Meer over

FloridaDe VS zijn op alle gebieden een enorme markt. In me-diaberichten over onroerend goed worden alle staten over één kam geschoren, terwijl elke staat zo zijn goede en slechte gebieden kent als het om berichtgeving gaat.

Overseas Vastgoed Invest BV heeft om diverse rede-nen Florida gekozen als voor-naamste aandachtspunt voor investeringen. Wij zijn namelijk van mening dat Flo-rida ons en onze cliënten de beste mogelijkheden biedt.

Meer over Florida

Op het gebied van huizenprijzen is Florida zwaarder getroffen dan de andere staten, met uitzonde-ring van Californië en Nevada.

Het verschil voor ons is dat Flo-rida niet alleen een toeristen-markt is, maar ook een woon-markt/inwonersmarkt. In deze staat bevindt zich een enorm industrieel arbeidspotentieel, een van de drukste en belang-rijkste im- en exportbedrijven in het land en er is veel toeris-me, dat goed is voor 1 miljoen arbeidsplaatsen in de staat.

In 2004 leverde toerisme en recreatie in Florida bijna $18,6 miljard op, ruim 11 procent van het BNP van die staat. In 2008 brachten volgens VI-SIT FLORIDA (http://visitflorida.com) 84,2 miljoen mensen een bezoek aan het gebied. Zij gaven ruim $65 miljard uit en onder-steunden zo ruim 1 miljoen men-sen die direct werkzaam zijn in de toeristische industrie in Florida, op een totale bevolking van iets meer dan 16 miljoen en een ar-beidspotentieel van iets meer dan 9 miljoen (11 procent).

Voor wat betreft het BNP is Florida is de op vier na grootste staat in de VS en kent een jaarinkomen dat hoger is dan dat van vijftien wereldeconomieën.

Het BNP van Florida in internationaal perspectief

Florida heeft een van de grootste en meest dynamische economieën ter wereld, met een hogere jaarlijkse opbrengst dan de meeste staten van de VS en de grootste landen ter wereld.

Plaats Land/staat BNP in miljard dollar

1 VS $14.256,272 Japan $5.070,203 China (excl. Hong Kong ) $4.909,924 Duitsland $3.354,775 Frankrijk $2.657,416 Groot-Brittannië $2.185,44 7 Italië $2.118,378 Californië $1.831,859 Brazilië $1.600,7310 Spanje $1.463,9811 Canada $1.344,4212 Rusland $1.240,3613 Texas $1.323,4114 India $1.228,0215 New York $1.134,9316 Australië $996,7917 Mexico $877,8918 Zuid-Korea $839,7619 Nederland $794,2620 Florida $732,71

Waarom is Florida zo populair?

Rond de millenniumwisseling begon Florida zich te profileren als een staat die techniek en bedrijfsleven met open armen verwel-komde. Dit jaar is er een campagne be-gonnen waarmee de groei van plaatselijke ondernemingen en het inhuren van plaat-selijke arbeiders worden gestimuleerd.

Door het ONTBREKEN van staatsinkomsten-belasting en dankzij diverse voordeelrege-lingen voor ondernemingen, kreeg Florida al snel de reputatie een prima woonplaats te zijn.

De werkloosheid bedraagt in Florida circa 11,5 procent. Dat is het hoog-ste percentage in decennia en iets hoger dan het landelijk gemiddelde. h t tp ://www. f l o r ida jobs .org/pub l i -cations/news_rel/LMS procen-t20Release procent2006-18-10.pdf

Maar uiteraard vielen veel van die ont-slagen in de onroerendgoedsector, de bouw en aanverwante industrieën.

Voor 2000 werkte men in de bouw vooral met plaatselijke arbeiders met een langdu-rig contract. Toen de hoogtijdagen begon-nen, stroomden er arbeiders van buiten toe om aan de vraag naar arbeid te voldoen.

Gezien de verwachte geringe hoeveelheden nieuwe bouwvergunningen, zullen deze ar-beiders hun heil waarschijnlijk elders zoeken. De Overseas Vastgoed Invest BV ziet deze arbeiders als ‘seizoenarbeiders’, een groep die de werkloosheidscijfers onder de inwo-ners kunstmatig opvoert. Het aantal toeris-ten is uiteraard gedaald, maar niet veel.

Volgens VISIT FLORIDA, de marketinggroep van het officiële toeristenbureau van de staat, brachten circa 18,5 miljoen mensen tussen juli en september 2009 een bezoek aan Florida. Dat komt overeen met een daling van 1 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2008.

Van dat aantal kwamen 16,3 miljoen bezoekers uit eigen land, een daling van slechts 0,8 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2008. Het aantal bezoekers uit Canada nam echter met naar schatting 5,6 procent toe, waarschijnlijk dankzij de sterke Canadese dollar en de mogelijkheid om goedkoop onroerend goed aan te schaffen.

Sinds het begin van 2009 brachten er naar schatting 80,3 miljoen mensen een bezoek aan de Sunshine State, een daling van 2,3 procent ten opzichte van 2008. Al met al is dit een zeer geringe daling.

Maar het toerisme binnen Florida is toegenomen en stijgt met ongeveer 1,3 miljoen sinds begin 2009.

Florida is van oudsher de droombestemming voor gepen-sioneerden uit de Babyboomge-neratie. Hier laten zij de koude wintermaanden ver van zich en kunnen het hele jaar een potje golf spelen, langs de prach-tige stranden wandelen en hun gezondheid op peil houden.

In de laatste jaren neemt de gemiddelde leeftijd van de be-volking van Florida lager. Er ko-men jongere gezinnen naar de staat, die worden aangetrok-ken door bovengenoemde re-denen, maar ook door de wens om in een meer ontspannen klimaat te werken, waarvoor ze graag wat loon inleveren.

Wij zien het zo: toen de crisis uitbrak, pasten bedrijven bezuinigingen toe. Veel bedrijven ontsloegen te veel medewerkers in een poging een positieve cash-flow te behouden. Dat leidde echter tot een hoge werkloosheid, met name in het toerisme en verwante industrieën in Florida.

Het toerisme daalde circa 6 procent. Maar het aantal ontslagen ligt veel ho-ger. Meer mensen gingen op vakantie in eigen land, waardoor het wegvallen van internationale bezoekers werd gecompenseerd. Hierdoor staan de werk-nemers, die weliswaar dankbaar zijn voor hun baan, onder zware druk om de extra werkuren in te vullen en extra taken op zich te nemen. Daar lijden de kwaliteit en de snelheid van de geboden service onder.

De regering wil een wet aannemen waarmee bedrijven geld kunnen lenen van de banken om personeel aan te nemen en op te leiden, maar ook garant staan voor 90 procent van de geleende waarde. Hiermee zal de werkloosheid naar verwachting dalen en mensen weer aan het werk gaan.

In de media wordt bericht over een werkloosheid van 12 procent in Florida, maar dat is een gemiddelde van de gehele staat, niet opgedeeld naar industrie. In veel industrietakken is slechts een gering percentage werknemers ontsla-gen. Dat geldt onder meer voor het toerisme, waarin ruim 10 procent van het arbeidspotentieel in Florida werkzaam is. In andere industrieën, zoals de bouw en aanverwante markten, vielen meer ontslagen; daar zal het zeker 2-3 jaar duren voordat het tij keert.

- De werkloosheid in de county’s in centraal Florida bedraagt gemiddeld 12,7 procent.-In de gehele staat is dat 1,1 miljoen op een actieve bevolking van 9,2 miljoen of 11,9 procent. In Florida zijn vorig jaar 303.000 arbeidsplaatsen verloren gegaan.-De werkloosheid in Florida kan aan het einde van het jaar oplopen tot 13 pro-cent.-Volgens analisten daalt de werkloosheid pas in 2018 tot 6 procent.-Inclusief marginaal werkzame arbeidskrachten bedraagt de werkloosheid bij-na 20 procent. (Marginaal werkzame arbeidskrachten zijn deeltijdwerkers en mensen die niet meer naar werk zoeken).-Werkloosheid is een trage indicatiefactor, dat wil zeggen dat het een van de laatste factoren is die verbeteren wanneer het herstel inzet.-Bij circa 13,4 procent van alle huizen in Florida is er sprake van een betalings-achterstand of executieverkoop.

Waarom hebben we gekozen voor Orlando en het zuidwesten van Florida? Orlando is zonder meer de bekendste en een van de populairste toeristische bestemmingen ter wereld. Hier vindt u Disney, Epcot, Wet ’n Wild en tal van pretparken. In Orlando komen jaarlijks ruim 66 miljoen bezoekers en in de stad vinden veel mensen werk in tal van indus-trieën.

Al die mensen en hun gezinnen moeten ergens wonen om te kunnen blijven werken. Het aantal executieverkopen in Orlando en Midden-Florida ligt op zijn zachtst gezegd hoog, maar de meeste daarvan hebben betrekking op huizen die pas in de afgelopen 4 tot 7 jaar zijn gekocht. Ze zijn gekocht toen er gemakkelijk hypotheken werden verstrekt, de prijzen hoog lagen en de markt te maken had met een ‘goudkoortsmentaliteit’. Wat zijn de tijden toch veranderd… het aantal gedwongen verkopen behoort tot de hoogste in het land, het aantal niet-afgeloste leningen stijgt en ligt in Orlando zelfs hoger dan het aantal executieverkopen. Bijna één op de tien huizen heeft momenteel een taxatiewaarde die lager is dan de aankoop-prijs. Gezinnen kunnen niet meer aan hun maandelijkse torenhoge hypotheekverplichtingen voldoen.

Verrassend genoeg keren veel gezinnen hun ‘paleisje’ de rug toe. Ze accepteren de executie-verkoop en bijbehorende schuldregistratie en verhuizen naar een huurwoning.

Waarom huren? Omdat het goedkoper is, stukken goedkoper!!De huur is weliswaar soms maar iets lager dan een hypotheekaflossing, maar als we daar nog allerlei toeslagen, verzekeringen, onderhoud en overige bij optellen, zijn deze gezinnen vaak elke maand honder-den dollars goedkoper uit.

De bezettingsgraad in de VS bedraagt momenteel 6,6 procent, een van de laagste in decennia; nu er steeds meer gezinnen kiezen voor faillissement, neemt de vraag naar huurwoningen snel toe.

In een rapport uit 2010 over de huurmarkt in Lee County in het zuidwesten van Florida, opgesteld door RealFacts uit Novato, Californië, staat dat de bezet-tingsgraad/huurgraad aan het eind van het tweede kwartaal ruim boven 90 procent lag, het op drie na hoogste cijfer op de twaalf grootste markten in Florida.

Veel mensen zien een faillissement als een smet op hun carrière, een teken dat ze hebben gefaald. Ze blijven liever doorploeteren om hun schuld af te lossen. Steeds meer mensen bekijken deze situatie echter zakelijk. Als een bedrijf een slechte periode doormaakt, wordt er personeel ontslagen, de lonen worden verlaagd, er wordt op winsten ingeteerd en zal men als dit allemaal niet werkt, faillissement aanvragen. Dat hoort bij het ondernemerschap. De schuld treft het bedrijf en de eigenaar laat de situ-atie achter zich. Dat betekent niet dat de eigenaar een slecht persoon is. Het betekent dat hij pech heeft gehad en enkele verkeerde besluiten heeft genomen, maar uiteindelijk blijft de schade beperkt en gaat iedereen weer verder.

Deze mentaliteit is nu ook doorgedrongen tot de gewone burger, en terecht. In de VS betekent een faillissement dat een persoon tussen 5 en 10 jaar geen krediet meer kan krijgen. Daarna is de situatie weer als voorheen.

Waarom Florida? Florida is een van de weinige staten waar op staatsniveau geen inkomstenbelasting wordt geheven. De lonen liggen iets lager dan in andere gebieden, maar nemen geleidelijk toe en zullen in 2020 op gelijke hoogte liggen met de rest van het land.

Het levenspeil is zeer belangrijk voor gezinnen van alle leeftijden en Florida heeft het beste te bieden van het hele land, met prachtige stran-den, enorme beschermde natuurgebieden en een leven dat zich net zo veel buiten als binnen afspeelt.

Het onderwijs in Florida is het afgelopen decenni-um sterk verbeterd. Naarmate de gepensioneer-den plaatsmaakten voor rijkere gezinnen, werd er op scholen en universiteiten geïnvesteerd in de toekomst. Daarvan plukt Florida nu de vruchten, want de staat scoort steeds hoger op onderwijs-gebied.

De werkgelegenheid in Florida is volgens de statis-tieken in recente jaren getroffen en bedraagt nu in de hele staat rond de 11 procent.

Zoals als eerder vermeld zijn deze cijfers niet 100 procent nauwkeurig, gezien het overmaat aan ontslagen. Naarmate de markt minder krimpt en alle slechte ondernemingen verdwijnen, zullen de werkloosheidscijfers weer gaan dalen.

Deze mentaliteit is nu ook doorgedrongen tot de gewone burger, en terecht. In de VS betekent een faillissement dat een persoon tussen 5 en 10 jaar geen krediet meer kan krijgen. Daarna is de situ-atie weer als voorheen.

Voor gezinnen met hoge schulden kan het financi-eel gezien verstandig zijn om zichzelf failliet te laten verklaren. Als ze daarentegen nog 20 jaar lang proberen hun schuld af te lossen, heeft het gezin jarenlang verder geen koopkracht.

Geloof het of niet, maar dat is goed nieuws voor investeerders. Het betekent namelijk dat gezinnen weliswaar geen kredietpositie meer hebben, maar nog wel ergens moeten wonen. Dat zijn de beste targets voor de huurmarkt. Ze zijn gesetteld, de kinderen zitten op school, negen van de tien hebben nog werk en het leven moet doorgaan. Deze gezin-nen zitten vast aan deze streek en blijven dat ook zolang ze geen andere woning kunnen kopen.

Daarnaast geldt dat Florida nog steeds groeit. Tot 2008 ontving Florida gemiddeld duizend nieuwe inwoners per dag, en dat was al minstens 10 jaar lang het geval. Het jaar 2009 was daarop een uitzondering, toen de bevolking voor het eerst in 30 jaar daalde. Sinds 2010 loopt alles weer zoals voor-heen. De bevolking groeit niet meer zo snel als rond 2000, maar neemt wel weer toe.

De toekomst van de VS Voor de VS en Florida is de nieuwe norm een feit. De dagen van het traditionalisme uit de jaren ’50 liggen achter ons en zijn vervangen door gestroomlijnde onderne-mingen, multinationals en ondernemer-schap op alle niveaus. Het is leuk geweest, maar nu moet Florida zich ontwikkelen tot het 21e-eeuwse bedrijvencentrum dat de staat zo graag wil zijn. Dat betekent niet dat de familiebedrijfjes het veld moeten ruimen, maar dat ze efficiënt en aantrek-kelijk, dynamisch en winstgevend moeten worden. De terugkeer van familiebedrijfjes, vooral restaurants, zou zelfs een gunstige factor zijn.

Amerika is het land van de franchiseke-tens. Als u in het ene restaurant hebt ge-geten, kent u ze allemaal. Hierdoor wordt de uniformiteit helaas wel bevorderd, in plaats van individualisme.

Door de recente stroomlijning van bedrij-ven zijn veel ondernemingen wakker ge-schud. Hoewel het ze sinds 2008 tegenzit, merken ze nu dat ze beter concurreren, over beter geschoold personeel beschik-ken en goed voorbereid zijn op de nieuwe markt.

Investeren in Amerikaans onroerend goed is momenteeel wellicht een van de beste investeringen en dat zal de komende jaren waar-schijnlijk nog wel zo blijven.

Als u beschikt over con-tanten en in een positie verkeert om te investe-ren, zijn de opbrengsten zeer aantrek-kelijk.

Een gemid-delde van 8 procent netto opbrengst na aftrek van kosten en belastingen is zeer hoog, gezien de lage risico/opbrengstver-houding.Maar in een economische crisis is deze opbrengst een zeer sterke toevoe-ging aan uw portefeuille, als hedge of als langeter-mijnpositie.

Diversificatie, verandering en verbetering Florida vertegenwoordigt een eigen land en staat met zijn BNP op de 20e plaats in de wereld. Dat is ongelofelijk! Het probleem was echter dat de gepensioneerde bewoners niet van verandering hou-den, hetgeen de groei sterk tegenhield. Sla de ingezonden brieven in een willekeurige krant er maar op na en u ziet dat de ‘oldtimers’ naar hartenlust commentaar leveren.Maar de tijden veranderen… De gemiddelde leeftijd in Florida daalt naarmate er meer jonge gezinnen naar de Sunshine State verhuizen; ‘Gods wachtkamer’ telt steeds minder gepensioneerden. Met hun ver-trek verdwijnt ook de weerstand tegen het politieke debat. Voor hen in de plaats komen de gezinnen, die hun blik eerder richten op de toekomst dan op het verleden.

Rustige dorpen blijven rustig, maar de gemoderniseerde gebouwen en pastelkleuren blijven een lust voor het oog. Het open water, de witte stranden en blauwe luchten zullen de toeristen blijven aantrekken en de pretparken zullen blijven uitbreiden. Maar het zullen de bedrijven zijn die veranderen, naast hogere kwa-liteitsproducten en betere service. Dankzij een verbeterde infrastructuur, betere vervoersmogelijkheden en doordachte stadsplanning gaat Florida een goede toekomst tegemoet. De staat wordt een plek om trots op te zijn, en niet een goedkope toeristenbestemming of een belastingparadijs voor ondernemingen.

Organisaties zoals eflorida (http://eflorida.com), een samenwerkingsverband tussen overheid en bedrij-ven dat zich richt op economische ontwikkeling in Florida, proberen bedrijven in andere staten en andere landen te stimuleren en te helpen om naar Florida te verhuizen, en bieden daarnaast steun aan plaatse-lijke starters.Florida is al een van de snelst groeiende staten in de VS en zal zich ontwikkelen tot een van de beste loca-ties voor bedrijven en werknemers die de vruchten van hun inspanningen willen plukken en die al op een eerdere leeftijd dan hun voorgangers een heerlijk leven willen leiden.

De verbeteringen op het gebied van communicatie, infrastructuur en industrie leiden tot betere werkge-legenheid, betere leefomstandigheden en dus gezinnen die gelukkiger zijn en hier maar al te graag willen blijven. Betere woningen, beter betaalbare woningen en zorgvuldige planning zorgen samen voor een langdurige groei en werkgelegenheid, zonder in eerder gemaakte fouten te vervallen.

Nog meer redenen om te investeren in onroerend goed uit executieverkopen:-Inwoners zonder kredietfaciliteit hebben een woonplaats nodig.-Woningen zijn goedkoop.-Bezetting is hoog.-Huurwoningen zijn in trek en kunnen subsidie ontvangen van de HUD. Er is voldoende cash-flow.-Florida is een van de populairste staten voor toeristen en nieuwe inwoners.

De cijfers in deze brochure zijn slechts indicaties van te behalen winstpercentages. Het zijn geen daadwerkelijke feiten en ze vertegenwoordigen op geen enkele wijze garanties van winsten aan investeerders. Prestaties uit het verleden vormen geen garanties voor toekomstige resultaten en huidige prestaties kunnen lager of hoger zijn dan de hier genoemde prestaties. De aankoop van onroerend goed is een belangrijk besluit dat niet lichtvaardig moet worden genomen. Het is belangrijk om alle aspecten grondig te onderzoeken zodat u over alle relevante feiten beschikt. Individuele omstandigheden lopen sterk uiteen. Het is dus van essentieel belang om professioneel advies en richtlijnen te verkrijgen die zijn afgestemd op uw specifieke situatie, vooral op gebieden als aankoop van onroerend goed, potentiële huuropbrengsten, belastingen en hypotheken.

Contact

Voor meer informatie over huidige mogelijkheden op deze markt kunt u op elk gewenst moment contact met ons opnemen voor een afspraak.