Detailhandelsvisie Oldenzaal...akkoord 2010-2014 heeft het college van B&W aangegeven de...

Detailhandelsvisie Oldenzaal

Detailhandelsvisie Oldenzaal

Opdrachtgever: Gemeente Oldenzaal

Contactpersoon: Mevrouw A.M. van Oss

Projectteam DTNP: De heer D.J. Droogh

Mevrouw L. Dicou

Projectnummer: 1150.0412

Datum raadsbesluit: 27 mei 2013

Droogh Trommelen en Partners (DTNP)

Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen

T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53

E [email protected] W www.dtnp.nl

0 Samenvatting 1

1 Inleiding 3

2 De nieuwe winkelmarkt 4

2.1 Trendsindedetailhandel 42.2 Sterkeenzwakkelocaties 6

3 Beoordeling huidige situatie 8

3.1 Inwonersenwijken 83.2 Detailhandelsstructuur 93.3 Sterkeenzwakkepuntenperwinkellocatie 113.4 Positieinderegio 123.5 Huidigeconomischfunctioneren 143.6 Conclusieshuidigesituatie 15

4 Detailhandelsvisie 16

4.1 Ambitiesenuitgangspunten 164.2 Spreidingdagelijksaanbod 214.3 Spreidingniet-dagelijksaanbod 244.4 Beoogdewinkelstructuur 27

Inhoudsopgave

5 Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad 29

5.1 Toekomstigepositie 295.2 Functioneel-ruimtelijkeanalyse 305.3 Gewenstefunctioneel-ruimtelijkestructuur 37

6 Beleidskader 42

6.1 Beleidskeuzes 426.2 Beleidsregels 426.3 Beoordelingsschema 45

Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding 47

Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 48

Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal 48

Bijlage 4 Begrippenlijst 49

Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra 51

Bijlage 6 Economisch functioneren en

distributieve mogelijkheden 53

1D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

0 Samenvatting

Aanleiding

HetvigerendedetailhandelsbeleidvandegemeenteOldenzaaldateertuit2002.Ditbeleidisin2009geëvalueerd,waarbijisgeconcludeerddatmetnametenaanzienvandedagelijksewinkelstructuureenherijkingvanhetbeleidgewenstis.Inhetbestuurs-akkoord2010-2014heefthetcollegevanB&Waangegevendedetailhandelsvisieteactualiseren.

Naastlandelijkeontwikkelingenindedetailhandel,speleninOldenzaaleenaantalspecifiekeaandachtspunten,zoalsderelatiemethetMasterplanBinnenstad,depositievandeelgebiedenindebinnenstad,ontwik-kelingenindesupermarktbrancheendevraagnaarbrancheverruimingindeperiferie.

Doelstelling

Doelistekomentoteenactueleengoedonderbouwdevisieopdegewenstestructuurvandedetailhandelalsonderbouwingvoorhetruimtelijkdetailhandelsbeleidenalsbouwsteenvoordeintegralestructuurvisie.

Voordebinnenstadwordteennaderefunctioneel-ruimtelijkeuitwerkinggemaakt.

Ambities detailhandelsstructuur

Doortrendsindewinkelmarkt(afnemendebestedingen,internet,vergrijzing,overaanbod)dreigtopalletypenlocatiesstagnatieenleegstand.Schaalvergrotingenfilialiseringleidendaarnaasttotverdringing.Doortekiezenvooreenbeperktaantallocatieskanwordenvoorzienineenduurzameenaantrekkelijkewinkelstructuur.

IndedetailhandelsstructuurvoorOldenzaalwordtgekozenvoor:• primaatbijversterkingvandebinnenstad

alshoofdwinkelgebiedvanOldenzaal,meteenmixaanfunctiesenbranches(dagelijksenniet-dagelijks);

• strevennaareenduurzamewijkwinkelstructuurvoorfrequenteaankopen,waarbijeenevenwichtwordtgezochttussenvoldoendekritischemassaenerzijdsenaanbodnabijdeconsumentanderzijds;

• behoudvandehuidigefunctieenpositievanWoonpromenadeVanGilsdoorverdereclusteringwoonwinkelsen

versterkingvanhetthema(geenbrancheverruiming);

• buitendebeoogdewinkelstructuurgeennieuwedetailhandeltoestaan.

SamenvattendwordtinOldenzaalgestreefdnaareenduurzamewinkelstructuurmet:• eenzocompleetmogelijkaanbodvoor

inwonersvanOldenzaalenomliggendegemeenten(goedvoorzieningenniveau),

• eengezondondernemersklimaatmetruimtevoorkwaliteiteninnovatie

• eenontwikkelingsgerichtevisie,diemarktpartijenstimuleertomteinvesteren

• duurzaamenintensiefruimtegebruikenwinkelgebiedenmetruimtelijkekwaliteit.

Beoogde winkelstructuur Oldenzaal

Opkaart4opp.28isdebeoogdewinkelstructuurweergegeven:1. Binnenstad:sterkdagelijksendivers

niet-dagelijksaanbod,mixvanwinkelsenanderefuncties(o.a.horeca);

2. BuurtwinkelcentrumDeThij:eigentijdsesupermarkt(maximaal±1.250m²wvo)aangevuldmetcompleetpakketvoorfrequenteaankopen,gerichtopinwonersuitDeThijen(deelvan)GravenEs;

2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3. BuurtwinkelcentrumZuidBerghuizen:eigentijdsesupermarkt(maximaal±1.250m²wvo)aangevuldmetcompleetpakketvoorfrequenteaankopen,gerichtopinwonersuitZuidBerghuizen;

4. BuurtsteunpuntDekenScholtenstraat:eigentijdsesupermarkt(maximaal±1.250m²wvo),gerichtopinwonersuitomliggendebuurt,DeEssenendeelGravenEs;

5. VanGilsWoonpromenade:themacentrumwoneninmidden(plus)marktsegment,eventueelaangevuldmetoverigePDV-branches(o.a.bouwmarkten),gerichtopinwonersuitOldenzaalenregio.

Overige,metnameverspreidgelegenwinkelsdragennietbijaandegewenstestructuur.Versterkingvanverspreidgelegenaanbodisdanookongewenst.Bestaandewinkelsmogenvanzelfsprekendhunactiviteitenvoortzetten.Uitzonderingkanwordengemaaktvoorwinkels,dievanwegeaardenomvangvandegevoerdeartikelennieteenvandebovengenoemdewinkelgebiedeninpasbaarzijn(metnamebouwmarkten,tuincentra,winkelsinauto’s,boten,caravans).

Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad

Opkaart7opp.41isdetoekomstiggewenstefunctioneel-ruimtelijkevisievoordebinnenstadweergegeven.Ingezetwordtopeencompacterwinkelgebied,meteenheldereroutingenruimtevoorschaalvergrotingvanwinkels.Hoofdlijnenvandevisiezijn:• kernwinkelgebied(DeDriehoek,deelIn

denVijfhoek,Grootestraat)metsuper-marktenenoverigepubliekstrekkersopstrategischelocaties

• overigcentrumgebied(Deurningerstraat,Steenstraat,Bisschopstraat)voordoel-gerichtbezochtewinkelsenoverigecentrumfuncties

• horecaclusterGrooteMarkt,daarnaastwinkelondersteunendehorecaopstrategischeknooppunteninwinkelgebied

• evenementenplein(Plechelmusplein),toeristisch-recreatiefgebied(Marktstraat)

• voldoendeparkeervoorzieningenrondomwinkelgebied.

Beleidskader

Inhetbeleidskaderzijnbeleidsregels(o.a.overinternetverkoop)eneenbeoordelings-schemavoornieuweinitiatievenopgenomen.

Primaat bij versterking binnenstad Oldenzaal


hetruimtelijkdetailhandelsbeleidenalsbouwsteenvoordeintegralestructuurvisie.Inhetverlengdehiervanwordteenfunctioneel-ruimtelijkeuitwerkingvoordebinnenstadgemaakt.

Proces

Tijdensdetotstandkomingvanditrapportheeftverschillendekerenoverlegplaatsgevondenmeteenbegeleidings-commissie(ziebijlage1).Daarnaastzijndevoorlopigeresultatentussentijdsgepresenteerdaanondernemersenderaad.

Leeswijzer

GeletopdegroteveranderingenvandewinkelmarktinNederlandenhetgrotebelangdaarvanvoordetoekomstigestructuur,wordtinhoofdstuk2eerstingegaanoptrendsenontwikkelingeninhetconsumentengedragendedetailhandel.

Hoofdstuk3geefteenbeschrijvingenbeoordelingvanhetdetailhandelsaanbodindegemeenteOldenzaal.

Inhoofdstuk4wordtingegaanopdeambitiesenuitgangspuntenvoordevisie.Uitgaande

vanbestaandaanbod,trendsenontwikkelingen,engekozenambitiesenuitgangspuntenwordtdevisieopdegewenstedetailhandelsstructuurbepaald.

Hoofdstuk5bevatdeuitwerkingvandefunctioneel-ruimtelijkestructuurvoordebinnenstad.

Inhoofdstuk6iseenbeleidskaderopgenomen,waarmeedegewenstestructuurkanwordengerealiseerdenkanwordenverankerdinhetruimtelijkbeleid.Ookiseentoetsingskadervoortoekomstigeinitiatievenopgenomen.

Indebijlagenzijneenoverzichtvandegebruiktebranche-indeling,deomvangvanhetaanbodinOldenzaalperbranche,eenbegrippenlijsteneenanalyseperwinkelcentrumtevinden.Ookiseenkwantitatieve(distributieplanologische)analyseenuitlegopgenomenvoorhettoekomstighaalbarewinkeloppervlak.

1 Inleiding

Aanleiding

HetvigerendedetailhandelsbeleidvandegemeenteOldenzaaldateertuit2002.Ditbeleidisin2009geëvalueerd,waarbijisgeconcludeerddatmetnametenaanzienvandedagelijksewinkelstructuureenherijkingvanhetbeleidgewenstis.Inhetbestuurs-akkoord2010-2014heefthetcollegevanB&Waangegevendedetailhandelsvisieteactualiseren.

Naastlandelijkeontwikkelingenindedetailhandeldientdeactualisatierekeningtehoudenmetaandachtspunten,diespecifiekinOldenzaalspelen,zoalsderelatiemethetMasterplanBinnenstad,depositievandeelgebiedenindebinnenstad(leegstand),ontwikkelingenindesupermarktbrancheendevraagnaarbrancheverruimingindeperiferie.

Doelstelling

Doelistekomentoteenactueleengoedonderbouwdevisieopdegewenstestructuurvandedetailhandelalsonderbouwingvoor


2 De nieuwe winkelmarkt

2.1 Trends in de detailhandel

Van groei naar verdringing

Dewinkelmarktissterkaanhetveranderen.Waarinhetverledensprakewasvaneensteedsmaargroeiendewinkelmarktvindtnuverdringingplaatst.Nieuwewinkel-ontwikkelingenleidenertoedaterelderswinkelswegvallen.Deveranderingisnietalleenteverklarendoordeeconomischerecessie.Eenaantaltrendsversterktelkaar.Debelangrijkstetrendsopeenrij:

Schaalvergroting: steeds groter winkeloppervlak

Hettotalewinkelvloeroppervlak(wvo)isdeafgelopen10jaarmeteenkwartgegroeidtot27,9miljoenm²(eind2012).Nieuwewinkelruimteisgemiddeldgroter,kleinerewinkelsvallenvakeruit.Degemiddeldewinkelgroeidevan±215m²wvonaar275m²wvo.Dezetrendzetnaarverwachtingdoor.

Omzet per m² wvo neemt af

Deomzetbleefachterbijdegroeivanhetwinkeloppervlak:daardoornamdeomzetper

‘De behoefte aan winkels neemt af’

Marktaandeel van internet neemt snel toe

Minder zelfstandigen, meer filialen

Groeiend aandeel ondernemers richting pensioen

Omzet in winkels blijft achter bij winkeloppervlak


m²met±10%af.Deelskomtditvoortuitdetrendvanschaalvergroting(kostenreductie).Veel(vooralkleinere)spelerskomendoordelageomzettenperm²onderdruktestaan.Zijwordenverdrongendoorgroterespelers.

Steeds meer filialen

Vooralfiliaalbedrijvenzijninstaatomookmeteenlageomzetperm²wvobedrijfs-economischgoedtepresteren.Hetaandeelfiliaalbedrijvennamdeafgelopen10jaartoevan28%naar35%.Ookditiseenvormvanschaalvergroting.Doel:vergrotenvanmarktaandeel.Ookdezetrendzetnaarverwachtingdoor.Gevolg:hetaantalfilialenneemttoe,hetaantalzelfstandigewinkeliersneemtaf.

Meer zelfstandigen met pensioen

Hetdalendeaantalzelfstandigenkomtnietalleendoordeopkomstvanfilialen.Ervindtookeenautonomeafnameplaatsdoorvergrijzingenafnamevandeberoeps-bevolking.Dekomendetienjaargaateengroeienddeelvandebevolkingmetpensioen.Ditgeldtookvoordezelfstandigewinkeliers.Circa40%vanhenisouderdan50,eenzesdezelfsouderdan60jaar.Meerdanvoorheen

gaanzelfstandigenstoppen.Zijwordenminderopgevolgddoorstarters.Veelwinkelssluitenzonderopvolger.

Toenemende bestedingen via internet

Intoenemendemategaanbestedingenviainternet.InhetKoopstromenonderzoekRandstad2011isgemetendatreeds10%vandebestedingenaanniet-dagelijkseartikelenviainternetgaat.Erzijnverschillenperbranche:indeelektronica-branchegaatreeds17%vandebestedingenviainternetenvandebestedingenaanvrijetijdsartikelen(sport,spel,hobbyenmedia)gaatal24%viainternet.Naarverwachtingzalvoorallebranchesderolvaninternetindetoekomstnogverdertoenemen.

Minder behoefte aan winkels

Degevolgenvandenieuwewinkelmarktzijnnaarverwachtinggroot.Degroeivaninternetendemografischeontwikkelingenleidentoteenafnemendebehoefteaanfysiekewinkels.Formulesmeteengrootoppervlaken/ofveelvestigingenverdringenkleinschaligespelers.Veelwinkelruimtekomtvrijenwordtnietmeeringevuld.Leegstandneemtonvermijdelijktoe.

In alle branches zal meer omzet naar internet gaan

Leegstand neemt onvermijdelijk toe

Gevolg: minder behoefte aan winkels


2.2 Sterke en zwakke locaties

Verschillen per regio

Opbasisvandeveranderendewinkelmarktkanechternietdeconclusiewordengetrokkendatwinkelsenwinkelgebiedengeentoekomsthebben.Allereerstverschillenvraag,aanbodenleegstandsterkperregio.

Verschillen per winkelgebied

Meernogzullendegevolgenvandenieuwewinkelmarktsterkverschillenpertypewinkel-gebied.Hetgedragvanconsumentenishierinvooreenbelangrijkdeelleidend. Deconsumentkiestelkekeerweerzijnwinkelofwinkelgebied,afhankelijkvanzijnmotiefopdatmoment.Viertypengedragdomineren:recreatiefwinkelen,vergelijkendwinkelen,boodschappendoenendoelgerichtaankopen(kader‘bezoekmotievenvanconsumenten’).

Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen

Binnenstedenendegroterehoofdwinkel-gebiedendiezichrichtenopsfeerenbelevingblijvennaarverwachtingindetoekomstkansrijk.Eenbezoekaandezewinkel-gebiedenisvaakeendagjeuitenwordtgedaanvoorhetplezier.

Recreatief winkelen

Ontspanning,vermaakenbelevingineensfeervolleambiance:‘eendagjestad,ikziewelofikietskoop’.

Vergelijkend winkelen

Oriëntatie,aankoopvaneensmaak-ofkeuzegevoeligartikel:‘opzoeknaareennieuwebank,jas,flatscreen,etc.’

Boodschappen doen

Frequentgekochteartikelen,deelsvers,gemakennabijheidbelangrijk:‘handig,dichtbij,allesbijelkaar’.

Doelgericht aankopen

Artikelalinhethoofd,snelheid,efficiëntieenverkrijgbaarheidbepalend:‘snel...halen’(runshoppen).

Bezoekmotieven van consumenten


Ookboodschappencentrazijnnaarverwachtingnogkansrijk.Vooraldegroterecentrameteenruimekeuzehebbenkansen.

Kwetsbare gebieden

Kleinewinkelgebiedenmetweinigkeuze,encentradiezichnietonderscheidenvananderecentrazijnkwetsbaar.Zezijntenopzichtevananderewinkelgebiedenminderaantrekkelijkvoordeconsument.

Tenslottezijnookcentradiezichspecifiekrichtenopprijsenrunkwetsbaar.Internetheeftdefunctievandezecentraover-genomen.Nergensishetzogemakkelijkengoedkoopomeenproducttekopenalsopinternet.

Sfeer en beleving

Consumentenblijvendebehoeftehoudenomrecreatieftewinkelen.Zijkiezenvoorwinkel-gebiedenmetdemeestesfeerenbeleving.

Dagelijks en gemak

Sneldeboodschappendoen.Erisvoldoendekeuze(aanbod),delocatieisgoedbereikbaarenerzijnvoldoendeparkeerplaatsen.

Klein en kleurloos

Onaantrekkelijkegebiedendoorweinigkeuze(weinigaanbod)en/ofonvoldoendeonder-scheidendewinkels(‘dertienineendozijn’).

Prijs en run

Dezewinkelgebiedenkunnenzichslechtonderscheidenvaninternet.Internetbiedtmeerkeuzeendelaagsteprijs.

Kansrijke winkelgebieden Kwetsbare winkelgebieden


3 Beoordeling huidige situatie

3.1 Inwoners en wijken

Oldenzaalteltruim32.000inwonersenisdaarmeedevierdestadvanTwente*.OldenzaaliseencompactestadenisgoedbereikbaarviadeA1enprovincialewegen.DeprovincialerondwegN342endespoorlijnvormenfysiekebarrièrestussenhetouderecentraledeelvandestadendelaterontwikkeldewoonwijken.DewoongebiedenDeThij,GravenEsenDeEssenwordenvanelkaargescheidendoorgroenezones,waardoorzeafzonderlijke,relatiefkleineverzorgingsgebiedenvormen.

DebelangrijkstenieuwelocatiesvoorwoningbouwzijninDeGravenEsenrondomhetstation.Doordehuishoudensverdunningzalhetaantalinwonersdekomendejarenechternaarverwachtingslechtslichttoenemen**.NetalsderestvanNederlandkrijgtookOldenzaaltemakenmeteenvergrijzingvandebevolking.

* CBS(2012),Statlinekerncijferswijkenenbuurten** o.a.PrimosPrognoses(2012)enCBS(2012), Regionaleprognosebevolkingsopbouw


3.2 Detailhandelsstructuur

Omvang en spreiding winkelaanbod

HetwinkelaanbodindegemeenteOldenzaalheefteenomvangvancirca97.000m²winkelvloeroppervlak(wvo),verspreidoverongeveer250winkels*.Daarnaaststaatindehelegemeenteruim6.000m²wvo(±6%vanhetwvo)leeg.DitisietsminderdangemiddeldinNederland,maarietsbovendenormalefrictieleegstand(±5%),dienodigisvooreengezondedynamiek.

DebelangrijkstekenmerkenvandehuidigedetailhandelsstructuurvanOldenzaalzijn:• HetaanbodinOldenzaalisgroterdan

gemiddeldinkernenmeteenzelfdeinwonertal(figuur1).DitwordtvolledigveroorzaaktdoorhetgroteaanbodindebranchegroepVolumineus(woning-inrichting,doe-het-zelfentuincentra,samenruim60%vantotalewvo).

• Hetdagelijksewinkelaanbod(±11.400m²wvo)ligtverspreidoverdebinnenstad,dekleinebuurtcentraZuidBerghuizenen

* LocatusOnlineBenchmarkverkenner,situatieop 5juni2012

Figuur 1 Winkelaanbod in kern Oldenzaal en in kernen van gelijke omvang (in m² wvo)

Figuur 2 Spreiding winkelaanbod in kern Oldenzaal (in m² wvo)

Bron: Locatus Online Benchmarkverkenner, 5 juni 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners

1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

DeThijenenkelesolitairesupermarkt-locaties(figuur2).Elkewijkbeschiktzoovereeneigenwinkelvoorzieningvoordagelijkseaankopen(kaart2).Doordebeperkteomvangvanhetaanbodperlocatieisdeaantrekkingskrachtechter(te)klein.

• HetovergrotedeelvanhetaanbodindebranchegroepenModeenOverigniet-dagelijks(totaal±26.000m²wvo)isgeclusterdindebinnenstad.Dezeconcentratiezorgtvoorsynergievoordelen(stimuleringcombinatiebezoek).Samenmethetuitgebreidedagelijkseaanbodzorgtditvooreengevarieerdebinnenstad.

• VanGilsWoonpromenadeiseengrotePDV-locatiemetvrijwelalleenwoon-winkels.Doordezesterkeclusteringisheteenhelderthemacentrum,metveelkeuzeopéénlocatie.

• Circa28%vanhetwinkelaanbodinOldenzaalligtbuiteneenwinkelgebied(±29.000m²wvo,inclusiefleegstand).Ditisgemiddeldtenopzichtevanvergelijkbarekernen:26%).Hetbetreftmetnameaanbiedersinwoninginrichting,doe-het-zelfentuinartikelen,ensuper-markten.

1 1D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3.3 Sterke en zwakke punten per winkellocatie

Hieronderwordenperwinkelgebiedkortdebelangrijkstesterkeenzwakkepuntensamengevat.Inbijlage5iseenoverzichtvankenmerkeneneenbeoordelingperwinkelgebiedopgenomen.

Binnenstad

Desterkepuntenvandebinnenstadzijn:• diverswinkelaanbod:mixaanbranches

(sterkclustervanmodeenoverigniet-dagelijksaanbod,maarooksupermarktenalspubliekstrekkers),daardoorsterkinallebezoekmotieven;

• verscheidenheidaanfuncties:detailhandel,horeca,warenmarkt,cultuur,daardoorsfeer,variëteitenlevendigheid;

• diversevestigingsmilieus:kleinschalige,historischestratenincombinatiemetefficiënteenoverdekteplanmatigewinkelcentra,daardooraantrekkelijkvooralletypenwinkel(formule)s;

• goede(auto)bereikbaarheidenvoldoendeparkeergelegenheid*.

* blijktookuitparkeertellingenvangemeente Oldenzaaluit2008en2010

Supermarkten zijn publiekstrekkers

Naast winkels ook andere functies, zoals horeca

Divers modisch aanbod, deels in planmatig centrum

Aantrekkelijke historische binnenstad

‘Binnenstad kansrijk: diversiteit en sfeer’


Zwakkepuntenofbedreigingenvoorhetfunctionerenvandebinnenstadzijn:• toenemendeleegstandinbepaalde

deelgebieden,mededoortrendsindedetailhandel(indenabijetoekomst)‘tegrootindejas’;

• onduidelijkeroutingdoorveelheidaanstraten(dienergensnaartoelopen)enmatigeaansluitingvantrekkers(supermarkten)opwinkelstraten;

• kleinschaligepanden,waardoormoeilijkkanwordeningespeeldopdetrendvanschaalvergroting.

Van Gils Woonpromenade

SterkepuntenvandeWoonpromenadezijn:• grotekritischemassabinnenéénthema:

vrijwelalleenwinkelsinwoninginrichting,daardoorhelderconcept;

• nadrukopmidden(plus)marktsegment,daardooronderscheidendtenopzichtevananderewoonthemacentrainderegio;

• samenhangendeenherkenbareopzet:allesonderééndakenéénnaam;

• goedebereikbaarheidenparkeergelegenheid.

BelangrijkstebedreigingishetmatigefunctionerenvandewoonbrancheinNederland,mededooroveraanbod.DitspeeltookinderegioTwente,waarverschillendePDV-clusters/woonboulevardsopkorteafstandvanelkaarliggen(zieookkaart3).

Buurtwinkelcentra Zuid Berghuizen en De Thij

DebuurtwinkelcentraZuidBerghuizenenDeThijkampenbeidemetdezelfdeproblematiek:• beidebuurtwinkelcentrahebbeneen

eigen,helderafgebakendmaarkleinverzorgingsgebied;

• beidecentrahebbeneencompleetmaarkleinaanbodvoorfrequenteaankopen;

• inbeidecentraisdesupermarktaandekleinekant,waardoordetrekkrachtbeperktis;

• ZuidBerghuizenheefteencompacteopzeteneenverzorgdeinrichting;

• DeThijissterkverouderd,maarhiervoorzijnplannenvoorherontwikkeling(uitbreidingsupermarktenverbeteringopzetenparkeren);

• belangrijkstebedreigingisdespreidingvandagelijksaanbodovereengrootaantalkleinelocatiesmetoverlappendeverzorgingsgebieden.

3.4 Positie in de regio

Schakel tussen Netwerkstad Twente en

Noordoost Twente

OldenzaalmaaktonderdeeluitvanNetwerkstadTwente,hetstedelijkgebiedinderegioTwente(metEnschede,Hengelo,AlmeloenBorne).DecentrumgebiedenvanEnschede(bovenregionalefunctie),AlmeloenHengelo(regionalefunctie)zijninomvangaanzienlijkgroterdanhetcentrumvanOldenzaal.IndeNetwerkstadTwenteliggenintotaalvierPDV-locaties:woonboulevardsEnschedeenAlmelo,PleinWestermaatinHengeloenWoonpromenadeOldenzaal.Inomvangzijndevierlocatiesminofmeergelijk,maarerzijngroteverschillenininvulling,uitstralingenfunctioneren.

DaarnaastmaaktOldenzaalonderdeeluitvanregioNoordoostTwente(metDinkelland,LosserenTubbergen).DitgebiedisdoorhetRijkaangewezenalsNationaalLandschapenheefteentoeristischefunctie.Oldenzaalisbinnendezeregiodegrootstestad.EenaanzienlijkdeelvandeinwonersvanDinkellandenLosserzijngeoriënteerdophetwinkelaanbodinOldenzaal.


Plannen in de regio

VoordetoekomstigepositievandewinkelgebiedeninOldenzaalishetvanbelangtewetenwelkedetailhandelsontwikkelingenerspeleninderegio.Relevanteplannenzijn:• IKEAPleinWestermaat:uitbreidingvan

26.500m²naar30.100m².Tevenswordtdeparkeercapaciteituitgebreid.Realisatieopditmoment;

• PleinWestermaatfaseIII:conformhetbestemmingsplanmagopdezelocatie21.000m²bvoperiferedetailhandelwordenontwikkeld,meteenminimaleomvangvan1.500m²bvoperwinkel.HetisnogonduidelijkwanneerPleinWestermaatfaseIIIwordtontwikkeld;

• FactoryOutletCenterOchtrup(overdegrensbijEnschede):circa17.000m².

3.5 Huidig economisch functioneren

Berekening vloerproductiviteit

Opbasisvankoopstromenonderzoek*,dehuidigeomvangvandebevolkingenhetwinkelaanbodenkengetallenoveromzeten

* I&OResearch(2010),Koopstromenonderzoek Overijssel2010GemeenteOldenzaal

bestedingeninwinkelskandehuidigevloerproductiviteitvanhetaanbodwordenberekend.Ditiseengoedeindicatorvoorhethuidigeconomischfunctionerenvanhetwinkelaanbod.DeberekeningenzijngemaaktvoordehelekernOldenzaal,waarbijonderscheidisgemaakttussendagelijkseenniet-dagelijkseartikelen.Inbijlage6wordendeberekeningentoegelicht.

Dagelijks aanbod functioneert goed, niet-

dagelijks sterk ondergemiddeld

Degemiddeldeomzetperm²wvoisinOldenzaalvoordedagelijksesectorietshoger(3%)dangemiddeldinNederland(€7.365tenopzichtevan€7.130gemiddeld).Aangenomendatdegemiddeldelasten(o.a.huisvesting)inOost-NederlandietslagerliggendangemiddeldinNederlandkangeconcludeerdwordendathetdagelijksaanbodinOldenzaalopditmomentgemiddeldgenomengoedfunctioneert.

Voordeniet-dagelijksesectorisdeomzetperm²wvoinOldenzaalindicatiefberekendop€1.420.Ditisaanzienlijklager(±30%)danhetgemiddeldeinNederland(€2.070).Ditduidtopeenmatigfunctionerenindeze

Van Gils sterke locatie door helder concept

Binnenstad kansrijk, maar niet alle delen even sterk

Maar woonbranche staat onder druk door overaanbod


sector.Overigenszijnergroteverschillenperbranche.Zoisdeomzetperm²wvoindebranchewoninginrichtinginOldenzaalrelatieferglaag,ondankseenhogetoevloeiing.

3.6 Conclusies huidige situatie

Belangrijksteconclusieszijn:• Debinnenstadiseenkansrijkelocatie

doordediversiteitvanhetaanbod,desterkeconcentratieniet-dagelijksaanbod(modeenoverigniet-dagelijks)enaantrekkelijkeentourage(sfeerenbeleving),toenemendeleegstandinsommigedelenvormteenknelpunt;

• WoonpromenadeVanGilsissterkdoorhelderenonderscheidendconcept,maarwordtbedreigddoormatigfunctionerenvandewoonbranche;

• Hetdagelijksaanbodfunctioneertgoed,maardelocatiesvoorfrequenteaan-kopenindewijken(buurtwinkelcentraensolitairesupermarkten)zijnvrijwelallemaalteklein,debenodigdeschaal-vergrotingvraagtomkeuzesindewinkelstructuur(medeinrelatietotpositiebinnenstad).

Relatie met supermarktfunctie in binnenstad

Meeste supermarkten zijn te klein

Keuze nodig welke locaties worden versterkt

Gemiddeld goed functioneren dagelijks aanbod

‘Keuzes in dagelijkse structuur nodig’


4 Detailhandelsvisie

4.1 Ambities en uitgangspunten

Keuzes in structuur noodzakelijk

Doortrendsindewinkelmarkt(afnemendebestedingen,internet,vergrijzing,overaanbod)dreigtopalletypenlocatiesstagnatieenleegstand.Schaalvergrotingenfilialiseringleidentotverdringing.InOldenzaalvaltopditmomentvooralderelatiefgroteleegstandindebinnenstadop(±14%vantotalewvo).DaarnaastkanderelatiefkleinschaligedagelijksewinkelstructuurvanOldenzaalzorgenvooreenversneldetoenamevanleegstand.De(sociaal-maatschappelijke)vraagvoordetoekomstisopwelkelocatiesleegstandhetergsteisenwaarhetminderergis.Doorkeuzestemakeninderuimtelijkestructuurkanhieraanenigesturingwordengegeven(ziekader‘ruimtelijkeordeningvandeleegstand’).

Inalgemenezinhebbencentrumgebieden(binnenstadenwijkwinkelcentra)eengroteresociaal-maatschappelijkefunctie(o.a.alsontmoetingsplekvoorinwoners)danperifere

clustersenzekerdanverspreidgelegenwinkels.Opbasisdaarvankangesteldwordendatleegstandinregulierewinkelgebiedenergerisdanleegstandopanderetypenlocaties.Leegstandopverspreidgelegenlocatiesishetminsterg.

Keuze voor behoud sterke binnenstad

DebinnenstadvanOldenzaalheeftnaasteenwinkelfunctieookeenfunctievoorhoreca,dienstverleners,ambachtenenontspanning.BovendienheeftheteenbelangrijkeontmoetingsfunctievoorinwonersuitOldenzaalenuitderegio(metnameDinkellandenLosser).Doordeaanwezigheidvaneendiversaanbodineensfeervolleen(deels)historischeomgeving,heeftdebinnenstadvanOldenzaalrelatiefgoedekansen.HiermeeonderscheidtdebinnenstadvanOldenzaalzichvandegroterecentrainderegio(Enschede,Hengelo,Almelo).

MethetMasterplanBinnenstaduit2008heeftdegemeenteOldenzaaldeambitiedebinnenstadverderteversterken.Omdezeambitieteverwezenlijkenishetgewenstteblijvenkiezenvoordebinnenstadalshethoofdwinkelgebiedvandegemeente.Dit Binnenstad heeft belangrijke ontmoetingsfunctie

Ambitie gemeente: binnenstad verder versterken


‘Ruimtelijke ordening van de leegstand’

Periode van groei

Indeperiodevoor2008zorgeneconomischewelvaartenoptimismevooreengroeivanwinkelaanbodopalletypenwinkellocaties.

Periode van stagnatie

Overaanbod,veranderendconsumenten-gedragendemografischeontwikkelingenhebbenvanaf2008geleidtotwinkelleeg-standopalletypenlocaties.

Periode van keuzes

Deveranderendewinkelmarktleidtopalletypenwinkellocatiestotmeerleegstandenstagnatie.Ditleidtertoedatweanno2012voordemaatschappelijkekeuzestaan:waarisleegstandhetminsterg?Inregulierewinkelgebieden,opPDV-clustersofopverspreidgelegenlocaties?Doorkeuzestemakenenruimtelijkbeleidtevoerenkanenigesturingwordengegevenaanleegstand.


houdtonderandereindatwinkelaanbodgerichtopvergelijkendenrecreatiefwinkelenzoveelmogelijkgeclusterdblijftindebinnenstad.Vooraldevestigingvangroterepubliekstrekkers(bijvoorbeeldgroteresport-enelektronicawinkels)hebbeneengrotetoegevoegdewaardevoordebinnenstadalsgeheel(ziekader‘grootschaligesport-enelektronicawinkelalstrekkervoorhetcentrum’).

Naasteendiversrecreatiefwinkelaanbodisbijhoofdwinkelcentravandezeomvangdedagelijkse/frequentewinkelfunctiecruciaal.Sterkesupermarktenvormenhierbijdepubliekstrekkers.Zijzorgen(ookdoordeweek)voorgroterebezoekersstromen,diedebasisvormenvoorversspeciaalzaken,eenvolwaardigeHema,huishoudelijkeartikelen,speelgoed,textieletc.Metdataanbodalsbasisontstaanweerkansenvoormode,horecaetc.BehoudvanhethuidigesupermarktaanbodindebinnenstadvanOldenzaalisdanookeenminimalevoorwaardebijdeambitiedebinnenstadverderteversterken.

Grootschalige sport- en elektronica-winkel als trekker voor het centrum

Derolvaninternetisindesport-enelektro-nicabranchereedsgroot.Sommigepartijenkiezenvoorschaalvergrotingalsmiddelomteconcurrerenmetinternetwinkels.Gepaardmetdezeschaalvergrotingkomtdevraagvoorvestigingoplocatiesbuitenregulierewinkelgebieden.

Steedsvakerzijngrootschaligesport-enelektronicawinkelsopbedrijventerreinenofaandesnelweggevestigd.Vaakwordtaangenomendatzedoelgerichtwordenbezocht.Medevanwegedeforseruimte-claimwordtsomseenlocatiebuitendebinnenstadtoegestaan.Uitgrootschaligonderzoek*onder4.500bezoekersvangrootschaligesport-enelektronicawinkelsin18binnenstedenblijktechterdatdergelijkewinkelseengrotetoegevoegdewaardehebbenvoorcentrumgebieden.

* DTNP(2011),Toegevoegdewaardegrotesport- enelektronicawinkelvoorbinnenstad

Inbinnenstedenblijkengemiddelddrieopdevierbezoekersvangrootschaligesport-enelektronicawinkelstijdenshetzelfdebezoekaandebinnenstadéénofmeeranderewinkelsbinnenlopen.Doordatgrotesport-enelektronicawinkelsbovendienhogebezoekersaantallenhebben,zorgenzevoorveeltoestroomwaardeanderewinkelsvankunnenprofiteren.Grootschaligesport-enelektronicawinkelszijndaardoorvangrotewaardevooranderewinkelsindebinnenstad.Zekunnengezienwordenals‘themawarenhuizen’enzijneenbelangrijkeschakelbijrecreatiefwinkelen.Doordezewinkelsgoedintepassenindebinnenstadkunnenzijstructuurbepalendbijdragenaandeaantrekkingskrachtvandebinnenstad.


Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken

Hetcombinatiebezoektussensupermarktenendagelijksespeciaalzakenisgroot.Uitgrootschaligonderzoek*onder4.750supermarktbezoekersin30dorps-enwijkcentrainNederlandblijktdatgemiddeld65%vandesupermarktklantenéénofmeeranderewinkelsbinnenloopttijdenshetzelfdebezoekaanhetwinkelgebied.

Incentrawaardesupermarktopzeerkorteafstand(tot50meter)vanhetoverigewinkelaanbodligt(metdeentreeinhetzicht)ishetcombinatiebezoekaanzienlijkhoger(75%)daninsituatieswaarderuimtelijkerelatiemindergoedis.Hetcombinatie-bezoekneemtdanheelsnelaf.

Uithetonderzoekblijkttevensdatdeomvangvandesupermarktgeeninvloedheeftophetaandeel(%)supermarktklantendathetbezoekcombineertmetanderewinkels.

* DTNP(2010),Combinatiebezoeksupermarkten endagelijksespeciaalzaken


Keuze voor duurzame wijkwinkelstructuur

Naasteengoedfunctionerendebinnenstadisookeenduurzamewijkwinkelstructuurvanuitsociaal-maatschappelijkoogpuntgewenst.Consumentenkunnenzoopkorteafstandvanhunwoningbeschikkenovereeneigentijdswinkelaanbodwaarzijhunfrequenteaankopenkunnendoen.Ookhierzijndesupermarktendebelangrijkstetrekkers(ziekader‘Combinatiebezoeksupermarktenenspeciaalzaken’).

Tegenoverdewensvannabijheidstaathetfeitdatconsumentenvoorfrequenteaankopen(boodschappen)primairgerichtzijnop(service)supermarktenmetvoldoendeaanbodenkwaliteit.Omdittekunnenbiedenwillensupermarktenuitbreiden(schaalvergroting)ziekader‘consumentenendagelijkseboodschappen:keuzeenkritischemassa’).Hetbenodigdebevolkingsdraagvlakpersupermarktneemtdaardoortoe,eenwoonwijk(<5.000inwoners)isnietlangervoldoende.

DehuidigewijkwinkelstructuurvoorfrequenteaankopeninOldenzaalisfijnmazigenkleinschalig.Vooreenduurzamestructuuris

Consumenten en dagelijkse boodschappen: keuze en kritische massa

Waarconsumentenhundagelijksebood-schappendoeniseencontinueafwegingtussendebereidheideenafstandafteleggenenhetaanwezigeaanbod(keuze)opdeaankooplocatie.Consumentenvragenomeensteedsruimerekeuzeinhetassortiment.Zijzijndaarvoorvakerbereideninstaatomeengrotereafstandafteleggen.

Supermarktenkunnenalleeneenruimerassortimentmetspeciale(re)(vers-)productenaanbiedenalservoldoendebezoekerszijnomdeproductenaanteverkopen.Alleensupermarktenmeteengroterverzorgingsgebiedkunnendaardooreenruimassortimentbieden.

Vooreenboodschappencentrumalsgeheelgeldthetzelfde.Eencompleetboodschap-pencentrum(tweeofmeersupermarkten,diverse(vers)speciaalzakenendrogisten)heefteengroterverzorgingsgebiednodigdaneenkleinbuurtwinkelcentrummetmaaréénsupermarktenenkeleanderewinkels.

Derolvaninternetistotophedenkleinindedagelijksesector.Eenbelangrijkeredendaarvoorisdatdedistributievanversproductenmoeilijkisendaardoorergkostbaar.Daarnaastwillenconsumentengraaghuneigenversproductenuitzoeken.

Continue afweging tussen afstand en keuze


schaalvergrotingvanhetaanbodnoodzakelijk.Rekeninghoudendmetdedistributievemogelijkheden(uitbreidingsruimte,ziebijlage6)éndenoodzaakvaneensterksupermarkt-aanbodindebinnenstad,zullenkeuzesmoetenwordengemaaktvooreenbeperkt(er)aantallocatiesvoorfrequenteaankopenindewijken.

Keuze voor sterk themacentrum wonen

Aanvullendaandebinnenstadenlocatiesvoorfrequenteaankopenindewijken,vervultVanGilsWoonpromenadeeenfunctiealswoonthemacentruminhetmidden(plus)segmentvoorOldenzaalenomliggenderegio.Behoudvandezefunctieisgeletopdetrendsindewoonbrancheeenambitieuzeopgave.

DekeuzevooreensterkebinnenstadimpliceertookdatdaarbuitenalleenwinkelsindetraditionelePDV-brancheswordentoegestaan.VoorhetfunctionerenvandeWoonpromenadeishetgewensthierdenadrukteblijvenleggenopclusteringvanhetaanbodwoonwinkels(synergiebinnenthema,optimalisatiekeuzemogelijkhedenvoorconsument).Hettoestaanvananderebranchesondermijntdepositievandebinnenstad.

Samenvatting van uitgangspunten

SamenvattendwordenvoordevisieopdedetailhandelsstructuurinOldenzaaldevolgendeuitgangspuntengehanteerd:• primaatbijversterkingvandebinnenstad

alshoofdwinkelgebiedvanOldenzaal,meteenmixaanfunctiesenbranches;

• strevennaareenduurzamewijkwinkelstructuurvoorfrequenteaankopen,waarbijeenevenwichtwordtgezochttussenvoldoendekritischemassaenerzijdsenaanbodnabijdeconsumentanderzijds;

• behoudvandehuidigefunctieenpositievanWoonpromenadeVanGilsdoorverdereclusteringwoonwinkelsenversterkingvanhetthema(geenbrancheverruiming);

• buitendebeoogdewinkelstructuurgeennieuwedetailhandel(toevoegingvanwvo)toestaan.

4.2 Spreiding dagelijks aanbod

Indicatie haalbaar dagelijks aanbod

HetdagelijkseaanbodinOldenzaalis±11.400m²wvogroot.Dein2010gemetenkoopkrachtbindingen-toevloeiingis

Primaat bij versterking binnenstad

Behoud huidige functie Van Gils Woonpromenade

Aanvullend duurzame wijkwinkelstructuur


gemiddeldvoorkernenvandezeomvang*.GeletopdepositievanOldenzaalenhetaanwezigeaanbodinderegio,moetendezekooporiëntatiecijfersookindetoekomstalsmaximaalwordenbeschouwd.Voordagelijkseartikelenkaneenhaalbaarwinkelaanbodwordenberekendvan±12.200m²wvo,eenuitbreidingsruimtevan±800m²wvo(zieookbijlage6).

Gewenste omvang en spreiding supermarkten

SupermarktenspeleneencrucialerolbijhetbepalenvandegewenstewinkelstructuurinOldenzaal.Ermoetenkeuzeswordengemaakttenaanzienvanlocatiesenomvangvandesupermarkten.Dilemma’shierbijzijn:• voordepositievandebinnenstadzijn

sterkesupermarktencruciaal(bijvoorkeursterkstesupermarktaanbodvandegemeente,zodatzeconsumentenuitheelOldenzaalaantrekken);

• deaanwezigheidvandagelijksaanbodopzokortmogelijkafstandvandeconsument(indeeigenwijk)isgewenst;

• schaalvergrotingvandehuidigesupermarktenisnoodzakelijkvooreen

* I&OResearch(2010),Koopstromenonderzoek

ruimassortiment(nodigomaantesluitenbijwensenvanconsument);

• dedistributieveuitbreidingsruimtevoordagelijksaanbodisbeperkt;

• draagvlakperwijkistekleinvoorgroteresupermarkten,schaalvergrotingzalleidentotoverlappendeverzorgingsgebiedenmetverdringingalsgevolg.

Hieronderwordentweescenario’sgeschetstvoordetoekomstigespreidingvansupermarktenopbasisvanbovengenoemdedilemma’senuitgangspunten.

Scenario 1: behoud fijnmazige wijkstructuur

Uitgaandevanbehoudvandefijnmazigewijkwinkelstructuur,betekentdithetvolgendevoordeverschillendelocaties:• hetbuurtwinkelcentruminZuid

Berghuizensluitinomvangensamenstellinggoedaanophetpotentiëleverzorgingsgebied(wijk)enkanhaarpositie(huidigeomvang)behouden,enigeuitbreidingvandesupermarkttot±1.250m²wvoiseventueelmogelijk;

• hetbuurtwinkelcentruminDeThijheefteenfunctievoorDeThijenvooreendeelvanGravenEs,narealisatievande

plannen(uitbreidingsupermarktnaar±1.250m²wvo)sluithetaanbod(omvang,branchering)goedaanopdeomvangvanhetverzorgingsgebied;

• deminofmeersolitairesupermarktaandeDekenScholtenstraatisuitgebreidnaareenmoderneomvang(±1.250m²wvo)enheeftdaarmeezijnpositieversterkt(bovenwijksefunctie);

• dewinkelvoorzieninginDeEssen(servicesupermarkt)zalmoetenuitbreidenomhaarpositieindetotalestructuurtekunnenbehouden(gelijkmetanderesupermarkten:±1.250m²wvo);

• dediscountsupermarktenaanderandvandebinnenstadeninGravenEshebbeneeneigenaantrekkendewerking(vanuitdehelestad);

• vanwegehetgebrekaandistributieveruimtezalnaarverwachtingoptermijntenminsteéénservicesupermarktindebinnenstadwordenverdrongen(matigeconcurrentiepositiedoorongunstigeliggingenbereikbaarheid).


Scenario 2: versterking dagelijks aanbod

binnenstad

Eentweedescenarioisomprimaatteleggenbijdeversterkingvanhetsupermarktaanbodindebinnenstad.Voordespreidingvandesupermarktenofweldewijkwinkelstructuurbetekentdithetvolgende:• depositievandetweeservicesuper-

marktenindebinnenstadwordtversterktdooruitbreidingtot±2.000m²wvo(grootstesupermarktenvanOldenzaal)eneenverbeteringvandebereikbaarheidenvandeaansluitingopderestvanhetwinkelgebied;

• hetbuurtwinkelcentruminZuidBerghuizensluitinomvangensamenstellinggoedaanophetpotentiëleverzorgingsgebied(wijk)enkanhaarpositie(huidigeomvang)behouden,enigeuitbreidingvandesupermarkt(tot1.250m²wvo)iseventueelmogelijk;

• hetbuurtwinkelcentruminDeThijheefteenfunctievoorDeThijenvooreendeelvanGravenEs,narealisatievandeplannen(uitbreidingsupermarktnaar±1.250m²wvo)sluithetaanbod(omvang,branchering)goedaanopdeomvangvanhetverzorgingsgebied;Omvang en spreiding supermarkten, scenario 2Omvang en spreiding supermarkten, scenario 1

‘Sterke supermarkten in binnenstad cruciaal’


• deminofmeersolitairesupermarktaandeDekenScholtenstraatisuitgebreidnaareenmoderneomvang(±1.250m²wvo)enheeftdaarmeezijnpositieversterkt(bovenwijksefunctie);

• dediscountsupermarktenaanderandvandebinnenstadeninGravenEshebbeneeneigenaantrekkendewerking(vanuitdehelestad);

• vanwegehetgebrekaandistributieveruimteisdeservicesupermarktinDeEssenkwetsbaar.

Afweging dagelijkse winkelstructuur

Geconcludeerdkanwordendatdekeuzevoorbehoudvanwinkelvoorzieningen(supermarkten)inelkewijk,zalleidentoteenverzwakkingvanhetsupermarktaanbodindebinnenstad.Daarmeezaldegewensteversterkingvandebinnenstadnaarverwachtingnietkunnenwordengerealiseerd.

IndiengekozenwordtvoordeambitieomdebinnenstadvanOldenzaalverderteversterken,isverbeteringvandepositievandeservicesupermarktendaarnoodzakelijk.Uitbreidingvandesupermarktenindewijkenisdannietgewenst.Ditbetekentnaar

verwachtingdatdesupermarktinDeEssenoptermijnzalverdwijnenalsgevolgvaneenslechteconcurrentiepositie.Inwonersuitdezewijkkunnenoverigensopkorteafstandblijvenbeschikkenovereenmodernesupermarkt(DekenScholtenstraat).

NaarverwachtingleidthettweedescenariototdemeestoptimaleenduurzamewinkelstructuurinOldenzaalmeteensterkebinnenstadenvoldoendeeigentijdsewinkelvoorzieningenopkorteafstandvandeconsument.

4.3 Spreiding niet-dagelijks aanbod

Niet-dagelijks aanbod

Hetniet-dagelijkseaanbodinOldenzaalis±85.500m²wvogroot.UitgaandevaneenversterkingvandebinnenstadvanOldenzaalenbehoudvandehuidigepositievandeWoonpromenadeinderegio,kanmogelijkeengroterdeelvandeuitgavenvaninwonersvanOldenzaalindeeigengemeentewordenbehouden.OokuitgavenvaninwonersuitderegiokunnendanmogelijkmeerinhetOldenzaalsewinkelapparaatterechtkomen.Zelfsbijeenforsestijgingvanzowel

koopkrachtbindingalstoevloeiing,ishetberekendehaalbareaanbodindeniet-dagelijksesectorechteraanzienlijkkleinerdanhetreedsaanwezigeaanbod(zieookbijlage6).

Effect van internet nog onzeker

Indeindicatieveberekeningenisgeenrekeninggehoudenmetmogelijkverderetoenemenvandeinvloedvaninternetopbestedingeninfysiekewinkels.Naarverwachtingzalinternetalsaankoopkanaalbelangrijkerwordeninallebranches.Consumentenbewegenzichbijdeoriëntatieenaankoopvaneenartikelflexibeltussenfysiekewinkelseninternet(multi-ofcrosschanneling).Decombinatievan‘bricksandclicks’wordtvoorwinkelorganisatiessteedsbelangrijker.

Hoegroothetaandeelvaninternetwordtisechternogonzeker.Welisduidelijkdatindetoekomsthetbenodigdeaantalwinkelmeterskleinerzalzijn.Derhalvemoethetberekendehaalbareaanbodalsmaximumwordenbeschouwdenafhankelijkvandeverdereontwikkelingvaninternetwinkelenmogelijkoverenkelejarenwordenbijgesteld.


Niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk clusteren

in binnenstad

DebinnenstadvanOldenzaalisenblijftdebelangrijkstelocatievoorniet-dagelijksaanbod.Ookindetoekomstblijftmodeenoverigniet-dagelijksaanbod(zoalshuishoudelijkeartikelen,warenhuis,sport,speelgoed,elektronica)zoveelmogelijkgeconcentreerdindebinnenstad.

Inhoofdstuk5wordteennaderuitwerkinggemaaktvandegewenstefunctioneel-ruimtelijkestructuurvandebinnenstad.Naastgewensteomvangenbrancheringvanhetaanbod,wordtookingegaanopaspectenalsafbakeningvanhetwinkelgebied,positievandeelgebieden,routing,bereikbaarheidenparkerenenuitstraling.

Woonpromenade blijft themacentrum

Dooroveraanbodindewoonbranche(ookinTwente)enstagnerendebestedingenkanhetfunctionerenvanhetthemacentrumonderdrukkomentestaanmettoenemendeleegstandalsgevolg.HettoestaanvananderebranchesdandetraditionelePDV-branches(zoalsbruin-enwitgoed/elektronica)wordtvaakgezienalsoplossingvoor

Mode en overig niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk blijven clusteren in de binnenstad

‘Cluster niet-dagelijks aanbod in binnenstad’


leegstandopwoonboulevards.Eendergelijkebrancheverruimingstaatechteropgespannenvoetmetdeambitiedebinnenstadteversterken(waarbijjuistwinkelsindergelijkebranchesbelangrijketrekkerskunnenzijn).

Ookvoorhetfunctionerenvanhetwoonthemacentrumishettoestaanvannieuwebranchesnietverstandig.Detoegevoegdewaardevoordewoonwinkelsisbeperkt,omdatdezebranchesmeteenanderdoelwordenbezocht(combinatiebezoekzeerbeperkt).Daarnaastbestaathetrisicodatdoorde‘verkleuring’vanhetthemacentrumhuurprijzenstijgen,omdatwinkelsinregulierebranchesoverhetalgemeenmeerhuurbetalendanwinkelsinPDV-branches.Hierdoorvindtoptermijnverdringingvanwoonwinkelsplaats.

HetbeleidvoordeWoonpromenadeVanGilsisgerichtopbehoudvandehuidigepositieinderegio.Ermoetrekeningwordengehoudenmeteengeleidelijkeafnamevanhetaanbod.BijvoorkeurwordthetaanbodindebranchewoninginrichtingverdergeclusterdopdeWoonpromenade.Eventuelenieuweaanbiedersenbestaandeaanbiedersbuiten

Woonwinkels zoveel mogelijk clusteren op Van Gils Woonpromenade, brancheverruiming niet gewenst

Nadruk op thema wonen in midden(plus) marktsegment

‘Van Gils: kracht ligt in eenduidig thema’

Daarnaast aanbieders met lokale functie


• eengezondondernemersklimaatmetruimtevoorkwaliteiteninnovatie

• eenontwikkelingsgerichtevisie,diemarktpartijenstimuleertomteinvesteren

• duurzaamenintensiefruimtegebruikenwinkelgebiedenmetruimtelijkekwaliteit.

Beoogde winkelstructuur Oldenzaal

Opkaart4opp.28isdebeoogdewinkelstructuurweergegeven:1. Binnenstad:sterkdagelijksendivers

niet-dagelijksaanbod,mixvanwinkelsenanderefuncties(o.a.horeca);

2. BuurtwinkelcentrumDeThij:eigentijdsesupermarkt(maximaal±1.250m²wvo)aangevuldmetcompleetpakketvoorfrequenteaankopen,gerichtopinwonersuitDeThijen(deelvan)GravenEs;

3. BuurtwinkelcentrumZuidBerghuizen:eigentijdsesupermarkt(maximaal±1.250m²wvo)aangevuldmetcompleetpakketvoorfrequenteaankopen,gerichtopinwonersuitZuidBerghuizen;

4. BuurtsteunpuntDekenScholtenstraat:eigentijdsesupermarkt(maximaal±1.250m²wvo),gerichtopinwonersuitomliggendebuurt,DeEssenendeelGravenEs;

5. VanGilsWoonpromenade:themacentrumwoneninmidden(plus)marktsegment,eventueelaangevuldmetoverigePDV-branches(o.a.bouwmarkten),gerichtopinwonersuitOldenzaalenregio.

Overige winkellocaties

InGravenEsenDeEssenzijnnogtweesupermarktlocatiesaanwezig.Dezehebbennuvooraleenfunctievanwegehetspecifiekemarktsegment(discounter)en/ofhetgeïsoleerdemarktgebied(wijk).Optermijnzijndezelocatiesechterkwetsbaar.Beleidsmatigwordtervoorgekozendezelocatiesnietverderteversterkenenoptermijnrekeningtehoudenmetfunctiewijziging.

Ookdeoverige,metnameverspreidgelegenwinkelsinOldenzaaldragennietbijaandegewenstestructuur.Versterking(uitbreiding,nieuwvestiging)vanverspreidgelegenaanbodisdanookongewenst.Bestaandewinkelsmogenvanzelfsprekendhunactiviteitenvoortzetten,maargeleidelijketransformatienaaranderefuncties(bijvoorbeeldzorgofwonen)isgewenst.Waarmogelijkwordtmedewerkingverleendaanverplaatsingvanwinkelsnaarwinkelgebieden

dewinkelgebiedenwordenzomogelijkverplaatstnaarditthemacentrum.VerdereconcentratiebinnendeWoonpromenadewordtnagestreefd,voorstructureleleegkomendepandeninderandzonesmoet,hoelastigditookis,eenanderebestemmingwordengezocht.Metdedetailhandelsfunctiekanditleegstandsprobleemniet(duurzaam)wordenopgelost.

OmonderscheidendteblijventenopzichtevandeconcurrerendePDV-clustersinderegio,blijftdenadrukliggenopaanbiedersinhetmidden(plus)marktsegmentbinnenhetthemawonen(metbovenlokalefunctie).Aanvullenddaaraanisdezelocatiegeschiktvoor(reedsgevestigde)aanbiedersmeteenlokaleverzorgingsfunctie(bouwmarkten,woninginrichtinginhetlageremarktsegment).

4.4 Beoogde winkelstructuur

SamenvattendwordtinOldenzaalgestreefdnaareenduurzamewinkelstructuurmet:• eenzocompleetmogelijkaanbodvoor

inwonersvanOldenzaalenomliggendegemeenten(goedvoorzieningenniveau),


dieversterktworden.Indienmogelijkwordtdedetailhandelsbestemmingvanachterblijvendwinkelvastgoedgewijzigdineenanderebestemming.

Uitzonderingkanwordengemaaktvoorwinkelsdievanwegeaardenomvangvandegevoerdeartikelennietineenvandebovengenoemdewinkelgebiedeninpasbaarzijn.Hetgaatinhoofdlijnenombouwmarkten(voorzovernietgevestigdopVanGilsWoonpromenade),tuincentraenwinkelsinauto’s,botenencaravans.Geletopdehuidigeomvangenspreidingvanhetaanbodindezebranches,isergeenaanleidingvoorsubstantiëletoevoegingvanaanbod.Bestaandewinkelsindezebranches,diebuitendegenoemdewinkellocatiesliggen,mogeneventueelbeperktuitbreiden.


5 Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad

5.1 Toekomstige positie

Hoofdwinkelgebied Oldenzaal en omgeving

DebinnenstadvanOldenzaalishetbelangrijkstewinkelgebiedvoorinwonersuitdegemeenteOldenzaalenuitderegio.Deaanwezigheidvaneengrotemixaanfuncties(naastwinkelsookhoreca,dienstverlening,cultuuretc.)makenvandebinnenstadeencompleetengevarieerdcentrumgebied,dattevenseenbelangrijkeontmoetingsfunctievervult.Deambitieisomdepositievandebinnenstadverderteversterken.

Masterplan Binnenstad: historische structuur

In2008ishetMasterplanBinnenstadvastgesteld.Hierinwordtgestreefdnaareenversterkingofherstelvandehistorischestedenbouwkundigestructuureneengevarieerdprogrammameteenmixaanfuncties.Omditterealiserenwordtvoorverschillendelocatiesindebinnenstadeenherinrichtingofherontwikkelingvoorgesteld.Alskansrijkeprojectenwordenondermeer

genoemdhetherstelvanhetSingelpark,hetverbeterenvandeverblijfsfunctievandepleinen(Plechelmusplein,Ganzenmarkt,GrooteMarkt),hetverbeterenvandezuidelijkeentree(Molkenboer)enhetherstellenvanhetkleinschaligekarakteropdelocatievanIndenVijfhoek.Sommigeprojectenzijnreedsinuitvoer(herinrichtingPlechelmusplein),anderebehoevennognadereafwegingenuitwerking.

Vooral kwalitatieve versterking winkelaanbod

Inhoofdstuk4isreedsgeconcludeerddatergeendistributievemogelijkhedenzijnvooruitbreidingvanhetwinkeloppervlak.Opbasisvandetrendsindedetailhandel(o.a.toenemendeinvloedinternet)moetrekeningwordengehoudenmeteenverderafnemendebehoefteaanfysiekewinkelruimte.

Omdeambitiesvoordebinnenstadteverwezenlijkeniseenverbeteringvandepositievandeservicesupermarktendaarnoodzakelijkdoorschaalvergrotingeneenverbeteringvandebereikbaarheidenaansluitingopderestvanhetwinkelgebied.Daarnaastishetgewensthetniet-dagelijkseaanbodteblijvenclusterenindebinnenstad.

Hoofdwinkelgebied Oldenzaal en omgeving

Masterplan Binnenstad Oldenzaal 12I 2008 de Masterplankaart 031

de Masterplankaart

Masterplan Binnenstad 2008

Ambitite: onderscheidend in sfeer en aanbod


5.2 Functioneel-ruimtelijke analyse

IndezeparagraafwordthetaanbodendestructuurvandebinnenstadvanOldenzaalgeanalyseerd,inrelatietotdeambitiedepositievandebinnenstadteversterken.

Omvang en branchering winkelaanbod

• Meteenomvangvan±26.000m²wvoishetwinkelaanbodindebinnenstadvanOldenzaalvergelijkbaarmetdegemiddeldeomvangvancentravankernenmeteenzelfdeaantalinwoners(±25.000m²wvo).

• DeleegstandindeOldenzaalsebinnenstad(4.100m²wvo=14%vanhettotalewvo)isietsgroterdangemiddeldindergelijkecentra(12%vantotalewvo).

• Hetaanbodisdiversenbestaatuitzoweldagelijksealsniet-dagelijksebranches.Dezediversiteitinbranchesentypenwinkelszienweookteruginreferentiecentra((deels)historischecentrameteenvergelijkbarefunctie).

• Supermarktenzijnin(vrijwel)allereferentiecentrabelangrijketrekkers.

• InvergelijkingmetdereferentiecentraisindebinnenstadvanOldenzaalhet

Bron: Locatus Online Benchmarkverkenner, 5 juni 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners

Figuur 3 Winkelaanbod in binnenstad Oldenzaal en in referentiecentra (in m² wvo)


Structuur binnenstad en spreiding functies

• Hethistorischestratenpatroonisnoggoedherkenbaar.WinkelszijnvanoudshergevestigdaandeGrootestraatendestratennaarhetcentrumtoe(Deurningerstraat,SteenstraatenBisschopstraat).

• Indeloopvandetijdishetzwaartpuntvanhetwinkelgebiednaarhetnoordwestenverplaatst,metdeontwikkelingvandeoverdekte,introvertewinkelcentraIndenVijfhoekenDeDriehoek.

• Decombinatievaneenhistorischdeelmeteenaantrekkelijke,sfeervolleuitstraling(ondermeerdoordiversiteitingevels)eneenplanmatigontwikkelddeelmetfunctioneleuitstralingeninrichting(ondermeerdooroverdektekarakter)zorgenvooreengrotevariëteitinvestigingsmilieusvoorbedrijveneneendiversebinnenstadvoorbezoekers.

• Dooreenonevenwichtigespreidingvantrekkers,eengrotehoeveelheidstratenenhetontbrekenvaneenhelderwinkelcircuitishetechteringeenvandewinkelstratenheeldrukmetpassanten.

aanbodinondermeerwarenhuizen,wit-enbruingoedenwoninginrichtingrelatiefklein.DitkangrotendeelswordenverklaarddoordenabijheidvandeWoonpromenadeVanGilsendeaanwezigheidvanPleinWestermaatmetregionaleaantrekkingskracht.

Schaalgrootte en filialisering

• DewinkelsindebinnenstadvanOldenzaalzijnrelatiefklein(163m²perwinkeltenopzichtevan195m²perwinkelgemiddeldincentravankernenvangelijkeomvang).OorzakenliggenindedeelshistorischestructuurvandeOldenzaalsebinnenstad(metveelkleinerepanden)endekleinschaligeopzetvanwinkelcentrumIndenVijfhoek.

• Hetaandeelfiliaal-engrootwinkel-bedrijveninhettotalewinkeloppervlakisgemiddeld(57%).Indemodebrancheishetaandeelvanfilialeninhettotalewvoietskleinerdangemiddeld(61%tenopzichtevan65%)doorhetrelatiefgroteaantalzelfstandigemodezaken.Demixtussenfilialenenzelfstandigendraagtbijaandeaantrekkelijkheidvandebinnenstadvoorbezoekers.Schematische weergaven historische structuur

Oldenzaal begin 19e eeuw


• HetzwaartepuntvanhetwinkelaanbodistevindeninwinkelcentrumDeDriehoek.Hierzijnvooralfiliaalbedrijvengevestigdinzowelhetlagerealshetmidden-segment,inclusiefdebelangrijkstepubliektrekkersengroterewinkelformules(o.a.Hema,Xenos,Vögele,BartSmit).SupermarktJumboligtenigszinsverscholenindekelderverdieping.

• InwinkelcentrumIndenVijfhoekligtdenadrukmeeropdefrequenteaankopen,metondermeersupermarktAlbertHeijn,speciaalzaken,drogistenhuishoudelijkeartikelen.Ditaanbodzorgtvooreenrelatiefgrotebezoekersstroomgedurendedeheleweek.OpvallendisdatdetaknaardeDeurningerstraatvolledigleegstaat.

• Dehistorischestratenindebinnenstad(Grootestraat,Deurningerstraat,SteenstraatenBisschopstraat)wordengekenmerktdooreengrotevariëteitinfunctiesenkwaliteit.Sterke(lokaleenregionale)modezakenwordenafgewisseldmethorecaenoverigeniet-winkelfuncties.Opdiverseplekkenindezestratenstaanwinkelpanden(voor


langeretijd)leeg.Grotepublieks-trekkendeaanbiedersontbreken.

• Hethoreca-aanbodissterkgeconcentreerdaandeGrooteMarkt.Vrijwelallepandenaanditpleinzijngevuldmetdag-ofavondhoreca.

• Daarnaastzijnverspreidoverhetwinkelgebiedopdeknopenofkruisingenvandeverschillendewinkelstratenkleinerepleintjesenontmoetingsplekkenontstaanmeteen(beperkte)horecafunctie(ondermeerindetweeoverdektewinkelcentraenopdeaansluitingvandezetweecentraopdeGrootestraat).

Parkeren en bereikbaarheid

• Debereikbaarheidvandebinnenstadisvanuitallewindrichtingengoed,zowelperautoalsperfiets.Autobezoekerskomenviadehoofdontsluitingswegendirectopdeparkeerrouterondomdebinnenstad.

• Deparkeerrouteverbindtdeverschillendeparkeerlocaties,diegoedgespreidendichtbijhetwinkelgebiedliggen.

• Degrootstecapaciteitligtaandenoordwestzijdevanhetwinkelgebied(locatieVestingstraatenparkeergarageEntrees autobezoekers

Schematische weergave huidige winkelstructuur

Entrees fietsbezoekers

Pleinen en ontmoetingsplekken


DeDriehoek.Hierligtookhetzwaartepuntvanhetwinkelaanbod.

• Uiteerdereparkeertellingenblijktdatdetotaleparkeercapaciteitindebinnenstadvoldoendeis.Deparkeerdrukvarieertperlocatie.

• Indehelebinnenstadgeldteenbetaaldparkeerregime(metverschillendezones).

• Voorfietserszijndeoudeassen(Deurningerstraat,Steenstraat,Bisschopstraat)belangrijkeentrees.

• Opdiverseplaatsen(metnameaanderandenvanhetwinkelgebied)zijn(overdekte)stallingenvoorfietsen.

Uitstraling en inrichting

• DeuitstralingvandebinnenstadvanOldenzaalisoverwegendgoed.

• Hethistorischedeelisdoorhetstratenpatroon,deschaalgrootteendiversiteitvandepandenaantrekkelijkensfeervol.Hetinvesteringsniveauinditdeelvandebinnenstadisgoed,zowelvandepandenalsvandeopenbareruimte.DeherinrichtingvanhetPlechelmuspleindraagtbijaanverdereverbeteringvandetotaleuitstralingvanditgedeelte.


• DeDriehoekheefteenfunctionele,maarverzorgdeuitstraling.

• Inhetandereoverdektewinkelcentrum,IndenVijfhoek,ishetinvesteringsniveauechterlaag.Deuitstralingvanditwinkelcentrumissterkverouderdenerissprakevanachterstallingonderhoud.

Overzicht sterke en zwakke punten

Hetdiversewinkelaanbod(branchering,marktsegmentering,filialisering),deaanwezigheidvansupermarktenalstrekkers,dediversiteitinvestigingsmilieus,degoedeparkeergelegenheidenbereikbaarheidendeoverwegendgoedeuitstralingvanpandenenopenbareruimtezorgenervoordatdebinnenstadvanOldenzaaleengoedeuitgangspositieheeftomindetoekomsteensterkwinkelgebiedteblijven.

Aandachtspuntenvoorbehoudofversterkingvandetoekomstigepositiezijndeafnemendevraagnaarfysiekewinkels,hetontbrekenvan(voldoende)grootschaligewinkelunits,deonduidelijkeroutingendeonevenwichtigespreidingvantrekkers.

Divers winkelaanbod, mix met overige functies

Onduidelijke routing, incourante (kleine) units

Aanwezigheid verschillende vestigingsmilieus

Samenvattendkunnendevolgendesterkeenzwakkepuntenvandefunctioneel-ruimtelijkestructuurvandebinnenstadwordenonderscheiden:

Sterk• diverswinkelaanbod,zoweldagelijkse

alsniet-dagelijksebranches• supermarktenalstrekkersinbinnenstad• mixmetanderefuncties,zoalshoreca• diversiteitinmarktsegmentenentussen

filiaalbedrijvenenzelfstandigen• aanwezigheidhistorischdeel:sfeervol• goedebereikbaarheid• goedelocatieenvoldoendecapaciteit

parkeervoorzieningen• overwegendgoedinvesteringsniveauZwak• omvangaanbod(te)groot,geletop

trends(afnemendebehoeftefysiekewinkels)

• leegstandietsgroterdangemiddeld• gemiddeldeomvangperwinkelrelatief

klein• teveelwinkelstraten:onduidelijke

routing• ontbrekentrekkersinhistorischdeel• matigeverbindingentussen

deelgebieden• slechteuitstralingIndenVijfhoek


Concentratiebeleid sleutel voor duurzaam aantrekkelijke centra

Doordiversetrendsneemtdebehoefteaanfysiekewinkelsaf.DitleidtertoedatinalletypencentrumgebiedeninNederlandstructureleleegstandontstaat.Dezeleegstandmanifesteertzichzowelinaanloopstratenalsinhetkernwinkelgebied.

Hetverdwijnenvanwinkelsleidtdusnietalleentoteenafnemendvoorzieningen-niveau,maarooktoteenminderaantrekkelijkverblijfsklimaatalsgevolgvantoenemendeleegstand.Consumentenzullensteedsvakeropzoekgaannaaralternatieveaankooplocatiesenmarktpartijenkunnenofwillensteedsminderinvesteren.

Dooreenbeperktgebiedaantewijzenwaarwinkelsenoverigecentrumfunctieswordentoegestaan(concentratiebeleid)wordenpotentiesgeclusterd.Doorpassanten-stromentebundelenwordthetvestigings-klimaatvoorwinkels(weer)beter.Vooroverigestratenkangezochtwordennaaralternatievefuncties.


VoordebinnenstadvanOldenzaalwordtdaaromgestreefdnaareencompacterenoverzichtelijkwinkelgebied.

Debegrenzingvanhetwinkelgebiedwordtaandewestzijdegelegdbijdeoudeomwalling(parkeerring)tussenSteenstraatenBisschopstraat.AandeoostzijdevormendepleinenGrooteMarktenPlechelmuspleindebegrenzingvanhetwinkelgebied.Buitenditgebiedwordengeennieuwewinkel-ontwikkelingentoegestaan.Bestaandewinkelskunnenblijvenbestaan,maarwordenindienmogelijkoptermijnverplaatstnaareenlocatieinhettoekomstigewinkelgebied.

Driehoek basis van kernwinkelgebied

Binnenhettoekomstigewinkelgebiedwordtonderscheidgemaakttussenhetkernwinkelgebiedenhetoverigecentrumgebied.Inhetkernwinkelgebiedwordtingezetopclusteringvanmodeenoverigniet-dagelijksaanbod.Supermarktenengroteaanbiedersinniet-dagelijksebrancheszijnhierdebelangrijkstepubliekstrekkers.Eenevenwichtigespreidingvandezetrekkersoverhetkernwinkelgebieddraagtbijaaneengoederoutingdoorhetkernwinkelgebied.

HetdeelvandebinnenstadmethetsterkstewinkelaanbodiswinkelcentrumDeDriehoek,incombinatiemetdesupermarktinwinkelcentrumIndenVijfhoek.Dezegebiedenzijnnuookdedrukstbezochtedelenvandebinnenstadenblijvendebasisvormenvoorhet(toekomstige)kernwinkelgebied.

Positie Grootestraat verbeteren

Dekansenomintespelenopsfeerenbelevingindebinnenstadliggenechtervooralindehistorischewinkelstraten.Dezestratenhebbeneenaantrekkelijkebeeldkwaliteitenkunnendaaromeengrotebijdrageleverenaanhetonderscheidendvermogentenopzichtevanminderhistorischecentrainderegioentenopzichtevaninternet.

DaaromwordtingezetopverbeteringvandepositievandeGrootestraatalsonderdeelvanhetkernwinkelgebied.Hierwordt,evenalsinDeDriehoek,gestreefdnaarclusteringvanmodeenoverigniet-dagelijkswinkelaanbod.HetkernwinkelgebiedvanOldenzaalbestaatzouittweetypenvestigingsmilieus:eenfunctioneeldeelgebied,metdenadrukoplandelijkefiliaalbedrijvenineenfunctioneleomgeving,eneenhistorischdeelgebiedmet

5.3 Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur

Kansrijke centra: sterk aanbod, sfeer en beleving

Trendsindedetailhandelzorgenervoordatcentrumgebiedensteedsmeeronderdrukkomentestaan.Kansrijkzijndiebinnenstedendiezichwetenteonderscheidenvaninternetdoorhetbiedenvaneensterkendiversaanbod,incombinatiemeteenaantrekkelijkesfeerenbeleving.DebinnenstadvanOldenzaalheeftvoldoendeaanknopings-puntenomookindetoekomsteenaantrekkelijkwinkelgebiedtekunnenblijven.Doordeaanwezigezwakkepuntenindefunctioneel-ruimtelijkestructuuraantepakken,kaneenduurzaamaantrekkelijkwinkelgebiedontstaan,voorzowelconsumentenalsondernemersenpotentiëleinvesteerders.

Streven naar compacter winkelgebied

Doordegrotehoeveelheidaanwinkelstraten,incombinatiemetdeafnemendebehoefteaanfysiekewinkelruimte,ontstaatopveelplaatsenindebinnenstad(structurele)leegstand(ziekader‘Concentratiebeleidsleutelvoorduurzaamaantrekkelijkecentra’).


zowellandelijkealslokaleaanbiedersineensfeervolleomgeving.

Schaalvergroting in kernwinkelgebied

EenbelangrijkekwaliteitvandebinnenstadvanOldenzaalishetcompleteendiversewinkelaanbodmetzoweldagelijksealsniet-dagelijksebranches.Hierdoorkomenconsumentenmetuiteenlopendebezoekmotievennaardebinnenstad.Ookdeaanwezigheidvananderepublieksgerichtefuncties,zoalshorecaendewarenmarkt,dragenhieraanbij.

Behoudvanditcompleteendiversewinkelaanbodisnietvanzelfsprekend.VoordetoekomstmoetinOldenzaalrekeningwordengehoudenmeteenafnemendeinteressevanveelwinkelformulesinmodeenandereniet-dagelijksewinkelbranches(ziekader‘Vestigingsstrategietoonaangevendewinkelformules’).

Hetisdanookmeerdanooitvanbelangeenzoaantrekkelijkmogelijkvestigingsklimaattebiedenvoorbestaandeennieuweaanbieders.Ditkanondermeerdoorhetversterkenvanbestaandepubliekstrekkers(supermarkten)

Vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules

Ondankstoenemendeinternetverkoopblijftdefysiekewinkelbelangrijk.Uitonderzoek*ondermode-enandereniet-dagelijksewinkelsblijktechterweldattoonaangevendewinkelformuleshunvestigingsstrategiedekomendejarenwijzigen.

Toonaangevendewinkelformuleszettendekomendejareninopschaalvergroting:groterewinkelsindegrootstesteden.Ingroterewinkelskanmeerwordeningespeeldopbelevingenservice:onderscheidendekwaliteitentenopzichtevaninternet.Degrootstebinnenstedenhebbendesterkstepositieinderegionalewinkelstructuurenvoorzienconsumenteninhunbehoefteaansfeerenbeleving.

Winkelformulesinmodeenoverigniet-dagelijksebrancheszijn,integenstellingtoteenaantaljaargeleden,mindergerichtop

* DTNP(2012),Vestigingsstrategie toonaangevendewinkelformules

expansie.Demiddelgrotestedenzijnsteedsminderintrekalsvestigingslocatie.Metdewinkelvestigingenindegrootstesteden,incombinatiemetdesteedsbelangrijkerwordendewebshop,kunnenconsumentenuitkleinerestedenengrotedorpenookwordenbereikt.Deeconomischecrisisendemografischeontwikkelingen(krimpenvergrijzing)zijnandereredenenomniet(meer)teinvestereninmiddelgrotecentra.

Indenabijetoekomstzalhetaantalvestigingenvangroteremodezakenenoverigeniet-dagelijksewinkelsafnemen.Dewinkelsdieblijven,wordengroterenzijngevestigdindegrootstesteden.


...aanloopzones, evenementenplein, toeristisch gebied

Kernwinkelgebied, horecaplein en publiekstrekkers...

endoorruimtetebiedenvoorgroterewinkelsinhetkernwinkelgebied(bijvoorbeelddoorsamenvoegingvanpanden).

Horecacluster Groote Markt is trekker

DeGrooteMarktishethorecapleinvanOldenzaal.HetiseenbelangrijkepubliekstrekkeraandenoordzijdevandeGrootestraat.Naastdefunctiealsonderdeelvanhetwinkelgebied(metdaghorecameteenwinkelonder-steunendefunctie)heeftditpleinookeenautonomeuitgaansfunctie(metrestaurantsenoverigeavondhoreca).

Publiekstrekker zuidzijde Grootestraat

OmdepositievandeGrootestraatverderteversterkenishetgewenstomookaandezuidzijdetestrevennaareenpublieks-trekkendefunctie.DevestigingvandegrotemodezaakopdehoekvandeSteenstraat(PietZoomers)kandezefunctievooreendeelvervullen.Bijvoorkeurwordtgeprobeerdopdezelocatienogeensterkewinkel-enhorecafunctietoetevoegen,zodatdetrekkrachtvanditdeelvanhetkernwinkelgebiedverderwordtvergroot.

OpditknooppuntishetookgewenstdewisselwerkingmethetSintPlechelmuspleinteverbeterendoorhiertrekkrachttoetevoegen.Dewarenmarktzou(opmarktdagen)dezepubliekstrekkendefunctiekunnenvervullen.OpditmomentwordtdemarktgehoudenopdeGanzenmarkt(maandag)enGrooteMarkt(zaterdag).Overwogenkanwordentekiezenvooreenlocatiedichterbijdewinkels(bijknooppuntmetdeGrootestraat/Steenstraat).Hierdoorwordtderelatietussenwinkelgebiedenevenementenpleinverbeterdenkunnendeverschillendefuncties(winkels,horeca,markt)meervanelkaarsnabijheidprofiteren.

Aanvullend ruimte voor overig centrumgebied

Naasteensterkkernwinkelgebiediserruimteenbehoefteaaneenoverigcentrumgebied,waareenmeerbijzonder,gespecialiseerdaanbodtevindenis.Deoudeassen(Deurningerstraat,Steenstraat,Bisschop-straat)zijngoedelocatiesvoordoelgerichtbezochteen/ofgespecialiseerdewinkelsenoverigefuncties(zoalsdienstverlening,cultureleinstanties,horeca).Dittypebedrijvenzoektoverwegendweleenlocatieineencentrumgebied,maarhoeftnietopde


drukstbezochte(endaarmeeduurste)locatiesgevestigdtezijn.

Hetisverstandigomditoverigecentrum-gebied(ofaanloopzones)niettegroottemaken.Devraagnaardittypevestigings-locatiesneemtsteedsverderafdoordeinvloedvantrendsalsinternet.DitisnualzichtbaarindebinnenstadvanOldenzaal(relatiefveelleegstandindezedeelgebieden).Doorvoordittypefunctieseenbeperktergebiedaantewijzen(alleenbinnendeparkeerring),kantocheenrepresentatiefvestigingsmilieublijvenbestaan.

NaastdeoudeassenzouookdetakvanwinkelcentrumIndenVijfhoekrichtingDeurningerstraatonderdeelkunnenuitmakenvanhetoverigecentrumgebied.Hiertoeisweleenaanzienlijkeverbeteringvanhetvestigingsklimaatvoorwinkelsnoodzakelijk(courantewinkelunits).Alternatiefisomdezerouteaftesluitenenditdeelteherontwikkelentotenkelegroterewinkelunits.Detoekomstigepositievanditdeelgebiedisinbelangrijkemateafhankelijkvandeplanneneninvesteringsbereidheidvandeeigenarenvanhetvastgoed.

Horeca en toeristisch-recreatief gebied

AansluitendaanhethorecapleinligtdeMarktstraat.Dezestraatneemteenbijzonderepositieindebinnenstadin,metenkelewaardevollehistorischemonumentenenhetmuseum.Hierdoorvormtditgebiedvooralvoortoeristisch-recreatievebezoekerseenaantrekkelijkeaanvullingophetwinkelgebiedindebinnenstad.

EenbelangrijkekwaliteitvandebinnenstadvanOldenzaalisdeaanwezigheidvan(dag)horecametterrasfunctieverspreidoverhetwinkelgebied.Dezerust-enontmoetings-puntenopstrategischelocaties(veelalopknooppuntenvandewinkelstraten)dragenbijaandesfeervanhetwinkelgebied.

Heldere parkeerroute rondom binnenstad

Dehuidigebereikbaarheidenparkeersituatieisgoed.Degeslotenparkeerroutelooptzoveelmogelijkdirectomhetwinkelgebied,waardoorautobezoekersdichtbijdewinkelskunnenkomen.Erzijnvoldoendeparkeerplaatsen,goedgespreidrondomhetwinkelgebied.Voorhettoekomstigfunctionerenvanhetwinkelgebiedzijndanookgeengroteingrepenopditgebiednodig.

Horeca met terras verspreid over winkelgebied

Voldoende parkeerlocaties rondom winkelgebied

Aanloopzones niet te groot maken


6 Beleidskader

6.1 Beleidskeuzes

DezevisiebeoogttevoorzieninruimtelijkdetailhandelsbeleidvoordegemeenteOldenzaal.Opbasisvandezevisiekunneninitiatievenwordengetoetstaandegewenstedetailhandelsstructuurenkanvertalingplaatsvindennaarstructuurvisies,gebiedsvisiesenbestemmingsplannen.

Rol gemeente

Meteensamenhangendedetailhandelsvisiekandegemeenteactiefwerkenaaneenduurzamewinkelstructuur.Hetisdegemeenteniettoegestaanconcurrentieverhoudingentereguleren,zelfsnietals(bestaande)bedrijvenindeproblemenkomenoffaillietgaan.EendergelijkevormvaneconomischeordeningwordtondermeerdoordeEuropeseDienstenrichtlijnverboden.

Hetopleggenvanbeleidsregelsisnadrukkelijkwelmogelijkvanwege‘dwingenderedenenvanalgemeenbelang’.Voorbeeldendaarvanzijnruimtelijkeordening(o.a.ruimtegebruik,

voorkomenleegstand),eengoedwoon-enleefklimaat(o.a.werkgelegenheidofoverlast).Dezedetailhandelsvisieisopgesteldvanuitdergelijkeredenenvanalgemeenbelangenisderhave‘Dienstenrichtlijn-proof’.

Kiezen voor beperkt aantal locaties

Doortekiezenvooreenbeperktaantallocatieszullenmarktinitiatievennietmeerversnipperenoverteveellocatiesmetelkteweinigkritischemassaenattractiviteit.Daarnaastwordtdebasisvoor(stedelijke)herstructurering,intensiefruimtegebruikeneenduurzamevoorzieningenstructuurondergravenalsgeenhelderekeuzeswordengemaakt.Inhettevoerenbeleidgeldtalsuitgangspuntdatontwikkelingendebeoogdewinkelstructuurmoetenversterken.Overigeplannenzijninbeginselongewenst.

Ontwikkelingsmogelijkheden

Binnenderegulierewinkelgebieden(binnenstad,buurtcentra)dieonderdeeluitmakenvandegewenstedetailhandels-structuur,zijnalletypendetailhandeltoegestaan(winkelsinniet-dagelijkseartikelenofmeteen(boven)lokalefunctiezoveelmogelijkclusterenindebinnenstad).

Bestaandewinkelsbuitendegewenstewinkelstructuurvanbinnenstad,buurtcentraenwoonthemacentrum,kunnenhunbedrijfsvoeringvoortzetten.Hiervoorgeldtdateenuitbreidingvandewinkelinprincipenietistoegestaan,tenzijditreedsplanologisch-juridischisverankerd.Nieuwvestigingvandetailhandelbuitendegewenstestructuurwordtuitgesloten.Tevenskandebestemmingopbestaandewinkelpandenbuitendegewenstestructuurverruimdworden,zodat(leegstaande)winkelpandenbijvoorbeeldeenwoonfunctiekrijgen.

6.2 Beleidsregels

Voorkomen van branchevervaging bij PDV

Winkelsmogenzichinprincipealleeninwinkelgebiedenvestigen.VoordetraditionelePDV-brancheszijnerruimtelijk-relevanteredenen(aardenomvangvandeartikelen)dievestigingbuitenderegulierewinkel-gebiedenrechtvaardigen.Daaromkunnenvolumineuzebrancheseenontheffingkrijgenvoorperiferelocaties.Dezeruimtelijk-relevanteredenenzijnvooranderebranchesofartikelgroepenvaaknietaanwezigenbovendienbeleidsmatigongewenst.


Perifeergelegenwinkelsinvolumineuzebranchesvoerenvanwegegroterewinstmargesperm²vaaknaasthunvolumineuzehoofdassortimentookeennevenassortiment(zoalsspeelgoedinbouwmarktenofhuishoudelijkeartikelenintuincentra).Erisdansprakevanbranchevervaging.Ditisopperiferelocatiesongewenst:regulieredetailhandelwordtbeleidsmatigzoveelmogelijkgeclusterdinwinkelgebieden.Vestigingvanvolumineuzebranchesopperiferelocatiesisalleenmogelijkdoordeontheffingdiezijkrijgenvanwegedeomvangvandeartikelen.Erzijninbeginselgeenredenenomdezeontheffingteverruimen.Metanderewoorden,erzijngeenredenenomdeverkoopvaneennevenassortimenttoetestaan.

Doordeverkoopvannevenassortimenteninperifeergelegenwinkelsniettoetestaan,ishetvooriedereenhelderwatistoegestaan.Hethandhavenisineendergelijkesituatieeenvoudig.Bijelkartikeldatwordtverkochtendatniettothethoofdassortimentvandebranchebehoort,kaninbeginsel,aldannietnaaraanleidingvanklachtenvanderden,handhavendwordenopgetreden.

Internetverkoop en afhaalpunten

Intoenemendematevindtdetailhandel(debedrijfsmatigeverkoopvanproductenaanconsumenten)plaatsviainternet.Devraagdiezichdaarbijvaakvoordoetisinhoeverredebestelling(virtueel),debetaling(virtueel)danweldeaflevering(bijdeconsument)dedetailhandelsactiviteitis.Voorhetdetail-handelsbeleidendeplanologischevertalinginbestemmingsplannenzijnvooralderuimtelijkeeffecten(beoogdedetailhandelsstructuur,verkeer)enverschijningsvorm(ruimtegebruik,uitstraling)relevant.InditlichtwordtinhetdetailhandelsbeleidvoorOldenzaalonderscheidgemaakttussenviervormenvaninternetverkoop:1. Winkels:internetverkoopvindtplaats

vanuitofincombinatiemeteenfysiekeuitstalruimtediegerichtisopen/oftoegankelijkisvoorconsumenten(alofnietincombinatiemetopslag/logistiek).Dezevormvaninternetverkoopwordtinplanologischopzichtbeschouwdalswinkelenisalleentoegestaaninpandenmeteenwinkelbestemming(=detail-handelsbestemming).

2. Opslag/logistiekeruimte:internetverkoopvindtplaatsvanuitofincombinatiemet

Ruimtelijke relevantie perifere vestiging aanwezig...

Branchevervaging daarom zoveel mogelijk voorkomen

... maar niet aanwezig voor branchevreemd aanbod.


opslagen/oflogistiek.Erisgeensprakevaneenfysiekeuitstalruimtediegerichtisopen/oftoegankelijkisvoorconsumenten.Dezevormvaninternetverkoopwordtplanologischbeschouwdalslogistiekbedrijfenisalleentoegestaaninpandenmeteenpassendebedrijfsbestemming.

3. Kantoren:internetverkoopvindtplaatszonderopslagen/oflogistiekterplaatseenerisgeensprakevaneenfysiekeuitstalruimtediegerichtisopen/oftoegankelijkisvoorconsumenten.Welissprakevaneenbedrijfsactiviteitmet(meerdere)terplaatsewerkzamepersonen.Dezevormvaninternetverkoopwordtplanologischbeschouwdalskantoorenisalleentoegestaaninpandenmeteenpassendekantorenbestemming.

4. Woningen/overig:internetverkoopvindtplaatsmetbeperkteopslagen/oflogistiek*terplaatse,erisgeensprakevaneenfysiekeuitstalruimtediegerichtisopen/oftoegankelijkisvoorconsumentenenerisgeensprakevaneenbedrijfs-

* Nadereregelsoverbeperkteopslagen/oflogistiek kunneninbestemmingsplannenworden opgenomen.

activiteitmetterplaatsewerkzamepersonen.Zolangdeinternetverkoopondergeschiktblijftaandehoofdfunctievaneenpandheeftdezevormvaninternetverkoopplanologischgeensubstantiëleeffectenenkaninbeginselzonderbeperkingenwordentoegestaaninpandenmeteenwoon-ofanderebestemming.

Allevormenvaninternetverkoopbehoreninbeginseltoteenvandezecategorieënenwordenalszodanigbeoordeeld.Ditbetekentbijvoorbeelddateenvoorconsumententoegankelijkeshowroom(uitstalruimte),ookzonderbestelling,betalingofleveringterplaatseplanologischalswinkelwordtbeschouwd.Bijeenbedrijfsgebouwopeenbedrijventerreinmogengoederenwordenafgehaald,maarindiensprakeisvaneenvoorpubliektoegankelijkeafhaalruimtewaarartikelenzijnuitgestald,issprakevaneenwinkel.Hetzelfdegeldtvoorkantorenenwoningen.

Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit

Vanoudshervindtdetailhandel(debedrijfsmatigeverkoopvanproductenaanconsumenten)plaatsalsondergeschiktenevenactiviteitbijanderebedrijfsactiviteiten.Devraagdiezichdaarbijvaakvoordoetisinhoeverrededetailhandelsactiviteit

onder-geschiktisen/ofdezenoodzakelijken/ofgebruikelijkisvoordehoofdactiviteit.Evenalsbijinternetverkoopzijnvoorhetdetailhandels-beleidendeplanologischevertalinginbestemmingsplannenvooralderuimtelijkeeffecten(beoogdedetailhandelsstructuur,verkeer)enverschijningsvorm(ruimtegebruik,uitstraling)relevant.Hiervanisvooralsprakeindienverkoopplaatsvindtvanuitofincombinatiemeteenfysiekeuitstalruimtediegerichtisopen/oftoegankelijkisvoorconsumenten(eenwinkelruimte).

InditlichtwordtinhetdetailhandelsbeleidvoorOldenzaaldetailhandelalsondergeschiktenevenactiviteitbuiteneenpandmeteenwinkelbestemmingslechtszeerbeperkttoegestaanenalleenonderalledriedevolgendevoorwaarden:• Ersprakeisvanterplaatsevervaardigde

artikelen(bijvoorbeeldaspergesbijdeboer,meubelmakerij,etc.)en/ofergeensprakeisvaneennaarbuitentoezicht-bareuitstralingalswinkel(winkeltjeinverzorgingshuis,shampoobijdekapper).

• Dedetailhandelsactiviteitblijftbeperkttotdirectaandehoofdactiviteitgerelateerde


Initiatief in binnenstad: geen beperkingen

Op PDV-cluster: passende branchering?

In buurtcentra: passend bij verzorgingsfunctie?

artikelen(welaspergesbijdeboer,geen‘landwinkel’metversproductenvanelders)

• Defysiekeuitstalruimtediegerichtisopen/oftoegankelijkisvoorconsumentenbeperktzichtotmax.25m²(hetisimmerseenondergeschiktenevenactiviteit).

6.3 Beoordelingsschema

Alledetailhandelsinitiatievenwaarvooreenbestemmingswijzigingofontheffingnodigiswordendoordegemeentegetoetstaandedetailhandelsvisieenhetbeleid.Infiguur4iseenbeoordelingsschemaopgenomenaandehandwaarvandetailhandelsinitiatievenkunnenwordengetoetst:• Getoetstwordtofhetinitiatiefligtbinnen

eenregulierwinkelgebiedindebeoogdestructuur.Erwordtdusgekekenofhetinitiatiefbinnenéénvandegroeneofrodebollenopkaart4ligt.

• LigthetinitiatiefindebinnenstadvanOldenzaal(afbakeningenuitwerking:ziehoofdstuk5)danzijnergeenbeperkingenvoorwatbetreftbrancheringenomvang.Hetinitiatiefpastbinnendebeoogdestructuur.

• Ligthetinitiatiefinéénvandebuurtcentra(winkelcentrumofsteunpunt)dangeldengeenbranchebeperkingen.Weldientgekekentewordenofrealisatievanhetinitiatieferniettoeleidtdatdeverzorgingsfunctievandewinkellocatiewijzigt.Blijftdefunctievandelocatienarealisatievanhetinitiatiefgelijk,danpasthetinitiatiefbinnendebeoogdestructuur.

• Indienhetinitiatiefnietinéénvanregulierewinkelgebiedenligt,danwordtgetoetstofhetbinnenhetPDV-clusterVanGilsWoonpromenadeligt.

• LigthetinitiatiefbinnenhetPDV-clusterdanwordtgekekenofhetpastbinnendebeoogdebranchering(woninginrichting,bouwmarkten,tuincentra).Zoja,danpasthetbinnendebeoogdestructuur.

• Bestaandebouwmarktenentuincentrabuitendebeoogdestructuurkunneninprincipebeperktuitbreiden.

• Bestaandewinkelsbuitendebeoogdestructuurkunnenblijvenbestaan.Nieuweinitiatievenzijnniettoegestaan.Dehuidigeplanologischebestemmingenoppervlaktewordennietverruimd.


Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding

Samenstelling begeleidingscommissie

• mevrouwA.vanOss(gemeenteOldenzaal)• deheerY.Liebrand(gemeenteOldenzaal,wethouder)• deheerH.vanUum(gemeenteOldenzaal)• deheerD.Bunskoek(gemeenteOldenzaal)• deheerB.Eidhof(gemeenteOldenzaal)• deheerJ.Bouwman(HoofdbedrijfschapDetailhandel)• deheerT.tenVergert(KamervanKoophandelOostNederland)• deheerH.Bakker(MKBNederland)• deheerT.Vogelzang(MKBOldenzaal)• deheerH.OudeElferink(MKBOldenzaal)

Onderzoeksvragen

Voorhetopstellenvandezedetailhandelsvisiezijndevolgendeonderzoeksvragengeformuleerd:1. HoezietdehuidigedetailhandelsstructuurvanOldenzaalen

omliggenderegioeruit?Hoefunctioneertdedetailhandeleconomischgezien?

2. Welketrendsenontwikkelingenspelenerindedetailhandel,inderegioeninOldenzaalenwelkeinvloedhebbendezeopdedetailhandelinOldenzaal?

3. Watzijnperwinkelgebiedsterkeenzwakkepunten?Waarliggenkansenenbedreigingen?

4. Watisdegewensteenhaalbarepositievandeafzonderlijkewinkelgebieden,watishet(beoogde)typewinkelgedrag,watisde

verzorgingsfunctieenwelkewinkelformules(assortimentenenoppervlaktes)horenhierbij?

5. Hoekandegewenstestructuurverankerdwordeninhet(ruimtelijk)beleid?Hoekunnentoekomstigeinitiatievenwordengetoetst?

6. Watisdegewensteenhaalbarefunctioneel-ruimtelijkestructuurvoordedetailhandelindebinnenstadvanOldenzaal?


Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel

Branchegroep Hoofdbranche

Dagelijks

• Supermarkten• Speciaalzaken(versspeciaalzaak,

minisuper,slijter,tabakenlectuur)• Persoonlijkeverzorging

Mode• Kledingenmodeaccessoires• Schoenenenlederwaren

Overigniet-dagelijks

• Warenhuizen• Juwelierenoptiek• Huishoudelijkeencadeau-artikelen• Antiekenkunst• Sport• Spel• Hobby• Media• Bruin-enwitgoedencomputershops• Fiets-enautoaccessoires• Overigedetailhandel• Plantendier

Volumineusaanbod

• Woninginrichting(o.a.meubelen,keukens,sanitair,vloerbedekking)

• Doe-het-zelf(o.a.bouwmarkten)• Tuincentra

Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal

Branchegroep Hoofdbranche Omvang

(m² wvo)

Dagelijks

• Supermarkten• Speciaalzaken(versspeciaalzaak,

minisuper,slijter,tabakenlectuur)• Persoonlijkeverzorging

8.4651.655

1.247

Mode• Kledingenmodeaccessoires• Schoenenenlederwaren

7.8122.310

Overigniet-dagelijks

• Warenhuizen• Juwelierenoptiek• Huishoudelijkeencadeau-artikelen• Antiekenkunst• Sport• Spel• Hobby• Media• Bruin-enwitgoedencomputershops• Fiets-enautoaccessoires• Overigedetailhandel• Plantendier

973554

2.28250

1.257600

1.371884966

1.4932.2833.224

Volumineusaanbod

• Woninginrichting(o.a.meubelen,keukens,sanitair,vloerbedekking)

• Doe-het-zelf(o.a.bouwmarkten)• Tuincentra

46.332

8.0585.012


Bijlage 4 Begrippenlijst

Artikelgroep

Eengroepvanartikelendiequaaardenomvangeengrotesamenhangvertonen(bijvoorbeeldfitnessapparaten).

Branche

Eengroepvanbedrijvendiezichrichtopdeverkoopvanéén(dominante)artikelgroep(bijvoorbeeldschoenen)ofopdeverkoopvaneenveelvoorkomendecombinatievanartikelgroepen(bijvoorbeeldsport).

Bouwmarkt

Eenwinkelmeteenaldannietgeheeloverdektwinkelvloeroppervlakvanminimaal1.000m²waarophetvolledigeassortimentvanbouw-endoe-het-zelfproductenaanzowelvakmanalsparticulierwordtaangebodenopbasisvanzelfbediening.

Brutovloeroppervlak (bvo)

Detotaleruimtevaneenwinkelbestaandeuitwinkelvloeroppervlakennietvoorconsumententoegankelijkeruimten(opslag,kantine,etc.).Hetwinkelvloeroppervlakbedraagt,afhankelijkvandebranche,circa70à80%vanhetbrutovloeroppervlak.

Dagelijkse artikelen

Artikelenindebranchesvoedings-engenotmiddelenenpersoonlijkeverzorging.

Detailhandel

Hetbedrijfsmatigtekoopaanbieden,waaronderbegrependeuitstallingtenverkoop,hetverkopenen/ofleverenvangoederenaanpersonendiediegoederenkopenvoorgebruik,verbruikofaanwendingandersdanindeuitoefeningvaneenberoeps-ofbedrijfsactiviteitalsmedeandersdanvoorverbruikterplaatse.

Dienstverlening (publieksgericht commercieel)

Eenbedrijfmetuitsluitendofinhoofdzaakeendienstverlenendeofverzorgendetaak.Onderdienstverleningverstaanwijadministratieve/financiëledienstverlening(bijv.assurantiekantoor,banketc.),publieksgerichtedienstverlening(bijv.stomerij,reisbureau)enambachtelijkedienstverlening(bijv.schoenmaker,kapperetc.)

Factory Outlet Centre (FOC)

EenFactoryOutletCentreiseenwinkelcomplexwaarmerkartikelentegengereduceerdeprijzenrechtstreeksdoordeproducentaandeconsumentwordenverkocht.

Filiaalbedrijf/grootwinkelbedrijf

Detailhandelsondernemingmet7ofmeereigenwinkels.

Franchising

Contractuelesamenwerkingtussenformule-eigenaar(franchisegever)endehuurdervandeformule(franchisenemer),waarbijdefranchisenemerdewinkelformulevandefranchisegevervoertvooreigenrekeningenrisico,tegenvergoedingenvolgensvoorwaardenvandefranchisegever.


Frictieleegstand

Deleegstandtussentweeverhuurperiodendiemaximaaléénjaarbeloopt.

Koopkrachtbinding

Hetaandeel(%)vandetotalebestedingenvaninwonersdatwordtgedaaninhetwinkelapparaatinheteigenverzorgingsgebied,noemenwedekoopkrachtbinding.

Koopkrachttoevloeiing

Hetdeelvandeomzetdatvanbuitenhetprimaireverzorgingsgebiedkomt,ofwelhetaandeelvreemdekoopkracht.

Maatschappelijke voorzieningen

Educatieve,sociaal-medische,sociaal-cultureleenlevensbeschouwelijkevoorzieningen,voorzieningentenbehoevevansportensportieverecreatieenvoorzieningentenbehoevevanopenbaredienstverlening,alsookondergeschiktedetailhandelenhorecatendienstevandezevoorzieningen.

Marktaandeel

Aandeelvandebetreffendeonderneming(en)indeconsumptievebestedingenaanartikelen/artikelgroepen,uitgedruktinprocenten.

Marktsegment

Opbasisvansamenstellingvanhetassortimentenprijsstellingvandeartikelenkunnencommerciëlebedrijveningedeeldwordeninverschillendemarktsegmenten(discount,exclusiefetc.)

Niet-dagelijkse artikelen

Alleartikelen,metuitzonderingvanartikelenindebranchesvoedings-engenotmiddelenenpersoonlijkeverzorging.

Perifere detailhandel

Detailhandelgevestigdbuitenderegulierewinkelconcentraties,maarbinnenbestaandofteontwikkelenstedelijkgebied(bijv.opeenbedrijventerrein).

Tuincentrum

Detailhandelmeteenaldannietgeheeloverdektwinkelvloeroppervlakwaarbedrijfsmatigboomkwekerijproducten,planten,bloembollenenbloementenverkoopwordenaangeboden,alsmedematerialenvoordeaanleg,deverfraaiingenhetonderhoudvantuinen.

Verkooppunt (vkp)

Eendetailhandelsvestigingmetwinkelpersoneeleneeneigenkassa.

Verkoopvloeroppervlak (vvo)

Gelijkaanwinkelvloeroppervlak(wvo).

Winkel

Iedervoorhetpubliekvrijtoegankelijkpanddatbedoeldisvoordeverkoopvanartikelenaanparticulieren.


Winkelgebied

Eengeografischgeheelwaarbinnenminimaal5winkelszijngevestigd,eventueelinsamenhangmetandereconsumentverzorgendefuncties(horeca,dienstverleningetc.).

Winkelvloeroppervlak (wvo)

Devoorhetpubliektoegankelijkewinkelruimtetenbehoevevandetailhandel,inclusiefzichtbareruimtenzoalsbijvoorbeeldetalagesenderuimteachtertoonbankenenkassa’s.Hetwinkelvloeroppervlakbedraagt,afhankelijkvandebranche,circa70à80%vanhetbrutovloeroppervlak.

Woninginrichting

Dewoninginrichtingsbranchewordtgevormddoorwinkelsmeteenassortimentdatgerichtisopgebruikdoorparticuliereconsumentenvoordeinrichtingvanhethuis.Indewoninginrichtingsbrancheonderscheidenwemeubelspeciaalzaken,slaapkamerspeciaalzaken,woningtextielzaken,verlichtingszaken,gemengdezaken,tegelhandel,keukenspeciaalzaken,kurk-enparketzaken,badkamer-ensanitairzakenenzonweringszaken.

Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra

Binnenstad

Omvang 26.000m²wvo(excl.leeg)=nupassendbijverzorgingsgebied,intoekomstmogelijktegroot(geletoptrends)

Leegstand 4.100m²wvo=14%vantotalewvoisietsmeerdangemiddeld(12%)

Branchering Divers,mixaanfunctiesenwinkelbranches,sterkeclusteringvanmodeenoverigniet-dagelijks

Trekkers SupermarktenAHenJumbo,warenhuisHema

Marktsegmentatie Mix,zowelmidden/lageresegment(o.a.filialen),alshogeresegment(o.a.lokale/regionaleaanbieders)

Functioneel-ruimtelijkesamenhang

Matigdooronduidelijkestructuur(slechteaantakkingtrekkers,veelensomsdoodlopendewinkelstraten)

Investeringsniveau HistorischebinnenstadenDriehoekoverwegendgoed,IndenVijfhoekmatigtotslecht

Bereikbaarheid Goed:parkeerrouterondomcentrummetaansluitingopontsluitingswegen

Parkeergelegenheid Goed,diverselocatiesrondomhetcentrumLigginginmarktgebied Redelijkcentraalindekern


Van Gils Woonpromenade

Omvang 41.000m²wvo(excl.leeg)=grootinverhoudingtotverzorgingsgebied

Leegstand Geen(integenstellingtotveelanderewoonboulevardsinNederland)

Branchering Vooralwoninginrichting:helderconcept/thema

Trekkers VanGilsMarktsegmentatie Divers,relatiefveel(midden(plus)segmentFunctioneel-ruimtelijkesamenhang

Grotendeelssterkdooréénruimtelijkconcept(onderééndakenéénnaam)

Investeringsniveau VoldoendeBereikbaarheid Goed,nabijsnelwegParkeergelegenheid Goed,grotendeelsgeconcentreerdnabij

hoofdentreeLigginginmarktgebied EnigszinsdecentraalinregioTwente

Zuid Berghuizen

Omvang 1.400m²wvo=tekleinLeegstand GeenBranchering Vooraldagelijks,compleetvoorfrequente

aankopen(drogistontbreekt)Trekkers Kleinesupermarkt(C1000)Marktsegmentatie MiddenFunctioneel-ruimtelijkesamenhang

Goeddoorcompacte,overzichtelijkeopzet

Investeringsniveau Goeddoorverzorgdeuitstralingpandenenrecentheringerichteopenbareruimte

Bereikbaarheid Goed,aanwijkontsluitingswegParkeergelegenheid Voldoende,deelsoppleinbijentrees

winkels,deelsaanachterzijdeLigginginmarktgebied Centraalindewijk


De Thij

Omvang 1.250m²wvo=tekleinLeegstand BeperktBranchering Vooraldagelijks,compleetvoorfrequente

aankopenTrekkers Kleinesupermarkt(C1000)Marktsegmentatie MiddenFunctioneel-ruimtelijkesamenhang

Nietoptimaaldoorlanggerekteopzetenmatigezichtlijnen

Investeringsniveau Laag:verouderdvastgoedenopenbareruimte

Bereikbaarheid VanuitDeThijgoed,vanuitGravenEsmatigtotslecht

Parkeergelegenheid Matigdoorbeperktecapaciteitenliggingaanachterzijdewinkels

Ligginginmarktgebied Centraalindewijk

Bijlage 6 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden

Economisch functioneren

Aandehandvandevloerproductiviteitvanwinkelskanhethuidigeeconomischefunctionerenvanhetwinkelaanbodwordenbeoordeeld.Devloerproductiviteitisdegerealiseerdeomzetperm²winkelvloeroppervlak.

Distributieplanologisch onderzoek (dpo)

Invroegeredpo’swerdhethaalbarewinkelaanbodvaaknauwkeurigberekend.Doorgroteonderlingeverschillenintypenwinkelgebieden,branches

Detailhandelsvisie Oldenzaal...akkoord 2010-2014 heeft het college van B&W aangegeven de...

Documents

Transcript of Detailhandelsvisie Oldenzaal...akkoord 2010-2014 heeft het college van B&W aangegeven de...