EERRFFPPAACCHHTT eenn ooppssttaall · openbare daartoe bestemde registers worden overgeschreven....

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/ErfpachtOpstal.pdf.

En daarbij ook een tekst over waardering in de XXI°eeuw en canon-berekening > www.FED-net.org/downloads/Waardering.pdf

Over algemene, en vooral over bijzondere aspecten, betreffende

EERRFFPPAACCHHTT

eenn ooppssttaall

in de context van

Burgerlijk recht

Fiscaal recht – directe belastingen (inkomsten/vennootschapsbelastingen …)

Fiscaal recht – indirecte belastingen (registratierechten, successierechten …)

Boekhoud–technieken

door

Mr. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN

Dr. Ir. & Pmd. TEW

Ere-advocaat & ere-p.v. vrederechter

Bedrijf-analyticus (www.TVR.be)

Federale Manager FED-net (www.FED-net.org)

Bestuurder FED-net vzw, Bestuurder CIB Oost-Vlaanderen vzw

[email protected] | +32 (0)477 28 12 48 | BIV500554~KBO0743310901

Deze syllabus is cryptisch geschreven als studie-/werkdocument voor professionelen,

waarbij toelichting hoort om volwaardig begrepen te worden.

http://www.fed-net.org/downloads/ErfpachtOpstal.pdf

http://www.tvr.be/

http://www.fed-net.org/

mailto:[email protected]

2

1. Inhoudsopgave

1. De inhoudsopgave .................................................................................................................. p. 2

2. De originele wettekst Erfpacht en Opstal anno 10 januari 1814 ............................................. p. 4

3. De vergelijkingstabel van de topics Erfpacht en Opstal .......................................................... p. 8

4. De huidige wettekst Erfpacht en Opstal ................................................................................ p. 11

4.1. Een stamcel-wet .......................................................................................................... p. 11

4.2. Dit was én dit is nog steeds economie “avant la lettre” .............................................. p. 38

4.3. De teksten met daarbij de bijzondere aspecten ..................................................... p. 39

5. Een publicatie over de economische achtergrond anno 1810-1836 ..................................... p. 60

6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal ....................................................... p. 76

6.1. Een juridische ex cathedra benadering ....................................................................... p. 76

6.2. De inhoud van twee juridische boeken over Erfpacht, Opstal en Vruchtgebruik ........ p. 82

7. De basic boekhoudkundige benadering van Erfpacht en Opstal .......................................... p. 90

7.1. Een boekhoudkundige ex cathedra benadering ......................................................... p. 90

7.2. Het bulletin 162/2 1991 van de Commissie voor Boekhoudkundige normen ............. p. 97

8. De toepassing van erfpacht in de praktijk ........................................................................... p. 103

8.1. Een FED-net-dossier van «Objectieve Verkoop van Erfpachtrecht» ......................... p. 103

met daarin een voorbeeld van een op maat geschreven erfpachtovereenkomst ..... p. 114

8.2. Enkele voorbeelden uit een cursus van een notoir professor ................................... p. 121

9. De bewijzen van toenemende interesse voor erfpacht ....................................................... p. 129

10. En dan is er nog

… “verkoop op lijfrente” en “conventionele erfdienstbaarheden” ........................................ p. 140

Voor de lezer met weinig tijd,

print en lees enkel de pagina’s : 1-2, 8, 10, 37-39, 42-43, 49-59, 80, 114-117, 121-128

De beste wijn tapt men uit oude vaten

3

Erfpacht ??? … ja maar … daar hebben mijn erfgenamen toch niets aan.

Erfpacht ??? … oei … dan heb ik geen meerwaarde van mijn goed.

Erfpacht ??? … allez toch … dat is toch maar alleen voor scholen en kloosters.

Er is een paard en er is een kar … en er is de logische volgorde van beide.

Als de nood het grootst is, is de redding nabij.

Wat een wet interessant maakt,

is

wat er in die wet, niet in staat.

Erfpacht is

ofwel het verhaal van

“onbekend is onbemind”,

ofwel het verhaal van

“hoe een snelle geest tot ver in de toekomst

enorme voordelen kan vastleggen, aan een goedkope prijs op vandaag”.

4

2. De originele wetteksten

Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht

publicatie in «Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 14

5

Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht

de tekst zoals gepubliceerd in

«Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 14

Art. 1 – Erfpachtsregt is een zakelijk regt om het vol

genot te hebben van een aan eenen anderen

toebehoorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan

laatstgemelden, als eene erkentenis van deszelfs

eigendom, eene jaarlijksche pacht te voldoen, hetzij in

geld, het zij in voortbrengselen of vruchten.

De titel van aankomst van het erfpachtsregt moet in de

openbare daartoe bestemde registers

worden overgeschreven.

Art. 2 – Erfpachtsregt mag, noch voor eenen langeren

tijd dan negen en negentig jaren, noch voor eenen

korteren tijd dan zeven en twintig jaren, worden

gevestigd.

Art. 3 – De erfpachter oefent alle de regten uit, welke

aan den eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij

vermag niets te verrigten, waardoor de waarde van den

grond zoude worden verminderd.

Hij mag alzoo. onder andere, geene af- of uitgravingen

doen van steen, steenkolen, turf, klei

of andere soortgelijke tot het erf behoorende

grondspecien, ten ware de ontginning reeds mogt zijn

aangevangen, toen zijn regt is geboren.

Art. 4 – De boomen, welke gedurende het erfpachtsregt

sterven, of door een toeval worden omgeworpen, komen

ten voordeele van den erfpachter, mits hij andere in

derzelver plaats stelle.

Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle

beplantingen. door hem zelven aangelegd.

Art. 5 – De grondeigenaar is tot geenerlei reparatie

gehouden.

Daarentegen is de erfpachter verpligt het in erfpacht

uitgegeven goed te onderhouden, en daaraan

de gewone reparatien te doen.

Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het

ontginnen of beplanten van gronden, het erf

verbeteren.

Art. 6 – Hij is bevoegd om zijn regt te vervreemden, met

hypotheek te belasten, en den grond, in erfpacht

uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het

tijdvak van zijn genot.

Art. 7 – Bij het eindigen van zijn regt, kan hij wegnemen

alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte

beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst,

niet gehouden was; doch hij is verpligt de schade te

vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond

mogt veroorzaakt zijn.

Niettemin heeft de grondeigenaar regt van

terughouding op die voorwerpen, tot dat de erfpachter

hem het verschuldigde volledig voldaan heeft.

Art. 8 – De erfpachter is onbevoegd om van den

grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betale van

de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen,

hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die

zich hij het eindigen der erfpacht op den grond bevinden.

Art. 9 – Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn

gelegd, het zij gewone, het zij buitengewone. het zij

jaarlijksche, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten

worden betaald.

Art. 10 – De verpligting om de erfpacht te voldoen is

onsplitsbaar, blijvende ieder gedeelte van den in erfpacht

uitgegeven grond voor de geheele pacht aansprakelijk.

De erfpachter kan bij parate executie tot de betaling

worden genoodzaakt.

Art. 11 – De erfpachter kan geenerlei vrijstelling van

betaling der pacht vorderen, noch uit hoofde van

vermindering, noch van het geheel ophouden des genots.

Zoo niettemin de erfpachter gedurende vijf

achtereenvolgende jaren van het geheel genot is

beroofd geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd

zijn voor den tijd van zijn gemis.

Art. 12 – Ter zake van elken overgang van het

erfpachtsregt of van verdeeling eener gemeenschap, is

geen buitengewone uitkeering daarvoor verschuldigd.

Art. 13 – Bij het eindigen van het erfpachtsregt.heeft de

eigenaar tegen den erfpachter eene personele

regtsvordering tot vergoeding der kosten, schaden en

interessen, veroorzaakt door nalatigheid en gebrek van

onderhoud van het erf. en voor de regten die de

erfpachterdoor zijne schuld rnogt hebben laten verjaren.

Art. 14 – Wanneer het erfpachtsregt door het verloop

des tijds is geeindigd, wordt hetselve niet stilzwijgend

vernieuwd, doch kan hetzelve hij voortduring blijven

bestaan tot weder opzegging toe.

Art. 15 – De erfpachter kan van zijn regt worden

vervallen verklaard, ter zake van rnerkelijke aan

het goed toegebragte schade, of van het groveIijk

misbruiken daarvan; onverminderd de regtsvordering

tot vergoeding van kosten. schaden en interessen.

Art. 16 – De erfpachter zal de vervallenverklaring, uit

hoofde van aan het goed toegebragte schade of misbruik

van genot, kunnen verhinderen, wanneer hij de zaken in

haren vorigen staat herstelt, en voor het vervolg

voldoende verzekering geeft.

Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde

verordeningen zullen alleen plaats grijpen. voor zoo

verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet

is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van

artikel 2 hierboven.

Art. 18 – Erfpachtsregt gaat op dezelfde wijze als het

regt van opstal verloren.

6

Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal

publicatie in «Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 13

7

Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal

de tekst zoals gepubliceerd in

«Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 13)

Art. 1 – Het regt van opstal is een zakelijk regt om

gebouwen, werken of beplantingen op eens anders grond

te hebben.

Art. 2 – Degene die het regt van opstal heeft kan

hetzelve vervreemden en met hypotheek belasten.

Hij kan de goederen, aan het regt van opstal onderworpen, met erfdienstbaarheden bezwaren, doch alleen voor het tijdvak, gedurende hetwelk hij het genot van dat regt bezit.

Art. 3 – De titel van aankomst van het regt van opstal

moet in de daartoe bestemde openbare registers worden

overgeschreven.

Art. 4 – Het regt van opstal kan voor geenen langeren

tijd dan van vijftig jaren worden bepaald, behoudens de

bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen.

Art. 5 – Zoo lang het regt van opstal duurt, kan de

grondeigenaar dengenen die dat regt heeft niet beletten

de gebouwen en andere werken te sloopen, of de

beplantingen te rooijen, en een en ander weg te nemen,

mits laatstgemelde den prijs daarvan, tijdens het

verkrijgen van het regt van opstal, hebbe voldaan, of wel

de gebouwen, werken en beplantingen door hem zelven

gesteld of gemaakt zijn; en voorbehoudens dat de grond

zal moeten worden hersteld in den staat waarin dezelve

zich vóór het ophouwen of beplanten beyond.

Art. 6 – Bij het eindigen van het regt van opstal treedt

de grondeigenaar in den eigendom van de gebouwen,

werken en beplantingen, onder gehoudenis om de

waarde daarvan op dien tijd te betalen aan dengenen die

het regt van opstal had, welke laatste het regt van

terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan

zijn.

Art. 7 – Indien het regt van opstal gevestigd is op een

grond, waarop zich reeds gebouwen, werken en

beplantingen, bevonden. welker waarde door den

verkrijger van dat regt niet voldaan is, zal de

grondeigenaar, hij het eindigen van het regt van opstal,

alle die voorwerpen terug nemen, zonder daarvoor tot

eenige schadeloosstelling gehouden te zijn.

Art. 8 – De verordeningen van dezen titel zullen alleen

van kracht zijn, voor zoo verre daarvan door de

overeenkomsten der partijen niet is afgeweken,

voorbehoudens echter de bepaling van artikel 4 van deze

wet.

Art. 9 – Het regt van opstal, gaat, onder anderen,

verloren:

1° Door vermenging; 2° Door het te niet gaan van den grond; 3° Door de verjaring van dertig jaren.

8

3. De vergelijkingstabel van de topics

ERFPACHT

een zakelijk recht op een onroerend goed dat eigendom van iemand anders is én blijft (op een grond, al dan zonder bestaande gebouwen/beplantingen)

om daarvan het volledige genot te hebben en om daar alles mee te doen, inbegrepen om daarop een eigen onroerend goed op te stallen (construeren of planten)

met als mogelijk gevolg: afwijking op het recht van natrekking afwijking op het recht van vruchtgebruik afwijkingsmogelijkheid van héél veel…

min. 27 jaar en max. 99 jaar (1)

principieel ten bezwarende titel

opgerichte onroerende goederen door de erfpachter, moeten niet betaald worden door de grond-eigenaar bij het einde de erfpachter mag ze wel wegnemen (en moet dan wel herstellen)

de vererfpachter heeft de mogelijkheid om

de afbraak te vragen.

LET WEL … pin u hierop niet vast:

dit is zeer algemeen …

dit alles is alternatief recht =

tenzij anders overeengekomen, uitgezonderd (1)

OPSTAL

een zakelijk recht op een onroerend goed dat eigendom van iemand anders is én blijft (op een grond, al dan zonder bestaande gebouwen/beplantingen)

om daarvan het beperkte genot te hebben en om daar maar één iets mee te doen, namelijk om daarop een eigen onroerend goed op te stallen (construeren of planten)

met als mogelijk gevolg: afwijking op het recht van natrekking afwijking op het recht van vruchtgebruik afwijkingsmogelijkheid van veel …

min. 1 ogenblik in tijd en max. 50 jaar (1)

principieel niet ten bezwarende titel, noch ten kosteloze titel

opgerichte onroerende goederen door de opstalhouder, moeten betaald worden door de grond-eigenaar bij het einde de vererfpachter heeft geen recht om de afbraak te vragen.

LET WEL … pin u hierop niet vast:

dit is zeer algemeen …

dit alles is alternatief recht =

tenzij anders overeengekomen, uitgezonderd (1)

9

14 MEI 1955. - Wet betreffende de erfpachten

Artikel 1. <W. 2 juli 1974, Enig artikel> De pachtprijs

verschuldigd voor de erfpachtovereenkomsten en, zo er

een werd bepaald, voor de opstalovereenkomsten

gesloten vóór 1 januari 1956, wordt met ingang van de

eerste vervaldag volgend op het van kracht worden van de

wet verhoogd als volgt:

voor de overeenkomsten gesloten vóór 1 januari 1915,

wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd met 40;

voor de overeenkomsten gesloten in de jaren 1915 tot

1918, wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd

met 25;

voor de overeenkomsten gesloten in 1919, wordt het

oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd met 15;



met 10;



met 6;



met 4;



met 2;



met 1,5.

Deze bepalingen hebben geen uitwerking wanneer de

veranderlijkheid van de oorspronkelijke pachtprijs tussen

de contracterende partijen werd geregeld op basis van de

evolutie van de economische of financiële conjunctuur.

Art. 2. In geval van niet-betaling van de bij artikel 1

bepaalde verhoging, kan de erfpachter of de opstaller van

zijn recht vervallen worden verklaard.

Ingevolge dat verval, worden de schuldvorderingen

gewaarborgd door een hypotheek op het erfpachtrecht of

op het opstalrecht onmiddellijk eisbaar.

In dat geval wordt het recht van de hypothecaire

schuldeisers overgedragen op de sommen eventueel door

de eigenaar aan de erfpachter of aan de opstaller

verschuldigd voor de overname van de gebouwen en

beplantingen.

Art. 3. De vordering tot verval, ingesteld bij toepassing van

artikel 2, is slechts ontvankelijk voor zover zij betekend

werd aan de houders van de zakelijke rechten, waarvan de

titel in de daartoe bestemde registers werd

overgeschreven. Een dertigjarige staat van het onroerend

goed, alsmede de exploten van betekening worden aan

het origineel van de dagvaarding gehecht.

Art. 4. Derden die een zakelijk recht, gevestigd door de

erfpachter of de opstaller voor de duur van zijn genot of

voor een duur die verder reikt dan het eventueel verval,

hebben verworven, kunnen dit verval voorkomen door, ter

ontlasting van de erfpachter of de opstaller, de verhoging

van de pachtprijs bepaald bij artikel 1 te betalen.

Art. 5. Het verval uitgesproken bij toepassing van artikel 2

doet geen afbreuk aan de verhalen of rechten op

schadevergoeding van de houders van zakelijke rechten

tegen de erfpachter of de opstaller die ze gevestigd heeft.

10

MMAAAARR

Dit alles is,

én voor erfpacht én voor opstal,

“alternatief” geregeld in de wet

… die wet die zelf stelt:

TTEENNZZIIJJ DDEE PPAARRTTIIJJEENN AANNDDEERRSS OOVVEERREEEENNKKOOMMEENN (1)

(1) hetzij BIJ HET AANGAAN van de overeenkomst

hetzij TIJDENS DE LOOP van de overeenkomst

~

behoudens en voorbehoudens …

de “brute” afwijking (2)

van het artikel over de duur

(2)

… en ook hiervoor zijn er

andere, regelmatige en rechtsgeldige handelingen mogelijk

van “gemeen burgerlijk recht”.

ERFPACHT

(1)

Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde

verordeningen zullen alleen plaats grijpen,

voor zoo verre daarvan door de

overeenkomsten der partijen niet is

afgeweken, behoudens echter de bepalingen

van artikel 2 hierboven.

Art. 2 – Erfpachtsregt mag, noch voor eenen

langeren tijd dan negen en negentig jaren, noch

voor eenen korteren tijd dan zeven en twintig

jaren, worden gevestigd.

OPSTAL

(1)

Art. 8 – De verordeningen van dezen titel

zullen alleen van kracht zijn, voor zoo verre

daarvan door de overeenkomsten der

partijen niet is afgeweken, voorbehoudens

echter de bepaling van artikel 4 van deze wet.

Art. 4 – Het regt van opstal kan voor geenen

langeren tijd dan van vijftig jaren worden

bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te

vernieuwen.

11

4. De huidige wetteksten

Behalve de publicatie in hedendaags Nederlands, is er aan deze wetten niets gewijzigd sinds 1814.

4.1. Een stamcel-wet

Ofte waar Mozes de mosterd vandaan haalde …

Bij wijze van één element gesproken: cfr. “de termijnen”

… en er zijn nog veel meer elementen.

Bij wijze van dit één voorbeeld:

waarom is erfpacht 99 jaar (dit is het maximum, en het minimum is 27 jaar) … ?

waarom zijn alle termijnen in latere wetten een breuk-getal van 99 (of van 27) … ?

waarbij het opvalt dat in de moeder-der-hedendaagse-wetten, de “Code Napoléon” uit 1804,

er geen nominale termijnen staan ingeschreven bij verhuring van onroerende goederen… ?

Nota Bene: landpacht (opgepast: dit is geen erfpacht) van 1 jaar, was toen een normale zaak

waarom is het recht van opstal maximaal 50 jaar … en waarom staat er geen minimum termijn

voor opstal in die wet ?

En verder hierbij … “over letters en cijfers”:

hoe schreef men wetteksten vóór de Middeleeuwen … en nà de Middeleeuwen ?

wat heeft Leonardo DA VINCI en de familie DE’ MEDICI hiermee te maken ?

De mosterdzaadjes zijn:

Groot-grondbezit … herinner u het meervoudig stemrecht.

De economie gesteund op pacht en erfpacht … lees in de Franse teksten: “Le FERMIER”.

De agrarische economie was er eerst … de consumptie economie dateert van later.

12

1991, 20 februari > De wet op de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van

de huurder, bijzondere regels

BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III, TITEL VIII, Hoofdstuk II, AFDELING 2.

Art. 3.

§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar.

§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is

dan of gelijk aan 3 jaar.

§ 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven.

Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder.

1969, 4 november > De wet op de pacht, bijzondere regels

BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL VIII HOOFDSTUK II AFDELING 3

Art. 4 - De pachttijd … mag niet korter zijn dan 9 jaar. …

Bij gebreke van geldige opzegging wordt de pact van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes

van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode …

1951, 30 april > De wet op de handelshuur, bijzondere regels

BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL VIII HOOFDSTUK II AFDELING 2bis

Art. 3 De duur van de (handels)huur mag niet korter zijn dan 9 jaren.

… De huurder kan evenwel de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, mits

hij 6 maanden tevoren opzegt …

… Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van elke

3-jarige periode …

… De huurder heeft het recht … hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen … voor een duur van

9 jaar … beperkt tot 3 hernieuwingen (van telkens 9 jaren).

1947, 31 juli > De algemene huishuurwet

opvallend weinig over te vinden, over deze mijlpaal

1814, 10 januari > De wet over de erfpacht

Art. 2. Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd dan 27 jaren,

worden gevestigd.

1804, 21 maart > Het Burgerlijk Wetboek, zoals vandaag van kracht

BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL VIII HOOFDSTUK II AFDELING 1

Hierin wordt er met geen woord gesproken over imperatieve termijnen bij verhuring van onroerende

goederen, zelfs niet bij landpacht.

13

LEES onder Burgerlijk Wetboek, de CODE NAPOLEON

14

«Le Code Napoléon»

It was drafted rapidly by a commission of four eminent jurists and

entered into force on 21 March 1804.

Promulgated as the "Civil Code of the French" (code civil des Français) in 1804,

it was renamed "the Napoleonic Code" (code Napoléon) in 1807.

34

De Franse periode in de geschiedenis van België is het tijdvak 1794 - 1815.

Nadat 40.000 man Franse troepen, waaronder 2500 vluchtelingen uit de Oostenrijkse Nederlanden en het prinsbisdom Luik, in

november 1792 (Slag bij Jemappes) een eerste maal waren binnengevallen en na vier maanden verdreven werden (Tweede

slag bij Neerwinden), behaalden de Franse revolutionaire troepen in juni 1794 met de Slag bij Fleurus een duurzame

overwinning op de Oostenrijkers. Het inlijven en plunderen van België door een antiklerikale republiek, vuurden het patriottisme,

eerder in 1790 opgevlamd tijdens de korte periode van de Verenigde Nederlandse Staten, opnieuw aan.

Daarentegen ging er van het langdurig en verzoenend bewind van Napoleon Bonaparte vanaf 1799 een assimilerende kracht

uit. Maar op het einde van zijn regering droegen zijn conflict met de Katholieke Kerk, zijn nederlagen en de economische crisis

weer bij tot de versterking van een nationaal bewustzijn bij de elite. In dit bewustzijn was het provinciale element nu op de

achtergrond gedrongen. Het Franse woord Belgique had sinds de Brabantse Revolutie het woord Nederlanden verdrongen

(feitelijk betekent het hetzelfde). De publieke opinie eiste het behoud van de Belgische eenheid, en legde er zich bij neer dat dit

gebeurde binnen het bestuurlijk tweeledige Verenigd Koninkrijk (der Nederlanden).

Op 12 oktober 1798 komen Vlaamse boeren (de brigands) in opstand tegen de Franse bezetter (Sansculotten) met als leuze

“Voor outer en heerd”. Deze opstand wordt de Boerenkrijg genoemd. Aanleiding tot deze rebellie waren de hoge belastingen,

de antiklerikale politiek met sluiting van kerken en vervolging van priesters, en vooral de invoering van de conscriptie.

De opstand eindigde op 5 december 1798 toen het boerenleger op Ter Hilst (bij Hasselt) werd verslagen. Er volgde een strenge

repressie waarbij de meeste leiders werden terechtgesteld.

Achteraf zou blijken dat de inlijving bij het revolutionaire Frankrijk een denationalisatie van de linkse stroming (liberalisme, later

socialisme) had veroorzaakt. Niet dat die hun Belgische bewustzijn zouden verloren hebben. Maar het moderne element in het

nationale bewustzijn sinds de Romantiek, dat de volkstaal een essentiële grondslag is van nationaliteit, namen zij niet aan, in

tegenstelling tot de liberalen en socialisten van elders. Zonder die inlijving zou er in België geen groter communautair probleem

ontstaan zijn dan in Zwitserland.

Reeds vóór de definitieve nederlaag van Napoleon I in Waterloo, besloten de geallieerden op het Congres van Wenen (1815)

een gordel van bufferstaten rond Frankrijk aan te leggen. Met dit doel werd België opnieuw met de Verenigde Provinciën

versmolten.

Het Verenigd Koninkrijk der Nederlanden is de in de geschiedschrijving gangbare term voor het Koninkrijk der Nederlanden van

1813 tot 1830, de periode waarin het huidige Nederland en België één staat vormden onder koning Willem I.

Koning Willem had gedacht dat hij de liberalen en katholieken in het zuiden van zijn land tegen elkaar kon uitspelen. Vele jaren

lang lukte dit, maar uiteindelijk kwam het tot een monsterverbond van katholieken en liberalen tegen de koning. Omdat het

liberale verzet in het noorden niet van de grond kwam - er overheerste meer een antipapistische stemming - leidde dit enkel in

het zuiden tot een algemene opstand, de Belgische Revolutie van 1830, die vrij snel een proces op gang bracht waardoor

België een apart koninkrijk werd.

Citaat uit Wikimedia, ofte

Zou de geschiedenis zich dan toch altijd blijven herhalen ?

35

Over de bron van ons huidige economisch denken en onze sociologische logica

… ofte het begin van onze huidige crisissen.

Italië, Firenze, Pone Vecchio, Banca (lees: het 1° Bank-weze) > Palazzo Medici > de stad van de DE’ MEDICI

... waar Leonardo DA VINCI leefde en werkte ... nabij de DE’ MEDICI

Frankrijk, nabij Amboise, Château de Chenonceaux … rarara wie er woonde? Catharina DE’ MEDICI!

Giovanni di Bicci (1360 - 1429), vanwege zijn goede betrekkingen met de paus overvleugelde hij binnen enkele jaren alle andere banken in Florence.

Cosimo de' Medici (de Oude, 1389 - 1464), zoon van Giovanni di Bicci stichtte talrijke bankiershuizen in en buiten Italië.

Piero de' Medici (de Jichtige, 1416 - 1469), zoon van Cosimo de Oude.

Lorenzo de' Medici (il Magnifico, 1449 - 1492) zoon van Piero I.

Piero de' Medici (de Onfortuinlijke, 1471 - 1503), zoon van Lorenzo. zijn vrouw was van mening dat bankieren een onwaardige bezigheid was.

Giovanni de' Medici (1475 - 1521), werd paus Leo X (1513 – 1521), uitermate kunstlievend; bestempelde de inzichten van Luther als die van een Duitse drinkebroer. De gevolgen van zijn beslissing hem in de ban te doen, maakte hij niet mee, want hij stierf het jaar daarop.

Giulio de' Medici (1478 - 1534),

werd paus Clemens VII (1523 – 1534).

Giuliano de' Medici (1479 - 1516), hertog van Nemours, jongste zoon van Lorenzo.

Cosimo I de' Medici (de Grote, 1519 - 1574), de eerste groothertog van Toscane.

Catharina de' Medici (1519-1589), koningin van Frankrijk;

mogelijke opdrachtgeefster tot de Bartholomeusnacht. Zou haar zwager, de troonopvolger, vergiftigd hebben. Introduceerde het parfum, de aardappel, chocola en de haute cuisine in Frankrijk.

Leonardo da Vinci (geboren in Vinci (IT), 15 april 1452 – overleden in Amboise (FR), 2 mei 1519)

Kasteel van Amboise … het eerste Italiaanse Palace in Frankrijk

… waar Leonardo DA VINCI begraven ligt (in de kapel rechts op de foto)

http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Ponte_Vecchio.JPG

http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Ponte_Vecchio.JPG

http://nl.wikipedia.org/wiki/Catharina_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Giovanni_di_Bicci

http://nl.wikipedia.org/wiki/Cosimo_de%27_Medici_de_Oude

http://nl.wikipedia.org/wiki/Piero_di_Cosimo_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Lorenzo_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Piero_di_Lorenzo_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Paus_Leo_X

http://nl.wikipedia.org/wiki/Paus_Leo_X

http://nl.wikipedia.org/wiki/Maarten_Luther

http://nl.wikipedia.org/wiki/Giulio_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Paus_Clemens_VII

http://nl.wikipedia.org/wiki/Giuliano_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Nemours

http://nl.wikipedia.org/wiki/Cosimo_I_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Groothertogdom_Toscane

http://nl.wikipedia.org/wiki/Catharina_de%27_Medici

http://nl.wikipedia.org/wiki/Bartholomeusnacht

http://nl.wikipedia.org/wiki/Parfum

http://nl.wikipedia.org/wiki/Aardappel

http://nl.wikipedia.org/wiki/Chocola

http://nl.wikipedia.org/wiki/Haute_cuisine

http://nl.wikipedia.org/wiki/Vinci_(plaats)

http://nl.wikipedia.org/wiki/15_april

http://nl.wikipedia.org/wiki/1452

http://nl.wikipedia.org/wiki/Amboise

http://nl.wikipedia.org/wiki/2_mei

http://nl.wikipedia.org/wiki/1519

36

Koning François I werd opgevoed in Amboise, door zijn moeder Louise VAN SAVOYE.

Als gast van de koning François I, kwam Leonardo DA VINCI naar het Kasteel van Amboise in december 1515.

Hij woonde en werkte er tijdens zijn laatste levensjaren in het nabijgelegen Clos Lucé. Dit is een manoir die verbonden is met het kasteel door een ondergrondse passage.

De erfopvolger van koning François I, koning Henri II en diens vrouw Catharina de' Medici, voedden in het

Kasteel van Amboise hun kinderen op, en grotendeels ook Mary STUART, de kind-koningin van Schotland, die ten huwelijk was beloofd om de toekomstige Franse koning Françoiis II. Nà het jonge en plotse overlijden van Henri II bleef zijn weduwe het feitelijk koningschap over Frankrijk voeren … enerzijds als moeder van de volgende koning, anderzijds omdat zij de enige vorm van staatskas-met-geld was … men noemde haar De Zwarte Koningin.

Abdij van Fontevraud (FR) … op één rechte lijn met Amboise gelegen

daar waar ook de kinderen van Lodewijk XIV opgevoed werden (1670 e.v.)

daar waar ook the Plantagenets begraven liggen (een Engelse bodem in Frankrijk sinds XII° eeuw…)

(koningsfamilie van Engeland … Richard Leeuwenhart …)

bakermat of scharnierpunt

van het huidige economische denken van Frankrijk en Engeland

broederlijk opgroeide … en nadien zusterlijk uit elkaar groeiden.

Koning François I en Suleiman de Prachtige

de koning van Frankrijk en de sultan van het Ottomaanse rijk

Suleiman the Magnificent … Suleiman the Lawgiver

ofte over de economische unie tussen Frankrijk en het Ottomaanse rijk

http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Fontevraud3.jpg

http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Fontevraud3.jpg

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/f/fe/Francois_I_Suleiman.jpg

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/f/fe/Francois_I_Suleiman.jpg

47

Onze wiskunde gebruikt Arabische cijfers …

De Romeinen kenden geen Arabische cijfers …

Onze manier van denken over economische en sociologische “waardepatronen”

is ingegeven door cijfers …

Sinds DE’ MEDICI berekenen wij waarden.

De Romeinen en anderen vóór DE’ MEDICI, hun denken over waardepatronen is niet

ingegeven door cijfers …

de Romeinen beredeneerden waarden.

Voorbeeld: de ruilwaarde.

Voorbeeld: probeer eens een rekening door te voeren in Romeinse cijfers.

Voorbeeld: geen enkele munt van voordien draagt een cijfer

… hoeveel waren zij dan wel waard?

http://en.wikipedia.org/wiki/File:Ecu_d%27or_au_soleil_Fran%C3%A7ois_Ier.jpg

48

4.2. Dit was én dit is nog steeds … economie “avant la lettre”

eco

no

mie

SUBSTANTIE

Su

+

FUNCTIONALITEIT

Fu

+

SYNERGIE

Sy

= ROI

individuele totaal-

waarde van

alle substanties

+ individuele totaal-

waarde van

alle functionaliteiten

+ individuele totaal-

waarde van

alle synergieën

< ROI

Substantie =

immateriaal

immateriaal

Functionaliteit =

inspanning

inspanning

Synergie =

[ Su + Fu ] x [ Tijd Σ↓0 ]

Return

On

Invest-

ment

eigen &

niet-eigen (vreemde)

Substantie

(middelen)

reeds geleverde &

nog te leveren

Functionaliteit

(activiteit)

horizontale (ontwikkelde) &

verticale (inge/betrokken)

Synergie

(operationaliteit)

= toege

voegde

waarde

(+ of -)

im

mo

lan

d

de substantie-koper

koopt om zelf te verslijten,

gesteund op emotie

de functionaliteit-koper

koopt de rendabiliteit,

gesteund op rentabiliteit

de synergie-koper

koopt grondstof,

gesteund op ervaring

oppor-

tunist

<>

witte

merel

1 dimentionele waardering



Obje

ctieve V

erk

oop

≠

Openb

are

Verk

oop

FE

D-n

et-cu

rve

so

cio

lo

gisc

h

kennis kunde kunst cultuur

erfp

ac

ht

(1

)

anno 1814

de groot-grond-bezitter

levert de grond

de boer

levert het werk

de intendant de jadis

levert kennis en kunde

voor verkoop & verdeling

1814

≠

2012

op

sta

l

anno 2012

de grondeigenaar

levert de grond

de promotor

bouwt de appartementen

(geen intendant,

pure Synergie)

de ene verrijkt de andere

1814

=

2012

49

4.3. De teksten met daarbij de bijzondere aspecten

Art. 17. Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo

verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de

bepalingen van artikel 2.

A. Er is (de hiërarchie in wetgeving):

geen recht

= waar voor een normale mens (“de goede huisvader” betiteld) “de beginselen van openbare orde

en goede zeden” als norm geldt

= waar voor andere “het beredeneerd en berekend risico” als norm geldt

alternatief of keuzerecht

= dit recht is van toepassing als

- ofwel omdat de partijen zelf niets anders zijn overeengekomen,

- ofwel omdat wat de partijen anders zijn overeengekomen

niet kan/mag, wegens strijdig met de openbare orde of de goede zeden,

- gelet op art. 6 B.W. (Burgerlijk Wetboek):

« Aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, kan door

bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan. »

waarbij in de rechtspraktijk de openbare orde en de goede zeden

veranderlijk zijn in tijd en ruimte:

in tijd: wat vandaag is, was gisteren misschien anders en zal morgen

misschien anders zijn;

in ruimte: wat vandaag is op deze plaats, is vandaag op een andere plaats

anders, insgelijks te lezen als “de ene rechter is de andere niet”, maar wat

ze wel allemaal hetzelfde hebben: een grote soevereiniteit.

imperatief of dwingend recht

recht van openbare orde van privaat belang

recht van openbare orde van publiek belang

B. En er is de fiscus:

behoudens burgerlijk, gemeen recht is er ook fiscaal recht:

= de minst belastbare weg zoeken is een recht, de belastingen ontduiken dat mag niet.

C. Dit is hét voorbeeld van contractuele vrijheid … en gevolg van de vrijheid van de burger.

Dit vindt men ook terug in het Burgerlijk Wetboek:

Art. 1134. Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben

aangegaan, tot wet.

Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de

wet erkend.

Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Art. 1108. Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn vier voorwaarden vereist :

De toestemming van de partij die zich verbindt;

Haar bekwaamheid om contracten aan te gaan;

50

Een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis;

Een geoorloofde oorzaak van verbintenis.

Art. 1109. Geen toestemming is geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld

afgeperst of door bedrog verkregen.

… maar waarbij men sommige zaken wel met een korreltje zout van hun subjectieve waarheid naar de

objectieve werkelijkheid moet terugbrengen …

Nota Bene

Er is "contractueel bedrog … ofte bedrog bij het overeenkomen"

Overwegende dat om "rechtsgeldig" te zijn, een contractuele handeling (een overeenkomst) moet voldoen aan de wettelijke

voorwaarden van art. 1108 B.W.

Art. 1108 – « Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn vier voorwaarden vereist:

1° De toestemming van de partij die zich verbindt;

2° Haar bekwaamheid om contracten aan te gaan;

3° Een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis;

4° Een geoorloofde oorzaak van verbintenis. »

Overwegende dat wat de 1° voorwaarde betreft, de wet bepaalt:

Art. 1109 – « Geen toestemming is geldig, indien zij alleen door dwaling (A) is gegeven, door geweld (B) afgeperst

of door bedrog (C) verkregen. »

Art. 1110 – « Dwaling (A) is alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de

zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt.

Zij is geen oorzaak van nietigheid, wanneer zij alleen de persoon betreft met wie men bedoelde te handelen ... »

Art. 1111 e.v. – « Geweld (B) gepleegd tegen hem die de verbintenis heeft aangegaan, is een oorzaak van

nietigheid, ... »

Art. 1116 – « Bedrog (C) is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een

van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract

niet zou hebben aangegaan.

Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen. »

Art. 1117 – « Een overeenkomst die door dwaling, geweld of bedrog is aangegaan, is niet van rechtswege nietig;

zij levert slechts grond op voor een vordering tot nietigverklaring of tot vernietiging, in de gevallen en op de wijze,

bepaald in afdeling VII van hoofdstuk V van deze titel. »

... en in die afdeling VII van hoofdstuk V staat er:

Art. 1304 tot en met 1312, 1314 ... handelen o.a. over minderjarigen ...en die bepalingen zijn in casu niet

dienstig

Art. 1313 – « Meerderjarigen worden, uit hoofde van benadeling, in hun recht niet hersteld dan in de

gevallen en onder de voorwaarden die in dit Wetboek uitdrukkelijk bepaald zijn. »

... en "in dit Wetboek" wordt uitdrukkelijk bepaald dat benadeling enkel mogelijk is: bij lening

(art. 1907ter B.W.), bij ruil (art. 1706 B.W.), bij verdeling (art. 887 B.W., en bij verkoop:

Art. 1674 e.v. – « Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed

voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, ... »

Art. 1683 – « Vernietiging uit hoofde van benadeling heeft niet plaats ten voordele

van de koper. »

... en in dit wetboek wordt uitdrukkelijk bepaald dat bedrog enkel mogelijk is: bij aanvaarding

nalatenschap (art. 783 B.W.), bij dading (art. 2053 B.W.), bij putatief huwelijk (art. 198 B.W.),

51

bij verdeling (art. 887 B.W.) en bij voogdij (art. 421 B.W.);

Er is "buitencontractueel bedrog of aquiliaans bedrog … ofte bedrog zonder het overeenkomen”

Dat dit het algemene rechtsbeginsel of adagio is van « fraus omnia corrumpit » (bedrog vernietigt alles), ook "aquiliaans

bedrog" genoemd;

Dat dit beginsel een algemene gelding heeft in het verbintenissenrecht, en het vindt niet alleen toepassing bij de

totstandkoming van de verbintenis, maar ook bij de uitvoering of de uitdoving ervan;

Dat aquiliaans bedrog een uitzondering vormt die alle in wetten geschreven rechtsregels overstijgt;

Dat aquiliaans bedrog zich wettelijk kadert zoals de toepassing van art. 1382 B.W. over "Misdrijven en oneigenlijke

misdrijven"

Art. 1382 – « Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door

wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden. »

Dat als er aquiliaans bedrog bestaat, dat dan alle rechtsgevolgen door dat bedrog ontstaan, ongedaan moeten gemaakt

worden (lees: zo kan een overeenkomst op die manier ontstaan nietig worden verklaard), en dat alle schadelijke of nadelige

gevolgen moeten herstelt worden;

Overwegende dat om toepassing te krijgen van dit aquiliaans bedrog (fraus omnia corrumpit), de volgende voorwaarden

vereist zijn:

A. enerzijds in hoofde van diegene die men met het algemene woord "de bedrieger" noemt,

en dit successief cumulatief:

1° er moet "een bedrieger" zijn,

zijnde een welbepaald, concreet persoon die het bedrog pleegt,

of een groep van concrete personen mededaders of medeplichtigen, al dan niet georganiseerd,

want een gebeurtenis die geen actieve of passieve daad is van zo'n persoon/groep, kan geen bedrog

uitmaken,

2° er moet "een bedrogene" zijn,

zijnde een welbepaald, concreet persoon of personen die daadwerkelijk bedrogen wordt/worden,

want bedrog bestaat maar alleen als het gevolg daarvan is: hetzij het ontstaan, hetzij het tenietgaan een

verbintenis in hoofde van een welbepaald iemand anders,

3° er moet "een fout" bestaan in hoofde van de bedrieger,

zijnde een inbreuk op een wettelijke norm, of een nalatigheid ervan, of elke gedraging "die een normaal

voorzichtig mens in dezelfde omstandigheden niet zou stellen" (of anders gezegd: niet handelen zoals

"een goede huisvader" dit zou doen),

4° er moet "opzettelijk handelen" bestaan in hoofde van de bedrieger,

want toeval kan geen bedrog uitmaken,

5° er moet "kwaadwillig bedoeld" handelen zijn in hoofde van de bedrieger,

want het doel van bedrog is door misleiding de bedrogene oneerlijk verarmen,

o.a. door de bedrogene gewild te schaden, of nadeel te berokkenen, of nog anders gezegd, om ten zijne

laste op een onbetamelijke wijze winst te behalen,

6° er moet "een daadwerkelijk gevolg" tot stand zijn gekomen,

want als er geen reële schade of verarming is, of als er geen reëel potentiële of potestatieve gevestigde

kans daartoe is, dan kan er ook niets worden vernietigt en/of worde herstelt (potestatief, in de zin van art.

1170 B.W.),

onverminderd dat list en leugen (lees: fraude) in bepaalde gevallen door de wet als misdrijf strafbaar

wordt gesteld, zelfs strafbare poging, zelfs als er geen schade door ontstaan is,

7° er moet “een causaal verband” zijn tussen oorzaak en gevolg.

B. anderzijds in hoofde van diegene die men met het algemene woord "de bedrogene" noemt,

en dit successief cumulatief:

omdat het beginsel fraus omnia corrumpit eraan in de weg staat dat bedrog of oneerlijkheid geen

52

voordeel mag verschaffen, werkt dit ook omgekeerd, in de volgende zin (eenvoudig verwoord):

1° de bedrogene mag bij het bedrog van de bedrieger "daarmee niet meespelen",

want als deze zelf over de superieure of minstens evenwaardige kennis, ervaring of middelen beschikt of

kan beschikken, om dat bedrog zelf te herkennen, dan begaat deze mutatis mutandis de ibidem fout om

kwaadwillig de oorspronkelijke bedrieger te schaden of om ten diens nadele op een onbetamelijke wijze

winst te behalen,

waarbij weliswaar loutere onvoorzichtigheid, of grove en onverschoonbare nalatigheid, van het

slachtoffer van het bedrog onvoldoende zijn om het oorspronkelijk bedrog ongedaan of verschoonbaar te

maken, tenzij dit slachtoffer dus de bedoeling had om het onderschepte bedrog opzettelijk te laten

voortzetten,

2° de bedrogene die het bedrog herkent mag niet nagelaten hebben om "het in gang zijnde

bedrog tijdig te doen stoppen",

want iedereen heeft in eigen hoofde de natuurlijke schadebeperkingplicht,

C. anderzijds in hoofde van diegene die schade of nadeel lijdt of lijden kan,

los van de voorwaarden A. en B.:

er mag "geen bewuste rechtsverwerking" in diens hoofde zijn,

rechtsverwerking zijnde de rechtsfiguur waarbij iemand geen gebruik meer kan maken van een recht, als

deze dit gebruik in de tijd dat het opportuun was, heeft verzuimd om het dan te gebruiken,

wat zelfs ook tot misbruik van recht kan leiden;

Art. 1. (deel 1) Erfpachtrecht is een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan

een ander toebehorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelde, als een

erkentenis van deszelfs eigendom, een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in

voortbrengselen of vruchten.

A. Dit is alternatief recht!

In vele recht-literatuur spreekt men over “erfpacht is ten bezwarende titel”

… alsof dit als van imperatief recht zou zijn … involge art. 17 van de erfpachtwet.

Vele schrijvers van recht-literatuur en -schriften vergeten maar al te gauw om de tekst van de wet zelf

eens na te lezen … en dan krijgen wij copy-paste toestanden.

In artikel 17 staat er niets over art. 1 !

Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo verre daarvan door de

overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van artikel 2 hierboven.

B. De pacht mag in geld zijn, maar ook in voortbrengselen of vruchten

… dit is de logische econometrie van 1814.

De pacht mag ook bedongen worden “als één bedrag vooraf te betalen”

… risico aanvaard door de erfpachter

De pacht mag ook bedongen worden per maand, enz.

In beginsel bestaat er ook geen enkel probleem om te stellen dat er geen jaarlijkse pacht moet

worden voldaan.

53

Waar men zich dan wel moet voor hoeden,

is de fiscus én ook voor het volgende burgerlijk recht:

ten eerste, art. 1156 e.v. B.W. – Uitlegging van de overeenkomst

Art. 1156. Men moet in de overeenkomsten nagaan welke de gemeenschappelijke bedoeling van de contracterende

partijen is geweest, veeleer dan zich aan de letterlijke zin van de woorden te houden.

Art. 1157. Wanneer een beding voor tweeërlei zin vatbaar is, moet men het veeleer opvatten in de zin waarin het

enig gevolg kan hebben, dan in die waarin het geen gevolg kan teweegbrengen.

Art. 1158. Bewoordingen die voor tweeërlei zin vatbaar zijn, moeten worden opgevat in de zin die met de inhoud van

het contract het best overeenstemt.

Art. 1159. Hetgeen dubbelzinnig is, wordt uitgelegd volgens hetgeen gebruikelijk is in het gewest waar het contract is

aangegaan.

Art. 1160. Men moet het contract aanvullen met de daarbij gebruikelijke bedingen, hoewel die er niet in zijn

uitgedrukt.

Art. 1161. Alle bedingen van een overeenkomst worden uitgelegd het ene door het andere, zodat elk beding wordt

opgevat in de zin die uit de gehele akte voortvloeit.

Art. 1162. In geval van twijfel wordt de overeenkomst uitgelegd ten nadele van hem die bedongen heeft en ten

voordele van hem die zich verbonden heeft.

Art. 1163. Hoe algemeen ook de bewoordingen zijn waarin een overeenkomst gesteld is, toch omvat zij alleen die

zaken waaromtrent het blijkt dat partijen bedoelden te contracteren.

Art. 1164. Wanneer men in een contract een geval heeft vermeld tot verduidelijking van de verbintenis, wordt men

niet geacht daardoor haar gebied te hebben willen beperken, wat betreft de niet vermelde gevallen die de verbintenis

naar recht omvat.

ten tweede, art. 1165 e.v. B.W. – Gevolgen van de overeenkomsten ten aanzien van derden

Art. 1165. Overeenkomsten brengen alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen; zij brengen aan

derden geen nadeel toe en strekken hun slechts tot voordeel in het geval voorzien bij artikel 1121.

Art. 1166. Niettemin kunnen de schuldeisers alle rechten en vorderingen van hun schuldenaar uitoefenen, met

uitzondering van die welke uitsluitend aan de persoon verbonden zijn.

Art. 1167. Zij kunnen ook in hun eigen naam opkomen tegen de handelingen die hun schuldenaar verricht heeft met

bedrieglijke benadeling van hun rechten.

Niettemin, wat betreft hun rechten vermeld in de titel Erfenissen en in de titel (Huwelijksvermogensstelsels), moeten

zij zich naar de aldaar voorgeschreven regels gedragen.

C. De term “canon” staat niet in de erfpachtwet (ook niet de term “Cijns”)= is evenwaardige

volkstaal.

In art. 1 erfpachtwet staat er: “… een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in oortbrengselen

of vruchten … “

Canon > le droit canonique > boek/tekstindeling > muziekterm > geschutwapen (le canon = het beste

geschutwapen) >

c’est du «canon» = “le canon d’agneau” = pasen & lam ~ sint-andriespacht = herfst >

Zie ook de term “carnaval” = die komt van « le quart en aval » (het vierde als waarborg) … ook

daarvan, vervormd tot “naval” = zeevaardij.

54

Art. 1. (deel 2) De titel van aankomst van het erfpachtrecht moet in de openbare daartoe

bestemde registers worden overgeschreven.


B. En er is ook nog iets anders

… geen enkele wet in deze verplicht aan de partijen om van hun overeenkomst (negocium)

slechts één geschrift (instrumentum) op te stellen.

… deze wet stelt: «De titel van de aankomst …» … dus kan er ook nog een titel met

modaliteiten zijn.

C. Dit is de rechtssociologie en logica van 1814:

ten eerste: lees in de Code Napoléon:

55

ten tweede: in 1814 was de hypotheekbewaarder niet wat deze vandaag is

De notaris en de hypotheekbewaarder hebben eerst en vooral een fiscale opdracht/taak …

De hypotheekbewaarder had bovendien als taak “de bewaring/bewaking van het kadaster … en van

de daarbij gaande taksen.

… de rest is van secundaire aard … maar het ene is niet los te koppelen van het andere …

en volgens mij is en blijft de secundaire taak van notaris én van hypotheekbewaarder een

onvervangbare noodzaak (maar dat is een ander verhaal).

Het notariaat kent een lange ontwikkelingsgeschiedenis. De oude Grieken en Egyptenaren kenden al openbare

schrijvers. Via het Romeinse Rijk en het Longobardische koninkrijk ontwikkelde dit beroep zich tot het ambt dat we nu

nog kennen. Ambt, want de notaris is een door de overheid aangesteld openbaar ambtenaar. Echter, anders dan de

gewone ambtenaar, is de notaris ook ondernemer. Hij wordt dus niet door de overheid betaald, maar door zijn

particuliere klanten.

Vanaf ongeveer 1200 verspreidde het notariaat zich over geheel Europa. In de Nederlanden worden notarissen vanaf

het einde van de 13e eeuw gezien. Het waren toen vooral geestelijken. Deze notarissen konden toen zowel door de

keizer als door de paus als door beiden aangesteld zijn. Sedert het begin van de 16e eeuw droeg de regionale

overheid zorg voor de aanstelling. Sinds die tijd is het ambt steeds meer verwereldlijkt, hoewel de katholieke kerk de

functie nog kent. Met de invoering van de Franse wetgeving in 1795 (België, Limburg en Zeeuws-Vlaanderen) en

1811 (rest van Nederland) is de aanstelling een kwestie van de nationale overheid en zijn de bevoegdheden van de

notaris ingrijpend gewijzigd.

De taak van een notaris was (en is deels nog steeds) het officieel vastleggen van afspraken tussen personen

onderling of toezeggingen van een persoon aan derden (b.v. een testament).

Op dat terrein had de notaris niet het alleenrecht. Een belangrijke concurrent vormde de schepenbank. Burgers

konden namelijk ook voor schepenen allerlei contracten en wilsbeschikkingen laten passeren. Dit werd vrijwillige

rechtspraak genoemd. Een andere concurrent werd gevormd door de pastoors. Deze waren namelijk bevoegd om

testamenten op te maken. Het erfrecht was namelijk sterk door de kerk (zie canoniek recht) beinvloed. In Nederland

verdween deze laatste concurrent met de reformatie. In België in 1784? De concurrentie met schepenen is echter tot

de invoering van de Franse wetgeving blijven bestaan.

Vanaf circa 1520 werd in onze streken het notariaat steeds sterker door de burgerlijke overheid gereguleerd. Er werd

bepaald dat er registers moesten worden aangelegd en dat deze registers na beeindiging van het ambt moesten

worden overgedragen aan de overheid of aan opvolgers. Er werden regels gesteld voor de inrichting van de akten, de

getuigen, etc. Daarnaast werd uitdrukkelijk aangegeven welke akten notarissen niet mochten passeren, namelijk:

transportaktes, hypotheken, boedelscheidingen. Deze mochten alleen voor schepenen verleden worden. In sommige

regio’s was het de notaris bovendien verboden publieke verkopingen te houden.

Verwarrend is dat de 17e/18e eeuwse notarissen, die geen transportakten mochten opmaken, wel koopcontracten

van onroerend goed verleden. Met deze koopcontracten werd het onroerend goed niet overgedragen. Er werd alleen

een verplichting geschapen tussen de verkoper en koper, waarbij de eerste zich verplichtte aan de overdracht van het

goed voor de schepenbank mee te werken en de ander gehouden was de afgesproken koopsom te betalen.

Overigens was de scheidslijn tussen notariaat en schepenbank in de praktijk veelal dunner dan in de regeling

gesignaleerd. Veelal waren de secretarissen en klerken van de schepenbank tevens notaris. Zij hadden dan naast

hun werkkring nog een privé-praktijk.

Overigens heeft zich het notariaat niet overal in de Nederlanden gelijk ontwikkeld. In Gelderland, Overijssel, Drente,

Friesland en Groningen is het voor 1811 nauwelijks tot ontwikkeling gekomen. Elders verbreidde het zich veel ruimer,

zelfs zo dat ook in de dorpen notarissen resideerden.

Met de invoering van het Franse systeem kwam een einde aan de vrijwillige rechtspraak door schepenen. Notarissen

kregen met uitsluiting van anderen de bevoegdheid openbare verkopingen te leiden. Het overdragen en belasten van

onroerend goed kon echter zonder tussenkomst van de notaris.

Na instelling van de zogenaamde Hypotheekbewaarder (Franse wetgeving uit 1799) werd het alleen verplicht

sommige hypotheekakten te laten registreren. Akten van overdracht konden geregistreerd worden, maar dat hoefde in

56

eerste instantie niet. Pas in 1825 werd deze registratie verplicht gesteld. De verplichte overdracht voor de notaris

bestaat in Nederland pas vanaf 1956. Daarvoor werd echter in verband met de rechtszekerheid al het leeuwendeel

van de overdrachten notarieel verleden.

ten derde, “Hèt register van de hypotheekbewaarder” bestaat ook niet.

Wat er bestaat is wat de wet bepaalt in:

Art. 124. De bewaarders moeten de volgende registers houden :

1° Een register van de neergelegde titels, waarin de overhandigingen van de titels waarvan men de inschrijving of de

overschrijving vordert, worden aangetekend onder een volgnummer en naarmate zij geschieden;

2° Registers waarin de overschrijvingen worden opgenomen;

3° Registers waarin de inschrijvingen van de voorrechten en hypotheken en de doorhalingen of verminderingen

worden opgenomen.

Art. 125. De bewaarders houden bovendien een register (...); daarin vermelden zij bij uittreksel en naarmate de

overhandiging van de akten geschiedt, onder de namen van ieder bezwaarde eigenaar, en in een voor hem bestemd

vak, de inschrijvingen, doorhalingen en andere akten die hem aangaan. Zij wijzen ook de registers aan waarin elke

akte is opgenomen, en het nummer waaronder zij is ingeschreven.

D. Anno 1814 dient dit artikel te worden gelezen als volgt:

Als de partijen een geschrift opstellen, en als de partijen willen dat dit geschrift niet verdwijnt voor

deze die nà hen komen morgen, en deze die rond hen leven vandaag, dan moeten zij dit veilig stellen

door overschrijving in dat openbaar register … (lees: er is geen sprake van register van de

hypotheekbewaarder).

Toen was de overschrijving een service van de staat … waarvoor men kon kiezen … en

waarvoor men bij gebruik van deze service aan de staat daarvoor betaalde.

Toen was de overschrijving de uitzondering, vandaag is de overschrijving de regel …

waarbij ook omgekeerd is geworden …

secundair: voor vaste datum én tegenstelbaarheid

primair: voor reden van fiscale heffing.

E. Het registratierecht op vandaag voor erfpacht bedraagt 0,2% van de volledige pacht (met 25

€ minimum.

Dit zowel zonder geschrift als met geschrift.

Voorbeeld: 500 EURO/m x 12 maanden x 99 jaren x 0,2% = 1.188 EURO.

Vergelijk: bij verkoop is 10% of 12,5% veel hoger dan 0,2% bij erfpacht.

Notaris-schrijfkosten bij erfpacht en verkoop … de toerekening in % door de notaris, worden

volgens dezelfde regels berekend voor het ene als voor het andere

… alles hangt dan wel af waarop dit % toegepast wordt … op de “gekapitaliseerde waarde” maar aan

welke discontovoet? Vroeger hadden we dien van de Nationale Bank van België, nu is er én de

Europese rentevoet én Europese % voor verdiscontering van allerlei …

… en hierbij wordt soms wel eens verkeerdelijk de getotaliseerde waarde gebruikt.

In normale omstandigheden kan dit ereloon barema C zijn FMA 650 EURO (bevragen aan de notaris

die schrijft).

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a1.pl?DETAIL=1851121601%2FN&caller=list&row_id=1&numero=4&rech=13&cn=1851121601&table_name=WET&nm=1851121650&la=N&dt=BURGERLIJK+WETBOEK&language=nl&choix1=EN&choix2=EN&fromtab=wet_all&nl=n&trier=afkondiging&chercher=t&sql=dt+contains++%27BURGERLIJK%27%2526+%27WETBOEK%27and+actif+%3D+%27Y%27&tri=dd+AS+RANK+&imgcn.x=48&imgcn.y=9#Art.123




57

F. Met geschrift, overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder,

… dan zijn dé nog andere voordelen van erfpacht:

de fiscus moet het bestaan ervan erkennen … of lees: de fiscus wil het bestaan ervan

erkennen

… en zie hieronder: over erfrecht en successie

… als de erfpachter ook de onroerende voorheffing betaald heeft

… vergelijk dit eens met huur als hoofdverblijf

iedere erfpachter kan de pacht fiscaal in mindering brengen,

(professioneel en niet-professioneel)

… en de grond-eigenaar, die is altijd tot de aangifte van het onroerend inkomen ervan gehouden

(wat geen voorwaarde is voor aftrek door de erfpachter)

ontvangen canon

58

betaalde canon

… en voor erfpacht speelt niet het verschil tussen afschrijving van grond en

gebouwen

… en als de pacht in één bedrag betaald is geworden, dan staat dit gelijk met een betaalde

last, en die is direct én voor het geheel als (bedrijfslast of anders) inschrijfbaar

… waarbij verdiscontering van de pacht-tegoeden door zeer weinig banken

gepraktiseerd wordt, maar een belangrijk nieuw bankproduct kan worden

… en zo kan de aangifteplicht van de vererfpachter ook interessant worden

… waarbij alleszins is een periodiek te betalen pacht als voorziening fiscaal in rekening

kan gebracht worden

… en niets belet de erfpachter die bouwt en verhuurt, om de pacht als maandelijkse last te laten

dragen door de huurder … met behoudt van zijn eigen fiscale voordelen.

er was een tijd dat een wagen leasen ondenkbaar was,

als wij vandaag de geleasde wagens van de autostrade wegnemen,

dan kunnen wij te voet de autostrade oversteken

en met onroerende goederen zal net hetzelfde gebeuren!

59

Art. 2. Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd

dan 27 jaren, worden gevestigd.

A. Dit is imperatief recht!

Dit in toepassing van art. 17 van deze wet.

Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo verre daarvan door de

overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van artikel 2 hierboven.

Waarbij altijd de vraag gaat: is dit artikel nu

recht van openbare orde van publiek belang

… kan afwijken van die regel onrecht meebrengen voor niet-partijen, rechtstreeks of

onrechtstreeks ?

recht van openbare orde van privaat belang

… dient een partij beschermd te worden tegen de overheersende machtsituatie van de andere

partij,

waarbij de partij die de wetgever bescherming heeft verleend, aan die bescherming kan

verzaken uit vrije wil nadat deze die bescherming heeft genoten … of heeft de wetgever die

verzaking uitdrukkelijk uitgesloten (dit is het verschil tussen relatieve bescherming en absolute

bescherming)

waarbij de regel geldt dat er geen recht van openbare orde van publiek belang is, als de wetgever dit

niet uitdrukkelijk heeft voorzien in de desbetreffende wet zelf,

maar waarbij de uitzondering niet zelden de regel overtreft

waarbij de situatie van publiek belang niet in de wet ingeschreven staat, en

waarvoor volgens mij ook alle logica ontbreekt …

want dat een wet of het gevolg moeten logisch zijn, lijkt mij een fundamenteel natuurrecht te zijn.

B. Daarbij gaat het gemene burgerlijke recht.

Nadat een recht is “gevestigd”, kan een gevestigd recht te allen tijde worden gewijzigd als alle

partijen met die wijziging uit vrije wil akkoord zijn

Art. 1134. Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.

Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend. …

… dit noemt men “kort op de bal spelen”

… maar dit is wel de juiste toepassing van wat men verstaat onder

“openbare orde van publiek belang”

En als men in art. 18 leest: Het regt van (erfpacht), gaat onder anderen, verloren door …

dan is er niet alleen art. 1134 dat kan toegepast worden om een termijn van erfpacht te

veranderen,

maar dat ook kan toegepast worden om een lopende erfpacht te beëindigen door herroeping

met wederzijdse toestemming.

Vergelijk de techniek die in de handelshuurwet (1951) werd ingeschreven … eerder ten behoeve

van de vormvoorwaarde:

60

Art. 3. De duur van de (handels)huur mag niet korter zijn dan negen jaren.

… Partijen kunnen te allen tijde de lopende huur eveneens beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt

vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.

Volledigheidshalve: er is ook nog de regel “geen verbod zonder wet die verbied”

… waarbij art. 2 noch art. 17 zich niet als een verbod laat lezen

… er is een duidelijk verschil tussen “verbieden” en “gebieden”.

Art. 1172. Iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet

verboden, is nietig en maakt de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.

C. Daarbij gaat ook nog ander burgerlijk recht.

Er wordt nog al wat gehandeld “onder opschortende voorwaarde” en “onder ontbindende voorwaarde”.

Ook hier vergeet men te gauw om de wet zelf eens na te lezen.

Een ruim verspreid mis-denken is “dat de ontbinding een gevolg moet zijn van een beslissing door

de rechter”.

Dit omdat men zich mis-kijkt op art. 1184 B.W.

Art. 1184 - In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat

een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.

In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. …

De ontbinding moet in rechte gevorderd worden …

Art. 1184 B.W. voorziet bij wet één ontbindende voorwaarde … maar er zijn onbeperkt veel

ontbindende voorwaarden contractueel instelbaar.

En natuurlijk, als er onenigheid ontstaat of het al dan niet voldoen aan/van die voorwaarde … of

over de uitvoering van de gevolgen van die voorwaarde (namelijk de ontbinding, lees de

stopzetting of het einde van een contract), dan moet er naar een rechter gestapt worden … maar

dat is dan niet in toepassing van die ene voorwaarde met ontbinden gevolg die in art. 1184 is

ingeschreven.

Zo kan er ruime toepassing gemaakt worden van “de potestatieve voorwaarde met de

beëindiging (door ontbinding van rechtswege) als gevolg”.

Art. 1170. Een potestatieve voorwaarde is die welke de (verdere) uitvoering van de overeenkomst doet afhangen van

een gebeurtenis die de ene of de andere van de contracterende partijen vermag te doen plaatshebben of te

verhinderen.

Goed om lezen, grondig lezen:

OPSCHORTENDE VOORWAARDE.

Art. 1181. Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een

toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog

onbekend is.

In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.

In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.

Art. 1182. Wanneer de verbintenis is aangegaan onder een opschortende voorwaarde, blijft het risico van de zaak

die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, voor de schuldenaar die zich slechts verbonden heeft ze te leveren

ingeval de voorwaarde vervuld wordt.

Indien de zaak geheel teniet gegaan is buiten de schuld van de schuldenaar, is de verbintenis teniet.





61

Indien de zaak schade geleden heeft buiten de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser de keus om ofwel

de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, zonder vermindering van de

prijs.

Indien de zaak schade geleden heeft door de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser het recht om ofwel de

verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, met schadevergoeding.

ONTBINDENDE VOORWAARDE.

Art. 1183. _ Een ontbindende voorwaarde is die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken

herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan.

Zij schort de uitvoering van de verbintenis niet op; alleen verplicht zij de schuldeiser om, ingeval de door de

voorwaarde bedoelde gebeurtenis plaatsheeft, terug te geven hetgeen hij ontvangen heeft.

Art. 1184. In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat

een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.

In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd,

heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk

is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding.

De ontbinding moet in rechte gevorderd worden, en aan de verweerder kan, naar gelang van de omstandigheden,

uitstel worden verleend.

DE VOORWAARDE IN HET ALGEMEEN EN HAAR VERSCHILLENDE SOORTEN.

Art. 1168. Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere

gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te

doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft.

Art. 1169. Een toevallige voorwaarde is die welke van een louter toeval afhangt en geenszins in de macht is van de

schuldeiser of van de schuldenaar.

Art. 1170. Een potestatieve voorwaarde is die welke de uitvoering van de overeenkomst doet afhangen van een

gebeurtenis die de ene of de andere van de contracterende partijen vermag te doen plaatshebben of te verhinderen.

Art. 1171. Een gemengde voorwaarde is die welke afhangt tegelijk van de wil van een van de contracterende partijen

en van de wil van een derde.

Art. 1172. Iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet

verboden, is nietig en maakt de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.

Art. 1173. De voorwaarde om iets niet te doen dat onmogelijk is, maakt de onder die voorwaarde aangegane

verbintenis niet nietig.

Art. 1174. Iedere verbintenis is nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde van de zijde van

degene die zich verbindt.

Art. 1175. Iedere voorwaarde moet vervuld worden op zodanige wijze als partijen het waarschijnlijk gewild en

verstaan hebben.

Art. 1176. Wanneer een verbintenis is aangegaan onder voorwaarde dat een gebeurtenis binnen een bepaalde tijd zal

plaatshebben, wordt die voorwaarde voor onvervuld gehouden, wanneer de tijd verlopen is zonder dat de gebeurtenis

heeft plaatsgehad. Indien geen tijd bepaald is, kan de voorwaarde altijd vervuld worden; en zij wordt eerst geacht

onvervuld te zijn, wanneer het zeker geworden is dat de gebeurtenis niet zal plaatshebben.

Art. 1177. Wanneer een verbintenis is aangegaan onder voorwaarde dat een gebeurtenis binnen een bepaalde tijd

niet zal plaatshebben, is die voorwaarde vervuld, wanneer de tijd verlopen is zonder dat de gebeurtenis heeft

plaatsgehad; zij is eveneens vervuld, wanneer het, voor het verloop van die tijd, zeker is dat de gebeurtenis niet zal

plaatshebben; en indien geen tijd is bepaald, is zij eerst vervuld, wanneer het zeker is dat de gebeurtenis niet zal

plaatshebben.

Art. 1178. De voorwaarde wordt geacht vervuld te zijn, wanneer de schuldenaar die zich onder die voorwaarde

verbonden heeft, zelf de vervulling ervan verhinderd heeft.

Art. 1179. De vervulde voorwaarde werkt terug tot op de dag waarop de verbintenis is aangegaan. Indien de

schuldeiser overleden is voordat de voorwaarde vervuld is, gaan zijn rechten op zijn erfgenaam over.

























62

Art. 1180. De schuldeiser kan, voordat de voorwaarde vervuld is, alle handelingen tot bewaring van zijn recht

verrichten.

En niets belet om een erfpacht intuito personae af te sluiten.

Dit brengt van mee dat, als die persoon overlijdt, alle contracten aan zijn persoon verbonden van

rechtswege beëindigd worden. En hieraan doet art. 1 van de erfpachtwet geen afbreuk.

En niets belet om een erfpacht met regeling van rechtsovergang af te sluiten.

Waardoor bijvoorbeeld het zakelijk recht van erfpacht van een pachter die zijn bedrijf overlaat,

overgaat aan een pachter die diens bedrijf overneemt.

Begrijp ook regeling bij “splitsing” van bedrijven.

Een pull & push clausule, kunnen ook.

En niets belet om het al dan niet verderbestaan van de erfpacht afhankelijk te stellen van het al

dan niet overlijden van een derde persoon, die niet bij het contract zelf betrokken is.

Zolang het een zuivere toevalligheid betreft, waarbij het risico en de kansen van de

contracterende partijen evenwichtig verdeeld/te dragen zijn zonder dat ene partij daarop een

invloed kan uitoefenen.

De erfpachtwet verbiedt ook nergens dat er gewerkt wordt

met voorrechten (voorkooprecht, voorkeurrecht).

En/of contractueel geregelde verlenging die van rechtswege werken. Integendeel, art. 14

laat dit zelfs toe.

En nog andere technieken:

- partijen kunnen objectieve clausules gebruiken, gekoppeld aan (vooraf of nadien)

conventioneel strafbeding (art.1226 e.v. B.W.)

- men kan ook afstand van recht doen

- men kant de zeer oude “contrat par arrhes” inbouwen, deels terug te vinden in art. 1590

B.W. (niet te verwarren met voorschot op de prijs)

Art. 1590. Indien bij de verkoopbelofte handgeld is gegeven, is ieder van de contractanten vrij van de

verkoopbelofte af te zien :

Hij die het handgeld heeft gegeven, door het te laten behouden.

En hij die het handgeld heeft ontvangen, door het dubbel terug te geven.

D. En dan is er het successiewetboek … raar maar waar

Artikel 21 Wetboek Successie – Vlaams Gewest

In afwijking van artikel 19, wordt de belastbare waarde der tot de nalatenschap behorende goederen als volgt

vastgesteld:

…

IV. Voor de altijddurende of voor een onbepaalden tijd gevestigde erfpachten, grondrenten en

andere prestatiën, evenals voor de al dan niet gehypothekeerde altijddurende renten, door twintigmaal de rente of de

jaarlijksche prestatie, …


http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a1.pl?DETAIL=1804032133%2FN&caller=list&row_id=1&numero=7&rech=13&cn=1804032133&table_name=WET&nm=1804032153&la=N&dt=BURGERLIJK+WETBOEK&language=nl&choix1=EN&choix2=EN&fromtab=wet_all&nl=n&trier=afkondiging&chercher=t&sql=dt+contains++%27BURGERLIJK%27%2526+%27WETBOEK%27and+actif+%3D+%27Y%27&tri=dd+AS+RANK+&imgcn.x=51&imgcn.y=10#LNK0018

63

Art. 3. De erfpachter oefent alle de rechten uit, welke aan de eigendom van het erf verknocht

zijn,

doch hij vermag niets te verrichten, waardoor de waarde van den grond zoude worden

verminderd.

Hij mag alzo, onder andere, geen af- of uitgravingen doen van steen, steenkolen, turf, klei of

andere soortgelijke tot het erf behorende grondspeciën, ten ware de ontginning reeds mocht

zijn aangevangen, toen zijn recht is geboren.


B. Zijn een voorbeeld van speciale mogelijkheden van wat er met een eigendom kan gedaan

worden:

… erfpachtrechten (én –plichten) kunnen in een vennootschap als kapitaal of ander passief

ingebracht worden,

… zonder dat de grond-eigenaar gevaar loopt om zijn eigendom in een faillissement of

soortgelijk te zien opslorpen

… zonder dat er een terugname gebeurt tijdens of op het einde van de vennootschap

Art. 4. De bomen, welke gedurende het erfpachtrecht sterven, of door een toeval worden

omgeworpen, komen ten voordele van den erfpachter, mits hij andere in dezelver plaats

stelt.

Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle beplantingen, door hemzelf aangelegd.

Dit is alternatief recht!

Art. 5. De grondeigenaar is tot generlei reparatie gehouden.

Daarentegen is de erfpachter verplicht het in erfpacht uitgegeven goed te onderhouden, en

daaraan de gewone reparaties te doen.

Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het ontginnen of beplanten van gronden, het

erf verbeteren.


B. Dit is het raakpunt met opstalrecht.

64

Art. 6. Hij is bevoegd om zijn recht te vervreemden, met hypotheek te belasten, en den

grond, in erfpacht uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het tijdvak van zijn

genot.


B. Dit sluit aan bij art. 3.

Art. 7. Bij het eindigen van zijn recht, kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde

gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet

gehouden was; doch hij is verplicht de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan

den grond mocht veroorzaakt zijn.

Niettemin heeft de grondeigenaar recht van terughouding op die voorwerpen, tot dat de

erfpachter hem het verschuldigde volledig voldaan heeft.


Art. 8. De erfpachter is onbevoegd om van den grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde

betale van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke

eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich bij het eindigen der erfpacht op den grond

bevinden.


B. Dit is een zeer belangrijk artikel … op het vlak van burgerlijk erfrecht en fiscaal successierecht.

Daar waar iedere conventionele successie-constructie van naakte eigendom en vruchtgebruik niet

zonder gevaar is, en vandaag nog te gevaarlijker,

mag het beginsel niet uit het oog verloren worden:

dat iedere verrijking die haar oorzaak vindt in het overlijden van iemand, onderhevig is

a) én aan de burgerlijke wetgeving inzake reserve

b) én aan de fiscale wetgeving inzake successierecht

65

Verrijking die in bedoelde toestanden haar oorsprong én reden van bestaan vindt in “verrijking

door natrekking bij onroerende goederen”.

Het gemeen, lees algemeen gelden recht is dit van art. 547 e.v. B.W., en inzonderheid op fiscaal

gebied door art. 554 B.W.

RECHT VAN NATREKKING OP HETGEEN DOOR EEN ZAAK WORDT VOORTGEBRACHT.

Art. 547. De natuurlijke vruchten en de vruchten van nijverheid van de grond,

De burgerlijke vruchten,

De jongen van de dieren,

behoren de eigenaar toe door recht van natrekking.

Art. 548. De door een zaak voortgebrachte vruchten behoren de eigenaar slechts toe onder verplichting om de door

derden gemaakte kosten van het beploegen, bewerken en bezaaien te vergoeden.

Art. 549. Hij die enkel het bezit heeft van een zaak, behoudt de vruchten slechts voor zich, ingeval hij te goeder trouw

bezit; in het tegenovergestelde geval is hij gehouden de voortbrengsels, samen met de zaak, terug te geven aan de

eigenaar die de zaak opeist.

Art. 550. De bezitter is te goeder trouw, wanneer hij bezit als eigenaar, krachtens een titel van eigendomsoverdracht

waarvan hij de gebreken niet kent.

Hij houdt op te goeder trouw te zijn, zodra die gebreken hem bekend zijn.

RECHT VAN NATREKKING OP HETGEEN MET DE ZAAK VERENIGD WORDT EN EEN LICHAAM ERMEE

UITMAAKT.

Art. 551. Alles wat met de zaak verenigd wordt en één lichaam ermee uitmaakt, behoort de eigenaar toe, volgens de

hierna gestelde regels.

RECHT VAN NATREKKING BETREFFENDE ONROERENDE ZAKEN.

Art. 552. De eigendom van de grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is.

De eigenaar mag op de grond naar goeddunken planten en bouwen, behoudens de in de titel Erfdienstbaarheden of

grondlasten gestelde uitzonderingen.

Onder de grond mag hij naar goeddunken bouwen en graven en uit die gravingen alle voortbrengsels halen die zij

kunnen opleveren, behoudens de beperkingen voortvloeiende uit de wetten en verordeningen betreffende de mijnen

en uit de wetten en verordeningen van politie.

Art. 553. Alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden vermoed door de

eigenaar, op zijn kosten, te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren, tenzij het tegenovergestelde bewezen is;

onverminderd de eigendom die een derde door verjaring mocht verkrijgen of hebben verkregen, hetzij van een

ondergrondse ruimte onder eens anders gebouw, hetzij van enig ander gedeelte van het gebouw.

Art. 554. De eigenaar van de grond, die gebouwen, beplantingen en werken met hem

niet toebehorende materialen heeft tot stand gebracht, moet de waarde van deze

materialen betalen; hij kan ook tot schadevergoeding worden veroordeeld indien daartoe reden is; maar de eigenaar van de materialen

heeft niet het recht ze weg te nemen.

Art. 555. Indien de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een derde met zijn eigen

materialen, heeft de eigenaar van het erf het recht die voor zich te behouden, ofwel de derde te verplichten ze weg te

nemen.

Indien de eigenaar van het erf de wegruiming vordert van de beplantingen en gebouwen, geschiedt deze op kosten

van degene door wie zij zijn tot stand gebracht, zonder enige vergoeding voor hem; hij kan zelfs, indien daartoe reden

is, veroordeeld worden tot schadevergoeding wegens het nadeel dat de eigenaar van het erf mocht hebben geleden.

Indien de eigenaar verkiest die beplantingen en gebouwen te behouden, moet hij de waarde van de materialen en het

arbeidsloon vergoeden, zonder dat de min of meer belangrijke vermeerdering der waarde, die het erf kan hebben

verkregen, in aanmerking komt. Indien echter de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een

derde, onder wie het goed is uitgewonnen en die niet tot teruggave van de vruchten is veroordeeld, daar hij te goeder

trouw was, dan kan de eigenaar de wegruiming van die werken, beplantingen en gebouwen niet vorderen; maar hij

heeft de keus om, ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen

dat gelijk is aan de door het erf verkregen meerwaarde.



















66

Art. 556. Aanslijkingen en aanwassen die langzamerhand en ongemerkt ontstaan aan bij een stroom of rivier gelegen

gronden, worden aanspoelingen genoemd.

De aanspoeling komt ten goede aan de eigenaar van de oever, onverschillig of het een stroom of een al dan niet

bevaarbare of vlotbare rivier betreft; in het eerste geval echter moet het voetpad of jaagpad worden vrijgelaten,

overeenkomstig de verordeningen.

Art. 557. Het voorafgaande is ook van toepassing op de droge plaatsen die ontstaan wanneer het lopend water zich

ongemerkt van een van zijn oevers terugtrekt en zich naar de andere verplaatst; de eigenaar van de drooggelopen

oever heeft het voordeel van de aanspoeling, zonder dat de eigenaar van de andere oever de grond die hij verloren

heeft, kan opeisen.

Zodanig recht bestaat niet ten aanzien van door de zee verlaten gronden.

Art. 558. Aanspoeling bestaat niet ten aanzien van meren en vijvers en de eigenaar daarvan behoudt steeds de grond

die door het water bedekt wordt, wanneer het tot zodanige hoogte is gekomen dat de vijver zich daarvan ontlast,

ofschoon ook de hoeveelheid van het water naderhand weer afneemt.

Omgekeerd verkrijgt de eigenaar van de vijver geen recht op de aan de oever gelegen gronden die door zijn water, bij

buitengewone was, overdekt worden.

Art. 559. Wanneer een stroom of een al dan niet bevaarbare rivier door een plotseling geweld een aanzienlijk en

herkenbaar stuk van een aan de oever gelegen land afscheurt en aan een lager gelegen land of aan de

tegenoverliggende oever aanwerpt, kan de eigenaar van het afgescheurde stuk zijn eigendom opeisen : hij is echter

gehouden zijn eis in te stellen binnen een jaar; na die termijn is hij daartoe niet meer ontvankelijk, tenzij de eigenaar

van het land waarmee het afgescheurde stuk verenigd is, van dit stuk nog geen bezit genomen heeft.

Art. 560. Eilanden, eilandjes en aanslijkingen die in de bedding van stromen of van bevaarbare of vlotbare rivieren

ontstaan, behoren toe aan de Staat, tenzij er een daarmee strijdige titel of verjaring is.

Art. 561. Eilanden en aanslijkingen die in niet bevaarbare en niet vlotbare rivieren ontstaan, behoren de eigenaars van

de oevers toe, aan de zijde waar het eiland zich gevormd heeft; indien het eiland niet aan een enkele zijde is

ontstaan, behoort het de eigenaars van beide oevers toe, te rekenen van een lijn die verondersteld wordt in het

midden van de rivier te zijn getrokken.

Art. 562. Indien een rivier of een stroom, bij de vorming van een nieuwe arm, het aan de oever gelegen land van een

eigenaar afsnijdt en omvat, en tot een eiland maakt, behoudt die eigenaar de eigendom van zijn land, zelfs indien het

eiland zich gevormd heeft in een stroom of in een bevaarbare of vlotbare rivier.

Art. 563. Wanneer een stroom of een al dan niet bevaarbare of vlotbare rivier een nieuwe loop aanneemt en zijn oude

bedding verlaat, verkrijgen de eigenaars van de overstroomde erven, als vergoeding, de oude verlaten bedding, ieder

naar evenredigheid van de hoeveelheid grond die hij verloren heeft.

Art. 564. Duiven, konijnen, vissen, die naar een andere til, warande of vijver overgaan, behoren de eigenaar van deze

zaken toe, mits de dieren niet door bedrog en list werden binnengelokt.

Algemeen of gemeen recht is recht dat van toepassing is, tenzij de wetgever het zelf anders

heeft gesteld. Wat hij heeft gedaan in art. 8 van de erfpachtwet, waardoor art. 554 B.W. bij

wet geen toepassing kent bij erfpacht. En niemand kan zich boven de(ze) wet

plaatsen, ook niet de fiscus.

C. AANDACHT: deze bijzondere regeling besproken onder B. geldt niet bij opstal.

Art. 6 Opstalwet – Bij het eindigen van het regt van opstal treedt de grondeigenaar in den eigendom van de

gebouwen, werken en beplantingen, onder gehoudenis om de waarde daarvan op dien tijd te betalen aan dengenen

die het regt van opstal had, welke laatste het regt van terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan zijn.



















67

Art. 9. Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn gelegd, het zij gewone, het zij

buitengewone, het zij jaarlijkse, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten worden betaald.


B. Speciale vereiste van de fiscus

Zie hierboven: alhoewel dit van alternatief recht is, houdt de fiscus zijn vereiste staande dat de

erfpachter de onroerende voorheffing betaalt (al dan niet in zijn hoofde gevestigd) … omdat deze

zich ook daadwerkelijk et de facto moet gedragen als de erfpachter, wil deze door de fiscus

erkend worden als erfpachter.

http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=300

Art. 10. De verplichting om de erfpacht te voldoen is onsplitsbaar, blijvende ieder gedeelte

van den in erfpacht uitgegeven grond voor de gehele pacht aansprakelijk.

De erfpachter kan bij parate executie tot de betaling worden genoodzaakt.


Art. 11. De erfpachter kan generlei vrijstelling van betaling der pacht vorderen, noch uit

hoofde van vermindering, noch van het geheel ophouden des genots.

Zoo niettemin de erfpachter gedurende vijf achtereenvolgende jaren van het geheel genot is

beroofd geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd zijn voor den tijd van zijn gemis.


Art. 12. Ter zake van elke overgang van het erfpachtrecht of van verdeling ener

gemeenschap, is geen buitengewone uitkering daarvoor verschuldigd.


http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=300

68

Art. 13. Bij het eindigen van het erfpachtrecht, heeft de eigenaar tegen den erfpachter een

personele rechtsvordering tot vergoeding der kosten, schaden en interessen, veroorzaakt

door nalatigheid en gebrek van onderhoud van het erf, en voor de rechten die de erfpachter

door zijne schuld mocht hebben laten verjaren.


Art. 14. Wanneer het erfpachtrecht door het verloop des tijds is geëindigd, wordt hetzelve

niet stilzwijgend vernieuwd, doch kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan tot

wederopzegging toe.


B. Art. 14 onderlijnd dat de min./max. termijnen van art. 2 alternatief kunnen

benaderd worden.

Art. 15. De erfpachter kan van zijn recht worden vervallen verklaard, ter zake van merkelijke

aan het goed toegebrachte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan; onverminderd

de rechtsvordering tot vergoeding van kosten, schaden en interessen.


B. Art. 15 sluit aan bij art. 14 en bij wat is gezegd bij art. 2.

Art. 16. De erfpachter zal de vervallenverklaring, uit hoofde van aan het goed toegebrachte

schade of misbruik van genot, kunnen verhinderen, wanneer hij de zaken in haren vorige

staat herstelt, en voor het vervolg voldoende verzekering geeft.


69

Art. 18. Erfpachtrecht gaat op dezelfde wijze als het recht van opstal verloren.


B. Art. 9 – Het regt van opstal gaat, onder anderen, verloren:

1° Door vermenging;

2° Door het te niet gaan van den grond;

3° Door de verjaring van dertig jaren.

De bewoording “ …, onder anderen, … gecombineerd met art. 17 geven duidelijk aan dat de

partijen contractueel alle andere vormen van verloren gaan (lees: beëindigen) van de

erfpachtovereenkomst kunnen bedingen.

Wat aansluit en behandeld is onder art. 2 hierboven …

van zodra er een bepaalde min. / maximum termijn gerespecteerd wordt “bij

het vestigen” van de erfpacht, is er voldaan aan de voorwaarde van art. 2

… dan belet niets dat er aanvullende regelingen getroffen worden,

… dat er clausules geformuleerd worden die de beëindiging van de erfpacht

met zich brengen, onafhankelijk dito min. / max.

Er kunnen ondergeschikte voorwaarden, clausules, overeengekomen worden (in het begin,

nadien of het einde voor ogen nemende),

om een wijziging te brengen in de lopende termijn … en trouwens om een wijziging van om het

even welke andere modaliteit door te voeren,

hetzij in hoofde van een oorspronkelijke partij,

hetzij in hoofde van een rechtsopvolger van een (oorspronkelijke) partij (bijvoorbeeld erfgenaam)

waardoor

het zakelijk recht of om het even welke andere voorwaarde, op zich beëindigd wordt

of verder blijft doorlopen,

of vernieuwd wordt,

of zelfs veranderd wordt.

Dit is de zogenaamde potestatieve voorwaarde (art. 1170 B.W.) of andere (art. 1168 e.v. B.W.),

met als gevolg

of de opschorting van het in voege treden van een alternatieve regeling,

of tot ontbinding (van rechtswege) als gevolg.

afstand van recht … is ook nog een mogelijkheid.

70

5. Een publicatie over de economische achtergrond

anno 1810-1836

86

6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal

6.1. Een juridische ex cathedra benadering

Ex cathedra:

voor de theoreticus … die heeft hier iets aan,

voor de practicus … is de vraag “wat heeft deze hieraan?”

in de werkelijkheid is de vraag: “Wie van beiden heeft het laatste woord” … of telt er nog iets anders?

I. ALGEMEEN

A. ERFPACHT

1. Wat houdt het begrip erfpacht in?

Overeenkomsten betreffende het recht van erfpacht worden geregeld door de Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht. Uitgezonderd de in de wet bepaalde minimum- en maximumtermijn mogen partijen afwijken van de in de wet bepaalde regeling (suppletief recht), waardoor het onderscheid met huur soms moeilijk te maken is. Het wezen van de erfpacht moet steeds behouden blijven.

Erfpacht is

- een tijdelijk zakelijk recht (Erfpacht verbrokkelt het eigendomsrecht: verlies van het recht op gebruik en op

de vruchten, bevrijdt van het uitvoeren van herstellingen, enkel soort naakte eigendom. Recht gaat over op de erfgenamen.)

- waarbij een persoon gedurende een periode van minstens 27 jaar en maximum 99 jaar (duur is

van openbare orde). Gevolgen: Minder dan 27 jaar, is huur. Ook wanneer duur langer is dan 27 jaar maar de overeenkomst opzegbaar is vóór 27 jaar via

bijv. een aankoopoptie. Meer dan 99 jaar, wordt herleid tot 99 jaar. Ook wanneer ze verlengbaar is en de totale duur meer bedraagt dan 99 jaar,

wordt dit herleid tot 99 jaar. Nadien is het nog een louter gedogen, dat onmiddellijk kan stopgezet worden na opzegging).

- het volle genotsrecht krijgt (zoals een eigenaar, tast het eigendomsrecht aan op de meest ingrijpende wijze,

enkel waarde mag niet verminderd worden)

- over een onroerend goed dat aan de ander toebehoort (zowel bebouwde als onbebouwde percelen,

als gebouwen alleen of gedeelten van een gebouw, de boven- of ondergrond)

- onder de verplichting aan de erfverpachter een jaarlijkse vergoeding in geld of in natura

(canon of cijns) te betalen (is een essentieel bestanddeel, de hoegrootheid op zich is niet essentieel, canon

kan aan index gekoppeld worden, bij wanbetaling mogelijkheid tot ontbinding).

2. Gevolgen van het vestigen van een erfpachtrecht

rechten van de erfpachter.

De erfpachter kan van het goed genieten zoals een eigenaar op voorwaarde dat hij de waarde van het goed niet vermindert. Zo kan hij de bestemming veranderen; hij kan het goed in huur of in pacht geven voor de duur van de erfpacht; de erfpachter heeft de jacht- en visrechten en hij mag bouwen en beplanten, hij geniet van het recht van natrekking tijdens de duur van het erfpachtrecht. De erfpachter mag het onroerend goed, voorwerp van de erfpacht, niet vervreemden of hypothekeren vermits hij geen eigenaar is, wel de opstallen die hem toebehoren. Het erfpachtrecht zelf mag wel vervreemd worden voor de duur van de overeenkomst; het kan met een hypotheek of met andere rechten (huur, vruchtgebruik, .) belast worden.

Dit alles geldt voor zover er niet contractueel van afgeweken wordt.

plichten van de erfpachter.

87

Hij moet de canon betalen. Dit kan zowel een symbolische vergoeding als de reële geïndexeerde huurwaarde zijn.

De erfpachter moet het goed onderhouden en de gewone herstellingen doen. Wie de grove herstellingen moet doen, is niet geregeld in de wet. De erfverpachter moet deze wettelijk ook niet doen. Bijgevolg moet dit contractueel geregeld worden, namelijk wat grove herstellingen zijn en wie ze moet doen.

De erfpachter mag de waarde van de grond niet verminderen, bijv. verjaring erfdientbaarheden vermijden. Hij mag het erf verbeteren. Bij werkelijke beschadiging, kan de erfpachter vervallen verklaard worden en kan er schadevergoeding gevraagd worden.

De erfpachter moet alle belastingen betalen.

rechten van de erfverpachter

Hij blijft juridisch eigenaar maar zijn rechten zijn beperkt tot die van een blote eigenaar. Hij heeft geen genotsrechten.

De erfverpachter heeft recht op de canon.

Hij kan het onroerend goed vervreemden en het met hypotheek bezwaren mits inachtname van de rechten van de erfpachter.

Bij het einde van de erfpacht kan hij schadevergoeding vragen aan de erfpachter wegens slecht onderhoud of verlies van rechten. Volgens de rechtspraak kan deze vordering ook reeds ingesteld worden wanneer het verlies of de beschadiging zich voordoen. Dit geldt enkel voor de in erfpacht gegeven goederen en voor de verplichte bebouwingen en beplantingen.

plichten van de erfverpachter

Hij moet de erfpachter enkel het genot van het onroerend goed laten (geen herstellingen doen en geen belastingen betalen).

3. Bewijs van het erfpachtrecht

Tussen partijen volstaat een onderhandse overeenkomst. Om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet de erfpachter de akte laten overschrijven op het hypotheekkantoor.

4. Einde van de erfpachtovereenkomst

volgens de wet

Door vermenging wanneer erfverpachter en erfpachter dezelfde worden. De rechten van derden (bijv. hypothecaire schuldeisers) blijven.

Door het volledig tenietgaan van het goed bijv. ingevolge onteigening. De erfpachter krijgt dan een vergoeding waarop de rechten van derden kunnen uitgeoefend worden (netto-inkomsten x duur erfpacht).

Door de dertigjarige verjaring ingevolge niet-uitoefening.

Door het verstrijken van de contractueel bepaalde termijn. Stilzwijgende hernieuwing kan niet, er ontstaat enkel een louter gedogen waaraan door opzegging een einde kan gemaakt worden, tenzij contractueel anders overeengekomen werd.

Door vervallenverklaring door de rechter wegens misbruik ingevolge merkelijke schade of grovelijk misbruik. Dit geldt niet voor het betalen van de canon, tenzij hiervan in de overeenkomst afgeweken werd.

volgens het gemeen recht

Door ontbinding, vernietiging of verbreking van de erfpacht. Rechten van derden blijven onaangetast. Dit kan ofwel conventioneel overeengekomen worden (moet eveneens een authentieke akte zijn) ofwel ingevolge een stilzwijgend ontbindend beding (rechtsleer is het hierover niet eens) ofwel ingevolge een uitdrukkelijk ontbindend beding in de overeenkomst.

Door eenzijdige afstand voor zover dit contractueel voorzien is. Ook hier blijven de rechten van derden behouden.

Gevolgen van de beëindiging van het erfpachtrecht.

88

Wanneer de overeenkomst de erfpachter de verplichting oplegde gebouwen op te richten of te beplanten, dan mag de erfpachter deze niet wegnemen en komen zij toe aan de erfverpachter zonder vergoeding. De erfverpachter mag ook de afbraak eisen.

Wanneer de opstallen vrijwillig door de erfpachter opgericht werden of wanneer hij er voor betaald heeft bij de aanvang, dan mag de erfpachter deze ofwel afbreken mits herstel van de grond in zijn oorspronkelijk toestand ofwel gaan zij kosteloos naar de erfverpachter ingevolge natrekking.

Partijen kunnen anders overeenkomen.

De erfverpachter heeft ook een vordering tot vergoeding van de schade veroorzaakt door gebrek aan onderhoud of schuldig verlies van rechten door de erfpachter.

B. OPSTAL

1. Wat houdt het begrip opstal in?

Overeenkomsten betreffende het recht van opstal worden geregeld door de Wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal. Uitgezonderd de in de wet bepaalde maximumtermijn van 50 jaar behoudens verlenging, mogen partijen afwijken van de in de wet bepaalde regeling (suppletief recht). Het wezen van het opstalrecht moet echter alleszins behouden blijven.

Het recht van opstal is

- een tijdelijk onroerend zakelijk recht (Opstal verbrokkelt het eigendomsrecht. Dit wordt horizontaal

gesplitst. De opstaller is eigenaar van de opstallen. De opstalgever is eigenaar van de grond. Het is een afwijking op het recht van natrekking.)

- waarbij een persoon gedurende maximum 50 jaar (duur is van openbare orde. Gevolgen:

Meer dan 50 jaar, opstal wordt herleid tot 50 jaar. Behorend bij erfpacht, pacht of erfdienstbaarheid van meer dan 50 jaar, opstalrecht wordt niet herleid. Geen minimum termijn.

Recht kan hernieuwd worden na verstrijken van de termijn, bijv. 2 periodes van 50 jaar, kan stilzwijgend als er intentioneel element aanwezig is, hernieuwing moet ondubbelzinnig zijn.

- gebouwen (niet met de bedoeling van restauratie of verbetering; opstallen mogen zowel in de grond zijn

bijv. ondergrondse parking als boven de grond bijvb.kabelspoor), werken of beplantingen (bomen,

haag) mag oprichten. Deze mogen ook reeds opgericht, uitgevoerd of beplant zijn.

- op andermans grond (het is een afwijking op de natrekking; dit betekent dat afstand doen van het recht

van natrekking resulteert in het verlenen van een opstalrecht)

- zowel ten bezwarende titel als om niet.

Volgens bepaalde rechtspraak en de rechtsleer kan er ook een opstalrecht gevestigd worden op gebouwen opgericht op het openbaar domein.

2. Gevolgen van het vestigen van een opstalrecht

rechten van de opstalhouder.

Hij mag opstallen oprichten op voorwaarde dat hij de nodige vergunningen heeft. Hij heeft recht op de opbrengsten van de opstallen, op de huur ed. Hij heeft geen genotsrechten op de grond of ondergrond tenzij om er gebouwen, werken of beplantingen op aan te brengen.

Indien gans de bodem met een opstalrecht bezwaard is, heeft hij volgens de rechtsleer evenwel ook de jacht-en visrechten.

Hij mag gebouwen, werken, beplantingen gedurende de termijn van het opstalrecht vervreemden of met hypotheek bezwaren wanneer hij de opstallen zelf opgericht heeft of ervoor betaald heeft. De opstalhouder mag steeds het opstalrecht vervreemden of met hypotheek bezwaren.

Het recht wordt overgedragen op de erfgenamen.

Dit alles geldt voor zover er niet contractueel van afgeweken wordt.

plichten van de opstalhouder.

Hij moet de vergoeding betalen indien de opstalovereenkomst onder bezwarende titel afgesloten werd. De vergoeding kan gekoppeld worden aan de consumptie-index.

De opstalhouder moet alle belastingen betalen, ook de onroerende voorheffing.

89

Hij moet de rechten van de eigenaar op de grond eerbiedigen.

De bestaande opstallen waarvoor de opstalhouder geen vergoeding betaald heeft bij de aanvang van de overeenkomst, moet hij onderhouden en herstellen. Meestal wordt aanvaard dat hij enkel de gewone herstellingen moet doen. Wie de grove herstellingen moet doen, is niet geregeld in de wet. De opstalgever moet deze wettelijk ook niet doen. Bijgevolg wordt dit best contractueel geregeld. Wanneer de opstalhouder zelf de gebouwen, werken en beplantingen opgericht of aangekocht heeft, is hij niet verplicht ze te onderhouden of te herstellen, tenzij contractueel anders bedongen werd.

rechten van de opstalgever.

Hij behoudt zijn eigendomsrechten op de grond en de ondergrond op voorwaarde dat hij bij de uitoefening ervan geen schade berokkent aan de opstalhouder.

Hij heeft recht op de vergoeding wanneer de opstalovereenkomst tegen betaling afgesloten werd.

verplichtingen van de opstalgever.

De opstalgever is niet gehouden tot herstellingen en tot belastingen.

3. Bewijs van het opstalrecht

Het opstalrecht kan bij een specifieke wet gecreëerd zijn bijv. electriciteitsvoorzieningen.

Het opstalrecht wordt meestal bij overeenkomst vastgelegd. Tussen partijen volstaat een onderhandse overeenkomst. Om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet de opstalhouder de akte laten overschrijven op het hypotheekkantoor.

4. Einde van de opstalovereenkomst

volgens de wet

Door vermenging wanneer opstalhouder en opstalgever dezelfde worden. De rechten van derden blijven gelden.

Door het volledig tenietgaan van de grond bijv. ingevolge grondverzaking. Bij het tenietgaan van de gebouwen, werken of beplantingen eindigt het opstalrecht niet, tenzij het recht beperkt was tot deze opstallen en er geen nieuwe gebouwen, werken of beplantingen mogen opgericht worden.

Door de dertigjarige verjaring ingevolge niet-uitoefening. De grondeigenaar wordt terug volledig eigenaar.

volgens het gemeen recht

Door eenzijdige afstand van de opstalhouder van zijn recht.

Door ontbinding wegens het niet uitvoeren van de opgelegde verplichtingen.

Door onteigening ten algemenen nutte van de grond. De opstalhouder heeft recht op vergoeding.

Door vernietiging of ontbinding van het recht van de grondeigenaar dat hij op de grond had.

Door verloop van de tijdsduur van het contractueel vastgestelde opstalrecht. De hernieuwing kan niet louter stilzwijgend gebeuren. Er moet minstens een intentioneel element aanwezig zijn. De bedoeling moet duidelijk zijn.

gevolgen van de beëindiging van het opstalrecht

Wanneer de gebouwen, werken en beplantingen bij de aanvang door de opstalhouder betaald werden of wanneer hij de gebouwen tijdens de duur van het opstalrecht zelf opgericht heeft of de werken en beplantingen zelf gedaan heeft, gaan

deze bij het einde van het opstalrecht steeds over op de grondeigenaar maar deze moet er wel de prijs van betalen

volgens de actuele waarde ervan op het ogenblik van tenietgaan van het opstalrecht. De opstalhouder kan niet verplicht worden om ze af te breken, doet hij het toch dan moet hij de grond herstellen in de staat waarin deze zich bevond vóór het oprichten van de opstallen.

Wanneer het opstalrecht gevestigd werd op bestaande gebouwen, werken of beplantingen waarvan de opstalhouder de

waarde niet betaald heeft, gaan deze gebouwen, werken of beplantingen eveneens over op de grondeigenaar zonder dat

hij ervoor moet betalen, ook niet voor de aangebrachte verbeteringen. Partijen kunnen anders overeenkomen.

90

II. ERFPACHT EN OPSTAL DOOR LOKALE BESTUREN

De gemeenteraad (artikel 117 nieuwe gemeentewet) of de OCMW-raad (artikel 24 van de OCMW-wet) hebben de bevoegdheid om te beslissen over het verlenen van een recht van erfpacht of opstal.

In principe is het vestigen van deze rechten enkel mogelijk op goederen die tot het privaat domein van

de lokale besturen behoren. Bepaalde rechtsleer (Derine en Van Neste) aanvaardt wel dat een

opstalrecht kan gevestigd worden op gebouwen van het openbaar domein.

Na de voorbereiding van het dossier door het college van burgemeester en schepenen of de voorzitter

van het OCMW, wordt door de raad in openbare vergadering beslist over de voorwaarden voor het

verlenen van voornoemde rechten, met inbegrip van de jaarlijks verschuldigde vergoeding. Tevens

dienen de kadastrale ligging en de oppervlakte van de onroerende goederen vermeld te worden in het

besluit van de raad.

Door de aard en de inhoud van de verleende rechten wordt het vestigen van een recht van erfpacht of

opstal gelijkgesteld met een vervreemding, voor wat de bevoegdheidsverdeling tussen de raad en het

college van burgemeester en schepenen/de voorzitter betreft.

Verder is er een bodemattest vereist, dat dient aangevraagd te worden bij OVAM. Dit zowel bij het

vestigen als bij het einde van een recht van erfpacht of opstal. De inhoud van het attest moet

meegedeeld worden aan de verwerver en moet bovendien expliciet vermeld worden in de

onderhandse akte en in de authentieke akte.

Om reden van een goed financieel beleid is het ook nodig dat het gemeentelijk patrimonium

verantwoord beheerd wordt. Lokale besturen moeten daarom een gepaste vergoeding overeenkomen

voor het ter beschikking stellen van hun patrimonium bij wijze van erfpacht of opstal.

Het is wenselijk dat het bestuur een schattingsverslag laat opstellen betreffende de verkoopswaarde

van het goed bij de ontvanger van registratie en domeinen of bij het comité voor aankoop van

onroerende goederen voor rekening van de staat. Het college van burgemeester en schepenen is

bevoegd om de schatter aan te duiden (bij het OCMW kan de voorzitter dit beslissen). De vergoeding

voor het erfpacht- of opstalrecht wordt dan vastgesteld door een bepaalde coëfficiënt toe te passen op

de verkoopswaarde (tussen de 2,5 à 6 procent). Deze coëfficiënt kan verschillen afhankelijk van het

doel dat nagestreefd wordt met het verlenen van het erfpacht/opstalrecht.

Wanneer de erfpacht- of opstalhouder bepaalde herstellingen aan het goed dat in erfpacht of in opstal

gegeven wordt, zal uitvoeren, kan de vergoeding hieraan aangepast worden.

Uiteraard dient elke gevraagde vergoeding die lager is dan een normaal geachte vergoeding in het

besluit van de raad expliciet gemotiveerd te worden.

Tevens is het wenselijk dat de gemeente of het OCMW in afwijking van de wetgevende bepalingen bij

het einde van de overeenkomst:

ofwel het betrokken goed in de oorspronkelijke staat doet herstellen op kosten van de erfpacht- of opstalhouder

ofwel het geheel met de verwezenlijkte opstal kosteloos opnieuw in volle eigendom krijgt.

Deze regeling dient contractueel vastgesteld te worden in de erfpacht- of opstalakte.

91

Het college van burgemeester en schepenen of de voorzitter is bevoegd om naar kandidaten te

zoeken. Vervolgens kan het college of de OCMW-raad beslissen om de onderhandse overeenkomst

af te sluiten.

Ingevolge artikel 137 van het decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke

ordening moet artikel 99 van het decreet integraal overgenomen worden in de akte en moet er een

stedenbouwkundig uittreksel aan de akte toegevoegd worden dat hoogstens vijf maanden oud mag

zijn.

Artikel 90 van het bosdecreet van 30 juni 1990 dat bepaald dat de overheid bij vervreemding van

percelen bosgrond het advies van de afdeling bos en groen van het ministerie van de Vlaamse

gemeenschap moet vragen, is NIET van toepassing bij het verlenen van een erfpacht of opstalrecht.

Tot slot moet er een authentieke akte opgesteld worden, die overgeschreven moet worden op het

hypotheekkantoor. Zowel de wet van 10 januari 1824 betreffende het erfpachtrecht als de wet van 10

januari 1824 betreffende het recht van opstal bepalen immers uitdrukkelijk dat de titel van vestiging

van het recht overgeschreven moet worden in de daartoe bestemde openbare registers.

92

6.2. De inhoud van twee juridische boeken over Erfpacht,

Opstal en Vruchtgebruik

100

7. De basic boekhoudkundige benadering van Erfpacht en Opstal

7.1. Een boekhoudkundige ex cathedra benadering

Ex cathedra:

voor de theoreticus … die heeft hier iets aan,

voor de practicus … is de vraag “wat heeft deze hieraan?”

in de werkelijkheid is de vraag: “Wat heeft de fiscus hieraan?”

1. BOEKHOUDKUNDIG

Bij een niet-vennootschapsboekhouding, zoals dit het geval is voor een natuurlijk persoon, is dit een gewone

uitgaven en inkomsten boeking, al dan niet met bedrijfsmatig karakter.

Interessant is de post "Voorzieningen" op de belastingsbrief … kosten voor zekere en voorzienbare uitgaven,

kunnen voor de berekening van het belastbare inkomen in reserve genomen worden ! Dit kan zowel door een

natuurlijk persoon als door een vennootschap.

Bij een vennootschapsboekhouding, is de boeking verschillend in functie van de hierna volgende

hoofdhypothetische situaties, en dan nog wel de Erfpachtwet gelaten in haar brute termen. Hetgeen betekent

voor een vlotte lezer, dat er mits enig maatwerk, er nog vele vele andere mogelijkheden bestaan, dan de

praktisch zuiver academische voordelige toepassingen die hierna worden aangeraakt.

A.1. De canon – bij een directe betaling of de eendadige behandeling

Dit is het geval wanneer de canon betaald wordt middels beschikbare gelden.

A.1.1. In geval van een éénmalige betaling

a. Bij de erfpachter

Balans, Activa, Vaste III.A. Terreinen en gebouwen, 22300 (MAR) Overige zakelijke rechten op onroerende

goederen … zakelijk recht; op onroerend goed; duurzaam gebruik; vergoeding bij aanvang recht betaald.

Minimaal Algemeen Rekeningstelsel, dit is de gecodeerde indeling van de boekhouding bij Wet vastgesteld.

Boeking tegen aanschafwaarde = aankoopprijs (canon) PLUS bijkomende kosten, zoals niet-terugbetaalbare

belastingen en vervoerkosten.

Resultatenrekening, 63020 Afschrijvingen op materiële vaste activa.

Boeking tegen afschrijfwaarde = dit is totaalbedrag van de activa-boeking =

= ten 1° op grond van de duur van het recht van erfpacht ( … is de duur 99 jaar op papier van het contract met

mogelijkheid tot beëindigen voor de erfpachter nà 27 jaar, maar kan de erfpachter aantonen dat deze duur als

economische gebruiksduur bijv. 10 jaar is, dan kan hij op 10 jaar afschrijven, zelfs degressief);

= ten 2° slaat ook op niet-afschrijfbare activadelen, zoals het terrein … die dus wel kunnen worden

afgeschreven;

= ten 3° de notariskosten en registratiekosten kan men over dito duur afschrijven of éénmalig

volledig het jaar van aanschaffing.

b. Bij de erfverpachter

101

Balans, Activa, Vaste III.E., 26*** Overige materiële vaste activa … groepeert die activa die de onderneming niet

rechtstreeks voor haar eigen productie of exploitatie aanwendt.

= … alhoewel het pand in corpus niet aanwezig, is de waarde van het pand giraal wel aanwezig in

diens boekhouding;

Girale waarde van geld, is geld niet in materiële vorm en zonder de hoedanigheid van wettig betaalmiddel, maar

meetellend …

= … kan afschrijfbaar zijn, mogelijks aan de variabele gebruikswaarde, let wel de canon is ook een vorm

van inkomen.

A.1.2. In geval van periodieke betalingen


a.1. Voor een bebouwd erf

a.1.1. Voor een bebouwd erf met reconstitutie van kapitaal

Reconstitutie is een (deel van een) periodieke vergoeding die het kapitaal geïnvesteerd in het

gebouw dekt.

Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'leasing'.

Balans, Activa, Vaste III.D., 24*** Leasing en soortgelijke rechten, gekoppeld aan

Passiva VIII., 172** Schulden op meer dan één jaar – Leasingschulden en soortgelijke schulden, en IX.F., 42 of

47/48 Schulden op ten hoogste één jaar.

Boekingen aan de gefinancierde kapitaalwaarde, en na vervallen periode (dus men verspringt 1 jaar op de balans).

a.1.2. Voor een bebouwd erf zonder reconstitutie van kapitaal

Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'gewone huurovereenkomst'.

Deze komt niet in de balans, zijnde rechten op lange termijn, om voor te komen in de zogeheten 0-klasse of de

orderekeningen, 07100 aan crediteuren wegens huurgelden en vergoedingen (terreinwaarde inbegrepen).

b.2. Voor een onbebouwd erf

Dit is hetzelfde als a.1.2.


b.1. Voor een bebouwd erf

b.1.1. Voor een bebouwd erf met reconstitutie van kapitaal

Balans, Activa, Vlottende V.B. Vorderingen op meer dan één jaar, 291** Overige vorderingen.

Boeking aan gefinancierde kapitaalwaarde van het gebouw, waarbij het verschil tussen de boekwaarde van het goed,

terrein inbegrepen, en de kapitaalwaarde dient geboekt te worden in de resultaten 74*** Andere bedrijfsopbrengsten.

b.1.2. Voor een bebouwd erf zonder reconstitutie van kapitaal

Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'gewone huurovereenkomst".

Balans, Activa, Vlottende VII. Vorderingen op ten hoogste één jaar, 41*** Overige vorderingen.

Boekingen … alhoewel canon die jaar na jaar terugkomt, wordt geboekt als op ten hoogste één

jaar.

b.2. Voor een onbebouwd erf

102

Dit is hetzelfde als b.1.2.

A.2. De canon – bij een indirecte betaling of de meerdadige behandeling

Dit is het geval wanneer de canon betaald wordt middels aangelegde fondsen, onverminderd hetgeen is gezegd

onder nr. A.1.

A.2.1. Middels eigen vermogen

Ook hier zijn veel scénario's realiseerbaar.

Op de Balans, kan men bijvoorbeeld ten behoeve van de canon, het Kapitaal giraal verhogen (Passiva, Eigen

vermogen, post 10 – voor giraal, zie hoger A.1.1.b.), middels diverse mogelijke de posten 'opgevraagd en nog

niet-gestort kapitaal of nog niet-opgevraagd kapitaal', nadien te ondervangen met de post 'Kapitaal door

incorporatie van winst van het boekjaar'.

Niet te versmaden is de post 'Voorzieningen', die zich situeert op de Balans, Passiva, Eigen~Vreemd

vermogen, 163/5** Overige kosten … kosten die zeker en vaststaand zijn.

Dit vinden wij ook in de Resultatenrekening II.F. Bedrijfskosten, 635/7*** Voorzieningen voor kosten … waarbij de

aldaar geboekte waarde zich situeert boven de post 67/77 zijnde Belastingen op het resultaat.

Boeking aan mogelijks de gekapitaliseerde actueelwaarde aan de wettelijke rentevoet van 7%, of de

registratievoet 4% … hoe kleiner het % = verdisconteringvoet, hoe groter het kapitaal.

Bovendien is een voorziening jaar nà jaar bewerkbaar middels toevoegingen en terugnemingen.

A.2.2. Middels vreemd vermogen

Ook hier zijn veel scénario's realiseerbaar.

Op de Balans, kan men bijvoorbeeld girale 'schulden op meer dan één jaar' toevoegen (Passiva, Vreemd

vermogen; 17***), indien men ten behoeve van de canon (geactualiseerde waarde) een lening of een krediet

aangaat. Gelden die men niet opneemt en in depot bij de bank laat. De resultatenrekening wordt dan in dezelfde

zin behandeld.

Komt daarbij dat de bank in principe een lening kan toestaan zonder hypothecaire of andere zekerheid zal

vragen, aangezien het geld de bank niet verlaat, en er dus geen risico is.

Blijft alzo het pand vrij van hypotheek, of anders gezegd is het pand beschikbaar om daar een andere

hypotheek op te vestigen nodig voor een lening of een krediet met ander doel dan het verwerven van de

rechten op dat pand.

B.1. De constructies – tijdens de looptijd van het contract

Hierna enkele, niet limitatieve bedenkingen.

Een belangrijk fiscaal voordeel van Erfpachtrecht, vindt zijn oorsprong is het aanvullend karakter van deze Wet. Fiscaal betekent dit dat de vrije wil van de partijen ook de wet tussen die partijen is, en die 'zelf

gemaakte wet' dient de fiscus te respecteren, weliswaar in de mate dat het geschreven woord ook op

eensluidende wijze in de praktijk toegepast wordt.

Men kan dus alle mogelijke situaties in uitvoering brengen. Dit is fiscale techniek, of belastingsbewimpeling,

zijnde het zoeken binnen de perken van het niet verbodene naar de meest gunstige fiscale situatie. (Zie ook

onder nr. 2 art. 344 W.I.B.)

Belangrijk daarbij is wel dat het contract, of de wijziging achteraf van een contract in schrift bestaat en dat daarbij

voldaan wordt aan alle publiciteitsvereisten, vooraleer men enige daad van uitvoering stelt. Komt het geschrift er

pas nadat men gestart is met de uitvoering, dan is dit geen bewimpeling meer maar belastingsontduiking.

103

B.T.W. op gebouwen op andermans goed, is en blijft toepasselijk, want de B.T.W.-heffing gebeurt op het feit van de oprichting, en onafhankelijk van de bestemming achteraf, in of niet in functie van de eigendom

van de grond.

N.B. waarom een bestaand huis kopen onder het stelsel van de B.T.W. (21% B.T.W. i.p.v. 10% registratie) voor

een niet B.T.W.-plichtige koper toch belangrijk kan zijn ? Omdat de lasten die gedragen worden voor fiscale

plichten in dat geval altijd fiscaal aftrekbaar zijn, zelfs al is die aankoop niet de eerste of de gezinswoning. Men

make zijn eigen rekening.

Eigendomsverkrijging van een gebouw door de werking van het recht van natrekking is niet onderworpen aan B.T.W., noch aan registratierechten.

Wanneer in het contract voorzien is dat de opgerichte constructies, zelfs de bestaande constructies, dienen gesloopt te worden, en de grond in genivelleerde aard of zelfs bouwrijp, dient te worden

herstelt, dan kan men hiervoor een 'voorziening' aanleggen (zie hiervoor onder nr. A.2.1.).

Dezelfde contractuele vrijheid laat toe dat het recht van natrekking (artikels 546 tot 577 Burgerlijk Wetboek) ofwel uitdrukkelijk niet toepasselijk, ofwel uitdrukkelijk wel toepasselijk worden gemaakt.

Op die manier kan men bijvoorbeeld voorzien dat bij de oprichting van een gebouw, dit gebouw naargelang de

vordering der werken, door natrekking eigendom wordt van de erfverpachter, zelfs al wordt dit opgericht door een

andere rechthouder dan door de erfpachter. En dat daar tegenover staat dat de oprichter van dit gebouw het

gratis genotsrecht heeft gedurende een bepaalde of een onbepaalde tijd. Fiscale denkers behoeven geen

verder commentaar.

B.2. De constructies – op het einde van het contract

Op dit punt, wanneer de opgerichte constructies naar de grondeigenaar keert, is er reeds een aanzienlijk stukje

gerobberd. Dit zowel binnen de Commissie voor Boekhoudkundige Normen, als voor de fiscale Rechters, Hof van

Cassatie inbegrepen.

Conclusie is, dat men er op zijn Belgisch niet éénsluidend doorgeraakt (zie de inleiding in fine). En dat men in de

hedendaagse tendens de wil der partijen inzake 'de conventionele nulwaarde' en of ook 'de historische kostprijs',

vervangen wordt door de internationalisering in boekhoudwaarden, waarbij de werkelijke waarde, 'the fair value',

de voorrang krijgt. Alhoewel de algemene rode draad blijft en wellicht zal blijven primeren, namelijk: over de fair

value spreken is één, maar die fair value in cijfers omzetten is twee .. dus wanneer de partijen vooraf en in

temporis non suspectus zoals men dat noemt (d.i. in en op niet verdachte omstandigheden en ogenblikken),

een degelijk waarderingssysteem hebben uitgewerkt waarbij de noemer is dat de ene niet moet opdraaien voor

de grillen van de andere, dan zal men altijd geneigd blijven om inderdaad die fair value te evalueren in respect

met dit systeem.

Men zal dus beter niet een 'bepaalde' waarde hanteren, maar een 'bepaalbare' waarde.

Ofte dat men zich bezint vooraleer men begint … alle wegen leiden naar Rome … ook lijdenswegen … maar die

moet men dan niet inslaan aan het begin ervan.


Tussen haakjes vermeld: indien door omstandigheden vreemd van de wil, lees zonder kennelijke opzet van de

erfpachter of diens rechtsverkrijgende (vb.: diens huurder-bouwer), een opgerichte constructie voor zijn tijd naar

de erfverpachter keert, dan zullen de boekhoudkundige en fiscale gevolgen daardoor veroorzaakt moeten worden

aanvaard.


Het vermelde waard is een arrest van het Hof van Cassatie van 4.11.1995, Pas. 1956, I, 208: een verworven

actief mag worden afgeschreven ook al is dit gratis verkregen (of aan een lagere dan de markt of de venale

waarde), omdat nergens in de wet voorzien is dat de verkrijging ervan onder bezwarende titel moet zijn gebeurd

… het gaat hem ten slotte om hoe-dan-ook bestaande waarde en de vermindering van die waarde door dit te

gebruiken of te verbruiken voor de toekomstige exploitatie.

Vergelijk: de herwaardering van vaste activa, is ook een niet bezwarende titel-handeling.

104

2. INKOMSTENBELASTINGEN

Alhoewel men dit niet zou verwachten, gebeurt de fiscale behandeling in het kader van de inkomstenbelastingen

van erfpacht, enigszins anders of in een andere toonaard dan de boekhoudkundige. Memo: in principe primeert

de boekhoudwetgeving boven de fiscale wetgeving.

De anti-misbruikbepaling van art. 344 van het W.I.B. speelt hierbij een overkoepelende rol:

«Aan de Administratie der directe belastingen kan niet worden tegengeworpen, de juridische kwalificatie door de

partijen gegeven aan een akte alsook aan afzonderlijke akten die eenzelfde verrichting tot stand brengen,

wanneer de administratie door vermoedens of door andere in artikel 340 vermelde bewijsmiddelen vaststelt dat

die kwalificatie tot doel heeft de belasting te ontwijken, tenzij de belastingplichtige bewijst dat die kwalificatie aan

rechtmatige financiële of economische behoeften beantwoordt.» (Zie voor belastingsbewimpeling nr. B.1.§1.)

Daar waar de fiscale wet [art. 95 K.B. 30.01.2001] spreekt over "Overige zakelijke rechten op onroerende

goederen", spreekt de fiscale wet [W.I.B. 1992] over "Andere gelijkaardige onroerende goederen".

N.B. Vruchtgebruik wordt (nog) niet gezien als een ander gelijkaardig onroerend goed. Niets belet om Erfpacht te

combineren met vruchtgebruik.

A. Bij het vestigen van het erfpachtrecht

De vestiging heeft geen enkele rechtstreekse fiscale implicatie. Onverminderd hetgeen hieronder gezegd

wordt.

B. Gedurende de loop van het erfpachtrecht

Niet onbelangrijk om weten is dat het K.I. kan vastgesteld worden op naam van de eigenaar, maar ook op

naam van de erfpachter. En dat er zelf een afzonderlijk K.I. op de grond en op de onderscheiden constructies

kan doorgevoerd worden, zelfs op de machinerie in voorkomend geval.


Bedragen betaalt door een erfpachthouder, natuurlijk persoon die niet beroepsmatig handelt, mogen krachtens art. 14 W.I.B. van het totaal van zijn onroerende inkomsten worden afgetrokken, mits zij in

het belastbare tijdperk zijn gedaan of gedragen.

Eveneens aftrekbaar van deze zijn de interesten van schulden aangegaan om die goederen te verwerven.

… ongeacht of dit een eerste of andere, voor bewoning of voor ander gebruik, eigendom betreft

Bedragen betaalt door een erfpachthouder, natuurlijk persoon die beroepsmatig handelt, zijn aftrekbaar tijdens het belastbare tijdperk waarin ze werkelijk zijn betaald, maar tot een maximum van het totaal

belastbare onroerende inkomen !, en waarbij

o indien het een periodieke vergoeding betreft, deze dient afgetrokken in de periode dat ze werkelijke is betaald;

o indien het eenmalige vergoeding betreft, deze eenmalig dient afgetrokken gespreid over de ganse duur van de erfpacht, of over de economische

gebruiksduur. Degressieve afschrijving is dus mogelijk.


Bedragen verkregen door een erfverpachter, natuurlijk persoon die niet beroepsmatig handelt, bij vestiging of overdracht van erfpacht én alle voordelen verkregen door de overdrager, zijn belastbare

onroerende inkomsten voor deze laatste, zelfs al hebben ze betrekking op de gehele duur van het recht.

Van die inkomsten mogen worden afgetrokken de kosten hiertoe gemaakt, en de intrestaftrek.

105

N.B. Worden niet als onroerende inkomsten beschouwd maar als roerende inkomsten of leasingrechten,

vergoedingen ontvangen voor het verlenen van een recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen

involge een niet-opzegbare overeenkomst, waarmede het de eigenaar mogelijk is om de in dit goed belegde

kapitaal terug te krijgen, meer de rentelast en da andere kosten van de verrichting, indien van meet af aan

voorzien is dat de eigendom van het gebouw op de gebruiker overgaat op het einde van die overeenkomst, of dat

in die overeenkomst minstens een koopoptie voor deze gebruiker is ingeschreven.

Bedragen verkregen door een erfverpachter, natuurlijk persoon die beroepsmatig handelt, zijn beroepsinkomsten, waarvan mogen afgetrokken worden alle lasten die hiervoor uitgezet worden, en

waarbij

o indien het een periodieke vergoeding betreft, deze dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning;

o indien het eenmalige vergoeding betreft, deze eenmalig dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning,

weliswaar kan er wel rekening gehouden worden met een uitzonderlijke afschrijving of waardevermindering van

de volle eigendom als gevolg van de bezwaring met dit zakelijk recht;

C. Bij het einde van het erfpachtrecht


De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan een minderwaarde niet aftrekken en is op een meerwaarde niet belastbaar.

Let wel: in geval van speculatie laat art. 90, 1° W.I.B. toe om die meerwaarde buiten het normaal beheer van een

privé-vermogen te brengen, waardoor deze belastbaar wordt als een divers inkomen in de personenbelasting.

De erfverpachter die beroepsmatig handelt, ondergaat de fiscale regeling van meer- of minwaarde. Meerwaarde kan wel worden gespreid in geval van wederbelegging.

Let wel op voor de toepassing van art. 26 W.I.B. waardoor een abnormaal en goedgunstig verleend voordeel

wordt getaxeerd in hoofde van de erfpachter.


De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan de betaalde vergoeding die voldoet aan de reële waarde van de tijdens de erfpacht opgerichte constructies (zonder grond en initieel

aanwezige constructies) niet aftrekken of afschrijven.

Bij kosteloze overname of overname aan een te lage vergoeding, ontstaat er een meerwaarde op privé-vermogen

in hoofde van de erfverpachter. Maar die is niet belastbaar in de personenbelasting.

Onverminderd toepassing van art. 90, 1° W.I.B., zie hier net boven onder nr. C.a.

De erfverpachter natuurlijke persoon die beroepsmatig handelt, is de taxatie afhankelijk van wat de fiscus kan bewijzen. En alhoewel de fiscus over een gemakkelijke bewijslevering beschikt, kan men er altijd

voorzorgen dat datgene dat er zou kunnen bewezen worden, er gewoon niet is. als het er niet is, dan kan het ook

niet bewezen worden ! Let wel op: oneerlijkheid wordt altijd zwaar afgestraft inzake belastingen.

De zwaarste taxatie gebeurt indien de personen die het erfpachtrecht ter beschikking stellen aan een

vennootschap, bij afloop nog steeds bedrijfsleider zijn. In dat geval staat de weg voor de fiscus open om de

verkoopwaarde van het gebouw dat zij verkrijgen op het einde van de erfpachtperiode te belasten als een

voordeel van alle aard [art. 36 W.I.B.].

Tenzij de bedrijfsleider aantoont dat andere oorzaken aan de basis liggen van de toekenning van het voordeel.

Kan de fiscus dit verband niet aantonen, kan de fiscus aanbrengen om het gratis of te goedkoop verkregen

gebouw als divers inkomen te belasten door te stellen dat liet om een «abnormale» meerwaarde gaat [art. 90, 1°

W.I.B.]. Voorwaarde is wel dat de fiscus kan aantonen dat het gaat om abnormale verrichtingen van beheer van

een privé vermogen.

106

Kan de fiscus ook dit niet aantonen, dan kan hij nog pogen om in plaats van de genieter die buiten schot blijft, de

verstrekker, de vennootschap dus, te belasten. Dan zal de fiscus er echter moeten in slagen aan te tonen dat het

gaat om een abnormaal of goedgunstig voordeel.

Kan de fiscus ook dit niet aantonen, dan is er geen belasting verschuldigd.

De erfverpachter vennootschap die uit nature beroepsmatig handelt, dient de ontvangen, reële waarde als inkomen te beschouwen.

Er is sprake van een meerwaarde indien het pand gratis of aan een waarde te laag ten opzichte van de reële

waarde naar de erfverpachter keert.

Om het hier eenvoudig te houden: die meerwaarde dient geboekt als een uitzonderlijk resultaat in de

resultatenrekening, maar in functie van de boekwaarde op het moment van de overdracht, kan de waarde die op

vaststaande en duurzame wijze de boekwaarde overstijgt, zijn plaats vinden in de herwaarderingsmeerwaarden,

en in dat geval komt er geen resultatenrekening aan te pas.

Effe dieper nog: herwaarderingsmeerwaarden kunnen als reserve of kapitaal worden verwerkt, die op hun

beurt later middels andere minwaarden kunnen worden afgeboekt, mits enige beperkingen.

P.S. het conventioneel uitsluiten van een vergoeding op grond van de techniek van natrekking is zeer

belangrijk inzake inkomstenbelasting.

3. BESLUIT

Dat men dit nu doet via boekhouding of zuiver inkomstenbelasting, of op welke niet niet-legale manier dan ook,

waar het op neer komt is "wat de erfverpachting uiteindelijke net in de zak brengt" of "wat de erfpacht uiteindelijke

uit de zak wegneemt".

Het belangrijkste is dat de lezer van deze nota(*), begrijpt dat één ieder, privé persoon zowel als beroepsmatig

handelende personen en vennootschappen, beseffen:

ten 1° dat zelfs met het brute gebruik van de erfpachtwet, er fiscaal grote voordelen kunnen gerealiseerd worden

(de privé persoon kan bijvoorbeeld afschrijvingen doorvoeren, ongeacht of dit zijn eerste of gezinswoning betreft);

ten 2° dat behoudens die aanzienlijke fiscale voordelen en dus financiële winsten, men middels erfpacht ook zijn

burgerlijke rechten, o.a. inzake erfopvolging op volstrekt legale manier kan regelen, anders dan de

typeregelingen;

ten 3° dat erfpacht totaal verschillend is van huur … de erfpachter bekomt meer dan de huurder … en de

erfpachter betaalt eind de rit altijd minder dan de huurder.

deel uit boek van Jan VERHOEYE en Stijn GOEMINNE,

uitg. ced.samsom – www.KLUWER.be – ISBN 90-5928-343-0 – [email protected] – tel.0800 40 300

http://www.kluwer.be/

mailto:[email protected]

107

7.2. Het bulletin 162/2 1991 van de Commissie voor

Boekhoudkundige normen

De Commissie voor Boekhoudkundige normen werd opgericht door het Koninklijk Besluit van 21

oktober 1975.

De Commissie heeft als autonoom adviesorgaan tot taak:

– de regering en de Kamers van advies te dienen, op hun verzoek of op

eigen initiatief, op het gebied van de boekhouding en van de jaar-

rekeningen;

– de boekhoudkundige doctrine te ontwikkelen en, via adviezen of aanbe-

velingen, de principes te bepalen van een regelmatige boekhouding ;

– het uitbrengen van gemotiveerde adviezen omtrent individuele vragen

om afwijking van de wetgeving gericht door ondernemingen aan het-

zij de Minister van Economische Zaken hetzij aan de Minister van

Middenstand.

Bulletin 26 maart 1991 p. 14-25

162/2: VERWERKING VAN VERRICHTINGEN VOOR DE VERWERVING OF VERKOOP VAN EEN RECHT VAN VRUCHTGEBRUIK OF VAN NAAKTE EIGENDOM OP MATERIELE VASTE ACTIVA IN DE BOEKHOUDING VAN DE VRUCHTGEBRUIKER (DE ERFPACHTER DE OPSTALHOUDER) EN VAN DE NAAKTE EIGENAAR (DE GRONDEIGENAAR).

De Commissie heeft verschillende vragen ontvangen over de boeking van verrichtingen die de splitsing van de eigendom van materiële vaste activa tot doel hebben. De Commissie heeft deze vragen onderzocht en hierbij vooral rekening gehouden met de specifieke kenmerken die deze gesplitste rechten voornamelijk met hun tijdelijk karakter.

Kenmerkend voor de splitsing van de eigendom is dat de verschillende rechten verbonden aan de volle eigendom niet meer toebehoren aan een zelfde eigenaar maar verspreid zijn onder twee of meer verschillende personen. In tegenstelling tot de medeëigendom waar de medeëigenaars overdeelde houders zijn van de volle eigendom van een zelfde goed behoren de verschillende rechten verbonden aan de eigendom van hetzelfde goed hier verschillende houders toe. Het gebruiks- of genotsrecht (uit-frui) wordt op grond van uiteenlopende regels gescheiden van de "eigendom" van het goed.

Het burgerlijk wetboek definieert het vruchtgebruik als "het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft het genot te hebben zoals de eigenaar zelf maar onder de verplichting om de zaak zelf in stand te houden." (art. 578 B.W.).

Kenmerkend voor het vruchtgebruik is dat het een zakelijk recht is om het goed van een ander te gebruiken en er het genot van te hebben; voorts dat het een tijdelijk recht is aangezien het noodzakelijkerwijze eindigt door de dood van de vruchtgebruiker (art. 617 B.W.) hetzij na het verstrijken van de overeengekomen termijn.

Het recht van opstal is een zakelijk recht dat voor een periode van maximum vijftig jaar mag worden gevestigd (art. 4 van de wet van 10 januari 1824) "om gebouwen werken of beplantingen op eens anders grond te hebben" (art. 1 van voornoemde wet). Net als bij het vruchtgebruik is de eigendom van de grond beperkt tot een echte naakte eigendom door een zakelijk gebruiksrecht dat volledig of gedeeltelijk wordt verleend aan een ander (DE PAGE Traité élémentaire de droit civil T. VI n° 687).

De erfpacht is een zakelijk recht dat eveneens beperkt is in de tijd "om het vol genot te hebben van een aan eenen anderen toebehoorend onroerend goed onder gehoudenis om aan laatstgemelden als eene erkentenis van

108

deszelfs eigendom eene jaarlijksche pacht te voldoen het zij in geld het zij in voortbrengselen of vruchten" (sic) (art. 1 van de wet van 10 januari 1824).

A contrario verkrijgt de naakte eigenaar of grondeigenaar d.w.z. de eigenaar van het goed waarop het recht van gebruik van opstal of van erfpacht betrekking heeft na afloop van deze genotsrechten opnieuw de volle eigendom van het betrokken goed samen met alle hieraan verbonden rechten.

De vraag is nu uit te maken hoe deze splitsing van de eigendom boekhoudkundig moet worden verwerkt; daartoe zal de situatie worden onderzocht vanuit het standpunt van de houder die beroepsmatig handelt en voor wie de voorschriften van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 met betrekking tot de jaarrekening van de ondernemingen gelden. In die context zullen enkel de verrichtingen worden onderzocht die onder bezwarende titel zijn verwezenlijkt. De gevallen waarin een gesplist zakelijk recht kosteloos of voor een symbolische tegenprestatie zou worden verworven of gevestigd worden hier dan ook niet besproken.

Bij het onderzoek naar de boekhoudkundige verwerking van de splitsing van de eigendom zal bovendien enkel worden uitgegaan van de hypothese waarin de verwerving of de overdracht van het gesplitste recht gebeurt tegen betaling van een eenmalige prijs bij de afsluiting van de transactie of tegen de onmiddellijke levering van een tegenprestatie. De hypothese waarin de tegenprestatie voor de verwerving of overdracht uitsluitend bestaat uit de betaling van een periodieke vergoeding wordt hier dus niet besproken.

I. Vruchtgebruik - naakte eigendom

A. Vruchtgebruik

Overeenkomstig het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 moet het vruchtgebruik dat gevestigd is op materiële vaste activa worden opgenomen onder de post III.A. Terreinen en Gebouwen. Hoofdstuk III van de toelichting bij dit besluit bepaalt in de omschrijving van de balansposten dat eveneens in die post worden opgenomen "de andere zakelijke rechten (andere dan het eigendomsrecht) die de onderneming bezit op een onroerend goed dat zij bestemd heeft om duurzaam te worden gebruikt voor de bedrijfsuitoefening wanneer de vergoedingen bij aanvang van het contract werden vooruitbetaald."

1 Verwerving door een onderneming van het vruchtgebruik van een onroerend goed.

Krachtens het algemeen beginsel dat de activa worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde zal het vruchtgebruik tegen aanschaffingswaarde in de jaarrekening van de vruchtgebruiker worden opgenomen.

Aangezien het recht van vruchtgebruik uiteraard tijdelijk is - ook al heeft het betrekking op een goed waarvan het gebruik niet beperkt is in tijd b.v. een terrein - zal zijn aanschaffingswaarde volgens een passend plan ten laste worden genomen op grond van de duur van het recht van vruchtgebruik of van de economische gebruiksduur van het onroerend goed in de veronderstelling (die rekening houdend met de definitie van het vruchtgebruik niet erg waarschijnlijk is) dat deze economische gebruiksduur korter zou zijn dan de duur van het vruchtgebruik.

2 Overdracht van de naakte eigendom van een onroerend goed dat de onderneming in volle eigendom bezit.

Wanneer een onderneming de naakte eigendom overdraagt van een onroerend goed dat zij in volle eigendom bezit wordt haar - in de tijd onbeperkt - eigendomsrecht omgezet in een tijdelijk recht van vruchtgebruik. Deze omzetting komt neer op een gedeeltelijke realisatie van de eigendom aangezien de onderneming na afloop van het vruchtgebruik geen enkel recht meer zal kunnen doen gelden op het onroerend goed.

Bijgevolg moet op het ogenblik van de overdracht van de naakte eigendom worden bepaald welk gedeelte vruchtgebruik en welk gedeelte naakte eigendom de waarde bevat waartegen de volle eigendom van het onroerend goed is opgenomen in de rekeningen van de overdrager.

Het respectieve gedeelte vruchtgebruik en naakte eigendom kan het best worden vastgesteld door een proportionele regel op de boekwaarde toe te passen.

Indien bij voorbeeld de waarde van het vruchtgebruik - rekening houdend met de kenmerken en de duur van dit vruchtgebruik - op het ogenblik van de verrichting 60 % vertegenwoordigt van de waarde van de volle eigendom zal de prijs van de overdracht van de naakte eigendom dus worden toegerekend aan de rekening "Terreinen en

109

Gebouwen" ten belope van 40 % van de boekwaarde van het onroerend goed en in resultaat worden genomen (meer- of minderwaarden bij realisatie van vaste activa) voor het verschil tussen de verkregen prijs en dit eerste bedrag.

Het recht van vruchtgebruik op onroerend goed moet bijgevolg worden geboekt tegen de overblijvende boekwaarde van het onroerend goed na de verrichting waarvan hierboven sprake; deze waarde zal op passende wijze worden afgeschreven over de duur van het vruchtgebruik ook al is het goed als dusdanig in beginsel geen afschrijfbaar goed.

B. Naakte eigendom

Het besluit van 8 oktober 1976 verwijst in de omschrijving van de jaarrekeningposten niet uitdrukkelijk naar de naakte eigendom. Uit de indeling van de posten van het balansschema en hun omschrijving blijkt evenwel duidelijk dat de naakte eigendom van een goed in de post III.E. "Overige materiële vaste activa" moet worden opgenomen die in tegenstelling tot de posten "Terreinen en Gebouwen" Installaties, machines en uitrusting Meubilair en rollend materieel en "Leasing en soortgelijke rechten" de materiële vaste activa groepeert die de onderneming niet rechtstreeks voor haar bedrijf aanwendt.

In het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 worden de beginselen die ten grondslag moeten liggen aan de waardering en de boeking van goederen in naakte eigendom niet nader besproken. Hierna wordt dan ook nagegaan in het kader van de algemene beginselen die het besluit poneert inzonderheid met betrekking tot de aanschaffingswaarde die als basiscriterium wordt gehanteerd welke boekingswijzen de economische en juridische werkelijkheid van het naakte-eigendomsrecht zo goed mogelijk weergeven qua vermogensbeschrijving en resultatenrekening.

1 Verwerving door een onderneming van de naakte eigendom van een onroerend goed.

Krachtens het algemeen beginsel dat de activa worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde zal de naakte eigendom tegen aanschaffingswaarde in de jaarrekening van de houder worden opgenomen.

Mag of moet de aanschaffingswaarde van de naakte eigendom worden afgeschreven over de periode waarin de onderneming niet over het genot van het goed beschikt ?

Naar het oordeel van de Commissie mag het naakte-eigendomsrecht tijdens de periode waarin de eigendom is gesplitst slechts worden afgeschreven in de veronderstelling dat de aanschaffingswaarde ingevolge een nieuw feit of een onverwachte gebeurtenis hoger zou liggen dan de gebruikswaarde na het verstrijken van het vruchtgebruik. In dat geval zou een uitzonderlijke afschrijving worden geboekt krachtens artikel 28 § 2 tweede lid van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976.

De Commissie baseert haar standpunt op volgende gegevens.

Op grond van artikel 12 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 zijn de afschrijvingen de bedragen die ten laste van de resultatenrekening zijn genomen met betrekking tot vaste activa waarvan de gebruiksduur is beperkt om het bedrag van hun kosten te spreiden over hun waarschijnlijke nuttigheids- of gebruiksduur. Aldus legt de tekst van het organieke besluit een rechtstreeks verband tussen de tenlasteneming van de kosten van de vaste activa via afschrijvingen en hun gebruik door de onderneming. Slechts ingeval deze kosten op grond van het fiscaal recht voortijdig ten laste zouden mogen worden genomen mag het effectieve gebruik voortijdig ten laste worden genomen (art. 28 § 2 koninklijk besluit van 8 oktober 1976).

Op dit punt sluit de regeling van het besluit aan bij het "matching principle" op grond waarvan nauw met elkaar verbonden kosten en opbrengsten gelijktijdig in de resultatenrekening moeten worden uitgedrukt.

Deze regeling stemt eveneens overeen met de bedrijfseconomische werkelijkheid. In financieel-economisch opzicht stemt de waarde van de naakte eigendom immers overeen met de actualisering van de gebruikswaarde van het goed voor de naakte eigenaar wanneer hij het volle genot ervan zal hebben verkregen na afloop van het recht van vruchtgebruik. Indien het gaat om een goed waarvan de vermoedelijke gebruiksduur beperkt is in de tijd zal voor de aanschaffingswaarde van de naakte eigendom zeker rekening gehouden zijn met de normale waardevermindering van het goed tijdens de duur van het vruchtgebruik en zal de normale afschrijving van het goed tijdens deze periode dan ook van in het begin verrekend zijn in de aanschaffingswaarde.

De afschrijving van de aanschaffingswaarde zal bijgevolg slechts worden toegepast over de overblijvende gebruiksduur van het betrokken goed op het ogenblik dat de naakte eigenaar opnieuw de volle eigendom verkrijgt.

110

Als gevolg van het voornamelijk tijdelijke karakter van het vruchtgebruik zal de naakte eigenaar van rechtswege en automatisch volle eigenaar worden van het goed na het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik.

Hieruit volgt dat de waarde van de naakte eigendom alleen al door het verstrijken van de tijd de waarde van de volle eigendom benadert.

Op grond van dit gegeven is het volgens de Commissie verantwoord om de aanschaffingswaarde te herwaarderen. Een dergelijke herwaardering is vooral aanbevolen wanneer opnieuw de volle eigendom wordt verkregen. Volgens de huidige stand van de wetgeving gebeurt de herwaardering overeenkomstig de bepalingen van artikel 34 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976.

2 Overdracht van het vruchtgebruik van een onroerend goed dat de onderneming in volle eigendom bezit.

Wanneer een onderneming het vruchtgebruik van een onroerend goed dat zij in volle eigendom bezit overdraagt kan dit op twee manieren in de boekhouding worden verwerkt.

In een eerste benadering wordt de verrichting beschouwd als een verkoop van het vruchtgebruik dat als een afgesplitst deel van het eigendomsrecht wordt behandeld. In dit geval wordt de verkregen prijs uitgesplitst in :

a) het deel van de aanschaffingswaarde van de volle eigendom dat overeenstemt met het vruchtgebruik rekening houdend met de specifieke kenmerken van dit vruchtgebruik; dit deel wordt afgetrokken van de aanschaffingswaarde van de volle eigendom;

b) het verschil tussen de prijs die werd verkregen en het sub a) bedoelde bedrag dat in resultaat moet worden genomen.

In een tweede benadering wordt het gevestigde vruchtgebruik beschouwd als een zakelijk recht waarmee de volle eigendom wordt bezwaard en dat bijgevolg een zekere ontwaarding veroorzaakt - die na verloop van tijd evenwel kleiner wordt - van de waarde van het betrokken goed voor de eigenaar erven.

In deze tweede benadering moet de verkregen prijs worden beschouwd als een resultaat van het boekjaar waarin de verrichting wordt verwezenlijkt.

Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met de ontwaarding van de volle eigendom van het goed als gevolg van het vruchtgebruik waarmee het is bezwaard.

Wanneer het gaat om een niet-afschrijfbaar goed moet op grond van deze ontwaarding een waardevermindering worden geboekt voor zover aan de voorwaarden van artikel 28 § 3 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 is voldaan m.a.w. wanneer de boekwaarde van het betrokken onroerend goed na overdracht van het vruchtgebruik groter is dan de realisatiewaarde van de naakte eigendom van het onroerend goed. De waardevermindering moet worden teruggenomen zodra zij niet langer is verantwoord. De waardevermindering waarin de ontwaarding wordt uitgedrukt verkleint in werkelijkheid naarmate het einde nadert van de termijn van het vruchtgebruik. De terugneming van de waardevermindering moet derhalve tegen hetzelfde tempo geschieden.

Wanneer het gaat om een afschrijfbaar goed dan is op grond van deze ontwaarding eventueel een uitzonderlijke afschrijving verantwoord om aldus overeenkomstig artikel 28 § 2 tweede lid van voornoemd besluit de boekwaarde van de volle eigendom te herleiden tot de gebruikswaarde van de naakte eigendom voor de onderneming rekening houdend met de kenmerken van het vruchtgebruik waarmee het goed is bezwaard.

Uit de voorwaarden om een waardevermindering of een uitzonderlijke afschrijving te mogen toepassen vloeit voort dat de verkregen prijs voor de verkoop van het vruchtgebruik normaal gesproken niet zal overeenstemmen met het bedrag van deze waardevermindering of uitzonderlijke afschrijving. Bovendien mag de uitzonderlijke afschrijving logisch gezien niet meer bedragen dan de afschrijvingen die normalerwijze bij behoud van de volle eigendom tijdens de duur van het vruchtgebruik zouden zijn geboekt.

Voorbeeld :

Een onderneming verwerft een onroerend goed voor 6.000.000 BEF dat lineair kan worden afgeschreven over 30 jaar.

Na 10 jaar draagt zij het vruchtgebruik hiervan over voor 15 jaar voor 4.000.000 BEF.

111

Op het ogenblik dat het vruchtgebruik wordt overgedragen wordt het onroerend goed als volgt in de rekeningen opgenomen :

aanschaffingswaarde 6.000.000

gecumuleerde afschrijvingen (10 x 200.000) -2.000.000

boekwaarde 4.000.000

Als de onderneming het vruchtgebruik niet had overgedragen zou zij het verder hebben afgeschreven. Na 25 jaar zouden de rekeningen er als volgt uitzien :

aanschaffingswaarde 6.000.000

gecumuleerde afschrijvingen (25 x 200.000) -5.000.000

boekwaarde 1.000.000

Om bij de overdracht van het vruchtgebruik uit te maken welk bedrag aan afschrijving moet worden geboekt moet rekening worden gehouden met de boekwaarde van het onroerend goed in de veronderstelling dat de onderneming geen recht van vruchtgebruik zou hebben verleend (1.000.000).

In dit voorbeeld wordt de overdracht van het vruchtgebruik uitgedrukt door een afschrijving ten belope van 3.000.000 BEF en een realisatieresultaat ten belope van 1.000.000 BEF.

Wanneer het gaat om een goed dat zowel een afschrijfbaar als niet-afschrijfbaar gedeelte omvat moet voor de toepassing van voornoemde regels de boekwaarde van de volle eigendom worden verdeeld over beide bestanddelen.

De eerste benadering strookt ongetwijfeld het best met de traditionele analyse - in juridisch opzicht - van het vruchtgebruik en van de naakt eigendom als gesplitste rechten van de volle eigendom. De tweede benadering kan zich beroepen op de benadering van het wetboek van de registratierechten voor het bepalen van de waarde van het vruchtgebruik en de naakte eigendom. De Commissie is van oordeel dat deze benadering de economische werkelijkheid het meest benadert aangezien - in tegenstelling tot de eerste benadering - rekening wordt gehouden met het voornamelijke tijdelijke karakter van het vruchtgebruik en wat de niet-afschrijfbare goederen betreft de gevolgen van de waardevermindering van het vruchtgebruik waarmee het goed is bezwaarde naarmate de vervaldag van de splitsing van de eigendom nadert in de rekeningen tot uiting komen.

Om deze reden beschouwt de Commissie deze tweede benadering als de meest geschikte.

Voor welke benadering ook wordt gekozen op grond van voornoemde redenen mag geen gewone afschrijving worden toegepast op de boekwaarde van de naakte eigendom zolang het vruchtgebruik duurt ook al is het goed waarop de naakte eigendom betrekking heeft een afschrijfbaar goed.

In financieel opzicht kan het bedrag dat als prijs werd ontvangen uiteraard beschouwd als een substituut voor de opbrengsten die het betrokken goed zou hebben opgeleverd en die als dusdanig zouden zijn geboekt indien het vruchtgebruik niet zou zijn overgedragen. De mogelijkheid om de verkoopprijs te spreiden over de duur van het overgedragen vruchtgebruik via de overlopende rekeningen mag volgens de Commissie niet worden toegepast aangezien hierbij niet voldoende rekening wordt gehouden met de fundamentele juridische kenmerken van het vruchtgebruik en de naakte eigendom.

Dit zou daarentegen de ideale oplossing zijn wanneer de overeenkomst zou worden beschouwd - en gekwalificeerd - als een huurovereenkomst en wanneer het ontvangen bedrag duidelijk de kenmerken zou hebben van vooraf ontvangen huurgelden. Voor de boekhoudkundige verwerking zal het dus niet volstaan na te gaan hoe de partijen hun overeenkomst hebben gekwalificeerd maar zullen alle contractuele bepalingen moeten worden onderzocht om uit te maken of het in dat geval gaat om vruchtgebruik dan wel om een huurcontract met vooraf ontvangen huurgelden.

C. Levenslang vruchtgebruik

Het vestigen van een levenslang vruchtgebruik gebeurt heel frequent. In dit geval bestaat er geen zekerheid omtrent de duur van de splitsing maar wordt die geschat in functie van de leeftijd (en van het geslacht) van de vruchtgebruiker. Hierbij rijst de vraag hoe met dit kenmerk "levenslang" rekening moet worden gehouden bij de boeking van deze gesplitste rechten.

112

In het algemeen verwijst de Commissie naar het advies dat zij reeds heeft geformuleerd over onroerende goederen die zijn verworven tegen een lijfrente (Advies 149/1 - Bull. nr. 16 - april 1985 pp. 17-23).

Hier moet een onderscheid gemaakt worden tussen twee gevallen :

1. De onderneming is houder van het vruchtgebruik. Deze vrij uitzonderlijke situatie (1) doet zich slechts voor wanneer een handelaar natuurlijke persoon het levenslange vruchtgebruik van een goed zou hebben verworven of dit voor zijn onderneming zou hebben voorbehouden. In dergelijk geval kan om de regeling eenvoudig te houden o.m. wat de toepassing van het afschrijvingsplan betreft worden aanvaard dat de aanschaffingswaarde van het vruchtgebruik wordt afgeschreven over de vermoedelijke levensverwachting van de vruchtgebruiker op het ogenblik dat de verrichting wordt verwezenlijkt - tenzij de economische gebruiksduur van het goed korter zou zijn - zonder aanpassing in functie van de evolutia van de levensverwachting van de vruchtgebruiker.

2. De onderneming is houder van de naakte eigendom. Naar het oordeel van de Commissie moet de evolutie van de vermoedelijke duur van het vruchtgebruik tijdens de periode dat het eigendomsrecht is gesplitst en bijgevolg van de waarde ten belope waarvan het vruchtgebruik de volle eigendom bezwaart in aanmerking worden genomen voor zover deze evolutie gelet op de onderstaande hypothesen een rol zal spelen.

Zo onder meer :

de herwaardering van de waarde van de naakte eigendom;

de waardeverminderingen te bepalen op de niet-afschrijfbare activa die in de resultatenrekening moeten worden opgenomen;

de levensverwachting bij de sluiting van de verrichting wordt overschreden. In dit geval is een afzonderlijke afschrijving verantwoord.

II. Erfpacht en opstal

De beginselen die hierboven werden uitgewerkt met betrekking tot de naakte eigendom en het vruchtgebruik kunnen op dezelfde wijze worden toegepast - tenzij het om een levenslang recht gaat - wanneer een onderneming door storting in geld een erfpachtrecht verwerft of een goed verwerft dat bezwaard is met een erfpachtrecht met een opstalrecht of een terrein dat bezwaard is met een opstalrecht zoals wanneer een onderneming door de onmiddellijke betaling van een prijs een erfpachtrecht of een opstalrecht vestigt op een onroerend goed waarvan zij de volle eigendom bezat of wanneer een onderneming de ondergrond verkoopt met behoud van erfpachtrecht of opstalrecht op het betrokken goed voor een bepaalde periode.

Dit geldt echter niet wanneer de storting in kapitaal voor de verwerving van een gebruiksrecht of een vruchtgebruiksrecht het accessorium is van een onroerende leasingsovereenkomst die voornamelijk voorziet in termijnbetalingen. In dit geval moet artikel 26 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 worden toegepast.

III. Erfdienstbaarheid

In tegenstelling tot het recht van vruchtgebruik erfpacht en opstal dat tijdelijk gevestigd wordt op het betrokken goed is de erfdienstbaarheid voor een - in principe - onbeperkte periode gevestigd op het goed.

Voor de begunstigde van de erfdienstbaarheid is de prijs die werd betaald voor de verwerving van de erfdienstbaarheid of als vergoeding voor de schade geleden door de erfdienstbaarheidverlener een onroerend goed dat moet worden afgeschreven over de verwachte nuttigheidsduur wanneer de economische levensduur van de erfdienstbaarheid beperkt is in de tijd.

De onderneming die de erfdienstbaarheid heeft verleend moet de prijs die zij hiervoor heeft verkregen in mindering brengen van de aanschaffingswaarde van het goed voor zover de prijs overeenstemt met een ontwaarding van deze aanschaffingswaarde. Het overschot wordt in de resultatenrekening geboekt als een gerealiseerde meerwaarde.

113

8. De toepassing van erfpacht in de praktijk

8.1. Een FED-net-dossier van

«Objectieve Verkoop van Erfpachtrecht»

114

OPBOUW van het FED-net-dossier index

Dossier De plaats A.

Info & bezichtiging B.

Technische elementen & milieu C.

Elementen & staat C.1.

Milieu & exploitatie C.2.

Financieel D.

Opbrengsten D.1.

Onkosten & lasten D.2.

Waarborgen & reserves D.3.

Juridisch E.

Kadastrale en metrieke bekendheid E.1.

Situatie in rechte E.2.

Ruimtelijke ordening & C° E.3.

Voorkoop-, voorkeur- en andere voorrechten E.4.

Plus- & minpunten F.

Praktische info & hulp G.

Subsidies, financiële en andere hulp G.1.

Leningen & C° G.2.

Verzekering G.3.

Voorwaarden van overeenkomst H.

Prijs, kosten & pro fisco I.

De manier van handelen J.

Hoe kopen J.1.

Bij weerhouden tot afhandeling J.2.

Plannen > Commentaar K.

Statistisch materiaal en nog andere L.

Het FED-net-systeem samengevat laatste blad

Annexe A Plannen. in bijlage

Annexe B Gemeentelijke aanstippingslijst, OVAM bodemattest. in bijlage

FED-net-systeem > FED-net-CODEX www.FED-net.org/FED-net-CODEX_12_NL.pdf www.FED-net.org

Gebruikte afkortingen " --" of "n.a." = not available = niet beschikbaar | "n.s." = niet significant = zonder betekenis | "p.m." = pro memorie = zelf verder te berekenen of aan te begrijpen in functie van uw eigen invulling

115

VERKOOP van erfpachtrechten (*)

Aankondiging Prachtig gelegen pand met tuin en zicht over de binnenstad.

Wijze Op Objectieve Wijze in toepassing van het FED-net-systeem. Dit systeem, dat als voorwaarde opgelegd wordt, staat beschreven in de FED-net-CODEX. Deze CODEX is vast en geijkt door registratie door het Ministerie van Financiën. Deze tekst staat permanent en zonder vragen, noch code, voor iedereen ter inzage op www.FED-net.org/FED-net-CODEX_12_NL.pdf. Achteraan dit dossier kan men ook de samenvatting van het FED-net-systeem lezen.

Aard Sluiswachterswoning

Bij actie andere dan verkoop Wanneer de termen 'verkopen, kopen, verkoper, koper' worden gebruikt, dan leest en begrijpt men die naar de termen van de wet van erfpacht.

De instelprijs 499 EURO per maand, geïndexeerd zoals huurprijzen voor bewoning - hoofdverblijf.

De vermelde prijs is de instelprijs waaraan de rechten op het goed worden aangeboden. Zie verder in het dossier voor de voorwaarden - lees ook op laatste blad van dossier: «Het FED-net-systeem samengevat».

Reden Administratieve daad van goed bestuur.

DE PLAATS A.

Straat & nr. Willamekaai, 89

Postcode & Gemeente 1500 HALLE Centrum.

Streek Zennevallei.

Uitzicht Gelegen aan kanaal en de sluis.

Streek & Buurt Stadskern; woonkern.

Buurtbezetting – aard Overwegend eigenaars; overwegend jonge mensen; welstellende buurt.

Buurtbezetting – dichtheid Buren in nabijheid.

Werkgelegenheid Halle is een regionaal diensten- en verzorgingscentrum: handel, verschillende onderwijsinstellingen, algemeen ziekenhuis, openbare diensten (61% van de actieve bevolking is werkzaam in de dienstensector). Halle biedt plaats aan enkele grote ondernemingen, het herbergt onder meer de hoofdzetel van de groep Colruyt.

Onderwijs Alle onderwijsnetten zijn aanwezig van peuter tot middelbaar onderwijs. Universitair en hoger onderwijs kan gevolgd worden in Brussel en Leuven.

Cultuur De stad Halle bezit een ruim historisch verleden en profileert zich als een Mariastad, winkelstad en als de stad van Witse, maw er is een ruim aanbod aan culturele activiteiten.

Winkels Halle is in de wijde omgeving van het Pajottenland en de Zennevallei bekend om zijn bruisend handelscentrum.

Bereikbaarheid, toegankelijkheid Direct aan straat gelegen.

Openbaar vervoer Trein, bus, op respectievelijk 450m en 50m.

Wegenplan & reisroute Via de R0 (ring rond Brussel) neemt u de afrit 20 Halle. U rijdt gedurende 2 km op de Steenweg naar Alsemberg en sla vervolgens linksaf (Octave de Kerchove d'Exaerdestraat). U rijdt voortdurende rechtdoor (2 ronde punten) en slaat na 2 km linksaf (Willemakaai). De woning bevindt zich aan de rechterkant (1 H.O.B.).

INFO & BEZICHTIGING B.

116

Info & bezichtiging Via uw eigen gekozen Bemiddelaar [FED-net-centrale 0477 65 70 87 voor alg. info]

Bezichtiging Van een pand: uitsluitend op afspraak met, en samen met, uw eigen Bemiddelaar.

Alle info en de voorwaarden Deze staan vermeld in het complete FED-net-dossier met annexen (bijlagen), laatste versie. Alle andere stukken (zoals fiches) hebben geen contractuële waarde of andere rechtskracht.

TECHNISCHE ELEMENTEN & MILIEU C.

ELEMENTEN & STAAT C.1.

Bouwjaar onbekend

Oriëntering voorgevel Rug tegen de voorgevel, kijkt men in de richting oost.

Gebouw gevelbreedten m 15,26 m.

Terrein – straatbreedte m 24,75 m.

Terrein – tot. grondoppervlakte 924 m2.

Terreinvorm & gem. breed / diep m Veelzijdige meerhoek.

Terrein – bodemstaat & -bezetting Gedeeltelijk bebouwd.

Type bebouwing Gesloten, hoekgebouw.

Vorm van hoofdgebouw Rechthoekig.

Bijgebouwen Garages en bergingen worden niet meer vererfpacht. Wel bestaat er de mogelijkheid om een garage bij te bouwen.

Vloeroppervlakte – totaal brut m² 270 m2.

Vloeropp. – gelijkvloers brut m² 68 m2.

Indeling qua niveaus Kelder, gelijkvloer en 2 verdiepingen.

niveau - gelijkvloerse verdieping Living, eetplaats, keuken, douche, WC.

niveau - 1° verdieping 3 kamers en badkamer.

niveau - 2° verdieping 2 kamers.

aantal plaatsen Behoudens de andere leef- en technische ruimten zijn er,

keukens 1

eetplaatsen 1

livingen 1

slaapkamers 5

W.C.'s 1

trappen 3

badkamers 2

terrassen open

1

Extra De erfpacht betreft de woning zonder de garages en bergingen. Water en Zeekanaal bezit het gedogen recht van gebruik van de garages en bergingen.

Staat van onderhoud & vetusteit Te renoveren, wel simultaan direct bewoonbaar.

Materialen – hoofdgebouw& alg. buiten: binnen:

de muren Gevelsteen. Steen.

muren (bezetting) Zonder. Pleister.

deuren PVC. Hout.

ramen PVC. Niet aanwezig.

beglazing Dubbel. n.t.

vloeren. Steen. Steen, hout.

daken buiten* – plafonds binnen Pannen. Pleister. Zadeldak.

loodgieterij Zink. Traditioneel.

isolatie Thermisch.

Nutsvoorzieningen – aanwezig aangesloten: in de straat:

elektriciteit Ja*. *Is OK, niet modern.

gas Neen. Neen.

117

telefoon Neen. Ja.

kabel TV Neen. Ja.

satelliet TV Neen.

parlofoon Neen.

videofoon Neen.

domotica Neen.

airco Neen.

verluchting – ander dan airco Neen.

inbraakbeveiliging Neen.

brandalarm Neen.

brandblusmateriaal Neen.

waters – toevoer Leidingwater.

waters – afvoer Openbaar riool.

Tuin Ja.

Conciërge Neen.

Lift Neen.

Nog andere details De elektriciteit moet nieuw worden binnegebracht door de erfpachter.

Verwarming Individuele bronnen.

energie – voor verwarming Elektriciteit.

MILIEU & EXPLOITATIE C.2.

Bodemsanering Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd.

toelichting Geen gegevens ter beschikking.

info OVAM, Stationstraat 10, 2800 MECHELEN, 015 28 42 84, fax 015 20 32 75, [email protected], www.OVAM.be.

Huish. afvalwater naar waterloop Ja.

Stookolietank Niet van toepassing

Gastank Niet van toepassing

Grondwaterwinn. >500m²/j mech. Neen.

VLAREBO in Vlaanderen Niets te melden volgens opdrachtgever, wetende dat de meldings- en handelingsplicht op de overlater blijft rusten, indien toch toepasselijk.

FINANCIEEL D.

OPBRENGSTEN D.1.

Opbrengsten Niet toepasselijk.

ONKOSTEN & LASTEN D.2.

Kadastraal inkomen KI voor index. KI nà index.

1.784,00 € 2.917,00 €

Onroerende voorheffing 1.263,00 € € / jaar Wordt herbepaald na verkoop erfpachtrechten.

waarin opcentiemen voor provincie :

242 voor gemeente : 948

Taksen, andere dan KI-voorheffing Te bevragen bij het gemeente /stadsbestuur alwaar het goed gelegen is.

WAARBORGEN & RESERVES D.3.

Waarborgen Niet toepasselijk.

118

JURIDISCH E.

Dat een goede administratie vereist: dat eenieder die gegevens bekend maakt welke hem bekend zijn aan diegene die er belang bij hebben, zodat alle gegevens inzake ruimtelijke ordening en andere publiekrechterlijke elementen die alleen bekend zijn aan de gemeente, of respectievelijke instanties, alleen maar door deze instanties kunnen bekend gemaakt worden. Aangezien FED-net deze vragen ook gesteld heeft aan deze instanties. Wanneer deze informatie afgeleverd is geworden, dan werd deze in dit dossier (met annexe) behandeld. En wanneer deze instantie bij de vrijgave van dit dossier nog steeds niet gereageerd heeft dan is de volgende (over)macht van toepassing: het aanbod kan niet blijven wachten op langdurige administratieve handelingen, waarbij de burger niet weet wanneer en/of er wel een antwoord zal komen, en soms weigert deze instantie om deze informatie en dit attest af te leveren om reden die haar eigen is. Iedereen doet wat hij kan, maar niemand is tot het onmogelijke gehouden, noch tot het ongewild onhebbelijk lang aanslepen van wachten op reacties van derden.

Met als gevolg dat alleen deze overheid, haar organen en de betrokken ambtenaren verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid treft. En niet aan de opdrachtgever, noch de Bemiddelaars, noch FED-net vzw.

De informatie in dit dossier wordt verstrekt aan de hand van voormelde overheidstukken, én op verklaring van de opdrachtgever. Stilzwijgen van de opdrachtgever bevestigt ook dat de vermelde informatie juist is, of dat de opdrachtgever zelf niet beter weet. De verstrekte informatie zal voldoende zijn voor de bieder. En als dit niet zo is, dan kan hij aan zijn eigen bemiddelaar-vertrouwenspersoon, of naar de overheidsinstanties zelf, die informatie opvragen dewelke nodig of nuttig zijn voor hem persoonlijk. Die gegevens en die stukken worden ne veritas medegedeeld, en die konden en moeten door de FED-net vzw ook niet verder gecontroleerd worden.

Maten & waarden & andere cijfers en soortgelijke uitdrukkingen zijn niet noodzakelijk precies, en worden onder alle voorbehoud (zelfs van vergissen) vermeld. Iedere vergissing wordt onweerlegbaar vermoed ongewild en zonder enige bijbedoeling te zijn vermeld. Zij zijn louter indicatief en ruw waargenomen of op verklaring van de opdrachtgever genoteerd, en dienen enkel om een algemeen beeld weer te geven. De realiteit moet ter plaatse en in geschriften worden bekeken. De kandidaat kan altijd ter plaatse een en ander nakijken, of dit uitdrukkelijk vragen aan zijn eigen bemiddelaar-vertrouwenspersoon, en wordt onweerlegbaar geacht dit te hebben gedaan of hieraan op eigen risico te hebben verzaakt. Deze vermeldingen hebben ook geen enkele contractuele waarde, noch enige andere rechtskracht.

KADASTRALE & METRIEKE BEKENDHEID E.1.

Kadastrale legger Een attest werd afgeleverd, zie scanning.

119

Kadastrale gegevens Div. Halle 1° afd., Sect. G, Num. 342/B (deel)

Oppervlakte volgens kadaster deel van 265 m²

Oppervlakte volgens opmeting 924 m² 0ha 9a 24ca zie in Annexe A (dit is benaderd)

SITUATIE IN RECHTE E.2.

De opdrachtger – (over)later Waterwegen en Zeekanaal.

Mede-eigendom Neen.

De hypothecaire staat Op verklaring van de opdrachtgever genoteerd.

De hypothecaire staat – uitleg Geen inschrijvingen, overschrijvingen of randmeldingen die nadeling zouden kunnen zijn voor de erpachter.

Hypothecaire vrijwaring In ieder geval, op verklaring van de opdrachtgever wordt er vermeld dat dit goed vrij is, minstens zal zijn van hypothecaire en andere in- of overschrijvingen strekkende tot zakelijke zekerheidstelling van financiële schulden indien deze er zouden zijn. En dat zo er buiten diens wil toch (nog) zouden bestaan, dan zullen deze zo snel als mogelijk doorgehaald worden op diens kosten. Alleszins wordt het goed voor vrij en onbelast verkocht, zo zal de opdrachtgever het goed ook bewaren in afwachting, en zo zal de opdrachtgever ook vrijwaren. De notaris(sen) zullen hierover waken.

Beschikbaarheid Het goed is vrij en beschikbaar bij de ondertekening van de notariële akte en nà de integrale verzilvering van de prijs. Dit onverminderd de daarop gevestigde rechten en plichten en eventuele afwijkingen elders in dit dossier beschreven.

Eerder gevestigde rechten en plichten Geen.

Heden gevestigde rechten en plichten Wordt zuiver vererfpacht: B>C>D>E>F>G>H>I>J (x.1)>B, dus uitgezonderd, wordt niet vererfpacht: x.1>x.2>x.3>x.4, met gedogen recht van gebruik voor vererfpachter op: B>C>y.2>x.2>x.1 (J), Wordt niet vererfpacht: A>B>J (x.1)>I>H>A, met gedogen recht van gebruik door erfpachter op: A>B>J (x.1)>I>H>A, waarop deze een voor exclusief gebruik doorgang krijgt als deze links van de as x.1>x.4 garages of andere constructies met in/uitgang op H>I>J zou bouwen.

Erfdienstbaarheid v privaat recht

uit bestaande geschriften & feiten Geen.

ingesteld hierbij Geen, onverminderd gedogen gebruiken hierboven omschreven.

Erfdienstb. v publ. recht, alg. belang In Annexe bij dit dossier: als dit attest bestaat.Voetweg en rooilijn langsheen het kanaal werden gedefinieerd.

bekend via de gemeente Een attest werd afgeleverd, zie scanning.

bekend via KLIM Geen.

Zakelijke rechten - nog andere Geen.

Verkaveling Geen.

RUIMTELIJKE ORDENING & C° E.3.

Algemene Gewestplan Halle - Vilvoorde - Asse (nr. 25).

120

aard – stedenbouwkundig Woonvernieuwingsgebied.

Gewestelijk Uitvoeringsplan Geen RUP van toepassing.

Bijzonder Plan van Aanleg Geen RUP van toepassing.

Zonaliteit Geen zonevreemde constructie.

Structuurplan Ja.

Plannenregister Ja.

Vergunningenregister Ja.

Vergunningen Niet bestaande.

Overstromingsgebied Gelegen nabij en in een overstromingsgebied. De woning zelf werd nog nooit overstroomd.

Detail inzake dagvaarding Geen dagvaarding.

Huidig gebruik Vrij van gebruik.

Toegelaten gebruik Zoals op diverse plaatsen omschreven in dit dossier, en dus conform de wet. Inzake persoonsgebonden vragen, zich te informeren op gemeente (zie adressen hieronder).

Wijziging bestemming, cfr. . Art. 195bis Vlaamse Decreet 18.05.1999.

Ruimtelijke ordening, nuttige info Afhankelijk van de bedoeling van de geïnteresseerde, zich bevragen bij:

info Gemeente Ruimtelijke Ordening - Stedebouw, Stadhuis, Oudstrijdersplein 18, 1500 Halle Fax: 02 363 24 00

info provinciaal – AROHM Vlaams-Brabant Blijde Inkomststraat 103-105, 3000 Leuven 0 016/249777 fax 019/226074

info Provincie Vlaams Brabant: Bestendige deputatie DIESTSEVEST 25 - 3000 LEUVEN .

info Gewest Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap; Afdeling Ruimtelijke Planning; Graaf de Ferrarisgebouw; Koning Albert II-laan 20 bus 7; 1000 Brussel; tel : (02)553 83 79; fax : (02)553 83 85; e-mail : [email protected].

Monumenten & Landschappen Niet van toepassing.

info Gemeente Via de voormelde dienst stedenbouw.

info Provincie Waaistraat 1, 3000 Leuven, 016 21 12 00, fax 016 20 55 26.

121

Wegenissen (&lucht&water) Niet van toepassing.

info Gemeente Via de voormelde dienst stedenbouw.

info Provincie VIA-VITAgebouw, Luchthavenlaan 4, 1800 VILVOORDE, 02/257.23.11, fax 02/257.23.80, [email protected].

info Nationaal Ministerie van Verkeer en Infrastructuur; Algemeen Secretariaat; Aarlenstraat 104; 1040 Brussel; 02/233.12.11; fax 02/231.18.33; e-mail: [email protected].

Bijz. wetgeving – Vlaamse Gewest uit de VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING geciteerd:

art. 5.2.5. Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikel 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingvergunning van toepassing is.

art. 5.2.6. Iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt, of op andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit: 1° of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt; 2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister; 3° of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing; 4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1; 5° of voor het goed een verkavelingvergunning van toepassing is; 6° of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd. De Vlaamse Regering kan nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de publiciteit en voor de vrijstelling van deze bepalingen voor bepaalde vormen van publiciteit.

art. 4.2.1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning: 1° de hiernavolgende bouwwerken verrichten, met uitzondering van onderhoudswerken: a) het optrekken of plaatsen van een constructie, b) het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat, c) het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie; 2° met bomen begroeide oppervlakten, vermeld in artikel 3, §1 en §2, van het bosdecreet van 13 juni 1990 ontbossen, zoals vermeld in artikel 4, 15°, van dat decreet; 3° bomen die op een hoogte van één meter boven het maaiveld een stamomtrek van één meter hebben, en geen deel uitmaken van de oppervlakten, vermeld in 2°, vellen; 4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt; 5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor: a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, of van allerlei materialen, materieel of afval, b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens, c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt, in het bijzonder woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen en tenten, met uitzondering van het kamperen op een vergund of van vergunning vrijgesteld openluchtrecreatief terrein in de zin van de decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies; 6° de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigen, indien de Vlaamse Regering deze functiewijziging als vergunningsplichtig heeft aangemerkt; 7° een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer; 8° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, onder meer een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld of een zwembad.

Om aan de Wet te voldoen : qua stedenbouwkundige vergunning : zie onder nr. E.3. in dit dossier. qua meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister : zie nr. E.3. in dit dossier. qua dagvaarding : dat er volgens de opdrachtgever geen bekend is, indien dit niet uitdrukkelijk wordt behandeld onder nr. E.3. in dit dossier. qua verkavelingvergunning : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.2. van dit dossier; qua voorkooprecht : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.4. van dit dossier.

Postinterventiedossier Geen - Op verklaring van de overdrager : sedert 01.05.2002 zijn er geen handelingen gesteld die aanleiding geven tot (formaliteiten inzake) veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek, het postinterventiedossier en de coördinatiestructuur.

Keuring elektrische installatie Geen - Op verklaring van de overdrager : er zijn geen elektische installatie begonnen vóór 1981-10-01 en die nog geen controleonderzoek hebben ondergaan.

EnergiePrestatie Certificaat & CO2 Geen EPC nodig, gezien de woning niet voorzien is van een verwarmingsinstallatie.

VOORKOOP-, VOORKEUR- en ANDERE VOORRECHTEN E.4.

Privaat voorkooprecht Neen.

Privaat voorkeurrecht Neen.

Wooncode-voorkooprecht Ja.

Wooncode-voorkooprecht Neen.

Publiek of ander voorrecht Neen.

122

Info [email protected], Tel.: 02 543 69 90 (dinsdag en donderdag van 9u tot 12u)

Voorkooprecht voor natuurbehoud Neen.

Info [email protected], Tel.: 02 543 69 90 (dinsdag en donderdag van 9u tot 12u)

Voorkooprecht inzake ruilverkaveling Neen.

Verkaveling Centrale Directie VLM; Gulden-Vlieslaan 72, 1060 Brussel, 02/543.73.1,; fax 02/543.73.97, [email protected].

in uitvoering Neen.

in onderzoek Neen.

Nog andere De erfpacht lopende, bekomt de erfpachter het voorkooprecht op het vererfpachte goed, en op de volgende goederen, zowel voor aankoop als voor erfpachting als voor huur als voor iedere andere transactie van de delen: x.1>x.2>x.3>x.4 en A>B>J (x.1)>I>H>A, de grond en de woning rechts van het pand (dus de 2° sluiswachterswoning). Dit tenzij de vererfpachter een transactie sluit met één van haar tewerkgestelden, dan geldt dit voorrecht niet bij deze transactie, maar blijft het staande voor de volgende transactie.

PLUS- & MIN-PUNTEN F.

Pluspunt Unieke ligging : aan het kanaal en nabij centrum Halle.

Pluspunt Ruime woning met een grote tuin.

Pluspunt Ideale uitvalsbasis om te werken nabij Halle en Brussel. Dankzij de ontsluiting via de R0 en het openbaar vervoer.

Minpunt De verwarmingsconvectoren moeten terug voorzien worden, dit is de enigste investering om de woning te bewonen.

PRAKTISCHE INFO & HULP G.

SUBSIDIES, FINANCIELE & ANDERE HULP G.1.

Europese subsidies & C° http://europa.eu.int/geninfo/info/contact/citizens/index_nl.htm

Gewestelijke overheidsubsidies Departement Economie, Werkgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en Landbouw,Markiesgebouw, Markiesstraat,1,1000,BRUSSEL,02-553 39 02,02-553 40 67,[email protected] Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen,Graaf de Ferrarisgebouw, Koning Albert II-laan,20 bus 7,1000,BRUSSEL,02-553 83 11,02-553 83 05,[email protected] http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/economie/brochures/SVO2001.PDF http://www.wonen.vlaanderen.be/Pages/home.html

Provinciale subsidies Provinciehuis, Provincieplein 1, 3010 Leuven, T.016-26 70 00, [email protected], of http://www.vlaamsbrabant.be/templateimages/specials/subsidie_title.gif

Gemeente-/stedelijke subsidies Via dienst Ruimtelijke Ordening - zie hoger.

Ontwikkelingsmaatschappijen GOM-VLAAMS-BRABANT, Toekomststraat 36-38, 1800 VILVOORDE, 02 257 03 33, Fax 02 252 45 94.

Monumenten-financiering http://www.monument.vlaanderen.be/aml/nl/steun/intro.html

Subsidies in België per gemeente www.premiezoeker.be

Subsidies Regionaal www.vlaanderen.be > Premies en subsidies, www.wallonie.be / www.bruxelles.irisnet.be > Primes et subsides

123

LENINGEN & C° G.2.

Subsidies http://www.lne.be/campagnes/milieuzorg-in-de-vlaamse-overheid/werken-aan/energie/instrumenten-en-documentatie/subsidiezoeker-voor-energiebesparende-maatregelen

Via provincie bestuur - zie subsidies.

Sociale leningen http://www.vlaamswoningfonds.be/

www.sociaal-woonkrediet.be

http://socialeleningen.be/nl_BE/home.html

Nog andere Info via gemeente/stadsbestuur van de gemeente/stad waarin het goed gelegen is.

Verzekering G.3.

De Federatie voor Publieke Goederen, FED-net vzw, waakt over de kwaliteiten van de door haar erkende Bemiddelaars. Die moeten voldoen aan de beroepsbekwaamheid en de voorwaarden van de FED-net-CODEX. Enkel de alzo door FED-net erkende Bemiddelaars mogen dit label dragen. De bemiddelaars beschikken over hun groepsverzekering en individuele verzekering. Men zal zich vooraf bij deze hierover individueel naar vrije keuze bevragen.

VOORWAARDEN VAN OVEREENKOMST H.

Het FED-net-systeem als voorwaarde Alle handelingen naar aanleiding van dit aanbod gebeuren conform de voorwaarden van de FED-net-CODEX. De FED-net–CODEX bevat de regeling van de rechten en de plichten van FED-net vzw en eenieder die feiten en handelingen stelt met het FED-net-systeem en FED-net vzw, of die daarbij betrokken is. De FED-net–CODEX is een toetredingscontract dat de betrokkenen tot wet strekt krachtens art. 1134 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek (afgekort "B.W."). Toetreding gebeurt zonder enige formaliteit, door het daadwerkelijk stellen van die feiten of handelingen met het FED-net-systeem of FED-net vzw, mede voorbereidende feiten en handelingen hiertoe. Wil men dit niet, dan onthoudt men zichzelf van die feiten en die handelingen. Stelt men die feiten en die handelingen wel, dan bewijst dit iuris et de iure dat men de regels van de FED-net-CODEX heeft aanvaard, na deze te hebben gelezen en zich te hebben laten informeren. Of aan die mogelijkheden zelf te hebben verzaakt op eigen risico, zodat men nadien hieruit geen enkel voordeel kan trachten te halen. Noch in de zin van "ik heb het niet geweten of begrepen of gezien", noch in welke andere zin dan ook. Onder "het FED-net-systeem" wordt de praktische toepassing van de FED-net-CODEX bedoeld. De conforme en volledige tekst van de FED-net-CODEX staat op www.FED-net.org. Hierin zal men alles lezen. "Iuris et de iure" betekent dat het tegendeel niet mag en niet kan bewezen worden.

Om duidelijk te zijn en verwijzend naar de FED-net-CODEX: het FED-net-systeem bepaalt de manier waarop biedingen in aanmerking genomen worden qua rangregeling tot verdere afhandeling van de transactie. Mede de plichten van de aanbieder als deze anders handelt en o.a. van die rangregeling afwijkt. De bieder verwerft dus geen recht op de transactie, maar die verwerft slechts een rang volgens de regels. Met andere woorden, als diens bod weerhouden wordt dan betekent dit 'tot verder onderhandse afhandeling van de transactie', waarbij er daardoor nog geen enkele transactie zelf tot stand komt, en waarna er dan verder gebeurt, o.a.: onderzoek naar die elementen die de wet verplicht, naar de rechtsbekwaamheid en de solvabiliteit van de bieder. En het is pas als dit alles in orde bevonden wordt door de aanbieder, dat die dan zelf tot de transactie zal overgaan, zonder afdwingbare verplichting. Wel binnen een normale, redelijke termijn van diligent handelen. De bieder blijft gehouden door zijn belofte voor de duur dat deze die belofte heeft uitgebracht (die duur staat vermeld op het bodformulier van eenzijdige belofte), plus als zijn belofte wordt weerhouden tot verdere afhandeling van de transactie, voor de duur die hiervoor gebruikelijk nodig is.

Bijzondere voorwaarden Deze op andere plaatsen in dit dossier ingeschreven.

Algemene voorwaarden Deze (trans)actie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de Belgische wet. Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de FED-net-CODEX niet anders staat geschreven.

Om reden dat in sommige gevallen de wet toelaat dat de authentieke akte behoudens door een notaris, ook kan verleden worden door een andere persoon bekleedt met deze macht/mogelijkheid, dient in voorkomend geval de termen 'notaris en notarieel' begrepen te worden als 'bevoegd ambtenaar en authentiek/onderhands'.

De beloofde prijs van een bod moet vast en bepaald zijn, en mag niet bepaalbaar zijn. Voorbeeld: bepaald is '10.000 EURO', bepaalbaar is '1 EURO meer dan de hoogst beloofde prijs'. Als de prijs bepaalbaar is, dan is het bod van rechtswege nietig, zonder waarde noch rechtskracht.

In de gevallen waarin de wet verplicht dat energiecertificaten, controleverslagen, of andere onderzoeken, meldingen, saneringen en attestgeschriften moet(en) bestaan/overgelegd worden bij de verkoop, en die zijn niet gevoegd bij dit FED-net-dossier (inbegrepen de Annexen), dan belooft de aanbieder dat deze er zullen zijn op het moment van de verkoop zelf tot stand zal komen. En dan verleent de aanbieder gehele en onvoorwaardelijke vrijwaring hiervoor, mede voor alle gevolgen. Als iemand die voordien aanvraagt en gebruikt, dan is dit omdat hij dit wil doen, maar niet omdat hij dit moet doen (tenzij de wet dit anders bepaalt). Diegene die ze aanvraagt zal de kosten ervan betalen. Die kosten zijn finaal te dragen door de overnemer met wie de overeenkomst tot stand komt, als deze kosten limitatief gedragen werden door/voor ofwel de aanbieder, ofwel die overnemer.

124

Zo zal men als geïnteresseerde die stukken vragen als men van mening is dat die bijvoorbeeld invloed zou kunnen hebben op zijn waardevorming. Vraagt men die niet, en zijn die er niet op dat moment, dan kan men hieruit achteraf geen voordeel betrachten en/of nadeel of wat dan ook inroepen.

De notariële akte, indien nodig of anders gevraagd, moet worden geschreven én ondertekend 'van zodra als mogelijk' en op eenvoudig verzoek van één der partijen. Onafhankelijk hiervan dienen de registratierechten en andere taksen of lasten door de koper geregeld te worden ten laatste vier maanden nadat de verkoop perfect zal zijn (of andere wettelijke termijn).

Zowel de overlater als de overnemer heeft het recht om vrij zijn notaris aan te duiden. Deze keuze moet door de overnemer gebeuren ten laatste binnen de dertig kalenderdagen nadat zijn belofte zal zijn weerhouden. Indien de overnemer zijn keuze niet zal laten vermelden in de onderhandse akte, moet hij zijn keuze aangetekend toezenden aan de overlater met poststempel binnen de gezegde periode. Doet hij dit niet, dan wordt hij onherroepelijk en onweerlegbaar geacht afstand te hebben gedaan van dit keuzerecht. Het is in ieder geval de notaris van de overlater die de penhouder is.

De aangeboden rechten, inbegrepen het genotrecht, gaan over pas als de verdere afhandeling van de transactie "perfect" zal zijn, en dit is als er voldaan is aan alle volgende voorwaarden: a) de geschreven en handgetekende aanvaarding van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemer-bieder, b) de ondertekening van de finale akte van overeenkomst als dit verplicht of anders door één van partijen gevraagd wordt, c) de niet omkeerbare betaling in specimen van de prijs (lees waarborg én eerste periodieke aanbetaling bij huur en soortgelijke). Dit ongeacht afgifte en/of bezit van sleutels.

De aangeboden rechten gaan over onder de ontbinden voorwaarde dat deze niet terechtkomen in een faillissement, concordaat, gerechtelijk akkoord, staat van staking van betaling of onvermogen van de overnemer, of andere manier van teloorgang van de rechten/goederen voor de oorspronkelijke aanbieder daarvan, en waarbij deze laatste in zo'n geval de ontvangen prijs zou moeten teruggeven, of nog niet definitief zou hebben ontvangen/kunnen behouden. Dit is een objectieve verbintenis die van rechtswege werkt. "Objectief" betekent dat de rechter geen appreciatie bevoegdheid heeft noch naar toepassing, noch naar gevolgen, met andere woorden deze kan alleen vaststellen of aan de voorwaarde ja dan neen voldaan is, en als eraan is voldaan, dan kan die maar alleen dat gevolg uitspreken dat partijen er hebben voor voorzien.

Clausules die strijdig zouden blijken met de wet worden onweerlegbaar begrepen als ongewilde strijdigheden die als ongeschreven en onbestaande beschouwd worden, terwijl dit geen invloed heeft op alle andere clausules.

Algemene voorw. - bij (ver)koop Deze transactie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de wet, o.a. art. 1582 e.v. B.W. Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de FED-net-CODEX niet anders staat geschreven.

Het risico verbonden aan het behoud van het goed gaat op de overnemer over bij het zich realiseren van de consensus van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemer-bieder. Dit ongeacht het moment van overgang van de eigendomsrechten.

Verder zijn er de gebruikelijke voorwaarden, zoals er zijn, niet limitatief : in de huidige staat, zowel boven- als ondergronds; zonder waarborg van maat of oppervlakte; elk verschil in meer of min, zelfs indien het meer dan 1/20 bedraagt, zal als winst of verlies voor de overnemer beschouwd worden zonder wijziging van de prijs; met alle zichtbare en verborgen gebreken, ook deze van de ondergrond; met alle heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, bekende en niet bekende erfdienstbaarheden en gemeenschappen, waarmee het zou kunnen bevoor- of benadeeld zijn; zonder waarborg van juistheid van de kadastrale aanduidingen, die louter ten informatieve titel gegeven worden; enige onnauwkeurigheid of onjuistheid kan geen verhaal doen ontstaan; zonder dat deze verkoop roerende goederen bevat welke zich er eventueel zouden bevinden, tenzij in de bijzondere voorwaarden anders wordt beschikt; de overlater verklaart dat er geen verhaalbelastingen verschuldigd zijn; de eventueel niet vervallen annuïteiten van de verhaalbelastingen op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken of voetpaden zullen betaald worden door de overlater.

ERFPACHT.. Bijzondere voorwaarden.

Redactioneel.. Hieronder wordt in cursief schrift de originele tekst uit de Wet van 1824 geciteerd. Deze citaten bevatten geen schrijffouten, maar zijn de letterlijke weergaven van de enige officiële wettekst, opgesteld in het toenmalige officiële Nederlands. De cursieve tekst is van toepassing in zoverre er daaronder geen afwijking is vermeld. Indien er een afwijking is vermeld, dan is deze van toepassing. Art. 17 wordt als eerste vermeld omdat dit de contractuele vrijheid van de burger onderlijnd, of anders gezegd: is deze wetgeving van suppletief recht.

Art. 17.. 0. Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van artikel 2 hierboven (lees: hieronder).

Afwijking van art. 17.. 0.1. Afwijking inzake art. 17 is niet mogelijk.

Art. 1.. 1. Erfpachtsregt is een zakelijk regt om het vol genot te hebben van een aan eenen anderen toebehoorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelden, als eene erkentenis van deszelfs eigendom, eene jaarlijksche pacht te voldoen, hetzij in geld, het zij in voortbrengselen of vruchten.De titel van aankomst van het erfpachtsregt moet in de openbare daartoe bestemde registers worden overgeschreven.

Afwijking van art. 1.. 1.1. Dit erfpachtrecht is een zakelijk recht, verbonden aan de zaak en niet aan de persoon noch van de erfverpachter, noch aan de erfpachter. Onder erfpachter wordt begrepen diegene die op het moment van het voordoen van ene of andere feit, de houder is van de erfpachtrechten, gelet op art. 6 hierna. 1.2. Onverminderd hetgeen gezegd is onder dit nr. 1.1., wordt voor het geval van overlijden van de langstlevende erfpachter (zijnde de enige of de overblijvende erfpachter van alle rechten), hierbij het recht ingeschreven voor en van de erfopvolgers samen voor het geheel handelend, om binnen de drie maanden nà bedoeld overlijden, de lopende erfpacht middels aangetekende brief te beëindigen, en mits betaling binnen die drie maanden, van een som gelijk aan twaalf maal de laatst lopende canon per maand (of dus de waarde over 1 jaar). Die opzegperiode en die betaling zijn samenhangende voorwaarden, zodat het niet bestaan van één of

125

andere, deze mogelijkheid van rechtswege gedaan maakt en de erfpacht doorloopt alsof er niets zal zijn gebeurd. In geval van vooroverlijden van zo één van de erfpachters, komen alle rechten en plichten naar de langstlevende erfpachter(s) pondsponds gewijs (dit is verdeeld in verhouding tot hun basisrechten). Dit enkel in geval dat de erfpachter een natuurlijk, fysiek persoon is. 1.3. Onverminderd hetgeen gezegd is onder dit nr. 1.1., wordt overeengekomen dat deze erfpacht van rechtswege en onmiddellijk wordt beëindigd, in hoofde van de erfpachter wiens faillissement, of gerechtelijk akkoord, of concordaat, of enige andere vorm van onvermogen, door de Rechter vast gesteld in gezag van gewijsde. 1.4. De prijs voor de erfpachtrechten, ook de canon of de cijns genoemd, is deze welke zal tot stand komen involge de procedure van Geobjectiveerde Makelarij of Verkoop, zoals vermeld in dit dossier. Dit is de basiscanon, en is enkel verschuldigd in geld, niet in voortbrengselen of vruchten. Deze is verschuldigd bij het ingaan van dat jaar telkens voor de waarde van één jaar (dit is het totaal van twaalf maanden), en ongeacht een eventueel voortijdig eindigen van de erfpacht tijdens dat jaar. Deze basiscanon wordt van rechtswege op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract geïndexeerd. De inwerkingtreding is de maand waarvoor de eerste canon verschuldigd is. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen, dus niet de gezondheidsindex.De aangepaste canon is deze verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule: basiscanon vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. Het nieuwe indexcijfer is dit berekend en benoemd, van de maand voorafgaande aan die van de verjaardag. Het aanvangsindexcijfer is dit bekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit contract. 1.5. De titel van vestiging van deze erfpacht zal overgeschreven worden in de registers van de hypotheekbewaarder, waartoe een authentieke akte nodig is. In deze authentieke akte zal het geheel van rechten en plichten van de partijen geacteerd worden, zonder verder commentaar.

Art. 2.. 2. Erfpachtsregt mag, noch voor eenen langeren tijd dan negen en negentig jaren, noch voor eenen korteren tijd dan zeven en twintig jaren, worden gevestigd.

Afwijking van art. 2.. 2.1. Dit erfpachtrecht wordt gevestigd voor negenennegentig jaren. 2.2. De erfpachter, en niet de erfverpachter, heeft het recht om deze erfpachtovereenkomst te beëindigen nà verloop van de eerste zevenentwintig jaren, en nadien telkens nà verloop van zes jaren, mits een aangetekende brief te verzenden ten laatste tijdens de laatst lopende maand en mits betaling binnen die maand, van een som gelijk aan twaalf maal de laatst lopende canon per maand (of dus de waarde over 1 jaar). Opzegperiode en betaling zijn samenhangende voorwaarden, zodat het niet bestaan van één of andere, deze mogelijkheid van rechtswege gedaan maakt en de erfpacht doorloopt alsof er niets zal zijn gebeurd. 2.3. Nà verloop van negenennegentig jaren wordt deze erfpacht dus zonder opzeg beëindigd zoals door de Wet voorzien. In geval op dat ogenblik de eigenaar het goed of een deel daarvan zou verkopen of met enig zakelijk of persoonlijk recht belasten, dan heeft de alsdan laatst bestaande erfpachter(s) een voorkeurrecht om dit te verwerven aan de voorwaarden die er dan zullen bestaan. Daarvoor zal de eigenaar hen middels aangetekende brief in kennis moeten stellen van al die voorwaarden, en zullen de bedoelde erfpachter(s) samen voor het geheel handelend, hun onvoorwaardelijke aanvaarding moeten bevestigen middels aangetekende brief te verzenden binnen de drie maanden nà ontvangst van die kennisgeving. Ditzelfde geldt ook indien de verpachter tijdens de loop van die negenennegentig jaren het goed zou verkopen in de zin van art. 1582 e.v. Burgerlijk Wetboek.

Art. 3.. 3. De erfpachter oefent alle de regten uit, welke aan den eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij vermag niets te verrigten, waardoor de waarde van den grond zoude worden verminderd. Hij mag alzoo. onder andere, geene af- of uitgravingen doen van steen, steenkolen, turf, klei of andere soortgelijke tot het erf behoorende grondspecien, ten ware de ontginning reeds mogt zijn aangevangen, toen zijn regt is geboren.

Afwijking van art. 3.. 3.0. Geen afwijking.

Art. 4.. 4. De boomen, welke gedurende het erfpachtsregt sterven, of door een toeval worden omgeworpen, komen ten voordeele van den erfpachter, mits hij andere in derzelver plaats stelle. Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle beplantingen door hem zelven aangelegd.


Art. 5.. 5. De grondeigenaar is tot geenerlei reparatie gehouden. Daarentegen is de erfpachter verpligt het in erfpacht uitgegeven goed te onderhouden, en daaraan de gewone reparatien te doen. Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het ontginnen of beplanten van gronden, het erf verbeteren.

Afwijking van art. 5.. 5.1. De erfpachter is verplicht om het goed en de daarop door hem aan te brengen constructies of beplantingen te onderhouden, en daaraan alle herstellingen te doen zoals een volle eigenaar dit aan zijn eigendom doet. 5.2. De erfpachter mag eventuele bestaande constructies afbreken om ze door nieuwe van minstens gelijke waarde te vervangen. Hij mag er ook nieuwe en zonder beperking in waarde op oprichten of laten oprichten, weliswaar mits eerbiediging van de wetgeving alsdan van toepassing. Bedoeld worden de wetgeving inzake ruimtelijke ordening enzovoorts. En dit alles natuurlijk op zijn eigen kosten. En dit alles ook zonder inspraak van de erfverpachter, onverminderd hetgeen gezegd wordt onder nr. 7.1. 5.3. De Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal (Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824. nr. 13), de artikels 546 tot 577* en 578 tot 636** van het Burgerlijke Wetboek zijn niet van toepassing (* natrekking, ** vruchtgebruik, gebruik en bewoning).

Art. 6.. 6. Hij is bevoegd om zijn regt te vervreemden, met hypotheek te belasten, en den grond, in erfpacht uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het tijdvak van zijn genot.

Afwijking van art. 6.. 6.1. Indien de erfpachter zijn recht van vervreemding uitoefent, dan kan hij zijn rechtsopvolger aan de verpachter voorstellen. De verpachter kan, maar moet dan niet de erfpachter ontlasten van zijn verbintenissen, dus inbegrepen de verbintenis om de canon te betalen. De erfpachter beslist dit soeverein en zonder motiveringsplicht. Dit is een mogelijkheid voor de erfpachter, maar geen recht. 6.2. De erfpachter heeft het recht om ook genotsrechten te vestigen, weliswaar binnen de perken van de rechten die deze zelf heeft. In ieder geval, tenzij de enige mogelijkheid van nr. 6.1., blijft het de erfpachter die ten opzichte van de

126

verpachter-eigenaar daarbij gehouden. En omgekeerd blijft de erfverpachter totaal vreemd aan de daden en gevolgen daarvan, zoals door de erfpachter gesteld. En zo ook blijft hij vreemd ten opzichter van ene koper of andere recht-houder van de erfpachter.

Art. 7.. 7. Bij het eindigen van zijn regt, kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet gehouden was; doch hij is verpligt de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond mogt veroorzaakt zijn.Niettemin heeft de grondeigenaar regt van terughouding op die voorwerpen, tot dat de erfpachter hem het verschuldigde volledig voldaan heeft.

Afwijking van art. 7.. 7.1. De erfpachter of diegene die op de grond deze gebouwen of beplantingen zal hebben aangebracht, heeft niet het recht om deze weg te nemen. Deze komen voor de volle eigendom toe aan de erfverpachter en aan de prijs van de toegevoegde materialen. Weliswaar indien de erfverpachter vooraf hun oprichting en schriftelijk ingestemd heeft met hun totale waarde, minstens een maximale waarde. De prijs van de toegevoegde materialen is het geheel van de materialen op dat moment aan de nieuwprijs op dat moment, minus slijtage of vetusteit, én minus de waarde van de oorspronkelijk aanwezige, bruikbare materialen en beplantingen, aan de prijs op dat moment, oorspronkelijke elementen al dan niet verwijderd. Indien de erfverpachter niet om zijn instemming is gevraagd met de waarde, of indien de erfpachter boven de maximale waarde is gegaan, dan zal de totale waarde onweerlegbaar geacht worden niet te bestaan of niet te bestaan boven die maximale waarde, en dus ongeacht de realiteit ter plaatse. Diegene die deze gebouwen of beplantingen wilt aanbrengen, heeft de bewijslast achteraf van de oorspronkelijke aanwezige en bruikbaarheid van materialen en beplantingen. De waarde hiervan wordt onweerlegbaar en ongeacht de reële toestand, geacht de helft te zijn van alle op dat moment aanwezige materialen of planten. Het enige bewijs tot afwijking hiervan is een op tegenspraak opgestelde omschrijving, uit te voeren voor de aanvang van de werken en op kosten van diegene die dit vraagt. De deskundige hiervoor zal aangesteld worden door de Vrederechter op éénzijdig verzoekschrift en met overlegging van de authentieke akte van deze erfpacht. Een partij die afwezig blijft nà hiertoe tweemaal per aangetekende brief te zijn uitgenodigd, wordt onweerlegbaar vermoed in te stemmen met de vaststellingen van deze deskundige. 7.2. De erfverpachter heeft het recht, indien hij deze gebouwen of beplantingen niet wil behouden, om binnen de drie maanden nà beëindiging en middels aangetekende brief deze door de uittredende erfpachter te doen verwijderen, en de weggenomen grond te doen aanvullen en nivelleren. Oorspronkelijk aanwezige gebouwen die geïncorporeerd zijn met nieuwe, worden onweerlegbaar als nieuwe behandeld, ongeacht de onderlinge waarde verhouding. Doet de erfpachter dit niet, of niet volledig binnen de drie maanden nadat hem dat zal zijn gevraagd, dan mag hij dit niet meer doen of voltooien, en dan heeft de verpachter het recht om dit zelf te (doen) doen, en zal de erfpachter de factuur hiervoor betalen.

Art. 8.. 8. De erfpachter is onbevoegd om van den grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betale van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich hij het eindigen der erfpacht op den grond bevinden.

Afwijking van art. 8.. 8.1. De afwijkingen zijn deze zoals verwoord onder de nrs. 7.1. en 7.2.

Art. 9.. 9. Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn gelegd, het zij gewone, het zij buitengewone. het zij jaarlijksche, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten worden betaald.

Afwijking van art. 9.. 9.1. De erfpachter staat in en zal de erfverpachter vrijwaren voor alle kosten en gevolgen aan derden en erfverpachter van welke aard ook, die zou veroorzaakt worden aan de verpachter door het gebruik welk de erfpachter of diegene aan wie hij dergelijke gebruik mogelijk maakt.

Art. 10.. 10. De verpligting om de erfpacht te voldoen is onsplitsbaar, blijvende ieder gedeelte van den in erfpacht uitgegeven grond voor de geheele pacht aansprakelijk. De erfpachter kan bij parate executie tot de betaling worden genoodzaakt.

Afwijking van art. 10.. 10.0. Geen afwijking van deze gehoudenheid, solidairlijk en voor het geheel.

Art. 11.. 11. De erfpachter kan geenerlei vrijstelling van betaling der pacht vorderen, noch uit hoofde van vermindering, noch van het geheel ophouden des genots. Zoo niettemin de erfpachter gedurende vijf achtereenvolgende jaren van het geheel genot is beroofd geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd zijn voor den tijd van zijn gemis.

Afwijking van art. 11.. 11.0. Geen, onverminderd de precisering dat art. 11 niet van toepassing is in geval van actieve of passieve eigen daad van de verpachter, of diegene aan wie deze rechten zal verlenen.

Art. 12.. 12. Ter zake van elken overgang van het erfpachtsregt of van verdeeling eener gemeenschap, is geen buitengewone uitkeering daarvoor verschuldigd.


Art. 13.. 13. Bij het eindigen van het erfpachtsregt.heeft de eigenaar tegen den erfpachter eene personele regtsvordering tot vergoeding der kosten, schaden en interessen, veroorzaakt door nalatigheid en gebrek van onderhoud van het erf. en voor de regten die de erfpachter door zijne schuld rnogt hebben laten verjaren.


Art. 14.. 14. Wanneer het erfpachtsregt door het verloop des tijds is geeindigd, wordt hetselve niet stilzwijgend vernieuwd, doch kan hetzelve hij voortduring blijven bestaan tot weder opzegging toe.


Art. 15.. 15. De erfpachter kan van zijn regt worden vervallen verklaard, ter zake van rnerkelijke aan het goed toegebragte schade, of van het groveIijk misbruiken daarvan; onverminderd de regtsvordering tot vergoeding van kosten, schaden en interessen.


Art. 16.. 16. De erfpachter zal de vervallenverklaring, uit hoofde van aan het goed toegebragte schade of misbruik van genot, kunnen verhinderen, wanneer hij de zaken in haren vorigen staat herstelt, en voor het vervolg voldoende verzekering geeft.

Afwijking van art. 16.. 16.0. Geen afwijking. Maar om duidelijk te zijn:

127

Zie hier de tekst van de Wet over het recht van opstal: «Art. 9 - Het regt van opstal, gaat, onder anderen, verloren: 1° Door vermenging; 2° Door het te niet gaan van den grond; 3° Door de verjaring van dertig jaren.». Bovendien is er het geval van nr. 1.2. van deze overeenkomst. En ten slotte is er art. 1243 e.v. Burgerlijke Wetboek, waarvan afgeweken wordt in de zin dat in geval van verlies van aanwezige gebouwen of beplantingen, involge welke oorzaak ook (zoals o.a. instorting, e.a.), de erfpacht niet beëindigd wordt.

Toevoegingen.. 17.1. Boekhoudkundig en fiscaal beschouwd: behoudens uitdrukkelijk anders en elders gesteld, bevat de canonopbrengst geen reconstitutie van kapitaal met betrekking tot bebouwing door de erfverpachter.

PRIJS, KOSTEN & PRO FISCO I.

Prijs Hierboven in dit dossier staat de 'instelprijs' vermeld. De finale prijs komt tot stand nà marktbevraging en bod/beloften via het FED-net-systeem.

waarop voorschot 1 jaar canon

voorschot te consigneren Binnen de drie werkdagen nà weerhouden bod tot verdere afhandeling, op de rkening aan te duiden door, en in smaenspraak met de opdrachtgever.

saldo te betalen als volgt Er is geen saldo, onverminderd de canon die nà 1 jaar (d.i. het jaar betaald als voorschot), maandelijks dient betaald te worden.

solvabiliteitsbewijs In toepassing van art. 4.5.d) hoofdstuk 2 FED-net-CODEX ) moet iedere bieder bij zijn 1°bod op ieder goed, het bewijs bijvoegen van een bank, waaruit blijkt dat de betaling van het saldo van het voorschot en of de prijs onvoorwaardelijk en zeker zal kunnen plaatsgrijpen binnen de voorziene termijn. Als dit niet is bijgevoegd, dan heeft dit de relatieve nietigheid van het bod als gevolg.

info over prijswaarde Dit is de prijs plus alle voordelen die de transactie aan de opdrachtgever verschaft. Bijvoorbeeld: als op een huis een lening loopt van 100.000 € en de verkoopprijs wordt gesteld op '50.000 € plus de overname door de koper van die lening', dan is de prijswaarde 150.000 €.

Kosten De prijs(waarde) is netto in handen van de opdrachtgever. Dit betekent dat de volgende kosten door de finaal weerhouden bieder moeten gedragen worden, en deze moet instaan voor:

kadastraal ink. en soortgelijke Vanaf het moment van ondertekening van de akte, proportioneel berekend voor het lopende jaar.

gemeentetaksen Pro memorie vermeld, als die er zijn (afhankelijk van meer dan één subjectief criterium).

aktekosten Omwille dat notariskosten geval per geval op concrete wijze dient bekeken te worden, en in hoofdzaak kan afhangen van de overnemer, bevraagt men dit concreet bij zijn notaris. Men kan ook algemeen kijken naar www.notaris.be.

fiscaal stelsel en bijhorende kosten Registratierechten van 0,2% op de totale som van de canon.

registratierecht & notariskost Deze zijn afhankelijk van de situatie van de bieder, zie op www.notaris.be en bevraag uw bemiddelaar die ieders persoonlijke situatie zal ontleden.

opmetingkosten De betalen door de erfpachter: 700 EURO + 147 EURO (BTW) = 847 EURO.

afpalingkosten De vererfpachter acht dit niet nodig, en al de erfpachter dit wil, kan kan dit gebeuren maar dan wel integraal op zijn kosten.

attesten e.a. Deze die bij wet verplicht worden en deze die nodig of nuttig geacht worden voor dit aanbod door betrokkenen. Dit volgens afrekening van de notaris of andere penhouder indien toepasselijk.

nog andere onkosten Kadastrale stukken 5,50 + 11,00; hypothecair getuigschrift (indien de erfpachter dit wil); OVAM bodemattest 32,00; gemeentelijke aanstippingslijst 50,00; sleutelset 38,00.

Zoals dit het geval is bij een notariële openbare verkoop met recht van hoger opbod, wordt de kostprijs van een Objectieve Verkoop (verhuring, enz.) voor 100% ten laste gelegd van en betaald door de weerhouden bieder met wie de onderhandse overeenkomst finaal zal doorgaan. Dit is de regel, tenzij de opdrachtgever anders heeft beslist en dat dit 'anders beslist' hieronder in dit dossier vermeld staat. Het deel dat ten laste gelegd wordt van de koper, wordt hieronder duidelijk ingeschreven én in het bod/belofteformulier, dit als voorwaarde van de transactie in toepassing van de Wet (o.a. art. 1593 en 1134 B.W.). De betaler kan deze kostprijs voor 100% fiscaal als lasten of uitgaven recupereren, als hij dit mag afhankelijk van zijn persoonlijke situatie. De opdrachtgever heeft die FED-net-onkosten niet bijgeteld of ingerekend in zijn instelprijs voor het deel dat de weerhouden bieder moet betalen. En op die kosten worden ook geen aktekosten toegerekend, omdat dit geen deel is van de prijs, maar een schuld van de bieder-in-eigen-hoofde. De complete tekst staat in de FED-net-CODEX (o.a. art. 8.2. e.v. hoofdstuk 2).

deze FED-net-onkosten bedragen Deze worden integraal betaalt door de opdrachtgever (en dus niet door de erfpachter).

bij voor, -koop,-keur, -rechten In geval er een kennisgeving moet gebeuren in het kader van een eventueel recht van voorkoop of enig ander voorrecht, zal de penhouder of diegene die deze kennisgeving doet, duidelijk vermelden welke de kostprijs aan FED-net vzw is en dat het betalen van die kostprijs een voorwaarde tot verkoop is, zelfs al staat dit niet vermeld in het FED-net-dossier of in enig ander geschrift. Zodat in geval van uitoefening van zo'n voorrecht die bevoorrechte koper de gelden voor die kostprijs door tussenkomst van de penhouder aan FED-net vzw zal uitbetalen. In dat geval zullen de gelden die hiervoor geconsigneerd werden door de bieder, aan deze teruggestort worden.

Verminderde registratierechten & C° Men kan onder bepaalde voorwaarden genieten van een abattement (vrijstelling) t.b.v. 12.500 € op de grondslag, of een meeneembaarheid onder vorm van verrekening of onder vorm van teruggave (max. 12.500 € der rechten). Meer info op www.notaris.be.

Heffing De prijs omvat behoudens de prijs zelf, ook alle mogelijk lasten voor de koper, van alle aard[*], tenzij afzonderlijk afwijkend in schrift gesteld. De voordelen aan de koper zijn er dus niet inbegrepen. De overnemer(koper o.a.) vrijwaart de overlater(verkoper o.a.) integraal inzake de venale waarde en alle gevolgen dienaangaande.

128

[*] De FED-net-kosten worden buiten bovenop de prijs van de transactie betaald door de overnemer, zodat de prijs netto is, zie hoger.

Extra verklaringen Het geschrift van een transferovereenkomst (compromis e.a.) is een onderhands geschrift tussen partijen. Geen enkele Wet zegt dat dergelijk geschrift op 1 acte moet gebeuren. Er mogen meerdere acten zijn, en zelfs op verschillende datums. Zolang die acten maar dienen om het bewijs te leveren van wat tussen de partijen is, werd en zal worden overeengekomen. De Wet, men begrijpe in hoofdzaak de fiscale Wet, verplicht in sommige gevallen de partijen of één van hen, om verklaringen daarin neer te schrijven. Zo is dit bijvoorbeeld het geval in Vlaanderen inzake registratierecht : het abattement (art. 46 bis W.Reg.), de meeneembaarheid onder vorm van verrekening (art. 61, 3 W.Reg.) of onder vorm van teruggave (art. 212 bis R.Wtb.). Welnu, voor de gevallen door de Wet voorzien, verbinden de partijen zich om de aanvullende akten op te stellen die nodig of nuttig zijn, en deze te ondertekenen op eenvoudig verzoek van de andere, bij voorkeur mits verklaring en bijstand van hun notaris. In ieder geval ontlasten zij de bemiddelaar voor zoveel als nodig.

Concreet Bovenstaande hangt altijd af van de persoonlijke situatie van de bieder, die de mogelijkheid heeft om zijn concrte toestand te laten bekijken en uitrekenen door de bemiddellaar die deze zelf kiezen kan, en wiens bijstand gratis is. Enkel de bemiddellaar met wiens cliënt de opdrachtgever de transactie zal sluiten, zal via/door FED-net worden betaald.

DE MANIER VAN HANDELEN J.

HOE UW BOD UITBRENGEN ? J.1.

via uw Bemiddelaar Omdat een kandidaat 100% goed moet geînformeerd worden (en in een voor hem begrijpbare taal), en omdat deze zou kunnen terugvallen op de aansprakelijkheid van een professioneel, kiest iedere geïnteresseerde zijn eigen Bemiddelaar vrij uit zijn vertrouwenspersonen. Deze bijstand is gratis. "De Bemiddelaar", zijnde diegene die voor eigen rekening en risico zelfstandig optreedt als raad- en of bijstandverlener aan de zijde van de geïnteresseerde koper, hetzij een Erkend Vastgoedmakelaar bedoeld in art. 3 van het Koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (B.S., 13 oktober 1993), hetzij een persoon of een beoefenaar van een beroep bedoeld in art. 4 van dit K.B. (o.a. de opdrachtgever zelf, notaris, curator, landmeter, een bijzondere procuratiehouder).

via FED-net-formulier Informatie (en uitleg in de taal van de consument) en formulieren te bekomen bij de Bemiddelaars naar vrije keuze van de geïnteresseerden. FED-net-centrale voor algemene vragen en melding van problemen: 0477 65 70 87. De bemiddelaar moet er over waken dat altijd de laatste versies van de stukken en formulieren worden gebruikt. Van zodra er één bod/belofte aan de instelprijs aan FED-net ter kennis werd gebracht, kan geen enkel stuk nog aangepast worden. (Zij houden rekening met de mogelijkheid van technische panne !)

permanente info prijzen en termijnen Via de officiële www.FED-net.org > Timing en prijzen, of met uitleg via de vrij gekozen Bemiddelaars.

concreet Alles staat uitgelegd op het laatste van dit dossier onder de tekst: «Het FED-net-systeem samen».

BIJ WEERHOUDEN TOT AFHANDELING J.2.

Binnen de drie werkdagen nà weerhouding tot verdere afhandeling van een bod/belofte door de transactie, moet die bieder, spontaan zonder dat hem dit speciaal moet worden gevraagd, hiervoor bijgestaan door zijn bemiddelaar: a) het voorschot op de prijs consigneren; b) de FED-net-commissie hier boven vermeld integraal consigneren; c) naargelang de keuze en mogelijkheid van de opdrachtgever ondertekenen ofwel c.1) de onderhandse akte ondertekenen samen met de opdrachtgever (ook "Compromis" genoemd) waarbij de wederzijds consensus tot stand komt; ofwel c.2) de onderhandse "Comme Promis" akte ondertekenen zonder dat de opdrachtgever deze moet ondertekenen "Comme Promis" is geen schrijffout, maar een vakterm, waarmee letterlijk bedoeld wordt "Zoals beloofd", en waarbij de bieder zijn belofte ongewijzigd maar wel sine die herneemt, zoals hierboven is gezegd. Het al dan niet ondertekenen van die "Comme Promis" wijzigt niets aan de rechtstoestand dat die bieder en diens belofte krachtens de FED-net-CODEX (art. 4.4.3. Hoofdstuk 2) die toch van rechtswege verlengd wordt sine die, maar dit kan wel 1) de administratieve handeling van sommige verkopen versnellen, 2) de afhandeling van sommige kredietaanvragen vereenvoudigen en versnellen, en alleszins 3) fiscale ongemakken voorkomen. d) en wanneer dit uitdrukkelijk gevraagd wordt door FED-net vzw of door (één van) de opdrachtgever(s), moet die bieder ofwel 1) het bewijs van een bank laten afleveren dat de betaling van het saldo van het voorschot en of de prijs onvoorwaardelijk en zeker zal kunnen plaatsgrijpen binnen de voorziene termijn, ofwel 2) een bankwaarborg afleveren, ofwel 3) beide. Wanneer de bieder aan één van die voorwaarden niet zou voldoen, dan voldoet hij niet aan de gestelde voorwaarden, en wordt dit onherroepelijk en onweerlegbaar als weigering tot uitvoering van zijn eenzijdige belofte aanzien. Bij weigering tot uitvoering van zijn eenzijdige belofte door de bieder of van één van bovenstaande voorwaarden, zal de opdrachtgeververkoper of FED-net vzw (die hiervoor wel volmacht krijgt of in eigen belang handelen kan) die bieder hiervan aangetekend kennis geven, en aanmanen om dit binnen de vier kalenderdagen dit wel en compleet te doen. Doet deze dit niet, dan heeft de verkoper de mogelijkheid om de volgende bieder in rang te weerhouden tot de verdere afhandeling van de transactie, en zal de weigerende bieder onmiddellijk a) ten titel van begin van schadevergoeding aan de verkoper 15% van de

129

prijswaarde betalen ("onder begin van schadevergoeding" wordt begrepen een minimum zonder bewijslast van schadeomvang, minimum dat niet gelijk staat met forfaitair, want de schadevergoeding kan hoger liggen als die omvang wordt bewezen), en b) alleszins aan FED-net vzw de integrale commissie betalen (met verval van recht tot consignatie). Meer de incassovergoeding én aan de verkoper én aan FED-net vzw, zoals ingeschreven onder art. 10 Hoofdstuk 1 FED-net-CODEX.

PLANNEN > Commentaar K.

Zie in Annex A.

STATISTISCH MATERIAAL en nog andere L.

Nationaal Instituut Statistiek - volgens notariële akten L.1.

Niet beschikbaar voor erfpacht.

FED-net resultaten L.2.

Op www.FED-net.org kan men een aantal prijs- en andere gegevens vinden die nuttig zijn om weten. Let wel: niet alle resultaten staan op de website gepubliceerd. Maar enkel die gegevens waaromtrent én opdrachtgevers én kopers/huurders/e.a. nemers aan FED-net toelaten om deze te publiceren.

130

Schematisch overzicht normale Objectieve Verkoop

opstart met inloopperiode 20 werkdagen vanaf de dag van opstart

vanaf de opstart is bezichtiting mogelijk … en is advies, bijstand en bodformulier te verkrijgen

… alles via de bemiddelaar die de geïnteresseerde zelf en vrij kiest (HIERVOOR IS ER NIETS TE BETALEN)

het bodformulier is één en hetzelfde formulier voor de 2 perioden:

tijdens de 1° periode: open bod = dit formulier steekt de bieder niet in een omslag … deze geeft dit formulier open aan de bemiddelaar

tijdens de 2° periode: gesloten bod = dit formulier steekt de bieder in een omslag … deze geeft dit omslag gesloten aan de bemiddelaar

1° periode voor open biedingen 5 werkdagen begint ten vroegste te lopen de 1° werkdag nà afloop inloopperiode

mogelijkheid 1: een 1° open bod

wordt gedaan … tijdens inloopperiode

dit doet deze 1° aftelperiode voor open biedingen lopen vanaf de 1° werkdag … nà afloop van de inloopperiode

mogelijkheid 2: een 1° open bod wordt gedaan … nà afloop inloopperiode

dit doet deze 1° aftelperiode voor open biedingen lopen vanaf de 1° werkdag … nà ontvangst van dat open bod

2° periode van gesloten biedingen 5 werkdagen nà afloop 1° periode voor open biedingen

mogelijkheid 3: in de 1° periode … is er maar 1 open bod

dan loopt er geen 2° periode voor gesloten biedingen

mogelijkheid 4: in de 1° periode … zijn er minstens 2 open biedingen

dan loopt de 2° periode voor gesloten biedingen vanaf de 1° werkdag … nà afloop van de 1° periode

Alle informatie, voorwaarden en modaliteiten staan in « de FED-net-CODEX » > zie http://www.fed-net.org/txt_topics.php.

Alles is te volgen op de officiële website www.FED-net.org > zie het dossier.

Alle wettelijke informatie over FED-net vzw staat op de website > zie http://www.fed-net.org/txt_law.php.

Een open bod moet minstens aan de instelprijs uitgebracht worden.

Een open bod onder de instelprijs uitbrengen, dat kan. Maar alleen als de bemiddelaar op een speciaal formulier een deftig antwoord geeft op

2 vragen. Vraag 1: waarom vindt u de instelprijs te hoog? Vraag 2: hoe heeft u de door u geboden prijs opgebouwd?

Een bod onder de instelprijs heeft geen enkel gevolg op de perioden, tenzij de opdrachtgever dit wil gebruiken als instelprijs. Dan herbegint alles.

De opdrachtgever kan de perioden van 20 en 5 werkdagen verlengd of verkort hebben, maar dan wel alleen vóór de start, en niet meer nadien.

Zo'n verandering staat vermeld in het FED-net-dossier én op de website.

De datums van de perioden staan vermeld op de website.

Tijdens de 1° periode van open omslagen worden alle open biedingen op de website gepubliceerd.

Tijdens de 2° periode van gesloten omslagen worden de gesloten biedingen niet op de website gepubliceerd.

Want die zitten én in een gesloten omslag, én in een urne. En niemand weet dat er zijn, noch hoeveel er zijn, dus ook niet de prijzen daarin.

Direct nà afloop van de 2° periode van gesloten omslagen worden die urne en die gesloten omslagen in publieke zitting geopend.

Iedereen mag op die publieke zitting aanwezig zijn, ongeacht of men een bod heeft uitgebracht of niet. Datum en plaats staan vooraf op de website.

De geboden prijzen worden publiek geproclameerd. En nadien worden ze direct op de website gepubliceerd.

Nà afloop van de 1° periode met 1 open bod, of nà afloop van de 2° periode als die er is, kan er geen ander of hoger bod meer worden gedaan.

Onder "werkdag" wordt begrepen iedere kalenderdag uitgezonderd a) iedere zaterdag, b) iedere zondag, c) iedere wettelijke feestdag van

de lokaliteit waar een goed is gelegen, d) iedere dag tussen 15 juli tot en met 19 augustus daaropvolgend, en e) iedere dag tussen 15 december

tot en met 5 januari daaropvolgend.

http://www.fed-net.org/txt_topics.php

http://www.fed-net.org/

http://www.fed-net.org/txt_law.php

131

8.2. Enkele voorbeelden uit een cursus van een notoir professor

Gelezen in de cursus van Prof. Storme (KUL), editie 2011-2012.

Opgemerkt daarbij:

1. Pas vanaf heden begint men uitvoerig hierop in te gaan

2. Daarbij spreekt men ruim over erfpacht, maar de bron van toepassing van erfpacht is nog

steeds niet aangeboord

3. Citaat uit de tekst van de professor:

Opmerkelijk is dat de professor schrijft:

11. Toepassingen van erfpacht.

Voor toepassingen door de overheid, zie onder II. Opstal, in fine.

… en onder II. Opstal, in fine

daar staat het volgende (en het is zoeken naar een voorbeeld van praktische toepassing van erfpacht

in de serie praktische toepassing van opstal.

Dit onderlijnt/bewijst dat de academici meer en meer aandacht krijgen voo erfpacht … maar dat zij

het moeilijk hebben bij afwezigheid van praktische ervaring en anaytische econometrie om die te

vinden en te verwoorden (wat eigen is aan de academische wereld … cursussen zijn die uit nature de

geschreven waarheid die altijd achterloopt op de economische werkelijkheid in the field.

Toch vermelden wij hier graag een overzicht van de toepassingen van opstel die de professor

behandelt. Die zijn werkelijk vermeldenswaardig:

a) Ondergrondse bouwwerken

Het opstalrecht kan inderdaad ook betrekking hebben op ondergrondse gebouwen of

werken. Vb. ondergrondse parking, benzine- of andere tanks e.d. onder andermans

grond.

Voor mijnbouw geldt er een aparte wetgeving.

b) Kabels en leidingen

Het opstalrecht kan een rol spelen om te vermijden dat kabels of leidingen (denken we bv.

aan dure glasvezelkabels) door verticale natrekking eigendom worden van de

grondeigenaar. Dit is maar van belang voor zover de kabels niet uit hun aard aan die

natrekking ontsnappen (wat het geval is indien ze roerend blijven, bv. omdat enkel de

wachtbuizen onroerend worden, niet de gemakkelijk eruit verwijderbare kabels; of indien

men zou oordelen dat de horizontale natrekking voorrang heeft op de verticale, waardoor

132

de kabels nagetrokken worden aan de onroerende installatie van waaruit ze vertrekken

("paddestoel-theorie"); ook is er soms een wetsbepaling die zonder verdere uitleg bepaalt

dat de operator eigenaar blijft van de kabels (bv. in de Telecommunicatiewet). Speelt de

verticale natrekking normaal wel, dan kan ze doorbroken worden door een opstalrecht toe

te kennen. Om te vermijden dat dit voor een vaste termijn wordt gevestigd van max. 50

jaar wordt het opstalrecht accessoir gemaakt aan een erfdienstbaarheid (zij het een

erfdienstbaarheid van openbaar nut, zij het een civielrechtelijke erfdienstbaarheid).

Problematisch was tot voor kort de opvatting dat geen zakelijke rechten kunnen worden

toegekend op het openbaar domein. Minstens voor het gemeentelijk openbaar domein is

intussen decretaal uitgeklaard dat dit wel kan voor zover niet kennelijk onverenigbaar met

de bestemming van het openbaar domein (art. 191 Vlaams gemeentedecreet). Er zijn

intussen een reeks richtlijnen van de Vlaamse overheid voor erfpachten

opstalovereenkomsten op goederen van de overheden.

c) Versterking van de positie van de echtgenoot of partner niet-grondeigenaar

1° Bij gehuwden

De “afstand van natrekking” door een van de echtgenoten ten voordele van de

huwelijksgemeenschap (of ten voordele van een onverdeeldheid tussen beide echtgenoten,

d.i. afstand voor de helft) komt vaak voor. Zij strekt ertoe de echtgenoot niet-grondeigenaar

in een betere positie te plaatsen, vooral wanneer er gebouwd wordt met gelden van de

gemeenschap of van beide echtgenoten. Zonder vestiging van een opstalrecht is het huis

dus eigen, ook al is het met gemeenschappelijke gelden gebouwd.

Het gemeen recht bepaalt weliswaar een vergoedingsplicht (art. 1400 BW), maar geen

zakelijke subrogatie. De vergoedingsgerechtigde echtgenoot heeft naar gemeen recht dus

een loutere schuldvordering, en gebeurlijk de rechten ex art. 215 BW en soortgelijke, maar

geen zakelijk recht. Ook is diens schuldvordering achtergesteld op de

gemeenschapsschuldeisers.

Het is in ieder geval verstandig uitdrukkelijk te bedingen dat het opstalrecht van

rechtswege eindigt bij de beëindiging van het huwelijk, of een meer genuanceerde

uitdrukkelijke oplossing (bv. einde bij overlijden van de echtgenoot niet-grondeigenaar;

geen einde bij overlijden van de echtgenoot-eigenaar; regeling in geval van echtscheiding

afhankelijk van wie het huis heeft betaald). Verder kan men bepalingen inlassen om te

vermijden dat grond en gebouw afzonderlijk zouden kunnen worden vervreemd, en over de

verdeling van de prijs bij verkoop.

Problemen kunnen rijzen naargelang de kwalificatie van de overeenkomst van afstand van

natrekking, d.i. tot vestiging van het opstalrecht.

- in het huwelijkscontract is alles mogelijk: is de afstanddoende echtgenoot reeds eigenaar

bij het aangaan van het huwelijk, kan de afstand in het huwelijkscontract overeengekomen

worden.

- wordt de grond tijdens het huwelijk verkregen, dan kan in de verkrijgingstitel worden

bepaald dat het opstalrecht door de gemeenschap wordt verkregen en de grond als eigen

goed.

- tijdens het huwelijk is een verkoop in beginsel uitgesloten (1595 BW); indien het een

loutere schenking is daarentegen, kan ze niet meer bindend geschieden tijdens het huwelijk

(steeds herroepbaar door de afstanddoende echtgenoot). Nu zijn er ook buiten de wijziging

133

van het huwelijksstelsel om theoretisch andere kwalificaties mogelijk dan één van deze

beiden, maar dan is er nog het risico dat de rechtspraak de afstand ten gunste van de

huwgemeenschap tijdens het huwelijk en buiten het kader van een wijzigingsakte om,

nietigverklaart wegens strijd met de dwingende regels inzake de wijziging van het

huwelijksstelsel.

Vestiging door een wijziging van het huwelijksvermogensstelsel is dan ook de enige

veilige weg - wat sinds de versoepelingen van de desbetreffende procedure (zeker vanaf 1

november 2008) wel realistischer is dan voorheen. Vermits het opstalrecht een goed is, is

de vestiging ervan geen gebeurlijke, maar een dadelijke wijziging. Het opstalrecht vormt

dan een inbreng in de huwgemeenschap, dan wel - bij scheiding van goederen - een

gemeenmaking, of juister nog een overdracht van de helft van een opstalrecht.

Ook wanneer er scheiding van goederen is, kan het enkel door de wijziging van het stelsel,

aangezien het anders om de verkoop van de helft van een opstalrecht zou gaan.

Een alternatief is natuurlijk om ook de grond gemeenschappelijk te maken door een

wijziging van het huwelijksvermogensstelsel, en mogelijks de nodige vergoedingen te

voorzien (en eventuele andere modaliteiten, bv. voor het geval van ontbinding door

echtscheiding). De echtgenoten zullen dan gezamenlijk eigenaars worden van het gebouw

ingevolge het recht van natrekking. Dit is natuurlijk de eenvoudigste oplossing, mist men

daarover akkoord kan gaan.

NB. Het gunstig belastingstelsel is van toepassing bij de vestiging van het opstalrecht (in

het kader van een huwelijk gaat het niet om een schenking, maar om een huwelijksvoordeel

en is er dus geen evenredig registratierecht verschuldigd).

2° Bij samenwonenden

Ook hier zal bij gebrek aan andersluidende overeenkomst het gebouw dat op de grond van

één van de partners is gebouwd door natrekking in eigendom toekomen aan de

grondeigenaar. Gebeurde het bouwen mede op kosten van de andere partner, dan volgt de

vergoedingsplicht uit het gemeen recht, d.w.z.:

- uit het contractenrecht voor zover er een overeenkomst tussen partijen kan worden

geïdentificeerd;

- subsidiair het recht inzake ongegronde verrijking (waarvan art. 555 BW en de "kostenleer"

specifieke gevallen regelen). Er bestaan evenwel meerdere betwistingen over

de regels die in zo'n geval gelden, zodat het aangewezen is de zaak contractueel te regelen.

In feite gebeurt het omzeggens altijd bij onderling akkoord maar is het bij gebrek aan

uitdrukkelijke overeenkomst moeilijk de precieze inhoud van dat akkoord te bepalen. Met

name zullen er meestal onvoldoende aanknopingspunten zijn om een stilzwijgende afstand

van natrekking - en dus vestiging van een opstalrecht - ten gunste van beide partners

tezamen af te leiden.

Zijn partijen niet gehuwd, dan geldt noch art. 1595 BW noch de herooepbaarheid van

schenkingen, en kan er dus wel een overdracht van een aandeel in het goed zelf van de ene

naar de andere worden overeengekomen, zoewel als een gemeenmaking onder een

aanwasregeling. Anderzijds kan het opstalrecht in dat geval ook niet accessoir worden

gemaakt aan het huwelijk of de huwelijksgemeenschap; het moet evenwel mogelijk zijn het

accessoir te maken aan een vermogensrechtelijke samenlevingsovereenkomst; meestal

zal daarbij een onverdeeldheid worden overeengekomen. Heeft die enkel betrekking op de

opstallen, dan is het dus een afstand van natrekking voor de helft, al dan niet gekoppeld aan

een beding van aanwas.

134

Maakt men het opstalrecht accessoir, dan betekent dat wel dat het eigendomsrecht van de

niet-grondeigenaar wegvalt bij de beëindging van de samenwerkingsovereenkomst en deze

partner terugvalt op de regeling van art. 6 Opstalwet (vergoedingsplicht + retentierecht);

een verdeling op basis van de (huidige) waarde van het gebouw zal veelal fairer zijn, maar

dient dus in beginsel contractueel te zijn overeengekomen of uit de

samenlevingsovereenkomst te volgen.

d) Gebruik van het opstalrecht bij bouwpromotie

Promotoren sluiten vaak met de grondeigenaar een overeenkomst waarbij aan de verkoper

in ruil voor de eigendom geen geld, maar één of meerdere wooneenheden (appartementen

of woningen) worden toegezegd. Om dubbele overdracht (en meestal dubbele belasting)

te voorkomen, wordt dan ook bij de verkoop onmiddellijk een basisakte c.q.

verkavelingsakte opgemaakt, en verkrijgt de bouwpromotor slechts het aandeel dat

overeenstemt met de overige kavels.

Anderzijds bouwt de promotor normaal om te verkopen, niet om zelf eigenaar te blijven.

De promotor is dan ook niet geïnteresseerd in de eigendom van de grond (veroorzaakt

immers dubbele overdracht én dubbele registratierechten op de grond), maar enkel in de

(tijdelijke) eigendom van het gebouw, beperking die volmaakt mogelijk is met een

opstalrecht. De promotor wil zo bovendien ook vermijden dat hij de prijs van de grond

moet "voorschieten", door van de grondeigenaar te bedingen dat deze slechts zal betaald

worden bij verkoop van het grondaandeel aan de koper. De promotor koopt dus niet de

grond, maar bedingt van de grondeigenaar:

1° een opstalrecht (althans tot beloop van de te verkopen appartementen, niet ook voor de

appartementen die aan de eigenaar moeten verblijven) en

2° een (onherroepelijke) volmacht (zie daarover de cursus Lastgeving) om bij de verkoop

van elke kavel in het gebouw een overeenstemmend aandeel in de eigendom van de grond

te verkopen. Ofwel: een aankoopoptie op de grond die hij voor rekening van derden

(koper) en in gedeelten mag uitoefenen (of die hij althans aan derden mag overdragen, ook

in gedeelten). Dit veronderstelt natuurlijk wel dat de prijs waartegen het grondaandeel zal

worden verkocht, reeds overeengekomen wordt (of althans de berekeningswijze van de

prijs). Bovendien zal de geldigheidsduur van de optie moeten worden bepaald, bij gebrek

waarvan deze door de optiegever kan worden opgezegd.

In uitvoering van die overeenkomst (of voorovereenkomst, bv. een optie) wordt dan een

basis- of splitsingsakte opgemaakt (waarbij normaal formeel zowel de grondeigenaar als de

opstalhouder partij zijn). Soms wordt daarmee gewacht tot men reeds over aankoopbeloften

van kandidaat-kopers beschikt (om wijzigingen van de basisakte te vermijden). Wanneer

het niet opm een apprtementsgebouw gaat maar om woningen die een verkaveling van de

grond vereisen, is zowel een verkavelingsvergunning als een (notariële) verkavelingsakte al

vereist vooraleer men overgaat tot de verkoop van enige kavel (zie art. 4.215 en 4.2.16

Vlaamse CRO).

Bij de verkoop van appartement en grondaandeel tegelijk gaat het opstalrecht wat die kavel

betreft teniet door vermenging in hoofde van één persoon. Het appartement dat voor de

grondeigenaar bedoeld is, zal diens eigendom worden door natrekking.

Zo verandert de grond slechts eenmaal van eigenaar, en verandert het aandeel in de grond

dat toekomt aan de appartementen die de eigenaar zelf zal verkrijgen, helemaal niet eigenaar.

135

De "verkoper" die voor zichzelf een appartement bedingt (en dus eigenlijk een ruiler is)

doet er goed aan de nodige waarborgen te eisen (waaronder, maar niet alleen, inschrijving

van een onroerend voorrecht) om niet met lege handen te staan mocht de promotor failliet

gaan voor de afwerking van het gebouw. Indien het om woningbouw gaat is hij in beginsel

wel beschermd wordt door de Wet-Breyne, net zoals de kopers van de andere

appartementen; de promotor gaat immers de verbintenis aan om te bouwen; het afstaan van

de grondeigendom (of althans het grootste aandeel daarin) is de "prijs" is die betaald wordt.

Om die reden is het ook in strijd met de Wet-Breyne om de eigendom van de overige

grondaandelen op de promotor te laten overgaan vooraleer het appartement is afgewerkt,

tenzij onder de strikte voorwaarden voor gefaseerde betaling van de Wet-Breyne. De

"verkoper" bedingt dus best bijkomende zekerheden en kan bv. een onroerend voorrecht

inschrijven tot zekerheid van zijn schuldvordering op de bouwpromotor (mits die begroot

wordt; dit kan als een schadevergoeding bij wanprestatie of uitwinning begroot worden).

Hij beschikt ook in beginsel ook over de vordering tot ontbinding van de overeenkomst bij

ernstige wanprestatie.

De verkoper bedingt best ook waarborgen om te vermijden dat de grond gedurende lange

tijd voor hem onbeschikbaar is, zonder dat hij reeds de koopprijs ontvangt (bv. een

immobilisatievergoeding; of anders ev. een prijsaanpassingsbeding). Een beding waarbij de

promotor de grondaandelen aan de grondeigenaar betaalt als voorschot op de doorverkoop

die nog moet plaatsvinden, is daarentegen fiscaal geheel oninteressant gezien het wettelijk

vermoeden van eigendomsoverdracht aan die betaler in art. 188 W.Reg. Wel kan er

bedongen worden dat de promotor de grondaandelen bij het verstrijken van een bepaalde

termijn zelf moet inkopen (inkoopverbintenis).

NB. Het gebruik van een opstalrecht is niet noodzakelijk, in die zin dat de bouwpromotor

Om fiscale redenen doen partijen er goed aan om de prijs die de grondeigenaar voor de overige

grondaandelen krijgt vanwege de derde-koper en de aannemingssom die de grondeigenaar aan de

promotor moet betalen voor het appartement goed uit elkaar te houden. Wanneer de eerstgenoemde

som eerst betaald wordt, wordt die best geconsigneerd (bv. op een derdenrekening van de notaris),

zodat de bouwpromotor de zekerheid heeft dat hij betaald wordt voor het appartement voor de

grondeigenaar wanneer hij (volgens de fasering van de Wet-Breyne) gerechtigd is daarvan betaling te

ontvangen.

Ook alléén met volmachten van de eigenaar kan werken en als aannemer in plaats van

verkoper optreden. Maar de bouwpromotor bevindt zich dan in een zwakkere positie, zeker

bij insolventie van de grondeigenaar. Ook is de complexiteit in dat geval vrij groot indien

niet alle kavels in dezelfde fase worden verkocht (bv. sommige op plan, sommige in

aanbouw, sommige na afwerking).

Meer in het algemeen wordt ook omwille van de BTW-wetgeving vaak overgegaan tot een

gesplitste doorverkoop van een grond met een nieuw gebouw (d.i. minder dan 2 jaar oud).

Tot eind 2010 kan ook bij verkoop door één enkele verkoper die BTW-plichtig is nog

verkocht worden onder registratierechten; volgens de rechtspraak van het HvJ en een

beslisisng van het Europees BTW-Comité van december 2008 moet evenwel BTW

aangerekend worden bij verkoop van nieuwbouw, en moet die BTW ook op de grond

geheven worden indien de verkoop betrekking heeft op grond en nieuwbouw tegelijk

(gezamenlijke aankoop); de BTW-regeling werd dan ook gewijzigd door de Programmawet

van 25 november 2009 en deze regeling treedt in werking op 1 januari 2011. Om dubbele

belasting te vermijden worden in het Vlaams Gewest in dat geval de registratierechten

vanaf 1 januari 2011 afgeschaft (zoals al eerder gebeurde in het Waals EGwest). Men kan

136

evenwel bij verkoop door een BTW-plichtige aan een niet BTW-plichtige (die dus de BTW

niet kan recupereren) de verkoop van de grond toch onder (veel lagere) registratierechten

(10 %) in plaats van BTW (21 %) laten plaatsvinden doordat de grond en het gebouw

door twee verschillende partijen worden overgedragen, wat dan weer vereist dat verkoper

van het gebouw een opstalrecht heeft op de grond. Overigens komt het in de prakrijk vrij

regelmatig voor dat bij verkoop aan een niet-BTW-plichtige de grondprijs meermaals

kunstmatig hoog wordt gesteld en de prijs van het gebouw beperkt wordt tot de kostprijs

(opnieuw omdat de registratierechten veel lager liggen dan het BTW-tarief voor

nieuwbouw).

e) Gebruik bij uitgifte van vastgoedcertificaten

Het gaat hier niet om de eigenlijke incorporatie van onroerende eigendom in een

waardepapier, maar om vastgoedcertificaten die slechts een schuldvordering belichamen.

De uitgever van de certificaten is meestal de eigenaar van het gebouw krachtens een

erfpacht- of opstalrecht.

f) Gebruik door de overheid in het raam van een ruimtelijk ordeningsbeleid of

soortgelijk

beleid.

Een voordeel van het uitgeven van een erfpacht of opstalrecht aan bedrijven e.d.m. - in

plaats van een overdracht in volle eigendom - is dat de wardestijging van de grond op lange

terlijn aan de erfverpachter toekomt.

Een ander voordeel is dat de verbintenissen van de opstalhouder kwalitatieve

verbintenissen zijn die – betreffende de periode na de overgang - automatisch overgaan op

de verkrijgers van het opstalrecht / gebouw. Dit is meer bepaald interessant wanneer die

verplichting niet in de vorm van een erfdienstbaarheid kan worden gegoten. Een gewone

verplichting opleggen aan een koper heeft daarentegen het nadeel dat deze niet overgaat op

derden die onder bijzondere titel verkrijgen.

Bij industriezones werd er vaak overgegaan tot uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop.

De overheid kan aldus de erfpachter verplichten de grond daadwerkelijk voor het beoogde

doel te gebruiken, ook zonder dat dit wettelijk is voorzien (een wettelijke regeling vinden

we bv. in art. 73 en v. van het Vlaams Programmadecreet van 19 december 2003, zowel

voor uitgifte van gronden in eigendom als vestiging van beperkte rechten). Een ander

voorbeeld zijn sportcomplexen.

Ook bv. de badstad De Haan ontstond op grond van een erfpacht door de Staat aan een

vastgoedmaatschappij (wijk van de “concessie”)

In Louvain-la-Neuve heeft de UCL de meeste gronden waarop door derden is gebouwd,

niet in eigendom vervreemd, maar slechts in erfpacht uitgegeven (voor 99 jaar).

(NB. Wat de mogelijkheid van opstal en erfpacht op goederen van het openbaar domein

betreft, zie hoger).

Omgekeerd gebeurt het ook dat aan de overheid een opstalrecht of erfpacht wordt verleend

door een eigenaar die de eigendom niet definitief wil afstaan; een typisch voorbeeld betreft

137

gebouwen met een erfgoedwaarde, die voor de duur van de overeenkomst door een

overheid of stichting onderhouden worden en opengesteld voor het publiek.

g) (Onroerende) financieringshuur (leasing)

Privaatrechtelijk is deze figuur niet bijzonder wettelijk geregeld, en moet men dus

grotendeels terugvallen op de regels van andere overeenkomsten. Wel is er een K.B. dat op

belastinggebied de voorwaarden bepaalt om de BTW te kunnen recupereren bij onroerende

leasing (nu KB nr. 30 van 29 december 1992 m.b.t. de toepassing van de BTW op de

onroerende financieringshuur, zoals meermaals gewijzigd. Sedert KB 10 januari 2005 is er

een maximumtermijn van 15 jaar voor aflossing van de financieringshuur opdat de BTW

onmiddellijk zou kunnen worden afgetrokken). Immers, onroerende leasing is een

professionele verhuring en wel aan BTW onderworpen. Het succes van onroerende leasing

berust overigens hoofdzakelijk op belastingredenen (nl. recuperatie van de BTW op de

bouwkost door die af te trekken van de op de huurprijs geïnde BTW).

Algemene kenmerken :

- leasing is normaal een driepartijenoperatie (bij tweepartijenoperatie spreekt men van een

huurkoop indien de leverancier tegelijk verhuurder - met koopoptie - is, en van sale-lease-

back indien de leverancier tegelijk - verkoper en - huurder is); de leasingovereenkomst zelf

is evenwel een tweepartijenovereenkomst tussen leasingnemer en leasinggever, die op

grond van haar bedingen normaal onafhankelijk (althans zeer beperkt afhankelijk) zal zijn

van de andere overeenkomst (de koop- of aannemingsovereenkomst).

- strekt normaal tot financiering van de oprichting van een gebouw. Zie art. 1 KB :

gebouwd onroerend goed opgericht of verkregen door de leasinggever op specifikatie van

de leasingnemer; voor nijverheids- of handelsdoeleinden (BTW-plichtige) en gebouwd

onder BTW-regime (dus nieuwbouw of zeer jong).

- verkoopbelofte van de grondeigenaar jegens de toekomstige leasinggever en /of

leasingnemer (meestal een overdraagbare optie). Of de ene dan wel de andere koopt, hangt

ervan af waar men naar toe wil bij het verstrijken van de leasingovereenkomst. Een

mogelijke constructie is ook dat de grondeigenaar, die financiering zoekt, de leasingmaat-

schappij een erfpachtrecht verleent, binnen het kader waarvan deze een opstal uitgeeft (in

zulk geval is het veeleer een tweepartijenoperatie).

- de leasinggever sluit met de leasingnemer een erfpacht- of opstalovereenkomst onder

opschortende voorwaarde dat de aankoop plaatsvindt (en meestal ook van uitvoering der

werken); de gebouwen worden meestal in leasing gegeven in de vorm van een opstal indien

de leasinggever zelf erfpachter wordt, en in de vorm van erfpacht indien de leasinggever

grondeigenaar wordt.

- de leasinggever geeft de leasingnemer vaak volmacht om voor zijn rekening te

contracteren met de aannemers e.d.

- de leasinggever koopt de grond of een erfpacht erop en financiert de gebouwen (indien

het om op te richten gebouwen gaat, geeft hij in de praktijk volmacht aan de leasingnemer

om in naam van en voor rekening van de leasinggever als bouwheer op te treden).

- inwerkingtreding van de leasingovereenkomst. Meestal is dit een erfpachtovereenkomst

(normale vorm indien de leasinggever eigenaar is) of een opstalovereenkomst (indien de

leasinggever slechts erfpachter is), anders een niet-opzegbare huur. Zie art. 2 K.B. nr. 30:

voor BTW is vereist dat het om een niet eigendomsoverdragende en niet opzegbare

overeenkomst gaat.

Ook indien het een huur is, mag de leasinggever zijn verbintenis beperken tot een

138

eenmalige prestatie (financiering + terbeschikkingstelling van de zaak), zonder enige

verdere vrijwaringsplicht (Cass. 1993). Doch bij erfpacht en opstal is dit onbetwistbaar,

en daarom wordt meestal daarvoor verkozen. Ook wil men vermijden dat bepaalde

dwingende regels inzake huur toepasselijk zouden kunnen zijn, bv. de

handelshuurwetgeving. Ten slotte kunnen er ook belastingredenen zijn.

- de financiering wordt terugbetaald in de vorm van cijnspacht- (= canon) of huurgelden,

waarmee over de loop van de overeenkomst het gefinancierde kapitaal gereconstitueerd

wordt (dus los van de huurwaarde).

- typisch aan de leasing vergeleken met andere constructies is dat de leasingnemer op het

einde een optie heeft om het gebouw aan te kopen (zie eveneens het KB nr. 30:

aankoopoptie). Indien de leasingnemer zelf blote eigenaar is van de grond, wordt dan ook

normaal voorzien dat het recht van de leasinggever langer duurt dan de

leasingovereenkomst zelf (anders geniet men niet van KB nr. 30 en is wel het een

evenredig registratierecht verschuldigd op grond van gesimuleerde verkoop). Wordt de

optie niet uitgeoefend, dan wordt hij op het einde van rechtswege eigenaar van de

opstallen. Is niet de leasingnemer eigenaar, dan zal de grondeigenaar de gebouwen

verwerven krachtens natrekking.

h) Andere samenwerkingsvormen

Er zijn nog vele andere gevallen waar een tijdelijk eigendomsrecht in de vorm van erfpacht

of opstal wordt uitgegeven in ruil voor werken door de erfpachter of opstalhouder te

verrichten. Zo werden de jongste decennia renovatieprojecten vaak gerealiseerd door

uitgifte van een erfpacht op opstal voor een bepaalde duur ten gunste van de persoon die de

renovatie of restauratie zou betalen (met afstand van vergoeding op het einde van de

termijn) (vb. Groot Begijnhof Leuven, Klein begijnhof Gent).

i) Fiscale optimalisatie door gesplitste overdracht

Behalve in het kader van de bouwpromotie kan het opstal- of erfpachtrecht ook in sommige

andere gevallen een fiscaal voordeel opleveren, met name door in plaats van de een

overdracht van een bebouwd onroerend goed als geheel eerst een opstal- of erfpachtrecht te

vestigen ten gunste van een persoon en het eigendomsrecht vervolgens afzonderlijk over te

dragen, waarbij de ene verkrijger vaak een rechtspersoon is die verbonden is met de andere.

139

9. De bewijzen van toenemende interesse voor erfpacht

http://opleidingen.kluwer.be/nl/Training/erfpacht-vruchtgebruik-en-recht-van-

opstal/ERFPANB.aspx

http://opleidingen.kluwer.be/nl/Training/erfpacht-vruchtgebruik-en-recht-van-opstal/ERFPANB.aspx



140

http://www.kasteelnieuwenhoven.be/wonen/erfpacht

http://www.kasteelnieuwenhoven.be/wonen/erfpacht

141

http://www.zeeparken.be/erfpacht_betaal_minder_geniet_meer

http://www.zeeparken.be/erfpacht_betaal_minder_geniet_meer

142

http://www.wat-is-erfpacht.be/

http://www.wat-is-erfpacht.be/

143

http://www.erfpacht-doorgelicht.be/

Erfpacht … voor slimme beleggers Door vastgoed aan te kopen op erfpacht, dient u minder te investeren dan bij klassieke inkoop, is uw rendement bij verhuur hoger en is het meerwaardepotentieel naar de toekomst toe hoger.

Grondaandeel van een appartement betalen of in erfpacht nemen?

Voor de grond wanneer u een appartement koopt? Grond die u betaalt maar die niet eens uw

eigendom wordt. De grond van een appartement is immers altijd gemeenschappelijk; nooit

van de individuele belegger. Niemand kan precies tonen waar de grond van een appartement

ligt. De gronden van een appartementsgebouw zitten immers altijd in de gemeenschap.

Waarom zou u dan meer betalen voor dure grond als het notarieel evengoed kan zonder?

Volle eigendom en amper 0,2% registratierechten

Maar in ruil wordt de koper van het appartement wel de volle eigenaar van de constructie! Hij

kan zijn appartement ten allen tijde verhuren of doorverkopen. Meer nog: de koper betaalt

amper 0,2% registratie! De 10% registratierechten en/of de 21% BTW op de grondwaarde

vervalt!

Een derde goedkoper

Kortom, dankzij erfpacht koopt u een luxueus appartement zonder de laatste euro uit uw

spaarpot te moeten halen. Erfpachtappartementen zijn immers gemiddeld 30 tot 50%

goedkoper. Bovendien bieden ze een prachtige ligging en een uitstekende kwaliteit.

10% minder aankoopkosten

Cijfers zeggen meer dan procenten: bij verkoop met erfpacht ontsnapt de koper aan 10 %

registratierechten tot 21% BTW op de dure grondwaarde. Het registratierecht op erfpacht

bedraagt slechts 0,2% op de kleine erfpachtvergoeding. De notariskosten - 5.000 tot 20.000

euro op de grondwaarde - vervallen. U betaalt hooguit 150 tot 200 euro = 0,2%

registratierechten op de erfpachtvergoeding.

Fiscaal aftrekbaar voor iedereen

Nog beter: u kan de erfpachtvergoeding fiscaal in mindering brengen. Grond in volle

eigendom kan u nooit fiscaal aftrekken; de erfpachtvergoeding wel. Op uw belastingsbrief kan

u de erfpachtvergoeding invullen in een speciaal daartoe voorzien vak: betaalde of ontvangen

erfpachtvergoedingen.

100% aftrekbaar op firma

Ook wie appartementen koopt via een onderneming heeft voordeel bij de erfpachtformule.

Beleggers die appartementen kopen via een firma, kunnen nooit afschrijven op grondwaarden.

De erfpachtvergoeding daarentegen is wel aftrekbaar. Voor de volle 100%! En:

appartementen die worden verhuurd, brengen evenveel op. Het doet er niet toe of de grond in

eigendom is of niet.

Er zijn beleggers die geld hebben. Genoeg geld.

Vooral mensen op leeftijd, kunnen een duur appartement kopen. Ze erven en willen de centen

via een appartement herbeleggen. Ze beschikken duidelijk over een dikke spaarpot. Ze

http://www.erfpacht-doorgelicht.be/

144

kunnen probleemloos én het appartement én het - dure - grondaandeel betalen: 200.000 tot

400.000 euro betalen? No problem!

Als het geld er is wordt er bij sommigen niet gekeken naar voordeligere oplossingen. Deze

beleggers opteren amper voor erfpacht. superrijke beleggers hebben geld, gevoelsmatig zien

ze erfpacht niet zitten, ze kennen de voordelen van erfpacht niet, ze laten zich leiden door

vooroordelen of misverstanden.

En er zijn beleggers die de hedendaagse prijzen niet kunnen of niet willen betalen. Er zijn

andere beleggers. Mensen die simpelweg weigeren te veel te betalen voor een appartement.

Of mensen voor wie een duur appartement onbetaalbaar is. Mensen die onvoldoende

verdienen om 200.000 tot 400.000 euro te lenen. Zij blijven in de kou staan. Zij blijven huren.

Een caravan of een vakantiechalet op een camping: meer kunnen ze zich echt niet

veroorloven.

Velen dromen van meer dan een stek op een camping maar ze kunnen eenvoudigweg geen

appartement kopen van meer dan 200.000 euro. Voor hen is erfpacht een geschenk uit de

hemel.

Wie zoekt naar een appartement van 100.000 à 200.000 euro ontsnapt via de erfpachtformule

immers aan de dure grondwaarde. Mits niets meer dan een kleine jaarlijkse canon - meestal

amper 2.000 euro - verwerven vele tienduizenden kopers zo een comfortabele, nieuwe én

betaalbare flat.

Een stuk groter kopen

Meteen wordt duidelijk waarom steeds meer potentiële kopers gewonnen zijn voor de

erfpachtformule: ze kunnen met eenzelfde budget een stuk groter kopen. Of ze kunnen

dankzij de erfpachtformule een grotere beleggingsappartement verwerven.

Interessanter om te verhuren

De veel lagere aankoopprijs van een appartement via erfpachtformule biedt tal van

mogelijkheden. Appartementen gekocht via erfpacht kunnen evenveel huur opbrengen als

dure appartementen met grond. Voor de huurder maakt dat immers geen verschil. Maar:

appartementen gekocht via erfpacht kunnen evenzeer goedkoper worden verhuurd. En dat is

voor de verhuurder dé manier om het exploderende marktsegment van de éénpersoons-

gezinnen te bereiken. De kleine, jaarlijkse erfachtvergoeding - “peppercorn”, zegt men in

Londen - is daarbij geen bezwaar, integendeel. Erfpachtappartementen zijn ideaal om te

verhuren: ze garanderen de hoogste opbrengst.

Vergroening

En: erfpachtappartementen hebben nog voordelen. Dankzij de lage aankoopprijs vormen ze

een haalbaar alternatief voor starters. Veel jeugdige kopers kunnen zo in eigen streek, in eigen

gemeente blijven wonen. Starters kunnen zich een erfpachtappartement van 99.000 tot

149.000 euro veroorloven. Gemeenten kunnen via erfpachtappartementen voldoende koop- en

huurappartementen creëren op hun grondgebied. De erfpachtformule maakt immers dat heel

wat beleggers appartementen kopen om die dan te verhuren aan starters. Ook die markt is

groeiende. De komende generatie wil immers minder duur en minder groot wonen. Ze wil zelf

niet meer gebouwen en tuinen moeten onderhouden. Zij wil meer tijd en centen voor andere,

leukere prioriteiten.

Verhuren

Eigenaars en huurders vinden zich dankzij de erfpachtformule. De lage aankoopprijs laat

beleggers toe te verhuren aan betaalbare prijzen. Huurprijzen van 400 tot 600 euro - zowat

een derde van het gemiddeld inkomen van een alleenstaande in België - zijn rendabel dankzij

de erfpachtformule.

145

Gevolg? Erfpachtappartementen kampen uitermate zelden met leegstand, integendeel. De

wachtlijsten van mensen die op zoek zijn naar een betaalbaar huurappartement zijn vol. Eivol.

Dat is zelden het geval voor appartementen waarvoor al 1000 euro moet worden gevraagd om

een aanvaardbare opbrengst te verzekeren.

Wederverkopen aan zelfde prijs als volle eigendom

Bovendien blijken erfpachtappartementen bij een herverkoop gelijke prijzen te halen als

appartementen inclusief grond. Dat is een wereldwijd gegeven. Het geldt evengoed in

Barcelona, Amsterdam of New York. In Londen is er zelfs geen verschil in prijs tussen

freehold en leasehold. Beleggers doen via een erfpachtformule dan ook gouden zaken: zij

kunnen rekenen op een directe meerwaarde tot 50%.

Niets dan voordelen Kortom, de erfpachtformule biedt alleen maar voordelen. Enkel in de hoofden van de koper

schuilen er nog wat vooroordelen. Hij “voelt” zich geen eigenaar van de grond. Maar zij die

een appartement kochten en daarvoor ook de dure grond betaalden, weten meestal niet waar

“hun” grond ligt. Die grond zit dan ook altijd in “de gemeenschap”.

Waarin een koop via erfpacht dan wel verschilt? In niets! Eigenaars van een

erfpachtappartement kunnen hetzelfde als eigenaars van appartementen met grond. Zij kunnen

hun eigendom zelf inrichten. Ze kunnen hun eigendom verhuren. Ze kunnen het aan de

kinderen schenken of het verkopen. Alle grootbanken verstrekken dezelfde leningen.

En wie zijn erfpachtappartement wil herverkopen, krijgt eenzelfde prijs als voor een ander

appartement. Kopers hebben immers vooral oog voor de ligging en het comfort van het

appartement. En omdat binnen een erfpachtformule de dure grond niet hoeft te worden

betaald, kan er al wat meer gegeven worden aan een mooie ligging of een prachtige inrichting.

Vandaar.

146

http://www.bespaarbelastingen.be/algemeen/de-verkoop-van-een-onroerend-goed-via-erfpacht/

De verkoop van een onroerend goed via

erfpacht 18 september, 2009

Vandaag is het gebruikelijk dat een verkoop van een onroerend goed geoptimaliseerd wordt

d.m.v. de één of andere fiscale constructie.

Hierbij denken we aan de toepassing van de gekende zakelijke rechten. De

vruchtgebruikconstructie is hierbij een klassieker geworden. Het is een leuke constructie die aan

aantal fiscale nadelen een stap ‘voor’ is. Daarom is ze ook zo omstreden en ligt ze dan ook

moeilijk bij de fiscus. Niet altijd zonder reden. Wie de spelregels zelf niet volgt, hoeft dan ook

niet verbaasd te zijn wanneer de fiscus dit op haar beurt ook niet doet. Maar wie de spelregels

wel correct volgt (waarbij de waardering van het vruchtgebruik zeer belangrijk is) hoeft zich al

heel wat minder zorgen te maken.

De verkoop van het vruchtgebruik van een onroerend goed is echter onderhevig aan de

registratierechten (Vlaanderen 10%, Brussel en Wallonië 12,5%). Tenzij het een nieuw gebouw

is volgens de BTW-definitie. Neemt niet weg dat op de grond altijd registratierechten

verschuldigd zijn.

Omwille van deze kostprijs wordt er al enkele tijd gewerkt met een erfpachtconstructie. Kort

komen we hierop in dit artikel terug.

Zoals reeds vermeld moeten er in pricipe registratierechten betaald worden bij de verkoop van

een onroerend goed. Stel dat uw vennootschap de volle eigendom koopt van een bestaand

gebouw voor een bedrag van 500.000 euro. De vennootschap betaalt op de aankoopprijs

supplementair 50.000 euro registratierechten (Vlaanderen). Dit betekent een aanzienlijke

verhoging van de kostprijs.

Uw vennootschap kan echter als alternatief het recht van erfpacht kopen van het gebouw. Een

ander vennootschap koopt het ‘saldo’. Let wel de minimale looptijd van een erfpacht bedraagt 27

jaar. Deze lange looptjd wordt hierbij wel eens als een nadeel ervaren.. Wanneer de

vennootschap het erfpachtrecht van het onroerend goed bezit, dan bezit zij juridisch gezien het

tijdelijk (zakelijk) onroerend recht van het volle genot van het onroerend goed. Een onroerend

goed dat weliswaar eigendom is van iemand anders.

Voor het erfpachtrecht zal de vennootschap een vergoeding (‘canon’ genaamd) moeten betalen

die hetzij periodiek wordt betaald, hetzij éénmalig. Het éénmalig erfpachtrecht heeft een

welbepaalde waarde (veelal 95% van de totale waarde van het onroerend goed). Hierop moeten

evenzeer registratierechten betaald worden, doch deze bedragen geen 10% (of 12,5%) maar zijn

aanzienlijk lager nl 0,2%.

Wanneer nadien het eigendomsrecht van het onroerend goed wordt overgedragen dan moeten we

rekening houden met het feit dat dit bezwaard is met het erfpacht. Hierop zijn de klassieke

registrateirechten van 10% (of 12,5%) verschuldigd. Gezien het bezwaard karakter zal deze

‘resterende waarde’ immer snog vrij beperkt zijn (bv 5%). En hier zit nu net het voordeel.

Hoeveel bedraagt dit voordeel ?

Klassieke overdracht : 50.000 euro registratierechten

Nu : (500.000 euro x 95% x 0,2%) + (500.000 euro x 5% x 10%) = 950 euro + 2.500 euro =

3.450 euro (= 0,69%).

Eufemistisch gesteld is dit een aanzienlijke en aantrekkelijke besparing.

Let wel wil deze fiscale vlieger opgaan dan zijn er een aantal voorwaarden te voldoen. In de

praktijk hoeven deze geen probleem te vormen. Neem dit zeker op met uw accountant en notaris.



147

Hoeft het gezegd dat de fiscus dit niet zomaar zal accepteren. Vaak zijn zowel de kopers van het

erfpachtrecht als de bezwaarde eigendom beide vennootschappen. De rulingcommissie stelt dat

deze constructie geherkwalificeerd kan worden in een courante aan- en verkoop met alle

gevolgen vandien.

Doch wanneer de volgende voorwaarden gerespecteerd worden dan is er van een herkwalificatie

voor de rulingcommissie geen sprake. Let wel dat de rulingcommissie vandaag haar standpunten

(adviezen) aan het herbekijken is. Zijn de koper van het erfpachtrecht en de koper van de

bezwaarde eigendom niet met elkaar verbonden en betaalt de koper van de het erfpachtrecht een

éénmalige canon die hoger is dan 95% van de waarde van de totale eigendom van het pand, dan

kan de fiscus in principe de transactie herkwalificeren in een gewone verkoop. Dus 95% is de

limiet. Met verbonden zijn bedoelt de fiscus dat de koper van de bezwaarde eigendom

hoofdaandeelhouder is van de vennootschap die het erfpachtrecht koopt of nog wanneer de

kopers beide dezelfde aandeelhouders hebben.

Zijn de beide kopers niet met elkaar verbonden en koopt de ene het erfpachtrecht en gelijktijdig

hiermee koopt de andere de bezwaarde eigendom, dan is ook nu herkwalificatie mogelijk. Met

‘gelijktijdig’ bedoelt de fiscus dat er minder dan 15 dagen zitten tussen de twee notariële aktes.

Dus minstens 15 dagen wachten , is de boodschap. Wanneer de beide kopers toch verbonden zijn

met mekaar (wat dikwijls het geval is) dan is er alsnog geen probleem wanneer zij een aantal

engagementen aangaan (uitzonderingen zijn mogelijk) opgenomen in de notariële akten : de

verbintenis aangaan om tijdens de duur van de erfpacht de volle eigendom van het onreoerend

goed niet opnieuw samen te stellen, gedurende vijf jaar geen controlewijziging door te voeren en

dezelfde bestuurders van beide vennootschappen mogen alleen of samen niet de meerderheid van

de raad van bestuur uitmaken.

148

http://www.creadomus.be/nl/fiscale-optimalisatie/waarom-erfpacht/

Waarom erfpacht?

Omdat het voordeliger is! Of u nu privé aankoopt of via een vennootschap, voor iedereen brengt

erfpacht heel wat fiscale voordelen met zich mee. Meer en meer gaan dan ook heel wat

projectontwikkelaars hun klanten de mogelijkheid bieden om het dure grondaandeel van hun

appartement niet meer te moeten komen, maar te verwerven via erfpacht. Wie bij Creadomus

koopt krijgt ook de mogelijkheid om van deze fiscaal en financieel gunstige aankoopmethode te

genieten! Zo wordt beleggen in vastgoed nog voordeliger!

Wat is erfpacht?

Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als privé persoon?

Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als vennootschap?

Wenst u meer te weten over projecten waarin deze financiële en fiscale optimalisatie mogelijk is?

Klik hier.

Wat is erfpacht?

Om eigenaar te kunnen zijn van een huis of een appartement, dient u de rechten over de grond te

bezitten, zoniet kan u nooit eigenaar worden van hetgeen dat op die grond staat. In een

appartementsgebouw spreekt met niet over grond, maar over een grondaandeel. U bent immers

nooit enige grondeigenaar in een appartementsgebouw, altijd slechts medeëigenaar. In België zijn

er 3 manieren om rechten over grond te verwerven:

1. de grond kopen= in dit geval betaalt u natuurlijk de grond, maar ook de btw of de

registratierechten erop. U wordt medeëigenaar voor x-aantal duizendsten van de grond, u betaalt

het volle KI

2. recht van opstal= in dit geval krijgt u het recht om iets op die grond te bouwen en wordt u

eigenaar van hetgeen erop staat. Dit zolang het recht van opstal duur. Deze periodes kunnen aan

elkaar geschakeld worden.

3. erfpachtrecht= in dit geval krijgt u het volle genot over de grond gedurende 99 jaar, bouwt u op

deze grond, zal u eigenaar zijn van hetgeen erop staat, breekt u het af en zet u iets nieuws, wordt

u weer eigenaar van wat erop staat (roerend of onroerend). U dient het grondaandeel dan niet te

betalen, maar u pacht de grond, en betaalt hiervoor een jaarlijkse, fiscaal aftrekbare vergoeding.

Net zoals in Louvain la neuve, worden er clausules voorzien waardoor hernieuwingen van de

erfpacht mogelijk zijn telkens wanneer het vastgoed doorverkocht wordt. U betaalt een lager KI.

http://www.creadomus.be/nl/fiscale-optimalisatie/

http://www.creadomus.be/nl/beleggen-in-vastgoed/

http://www.creadomus.be/nl/fiscale-optimalisatie/waarom-erfpacht/#Wat is erfpacht

http://www.creadomus.be/nl/fiscale-optimalisatie/waarom-erfpacht/#Welke fiscale voordelen heb ik al privé persoon

http://www.creadomus.be/nl/fiscale-optimalisatie/waarom-erfpacht/#voordelen voor vennootschap

http://www.creadomus.be/nl/aanbod/

149

Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als privé persoon?

"Wie vastgoed bezit, is een rijkere burger", zo redeneert de Belgische staat, niettemin stimuleert

de Belgische staat de aankoop van vastgoed, tenminste, als u ervoor leent. Maar na 10, 15 of 20

jaar is uw appartement afbetaald en dan wordt u belast in functie van het kadastraal inkomen.

Voor al wie slechts beperkt wenst te lenen, helemaal niet wenst te lenen of reeds één of

meerdere andere eigendommen bezit, biedt erfpacht fiscale voordelen. De jaarlijkse

erfpachtvergoeding is namelijk fiscaal aftrekbaar van alle onroerende inkomsten!

Hierdoor kan u vastgoed verwerven, zonder er jaarlijks op belast te worden!

Onder de code 1147 en voor de vrouw code 2147, brengt u de betaalde erfpachtvergoeding in.

Deze wordt dan vrijgesteld aan uw hoogste belastingsvoet, in veel gevallen meer dan 50%.

Wanneer u bijvoorbeeld een jaarlijkse erfpacht betaalt van 1.500euro per jaar, en u wordt belast

aan 50%, spaart u jaarlijks 750euro belastingen uit! Bovendien spaarde u bij de aankoop het

grondaandeel uit en de daarbij behorende belastingen (btw of registratierechten)! Op zich ook een

besparing van vele duizenden euro's!

Meer weten over de fiscale voordelen bij het kopen in uw specifieke situatie? Klik hier.

Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als vennootschap?

Wie investeert in vastgoed via zijn of haar vennootschap, kan rekenen op talloze fiscale voordelen.

Normaal gezien dient u geld te investeren in het grondaandeel. Grond is echter niet afschrijfbaar

en levert op fiscaal vlak dan ook niets op, uw vennootschapsgeld zit vast in een 'dood'

grondaandeel meer levert u geen enkel belastingsvoordeel op! Wie slim belegt investeert enkel in

de constructies en geniet van alle fiscale voordelen die daarop van toepassing zijn. In veel

gevallen, waar een grondaandeel toch snel 30.000euro tot 50.000euro kan uitmaken, betekent dit

een belastingsoptimalisatie van al gauw 10.000euro tot 16.000euro bij aankoop!

Bovendien is ook de jaarlijkse erfpachtbetaling fiscaal aftrekbaar van alle andere inkomsten van die

vennootschap.

http://www.creadomus.be/nl/contact/

150

10. En dan is er nog

For the next generation:

… “verkoop op lijfrente”

… “conventionele erfdienstbaarheden” ???

EERRFFPPAACCHHTT eenn ooppssttaall · openbare daartoe bestemde registers worden overgeschreven....

Documents

Transcript of EERRFFPPAACCHHTT eenn ooppssttaall · openbare daartoe bestemde registers worden overgeschreven....