De Woonmensen/SJA 1 · PDF filePlezierig wonen staat ... per buurt SWOT analyse en doelen met...

Jaarverslag 2011

1De Woonmensen/SJA

Jaarverslag 2011

De Woonmensen/SJA

VoorwoordJe kon het afgelopen half jaar bijna geen krant openslaan of de corporaties waren in het nieuws. De gehele corporatiesector staat onder grote druk als gevolg van de economische omstandigheden en de stagnerende woningmarkt. Binnen de Woonmensen zijn deze externe omstandigheden ook van invloed geweest op het financiële resultaat van 2011. Ook de komende jaren zal het van invloed zijn op de organisatie en het beleid van lopende en geplande projecten.

De stagnerende verkoop van woningen binnen de lopende projecten heeft een negatieve invloed op het eerder begrote resultaat van 2011. Hierbij moesten ook extra voorzieningen worden genomen op bestaande grondposities voor toekomstige projecten. Als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden zal de portefeuillestrategie in 2012 opnieuw worden bekeken en vastgesteld.

Deze lastige periode vraagt om een creatievere aanpak van de taken die we nog altijd met passie doen. Namelijk het bieden van goede en betaalbare huisvesting voor mensen die dat nodig hebben.

Dit jaarverslag kijkt natuurlijk niet terug op afgelopen half jaar, maar op het jaar 2011. Een jaar waarin diverse nieuwbouwprojecten steeds beeldbepalender in de wijk werden. De Groene Hoven, Kristal, De Melodie, de Gentiaanflats en De Boog zijn prachtige projecten die honderden mensen een nieuw of vernieuwd thuis geven.

Andere woningen kregen een nieuwe keuken, badkamer of een schilderbeurt. En, als we toch met onderhoud bezig zijn, kijken we natuurlijk meteen waar we energiebesparende maatregelen kunnen doorvoeren. Het jaarverslag toont een mooi overzicht van onze onderhoudsprojecten in 2011.

Naast investeringen in stenen doen we uiteraard investeringen in buurten. Plezierig wonen staat immers voorop. We staan in Apeldoorn bekend als buurtgerichte corporatie, mede door onze +Punten. Daar zijn we trots op. Maar mooier is om te zien dat in veel buurten zelf initiatieven ontstaan. Of het nu Welgelegen is, Sluisoord of Kerschoten. Overal zien we actieve groepen buurtbewoners die er met elkaar wat van maken. Prachtig.

Inmiddels zitten we in 2012. Een jaar waarin corporaties weer veelvuldig de nieuwsuitzendingen halen. Maar voor de Woonmensen een jaar om goed na te denken over onze huidige samenwerking tussen wonen en zorg. Een samenwerkingsvorm die de afgelopen jaren zijn vruchten heeft afgeworpen. Echter, nu de wereld om ons heen is veranderd, wordt het tijd om alle facetten van onze samenwerking eens goed onder de loep te nemen.

En wellicht komen we tot de conclusie dat het huidige ‘huwelijk’ tussen wonen en zorg nog steeds de beste vorm is. Maar het kan ook zijn dat we het anders moeten doen. Daar denken we goed over na. Belangrijkste vraag daarbij is hoe we onze huurders goed in hun behoeftes kunnen voorzien op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dat is de maatschappelijke taak van de Woonmensen.

Koos ParieBestuurder a.i.

2

Jaarverslag 2011

3De Woonmensen/SJA

1. Wij ondernemen1.1. Maatschappelijke context

1.2. Visie, missie & strategie

1.3. Beleidsplannen en -documenten

1.4. Prestatieafspraken

2. Governance2.1. Hoofdlijnen Governancestructuur

2.2. Raad van Bestuur

2.3. Raad van Commissarissen

3. Wij werken samen3.1. Onze partners

3.2. Ondernemingsraad

3.3. Huurdersvereniging De Groene Stad

4. Wij verhuren4.1. Huurprijsbeleid

4.2. Huurachterstanden

4.3. Woningvoorraad

4.4. Verhuur

4.5. Markt & doelgroepen

4.6. Huurderscommunicatie

4.7. Tevreden huurders

4.8. Klachten

5. Wij onderhouden5.1. Successen en teleurstellingen

5.2. Meerjarenonderhoudsbeleid

5.3. Begroting

5.4. Samenwerking

5.5. Onderhoudsprojecten

6. Wij bouwen6.1. Nieuwbouw

6.2. Grondaankopen

6.3. Projecten nieuwbouw en verbouw

7. Wij werken in buurten7.1. Werkgebied

7.2. Buurtgerichte strategie

7.3. +Punten

7.4. Wijkschouwen

7.5. Sociale aanpak

7.6. Medewerkers in de buurt

7.7. Achter de voordeur

7.8. Samenwerking in de buurt

7.9. Convenant Woonfraude

7.10. Overlast

8. Wij zijn energiebewust8.1. De Woonmensen en energie

8.2. Energielabels

8.3. Energie & onderhoud

8.4. Energie & nieuwbouw

8.5. HRe-ketels

8.6. Energie inkoop

8.7. BeterPeter

9. Wij zijn...9.1. Organisatiestructuur

9.2. Interne organisatie

9.3. Personeel

Inhoud

Jaarverslag 2011

9.4. Sponsoring

9.5. Verbindingen

9.6. Risicomanagement

9.7. Planning & Control

9.8. Kostenbeheer

10. Jaarrekening10.1. Kengetallen en kerncijfers

10.2. Geconsolideerde balans

10.3. Geconsolideerde winst- & verliesrekening

10.4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht

10.5. Algemene toelichting

10.6. Toelichting op de geconsolideerde balans

10.7. Toelichting op de geconsolideerde winst- & verliesrekening

10.8. Enkelvoudige jaarrekening

10.9. Enkelvoudige balans

10.10. Enkelvoudige winst- & verliesrekening

10.11. Toelichting op de enkelvoudige balans

10.12. Toelichting op de enkelvoudige winst- & verliesrekening

11. Wij controleren11.1. Overige gegevens

11.2. Accountantscontrole

De Woonmensen/KWZA 4

1. Wij ondernemen maatschappelijke context | visie, missie en strategie | beleidsplannen en -documenten | prestatieafspraken

Jaarverslag 2011

6De Woonmensen/SJA

1.1 Maatschappelijke context

Een bijzondere organisatieDe Woonmensen is een bijzondere organisatie. Een woon-zorgorganisatie, bestaande uit twee separate stichtingen, een voor wonen en een voor zorg. De twee stichtingen werken via een personele unie samen en treden onder één naam naar buiten: de Woonmensen. De pijlers van de Woonmensen zijn zorg, wonen en buurt.

Kwaliteit van levenDe Woonmensen richt zich op buurten en haar bewoners. Bewoners die gewoon plezierig willen leven, maar waarbij in toenemende mate het leefplezier eerder af- dan toeneemt. Juist in deze context en vanuit de gekozen en unieke combinatie van zorg, wonen en buurt is de Woonmensen in staat om positieve impulsen te geven. Impulsen die mensen steunen om hun kwaliteit van leven op peil te houden.

Investeren als maatschappelijke taakWoningcorporaties en daarmee ook de Woonmensen, staan nog steeds volop in de belangstelling. In deze economisch lastige tijden zijn het corporaties die naar vermogen blijven investeren. In nieuwe woningen en in het onderhoud van woningen, maar daarnaast ook in leefbaarheid. Investeren in buurten waar het plezierig wonen is. Daarbij hoort ook het investeren in mogelijkheden van mensen en in voorzieningen voor mensen die alleen met de nodige begeleiding in staat zijn om zelfstandig te wonen. Dat is de maatschappelijke taak van de Woonmensen.

1.2 Visie, missie en strategie

VisieDe visie van de Woonmensen is het laten ontstaan van buurten waar mensen met plezier leven. Zoals vaak in een dorp het geval is. Het leidende thema is ‘dorp in de stad’. Door een dorp in de stad als metafoor te kiezen, wordt gewerkt aan de sociale cohesie, aan fijne en goede woningen, aan zorg en welzijn voor en met elkaar. Op een dorpse schaal, waar mensen elkaar kennen en samen leven. Belangrijke begrippen zijn daarbij: thuisheid, menselijke maat, herkenbaar en dichtbij; kleinschalig dus.

MissieDe missie die is vastgesteld, past daar heel goed bij: “Wij bieden mensen kwaliteit van leven in hun buurt. Wij doen dit samen, met anderen en vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid. Wij bieden passende en betaalbare woningen, in een plezierige leefomgeving en bieden waar nodig (thuis)zorg en ondersteuning.”

StrategieDe strategie die de organisatie volgt, is die van een buurtgerichte aanpak. Buurten hebben een menselijke maat. De Woonmensen zet zich in om de leefomgeving zo plezierig mogelijk te maken mét en vóór haar bewoners. Participatie is het antwoord op de vergrijzing. Wat kunnen mensen zelf bijdragen? Kan een latente zorgvraag uitgesteld of zelfs afgesteld worden door mensen weer mee te laten doen. Dat kan via dagbesteding op buurtniveau, als deelnemer, als vrijwilliger. Door mensen met elkaar in contact te brengen, o.a. via de +Punten van de Woonmensen.

1.3 Beleidsplannen en -documenten

Strategisch planHet meerjarenbeleid van de Woonmensen is gegoten in het document Dorp in de stad, Strategisch plan 2010 – 2015. Hierin zijn de onderstaande onderdelen terug te vinden.

• direct en indirect rendement door buurtfocus op portefeuilleniveau

• initiëren en faciliteren van buurtactiviteiten in combinatie met zorg en welzijn

• voldoende (goede) woningen beschikbaar (huur en koop) voor doelgroepen

• wonen gericht op doorstroming en grondgebonden woningen

• focus verschuiven van huur- naar woonlasten• wijkontwikkeling: dorpsbeleving initiëren en

uitbouwen• vastgoeddifferentiatie in buurten• duurzaamheid creëert lange termijn waarde en is

maatschappelijk speerpunt• alleen via partners naar omliggende regio• positief bedrijfsresultaat

Jaarverslag 2011

7De Woonmensen/SJA

Jaarplan 2011De kernpunten uit het jaarplan 2011 zijn:

• afbouw van de complexen Kristal, De Groene Hoven als ook het afronden van het grootonderhoud aan de flats in de Gentiaanbuurt en de 12 passiefwoningen aan de Waterlei;

• uitvoeren onderhoudsplannen binnen budgetten tijd en geld;

• start nieuwbouw Zuiderpoort fase 2 (97 woningen), nieuwbouw Boog & Cluster (87 koop- en huur appartementen), nieuwbouw fase 1 Kanaalzone (20 zorgwoningen Passerel), uitwerken plannen herstructurering Orden;

• mutatieplannen voor de zorg in verband met verhuizing naar DGH en Kristal; incl. zorginhoudelijke vormgeving van kleinschalig wonen en de eerstelijns samenwerking;

• doorzetten buurtgerichte aanpak, waarbij per buurt SWOT analyse en doelen met acties scherp in beeld komen; bewonersparticipatie in +Punten vergroten en uitbreiding kleinschalige buurtzorgteams (wijkzuster);

• verbetering van toetsingskader en rapportage incl. borging risicomanagement in alle organisatielagen;

• invullen nieuwe huurder voor tijdelijke (Hubertus) huisvesting Nobelstraat, alsmede huurders commerciële locaties (DGH, Kristal en overig);

• verbeteren punten interne organisatie vanuit MTO (communicatie, borgen veranderingen en leiding geven);

• duurzaamheid borgen in onderhoudstrajecten en extra aandacht voor energiezuinig gedrag van bewoners (in 2011 zijn 35% bewoners betrokken bij duurzaamheid);

• verdere afbouw van deelnemingen waar mogelijk;

• onze rol als goede werkgever verder invullen door mensen ruimte te geven om het werk op een goede, veilige manier uit te voeren met aandacht voor werkplezier, uitdaging en met kansen voor verdere ontplooiing.

Onze beloftesSinds 2009 geeft de Woonmensen jaarlijks het boekje ‘Onze beloftes’ uit. Concrete doelstellingen en plannen. Vanaf 2010 zelfs specifiek op buurtniveau. In hetzelfde boekje wordt ook jaarlijks teruggekeken en wordt aangegeven wat wel en wat niet van eerdere beloftes terecht is gekomen. Op deze wijze wordt een optimale transparantie geboden aan de belanghouders en huurders en staat de Woonmensen open voor kritiek en suggesties voor verbetering.

Zestig beloftes, niet alles is geluktIn ‘Onze beloftes 2011’ zijn ongeveer 60 beloftes te lezen. Is de Woonmensen die allemaal nagekomen? Bijna wel, maar helaas is niet alles gehaald. Zo hebben we enkele ludieke acties rondom de HRe-ketels in Woudhuis wegens gebrek aan belangstelling niet kunnen uitvoeren. De plannen voor een sportief ontmoetingspunt in Kerschoten bleken te ambitieus en de werkzaamheden bij 113 eengezinswoningen aan de Colijnstraat en omgeving zijn een jaar uitgesteld.

1.4 Prestatieafspraken

Per 31 december 2009 liepen de prestatieafspraken met de gemeente af. De afspraken zijn gemaakt vanuit het samenwerkingsverband VSW, de Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties Apeldoorn met de gemeente Apeldoorn. In 2010 zijn besprekingen opgestart om o.a. met behulp van een externe partij te komen tot een nieuwe set aan afspraken. Het proces verliep vruchtbaar en in een goede onderlinge verstandhouding. Vanwege de gemeenteraadsverkiezingen destijds is in onderling overleg besloten het proces op te schorten. Ook is afgesproken dat de huidige afspraken doorlopen totdat nieuwe afspraken gemaakt zijn.

In 2011 spitste de discussie zich toe op enkele financiële onderwerpen. Hoewel ook hierin goede vorderingen worden gemaakt, is - gezien de impact daarvan - gebleken dat hier meer tijd voor nodig is. Zeker in combinatie met het opstappen van het College begin 2012. Partijen streven na de nieuwe samenstelling van prestatieafspraken in 2012 af te ronden.

2. Governance Hoofdlijnen governancestructuur | Raad van Bestuur | Raad van Commissarissen

Jaarverslag 2011

9De Woonmensen/SJA

2.1 Hoofdlijnen governancestructuur

Stichting de Woonmensen/SJA is op grond van de Woningwet, Koninklijk Besluit van 26 mei 1953, nummer 44, een toegelaten instelling. Het werkveld is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Transparantie en intern toezicht spelen in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol, als het gaat om invulling van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. De code vraagt corporaties transparant te handelen en dienovereenkomstig zich te verantwoorden.

De Woonmensen heeft haar governancestructuur ingericht op basis van de geldende Aedes GovernanceCode 2011 en de Zorgbrede Governancecode 2010. De Woonmensen onderschrijft de GovernanceCode en voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen van beide codes. Het bestuursmodel en de taakverdeling staan vermeld in hoofdstuk 2.2 en 2.3. Op enkele onderdelen wordt afgeweken; een motivatie daarvoor staat aangegeven in een apart overzicht dat te vinden is op www.woonmensen.nl.

De GovernanceCode verlangt van de corporaties dat zij zich eens per vier jaar laten visiteren. De visitatie is in 2010 uitgevoerd door ECORYS. De Woonmensen heeft een goede beoordeling gekregen. In de beoordeling is aangegeven dat de Woonmensen een ondernemende en maatschappelijke gedreven corporatie is die ruim voldoende tot goed presteert. Het rapport van ECORYS is te vinden op www.woonmensen.nl.

Compliance officerDe organisatie heeft een governance compliance officer ingesteld. Deze interne toezichthoudercontroleert samen met het MT of de Woonmensen aan de verplichte weten regelgeving voldoet. De belangrijkste taken van de compliance officer zijn:

• bijhouden van nieuwe wet- of regelgeving op het gebied van compliance

• ondersteunen en adviseren van het management over compliance vraagstukken

• creëren van compliance bewustzijn in de organisatie

• meten en monitoren van compliance binnen de organisatie

• goede dialoog met externe toezichthouders• identificeren van compliance risico’s

IntegriteitscodeDe organisatie heeft een integriteitscode en werkt ac-tief aan het uitdragen hiervan richting de medewer-kers. Er is via intranet een document beschikbaar dat dient als houvast om elkaar aan te spreken op gedrag en verantwoordelijkheden. Ook op de website van de Woonmensen is de integriteitscode te downloaden.

Binnen de code is opgenomen hoe het best omge-gaan kan worden met social media. Daarnaast laten verschillende stellingen op intranet de medewerkers actief meedenken over items rondom integriteit.

KlokkenluidersregelingDe Woonmensen kent ook een klokkenluidersrege-ling. Medewerkers die vermoeden dat er een mis-stand is, kunnen dit op een eenvoudige en veilige manier melden. De regeling is terug te vinden op intranet en op de website.

VertrouwenspersoonIn het jaar 2011 heeft de vertrouwenspersoon met een aantal medewerkers contact gehad. De vraagstelling(en) waren divers van aard. In de meeste situaties heeft de advisering en ondersteuning tot een aanvaardbare oplossing geleid. In de casuïstieken waren geen algemene trends herkenbaar. Wel wordt vanuit de vertrouwenspersoon aanbevolen om de functie van vertrouwenspersoon meer onder de aandacht van de medewerkers te brengen in 2012.

Jaarverslag 2011

10De Woonmensen/SJA

2.2 Raad van Bestuur

Tot 1 december 2011 was sprake van een eenhoofdig bestuur uitgeoefend door de heer ir P. Koburg. Op 30 november 2011 is de heer Koburg als bestuurder teruggetreden. De arbeidsovereenkomst wordt beëindigd op 19 mei 2012. De Raad van Commissarissen heeft van 1 december 2011 tot en met 31 december 2011 een ad interim bestuurder benoemd, te weten de heer J.J.E. van Geest. Per 1 januari 2012 is de heer K. Parie aangesteld als bestuurder (ad interim voor 2012). De Raad heeft de heer Parie gevraagd, gezien de sterk gewijzigde externe omstandigheden, de strategische visie van de Woonmensen /SJA te herijken en daarbij de samenwerking met de Woonmensen/KWZA te betrekken. De verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen is vastgelegd in de statuten van de organisatie en in reglementen. Deze stukken zijn op te vragen bij de Woonmensen. Bezoldiging bestuurderDe directeur/bestuurder is in dienst bij stichting de Woonmensen/SJA. Van zijn salariskosten wordt 22% in rekening gebracht bij de stichting de Woonmensen/KWZA. Het salaris blijft binnen de Izeboud-normen voor bestuurders van corporaties.

BestuursbesluitenDe belangrijkste bestuursbesluiten in het verslagjaar betroffen:

1. Vaststelling jaarstukken de Woonmensen/SJA 2010.

2. Vaststelling begroting en jaarplan de Woonmensen/SJA 2012.

3. De uitwerking van de ontvlechting van de samenwerkingsovereenkomst Landstad.

4. Ondertekening samenwerkingsovereenkomst met de gemeente inzake project Kanaalzone.

5. In VSW-verband: ondertekening Convenant inzake leerlingbouwplaatsen met VSW-partners.

6. Ondertekening samenwerkingsovereenkomst inzake opstapwoningen met de gemeente, VSW-partners, Leger des Heils, Riwis, Omnizorg, Tactus en GGnet.

7. Ondertekening samenwerkingsovereenkomst pilot Skaeve huse (bijzondere woonvorm) met VSW-partners, gemeente en IrisZorg.

8. Daarnaast zijn er bestuursbesluiten genomen voor diverse vastgoedprojecten betreffende initialiseren, voortgang, afronding, evaluatie en tevens bestuursbesluiten betreffende zaken aangaande de interne bedrijfsvoering (o.a. P&O-zaken).

Samenstelling Raad van Bestuur

Naam De heer ir P. Koburg geb. 16-04-1961 benoemd 2008, teruggetreden 30 november 2011

Bestuursfunctie

Bestuurder

Nevenfuncties

• Voorzitter Stichting Spelenderwijs (Apeldoorn)• Lid Raad van Toezicht Stichting Iriszorg

Bestuurder ad interim

Naam De heer J.J.E. van Geest geb. 26-02-1949 benoemd per 1 december 2011 t/m 31 december 2011

Bestuurder ad interim

Naam De heer K. Parie geb. 25-08-1950 benoemd per 1 januari 2012 t/m 31 december 2012

Jaarverslag 2011

11De Woonmensen/SJA

2.3 Raad van Commissarissen

Het toezicht op het bestuur werd uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De RvC heeft periodiek afstemming met de bestuurder en was in 2011 als volgt samengesteld:

Samenstelling Raad van Commissarissen

Naam Aandachtsgebied Functie dagelijks leven Nevenfunctie(s) De heer J.A.M. van der Vorst (voorzitter) geb. 31-12-1954 benoemd 2006aftredend 2010, herkozen

Maatschappelijk en Financieel

• Ondernemer niet van toepassing

De heer C.H.P. Oosterwijk(vicevoorzitter) geb. 22-02-1951 benoemd 2011aftredend 2015, herkiesbaar

Personeel en Organisatie

• Partner BMC • Voorzitter RvC UWoon, Harderwijk

• Lid RvC Wooninc., Eindhoven• Lid RvA Staatsbosbeheer• Vennoot DichterbijKunst en

auteur

De heer W.J.J.M. Weijers geb. 24-05-1952 benoemd 2006aftredend 2010, herkozen

Financieel • Zelfstandig fiscaal ondernemer

• Penningmeester Stichting Spelenderwijs (Apeldoorn)

De heer Th. Oosterhuis geb. 29-03-1952 benoemd 2010aftredend 2014, herkiesbaar

Volkshuisvesting • Zelfstandig ondernemer

• Adviseur voor directie en toezichthouders in de vastgoedbranche en woningcorporaties

• Lid RvT Roelof van Echten College

• Lid RvC woningstichting SWZ Zwolle

• Bestuurslid vereniging Wonen Boven Winkels Nederland

• Gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool Groningen

Mevrouw drs. G.M. Siegerink geb. 23-07-1951 benoemd 2011aftredend 2015, herkiesbaar

Zorg • Ondernemer • Lid RvT Stichting Thuiszorg Midden Gelderland

• Lid RvT Stichting Woondiensten Casade

• Bestuurslid Vereniging Het Zonnehuis

• Bestuurslid Stichting Voorzorg Utrecht

De Raad van Commissarissen in bovenstaande samenstelling vormt ook het intern toezichthoudend orgaan van stichting de Woonmensen/KWZA.

Jaarverslag 2011

12De Woonmensen/SJA

De RvC kent de volgende onderlinge commissies:

Aandachtsgebied Naam Auditcommissie W.J.J.M. Weijers

Th. Oosterhuis Mevrouw drs. G.M. Siegerink

Governance, remuneratie en organisatie

J.A.M. van der VorstC.H.P. Oosterwijk

Er zijn geen leden afgetreden in 2011. In april 2012 zijn twee leden afgetreden, te weten de heer J.A.M. van der Vorst en de heer W.J.J.M. Weijers.

Nieuwe leden 2011Per 1 januari 2011 zijn twee nieuwe leden benoemd, te weten mevrouw drs. G.M. Siegerink en de heer C.H.P. Oosterwijk. In mei 2012 is de heer J.H.M. van der Meer toegetreden. Hij zal deel uitmaken van de auditcommissie.

Naam Aandachtsgebied Functie dagelijks leven Nevenfunctie(s) De heer J.H.M. van der Meer geb. 01-09-1951 benoemd 2012aftredend 2016, herkiesbaar

Financieel • n.v.t. • Lid RvT Lentis• Lid RvC Woningstichting

SWZ (Zwolle)• Lid RvT Carint

Reggeland Groep• Lid RvC Countus B.V.

Geen tegenstrijdige belangenDe leden van de Raad van Commissarissen opereren onafhankelijk van de Woonmensen. Er is in 2011 geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Alle leden voldoen aan de door de organisatie vastgestelde profielschets voor Raad van Commissarissen. Geen van de leden van de Raad heeft een arbeidsovereenkomst met een van de stichtingen van de Woonmensen.

HonoreringDe bezoldiging van de Raad is opgesteld volgens de richtlijnen van de Aedes GovernanceCode en is opgenomen in de toelichting op de winsten verliesrekening van de jaarrekening.

SecretariaatHet secretariaat van de Raad van Commissarissen is onder verantwoordelijkheid van de bestuurder uitgevoerd door het directiesecretariaat.

foto: de Raad van Commissarissen per 1-1-2011,vlnr: dhr. Oosterhuis, dhr. Van der Vorst, mevr. Siegerink,

dhr. Weijers en dhr. Oosterwijk.

Jaarverslag 2011

13

WerkwijzeDe RvC toetst de strategie, het beleid en de uitvoering hiervan via de jaarplannen, begrotingen, rapportages en (mondelinge) toelichtingen. Vaste onderdelen zijn financiën, toezicht en risicobeheersing.

VergaderingenDe RvC is in het verslagjaar vijf keer bijeen geweest in reguliere vergaderingen met de bestuurder en vier keer zonder bestuurder. Tijdens het bespreken van de jaarstukken was de accountant, Deloitte aanwezig. In oktober en november heeft de voorzitter van de RvC vergaderd met de OR in verband met het aftreden van de bestuurder, de heer Koburg en de aanstelling van de adviseur, de heer J.J.E. van Geest ter verbetering van de samenwerking tussen de Woonmensen KWZA en SJA. In december heeft de RvC, zonder aanwezigheid van de bestuurder, vergaderd, waarbij de aanpak van de eigen evaluatie is besproken. Door de lopende bestuurswisseling wordt de vergadering van de eigen evaluatie over 2011 in 2012 besproken.

Naast genoemde vergaderingen heeft de RvC, samen met de adviseur, de heer J.J. E. van Geest en leden van het MT, in november een thema-/strategiedag gehad. Het thema was de strategie en de onderlinge synergie tussen de Woonmensen/KWZA en SJA op lange termijn. Mede door de bestuurswisseling heeft de vergadering met de huurdersvereniging De Groene Stad plaatsgevonden in januari 2012.

TaakverdelingIn combinatie met een toenemende complexiteit, als gevolg van de economische en financiële omstandigheden, zal de Raad haar functioneren steeds onderling afstemmen en de deeltaken verdelen om het toezicht verder inhoud geven. Uitgangspunt voor de Raad blijft het toezicht houden op de maatschappelijke (regionale) taak van de Woonmensen, in kwantitatieve en kwalitatieve zin en dit geheel nadrukkelijk gekoppeld aan financiële degelijkheid op lange termijn.

BestuursbesluitenDe Raad heeft de volgende bestuursbesluiten goedgekeurd:• jaarverslag en jaarrekening de Woonmensen/SJA

inclusief accountantsverslag 2010;• jaarrekening St. Joseph Holding B.V. inclusief

accountantsverslag 2010;• jaarrekening St. Joseph Vastgoed B.V. inclusief

accountantsverslag 2010;

• jaarrekening St. Joseph Projectontwikkeling B.V. inclusief accountantsverslag 2010;

• jaarrekening Joseph Specials B.V. inclusief accountantsverslag 2010;

• begroting Wonen inclusief jaarplan;• project Ugchelen J.P van de Bentstichting;• project Boog & Cluster;• treasurystatuut de Woonmensen/SJA;• de aanstelling van een adviseur, de heer J.J. E.

van Geest inzake de verbetering van de interne samenwerking van de Woonmensen/KWZA en SJA.

Rapportages & commissiesDe Raad heeft in het afgelopen jaar nader aandacht gegeven aan het optimaliseren van de rapportagemodellen en de verbetering van het risicomanagement. De rapportages zijn aangescherpt voor alle projecten inclusief de investering in nieuwbouw en geven een inzicht in het verloop, steeds drie jaar voortschrijdend van de kasstroomontwikkelingen.

Met hulp van een externe partij, Thésor, is het lopende treasurystatuut vernieuwd. In de RvC vergadering van 27 april 2011 heeft de Raad het treasurystatuut van de Woonmensen/SJA goedgekeurd.

De kwartaalrapportages zijn tijdig verstrekt door het bestuur en besproken in de reguliere vergaderingen van de Raad. In deze besprekingen is aandacht gegeven aan de interne bedrijfsvoering. Met de auditcommissie zijn de financiële rapportages besproken, is specifiek aandacht besteed aan kasstroommanagement en risicomanagement. De accountant Deloitte heeft volgens de richtlijnen van de GovernanceCode de controle van de jaarstukken 2011 uitgevoerd.

De commissie Governenance en Remuneratie is bijeen geweest. De voorzitter van de Raad en de bestuurder hebben diverse malen ter voorbereiding van de vergaderingen overleg gehad. Verder zijn binnen de Raad afspraken gemaakt over de bezoldiging van de bestuurder en de commissarissen en de samenwerking tussen bestuurder en de Raad. In 2012 worden de actualisering van het reglement, de professionalisering van de eigen evaluatie met behulp van een extern bureau en de professionalisering van haar taak als toezichthouder verder vorm gegeven.

De Woonmensen/KWZA

Jaarverslag 2011

14

De Raad heeft besluiten genomen over:• de terugtreding van de bestuurder, de heer

Koburg, op 30 november 2011; • de aanstelling van een ad interim bestuurder,

de heer J.J.E. van Geest van 1 december tot 31 december 2011 in verband met de aftreding van de bestuurder, de heer P. Koburg;

• de aanstelling op 1 januari 2012 van een ad interim bestuurder, de heer K. Parie voor een jaar;

• de herbenoeming van de accountant Deloitte;• de bezoldiging van de commissarissen en

de bestuurder volgens de richtlijnen van de geldende Aedes GovernanceCode 2011 en de Zorgbrede Governancecode 2010.

Externe publicatiesDe Raad heeft kennis genomen van diverse externe publicaties, die van invloed kunnen zijn op hetfunctioneren van de Woonmensen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om (voorgenomen) beleidsbesluitenvan het ministerie van VROM. De organisatie hanteert bij haar besluitvorming de normen o.a. voorsolvabiliteit zoals deze vanuit het WSW en het CFV worden gesteld. De Raad heeft kennisgenomen van de beoordeling van het WSW die per brief in oktober 2011 heeft aangegeven dat de Woonmensen volledig gebruik kan maken van de financieringsfaciliteiten welkeonder borging van het WSW vallen.

Besproken onderwerpen• verbeteren inzicht in treasurybeleid en

kasstromen; goedkeuring treasurystatuut• verbeteren samenwerking de Woonmensen/

KWZA en SJA• organisatorische wijzigingen van de organisatie• ontwikkelen en verbeteren toetsings- en

besluitvormingskader• voortgangsrapportages per kwartaal• evaluatie accountant Deloitte• voortgangsrapportages en bevindingen van

interne audits en externe partijen (WSW, CFV)• zelfevaluatie • strategie en missie van de Woonmensen;• voortgang diverse nieuwbouwprojecten in

het bijzonder De Groene Hoven, Kristal, pilot Kanaalzone Zuid, Boog & Cluster, Ugchelen: J.P. van de Bentstichting

• voortgang ontvlechting Landstad cv • risicomanagement en beheersing• samenwerking met belanghouders (o.a.

gemeente en VSW-partners)• jaaroverzicht van de KlachtenAdviesCommissie

In de beleidsvisie Dorp in de stad, Strategisch plan 2010 - 2015 is een goed evenwicht vastgelegdtussen de specifieke maatschappelijke taken van de corporatie en de te behalen doelstelling t.a.v. bouw en financiële degelijkheid. Op alle onderdelen zal steeds de voortgang worden gevolgd en daarin is het boekje ‘Onze beloftes’ een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke verantwoording t.b.v. de belanghouders van de Woonmensen.

Verbindingen/deelnemingenDe verbindingen en de daarmee samenhangende activiteiten van de Woonmensen/SJA zijn te vinden in hoofdstuk 9.5. Het beleid is erop gericht zo min mogelijk activiteiten te ontwikkelen in deelnemingen met commerciële partijen en veel meer met samenwerkingsovereenkomsten projecten te realiseren, zodat verantwoordelijkheden transparant gescheiden zijn.

Contacten met de accountantIn de vergadering van 18 mei 2011 is het jaarverslag 2010 besproken in aanwezigheid van de accountant Deloitte. Door de externe vastgoedontwikkelingen is het van belang om de ontvlechting van Landstad, de projecten Boog & Cluster, Landgoed Welgelegen en Kanaalzone met een hoog risicoprofiel goed te bewaken. In de vergadering van 15 juni 2011 is het jaarverslag 2010 goedgekeurd. De accountant heeft een goedkeurende verklaring over 2010 afgegeven zonder voorbehoud. In december heeft de Raad de controle door de accountant Deloitte geëvalueerd en volgens de richtlijnen van de Aedes GovernanceCode heeft de Raad de accountant Deloitte opnieuw opdracht gegeven de controle voor het jaarverslag 2011 uit te voeren.

De Raad van Commissarissen zal kennisnemen van het jaarverslag 2011 van stichting de Woonmensen/SJA. Het jaarverslag inclusief de jaarrekening worden besproken in de vergadering van de Raad op 20 juni 2012. Deloitte heeft een controleverklaring bij de jaarrekening 2011 afgegeven. De Raad keurt de jaarrekening en het jaarverslag over 2011 goed, na kennisneming van de bevindingen van de accountant.

De Woonmensen/KWZA

3. Wij werken samen onze partners | ondernemingsraad | huurdersvereniging De Groene Stad

Jaarverslag 2011

16De Woonmensen/SJA

3.1 Onze partners

De primaire belanghebbenden van de Woonmensen/SJA zijn de klanten en medewerkers. Daarnaast werkt de Woonmensen samen met diverse groeperingen en organisaties. Hieronder zijn de belangrijkste stakeholders van de Woonmensen/SJA opgesomd en wordt de aard van de samenwerking toegelicht.

Stichting de Woonmensen/KWZADe eigen zorgorganisatie van de Woonmensen huurt het vastgoed tegen marktconforme tarieven van de woningcorporatie. In nauw overleg worden nieuwbouw- en verbouwplannen doorgesproken en gerealiseerd.

Huurdersvereniging De Groene Stad (DGS)Sinds 1 januari 2010 zijn alle huurders (gratis) lid van de huurdersbelangenvereniging. De Woonmensen helpt bij het opzetten van bewonerscommissies per buurt of complex. Periodiek vindt er constructief overleg plaats tussen de Woonmensen en DGS.

Gemeente ApeldoornHet gaat binnen de gemeente om een groot aantal verschillende diensten, zoals Ruimtelijke Ordening, Samenleving, Welzijn, Grondzaken, Openbare Ruimte, Verkeer etc. Zowel met de betrokken wethouders als ook ambtelijk vindt er constructief en regelmatig overleg plaats.

Stichting ParaatParaat levert persoonlijke alameringsservice aan onder andere cliënten van de Woonmensen. Samen met de andere Apeldoornse woningcorporaties De Goede Woning en Ons Huis participeert de Woonmensen bestuurlijk en financieel in de Stichting Paraat.

Stichting De PasserelDe Passerel is een samenwerkingspartner voor diverse wooncomplexen en complexen voor dagbesteding in Apeldoorn, maar ook in omliggende gemeenten (Epe, Voorst, Wilp).

VSW-partnersMet de drie andere Apeldoornse woningcorporaties wordt samengewerkt in de stichting VSW. Rondom diverse volkshuisvestelijke onderwerpen worden waar nodig activiteiten onderling afgestemd. Bijvoorbeeld de afspraken met betrekking tot de prestatieovereenkomst met de gemeente of Laatste-Kans-beleid, Buurtbemiddeling e.d. >> Meer over VSW in hoofdstuk 9.5

BWSADe woonwagenzaken worden vanuit de stichting BWSA, een gezamenlijke stichting van de vier Apeldoornse corporaties, beheerd. De gemeente draagt alle woonwagens en bijbehorende terreinen over aan de corporaties, die vervolgens per corporatie een locatie, al dan niet met huurwagen, in haar balans opneemt. >> Meer over BWSA in hoofdstuk 9.5

Stichting RIWISRIWIS is voor de Woonmensen een partner in woonvoorzieningen. Diverse complexen voor begeleid wonen in Apeldoorn zijn door RIWIS en haar cliënten in gebruik.

Stichting PhiladelphiaPhiladelphia huurt diverse panden voor maatschappelijke doeleinden en voor woonvoorzieningen in Apeldoorn.

Stichting SIZA DorpgroepIn Teuge huurt SIZA een verbouwde basisschool van de Woonmensen. In het complex vinden dagactiviteiten plaats voor SIZA cliënten.

Stichting Kids College ApeldoornDe Woonmensen stelt haar kantoorgebouw aan de Deventerstraat beschikbaar tijdens weekeinden aan Kids College Apeldoorn. Deze stichting biedt talentvolle kinderen uit achterstandssituaties extra mogelijkheden voor ontwikkeling.

Stichting WisselwerkMet de Apeldoornse welzijnsorganisatie Wisselwerk wordt op veel locaties en +Punten samengewerkt. In alle gevallen betreft het leefbaarheidsprojecten en -trajecten.

Stichting MudantheMet Mudanthe worden er muziek- en dansactiviteiten in buurten opgepakt met als doel een prettige leefomgeving. Stichting Mudanthe brengt mensen van verschillende nationaliteiten, culturen en leeftijden samen door laagdrempelige activiteiten en projecten.

Overige partners en belanghoudersOok met andere, vaak maatschappelijke organisaties, onderhoudt de Woonmensen contact en wordt samengewerkt om gezamenlijk maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Voorbeelden van partners zijn Leger des Heils, MEE Veluwe, Stichting, Stadsbank, Voedselbank, Stichting Wijkwerk, etc.

Jaarverslag 2011

17De Woonmensen/SJA

3.2 Ondernemingsraad

Verslag van de Ondernemingsraad Wonen

“De Ondernemingsraad Wonen (de Woonmensen/SJA) bestond in 2011 uit vijf medewerkers.In november 2010 zijn er verkiezingen geweest voor drie nieuwe kandidaten. In november 2011 zijn er verkiezingen geweest voor de twee overige kandidaten. Per november 2011 is de zittingsduur van de kandidaten verlengd naar vier jaar, zodat nu om de twee jaar verkiezingen zijn waarbij een deel van de kandidaten verkiesbaar is. Het reglement is hierop aangepast.

Het is goed te vermelden dat de OR Wonen als team goed heeft gefunctioneerd en samengewerkt. Met name de periode van augustus tot en met december is een intensieve periode geweest, in verband met het vertrek van de bestuurder en de besluitvorming omtrent de voorgenomen organisatiewijzigingen.”

In 2011 zijn de volgende verzoeken aan de orde gekomen:

Instemming• Werktijdenregeling. Positief advies.• Bescherming persoonsgegevens. Positief advies.• Bedrijfsautoregeling. Loopt nog.

Advies• Aanstellen interim bestuurder de heer Van Geest.

Positief advies.• Organisatorische aanpassingen. Loopt nog.• Aanstellen interim bestuurder de heer Parie.

Positief advies.• Visieplan wijkontwikkeling. Positief advies.

3.3 Huurdersvereniging De Groene Stad

Verslag van Peter Kwant, voorzitter De Groene Stad:

“Voor het bestuur van de huurdersvereniging De Groene Stad is het jaar 2011 een veelbewogen jaar geweest. Door diverse ziektes en ziekenhuisopnames van bestuursleden en wijzigingen binnen het bestuur, hebben wij niet alle geplande zaken naar behoren kunnen uitvoeren. Wij hopen dat in 2012 alsnog recht te kunnen zetten en de achterstand in te kunnen lopen. Hierbij zijn o.a. het werven van nieuwe bestuursleden, uitbreiden van het aantal Bewonerscommissies (BC) en het op peil brengen van de reeds bestaande Bewonerscommissies, niet tot volle tevredenheid verlopen.

Eén nieuwe BC hebben we echter nog wel kunnen oprichten en dat is BC De Wibaut, terwijl we van BC De Wilde Roos het aantal leden hebben kunnen uitbreiden. Het blijft echter zeer moeilijk om mensen te interesseren voor het formeren van een BC, of om deel te nemen in het bestuur. Je zou toch denken dat als het om de eigen buurt gaat, men toch meer geïnteresseerd is. Het tegendeel blijkt echter waar te zijn. In 2012 zullen we hier een groot gedeelte van onze tijd in moeten steken, zodat de vereniging gezond blijft draaien, zonder dat het werk op een te kleine groep mensen terecht komt.

Wat we wel tot een goed einde hebben kunnen brengen, is de totale herziening van onze Statuten en het Huishoudelijk Reglement. Onze Statuten zijn weer notarieel goedgekeurd en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Hiervoor was wel eerst een buitengewone ledenvergadering noodzakelijk, om alle wijzigingen in beide documenten door de leden goed te laten keuren. Gelukkig waren de leden op een paar kleine wijzigingen na, akkoord, zodat het bestuur op de ingeslagen weg door kon gaan.

We hebben ook weer op uitnodiging van de Woonmensen ons gezicht laten zien bij diverse evenementen, evenals de samenwerking bij de uitvoering van diverse projecten en de meeste Wijkschouwen. Ik wil hier enkele van noemen: start van de bouw van de Passiefwoningen aan de Waterlei, voorlichting over de sloop en herbouw in Orden, bereiken van het hoogste punt van het Kristal en De Groene Hoven. Verder zijn we betrokken geweest bij de herziening van de regels voor de toekenning van woningen door Woonkeus Stedendriehoek. Ook bij het door de Woonmensen georganiseerde seminar Grijs in het Groen waren wij uitgenodigd en aanwezig. Dit overzicht is beslist niet volledig te noemen, maar

Jaarverslag 2011

18De Woonmensen/SJA

anders wordt het alleen maar een droge opsomming van feiten.

Een punt waar wij nog niet echt tevreden over zijn, is de informatieverstrekking naar ons toe van de Woonmensen over diverse zaken die aangepakt gaan worden. Een tekenend voorbeeld hiervan is de renovatie van de woningen in de Staatsliedenbuurt.Ons werd door bewoners gevraagd waarom wij op de voorlichtingsavond niet aanwezig waren. Op dat moment wisten wij echter nog helemaal niets van deze plannen. Gelukkig konden wij op de tweede avond alsnog aanwezig zijn en vragen van de bewoners beantwoorden. Dit moet in het nieuwe jaar beslist beter gaan.

Maar als ik zo terugkijk op het afgelopen jaar, kan ik ondanks alle problemen niet ontevreden zijn. Ik zie het jaar 2012 dan ook vol vertrouwen tegemoet en we zullen er samen met de Woonmensen proberen een goed en vruchtbaar jaar van te maken.”

Jaarverslag 2011

20De Woonmensen/SJA

4.1 Huurprijsbeleid

Het huurbeleid is gericht op een evenwichtige prijs-/kwaliteitverhouding. De huurprijs wordt bepaalddoor de puntenwaarde en de aantrekkelijkheid van de woning. De gemiddelde huur van de woningenvan de Woonmensen is aanzienlijk lager (30%) dan het maximaal redelijke tarief.

Bij het bepalen van de kwaliteit is de marktpositie van de woning van belang. Het huurprijsbeleid isgericht op een optimale huurharmonisatie en gericht op differentiatie. De streefhuur per complex kanvariëren met als basis de maximale redelijke huur volgens de woningwaarderingssystematiek. Voor demeeste woningen is de streefhuur op een niveau van 80% van de maximale redelijke huur vastgesteld. Het percentage voor zeer gewilde kwalitatieve goede woningen zal iets hoger liggen, voor kwalitatiefminder goede woningen ligt het percentage juist lager. Hierbij wordt rekening gehouden met definanciële bereikbaarheid van voldoende woningen voor de primaire doelgroep (gezinsinkomen tot€ 33.614) en met bijzondere aandachtsgroepen. Bij mutatie wordt de huur van de woningen in één keeropgetrokken naar de streefhuur.

Prijscategorie Aantal woningen2011

Aantal woningen2010

Percentage2011

Percentage2010

Goedkoop tot en met € 361,66 615 682 12,4% 13,8%

Betaalbaar vanaf € 361,67 tot en met € 554,76 3550 3728 71,6% 75,4%

Duur vanaf € 554,77 tot en met € 652,52 651 413 13,1% 8,4%

Vrije sector vanaf € 652,53 141 117 2,9% 2,4%

Totaal 4957 4940 100% 100%

HuurverhogingDe overheid bepaalt de maximale huurverhoging per woning of woonruimte. Voor 2011 is de gemiddeldehuurverhoging vastgesteld op 1,3 % (2010: 1,2 %). De huren zijn daarom op 1 juli 2011 met dit percentage verhoogd met een aantal uitzonderingen.

Gemiddelde huurIn 2011 bedroeg de gemiddelde kale huurprijs van de woningvoorraad € 462 (2010: € 449). Degemiddelde subsidiabele huurprijs bedroeg € 473 (2010: € 460).

Verdeling woningbezitDe verdeling van het woningbezit naar subsidiabele huurprijs is te zien in onderstaandetabel. De bijzondere woonvormen zijn buiten beschouwing gelaten. Eind 2011 valt 84 % van dewoningvoorraad binnen de betaalbare voorraad en 97,1 % van het bezit valt in de categorie met eenhuurprijs tot € 652,52 waarmee men afhankelijk van de persoonlijke situatie in aanmerking kan komenvoor huurtoeslag.

Jaarverslag 2011

21De Woonmensen/SJA

4.2 Huurachterstanden

Het beleid van de Woonmensen is erop gericht omhuurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen ente beperken. Als achterstanden ontstaan, benadertde Woonmensen de betreffende huurders persoonlijken zo snel mogelijk. Daarmee wordt voorkomen datde huurschulden nog verder oplopen. Ook wordt hetinkomsten- en renteverlies beperkt, net als de socialeproblematiek.

Vroeg erop af De Woonmensen is in 2010 een ‘Vroeg erop af’ actie gestart om de huurachterstanden aan te pakken. Deze aanpak heeft zeker invloed gehad met een daling van de huurachterstand in absolute zin tot gevolg. Ondanks deze actie waren er echter nog altijd diverse financiële moeilijkheden waarmee huurders in dit crisisjaar te maken kregen. Door de veranderde economische situatie hebben huishoudenssteeds meer moeite hun huur te betalen,bijvoorbeeld in geval van werkloosheid en hogereenergierekeningen. Hierdoor steeg het aantalhuidige huurders met een huurachterstand.

Bij ‘Vroeg erop af’ bezoeken medewerkers van deafdeling huurincasso al bij een huurachterstandvan twee maanden de huurder thuis. In 2011waren dit 205 huisbezoeken en rond de 300 telefoongesprekken. Deze actie kan afglijden naar een nog grotere huurachterstand en (in het ergste geval) ontruiming helpen voorkomen. Na een huisbezoek kan een passende betalingsregeling worden geboden. In de meer complexere schuldhulpverlenings-trajecten wordt samengewerkt met andere partijen, zoals de Stadsbank, MD Veluwe, Leger des Heils en het Vierde Huis. In deze gevallen zijn de betaaltermijnen wel langer, en is er een langere periode van hogere huurachterstand.

Uiteindelijk zijn in 2011 313 betalingsregelingen afgesloten en zijn 186 zaken aan de deurwaarder uit handen gegeven.

Huurincasso 2011 2010

aantal bedrag gemiddeld aantal bedrag gemiddeld

Huurachterstand huidig 309 € 266.236 € 862 378 € 300.343 € 795

Huurachterstand vertrokken 121 € 398.771 € 3.296 116 € 354.446 € 3.056

Sociaal teamUit nadere analyse van de huurachterstanden blijktdat een kleine groep huurders grote financiëleproblemen heeft. Is een huurachterstand ontstaan,dan blijkt het oplossen hiervan voor dezegroep vrijwel onmogelijk. Eenmaal opgelopenachterstanden worden slechts met uitzonderlijkveel moeite en begeleiding weer ingelopen. Uitgesprekken met bewoners blijkt dat naastfinanciële problemen ook vaak sprake is vanandere problemen zoals werkloosheid, relatie-,opvoedings- en verslavingsproblemen. Samen metandere partijen vormt de Woonmensen socialeteams die deze probleemgezinnen benaderenom een voorstel te doen voor een gezamenlijkeaanpak en ondersteuning. Indien deze preventievemiddelen geen effect blijken te hebben, is er demogelijkheid van een laatste kans waarbij onderdwang maatregelen worden getroffen. Wanneer dezeniet worden nagekomen, volgt ontruiming.

OntruimingenHet aantal ontruimingen in het boekjaar bedroeg 6.In 2010 waren dit er nog 11. De 6 ontruimingen waren het gevolg van huurachterstand. De Woonmensen wil huisuitzettingen opbasis van huurachterstanden het liefst voorkomen.Als een uitzetting uiteindelijk toch onvermijdelijkis, werkt de Woonmensen samen met haar socialenetwerk om voor een adequate opvang te zorgen.

Don BoscoDe medewerkers huurincasso hebben in samenwerking met jongerencentrum Don Bosco een project opgestart om vooral jonge huurders tot 27 jaar te bezoeken. Dit met als doel de jongeren te wijzen op de subsidiemogelijkheden zoals huurtoeslag, zorgtoeslag en vrijstelling OZB belasting. Dit om preventieve begeleiding te bieden om huurachterstanden te voorkomen. Begin 2012 zijn de complexen in de Matenvelden bezocht. Ook kunnen de medewerkers helpen bij bijvoorbeeld schuldsanering.

Jaarverslag 2011

22De Woonmensen/SJA

4.3 Woningvoorraad

WoningbezitHet woningbezit van de Woonmensen bestond eind 2011 uit de volgende voorraad:

WoningtypeTotaal 31-122011

Totaal 31-122010

Eengezinswoning met plat dak 416 406

Eengezinswoning met vlizo 886 886

Eengezinswoning met zolder 806 810

Flat met lift 1028 1051

Flat zonder lift 779 761

Fokuswoning 25 25

Kangoeroewoning 16 16

Maisonnette 73 73

Maisonnette met zolder 35 35

Multifunctionele woning 34 34

Seniorenwoning gestapeld 352 352

Seniorenwoning laagbouw 425 425

Zorgwoning 82 66

Totaal woningen 4957 4940

Kamers 32 32

Bijzondere woonvorm 176 166

Twee verzorgingshuizen (plaatsen) 199 199

Standplaatsen 44 44

Woonwagens 11 11

Parkeervoorzieningen 262 246

Erfpacht grond 81 81

Overige verhuureenheden 82 78

Totaal overige verhuurvormen 887 857

Totaal 5844 5797

Jaarverslag 2011

23De Woonmensen/SJA

Mutaties verhuurvoorraadDe mutaties in de totale voorraad in 2011 waren:

In exploitatie Uit exploitatie Totaal

Woningen

Eengezinswoning met plat dak 12 2 10

Eengezinswoning met zolder 0 4 - 4

Flat met lift 2 7 - 5

Flat zonder lift 0 0 0

Zorgwoning 16 0 16

Bijzondere woonvormen

Bijzondere woonvormen 10 0 10

Parkeervoorzieningen

Garage 16 0 16

Overige verhuureenheden

Bedrijfsruimte 0 2 - 2

Berging 5 0 5

Kantoor 1 0 1

Totaal 62 15 47

In exploitatieIn 2011 zijn door nieuwbouw 28 huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Ook zijn bij nieuwbouw 16 parkeervoorzieningen opgeleverd.

Door vernieuwbouw zijn 12 eenheden aan de woningvoorraad toegevoegd. Verder zijn er zes overige eenheden in exploitatie genomen.

Uit exploitatie Door verkoop zijn 13 woningen en één bedrijfsruimte aan de verhuurvoorraad onttrokken. Door gemeentelijke adressamenvoeging is ook één bedrijfsruimte uit exploitatie genomen.

VerkoopDe Woonmensen heeft enkele complexen en eenheden gelabeld voor verkoop. Het grootste deel hiervan wordt met een kortingsconstructie (Koopgarant) verkocht. In het verleden werd nog gewerkt met constructies als ‘Betaalbaar Kopen’ en ‘Koophuur’. Deze zijn niet meer van toepassing, maar deze woningen moeten bij verkoop wel door de Woonmensen worden teruggekocht.

Jaarverslag 2011

24De Woonmensen/SJA

Kwaliteit woningvoorraad(naar kwaliteitspunten)

Punten Ultimo2011

Ultimo2010

Ultimo2009

Ultimo2008

Ultimo2007

Ultimo2006

Ultimo2005

n.v.t. 110 118 78 18

1-25 0 0 0 0 0 0 0

26-50 0 0 0 0 5 5 6

51-75 78 80 80 80 92 92 91

76-100 365 367 374 371 375 375 279

101-125 577 597 606 587 630 637 629

126-150 1.528 1.671 1.639 1.707 1.665 1.719 1.627

151-175 1.873 1.681 1.750 1.751 1.679 1.697 1.528

176-200 356 357 308 304 320 303 546

201-225 70 69 69 69 69 67 110

>226 0 0 0 0 0 0 3

Totaal 4.957 4.940 4.904 4.887 4.835 4.895 4.819

Jaarverslag 2011

25De Woonmensen/SJA

4.4 Verhuur

Mutatiegraad en nieuwe verhuringenIn 2011 zijn in totaal 433 huurcontracten opgezegd. Hiermee komt de mutatiegraad op 8,7 % (2010: 6,9 %).In 2011 hebben totaal 412 nieuwe verhuringen plaatsgevonden. Het verschil zit met name in te verkopen woningen, leegstaande woningen vanuit verhuur, renovatie en tijdelijke verhuur.

WeigeringsgraadDe vrijgekomen woningen werden in 2011 gemiddeld 1,4 keer aangeboden (412 verhuringen en 182 weigeringen). Dit betekent een weigeringsgraad van 0,4 (in 2010 was dit 0,5).

LeegstandDe totale leegstand in 2011 was 27.450 dagen over 342 woningen. In 2010 was dit 19.023 dagen over 295 woningen. Deze grote toename komt met name door de uitvoering van grootonderhoudsprojecten (leegstand renovatie en wisselwoning), toename van leegstaande woningen voor verkoop aan de Gentiaanstraat en een toename van de verhuurleegstand. De frictieleegstand, leegstand verhuur (5992 dagen) over het aantal verhuringen (412 verhuringen) is in 2011 toegenomen naar 13,6 dagen (2010: 6,6 dagen). De toename van de verhuurleegstand komt onder andere door een enorme groei in het aantal mutaties en in werkzaamheden voor nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.

Aantal verhuringen naar BBSH-prijsklasse Aantal verhuringen 2011

Aantal verhuringen 2010

Goedkoop tot en met € 361,66 71 60

Betaalbaar vanaf € 361,67 tot en met € 554,76 149 164

Duur vanaf € 554,77 tot en met € 652,52 154 160

Vrije sector vanaf € 652,53 38 31

Totaal aantal verhuringen 412 415

Jaarverslag 2011

26De Woonmensen/SJA

4.5 Markt & doelgroepen

WoningzoekendenHet aantal actief woningzoekenden naar een huurwoning in de gemeente Apeldoorn was 4.563 (2010: 4.343). Van het aantal actief woningzoekenden is in 2011 20 % (2010: 15 %) geslaagd in het verkrijgen van een huurwoning.

Verhuringen Woonkeus StedendriehoekDe woonruimteverdeling voor reguliere sociale huurwoningen vindt plaats via WoonkeusStedendriehoek. In totaal hebben 313 verhuringen van de Woonmensen in 2011 via WoonkeusStedendriehoek plaatsgevonden. Van de 313 verhuringen zijn 183 verhuringen ten goedegekomen aan reguliere woningzoekenden op basis van inschrijfduur en de overige aan urgenten ofdirecte bemiddelingen. Het aantal verhuringen wijkt af van het eerder genoemde aantal verhuringendoordat niet alles via Woonkeus Stedendriehoek verloopt (bijvoorbeeld zorgwoningen, kamers, vrijesector, nieuwbouw).

Inkomenscategorie

Huurprijscategorie t/m € 33.614

€ 33.615 t/m€ 43.000

€ 43.001 t/m€ 180.000 Totaal

€ 80 tm € 361,66 76 0 0 76

€ 361,67 t/m € 554,76 161 4 1 166

€ 554,77 t/m € 652,52 111 3 7 121

Totaal sociale huur 348 7 8 363

% op totaal sociale huur 95,9% 1,9% 2,2% 100%

> € 652,53 t/m € 955 18 20 11 49

Totaal incl. vrije sector 366 27 19 412

% op totaal (incl. vrije sector) 88,8% 6,6% 4,6% 100%

MarktpositieDe marktpositie geeft een indicatie van de gewildheid van het woningbezit. De marktpositie bedraagt 21 (geheel Apeldoorn 19) en is gebaseerd op de verhuringen door Woonkeus Stedendriehoek.De marktpositie is bepaald door het gemiddeld aantal reacties per advertentie te delen door hetgemiddeld aantal aanbiedingen. Onze woningen zijn dus gewilder ten opzichte van het gemiddelde.

InkomenVanaf 1 januari 2011 worden alle inkomens geregistreerd. Vanaf 1 januari 2011 is de inkomensgrens van maximaal € 33.614 van toepassing vanuit de EU-regeling. 371 verhuringen (inclusief verhuur aan derden) worden als sociale verhuring aangemerkt waarvan 15 aan huurders met een inkomen hoger dan € 33.614 zijn toegewezen. Van alle sociale verhuring is 95,96 % toegewezen aan huurders met een inkomen tot € 33.614.

Jaarverslag 2011

27De Woonmensen/SJA

Bijzondere doelgroepenMet de gemeente is een aantal afspraken gemaakt waarin de gezamenlijke Apeldoornse woningcorporaties zich bereid verklaard hebben om op jaarbasis samen een aantal woningen te reserveren voor maatschappelijke opvang, inclusief nieuwbouw. Per maand moet door de Woonmensen onder andere 1 opstapwoning geleverd worden (woning voormaatschappelijke opvang).

Voor Hera (vrouwenopvang) moeten met de andere corporaties gezamenlijk maximaal 15 woningenper jaar geleverd worden, waarvan in 2010 is afgesproken dat de helft via de opstapconstructiewordt toegewezen.

In 2011 zijn 2 projecten voor bijzondere doelgroepen opgeleverd in Epe en Wilp voor stichting De Passerel. Het gaat om wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze woningen worden niet rechtstreeks aan de cliënten verhuurd, maar via een huurcontract met stichting De Passerel.

In 2011 heeft de Woonmensen/SJA 42 reguliere woningen uit de bestaande voorraad toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Per doelgroep is het volgende aantal woningen verhuurd in 2011:• 9 woningen voor statushouders;• 3 woningen voor vrouwenopvang Hera;• 5 opstapwoningen (Iriszorg);• 5 woningen voor overige bijzondere

doelgroepen, verstandelijk beperkten (t.b.v. stichting De Passerel, stichting Philadelphia Zorg, Pluryn en ‘s Heerenloo);

• 1 woning voor short stay vroegtijdige schoolverlaters (Wonen met Kansen);

• 11 woningen voor woonwagenbewoners;• 8 woningen voor overige bijzondere

bemiddeling.

Daarnaast zijn 16 bijzondere woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen, namelijk:• 10 zorgwoningen voor mensen met een

zorgindicatie;• 6 Fokuswoningen voor mensen met een

lichamelijke beperking.

Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewonersDe Woonmensen verhuurt een groot aantal woningen aan instellingen, ten behoeve vande huisvesting van bijzondere doelgroepen. Onderstaand het overzicht van het totaal aantal

lopende huurcontracten per instelling (per 31-12-2011). Hierbij is het contract afgesloten met deinstelling zelf, niet met de bewoner. In 2011 zijn 13 van dergelijke contracten afgesloten.

• De Passerel (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (53 woningen, inclusief 26 woningen aan de Wilhelm Tellstraat);

• Stichting Philadelphia Zorg (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (89 woningen, inclusief Houttuinen, Boomgaard en Stationsdwarsstraat);

• Leger des Heils (huisvesting van alcoholverslaafden) (7 woningen);

• Iriszorg (huisvesting van mensen die woonbegeleiding nodig hebben) (12 woningen);

• HERA (“Blijf van mijn lijf”) (8 woningen);• RIWIS (woonbegeleiding voor mensen met een

psychiatrische beperking) (11 woningen);• De Woonmensen/KWZA

(verzorgingshuisplaatsen in De Symfonie) (15 woningen);

• J.P. van den Bent Stichting (dienstverlening aan mensen met een verstandelijke handicap) (9 woningen);

• ’s Heerenloo (dienstverlening aan mensen met een verstandelijke beperking) (2 woningen).

SEV-experiment In september is de Woonmensen gestart met het SEV-experiment Verlengde verhuisketens. Hoe kunnen ouderen (vanuit een eengezinswoning) gestimuleerd worden om te verhuizen met ondersteunende en/of financiële prikkels? De maatregelen bestaan uit persoonlijke begeleiding, directe bemiddeling, eventueel korting op de nieuwe huurprijs en aanbod van ondersteunende diensten. Dit experiment wordt in Apeldoorns verband uitgevoerd. De Woonmensen ontving ca. 90 reacties, waarvan ongeveer 50 volgens de voorwaarden in aanmerking komen.

HerstructureringOp korte termijn vindt in twee gebieden herstructurering plaats. De woningen worden gesloopt en vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd. Het betreft in totaal 82 woningen in de wijk Orden (sloop begin 2013) en 43 woningen in de wijk Sluisoord (sloop medio 2013). Voor beide projecten is in 2011 het Sociaal Statuut ingegaan. Dit zijn afspraken binnen de gemeente Apeldoorn met alle samenwerkende woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen over de

Jaarverslag 2011

28De Woonmensen/SJA

rechten van de bewoners en de plichten van de woningcorporatie.

Het uitplaatsen van de bewoners verloopt voorspoedig, eind 2011 had Orden nog 55 zittende bewoners en Sluisoord nog 30 zittende bewoners. In Orden krijgen de bewoners voorrang bij de vervangende nieuwbouw. Een groot gedeelte van de bewoners heeft zijn belangstelling hiervoor uitgesproken. In Sluisoord hebben de bewoners voorrang gekregen bij nieuwbouwcomplex het Kristal. 13 bewoners gaan hier naar toe verhuizen.

Start verhuur nieuwbouwIn 2011 is de Woonmensen gestart met de werving en verhuur van het Kristal (100 woningen), De Groene Hoven (58 woningen) en De Melodie (92 woningen). In 2012 worden deze nieuwbouwwoningen opgeleverd.

4.6 Huurderscommunicatie

Via verschillende kanalen communiceert de Woonmensen met huurders en andere doelgroepen. Bijvoorbeeld via de website, twitter, persberichten in de media en diverse publicaties.

Veel communicatie met huurders gaat via persoonlijke contacten (op kantoor, op huisbezoek, in de wijk, of in onze +Punten), telefonisch, via brieven, e-mail, informatiebijeenkomsten en brochures.

Ook de website speelt een belangrijke rol. Er zijn in 2011 zo’n 100 nieuwsberichten geplaatst over uiteenlopende onderwerpen. Ongeveer evenveel keer verscheen de organisatie in de krant. Veelal positieve berichten. Er zijn een handvol radio-interviews gegeven bij RTV Apeldoorn en er is vrij veel redactionele aandacht geweest in wijkkrantjes.

Het huurders- en relatieblad Woonmensen Magazine verscheen drie keer en de plannen van de organisatie werden gedeeld in de uitgave Onze beloftes, te downloaden op www.woonmensen.nl.

Het aantal volgers op Twitter lag eind 2011 op zo’n 560. Het is niet bekend hoeveel procent daarvan huurder is.

In het vierde kwartaal van 2011 is een start gemaakt met een digitale nieuwsbrief. Belangstellenden kunnen zich via de website inschrijven en krijgen regelmatig een korte digitale nieuwsbrief toegestuurd via het opgegeven e-mailadres.

4.7 Tevreden huurders

De Woonmensen hecht veel waarde aan kwaliteit van dienstverlening. De tevredenheid van huurders wordt gemeten bij reparatieverzoeken en bij vertrek uit de woning. Ook de tevredenheid van nieuwe huurders wordt gemeten. De resultaten zijn als volgt:

rapportcijfers ‘11 ‘10 ‘09 ‘08

nieuwe huurders 8,0 7,9 7,8 7,9

vertrokken huurders 7,9 7,9 7,8 7,9

reparatieverzoeken 8,1 8,2 8,1 8,1

gemiddeld 8,0 8,0 7,9 8,0

Jaarverslag 2011

29De Woonmensen/SJA

4.8 Klachten

Huurders die niet tevreden zijn over de Woonmensen kunnen op verschillende manieren met hun klacht bij de Woonmensen terecht. Leidt dit niet tot de gewenste oplossing, dan kan de klachtenadviescommissie ingeschakeld worden.

KlachtenadviescommissieDe Woonmensen heeft conform het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) een klachtenreglement en een onafhankelijke KlachtenAdviesCommissie (KAC).De KAC draagt bij aan een praktische, eerlijke en snelle oplossing van conflicten van huurders met hun verhuurder. Inmiddels heeft de KAC een jarenlange ervaring opgebouwd.

De KAC bestaat uit tenminste drie en ten hoogste vijf leden, waaronder een voorzitter en een secretaris. In ieder geval één lid heeft zitting als vertegenwoordiger van de huurdersvereniging. De commissie wordt administratief ondersteund door een ambtelijk secretaris. De KAC bestond eind 2011 uit de volgende personen

Naam FunctieAftre-dend

inMw. M.L.J. Wekking voorzitter 2012

Dhr. M.J.G.W.M. Koppelmans secretaris 2013

Dhr. B. Heemsbergen lid 2014

Dhr. W.C.I. Vonk lid 2015

Dhr. J.H. Kret* lid 2016

* In het verslagjaar was de heer Kret aftredend. Hij heeft met verlenging van zijn lidmaatschap ingestemd. Derhalve is de heer Kret aftredend in 2016.

VergaderingenDe KAC heeft in het jaar 2011 één keer vergaderd: op 23 maart 2011. Een vergadering wordt uitsluitend gehouden als daartoe reden is. Wanneer er geen klachten zijn die behandeld dienen te worden en er ook geen andere agendapunten zijn, wordt de vergadering geannuleerd.

KlachtenreglementDe KAC heeft een eigen klachtenreglement opgesteld dat door de Woonmensen en de huurdersorganisatie is vastgesteld (in 2008). In 2011 is er een voorstel gedaan tot wijziging van het klachtenreglement. Deze wijziging moet nog aan de Woonmensen en de huurdersorganisatie worden voorgelegd en wordt naar verwachting in de eerste helft van 2012 vastgesteld.

KlachtenIn 2011 zijn slechts drie klachten ingediend, hetgeen ten opzichte van het totale woonbestand van de Woonmensen erg laag is. Eén klacht heeft tot een zitting geleid, één klacht is afgewezen omdat klager de klacht niet eerder bij de Woonmensen had ingediend en één klacht is in januari 2012 behandeld.

5. Wij onderhouden successen en teleurstellingen | meerjarenonderhoudsbeleid |

begroting | samenwerking | onderhoudsprojecten

Jaarverslag 2011

31De Woonmensen/SJA

5.1 Successen en teleurstellingen

In 2011 is het beleid om energetische maatregelen te combineren met grootonderhoud verder voortgezet. Hierbij is niet alleen gekeken naar quick win situaties op individuele basis maar ook naar collectieve aanpak bij schilderwerk of het toepassen van vloerisolatie. Er is een begin gemaakt om per cluster structurele oplossingen te bedenken om aan onze doelstelling* te voldoen.

* doelstelling energiebesparing: in 2015 heeft 75% van de woningen label C of beter

Door een passende planning van de werkzaamheden is ruimte gecreëerd om begin 2011 veel werk weg te zetten. Hierdoor is optimaal gebruik gemaakt van de BTW-regeling* die de overheid had ingesteld.

* verlaging van het BTW-tarief op arbeid als stimuleringsmaatregel voor de bouw

Een samenloop van omstandigheden heeft de Woonmensen doen besluiten het geplande project in het Staatsliedenkwartier uit te stellen naar 2012. Een teleurstelling die als positief gevolg had dat er meer tijd was om het project te optimaliseren. Hierdoor kunnen de energetische prestaties van het project worden verbeterd waardoor voor een groot deel van de woningen een energielabel B wordt bereikt.

5.2 Meerjarenonderhoudsbeleid

Bij het opstellen van de begroting 2012 is in de tweede helft van 2011 nadrukkelijk bepaald wat de financiële kaders zijn voor de uitgaven van onderhoud in 2012, in die zin dat taakstellende opgaven zijn gesteld. Gezien de economische situatie, het uitgavenpatroon en opbrengstenverwachting van de Woonmensen zijn dergelijke kaders niet alleen noodzakelijk, maar leiden ook tot herbezinning op prioriteiten. Dit zal begin 2012 verder vorm krijgen in onderhoudsbeleid en projectdoelen.

5.3 Begroting

Extra aandacht is geschonken aan het opstellenvan de begroting voor 2012. Verscherping van deaannames op basis van historie en verwachting.Onderdelen ten aanzien van energetischemaatregelen zijn toegevoegd en per complexgespecificeerd. Met name het inspecteren van decomplexen en onderbouwen van de uitgangspuntenvoor het opstellen van de begroting, hebben eenpositieve bijdrage geleverd aan het vaststellen vande uit te voeren werkzaamheden en de daaraangekoppelde kosten.

5.4 Samenwerking

Door meer de samenwerking te zoeken met de diverse bewonerscommissies komen onderhoudsprojecten meer tot leven. Bewoners denken actief mee. In samenwerking met de afdeling Wijkontwikkeling zorgt dit voor een verbetering van de kwaliteit van de woningen én van de buurt. De prettige samenwerking met huurdersvereniging De Groene Stad heeft geleid tot oplossingsgericht denken en uitvoeren. Tot slot heeft ook interne samenwerking tot diverse verbeteringen geleid.

Jaarverslag 2011

32De Woonmensen/SJA

5.5 Renovatie- en onderhoudsprojecten

project werkzaamheden status kosten in 2011 (x € 1.000)

119 woningenKerschoten

o.a. vervanging badkamer, keuken, toilet, energetische maatregelen

onderzoek gestart in 2011 10

113 woningenStaatsliedenkwartier

vervanging badkamer, keuken, toilet, energetische maatregelen

onderhoud gestart in 2011 677

225 woningenWarenargaarde

schilderwerk, dubbelglas en vervangen voordeuren

onderhoud gestart in 2011 194

102 woningenGentiaan

grootonderhoud buitenzijde, badkamer, keuken en toilet, energetische maatregelen

onderhoud gestart in 2011 9.272

38 woningenOrden

vervanging badkamer, toilet, dakbedekking, energetische maatregelen opgeleverd 608

48 woningenZonnedauw

vervanging badkamer, toilet, energetische maatregelen opgeleverd 554

20 woningenMatendonk

keukenvervanging, vervangen groepenkast, energetische maatregelen opgeleverd 64

20 woningenMatenvelden

onderhoud badkamer, keuken, vervangen cv-ketels opgeleverd 281

58 woningenLa Ronde keukenvervanging opgeleverd 160

40 woningenWoudhuis keukenvervanging opgeleverd 100

107 woningenMoerbosch

grootonderhoud buitenzijde, badkamer, keuken en toilet, energetische maatregelen opgeleverd 734

100 woningen‘t Sluisje

grootonderhoud buitenzijde, badkamer, keuken en toilet, energetische maatregelen opgeleverd 1.190

63 woningenEglantier uitbreiding daktuin, afsluiting hoofdentrees opgeleverd 549

144 woningenKoninginnelaan/Damhertstraat

aanleg tuin opgeleverd 434

6. Wij bouwennieuwbouw | grondaankopen | nieuwbouwprojecten

Jaarverslag 2011

34De Woonmensen/SJA

6.1 Nieuwbouw

Het continu verbeteren van de woningvoorraad is een kernactiviteit. Thema’s als wooncomfort, inspelen op de marktvraag, keuzevrijheid voor huurders, geschikt maken van de woning voor het verlenen van zorg, lage kosten voor onderhoud, duurzaamheid en energieverbruik spelen een grote rol in de nieuwbouwprojecten van de Woonmensen. Bouwkundig gezien wordt de nadruk gelegd op levensloopbestendig, toekomstgericht, aanpasbaar, flexibel en multifunctioneel. Ook is de Woonmensen van mening dat een bouwwerk architectonische kwaliteit moet bezitten om in haar omgeving extra waarde toe te voegen, ook op de lange termijn.

Het nieuwbouwbeleid van de Woonmensen is gebaseerd op: 1. de eigen corporatiedoelstellingen zoals

beschreven in het strategisch voorraadplan en in het ondernemingsplan;

2. de afspraken met de gemeente, onder meer vertaald in de prestatieafspraken. Deze afspraken worden gemaakt tussen de gemeente Apeldoorn en de vier lokale woningcorporaties. Van het jaarlijks in Apeldoorn te realiseren aantal goedkopere huurwoningen neemt de Woonmensen ongeveer een vierde deel voor haar rekening.

De Woonmensen bouwt zoveel mogelijk woningen (waaronder ook nog enkele koopwoningen) in verschillende prijsklassen en met inachtneming van de bepalingen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hoewel er nog steeds behoefte is aan goedkope koopwoningen, is de Woonmensen zeer terughoudend met nieuwbouw koopwoningen. In het algemeen is de koopmarkt erg moeilijk in beweging te krijgen. De Woonmensen heeft één kooproject in aanbouw waarvan nog lang niet alles verkocht is: De Boog. Alternatief is om een gedeelte in de huur te nemen, maar dat verdient niet de voorkeur. Financieel is er met een zeer conservatief scenario gerekend: 87 woningen met streven 44 verkocht.

Bouwlocaties worden verworven via eigen acquisitie, samenwerking met derden of via de gemeente.

KristalHet Kristal is een bijzonder gebouw in het hart van de nieuwe wijk Zuidbroek in Apeldoorn. Bijzonder omdat veel verschillende organisaties intensief samenwerken. Zoals basisscholen, speciaal onderwijs en kinderopvang. Of een wijkcentrum en een gezondheidscentrum. Het Kristal heeft 100 sociale huurwoningen en diverse zorgvoorzieningen. Hier kunnen mensen zorgeloos wonen en blijven wonen.

In heel 2011 is hard gewerkt aan de bouw en op 30 maart 2011 werd het bereiken van het hoogste punt gevierd. Bij de feestelijkheden, die vooral ook bedoeld waren om partijen en betrokkenen elkaar te laten ontmoeten, waren circa 1100 bezoekers. Er kwamen veel positieve reacties uit de wijk Zuidbroek.

Diverse onderdelen van het Kristal, zoals de vleugels met onderwijs, kinderopvang, revalidatie, zwembad en sportzalen werden begin 2012 opgeleverd. Net als de oplevering van de 100 sociale huurappartementen. Op moment van schrijven wordt druk gewerkt aan de afwerking van het gebouw. Helaas zijn er ook zaken die tegen zitten in zo’n project: het restaurant kent nog geen exploitant en de commerciële plint nog geen huurder/koper. Daarbij speelt vooral ook de beperkte bestemming die er op rust een rol. Hierover vindt overleg plaats met de gemeente. Tenslotte is de realisatie van de domotica-voorzieningen een flinke opgave, dit vraagt grote inspanningen (in tijd en geld). Ondanks de druk die tegenvallers oplevert, werken alle partijen onverminderd hard aan dit bijzondere project. Op 29 september wordt het Kristal met een groots feest officieel geopend.

Kristal

Jaarverslag 2011

35De Woonmensen/SJA

De BoogEind 2010 is gestart met de bouw van De Boog: twee fraaie woongebouwen in de wijk Welgelegen Park, vlakbij het centrum van Apeldoorn. In de twee gebouwen, die verbonden worden door een loopbrug over de Molenstraat, komen 87 koopwoningen, variërend van stadswoningen met een voor- en achtertuin tot maisonnettes, appartementen en penthouses met een ruim balkon.

De woningen in De Boog hebben last van de stagnerende koopmarkt. Een groot deel is nog niet verkocht. Momenteel wordt gekeken naar andere oplossingen om toch zoveel mogelijk woningen bij de oplevering (tweede helft 2012) bewoond te hebben (zie ook pag. 34). Financieel wordt rekening gehouden met een scenario waarbij met oplevering slechts de helft verkocht is.

De MelodieIn september 2011 startte de bouw van 92 sociale huurwoningen (en vijf koopwoningen) tussen de Ravenweg, Oude Beekbergerweg en Hofveld in Apeldoorn Zuid. Het project wordt gebouwd volgens het principe van conceptueel bouwen. De oplevering van De Melodie is medio 2012. De belangstelling voor het project was enorm. Voor de 92 sociale huurwoningen meldden zich meer dan 1000 belangstellenden. Van de vijf koopwoningen is er tot nu toe slechts één verkocht.

WaterleiIn september 2011 werden 12 sociale huurwoningen in de wijk Osseveld-Oost opgeleverd. Het ging om passiefhuizen. Deze woningen onderscheiden zich door de bijzondere combinatie van een zeer hoogwaardig aangenaam binnenklimaat en een uiterst laag energieverbruik. Het project bestaat uit twee woonblokken, waarbij één blok is aangewezen voor bewoners met een woonwagenachtergrond. Alle woningen zijn verhuurd.

De Boog

Koopwoning De Melodie

Passsiefhuizen Waterlei

Jaarverslag 2011

36De Woonmensen/SJA

Henri DunantlaanAan de Henri Dunantlaan is een monumentaal pand opgeknapt en verhuurd aan kinderopvang Koningskind.

WilpVoor stichting De Passerel is een woonschuur gebouwd met vijf wooneenheden voor mensen met een beperking. De boerderij die ernaast ligt wordt ook verder aangepast voor deze bijzondere doelgroep.

Hoofdstraat EpeBoven werkcentrum De Vlijt (al eerder ontwikkeld voor stichting De Passerel) zijn in 2011 acht wooneenheden opgeleverd voor De Passerel.

De Groene HovenDe Groene Hoven is een op de toekomst gericht, innovatief project. Een woonpark met verschillende woningtypes en een breed scala aan voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn.

Begin 2011 werden met Kastanje (16 huur-appartementen) en Plataan (6 koopwoningen) de eerste woningen van De Groene Hoven opgeleverd. De 16 huurwoningen werden vrij eenvoudig verhuurd. Van Plataan is echter slechts één woning verkocht.

Ook werd vorig jaar het hoogste punt bereikt van deelprojecten Eik en Vlier. Eik bestaat uit 58 huurappartementen, een parkeergarage en ruimte voor een medisch cluster (eerstelijnszorg). Vlier heeft 11 huurappartementen, kleinschalig wonen en voorzieningen.

Het hart van De Groene Hoven is het multifunctioneel centrum (mfc), waarvan de bouw in 2011 startte. Het huidige wijkcentrum krijgt hier een plek en er komt een ontmoetingsruimte met horeca en een speelbox. Het mfc wordt na de zomer van 2012 in gebruik genomen.

Deelprojecten Esdoorn, Linde en Berk moeten De Groene Hoven compleet maken, maar omdat deze onderdelen oorspronkelijk uit vrije sector huur en koopwoningen bestaan, worden deze herontwikkeld tot woningen in de sociale huur. Temeer daar de animo daarvoor in dit gebied groot is.

OrdenEind 2011 zijn plannen gemaakt voor nieuwbouw in Orden om vanaf 2012 te beginnen met de voorbereiding van de bouw. Het project bestaat uit verschillende onderdelen:

Caretex en HobbemalaanOp de voormalige wasserijlocatie Caretex worden 28 sociale huurwoningen gerealiseerd. Op de voormalige basisschoollocatie aan de Hobbemalaan worden 17 sociale huurwoningen gerealiseerd. De bouw start in september 2012.

Paulus PotterlaanBegin 2013 worden ook de woningen aan de Paulus Potterlaan gesloopt. Deze woningen maken plaats voor nieuwbouwproject ‘Bloemrijk’. Dit plan bestaat uit zes multifunctionele woningen en acht eengezinswoningen.

Jan Steenlaan en Frans HalslaanOp de huidige Woonmensen-locatie (Jan Steenlaan en Frans Halslaan) wordt een nieuw winkelcentrum gerealiseerd inclusief ca. 20 wooneenheden voor mensen met een beperking.

Tijdige overeenstemming tussen partijen is een risico, maar vooral een randvoorwaarde voor succes van deze ontwikkeling. Mocht dit onverhoopt niet slagen, dan zal de Woonmensen haar eigen locatie alsnog ontwikkelen. Het risico is daarmee (in verhouding) beperkt tot enige vertragingsschade en plankosten.

De Groene Hoven: viering hoogste punt Vlier en Eik

Jaarverslag 2011

37De Woonmensen/SJA

KanaalzoneSamen met Ons Huis realiseert de Woonmensen in de zuidelijke Kanaalzone 250 nieuwbouwwoningen. Hiervan zijn 75 woningen in de sociale huur gepland (48 voor Ons Huis en 27 voor de Woonmensen). Ook bevinden zich in het gebied 20 kavels voor 2^1 kappers en enkele vrijstaande woningen. Vervolgens blijven 110 koopwoningen over die vanaf 2012 gebouwd gaan worden en 45 (sociale) koopwoningen die in 2017 opgeleverd moeten worden.

De Woonmensen start medio 2012 met 20 wooneenheden voor De Passerel en zeven sociale huurwoningen. De koopmarkt is echter een probleem: ondanks de hoge kwaliteit en scherpe prijs is er onzekerheid over de afzet van de eengezinswoningen. Ons Huis en de Woonmensen beraden zich continu hoe de verkoop te stimuleren, maar ook wat de alternatieven zijn als verkoop uitblijft. Inclusief verkenning van de worstcasescenario’s en beheersing van de risico’s daarvan. De toekomstige kwaliteit van het gebied en de woningen maakt echter dat er gerechtvaardigd vertrouwen blijft in een mooie ontwikkeling. Desnoods op de langere termijn.

6.2 Grondaankopen

Hieronder worden de door stichting de Woonmensen/SJA in het boekjaar aangekochte gronden vermeld. Zowel met bouw- als zonder bouwbestemming (eventueel inclusief onroerende zaken) en die tijdelijk geëxploiteerd kunnen worden en waar derhalve nog geen sprake is van directe sloop om daarna nieuwbouw te plegen.

• In 2011 zijn geen grondaankopen gedaan.

Schatkamer van Zuid

Jaarverslag 2011

38De Woonmensen/SJA

6.3 Projecten nieuwbouw en verbouw

project Status investering in 2011 (x € 1.000)

Orden Sloop 82 woningen en nieuwbouw 59 sociale huurwoningen. Initiatieffase 91

De Boog

87 koopwoningen in de wijk Welgelegen Park. Variërend van stadswoningen met een voor- en achtertuin tot maisonnettes, appartementen en penthouses met een ruim balkon.

In aanbouw 4.575

De Groene Hoven

58 appartementen Eik en 46 appartementen en zorgeenheden Vlier + parkeergarage en buurtcentrum (mfc) voor sociaal maatschappelijke en commerciële voorzieningen.

In aanbouw 13.334

Kristal100 zorgwoningen, 54 zorgeenheden, parkeergarage en ca. 3.300 m2 sociaal maatschappelijke en commerciële ruimte.

In aanbouw 13.249

De Melodie 92 sociale huurwoningen en 5 koopwoningen. In aanbouw 8.292

Waterlei 12 sociale huurwoningen volgens Passiefhuis-concept aan De Waterlei. Opgeleverd 2.060

Henri Dunantlaan Voormalige kweekschool werd pand voor kinderopvang. Opgeleverd 105

Wilp Zorgboerderij met 5 appartementen ten behoeve van stichting De Passerel in Wilp. Opgeleverd 501

Hoofdstraat, Epe8 wooneenheden boven De Vlijt, ten behoeve van stichting De Passerel aan de Hoofdstraat in Epe.

Opgeleverd 412

De Groene Hoven 16 vrije sector huurappartementen Kastanje en 6 koopwoningen Plataan. Opgeleverd 798

Jaarverslag 2011

40De Woonmensen/SJA

7.1 Werkgebied

De Woonmensen is werkzaam in de regio Stedendriehoek, maar vooral in en rond Apeldoorn. Veertien buurten hebben speciale aandacht van de Woonmensen als het gaat om zorg, wonen en buurt. Die buurten worden focusbuurten genoemd. Onze locaties zijn als volgt:

1 de Woonmensen kantoorlocatie

2 Sainte Marie woon-zorgcentrum

3 Hubertus woon-zorgcentrum

4 +Punt Beekpark informatie, activiteiten & thuiszorgteam

5 +Punt Zuid informatie & thuiszorgteam

6 +Punt Sluisoord informatie, activiteiten & thuiszorgteam

7 +Punt Kerschoten informatie, activiteiten & thuiszorgteam

8 +Punt Gentiaan activiteiten

9 +Punt Orden informatie, activiteiten

Jaarverslag 2011

41De Woonmensen/SJA

7.2 Buurtgerichte strategie

De Woonmensen kiest voor een buurtgerichte strategie, met leefbaarheid als centraal thema. De Woonmensen stelt zich hierbij op als initiator en katalysator waarbij samenwerking van groot belang is. Samenwerking vindt plaats met onder andere buurtbewoners en vrijwilligers, bewonerscommissies, wijkraden, collega-corporaties, gemeente, wijkteams, politie en zorgen welzijnsinstellingen.

BuurtbeleidIn 2011 is het buurtbeleid geformuleerd, met als doel het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving in de buurten. Kortom, waar mensen zich ‘thuis’ voelen. Er wordt hierin onderscheid gemaakt in de fysieke kwaliteit, veiligheid en sociale kwaliteit. Om hier gestalte aan te geven is een aanzet gemaakt tot werken vanuit interne buurtteams, de zogenaamde focusteams.

7.3 +Punten

In 2011 zijn de +Punten verder verankerd als informatiepunt en ontmoetingsplek in de buurt. Deze laagdrempelige buurthuiskamers worden gedragen door buurtbewoners, die zelf de regie nemen om activiteiten te organiseren. Indien gewenst, ondersteunt de Woonmensen hen hierin.

In de +Punten zijn diverse succesvolle activiteitengeorganiseerd zoals:

• Een Sinterklaasfeest, in het +Punt Orden, georganiseerd door buurtvrijwilligers en bezocht door 100 kinderen.

• Een diner voor ruim 100 vrijwilligers, in het +Punt Gentiaan, met wethouders en directeuren als bedienend personeel.

• Een verwenochtend voor 60+’ers in +Punt Sluisoord.

• Hollandse middag in +Punt Beekpark voor 60+’ers.

• Lentefeest en Zomerevent in +Punt Orden.• Taalles en naaicursus in +Punt Kerschoten.• Muziekproject in +Punt Orden (zie kader).• Inburgeringscursus in +Punt Gentiaan.• Fototentoonstelling ‘Oud Apeldoorn’ in +Punt

Kerschoten.

In 2011 zijn 780 mensen op een van de spreekuren in de +Punten geweest voor informatie en advies rondom wonen en zorg.

Muziekproject in +Punt Orden

In +Punt Orden maken kinderen in de leeftijd van 8 tot 13 jaar iedere woensdagmiddag kennis met verschillende muziekvormen en instrumenten. Onder professionele begeleiding volgen ze, alleen of in een groep, muzieklessen. Ze werken toe naar een optreden in de buurt, op school, theater of met een wijkorkest. In samenwerking met de Woonmensen organiseert Stichting Mudante het muziekproject “mijn wijk, mijn muziek” in drie buurten in Apeldoorn.

Het doel van het project “mijn wijk, mijn muziek” is om de muzikale talenten van kinderen te ontdekken. Jonge talenten krijgen de gelegenheid zichzelf verder te ontwikkelen en zich te presenteren aan anderen. Daarnaast laat het project bewoners uit de wijk zien dat cultuur leuk en uitdagend is. Voor getalenteerde kinderen van wie de ouders niet in staat zijn een muzikale vervolgopleiding te betalen, wordt een steun- of garantiefonds opgezet. Als maatschappelijk betrokken organisatie steunt de Woonmensen dit project, omdat het bijdraagt aan een buurt waar het prettig wonen en leven is. Naast de Woonmensen ondersteunen Markant, Centrum voor de Kunsten; Cultuurwijzer Apeldoorn, het Gelders Orkest, Nederlands Jeugd Orkest en stichting Leergeld het muzikale initiatief.

Jaarverslag 2011

42De Woonmensen/SJA

7.4 Wijkschouwen

De wijkschouwen vormen een belangrijk middel om per buurt de betrokkenheid van buurtbewoners te combineren met gerichte verbeteracties. In 2011 zijn 13 wijkschouwen uitgevoerd. Alle bewoners uit de buurt krijgen de gelegenheid mee te lopen. Samen met de medewerker Wijkontwikkeling, de rayonbeheerder en de bewonerscommissie beoordelen zij de buurt op fysieke aspecten van de woonomgeving die gevolgen hebben voor de woonbeleving. Op basis daarvan worden concrete maatregelen genomen, zoals het aanspreken van huurders op tuinonderhoud, het (doen) verbeteren van de kwaliteit van openbaar groen of grijs, het laten verwijderen van graffiti en grofvuil of het (doen) vergroten van de veiligheid van de buurt. Ook maatregelen aan de complexen en woningen zelf kunnen worden afgesproken. Net als vorig jaar is de controle van de tuinen een belangrijk onderdeel van de wijkschouw. Diverse bewoners zijn op hun tuinonderhoud aangesproken. Dit heeft beter onderhouden tuinen opgeleverd.

De tevredenheid onder bewoners over het instrument wijkschouw is onveranderd groot. Er wordt ook gebruik gemaakt van de Woonmensen Buurt+bus om wijken te bezoeken. De bewoners hebben dan de gelegenheid vooraf samen met medewerkers van de Woonmensen even de punten door te nemen. Bovendien zorgt de bus voor herkenbaarheid in de wijk.

7.5 Sociale aanpak

De bewonersactiviteiten van de Woonmensen zijn gericht op ontmoeting en vragen een actieve rol van bewoners in hun buurt en wijk. Bewoners leren elkaar dan goed kennen en spreken elkaar aan wanneer dit nog is. Hieronder een aantal activiteiten die de Woonmensen ondersteund heeft of het initiatief toe heeft genomen.

Lustrum Gentiaan Zomer EventOp zaterdag 18 juni was voor de 5e keer het Gentiaan Zomer Event in de Gentiaanbuurt, georganiseerd door buurtbewoners en scoutinggroep Mr. J.P.G. Moorrees. Het Gentiaan Zomer Event is een initiatief van buurtbewoners die betrokken zijn bij hun leefomgeving. Naast een veilige buurt vinden ze sociale ontmoeting erg belangrijk. Dit festijn wordt o.a. ondersteund door de gemeente Apeldoorn, de

Woonmensen, Nijhuis Bouw, de Rabobank, Accres, Mudanthe, Ons Huis, de Groene Stad en de wijkraad Zevenhuizen-Zuidbroek.

Paasontbijt KerschotenBuurtbewoners uit Kerschoten zaten op tweede paasdag samen aan een ontbijt, georganiseerd door buurtpreventieteam Koninginnelaan/Damhertstraat. Zo’n tachtig mensen uit de buurt schoven aan en genoten van onder meer koffie, een eitje en paasbrood. Alle gasten waren erg enthousiast en vonden het gezamenlijke ontbijt zeker voor herhaling vatbaar.

Vakantie voor minimaDe Woonmensen regelde ook in 2011 vakanties voor huurders die zich dit financieel niet kunnen veroorloven. Hiervoor werd samenwerking gezocht met de Friese corporatie Elkien uit Heerenveen en de Zeeuwse corporatie Zeeuwland uit Zierikzee. Er werd een compleet ingerichte woning in Burgh Haamstede in Zeeland en een woning in het Friese plaatsje Grou beschikbaar gesteld. Diverse activiteiten zorgden dat alle gezinsleden volop konden genieten en hun dagelijkse beslommeringen even konden vergeten! Tegelijkertijd kwamen gezinnen uit Friesland en Zeeland twee weken vakantie vieren in wisselwoningen van de Woonmensen in Apeldoorn.

Jaarverslag 2011

43De Woonmensen/SJA

MatenveldenIn mei 2011 vond een bewonersavond plaats voor bewoners uit de Griffiersveld. In werkgroepen werd nagedacht over de toekomst van de buurt en de wensen voor groenvoorzieningen, erfafscheidingen, speelruimte etc. Naar aanleiding van deze bewonersavond werd in juni een buurtrestaurant georganiseerd in samenwerking met Mudanthe. Daarnaast zijn in de Matenvelden diverse sessies met bewoners geweest om een omgevingsplan te maken. In 2012 krijgt het centrale pleintje een facelift en wordt het ingericht als ‘dorpsplein’. Bewoners hebben dit ontwerp dus zelf gemaakt.

BurendagIn het kader van de Burendag zijn in het weekend van 23 t/m 25 september landelijk diverse activiteiten georganiseerd. Ook aan de Koninginnelaan, de Fauststraat en in de Matenvelden bruiste het van de activiteiten, georganiseerd door buurtbewoners.

Samenwerking Ambelt Leerlingen van school De Ambelt (speciaal voortgezet onderwijs) zijn in het nieuwe schooljaar gestart met een groenproject. In opdracht van de Woonmensen verzorgen ze onder andere het groenonderhoud aan de buurttuin van de Zadelmakersdonk. Het plan is dat ze binnenkort ook de tuinen gaan onderhouden van ouderen, van bewoners met een lichamelijke beperking en de tuinen van een aantal wisselwoningen.

7.6 Medewerkers in de buurt

Wijkbeheerders/BuurtbeheerdersIn 2011 is extra ingezet op de leefbaarheid in de focusbuurten van de Woonmensen. De huismeesters gaan vanuit de unit Wijkontwikkeling werken onder de naam buurtbeheerder in één team met de sociaal wijkbeheerders. Voor de sociaal wijkbeheerders en buurtbeheerders is bovendien een nieuwe werkverdeling gemaakt. Dit om efficiënter te kunnen werken in de buurt. De sociaal projectmedewerkers hebben bijvoorbeeld in het Gentiaangebied tijdens de grootonderhoudsprojecten al veel energie gestoken in buurtontmoeting en -betrokkenheid met als doel naast fysieke ook sociale verbetering te realiseren. Dit niveau wil de Woonmensen o.a. door de inzet van de wijkbeheerder behouden en uitbreiden.

Klantadviseurs & sociaal projectmedewerkersIn de buurten zijn ook klantadviseurs actief diede wensen van bewoners op het gebied vanwonen en zorg inventariseren en bedienen. Ook desociaal projectmedewerkers zijn betrokken bij grootonderhoudsprojecten om bewoners te ondersteunen en een luisterend oor te bieden.

7.7 Achter de voordeur

In 2011 zijn zo’n 150 huisbezoeken afgelegd in bijvoorbeeld het Staatsliedenkwartier. Belangrijk daarbij is dat de Woonmensen een gezicht krijgt en dat bewoners hun verhaal kunnen doen. Vaak zijn het kleine technische vragen waarbij snel doorverwezen kan worden naar de juiste afdeling. Tijdens grootonderhoud scheelt dit veel onnodige vragen, want men weet de juiste medewerkers snel te vinden. Van de 150 huisbezoeken zijn rond de 10 doorverwezen naar sociale teams die multiprobleemgezinnen begeleiden. Die begeleidingheeft meestal resultaat:• ongeveer 10 bewoners zijn actief geworden in

de wijk;• ongeveer 100 bewoners zijn geholpen aan extra

subsidiemogelijkheden.

Tijdens grootonderhoud zijn diverse bewoners geholpen met inpakken van spullen en heeft doorverwijzing/begeleiding naar een wisselwoning plaatsgevonden.

Jaarverslag 2011

44De Woonmensen/SJA

7.8 Samenwerking in de buurt

WijkteamsDe Woonmensen participeert in diverse wijkteams. In deze teams zijn bewoners (wijkraden), de gemeente, stichting Wisselwerk, de woningcorporaties en de politie (wijkagent) vertegenwoordigd. Aan elk wijkteam is door de gemeente een wijkmanager toegevoegd die verantwoordelijk is voor het dagelijks functioneren. Wijkteams vervullen een taak in probleemsignalering, visieontwikkeling en coördinatie van werkzaamheden.

Felua Groep Na het wegvallen van Wijkwerk is de Woonmensen op zoek gegaan naar een nieuwe samenwerkingspartij in Apeldoorn op het gebied van buurtbeheer. De Felua Groep heeft vier medewerkers van Wijkwerk overgenomen die werkzaamheden in de wijk gaan doen. De aansturing ligt nu bij de Woonmensen waardoor de inzet flexibeler is geworden onder gelijkblijvende kosten.

7.9 Convenant Woonfraude

Op 8 november 2010 is het convenant Woonfraude getekend. Partijen zijn de corporaties De Goede Woning, Ons Huis, Sprengenland en de Woonmensen, politie district Apeldoorn inclusief de vreemdelingenpolitie, gemeente Apeldoorn met de afdelingen GBA, Dienst Samenleving, Brandweer, Wijkzaken, Wonen en JVZ. Wanneer onrechtmatige bewoning geconstateerd wordt, onderneemt de Woonmensen actie. Dit resulteert eigenlijk altijd in een vrijwillige huuropzegging.

Woonfraude

Nieuw geregistreerd 76

In portefeuille 25

In behandeling 7

Wachtdossier 1

Afgehandelde woonfraudezaken 43

Afgehandeld:

Vrijwillig opgezegd 11

Vonnis 1

Hennep 1

Geen fraude 28

Waarschuwing 2

7.10 Overlast

In 2011 waren ongeveer 100 overlastzaken in behandeling. Het merendeel van de klachten betrof geluidsoverlast. In een beperkt aantal gevallen was sprake van ernstige overlast.

We streven altijd naar het oplossen van de overlast en in bijna alle gevallen lukt dit, vaak in samenwerking met wijkagenten, hulpverlenende instanties en Buurtbemiddeling. In 2011 hebben we drie juridische procedures moeten starten in verband met overlast.

Een aantal overlastgevallen heeft een permanent karakter en houdt verband met psychiatrische problematiek. Ook is in een aantal zaken de overlast onderdeel van meerdere problemen in multiprobleemhuishoudens. In zo’n gezin spelen bijvoorbeeld ook huurachterstand en weerstand tegen hulpverlening en rol.

Het aantal multiprobleemhuishoudens neemt toe. Een onderdeel van de sluitende buurtaanpak is de sociale teams. Apeldoorndekkend zijn er nu vier sociale teams waar multiprobleemhuishoudens kunnen worden aangemeld en waar integrale hulpverleningsplannen worden gemaakt voor deze huishoudens. In 2011 zijn 12 huurders van de Woonmensen behandeld in de sociale teams.

Jaarverslag 2011

46De Woonmensen/SJA

8.1 De Woonmensen en energie

Energiebesparing wordt steeds belangrijker. Niet alleen uit milieutechnisch oogpunt, maar ook voor deportefeuille. Ook de Woonmensen is actief bezigmet energiebesparing, zowel in de eigen organisatieals richting huurders en klanten. Energie is belangrijk voor iedereen.

Apeldoorn is gekozen als gemeente waar wordt onderzocht hoe een bestaande wijk energieneutraal gemaakt kan worden. De wijk Kerschoten is hiervoor geselecteerd. Ook de Woonmensen neemt deel aan dit initiatief omdat wij dit belangrijk vinden en een groot aantal woningen in deze wijk hebben.

8.2 Energielabels

In 2008 zijn de woningen van de Woonmensen voorzien van een energielabel. Toen had 43% van de woningen label C of beter. In 2011 steeg dit naar 54% door diverse energiebesparende maatregelen. Het doel is om in 2020 geen woningen meer te hebbenmet een label slechter dan C.

8.3 Energie & onderhoud

In 2011 zijn veel van de onderhoudswerkzaamhedengecombineerd met energetische maatregelen. Zieook hoofdstuk 5.1.

Naast het plaatsen van dubbele beglazing bijschilderwerk zijn ook diverse woningen voorzien vaneen nieuwe energiezuinige hr-ketel en vloer- of dakisolatie. Er is goed gekeken naar de werkzaamheden die nodig zijn om de woningen te voorzien van minimaal een C-label.In 2012 worden meer energetische maatregelen genomen met het oog op het behalen van de doelstelling in 2020.

Investering GentiaanflatsIn 2011 ging de metamorfose van de Gentiaanflats in volle vaart verder. Moerbosch, ’t Sluisje en de Gentiaan worden geheel vernieuwd waarbij de bewoners via de flatraden nauw betrokken worden. De grootschalige onderhoudsbeurt betekent ook dat de meeste woningen van een D/E-energielabel naar een B-label gaan. Een investering van miljoenen euro’s en een enorme CO2-besparing. De flats Moerbosch en ‘t Sluisje zijn in 2011 opgeleverd. Door de aanwezigheid van vleermuizen in de flat de Gentiaan zijn de werkzaamheden daar vertraagd. De Gentiaan wordt medio 2012 opgeleverd.

Jaarverslag 2011

47De Woonmensen/SJA

8.4 Energie & nieuwbouw

Ook bij nieuwbouw speelt energie een belangrijkerol. We bouwen nieuwe woningen met een EPC-waarde van 0,4. EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt. Hierbij wordt rekening gehouden met zaken als isolatiewaarde van wanden, vloeren en beglazing, maar ook met kierdichting, ventilatiesystemen, zonnecollectoren en zonnepanelen. De trias energetica is hierbij voor ons leidend. Dat wil o.a. zeggen dat een goede isolatie van de buitenschil prioriteit heeft boven veel installatietechniek. Hoe lager het EPC-getal, hoe energiezuiniger het ontwerp van de woning. Sinds 1 januari 2011 is de maximaal toegestane EPC-waarde voor nieuwbouwhuizen 0,6. De verwachting is dat dit in 2015 naar 0,4 gaat.

PassiefhuisIn september zijn de eerste passiefhuizen opgeleverd. De Woonmensen heeft 12 woningen in de sociale huur gerealiseerd volgens het passiefhuisprincipe. Deze woningen hebben zeer weinig energie nodig om op te warmen. Dit wordt bereikt door een zeer goede isolatie van de buitenschil en hoge eisen aan kierdichting. In 2012 proberen we door monitoring van de energieverbruiken inzicht te krijgen in het werkelijke verbruik tijdens bewoning.

8.5 HRe-ketels

Al in 2010 werd in de wijk Woudhuis in Apeldoorn een nieuw type cv-ketel geïnstalleerd. Als eerste wijkin Nederland kreeg een groot aantal woningen debeschikking over een HRe-ketel. Deze ketel verzorgtniet alleen de warmte en het warme water voor dewoning, maar produceert ook een flink stuk van deelektriciteit die het huishouden jaarlijks verbruikt.

Het gaat in totaal om 172 woningen. Eengezamenlijk project van de Woonmensen, Ons Huis, Remeha, Liander, Nuon, Gasterra, gemeente Apeldoorn en Provincie Gelderland. Het doel van dit proefproject was om te onderzoeken of de grootschalige teruglevering op het elektriciteitsnet negatieve gevolgen heeft voor de kwaliteit van de geleverde stroom. Inmiddels is begin 2011 vastgesteld dat dit geen problemen oplevert.

8.6 Energie inkoop

Voor 2011 is opnieuw groene stroom ingekocht voor het elektraverbruik van de algemene voorzieningen in onze appartementengebouwen.

8.7 BeterPeter

Als energiebewuste woon-zorgorganisatie deed de Woonmensen mee met het landelijke energiebespaarprogramma BeterPeter. Via een persoonlijk actieplan met adviezen en tips konden huurders jaarlijks geld besparen op hun energiekosten. Het aantal deelnemers stond op 1 januari 2011 op zo’n 50. Dit bleef achter bij de verwachtingen.

Inmiddels is de Woonmensen gestopt met het aanbieden van BeterPeter aan huurders. Hoewel het principe van energiebesparing uiteraard nog steeds omarmd wordt, kan dit ook op andere manieren. Via website, huurdersmagazine en tijdens bouw-, onderhouden buurtprojecten worden huurders voorgelicht over energiebesparing.

Jaarverslag 2011

49De Woonmensen/SJA

9.1 Organisatiestructuur

In 2011 was onderstaande structuur voor de werkorganisatie van de wooncorporatie van toepassing:

Jaarverslag 2011

50De Woonmensen/SJA

9.2 Interne organisatie

Directie en ManagementIn het verlengde van de personele unie die de Woonmensen vormt, was naast het bestuur/directie en de RvC ook het managementteam samengesteld vanuit beide organisatieonderdelen. Dit werd gevormd door de managers van de afdelingen Bedrijfsbeheer (inclusief de controller), Wonen, Marketing en Zorgdiensten onder voorzitterschap van de directeur/bestuurder.

Eind 2011 is een aanzet gegeven voor een slagvaardiger organisatiestructuur. De besluitvorming daarvoor zal begin 2012 plaatsvinden.

9.3 Personeel

Personeelsmutaties en formatieEr zijn drie medewerkers in dienst gekomen en vijf medewerkers uit dienst getreden. Het aantal medewerkers bedroeg op 31 december 2011 84 personen, exclusief 5 oproepmedewerkers (in 2010: 86 medewerkers). Van de 89 personen werken 41 personen op deeltijdbasis. Uitgedrukt in fulltime equivalenten (fte) bedroeg de totale formatie 68,94 fte.

Op 31 december 2011 waren 46 vrouwen in dienst en 43 mannen in dienst. Naast de vaste personeelsformatie werden er in 2011 op enkele afdelingen tijdelijke krachten ingezet via uitzend- en detacheringbureaus.

Ziekteverzuim en verzuimbeleid Het ziekteverzuim bedroeg in 2011 3,92% (exclusief zwangerschaps- en bevallingsverlof ). In 2010 was dit 3,84%

GriepvaccinatieIn het kader van goed werkgeverschap en het werken aan een preventief verzuimbeleid, is aan alle medewerkers een gratis griepvaccinatie aangeboden. Vier medewerkers Wonen hebben hier gebruik van gemaakt.

ScholingDe training VCA (Veiligheid, Gezondheid en Milieu Checklist Aannemers) is succesvol afgerond binnen de unit Vastgoedbeheer. Voor medewerkers Woonzaken en een aantal medewerkers van de unit Wijkontwikkeling & Leefbaarheid is de incompany training ‘Woonconsulent en stedelijke vernieuwing’ georganiseerd. Deze training was zeer succesvol. De ervaring van de medewerkers is dat de lesstof direct in de praktijk gebruikt kan worden.

Moderne communicatie 59 medewerkers hebben in 2011 via het Individueel Loopbaan Ontwikkelings Budget deelgenomen aan een training moderne communicatie met behulp van een iPad.

StagiairesBinnen de unit Wijkontwikkeling & Leefbaarheid hebben twee stagiaires HBO Sociaal Juridische Dienstverlening stage gelopen en één stagiaire MBO Sociaal Maatschappelijke Dienstverlening. Binnen de unit Projectontwikkeling hebben twee stagiaires HBO Vastgoed stage gelopen. Binnen de unit Vastgoedbeheer hebben twee studenten HBO Vastgoed stagegelopen en één student MBO Bouwkunde. Binnen de unit Klantadvies is een MBO stagiaire Sociaal Maatschappelijke Dienstverlening werkzaam geweest.

Vier scholieren hebben zich ingezet voor de Woonmensen in het kader van de Maatschappelijke Stages (MAS). Activiteiten zijn o.a. gericht op ondersteuning bij wijkactiviteiten zoals buurtdag en opening wijkcentrum.

Jaarverslag 2011

51De Woonmensen/SJA

BeleidHet beleid ‘omgaan met agressie en geweld’ is geactualiseerd en geïmplementeerd.

De werktijdenregeling is vernieuwd, o.a. verschoven werktijden zijn hier in opgenomen, 4x9 uren werken en incidenteel thuiswerken is mogelijk.

De bedrijfsautoregeling is onder de loep genomen, en in 2012 zal deze regeling de nodige versoberingen ondergaan.

ArboGoede arbeidsomstandigheden zijn erg belangrijk. Binnen de Woonmensen is dan ook een arbocommissie actief. Deze commissie houdt zich bezig met veiligheid, gezondheid en welzijn op het werk. Enkele in 2011 gerealiseerde of nog lopende acties:

• presentaties over taken en verantwoordelijkheden;

• instructies door ergocoaches over tillen en hulpmiddelen;

• procedure voor melden van incidenten;• rookbeleid;• stoelmassages;• omgaan met agressie en geweld;• opleidingen en trainingen voor ergocoaches en

BHV’ers;• HACCP-training voor horecamedewerkers;• procedures veiligheid, incl. nieuwe

veiligheidshelmpen;• ontruimingsoefeningen;• brandmeldinstallaties gecontroleerd.

Tot slot zijn er onderzoeken geweest op het gebied van hulpmiddelen, steunzolen, werkschoenen, werken op hoogte, omgang met derden, klimaateisen, tochtproblemen en ongewenste omgangsvormen.

Jaarverslag 2011

52De Woonmensen/SJA

9.4 Sponsoring

Stichting de Woonmensen/SJA sponsort initiatieven die ten goede komen aan de leefbaarheid in een buurt of aan de zwakkeren in de samenleving. Onze sponsoractiviteiten sluiten aan bij ons beleid Dorp in de stad. Onze hoofddoelstelling voor sponsoring is het creëren van een leefbare en prettige buurt met betrokken bewoners.

Om een sponsoraanvraag te kunnen toetsen, hebben we een aantal criteria. Aan hoe meer criteria de sponsoraanvraag voldoet, hoe interessanter het sponsorproject is voor de Woonmensen.

• de activiteit is georganiseerd voor en door bewoners in een van de wijken van de Woonmensen en is bij voorkeur gericht op verbetering van de leefbaarheid in de buurt

• de activiteit is van een (charitatieve) instelling die werkzaam is in het werkgebied van de Woonmensen en heeft een duidelijk raakvlak met de activiteiten van de Woonmensen (wonen, zorg, welzijn)

• de activiteit wordt georganiseerd door een organisatie waarmee personeelsleden betrokkenheid hebben

• de identiteit van de te sponsoren organisatie past bij de Woonmensen, wij vinden de organisatie sympathiek

• de activiteit levert duidelijk voordelen op voor de Woonmensen (bijv. publiciteit, imago)

Hiernaast staan gemotiveerd de grootste sponsoruitgaven over het verslagjaar:

Onder de noemer sport, cultuur en buurtactiviteiten heeft de Woonmensen een sponsorbijdrage van € 9.031 uitgegeven. Daaronder vallen ook de sponsoring van het Drakenbootfestival (€ 2.533) en het Kanaalconcert (€ 1.190). Beide activiteiten vinden plaats in het stedelijk gebied waar de corporatie een belangrijke bijdrage heeft geleverd in de ontwikkeling/bouw ervan. Maar belangrijker nog: beide evenementen geven de leefbaarheid en het woongenot in de wijk een boost. Kijk bijvoorbeeld naar de Drakenbootrace op zondag, waar buurten het tegen elkaar opnemen.

De Voedselbank heeft een sponsorbijdrage ontvangen van € 8.400. Voedselbanken doen goed werk in ons werkgebied en helpen mensen die het financieel minder goed hebben aan een hogere kwaliteit van leven.

De Woonmensen is een maatschappelijke organisatie die mensen kwaliteit van leven in hun eigen buurt biedt, zo luidt onze missie. Dat deden we in 2011 ook over de grens. De Woonmensen zette zich in voor ZOA-Vluchtelingenzorg. Deze organisatie uit Apeldoorn helpt vluchtelingen en ontheemden in gebieden waar zich een ramp of conflict heeft voorgedaan. Medewerkers van de Woonmensen organiseerden samen met buurtbewoners diverse activiteiten waarbij in totaal € 10.000 werd opgehaald voor het project Hartisheik in Ethiopië.

Jaarverslag 2011

53De Woonmensen/SJA

9.5 Verbindingen

In onderstaand overzicht geven wij de verbindingen weer van stichting de Woonmensen/SJA met andere rechtspersonen als bedoeld in artikel 11 van het BBSH. Alle activiteiten in de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en worden daarmee beschouwd te zijn uitgevoerd als onderdeel van, en ten dienste van de kerntaken van stichting de Woonmensen/SJA. Ter beperking van de risico’s voert de Woonmensen/SJA het beleid om grootschalige projecten zoals Welgelegen, te ontwikkelen in verbindingen; in samenwerking met derden, waaronder commerciële partijen, door middel van C.V./V.O.F.- constructies.Daarnaast wordt vaak voor dergelijke constructies gekozen in verband met de korte bestaansduur van de activiteiten binnen die verbindingen.

Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2011

jaar-resultaat

voor belastingen

omzet eigen vermogen

maatschappelijk

kapitaal

geplaatst en gestort

kapitaal

St. Joseph Holding B.V. -267.675 - 37.067 765 36.302

St. Joseph Vastgoed B.V. -232.623 457.483 -2.442.782 -2.460.933 18.151

St. Joseph Projectontwikkeling B.V. -166.821 16.059 94.554 76.403 18.151

Joseph Specials B.V. -3.154 10.000 799.513 783.362 18.151

Landstad Projecten C.V. -201.355 1.647.105 -138.078 - -

ADZ Beheer B.V. -185.166 - -95.307 -115.727 20.420

Parkstad V.O.F. -12.629 - 435.135 - -

Landgoed Welgelegen C.V. 20.777 - 489.483 - -

Welgelegen Park V.O.F. - - 450.000 - -

De corporatie neemt de volgende maatregelen om de (financiële) risico’s van haar verbindingen te beheersen:• Streven naar een optimalisatie tussen risico-

minimalisatie voor stichting de Woonmensen/SJA enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen.

• Berekenen van worstcasescenario’s.• Proactieve analyse van risico’s bij nieuwe en

bestaande projecten.• Het treffen van mitigerende maatregelen zoals

het betrekken van derden bij projecten.• In bestuursstatuten en- reglementen wordt

de verhouding van het bestuur en toezicht vastgelegd.

• De zeggenschap bij – belangrijke – beleidsbeslissingen en besluiten wordt geregeld en vastgelegd, zoals samenwerkingsovereenkomsten.

• Periodieke voortgangsvergaderingen worden door de directeur/bestuurder bijgewoond.

• Vastgestelde regels om de financiële inbreng, winstuitkeringen en liquidatie af te bakenen of te beperken.

• Vooraf vastgestelde regels ten aanzien van verplicht percentage voorverkoop bij koopwoningprojecten om het marktrisico te verkleinen.

Indien personeel en/of bedrijfsmiddelen van stichting de Woonmensen/SJA voor haar verbindingen en deelnemingen wordt ingezet, staat hiertegenover een reële vergoeding. In de verbindingen waar de Woonmensen/SJA 100% van de aandelen in bezit heeft, is geen personeel in dienst.

Jaarverslag 2011

54De Woonmensen/SJA

In 2011 bleef de onderstaande juridische nevenstructuur van stichting de Woonmensen/SJA ongewijzigd.

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van stichting de Woonmensen/SJA. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen.

Jaarverslag 2011

55De Woonmensen/SJA

St. Joseph Holding B.V.St. Joseph Holding B.V. is opgericht op 8 januari 1997. Stichting de Woonmensen/SJA is enig aandeelhouder en bestuurder. St. Joseph Holding B.V. houdt zich bezig met het ondernemen in de ruimste zin van het woord (holding) met hierbij als grondslag de publieke taak van stichting de Woonmensen/SJA om in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Stichting de Woonmensen/SJA is 100% aandeelhouder van St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. fungeert als holding vennootschap voor de overige verbindingen. Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap.St. Joseph Holding B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Vastgoed B.V. , St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDoor stichting de Woonmensen/SJA is € 5.600 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2011. Door stichting de Woonmensen/SJA is ter financiering van bedrijfspanden € 6.194.501 aan achtergestelde leningen verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. tegen rentepercentages van 6% en 8%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen o/g gepresenteerd. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden in St. Joseph Vastgoed B.V. voor een bedrag van € 8.128.204 aan leningen verstrekt tegen rentepercentages van 6% en 8%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen u/g gepresenteerd.

Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2011 is integraal geconsolideerd. De jaarrekening 2010 is op 1 juli 2011 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.

St. Joseph Vastgoed B.V.St. Joseph Vastgoed B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Vastgoed B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. St. Joseph Vastgoed B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

De activiteiten van St. Joseph Vastgoed B.V. bestaan voornamelijk uit het exploiteren van registergoederen, geen sociale huurwoningen zijnde, het houden van aandelen in andere vennootschappen, het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en het verrichten van alle handelingen die met het vorenstaande verband houden.

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDoor de corporatie is € 4.770 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2011. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden voor een bedrag van € 8.128.204 aan leningen verstrekt aan St. Joseph Vastgoed B.V. tegen rentepercentages van 6% en 8%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen o/g gepresenteerd.


St. Joseph Projectontwikkeling B.V.St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is.St. Joseph Projectontwikkeling B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

St. Joseph Projectontwikkeling heeft ten doel het ontwikkelen van vastgoedprojecten, in hoofdzaak bestaande uit woningen, zowel in de (sociale) huur als in de koopsector. Echter als gevolg van de gewijzigde weten regelgeving vindt geen projectontwikkeling in deze B.V. meer plaats. De stichting de Woonmensen/SJA is voornemens deze B.V. in 2012 op te heffen.

St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 50% in ADZ Beheer B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als commanditaire vennoot een aandeel van 48% in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V.

Jaarverslag 2011

56De Woonmensen/SJA

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDe administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd alsmede werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud. Door de corporatie is € 4.100 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2011.


Joseph Specials B.V.Joseph Specials B.V. is opgericht op 22 januari 1998. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is enig aandeelhouder. Joseph Specials B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. Joseph Specials B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en St. Joseph Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De stichting de Woonmensen/SJA is voornemens deze B.V. in 2012 op te heffen.

Joseph Specials B.V. houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van (bouw)projecten al dan niet met derden. In 2011 waren dit voornamelijk projecten via Landgoed Welgelegen C.V. en Welgelegen Park V.O.F.Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 25% in Landgoed Welgelegen C.V.Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 30% in Parkstad V.O.F.Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 33,3% in Welgelegen park V.O.F.

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDe administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd. Door de corporatie is € 12.300 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2011.


Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V.Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is opgericht per 1 april 1999. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is een commanditaire vennootschap met als commanditaire vennoten St. Joseph Projectontwikkeling B.V. (48% aandeel) en Triëntalis Vastgoed B.V. (48% aandeel) en met als beherende vennoot ADZ Beheer B.V. (4% aandeel).

Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. heeft als doel het verwerven, ontwikkelen en realiseren van vastgoedbouwprojecten binnen de plangebieden van de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe, Gorssel , Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen.

St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft met werking vanaf 1 januari 2011 haar deelname in het samenwerkingsverband Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. opgezegd. De projecten welke voor deze datum in aanbouw zijn genomen, worden voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap afgewikkeld. Er zullen geen nieuwe projectontwikkelingsactiviteiten meer worden opgestart. Met Landstad partner Le Clercq worden afspraken gemaakt over de afwikkeling van bestaande projecten.

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDe C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. Het verlies van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. bedroeg in 2011 € 201.355. Het aandeel hierin van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedraagt € 8148.

In het kader van een kredietfaciliteit bij ABN AMRO ad. € 3.000.000 hebben St. Joseph Holding B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. een Networth-overeenkomst afgesloten. Hierin verplichten beide B.V.’s zich zorg te dragen dat het garantievermogen van de kredietnemer te allen tijde ten minste € 3.000.000 bedraagt.

WaarderingsgrondslagenDe deelneming is binnen de St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde.

Jaarverslag 2011

57De Woonmensen/SJA

ADZ Beheer B.V.ADZ Beheer B.V. is opgericht per 2 juli 1999. ADZ Beheer B.V. is een B.V. met St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. als aandeelhouders. ADZ Beheer B.V. heeft een 4% belang in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. als beherend vennoot. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft rechtstreeks een belang van 50% in ADZ Beheer B.V. In 2010 heeft stichting de Woonmensen/SJA de samenwerking met Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. beëindigd. In 2012 zal deze B.V., indien mogelijk, worden opgeheven.

ADZ Beheer B.V. is bij uitsluiting bevoegd tot alle beheersen beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. moeten worden verricht, alsmede deze C.V. in en buiten rechte te vertegenwoordigen met dien verstande dat voorafgaand unanieme goedkeuring van de Raad van Toezicht is vereist. Deze Raad van Toezicht bestaat uit St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V.

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingHet verlies van ADZ Beheer B.V. bedroeg in 2011 € 185.166. Het aandeel in het verlies voor St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedroeg in 2011 € 92.583.

Het samenwerkingsverband in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. zal worden beëindigd zo gauw deze C.V. leeg is.

WaarderingsgrondslagenDe deelneming is binnen St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde.

Parkstad V.O.F.Parkstad V.O.F. is per 23 juni 1998 opgericht. Parkstad V.O.F. is een vennootschap onder firma met als firmanten Joseph Specials B.V. en Galjoen in de Vaart B.V. te Zwolle. Joseph Specials B.V. heeft een aandeel van 30%. De V.O.F. Parkstad is verantwoordelijk voor de uitvoering van de herstructureringsplannen binnen het plangebied aan en nabij het Beekpark binnen de gemeente Apeldoorn.

Ultimo 2006 is het project gerealiseerd bestaande uit circa 200 woningen, 4000 m2 kantoren, 3100 m2 commerciële ruimte en circa 700 parkeerplaatsen.In 2012 zal Parkstad V.O.F. worden opgeheven.

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDe V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door Galjoen in de Vaart B.V. gevoerd. Het resultaat van Parkstad V.O.F. bedroeg in 2011 € 12.629. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 3.788, zijnde 30%.

WaarderingsgrondslagenDe deelneming is binnen Joseph Specials B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde. Het boekjaar van Parkstad V.O.F. loopt van 1 november tot en met 31 oktober.

Landgoed Welgelegen C.V.Landgoed Welgelegen C.V. is opgericht per 1 januari 2000. Het doel van de C.V. is het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Halstraat, de achtergrens van de percelen gelegen aan de Deventerstraat en vervolgens de oever van het Apeldoorns Kanaal.

In het kader van de herstructurering van het gebied Kanaaloevers, deelplan Welgelegen Haven, is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een C.V. onder de naam Landgoed Welgelegen C.V.Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheersen beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht.

De stichting de Woonmensen/SJA heeft een aandeel van 25% als commanditair vennoot en Joseph Specials B.V. als beherend vennoot een aandeel van eveneens 25%.

Het totaalprogramma van dit project bestaat uit 207 woningen, commerciële ruimtes en 2 parkeergarages. In 2011 zijn geen woningen opgeleverd en geen woningen of parkeerplaatsen uit de bestaande voorraad verkocht. Momenteel wordt onderzocht of in 2012 gestart zal worden met het laatste deelproject van 17 woningen en enkele commerciële ruimtes. Ten aanzien van dit laatste deelproject en nog enkele onverkochte woningen heeft Landgoed Welgelegen C.V. nog een koopverplichting ten aanzien van de grond van € 1.685.257 naar stichting de Woonmensen/SJA.

Jaarverslag 2011

58De Woonmensen/SJA

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDe C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd. De hiervoor in 2011 betaalde vergoeding bedraagt € 5.000. Het resultaat van Landgoed Welgelegen C.V. bedroeg in 2011 € 20.777. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 5.194, zijnde 25%. Als commanditair vennoot heeft stichting de Woonmensen/SJA een aandeel van tevens 25%, zijnde een resultaat in 2011van € 5.194.

WaarderingsgrondslagenDe deelneming wordt binnen stichting de Woonmensen/SJA als Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt.

Welgelegen Park V.O.F.Welgelegen Park V.O.F. is opgericht per 22 maart 2006. Het doel van de V.O.F. is het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Molenstraat, Welgelegenweg en de Floralaan.In het kader van de herstructurering van dit gebied is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een V.O.F. onder de naam Welgelegen Park V.O.F. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheersen beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. Hierin heeft Joseph Specials B.V. een aandeel van 33,3% als vennoot.

De V.O.F. heeft een projectovereenkomst gesloten met de gemeente Apeldoorn met betrekking tot de ontwikkeling van koopwoningen met gebouwde parkeervoorzieningen en het afnemen van de grond hiervoor.

Financiële relatie tussen corporatie en verbindingDe V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd. De hiervoor in 2011 betaalde vergoeding bedraagt € 5.000.

WaarderingsgrondslagenDe deelneming wordt binnen Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt.

Stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties (VSW)De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting VSW, het lokale samenwerkingsverband voor beleidsontwikkeling en belangenbehartiging tussen de Apeldoornse woningcorporaties en de gemeente Apeldoorn. De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Sprengenland en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting.

Door de bundeling van huisvesting en personeel van front-office en back-office van de stichting wordt een substantieel efficiencyvoordeel gerealiseerd. Het Back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de stichting VSW.Door de stichting VSW doorberekende kosten over 2011 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 92.433.

Stichting Woonkeus StedendriehoekStichting Woonkeus Stedendriehoek is een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Stedendriehoek. Stichting de Woonmensen/SJA maakt hier deel van uit. Woonkeus is het centrale punt voor woonruimteverdeling in de regio Stedendriehoek. Woonkeus geeft informatie over huurmogelijkheden in de Stedendriehoek (Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen) en publiceert wekelijks het aanbod aan huurwoningen en verwerkt reacties op dit aanbod.

Het Back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de stichting VSW.

Door de stichting Woonkeus Stedendriehoek vooralsnog doorberekende kosten over 2011 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 79.054.

Jaarverslag 2011

59De Woonmensen/SJA

Stichting BWSADe Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting BWSA (Beheer Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn), het lokale samenwerkingsverband voor het beheer van woonwagens en standplaatsen (inclusief werklocaties). De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Sprengenland en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting.

De stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1 en alle economische resultaten van het beheer worden in de stichting verantwoord. De financiële administratie wordt verzorgd door de eveneens aangesloten corporatie Ons Huis.De Woonmensen/SJA heeft in 2011 voor € 240.146 bijgedragen in het resultaat over 2010 van de stichting BWSA.

De woonwagens en standplaatsen zijn juridisch eigendom van de stichting en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. In de komende jaren zullen enkele woonwagenlocaties door de gemeente aan de corporaties worden overgedragen.

Jaarverslag 2011

60De Woonmensen/SJA

9.6 Risicomanagement

Iedere onderneming heeft te maken met risico’s.Risico’s die haar resultaten in tijd, geld en imagokunnen beïnvloeden. Zo zijn er externe risico’s alspolitieke en maatschappelijke ontwikkelingen diekunnen zorgen voor waardevermindering van hetvastgoed. Maar ook interne risico’s als onvoldoendekennis of vaardigheden, integriteit en de risico’sin de basisprocessen kunnen leiden tot schade indoorlooptijden, in financiën of in imago.

Risico’s

Projectontwikkeling

De Woonmensen heeft een redelijk grote portefeuille projecten in ontwikkeling.De beheersing van projecten is dan ook zeer belangrijk. De procedures rondombeslisdocumenten, het maandelijks projectenoverleg en het opstellen van een risicoanalyse per project, die per kwartaal wordt bijgesteld, vormen een goede sturing en beheersing van de projecten. In 2012 zal de risicoanalyse per project verdergeoptimaliseerd worden.

Herstructurering

De herstructurering van een aantal complexen heeft afgelopen jaren geleid tothet aantrekken van externe financiering. Veel investeringen leiden nagenoegniet tot huurverhogingen en zijn daarmee mogelijk deels onrendabel. Dedruk op de operationele kasstroom neemt hiermee toe. Ook voor nieuweherstructureringsprojecten wordt een interne risicoanalyse opgesteld.

Landelijke politiek

Er bestaat een spanningsveld tussen de landelijke politiek en de corporaties.Deze spanning heeft geleid tot onder andere de invoering van integralevennootschapsbelasting voor corporaties, een verplichte financiële bijdrage aande herstructureringswijken, met ingang van 1 januari 2011 de EU-regeling en scherper extern toezicht in 2012. Deze regelingen hebben financiële consequenties en leiden mogelijk tot beperking van bestedingen. De gevolgen van weten regelgeving zullen in de bijstelling van de strategie worden meegenomen.

Deelnemingen

De Woonmensen heeft een aantal deelnemingen en samenwerkingsverbanden.De risico’s van de deelnemingen zijn in kaart gebracht. Bestaandesamenwerkingsverbanden worden geëvalueerd en mogelijk opgeheven. In 2012 zalgekeken worden in hoeverre de eigen BV-structuur vereenvoudigd kan worden.

Marktrisico

Sluit de samenstelling van het bezit van de Woonmensen nu en in de toekomst aanop de vraag in de markt? In 2011 is gestart met het herijken van de portefeuillestrategie, waarbij rekening wordt gehouden de wijzigingen in de weten regelgeving (DAEB en niet-DAEB) en de huidige economische situatie. In 2012 zal de portefeuillestrategie worden afgerond inclusief de financiële vertaling naar de toekomst. De diverse beleidsvelden zullen kritisch worden bekeken om een goede financiële meerjarenprognose mogelijk te maken.

Ruim drie jaar geleden heeft de Woonmensen haarrisico’s beschreven, geanalyseerd en opgenomenin een risicokaart, waarbij de waarschijnlijkheid enimpact van het risico zijn gemeten. In onderstaandoverzicht worden de belangrijkste risico’s benoemd.

Door de sterk gewijzigde marktomstandigheden, deeffecten van de economische crisis op de verkoopmarkt en het maatschappelijk speelveld, zullen in 2012 opnieuw alle mogelijke risico’s fundamenteel worden gewogen en mogelijk worden bijgesteld.

Jaarverslag 2011

61De Woonmensen/SJA

9.7 Planning & Control

Elk jaar wordt een jaarplan inclusiefmeerjarenbegroting opgesteld, waarin doelstellingen(financieel en niet-financieel) worden opgenomendie zijn afgeleid van de ondernemingsstrategie. In dekwartaalrapportages vindt een terugkoppeling plaatsvan de realisatie van die doelstellingen, onder anderedoor middel van prestatie-indicatoren.

Financieel wordt elk kwartaal een analyse opgesteldvan de realisatie van het kwartaal en het verwachtejaarresultaat ten opzichte van de begroting.Door middel van een periodiek bijgesteldeliquiditeitsprognose worden de kasstromen endaarmee de beschikbare financieringsmiddelenbewaakt.

De nieuwbouw- en herstructureringsprojecten kennen diverse fasen. Elke fase wordt vastgelegd in een beslisdocument, welke door de afdeling Planning & Control wordt beoordeeld.

Jaarlijks vindt een evaluatie plaats van het jaarplan.Afhankelijk van de behaalde doelstellingen, de ontwikkelingen in de markt en wijzigingen inwet- en regelgeving kan een bijstelling van deondernemingsstrategie plaatsvinden.

In 2011 zijn diverse processen en procedures in hetkwaliteitshandboek geactualiseerd. In 2012 zullen de voorbereidingen worden gestart voor de vervanging van het geautomatiseerd systeem WocasX. In dit project zullen naast de leveranciersselectie, de inventarisatie van informatiebehoeften en de optimalisatie van werkprocessen worden meegenomen.

9.8 Kostenbeheer

AlgemeenHet beleid van de Woonmensen is gericht op hetuitvoeren van haar taken op de verschillendeprestatievelden waarbij de financiële continuïteit opde lange termijn gewaarborgd blijft. Hiervoor wordteen solvabiliteit (op basis van waardering op historische kosten of lagere bedrijfswaarde) van 10 tot 15% noodzakelijk geacht.

De solvabiliteit geeft aan in hoeverre een organisatieook op lange termijn aan al haar financiële verplichtingen kan voldoen. Door onder andere de verplichtingen uit hoofde van de Koopgarantregeling komt de solvabiliteit onder druk te staan. De nieuwe Richtlijnlijn 645 van de Raad van de Jaarverslaggeving die van toepassing is op het jaarverslag en jaarrekening 2012 heeft gevolgen voor de waarderingsgrondslagen van het Vastgoed. In de loop van 2012 zal intern worden vastgesteld welke keuze de Woonmensen maakt en wat de effecten zijn op het eigen vermogen en solvabiliteit.

De operationele kasstroom is een steeds belangrijker wordend stuurmiddel. Voor het verkrijgen van financiële middelen met WSW-borging is een positieve operationele kasstroom noodzakelijk, rekening houdend met 2% genormeerde aflossing van de leningportefeuille.

De invoering van de Europese staatssteunregelingper 1 januari 2011 geeft aanleiding om hetstrategische beleid en als onderdeel het financiëlebeleid van de Woonmensen te herijken. Zoals eerder genoemd zal dat in 2012 worden afgerond. Op dit moment heeft de Woonmensen circa 135 woningen in de vrije sector. Vooralsnog is in 2011 besloten de groei van de ‘niet-DAEB-activiteiten’ zoveel mogelijk te beperken.

Jaarverslag 2011

62De Woonmensen/SJA

JaarresultaatVoor 2011 was een negatief resultaat begroot van€ 0,9 miljoen. Het negatieve resultaat van € 4,2miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door het treffen van diverse verliesvoorzieningen voor (koop)projecten, hogere afschrijvingslasten door gewijzigde regels in het kader van de jaarverslaggeving en door lagere gerealiseerde verkoopopbrengsten.

Het jaar 2011 wordt sterk beïnvloed door bijzondereposten:

Resultaat 2011 - € 4,2 mln

Bijzondere posten:

1. Bijzondere waardeverandering vlottende activa € 2,3 mln

2. Onrendabele toppen € 1,9 mln

3. Opbrengsten prorata-regelingen btw - € 1,0 mln

€ 3,2 mln

Resultaat 2011 zonder bijzondere posten - € 1,0 mln

Korte toelichting:

1. De huidige marktsituatie dwingt ons kritisch te zijn op de projecten in ontwikkeling. Voor een aantal koopprojecten zijn voorzieningen getroffen voor mogelijke verliezen (totaal circa € 2,3 mln).

2. In 2011 is het besluit genomen een deel van koopproject De Boog in de verhuur op te nemen in de loop van 2012. Als gevolg hiervan heeft een afboeking onrendabele top van € 1,9 mln plaatsgevonden, welke niet was begroot.

3. In 2011 zijn de prorata afrekening van de btw algemene kosten over de jaren 2006 t/m 2011 ingediend en toegekend.

Overige afwijkingen ten opzichte van begroting:

• De onderhoudslasten liggen circa € 0,6 mln hoger dan begroot, met name in dagelijks en planmatig onderhoud.

• De beheerskosten liggen € 0,4 mln hoger dan begroot door extra formatie op diverse afdelingen, externe ondersteuning en de vorming van een voorziening voor loopbaanontwikkeling.

• De begrote verkoopresultaten ad € 0,6 mln zijn niet gerealiseerd. In de begroting was rekening gehouden met de verkoop van 34 woningen. Er zijn echter 13 woningen verkocht (allen met de Koopgarant-regeling).

• De rentelasten blijven € 0,5 mln onder de begroting. In 2011 is minder financiering aangetrokken en tegen gunstigere percentages dan in de begroting was opgenomen.

Jaarverslag 2011

63De Woonmensen/SJA

Ontwikkeling van de financiële kengetallen

De meerjarenbegroting 2012-2016 vertoont het volgende beeld:

Resultaat 2012 2013 2014 2015 2016

Jaarresultaat € 164 € 2.073 € 3.963 € 3.438 € 245-

Eigen vermogen € 31.307 € 33.380 € 37.343 € 40.781 € 40.536

Totaal vermogen € 385.291 € 411.531 € 415.628 € 415.074 € 415.256

Solvabiliteit (%) 8,13 8,11 8,98 9,82 9,76

Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) 3,93 3,92 3,97 3,94 3,94

Operationele kasstroom € 8.808 € 7.953 € 8.800 € 9.743 € 9.621

Aflossingensfictie leningen (2%) € 5.581 € 6.144 € 6.574 € 6.527 € 6.391

Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie * € 3.227 € 1.809 € 2.226 € 3.216 € 3.230

Rentelasten (netto) € 10.772 € 12.432 € 13.490 € 13.456 € 13.393

Rentedekkingsgraad (ICR) * 1,82 1,64 1,65 1,72 1,72

In haar oordeelsbrief 2011 heeft het Centraal Fondszich positief uitgesproken over de continuïteiten solvabiliteit van de Woonmensen (A1). Devoorgenomen activiteiten in periode 2011 tot en met2015 zijn passend bij de financiële mogelijkheden.Uit de rapportages van het Centraal Fonds blijktdat het volkshuisvestelijk vermogen van deWoonmensen op het landelijk gemiddelde zit.

Bovenstaande meerjarenbegroting is gebaseerd op oude inzichten. Een voorlopige verkenning geeft aan dat in de loop van 2012 deze cijfers worden bijgesteld en een minder positief beeld laten zien.

De solvabiliteit in 2012 ligt rond de 8% en neemt toenaar 10% in 2016. Hiermee voldoen we niet aan de intern gestelde kaders van 10%-15%. Dit is onder andere het gevolg van verplichtingen uit hoofde van de Koopgarant-regeling en de negatieve resultaten afgelopen jaren. Om toch 10% solvabiliteit te waarborgen ultimo 2016 zijn strakke kaders opgesteld voor de begroting 2012-2016. Dit heeft geleid tot aanscherping van het budget voor de nieuwbouw- en onderhoudsprojecten en de beheerkosten.

Door de huidige economische marktsituatie, de gewijzigde weten regelgeving en de financiering van ‘niet-DAEB-activiteiten’ is de Woonmensen genoodzaakt haar financieel beleid in 2012 verder aan te scherpen en haar activiteiten daar op af te stemmen.

De aangiften vennootschapsbelasting 2008 en 2009 zijn ingediend met een fiscaal verlies van circa € 6 respectievelijk € 1 mln. Deze zijn nog niet door de Belastingdienst vastgesteld. De aangifte 2010 en 2011 zullen op korte termijn worden afgerond en ingediend, ook met fiscale verliezen van respectievelijk € 12 en € 7 mln. Aankomende jaren staan nog een aantal onderhoudsprojecten in de planning. Derhalve is in de meerjarenbegroting nog geen rekening gehouden met een afdracht voor vennootschapsbelasting.

TreasuryDe current ratio bedraagt 0,23 (2010: 0,46). De Woonmensen houdt bewust een krappe liquiditeit aan. De rekeningcourantfaciliteit bij de bank kan eventuele schommelingen opvangen.

Jaarverslag 2011

64De Woonmensen/SJA

De Woonmensen heeft een internetreasurycommissie samengesteld, die circa zes keerper jaar de liquiditeitspositie beoordeelt en tijdigknelpunten signaleert. Twee keer per jaar wordt de treasury-commissie versterkt door een extern adviseur. In 2011 heeft dit geleid tot het aantrekken van diverse leningen van in totaal € 52 miljoen tegen gunstige rentepercentages.

Bij het aantrekken van nieuwe liquide middelen wordt de huidige leningenportefeuille meegenomen. Gekeken wordt naar voldoende differentiatie in de leningportefeuille op gebied van:• vaste en variabele rente;• verschillende geldverstrekkers;• variatie in looptijd;• flexibiliteit in de hoogte van de lening.

Liquiditeitstekorten kunnen worden opgevangendoor een krediet in rekening courant ad. € 7 miljoen bij de ING-bank. Het gebruik van een variabelerollover lening geeft flexibiliteit in de leningportefeuille (circa € 10 mln wordt hiermee flexibel aangehouden). In 2011 is het nieuwe treasurystatuut vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.

Het gemiddelde rentepercentage over 2011 was 3,62%. In 2010 was dit 4,02%, hetgeen aanzienlijk lager ligt dan het landelijk gemiddelde van 4,32% in 2010.

De interest coverage ratio bedraagt 1,6. In 2010 was dit 1,47 tegenover een landelijke gemiddelde van 1,8. Door de forse investeringen in woningen en zorgvoorzieningen neemt de financierings-behoefte en daarmee de rentelasten in de jaren 2012 t/m 2014 toe.

In het treasurystatuut wordt het gebruik makenvan niet complexe derivaten toegestaan. Dezeinstrumenten worden uitsluitend toegepast terbeperking van renterisico’s en looptijdrisico’s. In 2011 is besloten een tweetal swaps af te sluiten om het renterisico op langer termijn (40-50jaar) af te dekken.

Deze swaps zijn afgesloten zonder de zogenaamde‘margin calls’. Dit betekent dat geen bijstorting noodzakelijk is indien een negatieve marktwaardeontstaat. Daarentegen is met de bank een (wederzijdse) breakclause-afspraak gemaakt om de 5 jaar, voor het eerst in 2016. Eventueel negatieve effecten zijn beheersbaar.

Voor 2012 is een treasury-jaarplan opgesteld, waaruit een financieringsbehoefte blijkt van circa € 47 miljoen. Door de tegenvallende verkoop van koopwoningen is de Woonmensen genoodzaakt extra financieringsmiddelen aan te trekken. Op dit moment is voor 2012 € 52 mln aan nieuwe leningen aangetrokken. Het faciliteringsvolume van het WSW (circa € 62 mln) biedt voldoende ruimte om de investeringen in 2012 te kunnen financieren.

Matching van taken en middelen In het kader van de wet is in 2011 € 318.000 afgedragen ten behoeve van de 40 achterstandswijken.

De Woonmensen participeert met 25 certificaten van € 100.000 in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Het betreft een achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd. De vaste rente bedraagt 2,25% per jaar. De variabele rente bedraagt 3,25%. Deze wordt, indien voldaan is aan de randvoorwaarden na vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening van het WIF uitgekeerd.

Waarde woningbezitEind 2011 is de boekwaarde van alle verhuureenheden circa € 251 miljoen, de bedrijfswaarde € 414 miljoen en WOZ-waarde € 935 miljoen. De bedrijfswaarde is per financieel complex berekend aan de hand van deels complex-specifieke en deels algemene parameters. Een analyse is opgenomen in de jaarrekening.

Jaarlijks wordt de boekwaarde van de woningvoorraad op complexniveau getoetst aan debedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde lager is dande boekwaarde, vindt afwaardering tot deze lagerebedrijfswaarde plaats. Dit heeft in 2011 geresulteerdin een afwaardering van € 5.935.000.

Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde, vindt een terugname plaats van in hetverleden geboekte afwaarderingen tot maximaal dehistorische kostprijs van het complex. Dit heeft in2011 geresulteerd in een terugname van € 6.529.000.Deze terugname is met name het gevolg van hetniet inrekenen van investeringen. Een meer uitgebreide toelichting op de berekening van de bedrijfswaarde is te lezen in de toelichting op de jaarrekening.

11. Jaarrekening kengetallen en kerncijfers | balans | winst- & verliesrekening |

kasstroomoverzicht | toelichtingen

Jaarverslag 2011

66De Woonmensen/SJA

10. Jaarrekening 2011 10.1 Kengetallen en kerncijfers

10.2 Geconsolideerde balans

10.3 Geconsolideerde winst- & verliesrekening

10.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht

10.5 Algemene toelichting

10.6 Toelichting op de geconsolideerde balans

10.7 Toelichting op de geconsolideerde winst- & verliesrekening

10.8 Enkelvoudige jaarrekening

10.9 Enkelvoudige balans

10.10 Enkelvoudige winst- & verliesrekening

10.11 Toelichting op de enkelvoudige balans

10.12 Toelichting op de enkelvoudige winst- & verliesrekening

67

1. Kengetallen en Kerncijfers

Gegevens over bezit 2011 2010 2009 2008 2007 Aantal verhuureenheden (vhe's) in exploitatieA: huurwoningen 4.957 4.940 4.904 4.887 4.835B: Verzorgingstehuizen 199 199 199 199 241C: Overige wooneenheden 208 198 173 163 111D: Standplaatsen 44 44 44 44 39E: Woonwagens 11 11 11 13 13F: Overige verhuureenheden:

Projecten - - - - -Garages/parkeerplaatsen 262 246 172 128 66Winkels/bedrijfsruimten 82 78 85 82 78Erfpacht grond 81 81 81 81 54

Totaal 5.844 5.797 5.669 5.597 5.437

Veranderingen in bezit (vhe's)Aantal gesloopt/uit exploitatie - - -1 -140 -12Aantal verkocht -13 -7 -4 -2 -10Aantal aangekocht - 3 10 19 23Aantal opgeleverd 60 132 67 283 13

Gegevens over balans en winsten verliesrekeningBedrijfswaarde 414.000 365.000 335.000 318.900 274.600Groepsvermogen 28.767 32.969 39.366 37.462 43.322Voorzieningen 981 3.089 9.245 17.211 14.784Langlopende schulden 282.057 236.592 212.176 172.700 140.265Totaal vermogen 346.514 300.376 286.852 239.727 215.547

Huren 31.305 30.230 29.042 27.548 25.557Vergoedingen 1.248 1.495 1.663 1.371 1.541Totale rente lasten 9.931 8.746 8.191 7.162 6.198Overige bedrijfslasten 6.111 6.184 6.038 5.456 4.620Jaarresultaat -4.202 -5.918 1.625 -5.859 3.793

68

Ultimo verslagjaar 2011 2010 2009 2008 2007

Gegevens over financiële continuiteit

Current ratio 0,23 0,46 1,68 0,25 0,21 Solvabiliteit 8,30% 10,98% 13,63% 15,63% 20,10% Rentabiliteit eigen vermogen -14,61% -17,95% 4,16% -15,64% 8,76% Rentabiliteit vreemd vermogen 3,52% 3,70% 3,86% 4,15% 4,42% Rentabiliteit totaal vermogen 1,75% 0,94% 3,49% 0,62% 4,69% Rentedekkingsgraad 1,60 1,47 1,65 1,83 1,38

Loan to value 68,13% 64,82% 63,34% 54,15% 51,08%

Gegevens over huur en verhuur

Totale huurachterstand (x € 1.000) 273 318 545 469 499

Huren en vergoedingen 32.553 31.724 30.705 28.918 27.098

Totale huurachterstand in % van huren en 0,84% 1,00% 1,77% 1,62% 1,84%vergoedingenTotale huurderving 477 425 360 362 177 Huurderving in % van huren en vergoedingen 1,46% 1,34% 1,17% 1,25% 0,65% Aantal ontruimingen 6 11 4 2 2

Gemiddeld % huurverhoging per 1 juli 1,30% 1,20% 2,50% 1,60% 1,10%

Aantal verhuringen woningen 412 415 329 453 349

Verhuringsgraad in % van het aantal woningen 7,05% 7,16% 5,80% 8,09% 6,42%

Gegevens over treasury

Leningen portefeuille 282.057 236.592 212.176 172.700 140.265

Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) 3,62% 4,02% 3,90% 4,56% 4,52% Gemiddelde restant looptijd in jaren 13,4 14,0 18,0 11,5 11,2

69

2. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na verliesverwerking) ACTIEF 31 december 2011 31 december 2010

€ € € €Materiële vaste activa Onroerende zaken, - in exploitatie 257.041.707 245.117.215- in ontwikkeling 49.122.475 15.468.767- Verkocht onder Voorwaarden 15.450.308 14.220.093- ten dienste van 9.756.160 10.076.519

331.370.650 284.882.594

Financiële vaste activaDeelnemingen 525.286 571.710Effecten 2.853.985 2.853.985Latente belastingvordering 737.543 825.500Leningen u/g 121.187 122.276Overige financiële vaste activa 1.976.055 1.840.023

6.214.056 6.213.494

Vlottende activaVoorraden 4.967.457 1.214.980Onderhanden projecten 920.956 582.818

VorderingenHuurdebiteuren 272.959 317.890Gemeente Apeldoorn 707.648 948.260Overige vorderingen 353.946 368.324Belastingen en premies sociale verzekeringen 864.691 864.691Overlopende activa 638.254 277.885

2.837.498 2.777.050

Liquide middelen 203.749 4.704.744

Totaal 346.514.366 300.375.680

70

PASSIEF 31 december 2011 31 december 2010

€ € € €

GroepsvermogenEigen vermogen 28.767.305 32.969.316

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen 673.560 2.830.061Voorziening loopbaanontwikkeling 97.556 200.000Voorziening verplichting jubileum uitkeringen 59.380 59.301Voorziening negatieve deelnemingen 150.025 - 980.521 3.089.362 Langlopende schuldenLeningen overheid en kredietinstellingen 261.576.817 230.056.804Waarborgsommen 48.395 48.045Terugkoopverplichting woningen V.o.V. 15.794.075 14.220.093 277.419.287 244.324.942 Kortlopende schuldenSchulden aan kredietinstellingen 21.554.691 6.534.708Schulden aan leveranciers 5.965.817 3.578.452Belastingen en premies socialeverzekeringen 3.451.200 1.655.238Overlopende passiva 8.375.545 8.223.662

39.347.253 19.992.060

Totaal 346.514.366 300.375.680

71

3. Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2011

31 december 2011 31 december 2010€ € € €

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten 31.305.082 30.229.516Opbrengsten servicecontracten 1.247.722 1.494.619Verkoop onroerende goederen 31.008 728.404Geactiveerde productie ten behoeve vanhet eigen bedrijf 562.915 550.908Overige bedrijfsopbrengsten 1.039.497 189.015

Som der bedrijfsopbrengsten 34.186.224 33.192.462

BedrijfslastenAfschrijvingen op materiële vasteactiva 9.002.790 8.567.743Overige waardeveranderingen vanmateriële vaste activa 212.607 1.593.424Salarissen 3.393.143 3.184.342Sociale lasten 450.023 404.706Pensioenlasten 648.757 645.008Lasten onderhoud 6.317.878 9.231.915Bijzondere waardeveranderingen vanVlottende activa 2.235.163 -Overige bedrijfslasten 6.110.500 6.183.553

Som der bedrijfslasten 28.370.861 29.810.691

Exploitatieresultaat 5.815.363 3.381.771

Financiële baten en lastenRentebaten en soortgelijke opbrengsten 547.404 493.129Opbrengsten financiële vaste activa eneffecten 67.140 134.849Rentelasten en soortgelijke kosten -10.347.512 -8.788.974

-9.732.968 -8.160.996

Resultaat uit gewone bedrijfs-uitoefening voor belastingen -3.917.605 -4.779.225

Vennootschapsbelasting -87.957 -39.224Resultaat deelnemingen -196.449 -1.099.441

-284.406 -1.138.665

Resultaat na belastingen -4.202.011 -5.917.890

72

4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 (indirecte methode)

2011 2010€ € € €

Kasstroom uit operationele activiteitenBedrijfsresultaat 5.815.363 3.381.771

Aanpassingen voor:Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) 11.567.492 14.070.219Mutatie voorzieningen -2.258.866 -6.355.912

9.308.626 7.714.307Veranderingen in werkkapitaalOperationele vorderingen -31.630 4.484.528Voorraden -3.752.477 -317.117Onderhanden projecten -338.138 1.226.358Operationele schulden 4.274.466 2.446.458

152.221 7.840.227Kasstroom uit bedrijfsoperaties 15.276.210 18.936.305Resultaat deelnemingen -196.449 -1.099.441Mutatie latente belastingen -87.957 -39.224Ontvangen rente 382.554 327.436Ontvangsten uit financiële vaste activa 67.140 134.849Betaalde rente -10.286.767 -8.421.041Belastingen - 947.583

-10.121.479 -8.149.838 5.154.731 10.786.467Kasstroom uit investeringsactiviteitenInvesteringen in materiële vaste activa -62.239.939 -52.634.198Desinvesteringen in materiële vaste activa 4.184.389 4.605.805Overboekingen - 137.807Investeringen in financiële vaste activa - -136Desinvesteringen in financiële vaste activa 285.495 2.098.521

-57.770.055 -45.792.201Kasstroom uit financieringsactiviteitenOntvangsten uit langlopende schulden 52.000.000 41.000.000Aflossingen van langlopende schulden -6.534.708 -20.184.229Terugkoopverplichting 1.573.982 5.116.508Mutatie waarborgsommen 351 1.881

47.039.625 25.934.160Mutatie liquide middelen -5.575.699 -9.071.574

Liquide middelen begin boekjaar 4.704.744 13.776.318Liquide middelen einde boekjaar -870.955 4.704.744Mutatie liquide middelen -5.575.699 -9.071.574

73

5. Algemene toelichting Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor deze sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie zijn de financiële gegevens van stichting de Woonmensen/SJA en haar groepsmaatschappij opgenomen. Als groepsmaatschappij wordt aangemerkt de maatschappij die tot de economische eenheid van stichting de Woonmensen/SJA behoort en waarin over zakelijk en financieel beleid beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Dit betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. De waarderingsgrondslagen van stichting de Woonmensen/SJA worden zoveel mogelijk toegepast op groepsmaatschappijen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: - St. Joseph Holding B.V. te Apeldoorn 100% belang - St. Joseph Vastgoed B.V. te Apeldoorn 100% belang - St. Joseph Projectontwikkeling B.V. te Apeldoorn 100% belang - Joseph Specials B.V. te Apeldoorn 100% belang Vanaf 1 januari 2004 vormt de Woonmensen/SJA een personele unie in Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen met Stichting de Woonmensen/KWZA. Volgens de richtlijnen van de jaarverslaggeving betekent het vormen van een personele unie, namelijk eenheid in bestuur en toezicht, dat consolidatieplicht van toepassing is. Gezien het feit dat de twee stichtingen verschillende activiteiten bedrijven, namelijk een woningcorporatie en een zorginstelling en te maken hebben met verschillende verantwoordingsorganen (min. VROM en min. VWS) is besloten geen consolidatie toe te passen. Stelselwijzigingen In 2011 heeft de Woonmensen/SJA een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van de voorziening loopbaanontwikkeling. Met ingang van 1 januari 2010 wordt de voorziening, die in het kader van de stimulering van de individuele loopbaanontwikkeling is gevormd, on balance verwerkt. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2010 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. Het effect van de stelselwijziging op het vermogen en op het resultaat van 2010 bedraagt een afname van € 200.000. Schattingswijziging Gedurende het verslagjaar worden de geriefsinvesteringen niet meer ingerekend in de bedrijfswaarde berekening. Daarnaast worden vanaf dit verslagjaar de toekomstige verkopen, conform de richtlijn van het CFV, beperkt ingerekend tot een periode van 5 jaar. Per saldo leiden deze wijzigingen tot een toename van de bedrijfswaarde van € 19 miljoen.

74

Grondslagen van balanswaardering en bepaling van het resultaat Balans Waardering De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. Foutenherstel en aanpassing vergelijkende cijfers De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2010 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. De nieuwe waarderingsgrondslagen vermelden dat verkochte woningen met een voor de corporatie geldend terugkooprecht onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen moeten worden opgenomen. Voor zowel de materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden als de terugkoopverplichtingen betekent dit een verlaging van de balanspost met € 2.918.813 en is per saldo geen sprake van een resultaatcorrectie. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase, en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning, heeft plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen onder de “Niet uit de balans blijkende verplichtingen”. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde. De aanschafwaarde wordt bepaald door de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De waarde van het woningbezit bestemd voor de verhuur wordt jaarlijks getoetst aan de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2011 gelden de volgende uitgangspunten:

de jaarlijkse huurverhoging bedraagt 2%. het huurdervingpercentage is op complexniveau bepaald en gebaseerd op de werkelijke

huurderving van boekjaar 2011. De percentages variëren van 0,1% tot 1,0%. de jaarlijkse stijging van de variabele lasten loopt op van 2,25% in 2012 naar 3% in 2016. de variabele lasten (belastingen, verzekering en algemeen beheer) per verhuureenheid

bedragen circa € 1.437,-. de kosten van dagelijks- en mutatieonderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting

voor 50 jaar. De jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten bedraagt 2%. de kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor 50 jaar.

5 jaar voor einde exploitatie van een complex is geen planmatig onderhoud meer opgenomen. Inrekenen van verkoop voor 5 jaar. de rekenrente bedraagt 5,25%.

75

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt tevens rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaarde correctie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en het voor de bedrijfswaarde gehanteerde rekenrente percentage. De grond wordt als restwaarde aangemerkt. Hoewel een deel van het bezit is geoormerkt voor verkoop is in de balans geen rekening gehouden met de hogere directe opbrengstwaarde van dit bezit. De complex indeling sluit aan op de wijze waarop het beheer wordt gevoerd. Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als een financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkoopplicht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen een jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de uitgegeven en toegerekende kosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. In geval van projecten, waarvoor intern een besluit is genomen om het uit te gaan voeren en hierover externe communicatie heeft plaatsgevonden, worden de geprognosticeerde stichtingskosten getoetst aan de bedrijfswaarde. Voor het onrendabele deel van de investeringen wordt een voorziening gevormd. Zolang de voorziening toereikend is, worden de uitgaven van de betreffende projecten eerst ten laste van deze voorziening gebracht. Het rendabele deel van de investeringen wordt daarna verantwoord onder de “onroerende zaken in ontwikkeling”. Met betrekking tot de zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabel deel van het gecombineerde project – voor zover dit project niet in een deelneming wordt gerealiseerd- wordt het onrendabele deel gesaldeerd met het verwachte verkoopresultaat en in de resultatenrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Verkoopopbrengsten van de nieuwbouw van koopwoningen die in verbindingen worden ontwikkeld worden als resultaat deelnemingen verantwoord, tijdsevenredig aan de realisatie van de verkoop aan derden van deze woningen. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

76

Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen, waarin de stichting de Woonmensen/SJA een meerderheidsbelang heeft dan wel waarin zij een beslissende zeggenschap heeft, worden integraal geconsolideerd. Minderheidsdeelnemingen zullen blijvend worden opgenomen tegen de netto vermogenswaarde. Voor deelnemingen wordt de nettovermogenswaarde berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de Woonmensen/SJA geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de Woonmensen/SJA ten behoeve van deze deelnemingen. Effecten De effecten worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde of lagere marktwaarde. Alle waardemutaties van deze effecten worden rechtstreeks in het resultaat (onder financiële baten en lasten verantwoord). De financiële instrumenten worden tegen kostprijs gewaardeerd en er wordt (kostprijs) hedge accounting toegepast. Waardeveranderingen in de markt van de financiële instrumenten worden niet opgenomen in de Winst- en verliesrekening voor zover dit effectieve posities betreffen. De marktwaarde van de financiële instrumenten wordt vermeld onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Indien “break clauses” zijn opgenomen kan hiermee het derivaten contract ontbonden worden. Ondanks dat de marktwaarde hierbij verrekend moet worden is de woningcorporatie niet meer ingedekt tegen het rente risico. Om dit te voorkomen zal de corporatie opnieuw een derivaat afsluiten zodat het weer ingedekt is tegen renterisico’s. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen –en verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in de jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen –en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Vlottende activa Voorraden Waardering van voorraden onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. De voorraad woningen bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen. De voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (onverkochte woningen en bedrijfsruimtes uit projectontwikkeling) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

77

Onderhanden projecten De waardering van onderhanden projecten in opdracht van derden vindt plaats tegen uitgaafprijzen, verminderd met de van kopers ontvangen termijnen. De gerealiseerde winst wordt verantwoord bij oplevering van het betreffende (deel)project. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor risico’s van oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van voorgenomen investeringen in nieuwbouwprojecten. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt in geval van bestaande bouw voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening onderhanden projecten De voorziening is gevormd voor te verwachten verliezen voor een project, voor zover deze groter is dan de voor dit project geactiveerde bedragen. Voorziening loopbaanontwikkeling Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling. Voorziening jubileum uitkeringen Volgens artikel 271 van de Richtlijn voor de jaarverslaggeving, moet er een voorziening getroffen worden voor toekomstige uitgaven inzake jubileumuitkeringen. Het opgenomen bedrag is de contante waarde van alle toekomstige jubileumuitkeringen voor het aanwezige personeel ultimo boekjaar, rekening houdend met de blijfkans. Voorziening deelnemingen De voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten betalingen voor rekening van de woningcorporatie ten behoeve van deelnemingen. Langlopende Schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in

78

het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen een jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Deze voorziening wordt jaarlijks bepaald op basis van historische ervaringscijfers (dynamische bepaling).

79

Winst- en verliesrekening Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd en verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Als buitengewone baten en lasten worden aangemerkt de baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsuitoefening van het bedrijf van de rechtspersoon voortvloeien. Tenzij deze baten en lasten van ondergeschikte betekenis zijn voor de beoordeling van het resultaat, worden zij naar aard en omvang toegelicht; hetzelfde geldt voor de baten en lasten welke aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend, voor zover zij niet tot de buitengewone baten en lasten zijn gerekend. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de “Percentage of completion”- methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Verkoop onroerende goederen De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Resultaat uit nieuwbouwprojecten wordt genomen naar rato van projectvoortgang. Eventuele verliezen op nieuwbouwkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengsten uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post “langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen” en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

80

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn verantwoord de geactiveerde bedrijfskosten werkorganisatie zijnde de toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling alsmede de toe te rekenen toezicht kosten betreffende renovaties. Tevens zijn hier onder verantwoord overige opbrengsten welke niet direct aan de primaire bedrijfsactiviteiten zijn toe te rekenen. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op de grond wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De overige waardeveranderingen hebben betrekking op de afboeking dan wel terugname van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van stichtingskosten. Pensioenlasten De pensioenregeling van Woningstichting de Woonmensen/SJA is te typeren als een toegezegde pensioenregeling. Verwerking in de jaarrekening dient dan ook plaats te vinden conform het gestelde in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Aangezien de benodigde gegevens voor het verwerken als toegezegde pensioenregeling niet of slechts tegen onevenredig hoge kosten verstrekt kunnen worden door het bedrijfstakpensioenfonds, maakt de Woonmensen/SJA gebruik van de mogelijkheid die de richtlijnen voor de jaarverslaggeving geven om de pensioenregeling te verwerken als zou het om een toegezegde bijdrageregeling gaan. De Woonmensen/SJA heeft de in aanmerking te nemen verschuldigde premie in de resultatenrekening verwerkt. Indien sprake is van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds heeft de Woonmensen/SJA geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Per 31 december 2011 bedraagt de (voorlopige) dekkingsgraad van het SPW 101% (ultimo 2010: 104%). Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het dagelijks en mutatie-onderhoud heeft betrekking op de kosten van derden, alsmede op de kosten van het materiaalverbruik. In de resultatenrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort lonen en salarissen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

81

Sinds 1 januari 2008 valt stichting de Woonmensen/SJA integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. De Woonmensen/SJA heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. De Woonmensen/SJA heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2011 en het fiscale resultaat 2011 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij de Woonmensen/SJA geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor de posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

82

6. Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

31-12-2011 31-12-2010Onroerende en roerende zaken in exploitatie € €

Saldo per 1 januari- aanschaffingswaarde 309.374.214 282.200.395- cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen -64.257.000 -58.159.336

Boekwaarde per 1 januari 245.117.214 224.041.059

Mutaties in het boekjaar- investeringen 17.724.048 20.614.587- desinvesteringen -2.853.671 -2.615.719- afschrijvingen -8.553.584 -8.118.792- aanpassing naar bedrijfswaarde 553.687 313.112- aanpassing voorziening onrendabele investeringen -2.279.371 1.136.127- overboekingen 7.333.384 9.746.843

11.924.493 21.076.158

Saldo per 31 december- aanschaffingswaarde 331.577.975 309.374.215- cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen -74.536.268 -64.257.000

Boekwaarde per 31 december 257.041.707 245.117.215

Cummulatieve herwaarderingen waardeaanpassingen -19.175.971 -19.228.223

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Investeringen In 2011 is voor € 4,6 miljoen geïnvesteerd in geriefsinvesteringen waar een levensduurverlenging tegenover staat. Daarnaast heeft in het boekjaar voor € 0,3 miljoen aan investeringen plaats gevonden in voornamelijk de hellingbanen aan de Koninginnelaan. In 2011 is voor € 12,8 miljoen aan herontwikkeling en renovatie geïnvesteerd in panden welke momenteel in exploitatie zijn. Dit betreffen o.a. de renovatie van de Moerbosch flat, Gentiaan flat en de flat ’t Sluisje voor € 10,5 miljoen, Hoofdstraat Epe € 0,4 miljoen, Rijksstraatweg Wilp € 0,5 miljoen, Henri Dunantlaan en de Eglantier € 0,7 miljoen en het groot onderhoud Cluster3 Colijnstraat voor € 0,7 miljoen. De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake onroerende zaken in exploitatie bedraagt € 1,9 miljoen inclusief btw. Desinvestering In 2011 zijn 13 woningen verkocht middels Verkoop onder Voorwaarden met een boekwaarde van € 0,9 miljoen en is de commerciële plint Baron Sloetkade met parkeerplaatsen verkocht met een boekwaarde van € 1,9 miljoen. Op basis van de binnen de Woonmensen/SJA goedgekeurde verkoopplannen zijn ultimo 2011 nog 110 woningen bij mutatie beschikbaar voor normale verkoop en 489 voor verkoop middels koopgarant.

83

Afschrijvingen De gehanteerde afschrijvingstermijnen en gevolgde afschrijvingssystematiek luiden als volgt: Component Systematiek Jaar Grond Geen afschrijving - Bouw/bijkomendekosten Lineair 50 C.V.-installaties Lineair 50 Liften/isolatie Lineair 50 Vervoermiddelen Lineair 8 Kantoorinventaris Lineair 10 Automatisering Lineair 7 Overige inventarissen Lineair 10

Overboekingen In verband met opleveringen in 2011 zijn onder andere de volgende projecten in exploitatie genomen: - 12 huurwoningen passiefhuisproject aan de Waterlei; - 16 vrije-sector huurwoningen project Kastanje in de Groene Hoven Verzekering De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2011 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Deze verzekering geschiedt op basis van het aantal verhuureenheden. Het woningbezit is verzekerd tegen een premie, onafhankelijk van de werkelijke waarde van de woningen. Zekerheid Het onroerend goed is grotendeels gefinancierd met kapitaal-marktleningen. Op alle leningen is de WSW-garantie van toepassing.

31-12-2011 31-12-2010Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling € €



Mutaties in het boekjaar- investeringen 42.857.628 23.412.917- desinvesteringen -375.119 -137.807- afschrijvingen - -- overige waardeveranderingen -1.401.930 -7.502.623- overboekingen* -7.426.871 -9.810.967

33.653.708 5.961.520



*De overboekingen betreffen een overboeking van € 7.333.384 naar de materiële vaste activa in exploitatie en een overboeking van € 93.487 naar de onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden.

84

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Investeringen De investeringen hebben grotendeels betrekking op de volgende projecten:

x € 1.000

Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Eik 5.158Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Vlier 5.815Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Kastanje 789Nieuwbouw De Groene Hoven, parkeerkelder Noord 1.689Nieuwbouw De Groene Hoven MFC 672Nieuwbouw Passiefhuisproject, Waterlei 2.060Nieuwbouw Kristal (Zuidbroek) 13.249Nieuwbouw Zuiderpoort Fase II (Ravenweg) 8.292Nieuwbouw Boog&Cluster 4.575Nieuwbouw Kanaalzone 558

Totaal 42.857

De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake de onroerende zaken in ontwikkeling nieuwbouw bedraagt € 18,6 mln inclusief btw. Desinvesteringen De desinvesteringen betreffen de overboekingen van initiatiefkosten van niet doorgegane projecten. Overige waardeveranderingen Ten behoeve van een aantal nieuwbouw projecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen, wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen.

85

31-12-2011 31-12-2010Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden € €

Saldo per 1 januari - Verkrijgingsprijzen 13.778.446 11.708.010- Herwaardering 441.647 346.400


Mutaties in het boekjaar- Correctie terugkooprecht - -2.759.235- Correctie herwaardering terugkooprecht - -62.460- Toevoeging V.o.V. 2.062.013 7.200.879- Overboeking 93.487 -- Herwaardering -732.785 -2.213.502- Teruggekochte woningen -192.500 -

1.230.215 2.165.682

Saldo per 31 december- Verkrijgingsprijzen 15.741.446 13.778.446- Herwaardering -291.138 441.647


In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 123 verhuureenheden opgenomen. De contracten betreffen enkel terugkoop verplichtingen. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben en worden kortingen gegeven met een bandbreedte tussen 10% en 35%. Voorts zijn een aantal contracten gekwalificeerd als verkooptransactie. Deze contracten bevatten terugkoop rechten en zijn nader toegelicht onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De toevoeging betreft 3 woningen aan Het Sparrenbos die per balansdatum gewaardeerd zijn tegen 65% van de aankoopwaarde. Daarnaast zijn 13 woningen verkocht die gewaardeerd zijn tegen 85% van de taxatiewaarde. Alle 16 verkochte woningen in 2011 zijn verkocht onder het principe van koopgarant.

86

31-12-2011 31-12-2010Onroerende en roerende zaken ten dienste van € €



Mutaties in het boekjaar- investeringen 160.095 2.101.068- desinvesteringen -31.245 -50.060- afschrijvingen -449.209 -448.952- overboekingen - 64.124

-320.359 1.666.180



Bedrijfswaarde De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op bedrijfswaarde, bedraagt circa € 414 mln (2010: € 365 mln). Overzicht bedrijfswaarde in boekjaar: 2011 2010x € 1 mln. € € Bedrijfswaarde volgens parameters 360 311Restwaarde grond 35 35Rentabiliteitswaarde correctie leningen 19 19

Totaal bedrijfswaarde 414 365

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde, indien rekening wordt gehouden met de waarde van de grond en de rentabiliteitswaarde van de leningen, met circa € 49 mln toegenomen. Deze toename in de bedrijfswaarde kan als volgt worden toegelicht: Jaarresultaat De jaarwissel (1 jaar opschuiven) heeft geleid tot een toename van de bedrijfswaarde van € 3 mln.

87

Schattingswijziging Het inrekenen van de uitgaven van de verbeteringsprojecten en het daarna activeren van deze uitgaven levert een zeer inconsistent beeld op, derhalve zijn deze uitgaven niet meer opgenomen in de berekening van de bedrijfswaarde. Tevens zijn de toekomstige verkopen, conform de richtlijnen van het CFV, beperkt tot een periode van 5 jaar. Deze aanpassingen leiden tot een toename van € 19 mln. Gevolgen van mutaties in bezit De bedrijfswaarde ultimo 2011 is met € 1 mln gestegen door de verkoop, oplevering en aankoop van woningen en overige verhuureenheden. In 2011 zijn in totaal 47 verhuureenheden toegevoegd aan het bezit. Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - De Woonmensen heeft in 2011 evenals in 2010 een gedifferentieerd huurbeleid toegepast, waarbij de streefhuur per complex kan variëren van 72% tot 100% van de maximaal redelijke huur volgens de WWS-systematiek. Naast de jaarlijkse huurverhoging en harmonisatie zijn de huren gestegen als gevolg van investeringen in bestaande complexen. Bovengenoemd beleid en bijstellingen leidt tot een toename van € 12 mln. - Het actualiseren van het toekomstige onderhoudsuitgaven leidt tot een toename van de bedrijfswaarde met € 6 mln. - Wijzigingen in de variabele lasten (o.a. personeels- en algemene beheerskosten), de uitgaven voor leefbaarheid en aanpassing van de inflatieparameters en loonfactoren hebben een toename tot gevolg van € 8 mln van de bedrijfswaarde. Restwaarde grond De restwaarde van de grond is per saldo ongewijzigd als gevolg van opgeleverde nieuwbouwwoningen, aankoop bestaand bezit en verkoop van bestaand bezit in 2011. Rentabiliteitswaarde correctie leningen De RW correctie ondergaat per saldo als gevolg van het aantrekken van nieuwe leningen en het herfinancieren van bestaande leningen tegen lagere rentepercentages geen wijziging.

Recapitulatie bedrijfswaarde 2011 2010x € 1 mln. € € Saldo bedrijfswaarde per 1 januari 365 335

Aanpassing i.v.m. jaarwissel (1 jaar opschuiven) 3 18Mutaties in het bezit (verkoop en oplevering) 1 13

Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten:- wijziging vermogensvoet - 28- wijzigingen huurbeleid 12 21- wijzigingen in bezit verbeteringsprojecten en verkopen 19 -4- wijzigingen in levensduur on onderhoudsbeleid 6 16- wijzigingen in variabele lasten 8 -50Toename restwaarde grond - 1Toename rentabiliteitswaarde correctie leningen - -13

414 365

88

FINANCIELE VASTE ACTIVA

31-12-2011 31-12-2010Deelnemingen € € Saldo per 1 januari 571.710 2.631.007

Mutaties in het boekjaar:- Voorziening 150.025 -- Stortingen/uitkeringen - -959.856- Resultaat -196.449 -1.099.441

Saldo per 31 december 525.286 571.710

De deelnemingen betreffen: Netto Nettovermogens vermogens

waarde waardeAandeel 1 januari Resultaat Voorziening 31 december

Parkstad V.O.F. 30,00% 134.328 -3.788 - 130.540Landstad Projecten C.V. 48,00% 8.148 -110.466 102.318 -ADZ Beheer B.V. 50,00% 44.876 -92.583 47.707 -Welgelegen Park V.O.F. 33,30% 150.000 - - 150.000Landgoed Welgelegen C.V. 50,00% 234.358 10.388 - 244.746

571.710 -196.449 150.025 525.286

De Stichting de Woonmensen/SJA te Apeldoorn is commanditair vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. en deelt voor 25% in de winst. Joseph Specials B.V. is voor 25% beherend vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. Geconsolideerd maakt dit een aandeel van 50%. Het resultaat van Parkstad V.o.f. betreft de periode van 1 november 2010 tot en met de balansdatum van 31 oktober 2011. Joseph Specials B.V. is beherend vennoot en deelt voor 30% in de winst.

31-12-2011 31-12-2010Effecten € € 100 aandelen Woningnet N.V. 1.070 1.07025 certificaten in Woon Investerings Fonds 2.500.000 2.500.000In deelcertificaten omgezet renteresultaat WIF 352.915 352.915

Saldo per 31 december 2.853.985 2.853.985

Sinds 1 januari 2008 werkt de stichting de Woonmensen/SJA voor de woonruimteverdeling via Woonkeus met Woningnet. Een van de voorwaarden om met dit systeem te mogen werken is dat deelnemende corporaties aandelen hebben in Woningnet N.V. De Woonmensen/SJA heeft het minimaal vereiste aantal van 100 aandelen in 2008 aangeschaft. Stichting de Woonmensen/SJA participeert met vijfentwintig certificaten van € 100.000 in het Wooninvesteringsfonds. Dit fonds in een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het Fonds verkocht. Het betreft hier een achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd. Aflossing zal uitsluitend geschieden als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop uitoefent. De vaste rente bedraagt 2,25% per jaar. Het variabele rentedeel bedraagt 3,25% per jaar en zal na vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening van het WIF uitgekeerd worden indien aan de randvoorwaarden hiervoor is voldaan.

89

31-12-2011 31-12-2010Latente belastingvordering € € Saldo per 1 januari 825.500 864.724Mutatie boekjaar: Agio 33.141 22.323Disagio -121.098 -61.547


In het kader van de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting is het verschil bepaald tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningen o/g. Aangezien de economische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde. Ultimo boekjaar bestaat de latente belastingvordering uit een agio van € 11.028 en een disagio van € 748.571.

31-12-2011 31-12-2010Leningen u/g € €

Stichting Paraat 2,25% 117.647 117.647A.A. Tijink, Hofstraat 63 0,00% 3.540 4.629 Saldo per 31 december 121.187 122.276

Aan de Stichting Paraat te Apeldoorn is een lening verstrekt ad. € 117.647 met een looptijd van 15 jaar tegen een rentepercentage van Euribor per 31 december van het voorgaand jaar vermeerderd met een opslag van 1%; 2011 2,51% (2010: 2,25%). De aflossing van deze lening zal plaatsvinden in 2017 of eerder bij verkoop van de stichting. Aan A.A. Tijink, Hofstraat 63, is in het kader van herstructurering van een woon/winkelpand tot oktober 2010 een bijdrage verstrekt in de vorm van een renteloze lening. Uiterlijk april 2015 zal de lening volledig zijn afgelost.

31-12-2011 31-12-2010Overige financiële vaste activa € € Te vorderen rente Kanaalzone 1.976.055 1.840.023

Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen/SJA. De aankopen en de rente t/m 2008 zijn per 1 januari 2009 ingebracht in de grondexploitatie tegen 3%. De laatste oplevering van dit project staat gepland voor 2017.

90

VLOTTENDE ACTIVA

31-12-2011 31-12-2010Voorraden € € Voorraad onderhoudsmaterialen 78.245 77.365Voorraad woningen bestemd voor de verkoop 196.204 -Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 4.693.008 1.137.615


Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is als volgt opgebouwd:

Stand per 1 januari 1.137.615 1.137.615Bestede kosten 3.855.393 -Af: voorziening voor verwachte verliezen -300.000 -


De voorraad woningen bestemt voor de verkoop betreft 2 woningen aan de Eburonenstraat welke middels een terugkoopplicht zijn teruggekocht. De post voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop bevat voor € 1.467.866 door de Woonmensen/SJA aangekochte gronden inzake de nog te verkopen woningen binnen Landgoed Welgelegen C.V. Daarnaast heeft de Woonmensen bestede kosten inzake het project de Melodie met 5 koopwoningen ad € 433.492, project Boog&Cluster met 11 koopwoningen ad € 1.054.152 en inzake de plint van het project Het kristal van € 1.737.498. Onderhanden projecten

31-12-2011 31-12-2010€ €

Het verloop van de post is als volgt:

Onderhanden projecten in opdracht van derden 3.162.455 873.716Af: Van kopers ontvangen termijnen -1.831.136 -163.865

1.331.319 709.851Voorziening verwacht verlies -410.363 -127.033

Boekwaarde per 31 december 920.956 582.818

De post onderhanden projecten in opdracht van derden bevat 33 verkochte woningen betreffende het project Boog&Cluster.

91

VORDERINGEN Huurdebiteuren

31-12-2011 31-12-2010€ €

Zittende huurdebiteuren 266.236 300.343Vertrokken huurdebiteuren 398.771 354.446

665.007 654.789

Vorderingen in WSNP 46.854 74.937711.861 729.726

Af: voorziening wegens oninbaarheid -403.761 -355.633 voorziening WSNP -35.141 -56.203


De mutatie in de voorziening wegens oninbaarheid 31-12-2011 31-12-2010is als volgt: € € Saldo per 1 januari 355.633 153.210Af: afgeboekte oninbare vorderingen -44.340 -60.054 vrijval voorziening oudere jaren -54.510 -8.622Bij: toegevoegd ten laste van het resultaat 146.978 271.099


In bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, herstelkosten en servicekosten verantwoord van zowel zittende als vertrokken bewoners. De voorziening voor oninbaarheid is voor de zittende huurders bepaald op basis van individuele beoordeling van de nog openstaande vorderingen. De huurachterstand van zittende huurders exclusief herstel- en servicekosten bedraagt 0,84% van de jaarhuur (2010: 1,00%). Gemeente Apeldoorn

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Gemeentelijke Diensten 10.982 23.393Overige vorderingen 696.666 924.867


92

Overige vorderingen31-12-2011 31-12-2010

Deze post is als volgt samengesteld: € € Overige vorderingen 353.946 584.324Af: voorziening voor oninbaarheid - -216.000


De voorziening voor oninbaarheid is op basis van individuele beoordeling bepaald. Belastingen en premies sociale verzekeringen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Vennootschapsbelasting 864.691 864.691

Overlopende activa

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Te vorderen rente Landgoed Welgelegen C.V. 331.008 -Te vorderen rente Landstad Projectontwikkeling C.V. 36.997 -Te vorderen exploitatieresultaat Ordenplein 116.480 -Door te berekenen aan derden 121.027 136.500Te vorderen rente effecten - 128.381Te vorderen rente liquide middelen 30.775 1.957Overige overlopende activa 1.967 11.047


Liquide middelen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Kas 4.086 13.347Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar) 199.663 4.691.397

Totaal 203.749 4.704.744

93

Groepsvermogen

Overige reserves 2011 2010 € € Saldo per 1 januari 38.887.206 37.462.451Bij: Resultaat vorig boekjaar -5.917.890 1.624.755 Voorziening loopbaanontwikkeling - -200.000 Saldo per 31 december 32.969.316 38.887.206

Resultaat boekjaar -4.202.011 -5.917.890

Het resultaat boekjaar is vooruitlopend op de goedkeuring van de RvC ten laste gebracht van de overige reserves. Als gevolg van een stelselwijziging is per 1 januari 2010 een voorziening loopbaanontwikkeling opgevoerd welke ten laste is gebracht van het eigen vermogen. Voorzieningen Beginsaldo Dotatie Onttrekking Eindsaldo

Onrendabele investeringen 2.830.061 1.565.612 -3.722.113 673.560Jubileum uitkeringen 59.301 79 - 59.380Loopbaanontwikkeling 200.000 - -102.444 97.556Negatieve deelnemingen - 150.025 - 150.025

Totaal 3.089.362 1.715.716 -3.824.557 980.521

Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de voorgenomen investeringen. Dit betreft projecten, die in de nabije toekomst vrijwel zeker gerealiseerd zullen worden. De gebruikte uitgangspunten voor de berekening van het onrendabele deel komen overeen met die voor het bestaande bezit. De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen over 2011 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 372.000 - Nieuwbouw Boog&Cluster € 1.911.000 - Terugname nieuwbouw Kristal (Zuidbroek) € - 1.925.000 - Terugname nieuwbouw Zuiderpoort € - 317.188 € 40.812 - Nieuwbouw Kanaalzone € 1.524.800 € 1.565.612 De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen is verwantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Met uitzondering van de Nieuwbouw Kanaalzone welke is verantwoord onder de Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa. De onttrekking aan de voorziening onrendabele investeringen over 2011 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 6.705 - Nieuwbouw Boog&Cluster € 1.911.000 - Terugname nieuwbouw Kristal € - 1.925.000 - Terugname nieuwbouw Zuiderpoort € - 317.188 - Nieuwbouw Kanaalzone € - 1.524.800 - Nieuwbouw Aalscholverweg € 21.359 - Nieuwbouw De Groene Hoven € - 2.946.826 - Nieuwbouw Passiefhuisproject € 301.092 - Gentiaanflat € 751.545 € - 3.722.113

94

De voorziening onrendabele investeringen bevat ultimo 2011 aan onrendabele investeringen voor de volgende projecten: - Nieuwbouw De Groene Hoven € 272.787 - Nieuwbouw Aalscholverweg de Passerel € 35.478 - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 365.295 € 673.560 Voorziening loopbaanontwikkeling Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige uitgaven ter stimulering van de individuele loopbaanontwikkeling. Verwacht wordt dat € 20.000,- binnen een jaar wordt besteed. Voorziening verplichting jubileumuitkeringen Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2011 en rekening houdend met onder andere de blijfkans, is een berekening gemaakt van de te verwachten uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Het bedrag is contant gemaakt naar ultimo 2011 en als voorziening op de balans opgenomen overeenkomstig de Raad voor de Jaarverslaggeving artikel 271. Voorziening negatieve deelnemingen De voorziening heeft betrekking op de verwachte terugbetaling inzake de deelnemingen ADZ Beheer B.V. en Landstad Projecten C.V. LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen

Leningen Krediet- Totaal Overheid instellingen Leningen

Saldo per 1 januari 2010 3.600.000 212.175.741 215.775.741

Bij: nieuwe leningen 41.000.000 41.000.000

Af: aflossing ineens -3.600.000 -16.000.000 -19.600.000 aflossing jaarlijks -584.229 -584.229

Saldo per 31 december 2010 - 236.591.512 236.591.512

Aflossingen komend boekjaar - -6.534.708 -6.534.708Saldo per 31 december 2010 - 230.056.804 230.056.804

Saldo per 1 januari 2011 - 236.591.512 236.591.512

Bij: nieuwe leningen - 52.000.000 52.000.000

Af: aflossing ineens - - - aflossing jaarlijks - -6.534.708 -6.534.708



95

Renterisicox € 1.000 2012 2013 2014 2015 2016

€ € € € €Herfinancieringen

Leningen kredietinstellingen 20.480 15.069 21.106 12.758 270

De totale aflossingsverplichting korter dan 5 jaar bedraagt hiermee € 69.683.000. De aflossingsverplichtingen, die op de doorlopende leningen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting ultimo 2011 bedraagt € 20.479.987. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,62% (2010: 4,02%). De gemiddelde restant looptijd bedraagt 13,4 jaar (2010: 14 jaar). Op de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden verstrekt. De leningen krediet instellingen zijn volledig geborgd door het WSW. De gemeente Apeldoorn fungeert hierbij als achtervang. Waarborgsommen

31-12-2011 31-12-2010Het verloop van deze post is als volgt: € € Saldo 1 januariOntvangen waarborgsommen 47.245 44.870Rente waarborgsommen 800 1.296 48.045 46.166Mutaties inWaarborgsommen 350 2.375Rente 0 -496

Saldo 31 decemberOntvangen waarborgsommen 47.595 47.245Rente waarborgsommen 800 800

Totaal 48.395 48.045

Ultimo 2011 bestaat deze post uit ontvangen waarborgsommen betreffende bedrijfspanden en waarborgsommen inzake uitgegeven tags ten behoeve van parkeerkelders. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Terugkoopverplichting woningen V.o.V. De terugkoopverplichting woningen V.o.V. betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

96

31-12-2011 31-12-2010

Het verloop van deze post is als volgt: € € Saldo 1 januariTerugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 13.778.446 11.708.010Vermeerderingen/verminderingen 441.647 346.400 14.220.093 12.054.410Mutaties in- Correctie terugkooprecht - -2.759.235- Correctie herwaardering terugkooprecht - -62.460- Terugkoopverplichting a.g.v. overdrachten gedurende het boekjaar 2.062.013 4.987.377- Overboeking 93.487- Teruggekochte woningen -195.832 -- Afwaardering -385.686 -Saldo mutaties 1.480.495 2.165.682

Saldo 31 decemberTerugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 15.738.114 13.778.446Vermeerderingen/verminderingen 55.961 441.647

Totaal 15.794.075 14.220.093

In 2011 zijn 16 woningen middels een koopgarant constructie aan derden verkocht. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 2.155.500. Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 4,5%, daalt de terugkoopverplichting in 2011 met € 385.686. KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Kortlopend deel van de langlopende leningen 20.479.987 6.534.708Overige schulden aan kredietinstellingen 1.074.704 -

Totaal 21.554.691 6.534.708

Belastingen en premies sociale verzekeringen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Omzetbelasting 3.283.181 1.620.037Loonbelasting en premies sociale lasten/pensioenen 168.019 35.201

Totaal 3.451.200 1.655.238

97

Overlopende passiva 31-12-2011 31-12-2010 € € Nog te betalen vakantiedagen 73.701 58.053Niet vervallen rente geldleningen 3.900.766 3.840.021Nog te betalen participatiebijdrage 967.257 967.257Nog te betalen bijdrage Kanaalzone 558.000 -Vooruitontvangen huur 2.006.665 1.983.355Vooruitontvangen grondaflossing - 235.107Te verrekenen zaken en diensten aan huurders 475.635 365.244Vooruitontvangen huurtoeslag 185.666 185.144Compensatie Landstad projecten C.V. - 525.000Overige overlopende passiva 207.855 64.481

Totaal 8.375.545 8.223.662

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Het obligo aan het WSW bedraagt € 10.945.820 (2010:€ 5.929.000), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Bankgaranties Inzake de levering van percelen bouwterrein gelegen aan de Burgemeester Jonkheer Quarles van Uffordlaan is een bankgarantie gesteld ad € 1.056.472 bij de ING-bank. Deze garantie loopt af per 1 februari 2012. Aangegane verplichtingen nieuwbouw en onderhoud Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant)verplichting ad € 970.827 inzake werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant)verplichting ad € 20.538.642 inzake werkzaamheden met betrekking tot nieuwbouw- renovatieprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Terugkooprechten De Woonmensen/SJA heeft in het verleden woningen verkocht middels Betaalbaar kopen. Middels deze constructie heeft de Woonmensen/SJA het terugkooprecht van deze woningen. Het betreft hier 19 woningen met een marktwaarde van € 2.505.805. Kredietinstelling Koophuur Ter financiering van de koophuur van de binnenkant van de woning hebben koophuurders een financiering aangetrokken. Indien de koper niet aan zijn verplichting aan de geldgever kan voldoen dan kan de vordering door de financier worden gecedeerd aan de stichting de Woonmensen/SJA met overname van alle rechten. Ultimo 2011 betreffen dit 24 woningen met een financiering van € 557.519. Gemeente Apeldoorn Conform de prestatieafspraken Apeldoorn zijn -onder voorbehoud van goedkeuring door de Europese Commissie- geen bouwleges verschuldigd voor nieuwe sociale huurwoningen. In afwachting van de uitspraak hoeven de leges niet betaald te worden. Ultimo 2011 bedroegen de in rekening gebrachte leges € 584.138.

98

Kredietfaciliteit Landstad Projecten C.V. In het kader van een kredietfaciliteit bij ABN AMRO ad € 3.000.000 hebben St Joseph Holding B.V. en Le Clerq P.O. Holding B.V. een Networth-overeenkomst afgesloten welke 31 maart 2012 afloopt. Hierin verplichten beide B.V.'s zich zorg te dragen dat het garantievermogen van de kredietnemer te alle tijde ten minste € 3.000.000 bedraagt. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Stichting de Woonmensen/SJA vormt samen met St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de dochtermaatschappijen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Onbeperkte aansprakelijkheid Stichting de Woonmensen/SJA is onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van Parkstad V.O.F., Landstad Projectontwikkeling C.V., Landgoed Welgelegen C.V. en Welgelegen Park V.O.F. Financiële instrumenten Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie na goedkeuring door de Raad van Commissarissen. In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico’s, alsmede over de omvang en risico’s van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen van de leningenportefeuille van het laatst afgesloten boekjaar (conform de norm van het WSW). Het gebruik van de volgende (standaard) rente-instrumenten is toegestaan: -Forward Rate Agreement (voor het fixeren van de korte rente) -Cap, Floor of Collar (voor het begrenzen van de korte rente) -Interest Rate Payers Swap (voor het verlengen van de rentetypische looptijd) -Interest Rate Receivers Swap (voor het verkorten van de rentetypische looptijd) -Payers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente) -Receivers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente) Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de Woonmensen/SJA interestderivaten(SWAPS) afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past de Woonmensen/SJA met betrekking tot deze derivaten (hedge-instumenten) kostprijshedge-accounting toe. Deze SWAPS zijn geen margin calls waarbij marktwaarde verrekening van toepassing is. Met de bank zijn 5 jaarlijkse Mutual Break Clause momenten ingebouwd, voor het eerst in 2016. De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van de banken, is per ultimo 2011 € 10,6 miljoen negatief. De marktwaarde-ontwikkeling wordt periodiek gemonitord.

99

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2011:

Hoofdsom Ingangs- Eind-Dealcode Euribor x € 1 mln datum datum Rente marktwaardeInterest rate swap

4050409L 3M 15 1-mei-11 1-mei-51 3,7400% -4.999.8564050417L 3M 15 1-okt-11 1-okt-61 3,7375% -5.612.688

Totaal -10.612.544

Renterisico De Woonmensen/SJA loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Woonmensen/SJA risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Woonmensen/SJA risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de toegelaten instelling interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Kredietrisico Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht het kredietrisico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheidseisen (rating), zoals opgenomen in het Treasury statuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van de Woonmensen/SJA en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. De Woonmensen/SJA heeft inmiddels op verschillende manieren faciliteiten geregeld om altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening courant faciliteiten beschikbaar. Ook worden door de Woonmensen/SJA flexibele financieringsarrangementen afgesproken, waarbij geld opname kan plaatsvinden al naar gelang de behoefte. Valutarisico De Woonmensen/SJA doet conform het treasurystatuut alleen transacties in euro’s en loopt derhalve geen valutarisico’s. Verliesverrekening vennootschapsbelasting De Woonmensen/SJA heeft, op basis van voorlopig ingediende en berekende aangiftes, voor toekomstige fiscale winsten nog € 26.229.205 aan verliezen te verrekenen. De verliezen kunnen 9 jaar vooruit gecompenseerd worden. De verliezen zijn als volgt opgebouwd: Jaar Verrekenbaar verlies 2008 6.828.4042009 1.025.4502010 11.966.5412011 6.408.810

Totaal 26.229.205

100

7. Toelichting op de geconsolideerde winsten Verliesrekening over 2011 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 2011 2010 € € Te ontvangen netto huur:Woningen en woongebouwen 30.252.441 29.179.397Onroerende zaken niet zijnde woningen 1.470.413 1.570.607

Totaal netto huuropbrengsten 31.722.854 30.750.004

Erfpachtopbrengsten 57.780 48.836

Af huurderving:- wegens leegstand -439.138 -394.993- wegens oninbaarheid -37.595 -30.063

Mutatie huren in voorziening dubieuze huurdebiteuren 1.181 -144.268

Totaal 31.305.082 30.229.516

De huren zijn met name gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging; - verhoging wegens woningverbeteringen; - aanpassing tot streefhuur bij mutatie; - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en bedrijfspanden of van aangekocht bezit - verkoop van woningen; De maximale huurverhoging per 1 juli 2011 voor woningen en woongebouwen bedroeg maximaal 1,3% en is daarmee gelijk aan de inflatie van 2010 (2010: 1,2%). Voor onroerende zaken niet zijnde woningen zijn de huren verhoogd op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens overeenkomst. De totale huurderving bedraagt 1,49% van de huren (2010:1,38%).

Opbrengsten servicecontracten 2011 2010 € € Vergoedingen voor zaken en diensten 1.269.684 1.514.234af: vergoedingsderving -21.962 -19.615

Totaal 1.247.722 1.494.619

De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld.

101

Verkoop onroerende goederen 2011 2010 € € Verkoop grond 31.008 74.678Resultaat verkopen bestaand bezit - 653.726

Resultaat uit verkoop onroerende zaken 31.008 728.404

Als gevolg van de met de verkoop samenhangende terugkoopplicht voor verkopen van onroerende zaken die als Verkopen onder Voorwaarden (Koopgarant) worden geclassificeerd, wordt geen verkoopresultaat in de resultatenrekening verantwoord. De opbrengsten van deze woningen worden gepresenteerd onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Verkoop grond 2011 2010 € € Opbrengst verkopen grond - 1.246.795Af: Kostprijs - 1.072.011

- 174.784Rentevergoeding uit grondverkopen 31.008 -100.106

Resultaat uit verkopen grond 31.008 74.678 In 2011 hebben geen verkopen van grond via Landgoed Welgelegen C.V. plaats gevonden. De gerealiseerde rente op de voorraad grond bedraagt in 2011 € 31.008. Resultaat verkopen bestaand bezit (niet koopgarant) 2011 2010 € € Opbrengst verkoop bestaand bezit - 1.244.500Af: boekwaarde en verkoopkosten - -590.774

Resultaat verkoop bestaand bezit - 653.726

Een verkoopverlies is verantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa.

102

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 2011 2010 € € Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen 562.915 550.908

Overige bedrijfsopbrengsten 2011 2010 € € Verhuur bedrijfsmatig onroerende zaken 40.206 38.606Beheerdiensten 19.611 12.856Verkoopresultaat overige activa 1.704 1.954Afsluiten huurcontracten 16.370 14.105Overige opbrengsten 961.606 121.494

Totaal 1.039.497 189.015

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa 2011 2010 € €

Afschrijving onroerende zaken in exploitatie 8.553.581 8.118.791Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 449.209 448.952

Totaal 9.002.790 8.567.743

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2011 2010 € €

Aanpassing eerdere onrendabele investeringen -2.242.188 -Dotatie voorziening onrendabele investeringen 2.283.000 2.482.664Terugname bestaand bezit -6.529.184 -4.926.481Bestaand bezit 5.934.685 2.130.705

-553.687 -313.112

Mutatie waardeverschillen V.o.V. -347.435 1.552.628Verkoopresultaat bestaand bezit 768.513 -Afboeken voorbereidingskosten wegens het niet doorgaan vandiverse nieuwbouwinitiatieven 345.216 353.908 Totaal 212.607 1.593.424

In het boekjaar zijn van de volgende projecten de onrendabele toppen genomen: Project Boog&Cluster € 1.911.000 Project Groot Zonnehoeve € 372.000 € 2.283.000 Jaarlijks wordt een voorziening gevormd voor het onrendabele deel van de investeringen. De dotatie van dit onrendabele deel vormt een onderdeel van de “overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.

103

Bij de jaarlijkse toetsing van de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie aan de bedrijfswaarde heeft een afwaardering plaatsgevonden van € 6,5 miljoen en is een bedrag van € 6,3 miljoen teruggenomen. De mutatie waardeverschillen Verkopen onder Voorwaarden bevat over het afgelopen boekjaar: Resultaat uit verkopen middels V.o.V. € -763.803 Mutatie waardering activa V.o.V. € 732.785 Mutatie terugkoopverplichting V.o.V. € -385.686 Afwaardering in eigen beheer gerealiseerde woningen verkocht middels V.o.V. € 69.269 € -347.435 In 2011 zijn 16 woningen onder Koopgarant overgedragen aan derden. Hiervan zijn er 3 in eigen beheer ontwikkeld en met 35% korting verkocht. Van de overige 13 woningen bedroeg het gemiddelde resultaat op deze overdrachten € 65.836, bij een gemiddelde korting op de taxatiewaarde van 15%. Verkoopresultaat bestaand bezit (niet koopgarant) 2011 2010 € € Opbrengst verkoop bestaand bezit 1.251.568 -Af: boekwaarde en verkoopkosten -2.020.081 -

Resultaat verkoop bestaand bezit -768.513 -

Salarissen 2011 2010 € €

Salarissen 3.229.436 3.097.668Kosten externe ondersteuning 163.707 86.674 Totaal 3.393.143 3.184.342

Dit betreft de bruto salarissen inclusief vakantietoeslag en het doorbetaalde salaris tijdens ziekte, onder aftrek van eventueel ontvangen ziekengelden. Conform de CAO Woondiensten 2011 zijn de salarissen per 1 januari met 1,5% verhoogd. Lasten onderhoud 2011 2010 € €

Planmatig onderhoud 3.826.067 6.996.129Dagelijks onderhoud 1.847.597 1.610.900Mutatie onderhoud 806.841 794.086

6.480.505 9.401.115

Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd -162.627 -169.200 Totaal 6.317.878 9.231.915

104

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 2011 2010 € €In het boekjaar 2011 zijn de voorraden bestemd voor de verkoopen in opdracht van derden afgewaardeerd naar marktwaarde. Commerciële plint Kristal 300.000 -Koopwoningen Boog&Cluster 410.363 -Koopwoningen Kanaalzone 1.524.800 - Totaal 2.235.163 -

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Beheerskosten 2011 2010 € €

Overige personeelskosten 210.980 279.347Huisvestingskosten 174.059 211.957Commerciële verhuur en verkoopkosten 279.474 353.753Inventariskosten 48.702 38.053Kosten wagenpark 105.856 102.781Accountantskosten 46.247 46.044Advieskosten 167.408 160.534Algemene beheerskosten 398.377 516.529Automatiseringskosten 365.752 341.657 Totaal 1.796.855 2.050.655

Heffingen en verzekeringen 2011 2010 € €

Belastingen 1.241.000 1.200.508Verzekeringen 187.244 189.722Sector specifieke heffing: Contributie Aedes 50.532 51.420 Totaal 1.478.776 1.441.650

105

Leveringen en diensten 2011 2010 € €

Kosten huismeesters 72.875 63.640Kosten glaszetten 44.149 47.975Geiser-/boilerhuur 68.631 70.680Kosten tuinonderhoud 110.513 122.571Kosten trappenhuizen 503.784 563.372Stookkosten 348.833 448.148Diverse overige kosten 52.242 57.999

1.201.027 1.374.385

Af: Kosten eigen dienst elders gepresenteerd -100.201 -89.525Afrekening leveringen en diensten voorgaand jaar 15.796 13.059 Totaal 1.116.622 1.297.919

Diverse bedrijfslasten 2011 2010 € €

Compensatie Landstad Projecten C.V. - 114.179Leefbaarheid 1.235.150 594.525Oninbare vorderingen bij huurachterstanden 40.208 30.503Dotatie voorziening dubieuze debiteuren inzake oninbare -kosten schades en L&D 91.287 143.097Doorbelaste exploitatie Ordenplein -116.480 -Bijdrage 40 achterstandswijken 318.838 303.243Verrekening exploitatie Kanaalzone 109.965 -Overige bedrijfslasten 39.289 207.782 Totaal 1.718.257 1.393.329

Totaal overige bedrijflasten 6.110.500 6.183.553 FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2011 2010 € €

Rente op liquide middelen in rekening courant 30.940 190.501Rente belastingdienst 103.382 54.315Rente Landgoed welgelegen C.V. - -Rente Kanaalzone 347.767 221.270Overige rente 65.315 27.043 Totaal 547.404 493.129

106

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 2011 2010 € €

Rente leningen u/g 2.949 6.468Opbrengsten effecten 64.191 128.381 Totaal 67.140 134.849

Rentelasten en soortgelijke kosten 2011 2010 € €

Rente leningen o/g 9.930.710 8.746.478Rente derivaten 311.967 -Rente kredietinstellingen 14.589 6.146Disagio leningen 48.714 36.225Overige rente en kosten 41.532 125 Totaal 10.347.512 8.788.974

107

Vennootschapsbelasting 2011 2010 € €

Acute belastingdruk vennootschapsbelasting - -Mutatie actieve belastinglatentie -87.957 -39.224 Totaal -87.957 -39.224

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25% (20% voor de winst < € 200.000). De lagere effectieve belastingdruk vennootschapsbelasting ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit renovatieprojecten, afschrijvingen op vastgoed, de verwerking van de interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: 2011 €

Commercieel resultaat conform de winsten verliesrekening -4.202.011 Bij: Fiscaal lagere afschrijving op activa 7.555.480 Fiscaal geen waardeveranderingen 2.788.850

Resultaat ADZ Beheer BV 92.583CFV Vogelaarheffing 318.838

10.755.751

Af: Fiscaal lager resultaat woningverkopen -411.730Saldo afschrijving en vrijval (dis)agio leningen o/g -258.114Fiscaal hogere lasten onderhoud -12.292.706

-12.962.550Belastbaar resultaat -6.408.810Af: te verrekenen verliezen -Belastbaar bedrag 2011 -6.408.810

Mutatie actieve belastinglatentie In het kader van de VSO2 is de latente belastingvordering bepaald. Aangezien de bedrijfseconomische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, is er sprake van een latente belastingvordering. De mutatie van deze actieve belastingvordering wordt onder deze post in de winsten verliesrekening verantwoord. Resultaat deelnemingen 2011 2010 € €Resultaten ten gunste van c.q. ten laste van de post deelnemingen

Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. -110.466 -1.531.932A.D.Z. Beheer B.V. -92.583 -57.821Landgoed Welgelegen C.V. 10.388 379.974Welgelegen Park V.O.F. - -Parkstad V.O.F. -3.788 110.338 Totaal -196.449 -1.099.441

108

Accountantshonorarium 2011 2010 € € Onderzoek van de jaarrekening 46.247 46.044Adviesdiensten op fiscaal terrein 49.906 25.368 Totaal 96.153 71.412

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Bezoldiging Raad van Commissarissen en Raad van Bestuur 2011 2010 € €Bezoldiging Raad van Commissarissen:

J.A.M. van der Vorst Lid van RvC, Voorzitter 8.346 11.256Prof. Dr. J.J.L. van der Klink Lid van RvC, Vice Voorzitter - 9.314C.H.P. Oosterwijk Lid van RvC, Vice Voorzitter 7.467 -Th. Oosterhuis Lid van RvC 8.379 10.469H.G.M. Maathuis Lid van RvC - 8.798Drs. G.M. Siegerink Lid van RvC 8.379 -W.J.J.M. Weijers FB Lid van RvC 8.379 8.798T.M. Jordaan Lid van RvC - 4.398

40.950 53.033

Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2011: € 193.000). 2011 2010Bezoldiging Raad van Bestuur: € €

Ir. Ing. P. Koburg, Voorzitter

Periode in dienst 1-1 t/m 30-11 1-1 t/m 31-12Voorzitter Ja JaBeëindiging dienstverband Nee NeeAfspraken werktijden Nee NeeDeeltijdfactor 100% 100%Bruto salaris 132.977 131.318Onkostenvergoeding 1.800 1.800Werkgeversbijdrage sociale lasten 5.238 7.387Werkgeversbijdrage pensioen 30.039 33.080Ontslagvergoeding nvt nvtVariabel inkomen nvt nvtTotaal bruto inkomen 170.053 171.785

Cataloguswaarde auto van de zaak 35.695 35.695Eigen bijdrage auto van de zaak 1.200 1.200Belastbaar inkomen 128.675 132.877

In 2011 heeft de bestuurder P. Koburg te kennen gegeven geen 2e bestuursperiode (van 4 jaar) aan te

109

willen gaan bij de Woonmensen. Met ingang van 1 december 2011 heeft hij zijn functie als bestuurder neergelegd waarna interim bestuurder J.E. van Geest voor de maand december 2011 deze functie heeft vervuld. De bezoldiging van de interim bestuurder J.E. van Geest over 2011 bedroeg € 40.447. De 4-jaarlijkse bestuursperiode van P. Koburg zal mei 2012 eindigen. Vanwege de personele unie tussen de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA wordt 22% van de bezoldiging van de bestuurder doorbelast naar de Woonmensen/KWZA. Voor 2011 was dit een bedrag van € 51.922. 8. Enkelvoudige jaarrekening Algemeen Voor zover posten uit de balans en winsten verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening.

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling De waarderingsgrondslagen voor de balans en grondslagen voor de resultaatbepaling zijn gelijk aan de waarderingsgrondslagen zoals weergegeven bij de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening.

110

9. Enkelvoudige Balans per 31 december 2011 (na verliesverwerking) ACTIEF 31 december 2011 31 december 2010

€ € € €Materiële vaste activa Onroerende zaken, - in exploitatie 250.823.016 238.589.279- in ontwikkeling 49.122.475 15.468.767- Verkocht onder Voorwaarden 15.450.307 14.220.092- ten dienste van 9.756.160 10.076.519

325.151.958 278.354.657

Financiële vaste activaDeelnemingen 159.440 421.921Effecten 2.853.985 2.853.985Latente belastingvordering 737.543 825.500Leningen u/g 6.440.479 6.566.360Overige financiële vaste activa 1.976.055 1.840.023

12.167.502 12.507.789

Vlottende activaVoorraden 4.967.457 1.214.980Onderhanden projecten 920.956 582.818

VorderingenHuurdebiteuren 248.296 317.259Gemeente Apeldoorn 707.648 948.260Groepsmaatschappijen 203.307 391.786Overige vorderingen 342.045 344.524Belastingen en premies sociale verzekeringen 869.642 869.642Overlopende activa 637.936 409.247

3.008.874 3.280.718

Liquide middelen 203.749 4.558.095

Totaal 346.420.496 300.499.057

111

PASSIEF 31 december 2011 31 december 2010€ € € €

GroepsvermogenEigen vermogen 28.767.305 32.969.316

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen 673.560 2.830.061Voorziening loopbaanontwikkeling 97.556 200.000Voorziening verplichting jubileum uitkeringen 59.380 59.301 830.496 3.089.362 Langlopende schuldenLeningen overheid en kredietinstellingen 261.576.817 230.056.804Waarborgsommen 30.599 30.299Terugkoopverplichting woningen V.o.V. 15.794.075 14.220.092 277.401.491 244.307.195 Kortlopende schuldenSchulden aan kredietinstellingen 21.544.858 6.534.708Schulden aan leveranciers 5.965.122 3.577.458Schulden aan groepsmaatschappijen 124.559 -Belastingen en premies socialeverzekeringen 3.448.452 1.652.360Overlopende passiva 8.338.213 8.368.658

39.421.204 20.133.184

Totaal 346.420.496 300.499.057

112

10. Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over 2011

31 december 2011 31 december 2010€ € € €

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten 30.855.658 29.755.427Opbrengsten servicecontracten 1.247.722 1.494.619Verkoop onroerende goederen 31.008 155.003Geactiveerde productie ten behoeve vanhet eigen bedrijf 562.915 550.908Overige bedrijfsopbrengsten 1.055.415 202.411

Som der bedrijfsopbrengsten 33.752.718 32.158.368

BedrijfslastenAfschrijvingen op materiële vasteactiva 8.736.153 8.284.161Overige waardeveranderingen vanmateriële vaste activa 212.607 1.580.562Salarissen 3.393.143 3.184.342Sociale lasten 450.023 404.706Pensioenlasten 648.757 645.008Lasten onderhoud 6.309.283 9.209.658Bijzondere waardeveranderingen vanVlottende activa 2.235.163 -Overige bedrijfslasten 6.282.654 6.025.519

Som der bedrijfslasten 28.267.783 29.333.956

Exploitatieresultaat 5.484.935 2.824.412

Financiële baten en lastenRentebaten en soortgelijke opbrengsten 547.404 493.320Opbrengsten financiële vaste activa eneffecten 458.982 710.113Rentelasten en soortgelijke kosten -10.342.894 -8.782.828

-9.336.508 -7.579.395

Resultaat uit gewone bedrijfs-uitoefening voor belastingen -3.851.573 -4.754.983

Vennootschapsbelasting -87.957 -39.224Resultaat deelnemingen -262.481 -1.123.683

-350.438 -1.162.907

Resultaat na belastingen -4.202.011 -5.917.890

113

11. Toelichting op de enkelvoudige Balans per 31 december 2011 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

31-12-2011 31-12-2010Onroerende en roerende zaken in exploitatie € €



Mutaties in het boekjaar- investeringen 17.723.118 20.347.657- desinvesteringen -2.810.135 -103.401- afschrijvingen -8.286.946 -7.835.210- aanpassing naar bedrijfswaarde 553.687 313.112- aanpassing voorziening onrendabele investeringen -2.279.371 1.136.127- overboekingen 7.333.384 9.746.843

12.233.737 23.605.128



Cummulatieve herwaarderingen waardeaanpassingen -19.175.971 -19.228.223

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Investeringen In 2011 is voor € 4,6 miljoen geïnvesteerd in geriefsinvesteringen waar een levensduurverlenging tegenover staat. Daarnaast heeft in het boekjaar voor € 0,3 miljoen aan investeringen plaats gevonden in voornamelijk de hellingbanen aan de Koninginnelaan. In 2011 is voor € 13,5 miljoen aan herontwikkeling en renovatie geïnvesteerd in panden welke momenteel in exploitatie zijn. Dit betreffen o.a. de renovatie van de Moerbosch flat, Gentiaan flat en de flat ’t Sluisje voor € 11,2 miljoen, Hoofdstraat Epe € 0,4 miljoen, Rijksstraatweg Wilp € 0,5 miljoen, Henri Dunantlaan en de Eglantier € 0,7 miljoen en het groot onderhoud Cluster3 Colijnstraat voor € 0,7 miljoen. De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake onroerende zaken in exploitatie bedraagt € 1,9 miljoen inclusief btw. Desinvestering In 2011 zijn 13 woningen verkocht middels Verkoop onder Voorwaarden met een boekwaarde van € 0,9 miljoen en is de commerciële plint Baron Sloetkade met parkeerplaatsen verkocht met een boekwaarde van € 1,9 miljoen . Op basis van de binnen de Woonmensen/SJA goedgekeurde verkoopplannen zijn ultimo 2011 nog 110 woningen bij mutatie beschikbaar voor normale verkoop en 489 voor verkoop middels koopgarant.

114

Afschrijvingen De gehanteerde afschrijvingstermijnen en gevolgde afschrijvingssystematiek luiden als volgt: Jaar Grond geen afschrijving - Bouw/bijkomendekosten Lineair 50 C.V.-installaties Lineair 50 Liften/isolatie Lineair 50 Vervoermiddelen Lineair 8 Kantoorinventaris Lineair 10 Automatisering Lineair 7 Overige inventarissen Lineair 10

Overboekingen In verband met opleveringen in 2011 zijn onder andere de volgende projecten in exploitatie genomen: - 12 huurwoningen passiefhuisproject aan de Waterlei; - 16 vrije-sector huurwoningen en parkeerplaatsen project Kastanje in de Groene Hoven Verzekering De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2011 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Deze verzekering geschiedt op basis van het aantal verhuureenheden. Het woningbezit is verzekerd tegen een premie, onafhankelijk van de werkelijke waarde van de woningen. Zekerheid Het onroerend goed is grotendeels gefinancierd met kapitaal-marktleningen. Op alle leningen is de WSW-garantie van toepassing.

31-12-2011 31-12-2010Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling € €



Mutaties in het boekjaar- investeringen 42.857.627 23.402.925- desinvesteringen -375.119 -124.945- afschrijvingen - -- overige waardeveranderingen -1.401.930 -7.502.623- overboekingen* -7.426.870 -9.810.967

33.653.708 5.964.390



*De overboekingen betreffen een overboeking van € 7.333.384 naar de materiële vaste activa in exploitatie en een overboeking van € 93.487 naar de onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden.

115

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Investeringen De investeringen hebben grotendeels betrekking op de volgende projecten:

x € 1.000

Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Eik 5.158Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Vlier 5.815Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Kastanje 789Nieuwbouw De Groene Hoven, parkeerkelder Noord 1.689Nieuwbouw De Groene Hoven MFC 672Nieuwbouw Passiefhuisproject, Waterlei 2.060Nieuwbouw Kristal (Zuidbroek) 13.249Nieuwbouw Zuiderpoort Fase II (Ravenweg) 8.292Nieuwbouw Boog&Cluster 4.575Nieuwbouw Kanaalzone 558

Totaal 42.857

De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake de onroerende zaken in ontwikkeling nieuwbouw bedraagt € 18,6 mln inclusief btw. Desinvesteringen De desinvesteringen betreffen de overboekingen van initiatiefkosten van niet doorgegane projecten. Overige waardeveranderingen Ten behoeve van een aantal nieuwbouw projecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen, wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen.

116

31-12-2011 31-12-2010Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden € €

Saldo per 1 januari - Verkrijgingsprijzen 13.778.446 11.708.010- Herwaardering 441.647 346.400


Mutaties in het boekjaar- Correctie terugkooprecht - -2.759.235- Correctie herwaardering terugkooprecht - -62.460- Toevoeging V.o.V. 2.062.013 7.200.879- Overboeking 93.487 -- Herwaardering -732.785 -2.213.502- Teruggekochte woningen -192.500 -

1.230.215 2.165.682

Saldo per 31 december- Verkrijgingsprijzen 15.741.446 13.778.446- Herwaardering -291.138 441.647


In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 123 eenheden opgenomen. De contracten betreffen enkel terugkoop verplichtingen. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben en worden kortingen gegeven met een bandbreedte tussen 10% en 35%. Voorts zijn een aantal contracten gekwalificeerd als verkooptransactie. Deze contracten bevatten terugkoop rechten en zijn nader toegelicht onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De toevoeging betreft 3 woningen aan Het Sparrenbos die per balansdatum gewaardeerd zijn tegen 65% van de aankoopwaarde. Daarnaast zijn 13 woningen verkocht die gewaardeerd zijn tegen 85% van de taxatiewaarde. Alle 16 verkochte woningen in 2011 zijn verkocht onder het principe van koopgarant.

117

31-12-2011 31-12-2010Onroerende en roerende zaken ten dienste van de € €exploitatie



Mutaties in het boekjaar- investeringen 160.095 2.101.068- desinvesteringen -31.245 -50.060- afschrijvingen -449.209 -448.952- overboekingen - 64.124

-320.359 1.666.180



FINANCIELE VASTE ACTIVA

31-12-2011 31-12-2010Deelnemingen € € Saldo per 1 januari 421.921 2.029.232

Mutaties in het boekjaar- stortingen/uitkeringen 0 -483.628- resultaat -262.481 -1.123.683


De deelnemingen betreffen: Netto Nettovermogens vermogens

waarde Stortingen/ waardeAandeel 1 januari Resultaat Uitkeringen 31 december

St Joseph Holding B.V. 100,00% 304.742 -267.675 - 37.067Landgoed Welgelegen C.V. 25,00% 117.179 5.194 - 122.373

421.921 -262.481 - 159.440

De Stichting de Woonmensen/SJA te Apeldoorn is commanditair vennoot binnen de Landgoed Welgelegen C.V. en deelt voor 25% in de winst.

118

31-12-2011 31-12-2010Effecten € € 100 aandelen Woningnet N.V. 1.070 1.07025 certificaten in Woon Investerings Fonds 2.500.000 2.500.000In deelcertificaten omgezet renteresultaat WIF 352.915 352.915


Sinds 1 januari 2008 werkt de stichting de Woonmensen/SJA voor de woonruimteverdeling via Woonkeus met Woningnet. Een van de voorwaarden om met dit systeem te mogen werken is dat deelnemende corporaties aandelen hebben in Woningnet N.V. De Woonmensen/SJA heeft het minimaal vereiste aantal van 100 aandelen in 2008 aangeschaft. Stichting de Woonmensen/SJA participeert met vijfentwintig certificaten van € 100.000 in het Wooninvesteringsfonds. Dit fonds in een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het Fonds verkocht. Het betreft hier een achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd. Aflossing zal uitsluitend geschieden als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop uitoefent. De vaste rente bedraagt 2,25% per jaar. Het variabele rentedeel bedraagt 3,25% per jaar en zal na vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening van het WIF uitgekeerd worden indien aan de randvoorwaarden hiervoor is voldaan.

31-12-2011 31-12-2010Latente belastingvordering € € Saldo per 1 januari 825.500 864.724Mutatie boekjaar: Agio 33.141 22.323Disagio -121.098 -61.547


In het kader van de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting is het verschil bepaald tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningen o/g. Aangezien de economische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde. Ultimo boekjaar bestaat de latente belastingvordering uit een agio van € 11.028 en een disagio van € 748.571.

31-12-2011 31-12-2010Overige financiële vaste activa € € Te vorderen rente Kanaalzone 1.976.055 1.840.023

Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen/SJA. De aankopen en de rente t/m 2008 zijn per 1 januari 2009 ingebracht in de grondexploitatie tegen 3%. De laatste oplevering van dit project staat gepland voor 2017.

119

31-12-2011 31-12-2010Leningen u/g € €

St. Joseph Holding B.V. 8,00% 1.000.000 1.000.000St. Joseph Holding B.V. 8,00% 1.497.472 1.622.265St. Joseph Holding B.V. 6,00% 1.800.000 1.800.000St. Joseph Holding B.V. 6,00% 2.021.820 2.021.819Stichting Paraat 2,25% 117.647 117.647A.A. Tijink, Hofstraat 63 0,00% 3.540 4.629 Saldo per 31 december 6.440.479 6.566.360

Ter financiering van de aankoop van woningen is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 1.000.000. Ter financiering van de aankoop van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 2.495.791. De aflossing is € 124.790 per jaar vanaf het jaar 2004. Ter financiering van de bouw van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 2.021.819 welke in 2010 is geherfinancierd tegen 6%. Ter financiering van de bouw van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 1.800.000. Aan de Stichting Paraat te Apeldoorn is een lening verstrekt ad. € 117.647 met een looptijd van 15 jaar tegen een rentepercentage van Euribor per 31 december van het voorgaand jaar vermeerderd met een opslag van 1%; 2011 2,51% (2010: 2,25%). De aflossing van deze lening zal plaatsvinden in 2017 of eerder bij verkoop van de stichting. Aan A.A. Tijink, Hofstraat 63, is in het kader van herstructurering van een woon/winkelpand tot oktober 2010 een bijdrage verstrekt in de vorm van een renteloze lening. Uiterlijk april 2015 zal de lening volledig zijn afgelost. VLOTTENDE ACTIVA

31-12-2011 31-12-2010Voorraden € € Voorraad onderhoudsmaterialen 78.245 77.365Voorraad woningen bestemd voor de verkoop 196.204 -Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 4.693.008 1.137.615


Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is als volgt opgebouwd:

Stand per 1 januari 1.137.615 1.137.615Bestede kosten 3.855.393 -Af: voorziening voor verwachte verliezen -300.000 -


120

De voorraad woningen bestemt voor de verkoop betreft 2 woningen aan de Eburonenstraat welke middels een terugkoopplicht zijn teruggekocht. De post voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop bevat voor € 1.467.866 door de Woonmensen/SJA aangekochte gronden inzake de nog te verkopen woningen binnen Landgoed Welgelegen C.V. Daarnaast heeft de Woonmensen bestede kosten inzake het project de Melodie met 5 koopwoningen ad € 433.492, project Boog&Cluster met 11 koopwoningen ad € 1.054.152 en inzake de plint van het project Het kristal van € 1.737.498. Onderhanden projecten

31-12-2011 31-12-2010€ €

Het verloop van de post is als volgt:

Onderhanden projecten in opdracht van derden 3.162.455 873.716Af: Van kopers ontvangen termijnen -1.831.136 -163.865

1.331.319 709.851Voorziening verwacht verlies -410.363 -127.033

Boekwaarde per 31 december 920.956 582.818

De post onderhanden projecten in opdracht van derden bevat 33 verkochte woningen betreffende het project Boog&Cluster. VORDERINGEN Huurdebiteuren

31-12-2011 31-12-2010€ €

Zittende huurdebiteuren 241.573 299.712Vertrokken huurdebiteuren 398.771 354.446

640.344 654.158

Vorderingen in WSNP 46.854 74.937687.198 729.095

Af: voorziening wegens oninbaarheid -403.761 -355.633 voorziening WSNP -35.141 -56.203


121

De mutatie in de voorziening wegens oninbaarheid 31-12-2011 31-12-2010is als volgt: € € Saldo per 1 januari 355.633 153.210Af: afgeboekte oninbare vorderingen -44.340 -60.054 vrijval voorziening oudere jaren -54.510 -8.622Bij: toegevoegd ten laste van het resultaat 146.978 271.099


In bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, herstelkosten en servicekosten verantwoord van zowel zittende als vertrokken bewoners. De voorziening voor oninbaarheid is voor de zittende huurders bepaald op basis van individuele beoordeling van de nog openstaande vorderingen. De huurachterstand van zittende huurders exclusief herstel- en servicekosten bedraagt 0,84% van de jaarhuur (2010: 1,00%). Gemeente Apeldoorn

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Gemeentelijke Diensten 10.982 23.393Overige vorderingen 696.666 924.867


Groepsmaatschappijen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € St. Joseph Holding B.V. 188.850 352.165St. Joseph Projectontwikkeling B.V. - 1.309St. Joseph Vastgoed B.V. 1.873 7.789Joseph Specials B.V. 12.584 30.523


Overige vorderingen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Overige vorderingen 342.045 560.524Af: voorziening voor oninbaarheid - -216.000


De voorziening voor oninbaarheid is op basis van individuele beoordeling bepaald.

122

Belastingen en premies sociale verzekeringen31-12-2011 31-12-2010

Deze post is als volgt samengesteld: € € Vennootschapsbelasting 869.642 869.642

Overlopende activa

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Te vorderen rente Landgoed Welgelegen C.V. 331.008 -Te vorderen rente Landstad Projectontwikkeling C.V. 36.997 -Te vorderen rente leningen St Joseph Holding B.V. 115.546 131.407Door te berekenen aan derden 121.027 136.500Te vorderen rente effecten 0 128.381Te vorderen rente liquide middelen 30.775 1.912Overige overlopende activa 2.583 11.047

Totaal 637.936 409.247

Liquide middelen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Kas 4.086 13.347Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar) 199.663 4.544.748

Totaal 203.749 4.558.095

EIGEN VERMOGEN

Overige reserves 2011 2010 € € Saldo per 1 januari 38.887.206 37.462.451Bij: Resultaat vorig boekjaar -5.917.890 1.624.755 Voorziening loopbaanontwikkeling - -200.000 Saldo per 31 december 32.969.316 38.887.206

Resultaat boekjaar -4.202.011 -5.917.890

Het resultaat boekjaar is vooruitlopend op de goedkeuring van de RvC ten laste gebracht van de overige reserves. Als gevolg van een stelselwijziging is per 1 januari 2010 een voorziening loopbaanontwikkeling opgevoerd welke ten laste is gebracht van het eigen vermogen.

123

Voorzieningen Beginsaldo Dotatie Onttrekking Eindsaldo

Onrendabele investeringen 2.830.061 1.565.612 -3.722.113 673.560Jubileum uitkeringen 59.301 79 - 59.380Loopbaanontwikkeling 200.000 - -102.444 97.556

Totaal 3.089.362 1.565.691 -3.824.557 830.496

Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de voorgenomen investeringen. Dit betreft projecten, die in de nabije toekomst vrijwel zeker gerealiseerd zullen worden. De gebruikte uitgangspunten voor de berekening van het onrendabele deel komen overeen met die voor het bestaande bezit. De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen over 2011 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 372.000 - Nieuwbouw Boog&Cluster € 1.911.000 - Terugname nieuwbouw Kristal (Zuidbroek) € - 1.925.000 - Terugname nieuwbouw Zuiderpoort € - 317.188 € 40.812 - Nieuwbouw Kanaalzone € 1.524.800 € 1.565.612 De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen is verwantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Met uitzondering van de Nieuwbouw Kanaalzone welke is verantwoord onder de Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa. De onttrekking aan de voorziening onrendabele investeringen over 2011 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 6.705 - Nieuwbouw Boog&Cluster € 1.911.000 - Terugname nieuwbouw Kristal € - 1.925.000 - Terugname nieuwbouw Zuiderpoort € - 317.188 - Nieuwbouw Kanaalzone € - 1.524.800 - Nieuwbouw Aalscholverweg € 21.359 - Nieuwbouw De Groene Hoven € - 2.946.826 - Nieuwbouw Passiefhuisproject € 301.092 - Gentiaanflat € 751.545 € - 3.722.113 De voorziening onrendabele investeringen bevat ultimo 2011 aan onrendabele investeringen voor de volgende projecten: - Nieuwbouw De Groene Hoven € 272.787 - Nieuwbouw Aalscholverweg de Passerel € 35.478 - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 365.295 € 673.560 Voorziening loopbaanontwikkeling Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige uitgaven ter stimulering van de individuele loopbaanontwikkeling. Verwacht wordt dat € 20.000,- binnen een jaar wordt besteed. Voorziening verplichting jubileumuitkeringen Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2011 en rekening houdend met onder andere de blijfkans, is een berekening gemaakt van de te verwachten uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Het bedrag is contant gemaakt naar ultimo 2011 en als voorziening op de balans opgenomen overeenkomstig de Raad voor de Jaarverslaggeving artikel 271.

124

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen

Leningen Krediet- Totaal Overheid instellingen Leningen

Saldo per 1 januari 2010 3.600.000 212.175.741 215.775.741

Bij: nieuwe leningen 41.000.000 41.000.000

Af: aflossing ineens -3.600.000 -16.000.000 -19.600.000 aflossing jaarlijks -584.229 -584.229



Saldo per 1 januari 2011 - 236.591.512 236.591.512

Bij: nieuwe leningen - 52.000.000 52.000.000

Af: aflossing ineens - - - aflossing jaarlijks - -6.534.708 -6.534.708



Renterisicox € 1.000 2012 2013 2014 2015 2016

€ € € € €Herfinancieringen

Leningen kredietinstellingen 20.480 15.069 21.106 12.758 270

De totale aflossingsverplichting korter dan 5 jaar bedraagt hiermee € 69.683.000. De aflossingsverplichtingen, die op de doorlopende leningen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting ultimo 2011 bedraagt € 20.479.987. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,62% (2010: 4,02%). De gemiddelde restant looptijd bedraagt 13,4 jaar (2010: 14 jaar). Op de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden verstrekt. De leningen krediet instellingen zijn volledig geborgd door het WSW. De gemeente Apeldoorn fungeert hierbij als achtervang.

125

Waarborgsommen31-12-2011 31-12-2010

Het verloop van deze post is als volgt: € € Saldo 1 januariOntvangen waarborgsommen 29.499 26.974Rente waarborgsommen 800 1.296 30.299 28.270Mutaties inWaarborgsommen 300 2.525Rente - -496

Saldo 31 decemberOntvangen waarborgsommen 29.799 29.499Rente waarborgsommen 800 800

Totaal 30.599 30.299

Ultimo 2011 bestaat deze post uit ontvangen waarborgsommen betreffende bedrijfspanden en waarborgsommen inzake uitgegeven tags ten behoeve van parkeerkelders. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Terugkoopverplichting woningen V.o.V. De terugkoopverplichting woningen V.o.V. betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

31-12-2011 31-12-2010Het verloop van deze post is als volgt: € € Saldo 1 januariTerugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 13.778.446 11.708.010Vermeerderingen/verminderingen 441.647 346.400 14.220.093 12.054.410Mutaties in- Correctie terugkooprecht - -2.759.235- Correctie herwaardering terugkooprecht - -62.460- Terugkoopverplichting a.g.v. overdrachten gedurende het boekjaar 2.062.013 4.987.377- Overboeking 93.487- Teruggekochte woningen -195.832 -- Afwaardering -385.686 -Saldo mutaties 1.480.495 2.165.682

Saldo 31 decemberTerugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 15.738.114 13.778.446Vermeerderingen/verminderingen 55.961 441.647

Totaal 15.794.075 14.220.093

In 2011 zijn 16 woningen middels een koopgarant constructie aan derden verkocht. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 2.155.500. Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 4,5%, daalt de terugkoopverplichting in 2011 met € 385.686.

126

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Kortlopend deel van de langlopende leningen 20.479.987 6.534.708Overige schulden aan kredietinstellingen 1.064.871 -

Schulden aan kredietinstellingen 21.544.858 6.534.708

Schulden aan groepsmaatschappijen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € St. Joseph Projectontwikkeling B.V. 124.559 -

Belastingen en premies sociale verzekeringen

31-12-2011 31-12-2010Deze post is als volgt samengesteld: € € Omzetbelasting 3.280.433 1.617.159Loonbelasting en premies sociale lasten/pensioenen 168.019 35.201

3.448.452 1.652.360

Overlopende passiva 31-12-2011 31-12-2010 € € Nog te betalen vakantiedagen 73.701 58.053Niet vervallen rente geldleningen 3.900.766 3.840.021Nog te betalen participatiebijdrage 967.257 967.257Nog te betalen bijdrage Kanaalzone 558.000 -Nog te betalen winstuitkering Joseph Specials B.V. - 483.628Vooruitontvangen huur 1.988.358 1.951.622Vooruitontvangen grondaflossing - 235.107Te verrekenen zaken en diensten aan huurders 475.635 365.244Vooruitontvangen huurtoeslag 185.666 185.144Compensatie Landstad projecten C.V. - 224.597Overige overlopende passiva 188.830 57.985

8.338.213 8.368.658

127

12. Toelichting op de enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2011 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 2011 2010 € € Te ontvangen netto huur:Woningen en woongebouwen 30.252.441 29.179.397Onroerende zaken niet zijnde woningen 1.011.084 1.096.518

Totaal netto huuropbrengsten 31.263.525 30.275.915

Erfpachtopbrengsten 57.780 48.836

Af huurderving:- wegens leegstand -429.233 -394.993- wegens oninbaarheid -37.595 -30.063

Mutatie huren in voorziening dubieuze huurdebiteuren 1.181 -144.268

Totaal 30.855.658 29.755.427

De huren zijn met name gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging; - verhoging wegens woningverbeteringen; - aanpassing tot streefhuur bij mutatie; - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en bedrijfspanden of van aangekocht bezit - verkoop van woningen; De maximale huurverhoging per 1 juli 2011 voor woningen en woongebouwen bedroeg maximaal 1,3% en is daarmee gelijk aan de inflatie van 2010 (2010: 1,2%). Voor onroerende zaken niet zijnde woningen zijn de huren verhoogd op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens overeenkomst. De totale huurderving bedraagt 1,49% van de huren (2010:1,38%).

Opbrengsten servicecontracten 2011 2010 € € Vergoedingen voor zaken en diensten 1.269.684 1.514.234af: vergoedingsderving -21.962 -19.615

Totaal 1.247.722 1.494.619

De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld.

128

Verkoop onroerende goederen 2011 2010 € € Verkoop grond 31.008 74.678Resultaat verkopen bestaand bezit - 80.325

Resultaat uit verkoop onroerende zaken 31.008 155.003

Als gevolg van de met de verkoop samenhangende terugkoopplicht voor verkopen van onroerende zaken die als Verkopen onder Voorwaarden (Koopgarant) worden geclassificeerd, wordt geen verkoopresultaat in de resultatenrekening verantwoord. De opbrengsten van deze woningen worden gepresenteerd onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Verkoop grond 2011 2010 € € Opbrengst verkopen grond - 1.246.795Af: Kostprijs - 1.072.011

- 174.784Rentevergoeding uit grondverkopen 31.008 -100.106

Resultaat uit verkopen grond 31.008 74.678 In 2011 hebben geen verkopen van grond via Landgoed Welgelegen C.V. plaats gevonden. De gerealiseerde rente op de voorraad grond bedraagt in 2011 € 31.008. Resultaat verkopen bestaand bezit (niet koopgarant) 2011 2010 € € Opbrengst verkoop bestaand bezit - 134.500Af: boekwaarde en verkoopkosten - -54.175

Resultaat verkoop bestaand bezit - 80.325

Een verkoopverlies is verantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 2011 2010 € € Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen 562.915 550.908

129

Overige bedrijfsopbrengsten 2011 2010 € € Verhuur bedrijfsmatig onroerende zaken 40.206 38.606Beheerdiensten 46.381 55.456Verkoopresultaat overige activa 1.704 1.954Afsluiten huurcontracten 16.370 14.105Overige opbrengsten 950.754 92.290

Totaal 1.055.415 202.411

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa 2011 2010 € €

Afschrijving onroerende zaken in exploitatie 8.286.944 7.835.209Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 449.209 448.952

Totaal 8.736.153 8.284.161

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2011 2010 € €

Aanpassing eerdere onrendabele investeringen -2.242.188 -Dotatie voorziening onrendabele investeringen 2.283.000 2.482.664Terugname bestaand bezit -6.529.184 -4.926.481Bestaand bezit 5.934.685 2.130.705

-553.687 -313.112

Mutatie waardeverschillen V.o.V. -347.435 1.552.628Verkoopresultaat bestaand bezit 768.513 -Afboeken voorbereidingskosten wegens het niet doorgaan vandiverse nieuwbouwinitiatieven 345.216 341.046 Totaal 212.607 1.580.562

In het boekjaar zijn van de volgende projecten de onrendabele toppen genomen: Project Boog&Cluster € 1.911.000 Project Groot Zonnehoeve € 372.000 € 2.283.000 Jaarlijks wordt een voorziening gevormd voor het onrendabele deel van de investeringen. De dotatie van dit onrendabele deel vormt een onderdeel van de “overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Bij de jaarlijkse toetsing van de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie aan de bedrijfswaarde heeft een afwaardering plaatsgevonden van € 6,5 miljoen en is een bedrag van € 6,3 miljoen teruggenomen.

130

De mutatie waardeverschillen Verkopen onder Voorwaarden bevat over het afgelopen boekjaar: Resultaat uit verkopen middels V.o.V. € -763.803 Mutatie waardering activa V.o.V. € 732.785 Mutatie terugkoopverplichting V.o.V. € -385.686 Afwaardering in eigen beheer gerealiseerde woningen verkocht middels V.o.V. € 69.269 € -347.435 In 2011 zijn 16 woningen onder Koopgarant overgedragen aan derden. Hiervan zijn er 3 in eigen beheer ontwikkeld en met 35% korting verkocht. Van de overige 13 woningen bedroeg het gemiddelde resultaat op deze overdrachten € 65.836, bij een gemiddelde korting op de taxatiewaarde van 15%. Verkoop bestaand bezit (niet koopgarant) 2011 2010 € € Opbrengst verkoop bestaand bezit 1.251.568 -Af: boekwaarde en verkoopkosten -2.020.081 -

Resultaat verkoop bestaand bezit -768.513 -

Salarissen 2011 2010 € €

Salarissen 3.229.436 3.097.668Kosten externe ondersteuning 163.707 86.674 Totaal 3.393.143 3.184.342

Dit betreft de bruto salarissen inclusief vakantietoeslag en het doorbetaalde salaris tijdens ziekte, onder aftrek van eventueel ontvangen ziekengelden. Conform de CAO Woondiensten 2011 zijn de salarissen per 1 januari met 1,5% verhoogd. Lasten onderhoud 2011 2010 € €

Planmatig onderhoud 3.826.067 6.996.129Dagelijks onderhoud 1.839.002 1.588.643Mutatie onderhoud 806.841 794.086

6.471.910 9.378.858

Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd -162.627 -169.200 Totaal 6.309.283 9.209.658

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 2011 2010 € €In het boekjaar 2011 zijn de voorraden bestemd voor de verkoopen in opdracht van derden afgewaardeerd naar marktwaarde. Commerciële plint Kristal 300.000 -Koopwoningen Boog&Cluster 410.363 -Koopwoningen Kanaalzone 1.524.800 - Totaal 2.235.163 -

131

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Beheerskosten 2011 2010 € €

Overige personeelskosten 210.980 279.347Huisvestingskosten 174.059 274.749Commerciële verhuur en verkoopkosten 262.867 335.280Inventariskosten 48.702 38.053Kosten wagenpark 105.856 102.781Accountantskosten 36.683 36.593Advieskosten 167.409 159.338Algemene beheerskosten 398.377 516.529Automatiseringskosten 365.752 341.657 Totaal 1.770.685 2.084.327

Heffingen en verzekeringen 2011 2010 € €

Belastingen 1.227.202 1.186.156Verzekeringen 184.746 186.867Sector specifieke heffing: Contributie Aedes 50.532 51.420 Totaal 1.462.480 1.424.443

Leveringen en diensten 2011 2010 € €

Kosten huismeesters 72.875 63.640Kosten glaszetten 44.149 47.975Geiser-/boilerhuur 68.631 70.680Kosten tuinonderhoud 110.513 122.571Kosten trappenhuizen 503.784 563.372Stookkosten 348.833 448.148Diverse overige kosten 52.242 57.999

1.201.027 1.374.385

Af: Kosten eigen dienst elders gepresenteerd -100.201 -89.525Afrekening leveringen en diensten voorgaand jaar 15.796 13.059 Totaal 1.116.622 1.297.919

132

Diverse bedrijfslasten 2011 2010 € €

Compensatie Landstad Projecten C.V. - 19.186Leefbaarheid 1.235.150 594.525Oninbare vorderingen bij huurachterstanden 40.208 30.503Dotatie voorziening dubieuze debiteuren inzake oninbarekosten schades en L&D 91.287 143.097Bijdrage 40 achterstandswijken 318.838 303.243Verrekening exploitatie Kanaalzone 109.965 -Overige bedrijfslasten 137.419 128.276 Totaal 1.932.867 1.218.830

Totaal overige bedrijflasten 6.282.654 6.066.852

FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2011 2010 € €

Rente op liquide middelen in rekening courant 30.940 190.501Rente belastingdienst 103.382 54.506Rente Landgoed welgelegen C.V. - -Rente Kanaalzone 347.767 221.270Overige rente 65.315 27.043 Totaal 547.404 493.320

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 2011 2010 € €

Rente leningen u/g St. Joseph Holding B.V. 391.842 575.264Rente leningen u/g 2.949 6.468Opbrengsten effecten 64.191 128.381 Totaal 458.982 710.113

Rentelasten en soortgelijke kosten 2011 2010 € €

Rente leningen o/g 9.930.710 8.746.478Rente derivaten 311.967 -Rente kredietinstellingen 9.971 -Disagio leningen 48.714 36.225Overige rente en kosten 41.532 582 Totaal 10.342.894 8.783.285

133

Vennootschapsbelasting 2011 2010 € €

Acute belastingdruk vennootschapsbelasting - -Mutatie actieve belastinglatentie -87.957 -39.224 Totaal -87.957 -39.224

Resultaat deelnemingen 2011 2010 € €Resultaten ten gunste van c.q. ten laste van de post deelnemingen

St. Joseph Holding B.V. -267.675 -1.313.670Landgoed Welgelegen C.V. 5.194 189.987 Totaal -262.481 -1.123.683

11. Wij controleren overige gegevens | accountantscontrole

135

11.1. Overige gegevens Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming is om het verlies ter grootte van € 4.202.011 ten laste van de overige reserves van de Stichting de Woonmensen/SJA te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de geconsolideerde en vennootschappelijke jaarrekening over 2011 verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan met belangrijke gevolgen voor zowel de financiële toestand per balansdatum, als ook de financiële toestand na balansdatum. Controleverklaring Op de navolgende pagina is de door Deloitte Accountants afgegeven controleverklaring over het verslagjaar 2011 opgenomen.

Jaarverslag 2011

De Woonmensen/SJA

Verklaring van de bestuurder

De bestuurder van de stichting de Woonmensen/SJA verklaart dat alle activiteiten van de stichting zijn verricht op het terrein van en in het belang van de volkshuisvesting, gericht op het realiseren van betaalbare huisvesting voor de statutaire doelgroep en de aandachtsgroepen van overheidsbeleid, alsmede op de continuïteit van de onderneming. Alle uit de bedrijfsvoering voortvloeiende resultaten komen ten goede aan de volkshuisvesting. Alle woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, die tijdens het verslagjaar in eigendom en/of beheer waren bij de Woonmensen/SJA, bevonden zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied. De jaarstukken zijn ter controle voorgelegd aan Deloitte Accountants.

Apeldoorn, 20 juni 2012

K. Parie, bestuurder a.i.

Mededeling van de Raad van Commissarissen

In dit jaarverslag treft u de jaarrekening 2011 aan zoals deze door de bestuurder is vastgesteld en door onze Raad is goedgekeurd in haar vergadering d.d. 20 juni 2012. De jaarrekening is conform artikel 25 van de statuten gecontroleerd door Deloitte Accountants. De volledige tekst van de accountantsverklaring is weergegeven op de hierna volgende pagina’s. Met de inhoud van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2011 kunnen wij ons verenigen.

Apeldoorn, 20 juni 2012

Raad van Commissarissen,

C. H. P. Oosterwijk

Th. Oosterhuis

Drs. M. G. Siegerink

J.H.M. van der Meer

De Woonmensen/SJA 1 · PDF filePlezierig wonen staat ... per buurt SWOT analyse en doelen met...

Documents

Transcript of De Woonmensen/SJA 1 · PDF filePlezierig wonen staat ... per buurt SWOT analyse en doelen met...