Herontwikkeling van verouderde

en planning van nieuwe

bedrijventerreinen uit het moeras?

Drs. Paul Bleumink

Managing Partner

Amsterdam Provada, 4 juni 2013

Buck Consultants International

Postbus 1456

6501 BL Nijmegen

Telnr : 024 379 02 22

Mobiel : 065 356 31 01

Fax : 024 379 01 20

E-mail : paul.bleumink@bciglobal.com

Buck Consultants International, 2013 1

Agenda

1 Thermometer Herstructurering 2013

2 Toekomst van herstructurering

3 Vernieuwende aanpak in de praktijk

4 Planning nieuwe bedrijventerreinen

Uitgifte nieuwe bedrijventerreinen daalt ……….

Buck Consultants International, 2013 2

1 Thermometer Herstructurering

2013

……. maar hoe staat het met de herstructurering?

Monitoring via Ministerie I&M (IBIS) moeizaam

Dus: quickscan Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen

Nederland en Buck Consultants International

915

784

433 418 334

2007 2008 2009 2010 2011

Participanten SKBN (niet landsdekkend)

Buck Consultants International, 2013 3

Wat is de afgelopen 3 jaren tot stand gekomen?

Buck Consultants International, 2013 4

Recente jaren (2010-2012) Realisatie / Uitvoering

in hectaren in euro’s

Oost Oost NV 334 8,4 mln

Zuid BOM/BHB Brabant ‘1.170’ 28 mln

LIOF Limburg 130 4 mln

West

Regio Rotterdam 130* -

Regio Den Haag 13 9,6 mln

Metropoolregio Amsterdam 122 8,5 mln

OMU Utrecht - -

Noord-Holland Noord 97 7 mln

Noord Gemeente Groningen 241 8,1 mln

Totaal 2.237 73,6 mln

* Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam

Bron: Enquête SKBN

Buck Consultants International, 2013 5

Conclusies

Op het eerste oog lijkt flinke progressie gemaakt, maar in

Brabant-cijfers zitten ook Masterplannen

Realisatie per ha is slechts 33.000 €/ha

Ter vergelijking Noordanus-normbedragen

- revitalisering 230.000 €/ha

- zware revitalisering 1.400.000 €/ha

- herprofilering 1.400.000 €/ha

We zitten op pakweg 20% van de Noordanusopgave

Buck Consultants International, 2013 6

Waarom zit herstructurering in het slop?

Markt

Financieel

geen marktvraag/flow

weinig ‘nieuw’ voor ‘oud’ (verevening)

overheden moeten bezuinigen

ondernemers voorzichtig met geld uitgeven

weinig investeringsruimte voor verzakelijking

Institutioneel overheden andere prioriteiten

2 Toekomst van herstructurering

Buck Consultants International, 2013 7

Nabije toekomst (2013-2015) Realisatie / Uitvoering Planvorming

in hectaren in euro’s in hectaren

Oost Oost NV 170 4 mln 484

Zuid BOM/BHB Brabant 310 13,6 mln 3.786

LIOF Limburg 363 32 mln 972

West

Regio Rotterdam 140* - 78

Regio Den Haag 18,5 6,6 mln 45

Metropoolregio Amsterdam - - 269

OMU Utrecht 28 - 23

Noord-Holland Noord 102 1,7 mln 14

Noord Gemeente Groningen 248 7,1 mln 70

* Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam

Bron: Enquête SKBN

Buck Consultants International, 2013 8

Welke publieke financiële middelen

kunnen worden ingezet?

43%

39%

0%

18%

Gemeente / Regio

Provincie

Rijk

EU + overig

Totaal (naar verwachting)

in periode 2013-2015:

153 mln euro

Opgave volgens ‘Noordanus’ : 6.500 ha

Opgave SKBN

Opgave nu is groter dan geschat in 2008 : logisch!

Buck Consultants International, 2013 9

gerealiseerd 2010-2012 : 2.237 ha

in uitvoering 2013-2015 : ± 1.400 ha

planvorming : ± 5.700 ha

Co-creatie met bedrijfsleven (gebruikers) en/of

eigenaren en óók private investeringen uitlokken c.q.

aanjagen

Meer flexibiliteit, zowel in (ruimtelijk) instrumentarium en

regelgeving, als in toelaten/denken over herbestemmen

Regionale samenwerking moet beter, behalve

gemeenten ook de ‘koepels’ zoals KVK, VNO en MKB

Buck Consultants International, 2013 10

Nieuwe dynamiek

Bron: Enquête SKBN

Top-3 instrumenten om beweging te krijgen in de

herstructurering

Buck Consultants International, 2013 11

Nieuwe partners

Private partners: eigenaren, ondernemers c.q. gebruikers

Publieke partners: o.a. politie, milieudienst en gemeenten

Investeerders: lokale beleggers en ontwikkelaars, maar

ook institutionele partijen

Bron: Enquête SKBN

Top-3 nieuwe partners om beweging te krijgen in de

herstructurering

Buck Consultants International, 2013 12

1 Stedelijk Concentratiegebied

2 Multimodaliteit

3 Relatie topsectoren & speerpuntsectoren

LONGLIST

Performance

Dynamiek

Functionele kwaliteit

Toekomstpotentie

Input voor

afweging:

SHORT-

LIST

Zeef 1: beleid

Zeef 2: economisch belang

Prioritering van herstructurering is

noodzaak: voorbeeld Noord-Brabant 130 terreinen

92 terreinen (68

met herstructu-

reringsopgave)

Voor individuele

terreinen

Voor samenhangende

terreinen

62 terreinen

Oplossingen worden vooral gezocht in:

Méér samenwerking met private partijen

Méér flexibiliteit

Méér nieuwe concepten/ideeën

Buck Consultants International, 2013 13

Samenvatting

Buck Consultants International, 2013 14

3 Vernieuwende aanpak in de

praktijk

Op zoek naar:

Co-creatie met

bedrijfsleven

Gedeeltelijke

herbestemming

Bron: Buck Consultants International, 2012

‘Schijf van zes’

Bron: Enquête SKBN, 2013

15 Buck Consultants International, 2013

Voorbeeld: ondernemersgerichte benadering - Regio

Achterhoek als illustratie

1 Verouderde bedrijventerreinen 2 Bedrijven met een ontwikkelopgave 3 Top-50 Grootste groeiers (2010-2012)

5 Top-50 Grootste werkgevers (2012) 4 Top-50 Grootste dalers (2010-2012) 6 Totaalplaatje

1 2 3

4 5 6

Organische herontwikkeling samen

met ondernemers

Buck Consultants International, 2013 16

Grootste werkgevers (in aantal banen)

(exclusief uitzend- en schoonmaakbedrijven e.d.)

Bedrijven met een (ontwikkel)opgave

Verouderde bedrijventerreinen

Bron: IBIS, 2012, PWE, 2012

Voorbeeld Achterhoek: concentraties van

economische belang en ‘ontwikkelopgaven’

Locaties en bedrijventerreinen

om verder op in te zoomen, in de

zoektocht naar ondernemend

en ondernemersgericht

herstructureren

Klassieke- én ondernemersgerichte benadering van de

herstructureringsopgave vullen elkaar aan

input van beide maakt inzichtelijk waar sprake is (of kan ontstaan) van

urgentie of kansen

kaartbeelden vormen het startpunt om ‘in gesprek te gaan’, onder meer

over prioriteiten en benodigde investeringen aan publieke en private

zijde

oogst van bedrijven is indicatief en dynamisch: economisch belang en

kansrijke investeringen zijn continu in beweging en daardoor niet te

vangen in statische lijsten

informatie van beide sporen geeft richting in de zoektocht naar de

-vanuit economisch perspectief- prioritaire investeringen op

bedrijventerreinen Buck Consultants International, 2013 17

KLASSIEKE BENADERING

VAN HET VRAAGSTUK:

OPGAVE IN HECTAREN

ONDERNEMERSGERICHTE

BENADERING: OPGAVE IN

ECONOMISCHE URGENTIE

A B

Buck Consultants International, 2013 18

Food Center Amsterdam

Midden in de stad (Jan van Galenstraat) – 23,5 ha

De ‘buik van Amsterdam’

100 handels- en productiebedrijven op het gebied

van (verse) levensmiddelen – alleen B2B

2.500 medewerkers

Assortiment van 50.000 producten

Noodzaak herstructurering/nieuwbouw groot

Basisinsteek:

100.000 m2 bvo bedrijfsruimte vernieuwen

Centrale Markthal in hergebruik nemen

12,5 ha voor woningbouw/ 1.570 woningen

Concurrentiegerichte dialoog met als enige

inschrijver Ballast Nedam/Volker Wessels

Gedeeltelijke herbestemming:

koppeling met andere functies

Buck Consultants International, 2013 19

Campusinitiatieven met

revitalisering bestaand vastgoed

Campusinitiatieven met nieuwe

locaties/nieuwe gebouwen

Research & Business Campus

Chemelot (Sittard-Geleen)

Wetsus Leeuwarden

Utrecht Science Park

Technopolis Delft

Space Business Park, Noordwijk

Kennispark Twente

Health Campus Maastricht

Novio Tech Campus, Nijmegen

Life Sciences Campus, Oss

Aerospace en maintenance

Campus (Ericsson, Gilze Rijen)

AMC Medical Business Park

(Amsterdam)

TU/e campus (Eindhoven)

Be

sta

an

d

Sta

rt

Campussen

Nieuwe concepten

Buck Consultants International, 2013 20

Waarom zit uitgifte in het slop?

Markt

Institutioneel

Financieel

zeer beperkte economische dynamiek

nieuwe buitenlandse investeringen meer

kantoor georiënteerd

regionale samenwerking blijft moeilijk

lange procedures

bestaande terreinen worden nauwelijks

uitgegeven

terreinen in pijplijn potentiële ‘bleeders’

4 Planning nieuwe bedrijven-

terreinen

Conclusie : planning nog lastiger

Buck Consultants International, 2013 21

EENS ONEENS

De planning van nieuwe bedrijventerreinen moet

voor onbepaalde tijd ‘bevroren’ worden, omdat er

de komende jaren geen behoefte aan nieuwe

bedrijventerreinen is

De basis van de prognosemethodiek, met lange

termijn scenario’s van het CPB en verwachte

werkgelegenheidsontwikkeling als belangrijkste

uitgangspunten, werkt niet meer

Er is meer regionaal maatwerk nodig bij de

planning van nieuwe bedrijventerreinen, waarbij

regio’s zelf moeten kunnen bepalen of en hoeveel

nieuwe bedrijventerreinen ze willen aanleggen

Regio’s die erin slagen veel ruimtevraag in de

bestaande voorraad te faciliteren, moeten

financieel worden beloond

0% 50% 100%

Bron: Enquête SKBN, 2013

Vraagprognoses op basis van CPB-scenario’s

(economische groei per jaar 2002-2040)

Global Economy 2,6%

Transatlantic Market 1,9%

Strong Europe 1,6%

Regional Communities 0,7%

Planning: op basis van Global Economy (sommige regio’s

zelfs GE+) of Transatlantic Markets

Realiteit:

Buck Consultants International, 2013 22

Vraagprognose (uitgifte per jaar)

2001-2020

Global Economy 865 ha/jr

Transatlantic Market 740 ha/jr

Strong Europe 500 ha/jr

Regional Communities 275 ha/jr

Uitgifte

2001-2011 614 ha/jr

2009-2010-2011 396 ha/jr

Voorbeeld nieuwe doelgroep:

e-fulfillment center

Buck Consultants International, 2013 23

Front office

Product development

Webdesign

E-marketing

Logistics

Storage

Order picking

Shipping

Handling returns

Back office

Customer service

Inventory management

Management of returns

Financial-administrative

services

E-fulfillment

Buck Consultants International, 2013 24

Nieuwe functies - andere gebouwen

Arbeidsintensief (verpakken,

inpakken)

Veel machines, sorteerders

en robots

Weinig heftrucks

Vaak meerdere kleine klanten

(e-shops) die worden

bediend: dus veel typen

producten

Ruimte voor veel kleinere

bussen / vrachtwagens

Andere werktijden: ook ‘s

nachts en piek op maandag

Specificaties

distributiecentra

Gebouweigenschappen

Grotendeels lage verdiepingen, vaak meerlaags

Veel kantoorruimte (soms tot 20-25%)

Vaak kleinere warehouses

Flexibel

In sommige gevallen cross docking

Veel parkeerplaatsen (voor personeel en eventueel afhaal door consumenten)

Voorbeeld: Docdata Waalwijk

12 meter hoog, vier verdiepingen hangende vloeren.

Material handling systeem bestaat uit aanvoerbanen vanuit de

verschillende inpakgebieden, samenvoeging van pakketten, identificatie,

pakketsorteersoftware, sorter en 35 uitgangen het systeem sorteert

4.000 pakketten per uur .

Het magazijn heeft meer dan 1 miljoen voorraad locaties

Buck Consultants International, 2013 25

Buck Consultants International, 2013 26

Locaties van belangrijke

e-fulfilment DCs

(voorbeelden)

Uiteenlopende economische

groeicijfers

Afnemende trek naar

bedrijventerreinen

Afname ruimtegebruik

Jobless growth

Buck Consultants International, 2013 27

Nieuwe elementen verdisconteerd

in prognoses? Verdisconteerd

Ja Enigszins Nee

Flexibelere planning

Tijdelijk gebruik

Samenhang met herstructurering

Buck Consultants International, 2013 28

Nieuwe elementen verdisconteerd in

planning? Verdisconteerd

Ja Enigszins Nee