Hervormingsscenario’s voor de tariefkorting in de registratierechten

dr.C. Smolders (Hogeschool Gent & UGent)

BIOF-lunchdebat, Brussel, 11.06.2012

1

2

inhoud1. Hervormingen van de registratierechten:de

bredere context2. Het klein beschrijf3. Steunpunt f&b-simulaties van de effecten van

6 scenario’s op de ontvangsten en het effectief tarief

3

inhoud1. Hervormingen van de registratierechten: de

bredere context2. Het klein beschrijf3. Steunpunt f&b-simulaties van de effecten van

6 scenario’s op de ontvangsten en het effectief tarief

1. Flat tax in Nederland (2%), Tsjechië (3%), Spanje (7%), Duitsland (3,5%)

2. Samengestelde belasting in Frankrijk :taxe départementale (3,80%)+ taxe communale(1,20%)+ prélèvement au profit de l'Etat (2,37% sur le montant du droit départemental) (≈5,09%)

3. Beperkt progressief in Ierland (1 en 2%) en Hongarije (2% en 6%)4. Progressief in UK, Portugal, Australië:

4

Transactiebelastingen zijn internationaal zeer divers…

1. Nederland: tijdelijke verlaging van 6% tot 2% in 2011; sinds 25.05.2012 structurele verlaging

2. Ierland : in 2011 van 6% naar 2% voor aankopen van onroerend goed voor niet-residentiële doeleinden; afschaffing first time home buyers relief en voor second time buyer home size relief

3. VK: sinds 05.2012 aanpassing van het tarief op het hoogste barema van 5 naar 7% & vermindering van bedrag van de voetvrijstelling van £250 000 naar £125 000; invoering van 15 % voor woningen met een waarde > £2 000 000 die ondergebracht worden in een vennootschap

5

Transactiebelastingen zijn internationaal het voorwerp van hervormingen…

“All home owners and landlords pay stamp duty on house purchases. Tax and housing policy experts, including agree that stamp duty is a poor tax.

It is inefficient, feeds into house prices (contributing to lack of affordability) and taxes more heavily those people who purchase new housing more often, than those people

who don’t.Stamp duty is an extra cost that impedes people from buying and selling their homes, both within our major cities and across the country, for work reasons, or to “upsize” or

“downsize” their home as needed.Stamp duties are an important revenue source for state government, and this is a

crucial factor in any tax reform.However, stamp duties are a volatile revenue source – as housing markets soften in

many places, state governments struggle to meet revenue requirements because their stamp duty collections are down.”

6

Transactiebelastingen zijn inefficiënt, distortionair, volatiel ….

7

Ook in Vlaanderen hervormd in 1996/2002/2004/2007/ 2009/2011…….

- 01/01/2002:Tarief van 12,5% naar 10% en 6% naar 5% + meeneembaarheid (tot maximum 12.500 euro) en abattement van €12.500

- 01/01/2007: verhoging van het abattement tot €15.000

- 01/01/2009: invoering bij-abattement van €10.000(20.000) bij de toepassing van 10(5)%

- 01/09/2009: invoering renovatie-abattement van €30.000 euro bij de aankoop van een pand dat voor ten hoogste vier opeenvolgende jaren is geregistreerd als leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar

- 01/01/2011: vrijstelling registratierechten voor nieuwe woningen die onder BTW-stelsel vallen. (cfr Breitsohl-arrest )

8

Huidige context stelt RR opnieuw ter discussie…. internationaal nog steeds vrij hoge transactiebelastingen

(NBB,2010)

(

9

Huidige context stelt RR opnieuw ter discussie….

Sterke stijging van de woningprijzen in laatste decennium (NBB,2010)

10

Huidige context stelt RR opnieuw ter discussie…. Recente crisis vastgoedmarkt en afkoeling woningmarkt

in België

(

11

Context van sanering en verschuiving van fiscale druk naar andere grondslagen, waaronder vermogen (NBB,2010)-1…

12

Context van sanering en verschuiving van fiscale druk naar andere grondslagen, waaronder vermogen (NBB,2010)-2…

13

Context van groei en werkgelegenheid -1…

14

Discussie in de housing literatuur over de wenselijkheid om hoge transactiebelastingen aan te houden (Isebaert, Heylen & Smolders,2010):

Oswald-effect voor België

Context van groei en werkgelegenheid-3…

15

16

inhoud1. Hervormingen van de registratierechten:de

bredere context2. Het klein beschrijf3. Steunpunt f&b-simulaties van de effecten van

6 scenario’s op de ontvangsten en het effectief tarief

17

Specifiek aandachtspunt=basis van de toekenning van 5%-tarief….

“klein beschrijf” = 5% i.p.v. 10% RR op verkoopwaarde voor “bescheiden woningen”

KI voor indexatie < 745 à 1045 euro en afhankelijk van de kinderlast

Binnen de 3 jaar bewonen Geen andere woning in volle of blote eigendom bezitten

(uitgez. woning geërfd in rechte lijn)

! KI is indicator voor de “koopkracht” van de koper & de waarde van woning

18

Specifiek aandachtspunt= basis van de toekenning van 5%-tarief….

-KI niet aangepast :

•laatste perequatie 1.1.1975; indexatie sinds 1991; weinig buitengewone herzieningen•Rekenhof (2006): ! grote verschillen qua data inzake woningpatrimonium tussen

Kadaster en NIS (alg.sociaal-economische enquête)! Onvolledige lijst 220: enkel stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsvergunningen, weinig of geen veranderingen aan gebouwen! Weinig gebruik van andere databanken (premies van Federale en Gewestelijke overheden)! Weinig spontane meldingen van verbouwingen! Niet alle gemeenten hebben aanwijzend schatter

19

Diffuse relatie KI-verkoopprijzenCfr. Heyndels & Mahieu (2011)

Horizontale onrechtvaardigheid

20

Alternatieve formuleringen…Aanpassing van de grondslag van het bestaand criterium:

1. Perequatie KI (cfr. geregistreerde huurcontracten)

2. Nieuwe Vlaamse unieke grondslag (VLOGB) (cfr. werkgroep

Lyben)

Formulering nieuwe criteria:• betaalbaarheid: gezinstoestand,

inkomensgrenzen,potentieel om hypotheek te bekomen• Woningbezit:enige woning• Energetische kenmerken woning:

isolatie/energieprestatiecertificaat /alternatieve energievormen/passiefwoningen

• Hedonische kenmerken (oppervlakte, bouwjaar, comfortindicatoren)

• Indicatoren van de marktwaarde van de woning: woningprijzen

Nieuwe doelstellingen:Zonering om stadsvlucht tegen te gaan

21

inhoud1. Hervormingen van de registratierechten:de

bredere context2. Het klein beschrijf3. Steunpunt f&b-simulaties van de effecten

van 6 scenario’s op de ontvangsten en het effectief tarief

22

3.1.Uitgangspunten/methode-1

1) Budgetneutraal

2) Klein beschrijf op basis van akteprijs

3) Streven naar meer transparantie/eenvoud

4) Evaluatie van de bestaande abattementen &

meeneembaarheid

5) Overwegen nieuwe abattementen (kinderlast/zonering)

6) Vermijden van prijsbewimpeling

7) Vermijden van prijsopduweffecten

23

3.2.Uitgangspunten/methode-2Data: alle transacties 2010(Bron: FOD Financiën)

Methode:

directe verrekening registratierechten

Indirecte verrekening abattementen & meeneembaarheid

Registratierechten alle andere transacties =cste

berekening van 6 scenario’s met varianten

inschatting van de budgettaire effecten

berekening van het gemiddeld tarief

inschatting winners en verliezers t.o.v. huidige reglementering

24

3.3.Overzicht basisparameters-1

25

Overzicht basisparameters-2

26

Overzicht basisparameters-3

27

De

geto

etst

e sc

enar

io’s

28

3.4. scenario 5 in detail-1 Scenario 5

Niet-enige woningen: zonder uitzondering belast aan 10% Enige woningen: onderworpen aan een progressief tariefstelsel (bvb. 4%, 6%, 8%, 10% en

12%) op respectievelijke schijven. Gronden: ook belast aan 10%

- Verdeling enige en niet-enige woningen: IPCAL-data 10,19% of 6.884 transacties niet-enig

89,81% of 60.678 transacties enig

- Geen budgettaire ruimte voor standaardabattement

- Abattement kinderlast: € 30.000

29

3.4.scenario 5 in detail-2

-

30

3.4.Scenario 5 in detail-3

31

6.scenario 5 in detail-4

32

3.4.Scenario 5 in detail-5

Evaluatie scenario 5

+ Minder kans op prijsbewimpeling

+ Alle enige woningbezitters genieten de korting

- Weinig budgetruimte voor abattementen

- Onzekerheid omtrent verdeling en omloopsnelheid enig/niet-enig (extensie)

- Nivellering fiscale druk

- Invoering 12% / 12,5%

- Complexiteit en transparantie

33

3.5.Scenario 6 in detail-1

Scenario 6

Niet-enige woningen: zonder uitzondering belast aan 10% Enige woningen: onderworpen aan een stijgend effectief tarief op basis van verkoopprijs: 5%

tot ondergrens G1, 10% vanaf bovengrens G2. Tussen beide grenzen een lineair stijgend tarief van 5 tot 10%.

Gronden: ook belast aan 10%

- Zelfde verdeling enige en niet-enige woningen als scenario 5

- Standaard en bij-abattement worden 1 abattement met hypotheekvoorwaarde

- Abattement kinderlast : € 60.000

34

3.5.Scenario 6 in detail-2

35

3.5.scenario 6 in detail-3

36

3.4. Scenario 6 in detail-4

37

3.4.scenario 6 in detail-5

Evaluatie scenario 6

+ Weinig kans op prijsbewimpeling

+ Nivellering fiscale druk kleiner

+ Bestaande tarieven 5 en 10%

+ Budgettaire ruimte voor abattement

- Onzekerheid omtrent verdeling en omloopsnelheid enig/niet-enig (extensie)

- Opduweffect prijs onder de grenswaarden

38

3.6. scenario 6 in detail-6 Winnaars en verliezers: binnen de groepen die 5% versus 10% betalen, treden er

verschuivingen op.

Woonhuizen VS Appartementen

39

3.7.Conclusies

- Registratierechten belangrijke Gewestbelasting maar impact op de arbeidsmobiliteit, op de prijsvorming op de woningmarkt & bron van tax competition tussen de regio’s

- Registratierechten nog steeds behoorlijk hoog internationaal gezien- Basis van de toekenning van tariefkorting staat ter discussie (horizontale

rechtvaardigheid?)- Onderzoek steunpunt f&b naar budgettaire implicaties van overstap van KI naar

verkoopprijzen op grond van 6 verschillende scenario’s- Gevaren van prijsbewimpeling -spatiale effecten (winnaars en verliezers) – procyclical

effecten- Voordelen : transparantie, gebaseerd op marktconforme waarde van het onroerend

goed, alle enige woningbezitters bekomen een korting- Nog te onderzoeken: afstemming op doelstellingen woonbeleid, problematiek van de

bouwgronden

40

Contactcarine.smolders@hogent.be

09 248 88 35

www.steunpuntfb.be