Gemeente Vianen...Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB...

Gemeente VianenBestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard

Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg

Ontwerp

Geeresteinselaan 57

Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten

Geeresteinselaan 57

Postbus 57

3930 EB Woudenberg

Telefoon (033) 286 82 11

Fax (033) 286 34 14 Amsterdam, Drachten,

E-mail [email protected] Eindhoven,

www.inbo.com Rijswijk, Woudenberg

o p d r a c h t g e v e r

Gemeente VianenPostbus 464130 EA Vianen

Adviseurs Stedenbouwkundigen Postbank 1293851Postbus 57 Amsterdam, Drachten, ABN AMRO Bank 55 85 10 0513930 EB Woudenberg Eindhoven, Generale Bank 64 25 03 575www.inbo.comTelefoon (033) 286 82 11 Rijswijk, Woudenberg E-mail [email protected] (033) 286 34 14 Inbo bv, WoudenbergHandelsregister Amersfoortd a t u m

31 januari 2008, versie 01p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW

Gemeente VianenBestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard

Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg

Toelichting

Ontwerp

mailto:[email protected]

http://www.inbo.com

http://www.inbo.comTelefoon

mailto:[email protected]

Inbo

Bestemmingsplan Gaasperwaard, Eerste partiële herziening overgangszone Biezenweg

Ontwerp versie 01, 31 januari 2008

Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 1/47

Inhoud

Toelichting

1 Inleiding 41.1 Aanleiding en doel van deze artikel 30 WRO planherziening 41.2 Partiële herziening ex artikel 30 WRO van het bestemmingsplan

bedrijventerrein Gaasperwaard 41.3 Plangebied 5

2 Bestaande situatie 62.1 Ligging in de omgeving en ontstaansgeschiedenis 62.2 Huidig gebruik, bebouwing en ontsluiting 6

3 Beleidskader 73.1 Inleiding 73.2 Streekplan 2005-2015 73.3 Regionaal Structuurplan 2005 (RSP 2005) 83.4 Provinciaal beleid bedrijventerreinen 103.4.1 Checklist intensief ruimtegebruik 103.4.2 Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen 103.4.3 Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen 123.5 Waterhuishoudingsplan provincie Utrecht 2005 -2010 123.6 Structuurvisie Vianen 2015 12

4 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen 144.1 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Vianen 144.1.1 Vraagprofiel 144.1.2 Aanbodprofiel 15

5 Planbeschrijving 175.1 Inleiding 175.2 Ruimtelijke opzet en bebouwingsstructuur 185.3 Functies en programma 195.4 Ontsluiting en parkeren 205.5 Beeldkwaliteit 205.6 Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik 205.6.1 Ruimtelijke kwaliteit 205.6.2 Intensief ruimtegebruik 21

6 Milieuaspecten 236.1 Inleiding 236.2 Milieuzonering bedrijven 236.3 Vergunningssituatie te herbestemmen percelen 236.4 Geluid 246.5 Luchtkwaliteit 256.6 Externe veiligheid 266.7 Bodem 266.8 Water 27

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 2/47

6.9 Natuurwaarden 286.10 Aardkundige c.q. geomorfologische en archeologische waarden 296.11 Ondergrondse infrastructuur en straalpaden 336.12 Duurzaam bouwen 33

7 Juridische aspecten 347.1 Planopzet van deze partiële herziening 347.2 Plankaart 347.3 Inleidende bepalingen 357.4 Bestemmingen 357.5 Overige bepalingen 377.6 Uitvoering en handhaving van het bestemmingsplan 37

8 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid 388.1 Inspraak 388.2 Overleg ex artikel 10 Bro 388.2.1 Provincie Utrecht 388.2.2 Waterschap Rivierenland 458.3 Economische uitvoerbaarheid 47

Voorschriften

I. Algemene bepalingenII. BestemmingsvoorschriftenIII. Overige bepalingen

Bijlage 3 Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huisBijlage 4 Indeling plangebied in zones

Plankaart

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 3/47

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 4/47

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel van deze artikel 30 WRO planherziening

De gemeente Vianen ontwikkelt aan de oostzijde van de A27 het bedrijventerreinGaasperwaard. De structuurschets Gaasperwaard heeft als uitgangspunt gediend voorde ruimtelijke onderbouwing voor het Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaarddat op 27 april 2000 is vastgesteld door de gemeenteraad.Ten tijde van de vaststelling maakt Vianen nog deel uit van de provincie Zuid Holland.Op 6 december 2000 werd door gedeputeerden staten van Zuid Holland goedkeuringonthouden. Tegen dit besluit is door de gemeente beroep ingesteld. De Afdelingbestuursrechtspraak heeft dit besluit vernietigd vanwege vormgebreken enterugverwezen naar gedeputeerden staten van Utrecht voor heroverweging. Inmiddelswas Vianen heringedeeld bij de provincie Utrecht.De provincie Utrecht heeft in het besluit van 1 juni 2004 het bestemmingsplangedeeltelijk goedgekeurd. Aan de zuidelijke strook van het bestemmingsplan isgoedkeuring aan onthouden; het overige deel van het bestemmingsplan is doorGedeputeerde Staten van de provincie Utrecht goedgekeurd. De zuidelijke strookbetreft de zone van 157 meter ten noorden van de Biezenweg en wordt in ditbestemmingsplan benoemd als Overgangszone Biezenweg.

In het Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard staan richtlijnen verwoord enverbeeld die sturing geven aan het gewenste beeld. Daarnaast functioneert hetbeeldregieplan (uit 1998) aanvullend op het bestemmingsplan.

Om de planvorming doorgang te kunnen laten vinden zijn het stedenbouwkundig planen het beeldregie plan inmiddels herzien. In de onderhavige partiëlebestemmingsplanherziening wordt voor die delen waar goedkeuring aan onthouden isen andere zaken die ambtshalve beter aansluiten bij de huidige situatie een passendejuridische regeling vastgelegd.

1.2 Partiële herziening ex artikel 30 WRO van het bestemmingsplanbedrijventerrein Gaasperwaard

De partiële herziening ex artikel 30 WRO zal wijzigingen en verdieping bevatten vanhet bestemmingsplan “Bedrijventerrein Gaasperwaard, gemeente Vianen” d.d. 27 april2000, voor die delen waar goedkeuring aan onthouden is. De partiële herziening zaleen juridisch-planologische vertaling zijn van de Herijking bestaande planGaasperwaard d.d. 11 mei 2005, opgesteld door Inbo Ruimte & Vastgoed en hetaangepaste stedenbouwkundige plan voor het bedrijventerrein Gaasperwaard, zoalsverwoord in het aangepaste beeldregieplan voor het bedrijventerrein Vianen,

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 5/47

Beeldregieplan bedrijventerrein Gaasperwaard en Overgangszone Biezenweg d.d. 16augustus 2006 opgesteld door Inbo Stedenbouwkundigen & Landschapsarchitecten.

Enerzijds betreft het een partiële herziening op basis van art. 30 WRO, waarbij hetbesluit van gedeputeerde staten richtinggevend zal zijn, anderzijds zal een aantal zakenambtshalve worden meegenomen als gevolg van nieuwe inzichten op basis van deherijking van het plan voor Gaasperwaard. Dit betekent dat op basis van artikel 30WRO de onderstaande aanpassingen zijn opgenomen in de onderhavige partiëleherziening:

• een herbestemming van het zuidelijk deel van het oorspronkelijke plangebied: dezone van 157 meter aan de noordzijde van de Biezenweg;

• de toepassing van effectief en zuinig ruimtegebruik;• de toepassing van het provinciaal instrumentarium ruimtelijke kwaliteit;• de toepassing van een marktconforme verkaveling.

Het detailniveau van de partiële herziening sluit aan bij het bestemmingsplanbedrijventerrein Gaasperwaard, gemeente Vianen.

1.3 Plangebied

Het plangebied is gelegen ten oosten van de A27, aan de noordzijde van de Biezenwegtussen de kern Hagestein en de rijksweg A27.Op afbeelding 1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1 ligging en begrenzing plangebied

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 6/47

2 Bestaande situatie

2.1 Ligging in de omgeving en ontstaansgeschiedenis

Het bedrijventerrein Gaasperwaard is gepland aan de oostzijde van de A27, ter hoogtevan de kern Hagestein. Het plangebied van de onderhavige partiële herziening betreftde zuidelijke strook van het geplande bedrijventerrein.

Aan de noordzijde sluit de locatie aan op het geplande bedrijventerrein Gaasperwaard;momenteel nog agrarisch gebied. Aan de oostzijde ligt - op enige afstand - de kernHagestein. Hagestein is een kleine leefgemeenschap met circa 1.500 inwoners. Dezekern ligt op een stroomrug die zich uitstrekt tussen de plas Everstein en de A27. Directten noorden van de kern Hagestein zijn in de bodem restanten te vinden van de hieroorspronkelijk gelegen nederzetting Gasperden. Ook langs de Biezenweg zijn relictenuit de middeleeuwen gevonden (zie paragraaf 6.9).De zuidgrens wordt gevormd door de Biezenweg, een oud lint waaraan(woon)boerderijen liggen. Ten zuiden hiervan liggen weidegebieden. Aan de westzijdegrenst het plangebied van deze partiële herziening aan de rijksweg A27.

De Biezenweg zal in zijn huidige profiel gehandhaafd worden. Tussen het geplandebedrijventerrein en de Biezenweg zal een landschappelijke overgangszone gerealiseerdworden, die tevens een waterbergende functie zal krijgen. De bestaande bebouwingwordt hierin opgenomen.

2.2 Huidig gebruik, bebouwing en ontsluiting

In het plangebied van deze partiële herziening zijn een aantal elementen aanwezig.De Biezenweg is een oude, eenvoudige landweg met ver uiteen liggende (agrarische)bebouwing. Binnen het plangebied zijn vier bebouwingsclusters met in totaal zesboerderijen met een woonfunctie gelegen (voorheen boerderijen met een agrarischefunctie). Het betreffen Biezenweg nr. 14, 16, 18, 20, 22 en 24. De Biezenweg heeft eensmal profiel met aan weerszijden een wegsloot.

Aan de oostzijde van het plangebied loopt de Hooglandseweg. Deze weg zal in hetkader van de aanleg van het bedrijventerrein Gaasperwaard in oostelijke richtingverlegd worden en de Oostelijke Randweg van het nieuwe bedrijventerrein gaanvormen. Deze Oostelijke Randweg vormt samen met de Lange Dreef de verbinding metde kern Vianen en geeft aan de zuidzijde aansluiting op de Biezenweg (verbinding metde kern Hagestein) en de Breede Sticht.

Voor het overige kent het plangebied momenteel een agrarisch gebruik.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 7/47

3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard is reeds ingegaan op hetdestijds relevante beleid1 ten aanzien van de ontwikkeling van het bedrijventerreinGaasperwaard. In de tussentijd is dit beleid deels geactualiseerd. In het onderstaandewordt kort ingegaan op het geactualiseerde beleid.

3.2 Streekplan 2005-2015

Door een wijziging van de provinciale grenzen is Vianen binnen de provincie Utrechtkomen te liggen. Hierdoor is thans het provinciale beleid van de provincie Utrechtrelevant voor het plan voor Gaasperwaard. Op 13 december 2004 is het Streekplan2005-2015 van de provincie Utrecht vastgesteld. In de onderstaande alinea’s wordt hetrelevante beleid voor het bedrijventerrein Gaasperwaard gegeven.

Stadsgewest UtrechtVianen maakt deel uit van het stadsgewest Utrecht. In het stadsgewest Utrecht issprake van een grote dynamiek. Van belang zijn de centrale ligging in Nederland, degrote verscheidenheid aan aantrekkelijke landschappen en een plezierig woonklimaat.Het stadsgewest is een knooppunt van infrastructuur, maakt deel uit van de Randstaden is de poort van de Randstad. Het stadsgewest is ook de economische motor van deprovincie.

WerkenIn het Programma werken 2005-20015 is voor Vianen 30 ha netto restcapaciteitbedrijventerrein opgenomen. Het geplande bedrijventerrein Gaasperwaard (netto 19ha) aan de oostzijde van de A27 valt binnen deze restcapaciteit.Bij de ontwikkelingen in Gaasperwaard is het wenselijk de cultuurhistorische enlandschappelijke waarde van de karakteristieke Biezenweg te beschermen.

Zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijfslocatiesDe provincie streeft naar zorgvuldig ruimtegebruik op zowel bestaande(herstructurerings)locaties als op nieuwe locaties. Zorgvuldig ruimtegebruik ziet deprovincie als een middel het ruimtebeslag door onder meer economische functies tebeperken en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van een bedrijventerrein en dedirecte omgeving te verbeteren. Daarbij wordt tevens gestreefd naar intensivering vanhet ruimtegebruik op bedrijventerreinen. De ervaring leert dat intensivering op

1 Streekplan Zuid-Holland Oost (provincie Zuid-Holland, 1994); Regionaal Structuurplan(BRU, juni 1997); Structuurschets Gaasperwaard (gemeente Vianen, september 1997)

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 8/47

bestaande terreinen moeilijk is. Intensivering op nieuwe terreinen levert in hetalgemeen meer ruimtewinst op. Intensiveren kan op vele manieren. In de praktijk blijktdat de grootste ruimtewinst wordt behaald door stapelen, schakelen en vooral door hetgezamenlijk organiseren van parkeren, maar er kan ook gekeken worden naar deindeling van de open ruimte, optimaliseren van de kavelindeling etc.

Dit beleid is nader uitgewerkt in de Handleiding bestemmingsplannen, waarin eenchecklist voor zorgvuldig ruimtegebruik is opgenomen; de Handreiking ruimtelijkekwaliteit bestemmingsplannen en de Handleiding duurzame bedrijventerreinen.

WaterWater als ordenend principe is één van de hoofdbeleidsdoelen van het streekplan. Bijinbreidingen en uitbreidingen moet voldoende ruimte worden gereserveerd voorwateropvang en waterberging. Hiervoor is meer ruimte nodig dan waar men in hetverleden vanuit is gegaan. Hoeveel ruimte nodig is, hangt af van vooral de bodem ende drooglegging. Er geldt een inspanningsverplichting voor gemeenten om duurzaamstedelijk waterbeheer zoveel mogelijk te integreren in de ruimtelijke plannen

Uitgangspunt voor oplossingen bij overvloedige neerslag is de trits vasthouden-bergen-afvoeren. Dit betekent dat in de eerste plaats getracht wordt water vast te houden daarwaar het valt. Als dat niet kan is bergen in de daarvoor gereserveerde gebieden aan deorde. Pas in laatste instantie wordt water afgevoerd. In het Waterhuishoudingsplan2005-2015 van de provincie Utrecht is het waterbeleid nader uitgewerkt.

3.3 Regionaal Structuurplan 2005 (RSP 2005)

Het Ontwerp-Regionaal Structuurplan 2005-2015 is door het bestuur van de BRU(Bestuur Regio Utrecht) op 27 juni 2005 vastgesteld. Het Regionaal Structuurplan geeftinvulling aan de visie en ambities van de regio Utrecht op het gebied van de ruimtelijkeontwikkeling. Tegelijkertijd biedt het RSP het kader voor regionale afstemming. Hetlegt afspraken vast over regionale doelen en verdeling van programma's en projectenen is daarmee het integraal afwegingskader voor ruimtelijke keuzes.In het RSP worden bovenregionale en regionale ambities geformuleerd.

Bovenregionale ambitie: Actief onderdeel uitmaken van de Randstad, door:• invulling geven aan de positie van de regio in de Randstad;• versterken van de regionaal-economische structuur;• verbeteren van de bereikbaarheid.

Regionale ambitie: Regionale kwaliteiten waarborgen en verder uitbouwen, door:• veiligstellen en tijdig ontwikkelen van landschappelijke en ecologische kwaliteiten;• verbeteren van de kwaliteit van woon- en leefklimaat;• versterken van de regionaal-economische structuur;• streven naar een evenwichtige ontwikkeling van de regio Utrecht;• een bereikbare en leefbare regio voor iedereen;

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 9/47

• de cultuurhistorische kwaliteiten benutten voor versterking van identiteit enkwaliteit van de leefomgeving;

• water hanteren als ordenend principe.

Voor de overgangszone Biezenweg (als onderdeel van het bedrijventerreinGaasperwaard) zijn de regionale ambities ten aanzien van de economische structuur enwater relevant.

Versterken economische structuurDe regio wil aansluiting zoeken bij de positionering/ligging van de regio in deRandstad. Op bovenregionaal niveau wordt vooral aandacht geschonken aan deverkeersassen A2 en A12. Naast A2 en A12 als belangrijke economische dragers van deregio, liggen er ook op selectieve plaatsen langs de A27 en A28, waaronderGaasperwaard, mogelijkheden voor economische ontwikkeling. De Gaasperwaard is alsverder te ontwikkelen bedrijventerrein dat primair bedoeld is voor bedrijven uit hetlandelijk gebied en bestaande bedrijventerreinen uit Vianen opgenomen in het RSP enop de plankaart aangeduid als Werkgebied – bedrijventerrein en als Kerngebied, dezeworden als volgt gedefinieerd:

Werkgebied - bedrijventerreinMonofunctioneel werkmilieu met industrie, (groot)handel en transport. Locaties/ pandenmet minder dan 20% kantoorgebonden werkzaamheden. Grotere locaties zijn goedbereikbaar met auto, (H)OV en fiets.

KerngebiedGebied met een belangrijke functie als (onderdeel van de) economische motor van de regio.Het betreffen gebieden die vanuit de gedachte van selectieve bereikbaarheid het meesteontwikkelingsperspectief hebben. Ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid enbereikbaarheidsmaatregelen in deze gebieden hebben prioriteit ten opzichte van anderegebieden.

Het verder ontwikkelen van het bedrijventerrein Gaasperwaard en de regionalebetekenis van het bedrijventerrein past hiermee binnen het regionale economischebeleid.

Water als ordenend principeIn en nabij het stedelijk gebied moeten de komende jaren forse oppervlakten alswaterbergingsgebied ingericht worden. Dit geldt voor nieuwe uitbreidingen, maar ookvoor bestaand stedelijk gebied. Hierbij wordt gestreefd naar versterking van destedelijke waterstructuur. Als vuistregel geldt dat 10 à 12% van de oppervlakte van hetstedelijk gebied moet bestaan uit open water. Uiteraard zal maatwerk moeten wordengeleverd, waarbij locatiespecifieke kenmerken worden meegenomen in het bepalen vande exacte wateropgave. Bij de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties, kantoren- enbedrijventerreinen wordt voldoende oppervlakte gerealiseerd voor waterberging.Hierbij is het streven gericht op duurzaam waterbeheer.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 10/47

In de overgangszone Biezenweg wordt de waterstructuur versterkt door de bredesloten en watergangen. Deze worden gecombineerd met afgegraven terreindelen dieals bergingsvijvers functioneren.

3.4 Provinciaal beleid bedrijventerreinen

3.4.1 Checklist intensief ruimtegebruik

In de Checklist intensief ruimtegebruik (maart 2001) van de provincie Utrecht wordenaandachtspunten gegeven om intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen testimuleren en in het planvormingsproces een plek te geven. Het betreffenaandachtspunten voor de fases voorafgaand, tijdens en na het opstellen van hetbestemmingsplan.

Aandachtspunten voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure:• Geeft de ruimtelijke visie duidelijkheid over ruimte-intensiviteit?• Hoe kan het percentage uitgeefbaar terrein worden gemaximaliseerd?• Worden de gebruiksmogelijkheden van eventuele geluidwallen volledig benut?• Hoe kan de openbare ruimte intensief worden gebruikt?• Worden milieuzones optimaal benut?

Aandachtspunten tijdens de bestemmingsplanprocedure:• Kunnen minimale bouwhoogtes worden geformuleerd?• Zijn de maximale bouwhoogtes maximaal genoeg?• Kunnen minimale bebouwingsdichtheden worden geformuleerd?• Hoe zijn geluidgevoelige functies bestemd?• Hoe kan voor het terrein een intensieve kantorenregeling worden geformuleerd?

Aandachtspunten na de bestemmingsplanprocedure:• Gaan intensivering en kwaliteitsaspecten samen?• Maakt de verkaveling optimaal grondgebruik mogelijk?• Krijgen intensieve bedrijven vrijstelling van belemmerende parkeerregelingen?

In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en de matevan intensivering op het bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszoneBiezenweg.

3.4.2 Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen

Een belangrijke doelstelling van de provincie Utrecht bij de herstructurering vanbestaande en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen is het scheppen van voor-waarden voor ruimtelijke kwaliteit. De achterliggende gedachte is dat ruimtelijkekwaliteit de (economische) levensduur van bedrijventerreinen kan verlengen en degebruikswaarde voor gebruikers en omwonenden kan verbeteren.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 11/47

De Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen (oktober 2004) is praktischinstrument dat provincie, gemeenten en bedrijfsleven kunnen gebruiken voor het in depraktijk realiseren van ruimtelijke kwaliteit op bestaande én nieuw te ontwikkelenbedrijventerreinen.

Ruimtelijke kwaliteit heeft betrekking op de gebruikswaarde, belevingswaarde entoekomstwaarde van een gebied. Daarmee heeft kwaliteit economische, ecologische,sociale en culturele aspecten. Het begrip ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinenheeft zich verdiept en heeft steeds meer betrekking gekregen op de belevingswaardeen toekomstwaarde. Daarbij staan vooral de economische aspecten centraal.De ambitie van de provincie Utrecht is om ruimtelijke kwaliteit breder op te pakken ennaast de economische aspecten ook de sociale, ecologische en culturele aspecten onderde aandacht te brengen. Daarbij gaat het onder andere om de inbedding van eenterrein in de landschappelijke en stedelijke omgeving en het toekennen van sociale,ecologische en culturele dimensies aan bedrijventerreinen. Procesmatig gaat het omhet denken in nieuwe vormen van samenwerking met marktpartijen, waaronderprojectontwikkelaars en beleggers en het vormgeven van een open planproces samenmet (toekomstige) gebruikers en belanghebbenden, waaronder bewoners enmaatschappelijke organisaties.

Inhoudelijke thema’s voor de uitwerking van het begrip ruimtelijke kwaliteit:• Continuïteit: het bedrijventerrein bezien als onderdeel van het omliggende systeem

van woonwijken, kantorenparken of landschappen.• Identiteit: een bedrijventerrein moet zijn eigen identiteit hebben.• Multifunctionaliteit: bedrijventerreinen dienen multifunctioneel ingericht te

worden.• Eerlijkheid / herkenbaarheid: doelmatigheid en functionaliteit van het

bedrijventerrein staan voorop.• Flexibiliteit: bedrijventerreinen moeten toekomstwaarde hebben en flexibiliteit

bieden om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.

Procesmatige thema’s voor de uitwerking van het begrip ruimtelijke kwaliteit:• Participatie: participatie van betrokkenen en belanghebbenden in een vroeg

stadium van het ontwikkelingsproces, waaronder bewoners, ondernemers,maatschappelijke organisaties en marktpartijen.

• Ontwikkelingsgericht: in een vroeg stadium na denken over de uitvoeringsaspectenvan de plannen (samenwerking met marktpartijen).

In de handreiking worden checklisten gegeven voor de aanleg van nieuwebedrijventerreinen en voor de aanpak van bestaande bedrijventerreinen.In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en de matevan intensivering op het bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszoneBiezenweg. Het plan is hierin op een aantal aspecten van de checklist getoetst.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 12/47

3.4.3 Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen

Als handreiking bij het ontwikkelen van duurzame bedrijventerreinen heeft deprovincie de Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen, “Uwbedrijventerreinen als visitekaartje” (september 2005) opgesteld. Hierin wordenhandvaten gegeven voor het duurzaam ontwikkelen van bedrijventerreinen. Dit isnoodzakelijk om de concurrentiepositie en de aantrekkelijkheid van debedrijventerreinen op peil te houden. Om dit te realiseren moeten bedrijventerreineneen continue verbetering doormaken: duurzaam ontwikkelen.Belangrijke kenmerken van duurzame ontwikkeling zijn:• Een continue, cyclische ontwikkeling• Evenwicht tussen sociale, milieu- en economische aspecten• Brede betrokkenheid en integrale aanpak• Vindt plaats op verschillende niveaus• Het bedrijventerrein wordt als onderdeel van een groter geheel beschouwd

Het proces naar een duurzame ontwikkeling verschilt per fase van de levenscyclus vanhet bedrijventerrein. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen zoals deGaasperwaard gaat het om een duurzame ontwikkeling tijdens de planvormingsfase enaanleg van het bedrijventerrein en parkmanagement in de beheersfase.In de planvorming van Gaasperwaard wordt door de gemeente Vianen gestreefd naareen duurzame ontwikkeling van het terrein.

3.5 Waterhuishoudingsplan provincie Utrecht 2005 -2010

De gemeente Vianen ligt in het deelstroomgebied Zuid-Holland-Zuid. Dezestroomgebiedsvisie is door de provincie Zuid-Holland getrokken. In het gebied vanVianen zijn de doelen voor het waterbeheer het bestrijden van wateroverlast, met namein het stedelijk gebied, en het benutten van kansen voor een goede waterkwaliteit enhoge aquatisch natuurwaarden. Een belangrijke maatregel hiervoor is het vergrotenvan het oppervlak open water om meer water te kunnen bergen. Dit draagt bij aanbestrijding van wateroverlast en maakt het mogelijk minder gebiedsvreemd water in telaten in de zomer.

In het geactualiseerde plan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg isexpliciet rekening gehouden met ruimte voor extra waterberging (zie paragraaf 4.2).

3.6 Structuurvisie Vianen 2015

De Structuurvisie Vianen 2015 is op 28 april 2005 vastgesteld door de gemeenteraadvan Vianen. De structuurvisie is opgesteld om de groei van Vianen in goede banen teleiden en de kwaliteiten van de gemeente te handhaven. In de structuurvisie is gezochtnaar locaties voor de bouw van ca 600 woningen.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 13/47

GaasperwaardHet bedrijventerrein Gaasperwaard heeft enerzijds een functie in het bieden vannieuwe vestigingsmogelijkheden voor nieuwe nationale en regionale bedrijven enanderzijds in het bieden van alternatieve vestigingsmogelijkheden voor bestaandebedrijven die vanwege herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen (De Hagenen De Biezen) een andere locatie behoeven. Hierdoor wordt voorkomen dat bedrijvenwegtrekken en wordt de economische ontwikkeling van Vianen gewaarborgd.De herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen maakt het tevens mogelijk omop langere termijn meer woningbouw dichtbij het centrum mogelijk te maken.

In de structuurvisie wordt gestreefd naar een goede landschappelijke inpassing bij deuitwerking van Gaasperwaard. In dit verband wordt gestreefd naar een goedelandschappelijke overgang naar het gebied rond de Biezenweg.In het geactualiseerde plan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg is dezelandschappelijke overgang uitgewerkt (zie beeldregieplan Gaasperwaard enovergangszone Biezenweg).

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 14/47

4 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen

In de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard2 wordt de actuele ruimtebehoeftevoor het bedrijventerrein Gaasperwaard bepaald en vertaald naar een geactualiseerdverkavelingsplan voor het gehele bedrijventerrein inclusief de overgangszoneBiezenweg. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de actuele ruimtebehoefte. In hetvolgende hoofdstuk wordt het plan voor de overgangszone Biezenweg nadertoegelicht.

4.1 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Vianen

4.1.1 Vraagprofiel

Ruimtebehoefte prognose: 25 tot 30 hectare netto tot 2015De ruimtebehoefte prognose3 laat een uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in degemeente Vianen zien van 15 à 20 hectare netto tot 2015 (1,5-2 hectare per jaar).Naast uitbreiding bestaat de vraag ook uit vervanging. De vervangingsvraag is moeilijkin te schatten en is mede afhankelijk van de revitalisering van Bedrijventerrein Vianen.In de behoefteprognose zijn wij vooralsnog uitgegaan van het landelijk gemiddelde: dejaarlijkse vervangingsvraag bedraagt 0,5 à 1% van de bedrijventerreinenvoorraad. VoorVianen betekent dit een extra vraag van circa 1 hectare netto per jaar. De totale vraagkomt daarmee uit op 25 tot 30 hectare netto (2,5 - 3 hectare per jaar).

Ruimtebehoefte peiling: circa 23 hectare gewenstDe gemeente heeft in 2000 een ruimtebehoefte peiling uitgevoerd bij bedrijven diedestijds geïnteresseerd waren in een kavel op Gaasperwaard. Deze peiling is onlangsherijkt, waardoor een actueel beeld is van de huidige behoefte onder Viaanse bedrijven.Uit de herijking van de peiling komt naar voren dat bedrijven ongeveer 23 hectarebedrijfsruimte vragen op Gaasperwaard. Het merendeel van deze vraag doet zich voorbinnen nu en vijf jaar. De ruimtebehoefte kan nog iets hoger uitkomen, omdat nog nietalle bedrijven hebben gereageerd. Aan de andere kant leert de ervaring dat bedrijven ineen behoeftepeiling meer ruimte opgeven dan noodzakelijk. Daarnaast zal een deel vande bedrijven weer afvallen als daadwerkelijk de kavel gekocht moet worden. Eeninschatting hiervan is op voorhand echter moeilijk te geven.

De geïnteresseerde bedrijven zijn actief in de branches die veel op bedrijventerreinenvoorkomen: industrie/productie (29%), groothandel (24%) en transport/distributie(18%), maar daarnaast komt de vraag ook uit bedrijven in de zakelijke dienstverlening(18%). De overige 11% is divers (o.a. bouw, detailhandel). De diverse vraag betekent dat

2 Inbo Ruimte & Vastgoed, 11 mei 20053 Met behulp van het werkgelegenheidsmodel is een prognose gemaakt van de vraag naar

bedrijventerrein. Het model is gebaseerd op cijfers van het CBS en prognoses van het CPB.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 15/47

op Gaasperwaard meerdere bedrijfsmilieus voor moeten komen: zichtlocaties metrepresentatieve panden en zones waar de functionaliteit van de kavels voorop staat.

Van geïnteresseerde bedrijven wenst 60% een kavel tot 5.000 m2 en 40% een kavel van5.000 m2 en groter (tot 35.000 m2). De spreiding in kavelmaat is daarmee groot, watbetekent dat flexibiliteit in het verkavelingsplan belangrijk is.

Tabel 1 Ruimtebehoefte naar grootteklassegrootteklasse

abs. aandeel abs. aandeel0 - 1.000 m2 7 21% 3.700 2%

1.000-2.500 m2 6 18% 8.700 4%

2.500-5.000 m2 7 21% 22.500 10%5.000-10.000 m2 4 12% 21.000 9%

> 10.000 m2 9 26% 175.000 76%

niet bekend 1 3% - 0%

totaal 34 100% 230.900 100%

gemiddeld - 6.791

aantal oppervlak

4.1.2 Aanbodprofiel

Zonering: differentiatie vooropGezien het bovenstaande zal de vraag naar bedrijfskavels op Gaasperwaard divers zijn,zowel qua omvang als uitstraling. Desalniettemin zal de nadruk komen te liggen opkavels met een functionele uitstraling. Met uitzondering van de randen (A27, GroeneRandweg en Lange Dreef) worden daarom geen hoge eisen aan de architectuur van debedrijfsgebouwen gesteld. Een representatieve uitstraling van het terrein kan het bestworden bereikt door middel van een goede inrichting van de openbare ruimte en eeneenduidige positionering van de bebouwing door middel van rooilijnen.

Kavelgrootte: drie kavelmaten als uitgangspuntMet betrekking tot de omvang van de kavels is flexibiliteit gewenst. Een indeling inkleine kavels, middelgrote kavels en grote kavels kan deze flexibiliteit bieden. De kleinekavels hebben een gemiddelde maat van 2.500 m2, de middelgrote van 5.000 m2 (degemiddeld gevraagde kavelmaat) en de grote van 7.500 m2. Door in hetverkavelingsplan van Gaasperwaard rekening te houden met samenvoeging of splitsingvan kavels ontstaat maximale flexibiliteit.

De positionering van de typen kavels is als volgt: langs de A27 komen de grote kavels,de middelgrote kavels zijn vooral in het middengebied en aan de Biezenweggepositioneerd, terwijl de kleine kavels aan de Groene Randweg liggen. Deze verdelingsluit het best aan bij de omgeving: groot langs de snelweg op zichtlocaties en kleinnabij de kern Hagestein.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 16/47

Directe ontsluiting met A27 zeer gewenstAangezien de sectoren handel en transport belangrijke doelgroepen zijn voorGaasperwaard wordt gestreefd naar een zo direct mogelijke verbinding met de A27.Hiervoor wordt een nieuwe parallelweg ten oosten van de A27 aangelegd, die directvanaf de afslag Hagestein aftakt en uitkomt op de Lange Dreef.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 17/47

5 Planbeschrijving

5.1 Inleiding

De overgangszone Biezenweg bestaat uit een circa 157 meter brede zone tussen debestaande Biezenweg en het bedrijventerrein Gaasperwaard. De overgangszoneBiezenweg heeft vanwege haar ligging tegen de historisch waardevolle Biezenweg enhet aanliggend agrarische landschap een afwijkende invulling ten opzichte van deoverige terreindelen van het bedrijventerrein. In deze zone staat de verweving van hetlandschap, bestaande uit te handhaven wooncomplexen, weidegronden enwatergangen, en het bedrijvenlandschap centraal.

Afbeelding 5.1 geactualiseerde stedenbouwkundig plan bedrijventerreinGaasperwaard

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 18/47

5.2 Ruimtelijke opzet en bebouwingsstructuur

OvergangszoneDe overgangszone Biezenweg vormt een overgang tussen het aaneengeslotenbedrijvenlandschap van het ten noorden van dit deelgebied gelegen bedrijfsterrein enhet ten zuiden van het gebied gelegen agrarisch landschap (ten zuiden) van deBiezenweg. Langs de weg is de sfeer van het historische landschap voelbaar. Direct aande weg zijn verschillende woningen en agrarische complexen aan te treffen. Enkele vandeze te handhaven gebouwen of gebouwcomplexen zijn gelegen ten noorden van deBiezenweg, binnen het plangebied.In het plan voor de overgangszone Biezenweg wordt gestreefd naar handhaving enversterking van bestaande waarden en de afronding van de zuidelijke rand van hetbedrijventerrein Gaasperwaard. Het gebied wordt vormgegeven als overgangszone. Hetlandschappelijk patroon van weides, akkers, sloten en het reliëf van de oeverwal enoude rivierbedding vormt de basis voor het ruimtelijk-functioneel raamwerk.

Voor de noord/zuid gerichte parkstroken geldt hetzelfde. De inrichting wordt bepaalddoor het reliëf van de oude oeverwal en de oude rivierbedding. De oost/westrichtingvan de oeverwal is leidend. In noord/zuidrichting moet worden aangesloten op derichting van de rest van de overgangszone. De huidige bebouwing aan de noordzijdevan de Biezenweg blijft als burgerwoningen gehandhaafd. Ten noorden hiervan is eenzone waarin bedrijven kunnen worden gevestigd in een groene setting.Tussen de bestaande bebouwing langs de Biezenweg en de nieuwe bedrijfskavels zijntwee in noord-zuid richting georiënteerde parkstroken voorzien, die het gebied van hetbedrijventerrein vooral visueel met het aanliggende landschap verbinden. Deze vormensamen met de aanliggende akkergronden, de brede sloten en watergangen hetlandschappelijk raamwerk waarbinnen de bedrijfskavels mogen worden ontwikkeld.

Afbeelding 5.2 stedenbouwkundig plan overgangszone Biezenweg

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 19/47

BedrijfskavelsTussen het raamwerk van groen- en waterelementen zijn in de overgangszone eenbeperkt aantal bedrijfskavels voorzien. De bedrijfskavels kunnen alleen wordengerealiseerd buiten de aardkundige objecten van de oeverwal en de oude rivierbedding.Deze op de plankaart aangegeven aardkundige objecten worden beschermd doormiddel van een aanlegvergunningenstelsel in de voorschriften. De bebouwing op dekavels heeft een beperkt ruimtebeslag en de invulling van de kavel kent een stevigegroene omranding en/of aankleding. De bedrijven zijn georiënteerd op de zuidelijkeontsluitingsweg van het bedrijventerrein Gaasperwaard.De bedrijfsbebouwing is in twee zones geordend. In de voorste zone, aangeduid als derepresentatieve zone, krijgen kleinschalige en hoogwaardige vormgegeven gebouwenof gebouwdelen een plek. De bedrijfshallen krijgen een plaats in de daarachter gelegenzone.Voor de overgangszone geldt dat vooral de representatieve bebouwing in combinatiemet het groen (op de kavel en van het aanliggende landschap) beeldbepalend is. Voorde bebouwing zijn in het beeldregieplan richtlijnen gegeven die deze beoogdeomgevingskwaliteit ondersteunen en versterken.

WaterbergingIn de overgangszone Biezenweg is relatief veel ruimte ingericht ten behoeve van dewaterberging. Langs de zuidelijke ontsluitingsweg van het bedrijventerrein en rondomde bedrijfskavels in de overgangszone worden brede watergangen aangelegd. Dezesluiten aan op de bestaande sloten die haaks op de Biezenweg staan. Tussen debedrijfskavels en de bestaande bebouwing van de Biezenweg en het zuidelijk gelegenopen landschap worden terreindelen afgegraven als overloopgebied/bergingsvijvers ingeval van hoge waterstanden. De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleenplaatsvinden als dit de op de plankaart aangegeven aardkundige waarden niet aantast.Bij de aanleg en het bouwrijpmaken van het gebied zorgt de gemeente ervoor dat destroomrug zichtbaar blijft en de verhoudingen gelijk blijven met de bestaande situatie.Verder is er in de voorschriften een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, om desituatie nu en voor de toekomst ook planologisch te beschermen.

5.3 Functies en programma

In de overgangszone Biezenweg zullen zes burgerwoningen aan de Biezenweggehandhaafd worden. De oorspronkelijke agrarische kavels worden aangepast teneindeaan de rand van het bedrijventerrein een goede landschappelijke overgang te kunnenrealiseren.In de overgangszone is ruimte voor circa 2,2 ha aan bedrijfskavels, met eenbebouwingspercentage van maximaal 50 % per kavel.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 20/47

5.4 Ontsluiting en parkeren

De te handhaven woningen worden ontsloten vanaf de Biezenweg. De nieuwebedrijfskavels zullen worden ontsloten vanaf de zuidelijke ontsluitingsweg op hetbedrijventerrein Gaasperwaard. De zuidelijke ontsluitingsweg sluit met een rotonde aanop de “Groene Randweg”. In het beeldregieplan is een principeprofiel voor de zuidelijkeontsluitingsweg opgenomen.Het parkeren ten behoeve van de bedrijven en de te handhaven woningen vindt plaatsop eigen terrein.

5.5 Beeldkwaliteit

In het beeldregieplan Vianen, Beeldregieplan bedrijventerrein Gaasperwaard enOvergangszone Biezenweg is de beeldkwaliteit voor het gehele bedrijventerreingeactualiseerd. Voor de beeldkwaliteitseisen voor de overgangszone Biezenweg wordthierom verwezen naar dit document.

5.6 Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik

Naast de bepaling van de ruimtebehoefte (zie hoofdstuk 4) zijn in de notitie Herijkingbestaande plan Gaasperwaard aanbevelingen gedaan over de versterking van deruimtelijke kwaliteit en de intensivering van het ruimtegebruik. Hiervoor is gebruikgemaakt van de Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen en hetinstrument Ruimtemeter, beide van de provincie Utrecht.

5.6.1 Ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit heeft betrekking op de gebruikswaarde, belevingswaarde entoekomstwaarde van een gebied. Kwaliteit heeft dus niet alleen een economische, maarook een ecologische, sociale en culturele betekenis. Op kavelniveau gaat het om debeeldkwaliteit van de panden en de inrichting van de buitenruimte en de openbareruimte. Op een hoger schaalniveau gaat het om de inbedding van het bedrijventerreinin de landschappelijke omgeving. Vooral dit laatste aspect is in de planvorming van veelbedrijventerreinen nog onderbelicht.

In de Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen is een checklistopgenomen te bepaling van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen. Met behulpvan deze checklist is de ruimtelijke kwaliteit van het plan Gaasperwaard bepaald, zoalsverwoord in het beeldregieplan. In dit kader is het plan op de volgende aspectengetoetst:1. Eisen en ambities toekomstige gebruikers;2. Identiteit en sfeer van het gebied;3. Relatie met omliggende landschap.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 21/47

Ad 1. Eisen en ambities toekomstige gebruikersDoor middel van een behoeftepeiling is inzicht verkregen in de eisen en wensen van detoekomstige gebruikers. De behoeftepeiling is opgenomen in het oorspronkelijkebestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard (hoofdstuk 4). Deze peiling is in 2005geactualiseerd in de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard en vertaald naareen nieuw verkavelingsplan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg.

Ad 2. Identiteit en sfeerDe ruimtelijke kwaliteit wordt in het beeldregieplan vooral gezocht in de architectuurvan de bebouwing, en dan met name de bebouwing aan de randen van het terrein.Vooral op kavelniveau is dus gekeken naar de ruimtelijke kwaliteit. Opgenomenelementen zijn: zorgvuldigheid (detaillering), duurzaamheid (toekomstwaarde) ensamenhang (bijvoorbeeld overgang openbaar en privé).

Concreet is het bedrijventerrein Gaasperwaard verdeeld in vijf zones, die elk hun eigeneisen aan beeldkwaliteit kennen. In de zones aan de rand gelden strengere eisen aan debeeldkwaliteit dan in het middengebied, waar functionaliteit voorop staat.In het nieuwe verkavelingsplan en het geactualiseerde beeldregieplan is voor deovergangszone Biezenweg een kwaliteitsslag gemaakt.

Ad 3. Relatie met omliggende landschapIn het oorspronkelijke plan voor Gaasperwaard is weinig aandacht geschonken aan deinbedding in het omliggende landschap. De structuur van het landschap is niet vertaaldnaar het bedrijventerrein. Omgeving en bedrijventerrein hebben daarmee onderlinggeen relatie. Om meer kwaliteit aan het plan te geven is deze relatie echter wel vanbelang.

In het nieuwe verkavelingsplan is extra aandacht geschonken aan de inbedding in hetlandschap. Hiermee wint het plan aan ruimtelijke kwaliteit. De overgangszoneBiezenweg is meer landschappelijk ingericht: minder dan 50% in deze strook wordtbebouwd. Omdat deze bebouwing geclusterd is op drie bedrijfskamers kan de inrichtingvan het overige deel landschappelijk blijven. Hiermee vormt de strook een duidelijkovergangsgebied naar het open landschap ten zuiden van de Biezenweg.

Ook de rest van het terrein is meer landschappelijk ingebed. De lijnen uit het landschapten zuiden van de Biezenweg (slotenstructuur) zijn doorgetrokken op hetbedrijventerrein: de aan te leggen wegen en groen in het middengebied liggen in hetverlengde van deze landschapslijnen. Hierdoor ontstaan zichtlijnen vanuit het terreinhet open landschap in.

5.6.2 Intensief ruimtegebruik

Het ruimtegebruik op Gaasperwaard is getoetst aan de mate van intensivering.Hiervoor is onder andere gebruik gemaakt van de Ruimtemeter. De Ruimtemeter maaktinzichtelijk hoe het ruimtegebruik zich verhoudt tot de norm (gemiddelde

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 22/47

ruimtegebruik op bedrijventerreinen in Nederland). De conclusies van deze toetsingzijn:

Lage bruto-nettoverhouding door overgangszone BiezenwegGaasperwaard heeft een bruto oppervlak van 31 hectare4. Circa 65% hiervan isuitgeefbaar (netto oppervlak). Vergeleken met het landelijke gemiddelde (71%) is ditaan de lage kant. De lage bruto-nettoverhouding is het gevolg van de landschappelijkeinpassing van de overgangszone Biezenweg.

Lage uitgeefbare oppervlak zorgt voor meer ruimtelijke kwaliteitHet extensieve ruimtegebruik op Gaasperwaard in het nieuwe verkavelingsplan zorgt erwel voor dat de overgang tussen bedrijventerrein en omliggend landschap beduidend isverbeterd ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Hiermee wint het plan aanruimtelijke kwaliteit. Deze aanpassing in het verkavelingsplan is ook conform de wensvan de provincie.

Intensief ruimtegebruik mogelijk in het middengebied en langs A27In het beeldregieplan is een aantal uitspraken gedaan over intensivering van hetruimtegebruik. Deze gaan in op het verhogen van het bebouwingspercentage, hetschakelen van bedrijfsruimte en het stapelen of ondergronds bouwen. Vanwege debeeldkwaliteit zijn de mogelijkheden langs de randen – met uitzondering van de randA27 – beperkt. Vooral op de grote kavels aan de snelweg en de middengrote kavels inhet middengebied zijn dus mogelijkheden om tot intensivering te komen.

Intensivering door aanleg gezamenlijke voorzieningenHet gezamenlijk organiseren van voorzieningen is een optie die niet is meegenomen inhet beeldregieplan. Het collectief organiseren van bijvoorbeeld parkeren kan voorbepaalde clusters (bijvoorbeeld de representatie zone) een interessante optie zijn omruimtewinst te behalen. De ruimtewinst kan worden aangewend voor extra uitgifte ofdoor meer kwaliteit in het openbaar gebied.

4 Bij de berekening van het bruto oppervlak is bij de zone Biezenweg alleen de 57 meter strookmeegerekend, omdat in de overige 100 meter van deze zone geen bedrijfsbebouwing is toegestaan.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 23/47

6 Milieuaspecten

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante aspecten ten aanzien van eenduurzame inpassing van de plannen voor de overgangszone Biezenweg. Deze aspectenzijn aanvullend op de aspecten zoals deze zijn opgenomen in bestemmingsplanbedrijventerrein Gaasperwaard.

In de overgangszone worden drie bedrijfskavels gerealiseerd. Op de kavels zullenmaximaal zes bedrijven worden gerealiseerd. Conform het bestemmingsplan mogen opde kavels alleen categorie 1 tot en met 3 bedrijven worden gevestigd.

6.2 Milieuzonering bedrijven

Voor de milieuzonering van het toekomstige bedrijventerrein wordt verwezen naar hetbestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard, paragraaf 6.1. Hierin wordt demilieuzonering voor het gehele bedrijventerrein inclusief de overgangszone Biezenwegonderbouwd.

Aan de Biezenweg worden 6 agrarische kavels herbestemd tot woonbestemming. Uithet advies van de milieudienst5 blijkt dat er één bedrijf aan de Biezenweg is gelegen diehinder kan opleveren voor de woningen, namelijk Biezenweg 49b. In de huidige situatieheeft dit bedrijf een milieuvergunning voor de huisvesting van 2.500 legkippen en 200schapen wat omgerekend leidt tot 123mve. Bij dit aantal mve dient een minimaleafstand van 100 meter tot een categorie II object aangehouden te worden. Alle terealiseren woonbestemmingen liggen buiten deze hindercontour.

6.3 Vergunningssituatie te herbestemmen percelen

De gemeente Vianen is eigenaar van een aantal percelen waar nog eenmilieuvergunning voor is, in het bestemmingsplan krijgen deze percelen eenwoonbestemming. In principe vindt op deze bestemmingen geen (volwaardige)bedrijfsvoering meer plaats. Onder een volwaardig agrarisch bedrijf wordt in principeverstaan een agrarisch bedrijf met een arbeidsomvang van ten minste één volledigearbeidskracht. Bij de beoordeling van volwaardigheid zijn belangrijk: arbeidsinkomen,veebezetting, grondareaal, totale omvang en tijdsbesteding, en de verwachteontwikkeling van deze factoren op afzienbare tijd. De omvang van een bedrijf kanworden uitgedrukt in "Nederlandse Grootte Eenheid" (nge). Als één van de belangrijke

5 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel milieuzonering

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 24/47

uitgangspunten geldt dat een bedrijf in principe als volwaardig wordt beschouwd alshet 55 nge of meer heeft. Uiteindelijk berust de beoordeling van de volwaardigheid opeen weging van de hiervoor genoemde factoren.

Bestaande bedrijven die niet aan de eis van volwaardigheid kunnen voldoen, maar welten minste 20 nge hebben, worden gerekend tot de "kleine agrarische bedrijven".Indien er sprake is van minder dan 20 nge is er niet langer sprake van een agrarischbedrijf, waaruit enig inkomen kan worden gehaald. Indien er nog sprake is van enigevee of land- en tuinbouw is dit louter hobbymatig te noemen.

Van de betreffende percelen is bekend dat er tenminste 3 jaar geen actievebedrijfsvoering heeft plaatsgevonden, er mag derhalve aangenomen worden dat de ngewaarde lager is dan 20. Dit bestemmingsplan anticipeert op de gewenste situatiewaarbij de desbetreffende milieuvergunningen niet meer van toepassing zijn op degenoemde percelen.

6.4 Geluid

WegverkeerAlgemeenDe overgangszone Biezenweg is gelegen in de zone wegverkeerslawaai van de rijkswegA2, de rijksweg A27, de Zuidelijke Randweg, de Biezenweg, de Lange Dreef, de GroeneRandweg en de Hooglandseweg.

Op de drie kavels in de overgangszone worden maximaal zes bedrijven gevestigd.Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. Bedrijfsruimten zijn volgens de Wetgeluidhinder en het Bouwbesluit geen geluidsgevoelige bestemmingen. Op de kavelskunnen echter ook kantoorruimten gerealiseerd worden. Kantoorruimten hoeven nietaan de Wet geluidhinder getoetst te worden, maar er dient echter wel aan hetBouwbesluit te worden voldaan.

De omliggende woningen kunnen overlast ondervinden van de extra verkeers-bewegingen op de Zuidelijke Randweg, de Lange Dreef / Groene Randweg en deHooglandseweg ten gevolge van de nieuwe bedrijven.

In het onderdeel geluid van het milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht6

wordt geconcludeerd dat het wegverkeer geen belemmering vormt voor de realisatievan de ‘Overgangszone Biezenweg’. Indien op de kavels kantoorruimten gerealiseerdworden, dient een akoestisch onderzoek naar de gevelwering uitgevoerd te worden.

6 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel geluid

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 25/47

IndustrielawaaiAlgemeenOp de drie kavels zullen maximaal zes bedrijven worden gerealiseerd. Conform hetbestemmingsplan mogen op de kavels alleen categorie 1 tot en met 3 bedrijven wordengevestigd. Gezien het type bedrijven dat heeft ingeschreven op het bedrijventerreinGaasperwaard, zullen de toekomstige bedrijven waarschijnlijk van het type transport,logistiek, groothandel en/of distributie zijn.

Aangezien het niet bekend is welke bedrijven zich daadwerkelijk op de drie kavelszullen vestigen, is het niet mogelijk de exacte geluidsemissie van de nieuwe bedrijvenen de geluidsimmissie op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen te berekenen en tetoetsen.

In het onderzoek naar industrielawaai6 is toch een indicatieve berekening uitgevoerd,om een globaal inzicht te verkrijgen in de geluidsbelastingen op de gevels van dedichtstbijzijnde woningen.

De milieudienst adviseert, om eventuele overlast te beperken, de geluidsbronnen zo vermogelijk van de dichtstbijzijnde woningen te situeren. En indien de bebouwing op dekavels tussen de geluidsbronnen (rijdende vrachtwagens, ventilatoren o.i.d.)) en dewoningen wordt gerealiseerd, wordt een extra geluidsafscherming gecreëerd. Bij eendoordachte indeling en gebruik van de kavels vormt het industrielawaai geenbelemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan ‘Overgangszone Biezenweg’.

6.5 Luchtkwaliteit

Sinds 5 augustus 2005 is het Besluit luchtkwaliteit 2005 (Blk2005) van kracht.Gemeenten zijn hiermee verplicht bij het uitoefenen van bevoegdheden, waaronderbestemmingsplanprocedures, de grenswaarden van het Blk2005 in acht te nemen. Dezeverplichting geldt op iedere locatie, dat wil zeggen in de gehele buitenlucht,uitgezonderd de werkplek (voorbeeld van een werkplek zijn kantoorruimten).

Een overschrijding van de grenswaarde is mogelijk indien blijkt dat het plan geennegatieve invloed heeft op de heersende concentraties. Bij een negatieve invloed vanhet plan op de luchtkwaliteit kan doorgang uitsluitend plaatsvinden als door afnameop een andere locatie per saldo een betere situatie ontstaat.

Het Besluit luchtkwaliteit stelt grenswaarden aan de concentraties stikstofdioxide, fijnstof, zwaveldioxide, stikstofoxiden, lood, koolmonoxide en benzeen. De grenswaardenvoor fijn stof (PM10) gelden vanaf 2005, de overige vanaf 2010. Doorgaans leverenalleen de concentraties stikstofdioxide en fijn stof mogelijk overschrijdingen op vangrenswaarden, de overige stoffen overschrijden de grenswaarden niet.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 26/47

Op basis van het milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht7 kan wordengeconcludeerd dat de in het Besluit luchtkwaliteit 2005 gestelde grenswaarden, vooren na realisatie van de ‘Overgangszone Biezenweg’, niet worden overschreden.

6.6 Externe veiligheid

In het kader van externe veiligheid8 is onderzocht of het plangebied binnen deinvloedssfeer ligt van bronnen met een extern veiligheidsrisico. Er zijn geen bedrijvenaanwezig met een extern risico, dat zich uitstrekt tot het plangebied. Hierbij wordt hetvoorbehoud gemaakt dat geen gegevens beschikbaar zijn over eventuelegeprojecteerde risicobedrijven op het overige deel van bedrijventerrein Gaasperwaard.Als mogelijke risicobronnen komen wel de nabij het plangebied gelegen rijkswegen A2en A27 vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg.

Het onderzoek van de milieudienst concludeert dat de locatie voldoet aan de door dewet gestelde eisen. Op de planlocatie is geen sprake van een plaatsgebonden risico ofeen groepsrisico.

6.7 Bodem

In het kader van de planontwikkeling van het bedrijventerrein Gaasperwaard heeft injuni 1999 verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Voor de samenvatting enconclusies van dit onderzoek wordt verwezen naar het bestemmingsplanbedrijventerrein Gaasperwaard, paragraaf 6.3. Bij de uitgifte van de kavels zalkavelgewijs nader bodemonderzoek plaatsvinden (schone grond verklaring).

Binnen de overgangszone Biezenweg is in juni / juli 2006 aan de Biezenweg 16 enBiezenweg 18 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd9. Ook is aan de Biezenweg18 een nader onderzoek asbest uitgevoerd.

BodemverontreinigingsituatieIn het gehele gebied kunnen lichte tot matige verontreinigingen met lood en PAKworden aangetroffen in de toplaag van de bodem. Deze ‘diffuse’ verontreiniging komtdoor o.a. het neerslaan van uitlaatgassen van verkeer en industrie en doordat vroegerasladen van kolenkachels veelal in tuinen werden geleegd. Daarnaast is de bodem op,onder en rondom (voormalige) bedrijfslocaties in veel gevallen verontreinigd geraaktdoor opslag, overslag, morsen, calamiteiten, maar ook door doelbewuste lozingen in hetverleden.

Wbb-locaties

7 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel luchtkwaliteit8 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel externe veiligheid9 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel bodem

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 27/47

Een Wbb-locatie is een locatie waar (vermoedelijk) sprake is, of was, van een ernstiggeval van bodemverontreiniging. De provincie Utrecht is in dergelijke gevallen bevoegdgezag. In het plangebied komen geen Wbb-locaties voor.

(Ondergrondse) brandstoftanksIn het plangebied zijn nog een aantal (ondergrondse) brandstoftanks aanwezig. In tabel1 staan de locaties en bijbehorende status vermeld.

Tabel 1: (ondergrondse) brandstoftanks en de bijbehorende status.

Adres StatusBiezenweg 20 Ondergrondse tank: 2.000 liter HBO, gelegen naast de oprit,

gesaneerd met Kiwa-certificaat (gevuld met zand).Uitkomst sanering onzeker.

Biezenweg 20 Bovengrondse tank: 1.000 liter met onbekende inhoud.

6.8 Water

De Watertoets is het procesinstrument dat ruimtelijke plannen toetst op de matewaarin zij rekening houden met het beleid om water in Nederland meer ruimte geven.Het proces van de Watertoets waarborgt een vroegtijdige inbreng van dewaterbeheerders en heeft tot doel om wateraspecten volledig mee te laten wegen in deplanvorming. In het kader van de watertoets is op 18 juni 2006 overleg geweest metWaterschap Rivierenland en Gemeente Vianen om de uitgangspunten ten aanzien vanhet toekomstige watersysteem te bespreken. Daarnaast zijn de richtlijnen envoorkeuren van het waterschap uit het document “Nadere uitwerking toetsingscriteria/normen” gebruikt bij de uitwerking van het toekomstige watersysteem van het planGaasperwaard. Het waterhuishoudkundige plan is op 13 juli 2006 besproken metgemeente en waterschap. Door Arcadis is een waterparagraaf10 opgesteld. Dezewaterparagraaf gaat in op het totale plangebied van het bedrijventerreinGaasperwaard, waaronder het plangebied van de onderhavige planherziening.

Huidige situatieDe huidige waterhuishoudkundige situatie (bodem, hydrologie, oppervlaktewater) isonderzocht en beschreven in het “Geotechnisch, geohydrologisch enwaterhuishoudkundig onderzoek betreffende Gaasperwaard deelgebieden 1 en 2 teVianen” (Fugro, 3204-0159-r01, 8 juli 2005) en het “Aanvullend geohydrologischonderzoek betreffende Bedrijventerrein Gaasperwaard te Vianen” (Fugro, 3204-0159-r01, 10 maart 2006).Toekomstige situatieDe waterhuishouding op het bedrijventerrein wordt volgens de laatste duurzameinzichten vorm gegeven. Vuil en schoon water zijn volledig gescheiden. Daarnaast iseen onderscheid gemaakt tussen schoon hemelwater (shwa) afkomstig van daken envuil hemelwater (vhwa) afkomstig van terreinverharding en wegen.

10 Waterparagraaf Gaasperwaard Vianen, ARCADIS 25 augustus 2006 Referentie: 110501/ZF6/330/201139

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 28/47

Het vuilwater (dwa) afkomstig van de bedrijventerreinen wordt verzameld enondergronds getransporteerd naar een nieuw gemaal dat gelegen is in degroenvoorziening in het midden van het bedrijventerrein. Deze verpompt hetafvalwater naar de persleiding, die is aangelegd vanaf de rotonde in de Hagenweg.Hemelwater afkomstig van de daken (shwa) wordt ondergronds afgevoerd naar hetoppervlaktewater. De daken wateren zoveel mogelijk direct af naar naastgelegenoppervlaktewater. Daar waar geen oppervlaktewater direct naast het perceel aanwezigis, gebeurt dit via een verbeterd gescheiden stelsel (vgs). Hemelwater afkomstig van deterreinen en wegen (vhwa) wordt ondergronds afgevoerd naar het oppervlaktewater.Ook dit gebeurt middels een verbeterd gescheiden stelsel waarbij de first flush met demeeste vervuilde vaste delen wordt verpompt naar de persleiding in de Hagenweg.Overtollig water stort over naar het oppervlaktewater.

In het oppervlaktewaterstelsel wordt het water tijdelijk vastgehouden en stroomt hetvia een debietregulerende voorziening (landelijk debiet) naar het noordelijk gelegengebied. Vanuit het oppervlaktewater kan het overtollig water bij een groteneerslaggebeurtenis tevens overstorten naar dit noordelijk gelegen deelgebied.In het oppervlaktewaterstelsel is berging van hemelwater aanwezig tot eenneerslaggebeurtenis van eens per 10 jaar plus 10%. Met deze extra reservering van10% wordt ingespeeld op verwachte klimaatsveranderingen.

Bij de dimensionering en uitvoering van de waterberging is rekening gehouden metverhoogde grondwaterstanden als gevolg van hoge waterstanden in de Lek, zodat ookin deze situatie geen wateroverlast ontstaat (uitgaande van de hoogste waterstand inde Lek behorende bij frequentie eens per 10 jaar).

Vanuit de waterberging wordt het water uit het bedrijventerrein Gaasperwaard gelijkaan het landelijk debiet (1,5 l/s/ha) geloosd naar het gebied ten noorden vanGaasperwaard. Ook is hier een noodoverstort gerealiseerd, zodat bij extreem groteneerslaggebeurtenissen het water versnel over kan storten zonder wateroverlast teveroorzaken. Gekozen is om het hemelwaterstelsel niet te gebruiken alsblusvoorziening. Hiervoor worden bronnen toegepast.

6.9 Natuurwaarden

In 2004 is een natuurwaardenonderzoek verricht door Bureau Waardenburg11. Ditonderzoek betreft een natuurtoets in het kader van de Flora- en faunawet. In hetonderzoek is de aanwezigheid van beschermde soorten planten en dieren in hetplangebied en de directe omgeving beoordeeld. Daarnaast zijn de te verwachteneffecten van de voorgenomen ingreep op beschermde soorten beoordeeld.

De conclusies van het onderzoek zijn:• De voorgenomen ingreep zal naar verwachting geen negatief effect hebben op de

duurzame instandhouding van beschermde planten.

11 Beoordeling beschermde soorten bedrijventerrein Gaasperwaard, Vianen; Natuurtoets in het kader vande Flora- en faunawet; Bureau Waardenburg bv 7 juni 2004, rapportnr 04-102.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 29/47

• De voorgenomen ingreep zal naar verwachting geen negatief effect hebben op deduurzame instandhouding van zoogdieren.

• De voorgenomen ingreep kan een negatief effect hebben op de lokale populatievan de rugstreeppad. De voorgenomen ingreep zal echter naar verwachting geennegatief effect hebben op de duurzame instandhouding van de rugstreeppad enandere amfibieën.

• De voorgenomen ingreep zal naar verwachting geen negatief effect hebben op deduurzame instandhouding van beschermde vissoorten.

• De voorgenomen ingreep zal leiden tot een lokaal verlies aan biotoop voorbroedvogels van (braakliggende) akkers, weilanden, slootoevers en kleine bosjes.

Op enkele punten worden de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet overtreden:• Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot

beschadiging of vernietiging van de zwanebloem en brede wespenorchis.• Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot

beschadiging of vernietiging van vaste verblijfsplaatsen van, kleinewatersalamander, gewone pad, rugstreeppad, middelste groene kikker en bruinekikker.

• Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen leiden totverstoring van haas, mol, egel, gewone bosspitsmuis, huisspitsmuis, bosmuis,woelrat, veldmuis.

In het onderzoeksrapport is aangegeven voor welke soorten ontheffing aangevraagdmoet worden en welke maatregelen getroffen dienen te worden voordat tot realisatievan het plan wordt overgegaan. Met betrekking tot de locatie waar de rugstreeppadoorspronkelijk was aangetroffen is geconstateerd, dat de situatie is veranderd. Hierdooris er onduidelijkheid ontstaan over de mogelijke verblijfplaats van de rugstreeppad inhet gebied. In het voorjaar van 2008 zal middels aanvullend onderzoek duidelijkheidworden gegeven in deze situatie. Indien dit onderzoek daar aanleiding toe geeft zal ditleiden tot aanpassingen van het plan dan wel aanvullende maatregelen.

Verder geeft het rapport aanbevelingen voor de nieuwe inrichting van degroenvoorzieningen in het plangebied Gaasperwaard, het beperken van verstoring ofonbedoeld doden van dieren (broedvogels, egels en kleine zoogdieren als muizen).

6.10 Aardkundige c.q. geomorfologische en archeologische waarden

GeomorfologieHet geplande bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg makendeel uit van de Vijfheerenlanden, een uitgestrekt rivierengebied ten zuiden van derivier de Lek. In het gebied Vijfheerenlanden bevonden zich van oudsher lichtmeanderende rivierarmen, waardoor stroomruggen werden gevormd. In aardkundig c.q.geomorfologisch opzicht wordt dit gebied tegenwoordig gekenmerkt door eenuitgebreid stelsel van rivierarmen, restgeulen en stroomruggen. De stroomruggen -oeverwallen die aan weerszijden van een bedding werden gevormd - werden bij

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 30/47

overstromingen opgebouwd uit zandig materiaal. De kommen zijn de laagten dieachter of tussen de stroomruggen overbleven (ondermeer de lager gelegen poldersGroote Hagen en De Biezen). In ongeveer 1700 v. Chr. ontstond het stroomstelselwaarvan de Hagesteinse stroomrug een overblijfsel is. Dit fossiele riviersysteem dateertvan 1000 v.Chr. tot 1000 na Chr. Later zijn deze sedimenten bedekt met kleiigekomafzettingen. Mede als gevolg van klink ligt de oude stroomrug relatief hoog in hetlandschap. Op sommige plaatsen steekt de oeverwal meer dan 1.5 meter boven dedirecte omgeving uit. Het reliëf van de restgeul met aangrenzende oeverwallen is nogherkenbaar in het landschap.

Geomorfologisch gezien ligt de overgangszone Biezenweg op de Hagesteinsestroomrug en bestaat uit komafzettingen van Tiel aan de oppervlakte met daarondereen afwisseling van Hollandveen met afzettingen van Gorcum, plaatselijk opgeulafzettingen. De geulafzettingen maken deel uit van de Hagesteinsestroomruggordel. De bodem rond de Biezenweg bestaat uit kalkhoudendeooivaaggronden en kalkhoudende poldervaaggronden (zware zavel en lichte klei metrespectievelijk grondwatertrap VII en VI).

In de “Atlas aardkundige waarden” van de provincie Utrecht wordt het plangebiedgekenmerkt als een aardkundig waardevol gebied buiten de EHS. Het gehelebedrijventerrein Gaasperwaard is geprojecteerd in de Hooge Waard. In de Hooge Waardzijn twee Fysische Geografische Eenheden (FGE) gelegen, beide in de vorm van dehiervoor beschreven oeverwallen/ oude rivierbeddingen. Deze voldoen grotendeels aande belangrijkste ideaalkenmerken van de FGE, hebben een goede zichtbaarheid, hebbenmaar een beperkt aantal zichtbare aantastingen, worden als zeer waardevolgewaardeerd en zijn kwetsbaar voor (kleinschalig) grondverzet. Eén oeverwal is gelegenter hoogte van de Lange Dreef aan de noordzijde van het bedrijventerrein, de andereligt ter hoogte van de Biezenweg.

CultuurhistorieDe Hagesteinse stroomrug is waarschijnlijk vanaf de Romeinse tijd geschikt geweestvoor bewoning. Op de oeverwallen lagen akkers en enkele verspreide nederzettingen.Nadat de (gespreide) bewoning in de vroege middeleeuwen was afgenomen, is vanaf detiende eeuw weer sprake van enkele nederzettingen op de oeverwallen, waaronderIJsselstein, Lexmond, Hagestein, Everdingen, Vianen en Honswijk.De kern Hagestein ontwikkelde zich op de zuidelijke oeverwal van de stroomrug, langseen lint waar zich nu de Dorpsstraat en Biezenweg bevinden. De route voerde langs dezuidrand van de oeverwal naar Helsdingen, een andere oude nederzetting. Hagestein enHelsdingen kunnen worden getypeerd als "gestrekte esdorpen" waarbij de dorpskern inde directe nabijheid van het akkerland was gelegen. De langgerektheid van denederzetting werd bepaald door de ligging op de smalle oeverwal. De kern Hagesteindraagt ook nu nog de kenmerken van een kleine nederzetting op een stroomrug.De belangrijkste wegen in het gebied waren van oudsher de route over de Lekdijk endie over de zuidelijke oeverwal, de Biezenweg. De Biezenweg is als route langs deoeverwal zeer oud en fungeerde als ontginningsbasis van de Biezenpolder. Tevens was

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 31/47

het Hogelandsepad, wat hoger gelegen op de oude stroomrug, de route in westelijkerichting.De Vijfheerenlanden werden in de 12e eeuw ontgonnen. Ontginningen vonden plaatsmet de Lekdijk en de Biezenweg als ontginningsbases. De ontginningen vanaf deLekdijk lopen enigszins waaiervormig met de dijk mee. De kavels zijn smal enlanggerekt. Nabij de oeverwal is meer sprake van een blokverkaveling. Het gebied datvanaf de Biezenweg is ontgonnen is eveneens waaiervormig en volgt het gebogenverloop van de oeverwal.

De Biezenweg kent in zijn huidige vorm nog slechts een beperkte cultuurhistorischewaarde, onder andere omdat de voorheen doorgaande route inmiddels afgesneden isdoor de A27.

ArcheologieVoor het opstellen van het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard is hetplangebied en de directe omgeving daarvan onderzocht op archeologische waarden.Het destijds verrichtte archeologisch veldonderzoek heeft geen aanwijzingenopgeleverd voor de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen in het plangebiedvoor het bedrijventerrein Gaasperwaard. Op de akkers is wel archeologisch materiaal tevinden, maar het betreft hier vondsten die zijn opgebracht tijdens het bemesten vanhet land in de afgelopen eeuwen.

In 2005 is nader archeologisch onderzoek verricht naar drie locaties aan de noordzijdevan de Biezenweg12. Het betreft een gebied met een hoge archeologischeverwachtingswaarde voor nederzettingen uit de Romeinse tijd en voor vindplaatsen uitde (vroege) middeleeuwen. Tijdens een inventariserend veldonderzoek is eenarcheologische vindplaats aangetroffen. Het betreft resten van middeleeuwsebewoning langs de Biezenweg. Deze weg is een relict van het historische wegenpatroonzoals dat wellicht al in de middeleeuwen bestond. Onder de bebouwing aan deBiezenweg 20 bevinden zich vermoedelijk laat-middeleeuwse en mogelijk ouderebewoningssporen. De boerderij op nr. 20 wordt op de CultuurhistorischeHoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland aangegeven als een middeleeuwsewoonheuvel met een zeer hoge kans op archeologische sporen. Dit vermoeden wordtbevestigd door de aanwezigheid van laat-middeleeuwse en vroeg-middeleeuwseaardewerkscherven aan de oppervlakte op de akker bij Biezenweg nr. 20. Deze zijn ookaangetroffen op het perceel tegenover nr. 49A. Daarnaast zijn in alle boringenarcheologische indicatoren aangetroffen (houtskool, puinspikkels, aardewerk enfosfaatsporen). Het materiaal dat aan de oppervlakte is aangetroffen kan deelsmateriaal betreffen dat met bemesting op de akker is terecht gekomen. Toch wordtvanwege de ouderdom van de Biezenweg zelf in combinatie met deze vondstenaangenomen dat het om een middeleeuwse vindplaats gaat. De vindplaats (VIGW-02)omvat mogelijk de hele strook langs de Biezenweg tussen huisnummer 20 en 49A.

12 Plangebied industrieterrein Gaasperwaard, gemeente Vianen; archeologisch vooronderzoek: eenbureau- en inventariserend veldonderzoek; RAAP rapport 1173, augustus 2005

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 32/47

In het onderzoek van 2005 werd aanbevolen om, wanneer bodemverstorende ingrepenzouden plaatsvinden, in een strook van 175 meter ten noorden van de Biezenweg dekwaliteit (gaafheid en conservering), aard, datering en omvang van de vindplaats(en)nader vast te stellen door middel van een waarderend proefsleuvenonderzoek.Daarnaast werd aanbevolen om de eventuele sloop van de boerderij op huisnummer 20archeologisch en bouwhistorisch te laten begeleiden.

ProefsleuvenonderzoekIn januari 2008 heeft dit waarderend proefsleuvenonderzoek plaatsgevonden. De opde kaart in roze aangegeven zone is een gebied met hoge archeologische verwachtingvoor sporen vanaf de Late Middeleeuwen, inclusief de reeds bekende vindplaats van dehistorische boerderij. De begrenzing van de roze zone is gebaseerd op de resultaten vanonderhavig onderzoek (het gaat hier met name om de noordgrens van deze zone). Inhet grijs zijn de archeologische sporen aangegeven. In het rood is een zone waar degraafwerkzaamheden onder archeologische begeleiding in de vorm van een opgravingplaats moeten vinden (op basis van de aanwezigheid van perceelsloten en eengedempte geul met materiaal vanaf de Late Middeleeuwen A). Deze structuren zijn opzichzelf niet behoudenswaardig, maar bevatten veel informatie in de vorm van eringedeponeerd afval. Vandaar de archeologische begeleiding. In de roodgearceerde zonemoet vervolgonderzoek plaatsvinden. De omvang van de op te graven zone isvooralsnog onduidelijk. Het gearceerde gebied is een schatting (aan de maximale kant).

Afbeelding 6.10 resultaten proefsleuvenonderzoek januari 2008

Mede naar aanleiding van dit onderzoek zal op deze gronden de dubbelbestemming“Gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde” worden gelegd. Op hetmoment dat er op deze gronden een voornemen is om te gaan bouwen dan wel werkenen werkzaamheden te gaan uitvoeren gelden er beschermende maatregelen en dient eraan de hand van een door een gekwalificeerde archeoloog op te stellen Programmavan eisen nader archeologisch onderzoek plaats te vinden. Indien dit nader onderzoekdaartoe aanleiding geeft, dient er zonodig op advies van de archeoloog opgravingplaats te vinden.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 33/47

6.11 Ondergrondse infrastructuur en straalpaden

In het plangebied zijn geen distributie- of andere hoofdleidingen aanwezig waarrekening mee gehouden dient te worden. Ook zijn er geen straalpaden aanwezigwaarmee rekening gehouden dient te worden.

6.12 Duurzaam bouwen

De gemeente Vianen volgt het landelijke beleid ten aanzien van duurzaam bouwen envolgt de brede doelstelling dat het bij duurzaam bouwen gaat om het duurzaamontwikkelen, beheren en onderhouden van de hele gebouwde omgeving. De NationalePakketten dienen als hulpmiddel om eenduidige afspraken te maken over hoeuitwerking te geven aan deze doelstelling. In de pakketten zijn twee soortenmaatregelen opgenomen die beide milieuvoordeel opleveren:1. Vaste maatregelen: deze zijn algemeen toepasbaar; de meerkosten zijn doorgaans

nihil of beperkt.2. Variabele maatregelen: de mate van toepasbaarheid van deze maatregelen is

afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het project; de meerkostenvariëren van nihil tot aanzienlijk.

Aan het opstellen van een bouwplan gaat een heel proces vooraf. In dit proces moetenop verschillende schaalniveaus keuzes gemaakt worden over de locatie, water, natuur,verkeer etc. Het Nationale Pakket Duurzame Stedenbouw dient als hulpmiddel bij hetmaken van keuzes tijdens de diverse fasen die een project doorloopt. Met behulp vaneen checklist kan de mate van duurzaamheid van een bouwplan bepaald worden.

Bij de uitwerking van het bouwplannen voor de overgangszone Biezenweg zullen deaspecten ten aanzien van duurzaam bouwen in overleg met de gemeente naderuitgewerkt moeten worden. Als toetsingskader geldt het Plan van Aanpak DuurzaamBouwen 2001-2004 van de gemeente Vianen en de Nationale Pakketten DuurzaamBouwen voor Woningbouw, Utiliteitsbouw, Grond-, Weg- en Waterbouw enStedenbouw.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 34/47

7 Juridische aspecten

7.1 Planopzet van deze partiële herziening

De gevolgen van deze artikel 30 WRO herziening voor de voorschriften zijn beperkt vanaard. De sinds augustus 2004 vigerende voorschriften van het bestemmingsplan blijvenin principe hoofdzakelijk van kracht.

De provincie heeft in 2004 goedkeuring onthouden aan de begripsbepaling “subregio”zoals opgenomen in lid 1 sub q. Daarnaast is goedkeuring onthouden aan de “zonezuidelijke randweg”. Gelet op het besluit van gedeputeerde staten is de plankaart voorde zone zuidelijke randweg ingrijpend aangepast. Als gevolg hiervan is er eenbestemming “Wonen” toegevoegd met de daarbij behorende voorschriften en is debeschrijving in hoofdlijnen voor de zone zuidelijke randweg herzien. De begrenzing vande planherziening is duidelijk op de kaart aangegeven.

De herziening van de voorschriften is niet in een aparte staat van wijzigingenaangegeven, maar in de bestaande vigerende voorschriften ingevoegd. Voor zover devoorschriften worden herzien of toegevoegd zijn deze cursief-vet aangegeven. Voorzover de voorschriften vervallen (zonder dat ze worden gewijzigd) zijn dezedoorgehaald-vet aangegeven. In de aanhef voorafgaand aan de inhoudsopgave vande voorschriften wordt dit duidelijk aangegeven. Het voordeel van deze methode is datde context van de herziene of vervallen voorschriften gelijk inzichtelijk en deherziening daarbij gelijk gebruiksklaar is. De voorschriften die niet cursief-vet zijnaangegeven dan wel niet doorgehaald-vet zijn maken derhalve geen deel uit van dezepartiële herziening en blijven onherroepelijk van kracht.

7.2 Plankaart

De plankaart van deze planherziening vormt samen met de herziene planvoorschriftenhet juridische deel van deze partiële bestemmingsplanherziening en zijn als zodanig opelkaar afgestemd. De plankaart die betrekking heeft op deze herziening voorziet voorhet deel zone zuidelijke randweg in vijf bestemmingen en een enkelebestemmingsaanduidingen die door middel van de voorschriften juridische betekenishebben. Tevens is aan de voorschriften een (kaart)bijlage 4 “Indeling plangebied inzones” toegevoegd, gelet op het feit dat de bestaande afbeelding 7 met de daarinaangegeven zone-indeling niet meer actueel was. Gelet op het feit dat er in devoorschriften wordt verwezen naar de verschillende zones ligt het voor de hand om dekaart met de zone-indeling als bijlage aan de voorschriften te koppelen.De plankaart is in kader digitalisering bestemmingsplannen tot stand gekomen volgensde IMRO systematiek. Hierin zijn bestemmingen, aanduidingen, verklaring,

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 35/47

dubbelbestemmingen en de OCW-waarden voor bebouwingsnormen weergegeven alsin de IMRO 2006.

7.3 Inleidende bepalingen

Als gevolg van het toevoegen van de bestemming Wonen is een aantalbegripsbepalingen toegevoegd, waaronder “beroepsuitoefening aan huis”, bijgebouwen hoofdgebouw, overkapping en hetgeen onder “bestaand” wordt begrepen.Ten aanzien van het begrip “beroepsuitoefening aan huis” kan hierover nog hetvolgende worden vermeld. Het begrip “beroepsuitoefening aan huis” is een ruimerbegrip dan alleen de “vrije beroepsuitoefening aan huis”. Deze verruiming is eenuitvloeisel van de tot nu toe constante jurisprudentie. De in dit plan opgenomenomschrijving is rechtstreeks overgenomen zoals dit begrip in tal van uitspraken wordtomschreven.

Verder is het begrip bebouwingspercentage aangepast, in die zin dat “bebouwingsvlak”is vervangen door “bouwperceel”. Dit vanwege het feit dat er in de overigevoorschriften wordt gewerkt met begrip bouwperceel en niet met het begripbebouwingsvlak.

Ook is de bepaling m.b.t. het ondergronds bouwen als opgenomen in artikel 2 lid g (“Wijze van meten) aangepast. Hierbij is uitgegaan van de aanbevelingen van de HetNirov in kader van de leergang Op dezelfde leest van december 1999. Hier wordtaanbevolen naast maximale bebouwingshoogte een bouwdiepte (indien wenselijk) opte nemen. Daarbij is tevens een “wijze van meten m.b.t. de diepte van een bouwwerk”aanbevolen. In deze herziening is de aanbevolen regeling overgenomen.

Ten slotte bleek dat er weliswaar in de wijze van meten wordt verwezen naar “het peil”,zonder dat in de voorschriften is bepaald wat hier onder wordt verstaan. Daarom is eralsnog een begripsbepaling hiervoor opgenomen.

7.4 Bestemmingen

Er is een artikel 5A “Retentiegebied “Water/ Groen toegevoegd naar aanleiding van hetartikel 10 Bro overleg met het waterschap en de provincie. Deze bestemming is meertoegespitst op de primaire functie voor de waterhuishouding c.q. dewaterberging/retentie. Zo is er op deze gronden geen bebouwing toegestaan,uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen. Hiervan vrijstelling mogelijk voorspeelvoorzieningen na advies van het waterschap. Tevens is eenaanlegvergunningenstelsel opgenomen om te voorkomend datwaterhuishoudingkundige belangen, waaronder de waterberging, onevenredig wordtaangetast door werken en werkzaamheden.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 36/47

Als artikel 7a is de bestemming “Wonen” toegevoegd. Het betreft hier met namevoormalige agrarische bedrijven met de nodige opstallen. Het hoofdgebouw bestaatveelal uit de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing met een deel c.q. inpandigebedrijfsgedeelten. Het hoofdgebouw wordt dan naast de functie wonen thans ook voorinpandige bergruimten en garage gebruikt. Daarnaast zijn er los van het hoofdgebouwde bijgebouwen die voor een deel bestaan uit de voormalige agrarischbedrijfsbebouwing.

Voor het hoofdgebouw (bestaande uit de woning en inpandige bergingen en garage)wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van 100 m². Voor de oppervlakte aanbijgebouwen en overkappingen wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van 75m². Met toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid kan deze oppervlakte ondervoorwaarden worden uitgebreid naar 100 m².

In een aantal gevallen zal het zijn dat de oppervlakte van het bestaande hoofdgebouwdan wel de oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen meer is dan de gesteldenorm. Aangezien er geen grond is om de bestaande afwijkingen van de in het plangestelde maten onder het overgangsrecht te brengen, is in lid 2 sub h bepaald dat indat geval de bestaande aanwezige maten uitsluitend ter plaatse van de afwijkinggelden als vervangend voorschrift.

Verder is bepaald dat bijgebouwen minimaal 3 m achter de voorgevel dan wel hetverlengde hiervan mogen worden gebouwd. Vooral in het landelijk gebied komt dezenorm in sommige gevallen vanwege de ligging van de voormalige agrarische opstallenniet altijd even goed uit. Daarom is in lid 3 sub b een vrijstellingsbevoegdheidopgenomen om hiervan te kunnen afwijken indien dit vanuit stedenbouwkundigoogpunt niet onaanvaardbaar is.

Een tweetal woningen langs de Biezenweg (Biezenweg 18 en 20) hebbenkarakteristieke waarde en zijn als “beeldbepalend pand” op de plankaart aangeduid. Inde bestemmingsomschrijving is bepaald dat de op de plankaart als “beeldbepalendpand”” aangegeven gronden tevens zijn bestemd voor het behoud en herstel vanbeeldbepalende panden. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen om sloopvan deze panden in principe te voorkomen.

Tevens is een artikel 7b met de dubbelbestemming “gebied met hoge archeologischeverwachtingswaarde” toegevoegd. Uit relatief recent onderzoek blijkt dat hetplangebied een gebied is met een hoge kans op archeologische waarden c.q. vondsten.Dit betekent dat er voor een aantal werken en werkzaamheden een verbod geldt omdeze zonder aanlegvergunning uit te voeren. Bij het verlenen van een dergelijkeaanlegvergunning geldt als voorwaarde dat er eerst een (voor)onderzoek ter plaatsebegeleid door een archeologische deskundige plaatsvindt aan de hand van een voor datonderzoek op te stellen Programma van eisen. Indien dit onderzoek daartoe aanleidinggeeft, dient op advies van de archeologische deskundige zonodig opgraving plaats tevinden.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 37/47

7.5 Overige bepalingen

Artikel 8 Gebruik van gronden en bouwwerkenVanwege het toevoegen van een woonbestemming in artikel 7a is er tevens in artikel 8lid 3 en 4 een regeling voor beroeps – en niet publieksgerichte bedrijfsmatigeactiviteiten aan huis opgenomen. De indeling van artikel 8 (gebruiksbepaling lid 1 envrijstelling voor het meest doelmatige gebruik lid 2) is hierop aangepast.Beroepsuitoefening aan huis is volgens lid 3 toegestaan mits aan bepaalde eisen wordtvoldaan. Ook bij beroepsuitoefening geldt dat er geen onevenredige parkeerdruk magontstaan en er geen onevenredige toename van het verkeer plaatsvindt. Dus ook voorbijvoorbeeld een huisarts geldt dat er geen parkeeroverlast mag ontstaan of eensituatie waarbij er voor het woon- en leefmilieu een onaanvaardbare situatie ontstaat.Daarnaast zijn burgemeester en wethouders volgens lid 4 bevoegd, mits aan een aantalcriteria wordt voldaan, vrijstelling te verlenen voor niet publieksaantrekkendebedrijfsmatige activiteiten aan huis. Een schoonheidsspecialist op afspraak isbijvoorbeeld iemand die een beroep uitoefent (de jurisprudentie noemt dit dan eenbedrijfsuitoefening) die per definitie niet meer hinder oplevert dan een aan huisgebonden beroep.Vooral in vrijgekomen voormalige agrarische opstallen is een dergelijke regeling nietonbelangrijk in kader van verlevendiging en vitaliteit van het platte land.

De regeling zoals die hier is opgenomen is een vertaling van de constantejurisprudentie hieromtrent tot dusver.

Artikel 10 OvergangsbepalingenTen aanzien van het overgangrecht voor het gebruik is in lid 3 de bepaling toegevoegddat het in dit lid bepaalde echter niet van toepassing is op het gebruik dat reeds instrijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingvan dat plan. Met name in de literatuur hieromtrent wordt het sterk aanbevolen eendergelijke bepaling op te nemen, om te voorkomen dat al het illegaal gebruik voor devan krachtwording van het plan onder het overgangsrecht valt. Hetgeen in de huidigesituatie illegaal is blijft illegaal en wordt daarmee niet automatisch door deovergangsbepaling gelegaliseerd.

7.6 Uitvoering en handhaving van het bestemmingsplan

De voorschriften geven samen met de plankaart een helder en duidelijk beeld,waardoor bouwaanvragen eenvoudig en snel getoetst kunnen worden. De voorschriftenen de plankaart zijn voldoende gedetailleerd, dat na de planrealisatie voldoendejuridische basis is voor handhaving en uitvoering van het plan.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 38/47

8 Maatschappelijke en economischeuitvoerbaarheid

8.1 Inspraak

In deze paragraaf zal te zijner tijd verslag worden gedaan van de gevoerdeinspraakprocedure.

8.2 Overleg ex artikel 10 Bro

In deze paragraaf zal ter zijner tijd verslag worden gedaan van het gevoerde artikel 10-overleg.

Het voorontwerp van dit bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 10van het Besluit op de ruimtelijke ordening toegezonden aan:

1. Provincie Utrecht;2. VROM inspectie, Regio Noord-West..3. Waterschap Rivierenland4. Bestuur Regio Utrecht

Van de 4 instanties hebben 2 gereageerd. Deze 2 reacties zijn hieronder samengevat envan antwoord voorzien.

8.2.1 Provincie Utrecht

De provincie heeft de volgende opmerkingen.

A. Het provinciaal beleidDe herziening van het bestemmingsplan “Gaasperwaard” komt voort uit de beslissingvan gedeputeerde staten van Utrecht van 1 juni 2006, waarbij goedkeuring isonthouden aan een zone van 157 meter ten noorden van de Biezenweg en eenbepaling in de voorschriften. Voorts zijn door gedeputeerde staten aanbevelingengedaan die betrokken moeten worden bij de herziening van het bestemmingsplan“Gaasperwaard”. In het Streekplan Utrecht is onder andere neergelegd dat bij deontwikkeling van Gaasperwaard het wenselijk is de cultuurhistorische enlandschappelijke waarde van de karakteristieke Biezenweg te beschermen. Voorts zijn inhet streekplan beleidsintenties opgenomen wat betreft zuinig/intensief ruimtegebruik,waterberging en andere met de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerreinsamenhangende aspecten.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 39/47

B. Planbeoordeling

B.1. Ruimtegebruik.a. Met genoegen wordt geconstateerd dat het plan ruime aandacht besteedt

aan de aspecten duurzaam bouwen, zorgvuldig/ intensief ruimtegebruik ende doelstelling om te komen tot een kwalitatief hoogwaardig terrein, metname ook wat betreft de afronding van het terrein Gaasperwaard aan dezuidzijde. De provinciale checklist intensief ruimtegebruik is op goede wijzetoegepast, evenals de provinciale handreiking ruimtelijke kwaliteit. Metinstemming is voorts kennis genomen van de beoogde flexibiliteit in hetverkavelingsplan door rekening te houden met samenvoeging of splitsingvan kavels. Daarnaast is de provincie van mening dat de gemeente Vianener met deze herziening in is geslaagd om via de twee parkzones van noordnaar zuid het bedrijfsterrein visueel met het landschap te verbinden. Degekozen insteek verdient daarom waardering.De provincie is evenwel van mening dat versterking van de gekozen insteeknog mogelijk is. Daarvoor wordt in herinnering geroepen het tekstgedeelteuit het besluit van gedeputeerde staten inzake de goedkeuring van hetbestemmingsplan Gaasperwaard, dat ziet op intensief ruimtegebruik (pag.6). Gedeputeerde staten constateerden dat het plan uitsluitend maximalebebouwingshoogten (18 m¹ voor nagenoeg het gehele bedrijfsterrein) eneen maximaal bebouwingspercentage van 70 voorschrijft. Gedeputeerdestaten hebben toen bij het college van burgemeester en wethouders eropaangedrongen om onder andere het plan op dit onderdeel aan te passenaan de jongste inzichten inzake effectief ruimtegebruik. Een aanpassing invoornoemde zin wordt echter niet beoogd, blijkens het voorliggende plan.Nog immer wordt uitgegaan van uitsluitend een maximaalbebouwingspercentage. Dat kan dus ook geringe bebouwing inhouden. Deprovincie dringt er op aan om in de voorliggende herziening ook eenaanpassing van het plan op te nemen zoals gedeputeerde staten voor ogenstaat, dat wil zeggen een minimum bebouwingspercentage, teneinde ookop die wijze een stimulans in het plan in te bouwen ter bevordering vanintensief en efficiënt ruimtegebruik.

b. Onduidelijk is overigens waarom het ondergronds bouwen is beperkt toteen diepte van 3 meter.

c. Ten behoeve van de kwalitatieve invulling van het plangebiedGaasperwaard is een beeldregieplan opgesteld. Het verdient aanbevelingom dit beeldregieplan als bijlage bij de toelichting op het plan te voegenen zonodig hiernaar ook te verwijzen in de beschrijving in hoofdlijnen.

B.2. Wonen.Thans is het zo dat alle panden zonder meer vervangen kunnen worden dooreigentijdse bouw. Niet wordt uitgesloten, dat een of enkele panden langs de Biezenwegte kwalificeren zijn als karakteristiek pand, waarvan het behoud van de karakteristiekbijdraagt aan de kwaliteit van de overgangszone. Hiervoor wordt aandacht gevraagd enaanbevolen om het plan hierop zonodig in te richten.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 40/47

B.3. Archeologie.De gemeente is inmiddels bezig met nader archeologisch onderzoek in deovergangszone. Graag ziet de provincie de uitkomsten hiervan opgenomen in het vastte stellen plan.

B.4. Bodem.In de toelichting bij het plan wordt aandacht gegeven aan de geologische waarden inen rondom het plangebied. Het verdient aanbeveling dit aspect te verdiepen. Een goedeleidraad hiervoor vormt de provinciale “Atlas aardkundige waarden”. Hierin is hetbetreffende gebied aangeduid als ‘Aardkundig waardevol gebied buiten de EHS’. Hetobject is hierin benoemd als Hooge Waard en is zeer kenmerkend, beperkt aangetast enzeer waardevol. Het object is vooral kwetsbaar voor (kleinschalig) grondverzet. Hetverdient aanbeveling dit object met zijn kenmerken actief te beschermen, zowel op hetgebied van aantasting als op het gebied van zichtbaarheid. Daarnaast wordt verzochtom de Atlas in hoofdstuk 3 op te nemen als een van de beleidsdocumenten.

In par. 5.2 wat betreft de overgangszone toevoegen:(eerste tekstblok): Het landschappelijk patroon van weides, akkers, sloten en reliëf vande oeverwal en oude rivierbedding vormt de basis voor het ruimtelijk-functioneelraamwerk.(tweede tekstblok): Voor de noord/zuid gerichte parkstroken geldt hetzelfde. Deinrichting wordt bepaald door het reliëf van de oeverwal en oude rivierbedding. Deoost/west richting van de oeverwal is leidend. In noord/zuid richting aansluiten op deinrichting van de rest van de overgangszone.(kop bedrijfskavels): Deze bedrijfskavels kunnen alleen gerealiseerd worden buiten deaardkundige objecten van de oeverwal en oude rivierbedding.Dit betekent dat, indien de bedrijfskavels met de aardkundige objecten overlappen debestemming ter plaatse gewijzigd moet worden naar ‘groen’.(kop waterberging): De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleenplaatsvinden als dit de aardkundige waarden niet aantast. Beter is om aan te sluitenop het bestaande reliëf in het gebied. Zo worden aardkundige waarden opgenomen inhet ontwerp en daarmee actief beschermd.

Voorts verdient het aanbeveling om ook op pagina 20 en 28/29 van de toelichting deaardkundige waarden toe te voegen.

B.5. Water.Wat betreft het wateraspect is vroegtijdig overleg met het waterschap vereist.Gebleken is dat het waterschap thans nog geen (positief) advies over het plan kangeven, omdat het waterhuishoudkundig rapport over het gehele bedrijventerreinGaasperwaard nog niet beschikbaar is. Voorts heeft het de voorkeur dat bepaaldewaterzones alleen de bestemming water krijgen vanwege het grote belang van dezewateren voor het waterbeheer. Het (toekomstige) advies van het waterschap ware in detoelichting op te nemen met zonodig een reactie van de gemeente.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 41/47

De provincie is zich er overigens bewust van een mogelijk spanningsveld dat kanontstaan tussen enerzijds de eisen/voorwaarden vanuit het aspect water en hetgegeven dat vanuit aardkundige waarden aanpassing van de bodem moet wordenvoorkomen. Informatie en voorstellen van de gemeente hieromtrent in de toelichtingbij het bestemmingsplan worden met belangstelling tegemoet gezien.

B.6. Natuur.In de toelichting wordt op pagina 27 e.v. verwezen naar onderzoek verricht door BuroWaardenburg. Zo wordt op blz 28 gezegd onder gedachtestreepje 3: - de voorgenomeningreep kan een negatief effect hebben op de lokale populatie van de rugstreeppad. Devoorgenomen ingreep zal echter naar verwachting geen negatief effect hebben op deduurzame instandhouding van de rugstreeppad en andere amfibieën.Mede in achtgenomen dat de rugstreeppad een beschermde soort is, behoeft dezeconclusie nadere uitleg. Voorts dient te worden nagegaan of zonodig door LNVontheffing verleend kan worden.

C. De plankaart en voorschriften

C.1 De voorschriftenBehoudens eventuele aanvullingen c.q. aanpassingen van de voorschriften,voortvloeiende uit bovenstaande opmerkingen, geven de voorschriften geen aanleidingtot opmerkingen.

C.2. De plankaart.Er wordt op aangedrongen om het aardkundig object op de plankaart tot uitdrukkingte brengen en de voorschriften hierop aan te passen.

C.3. Economische uitvoerbaarheid.In het verleden is voor het totale plangebied Gaasperwaard een exploitatieopzetgemaakt. Gebleken is dat deze exploitatieopzet thans wordt geactualiseerd naaraanleiding van diverse ontwikkelingen zoals onteigening en uitwerking van de plannen.Er wordt op vertrouwd, dat (zoals wettelijk ook vereist) bij het ter goedkeuring aan tebieden bestemmingsplan een geactualiseerde exploitatieopzet zal zijn gevoegd waaruitde economische uitvoerbaarheid van het totale plan, inbegrepen de nu voorliggendeherziening, zal blijken. De economische uitvoerbaarheid dient ook in de toelichting bijhet plan tot uitdrukking te worden gebracht.

C.4. Maatschappelijke uitvoerbaarheid.Dit aspect geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen

D. ConclusieDe provincie verzoekt met de gemaakte opmerkingen in de verdere planprocedurerekening te houden. Voorts wordt er vanuit gegaan dat de gemeente het ontwerpplanzelf controleert op kleine onvolkomenheden als foutieve verwijzingen en dergelijke.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 42/47

Beantwoording gemeente VianenHet onderhavige plan betreft een partiële herziening van het bestemmingsplanGaasperwaard voor met name de overgangszone Biezenweg. Het betreft het deelwaaraan goedkeuring is door de provincie is onthouden. Het overige deel van hetplangebied is onherroepelijk en maakt op zich geen deel uit van deze planherziening inhet kader van artikel 30 WRO. Alleen in de voorschriften is, in mede in relatie tot deovergangszone Biezenweg, een aantal ambtshalve aanpassingen aangebracht.

A. Het provinciaal beleidWordt voor kennisgeving aangenomen

B. Planbeoordeling

B.1 Ruimtegebruika. Reactie m.b.t. het voorgestelde ruimtegebruik

In de reactie van de provincie wordt voorgesteld om in de voorschriften nietalleen maximale, maar ook minimale bebouwingsoppervlakten en –hoogtenvast te leggen. Voor het onherroepelijke deel van het Gaasperwaard kunnenwe deze reactie goed volgen. Voor dit deel wordt echter zeker gestreefd naarintensief en efficiënt ruimtegebruik.In de zone langs de Biezenweg (onderdeel van deze planherziening) echter zalintensief en efficiënt ruimtegebruik leiden tot een slechte landschappelijkeinpassing van de bebouwing in het overgangsgebied naar het landelijk gebied.Dit was mede de aanleiding voor gedeputeerde staten van de provincie omgoedkeuring te onthouden aan dit deel van Gaasperwaard. Het overgrote deelvan de toenmalige bedenkingen hadden eveneens hierop betrekking.

b. Reactie m.b.t. ondergronds bouwenOndergronds bouwen is beperkt tot een diepte van 3 meter. De provincie steltdat dit onduidelijk is. Het Waterschap Rivierlanden stelt als reactie hierop dathet bij ondergronds bouwen (ook bij 3 meter,) de bestaande kleilaag die hetkwelwater tegenhoudt in dat geval wordt doorbroken. Hierbij ontstaat dusvoor het aantrekken van kwel een risico gelet op de nabijheid van de rivier.Met name bij een hoge stand van de rivier kan dit tot zeer nadelige gevolgenleiden. Er zullen (ook bij 3 meter) dan aanvullende maatregelen nodig zijn omde daarbij behorende ontgravingen te repareren. Belangrijk is dat in elk gevalblijvende grondwaterstandsverlaging dient te worden voorkomen. HetWaterschap pleit er dit kader voor de maximale diepte van ondergrondsbouwen niet verder te verhogen (omdat hierdoor de kleilaag nog verder endieper wordt aangetast) en voor het ondergronds bouwen tot 3 m in iedergeval een regeling op te nemen, inhoudende dat ingeval er kans bestaat datde grondwaterhuishouding wordt gewijzigd er maatregelen dienen te wordengenomen om deze mogelijke wijzigingen ongedaan te maken. Besloten is omnaar aanleiding van de reactie van het waterschap ondergronds bouwen inprincipe niet toe te staan. Van dit verbod kan vrijstelling worden verleend

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 43/47

indien mogelijke wijzigingen in de grondwaterhuishouding na advies en inoverleg met het waterschap ongedaan worden gemaakt.

c. Reactie m.b.t. BeeldregieplanDe provincie stelt voor om het beeldregieplan als bijlage bij het plan op tenemen en in de beschrijving in hoofdlijnen er naar te verwijzen.In het onherroepelijke deel van de beschrijving in hoofdlijnen als opgenomenin artikel 3 lid 3 wordt echter in sub C al nadrukkelijk verwezen naar hetbeeldregieplan. Daarnaast wordt er in de planbeschrijving wordt er inhoofdstuk 5.6. Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik eveneensverwezen naar het beeldregieplan. Het bepaalde in de beschrijving en inhoofdlijnen en de verwijzing in de toelichting acht de gemeente voldoende, temeer omdat het hier gaat om met name welstandscriteria die een rol spelenbij de toetsing van bouwaanvragen c.q. het verlenen van bouwvergunningen.In het kader van de bestemmingsplanregeling dient hier terughoudend mee teworden omgegaan en is het verwijzen hierna voldoende.

B.2 reactie m.b.t. WonenDe aanbeveling om karakteristieke c.q. beeldbepalende panden als zodanig in het planop te nemen is overgenomen. De panden Biezenweg 18 en 20 zullen op de plankaartworden aangeduid als “beeldbepalend pand”. In de bestemmingsomschrijving vanartikel 7a Wonen wordt aangegeven dat de gronden tevens bestemd zijn voor hetbehoud en herstel van beeldbepalende panden als op de kaart aangegeven. Tevens ishiertoe in de leden 4, 5, en 6 een aanlegvergunningstelsel opgenomen om in principesloop te voorkomen van deze panden.

B.3 Reactie m.b.t. ArcheologieIn januari 2008 heeft er een nader proefsleuvenonderzoek plaatsgevonden. Deuitkomsten van dit onderzoek is in de toelichting op dit plan worden opgenomen. Naaraanleiding hiervan is er in artikel 7b een dubbelbestemming “gebied met hogearcheologische verwachtingswaarde” met daarin een bouwverbod metvrijstellingsmogelijkheid en een aanlegvergunningenstelsel opgenomen dat aansluit bijde onlangs gewijzigde Monumentenwet 2007 (inwerking september 2007, waarbij deWet op de archeologische monumentenzorg Wamz is opgenomen) . Dit houdt in dat inhet gebied van de dubbelbestemming “gebied met hoge archeologischeverwachtingswaarde” niet kan worden gebouwd dan wel bepaalde werken enwerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd voordat daar door burgemeester enwethouders toestemming is gegeven. Voorafgaand dient er eerst een archeologischonderzoek te worden uitgevoerd door een erkende daartoe gekwalificeerde archeoloog(met een WO opleiding) aan de hand van een van te voren op te stellen programmavan eisen. Indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft dient er op advies van dearcheoloog zonodig opgraving plaats te vinden.

B.4 reactie m.b.t. bodemDe provincie vraagt aandacht aan de geologische waarden en het object Hoge Waardactief te beschermen. Verwezen wordt naar de provinciale “Atlas aardkundige

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 44/47

waarden”, waarin dit object tevens is aangeduid als “aardkundig waardevol gebiedbuiten de EHS”. De provincie doet hierbij een aantal tekstvoorstellen.De tekst in de toelichting is aangepast na raadpleging van de “Atlas aardkundigewaarden” . Verder zullen de tekstvoorstellen vrijwel geheel worden overgenomen inhoofdstuk 5.2. . Het gebied met hoge aardkundige waarde (in het Atlas aangegevenmet een ster), komen binnen het plangebied met name voor binnen de bestemming “Agrarische doeleinden”(artikel 6) en de nieuwe bestemming “RetentiegebiedGroen/Water” (artikel 5a). In de vigerende voorschriften van de bestemming Agrarischedoeleinden” waren de gronden (lid 1 ) al tevens bestemd voor het behoud enversterking van de landschappelijke karakteristiek. Hiermee wordt volgens het tweedelid van artikel 6 aangegeven dat hierbij “gestreefd wordt naar het in stand houden enversterken van het besloten en relatief kleinschalig karakter van de oeverwallen”.Hieraan is gekoppeld een aanlegvergunningenstelsel ter bescherming van deze waarde.De redactie van artikel 5 is nog iets aangescherpt op de aanwezigheid vanaardkundige waarden Tevens is het aantal werken en werkzaamheden, dieaanlegvergunningsplichtig worden gesteld, uitgebreid. Artikel 5a (“RetentiegebiedGroen/Water”) is naar aanleiding hiervan overeenkomstige het bepaalde in artikel 6eveneens aangepast. Tevens is er in artikel 1 sub ee een begripsomschrijvingaardkundige waarden opgenomen.Bij de aanleg en het bouwrijpmaken van het gebied zorgt de gemeente ervoor dat destroomrug zichtbaar blijft en de verhoudingen gelijk blijven met de bestaande situatie.De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleen plaatsvinden als deaardkundige waarden niet worden aangetast.

B.5 Reactie m.b.t. WaterInmiddels is er een waterhuishoudkundig plan Gaasperwaard dat door het waterschapis goedgekeurd (inclusief het deel van deze planherziening Overgangszone Biezenweg).Na overleg met het waterschap zijn de voorschriften betreffende bebouwing en defunctie Groen/Water aangescherpt. Het advies van het waterschap is als reactie exartikel 10 Bro eveneens in dit zelfde hoofdstuk hiernavolgend opgenomen. In dereactie op dit advies wordt vermeld op welke wijze het advies is verwerkt in het plan. Met betrekking tot de opmerking tot de bestemmingsbenaming is de gemeente inprincipe van mening dat niet de benaming bepalend is, maar de inhoud van debestemming. Vanwege het feit dat er inhoudelijk voor wat betreft het geprojecteerderetentiegebied in de overgangszone Biezenweg een afwijkende regeling noodzakelijk isin verhouding tot de vigerende bestemming Groen/ water, is er toch een apartebestemming “Retentiegebied Groen/ Water” op de kaart en in de voorschriften (artikel5A) opgenomen met een voor dit gebied toegespitste regeling.Voor wat betreft het mogelijke spanningsveld tussen het aspect water en hetvoorkomen dat aardkundige waarden worden aangetast, is de gemeente van meningdat de betreffende aardkundige objecten niet zullen worden aangetast door hetgebied de functie als waterberging voor het bedrijventerrein krijgt. Met anderewoorden de waterhuishoudkundige belangen zijn hier in principe niet strijdig met debescherming van aardkundige waarden. Daarnaast is een en ander maatwerk in deuitvoering, iets wat niet van te voren te regelen valt in net kader van een

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 45/47

bestemmingsplan. Een bestemmingsplan is immers geen inrichtingsplan c.q. eenuitvoerings -plan. Zoals echter al eerder aangegeven zal de gemeente bij de aanlegvan het retentiegebied met de daarbij behorende graafwerkzaamheden ervoor zorgendat de stroomrug zichtbaar blijft en de verhoudingen gelijk blijven met de bestaandesituatie. De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleen plaatsvinden als ditde op de plankaart aangegeven aardkundige waarden niet worden aangetast.

B.6 Reactie m.b.t. NatuurDe opmerking van de provincie wordt gedeeld over de onduidelijkheid in het rapportvan bureau Waardenburg. Het bureau heeft, naar aanleiding van vragen die door degemeente eerder gesteld zijn, medegedeeld dat het gaat om ontheffingen die in hetalgemeen altijd door LNV verleend worden. De planbeschrijving zal hierop wordenaangepast.

C Plankaart en voorschriften

C.1 de voorschriften /C.2 de plankaart.De plankaart en de voorschriften zullen hierop worden aangepast.

C.3 Economische uitvoerbaarheidDoor de provincie wordt voorgesteld om bij het ter goedkeuring van dit plan eengeactualiseerde exploitatieopzet te aanbieden en dit het resultaat hiervan in detoelichting van dit plan te vertalen. De gemeente zal de geactualiseerdeexploitatieopzet vertrouwelijk toesturen en in de toelichting aangegeven dat het planeconomisch uitvoerbaar is.

C.4. Maatschappelijke uitvoerbaarheidVoor kennisgeving aangenomen.

D ConclusieVoor kennisgeving aangenomen.

8.2.2 Waterschap Rivierenland

A. AlgemeenHet toegezonden voorontwerp bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Gaasperwaard,eerste partiële herziening overgangszone Biezenweg” in het kader van artikel 10 vanhet Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro), geeft aanleiding tot het maken van devolgende opmerkingen. Deze opmerkingen zijn tevens aan te merken als wateradvies inhet kader van de watertoetsproce- dure

B Doorlopen procesHet waterschap is betrokken bij het opstellen van het waterhuishoudkundig plan voorbedrijventerrein Gaasperwaard. Dit plan is echter nog niet afgerond en het waterschapsluit niet uit, dat er ruimtelijke wijzigingen op zullen treden t.o.v. het concept

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 46/47

waterhuishoudkundig plan dat zij onlangs hebben ontvangen. Een deel van hetbedrijventerrein Gaasperwaard valt binnen het voorliggende bestemmingsplan.In een informeel vooroverleg is door het waterschap reeds aangegeven, dat deinformatie uit het waterhuishoudkundig plan voor het waterschap belangrijk is voor debeoordeling van het bestemmingsplan. Het waterschap vindt het jammer dat degemeente deze twee processen niet op elkaar heeft afgestemd.

C. Ruimtelijke consequentiesOmdat het waterhuishoudkundig rapport voor plan Gaasperwaard nog niet is afgerond,is het op dit moment niet mogelijk om de ruimtelijke consequenties adequaat in beeldte brengen. Daarnaast heeft het waterschap een eerste, globale reactie op de plankaarten het voorschrift groen/water.In het zuidelijke deel van plan Gaasperwaard zijn retentiezones gepland. Hoewel hetnog niet mogelijk is om aan te geven hoe groot deze zones worden, is wel duidelijk datzij een belangrijk onderdeel van het watersysteem vormen en daarom een A-status opde legger zullen krijgen. Daarmee zijn deze zones zo belangrijk, dat het niet volstaatom ze in een gecombineerde bestemming groen/water op te nemen op de plankaart.De zones dienen de (zelfstandige) bestemming water te krijgen en ook als zodanig teworden opgenomen op de plankaart. Afhankelijk van het waterhuishoudkundig plangeldt dit mogelijk ook voor andere watergangen.

De voorschriften bij artikel 5 “groen/water” geven aan wat de mogelijkheden zijnbinnen de bestemming “groen/water”. Deze mogelijkheden zijn zeer uitgebreid enomvatten incidenteel zelfs een restaurant. Gezien het grote belang van hetwatersysteem in gebied Gaasperwaard (en daarmee samenhangend de A-status die hetsysteem zal krijgen) zijn deze mogelijkheden niet verenigbaar met hetwaterhuishoudkundig belang. Water dient daarom als een apart voorschriftopgenomen te worden. Ter informatie is een modelvoorschrift bijgevoegd.

D. ConclusieHet waterschap adviseert vooralsnog negatief over het onderhavige plan. Zodra hetwaterhuishoudkundig plan voor bedrijventerrein Gaasperwaard is afgerond, zal hetwaterschap een nieuw watertoetsadvies over het voorliggende bestemmingsplanuitbrengen.

Beantwoording gemeente VianenNa het geven van deze artikel 10 Bro reactie hebben de nodige overleggenplaatsgevonden en zijn in principe alle punten van het waterschap opgelost.

A. AlgemeenWordt voor kennisgeving aangenomen.

B. Doorlopen procesInmiddels is er een waterhuishoudkundig plan Gaasperwaard dat door het waterschapis goedgekeurd. De twee processen hebben elkaar net gekruist.

Inbo



Toelichting

p r o j e c t

P04542/ P06221r e f e r e n t i e

290/AW/BB/WW 47/47

C. Ruimtelijke consequentiesZie mede antwoord onder B. De bestemmingsplanregeling zal worden aangepast,waarbij er met name voor het retentiegebied een aparte bestemming “RenentiegebiedGroen/ Water” zal worden opgenomen die inhoudelijk meer toegespitst is hetretentiegebied. Zo is zijn de gronden binnen deze bestemming primair bestemd voor dewaterhuishouding c.q. de waterberging. Daarnaast zijn de gronden bestemd voorgroenvoorzieningen, extensieve recreatie en langzaam verkeer. Op deze gronden isbebouwing niet toegestaan, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen. In lid 3is een tweetal inrichtingseisen opgenomen ten aanzien van de minimale oppervlaktewaterberging en het maximale percentage oppervlakteverharding. Vrijstelling ismogelijk voor speelvoorzieningen, na advies van het waterschap. Tevens is eenaanlegvergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van de waterhuishoudkundigebelangen. Vooraf dient het waterschap advies te geven.

D. ConclusieNu aan alle bezwaren van het waterschap is tegemoet gekomen en er eengoedgekeurd waterhuishoudkundig plan Gaasperwaard ligt gaat de gemeente Vianener vanuit dat het Waterschap nu wel positief zal adviseren over het voorliggende plan.

8.3 Economische uitvoerbaarheid

Voor het plangebied is een exploitatieopzet gemaakt, welke is toegezonden aan deprovincie. Uit deze exploitatieopzet blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Gemeente Vianen...Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB...

Documents

Transcript of Gemeente Vianen...Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB...