Een contractvorm voor meerwaarde - opps.nl › assets › img › nieuws ›...

18-3-2015

1

Een contractvorm voor meerwaarde

» Martie Jacobs – Directeur OPPS

PRAKTIJKCASUS INTERNATIONALE SCHOOL EINDHOVEN (DBFMO)

Content

» Introductie Praktijkcase: Internationale School Eindhoven

» Keuze voor PPS – DBFMO

» Leerervaringen:

» Afweging DB

» Afweging F

» Afweging MO

» Afweging meerwaarde: verduurzaming en versnelling

18-3-2015 PPS en het verduurzamen van kleinere (ver)bouwprojecten 2

18-3-2015

2

Internationale School Eindhoven

» Kenmerken locatie

» 9,5 ha

» Gebied binnen Landelijk Strijp

» Bestemming terrein: onderwijs, extensieve sport

en extensieve recreatie

» Buitengebied en Ecologische Hoofdstructuur

» Twee percelen: Militaire Kazerne en Duitse

Woningen

» Gebouwen deels Rijksmonument en deels van

Cultuurhistorisch Belang

» Grondwatersanering

» Detectie en bomruiming

318-3-2015 PPS en het verduurzamen van kleinere (ver)bouwprojecten

Internationale School Eindhoven

» Partners: Gemeente Eindhoven en Stichting primair en voortgezet Onderwijs Zuid-Nederland

» Samenwerking gemeente: Kinderstad en PSV

» Huisvesting (renovatie en nieuwbouw) en dienstverlening voor de ISE voor kinderen van 0 tot 19 jaar, inclusief een ontmoetingscentrum voor de internationale gemeenschap in de voormalige De Constant Rebecque Kazerne te Eindhoven (rijksmonument).

» Commerciële exploitatie Duitse Woningen (optie)

» DBFMO met looptijd 30 jaar

» Concurrentiegerichte dialoog

» Richtprijs € 47 mio NCW

» De school is sinds de herfst van 2013 in gebruik


18-3-2015

3

Keuze voor PPS – DBFMO

» Afweging traditioneel of PPS?

» Financiële meerwaarde � uitkomsten PPC

» Kwalitatieve meerwaarde � unieke locatie en behoud Rijksmonument

» Complexe opgave

» Bestaande locatie � beschermde flora en fauna

» Bestaand complex � renovatie en nieuwbouw

» Onzekere leerlingenontwikkeling � flexibiliteit

» Samen huisvesten 2 scholen � integratie klassikaleen projectmatige onderwijsvormen

» Gebouwen Rijksmonument � functionaliteit versus kosten

» Rekening houden met 3 fasen � aanbesteding, uitvoering en aansprakelijkheid na oplevering

» Verschillende belangen � school en gemeente

» Betrokkenheid medewerkers � werken met outputspecificaties, langdurig en vertrouwelijk proces

518-3-2015 PPS en het verduurzamen van kleinere (ver)bouwprojecten

Keuze voor PPS – DBFMO

» Kansen

» Calculeren op innovatie � concurrentiegerichte dialoog

» Commerciële exploitatie Duitse Woningen � extra opbrengsten

» Keuze is bepalend voor afweging door marktpartij �energie- en installatieconcept

» Levenscycluskosten prevaleren boven investeringskosten.

» Kijk naar toekomstige ontwikkelingen � houd rekeningmet nieuwe onderwijsvormen en ICT-toepassingen

» Tijdig betrekken partijen» Vooraf kaders meegeven � bestemmingsplan onherroepelijk

» Commissie Ruimtelijke Kwaliteit betrekken � geen bezwaren vergunning

» Rijksdienst Cultureel Erfgoed betrekken � geen bezwaren vergunning


18-3-2015

4

Leerervaringen

18-3-2015 7PPS en het verduurzamen van kleinere (ver)bouwprojecten

Meerwaarde PPS


18-3-2015

5

Overwegingen DB-componenten

» Positief

» Gebruik maken van creativiteit van de marktpartijen, dit is hun core business

» Integrale, slimme en realistische ontwerpoplossingen

» Aarzelingen

» Werken met prestatie-eisen

» Invloed op ontwerp

» Langdurig en vertrouwelijk proces

» Beschikbare tijd van gebruiker

» Kennis en ervaring bij gebruiker en bij ‘kleinere’ marktpartijen


Leerervaringen ISE – wel DB

» Koppeling van ambitie» Verwachting in uitvraag» Belofte in de bieding» Resultaat in realisatie (en

exploitatie)

» Betrekken partijen» Gebruikers bij functionaliteits-

beschrijvingen» Marktpartijen invloed op

uitvraag

» Proces» Integraal aanbestedingsproces» Traditioneel uitvoeringsproces» Ontwerpvergoeding te laag in

verhouding tot de uitvraag


18-3-2015

6

Overwegingen F-component

» Positief

» Lage faalkosten

» Geen uitloop op (bouw)planning

» Uit handen geven risico’s

» Banken als waakhond voor nakoming en realisatie beoogde kwaliteit

» Aarzelingen

» Financiering is niet de ‘core business’ van een bouwer, het kost hen ook veel moeite, tijd en geld

» Hoge transactiekosten

» Gemeente kan geld zelf goedkoper lenen


Leerervaringen ISE – niet F

» De tenderkosten

» Onervarenheid ‘kleinere marktpartijen’ met de F is onderschat en heeft veel tijd gekost

» Een DBFMO legt te veel beslag op de liquiditeit, bedrijfsvoering en manuren

» Het geloof in de DBFMO is er, echter de F-component maakt het erg complex

» Verhouding tussen grootte en kosten het project op de ondergrens van uitvoerbaarheid

» Uitstellen van de Due Dilligence en het ontbreken van de noodzakelijkheid om externe adviseurs in te huren, heeft veel geld bespaard

» De kosten zouden nog verder omlaag kunnen door eerder te gunnen

» Financiering i.r.t. faillissement aannemer: de redding van het project door financiers?!

» Het budget

» De commerciële exploitatie van Duitse Woningen was een optie waar de banken moeite mee hadden

» De opbrengstverwachtingen van opdrachtgever waren hoog en bleken niet realistisch

» De markt lost niet de financiële problemen van opdrachtgever op, zorg voor een betaalbare uitvraag


18-3-2015

7

Overwegingen MO-componenten

» Positief

» Levenscyclus denken wordt geborgd, afweging investering versus onderhoudskosten

» Langjarige betrokkenheid en verantwoordelijkheid marktpartij

» Stimuleren innovaties / duurzame oplossingen

» Aarzelingen

» School is normaliter in exploitatie erg zuinig en is gewend om hier creatief mee om te gaan (bijv.

inzet ouders en conciërge, verhuren van voorzieningen)

» Langetermijn samenwerking: Huwelijk van 30 jaar! Hoe flexibel?

» Eigenaarschap: is het jouw school of die van de marktpartij?


Leerervaringen ISE – wel M(O)

» Volledige M

» Duurzame oplossingen en minder verstoringen

» Financiële omvang en voorspelbare onderhoudsuitgaven

» Afgeslankte O

» Alleen gebouwgebonden diensten, o.m. schoonmaak en energie gezien financiële omvang en voorspelbare uitgaven

» Niet de servicegebonden diensten, o.m. catering en beveiliging gezien de verwevenheid met het primaire proces en de gewenste flexibiliteit

» Creëren eigenaarschap

» Gebouw went, matige dienstverlening niet!

» Goede afspraken maken hoe hier invulling aan kan worden gegeven.


18-3-2015

8

Afwegingskader

18-3-2015 15

Afweging meerwaarde: verduurzaming en versnelling

» De onderwijssector maakt andere afwegingen voor contractvorm en proces dan andere overheidspartijen.

» Goede voorbereiding en gedegen afwegingen vooraf zijn essentieel, geen enkel project is hetzelfde ook niet binnen dezelfde sector.

» Langjarige betrokkenheid van marktpartijen bij de realisatie en exploitatie is een ‘win-win’ voor beide partijen (o.m. continuïteit en verantwoordelijkheid voor geleverde prestaties).

» Geïntegreerde contractvormen dwingen tot integrale samenwerking tussen partijen en leiden tot integrale en innovatieve ontwerpoplossingen.

» Voorspelbare exploitatielasten voor grote posten (o.m. onderhoud, energie en schoonmaak).


DBFMO

Traditioneel

D&B DBM DBME DBMo

Invloed

stakeholders tijdens

ontwerp en bouw

Veel zekerheiden &

Voorspelbare

exploitatie kosten

Markt komt met

slimme oplossingen

E&B

Andere kennis, kunde en capaciteit

interne organisatie vereist

Integraal

Risico OG

Risico ON

18-3-2015

9

OPPS - 2e Dorpsstraat 58 - 3701 AB Zeist - T 030 6 981 981 - [email protected] - www.opps.nl

Bedankt!

» Martie Jacobs – [email protected]

PPS – MEERWAARDE VOOR GEBRUIKERS EN OMGEVING

Een contractvorm voor meerwaarde - opps.nl › assets › img › nieuws ›...

Documents

Transcript of Een contractvorm voor meerwaarde - opps.nl › assets › img › nieuws ›...