in een vervolgfase aan de orde.

Figuur 5: relatieschema - indicatie functioneel-ruimtelijke relaties bij nieuwbouw

Begane grond Verdieping

In de voorgestelde structuur worden de thuisgroepen van elke bouw rondom eenlesplein gegroepeerd. De lespleinen zijn onderling te schakelen / openen, waardoormeer ruimte en flexibiliteit ontstaat in het gebruik. De peuterspeelzaalruimte(peuterplusgroep) wordt in de onderbouwzone geplaatst, de ruimte is beschikbaarvoor onderwijs op momenten dat de peutergroep niet aanwezig is.De centrale entree sluit aan op de aula. De aula en speelzaal worden aan elkaargeschakeld, zodat op momenten een grotere ruimte te realiseren is voorbijeenkomsten en evenementen. Boven de aula kan een vide gerealiseerd wordenten behoeve van een open verbinding en zichtlijn met de midden- en bovenbouwdie op de verdieping gehuisvest worden (in de ontwerpopgave geldt daarbij als


aandachtspunt dat geluidsoverlast van spelende onderbouwleerlingen naarbovengelegen lespleinen voorkomen moet worden).Elke unit heeft een eigen hoek voor facilitaire zaken als sanitair, berging en pantry.

3. Vergelijking scenario’s3.1 Afwegingskader

Ten behoeve van een zorgvuldige vergelijking van nieuwbouw en renovatie is eenafwegingsmatrix opgesteld. In dit afwegingskader zijn de twee huisvestingsscenario’smet elkaar vergeleken en op haalbaarheid getoetst aan de hand van zes criteria:

Ruimtelijke inpassingDe mate waarin het op de onderwijsvisie gebaseerde functioneel-ruimtelijkprogramma van wensen kan worden ingepast in het gebouw en de omgeving.

Kans voor onderwijskwaliteitDe kans voor onderwijskwaliteit geeft de mate aan waarin een scenario kansen biedtvoor de kwaliteit van onderwijs en bijbehorende dienstverlening, ook intoekomstbestendig perspectief (flexibiliteit / aanpasbaarheid).

Beleidsmatige kadersIs het plan passend binnen de geldende beleidsmatige en planologische kaders vanonderwijs en gemeente? Met aandacht voor duurzaamheid (BENG) en gezondheid(Frisse Scholen).

DraagvlakDe mate van draagvlak voor de huisvestingsscenario’s bij de gebruikers en deomgeving.

BetaalbaarheidDe hoogte van de investeringskosten en de veranderingen in exploitatielasten(beheerstechnisch).

De volledige afwegingsmatrix is opgenomen in bijlage 3.In de vergelijking van de nieuwbouwen renovatievariant springen de volgendeverschillen het meest in het oog:

Ruimtelijke inpassingIn beide varianten is het volume inpasbaar op het huidige schoolterrein. Bij renovatiewordt uitgegaan van bouwen in één laag. Rekening houdend met de te behoudenbomen op het terrein ontstaan er relatief veel ‘verloren hoeken’ op het terrein. Erresteert voldoende speelruimte conform de Verordening onderwijshuisvesting. Innieuwbouw wordt gebouwd in twee lagen. Dit geeft meer lucht op het terrein.

Kans voor onderwijskwaliteitRenovatie in combinatie met uitbreiding biedt kansen om tot goede functionaliteit tekomen, mits er aandacht is voor inrichting van de ruimte. Het gewensteonderwijsconcept is grotendeels vorm te geven binnen de contouren van hetbestaande gebouw, mits er wordt ingegrepen in de constructie van de school.Hoogteverschillen binnen ruimten / gebieden blijven in de renovatievariant bestaan.In nieuwbouw zijn de functionaliteit en het onderwijsconcept optimaal vorm te


geven, met een hogere functionele en technische eindkwaliteit dan bij renovatie.Nieuwbouw heeft daarnaast als belangrijk voordeel dat er meer flexibiliteit entoekomstbestendigheid te realiseren is. Eventuele toekomstige vraagverandering(zoals uitbreiding of functiewijziging) is eenvoudiger en beter te realiseren dan in hetrenovatiescenario. In de renovatievariant is uitbreiding op het terrein (bij eventuelegroei in leerlingenaantallen) niet of zeer moeilijk en met verlies van functionaliteit terealiseren.

Beleidsmatige kadersTen aanzien van de beleidsmatige kaders vraagt in de nieuwbouwvariant demaximale goothoogte van 6,6 meter aandacht. Een gebouw in twee lagen ismogelijk, maar mogelijk leidt een optimaal gebouwontwerp met betrekking tot hetProgramma van Eisen Frisse Scholen tot een hogere gebouwhoogte. Indien dit hetgeval is, is een bestemmingsplanwijziging middels een uitgebreideomgevingsvergunning benodigd. In de renovatievariant vraagt de ambitie t.a.v. FrisseScholen aandacht op het vlak van maatregelen voor verbetering van deluchtkwaliteit en klimaat. Een aanzienlijke investering is nodig wil het niveau van ditscenario vergelijkbaar zijn met nieuwbouw.

DraagvlakDe school en het schoolbestuur spreken een voorkeur uit voor de nieuwbouwvariantgelet op de mate waarin nieuwbouw het onderwijs optimaal faciliteert met eenflexibel, modern, duurzaam en compact gebouw. Vanuit stedenbouwkundig encultuurhistorisch oogpunt wordt een kritische blik verwacht ten aanzien van hetbouwen in twee lagen. Aandacht is hiervoor nodig bij eventuele verdere uitwerkingvan de nieuwbouwvariant. Vanuit de buurt zijn mogelijk bezwaren te verwachten bijnieuwbouw in twee lagen. Een inventarisatie hiervan heeft nog niet plaatsgevonden.Draagvlak van de gemeente Dongen voor beide varianten is nog nietgeïnventariseerd.

BetaalbaarheidBij renovatie verbetert de exploitatie ten opzichte van de bestaande situatie. Invergelijking met nieuwbouw is exploitatie echter ongunstiger: lasten zullen bijrenovatie hoger zijn door de bouw in één laag met meer omhullend gevel-endakoppervlak dan bij een efficiënte nieuwbouw in twee bouwlagen. Dit leidt tothogere kosten voor zowel het onderhoud als energieverbruik.

De stichtingskosten voor nieuwbouw zijn circa € 650.000 hoger dan voor renovatie.Daarmee benadert renovatie in kostentechnische zin de nieuwbouwinvestering:renovatie kost ca. 80% van nieuwbouw in de voorgestelde opzet.

De resterende levensduur bij renovatie wordt met de te treffen maatregeleningeschat op ca. 30 jaar. Het verschil in levensduur tussen renovatie en nieuwbouw isvan invloed op de door de gemeente te dragen kapitaalslasten voor de huisvesting.De kostentechnische aspecten worden in paragraaf 2.5 nader uiteengezet.


3.2 Financiële consequenties uitgelicht

De bouwkosten voor de renovatievarianten zijn bepaald op basis van eenelementenraming van de benodigde gebouwaanpassingen. De investeringskostenvoor de renovatie bedragen respectievelijk € 2.620.000 en € 2.634.000 incl. btw voorde varianten 1 en 2.

De investeringskosten voor nieuwbouw zijn bepaald op basis van m2-prijzen vanreferentieprojecten van gelijksoortige gebouwomvang en – opzet. Deinvesteringskosten voor nieuwbouw zijn geraamd op € 3.152.000. Daarnaast moetrekening worden gehouden met de sloop van het bestaande gebouw.De sloopkosten zijn geraamd op € 101.000, waarmee de totale investering uitkomt op€ 3.253.000.

Kosten voor tijdelijke huisvesting zijn nog niet in de ramingen opgenomen. Dezekosten worden zowel bij nieuwbouw als renovatie gemaakt. De hoogte van dezekosten is sterk afhankelijk van de vorm waarvoor gekozen wordt. Dit is onderwerp vannader onderzoek.

In onderstaand overzicht is het kostenvergelijk tussen de renovatievarianten en denieuwbouwvariant weergegeven.

Variant Bouwvolume Investeringskosten Afschrijving per jaar

Renovatie – 1 1450 m2 bvo € 2.620.000 € 87.000 / jr.(afschrijving in 30 jaar)

Renovatie – 2 1485 m2 bvo € 2.634.000 € 88.000 / jr.(afschrijving in 30 jaar)

Nieuwbouw(inclusief sloopbestaand opstal)

1450 m2 bvo € 3.253.000 € 81.000 / jr.(afschrijving in 40 jaar)

Door de investeringskosten te delen door de levensduur, ontstaat een indicatie vande afschrijving per jaar. Op basis van deze afschrijving kunnen de kapitaalslasten voorde gemeente worden bepaald. Het verschil in te verwachten levensduur leidt ertoedat de jaarlijkse afschrijving voor nieuwbouw per saldo lager is dan voor renovatie.Gezien het beperkte verschil in afschrijving zullen de kapitaalslasten van beidevarianten naar verwachting niet substantieel verschillen.

Een gedetailleerder overzicht van de investeringskosten van de varianten isweergegeven in bijlage 4.


4. Conclusie & aanbevelingen

ConclusieHerhuisvesting van de J.J. Anspach is zowel in nieuwbouw als renovatie mogelijk.In renovatie is uitsluitend variant 1 realistisch voor de school en het schoolbestuur.De haalbaarheid van die variant is afhankelijk van het nog uit te voeren verdiependonderzoek naar de worteling van de boom naast de geplande uitbreiding van hetgebouw. De nieuwbouwvariant geeft aanzienlijk betere mogelijkheden vooronderwijskwaliteit en toekomstbestendigheid. Het beoogde onderwijsconcept is innieuwbouw optimaal en zonder concessies te realiseren. Het gebouw is metnieuwbouw aanpasbaar en uitbreidbaar te maken, danwel flexibel voor gebruik doorandere functies. Bij renovatie zijn die mogelijkheden er niet. De verschillendeplafondhoogtes en de bestaande draagstructuur leiden tot beperktereruimtebeleving en openheid dan bij nieuwbouw. Nieuwbouw biedt een hogeregebouwkwaliteit en betere beleving en uitstraling aan zowel de binnenzijde alsbuitenzijde. De school en het schoolbestuur hebben een voorkeur voor nieuwbouw.

Met renovatie zijn lagere investeringskosten gemoeid. Door de te verwachten korterelevensduur van de renovatie in relatie tot de afschrijvingstermijn van nieuwbouw, 30vs. 40 jaar, is de afschrijving per jaar voor nieuwbouw per saldo gunstiger dan voorrenovatie. Op basis van de totale investering en levensduur kan de gemeente eenvergelijk van de kapitaalslasten maken. Gezien het beperkte verschil in afschrijvingzullen de kapitaalslasten van beide varianten niet substantieel verschillen.

AanbevelingGelet op enerzijds het beperkte verschil tussen de jaarlasten voor nieuwbouw enrenovatie en anderzijds de meerwaarde van nieuwbouw ten aanzien vanonderwijskwaliteit en toekomstbestendigheid adviseert RO groep de herhuisvestingvan de J.J. Anspachschool uit te voeren in de vorm van nieuwbouw.

VervolgOm tot volledig inzicht te komen in de consequenties en mogelijkheden vanvoorgestelde huisvestingsscenario’s voor de J.J. Anspach, is het raadzaam devolgende vervolgacties uit te voeren:

Onderzoek naar worteling bomen ten behoeve van bepaling haalbaarheidrenovatievariant.Nadere afspraken zijn nodig over tijdelijke huisvesting tijdens derenovatie/nieuwbouw, maar ook in relatie tot de hogere leerlingenaantallen vande school op korte termijn.De school verwacht bovendien een sterkere stijging van leerlingenaantallen eneen structureel hogere ruimtebehoefte dan geprognotiseerd als gevolg van deherhuisvesting. Het is wenselijk hier in samenspraak tussen schoolbestuur engemeente een uitgangspunt over vast te leggen dat recht doet aan enerzijds dehuidige situatie en de realistisch te verwachten groei van de school bij investeringin het gebouw en anderzijds de normatieve kaders zoals die voor alle scholen inDongen gelden.Afstemming met gemeente Dongen aangaande BENG-ambitie voor nieuwegebouwen. In voorliggende ramingen is uitgegaan van Frisse Scholen B –nieuwbouw (zowel voor renovatie als nieuwbouw). BENG-eisen zijn nog nietopgenomen in de kosten daar deze nog niet wettelijk verplicht zijn in deplanperiode van uitvoering herhuisvesting J.J. Anspach. Indien de gemeente deJ.J. Anspach BENG wil nieuwbouwen zullen additionele kosten opgenomenmoeten worden. In bijlage 4 is indicatief opgenomen welke meerinvestering ditvraagt per m2 bvo. Tevens is opgenomen welke meerprijs te verwachten is voorhet realiseren van luchtkwaliteit op niveau Frisse Scholen klasse A.


Verkenning van eventuele noodzaak tot bestemmingsplanwijziging in verbandmet goothoogte (nieuwbouwvariant).Verkenning van (gemeentelijk) standpunt uit stedenbouwkundig oogpunt /ruimtelijke ordening aangaande nieuwbouw in twee lagen, gelet opcultuurhistorische gebiedskwaliteit en oorspronkelijke zichtlijnen richting kerk.Nadere afspraken zijn gewenst tussen schoolbestuur en gemeente aangaandeIKC-vorming voor de J.J. Anspach. In het toekomstbestendig onderwijsconceptpast in de ogen van de school een uitbreiding van het gebouw metvoorzieningen voor kinderdagopvang en buitenschoolse opvang. Nader overleghierover is nodig met de overige onderwijs- en kindpartners in de gemeente.Voorafgaand aan realisatie is nader onderzoek gewenst naar kabels en leidingenonder het perceel van de school en onder de belendende percelen.


Bijlage 1: Kenmerken J.J. Anspach


Bijlage 2: Programma van wensen J.J. Anspach


Bijlage 3: Afwegingsmatrix renovatie vs nieuwbouw

De twee huisvestingsscenario’s zijn op haalbaarheid getoetst aan de hand van zescriteria die onder te verdelen zijn in subcriteria. De criteria worden onderlingvergeleken en gescoord, aan de hand van beoordelingen op de onderliggendesubcriteria. Een bepaalde score op een criterium wordt dus gegeven ten opzichtevan de andere scenario’s. Onderstaand een beknopte beschrijving van debeoordeling criteria.

Ruimtelijke inpassingDe mate waarin het op de onderwijsvisie gebaseerde functioneel-ruimtelijkprogramma van wensen kan worden ingepast in het gebouw en de omgeving.

Kans voor onderwijskwaliteitDe kans voor onderwijskwaliteit geeft de mate aan waarin een scenario kansenbiedt voor de kwaliteit van onderwijs en bijbehorende dienstverlening, ook intoekomstbestendig perspectief (flexibiliteit / aanpasbaarheid).

Beleidsmatige kadersIs het plan passend binnen de geldende beleidsmatige en planologische kadersvan onderwijs en gemeente? Met aandacht voor duurzaamheid (BENG) engezondheid (Frisse Scholen).

DraagvlakDe mate van draagvlak voor de huisvestingsscenario’s bij de gebruikers en deomgeving.

BetaalbaarheidDe hoogte van de investeringskosten en de veranderingen in exploitatielasten(beheerstechnisch).

In navolgende matrix zijn de huisvestingsvarianten van de JJ Anspach ten opzichtevan elkaar vergeleken op basis van bovenstaande criteria. Scores in ‘plussen’ (sterk)en ‘minnen’ (minder sterk) zijn per criterium toegekend, en geven de mate vanwenselijkheid en uitvoerbaarheid van de betreffende huisvestingsscenario’s weer.De scenariobeoordeling biedt ingrediënten en argumenten voor de afweging vaneen huisvestingskeuze als basis voor bestuurlijke besluitvorming. In het onderzoek isgeen weging tussen hoofdcriteria bepaald, omdat dit afhankelijk is van dezebestuurlijke afweging; de constateringen uit de vergelijking (matrix) zijn daarom nietoptelbaar.


Renovatie NieuwbouwRuimtelijke inpassing + +Fysiek Inpasbaar op perceel, uitgaande van

behoud en uitbreiding bestaandegebouwstructuur in één laag.Voldoende speelruimte conformnormering. Relatief veel ‘verlorenhoekjes’ op terrein in renovatievariant.

+Goed inpasbaar, bij voorkeur in 2 lagen.Met behoud van ruim voldoendespeelruimte.

+

Ontsluiting Huidige ontsluitingsmogelijkhedenblijven behouden (2 zijden). +

Huidige ontsluitingsmogelijkheden blijvenbehouden (2 zijden) en zijn desgewenstte optimaliseren.

+

Interim voorzieningtijdens bouw

Interimvoorziening nodig tijdensrenovatie.

- Interimvoorziening nodig tijdensnieuwbouw.

-

Kans vooronderwijskwaliteit 0 +

Functionaliteit Renovatie en uitbreiding biedenkansen voor goede functionaliteit.Draagstructuur bestaande bouwvraagt kolommen in open ruimten(meer dan nieuwbouw). Aula minderflexibel inzetbaar tov nieuwbouw.

0 Optimale functionaliteit is mogelijk bijnieuwbouw.

+

Onderwijsconcept Onderwijsconcept zoals in Programmavan eisen is grotendeels vorm tegeven. Uitstraling, inrichting enbeleving vragen extra aandacht inrenovatievariant. Rekening houdenmet hogere inrichtingskosten tovnieuwbouw-variant. Kwaliteit van delocatie wordt in renovatievariant nietervaren (gesloten, laag en donkergebouw). Minder overzichtelijkegebouwindeling tov nieuwbouw.

0

Volledige realisatie vanonderwijsconcept is mogelijk zoals inprogramma van eisen. Met optimalekansen voor indeling, uitstraling, belevingen inrichting passend bij onderwijsvisie.Kwaliteit van de plek beter teaccentueren in nieuwbouw (met glasen hoogte meer zicht op groeneomgeving te realiseren).

+

Toekomstbestendig-heid/ flexibiliteit Uitbreidbaarheid en aanpasbaarheid

van de locatie / het gebouw zijn in derenovatievariant beperkt / zeer moeilijkof niet te realiseren.

-

De nieuwbouw is optimaal in flexibiliteiten aanpasbaarheid van ruimten. Evt.toekomstige vraagverandering kanadequaat opgevangen worden zonderverlies van functionaliteit ofonderwijsconcept.

+

Beleidsmatige kaders 0 +Gemeentelijk beleid Efficiency in accommodatiegebruik,

Mutatie past in ‘Plan van AanpakDongen 2018’ en daarin gesteldeuitgangspunten.

+

Efficiency in accommodatiegebruik,Mutatie past in ‘Plan van AanpakDongen 2018’ en daarin gesteldeuitgangspunten.

+

Bestemmingsplan

Past, behoud bestaande situatie metbeperkte uitbreiding +

Bestemmingsplan geeft maximalebouwhoogte 10m aan, met goothoogte6,6 meter. Tweelaags gebouw ismogelijk, mits aandacht voorgoothoogte / ontwerp.

0

Bomen Inpassing mogelijk rond(monumentale) bomen op perceel,mogelijk belemmering in functioneel-ruimtelijke indeling onderbouwunit(vereist nader onderzoek).

0Inpassing mogelijk rond (monumentale)bouwen op perceel. +

Bouwbesluit Renovatie conform bouwbesluit. NBBENG is mogelijk (niet verplicht) maarvraagt in renovatievariant eensignificante toeslag in kosten.

+

Nieuwbouw conform bouwbesluit. NBvoor aanvragen vanaf 1.1.2020 geldtBENG als vereiste, voor J.J. Anspach nietaan de orde gelet op plantermijn(vergunningaanvraag voor 1-1-2020).

+


Frisse scholen Frisse scholen voor renovatievariantanders genormeerd. Een zelfdeambitieniveau als nieuwbouw vraagtaanzienlijke investering. Klimaat vraagtbijzondere aandacht.

0Frisse scholen conform bouwbesluit bijwet verplicht en in nieuwbouw goed terealiseren.

+

Draagvlak directbelanghebbendenOnderwijs PCPO en J.J. Anspach prefereren

nieuwbouw.- Nieuwbouw heeft voorkeur van PCPO

en J.J. Anspach+

Gemeente

Nog niet bekend

Nog niet bekendAandacht voor draagvlak vanuitstedenbouw / ruimtelijke ordening ivmcultuurhistorische gebiedkwaliteit enoorspronkelijke zichtlijnen richting kerk.

Buurt Behoud bestaande situatie, geenwijziging in draagvlak verwacht

+ Gebouw in twee lagen mogelijkbezwaar?

0

Betaalbaarheid 0 +

Stichtingskosten € 2.620.000 (variant 1)€ 2.634.000 (variant 2)

+ € 3.253.000 -

Jaarlijkse afschrijving € 87.000 (variant 1)€ 88.000 (variant 2)

- € 81.000 +

Exploitatie

Bij renovatie verbetert exploitatie tovbestaande situatie. In vergelijking metnieuwbouw is exploitatie ongunstiger:lasten zullen hoger zijn door bouw in 1laag met meer omhullend gevel-endakoppervlak.

0

Optimale exploitatie door nieuweinstallaties en efficiënt gebouw in tweelagen (minder omhullend gevel- endakoppervlak), voorzien van modernstematerialen.

+


Bijlage 4: Raming investeringskosten renovatie en nieuwbouw

Onderdeel Bouwkosten excl. BTW BVO prijs per BVOBouwkosten

incl. BTW Bijkomende kosteninvesteringskosten

incl. BTWinvesteringskosten

per BVOVerbouw variant 01 1.731.943,57€ 1450 1.194,44€ 2.095.651,72€ 523.912,93€ 2.619.564,65€ 1.806,60€Verbouw variant 02 1.741.499,12€ 1458 1.194,44€ 2.107.213,94€ 526.803,48€ 2.634.017,42€ 1.806,60€Buitenspeelruimte (verhardingen) 40.896,55€ 600 68,16€ 49.484,83€ 12.371,21€ 61.856,03€ 103,09€Sloopkosten 66.500,00€ 1330 50,00€ 80.465,00€ 20.116,25€ 100.581,25€ 75,63€Nieuwbouw (excl sloop) 2.083.662,00€ 1449 1.438,00€ 2.521.231,02€ 630.307,76€ 3.151.538,78€ 2.174,98€

N.B. er zijn geen aanvullende kosten opgenomen voor tijdelijke huisvesting

Indicatie prijsopbouw stichtingskosten nieuwbouw per m2 bvo, inclusief index tot einde werkBasis is referentieprijs nieuwbouw onderwijs, obv Bouwbesluit 2015, zoals opgenomen in Plan van Aanpak Dongen 2018

€ 1.900 basis referentieprijs Bouwbesluit onderwijshuisvesting, prijspeil 2017€ 130 toeslag Frisse Scholen klasse B€ 145 indexering periode 2017-2020, start bouw verwacht in 2019

€ 2.175 prijs per m2 bvo

€ 75 sloopkosten bestaand opstal

Eventueel aanvullende kosten per m2 bvo, inclusief btw, prijspeil 2018€ 180 BENG€ 95 Frisse Scholen klasse A op thema luchtkwaliteit

NB: Frisse Scholen klasse A vraagt een hogere vrije hoogte in de leslokalen: het gebouw wordt hoger.In de prijsindicatie is dit meegenomen. Hogere gebouwhoogte vraagt bestemmingsplanwijziging.

RO groep Zuid RO groep Arnhem

Postbus 3086, 6202 NB Maastricht Postbus 3086, 6202 NB Maastricht

Wilhelminasingel 58, 6221 BK Maastricht Oude Kraan 72, 6811 LL Arnhem

T 043 – 350 00 50, F 043 – 325 72 12 T 026 – 37 00 111

[email protected], www.rogroep.nl

mailto:[email protected]

http://www.rogroep.nl

Huisvesting J.J. 28 februari 2018 Anspach Dongen · Huisvesting J.J. Anspach Dongen I RO18011313 4...

Documents

Transcript of Huisvesting J.J. 28 februari 2018 Anspach Dongen · Huisvesting J.J. Anspach Dongen I RO18011313 4...