Geen datum - · PDF file1 De gemiddelde energierekening daalt van circa € 2.200 van een...

Geen datum

Geactualiseerde bieding

Versie: 9 augustus 2016 (versie 2.1) Actualisatie van de bieding 2 november 2016

Geactualiseerde bieding Inwonersinitiatief herontwikkeling Mozaïek (versie 2.1) pagina 2

De oorspronkelijk bieding werd in het kader van

prijsvraag herontwikkeling Mozaïek gedaan door

Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag en Bolton

Ontwikkeling.

Daarna zijn diverse wensen vanuit gemeente,

buurt en bonden gekomen. Deze bieding is een

actualisatie van de bieding van 2 november

2015. Hierin zijn de diverse wensen verwerkt.

Inwonersinitiatief

Sander de Bruin en Gerben Kamphorst zijn twee

inwoners van Houten én professional in de

vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Dit

inwonersinitiatief is een vrijwillig initiatief zonder

winstoogmerk of persoonlijk commercieel belang.

Bolton Ontwikkeling

Het familiebedrijf Bolton Ontwikkeling (Zegveld) is

de risicodragende en ontwikkelende partner.

Websites:

www.herontwikkelingmozaiek.nl

www.houten.nl/mozaiek

http://www.herontwikkelingmozaiek.nl/


Inhoud 1 Vooraf .............................................................................................. 4

1.1 Een inwonersinitiatief ................................................................................. 4 1.2 Onze visie ............................................................................................... 4 1.3 Actualisatie bieding ................................................................................... 5

2 Ontwerp ............................................................................................ 6 2.1 Kleinschalig, vriendelijk en Houtens ............................................................... 6

3 Voor wie en wat bouwen we? .................................................................. 8 3.1 Doelgroep: voor wie bouwen we .................................................................... 8 3.2 Programma: wat bouwen we (in co-creatie) ...................................................... 9 3.3 Het Nieuwe Wonen: vernieuwend samenwonen ................................................ 11 3.4 Levensloopbestendig ................................................................................ 11 3.5 Domotica .............................................................................................. 12 3.6 Het Lokaal: huiskamer van de buurt .............................................................. 13 3.7 Sociale short-stay .................................................................................... 13 3.8 Bedoeld voor Houten (Noord) ...................................................................... 14

4 Duurzaamheid .................................................................................... 15 4.1 Ons plan is minimaal energieneutraal én deels Nul-Op-De-Meter ........................... 15 4.2 Duurzame gebiedsmaatregelen .................................................................... 16 4.3 Duurzaam gedrag..................................................................................... 16

5 Participatie ....................................................................................... 17 5.1 Participatie ............................................................................................ 17 5.2 Samenwerkingen ..................................................................................... 18

6 Openbare ruimte ................................................................................ 19 6.1 Plein .................................................................................................... 19 6.2 Parkeren ............................................................................................... 19

Bijlage 1: toewijzing woningen .................................................................... 20


Gerben (l) en Sander (r)

1 Vooraf

1.1 Een inwonersinitiatief Het plan begon met twee ouders die aan het dromen waren op het schoolplein van basisschool Het

Mozaïek. Wij zijn Sander de Bruin en Gerben Kamphorst en vormen samen het Inwonersinitiatief

Mozaïek De Haag. Onze kinderen zitten op de basisschool Het Mozaïek. Na de fusie van Het Mozaïek

zagen wij op de locatie aan Putterhaag nieuwe kansen voor de buurt en voor Houten.

Omdat wij ook professionals zijn in het vastgoed- en in gebiedsontwikkeling was de stap naar visie

voor deze locatie snel gemaakt. We zijn gastvrij ontvangen door de gemeente Houten om onze visie

te delen.

Sander de Bruin is architect en werkt bij Hans Been Architecten BNA. Gespecialiseerd in

woningbouw en zorgvastgoed en heeft ook diverse woningen in Houten

mogen realiseren: zorggebouw voor Habion, de helft van de woningen in de

Polder en de Waters, uitbreiding Mozaïek Het Gilde.

Gerben Kamphorst is financieel adviseur in gebiedsontwikkeling bij

adviesbureau Urban Reality. Gespecialiseerd om financieel vastgelopen

projecten (grondexploitaties) weer in control te krijgen en om

duurzaamheid verder vorm te geven in projecten.

De ontwikkelaar en aannemer Bolton (Zegveld) is de ontwikkelende en

risicodragende partner van dit plan. We werken nauw met elkaar samen en

met open begroting waardoor de kwaliteit van het plan bovenaan staat. Bolton Ontwikkeling is

gespecialiseerd in co-creatie met kopers. Alle projecten van Bolton komen (vanaf de start van het

concept vijf jaar geleden) tot stand door co-creatie.

De gemeente Houten heeft ons (en drie andere partijen) in juni 2015 gevraagd om mee te doen met

een prijsvraag voor de herontwikkeling van deze locatie. Begin november 2015, vier maanden later,

dienden wij ons plan/bieding samen met Bolton Ontwikkeling in. Het bleek het winnende plan te

zijn.

1.2 Onze visie

Wij stellen in ons plan de mens in de buurt centraal.

Onze uitgangspunten zijn daarom:

Voorzien in een echte behoefte

De buurt een nieuwe ontmoetingsplek teruggeven

Perfect aansluiten bij het DNA van deze plek: kleinschalig, ontmoeten, betaalbaar

Er mooi en vriendelijk uitzien en gedragen door de buurt

Een duurzaam plan in alle opzichten gericht op de toekomst

De onderlinge zorg en betrokkenheid tussen bewoners stimuleren

Participatie en co-creatie maakt het plan beter

Op deze uitgangspunten hebben wij ons plan gebouwd. Wij ontwikkelen vanuit directe

betrokkenheid bij Houten.


De dialoog en de co-creatie zijn van wezenlijk belang bij het realiseren van onze plannen. Luisteren

naar de wensen van de eindgebruikers van de woningen: de kopers en het plan daar op aanpassen.

Ook voor het Lokaal betrekken we de eindgebruikers. Dat zijn de buurt en de toekomstige kopers.

Ook Het Lokaal maken we beter door de wensen en suggesties van de buurt mee te nemen.

Tenslotte luisteren we goed naar onze stakeholders. Ook de wensen en suggesties die onze

stakeholders hebben nemen we mee in de planvorming. Dat is essentieel voor het slagen van dit

project. Want één ding is zeker: dé senior bestaat niet en dé seniorwoning dus ook niet.

Het is een veelzijdig plan geworden omdat de visie ook veelzijdig is. De belangrijkste onderdelen

van het plan zijn:

1. Het Lokaal met een plein voor ontmoeting en spelen

2. Levensloopbestendige Parkwoningen 100% voor senioren.

3. Het Nieuwe Wonen een hofje waarin meerdere generaties in hun eigen

(levensloopbestendige) woning gericht zijn op elkaar én de omgeving / buurt

4. Niet-commerciële short-stay voor tijdelijke (nood)opvang.

Een vriendelijk en duurzaam plan gericht op samenwerking en participatie. Minimaal 75% van de

woningen is levensloopbestendig en wordt toegewezen aan bewoners van 55 jaar of ouder.

1.3 Actualisatie bieding Half maart heeft het college ons plan vastgesteld en het “voorlopig gegund”. Voordat het plan naar

de gemeenteraad is doorgestuurd heeft het college gevraagd om drie onderdelen van de bieding

verder uit te werken en aanvullende wensen te verwerken. Deze aanvullende vragen van het college

waren:

Zijn er meer woningen mogelijk?

Kan het concept van levensloopbestendig bouwen en wonen voor de doelgroep verder

worden geconcretiseerd?

Kan het plan nog duurzamer?

In de periode april tot en met juli 2016 zijn deze vragen uitgewerkt in dialoog met de gemeente, de

buurt en de ouderenbonden. Het resultaat is deze geactualiseerde bieding. Hoewel snel realiseren

erg belangrijk is, laat dit proces ook zien dat het vragen voor verbetering van het plan in

combinatie met de dialoog kan leiden tot een verbetering van het plan. Vanaf dit punt willen alle

partijen snelheid. Er moet gebouwd worden want Houten Noord heeft behoefte aan

seniorenhuisvesting en de buurt heeft behoefte aan een plek om trots op te zijn.

Deze geactualiseerde bieding is een verkorte versie van onze bieding uit november 2015. Op enkele

punten is onze bieding verbeterd en aangescherpt. Sommige zaken maken we concreter vóór de

raadsbehandeling en sommige zaken worden pas concreet in de co-creatie. Het uitgangspunt is dat

als er (meer) middelen beschikbaar zijn, de kwaliteit van het plan bij marktconforme VON-prijzen

hoger wordt.


2 Ontwerp

2.1 Kleinschalig, vriendelijk en Houtens Op deze plek past een bescheiden plan en met een ingetogen en tegelijk traditionelere en warme

architectuur. Het hart wordt gevorm door het woonhofje. De centrale tuin zorgt voor de

ontmoetingsplek voor jong en oud, beiden wonend aan het hof. Het Lokaal ligt letterlijk een deur

verder en heeft figuurlijk, samen met het plein, de functie van het oude dorpsplein met

bijbehorende ontmoetingsruimte.

Het ontwerp van het buurthuis is enerzijds ingetogen maar anderzijds juist weer sprekend. Het is

duidelijk ‘losgetrokken’ van de rest van het gebouw terwijl het qua maat en schaal weer uitstekend

aansluit. Door de parkeerhof ontstaat een eenduidige parkeeroplossing die mooi is weggewerkt in

het plan. Parkeren mag geen prominente plek innemen.

De nu enigszins “amorfe” overgang tussen bebouwing en park wordt nu heel mooi afgehecht door de

Parkwoningen. Door de voordeuren aan de parkzijde te positioneren ontstaat ook een duidelijke

adressering aan de parkzijde en wordt het groene beeld van het park versterkt. De parkwoningen

hebben dezelfde ontwerpsignatuur als het hof. Het plan krijgt door de groene setting en de

fruitbomen ook het landelijke karakter dat Houten kenmerkt en waarin mensen zich goed en veilig

voelen.

We hebben uitgebreide toelichting op de architectuur, functies en stedenbouwkundige inpassing als

bijlage bij onze bieding gevoegd. Hierin kunt u lezen (maar vooral zien en ervaren) wat ons plan

locatie-specifiek en Houtens maakt. Het ontwerp is op een paar punten aangescherpt. De

belangrijkste wijzigingen met een effect op de verkaveling zijn:

Enkele woningen meer

Kleinere tuinen

Geen moestuin meer

Uitbreiding parkeren


3 Voor wie en wat bouwen we?

Houten is allang niet meer de groeikern waarin alleen jonge gezinnen wonen. Er is na dertig

jaar veel diversiteit én een toenemende vergrijzing. De vergrijzing is er met name in Houten

Noordoost. Het zijn de bewoners van het eerste uur van wie de kinderen het huis uit zijn en

nog wonen in een (grote) eengezinswoning. Iets kleiner zou prima kunnen, maar wat zijn goede

alternatieven? In Houten zijn nauwelijks betaalbare (grondgebonden) woningen speciaal voor

senioren. Juist op deze doelgroep willen we ons richten. De groep die nog één keer wil

verhuizen en daar ook wil blijven wonen als het allemaal net iets minder gaat maar zichzelf

echt niet in een appartement ziet zitten. Maar ook de groep die nu al minder mobiel is en wel

graag een tuin wil hebben. Juist deze gemêleerde groep willen wij verleiden met dit mooie plan

en een aansprekende visie.

3.1 Doelgroep: voor wie bouwen we Wij willen senioren in Houten Noord verleiden om over te stappen van hun eengezinswoning naar

een levensloopbestendige woning. Dit doen we door goed aan te sluiten bij de woningbehoefte van

de gemiddelde huizenbezitter van 55 jaar en ouder. Wij richten ons niet specifiek op een

leeftijdscategorie.

Betaalbaar

Betaalbaarheid is voor deze doelgroep belangrijk. Men wil of kan zeer waarschijnlijk geen

aanvullende hypotheek meer afsluiten en heeft het liefst nog wat geld op de bank. Dat is ook nodig

om in de toekomst goede zorg te kunnen blijven betalen.

De gemiddelde WOZ waarde in Houten Noordoost van een eengezinswoning ligt (gemiddeld) tussen

de € 220.000 en € 280.000. Dit zijn juist de prijscategorieën die in ons plan zijn meegenomen.

Verhuizen naar een nieuwe grondgebonden koopwoning die levensloopbestendig, energiezuiniger,

lagere onderhoudslasten heeft én in dezelfde buurt ligt wordt dan verleidelijk.

Betaalbaarheid is ook een belangrijk gegeven in relatie tot duurzaamheid. In onze zeer

energiezuinige woningen (energieneutraal) zijn de woonlasten bij dezelfde hypotheek lager dan de

huidige woning. De energierekening is in de nieuwe woning nog slechts 1/3 van de energierekening

uit een jaren-80 woning1. Per saldo verbeteren hierdoor de totale woonlasten.

Herkenbaar en vertrouwd

Veel senioren (en zeker de grote vitalere groep senioren) zien zich vanuit een eengezinswoning niet

gelijk op een balkon zitten. Die stap is groot. Te groot zelfs voor een aanzienlijke groep senioren.

De tuin mag echter wel wat kleiner en beheersbaarder worden maar diezelfde tuin is tegelijk wél

belangrijk. Het is het gevoel van vrijheid en ruimte die zo kenmerkend is voor het wonen in Houten

Noord.

1 De gemiddelde energierekening daalt van circa € 2.200 van een jaren-80-woning naar circa € 800 per jaar van onze energieneutrale woning (EPC 0).


Koopwoningen

Veel senioren hebben een eengezins- koopwoning en willen graag een levensloopbestendige

koopwoning daarvoor in de plaats. Juist ook weer een koopwoning want dat wordt gezien als een

nuttige investering waarbij de maandlasten onder controle zijn. Dit zien wij ook terug in het stuk

Bouwstenen Woningprogrammering 2012 van Companen waarin staat dat 68% van de mobiele senior

op korte termijn en 63% op de lange termijn een voorkeur heeft voor kopen. Voor de gehechte

senior is dit nog steeds 20 % en 28%. In Houten is nauwelijks aanbod in echte levensloopbestendige

grondgebonden koopwoningen.

Met een koopwoning koopt men ook de vrijheid om de woning aan te passen aan zijn of haar eigen

woonwensen. Dat kan bij de aankoop van de woning maar juist ook in andere levensfases. Uit

onderzoek blijkt dat senioren liever de woning aanpassen dan dat zij verhuizen.

3.2 Programma: wat bouwen we (in co-creatie)

Minimaal 75% van de woningen is levensloopbestendig en wordt toegewezen aan bewoners van 55

jaar of ouder.

Woningtypologieën

Twee verschillende basistypen grondgebonden levensloopbestendige woningen van twee bouwlagen

(één laag met een kap). In dezelfde stijl als het voormalige schoolgebouw en zoals meer woningen

in Houten Noord.

Type A: breedte 6,60 meter en diepte 11 meter

Woonoppervlak: circa 105 m². Tuin: circa 7 meter diep.

Woning B: Breedte 7,20 en diepte 11 meter

Woonoppervlak: circa 115 m². Tuin: circa 7 meter diep.

Kangoeroe (optie): Een kangoeroewoning is geen zelfstandige woning maar functioneert

als onderdeel van een basistype. Het doel van de kangoeroewoning is

ouder(s) op leeftijd en kind samen te laten woren. Het is een vorm

om mantelzorg goed te organiseren met je ouder(s) “op het erf”.

Alternatieve woningtypes:

Hoge kap In het plan kunnen maximaal 25% van het aantal woningen met hoge

kap worden gecreëerd. Deze komen in het hofje. Waar deze komen

is nog niet duidelijk, deze meest logische plek lijken de woningen

die met de achterkant grenzen aan het water. Dit is om het concept

van meergeneratie te kunnen borgen

Smal en diep Op aangeven van kopers kunnen er smallere (beukmaat 6,30) en

diepere Parkwoningen worden gerealiseerd. Gevolg: ondiepere tuin

Of… Uit de inspraakperiode of uit gesprekken kunnen nog nieuwe

variaties komen

Zoals eerder aangegeven is co-creatie een sleutelbegrip in onze aanpak. Wij gaan met potentiële

kopers in gesprek om de werkelijke behoefte in beeld te hebben om dan pas de definitieve en

woningbreedten- en diepten en keuze in plattegronden (en deels dus woningtypes) vast te stellen.

Het is bijvoorbeeld onbekend of (en hoeveel) behoefte is aan een kangoeroewoning. Wij werken

vraaggericht en gaan dit concept daarom eerst aan potentiële kopers voorleggen. Bolton

Ontwikkeling ontwikkelt al hun eigen projecten via co-creatie. Het is de bedrijfsfilosofie om te

luisteren naar de koper en de koper ruimte te geven voor de eigen woonwensen.


Hoe we dit doen, beschrijven we onderstaand.

Dé senior bestaat niet. Deze groep is zeer gemêleerd. Alleen al leeftijd, mobiliteit, gezondheid en

uiteraard ook budget en persoonlijke voorkeuren zorgen voor zeer diverse woonwensen. De grote

gemeenschappelijke wens is uiteraard de levensloopbestendige woning. Een woning waarbij

verhuizen vanwege lichamelijke gebreken niet meer nodig is.

Wat we nu niet weten is wat de samenstelling van de groep is die hier op Mozaïek wil kopen. Biedt

een enquête dan uitkomst? Niet genoeg. Want met een enquête kom je vaak niet achter de

drijfveer waarom iemand een bepaalde wens heeft. In enquêtes is vaak ook sprake van sociaal

wenselijke antwoorden.

Luisteren en het voeren van goede gesprekken vormen de basis om een plan op maat te maken.

Luisteren doen we via co-creatie.

We organiseren in ieder geval twee co-creatie

sessies. Deze sessies zullen we tijdig en breed

aankondigen zodat iedereen de kans krijgt zijn of

haar wensen met ons te delen en mee te praten.

Tijdens de eerste avond gaan we in op de

woningentypen (breedte, diepte, indelingen, de

tuin). Tijdens de tweede avond bespreken we

zaken zoals domotica, duurzaamheid en energie.

Uiteraard doen wij een terugkoppeling wat het

resultaat is van eerste avond en het plan daarop

hebben verbeterd.

Samenvattend is de invloed van de koper op de woning als volgt:

We gaan woningplattegronden voorleggen aan een groep geïnteresseerde kopers en nemen

we opmerkingen mee voordat verkoop gereed maken.

Meepraten over woningbreedte of -diepte die wordt aangeboden en of dit in de juiste

verhoudingen. gebeurt Hier passen we het plan op aan.

De plekken van de stopcontacten, lichtpunten etc. kunnen mensen na afkoop kosteloos zelf

bepalen waarbij extra aandacht is voor de bereikbaarheid vanuit een rolstoel.

De aansluitingen in de keuken worden gratis verlegd, ongeacht bij welke leverancier de

keuken wordt gekocht.

Plattegronden zijn zonder meerkosten uitwisselbaar (mits bouwtechnisch mogelijk)

Mogelijke uitbouwen op de begane grond

De mogelijkheden voor nog duurzamer wonen worden actief aangeboden én actief

gestimuleerd. Niet alleen de hardware (woning) maar ook het gedrag en keuzes zoals LED-

verlichting, bespaarmogelijkheden, etc.

Verschillende raamindelingen voor de achtergevel.

Daarnaast willen wij dat (en groep) kopers actief gaan adviseren over het concept van Het Nieuwe

Wonen, de inrichting van het Hofje en de invulling van Het Lokaal. Daarmee is de invloed van de

kopers niet alleen beperkt tot de woning maar ook op de omgeving en het samen leven.

Aantal woningen

Uit voorgaande cocreaties sessies volgt ook het concrete aantal woningen. Aan de hand van de vraag

weten we straks de uiteindelijk mix van woningbreedten- en typen die we gaan realiseren.

Voorbeeld co-creatie in de praktijk


Op volgende afbeelding staat waar welk aantal woningen mogelijk is.

3.3 Het Nieuwe Wonen: vernieuwend samenwonen Het Nieuwe Wonen is een woonvorm tussen de (individuele) koopwoning en het wonen in een groep.

Het moet het beste van twee werelden bij elkaar brengen: de rust en privacy van de individuele

woning in combinatie met de zorgzaamheid en de visie van samen wonen.

Het plan is gericht op senioren. Het is de wens dat het geen “ouderenenclave” zal worden. Dit is

niet alleen onze wens en visie. In de uitvraag is de minimale norm van 75% senioren gesteld, de

buurt heeft er om gevraagd en senioren zelf vinden menging juist ook prettig. In enige vorm komen

er ook andere generaties in het plan. Dat kan in verschillende vormen. In een kangoeroewoning gaat

dit zelfs automatisch.

3.4 Levensloopbestendig

Levensloopbestendig betekent dat de woning nu én in de toekomst geschikt is (of heel eenvoudig

geschikt te maken) naar de wensen van de koper. Woningplattegronden zijn aanpasbaar, de woning

is daar op voorhand al op ingericht. We richten ons daarmee dus niet alleen op het huidige gebruik

van de woning maar nadrukkelijk ook op het (onbekende) toekomstige gebruik. Minimaal 75% van de

woningen is levensloopbestendig en wordt toegewezen aan bewoners van 55 jaar of ouder.

Belangrijkste maatregelen levensloopbestendige woningen + aanvullende wensen voor

seniorenhuisvesting:

Volledige toe- en doorgankelijkheid van de begane grond van de woning in termen van

gangbreedtes, draaicirkels

Begane grond bevat brede deuren voor rolstoelen (90 cm)

Begane grond is drempelloos


De badkamer (inclusief WC) komt standaard voor 75% van de woningen op de begane grond,

is minimaal 6 m2 en bevat een inloopdouche zonder drempel met ruwe tegelvloer.

De plattegrond op de begane grond staat toe dat de bewoner simpel een extra wandje en

deur kan laten plaatsen waardoor een slaapkamer op de begane grond ontstaat waarbij aan

een zijde van het bed plaats is voor draaicirkel van 1,50 meter is i.v.m. een rolstoel. De

kosten hiervoor (inclusief de bijbehorende elektra) zijn ca. €1.500 incl. BTW. De optie van

slaapkamer beneden wordt ook al aangeboden in co-creatie en later met de daadwerkelijke

verkoop.

Goede ontsluiting van toegang voor- en achterzijde woning zonder treden

Vanuit zithouding bedienbare ramen

Optioneel beugels bij toilet en douche

Standaard verhoogd toilet

Voorzieningen voor domotica (zie verder domotica)

Deze maatregelen sluiten aan bij het Programma van Eisen van de gemeente Houten.

Aanvullend studeren we nog op de mogelijkheid om alle levensloopbestendige woningen gasloos uit

te voeren. Dit wordt concreet gemaakt na het raadsbesluit. Een deel is al gasloos want Nul-Op-De-

Meter.

De koopwoningen zijn een duurzame aanvulling op de Houtense woningvoorraad. Voor senioren

interessant (en niet voor andere doelgroepen) vanwege:

Badkamer standaard op de begane grond is vrijwel alleen voor senior aantrekkelijk

Prijs van een seniorenwoningen vanwege diverse voorzieningen is relatief hoger dan een

gewone gezinswoning.

Ondiepe tuinen, zeker in verhouding tot de woningvoorraad in Houten Noord (die zijn

minimaal twee keer zo diep)

Het zijn dus geen standaard nultreden seniorwoningen. De woningen blijven aanpasbaar voor de

huidige én toekomstige gebruiker waardoor de toekomstbestendigheid en gebruikskwaliteit

toeneemt.

3.5 Domotica De toepassing van domotica zorgt ervoor dat mensen

langer in hun woning kunnen blijven wonen en de

zorg bereikbaarder wordt. Technologie kan goed

helpen om de dienstverlening (zoals zorg) goed en

klantgericht te organiseren. Net als bij andere

onderdelen van het plan staat ook hierin de

eindgebruiker centraal. Tijdens de co-creatie laten

wij potentiële kopers kennismaken met de mogelijkheden en inventariseren wij de wensen. De basis

van elke goede domotica voorziening is een goede wifi dan wel internetaansluiting. Wanneer

iemand thuis is kan via de telefoon dan wel tablet met een druk op de knop een familielid of

bekende worden gealarmeerd. Voor alarmering buitenhuis wordt standaard een medaillon of

armband aangeboden. Bij een druk op de knop wordt het familielid of bekende gealarmeerd waarbij

ook gelijk de locatie wordt doorgegeven.

Voor senioren is het van groot belang dat domotica makkelijk en simpel te bedienen is. Het moet in

de basis gaan om verbeteren van de zelfredzaamheid. Opties als comfort en gemak kunnen

bewoners zelf toevoegen.


Graag willen we verder gaan dan standaard domotica die gericht is op het individu en de individuele

zorgvraag. We zien mogelijkheden en kansen om te gaan verkennen op het vlak van het combineren

van die “traditionele domotica” in huis en de mogelijkheden die Het Nieuwe Wonen en Het Lokaal

kunnen gaan bieden in de toekomst voor de buurt en de bewoners. Misschien ziet de toekomst er

wel als volgt uit

Dat iedereen straks via zijn/haar tablet/ipad aan kan geven welke avond je komt eten in

Het Lokaal.

Een alarmeringssysteem waar buren ook een bericht krijgen (zoals LAS of gewoon een

appgroep).

Of specifieke wensen die vanuit de eindgebruiker(s) komen.

3.6 Het Lokaal: huiskamer van de buurt Het Lokaal is een nieuw buurthuis. Het Lokaal is voor de buurt en ook echt ván de buurt. Tegelijk

kan Het Lokaal bij start of in de toekomst een functie hebben voor ouderen die zorg of

ondersteuning nodig hebben.

Kernwoorden bij Het Lokaal: ontmoeting, met elkaar eten, activiteiten voor jong en oud en een

positief herkenningspunt in de buurt.

Het is de bedoeling dat een stichting eigenaar wordt van Het Lokaal. Een deze stichting waarin

mensen uit de buurt en mensen uit de nieuwe woningen in het bestuur zitten. Er is een groot

netwerk aanwezig en er is na het verdwijnen van het schoolgebouw behoefte aan Het Lokaal.

Het verdwijnen van een schoolgebouw uit de buurt leidt tot minder ontmoeting en minder dynamiek

in een woonwijk. Ontmoeting is nodig om elkaar te leren kennen. Elkaar kennen staat aan de basis

voor een zorgzame en veilige buurt. De reacties van omwonende tijdens de Inloopavond waren erg

positief. Ook op basis van het leefstijlenonderzoek is het de verwachting dat vanuit de bewoners

van de Hagen veel draagvlak is om een bewonersinitiatief gericht op ontmoeting/verbinding in de

buurt wijk vorm te geven. Als laatste is het ook een uniek koopargument want Het Lokaal biedt

natuurlijk veel extra mogelijkheden. De stichting wordt opgezet door de notaris, met de statuten en

huisregels die met de groep worden geschreven.

3.7 Sociale short-stay

In de kap van Het Lokaal willen we een sociale (niet-commerciële) vorm van short-stay realiseren.

Een vorm van tijdelijke (nood)huisvesting zonder dat er sprake is van echte huur.

Alleen al in ons eigen netwerk zien wij er behoefte is aan een dergelijke voorziening. Enkele

(recente) voorbeelden van situaties waarin wij zouden kunnen voorzien:

Een echtpaar dat in scheiding ligt, weinig geld heeft, terwijl het goed is dat één van beiden

tijdelijk ergens terecht kan.

Een moeder met baby wordt uit huis gezet waarbij de baby dan naar jeugdzorg zou moeten

en de moeder op straat wordt gezet.

Hulpverleners werkzaam in het buitenland die tijdelijk weer in Houten zijn.

Woningcorporatie Viveste en de gemeente Houten kunnen allebei een belangrijke rol vervullen in

het doorverwijzen van mensen die hiervan gebruik kunnen maken.

Het is geen permanente woonfunctie en niet bedoeld voor lange permanente bewoning. Er zal

uiteraard een financiële bijdrage gevraagd worden aan de bewoner (onkostenvergoeding). In


sommige specifieke situaties is er wellicht geen bijdrage mogelijk en zal deze niet gevraagd

worden.

Een belangrijk uitgangspunt is ook dat deze voorziening absoluut niet mag concurreren met andere

commerciële alternatieven. Net zoals de onderdelen in de Krachtfabriek niet mogen leiden tot

concurrentie met bijvoorbeeld de fietsenmaker in het dorp.

3.8 Bedoeld voor Houten (Noord) Ons plan is gericht op de senioren in Houten Noord. Sociale cohesie is erg belangrijk, des te meer

als je ouder wordt. Verhuizen binnen je wijk heeft daarom onze grote voorkeur omdat het sociale

netwerk dan hetzelfde blijft. Dit is ook nadrukkelijk de wens van de gemeente geweest in de

aanbesteding (Selectieleidraad). Een toelichting op de beoogde toewijzingsprocedure is te lezen in

bijlage 1.


4 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een heel breed begrip. Een veel gebruikte methode (GPR) onderscheid vijf

duurzame thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

Energie De energieprestatie van een gebouw verbetert door goed te isoleren, zoveel

mogelijk zonnepanelen te nemen en maatregelen te nemen waardoor de vraag

naar warmte afneemt.

Milieu Grondstoffen worden schaarser én duurder. Door slim te laten ontwerpen kunnen

grondstoffen zoals milieubelastend beton worden bespaart. Het beste is een

woning die ontworpen is volgens het principe van Cradle 2 Cradle waarbij uw

woning wordt ontworpen als onderdeel van een “kringloop”.

Gezondheid Mensen brengen een groot deel van de dag door in hun woning, kantoor of

school, maar het binnenmilieu is vaak ongezond. Een gezond huis is een huis met

frisse lucht, weinig geluidsoverlast, comfortabele warmte en voldoende daglicht.

Gebruik Gebruikerskwaliteit betekent dat de woning bouwtechnisch goed, toegankelijk,

veilig en functioneel is.

Toekomst Een toekomstbestendige woning is eenvoudig aan te passen aan veranderende

gebruikerseisen of aan nieuwe weten regelgeving.

De gemeente Houten heeft gevraagd om in de actualisatie van de bieding wat meer focus op het

thema “energie” te leggen dan op de andere thema’s.

4.1 Ons plan is minimaal energieneutraal én deels Nul-Op-De-Meter

Minimaal acht woningen zijn Nul-Op-De-Meter en de andere woningen zijn minimaal

energieneutraal2.

Het plan gaat daarmee veel verder dan de wettelijke vereisten en gaat verder dan de eisen uit de

aanbesteding (minimaal energieneutraal).

De technieken in de woningen moeten goed aansluiten bij de

doelgroep ouderen. Dat betekent dat systemen zo eenvoudig

mogelijk moeten zijn (ramen moeten gewoon open kunnen),

makkelijk te bedienen en lage onderhoudskosten. Een zonneboiler

is bijvoorbeeld niet zo geschikt omdat de vraag naar warm

(tap)water veel lager is dan bijvoorbeeld een gezin met tieners

terwijl deze wel energie kost, onderhoud vergt en ruimte in

beslag neemt.

Ten opzichte jaren ’80 woning bespaart de koper door alle

duurzame maatregelen (gemiddeld) tussen de € 1.000 en € 1.500

per jaar aan energiekosten. De energierekening ligt (op basis van

realistische normen) rond de € 800 per jaar.

2 Nul-Op-De-Meter heeft een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van circa -0,42 en Energieneutraal heeft een EPC van 0. Energieneutraal (EPC 0): alle energie die de woning exclusief huishoudelijk gebruik nodig heeft wordt duurzaam opgewekt.

Voorbeeld dak vol PV-panelen


Wij gaan, als aanvullening op de oorspronkelijk bieding, 8 Nul-Op-Meterwoningen realiseren. Waar

deze woningen komen in het plan is nadere uitwerking. In het traject na raadsbesluit onderzoeken

wij of we nog verder kunnen gaan in onze duurzaamheidsambities. We begeleiden alle kopers

sowieso in het gebruik van de woningen.

De Nul-Op-De-Meter-woningen zijn per definitie gasloos. Voor de overige woningen is een

gasaansluiting het uitgangspunt. De volgende fase en de cocreatie is ook bedoeld om dit punt verder

uit te werken. Vooralsnog is het financieel (nog) niet mogelijk om alle woningen gasloos te maken,

de betaalbaarheid voor de koper zou naar de huidige inzichten teveel onder druk komen te staan.

4.2 Duurzame gebiedsmaatregelen

Er zijn enkele duurzame maatregelen die niet direct zijn toe te delen aan de woningen.

Het regenwater wordt afgekoppeld van de riolering. Dit is goed voor het milieu. Woningen krijgen

regentonnen en het regenwater in het plan wordt opgevangen om langzaam te infiltreren in de

bodem of langzaam af te voeren naar het oppervlaktewater. Deze maatregel is duurzaam omdat er

veel minder leidingwater nodig is voor de tuin en in de zomer de bodem minder verdroogt. Het is

ook toekomstbestendig omdat door de klimaatverandering er meer wateroverlast kan zijn door

regenval en de capaciteit van het hemelwaterriool onvoldoende kan zijn. Het opvangen van

regenwater in plaats van afvoeren via het riool maakt dit plan klimaatbestendiger.

Het Lokaal is een mooi voorbeeld van toekomstbestendigheid. Het kan diverse functies vervullen

en is flexibel inzetbaar voor de buurt en voor het plan. Door deze functie blijven de woningen in de

toekomst aantrekkelijker voor senioren en wordt de sociale cohesie gestimuleerd.

De begane grond van de woningen komt hoog genoeg om schade door water in de woningen te

voorkomen. Tegelijkertijd blijft de entree van de woningen drempelloos.

4.3 Duurzaam gedrag Duurzaamheid heeft óók te maken met ons eigen verbruik en ons eigen gedrag. Duurzaamheid

begint bij minder energiebehoefte want we hoeven minder duurzaam op te wekken als we ook

minder verbruiken. Daarom richten ons ook op bewustwording van duurzaam gedrag. Er zijn diverse

mogelijkheden waaronder extra informatie over energiebesparing en een gesprek een

energieadviseur die helpt om energie (en geld) te besparen. Het gaat vooral om de volgende zaken

waar, zeker bij de doelgroep ouderen, met eenvoudige maatregelen het plan duurzamer wordt:

Koop energiezuinige apparaten bijvoorbeeld bij de aankoop van de nieuwe keuken.

Gebruik van ledlampen

Elektrisch koken

Stimuleren van autodelen

Stimuleren van het nemen van nog meer zonnepanelen

Meer ruimtelijke / fysieke maatregelen zijn er ook zoals:

Mogelijkheid van opladen op de eigen parkeerplaats (van auto of scootmobiel)

Hagen en bomen als duurzame inrichting en beschutte plek voor dieren zoals egels en vogels

Fruitbomen


5 Participatie

Participatie is een sleutelbegrip in ons plan. Het initiatief is vanuit maatschappelijke

betrokkenheid ontstaan en wij hopen betrokkenheid bij de kopers en de buurt aan te

wakkeren. Wij zien concreet dat kopers en de buurt zich willen verbinden aan een mooi plan

met een duidelijke visie. Bekijk participatie vanuit dat perspectief: het vergroten van de

verbondenheid met de plek en de mensen als stimulerende randvoorwaarde om zelf mee te

doen.

5.1 Participatie Er zijn bij deze ontwikkeling veel belanghebbenden. In onze bieding hebben we dertien partijen

onderscheiden, nog afgezien van adviserende of ondersteunde partijen. In de bijlage @@@ is

gedetailleerd terug te lezen welke partijen op welk onderdeel van het plan meedoen. In deze

paragraaf leest u de belangrijkste rollen.

Bij de volgende drie partijen is sprake van co-creatie:

Gemeente Houten

De kopers / eindgebruikers (per medio juni al circa 70 geïnteresseerde kopers aangemeld)

De buurt

De ouderenbonden participeren in dit proces maar minder in de vorm van co-creatie maar veel meer

in een adviserende rol. Dat is logisch want de gemeente, de kopers en de buurt zijn ook

eindgebruikers van het plan en de ouderenbonden niet.

In de volgende fase willen wij Van Houten & Co mee laten adviseren over de rol en het gebruik van

Het Lokaal. Vooraf zijn er uiteraard gesprekken geweest en een (nader uit te werken) vorm van

samenwerking is heel logisch en wenselijk.

Eindgebruikers:

Invloed op woning: plattegrond woning, aanvullende wensen m.b.t. duurzaamheid, extra

voorzieningen, opties

Meedenken over invulling en participatie van Het Lokaal

Door middel van early-adapters (ambassadeurs) Het Nieuwe Wonen verder uitwerken

Omwonenden:

Meedenken over precieze invulling openbare ruimte

Meedoen met Het Lokaal (buurtbewoners in Stichting Het Lokaal)

Actief op de hoogte houden van de voortgang

De buurt als partner en als initiatiefnemers (en ontwikkelaar) dichtbij en benaderbaar zijn.

Formele participatie via inspraak bij bestemmingsplan en omgevingsvergunning

Ouderenbonden (SBOH):

Adviserende rol over plattegronden

Betrekken potentiële eindgebruikers vanuit de ouderenbonden

Gebruik maken van kennis en ervaring om het plan beter aan te laten sluiten bij de

behoefte van senioren (opmerkingen en tips die wij vooraf hebben gekregen zijn waar

mogelijk ook verwerkt in het plan en in deze bieding).


Delen van informatie zoals het verspreiden van de woonwensen enquête onder

geïnteresseerde kopers dat de Ouderenbonden in het bestand hebben(is reeds uitgevoerd).

Gemeente Houten:

Faciliteren participatie met kennis en gebruik maken van bestaande netwerken en

samenwerkingsverbanden

Positieve grondhouding om het plan te realiseren en waar mogelijk te verbeteren. Een

standaard houding zoals tegenover een commerciële ontwikkelaar past niet bij de opgave en

de uitvraag van deze locatie.

Van Houten & Co

Uitwerken samenwerking en kruisbestuiving

Gebruik maken van het (uitgebreide) netwerk

5.2 Samenwerkingen

Met deze herontwikkeling is het de bedoeling om de sociale samenhang ook in de andere wijken en

buurten te verhogen. Dit doen we door met elkaar aan de slag te gaan met een netwerk in de wijk

en de bewoners daarin het voortouw te laten nemen.

Voor wat betreft Het Lokaal en de sociale functie is contact geweest met enkele partijen die actief

zijn in Houten. Een belangrijke partij is Van Houten&Co. De Meerkoet ligt dichtbij de locatie. Vanuit

het opbouwwerk in de wijk is heel enthousiast gereageerd op dit initiatief. Het Lokaal is aanvullend

op het gebruik (en functie) van De Meerkoet. Zeker als de huidige school gaat verdwijnen waar Van

Houten & Co ook gebruik maakt van een (qua grootte) vergelijkbaar gebouw. De Meerkoet is een

buurthuis voor heel Houten Noordoost.

Het Lokaal gaat zich meer richten op de directe omgeving van De Haag en De Weiden en kan ruimte

bieden aan een aantal buurtfuncties die nu onderdak hebben gevonden in de bestaande school.

Er is concreet gesproken met bijvoorbeeld het bestuur van het Repair Café. Mocht het Repair Café

in de toekomst geen onderdak meer kunnen vinden in de krachtfabriek of niet meer in een buurt

kan participeren dan bieden wij graag Het Lokaal aan als basis voor het Repair Café. Het feit dat

het Repair Café in de buurt (nu in de bestaande school) een veel hogere opkomst heeft dan in het

Kringloopcentrum toont aan dat het ook echt een buurtfunctie heeft. Blijkbaar sluit het erg goed

aan op de behoefte van mensen die in de directe omgeving wonen.

Ons initiatief maakt gebruik van bestaande netwerken en organisaties en wil de aanwezige kennis

en ervaring benutten. Omdat wij zelf in Houten wonen en bekend zijn met veel netwerken is de

samenwerking natuurlijk, zijn we benaderbaar en het is relatief eenvoudig te organiseren.


6 Openbare ruimte

6.1 Plein Een goed plein(tje) is een must voor ontmoetingsplaats die we in gedachte hebben. Het openbare

plein ligt aan Het Lokaal. Zo is er altijd toezicht en is er ook binnen een ontmoetingsplek.

We willen ook nadrukkelijk rekening houden met de minder valide kinderen. Hier is meerdere keren

aandacht voor gevraagd vanuit de buurt. Deze faciliteiten ontbreken nu. Het is waardevol voor de

interactie in de buurt van deze kinderen om dezelfde ontmoetingsplek te hebben als de mobiele

kinderen.

Om de daartoe geschikte (speel)faciliteit te kiezen, en het plein op de juiste manier in te richten,

gaan we contact zoeken met de ouders van deze kinderen én met de Nederlandse Stichting voor het

Gehandicapte Kind (NSGK).

6.2 Parkeren Het nieuwe plan voorziet grotendeels in de eigen parkeerbehoefte. Er worden op eigen terrein 37

parkeerplaatsen gerealiseerd. Het volledige eigen gebruik vindt plaats op eigen terrein en een deel

van het bezoekersparkeren. De kans is groot dat er enkele parkeerplaatsen nodig zijn buiten het

projectgebied.

Omdat verreweg de meeste woningen bestemd zijn voor senioren die al gelijk of wellicht op termijn

slecht ter been zijn, moeten de parkeerplekken wel altijd beschikbaar zijn voor deze bewoners. De

toekomstige kopers kopen dus een huis met daaraan gekoppeld één of twee parkeerplekken.

Uit het proces van co-creatie kan een gewijzigde parkeerbehoefte komen. In het Projectplan van de

gemeente is vastgelegd dat de mogelijkheid bestaat om aan de Wielewaalhaag dan de extra

benodigde parkeerplaatsen te realiseren.


Bijlage 1: toewijzing woningen

Om een indruk te geven van de toewijzing en verkoop volgt hieronder de beoogde procedure.

Voor de parkwoningen geldt de volgende loting en toewijzing:

Er vinden twee co creatie avonden plaats.

Daarna is de officiële start verkoop. Alle geïnteresseerden krijgen ca. twee weken de tijd zich

schriftelijk in te schrijven als gegadigde voor een of meerdere woningen. Deze inschrijvingen

kunnen alle gegadigden doen, ongeacht of mensen al dan niet bij de cocreatie avonden

aanwezig waren. Tijdens de co-creatie sessies en met de start verkoop wordt duidelijk

aangegeven dat deze woningen exclusief bestemd zijn voor mensen van 55 jaar of ouder, en

dat kopers uit gemeente Houten voorrang hebben boven mensen van buiten gemeente

Houten.

Gegadigden dienen het volgende aan te leveren:

o Afschriften van de geldige legitimatiebewijzen. Alleen de gegadigden die op moment

van loten 55 jaar of ouder zijn worden meegenomen in de loting. In geval van twee

inschrijvers op een woning moeten beide inschrijvers 55 jaar of ouder zijn.

o Adresgegevens. Tezamen met de legitimatiebewijzen kan in de Gemeentelijke Basis

Administratie worden uitgezocht waar de inschrijvers op dat moment wonen.

o Elke inschrijver mag meerdere woningnummers opgeven oplopend van eerste

voorkeur, tweede voorkeur etc.

De loting is openbaar toegankelijk en wordt verricht door een notaris. Plaats en tijdstip worden

bij start verkoop bekend gemaakt. Na de loting wordt een proces verbaal van loting

opgemaakt die voor iedereen inzichtelijk is.

De loting van de parkwoningen werkt als volgt:

o Aanwezigheid bij een of twee van de co creatie avonden geeft voorrang bij de loting.

Deze gegadigden worden, als ze ook woonachtig zijn in gemeente Houten en 55 jaar

of ouder zijn, in de zogenaamde pot 1 geplaatst.

o Gegadigden die 55 jaar en ouder zijn en woonachtig zijn in Houten maar niet bij de

cocreatie sessies aanwezig waren, komen in zogenaamde pot 2.

o De overige gegadigden van 55 jaar of ouder komen in pot 3.

o De gegadigden die op moment van loten jonger zijn dan 55 jaar, loten in zijn geheel

niet mee.

o Na indeling van de gegadigden over de potten, loot notaris eerst geheel pot 1 leeg.

Deze gegadigden worden op volgorde van trekking geplaatst of komen op de

reservelijst als de woningen van hun voorkeur al bezet zijn. Lotnummer 1 wordt dus

op de eerste voorkeur geplaatst. Lotnummer 2 ook, mist deze woning al bezet is door

lotnummer 1. Dan wordt deze gegadigde op de woning van de tweede voorkeur

geplaatst etc

o Pas als pot 1 is leeg geloot, wordt met pot 2 begonnen etc.


Toewijzing Hofwoningen:

In het hof komen de mensen te wonen die er ook echt graag samen willen wonen en hier

gezamenlijk iets willen opbouwen. Het opbouwen van een diverse groep met een sterke

samenhangende en gemeenschappelijkheid moet niet gelijk afhankelijk worden gemaakt

van de willekeur van loting.

In het hofje kunnen ook andere doelgroepen dan senioren wonen, zodat er een goed en

gezond sociaal evenwicht ontstaat.

Daarom formeren we na een positief raadsbesluit een kerngroep van ambassadeurs die

samen met INWI en Bolton de groep gaan dragen en vorm gaan geven. Deze

sterkhouders willen we erg graag in het hof hebben wonen. Ook willen we de mensen die

een maatschappelijk duwtje in de rug nodig hebben en meer gebaat zijn dan anderen om

in een groep te wonen een plek kunnen geven. Uiteraard geldt dat ook voor de mensen

die juist aan de andere kant van het sociale spectrum staan. Dat maakt de groep divers.

Het INWI wil graag de handen vrijer houden om deze groep zo optimaal mogelijk vorm te

geven. Uiteraard kunnen er ook ambassadeurs uit de buurt komen die deze groep helpen

opbouwen en zorgen voor samenwerking met de buurt. De wijze van toewijzing van deze

woningen in het hofje wordt nog uitgewerkt.

In geval van discussies of andere redenen, kan INWI/Bolton altijd terugvallen op loting.

Geen datum - · PDF file1 De gemiddelde energierekening daalt van circa € 2.200 van een...

Documents

Transcript of Geen datum - · PDF file1 De gemiddelde energierekening daalt van circa € 2.200 van een...