ZAKEN VASTGOED

Het vastgoedbedrijfQuares wil het kapi-taal van zijn QuaresRetail Fund optrek-ken van 10,4 naar

13,9 miljoen euro. De commandi-taire vennootschap start daaromvandaag roadshows voor het bre-de publiek. De minimuminleg be-draagt 50.000 euro.

Heel de operatie gebeurt buitenhet blikveld van de Commissie vanhet Bank-, Financie- en Assuran-tiewezen. Wie meer dan 50.000euro investeert in een niet-beurs-genoteerd bedrijf, wordt geachtzelf het risico te wegen, zo bepaalteen Europese richtlijn. De CBFAbekijkt de operatie van Quares dusniet, wat ze wel doet bij de bevaksen andere beursgenoteerde vast-goedbroers.

Herman Du Bois, die in 2006mee aan de wieg stond van Qua-

Q U A R E S H A A L T K A P I T A A L O P Z O N D E R C O N T R O L E V A N D E C B F A

De rijke belegger moet het maar zelf uitzoeken

HERMAN DU BOIS EN ANNELEEN DESMYTER

Op B-locaties beleggen voor eenbreed publiek van privé-investeer-

ders is voor sommige distributie-kenners te riskant.

80 20 JANUARI 2011 | WWW.TRENDS.BE

Quares Retail Fundzoekt 3,5 miljoeneuro kapitaal bij hetpubliek. Deelnamehoudt een risico in,want de CBFA komtniet tussenbeide. Een ongewoneconstructie in België,maar perfect legaal.HANS BROCKMANS,FOTOGRAFIE MICHEL WIEGANDT

res: “In België zijn we het enige niet-beursgenoteerde bedrijf dat voor eenbreder publiek belegt in een bredewaaier gebouwen. Wij richten ons, integenstelling tot vastgoedcertificaten,op meerdere projecten.”

In België is deze beleggingsformulenieuw. Bij onze noorderburen haaldedit soort fondsen verleden jaar 110 mil-joen euro op. Mislukkingen als Bouw-huis en Ponzi schemes als Palm Investbewijzen het risicogehalte. “Het vast-goedbedrijf heeft de handen vrij”, klinkthet bij de CBFA. “Mocht blijken datQuares toelaat dat beleggers minderinleggen, treden we wel op. Maar pasachteraf, als ze zich al verbrand zou-den hebben. Het goede nieuws is dateen recente richtlijn het minimumbe-drag, waarboven we niet mogen optre-den, tegen 2012 optrekt tot 100.000euro.”

Momenteel heeft het Fonds al voor26,5 miljoen winkelvastgoed in beheer,19 panden in acht steden. Het belegt intoplocaties in kleinere steden of B-loca-ties in grote centra. Bestuurder Anne-leen Desmyter: “Deze keuze vereistknowhow in de distributiesector. Deene straat tegenover deandere om de hoek, maakthonderdduizenden euro’swinst verschil.” De bezet-ting is 100 procent.

Behoorlijk ambitieusQuares budgetteert over

twee jaar een rendementvan 11 tot 12 procent op zijn retailfonds.Indien het geen 10 procent haalt, inthet enkel een beheersvergoeding van44.000 euro per jaar. Dat is te weinigom de vier permanent betrokken mede-werkers te betalen. “Indien we slechtpresteren, verliezen we dus geld”, aldusDesmyter. “Bovendien gaat onze repu-tatie eraan.”

De vastgoedmarkt houdt Quaresnauwlettend in het oog. De prognoseszijn behoorlijk ambitieus, stelt Borisvan Haare Heijmeijer, European retail-partner van Cushman & Wakefield.“Bovenop een huuropbrengst van 6 tot7 procent komt nog het rendement vande verkoop”, zegt deze prominenteinsider. “Veel hangt dus af van de vast-

goedmarkt, die onderhevig is aan infla-tie- en rente-invloeden. Lees: econo-mische golven.”

Vastgoedspecialisten vragen zich afof de optie voor B-locaties slim is. “Zo’npandje dat ze bijvoorbeeld hebben inMerksem is toch niet echt van hogekwaliteit en bovendien erg riskant”,klinkt het bij een Antwerpse retailspe-cialist. “Bovendien betekent een volle-dige bezetting dat het alleen maar slech-ter kan gaan en dat zal de uiteindelijkeverkoopprijs drukken. Quares’ inves-teringsstrategie zou ik alleen met mijneigen centen overwegen.”

Desmyter: “Toen we startten met hetQuares Retail Fund, reageerden debeleggers wat onwennig, en staptenvooral grote partijen die ons kendenmee. Neen, ik noem geen namen. Van-

daag is de interesse veel breder. Dit zallukken. Als we de beleggingstak echterniet kunnen uitbreiden, komt ons busi-nessmodel op de helling.”

Breed draagvlakQuares, dat geen geconsolideerde cij-

fers publiceert, haalde in 2010 naareigen zeggen 4 miljoen omzet en eenbedrijfskasstroom van 350.000 euro.Er werken 45 mensen, gespreid overde hoofdzetel in Antwerpen, Meche-len, Maastricht en Amsterdam.

De vastgoedgroep werd vijf jaar gele-den opgericht. Dat gebeurde onder meerdoor de fusie van het facilitybedrijf Spe-cialist in Property Management (ooitEurinpro) van Freddy Hoorens, en

Comfort Care Company, het make-laarsbedrijf waar Desmyter actief was.De derde oprichter was de winkel-vastgoedspecialist Gert Cowé, dieondertussen weer actief is bij project-ontwikkelaar GL (Ghislain Lenaers).Herman Du Bois kwam dan weer vanAPM. Deze beheerder van gebouwenis in handen van BNP Paribas RealEstate, het nummer een in België met2 miljoen vierkante meter in portfolio.

Het nummer twee en de grootsteonafhankelijke speler in de niche, isQuares Property and Facility Manage-ment. Dat heeft 1,1 miljoen Belgisch en300.000 vierkante meter Nederlandsvastgoed onder beheer, vooral distri-butiemagazijnen met lage huurprijzen.Een belangrijke klant is bijvoorbeeldde vastgoedbevak Intervest Offices.Quares Property and Facility Manage-ment haalde in 2010 een omzet van 1,6miljoen.

De tweede tak van het bedrijf, de vast-goedmakelaar Quares Residential,boekte 1,3 miljoen euro omzet. Het deed330 transacties, vooral in en rond Ant-werpen. De beleggingstak Quares RealEstate Investment Management was

goed voor 1 miljoen omzet.Naast het al genoemdeRetail Fund beheert hetPP Lux, een fonds dat voor30 miljoen euro vastgoedheeft in België en Neder-land. Quares REIM werdverleden jaar versterktmet de Nederlandse be-

stuurder Brad Jongen, ooit product-manager van de retailontwikkelaarMulti Vastgoed. Zijn in 2003 opgerichtebedrijf FRC (vastgoedfondsbeheer)werd geïntegreerd in Quares. HermanDu Bois: “Wij doen het mierenwerk.Stad na stad afrijden en per jaar 300potentiële investeringen in detail tegenhet licht houden. Negen haalden in 2010de eindmeet.”

Van Haare: “Door de schaarste optoplocaties moet Quares de markt aftas-ten buiten klassiekers als de AntwerpseMeir of de Brusselse Nieuwstraat. Datvergt zeer ernstig uitgedokterd werk.Ze zullen erg hun best moeten doen.Maar bij Quares werken intelligentemensen.” z

WWW.TRENDS.BE | 20 JANUARI 2011 81

“Als we de beleggingstak nietkunnen uitbreiden, komt onsbusinessmodel op de helling”

3,5MILJOEN EUROzoekt Quares bij het publiek om zijnretailvastgoed te financieren.