Gemeentecentrum Zuid-Oost · RUP Gemeentecentrum Zuid-Oost Stedenbouwkundige voorschriften 2215...

GRUP Gemeentecentrum Zuid-Oost

Stedenbouwkundige voorschriften - definitief–

Sweco Belgium nv

i.o.v. gemeente Beernem

december 2018

/ I /

Verantwoording

Titel

Subtitel

Projectnummer

Referentienummer

Revisie

Datum

Auteur(s)

E-mail adres

Gecontroleerd door

Paraaf gecontroleerd

Goedgekeurd door

Paraaf goedgekeurd

Contact

RUP Gemeentecentrum Zuid-Oost

Stedenbouwkundige voorschriften

2215

2215-0002

december 2018

Sil Goossens

[email protected]

✓

✓

Sweco Belgium NV

Elfjulistraat 43

B-9000 Gent

[email protected]

www.swecobelgium.be

mailto:[email protected]

Inhoud

Stedenbouwkundige voorschriften 1 Algemene bepalingen 3 Specifieke bepalingen 13

Gemeente Beernem

Definitief // Stedenbouwkundige voorschriften

Gezien en voorlopig/definitief vastgesteld door de gemeenteraad in de vergadering

van . . / . . / 2018

op bevel,

Algemeen Directeur

Jan Claeys

De Voorzitter

Christine Stroobandt

Zegel van de gemeente

Verantwoordelijke Ruimtelijk Planner

Sil Goossens

Gemeente Beernem

Bloemendalestraat 112

8730 Beernem

Sweco Belgium nv

December 2018


/ 1 /



/ 2 /


/ 3 /

Algemene bepalingen

Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften

0.1 Algemene voorschriften

0.1.1 Bestaande bebouwing en activiteiten.

Binnen de bestaande vergunde of vergund geachte en niet-ver-

krotte gebouwen, die niet voldoen aan de stedenbouwkundige

voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, kunnen onder-

houds-, renovatie- en instandhoudingswerken uitgevoerd wor-

den binnen het bestaand volume. Een uitbreiding van de be-

staande bebouwing buiten de stedenbouwkundige voorschriften

van dit ruimtelijk uitvoeringsplan is daarentegen niet toegelaten.

Bij herbouw of nieuwbouw van een hoofdzakelijk vergund, niet

verkrot gebouw of een deel van een dergelijk gebouw, moet de

nieuwe bebouwing beantwoorden aan de stedenbouwkundige

voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan.

De bestaande vergunde of vergund geachte activiteiten kunnen

behouden blijven. Nieuwe activiteiten moeten beantwoorden

aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uit-

voeringsplan.

0.1.2 Inplantingen van openbaar nut:

Het oprichten van beperkte gebouwen en infrastructuur voor

openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestem-

ming. De inplanting mag de bestemming van de betreffende

zone niet verhinderen.

Het herstellen, heraanleggen en verplaatsen van bestaande on-

dergrondse en bovengrondse nutsleidingen is toegestaan, als-

ook het aanleggen van nieuwe leidingen.

Met dit voorschrift willen we ervoor zorgen dat alle

noodzakelijke werken van openbaar nut steeds mogelijk

zijn, ongeacht de specifieke inrichtingsvoorschriften.

Zo kunnen bijvoorbeeld ook steeds ondergrondse nuts-

leidingen zoals elektriciteit, gas, water, distributie, tele-

foon en riolering aangelegd worden.

0.1.3 Waterhuishouding en integraal waterbeheer:

In alle bestemmingzones zijn werken en handelingen, voorzie-

ningen en inrichtingen toegelaten die nodig zijn voor het voor-

komen van wateroverlast voor zover zij conform de principes

van natuurtechnische milieubouw gebeuren en passen binnen

een integraal waterbeheer.

Het algemene uitgangsprincipe is dat hemelwater op volgende

wijze (in volgende volgorde van prioriteit) wordt aangewend:

• opvang voor hergebruik

• infiltratie op eigen terrein indien mogelijk

• buffering met vertraagd lozen in een oppervlaktewater of

een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater

• lozing in de regenwaterafvoerleiding in de straat.

Alle werken en handelingen, voorzieningen en inrich-

tingen die nodig zijn voor de waterbeheersing en voor

het voorkomen van wateroverlast, zoals het (her)aan-

leggen, verplaatsen en onderhouden van open grachten

Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning

moet aangetoond worden door middel van infiltratie-

proeven en/of metingen van de grondwaterstand dat

infiltratie niet mogelijk is.

indien er grondwater onttrokken wordt, moet op dat

ogenblik nagegaan worden welke invloed deze onttrek-

king kan hebben op de aanwezige verontreiniging (ver-


/ 4 /


Het afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater en afge-

voerd naar de openbare riolering. Grachten en waterlopen wor-

den ingericht en beheerd met het oog op zowel de vlotte afvoer

van het regenwater als een goede ecologische kwaliteit.

spreiding). Indien verontreinigd grondwater onttrok-

ken wordt, moet dit alvorens te lozen, gereinigd wor-

den.

bij eventuele graafwerken moet rekening gehouden

worden met de regelgeving rond grondverzet.

0.1.4 Waterlopen:

Ter hoogte van de gecategoriseerde waterlopen moet steeds een

bouwvrije strook van vijf meter worden aangelegd.

Grachten en waterlopen worden ingericht en beheerd met het

oog op zowel de vlotte afvoer van het regenwater als een goede

ecologische kwaliteit.

Het verstevigen van oevers met harde materialen kan uitzonder-

lijk wel worden toegelaten in functie van de stabiliteit van de oe-

vers, de beschikbare ruimte, de aard van de grond, de naastlig-

gende gebouwen en/of wegenis.

Er wordt gewezen op het feit dat er steeds aan de be-

staande wetgevingen hieromtrent moet worden vol-

daan.

0.1.5 Reliëfwijzigingen:

Reliëfwijzigingen zijn toegelaten als deze beperkt worden tot

wat nodig is voor het realiseren van de bestemming en/of het

functioneren van de activiteiten.

0.1.6 Dichtheid

Er dienen minimum 15 wo/ha ingericht te worden.

0.1.7 Bouwhoogte:

De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil

van de inkomdorpel tot de bovenkant van de kroonlijst. Het aan-

zetpeil van de inkomdorpel ligt maximaal 0,4m hoger dan het

peil van het openbaar domein op de rooilijn en aan de inkom-

dorpel gemeten. Het aantal volle bouwlagen wordt gerekend

tussen de inkomdorpel en de bovenkant van de kroonlijst.

Voor percelen waarvan de gebouwen verder dan 10m van de

rooilijn staan, kan een gemiddeld referentiepeil gekozen worden

op het perceel op voorwaarde dat de waterhuishouding van de

aanpalende percelen gerespecteerd wordt.

Voor bijzondere constructies (zoals onder meer schoorstenen,

verluchtingskanalen en antennes) kan een grotere hoogte wor-

den gehanteerd voor zover ze niet meer dan 5% van de bebouw-

bare oppervlakte innemen.

Bij schoorstenen en verluchtingsschouwen kan gemoti-

veerd een afwijking gevraagd worden van de bepa-

lingen betreffende de maximale bouwhoogte.

0.1.8 Bouwlaag

De referentiehoogte per bouwlaag bedraagt 3 tot 3,5m, tenzij an-

ders aangegeven in de voorschriften. Op het gelijkvloers kan

hier gemotiveerd van worden afgeweken tot max. 4,5m hoogte.

Er kan ook steeds worden afgeweken:


/ 5 /


• indien kan aangetoond worden dat er een groot hoogtever-

schil op het perceel aanwezig is en indien de filosofie van

bovenstaande waarden wordt beoogd.

• gemotiveerd vanuit een specifiek architecturaal concept.

gemotiveerd vanuit duurzaamheidsmaatregelen.

Specifiek architectureaal concept met vb. splitlevels

Duurzaamheidsmaatregelen zoals dik pakket dakisola-

tie.

0.1.9 Goede ruimtelijke ordening

De vergunningverlenende overheid kan steeds gemoti-

veerd bijkomende randvoorwaarden opleggen bij de toe-

kenning van een stedenbouwkundige vergunning in

functie van de goede ruimtelijke ordening. De overeen-

stemming met een goede ruimtelijke ordening wordt

beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

Het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of re-

levant, beoordeeld aan de hand van de aandachtspun-

ten en criteria die betrekking hebben op de functionele

inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het

ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke

elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemre-

liëf, op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en

veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inacht-

neming van de doelstellingen inzake duurzame ruimte-

lijke ordening

0.1.10 Dak:

Volgende voorschriften omtrent de dakinrichting zijn geldig:

• Alle dakvormen met een helling tussen 0° en 55° zijn toege-

laten. De nokhoogte van het hellend dak is max. 6,50m bo-

ven de bovenkant van de kroonlijst.

• Installaties in functie van duurzame/groene energie zijn toe-

gelaten op het dak.

• Daktuinen en/of dakterrassen zijn toegelaten, indien ze zich

situeren binnen de toegelaten bouwzone.

• Dakramen in hellende daken zijn toegelaten. De totale max.

breedte bedraagt 1/3 van de gevellengte waarin ze zijn gele-

gen.

Het betreft installaties zoals o.a. zonnepanelen, zonne-

boilers, ...

Zij moeten steeds voldoen aan de regelgeving inzake

lichten en zichten.

0.1.11 Parkeren:

Bij de realisatie van nieuwe eengezinswoningen moeten min-

stens twee autostaanplaatsen per perceel worden voorzien in-

pandig en/of uitpandig. Hier kan gemotiveerd van worden afge-

weken indien technisch / ruimtelijk onmogelijk.

Hieraan moet niet worden voldaan bij herbouw van bestaande

eengezinswoningen waarbij momenteel geen twee autostaan-

plaatsen per perceel aanwezig zijn.

Bij de realisatie van nieuwe meergezinswoningen moeten min-

stens 1,5 autostandplaatsen en/of garages per woongelegenheid

voorzien worden. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken

i.f.v. sociale huisvesting.

Bij de realisatie van nieuwe verkavelingen met nieuwe wegenis

moeten minstens 0,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid op

openbaar domein opgelegd aangelegd worden.

Vb. indien de perceelsconfiguratie het onmogelijk

maakt om op een ruimtelijk verantwoorde manier te

voldoen aan de regel,…

Dit kan ertoe leiden dat er minder woongelegenheden

kunnen worden gerealiseerd.

Er bestaat een heffingsysteem in de gemeente die geldt

waneer afgeweken wordt van de basisregels, de heffing

blijft aldus ook gelden bij de afwijkingsregels zoals mo-

gelijk in dit RUP.


/ 6 /


0.1.12 Ondergrondse constructies:

Binnen de zones voor openbaar domein of gebieden met open-

baar karakter zijn ondergrondse constructies toegelaten.

Vb. i.f.v. openbare parkeervoorzieningen, toegankelijk-

heid…

0.1.13 Aanplantingen bomen, struiken, hagen:

Bij aanplantingen van bomen, struiken en hagen moet een keuze

gemaakt worden uit streekeigen soorten.

0.1.14 Afwerking van gemene gevels

Gemene of mogelijke gemene gevels waar niet tegen aange-

bouwd wordt, moeten waterdicht afgewerkt worden in een vol-

waardig materiaal in harmonie met de omgeving.

Indien aanbouw tegen een gemene gevel mogelijk is, kan hier

gemotiveerd vanuit een architecturaal concept van afgeweken

worden, op voorwaarde dat toegelaten wordt dat deze wachtge-

vel opengewerkt mag worden tot volwaardige zijgevel met een

kwalitatieve afwerking.

Dit kunnen delen van bestaande wachtgevels zijn

waartegen niet aangebouwd wordt, nieuwe geveldelen

op de grens van een bebouwd perceel,…

Volwaardige zijgevel met raamopeningen,… (cfr. voor-

beeld hieronder)

0.1.15 Inrichtingsstudie

Er wordt een inrichtingsstudie en mobiliteitsstudie (eventueel

geïntegreerd in de inrichtingsstudie) toegevoegd:

• Bij aanvragen voor een project met een belangrijke ruimte-

lijke impact.

• Voor een project vanaf 5000m².

• Voor een project die een nieuwe invulling beoogt voor één

(gedeelte) van de overdrukzones voor projectgebied.

Deze studies maken deel uit van het aanvraagdossier en wordt

als dusdanig meegestuurd aan de adviserende instanties, over-

eenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van

deze aanvragen

De mobiliteitsnota geeft minstens toelichting bij de te verwach-

ten verkeersbewegingen, de ontsluitingsmogelijkheden en geeft

aan of er voldoende parkeerplaatsen en voldoende comfortabele

fietsenstallingen voorzien zijn.

De inrichtingsstudie omvat een ruimtelijke integratie van het

project/ontwerp in relatie met het volledige deelplan en geeft een

ontwerp van inrichting weer voor de volledige betreffende zone

met aanduiding van:

• inplanting, volume en functies van de bestaande en nieuwe

bebouwing

• situering en types van groene ruimten

• de relatie met de omliggende percelen

De aard en de omvang van het voorgenomen project be-

paalt of een inrichtingsstudie al dan niet relevant is.

Volgende projecten hebben o.a. een belangrijke ruimte-

lijke impact:

• Een project waarbij een verdubbeling van de

bruto-vloeroppervlakte wordt nagestreefd.

• Een project waarbij als nieuwe invulling verkeers-

genererende functies worden ingevuld, zoals kan-

toren, …

Het is een informatief document voor de vergunning-

verlenende overheid met het oog op het beoordelen van

de vergunningsaanvraag in het licht van de goede

ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voor-

schriften.

Aan de hand van de globale inrichtingsstudie moet de

aanvrager aantonen dat een kwalitatief project wordt

gerealiseerd, rekening houdend met de bestaande situa-

tie en waarbij voldoende mogelijkheden blijven om een

kwalitatief project te realiseren op aanpalende delen.


/ 7 /


De inrichtingsstudie omvat een ruimtelijke integratie van het

project/ontwerp in relatie met de in het RUP indicatief aange-

duide voet- en fietsverbinding.

Hierbij komen volgende kwalitatieve criteria aan bod:

oriëntatie en bezonning

• privacyaspecten

• diversiteit van aanbod

• architecturale kwaliteit

• duurzaam materiaal-, energie- en watergebruik.

Het kan niet de bedoeling zijn dat de de kosten verscho-

ven worden op het deel van het projectgebied dat het

eerste aangesneden wordt.


/ 8 /


0.2 Verklarende begrippen

0.2.1 Gebouw:

Een vaste constructie die bestemd is voor goederen, personen of

dieren. Een caravan en schuilhok voor dieren worden niet be-

schouwd als een gebouw.

0.2.2 Bouwlaag:

Een bouwlaag is een gedeelte van een gebouw met een betreed-

bare vloer..

0.2.3 Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van

meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerni-

veau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande schei-

dingsconstructie, die desbetreffende ruimte(n) omhullen.

0.2.4 Vloer-terreinindex (V/T)

Dit betreft de verhouding van de totale bruto vloeroppervlakte

van de gebouwen t.o.v. de terreinoppervlakte.

0.2.5 bebouwingspercentage / verharingspercentage

Dit betreft de verhouding van het geheel van de bebouwde en de

overdekte terreinoppervlakte op de totale terreinoppervlakte

van een perceel.

0.2.6 Groenpercentage

Dit betreft de verhouding van de oppervlakte aan groene ruimte

t.o.v. de totale terreinoppervlakte.

0.2.7 Gabariet

Buitenomtrek van een gebouw, loodrecht op de voorgevel.

0.2.8 Hoofdbestemming:

De hoofdbestemming moet minimaal 70% van de totale bruto

vloeroppervlakte bedragen, tenzij anders bepaald in de speci-

fieke voorschriften.

Nevenbestemming:

Alle nevenbestemmingen samen kunnen maximaal 30% van de

totale bruto vloeroppervlakte bedragen tenzij anders bepaald in

de specifieke voorschriften.

.


/ 9 /

0.2.9 Collectieve woonvormen:

Onder collectieve woonvormen wordt groepswoningbouw ver-

staan i.f.v. samenwonen van gezinnen die gebruik kunnen ma-

ken van gezamenlijke ruimtes.

Indien hiermee meer dan twee afzonderlijke, gestapelde woon-

entiteiten bedoeld worden, wordt dit aanzien als een meerge-

zinswoning.

Stapelwoningen rond een gemeenschappelijke inkom en circula-

tie kunnen niet beschouwd worden als een collectieve woon-

vorm, maar als meergezinswoning.

.

Gezamenlijke ruimtes zoals bergingen, wasruimtes, ga-

rage, …

Een zorgwoning (zie definitie in VCRO, art. 4.1.1. 8°

wordt beschouwd als eengezinswoning).

0.2.10 Schakelwoning

Een schakelwoning is een woning waarvan het hoofdgebouw

vrijstaand is, maar die niet geheel als vrijstaande woning kan

worden aanzien omwille van een koppeling via de aanbouw.

Bijvoorbeeld door de koppeling van een garage aan een

andere woning.


/ 10 /

Indicatieve aanduidingen


0.3 Indicatieve aanduidingen

0.3.1 Waardevol erfgoed

Alle toegelaten werken, handelingen en wijzigingen moeten

worden afgetoetst aan de bestaande erfgoedwaarde.

De woningen die opgenomen zijn in de inventaris on-

roerend erfgoed worden afgetoetst aan het gemeentelijk

kader en waarderingsregels

0.3.2 Voet- en fietsverbinding

Tussen het begin en het einde van deze symbolische aandui-

dingen, wordt de inrichtig van een verbinding voor fietsers en

voetgangers vooropgesteld, die aansluiting maakt met het

voet- en fietsnetwerk in de onmiddellijke omgeving.

Behoudens bestaande verbindingen dient deze verbinding

een breedte van minstens 2,5m te hebben.

Het begin en eindpunt kunnen maximaal 30m verschuiven

ten opzichte van de grafische intekening.

Daar waar momenteel reeds lokale verbindingen aanwezig

zijn, kunnen deze enkel opgehoffen worden indien er alterna-

tieve verbindingen aanwezig zijn of ingericht worden.

De ingetekende indicatieve verbinding staat voorop.

Algemeen geldt het principe dat in die zones waar de in-

richting van een verbinding is ingetekend, een verbinding

wordt geïntegreerd.

Hiervan kan worden afgeweken indien aangetoond kan wor-

den dat er al een meer logische en meer verkeersveilige alter-

natieve verbinding aanwezig is, of kan verzekerd worden.

De verbinding zal waar mogelijk ingericht worden op

het bestaande openbaar domein.

Zie ook algemeen voorschrift omtrent inrichtingsstu-

die (zie algemene bepalingen 0.1.15)

0.3.3 Accentverhoging

Ter hoogte van deze aanduiding kan een accentverhoging

worden aangebracht.

Dit gebouw krijgt dan over een breedte van 18m uitzonder-

lijk een maximale bouwhoogte van 16m.

Er dient een kwalitatieve overgang gemaakt te worden naar

aangrenzende bebouwing.

De inrichting van deze accentverhoging dient duidelijk afge-

stemd te worden op de inrichting van de ‘zone voor openbaar

groenplein.’


/ 11 /


0.3.4 Aangepaste inrichting openbaar domein

Ter hoogte van deze indicatieve aanduidingen dient voorzien

te worden in aangepaste inrichting van het openbaar domein

i.f.v. een belangrijke verbindende functie van de delen die

langs beide zijden van de openbare weg zijn gelegen.

Deze zone dient ook voorzien te zijn van een brede, opval-

lende en verkeersveilige oversteekplaats voor niet gemotori-

seerd verkeer.

0.3.5

Bebouwing met openbare bestemming

Ter hoogte van deze indicatieve aanduiding zijn laad- en

losinstallaties naar de oever van het kanaal toegestaan, zolang

zij niet hinderlijk zijn voor de werking van de openbare weg.

De locatie is vrij te kiezen binnen de overdruk.

De constructies moeten geclusterd zijn en mogen een zone

van maximaal 5m breedte haaks op het kanaal innemen.


/ 12 /

Overdrukzones


0.4 Overdrukzones

0.4.1

Overdrukzone voor projectgebied

Ter hoogte van deze overdrukzone kan een woonproject wor-

den ontwikkeld. In functie van een eventuele ontwikkeling

gelden bovenop de bestemmings- en inrichtingsvoorschriften

zoals geldig via onderliggende bestemmingszone, volgende

randvoorwaarden:

De inrichtingsstudie omvat een ruimtelijke integratie van

het project/ontwerp in relatie met de volledige overdruk-

zone. Het projectgebied dient als samenhangend geheel

ontwikkeld te worden.

Er gaat bij de inrichting extra aandacht naar de relatie met

omliggende percelen.

Stedenbouwkundige aanvragen binnen deze zone mogen

geenszins de verdere ontwikkeling van het gebied tegen

houden.

De plangrens van de overdrukzone kan ten opzichte van zijn

grafische intekening verschuiven over een afstand van maxi-

mum 15m.

Privacy / lichten / zichten / ….


/ 13 /

Specifieke bepalingen

Art. 1 Zone voor centrumwonen

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’


1.1 Bestemmingsvoorschriften

1.1.1

Hoofdbestemming:

Wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzie-

ningen

Vrije beroepen

Kleinschalige kantoren

Diensten

Horeca

Kleinschalige detailhandel

Socio-culturele inrichtingen

Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.

Ter hoogte van de Zuidleiestraat kan hoofdbestemming kan-

toren en/of parking worden toegelaten i.f.v. en onlosmakelijk

verbonden met de bedrijvigheid in ‘zone voor bedrijf’ op

voorwaarde dat de schaal, het uitzicht en de korrel gelijk-

waardig zijn aan een woonbestemming.

Deze functies zijn enkel toegestaan voor zover niet hinderlijk

voor de woonomgeving.

Onder aan het wonen verwante activiteiten worden

o.a. verstaan kinderopvang, strijkatelier, zorgwonen,

socio-medische dienstverlening,…

Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden

o.a. verstaan openbare (verharde) ruimtes, openbaar

groen,…

1.1.2 Niet toegelaten:

Dancing

Autogarage

Benzinestation

Lunapark/casino

1.2 Inrichtingsvoorschriften

1.2.1 Bebouwingswijze

Een mix van open, halfopen en gesloten bebouwing onder de

vorm van één en/of meergezinswoningen en/of collectieve

woonvormen.

Woonprojecten aansluitend bij de inrichting van project Ma-

lehof dienen hier gezien de specifieke inrichting van dit pro-

ject morphologisch en ruimtelijk nauw bij aan te sluiten.

1.2.2 Bezetting

Groenpercentage:

• Minimaal 20% van de niet bebouwde ruimte.

Behoudens bestaande toestand.


/ 14 /


• Minimaal 30% van de voortuinstrook, indien

aanwezig.

1.2.3 Inplanting hoofdgebouw

Perceelsbreedte:

• Min. 6m voor eengezinswoningen in gesloten be-

bouwingstypologie

• Min. 9m voor eengezinswoningen in halfopen

bebouwingstypologie

• Vrij voor open bebouwing, meergezinswonin-

gen, schakelwoning en collectieve woonvormen

Maximaal de helft van de perceelsbreedte mag worden inge-

nomen door een garagepoort.

Voor gebouwen langs de Bloemendalestraat, die niet deel

uitmaken van een algemeen concept ter ontwikkeling van één

van de overdrukzones voor projectgebied, geldt een ver-

plichte voorbouwlijn van het hoofdgebouw op de rooilijn.

Hiervan kan gemotiveerd voor 50% van voorbouwlijn wor-

den afgeweken indien

• OF Gemotiveerd vanuit een betere ruimtelijke

configuratie voor het centrum

OF i.f.v. toegankelijk maken van diepe achterlig-

gende percelen.

• De zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn

wordt gedeeltelijk ingericht als publiek toegan-

kelijk plein/park/groen.

• Er wordt een verantwoorde afwerking van de

wachtgevel gegarandeerd.

• Het gaat niet om ‘bouwen in tweede bouwlijn’.

Voor gebouwen langs Vaart Noord en Zuidleiestraat, die niet

deel uitmaken van een algemeen concept ter ontwikkeling

van de overdrukzone voor projectgebied, geldt een voor-

bouwlijn van het hoofdgebouw op minimum 5m van de rooi-

lijn of minimum op de rooilijn indien het openbaar domein is

ingericht als plein of park.

Plaatsing t.o.v. de zijperceelsgrenzen op minimum 3m af-

stand of op de perceelsgrens mits koppeling met hoofdge-

bouw van de aanpalende buur.

Plaatsing t.o.v. de achterperceelsgrenzen:

• Gelijkvloers op min. 5m afstand of op de perceel-

grens mits koppeling met hoofdgebouw van de

aanpalende buur

• Verdiepen 45° regel is geldig.

Er dient steeds te worden aangebouwd aan bestaande of nog

ter realiseren wachtgevels

Maximale bouwdiepte:

• vrij op gelijkvloers

• 15m op verdiepen

Bijvoorbeeld in een architecturaal concept waarbij de

voorbouwlijn dieper is gelegen i.f.v. het uitbreiden van

het openbaar domein met een plein cfr. plein voor ge-

meentehuis.

Behoudens bestaande toestand

Indien door de schakering van de percelen de mini-

mum afstand van het hoofdgebouw tot de zijperceels-

grens onaanvaardbaar is i.f.v. privacy naar de achter-

tuin van naastliggend perceel, zal bij de beoordeling

i.f.v. de goede ruimtelijke ordening de 45° regel in

acht genomen worden en gelden de wettelijke bepa-

lingen i.f.v. lichten en zichten.


/ 15 /


Voor gebouwen die deel uitmaken van een algemeen concept

ter ontwikkeling van de overdrukzone voor projectgebied

gelden volgende voorwaarden:

• Gemotiveerd vanuit een goede ruimtelijke orde-

ning.

• De breedte van het afwijkende gebouw wordt

beperkt tot 15m.

1.2.4 Bouwhoogte hoofdgebouw

Kroonlijsthoogte: max. 7m

Nokhoogte 13m

Of teruggetrokken verdiepingen boven de kroonlijsthoogte

binnen een denkbeeldige daklijn van 45° met een maximale

bouwhoogte van 13m.

Voor percelen grenzend aan Vaart Noord kan ook volgende al-

ternatieve bouwhoogte worden toegelaten:

bouwlagen met 100% grondoppervlakteinname: max. 7m

extra bouwlagen:

• + 1 extra bouwlaag met 70% grondoppervlak-

teinname: max. 10m

• + 1 extra bouwlaag met 50% grondoppervlak-

teinname: max. 13m

Ter hoogte van de accentverhoging geldt een andere maximale

bouwhoogte.

Indien afwijkingen worden gevraagd kunnen deze enkel aan-

vaard worden indien een meerwaarde voor het centrum en het

openbaar domein kan aangetoond worden. Bij aanbouw dient

de kroonlijst wel steeds aan te sluiten op de kroonlijst van aan-

grenzende percelen.

Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘wonen aan het

water’:

Zie indicatieve aanduiding accentverhoging

1.2.5 Dak

Vrij

Bij een plat dak langs Vaart Noord kan steeds een terras wor-

den geïntegreerd.

Platte daken bij nieuwbouw dienen steeds als groendak inge-

richt te worden

De regelgeving omtrent lichten en zichten blijft steeds

geldig.


/ 16 /


1.2.6 Terras

Inpandige terrassen zijn toegelaten

Uitpandige terrassen op verdiepen worden enkel toegelaten

• ter hoogte van Vaart Noord

• in de overdrukzones voor projectgebied, indien

verantwoord vanuit een goed ruimtelijk concept.

• Ter hoogte van de Bloemendalestraat, indien

verantwoord vanuit een meerwaarde voor het

huidige centrumkarakter van de straat.

Inpandig wordt hierbij verstaan als binnen toelaatbaar

gabariet

De regelgeving omtrent lichten en zichten blijft steeds

geldig.

Verantwoord vanuit een goed ruimtelijk concept:

- Rekening houdend met de omgeving

- Wetgeving lichten en zichten indachtig

- Vanuit architecturale meerwaarde

1.2.7 Bijgebouwen (inclusief carports)

Verantwoorde aansluiting op omliggende bebouwing

Maximale oppervlakte i.f.v. bestaande beroepsberging 150m²

per woongelegenheid.

Maximaal 1 bouwlaag

Op minimum 1m afstand tot de perceelsgrens of op de per-

ceelsgrens mits koppeling met bijgebouw van aanpalend per-

ceel.

Dakvorm vrij

Hoogte:

• maximaal 4,5m i.f.v. beroepsberging

• maximaal 3m i.f.v. woonberging of autoberging

In functie van meergezinswoningen geldt dat de som van de

oppervlakte van de bijgebouwen max. 15% van het perceel

mogen bedragen.

Carports zonder opslagfunctie en bijgebouwen met een inten-

sief groendak moeten hierbij niet meegerekend worden.

Maximale oppervlakte zoals wettelijk bepaald, met uit-

zondering van bijgebouwen i.f.v. beroepsberging.

Vb. van intensief groendak:

1.2.8 Garage

De inrichting van een garage of toegang voor auto’s ter hoogte

van de Bloemendalestraat kan nooit meer dan de helft van de

breedte van de voorgevel inhouden.

1.2.9 Ontsluiting

De interne ontsluitingswegen worden ingericht als woonstraten,

waarbij de verblijfsfunctie primeert. De inrichting volgt de on-

derstaande principes:

Gemengd verkeer

Inrichting als verblijfsruimte.

Bijzondere voorzieningen als signalisatie, beperkte nutsbebou-

wing en straatmeubilair zijn toegelaten.

In dit RUP wordt enkel de belangrijkste wegenis in

een aparte bestemmingszone opgenomen.

De interne wegenis binnen de woonzones zit vervat

binnen de bestemmingszones voor wonen.


/ 17 /


1.2.10 Gemeenschappelijke voorzieningen

Nieuwe woonprojecten dienen steeds te voorzien in vol-

doende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Buurtgroen en speelgroen maken integraal deel uit van het

concept van ontwikkelingen binnen de overdrukzone voor

projectgebied en van een woonontwikkeling met min. 10

woongelegenheden en/of woonkavels, en maken min. 20%

van de zone uit, onder volgende voorwaarden:

• Deze groenzone dient geclusterd ingericht te

worden als één zone.

• Indien aanwezig dient de groenzone ook gekop-

peld te worden met de voet- en fietsverbinding

• Indien er bestaande bomenrijen of groenzones

aanwezig zijn, dient deze indien mogelijk opge-

nomen te worden binnen deze groenzone.

• Ze worden voorzien in de nabijheid van het

openbare domein, op een goed zichtbare en tege-

lijkertijd veilige plaats.

• Binnen de groenzone kunnen werken, handelin-

gen, voorzieningen en inrichtingen worden

voorzien i.f.v. collectieve waterhuishouding.


/ 18 /

Art. 2 Zone voor residentieel wonen





Wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzienin-

gen.

Onder aan het wonen verwante activiteiten worden

o.a. verstaan kinderopvang, strijkatelier, zorgwonen,

socio-medische dienstverlening,…



groen,…

2.1.2 Nevenbestemming:

Vrije beroepen

Kleinschalige kantoren

Diensten

Deze functies zijn enkel toegestaan voor zover niet hinderlijk

voor de woonomgeving.



Een mix van open, halfopen en gesloten bebouwing met resi-

dentieel karakter in een groen kader. De nevenbestemming

dient steeds geïntegreerd te worden binnen het hoofdgebouw.

Meergezinswoningen zijn niet toegelaten.

Op voorwaarde dat de bebouwingskorrel van deze bebou-

wing afgestemd wordt op niveau van eengezinswoningen

kunnen ook uitzonderlijk ook collectieve woonvormen wor-

den toegelaten. Onder collectieve woonvormen worden ver-

staan: kangoeroewonen en kleinschalige co housing.

Woonprojecten aansluitend bij de inrichting van project Ma-

lehof dienen hier gezien de specifieke inrichting van dit pro-

ject morphologisch en ruimtelijk nauw bij aan te sluiten.

Woonprojecten in de overdruk voor projectgebied t.h.v. de

Zuidveldstraat zijn enkel mogelijk onder de vorm van een mix

van open, halfopen en gesloten woningen in de vorm van

woonerven en doodlopende straten.

Elk woonproject en elke fase in dit gebied dient een mix

na te streven.

2.2.2 Bezetting

Groenpercentage:

• minimaal 20% van de niet bebouwde ruimte op

bestaande kavels

• minimaal 30% van de voortuinstrook, indien aan-

wezig.


/ 19 /



Perceelsbreedte:

• Min. 9m voor eengezinswoningen in halfopen be-

bouwingstypologie

• Vrij voor open bebouwing, schakelwoningen en

collectieve woonvormen.



Op minimum 5m, max. 15m van de rooilijn of minimum op de

rooilijn indien het openbaar domein is ingericht als plein of

park.

Plaatsing t.o.v. de zijperceelsgrenzen op minimum 3m afstand

of op de perceelsgrens mits koppeling met hoofdgebouw van

de aanpalende buur.

Afstand tot achterperceelsgrens: min. 8m of min. de bestaande

afstand tot de achterperceelsgrens indien deze lager is dan 8m.

Maximale bouwdiepte vanaf de voorbouwlijn:

• 20m op gelijkvloers

• 12m op verdiepen

Afwijkende specifieke inplantingsvoorwaarden voor de be-

bouwing ten zuidoosten van de Bargelaan en ten noordwesten

van de Zavelstraat:

• Op min. 5m achter de rooilijn van de Zavelstraat

• Op minimum 5 achter de rooilijn van de Bar-

gelaan

• Afstand tot de zuidwestelijke perceelsgrens: mi-

nimum 8m

• Afstand tot de noordoostelijke perceelsgrens: mi-

nimum 3m

• De woningen hebben twee voorgevels, één langs

de Bargelaan en één langs de Zavelstraat. De

bouwlijn dient ter hoogte van deze gevels gelijk

te zijn voor gelijkvloers als verdiep.

• De toegang tot de bebouwing voor gemotoriseerd

verkeer dient voorzien te worden langs zijde Za-

velstraat.


Indien door de schakering van de percelen de mini-

mum afstand van het hoofdgebouw tot de zijperceels-

grens onaanvaardbaar is i.f.v. privacy naar de achter-

tuin van naastliggend perceel, zal bij de beoordeling

i.f.v. de goede ruimtelijke ordening de 45° regel in

acht genomen worden en gelden de wettelijke bepa-

lingen i.f.v. lichten en zichten.

Gezien de specifieke ligging tussen de Bargelaan en de

Zavelstraat en gezien de oriëntatie, wordt gekozen om

een configuratie met zijtuin op te leggen in plaats van

achtertuin.



Nokhoogte: max. 12m

Voor percelen gelegen aan de Zavelstraat, geldt volgende beper-

kende bouwhoogte:


Nokhoogte: max. 8m

Gezien zijn specifieke ligging


/ 20 /


Voor percelen grenzend aan Vaart Noord en gelegen in een pro-

jectzone kan ook volgende alternatieve bouwhoogte worden toe-

gelaten:

bouwlagen met 100% grondoppervlakteinname: max. 7m

extra bouwlagen:

• + 1 extra bouwlaag met 70% grondoppervlaktein-

name: max. 10m

• + 1 extra bouwlaag met 50% grondoppervlaktein-

name: max. 13m

Voor percelen grenzend een openbare groenzone van minimum

200m², niet zijnde het Bargepark, wordt voor de gevel gericht

naar de groenzone volgende bouwhoogte toegelaten:

Kroonlijsthoogte = Nokhoogte: 13m, met afbouwend karakter

naar de woonomgeving.

Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘wonen aan het

water’

Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘parkwoning’


2.2.5 Specifieke inrichting

Gebouwen met twee voorgevels dienen een kwaliteitsvolle ge-

velafwerking en kwaliteitsvolle voortuininrichting te hebben

naar de Zavelstraat en de Bargelaan.

Gebouwen met gevel gericht naar een groenzone, dienen een

kwaliteitsvolle gevelafwerking te hebben naar deze groen-

zone.



Maximaal 1 bouwlaag

Op minimum 1m afstand tot de perceelsgrens of op de per-

ceelsgrens mits koppeling met bijgebouw van aanpalend per-

ceel.

Dakvorm vrij

Hoogte: maximaal 3m



2.2.7 Ontsluiting




• Gemengd verkeer

• Inrichting als verblijfsruimte.






/ 21 /




Bij projecten in de projectzone aan de Zuidveldstraat, moet het

gemotoriseerd verkeer gespreid worden naar respectievelijk het

Male Hof, De Zuidveldstraat, Bloemendalestraat en de Diks-

muidse Boterweg.

Percelen gelgen in de projectzone langs de Zavelstraat, mogen

geen ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer hebben rechtstreeks

aansluitend op de Bargelaan.

Er mag dus geen oprit via de Bargelaan voorzien wor-

den.

2.2.8 Parkeren

Bij nieuwe woonontwikkelingen in het westen aansluitend bij

het Malehof dienen de bijkomende parkeerplaatsen ook ruimte-

lijk en geclusterd aan te sluiten bij deze van het Malehof.

2.2.9 Gemeenschappelijke voorzieningen

Nieuwe woonprojecten dienen steeds te voorzien in vol-

doende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Buurtgroen en speelgroen maken integraal deel uit van het

concept van ontwikkelingen binnen de overdrukzone voor

projectgebied en van een woonontwikkeling met min. 10

woongelegenheden en/of woonkavels, en maken min. 20%

van de zone uit, onder volgende voorwaarden:

• Deze groenzone dient geclusterd ingericht te

worden als één zone.

• Indien aanwezig dient de groenzone ook gekop-

peld te worden met de voet- en fietsverbinding

• Indien er bestaande bomenrijen of groenzones

aanwezig zijn, dient deze indien mogelijk opge-

nomen te worden binnen deze groenzone.

• Ze worden voorzien in de nabijheid van het

openbare domein, op een goed zichtbare en tege-

lijkertijd veilige plaats.

• Binnen de groenzone kunnen werken, handelin-

gen, voorzieningen en inrichtingen worden voor-

zien i.f.v. collectieve waterhuishouding.

• De aangelegde Wadi in de Zavelstraat moet be-

houden blijven en geïntegreerd worden als

groenzone binnen het projectgebied. Minimum

20% van de nog te ontwikkelen zone moet inge-

richt worden als groene speelzone.


/ 22 /

Art. 3 Zone voor groepswoningbouw A





Deze zone is bestemd voor een wonen en aan het wonen ver-

wante voorzieningen in een samenhangende groepswoning-

bouwproject



groen,…


3.2.1 Bezetting

Groenpercentage bestaande kavels


wezig.

.


eengezinwoningen met eenzelfde typologie en morfologie vol-

gens een gegroepeerde structuur.

perceelsbreedte:


bouwingstypologie


bouwingstypologie

• Vrij voor open bebouwing, meergezinswoningen,

schakelwoning en collectieve woonvormen



De bebouwingswijze, de plaatsing, de afmetingen, de

oppervlakte en het voorkomen van gebouwen gebeurt

binnen de zone op een homogene wijze.


Op minimum 4,5m van de rooilijn.

Minimum 2,5m afstand tot de zijperceelsgrens of verplicht

bouwen tot op de perceelsgrens mits gesloten bebouwing

Maximale bouwdiepte vanaf de voorbouwlijn: 12m




Nokhoogte: max. 13m

Voor percelen grenzend aan het de ‘zone voor algemene open-

bare en sociale voorzieningen’ wordt voor de gevel gericht naar

de groenzone volgende bouwhoogte toegelaten, op voorwaarde

dat de afstand tot de aanliggende zone voor residentieel wonen

minimaal 20m is:





/ 23 /




Maximaal 1 bouwlaag

Indien mogelijk moet gekoppeld worden met het bijgebouw

van aanpalend perceel.

Dakvorm vrij

Hoogte: maximaal 3m



3.2.6 Ontsluiting




• Gemengd verkeer









/ 24 /

Art. 4 Zone voor groepswoningbouw B





Deze zone is bestemd voor een wonen en aan het wonen ver-

wante voorzieningen in een samenhangende groepswoning-

bouwproject



groen,…


4.2.1 Bezetting

Groenpercentage bestaande kavels


wezig.

.


Een- en/of meergezinwoningen met eenzelfde typologie en

morfologie volgens een gegroepeerde structuur.

Perceelsbreedte:


bouwingstypologie


bouwingstypologie

• Vrij voor open bebouwing, meergezinswoningen,

schakelwoning en collectieve woonvormen



De bebouwingswijze, de plaatsing, de afmetingen, de

oppervlakte en het voorkomen van gebouwen gebeurt

binnen de zone op een homogene wijze.


Verplicht aansluitend bij naastliggende bebouwing

Maximale bouwdiepte vanaf de voorbouwlijn: 12m




Nokhoogte: max. 13m

Voor percelen grenzend aan het de ‘zone voor algemene open-

bare en sociale voorzieningen’ wordt voor de gevel gericht naar

de groenzone, niet zijnde Bargepark, volgende bouwhoogte toe-

gelaten:





/ 25 /




Maximaal 1 bouwlaag

Indien mogelijk moet gekoppeld worden met het bijgebouw

van aanpalend perceel.

Dakvorm vrij

Hoogte: maximaal 3m



4.2.6 Ontsluiting




• Gemengd verkeer








4.2.7 Groenaanleg

Minimaal 10% groenaanleg.

4.2.8 Verbinding Bargepark

De zone heeft een belangrijke verbindingsfunctie tussen de

Bloemendalestraat en het Bargepark.

Er moet blijvend voorzien worden in een brede doorgang.

Bij voorkeur wordt de groenaanleg voorzien ter hoogte van

deze doorgang.


/ 26 /

Art. 5 Zone voor algemene openbare en sociale voorzieningen

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’ en ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’



5.1.1 Bestemming:

Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.

Socio-culturele inrichtingen

Algemene sociale voorzieningen

Alle aanverwante activiteiten zijn inbegrepen.

Zoals o.a. scholen, rusthuizen, verzogingstehuis voor

bejaarden, serviceflats, kinderdagverblijf, buiten-

schoolse opvang, klooster

Algemene sociale voorzieningen, zoals sociale huisves-

ting.

Aanverwante activiteiten zoals woongelegenheden

voor het personeel, nutsgebouwen, parking, speel-

plaats, …


5.2.1 Bezetting

Volgende indexen gelden:

• Bebouwingspercentage maximum 50%

• Groenpercentage: minimaal 20%

5.2.2 Inplanting van de bebouwing

De gabarietregel/ 45° regel is geldig t.o.v. woonpercelen in de

Rollebaanstraat.

5.2.3 Bouwhoogte

Langs de Rollebaanstraat aan de westzijde tot 30m van de

rooilijn gelden volgende bouwhoogtes:

• Max. 2 bouwlagen;

• Hiervan kan worden afgeweken voor maximaal

30% van de bebouwing tot max. 3 bouwlagen;

Langs de Rollebaanstraat aan de westzijde vanaf 30m tot de

rooilijn geldt volgende bouwhoogte:

• Max. 4 bouwlagen

Langs de Diksmuidse boterweg:

• Max. 3 bouwlagen

5.2.4 Dakvorm

Vrij

5.2.5 Groenaanleg

Minimum 50% van het aandeel groen moet deel uitmaken van

één samenhangende kwalitatieve groenzone

Ter hoogte van de voorbouwlijn aan de Dikmuidse Boterweg,

dient de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn aangelegd


/ 27 /


te worden als groene voortuinstrook met gras, bodembedek-

kers en heesters.

5.2.6 Parkeren en toegankelijkheid

De zone moet voorzien in zijn eigen parkeerplaatsen.

De parkeerplaatsen moeten geclusterd worden. Bijkomende

parkeerplaatsen worden bij voorkeur aansluitend bij be-

staande parkeerplaatsen aangelegd.

Er mogen maximaal 2 ontsluitingen worden voorzien voor ge-

motoriseerd verkeer van op de Rollebaanstraat tot zone ten

westen van de Rollebaanstraat.

Er mogen maximaal 3 ontsluitingen worden voorzien voor ge-

motoriseerd verkeer op de Dikmuidse Steenweg.

Om het groene karakter van de parkeerruimte te bevorderen

wordt op de parking per 5 parkeerplaatsen een min. groene

ruimte van 10m² gecreëerd of worden de parkeerplaatsen aan-

gelegd in groene waterdoorlatende verhardingen.


/ 28 /

Art. 6 Zone voor algemene openbare en sociale voorzieningen of zone voor groepswoningbouw

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’ of ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’



6.1.1 Binnen deze zone zijn de bestemmingsvoorschriften van zone al-

gemene openbare en sociale voorzieningen dan wel de bestem-

mingsvoorschriften van de zone voor groepswoningbouw geldig

in functie van de aansluiting met desbetreffende zone.

Een keuze tussen de twee bestemmingen dient gemaakt te wor-

den per perceel onderdeel van de zone.


6.2.1 Binnen deze zone zijn de inrichtingsvoorschriften van zone alge-

mene openbare en sociale voorzieningen dan wel de inrichtings-

voorschriften van de zone voor groepswoningbouw geldig in

functie van de aansluiting met desbetreffende zone.

Een keuze tussen de twee bestemmingen dient gemaakt te wor-

den per perceel onderdeel van de zone.


/ 29 /

Art. 7 Zone voor bedrijvigheid

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’




De bestaande bedrijfsactiviteiten kunnen worden verdergezet.

Nieuwe bedrijfsactiviteiten zijn bij voorkeur watergebonden en

mogen niet hinderlijker zijn dan de huidige activiteiten.

Alle bijkomende inrichtingen, die door hun schaal, mobiliteitsef-

fect of aard van activiteiten de draagkracht van de woonomge-

ving overschrijden en/of rust en veiligheid of het woonklimaat

van de omgeving aantasten, zijn verboden.

In deelzone C zijn geen productie-activiteiten toegelaten.

7.1.2 Nevenbestemming:

Opslag, kantoren, herstellingen en aanverwante bedrijfsvoorzie-

ningen zijn toegelaten als nevenactiviteiten voor zover ze gekop-

peld en ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit.


7.2.1 Bezetting

Deelzone A: maximaal 70% bebouwing

Deelzone B: maximaal 50% bebouwing

Deelzone C: maximaal 20% bebouwing

Voorliggend RUP BPA

Deelzone A = donkergekleurde deelzone

Deelzone B = lichtgekleurde deelzone 3A

Deelzone C = lichtgekleurde deelzone 3B

Behoudens de bestaande toestand.


Op minimum 5m van de rooilijn


7.2.3 Bouwhoogte

In zone A: de bestaande hoogte van 33m mag behouden blij-

ven. Uitbreiding op deze max. hoogte naar het kanaal is toe-

gelaten. Uitbreiding van dgebouwen achteraan het complex

(kant Zuidleiestraat) moet tot een hoogte van 27,5m beperkt

blijven.

Zone B en zone C:

• kroonlijsthoogte: max. 10m

• nokhoogte: max. 12m


/ 30 /


7.2.4 Dak

Dakvorm vrij

7.2.5 Verharding

De zone kan voor 100% verhard worden.

Verhardingen in functie van parkeerplaatsen, toeritten, in-

terne circulatie, laad- en losplaatsen, werkplaatsen, wasplaat-

sen, opslagruimten zijn toegelaten.

Het bedrijf moet instaan voor de eigen behoefte aan parkeer-

voorzieningen, en dit zowel voor bedrijfswagens en vrachtwa-

gens, voertuigen van het personeel; als voor voertuigen van

bezoekers.

7.2.6 Opslag

Opslag van goederen is enkel toegelaten in deelzones A en B.

Opslag in openlucht dient uit het zicht van woonpercelen on-

trokken worden.

7.2.7 Constructies

Volgende specifieke constructies zijn toegelaten:

• Herstelwerkplaats

• Weegbruggen

7.2.8 Niet verharde delen

Niet bebouwde onverharde delen moeten worden ingericht

als kwalitatieve groenzones.

7.2.9 Beplantingsplan

Het behoud van de bufferzone, zoals voorgeschreven is inhe-

rent verbonden aan het toelaten van de activiteiten in de zone

voor bedrijvigheid.


/ 31 /

Art. 8 Zone voor groenbuffer

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’



8.1.1 Bestemming:

Het betreft een bufferzone van de bedrijvenzone naar zijn woon-

omgeving.


8.2.1 Groenaanleg

De zone dient voorzien te worden van beplantingen onder de

vorm van omgevingseigen beplantingen en dienen minimum

te bestaan uit hoogstammige bomen en dichte struiken.

De zone dient als dicht opgaand wintergroen groenscherm in-

gericht te worden.


8.2.2 Afsluitingen

Afsluiting zijn toegelaten onder de vorm van palen en draad

met een maximale hoogte van 2,5m.

8.2.3 Niet toegelaten

Bebouwing

Verharding

Constructies

Opslag

Stapelen van goederen.

Stapelen van goederen zoals afval, containers,

wrakken,...

8.2.4 Beplantingsplan

Het behoud van de bufferzone, zoals voorgeschreven is inhe-

rent verbonden aan het toelaten van de activiteiten in de zone

voor bedrijvigheid.

8.2.5 Niet verharde delen

Niet bebouwde onverharde delen moeten worden ingericht

als kwalitatieve groenzones.


/ 32 /

Art. 9 Zone voor Bargepark en/of parktuin

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategoriën ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’.



9.1.1 Bestemming:

Deelzone A: Openbare groene ruimte met parkkarakter en be-

bouwing voor gemeenschapsvoorzieningen en recreatie

Deelzone B: Openbare en/of private groene ruimte met parkka-

rakter

Gezien de huidige verkavelingsvoorschriften van zone

B, wordt een invulling als tuin bij de woning in de Za-

velstraat nog behouden.


9.2.1 Bezetting

Volgende bebouwingspercentages zijn geldig:

• Deelzone A: maximum 10%

• Deelzone B: maximaal 1 berging per private tuin

aansluitend bij de woonfunctie met maximale op-

pervlakte van 12m².

Volgende verhardingspercentages zijn geldig:

• Deelzone A: maximum 20%

• Deelzone B: enkel verharding toegelaten i.f.v.

voet- en fietspaden, tuinpaden, terrassen

Momenteel is er ongeveer 6% bebouwing aanwezig.

Verharding i.f.v. zachte verbindingen, sport- en recrea-

tievoorzieningen, toegankelijkheid, parking,…


Deelzone A

• De gabarietregel/ 45° regel is geldig t.o.v. woon-

percelen die deel uitmaken van de woonzone

• De open relatie met het Malehof moet behouden

blijven en indien mogelijk versterkt worden.

• Er dient een open relatie met de Zuidveldstraat

worden nagestreefd.

Deelzone B:

• Op minimum 1m van de perceelsgrens.

9.2.3 Bouwhoogte

Deelzone A: max. 10m

Deelzone B: max. 3m

9.2.4 Dakvorm

Vrij


/ 33 /


9.2.5 Groenaanleg

Groenaanleg primeert binnen de zone.

Er wordt een park-inrichting vooropgesteld.

Het behoud en herstel van het waardevolle bomenbestand

staat hierbij voorop.

9.2.6 Specfieke inrichtingsvoorwaarden deelzone A

De toegangen naar omliggende wijken dienen geaccentueerd

te worden.

De inrichting van het park moet grote manifestaties toelaten.

Er moeten steeds sport- jeugd- en/of recreatiefuncties in het

park aanwezig blijven.

Dit kan bijvoorbeeld door groenstructuren te laten ver-

der lopen in het verlengde van de voetwegen.

9.2.7 Parkeren deelzone A

De zone moet voorzien in de nodige parkeerplaatsen.


/ 34 /

Art. 10 Openbaar groenplein

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘lijninfrastructuur’.



10.1.1 Bestemming:

De zone is bestemd voor de inrichting van een openbaar plein /

groenzone met recreatief medegebruik en de daarbij horende in-

frastructuur.


10.2.1 Algemeen

De zone wordt aangelegd met respect voor het karakater van

de bebouwde omgeving. Groen is een belangrijke parameter

bij de inrichting van dit openbaar domein.

De inrichting is gericht op verblijfskwaliteit en toegankelijk-

heid in relatie met de aangrenzende bebouwing en openbare

wegenis.

Alle werken die betrekking hebben op de inrichting van een

openbaar plein of openbare groenzone zijn toegelaten.

De inrichting van terrassen i.f.v. commerciële en/of openbare

functies zijn toegelaten.


Bebouwing, tenzij voor openbare nutsvoorzieningen die ver-

band houden met het openbaar domein.

Opslag van goederen

10.2.3 Parkeren

De inrichting van parkeerplaatsen is mogelijk indien:

• Parkeren nooit de hoofdfunctie binnen deze zone

vormt.

• Er kunnen maximaal 10 parkeerplaatsen worden

voorzien.

• De parkeerplaatsen kunnen nooit meegeteld wor-

den i.f.v. het voldoen aan de parkeermodaliteiten

van private percelen.

• De veiligheid van niet gemotoriseerd verkeer

staat centraal bij de inrichting.


/ 35 /

Art. 11 Zone voor openbare wegenis




11.1.1 Bestemming:

De zone is bestemd voor de inrichting van een openbare weg en

de daarbij horende infrastructuur.


11.2.1 Algemeen

De zone wordt aangelegd met respect voor het karakater van

de bebouwde omgeving. Verkeersveiligheid en groen zijn be-

langrijke parameters bij de inrichting van dit openbaar do-

mein.

Alle werken die betrekking hebben op de inrichting van een

een openbare weg zijn toegelaten.


Bebouwing, tenzij voor openbare nutsvoorzieningen die ver-

band houden met het openbaar domein.

Opslag van goederen


/ 36 /

Art. 12 Zone voor agrarisch gebied

Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘landbouw’.



12.1.1 Bestemming:

Het gebied is bestemd voor beroepslandbouw en aanverwante

activiteiten.

Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische

gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzake-

lijke gebouwen, de woning van de exploitanten, bene-

vens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integre-

rend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en even-

eens para-agrarische bedrijven.


12.2.1 Algemeen

Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn

voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven zijn

toegelaten.

Voor zover ze door hun beperkte impact de realisatie van de al-

gemene bestemming niet in het gedrang brengen, zijn de vol-

gende werken, handelingen en wijzigingen toegelaten:

Het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur, gericht op

het al dan niet toegankelijk maken van het gebied voor educa-

tief of recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen of

uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer;

Het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande

openbare wegen en nutsleidingen;

De instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van de na-

tuur, het natuurlijk milieu en de landschapswaarden.

Kleinschalige infrastructuur, gericht op het al dan niet

toegankelijk maken van het gebied voor educatief of re-

creatief medegebruik, bestaat onder meer uit toegangs-

poortjes, wegwijzers, verbodsborden, wegafsluitingen

Kleinschalige infrastructuur, gericht op recreatief me-

degebruik bestaat uit zitbanken, picknicktafels, vuil-

nisbakken, informatieborden, paden, kijk- of schuilhut-

ten.

Alle van vergunning vrijgestelde constructies zijn toe-

gelaten.

12.2.2 Gebouwen

Een landbouwbedrijfszetel mag alleen de noodzakelijke bedrijfs-

gebouwen en de woning van de exploitanten bevatten, alsook

verblijfsgelegenheid, verwerkende en dienstverlenende activitei-

ten voor zover die een integrerend deel van het bedrijf uitmaken.

Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden nieuwe

agrarische bedrijven zijn niet toegelaten.

Gebouwen bestemd voor bestaande aan de grond gebonden

agrarische bedrijven dient in eerste instantie aan te sluiten en ge-

clusterd te zijn met de bestaande bebouwing van dat bedrijf.


/ 37 /

Art. 13 Zone voor bestaande waterweg




13.1.1 Bestemming:

Dit gebied is bestemd voor waterweginfrastructuur en aanhorig-

heden.

In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toege-

laten voor de aanleg, het beheer, de exploitatie, het functioneren

of aanpassing van de waterweginfrastructuur en aanhorigheden.

Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het

oog op de exploitatie van de waterweginfrastructuur, ruimtelijke

inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infra-

structuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal

openbaar vervoer, lokale dienstwegen, jaagpaden, recreatienet-

werk en waterwegennetwerk en paden voor niet-gemotoriseerd

verkeer toegelaten.


/ 38 /


/ 39 /

Colofon

Urban.Habitat

Contact

Vestiging Gent

Elfjulistraat 43

9000 Gent

T +32 9 241 59 20

[email protected]

mailto:[email protected]

Gemeentecentrum Zuid-Oost · RUP Gemeentecentrum Zuid-Oost Stedenbouwkundige voorschriften 2215...

Documents

Transcript of Gemeentecentrum Zuid-Oost · RUP Gemeentecentrum Zuid-Oost Stedenbouwkundige voorschriften 2215...