Huurrecht

Robert RijpstraDirkzwager advocaten & notarissen

Energielabel verplicht bijverhuur en verkoop vanwoningen

Op 1 januari 2015 is de Rijksoverheidbegonnen met het versturen vanvoorlopige energielabels aan zo’n vijfmiljoen woningeigenaren.1 Als deeigenaren hun woning willen verko-pen of verhuren, moeten zij dit labellaten omzetten in een definitief ener-gielabel. Vanaf 1 januari 2015 is eendefinitief energielabel namelijk ver-plicht bij de verkoop, nieuwe verhuuren oplevering van een woning.2 Hetoverhandigen van een energielabel bijde verkoop of verhuur van een wo-ning was al sinds 2008 verplicht, maar

op het ontbreken van een energielabelstond geen sanctie. Door geen sanctieop te leggen, gaf Nederland onvolle-dig toepassing aan de Europeserichtlijn betreffende Energieprestatievan gebouwen uit 2002.3 Door middelvan diverse wijzigingen in het Besluitenergieprestatie gebouwen en de Re-geling energieprestatie gebouwen per1 januari 2015, beoogt minister Blokdelen van deze richtlijn alsnog te im-plementeren. Ook beoogt hij tege-moet te komen aan verzoeken omvereenvoudiging van het systeem vanhet energielabel voor woningen, diegedaan werden tijdens het debat overhet wetsvoorstel Kenbaarheid energie-prestatie gebouwen. Dat wetsvoor-stel, waarin onder meer werd bepaald

Vastgoedrecht 2015-122

Huurrecht

dat een notaris de akte van leveringvan een gebouw niet mag passerenzolang een energielabel ontbreekt,werd op 20 november 2012 door deTweede Kamer verworpen.4

Energielabel voor woningenHet voorlopige energielabel wordttoegestuurd aan zowel particulierewoningbezitters als corporaties enparticuliere verhuurders die nog nietin het bezit zijn van een energielabelvoor hun woning(en). Het voorlopigeenergielabel is bedoeld om eigenarenbewust te maken van de energiepres-tatie van hun woning en de mogelijk-heden om hier verandering in aan tebrengen. De begeleidende brief bijhet voorlopige energielabel wordtgebruikt om de woningeigenaren opde hoogte te stellen van de verplich-ting een definitief energielabel teoverhandigen op het moment vanverkoop of verhuur van hun wo-ning.5 Om te voldoen aan deze ver-plichting moeten verhuurders die na1 januari 2015 hun woning willenverhuren het voorlopige label om la-ten zetten in een definitief energiela-bel. Het definitieve energielabel laatmet labelklassen (A tot en met G)zien hoe energiezuinig de woning is.Ook geeft het inzicht in maatregelendie energie besparen. Het energielabelheeft een geldigheidsduur van tienjaar.

Het verkrijgen van eendefinitief energielabel

Het voorlopige energielabel dat wo-ningeigenaren toegestuurd krijgen, isgebaseerd op vier algemene kenmer-ken, namelijk: woningtype, woning-subtype, bouwjaar en woonopper-vlak. Deze kenmerken van de woningzijn bekend via het Kadaster en hetWoononderzoek Nederland. Om eendefinitief energielabel te krijgen, moetde woningeigenaar met zijn DigiDinloggen op www.energielabelvoor-woningen.nl. Daar zijn, naast de alge-mene kenmerken, op basis van refe-rentiewoningen ook (maximaal) tienenergetische kenmerken van de wo-ning ingevuld, zoals verwarmingstoe-stel, beglazing van de leefruimte enisolatie van het dak.6 De woningeige-naar kan zowel de algemene als deenergetische kenmerken aanpassen,bijvoorbeeld omdat een nieuw typecv-ketel is geïnstalleerd.7

Als de woningeigenaar alle woning-kenmerken heeft gecontroleerd en/ofheeft aangepast, verschijnt een mel-ding waaruit blijkt voor welke ken-merken de woningeigenaar bewijs-stukken zal moeten aanleveren. Bijbewijsstukken kan gedacht wordenaan een foto van de aanwezige dubbe-le beglazing of een nota van aange-brachte isolatie.8 De woningeigenaar(de ‘energielabelplichtige’) stuurt degegevens en het bewijsmateriaal naareen onafhankelijke deskundige, diehij zelf selecteert uit een lijst van er-kende energielabeldeskundigen. Dedeskundige controleert de gegevensen de bewijsstukken.9 Hij zal hiernaar verwachting enkele tientalleneuro’s administratiekosten voor reke-nen.10 Als de deskundige de gegevensheeft gecertificeerd, dient de wo-ningeigenaar een verzoek om eenenergielabel in, waarbij hij de gecerti-ficeerde gegevens aanlevert.11 Hetdefinitieve energielabel wordt vervol-gens automatisch afgegeven door deRijksdienst voor Ondernemend Ne-derland (RVO) en geregistreerd in dedatabase van RVO.nl.12

Rol van de makelaarVeel van de gevraagde energetischekenmerken staan momenteel al ver-meld in verkoopbrochures van make-laars. Makelaars kunnen hun klanteneen dienst bewijzen door hen te hel-pen bij het invullen van de vragenomtrent de woningkenmerken en hetverzamelen van de bewijslast. Ookkunnen makelaars erkend deskundigeenergielabel woningbouw worden alszij een examen afleggen. Op de koperof de aankopende makelaar rust ove-rigens een onderzoeksplicht. De ko-per moet controleren of de opgegevenenergetische kenmerken kloppen. Alsde koper fouten constateert die deverkoper kende of behoorde te ken-nen, kan hij privaatrechtelijke stappennemen tegen de verkoper. Een wo-ningeigenaar in Nederland heeft im-mers een mededelingsplicht om debij hem kenbare gegevens over dewoning op een juiste wijze te verstrek-ken.13

Sancties op het nietaanwezig zijn van eendefinitief energielabel

De Inspectie voor Leefomgeving enTransport (‘Inspectie’) controleert alsonafhankelijk toezichthouder of eenwoningeigenaar aan zijn plicht heeft

voldaan om een energielabel te over-handigen.14 Wanneer een woningwordt verkocht, maar geen energiela-bel wordt geregistreerd, kan de In-spectie dit direct achterhalen via eenkoppeling van het systeem van hetKadaster en de energielabeldatabase,die wordt beheerd door RVO.nl. Deverhuur van een woning is evenwelniet uit het systeem van het Kadasterte herleiden. De vraag is op welkewijze de Inspectie dan gaat achterha-len of een energielabel overhandigdis. De parlementaire geschiedenis zegtdaar niets over. Indien de Inspectieconstateert dat geen definitief energie-label is overhandigd, kan de Inspectieop grond van artikel 120b Woning-wet een last onder bestuursdwang oflast onder dwangsom opleggen. Debedoeling is dat binnenkort ook eenbestuurlijke boete wordt toegevoegdaan artikel 120b Woningwet, zodatde Inspectie bij het ontbreken van eendefinitief energielabel ook een boetekan opleggen, die bij woningen kanoplopen tot € 405.15 Het wetsvoor-stel16 daartoe ligt momenteel bij deEerste Kamer.

Energie-IndexHet blijft mogelijk om een uitgebrei-dere opname te laten doen. Een ener-gieadviseur drukt de energieprestatievan een woning dan uit in een getal:de Energie-Index. Om te voorkomendat woningeigenaren dubbele kostenmoeten maken voor een energielabelén een Energie-Index, krijgen eigena-ren die een Energie-Index aanvragenkosteloos het definitieve energielabelvan RVO.nl. Het energielabel en deEnergie-Index worden beiden in dedatabase van RVO.nl geregistreerd.17

De Energie-Index zal waarschijnlijkveel door professionele woningeige-naren in de huursector gebruikt gaanworden, aangezien zij hiermee de in-vesteringen van hun huizenvoorraadkunnen waarderen en bepalen. Aande Energie-Index worden ook finan-ciële instrumenten gekoppeld, zoalshet woningwaarderingsstelsel. Omdatsprake is van een nieuwe berekenings-methodiek, is het mogelijk dat deEnergie-Index andere uitkomstengeeft dan het energieprestatiecertifi-caat (dat op 1 januari 2015 overgegaanis in de Energie-Index). Dit kan lei-den tot een ander aantal woningwaar-deringsstelselpunten. Energiepresta-tiecertificaten die voor 1 januari 2015verkregen zijn, blijven evenwel hun

23Vastgoedrecht 2015-1

Huurrecht

geldigheid tot tien jaar na de opname-datum behouden.18

Energielabel voorniet-woningen

Als de eigenaar niet een woning, maareen utiliteitsgebouw nieuw wil verhu-ren, is hij eveneens verplicht eenenergielabel te overhandigen. Utili-teitsgebouwen zijn bijvoorbeeldoverheidsgebouwen, gezondheids-zorggebouwen, kantoorgebouwen,horecagebouwen en winkels. Vooreen aantal gebouwen, waarondermonumenten, gebouwen voor reli-gieuze activiteiten en alleenstaandegebouwen met een gebruiksoppervlak-te van minder dan 50 m2, is een uit-zondering gemaakt op de verplichtingeen energielabel te overhandigen.19

De kosten voor een energielabel zul-len naar verwachting zo’n € 480 be-dragen.20 Verhuurders doen er verstan-dig aan een energielabel te overhandi-gen, aangezien de kosten aanzienlijkhoger kunnen zijn wanneer zij ditniet doen. Zij riskeren dan een boetedie kan oplopen tot € 20 250.21 Overi-gens moet het energielabel in over-heidsgebouwen en andere publiekegebouwen, zoals ziekenhuizen, scho-len, winkels en restaurants, die groterzijn dan 500 m2, duidelijk zichtbaarvoor het publiek worden opgehan-gen.22 Bijvoorbeeld naast de receptieof de ingang.

ConclusieVerhuurders doen er verstandig aaneen energielabel te overhandigen bijde verhuur van woningen en utiliteits-gebouwen. Het ontbreken van eenenergielabel wordt sinds 1 januari

2015 actief gesanctioneerd. Wanneereen woning wordt verkocht en gele-verd, maar geen energielabel wordtgeregistreerd, kan de Inspectie dit di-rect achterhalen via een koppelingvan het systeem van het Kadaster ende energielabeldatabase. Bij nieuweverhuur van een woning ontbreekteen dergelijke koppeling. Onduidelijkis op welke wijze de Inspectie gaatachterhalen of een energielabel over-handigd is. De parlementaire geschie-denis zegt daar niets over. Naast eenlast onder dwangsom kan de Inspec-tie binnenkort waarschijnlijk ook eenbestuurlijke boete opleggen bij hetontbreken van een energielabel. Dezebestuurlijke boete kan oplopen tot€ 405 bij de verhuur van woningentot € 20 250 bij de verhuur van utili-teitsgebouwen.

‘5 miljoen huiseigenaren krijgen energie-label’, Rijksoverheid 6 januari 2015,

1.

www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ener-gielabel-gebouwen/nieuws/2015/01/06/vijf-miljoen-huiseigenaren-krijgen-energielabel.html.Artikel 2.1 lid 1, 3 en 4 Besluit energie-prestatie gebouwen.

2.

Nederland is in 2011 dan ook in gebrekegesteld door de Europese Commissie.

3.

In 2012 is Nederland opnieuw in gebrekegesteld. Ditmaal vanwege het niet tijdigomzetten in wet- en regelgeving van debepalingen uit de herziene richtlijn uit2010. Zie Kamerstukken II 2013/14,30196, 247, p. 5-6.Regeling van de Minister voor Wonenen Rijksdienst van 15 oktober 2014,

4.

Stcrt. 2014, 29575, p. 24-25.Regeling van de Minister voor Wonenen Rijksdienst van 15 oktober 2014,

5.

Stcrt. 2014, 29575, p. 25 en 30.

Artikel 2 lid 2 onder e-n Regeling ener-gieprestatie gebouwen.

6.

Regeling van de Minister voor Wonenen Rijksdienst van 15 oktober 2014,

7.

Stcrt. 2014, 29575, 25.Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247,p. 3.

8.

Artikel 3 lid 3 Regeling energieprestatiegebouwen.

9.

Infographic ‘Hoe komt u aan een ener-gielabel voor uw woning?’, Rijksover-

10.

heid 6 januari 2015, www.rijksover-heid.nl/onderwerpen/energielabel-gebou-wen/nieuws/2015/01/06/vijf-miljoen-huiseigenaren-krijgen-energielabel.html.Artikel 3 lid 4 Regeling energieprestatiegebouwen.

11.

Regeling van de Minister voor Wonenen Rijksdienst van 15 oktober 2014,

12.

Stcrt. 2014, 29575, p. 25-27.Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247,p. 4-5.

13.

Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247,p. 4-5.

14.

Regeling van de Minister voor Wonenen Rijksdienst van 15 oktober 2014,

15.

Stcrt. 2014, 29575, p. 28.Kamerstukken II 2013/14, 33966, 2,herdruk, p. 33.

16.

Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247,p. 5.

17.

‘Definitief energielabel woningen’, Rijks-dienst voor Ondernemend Nederland,

18.

www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/energielabel-installatiekeuringen/energielabel/defini-tief-energielabel.Artikel 2.2 Besluit energieprestatie gebou-wen.

19.

Regeling van de Minister voor Wonenen Rijksdienst van 31 januari 2014,

20.

Stcrt. 2014, 3661, p. 15.‘Energielabel utiliteitsbouw’, Rijksdienstvoor Ondernemend Nederland,

21.

www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/energielabel-installatiekeuringen/energielabel/utili-teitsbouw.Artikel 2.4 Besluit energieprestatie gebou-wen.

22.

Vastgoedrecht 2015-124

Notarieel recht