De Oude Kaart van Nederland - Oude Kaart Nederland

Rotterdam

september 2007

De Oude Kaart van

Nederland

functieverlies, leegstand en herbestemming

in Zuid-Holland en Zeeland

OKN Zuid-Holland en Zeeland 2


De Oude Kaart van Nederland

functieverlies, leegstand en herbestemming

in Zuid-Holland en Zeeland

Rotterdam

september 2007


uitvoerder project:

Dorp, Stad & Land, adviseurs ruimtelijke kwaliteit

Postbus 29129

3001 GC Rotterdam

tel. 010 280 9445

www.dorpstadenland.nl

auteurs:

Dolf van Muijen (Zeeland)

Ilse Rijneveld (Zuid-Holland)

IT-adviseur:

Martijn Snel

meedenker:

Vincent Voorhoeve

projectcoördinator:

GerhardMark van der Waal

in opdracht van:

Rijksadviseur Cultureel Erfgoed, dhr. Fons van Asselbergs

foto op omslag: leegstaande boerderij in Tholen, Zeeland

Alle foto’s in dit verslag zijn gemaakt door DSL, tenzij anders vermeld.

Respondenten en anderen die betrokken waren bij

de verstrekking en verzameling van informatie

worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp.


INHOUDSOPGAVE

SAMENVATTING................................................................................................................. 7 1. INTRODUCTIE ................................................................................................................ 9

1.1 Aanleiding, doel en afbakening onderzoek.................................................................... 9 1.2 Vraagstelling ...........................................................................................................10 1.3 Opdrachtgever en uitvoerenden.................................................................................10 1.4 Leeswijzer...............................................................................................................11

2. UITVOERING.................................................................................................................13 2.1 Benadering en uitgangspunten ..................................................................................13 2.2 Methode .................................................................................................................13 2.3 De Oude Kaart van Nederland ...................................................................................14 2.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes...................................................................15

3. ALGEMENE BEVINDINGEN ..............................................................................................19 3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming.......................................................................19 3.2. Herbestemming ......................................................................................................20 3.3 Rol van actoren .......................................................................................................23 3.3.1 Overheid ..............................................................................................................23 3.3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars ................................................25 3.3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties...................................................................28

4. PROVINCIE ZUID-HOLLAND ............................................................................................29 4.1 Beschikbaarheid gegevens ........................................................................................29 4.2 Leegstand ...............................................................................................................31 4.3 Herbestemming .......................................................................................................33 4.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zuid-Holland ...................................................34 4.5 Economie................................................................................................................35 4.6 Overheid.................................................................................................................40 4.7 Welzijn ...................................................................................................................42 4.8 Wonen....................................................................................................................44 4.9 Conclusie Zuid-Holland .............................................................................................44

5. PROVINCIE ZEELAND.....................................................................................................47 5.1 Beschikbaarheid gegevens ........................................................................................47 5.2 Leegstand ...............................................................................................................48 5.3 Herbestemming .......................................................................................................52 5.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zeeland ..........................................................54 5.5 Economie................................................................................................................55 5.6 Overheid.................................................................................................................63 5.7 Welzijn ...................................................................................................................65 5.8 Wonen....................................................................................................................69 5.9 Conclusie Zeeland ....................................................................................................69

6. CONCLUSIE ..................................................................................................................73 6.1 Conclusie inventarisatie Zuid-Holland en Zeeland.........................................................73 6.2 Aanbevelingen vervolgonderzoek landelijk ..................................................................75


LITERATUURLIJST .............................................................................................................77 1. Bronnen bovenprovinciaal ...........................................................................................77 2. Bronnen Zuid-Holland.................................................................................................79 3. Bronnen Zeeland .......................................................................................................80

7. BIJLAGEN .....................................................................................................................85 7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland ........................85 7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening................89 7.3 Lijst van te interviewen instanties ..............................................................................91 7.3.1 Lijst van landelijke instanties ..................................................................................91 7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale

afdelingen. ...................................................................................................................92 7.4 Afdruk van digitale kaart...........................................................................................93 7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek ...................95 7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie ....................................................................95 7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek............................................................................96

De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde):

LEEGSTAND IN ZUID-HOLLAND

RDM-terrein te Rotterdam

VROM-kantoor te Oud Leidschendam

Hasco verffabriek te Schoonhoven

Katholieke kerk te Vlaardingen

LEEGSTAND IN ZEELAND

Klooster, directiewoning en vlasfabriek aan de Nederlandse grens

Boerderij de Deehoeve te Tholen

Belgische loodshuizen te Vlissingen

Theater Mondragon te Zierikzee

Hotel Britannia te Vlissingen

Remise te Draaibrug

HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND

Pius-X kerk te Den Haag

Boerderijen op Tiengemeten

Meelfabriek te Leiden

Kop van Zuid/Lloydpier, in Rotterdam

Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg

Rijksautomobielcentrale in Den Haag

HERBESTEMMING IN ZEELAND

’t Hof Stenevate te Heinkenszand

Refugium van Baudeloo te Hulst

Badpaviljoen te Domburg

Stadhuis te Middelburg

Dokkershaven (voormalig Scheldeterrein) te Vlissingen

Beschikbaar voor vervolgonderzoek:

CD met onderzoeksresultaat OKN Zuid-Holland en Zeeland; een weergave van gehouden interviews,

aangeleverde inventarisaties, het verslag als pdf.


SAMENVATTING

De Oude Kaart van Nederland is een inventarisatie van leegstaande en leegkomende terreinen,

complexen en gebouwen. Het uiteindelijke doel van het project is het stimuleren van en het

anticiperen op herbestemming. De opzet van het onderzoek in Zuid-Holland en Zeeland is

gebaseerd op de pilot Noord-Brabant. Door middel van interviews met betrokken instanties is de

reeds bestaande informatie over leegstaand vastgoed verzameld. Met de hulp van Google Maps is

deze informatie op een kaart weergegeven.

Het onderzoek beperkt zich tot instanties binnen de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Op de

kaart zijn alleen gebouwen geplaatst die structureel leegstaan, tijdelijk zijn herbestemd of in de

komende 10 jaar leeg komen te staan en waarvoor nog geen plannen voor herbestemming zijn.

Omdat de kaart gebaseerd is op de beschikbaarheid van inventarisaties, kan een vertekend beeld

van de omvang van leegstand ontstaan; juist de gebouwen waar wel aandacht voor is, komen op

de kaart te staan.

Leegstand kan uiteenlopende oorzaken hebben: functieverlies, de economische conjunctuur,

beperkende regelgeving of ruimtelijke veranderingen in de omgeving. Omdat leegstaand vastgoed

het gevaar loopt snel te vervallen, kan tijdelijke herbestemming de ergste schade voorkomen. Het

succes van een definitieve herbestemming hangt af van een aantal factoren: het vinden van een

nieuwe gebruiker, de mogelijkheden die het gebouw en zijn omgeving bieden en de financiële

haalbaarheid van het project. Voor de meeste herbestemmingprojecten is een wijziging van het

bestemmingsplan nodig door middel van een artikel 19-procedure. Flexibiliteit in het

bestemmingsplan zou herbestemming kunnen vereenvoudigen. Anderzijds is het bestemmingsplan

een instrument om de cultuurhistorische waarde van een gebouw vast te leggen en te

beschermen.

Naast de procedurele kant kan de gemeente ook op andere manieren herbestemming stimuleren:

door vraag en aanbod op elkaar af te stemmen of door zelf het initiatief tot herbestemming te

nemen. Vastgoedeigenaren kunnen herbestemming mogelijk maken door vroegtijdig op zoek te

gaan naar nieuwe gebruiksmogelijkheden van afgeschreven vastgoed. Er zijn diverse

instrumenten ontwikkeld om de mogelijkheden van hergebruik snel in kaart te brengen.

Belangenorganisaties kunnen bijdragen aan de bewustwording van de cultuurhistorische waarde

van het gebouw en zijn omgeving.

Uit de inventarisatie in Zuid-Holland blijkt dat er nauwelijks bestaande inventarisaties van

leegstaande gebouwen zijn. De inventarisaties die er zijn, zijn onderling niet vergelijkbaar. Deze

inventarisaties betreffen met name leegstand van kantoren. In de kantorenmarkt is er een omslag

gaande van aanbod- naar vraaggestuurde markt. Verouderde, kwalitatief slechte kantoren komen

leeg te staan en worden voor gebruikers steeds minder interessant. In 2005 stond er in de

provincie Zuid-Holland 1 km² kantoorruimte structureel leeg. De herbestemming van verouderde

kantoren tot woningen komt moeizaam op gang. Ook op bedrijventerreinen is sprake van


leegstand. Omdat bedrijfspanden zelden geschikt zijn voor herbestemming is sloop en

herstructurering de enige mogelijkheid. Binnen de provincie zijn enkele bijzondere voorbeelden te

vinden van herbestemd industrieel erfgoed. Verder is er enige aandacht voor herbestemming van

kerken en scholen.

In de provincie Zeeland wordt leegstand niet als een urgent probleem ervaren. Er zijn dan ook

weinig leegstaande gebouwen bekend. Toch zijn er grote veranderingen gaande in de agrarische

sector. Door schaalvergroting verliezen boerderijen hun functie en modernisering maakt oude

schuren overbodig. De provincie wil herbestemming van agrarische gebouwen stimuleren door het

beleid ‘Nieuwe economische dragers’. De herontwikkeling van het Scheldeterrein is een grote

herstructureringsopgave binnen Zeeland. De ontkerkelijking in Zeeland lijkt nog mee te vallen,

maar door vergrijzing en afname van het aantal inwoners is de leegstand van kerken in de

toekomst wel degelijk te voorzien.

Een belangrijke conclusie is dat ontbreken van inventarisaties van leegstaande terreinen,

complexen en gebouwen, het anticiperen op leegstand bemoeilijkt. Doordat de bestaande

inventarisaties onderling niet vergelijkbaar zijn, is een goede regionale vergelijking niet mogelijk.

De Oude Kaart van Nederland geeft alleen maar inzicht in de aanwezige gegevens, niet in de

omvang van leegstand. Het proces van herbestemmen blijft voor een belangrijk deel afhankelijk

van het initiatief van de eigenaar.

Deze inventarisatie zal komend jaar ook landelijk en in andere provincies uitgevoerd gaan worden.

Daarbij baat het om informatie eerst op het landelijke en regionale niveau te verzamelen.

Leegstand en functieverlies heeft meer aandacht van landelijke en regionale organisaties (en daar

is meer informatie beschikbaar) dan van provinciale organisaties. Om de resultaten van de

verschillende provincies uiteindelijk in een overzicht met elkaar te kunnen vergelijken, wordt het

zeer belangrijk de verschillende onderzoeken goed te coördineren. Uiteindelijk is het doel alle

resultaten samen te voegen op één digitale kaart: De (definitieve) Oude Kaart van Nederland.

Bovendien is het aan te bevelen een stuurgroep samen te stellen die de uitvoering van het project

kan toespitsen op de praktijk van herbestemming en de uitvoering ervan in de praktijk kan

stimuleren.


1. INTRODUCTIE

1.1 Aanleiding, doel en afbakening onderzoek

In het kader van de beleidsnota Mooi Nederland 1 heeft het project De Oude Kaart van Nederland

tot doel bij te dragen aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. In het bijzonder heeft

de inventarisatie tot doel het stimuleren van en het anticiperen op de herbestemming.

Herbestemming is een belangrijke stap in het behoud van waardevol cultuurgoed. Anderzijds is

hergebruik of sloop een middel om ‘lelijke’, verrommelde gebieden te verbeteren en een nieuwe

invulling te geven. In zekere zin is deze inventarisatie een tegenhanger van het project De Nieuwe

Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart de plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit

onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar

de titel van het project De Oude Kaart van Nederland.

De aandacht voor herbestemming neemt toe. Werden gebouwen in de jaren tachtig nog massaal

gesloopt voor grootschalige nieuwbouw, intussen is er een cultureel en maatschappelijk besef van

het belang van behoud en hergebruik. Jaarlijks komt een specifiek gebouwtype in de aandacht te

staan, 2007 is het jaar van de molens en 2008 zal het jaar van het religieus erfgoed worden. Maar

herbestemming is meer dan het behouden van een specifiek gebouwtype. Herbestemming is een

duurzame, flexibele manier om in te spelen op de veranderende eisen die de samenleving aan de

omgeving stelt. Deze veranderingen zijn een logisch gevolg van nieuwe technologie en

maatschappelijke ontwikkelingen. De middeleeuwse tot achttiende-eeuwse verdedigingswerken

zijn verouderd door nieuwe militaire ontwikkelingen. En tijdens de Industriële Revolutie zijn

nieuwe gebouwen gecreëerd voor productie, handel en dienstverlening die in de jaren vijftig en

zestig van de vorige eeuw overbodig zijn geworden. Veel gebouwen zijn inmiddels gesloopt of leeg

komen te staan. Maar er zijn ook volop voorbeelden te vinden van succesvolle herbestemming van

deze gebouwen. Met de groei van de dienstverlening is er een toename gekomen van

kantoorgebouwen. Intussen blijken veel kantoorpanden uit de jaren zestig en zeventig van de

vorige eeuw niet langer bruikbaar.2 De herbestemming van ‘moderne’ kantoren en bedrijfspanden

is nu nog een nieuw fenomeen. Maar met de huidige verandering van een aanbod naar een

vraaggestuurde markt, van naoorlogse expansie naar vraag voor kwaliteit, zal binnenstedelijk

bouwen en dus herontwikkeling of herbestemming een steeds grotere rol spelen. Het zal steeds

belangrijker worden om ook in beleid en bestemmingsplannen te kunnen anticiperen op

herbestemming. Dit project wil de herbestemmingsopgave in Nederland inzichtelijk maken.

De resultaten van de inventarisatie naar leegstaande en te herbestemmen gebouwen zijn

aangegeven op een digitale kaart in Google Maps. Op deze kaart worden objecten weergegeven

die nu structureel leegstaan of in de nabije toekomst leeg komen te staan. Voor de geselecteerde

1 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. 2 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde.


terreinen, complexen en gebouwen zijn nog geen structurele nieuwe plannen beschikbaar: de

kaart geeft een indruk van de herbestemmingsopgave in het zuidwestelijke deel van Nederland.

Naast de inventarisatie van objecten, is door middel van interviews onderzocht hoe de

verschillende actoren tegen herbestemming aankijken. Het resultaat van deze interviews,

aangevuld met actuele rapporten en literatuur zijn in deze rapportage verwerkt. Voor zover wij

hebben kunnen nagaan is dit de eerste poging leegstaande of te herbestemmen terreinen,

complexen en gebouwen landelijk te inventariseren. Op deze plek willen we iedereen nogmaals

bedanken die mee heeft willen werken aan deze pilot, voor de tijd die voor ons vrijgemaakt is,

voor de informatie en de kritische kanttekeningen bij dit project.

1.2 Vraagstelling

Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op

herbestemming. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen:

1. In welke sectoren speelt leegstand en welke terreinen, complexen en gebouwen komen in de

komende tien jaar leeg te staan?

2. Welke trends zijn er waar te nemen die leegstand en functieverandering beïnvloeden?

3. Welke middelen worden er ingezet om herbestemming te realiseren?

4. Welke knelpunten brengt herbestemming met zich mee?

5. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn bekend

(en mogen openbaar gemaakt worden)?

Deze vragen zijn gesteld vanuit de volgende aannamen:

1. Anticiperen op functieverandering kan verval door leegstand voorkomen, met name bij grote

complexen is er veel tijd nodig om herbestemming te realiseren.

2. Herziening van bestemmingsplannen biedt mogelijkheden om herbestemming te stimuleren en

te anticiperen op functiewijziging.

3. Vastgoedeigenaren hebben baat bij het zo snel mogelijk vinden van nieuwe gebruikers; een

snelle herbestemmingsprocedure vermindert het verval en daarmee waardeverlies van het

onroerend goed.

1.3 Opdrachtgever en uitvoerenden

Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur Cultureel

Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs.3 De inventarisatie van de provincies Zuid-Holland en Zeeland is

uitgevoerd door de stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en

3 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via:

www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl.


Zeeland (DSL). Bij de uitvoering (van april tot september 2007) waren betrokken: GerhardMark

van der Waal (projectcoördinator), Dolf van Muijen (projectmedewerker Zeeland), Ilse Rijneveld

(projectmedewerker Zuid-Holland) en Martijn Snel (adviseur ICT). Het onderzoek is gebaseerd op

de pilotinventarisatie Noord-Brabant, uitgevoerd door het bureau De Onderste Steen.4

1.4 Leeswijzer

Deze rapportage vat de resultaten samen van de inventarisatie naar leegstaande en leegkomende

terreinen, complexen en gebouwen in Zuid-Holland en Zeeland voor het project De Oude Kaart

van Nederland. Het resultaat wordt gepresenteerd op een digitale kaart

(www.dorpstadenland.nl/okn).

In hoofdstuk 1 komt de aanleiding van het onderzoek ter sprake, als mede de vraagstelling, de

opdrachtgever en de uitvoerenden. Hoofdstuk 2 gaat verder in op de positie van dit onderzoek

binnen het project De Oude Kaart van Nederland, de methoden van onderzoek en inventariseren,

het ontwerp van de kaart en de beperkingen die de gekozen werkwijzen met zich meebrengen.

Hoofdstuk 3 geeft algemene achtergronden over het onderwerp leegstand en herbestemming

gebaseerd op interviews en recente publicaties over dit onderwerp. Ook wordt ingegaan op de

mogelijkheden die diverse partijen hebben om leegstand tegen te gaan en herbestemming te

realiseren, en de rol van de actoren.

De hoofdstukken 4 en 5 gaan in op de specifieke situatie van de onderzochte provincies: Zuid-

Holland en Zeeland. Eerst wordt ingegaan op de beschikbaarheid van informatie, daarna op

leegstand en herbestemming binnen de onderzochte provincies. In de paragraaf ‘trends en

ruimtelijke ontwikkelingen’ wordt herbestemming in een breder perspectief geplaatst:

ontwikkelingen die tot leegstand en herbestemming leiden. De beschrijving is toegespitst op vier

sectoren: economie, overheid, welzijn en wonen. Per provincie leidt dit tot een conclusie. De

weergave van het onderzoek wordt afgewisseld met voorbeelden van leegstaande of herbestemde

gebouwen. Deze korte voorbeelden zijn bedoeld om een idee te geven van het unieke verhaal

achter elk gebouw en elke herbestemming.

In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 6, wordt een algehele conclusie getrokken en worden

aanbevelingen gegeven voor het vervolg van het onderzoek. Bovendien komen enkele correcties

in de inventarisatie ter sprake. Daarna volgen de bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor het

vervolg van de inventarisatie, maar ook om een vollediger beeld te geven van de gevolgde

werkwijze. Informatie die voor de rapportage niet van belang is, is op CD gebrand en alleen

beschikbaar via de stichting Dorp, Stad & Land. Voor een goed begrip van de tekst: daar waar in

de tekst sprake is van pand/object/gebouw/vastgoed/onroerend goed, moet dit gelezen worden in

de context van het terrein, complex en/of gebouw. 4 Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant. Nijmegen: de Onderste steen.


2. UITVOERING

2.1 Benadering en uitgangspunten

De inventarisatie in de provincie Zuid-Holland en Zeeland is gebaseerd op de pilotinventarisatie in

Noord-Brabant. Het project voor Zuid-Holland en Zeeland is zo opgezet dat dezelfde inventarisatie

vervolgens ook in andere provincies uitgevoerd kan worden. De provinciale inventarisaties

beperken zich alleen tot provinciale organisaties. Daarnaast zal er nog een inventarisatie worden

gehouden onder bovenprovinciale instanties. De informatie uit deze inventarisaties zal toegevoegd

worden aan de provinciale inventarisatie, zodat uiteindelijk een volledig beeld ontstaat van

leegstand en functieverlies in Nederland. Doordat de informatie van landelijke en regionale

vastgoedeigenaren nog niet is toegevoegd aan de provincies Zuid-Holland en Zeeland is de kaart

van deze provincies nog niet volledig. (Op de gewenste volgorde: provinciaal-bovenprovinciaal,

wordt in de Aanbevelingen verder ingegaan.)

De verzamelde informatie is beperkt tot reeds bekende gegevens bij overheden,

vastgoedeigenaren en belangenorganisaties. Voor dit project zijn dus geen nieuwe onderzoeken

opgestart. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Betrokken

instanties zijn benaderd voor een interview en de betrokkenen zijn verzocht de informatie over

leegstand in te vullen in een online dataformulier. Deze data zijn weergegeven op een digitale

kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. Daarnaast zijn relevante bronnen

verzameld: onderzoeken, inventarisaties en rapporten over leegstand en herbestemming. Deze

informatie vormt de basis voor de rapportage. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het

één kan niet zonder het ander gelezen worden.

2.2 Methode

Het onderzoek in Zuid-Holland en Zeeland heeft zich beperkt tot organisaties of onderdelen van

organisaties die alleen binnen de betreffende provincies werkzaam zijn, zowel overheidsinstanties,

vastgoedeigenaren als belangenorganisaties. In eerste instantie hebben wij ons geconcentreerd op

overheidsinstanties, omdat deze zowel beleidsmatig met leegstand en herbestemming te maken

hebben als vanuit de positie van vastgoedeigenaar. In Zeeland zijn alle 13 gemeenten benaderd,

in Zuid-Holland is het onderzoek beperkt tot de 18 grootste gemeenten en Hellevoetsluis, om

enige spreiding over de provincie aan te brengen. Daarnaast zijn de vastgoedafdelingen van de

provincie Zeeland en Zuid-Holland benaderd. Bovendien zijn in Zuid-Holland ook de afdelingen

Economie van de stadsregio Rotterdam en het stadsgewest Haaglanden geïnterviewd. Tot slot

hebben we gesproken met vastgoedeigenaren en regioafdelingen van belangenorganisaties binnen

de genoemde provincies. Bij het benaderen van gemeenten en instanties hebben we contact

gezocht met de afdeling vastgoed. In gemeenten zonder vastgoedafdeling hebben we de afdeling

Ruimtelijke Ordening benaderd of de afdeling Monumentenzorg, afhankelijk van de grootte van de

gemeente en de taakverdeling binnen de gemeenten. Daar waar aanvullende informatie wenselijk


was van andere afdelingen, hebben we extra telefonische interviews afgenomen. Bijlage 7.1 geeft

een overzicht van de benaderde instanties.

Om het begrip leegstand hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen,

complexen en gebouwen die of structureel leegstaan of in de komende tien jaar hun huidige

functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze

definitie komt uit de kantorenmarkt. Structurele leegstand wordt daarmee onderscheiden van

frictieleegstand, leegstand door het veranderen van gebruiker.5

Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch

waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn

immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de

gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de

objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen

of langer dan twee jaar leegstaan of hun functie kwijt zullen raken. Daar waar de monumentale

status van het gebouw bekend was, is deze informatie wel meegenomen.

Tijdelijk herbestemd vastgoed is ook opgenomen op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de

leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan,

is het op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het

gevaar van verval. Door structurele herbestemming en tijdelijke herbestemming als één categorie

op de kaart weer te geven, wordt de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het

midden gelaten. Om praktische reden is leegstand van woonhuizen buiten het onderzoek

gehouden. Het doel van het onderzoek is met name inzicht te krijgen in her te bestemmen

terreinen, complexen en gebouwen; woonhuizen daarentegen veranderen zelden van functie.

Waar woonhuizen leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop.

2.3 De Oude Kaart van Nederland

De inventarisatie in Zuid-Holland en Zeeland heeft circa 160 objecten opgeleverd waarvan bekend

is dat ze, structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn, of in de toekomst hun functie verliezen.

Deze objecten zijn verdeeld in vier verschillende sectoren, op basis van de typologie van het

terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de monumentale status van het object vermeld,

5 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de ‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland [online] beschikbaar op: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004).


evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De

locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van

de plek. Door op het object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over het object. Door

selectiecriteria aan te geven kan een deel van de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen

de structureel leegstaande gebouwen, alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande

religieuze gebouwen.

2.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes

De kaart is gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het

resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert;

de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand.

Respondenten zijn gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal

invoerformulier gekoppeld aan een database. Aan de hand van deze invoer is een kaart met

behulp van Google Maps-technologie gemaakt6. Door de gekozen methode komen juist in het oog

springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente

waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand

voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en

leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. Ook door de fasering van het

onderzoek, eerst een provinciale inventarisatie en daarna de inventarisatie van landelijke

instanties, ontstaat een vertekend beeld van de actuele situatie. De kaart is nu nog niet af! De

Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen.

Gezien het doel van de kaart, namelijk om te anticiperen op herbestemming, zijn terreinen,

complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop zijn, buiten het

onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds

discutabel. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is

dus als functieverlies op de kaart opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van

plannen voor herbestemming is echter niet op de kaart opgenomen.7

De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de gedachte dat het voor vastgoedeigenaren voordelig

is om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden. Maar in werkelijkheid

zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar

geen voordeel biedt. Zo kan het openbaar maken van plannen voor herontwikkeling van gebieden

door de overheid leiden tot prijsopdrijving, zoals bij de aanleg van Vinexwijken is gebeurd. Om

commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over ver- of

aankoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om

6 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten minimaal. 7 Zie paragraaf 3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming.


waardevermindering van een pand tegen te gaan. Soms leidt het aanwijzen van een te slopen

gebouw tot (rijks- of gemeentelijk) monument, tot extra lasten voor de eigenaar van het pand.

Bijvoorbeeld bij de verkoop van een kerk, menen kerkelijke gemeenten meer winst te maken als

het gebouw gesloopt kan worden. Daarnaast spelen religieuze en emotionele motieven mee. Om

die reden wordt zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een

laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig

leegstaand gebouw het risico loopt, gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. In

de selectie van te interviewen instanties is ook aandacht geschonken aan de leegstand en

‘verpaupering’ van bedrijventerreinen, maar strikt genomen valt het thema herstructurering van

bedrijventerreinen buiten dit onderzoek.


Leegstand in Zeeland Belgische loodshuizen te Vlissingen Tegenover een nieuw te ontwikkelen winkelcentrum op een goede locatie in het centrum van Vlissingen staan vier Jugendstil loodshuizen uit 1910 al een paar jaar leeg. De vier rijksmonumenten met tot de verbeelding sprekende namen: Villa Blanche, Villa Ivonne, Villa Louise en Villa Mario werden ooit gebouwd door Belgische loodsen werkzaam op de Schelde. De panden raken nu in verval. De Middelburgse Monumentenmakelaar Dolf van Dijk heeft de panden ooit ook in bezit gehad en geeft aan dat de prijs, 1.700.000 euro voor het totaal, de grootste obstructie bij verkoop vormde. In 2004 gaf hij al aan dat de gemeente niet voorop loopt met het maken van (financiële of bestemmingsplanmatige) plannen voor dergelijke beeldbepalende panden, maar liever het initiatief van ondernemers of particulieren afwacht. De gemeente Vlissingen zegt actief te overleggen met de eigenaar om te voorkomen dat de panden verder verpauperen. Bronnen: Interview gemeente Vlissingen, 19 juli 2007. Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni 2004. Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari 2007.


3. ALGEMENE BEVINDINGEN

3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming

Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit

onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die

langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als

structurele leegstand.8 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door

maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische

ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur,

beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of

sloop.

Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is

niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het

gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen

waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en

winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de

samenleving maakt dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan

regelgeving toe te schrijven zijn, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door

beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door

milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met

verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden, of bedrijventerreinen in de zwaardere

milieucategorieën.

Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag

naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van

kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat

momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan

bedrijventerreinen uitvoeren. 9 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker

percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt

door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand

noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig

leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de

verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken.

Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt

het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw

onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de

8 Zie paragraaf 2.2 De methode. 9 Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007.


onderhoudsplicht controleren.10 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel

eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende

woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan.11

Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden

als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat

dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond.

Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering

van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces

waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren,

omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht

ontbreekt.12 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen

monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoek kunnen handelen en verschillende

waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid

kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer

gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen

investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie

is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend, ook in die periode raakt het gebouw

verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten.13

Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te

raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om

deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of

anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn

om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de

leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen

is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen

garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor

grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden.

Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in

plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming

te onderzoeken.14

3.2. Herbestemming

Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein,

complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas

is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag

10 Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007. 11 Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). 12 Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland. 13 Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten. 14 Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant.


Herbestemming in Zuid-Holland Boerderijen op Tiengemeten Looptijd project: 1997- heden Tiengemeten is een eiland in het Haringvliet dat jarenlang een agrarische bestemming heeft gehad. In 1994 wordt het eiland aangewezen als natuurontwikkelingsgebied, in 1997 wordt het gebied verworven door Natuurmonumenten. Voordat de natuurontwikkeling op het eiland van start kan en de waterkering wordt doorgegraven, moeten eerst de laatste agrariërs worden uitgekocht. In 2007, drie jaar later dan gepland, is het zover. Intussen is Natuurmonumenten hard bezig met het vinden van nieuwe gebruikers voor de leegkomende boerderijen. Uit onderzoek van de SHBO uit 1999 blijkt dat de aanwezige bebouwing op het eiland van grote cultuurhistorische waarde is. Met een uitgebreide voorlichtingsfolder gaat Natuurmonumenten op zoek naar gebruikers voor de elf meest karakteristieke gebouwen op het eiland. Uiteindelijk komen er een landbouwmuseum, een Rien Poortvlietmuseum, een camping, een zorgboerderij, een informatiecentrum en een luxe vergaderaccommodatie en vijf ‘Buitenleven’ recreatiewoningen van Staatsbosbeheer. Nu de bestemmingen bekend zijn komt er pas weer aandacht voor het onderhoud van de gebouwen. De jarenlange leegstand heeft de boerderijen weinig goed gedaan. Op het laatste moment worden de gebouwen van de ondergang gered. Bronnen: Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Arnhem, Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Interview Natuurmonumenten, Zuid-Holland, 18 juni 2007.


in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten

kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de

cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming

vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan

de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving.

De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en

zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden

zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook

bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor

herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden

van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces.

Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone

nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond

veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er

projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen

en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed;

herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’.15 In de paragraaf Rol van

de actoren wordt hier verder op ingegaan.

Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de

herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een

periode van verval, ‘verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies

mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen.

Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot

prijsopdrijving of tot afname van investering het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de

openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling.16

De complexiteit van het herbestemmingproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en

beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe

bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure17 om een wijziging in het bestemmingsplan

mogelijk te maken.18 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen:

gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure

duurt al snel zes maanden, wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in

15 Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. 16 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 17 Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de tijd wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006. 18 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007].


beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak

hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen.

Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de

herbestemmingprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De stadhouder, een kantoor

in Alphen aan de Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij

een verouderd bestemmingsplan, had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie

in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project, leverde een belangrijke

bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.19 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog

diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij

het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van

boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde, wordt de

waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6 %

overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald.20

3.3 Rol van actoren

3.3.1 Overheid

Bij gemeenten en overheidsinstanties21 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van

het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van

gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouwen woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een

grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het

bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de

gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en

meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per

situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de

rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid

van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de

aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder.

Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen.

Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten

om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot

functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische

waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk

19 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 20 Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. Voordt T. van der red. (2007). 21 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html.


worden meegenomen in het bestemmingsplan.22 Om praktische reden, de toekomst is zelden

zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak

van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting

van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van

wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen

worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke

wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor

dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid.23 De gemeente Den Haag heeft in haar

bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het

betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of

herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de

stad.24 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel

vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de

herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren.25 Het is opmerkelijk dat de

duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van

herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden

gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming.26

Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren

door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr.

Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten

uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief opzoek gegaan

naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en

de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat

realiseren.27 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag- en aanbod van monumentale

panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad

hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag- en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de

gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke

ondernemersloket.

Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van

herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een

wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen

gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te

maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de

optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke

22 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 23 Ministerie van VROM (maart 2006). 24 Voordt T. van der red. (2007) pp 369. 25 Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl, Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372. 26 Voordt T. van der red. (2007) pp 153. 27 Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.


wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel

in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de

regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot

vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden.28 Tegen leegstand specifiek doen

gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand

meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden

te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing.

Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van

vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een

groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd

is.29 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen

op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen

in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale

afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen.30

3.3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars31

Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om

afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren

eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale

status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd.32 Omdat het bij herbestemming

tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij

het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een

vroeg stadium van belang.

Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten:

duurzaamheidsaspecten, een korte bouwen ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van

bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt

herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk

herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager

dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben

28 Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007. 29 Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 30 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in Zuid-Holland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 31 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336-344. 32 Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007.


Herbestemming in Zuid-Holland Dr. Neherlaboratorium te Leidschendam-Voorburg Lambertus Neher, voormalig monteur, voormalig directeur van het Haags telefoniebedrijf, voormalig verzetsheld, voormalig minister van Volkshuisvesting en Wederopbouw en sindsdien directeur van de PTT, geeft in 1950 de opdracht voor de bouw van laboratoria voor de PTT aan de architect S.J. van Embden. Na de oorlog gaan de ontwikkelingen op het gebied van de telegrafie, telefonie en radio zo hard dat het bedrijf ruimte nodig heeft om het onderzoekswerk te kunnen uitvoeren. In 1955 wordt het instituut geopend. Het bestaat uit drie grote hallen, een hoofdgebouw en een 52 meter hoge toren, gebruikt voor het opstellen van instrumenten. Het gebouw behoort tot een van de belangrijkste gebouwen uit de periode van de wederopbouw. De PTT doet in het laboratorium enkele van zijn grootste uitvindingen, zoals de postsorteermachine. In het jaar 2001 vraagt KPN Vastgoed een sloopvergunning aan voor het ooit zo vooruitstrevende laboratorium dat de ontwikkelingen in de telefonie niet langer bij kan benen. Op initiatief van de gemeente wordt een onderzoek uitgevoerd naar de monumentale waarde van het gebouw. Via voorlichtingsavonden wordt de buurt geïnformeerd over waarde van het pand en de sloopplannen van de eigenaar. De omwonenden spreken zich uit voor behoud van het complex. In overleg met de buurt schrijft de gemeente een marktstudie uit, waaruit Sequoia Residences met het thema wonen, zorg en comfort naar voren komt. Inmiddels is deze ontwikkelaar bezig met de bouw van een woonzorgcentrum met 96 appartementen en de herbestemming van het Neherlaboratorium. De parkachtige omgeving van het gebied zal openbaar toegankelijk worden. Bronnen: Wikipedia 2007 [online]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam behouden blijven

of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007].


Leegstand in Zuid-Holland Katholieke kerk te Vlaardingen De katholieke kerk in de Westwijk is al vanaf 1998 in verval. De kerk is aangekocht door het vastgoedbedrijf van de gemeente Vlaardingen, dat is opgericht in 2006. Het vastgoedbedrijf wil de kerk slopen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Maar niet iedereen bij de gemeente was het daarmee eens en dus staat de kerk er nog. De kerk wordt tijdelijk gebruikt door een maatschappelijke organisatie, maar het is maar zeer de vraag hoe lang dat nog mogelijk is. Sinds 1998 heeft niemand meer iets gedaan aan onderhoud en dat komt de veiligheid voor het gebruik niet ten goede. Maar zeg nou zelf, het gebouw mag er wezen. Bron: Interview gemeente Vlaardingen, Zuid-Holland, 5 juni 2007.


met herbestemmingen herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben

vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’.33 Daarnaast zijn er

makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van

monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop

van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van

industrieel erfgoed.34

Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet

verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw

de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer

bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren

die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en

transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van

de mogelijkheden van herbestemming.35

3.3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties

Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met

deze taak, niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te

kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds

gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot

verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het

inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van

gebouwen, een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De

cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het

behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden.36

33 Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. 34 Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op: www.reliplan.nl. 35 Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469. 36 Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp 111.


4. PROVINCIE ZUID-HOLLAND

De provincie Zuid-Holland is met 3,46 miljoen inwoners (2006) en een oppervlak van 3403 km²

een van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden van Nederland.37 De

toenemende verstedelijking van Zuid-Holland gaat samen met een groei van de dienstensector en

een afname van het agrarisch grondgebruik. Toch levert de land- en tuinbouw nog altijd een grote

bijdrage aan de beleving van het landschap. In het Westland is de glastuinbouw een belangrijke

bron van inkomsten, in het noorden van de provincie de bloembollenteelt en in het oosten, rond

Boskoop, de pot- en containerteelt.

De grote hoeveelheid in onbruik geraakt industrieel erfgoed vormt een grote uitdaging voor

herbestemming. In de provincie zijn daarvan interessante voorbeelden te vinden. Het meest

bekend zijn de Van Nelle ontwerpfabriek en de pakhuizen op de Kop van Zuid in Rotterdam. Een

nieuwe uitdaging is de herbestemming van moderne leegstaande gebouwen, kantoren uit de jaren

zestig en zeventig van de vorige eeuw. Hoewel de leegstand van kantoren en bedrijventerreinen

groot is, is de beschikbare informatie over leegstand minimaal en onderling moeilijk te vergelijken.

De weergave van objecten op De Oude Kaart van Nederland is dan ook maar een fractie van de

werkelijkheid.

4.1 Beschikbaarheid gegevens

De beschikbaarheid van gegevens per instantie varieert. In de provincie Zuid-Holland zijn met

name gemeenten geïnterviewd. Hoewel sommige gemeenten heel actief zijn in monumentenzorg,

zoals Gouda en Schiedam, zijn meestal alleen de leegstaande panden bekend waar plannen voor

herbestemming of sloop in ontwikkeling zijn. Daarnaast zijn er gemeenten waar weinig aandacht

is voor cultuurhistorie of herbestemming van gebouwen. Slechts in enkele grote gemeenten in

Zuid-Holland, Den Haag, Rotterdam en Delft, is bekend dat er enkele cultuurhistorisch

interessante panden gaan vrijkomen.38 Ook in gemeenten waar gesproken is met de afdeling

Vastgoed van de gemeente, Vlaardingen, Dordrecht en Leiden, is er enig inzicht in ontwikkelingen

op het gebied van leegstand. Meestal zijn het de leegstaande of leegkomende monumenten die bij

de gemeente bekend zijn, omdat de gemeente betrokken is bij de planvorming voor deze panden.

Voor ‘gewone’ gebouwen geldt dat niet, daar is dan ook weinig informatie over te vinden.

Door de provincie en stadsregio’s wordt met enige regelmaat onderzoek naar leegstand van

kantoren en bedrijfspanden gedaan en naar de voorraad uitgeefbaar en te herstructureren

bedrijventerrein. Via het COS, Centrum voor Onderzoek en Statistiek van de gemeente Rotterdam,

en door het stadsgewest Haaglanden zijn gegevens over leegstaand onroerend goed toegestuurd.

Alleen de informatie van het stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van

37 www.wikipedia.nl [bezocht op 8 augustus 2007]. 38 Telefonisch interviews gemeente Den Haag afdeling monumentenzorg, 12 juli 2007. Uit onderzoek van de gemeente bleek dat 23 van de 120 onderzochte kerken leeg komt te staan binnen 10 jaar. De adresgegevens van deze kerken kunnen niet openbaar gemaakt worden..


Herbestemming in Zuid-Holland Kop van Zuid en Lloydpier te Rotterdam De Kop van Zuid, maar ook de Lloydpier, even buiten het centrum van Rotterdam, zijn indrukwekkende voorbeelden van herstructurering van voormalige havengebieden. Al in de jaren zestig hebben deze gebieden hun functie verloren en kwamen grote bouwterreinen vrij, op aantrekkelijke binnenstadslocaties. Met de aanleg van de Erasmusbrug in 1996 en het metrostation Wilhelminahof, werd de ‘sprong naar Zuid’ een feit. Op de Wilhelminapier wordt hoogbouw, het Manhattan aan de Maas, gecombineerd met een zone van herbestemde pakhuizen, kantoren en werkplaatsen die ruimte bieden aan goed bezochte cafés, restaurants en culturele functies. Recent is het fotomuseum geopend, gevestigd in het voormalige werkplaatsengebouw van de Holland Amerikalijn. Op de Lloydpier wordt een oude pakhuis herbestemd tot woningen en krijgt het 25kV-gebouw een nieuwe functie als bedrijfsverzamelgebouw. In de Schiecentrale wordt een opnamestudio gevestigd. Rotterdam maakt zich op voor de MTV-generatie. Bronnen: Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010 pp 109, 126.


Nederland. Het COS inventariseert alleen structurele leegstand van het bruto vloeroppervlak van

grote kantoorpanden, deze panden staan meestal niet volledig leeg. Naast de huidige leegstand is

het voor het anticiperen op herbestemming ook van belang te weten welk onroerend goed in de

toekomst leeg komt te staan. Gezien de terughoudendheid van vastgoedeigenaren om

bedreigingen in de toekomst openbaar te maken en gezien de terughoudendheid om over

leegstand te spreken, is er weinig informatie over toekomstige functieverandering te vinden. Wat

dat betreft is leegstand een te groot taboe en prevaleren economische motieven boven het behoud

van het vastgoed. Overigens zijn wel globale cijfers bekend in de vorm van percentages en

hoeveelheden, geen concrete adresgegevens. Voor een globaal overzicht in de kwantitatieve

ontwikkeling van leegstand zou een minder gedetailleerd onderzoek een beter beeld geven.

Er zijn geen aanwijzingen dat er binnen de provincie Zuid-Holland grote vastgoedeigenaren zijn

waar leegstand van gebouwen een rol zou kunnen spelen. Misschien bij het Hoogheemraadschap

Delflanden, dat helaas niet heeft meegewerkt aan dit onderzoek. Het Protestants Dienstencentrum

en Bisdom Rotterdam maken informatie over leegkomende kerken niet openbaar. Naast

provinciale organisaties, zijn nog veel landelijke organisaties die ook in Zuid-Holland vastgoed

bezitten. Deze instanties moeten in het landelijke vervolgonderzoek benaderd worden. Het gebrek

aan beschikbare gegevens en de grote verschillen tussen de monitoring van leegstand per regio

maken het moeilijk om het beleid met betrekking tot herbestemming en nieuwbouw op provinciaal

niveau af te stemmen. Gezien het toenemende belang van binnenstedelijk bouwen,

herstructurering en herbestemming is het hoog nodig meer structureel inzicht in leegstand te

ontwikkelen.39

4.2 Leegstand

Met de stijgende welvaart neemt de druk op de ruimte in Zuid-Holland toe. Om die reden claimen

veel gemeenten weinig leegstand te kennen. Vrijkomende panden worden hergebruikt. gesloopt of

herbestemd. Maar intussen is de leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen hoger dan ooit.

Opmerkelijk is dat veel ‘verouderde’ gebouwen nog vrij nieuw zijn. Met name bij kantoren komt

het voor dat gebouwen uit de jaren ’80 , nu al niet meer gewild zijn.40 De gebruikscyclus van deze

gebouwen is vele malen korter dan de levenscyclus van het gebouw zelf. Het is moeilijk om

concrete informatie te krijgen over leegstaande, niet monumentale gebouwen. In opdracht van de

provincie is de leegstand van kantoren en bedrijventerreinen onderzocht.41 Terwijl uit onderzoek

blijkt dat de meeste leegstand zich in de regio Rotterdam bevindt, kon de stadsregio Rotterdam

geen concrete, bruikbare informatie leveren voor De Oude Kaart van Nederland.

39 Zie ook: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 40 Interview gemeente Rotterdam, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 41 ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).


Leegstand in Zuid-Holland VROM kantoor te Oud Leidschendam Naast het kantoor van de Algemene Inlichtingen- en Veiligheidsdienst, die in enkele jaren zal gaan verhuizen, staat een kantoor van VROM al tijden leeg. Alleen van de parkeerplaats bij het gebouw wordt nog gebruik gemaakt. Het kantoor maakt deel uit van een rijtje jaren zeventig kantoren die als logge massa’s in de wijk Oud Leidschendam zijn geplaatst. Het rijtje ooit zo moderne kantoren vormt een bruut contrast met de kleinschalige bebouwing van de oude kern. Het is onwaarschijnlijk dat de gebouwen weer als kantoor in gebruik genomen zullen worden. De locatie heeft daar net te weinig allure voor en ligt te ver uit het centrum van Den Haag. Wie doet er iets? Bron: Interview gemeente Leidschendam-Voorburg, Zuid-Holland, 14 juni 2007.


Of er een tekort of juist een overschot aan bedrijventerreinen is, blijft een punt van discussie. Het

alarmerende rapport van Natuur en Milieu42 wordt door de afdeling Economische Zaken van de

provincie Zuid-Holland enigszins genuanceerd aangezien niet alle in bestemmingsplannen

gereserveerde ruimte voor bedrijventerrein ook werkelijk gerealiseerd zal worden. Onomstreden is

wel dat er een grote herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen ligt, niet alleen qua omvang

van de opgave, maar ook qua bijkomende inspanning en kosten.43

4.3 Herbestemming

In Zuid-Holland zijn volop voorbeelden van herbestemming te vinden. Zowel van industrieel

erfgoed, kerken, scholen als kantoren. Maar per gemeente wordt er zeer verschillend omgegaan

met herbestemming. De middelen om herbestemming te stimuleren zijn beperkt en het beleid van

gemeenten met betrekking tot herbestemming is sterk afhankelijk van het heersende historisch

besef. In dit kader is de toenemende aandacht voor cultuurhistorie bij de gemeente Rotterdam

illustratief: terwijl Rotterdam vroeger vooral een moderne stad was, begint de stad zich nu steeds

bewuster te worden van zijn geschiedenis. Intussen is de gemeente bezig het cultuurhistorisch

onderzoek verplicht te stellen voordat nieuwe ontwikkelingen goedgekeurd kunnen worden.

Hoewel de gemeente uitdrukkelijk tot doel heeft om ook bij niet-monumentale panden

herbestemming te stimuleren, blijft het van de medewerking van derden afhankelijk in hoeverre

herbestemming gerealiseerd kan worden. Het bestemmingsplan biedt maar zeer beperkte

mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. Ondanks dat ruime bestemmingsplannen soms

meer mogelijkheden bieden om gebouwen een nieuwe bestemming te geven, lijken gemeenten

daarvan terug te komen, met name daar waar monumentale waarden in het spel zijn. De ervaring

leert dat het beter plannen maken is binnen de beperkingen die het monument stelt dan

hooggespannen winstverwachtingen te moeten terugdraaien.44

Er zijn gemeenten die zich actief bezig houden met het vinden van nieuwe gebruikers voor

leegkomende panden. Omdat het vinden van de gebruiker bij herbestemming vaak extra tijd en

aandacht vraagt en omdat het tijdstip van leegstand van bijvoorbeeld kerken en scholen moeilijk

te voorspellen is, heeft de afdeling monumentenzorg van de gemeente Den Haag een voorstel

gedaan om subsidiegeld te reserveren voor de eerste twee jaar dat de gebouwen onverwacht

leegkomen, om het mogelijk te maken financiering- en hergebruikmogelijkheden uit te zoeken. Bij

het schrijven van dit verslag was nog niet bekend of deze subsidie er komt. Bij complexe, meestal

binnenstedelijke projecten kan de gemeente zelf een grote uitvoerende rol op zich nemen. Daarbij

moet wel opgemerkt worden dat de politieke ambities van bestuurders de complexe uitvoering van

projecten in de weg kunnen zitten.45

42 Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties. [online] 43 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief 50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvb-bouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. En interviews Zuid-Holland: Stadregio Rotterdam, 4 juni 2007 en Stadsgewest Haaglanden, 31 mei 2007. 44 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Delft, 10 mei 2007 en gemeente Rotterdam, 27 juni 2007. 45 Zie paragraaf 3.3.1 rol actoren, overheid.


Terwijl belangenorganisaties het herbestemmen van cultuurhistorisch erfgoed als een

maatschappelijke plicht beschouwen, lijkt herbestemming voor andere vastgoedeigenaren eerder

een noodzakelijk kwaad. Gebouwen met een monumentale status worden als verliespost

beschouwd en gebouwen zonder status worden al snel gesloopt. Gelukkig zijn er wel

uitzonderingen te vinden. Met name van kantoorgebouwen zijn meerdere voorbeelden van

herbestemming bekend.46 De meeste kantoorgebouwen worden herbestemd tot woningen,

studentenhuisvesting of juist luxe appartementen. Herbestemming van kantoren biedt veel

voordelen: het is een duurzame oplossing, het voorkomt dure sloop en er is een snelle ontwikkel-

en bouwtijd mogelijk. Bovendien is de leegstand in de kantorenmarkt hoog, terwijl er nog altijd

grote vraag is naar woningen. Behalve de herbestemming tot woningen is het ook mogelijk om

bedrijfs- of kantoorruimte te herbestemmen tot bedrijfsverzamelgebouw om jonge, startende

ondernemers te huisvesten.

Sinds 1990 zijn er landelijk een stuk of 4.500 woningen in verouderde kantoorpanden

gerealiseerd, zo’n 250 per jaar. Gezien de hoeveelheid leegstaande kantoren is dit erg weinig.47

VROM schat dat een kwart van de structureel leegstaande kantoren voor herbestemming in

aanmerking komt. Dit betreft met name verouderde kantoren binnen stedelijk gebied. Gebrek aan

kennis en slagvaardigheid vormen een drempel om tot herbestemming over te gaan. De complexe

en vaak onsamenhangende regelgeving, fiscaal, bouwtechnisch en van het bestemmingsplan,

maken herbestemming extra lastig.48 Voor grootschalige kantoren op perifere, monofunctionele

locaties zal het minder eenvoudig zijn om een nieuwe passende functie te vinden.

4.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zuid-Holland

De vraag naar de toekomstige ontwikkeling van de provincie is complex en moeilijk te doorzien.

Toch zijn er enkele opvallende ontwikkelingen aan te wijzen. In de ruimtelijke ontwikkeling is een

kentering gaande van de naoorlogse expansie, naar vraag naar ruimtelijke kwaliteit van de

leefomgeving. Het ruimtegebruik wordt steeds vaker gestuurd door de vraag en niet enkel meer

door het aanbod. 49 Deze ontwikkeling hangt sterk samen met een verandering van de

demografische samenstelling van de bevolking. De groei van de bevolking neemt af, er is een

toename van het aantal ouderen, vergrijzing, en een afname van het aantal jongeren,

ontgroening. Vanaf 2020 wordt er zelfs een afname van de bevolking verwacht. Overigens zijn

deze ontwikkelingen het sterkst merkbaar in afgelegen gebieden. Grote steden als Den Haag en

Rotterdam worden gekenmerkt door een eigen dynamiek. Door immigratie is de bevolking in de

stad gemiddeld jonger. Binnen steden zijn er grote inkomensverschillen tussen wijken; de

46 SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Voordt T. van der red. (2007). 47 Ministerie van VROM (maart 2006). 48 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 49 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007.


inkomensverschillen tussen wijken in een stad zijn groter dan de verschillen tussen kleinere

gemeenten onderling.50

Het ruimtegebruik per persoon lijkt met de toenemende welvaart nog altijd te stijgen. Dit gaat

samen met een afname van de dichtheid van de stad. Daardoor neemt de druk op het resterende

buitengebied nog altijd toe51 en slinkt het aantal open gebieden en natuurgebieden. Door de

stijgende grondprijzen lopen de plannen voor de uitvoering van de Ecologische Hoofdstructuur

achter op schema. Mogelijkerwijs is de vraag naar natuurgebied goed te combineren met de

groeiende noodzaak van wateropvangcapaciteit die verwachte klimaatveranderingen met zich mee

brengen. Deze gebieden zouden ook kunnen bijdrage aan de grote behoefte aan ruimte voor

recreatie vanuit de grote steden.52

4.5 Economie

De schaalvergroting van bedrijven leidt tot het vrijkomen van te kleine of verouderde

bedrijfsterreinen en panden. Langs de Nieuwe Waterweg is dit met name zichtbaar in de

havengebieden waar al eeuwen een ontwikkeling gaande is van schaalvergroting en het

verschuiven van de havens richting zee.53 Ook in het gebruik van kantoorruimte is sprake van

schaalvergroting en centralisering van functies. Bovendien gaat bereikbaarheid van kantoren en

bedrijven een steeds grotere rol spelen, bij voorkeur zowel via de weg als met het openbaar

vervoer. Regelgeving met betrekking tot milieuzonering en risicogebieden kunnen grote

beperkingen opleggen aan de mogelijkheden voor herbestemming. Ook het saneren van de grond

is een drempel voor de herbestemming van oude terreinen.

Uit een analyse van de Stec groep blijkt dat de totale kantorenvoorraad in de provincie Zuid-

Holland een omvang heeft van circa 13 miljoen m² bruto vloeroppervlak. De helft hiervan ligt in

de regio Haaglanden, 35% ervan ligt in de regio Rotterdam. Een bovengemiddeld deel van de

kantoren in Den Haag wordt gebruikt door overheidsinstanties en internationale instellingen,

daardoor heeft Den Haag minder geleden onder de laagconjunctuur van de afgelopen jaren. In

Rotterdam is dat anders, daar bedroeg de leegstand van kantoren in 2005 16%. In kleinere

kantorenregio’s verschilt de markt van stad tot stad. Steden als Capelle aan den IJssel,

Zoetermeer en Gouda hebben meer dan 15 % leegstand, terwijl leegstand in de regio Leiden en

Dordrecht minder hoog is, te weten 10%. De leegstand in Zuid-Holland is het hoogst in de regio’s

Rotterdam en Midden-Holland. De gemiddelde leegstand in Zuid-Holland bedroeg in 2006 12 a 15

50 Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. 51 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 52 VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke kwaliteit [online] www.vrom.nl. Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. 53 Zie voorbeelden: Herbestemming RDM-terrein, Lloydpier en Kop van Zuid, Rotterdam.


Leegstand in Zuid-Holland RDM terrein te Rotterdam De Rotterdamse Droogdok Maatschappij NV (RDM) was een scheepswerf voor scheepsnieuwbouw, scheepsreparatie en machinebouw in Rotterdam, die heeft bestaan tussen 1902 en 1996. Het bedrijf werd gevestigd op de Heijplaat aan de zuidelijke Maasoever. Voor de huisvesting van de medewerkers liet de RDM vanwege de nogal afgelegen ligging van het bedrijf, een eigen dorp bouwen, het tuindorp Heijplaat. Na diverse fusies in de jaren zeventig werd in 1983 het faillissement over de RDM uitgesproken. Van de 3180 werknemers werden 1370 mensen werkloos. De nog levensvatbare onderdelen werden ondergebracht in een nieuwe vennootschap: RDM Nederland BV, eigendom van de overheid. In 1991 werd het bedrijf door de overheid verkocht aan het bedrijf van de ‘bedrijvendokter’ Joep van den Nieuwenhuyzen. In 1996 worden de RDM BV’s aan de privé-persoon Van den Nieuwenhuyzen, sindsdien worden de BV’s gebruikt voor diverse activiteiten in de wapenindustrie en financiële transacties. Het werfterrein met opstallen kwam uiteindelijk in het bezit van de gemeente Rotterdam. Naast het werfterrein ligt het Quarantaineterrein. Deze in 1934 geopende instelling had tot doel het huisvesten van schepelingen en landverhuizers met besmettelijke ziekten. Sinds 1980 zijn de gebouwen in gebruik als atelierruimte voor kunstenaars. In 2006 is de prijsvraag ‘Unortodocks’ georganiseerd om de toekomst van het RDM terrein te onderzoeken. Intussen is een deel van de gebouwen in gebruik genomen door de Hogeschool Rotterdam. Omdat door de grote hoeveelheid woningbouwplannen in Rotterdam deze slechts gefaseerd opgeleverd kunnen worden, zijn de scholen in Rotterdam een populaire doelgroep voor herbestemming. Bronnen: De eerste alinea is een samenvatting van de tekst ‘Rotterdamsche Droogdok Maatschappij’ Wikipedia [online] http://nl.wikipedia.org/wiki/Rotterdamsche_Droogdok_Maatschappij [bezocht op 15 augustus 2007]. Groenendijk, P, e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 224. www.unortodocks.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007.


Leegstand in Zuid-Holland Hasco verffabriek te Schoonhoven Tussen de lintbebouwing van de Lopikerweg ligt even buiten Schoonhoven een verlaten verffabriek. Door het afgesloten hek is de naam van de producent, Hasco, nog leesbaar. Het is de enige achtergebleven aanwijzing van de bedrijvigheid uit het verleden. Nu bestaat de fabriek alleen nog uit een verzameling eenvoudige bedrijfshallen of schuren waar niemand meer naar omkijkt. Het terrein is een typisch voorbeeld van verrommeling die ontstaat als ruimtelijke ordening alleen een vraagstuk van vraag en aanbod zou zijn. Want wie is er nog geïnteresseerd in een gebied ergens in een vergeten uithoek van het Groene Hart? De vervuilde grond bij de fabriek maakt herontwikkeling een lastige en kostbare opgave. Met als gevolg dat de fabriek leeg blijft staan, nu al meer dan twintig jaar. Bron: gesprek met omwonende, juni 2007.


procent.54 Ongeveer de helft van de leegstaande ruimte staat al 2 jaar of langer leeg, een tiende

staat zelfs langer dan 4 jaar leeg.55 Kortom: in de provincie Zuid-Holland staat ongeveer een

vierkante kilometer bruto vloeroppervlak kantoorruimte structureel leeg. Intussen lijkt de markt

aan te trekken, maar de leegstand ligt nog altijd ver boven de gezonde frictieleegstand van 5 tot

6%. Leegstand is voor een belangrijk deel geconcentreerd op verouderde kantoorlocaties op

bedrijventerreinen, regionale OV-knooppunten en snelweglocaties. De kwaliteit en uitstraling van

deze kantoorlocaties is niet erg aantrekkelijk. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor transformatie

beperkt door de perifere ligging en monofunctionele invulling van deze terreinen. De kansen voor

leegstaande kantoren op centrumlocaties en rond Randstedelijke OV-knooppunten zijn positiever.

Leegstand op deze locaties is beperkter en de plek draagt bij aan de

transformatiemogelijkheden.56

De markt voor kantoorruimte wordt gestuurd door het aanbod: de kwaliteit van de kantoorruimte

wordt steeds belangrijker, verouderde kantoorruimte wordt in toenemende mate verruild voor

nieuw kantoorruimte. Daarmee neemt de noodzaak voor het herbestemmen of slopen van oude

kantoorruimte toe. Qua typologie van het kantoorgebouw kan opgemerkt worden dat er steeds

meer vraag komt naar flexibele kantoorvelden. Kantoren met kleine ruimtes aan een lange gang

zijn veel minder gewild.57 VROM schat dat een kwart van de structureel leegstaande kantoren

geschikt is voor herontwikkeling tot woongebouw.58 Intussen zijn er een beperkt aantal

herbestemmingen gerealiseerd.59 De rijksoverheid stimuleert transformatie van kantoorgebouwen

door in onbruik geraakte kantoren uit eigen bezit aan te bieden voor herbestemming.

Bij grote bedrijven is er een ontwikkeling gaande van centralisering. De multinational in het

‘provinciale’, Philips in Eindhoven, is verleden tijd. Bezuinigingen en schaalvergroting leiden tot het

opheffen van regionale afdelingen en een toenemende behoefte aan toplocaties voor kantoren.60

Binnen Zuid-Holland is er weinig onderscheid tussen kantorenlocaties. Een gebrek aan regionale

afstemming lijkt daar de oorzaak van. In Noord-Holland daarentegen is die afstemming tussen de

regio’s er wel. Met het realiseren van de Zuid-as heeft Noord-Holland wel een toplocatie voor

kantoren.61

Er is een groot verschil tussen de statistische leegstand en de beschikbare informatie van

leegstaande gebouwen. Hoewel het percentage leegstand van kantoren in de stadsregio

Rotterdam groter is dan de leegstand van kantoren in het stadsgewest Haaglanden, zijn er alleen

in de regio Haaglanden adresgegeven beschikbaar van structureel leegstaande kantoor- en

bedrijfspanden. Daardoor geeft De Oude Kaart van Nederland een vertekend beeld van de

leegstand in Zuid-Holland: daar waar de leegstand het grootst is, is geen informatie beschikbaar.

De laatste jaren is de economische positie van Rotterdam versterkt, ten koste van de omliggende

54 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 55 Voordt T. van der red. (2007, pp 194. 56 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 57 Interview gemeente Rotterdam, Zuid Holland, 27 juni 2007. 58 Ministerie van VROM (maart 2006). 59 Zie ook: SenterNovem (26-3-2007) en Voordt T. van der red. (2007). 60 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid Holland, 27 juni 2007. 61 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).


gemeenten die jaren lang profiteerden van de uitstroom van de bovenklasse uit Rotterdam.

Rotterdam heeft deze verbetering mede te danken aan de spreiding van de huisvesting van

economisch zwakkeren over de regio. Dit beleid, Ieder zijn deel, wordt Rotterdam niet door

iedereen in dank afgenomen.62 Wegens het ontbreken van inzicht in de ontwikkeling van leegstand

is niet duidelijk geworden of er een relatie is tussen deze economische ontwikkeling en de

leegstand in de regio.

In de discussie over de inrichting van Zuid-Holland komen steeds vaker de bedrijventerreinen

onder vuur te liggen. Het aantal leegstaande panden op bedrijventerreinen neemt toe en met

name terreinen in de hoogste milieucategorie zijn steeds minder welkom bij bewoners.63 De vraag

in hoeverre nieuwe bedrijventerreinen nodig zijn is daarom niet eenvoudig te beantwoorden. Oude

bedrijventerreinen in de stad worden door binnenstedelijke vernieuwing aan de voorraad

onttrokken en verpauperde bedrijventerreinen zijn niet snel her te gebruiken. Maar de leegstand

onder verouderde bedrijfsgebouwen is hoog.64 Door de situering op bedrijventerreinen met een

monofunctionele opzet en door de slechte uitstraling van deze gebouwen is de kans op hergebruik

minimaal. De enige oplossing is herstructurering van de bestaande terreinen.65 Gezien de hoge

kosten van herstructurering en de lange looptijd van herstructureringsprojecten is de financiering

ervan een lastige opgave. Uit het nieuwe collegeprogramma van de provincie Zuid-Holland blijkt

dat de aandacht van de provincie enigszins verschuift van uitbreiding van bedrijventerrein naar

herstructurering.66 Daarnaast blijft het de vraag in hoeverre de markt betrokken kan worden in

het herstructureren van bedrijventerreinen.

Met plaatselijke verschuiving van economische activiteiten in de stad komen oude winkels leeg te

staan. De concentratie van grote shoppingcenters en outletcenters naar de periferie van de stad

kan het gebruik van de openbare ruimte in de stad ernstig verstoren. Kleine winkelcentra in

naoorlogse uitbreidingswijken verliezen hun functie door schaalvergroting. Omdat de meeste

winkels op de begane grond liggen, hebben leegstaande winkels een zeer negatieve invloed op de

leefbaarheid. In de toekomst zal het gebruik van winkels nog verder afnemen door toename van

internetshoppen. Tegelijkertijd zal het transport van goederen daardoor verder toenemen.

De veranderingen in de agrarische sector zijn aanzienlijk. Ook de agrarische sector heeft met

schaalvergroting te maken waardoor oude gebouwen hun functie kwijtraken. Bovendien is

landbouw in Zuid-Holland steeds minder rendabel. Glastuinbouw is daarentegen wel een

belangrijke bron van inkomsten. Oude schoorstenen van in onbruik geraakte stookketels zijn een

typerende herinnering aan oude glastuinbouwbedrijven, van hergebruik van gebouwen is in deze

sector nauwelijks sprake. De bloembollenteelt in het noorden van de provincie wordt gekenmerkt

62 Interview provincie Zuid-Holland, sociaal beleid/diversiteitsbeleid, 11 juni 2007. 63 Interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 64 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007). 65 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 66 “Het vorige collegeprogramma 2003-2007 van de provincie had tot doel gesteld om 500 ha bedrijventerrein te herstructureren en 500 ha nieuw terrein aan te leggen. Het resultaat was 700 ha herstructurering en 300 ha nieuw terrein. In het nieuwe collegeprogramma 2007-2011 is tot doel gesteld 750 herstructureren en 250 ha nieuw bedrijventerrein. In de hele provincie zijn er ca. 3000 ha bedrijventerrein die herstructurering nodig hebben.” Uit interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007.


door de typische bollenschuren. Her en der zijn voorbeelden van hergebruik van deze schuren

terug te vinden. De veranderingen in de agrarische sector zouden gebruikt kunnen worden om in

de toenemende behoefte aan recreatiegebied te voorzien van de grote steden. Tegelijkertijd dreigt

een verdergaande verstedelijking en het verdwijnen van het open landschap. Met name de ruimte

in het Midden-Delfland, tussen Den Haag, Delft en Rotterdam, staat onder druk. Jarenlang is deze

ruimte kunstmatig groen gehouden door de kaderwet die bepaalde dat dit gebied alleen een

agrarische bestemming mocht krijgen. Het is de vraag hoe dit gebied zich gaat of kan ontwikkelen

wanneer deze wet in 2008 afloopt.67

Bereikbaarheid en infrastructuur zijn sturend voor de economische en ruimtelijke ontwikkeling van

Zuid-Holland. Met de stijgende welvaart en de toenemende snelheid van reizen, nemen ook het

aantal verplaatsingen en de afstand waarover mensen zich verplaatsen toe. Bereikbaarheid is een

belangrijke kwaliteit voor de vestiging van bedrijven. Gezien de hoge kosten die het aanleggen

van infrastructuur met zich meebrengt, is concentratie van functies noodzakelijk.68

4.6 Overheid

De laatste jaren is er een toename van aandacht voor vastgoedbeleid bij de overheid. Op lokale

schaal blijkt dit uit het oprichten van vastgoedafdelingen binnen de gemeente. Niet alle grote

gemeenten bezitten inmiddels een vastgoedafdeling, bij de gemeente Rotterdam is deze afdeling

nog in ontwikkeling. Omdat in de meeste gemeenten het vastgoedbedrijf nog vrij nieuw is, begint

het werk met het inzichtelijk maken van de werkelijke waarde van de panden. Vastgoed dat al

sinds jaren in het bezit van de gemeente is maar niet door de gemeente wordt gebruikt, wordt

steeds vaker verkocht.69 De vastgoedafdeling van de gemeente heeft altijd te maken met een

dubbele, soms tegenstrijdige doelstelling: enerzijds de winstverwachting, anderzijds de

maatschappelijke doelstelling van de overheid. Bovendien wordt de uitvoering van complexe

projecten bemoeilijkt door wisselingen in de lokale politiek. Daardoor kan de slagvaardigheid van

gemeenten afnemen. De rol die de overheid kan spelen bij herbestemming wordt elders in dit

verslag beschreven.70

Een interessante herbestemmingsopgave voor Zuid-Holland is de herontwikkeling van vliegveld

Valkenburg, een voormalig militair terrein aan de rand van Katwijk. Het is nog niet bekend wat er

gaat gebeuren met de barakken aan de westzijde van het terrein. Provincie, gemeente en het

Duinwaterbedrijf, zijn behoud ervan overeengekomen, maar hebben nog geen concrete plannen.71

67 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 68 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 69 Interviews Zuid-Holland: gemeente Dordrecht, 14 mei 2007 en gemeente Leiden 20 juni 2007. 70 Zie paragraaf 3.3: rol actoren, 3.3.1: rol overheid. 71 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Katwijk, 20 juni 2007.


Herbestemming in Zuid-Holland Rijksautomobielcentrale Laakhaven te Den Haag De Rijksautomobielcentrale is gebouwd in de jaren twintig van de vorige eeuw. De hallen werden gebruikt voor het onderhoud en de stalling van auto’s die bij de overheid in gebruik waren. De hallen, twee voetbalvelden groot, zijn lange tijd gebruikt door KPN om hun auto’s in te wassen en te parkeren. Eind 2000 heeft de gemeente Den Haag de centrale gekocht als onderdeel van de herstructurering van het bedrijventerrein Laakhaven. De gemeente wil de hallen een culturele bestemming geven, maar het lukt niet om een geïnteresseerde ontwikkelaar te vinden. Intussen heeft Europa subsidie toegezegd mits Den Haag de plannen vóór 2009 realiseert. Uiteindelijk, en omdat Europa’s deadline nadert, besluit de gemeente zelf als ontwikkelaar op te treden. Intussen is de bouwaanvraag gereed. Op de wijziging van het bestemmingsplan wordt niet gewacht, eerst zullen de hallen gerestaureerd gaan worden. Is dat eenmaal gebeurd, moet een artikel 13 procedure een vrijstelling op gebruik afgeven. In 2015 / 2020 zal de rest van het Laakhavengebied klaar zijn: een stedelijk gebied met een mix van wonen en werken. Daar zit niet zoveel haast achter. Bron: Telefoongesprek met dhr. Iljan van Hardevelt, DSO gemeente Den Haag, 15 augustus 2007.


4.7 Welzijn

In de meeste gemeenten in Zuid-Holland neemt de ontkerkelijking toe. Door de afname van het

aantal kerkgangers, komen kerken leeg te staan. Hoewel deze ontwikkeling overduidelijk is, is het

moeilijk te voorzien welke kerkgebouwen hun functie verliezen.72 De eigenaren van de kerk, de

kerkelijke gemeenten, hebben lang niet altijd belang bij herbestemming van het gebouw. Kerken

die geen beschermde status hebben, lopen daarom een groot risico gesloopt te worden. Ook het

leegkomen van basisschoolgebouwen is moeilijk te voorzien. In het voortgezet en hoger onderwijs

is al jaren sprake van schaalvergroting, waardoor oude gebouwen verlaten worden. Bovendien is

de subsidiëring van scholen zo geregeld dat het voor scholen goedkoper is om nieuwbouw te

realiseren dan een verouderd gebouw opnieuw te gebruiken.73 Schoolgebouwen van rond

negentienhonderd zijn geschikte gebouwen voor herbestemming, de zogenaamde tijdelijke

schoolgebouwen uit de jaren zestig en zeventig zijn minder van kwaliteit en daarom minder

bruikbaar.74 Universiteiten hebben hun gebouwen in eigen beheer gekregen en zijn daarmee

gehaaide vastgoedeigenaren geworden. Financiële overwegingen leiden tot concentratie van

gebouwen en het afstoten van oude panden. Zowel de universiteit van Delft als van Leiden zijn

bezig met het verkopen van verouderd bezit. Daarbij gaat het om grote monumentale panden,

aan de rand van het oude stadscentrum. Hoewel de gebouwen met monumentenstatus

herbestemd zijn of gaan worden, dreigen de Delftse gebouwen zonder status gesloopt te gaan

worden, een deel ervan is reeds gesloopt.75

Ziekenhuizen en zorginstellingen lopen het risico snel te verouderen door de specifieke technische

eisen die aan deze gebouwen worden gesteld. Een interessante ontwikkeling in deze sector is de

toenemende interesse in flexibiliteit van het ontwerp. Daarin zijn stramienmaten en

verdiepingshoogtes geschikt voor meerder functies. Installatietechniek is demontabel en

binnenwanden worden opgebouwd uit standaard voorzetwanden. Zo kan een behandelkamer

worden omgebouwd tot wachtruimte, een beddenkamer tot kantoorkamer en omgekeerd. Nieuwe

ziekenhuizen zoals het Erasmus Medisch Centrum in Rotterdam en het Reinier de Graafgasthuis in

Delft worden volgens deze uitgangspunten ontworpen. In de toekomst kan deze ontwikkeling ook

voor de kantorensector van belang zijn.76 De toegenomen vraag naar woon/zorgcentra biedt

mogelijkheden tot herbestemming van bestaande panden.77 Verlaten boerderijen krijgen soms een

nieuwe functie als zorgboerderij: een kleinschalige zorggemeenschap met het voormalige

boerenerf als royale buitenruimte.

Met name in Rotterdam maar ook in Schiedam, wordt tijdelijke herbestemming gebruikt om

creatieve en culturele initiatieven te stimuleren. Door goedkope tijdelijke huisvesting aan te

72 Volgens dhr. Oosterwijk, worden er in de provincie Zuid-Holland per jaar ongeveer 10 protestantse kerken gesloten. Hoeveel Rooms-katholieke kerken gesloten worden is ons niet bekend. Zie interviews Zuid-Holland: Protestants Dienstencentrum. 73 Interview gemeente Den Haag, Zuid-Holland, 26 juni 2007. 74 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 75 Interview TU Delft, 3 april 2007. 76 Ministerie van VROM (maart 2006). 77 Zie voorbeelden: herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.


Herbestemming in Zuid-Holland Pius-X kerk te Den Haag Looptijd project: 2002-2004 De Pius X-kerk is een kerkgebouw uit de jaren zestig gelegen op het scharnierpunt van twee lanen centraal in de wijk Bouwlust. Door het afnemende kerkbezoek is de eigenaar, het bisdom, op zoek gegaan naar nieuwe gebruikers om deze kerk een passende bestemming te geven. Al voor de verkoop van de kerk bleek dat de bestemming gezondheidscentrum een reële optie was. De herontwikkeling van de Pius X-kerk is uitgevoerd door Ceres-projecten, de ontwikkelaar die werkt in opdracht van Vestia, een woningbouwcorporatie. Vanwege de lage winstverwachting die herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed met zich meebrengt, zijn het juist woningbouwcorporaties die de mogelijkheid hebben daarin te investeren. De totale investering in het realiseren van het gezondheidscentrum bedraagt ongeveer 6 miljoen euro. De gemeente Den Haag heeft 125.000 euro geïnvesteerd, ook opbrengsten uit de verkoop van koopwoningen zijn aan het project besteed. In de wijk Bouwlust was een groot tekort aan huisartsen. Om die reden lag een functie als gezondheidscentrum voor de hand. Naast een groepspraktijk voor huisartsen is het programma aangevuld met andere organisaties voor maatschappelijke dienstverlening: een apotheek, een consultatiebureau, een fysiotherapeut, een wijkloket van de gemeente, de jeugdgezondheidszorg, een dienstbureau, het psycho-medisch centrum Parnassia en de thuiszorg Den Haag. Bronnen: Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl.


bieden aan kunstenaars en creatieve bedrijven, krijgen gebieden een nieuwe impuls en wordt het

gebied aantrekkelijker om te wonen en werken. De herstructurering van de Witte de Withstraat in

Rotterdam is een succesvol voorbeeld van deze strategie.78

4.8 Wonen

De vraag naar woningen is nog steeds groot. Herbestemming van monumentale panden tot luxe

woningen is dan ook een voor de hand liggende keus. Daarnaast neemt het tekort aan

starterswoningen en studentenhuisvesting toe. Omdat bij woningen zelden sprake is van

herbestemming, is leegstand van woningen niet meegenomen in het onderzoek. Dat wil niet

zeggen dat leegstand helemaal geen probleem vormt. In oude stadscentra staan woningen boven

winkels dikwijls leeg omdat de woningen moeilijk toegankelijk zijn. Hoewel er meerdere steden

zijn die een wonen- boven- winkels beleid voeren, is de leegstand nog altijd aanzienlijk. Het

probleem is het creëren van een opgang naar de woning. Bovendien is parkeren in de stad

lastig.79 Ook kan de herstructurering van een woonwijk langdurige leegstand van een wijk tot

gevolg hebben. Een initiatief dat aandacht vestigt op dit probleem zijn de tijdelijke hotels van Op

Trek in Den Haag, hotelkamers in lege te slopen woningen.80 De Socialistische Partij in Rotterdam

heeft een makelaarssite gemaakt van woningen die “niet te huur” zijn.81

4.9 Conclusie Zuid-Holland

Het globale beeld van de inventarisatie is een gering inzicht in leegstaand vastgoed en een zekere

willekeur bij de realisatie van herbestemming. Toch lijkt de belangstelling voor herbestemming toe

te nemen. Niet alleen in herbestemming van het ‘traditionele’ cultuurhistorisch erfgoed, maar ook

van minder in het oog springende gebouwen: naoorlogse architectuur en industriële complexen.

Deze interesse voor cultuurhistorie gaat samen met een groeiende vraag naar kwaliteit van de

leefomgeving. De vraag naar kwaliteit, stelt ook eisen aan de inrichting van Zuid-Holland; er is

meer behoefte aan ruimte voor recreatie en natuur en een groeiende afkeer van

bedrijventerreinen. Deze discussie is niet alleen een ‘nimby’, not-in-my-backyard-fenomeen, de

noodzaak van de aanleg van bedrijventerreinen, de versnippering van terreinen en de

monofunctionele invulling ervan, zijn omstreden. Bovendien vestigt de discussie terecht aandacht

op de grote opgave voor herstructurering van oude bedrijventerreinen in de komende decennia.

De aandacht voor herbestemming verschilt sterk per gemeente. Het bestemmingsplan zelf biedt

weinig mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. De voor herbestemming gewenste

flexibiliteit van het bestemmingsplan kan in strijd zijn met het beschermen van de monumentale

waarde van het gebouw. Veel hangt af van de bereidheid van de eigenaar om mee te werken aan

herbestemming. Als tijdig aandacht kan worden besteed aan herbestemming, kan leegstand en

78 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Rotterdam 27 juni 2007, gemeente Schiedam, 11 april 2007. 79 Zie o.a. interview gemeente Gouda Zuid-Holland, 8 mei 2007. en: Kas, A. (2007). 80 www.optrektransvaal.nl. 81 www.niettehuur.nl.


verval van het vastgoed voorkomen worden. In de praktijk blijkt leegstand bij sommige

gebouwtypen lastig te voorspellen. Met name kerken en basisscholen kunnen zonder

waarschuwing vooraf ineens overbodig zijn. Het vinden van een passende herbestemming, hangt

dan af van het tijdig vinden van een nieuwe gebruiker.

Dat ook voor niet monumentale gebouwen een tweede leven mogelijk is, blijkt uit de aandacht

voor herbestemming van verouderde kantoorpanden. Helaas geeft deze inventarisatie een

vertekend beeld van het aantal leegstaande kantoor-, bedrijfs- en winkelpanden. Stadsgewest

Haaglanden houdt deze statistieken bij, Stadsregio Rotterdam heeft alleen inzicht in het

leegstaande bruto vloeroppervlak van kantoren. Uit onderzoek naar de kantorenmarkt in de

provincie Zuid-Holland blijkt juist dat het percentage leegstaande kantoren de regio Rotterdam

hoog is. Wat voor het toekomstige kantorenbeleid wordt geconcludeerd, geldt ook voor het beleid

met betrekking tot herbestemming: Het ontbreken van onderlinge vergelijkbare inventarisaties

maken het lastig om beleid tussen regio’s af te stemmen en te evalueren.

Met het ontbreken van gegevens van grote gemeenten als Rotterdam, wordt de uitkomst van het

inventarisatie als geheel erg willekeurig. Om een beter globaal inzicht te krijgen in leegstand zou

de inventarisatie van leegstand niet gekoppeld moeten zijn aan adresgegevens, maar aan

statistische, meer algemene data.


Herbestemming in Zuid-Holland Meelfabriek te Leiden

Looptijd project: 1999 - heden In 1988 verliest de Meelfabriek ‘De Sleutels’ zijn functie. Tien jaar lang wordt gediscussieerd over behoud of sloop van de fabriek. Een verzoek om de monumentenstatus wordt aanvankelijk afgewezen. In 1999 besluit de gemeenteraad tot het behoud en hergebruik van zeven van de dertien gebouwen. In 2000 kent de Rijksdienst voor Monumentenzorg de meelfabriek alsnog de status van Rijksmonument toe. Van 2002 tot 2004 wordt gewerkt aan het ontwerp voor het masterplan. Eind 2004 gaat de gemeente akkoord met het ontwerp van de gerenommeerde Zwitserse architect Peter Zumthor. In de fabriek en in de nieuwbouw bij het complex zullen 16.000 m2 hoogwaardige woningen worden gerealiseerd, 7400 m2 studentenwoningen, een skybar, twee restaurants, een café, een fitnesscentrum en een gezondheidsclub. Het masterplan wordt integraal opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente Leiden. Maar de vaststelling van het bestemmingsplan wordt verhinderd door bezwaren uit de omgeving. Sindsdien ligt de uitvoering van het plan stil, nu al twee en een half jaar. De projectontwikkelaar, de Meelfabriek CV, wacht op de uitspraak van de Raad van State om goedkeuring van het bestemmingsplan te krijgen. Omwonenden hebben bezwaar gemaakt tegen de massaliteit en hoogte van de bebouwing en tegen de verwachte toename van verkeersbewegingen. Het vervolg van het project hangt af van de gerechtelijke uitspraak. Met een beetje geluk kan de eerste bewoner er in 2009 intrekken, of in 2010 misschien….. Bronnen: www.demeelfabriek.nl. Telefoongesprek dhr. John Moerland, projectmanager van DMP (Noordwijk), voor de Meelfabriek CV, 17 juli 2007.


5. PROVINCIE ZEELAND

De provincie Zeeland verschilt in vele opzichten van de provincie Zuid-Holland. Zo heeft de

provincie Zeeland een inwoneraantal van 379.000 per 2004, daarmee laat het van de Nederlandse

provincies alleen Flevoland achter zich82. Daarbij komt dat enkel Drenthe en Friesland minder

inwoners per vierkante kilometer huisvesten. Ook qua infrastructuur valt geen vergelijking met de

Randstad te maken. Lange tijd was de verbinding tussen Zeeuws Vlaanderen en de overige

schiereilanden verre van optimaal, de komst van de Westerscheldetunnel maakt een snelle reis

van noord naar zuid nu wel mogelijk. De provincie heeft geen of nauwelijks hoofdkantoren op zijn

grondgebied. Wel huisvest de provincie een stevige bedrijvigheid in het havengebied van

Vlissingen en Terneuzen, midden in de Rijn-Schelde delta en een behoorlijk aantal agrariërs.

Zeeland is daarbij een populaire bestemming voor toeristen. Zij bezoeken vooral de kustgebieden.

Kenmerkend voor de provincie is dat grote bedrijventerreinen buiten de haventerreinen van

Vlissingen en Terneuzen eigenlijk nauwelijks voorkomen83. Landelijke vastgoedeigenaren zijn dan

ook minder aanwezig en de vraag naar vastgoed in de kleinere kernen is vaak gering. Vastgoed

lijkt vooral in handen van te zijn van regionale of provinciale eigenaren.

Uit de interviews volgt dat leegstand vooral optreedt waar losse objecten slecht van de hand gaan

of de economische basis van een gebouw vervallen is. De gesprekken met gemeenten en de

provincie geven verder aan dat het percentage structurele leegstand op bedrijventerreinen over

het algemeen laag is84. Overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisatie in Zeeland hebben

dan ook zeer beperkt oog voor leegstand en herbestemming. Uit het onderzoek ‘de Oude Kaart

van Nederland’ blijkt, dat alhoewel problemen rondom leegstand ook zeker in Zeeland voorkomen,

de interesse van en de mate waarin lagere overheden en vastgoedeigenaren probleemoplossend

willen handelen zeer beperkt is.

5.1 Beschikbaarheid gegevens

Organisaties die beschikken over een overzicht van hun leegstaand eigendom zullen zich meer

bewust zijn van de kansen en risico’s die de leegstand met zich meebrengt. Het is aannemelijk dat

een overzicht van leegstand zowel lagere overheden als vastgoedeigenaren eerder aanzet om

plannen voor hergebruik of herbestemming te ontwikkelen. In dit kader is gekeken naar de

aanwezigheid van inventarisaties van leegstaand vastgoed bij lagere overheden,

vastgoedeigenaren en belangenorganisaties.

82 Wikipedia (2007). 83 De totale omvang van bedrijventerreinen in Zeeland is in 2005 zo’n 6000 hectare bruto. Meer dan de helft hiervan bestaat uit zeehaventerrein. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007)[online]. 84 Volgens het IBIS databestand werklocaties staat in Zeeland 307 hectare bruto bedrijventerrein (inclusief zeehaventerrein) in 2005 leeg. Een termijn van leegstand wordt echter niet gegeven waardoor deze gegevens als zodanig niet bruikbaar zijn voor dit onderzoek. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007).


Geen van de geïnterviewde gemeenten in Zeeland noch de provincie Zeeland hebben recentelijk

inventarisaties van structurele leegstand uitgevoerd85. Dit heeft tot gevolg dat alleen

leegstandsgegevens van ‘spraakmakende’ gebouwen en terreinen uit de eigen invloedssfeer en de

gebouwen, complexen en terreinen in gemeentelijk of provinciaal bezit bekend zijn bij de

betrokken ambtenaren. Leegstaand of vervallen onroerend goed dat de belangstelling van

belangenorganisaties en de pers wekt, wordt door de lagere overheden wel opgemerkt. Ook

plannen voor leegstaand onroerend goed dat binnen een gebied bestemd voor herontwikkeling

staat of waarvoor plannen voor herbestemming bestaan, komen beroepshalve vanzelf op de

bureaus van gemeenteambtenaren terecht. De leegstand van het overig onroerend goed komt

echter niet zonder meer onder de aandacht van de lagere overheden86. Uit de interviews is ook

niet gebleken dat overheden hierover contact hebben met belangenorganisaties. Waarschijnlijk

geeft de inventarisatie van leegstand die uit de ronde langs organisaties in Zeeland is gebleken,

slechts een fractie van de bestaande leegstand van vastgoed in Zeeland weer.

Het gebrek aan inventarisaties van leegstand geeft aan dat leegstand een beperkte rol speelt in de

urgentiebeleving van organisaties en instanties in de provincie Zeeland. Een effectieve aanpak van

structurele leegstand behoort dan ook niet tot de waarschijnlijkheden op korte termijn. Dit

onderzoek was voor de weergave van leegstandsgegevens op ‘de Oude Kaart van Nederland’ voor

de provincie Zeeland dan ook afhankelijk van de toevallige kennis van respondenten over

leegstand op zijn of haar werkgebied. Wel moet hier nog vermeld worden dat gegevens van

regionale of landelijke organisaties nog toegevoegd zullen worden aan de leegstandsgegevens in

de provincie Zeeland.

5.2 Leegstand

Het thema ‘leegstand van onroerend goed’ leeft niet in Zeeland. Dit is het algemene beeld dat

direct of indirect werd geschetst in de gesprekken met gemeenten, vastgoedeigenaren en

belangenorganisaties in de provincie Zeeland. Het gebrek aan aandacht voor leegstand lijkt

verschillende oorzaken te hebben. De eerste en tevens belangrijkste reden die uit de interviews

volgt, is dat structurele leegstand van onroerend goed in de provincie Zeeland betrekkelijk weinig

voorkomt. De urgentie van het probleem van leegstand staat in Zeeland volgens een aantal

85 Voor de volledigheid: de gemeente Middelburg voert geen inventarisaties van leegstand in de gemeente maar gaat wel actief op zoek naar verkrotting en leegstand als deelnemer in de BV Monumentenbeheer. (Interview gemeente Middelburg, 16 april 2007). De provincie Zeeland leverde voor dit onderzoek een inventarisatie van de voorraad uitgeefbare bedrijventerreinen en kantoorlocaties over 2006 in de Zeeuwse gemeenten aan, uitgevoerd door de Stec-groep. Aangezien in deze inventarisatie geen onderscheid wordt gemaakt tussen structurele leegstand en andere vormen van leegstand en het vaak slechts om gedeeltelijk leegstaande terreinen of kantoren gaat, zijn deze gegevens niet bruikbaar voor dit onderzoek. Bond Heemschut Zeeland maakt deel uit van de landelijke organisatie Bond Heemschut. Deze organisatie heeft een landelijk meldpunt in het leven geroepen voor bedreigd erfgoed; zie bijlage G, lijst van initiatieven op het gebied van leegstand en herbestemming. (Interview Bond Heemschut, 8 mei 2007). Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) heeft in samenwerking met o.a. de provincie Zeeland in 2005 een pilot onder de naam ‘Historische kerken in Zeeland’ afgerond. De pilot richtte zich op de problemen rondom de instandhouding van historische kerkgebouwen in Zeeland. In het kader van deze pilot is ook enkele informatie betreft de leegstand van historische kerkgebouwen in Zeeland verzameld. (Interview SCEZ, 31 mei 2007). 86 Zie ook de Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006 (van der Linden, T., 2006). Hierin wordt ingegaan op het eigenhandig monitoren van vastgoed door gemeenten en de voordelen die het hen oplevert.


Leegstand in Zeeland Klooster, directiewoning en vlasfabriek aan de Nederlandse grens De geringe druk op ruimte in Zeeuws-Vlaanderen lijkt tot gevolg te hebben dat vooral gebouwen vlak aan de grens met België na een periode van leegstand niet opnieuw een bestemming krijgen. Vlak aan de Belgische grens ligt de zeer kleine kern Sint Anna ter Muiden, een beschermd stads -en dorpsgezicht. In Sint Anna ter Muiden ligt een voormalig klooster met de Rijksmonumentenstatus, in de volksmond bekend als het ‘Hoompje’. La Pommerai, de oorspronkelijke naam van het klooster, is in het begin van de vorige eeuw gebouwd. Vanaf 1932 fungeerde het als rustoord voor de zusters Dominicanessen, daarna heeft het nog gediend als school en vakantie- en dagverblijf. In 1986 is een bouwvergunning aan de huidige eigenaar (een projectontwikkelaar uit Wassenaar) afgegeven. Sindsdien gaat het ‘Hoompje’ onder groeiende overwoekering schuil en staat het al meer dan tien jaar te verpauperen. Een poging van de gemeente Sluis om de vergunningen van de eigenaar in te trekken en het pand van de ondergang te redden, stuitte op bezwaren van de eigenaar. Op het moment van schrijven loopt de intrekkingsprocedure nog.


Volgt men de grens van Nederland en België naar het oosten dan stuit men ongeveer halverwege de provincie Zeeland op het stadje Sas van Gent. In deze industriestad bevindt zich een oude directiewoning, oorspronkelijk behorend bij de in 1905 opgerichte glasfabriek die heden onderdeel uitmaakt van een groot internationaal opererend bedrijf. De woning staat pal aan de Nederlands-Belgische grens en staat naar vermeend al zo’n vijftig jaren leeg. Iets naar het oosten aan de grens vindt men het plaatsje Koewacht. Aan de rand van dit plaatsje staan de half vergane gebouwen van de voormalige vlasfabriek Sint Andries. Tot 1995 werd de fabriek, die eens deel uitmaakte van de rijke vlasindustrie in de regio, gebruikt. De gebouwen zouden geen historische waarde hebben en daarom wordt op het terrein onder toeziend oog van de gemeente Terneuzen de ontwikkeling van vier grote landhuizen gepland. Dat betekent dat Sint Andries ten prooi valt aan de sloophamer. Niet alleen mensen in de omgeving en de media zijn geïnteresseerd in het hoe en waarom van de teloorgang en leegstand van de hier besproken gebouwen, maar ook zogenaamde ‘spokenjagers’ brengen regelmatig bezoeken aan de panden. Herbestemming is voor de directiewoning en de vlasfabriek al te laat. Van de directiewoning staan eigenlijk alleen nog de wanden en de vlasfabriek zal, zoals reeds vermeld, gesloopt gaan worden en plaatsmaken voor woningbouw. Het zou zonde zijn als ook voor voormalig klooster het ‘Hoompje’ de spreekwoordelijke grens bereikt is en alleen nog de sloophamer rest. Tot die tijd vinden dan alleen nog de geesten van weleer er een thuis. Bronnen: Cooten, F. (2007) Gespuis in het spookhuis van Sluis. BN de Stem. 21 juli 2007. Interview Provincie Zeeland, 7 juni 2007. Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Website van The Ghost Hunter. Beschikbaar via: www.theghosthunter.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Website van de Heemkundige Kring Sas van Gent. Beschikbaar via: http://www.heemkundigekringsasvangent.nl [Bezocht op 23 juli 2007].


respondenten niet in verhouding tot de urgentie van het probleem in de Randstad. Hierbij moet

worden vermeld dat de urgentie voornamelijk lijkt te worden bepaald door de af- of aanwezigheid

van druk op ruimte. Het is moeilijk te bepalen of het beeld dat de provincie Zeeland een beperkte

structurele leegstand van onroerend goed kent, voldoet aan de werkelijkheid aangezien

inventarisaties van leegstand in de provincie Zeeland nochtans totaal ontbreken. Een tweede

reden voor het gebrek aan aandacht voor leegstand lijkt te liggen in het feit dat de provincie

Zeeland slechts een aantal grote bedrijventerreinen kent waar structurele leegstand in beperkte

mate voorkomt87. Juist dit type leegstand is velen een doorn in het oog aangezien deze leegstand

vaak zeer visueel en haast voelbaar aanwezig is. Het ontbreken van deze leegstand lijkt het

ontbreken van een aanleiding die het thema onder de aandacht brengt. Als derde en laatste reden

voor de beperkte mate waarin Zeeuwse organisaties aandacht besteden aan het thema leegstand,

ligt in het idee dat de Zeeuwse gemeenten en belangenorganisaties zeer betrokken zijn bij het

behoud van cultuurhistorische gebouwen en complexen. Langdurige leegstand van dergelijke

gebouwen zou dus weinig op moeten treden. Toch zijn er in de provincie Zeeland een aantal

monumentale of zeer karakteristieke gebouwen en complexen te vinden die structureel en in

enkele gevallen zelfs langer dan tien jaar leeg staan88. In de meeste gevallen zijn deze gebouwen

in handen van projectontwikkelaars die een nieuwe bestemming voorzagen voor een gebouw. In

veel gevallen is de bouw van de betreffende gebouwen kort na aanvang om onduidelijke redenen

stil komen te liggen. Sommige organisaties menen dat uit tactische overwegingen de bouw wordt

stilgelegd. De redenering is dan dat nadat ernstige verkrotting is opgetreden uiteindelijk een

sloopvergunning wordt afgegeven waardoor de projectontwikkelaar of eigenaar lucratiever

nieuwbouw kan realiseren89. Ook komt het voor dat niet de gewenste bouwvergunning is

verkregen waarna de gebouwen langere tijd door de eigenaar te koop worden aangeboden en

uiteindelijk in verval raken. In beide gevallen hebben gemeenten geen drukmiddel dat ervoor

zorgt dat eigenaren met een bouwvergunning aan een bouwtermijn moeten voldoen. Gemeenten

staan daarom machteloos wanneer een eigenaar de bouw stil legt. Een dergelijke situatie doet zich

voor in de gemeente Sluis waar renovatie van een voormalig klooster al op zich laat wachten sinds

in 1986 de bouwvergunning is afgegeven90.

Natuurlijk zijn er enkele uitzonderingen waarneembaar. Zo heeft de gemeente Middelburg, naar

inwonersaantal de op een na grootste Zeeuwse gemeente, de BV Monumentenbeheer Middelburg

opgericht waar een aantal ambtenaren van de gemeente, een wethouder en enkele externe

bestuurders onbetaald werkzaam in zijn91. De BV Monumentenbeheer Middelburg gaat actief op

zoek naar leegstaande en/of vervallen monumentale en beeldbepalende gebouwen in de

gemeente Middelburg. In overleg met de eigenaar van het pand wordt er gekeken of het pand nog

een bestemming heeft en of de eigenaar de restauratie kan opbrengen. Is de uitslag hiervan

negatief dan maakt BV Monumentenbeheer een plan, gaat tot koop over en verzorgt de renovatie

87 Een uitgebreider verslag van leegstand op bedrijventerreinen staat in subparagraaf 5.5 ‘economie’. 88 Zie ‘de Oude Kaart van Nederland’ voor de provincie Zeeland. 89 Zie voor een overzicht van redenen welke eigenaren hebben om commercieel vastgoed leeg te laten het document Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed (Decisio bv, 2006). 90 Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Zie voor een uitgebreider beschrijving van het klooster voorbeelden van leegstand Zeeland. 91 Interview gemeente Middelburg, 16 april 2007.


van het gebouw. De BV Monumentenbeheer heeft meer renovatiemogelijkheden dan particulieren

daar zij meer subsidie ontvangt. Wanneer de renovatie heeft plaatsgevonden verkoopt de BV

Monumentenbeheer het gebouw weer via een makelaar of verpacht het aan de oude eigenaar. Op

deze manier wordt de kans vergroot dat het cultureel erfgoed van Middelburg door hergebruik

behouden blijft.

Een andere organisatie die zich zeer actief bezighoudt met het behoud van monumenten en

beeldbepalende gebouwen is de Bond Heemschut Zeeland92. Zo heeft de organisatie onder meer

zijn tanden gezet in voormalig hotel Britannia93 in Vlissingen. Dit voormalige hotel is een van de

gebouwen die zijn gebouwd in de wederopbouwperiode en dus is het gebouw nog erg jong om als

monument erkend te worden. Bond Heemschut Zeeland werkt zeer objectgericht en komt pas in

actie wanneer zij melding krijgt van leegstand. Wel beheert de landelijke Bond Heemschut in

samenwerking met een aantal andere belangenorganisaties een voor iedereen toegankelijk

landelijk meldpunt voor bedreigd erfgoed94.

5.3 Herbestemming

Gemeenten houden zich vaak pas bezig met herbestemming wanneer zij door particulieren of

woningbouwcorporaties benaderd worden. Enkele gemeenten proberen een zinvolle bestemming

voor gebouwen, complexen of terreinen te vinden wanneer het hun eigen onroerend goed betreft.

Beleid dat er op gericht is de herbestemming van incourant geworden vastgoed aan te pakken

ontbreekt echter95. Tevens zijn er weinig middelen bij gemeenten beschikbaar die herbestemming

kunnen stimuleren. Herbestemmingen worden daarom ad-hoc ondersteund door gemeenten, het

initiatief ligt over het algemeen bij particulieren en marktpartijen (voornamelijk

projectontwikkelaars)96. Enkele woningcorporaties zijn verder ook actief in het herbestemmen van

voornamelijk monumentale panden97.

Alhoewel een artikel 19-procedure98 bijna een standaardprocedure is geworden in veel

gemeenten, kunnen ingebrachte bezwaren veel tijd kosten en het herbestemmingproces

frustreren. Verschillende respondenten, zowel gemeenten als belangenorganisaties, geven aan dat

eigenaren en projectontwikkelaars niet zitten te wachten op de toekenning van een monumentale

status aan hun gebouw. Veel gehoord is het idee dat de monumentenzorg en belangenorganisaties 92 Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. 93 Zie voor een uitgebreider beschrijving van hotel Britannia het voorbeeld ‘hotel Britannia te Vlissingen’. 94 Zie voor het landelijk meldpunt van Bond Heemschut de volgende link; http://www.heemschut.nl/meldpunt/index.htm. 95 Zie betreft het beleid van lagere overheden voor de transformatie van kantoorgebouwen ook ‘special vastgoed’ in Binnenlands Bestuur van 30 maart 2007 (Brouwer, 2007). 96 De afdeling economische ontwikkeling van de gemeente Sluis plaatst kanttekeningen bij de focus van de Nederlandse weten regelgeving op de toenemende druk op ruimte. Alhoewel de gemeente de zin inziet van herbestemming, geeft het aan dat het landelijke gebied in Zeeland geen grote druk op ruimte kent. 97 Zie voorbeelden van herbestemming Zeeland. 98 Door middel van de gemeentelijke toekenning van een vrijstelling op het vigerend bestemmingsplan op basis van artikel 19 van de huidige Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) wordt het voor gebouweigenaren mogelijk af te wijken van het geldend bestemmingsplan. Overigens wordt de huidige WRO op 1 juli 2008 vervangen door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hierin zal artikel 19 niet in zijn huidige vorm terugkomen. Zie ook; Eerste Kamer der Staten-Generaal, 2006 (2006) 28916 23 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006).


Leegstand in Zeeland

Hotel Britannia te Vlissingen Er zijn maar weinig gebouwen in Zeeland die zoveel aandacht hebben gekregen als voormalig hotel Britannia te Vlissingen. Het hotel uit de wederopbouw, vervult sommigen met afschuw, anderen zien duidelijk waarde in het gebouw en de historische context. Getouwtrek tussen de gemeente Vlissingen, Bond Heemschut Zeeland en eigenaar en tevens ontwikkelaar Loostad heeft het voormalige hotel geen goed gedaan. Na zeven jaar geleden een bouwvergunning voor een hotel te hebben verkregen, is het de projectontwikkelaar niet gelukt een koper te vinden. Drie jaar geleden is een sloopvergunning door de gemeente afgegeven, maar die sloop is nooit uitgevoerd doordat de eigenaar (delen van) het gebouw weer wilde opknappen. Bond Heemschut Zeeland heeft voor het hotel een aanvraag voor plaatsing op de monumentenlijst gedaan, welke bij dit schrijven nog bij het ministerie van OCW in behandeling is. Wethouder Verhage van de gemeente Vlissingen geeft aan dat het plan om zorgwoningen of appartementen in Britannia te realiseren het makkelijkst uitvoerbaar is. Dit past echter niet in het bestemmingsplan. Martijn Prins, organisator van een kunstproject waar Britannia het decor van vormt, maakt dankbaar gebruik van de impasse. Graffitiartiesten uit binnen- en buitenland voorzien de buitenkant van het hotel van schilderingen. De organisator zou het liefst op de benedenverdieping een expositieruimte realiseren waar bezoekers door gaten in de muur de geëxposeerde werken kunnen bewonderen. Mogelijk kan hij zijn project nog wel een jaar of drie doorzetten. Het is te hopen dat er dan eindelijk uitsluitsel bestaat over het voortbestaan van het pand als hotel, zorg- of appartementencomplex of als permanent ultramodern kunstobject met expositieruimte. Bronnen: Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli 2007. Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni 2007. Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. 12 december 2006.


in Nederland te veel focussen op details en het behoud van een gebouw in zijn oorspronkelijke

staat. Dit kan de herbestemming van monumenten in de weg staan en verval in de hand werken.

Ook levert dit vaak tal van problemen op voor particulieren die financieel weinig mogelijkheden

hebben en de nadelige gevolgen ondervinden van lange procedures.

Monumenten genieten meer bescherming dan andere gebouwen daar zij niet zonder vergunning

gesloopt mogen worden. Dat wil niet zeggen dat deze bescherming afdoende is, ook onder

monumenten treedt verval op. Lagere overheden hebben weliswaar de mogelijkheid een

monumentenstatus toe te kennen aan karakteristieke bouwwerken, maar beschikken vaak over te

weinig financiële middelen. Wel neemt een aantal gemeenten beeldbepalende gebouwen op in het

bestemmingsplan als karakteristieke bouwwerken. Helaas kan eventuele sloop van dergelijke

gebouwen door de eigenaar niet worden tegengehouden. Wanneer echter de waarde en

waardering van beeldbepalende gebouwen en hun ruimtelijke omgeving door gemeenten

geïnventariseerd wordt, kan dit worden meegenomen in de ontwikkelingsplannen. Nu zijn

gemeenten vaak onvoldoende op de hoogte van de waarde van gebouwen. Hierdoor genieten

karakteristieke bouwwerken onvoldoende bescherming. Gemeenten met een landelijk karakter

hebben meer mogelijkheden voor het stimuleren van herbestemming door middel van het

provinciaal beleid omtrent Nieuwe Economische Dragers voor het agrarisch gebied99. Hier wordt

later in dit verslag uitgebreider op ingegaan.

5.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zeeland

De provincie Zeeland staat bij velen bekend om zijn ruimtelijke kwaliteiten, samengevat in de

slogan ‘rust en ruimte’. De druk op ruimte is dan ook aanzienlijk lager dan in de Randstedelijke

provincies. Wel verschilt de ruimtedruk tussen regio’s onderling, in de regio Zeeuws Vlaanderen is

deze vermoedelijk het minst en in de regio Walcheren waarschijnlijk het grootst. De provincie

Zeeland spreekt zelfs van onderdruk in de kleinere kernen van Zeeland100. De ontsluiting van

Zeeuws Vlaanderen met de rest van Zeeland heeft een nieuwe impuls gekregen door de

Westerscheldetunnel. Hierdoor wordt de reistijd tussen het Zuiden en de centrale delen van

Zeeland aanzienlijk verkort.

De demografie van Zeeland wijkt af van het landelijk beeld en is het afgelopen decennium sterk

aan veranderingen onderhevig. Zo ligt het percentage 65-plussers in 2005 in ongeveer de helft

van de provincie boven het landelijk gemiddelde. In 2005 ligt de vergrijzing in het zuiden van

Zeeland zelfs tien procentpunt hoger dan het landelijk gemiddelde101. Tevens heeft de provincie te

kampen met een steeds kleiner geboorteoverschot en een negatief binnenlands migratiesaldo.

Daarbij kent de provincie veel inwoners die deels in Zeeland en deels in de Randstad verblijven.

Bovenstaande heeft tot gevolg dat de Zeeuwse bevolkingsgroei de laatste jaren is afgenomen.

99 Zie ook Nieuwe Economische Dragers in Zeeland (Ministerie van LNV, 2007), PSEB 2005-2008 (Provincie Zeeland, 2005), PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007) en Vitaal Platteland Zeeland (Provincie Zeeland, 2003). 100 Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. 101 Ruimtelijk Planbureau, 2006.


Deze afname heeft duidelijke gevolgen voor de ruimtelijke inrichting. Aangezien de provincie wil

vasthouden aan een gematigde bevolkingsgroei zet zij sterk in op woonmigratie uit andere

provincies. Zo moet de leegloop van Zeeland worden voorkomen102.

Klimaatsverandering en de daarmee gepaard gaande langere droge perioden en korte perioden

met neerslag dwingt de provincie Zeeland opnieuw naar de waterhuishouding te kijken. Een

vergroting van de capaciteit voor wateropslag is daarom noodzakelijk. Het adagium is nu zoveel

mogelijk vasthouden waar het valt, waar mogelijk het water bergen en alleen afvoeren als het niet

anders kan. In de Zeeuwse Ecologische Hoofdstructuur staan de natuurkerngebieden en de nog te

realiseren natuurontwikkelingsgebieden aangegeven. De provincie wil in de periode van 1995 tot

2013 5300 hectare nieuw natuurgebied ontwikkelen, met name door gebruik te maken van

minderwaardige landbouwgronden. De herbestemming van agrarische erven kan wellicht een rol

spelen in het vergroten van de capaciteit voor waterberging en het voldoen aan de doelstellingen

voor nieuwe natuur in de provincie Zeeland103.

5.5 Economie

Het beleid van de provincie richt zich vooral op het tegengaan van versnippering van

bedrijventerreinen. Daarom worden bedrijven waar mogelijk steeds meer op de grotere bestaande

terreinen geplaatst. Waar kleinere terreinen in dorpen in onbruik raken wordt vaak gesloopt.

Hierbij kan niet altijd voorkomen worden dat waardevolle historische gebouwen ook ten prooi

vallen aan de sloophamer. Vaak zijn deze gebouwen voor specifieke doeleinden gebouwd,

waardoor hergebruik en herbestemming moeilijker is, zeker wanneer een gebied weinig

economische impulsen kent. Toch worden ook op deze kleinere bedrijventerreinen nieuwe functies

verleend aan bestaande gebouwen104.

Structurele leegstand op bedrijventerreinen in Zeeland lijkt nauwelijks te spelen. Dit beeld wordt

wellicht enigszins vertekend door bovengenoemde sloop op verouderde, kleine bedrijventerreinen

in de dorpen. Het gebrek aan impulsen in landelijke delen van Zeeland zorgt er ook voor dat

grondprijzen en prijzen van gebouwen laag liggen. Ontwikkelaars plannen daarom in het algemeen

liever nieuwbouw dan dat ze kijken naar de mogelijkheden van herbestemming van bestaande

gebouwen. De gemeente Sluis geeft bijvoorbeeld aan vooral nadelen te hebben ondervonden van

de bouw van de Westerscheldetunnel, daar met de realisering van de tunnel geen betere

verbinding tussen de gemeente Sluis en Terneuzen is gerealiseerd105. Sinds de

Westerscheldetunnel in gebruik is genomen zijn enkele bedrijven verhuisd naar beter ontsloten

steden als Goes. Een betere verbinding van West Zeeuws Vlaanderen met Terneuzen zou mensen

de mogelijkheid geven om te forensen tussen West Zeeuws Vlaanderen en de rest van Zeeland en

wellicht meer leegloop en leegstand voorkomen.

102 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006); PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007). 103 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006); PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007). 104 Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. 105 Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007.


De ontwikkeling van kantoren dient zoveel mogelijk geconcentreerd te worden in de grote, goed

ontsloten steden (Vlissingen, Goes, Terneuzen en het stationsgebied van Middelburg)106. Kantoren

mogen in principe niet nieuw worden ontwikkeld in het buitengebied en de kleine kernen. Wanneer

het middelgrote kantoren betreft, kan echter een uitzondering worden gemaakt. Dit om

instandhouding van monumenten en beeldbepalende gebouwen te bevorderen. De provincie werkt

dus wel mee aan de herbestemming van kantoren wanneer een projectontwikkelaar hiervoor

vrijstelling aanvraagt. De leegstand op de kantorenmarkt zit op een gezond niveau. De

oppervlakte van het aanbod in kantoren groeit sneller dan de vraag, maar wat leeg staat, krijgt

zoveel mogelijk een andere functie; bijvoorbeeld een woonfunctie. Zo wordt in Middelburg een

voormalig kantoor van Rijkswaterstaat omgebouwd tot studentenhuisvesting en huisvesting van

jongeren die geestelijke gezondheidszorg ontvangen107. In de gemeente Middelburg is op dit

moment veel vraag naar nieuwe kantoorruimte, mede door de herstructurering van twee wijken

met veel bedrijvigheid tot woongebied. Aan deze vraag kan nu slecht voldaan worden. De andere

gemeenten geven aan weinig tot geen structurele leegstand onder kantoren te kennen.

De provincie Zeeland kent weinig hoofdvestigingen van grote landelijk opererende bedrijven. Wel

zijn er een aantal grote multinationals in het havengebied van Vlissingen en Terneuzen actief. De

Zeeuwse havenautoriteit, Zeeland Seaports (ZS), tevens terreinbeheerder en ontwikkelaar van de

Zeeuwse havens, geeft aan geen structureel leegstaande gebouwen op zijn terrein te herbergen.

De organisatie kent een actief verkoopbeleid, wanneer leegstand optreedt, wordt dus direct een

koper gezocht. ZS bezit grote terreinen in Vlissingen en Terneuzen en koopt ook terrein aan in

deze steden. Zo gebeurt het wel dat er braakliggende terreinen aangekocht worden waarop

boerderijen staan. Bij de herontwikkeling van het terrein gaan de boerderijen soms door sloop

verloren, alhoewel ZS liever het erf met opstallen verkoopt om sloopkosten te vermijden. Het is

nog niet voorgekomen dat gebouwen zijn herbestemd. ZS is dan ook alleen geïnteresseerd in de

grond en geeft aan niet aan vastgoedspeculatie te doen. De ontwikkeling van het Scheldeterrein,

het voormalig terrein van de Koninklijke Schelde Groep, vormt een grote, zoniet de grootste

herstructureringsopgave in Zeeland. In de voorbeelden van herbestemming wordt nader ingegaan

op dit voorbeeld waarbij een voormalig industrieterrein wordt omgevormd tot een stadsdeel.

De havengebieden van Vlissingen en Terneuzen zijn van groot economisch belang voor de

provincie Zeeland. Tezamen voorzien zij de havens in zo’n 8 procent van de totale

werkgelegenheid in Zeeland108. De havens liggen in het centrum van de Rijn-Schelde Delta en zijn

goed verbonden met zowel het achterland als de zee. ZS neemt, in een groot provinciaal

samenwerkingsverband, de projectorganisatie op zich voor de vorming van een cluster van agro-

industriële bedrijvigheid in het kader van Biopark Terneuzen109. Het Biopark-project bekijkt welke

slimme koppelingen er tussen activiteiten en/of bedrijven in het cluster te maken zijn. Op deze

106 Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. 107 Zie ook de voorbeelden van herbestemming Zeeland. 108 Zie ook PSEB 2005-2008 (Provincie Zeeland, 2005). 109 Zie Biopark Terneuzen (Zeeland Seaports 2007).


Herbestemming in Zeeland Dokkershaven (voormalig Scheldeterrein) te Vlissingen (bron luchtfoto: Syncera) Looptijd project: 2004-2010 De gemeente Vlissingen heeft in 2004 het Scheldeterrein van de Koninklijke Schelde Groep gekocht. De voormalige scheepswerf heeft een omvang van 30 hectare en is diep verankerd in de historie van de stad Vlissingen. Het terrein grenst daarbij aan de historische binnenstad. Menig inwoner van Vlissingen heeft in het verleden werk gevonden op dit terrein. Nu maakt de constructie van enorme vaartuigen langzaamaan plaats voor de realisering van een nieuw stadsdeel met de naam Dokkershaven. Het stadsdeel zal voornamelijk bewoonbaar worden gemaakt, maar tevens als werken recreatiegebied gaan fungeren. Een cultuurhistorische waardeverkenning in 2004 heeft o.a. een lijst van gebouwen opgeleverd die vanwege hun karakteristieke en historische karakter behouden blijven. Zo worden bijvoorbeeld de timmerfabriek (een rijksmonument), de verbandkamer, de plaatwerkerij en de machinefabriek herbestemd. Welke functie deze gebouwen gaan krijgen staat nog niet vast. Begin 2007 is in de timmerfabriek de culturele manifestatie Motel Insomnia uitgevoerd, een initiatief van Stichting het Zuidlicht en Buro Beeldende Kunst Vlissingen. In de indrukwekkende fabriekshal zijn hotelkamers ontworpen, fotowerken tentoongesteld en hebben optredens plaatsgevonden. Dit initiatief loopt vooruit op het stedenbouwkundige plan van de gemeente Vlissingen waarin het gebouw is aangewezen als een locatie voor een motel. Bronnen: Belvedère (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: www.belvedere.nu [Bezocht op 2 juli 2007]. Interview gemeente Vlissingen, 19 juli 2007. Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari 2007. Website Motel Insomnia. Beschikbaar via: www.motelinsomnia.nl [Bezocht op 2 juli 2007].


Leegstand in Zeeland Remise te Draaibrug In het gehucht Draaibrug staat een rijksmonument dat tot halverwege de 20e eeuw een belangrijk knooppunt vormde in het gewestelijk stoomtramwezen. De loods, waarvan de bouw in 1886 begonnen is, staat nu enkele jaren leeg en het verval is ingetreden. De gemeente Sluis, die geen eigenaar is van het gebouw, zou bijvoorbeeld graag een woning voor een kunstenaar in het leegstaande gebouwtje naast de loods realiseren. De loods zelf zou dan als atelierruimte kunnen worden herbestemd. Bronnen: Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007.


manier kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen als de snel groeiende vraag naar

biobrandstoffen en het werken in ketens om milieubelasting te beperken. Projecten zoals Biopark

Terneuzen bieden kansen om naar hernieuwd gebruik van in onbruik geraakte bedrijfsterreinen en

leegstaande gebouwen te kijken. Met name op het gebied van leegstand onder agrarische erven

valt hier winst te behalen. Alhoewel de gemeenten Hulst en Terneuzen aangeven dat leegstand

onder bedrijfspanden weinig voorkomt, is er wel leegstand te bekennen in de agrarische sector.

De agrarische sector in Zeeland kent met name in Zeeuws Vlaanderen leegstand; in Schouwen

Duiveland treedt leegstand waarschijnlijk het minst op. De gehele agrarische sector ondervindt

landelijk grote veranderingen, zo ook in Zeeland. Zo passen boeren een toenemende

schaalvergroting op hun bedrijven toe om ze economisch rendabel te houden. Door grond aan te

kopen, wordt steeds meer landbouwgrond beschikbaar gemaakt voor een enkel agrarisch bedrijf.

Helaas heeft deze schaalvergroting vaak negatieve gevolgen voor het behoud van historische

gebouwen op agrarische erven110. Met name oude schuren voldoen niet meer aan de eisen die

gesteld worden voor de opslag van moderne land- en tuinbouw apparatuur. Het in onbruik en

verval raken van deze schuren zorgt voor een verrommeling van het platteland. Tevens komt het

regelmatig voor dat op nieuw aangekochte grond verspreid bedrijfsgebouwen en woningen staan.

Deze krijgen niet altijd een nieuwe functie doordat op de grond nieuwe moderne gebouwen

verrijzen of doordat de agrariër reeds voldoende gebouwen in gebruik heeft. Daarbij zijn boeren

veelal huiverig om de gebouwen te verkopen en hergebruik door bewoning toe te staan, aangezien

de agrarische bedrijvigheid voor veel overlast kan zorgen. Vaak betekent het daarom dat de in

onbruik geraakte gebouwen op de boerenerven in verval raken en uiteindelijk gesloopt worden.

Om het tij te keren meent het ZLTO dat er beter naar de belangen van boeren en de gemeenten

moet worden gekeken. Het ZLTO Zeeland meent dat boeren vooral in termen van productie

denken111. Gebouwen worden bezien vanuit hun functionaliteit voor het agrarisch bedrijf.

Gemeenten zouden er daarom goed aan doen, stelt het ZLTO Zeeland, om beeldbepalende

(agrarische) bebouwing en hun relatie met de omgeving te kapitaliseren en ze bijvoorbeeld op te

nemen in toeristische routes om zo hun behoud en duurzaam (her)gebruik te stimuleren.

Functieverbreding is de enige andere optie die agrariërs hebben buiten de schaalvergroting van

hun boerenbedrijf. Klassieke boerenbedrijven met beperkte productiemogelijkheden bieden heden

onvoldoende winsten aan boeren om het boerenbedrijf levend te houden. Door de agrarische

werkzaamheden te combineren met andere niet-agrarische werkzaamheden (maar wel gekoppeld

aan de boerenerven) kan de winstgevendheid van een bedrijf omhoog worden gebracht en het

bedrijf in de toekomst blijven bestaan. Het ministerie van LNV noemt een verbreding van de

eenzijdig ontwikkelde economie op het Zeeuwse platteland, die met name steunt op de agrarische

sector, noodzakelijk112. Minister Verburg constateerde onlangs dat “steeds meer boeren hun werk

combineren met de exploitatie van een bed and breakfast, een kleine camping of een

110 Zeeuwse boerderijen bestaan doorgaans uit een complex van gebouwen en wijken daarmee af van andere boerderijen in Nederland waarbij het woonhuis, de stallen en de opslagruimte in een gebouw zijn samengevoegd. Zie Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007). 111 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007. 112 Zie Nieuwe Economische Dragers in Zeeland (Ministerie van LNV 2007).


zorgboerderij”113 Ook wil zij een bijdrage leveren aan het keren van de verrommeling van het

Nederlandse landschap. De nieuwe dragers van het landschap, burgers die wortels in de

agrarische sector hebben maar daar niet meer in werkzaam zijn en die willen investeren in de

landschappelijke cultuurwaarde, ziet zij gelukkig steeds meer. Zeeuwse gemeenten werken ook

aan hun beleid om dergelijke ontwikkelingen ruimte te geven. De meeste gemeenten kijken dan

ook naar de mogelijkheden voor het uitvoeren van Nieuwe Economische Dragers op het Zeeuwse

platteland. De provincie wil gemeenten stimuleren een flexibeler houding aan te nemen met

betrekking tot herbestemming van historische boerderijen en ruimere mogelijkheden te scheppen

voor de uitvoering van het beleid ‘Nieuwe Economische Dragers114’. Het stimuleren van functies

die in bestaande bebouwing worden gevoerd en aansluiten bij de hoofdfunctie van de

verschillende gebieden, zorgen voor een grotere flexibiliteit van het begrip boerderij.

Minicampings, zorgboerderijen en recreatieve functies die aan agrarische erven verbonden

worden, zorgen voor een aanzienlijke verbetering van de functionaliteit van agrarische erven. Er

bestaat hier echter een verschil tussen agrarische erven aan de kust waarvan de gebouwen

makkelijker een toeristische functie krijgen, en bebouwing op agrarische erven daarbuiten, waar

de locatie minder mogelijkheden tot herbestemming biedt. Herbestemming van agrarische erven

in Zeeland vindt dus wel plaats en uit enkele interviews volgt dat cultuurhistorisch waardevolle

boerderijen weer de interesse genieten van enthousiaste terugkerende Zeeuwen of welvarende

Belgen, die complexen omvormen tot woonhuis. De provincie concludeert echter zelf in haar nota

Cultuurhistorie en Monumenten uit 2007 dat particuliere boeren die initiatieven willen opstarten

nog onvoldoende hun weg kunnen vinden in de “wirwar van regels voor het landelijk gebied”115.

Ze stelt daarom voor een boerderijenlijn in te zetten en daarmee een loket te creëren welke

boeren kunnen raadplegen voor informatie over de ingewikkelde regelgeving.

De Bond Heemschut Zeeland meent dat in de afgelopen 6 a 7 jaar ongeveer een kwart van de

historische boerderijen is verdwenen116. De Zuidelijke Land- en Tuinbouw Organisatie Zeeland

(ZLTO Zeeland) kan zich niet in deze cijfers vinden maar betwist niet dat het aantal

boerenbedrijven in de toekomst zal afnemen117. Tevens geeft ZLTO Zeeland aan dat mede door de

vergrijzing die onder agrariërs optreedt , er door hen minder wordt geïnvesteerd in cultuurhistorie

en met name in oude schuren. Diegenen die de oude agrariërs opvolgen en zich volledig op

agrarische taken blijven richten, investeren liever in moderne schuren. Eenderde van de totale

groep boeren in Zeeland zal over tien jaar echter nog een volledig agrarisch bedrijf hebben118. Een

behoorlijk deel van de actieve boeren zal namelijk in de verbrede landbouw investeren daar de

primaire agrarische werkzaamheden steeds minder opleveren. Wel is het belangrijk dat er meer

kansen worden geboden om de verbrede landbouw goed op te pakken. In het verleden is er

waarschijnlijk te strikt vastgehouden aan de agrarische bestemming van boerderijen. Tezamen

met de eis dat bedrijven een investering doen in de directe omgeving kan dit ertoe leiden dat de

113 Zie ‘Ik investeer in scharrelkinderen’ (Binnenlands Bestuur 2007). 114 Zie Bouw en Planlust. Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland (Provincie Zeeland, 2004) en Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007). 115 (Provincie Zeeland, 2007). 116 Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. 117 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007. 118 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007.


Leegstand in Zeeland Boerderij de Deehoeve te Tholen In 2005 koopt de gemeente Tholen voor bijna 2 miljoen euro boerderij de Deehoeve. De boerderij, waarvan erven met een oppervlakte van 45 hectare deel uitmaken, dient als strategische aankoop ter eventuele compensatie van grondeigenaren die elders moeten vertrekken. Het geheel is in de afgelopen twee jaar niet tijdelijk verhuurd en staat sindsdien te verpauperen. Ironisch is dat de gemeente zelf ruimere regelgeving heeft aangenomen om schuren bij burgerwoningen terug te bouwen en zo eigenaren te stimuleren hun vervallen schuur te vervangen door een nieuwe. De gemeente Tholen geeft aan dat op dit moment de verkoop wordt voorbereid. Bronnen: Interview gemeente Tholen, 2 april 2007. Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april 2007. Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april 2007.


Herbestemming in Zeeland Boerderij ’t Hof Stenevate te Heinkenszand Boerderij Stenevate is in 1997 aangewezen als Rijksmonument wegens de streekeigen bouw en de architectuurhistorische en ensemblewaarden. De boerderij, die gerekend kan worden tot de jongere bouwkunst is door de gemeente Borsele van een projectontwikkelaar gekocht. De houten schuur van de boerderij is nu in gebruik als raads- en trouwzaal van de gemeente Borsele en herbergt verder o.a. een raadscafé. Bronnen: Bouwen bij Boerderijen. Beschikbaar via: www.bouwenbijboerderijen.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Website gemeente Borsele. Beschikbaar via: www.borsele.nl [Bezocht op 27 juni 2007].


financiële lasten voor eigenaren, die nu al aan het plafond zitten, te hoog oplopen - met de

teloorgang van het bedrijf en de agrarische gebouwen tot gevolg.

5.6 Overheid

In 2003 heeft in de provincie Zeeland een herindeling van de Zeeuwse gemeenten

plaatsgevonden. Dit heeft ervoor gezorgd dat gemeenten opnieuw naar hun eigen vastgoed

moesten kijken. In een aantal kleinere kernen is hierdoor de functie van de oude gemeentehuizen

komen te vervallen. Aan deze gebouwen wordt op verschillende manieren invulling gegeven,

veelal gaat het echter om tijdelijke functies119. De provincie geeft aan weinig vastgoed in bezit te

hebben120. Zij komt eerder ruimte te kort dan dat ze met een overschot aan ruimte kampt.

Enkele gemeenten zijn samenwerkingsverbanden met woningcorporaties aangegaan om nieuwe

functies te geven aan gebouwen die niet meer door de gemeente in gebruik zijn121. Meestal wordt

het voorkomen van leegstand in deze gebouwen echter aan de marktwerking overgelaten. Het

overgrote deel van de gemeenten voert namelijk een actief verkoopbeleid voor het in onbruik

geraakte vastgoed. De regel is dat vastgoed eerst intern wordt aangeboden. Wanneer blijkt dat

geen van de gemeentelijke afdelingen het vastgoed kan gebruiken dan worden er

verkoopadvertenties geplaatst, een makelaar ingeschakeld of wordt het vastgoed overgedragen

aan het gemeentelijk ontwikkelingsbureau.

De herbestemming van gemeentelijke gebouwen vindt voornamelijk ad-hoc plaats. In de meeste

gevallen worden gemeenten benaderd door marktpartijen die de herbestemming van bestaand

vastgoed willen realiseren. Vaak vindt er een samenwerking tussen woningcorporaties en

projectontwikkelaars plaats, waarbij gemeenten in enkele gevallen een deel van de subsidiering op

zich nemen122. Gemeenten zouden er op moeten toezien gunstige voorwaarden te scheppen voor

dergelijke projecten om de lage rendabiliteit en relatief hoge risico’s die deze met zich

meebrengen enigszins te verlichten123. Wellicht dienen zich op die manier ook meer marktpartijen

aan om zich aan herbestemming te wagen124.

119 Gemeenten gaan vaak tijdelijke huurcontracten aan met kunstenaars of maatschappelijke organisaties. Zij mogen vaak tegen gunstige tarieven gebruik maken van de voor de gemeente overtollige ruimte. 120 Interview Provincie Zeeland, 7 juni 2007. 121 Zo is het in de gemeente Schouwen Duiveland beleid om voormalige gemeentehuizen over te dragen aan de woningbouwcorporatie. Woningbouwcorporatie Zeeuwland heeft een aantal oude gemeentehuizen herbestemd tot ontmoetingsplek om de leefbaarheid in dorpen te behouden. 122 De woningcorporatie Woongoed Middelburg realiseert in een voormalig afdelingsgebouw van de gemeente Middelburg, een voormalig gebouw van Rijkswaterstaat en een voormalig ouderencomplex studentenhuisvesting voor de studenten van de Roosevelt Academy. 123 Zie ook Decisio bv, 2006 en Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R., 2004. 124 Een commerciële projectontwikkelaar die in Zeeland actief gebouwen herbestemd is van Garderen & Dekker projectontwikkeling B.V. Het kantoor van deze B.V. is een herbestemde watertoren en het bedrijf werkt tevens mee aan de herbestemming van het voormalige badpaviljoen in Domburg. Dit laatste pand wordt behandeld in de voorbeelden herbestemming.


Herbestemming in Zeeland Stadhuis te Middelburg (bron foto’s Roosevelt Academy) De komst van de eerste Zeeuwse universiteit begin deze eeuw valt mooi samen met de verhuizing van het gemeentelijk apparaat van Middelburg uit de binnenstad naar een nieuw complex in het stationsgebied. Het vrijgekomen voormalige stadhuis, dat zich het op één na mooiste gebouw van Nederland mag noemen en in het hart van de stad gelegen is, wordt verkocht aan de Roosevelt Academy. Deze kleinschalige universiteit is opgericht door de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Zeeland. Aangezien de Roosevelt Academy de studenten wil huisvesten op een campus moeten dan nog geschikte ruimtes worden gevonden om de ongeveer vierhonderd Nederlandse en Vlaamse studenten en tweehonderd studenten uit de overige delen van de wereld woonruimte te bieden. Woongoed, een woningcorporatie in Middelburg, ontwikkelt hiervoor op drie locaties woonruimte; in een woningcomplex uit de jaren twintig van de vorige eeuw, het Bagijnhof, in een voormalig zorgcomplex, Roggeveen genaamd, en in een voormalig pand van Rijkswaterstaat aan de Koestraat. Alleen het laatste complex wordt nu nog aangepast, de andere complexen zijn reeds in gebruik. Bronnen: Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni 2007. Website gemeente Middelburg. Beschikbaar via: www.middelburg.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Roosevelt Academy. Beschikbaar via: www.roac.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Woongoed Middelburg. Beschikbaar via: www.woongoed.nl [Bezocht op 16 april 2007].


5.7 Welzijn

Landelijk ondergaat het herbestemmen van kerken een opmars125. Ook Zeeland heeft te maken

met de algemene ontkerkelijkingtrend, een vergrijzing van de kerkleden en een terugloop van het

aantal jongeren dat kerkbezoeken aflegt. Toch is het kerkbezoek in de provincie nog behoorlijk en

heeft de provincie enkele actieve geloofsgemeenschappen. Hierdoor heeft de ontkerkelijking tot nu

toe nog niet zo’n grote leegloop op gang gebracht als in andere provincies. De ontkerkelijking is

het sterkst waarneembaar bij de Protestantse Kerk Nederland (PKN), waar dalende inkomsten en

stijgende onkosten voor grote problemen zorgen. Veel kerkbesturen staat daarom financieel ‘het

water aan de lippen’ en vaak zijn er nauwelijks financiële middelen om de kerken te onderhouden

of waar nodig te restaureren. Toch zijn er nog weinig PKN kerken verkocht in Zeeland. De rooms-

katholieke kerk heeft ook met een terugloop van het aantal actieve leden te maken. Een aantal

evangelische gemeenten in Zeeland groeit juist in ledenaantal126.

De PKN kerken zijn vrij autonoom. Wanneer kerken de instandhouding van de kerkgebouwen niet

meer kunnen volbrengen, beslissen de kerkelijke gemeenten dus zelf of ze dit kenbaar maken.

Onderwerpen als de teruggang van het aantal leden en eventueel optredende leegstand van

kerkgebouwen liggen erg gevoelig bij de kerkelijke gemeente en daarom is hier weinig over

bekend. Ook vindt er weinig communicatie plaats tussen de kerkelijke en burgerlijke gemeenten.

Gemeenten zijn daarom nauwelijks op de hoogte van de ontwikkelingen die kerkelijke gemeenten

bedreigen en weten dus ook niet wanneer de kerkelijke gemeenten de instandhouding van de

kerkgebouwen niet meer kunnen volbrengen. Kortom: burgerlijke gemeenten weten nauwelijks

wanneer leegstand op gaat treden. Wanneer lokale overheden wel inzicht in de financiële situatie

van de kerkelijke gemeenten zouden hebben, dan zou gemakkelijk voorspeld kunnen worden

welke kerkgebouwen de komende tien jaar waarschijnlijk leeg komen te staan. Nu al wordt door

verschillende kerkgemeenten in toenemende mate in een enkel kerkgebouw gekerkt. Het verlaten

kerkgebouw blijft dan dikwijls leegstaan. Dit levert vooral problemen op voor de Rooms-katholieke

kerkgebouwen, die een vaak indrukwekkende omvang hebben en daarom moeilijker her te

bestemmen zijn. De mate waarin kerkbesturen bereid zijn aan herbestemming mee te werken

verschilt per geloofsgemeenschap. Het gebruik van kerkgebouwen voor andere functies dan

religieuze bijeenkomsten ligt echter heel gevoelig bij de PKN gemeenten127. Kerken staan vaak op

zeer gewilde locaties midden in centra. Om stedenbouwkundige en cultuurhistorische redenen zijn

ze van groot algemeen belang, en daardoor ook interessant voor projectontwikkelaars of voor

gemeenten in het kader van hun inbreidingsdoelstellingen. Sloop is vaak niet gewenst daar dit

bijna altijd tot spanningen in de kernen leidt, zowel onder de kerkelijke gemeente als onder

125 Zie bijvoorbeeld Reliplan, een landelijk adviesbureau voor incourant onroerend goed. Dit bureau heeft veel ervaring met het herbestemmen van kerken; http://www.reliplan.nl/. 126 Zie voor een uitgebreide studie naar de problematiek die speelt bij de instandhouding van kerkgebouwen het rapport Historische kerken in Zeeland door de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland in opdracht van de provincie (Provincie Zeeland, 2005). 127 Zo vindt het Protestants Dienstencentrum Zeeland het bijvoorbeeld ongewenst woonappartementen in kerkgebouwen te realiseren. Ook ziet het niet graag voorzieningen als postkantoren in kerkgebouwen gerealiseerd in kleine kernen met toch al weinig voorzieningen. Het stelt zich de vraag waarom men om het voorzieningenniveau uit te breiden kerkgebouwen gebruikt moeten worden? (interview Protestants Dienstencentrum Zeeland, 6 juni 2007).


bewoners die emotionele binding met de kerkgebouwen hebben. Intussen groeien de evangelische

gemeenten in Zeeland. De huisvestingsvraag van de evangelische gemeenten kan misschien een

kans bieden om herbestemming van leegstaande kerkgebouwen mogelijk te maken.

De leegstand van schoolgebouwen lijkt nauwelijks op te treden in Zeeland. Gemeenten signaleren

geen leegstand in deze categorie gebouwen. Het ROC Zeeland heeft ook geen leegstaande panden

in bezit128. Deze laatste organisatie heeft het aantal gebouwen in bezit verminderd van 21 locaties

vijf jaar geleden naar 6 locaties in het heden. De panden die zijn verlaten, zijn reeds herbestemd.

Over twee jaar bestaan de gebouwen van ROC Zeeland voornamelijk uit nieuwbouw en bevinden

alle gebouwen zich op A-locaties.

Alle molens in de provincie Zeeland, op één na, hebben de status van Rijksmonument129. Veel

molens moeten gerestaureerd worden voordat ze opnieuw een functie kunnen vervullen als

woonhuis of om opengesteld te kunnen worden voor publiek. De instandhouding van molens die

nog als gemaal functioneren, is vooral afhankelijk van de vrije toegang van wind tot de

molenbiotoop. In het Omgevingsplan 2006-2012 stelt de provincie dat gemeenten de

molenbiotoop dienen op te nemen in hun bestemmingsplan130.

De toenemende vergrijzing en de terugkeer van Zeeuwse senioren uit de Randstad scheppen

mogelijkheden voor de herbestemming van gebouwen tot zorgcomplex. De zorg

verindividualiseert en is steeds vaker gericht op aanbieden van kleinschaliger, persoonlijker

woonomgevingen. Het omvormen van gebouwen op agrarische erven tot zorgboerderijen sluit hier

goed op aan en komt steeds vaker voor in Zeeland. Ook de herbestemming van landhuizen en

kastelen tot zorgcomplexen behoort tot de mogelijkheden. De herbestemming tot zorgcomplex

gaat gepaard met twee grote voordelen; het biedt ruimte om historische gebouwen te

herbestemmen en het houdt het platteland levendig.

Cultuur en natuur zijn sterk verweven in Zeeland. In de buitengebieden gaan historische

gebouwen als forten, kastelen en landhuizen vaak op in hun natuurlijke omgeving. De

onderhoudskosten van deze gebouwen zijn hoog en de waarde van deze gebouwen in hun

omgeving is moeilijk economisch actief te maken. Veelal vergt dit ingrijpende aanpassingen en

voldoen zaken als de parkeervoorzieningen niet voor commerciële doeleinden, zoals de vestiging

van restaurants of hotels. Het idee overheerst dan ook dat commerciële functies slecht samengaan

met de natuurlijke omgevingskenmerken van veel van deze gebouwen. Wel zijn ‘zachtere’

toeristische doeleinden mogelijk, door deze gebouwen toegankelijker te maken voor publiek of op

te nemen in toeristische routes131.

128 Interview ROC Zeeland, 2 juli 2007. 129 Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007), Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. 130 Zie Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006). 131 Zie ook Cultuurhistorie in Natuur en Landschap (Vereniging Natuurmonumenten, 2001).


Herbestemming in Zeeland Refugium van Baudeloo te Hulst Het refugium van Baudeloo, een van de oudste bakstenen gebouwen van Hulst, was eens een vluchthuis van de monniken van Baudeloo en maakte deel uit van een groter gebouwencomplex met een klooster, pensionaat en schoolgebouwen. Tot 1987 is het gebouwencomplex bewoond en beheerd door de zusters Franciscanessen van Mariadal. Nu is in het karakteristieke gebouw de Zeeuwse muziekschool gevestigd en een concertzaal. Bronnen: Website Cultureel Centrum Den Dullaert. Beschikbaar via: www.dendullaert.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Website gemeente Hulst. Beschikbaar via: www.gemeentehulst.nl [Bezocht op 26 juli 2007].


Leegstand in Zeeland Theater Mondragon te Zierikzee

Leegstand leidt bijna altijd tot verwaarlozing en verval en vaak tot vandalisme. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft dit ondervonden bij oud-theater Mondragon. Het prachtige pand uit 1856 heeft tijden als theater gediend en is eigendom van de gemeente. Sinds 1997 heeft het geen blijvende bestemming meer. Het liefst wilde de gemeente het gebouw als theater blijven gebruiken. De gemeente geeft echter aan dat de ligging, midden in het historische centrum van Zierikzee, en de daarmee gepaard gaande slechte bereikbaarheid en het geringe aantal parkeerplaatsen de gemeente parten spelen bij de verkoop. Marktpartijen vinden de vraagprijs steeds te hoog. Nu vindt een kunstenaar tijdelijke huisvesting in een pand dat in Schouwen-Duiveland qua locatie en ruimtelijkheid bijna onovertroffen is. Ondertussen zet het verval gestaag door. Bronnen: Interview gemeente Schouwen Duiveland, 26 april 2007. Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli 2007.


5.8 Wonen

De provincie Zeeland kampt met een afname van de groei in aantal huishoudens. De eerste

tekenen van leegstand in de minder aantrekkelijke naoorlogse wijken lijken zich hierdoor al te

presenteren in Zeeuws-Vlaanderen. De druk op de woningmarkt is hier al grotendeels weg 132.

Toch gaat de provincie er vanuit dat Zeeland een gematigde bevolkingsgroei kan vasthouden door

zich te richten op woonmigranten van over de provinciegrens. Het gevaar bestaat echter dat

gemeenten bestaande bebouwing slopen om ruimte te creëren voor nieuwe woningbouw, terwijl

de bevolkingsgroei onvoldoende toeneemt133. Ook geven gemeenten aan moeite te hebben met

het beleid van de provincie dat aangeeft dat 50 procent van de woningbouwproductie door

inbreiding plaats moet vinden, dat wil zeggen, door te bouwen binnen de grenzen van het

bestaand bebouwd gebied134. Dit stimuleert een beter gebruik van de ruimte in het bestaande

gebied en biedt kansen voor efficiënter gebruik van de bestaande bebouwing. Aangezien

gemeenten nu echter een slecht overzicht van de beschikbare gebouwen in de gemeente hebben,

kan onvoldoende worden gegarandeerd dat inbreiding te snel tot onnodige sloop leidt.

De terugkomst van 65-plussers uit de Randstad drijft de woningprijs in Walcheren op. Deze

pensioenremigranten zijn vaak gewend hogere prijzen voor woningen te betalen. In de gemeente

Middelburg heeft dit ertoe geleid dat starters in toenemende mate moeite hebben om betaalbare

huisvesting te vinden.

Het bevorderen van de leefbaarheid in centra van steden door middel van het weer bewoonbaar

maken van ruimte boven winkels, wordt in Zeeland actief opgepakt door de gemeente Goes en de

gemeente Terneuzen. Helaas is de bereidheid van winkeleigenaren hiertoe nog beperkt. Vaak

moeten zij ofwel een deel van hun etalageruimte hiervoor opgeven of dure opgangen creëren.

Toch liggen er kansen voor het wonen boven winkels in historische steden waar herbevolking van

de centra plaatsvindt. De centra zijn tegenwoordig ook in Zeeland weer gewilde woongebieden

onder kleine gezinnen en alleenstaanden. Met name de hoge concentratie van voorzieningen en de

mogelijkheid te wonen in een historisch pand spreekt de potentiële bewoners aan.

5.9 Conclusie Zeeland

Langdurige leegstand lijkt slechts in beperkte mate op te treden in de Provincie Zeeland. Dit beeld

kan echter het gevolg zijn van de geringe kennis die lagere overheden, vastgoedeigenaren en

belangenorganisaties hebben over de leegstand in hun werkgebied. Het gebrek aan uitgebreide

inventarisaties van leegstand onder onroerend goed in de provincie zorgt er nog eens voor dat het

gissen blijft naar de mate waarin leegstand zich voordoet. De herbestemming van in onbruik

132 Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. 133 Zowel de gemeente Terneuzen als de gemeente Middelburg zijn op zoek naar ruimte voor nieuwbouw terwijl de laatste gemeente slechts een zeer geringe bevolkingsgroei kende over 2006 en de gemeente Terneuzen zelfs een kleine bevolkingsafname te verwerken had. 134 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006).


geraakte gebouwen is erg afhankelijk van het reactief gedrag van de lagere overheden en

belangenorganisaties. Te vaak wordt gewacht op marktpartijen of woningcorporaties die het

initiatief nemen tot de herbestemming van gebouwen of particulieren die gebouwen, complexen of

terreinen onder de aandacht brengen.

Wanneer gemeenten hun leegstand in kaart brengen, kan de bebouwde ruimte efficiënter worden

gebruikt en kunnen inbreidingsdoelstellingen beter worden gehaald. Het gebrek aan urgentie van

de aanpak van leegstand en een uitgebreide verkenning van de mogelijkheden voor

herbestemming kan een schijngebrek blijken. Door leegstand te inventariseren blijkt tevens in

welke sectoren de nood reëel is en waar ingegrepen dient te worden. Op die manier vormen de

toenemende leegstand in Zeeland van met name historische agrarische opstallen en de leegloop

van kerkgebouwen niet alleen risico’s, maar kan er ook gekeken worden naar wat de kansen zijn

om op een duurzame manier tot herbestemming te komen.


Herbestemming in Zeeland Badpaviljoen te Domburg Looptijd project: 1998 - 2008 Het in 1889 gebouwde badhotel, pal aan zee en in de duinen, bestond aanvankelijk exclusief voor de beaumonde. Hier komt een eind aan in de jaren zeventig van de 20ste eeuw, wanneer het badpaviljoen door leegstand steeds meer van zijn vroegere grandeur verliest. Een horeca-ondernemer met restauratieplannen slaagt er niet in deze van de grond te krijgen. Een projectontwikkelaar die in 1995 een plan indient waarin forse nieuwbouw de renovatiekosten op moet vangen, stuit op veel verzet uit de gemeenschap. In 1998 koopt de Zeeuwse projectontwikkelaar van Garderen & Dekker het gebouw en dient een plan in met minder nieuwbouw. De lange weg langs bestemmingsplanwijzigingen en juridische bezwaarprocedures lijkt nu eindelijk resultaat op te leveren. Het zal niet lang meer duren voor de beaumonde opnieuw, maar nu als bewoner, zijn opwachting zal maken in het gebouw dat met vierkante meterprijzen van 10.000 tot 13.000 euro wel het duurste gebouw van Nederland wordt genoemd. Bronnen: Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Website Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. Beschikbaar via: www.garderen-dekker.nl [Bezocht op 27 juni 2007].


6. CONCLUSIE

6.1 Conclusie inventarisatie Zuid-Holland en Zeeland

De inventarisatie voor De Oude Kaart van Nederland in de provincie Zuid-Holland en Zeeland geeft

twee extremen weer binnen de Nederlandse situatie: een zeer verstedelijkt gebied en een landelijk

gebied. Overigens zijn dit verschillen die niet door een provinciegrens worden bepaald. In

werkelijkheid is er een geleidelijke overgang tussen de provincies. De bevindingen in Zeeland

lijken deels overeen te komen met de situatie in minder grote gemeenten van de provincie Zuid-

Holland, ten slotte is 3/4 deel van het aantal Zuid-Hollandse gemeenten niet onderzocht.

Ondanks de grote verschillen is de conclusie met betrekking tot leegstand gelijk: slechts een klein

deel van het leegstaande vastgoed is bij overheden bekend. Voor zover er sprake is van

inventarisaties, zijn deze per regio verschillend en dus onderling moeilijk vergelijkbaar. Hoewel

leegstand vaak door vastgoedeigenaren, de markt, wordt opgelost, is het de overheid die het

beleid voor de ruimtelijke inrichting bepaalt. Het onvolledig overzicht van de ruimtelijke gevolgen

van de marktwerking is wel degelijk een obstakel voor de regionale afstemming van beleid. In

hoeverre het bestrijden van leegstand een taak is van de overheid is een andere vraag. Daar waar

leegstand een sociaal probleem wordt, of waar cultuurhistorische waarden bedreigd worden, dient

de overheid wel degelijk een rol te spelen.

Behalve het leegkomen van verouderde, cultuurhistorisch interessante gebouwen, is er met name

in Zuid-Holland ook aanzienlijke leegstand onder moderne kantoren en bedrijfsterreinen. De

veranderende markt, van aanbod- naar vraaggestuurd, vraagt om een omslag in denken over de

planning van economische voorzieningen.

Het proces met betrekking tot herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen hangt voor

een belangrijk deel af van het initiatief van de eigenaar. In veel gevallen wordt voor

herbestemming gebruik gemaakt van de artikel 19-procedure (WRO), om een wijziging van het

bestemmingsplan mogelijk te maken. Wanneer omwonenden, de gemeente of de provincie

bezwaar maken, kan deze procedure mislukken of veel tijd vergen. Overigens ligt er een nieuw

voorstel voor de wet ruimtelijke ordening waarin procedures over het opstellen en wijzigen van

bestemmingsplannen veranderen. Hoewel gemeenten het liefst in een vroeg stadium al mee willen

denken bij herbestemmingprocedures, zijn er weinig aanwijzingen dat gemeenten het

bestemmingsplan kunnen gebruiken om te anticiperen op herbestemming. De voor

herbestemming gewenste flexibiliteit van het bestemmingsplan gaat niet altijd samen met de

noodzaak van beschermen van de cultuurhistorische waarde van gebouwen. Voor de uitvoerenden

van herbestemming is de regelgeving rond herbestemming lastig en onsamenhangend. Dit geldt

voor zowel de bestemmingsplanprocedure als ook voor de fiscale en bouwtechnische regelgeving.


Daar waar nodig kunnen gemeenten zelf het initiatief nemen tot herbestemming. Er zijn diverse

constructies denkbaar in samenwerking met de markt: een publiekprivate samenwerking, deel

uitmakend van een wijkontwikkelingsmaatschappij of in samenwerking met een stichting. De

laatste jaren lijkt de aandacht voor het eigen vastgoed toe te nemen. De meeste grote gemeenten

hebben intussen hun eigen vastgoedbedrijf opgericht. De bescherming van cultuurhistorisch

erfgoed door de overheid is erg afhankelijk van de middelen en de kennis van de betrokken

ambtenaren. Daarom leveren initiatieven van cultuurhistorische verenigingen, particulieren en

vastgoedeigenaren nog altijd een belangrijke bijdrage aan het behoud van erfgoed.

De kansen voor herbestemming verschillen sterk per gebouwtype. Gezien het hoge tempo

waarmee kerken uit de samenleving dreigen te verdwijnen, is het niet toevallig dat 2008 het jaar

van het religieus erfgoed zal worden. Hoewel er goede voorbeelden te vinden zijn van succesvol

herbestemde kerken, blijft de herbestemming van kerken omstreden, niet in de laatste plaats door

de kerkelijke gemeenten zelf. Omdat naoorlogse gebouwen vaak niet als monument beschermd

zijn, lopen deze gebouwen een extra groot gevaar gesloopt te worden. Behalve kerken,

verdwijnen er ook veel boerderijen uit het landschap. Door schaalvergroting van het bedrijf,

modernisering en de afname van agrarische bedrijven verliezen boerenerven hun functie.

Sommige boerderijen krijgen een nieuwe bestemming als zorgboerderij, als een landelijk

alternatief voor de standaard zorgcentra. De herbestemming van industrieel erfgoed is, met name

in Zuid-Holland, maar ook in Zeeland, nog steeds een grote opgave voor de komende jaren. In

Rotterdam zijn al volop voorbeelden te vinden van herbestemming van industriële pakhuizen en

hallen die hun louter functionele kwaliteiten ver achter zich gelaten hebben. Minder in het oog

springend, maar voor veel gemeenten toch een lastige opgave, is de herbestemming van scholen.

Met name voor basisscholen is het vaak lastig te voorspellen wanneer de gebouwen vrijkomen en

dat maakt anticiperen op hergebruik lastig. De belangstelling voor herbestemming van kantoren in

Zuid-Holland komt maar zeer voorzichtig op gang. Toch bewijzen de gerealiseerde projecten dat

ook verouderde kantoorgebouwen een tweede leven kunnen krijgen en een bijdrage kunnen

leveren aan de vraag naar woningen.

De mogelijkheden voor herbestemming worden vaak bepaald door de mogelijkheden van het

gebouw en vooral door de locatie. Een moeilijke periode in het proces is het vinden van de nieuwe

gebruiker of ontwikkelaar en intussen het in stand houden van het gebouw. De financiering van

complexe herbestemmingprojecten is een factor van onzekerheid. Hoewel leegstand in het

algemeen veel materiële en sociale schade met zich meebrengt, kan leegstand ook nieuwe kansen

bieden. In de periode van leegstand kan een nieuwe gebruiker gevonden worden of het

aantrekken van de markt worden afgewacht. Herbestemming vraagt soms geduld.

Het landelijke onderzoek is nog niet afgerond, maar de provinciale inventarisatie toont aan dat het

openbaar maken van leegstand of toekomstige functieverandering nog met een grote

voorzichtigheid omgeven is. Vastgoedeigenaren geven plannen met betrekking tot verkoop of

sloop van onroerend goed niet graag bloot. Het anticiperen op herbestemming vraagt om

bewustwording van de cultuurhistorische waarde van onroerend goed. Deze bewustwording en het

initiatief van de eigenaar voor herbestemming zijn belangrijke voorwaarden voor openheid over


leegstand en functieverandering. Het onderzoek roept dan ook vragen op naar de kwantificering

van leegstand en herbestemming in de tijd. Hoeveel cultuurhistorisch erfgoed is er de afgelopen

jaren verdwenen? En wat dreigt er in de toekomst te verdwijnen?135 Deze vragen moeten in het

vervolgonderzoek ook onderzocht worden.

6.2 Aanbevelingen vervolgonderzoek landelijk

Uit de inventarisatie in de provincies Zuid-Holland en Zeeland blijkt dat de meeste informatie over

leegstand op de hogere niveaus te vinden is. Bij het vervolgonderzoek moet het landelijke niveau

dan ook extra aandacht krijgen. Het is onze aanbeveling om met de landelijke en regionale

organisaties te beginnen en dat met detailinformatie vanuit de provincies aan te vullen. In totaal is

de inventarisatie in Zuid-Holland en Zeeland vijf maanden werk geweest. De eerste twee maanden

zijn gebruikt om de werkwijze af te stemmen op het doel van de inventarisatie, de laatste twee

maanden zijn besteed aan het afronden van de inventarisatie en het verwerken van de gegevens

op een digitale kaart. Vanwege de korte tijdsduur is het van groot belang extra tijd en middelen

vrij te maken voor coördinatie en begeleiding. Dit om de afronding van het project zowel qua

inhoud als qua uitvoering veilig te stellen.

Ook is het voor de uitvoering van het onderzoek van belang de vraagstelling in een bredere

context te kunnen onderzoeken. Om meer inzicht te krijgen in de middelen die de overheid ter

beschikking staan of zouden moeten staan om leegstand tegen te kunnen gaan, is regelmatig

overleg met een stuurgroep of klankbordgroep aan te bevelen. Door nauw betrokkenen te laten

meedenken over dit vraagstuk, worden zowel de uitvoering van het onderzoek als de

implementatie van de voorstellen in de praktijk, beter op elkaar afgestemd. Een volgend

aandachtspunt is het evalueren van de kwaliteit van het onderzoek; voldoet de uitkomst aan het

gewenste resultaat?

Om de informatie op elkaar af te stemmen moet vooraf een eenduidige werkwijze zijn

vastgesteld. Met de uitvoering neemt de omvang van het project toe. De vast te stellen werkwijze

omvat de externe communicatie, het netwerkbeheer, databeheer en het beheer van informatie.

Onder de externe communicatie valt: een website, een eigen logo, een nieuwsbrief en onderhoud

van contact met benaderde instanties. Netwerkbeheer is het afstemmen van de inventarisatie

tussen de provincies en tussen het landelijke en provinciale onderzoek. Databeheer gaat met

name over de ICT van De Oude Kaart, het aanvullen van de database en het omzetten van de

database op een kaart. Omdat DSL de opzet heeft gemaakt voor De Oude Kaart van Nederland is

het niet ondenkbaar dat DSL de verantwoordelijkheid krijgt voor het beheer van de kaart. Tot slot

moet er een duidelijke afspraak komen voor het beheer van de informatie die uit de diverse

deelonderzoeken naar boven komt. Uiteindelijk moet alle informatie samengevoegd worden tot

een product.

135 De rijksadviseur van het Landschap, dhr. D. Sijmons, suggereerde om deze ontwikkeling op landelijke schaal in beeld te brengen om de impact van de huidige veranderingen zichtbaar te maken. (Presentatie Rijksadviseurs, 10 juli 2007).


Door de gekozen werkwijze ontstaat een zeer gedetailleerd beeld van leegstaand onroerend goed.

Maar omdat er ook veel informatie ontbreekt, kan deze werkwijze geen kwantitatieve indruk van

leegstand geven. In het vervolgonderzoek zal naast een absolute weergave van de reeds bekende

informatie ook een indicatieve kaart moeten worden gemaakt die een beter beeld geeft van de

geschatte totale leegstand.

Tijdens de inventarisatie in de provincies Zuid-Holland en Zeeland, zijn kleine correcties

doorgevoerd op de vragenlijst om de data voor de kaart in te voeren. Deze vragenlijst en de

correcties staan vermeld in bijlage 7.5: Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor

vervolgonderzoek.


LITERATUURLIJST

1. Bronnen bovenprovinciaal

Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE [online] beschikbaar op www.vrom.nl. Brouwer, P. (2007) Kantoorpolitiek. De moeizame transformatie van kantoorgebouwen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 36-39. Brouwers, R. (2007) Stadscahiers: een dwingend motief, Berichten, KEI kenniscentrum stedelijke

vernieuwing.

College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel

vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] www.vrom.nl. Eerste Kamer der Staten-Generaal (2006) 28916 23 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke

ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006) [online]. Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie

voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand

vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde. Hermans, M. (2004) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en

aanbevelingen voor proefprojecten. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) [online]. Hoeflaken, W. van (2007) Koop een rijksmonument NRC Handelsblad (5 mei 2007).

Kooij, M. van der (2007) ‘Ik investeer in scharrelkinderen’. Binnenlands Bestuur. Week 24 (15 juni 2007): pp. 29-31. Kooij, M. van der (2007) Liever niet aan de knoppen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 28-29. Kooij, M. van der (2007) Topkwaliteit kent een prijs. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 40-41. Korteweg, P. (2006) Leegstand van kantoorruimte in beweging. Geografie. No.7: pp. 15-19. Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant.

Nijmegen: De Onderste Steen. Linden, T. van der (2006) Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006. Breda: O&I Breda. Lof, E. (2007) Dansen op de vulkaan. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 42-45. Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Meelissen, H. (maart 2007) Weer bouwen aan de wederopbouw, Overijssel besteedt aandacht aan de kansen die wederopbouw biedt bij herontwikkeling, Nieuwsbrief RACM 2. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl/documenten/21839a.pdf.


Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ (2006) Nota Ruimte, deel 4. Ruimte voor

ontwikkeling [online]. Beschikbaar via: http://www2.minvrom.nl/notaruimte/0200000000.html [Bezocht op 4 april 2007]. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. (17 januari 2007) Monumentenwet 1988, Den Haag: Staatsblad [online]. N.N. (21 mei 2007) Functieverandering in Gelderland I: herbestemming van kerken in een

stedelijke omgeving [online] beschikbaar via: www.ruimteinlux.nl/agenda/functieverandering-in-gelderland-i-herbestemming-van-kerken-in-een-stedelijke-omgeving. N.N. (8 maart 2007) Metatopos, alle 443 gemeenten in 2007 [online] beschikbaar via: www.metatopos.org. Nationaal Restauratiefonds (29 mei 2007) cursus Herbestemmen van Monumenten 2007,

Monumentenzorg in de praktijk, Amersfoort. Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale

vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties [online]. Nederlands Vastgoed Instituut [online] beschikbaar via: www.vastgoed-instituut.nl, [bezocht op: 10 april 2007]. Nelissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief

50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvb-bouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. R.D. (2007) Kerken als ruimtelijke uitdaging Binnenlands bestuur (27 april 2007) pp.2. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl. Reliplan [online] beschikbaar via: www.reliplan.nl. Ruimtelijk Planbureau (2006) Ruimtemonitor. Vergrijzing Nederland 2005 [online]. Beschikbaar via: http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/kennisportaal/default.aspx?id=1 [Bezocht op 24 juli 2007]. Ruimtelijk Planbureau, Milieu en Natuurplanbureau (2007) De ruimtelijke vraagstukken van de

toekomst voor de beleidsagenda van nu, Den Haag, Bilthoven [online] beschikbaar via: www.ruimtelijkplanbureau.nl. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Nieuwe wet ruimtelijke ordening [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Tilburg, L. van (2007) Een grand café als stadskantoor. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 46-49. Oosterwijk, J. W. voorz. (2006) Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed

Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html.


Vanheste, T. (juni 2008) Eigen natuur eerst, de dealtjes van Natuurmonumenten Vrij Nederland

pp. 28-39. Vereniging Natuurmonumenten (2001) Cultuurhistorie in Natuur en Landschap.

Cultuurhistoriebeleid bij Natuurmonumenten. ’s-Graveland: Vereniging Natuurmonumenten. Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren,

instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010.

Vos, A. de (2007) Het rondreizend kantoorcircus. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 30-33. Vos, A. de (2007) Niet langer pandje voor een klantje. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 52-53. VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke

kwaliteit [online] www.vrom.nl. wikipedia (2007) [online] beschikbaar via: www.wikipedia.nl.

2. Bronnen Zuid-Holland

Provincie Zuid-Holland, Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, de brochure, [online], beschikbaar via: www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_samenleving_cultuur/content... [bezocht op 4 mei 2007]. Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (augustus 2006) De Zuidvleugel: motor in de Delta, Visie op de

ontwikkeling van de Zuidvleugel, bespreekversie [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (december 2005) Perspectief en prioriteiten 2020 [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot-

Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam

behouden blijven of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan

Provincie Zuid-Holland [online] beschikbaar via: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010.


Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar op: www.dekopgroep.nl. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van

de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek Arnhem: Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Socialistische Partij Rotterdam (2007) Niet te huur [online] www.niettehuur.nl. Stadsgewest Haaglanden (2007) Monitor kantorenmarkt Haaglanden [online], beschikbaar via www.haaglanden.nl. Stichting Het Zuid-Hollands Landschap (juli 2006) Jaarverslag 2005, Rotterdam. Op trek (2007) [online] beschikbaar via: www.optrektransvaal.nl. Unorthodocs (2006) [online] beschikbaar via: www.unorthodocs.nl.

3. Bronnen Zeeland

Belvedère (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: www.belvedere.nu [Bezocht op 2 juli 2007]. Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni 2007. Bouwen bij Boerderijen (2007) Beschikbaar via: www.bouwenbijboerderijen.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Cooten, F. (2007) Gespuis in het spookhuis van Sluis. BN de Stem. 21 juli 2007 Cultureel Centrum Den Dullaert (2007) Beschikbaar via: www.dendulleart.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Borsele (2007) Beschikbaar via: www.borsele.nl [Bezocht op 27 juni 2007]. Gemeente Hulst (2007) Beschikbaar via: www.gemeentehulst.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Middelburg (2007) Beschikbaar via: www.middelburg.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Heemkundige Kring Sas van Gent (2007) Beschikbaar via: http://www.heemkundigekringsasvangent.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april 2007. Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni 2007. Ministerie van LNV (2007) Nieuwe economische dragers in Zeeland [online]. Beschikbaar via: http://www2.minlnv.nl/thema/groen/ruimte/ols/algemeen/vb/inftgroav11.shtml [Bezocht op 4 juni 2007]. Motel Insomnia (2007) Beschikbaar via: www.motelinsomnia.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april 2007.


Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli 2007. Provincie Zeeland (2004) Bouw- en Planlust. Rapportage van de pilot historische boerderijen in

Zeeland. Middelburg: provincie Zeeland.

Provincie Zeeland (2007) Cultuurhistorie en Monumenten. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Historische kerken in Zeeland. Eindrapportage pilot. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2006) Omgevingsplan Zeeland 2006-2012. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) 2005-2008.

Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2007) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) 2005-2008

Voortgangsrapportage 2006. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2002) Toekomst voor het verleden. 10-puntenplan voor de Zeeuwse

cultuurhistorie. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2003) Vitaal Platteland Zeeland. Halverwege. Zierikzee: LnO drukkerij/uitgeverij. Provincie Zeeland (2000) Werk in uitvoering. 10-puntenplan voor het Zeeuwse natuurbeleid.

Middelburg: provincie Zeeland. PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari 2007. Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni 2004. Roosevelt Academy (2007) Beschikbaar via: www.roac.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. (2006) 12 december 2006. Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli 2007. The Ghost Hunter (2007). Beschikbaar via: www.theghosthunter.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari 2007. Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. (2007) Beschikbaar via: www.garderen-dekker.nl [Bezocht op 27 juni 2007]. VHP, Tauw, Goudappel Coffeng, Gemeente Vlissingen (2005) Vlissingen Dokkershaven. Ontwerp

Masterplan. Rotterdam. Wikipedia (2007) Lijst van Nederlandse provincies naar inwonertal [online]. Beschikbaar via: http://nl.wikipedia.org/wiki/Lijst_van_Nederlandse_provincies_naar_inwonertal [Bezocht op 2 augustus 2007]. Woongoed Middelburg (2007) Beschikbaar via: www.woongoed.nl [Bezocht op 16 april 2007]. Zeeland Seaports (2007) Biopark Terneuzen [online]. Beschikbaar via: http://www.zeeland-seaports.com/cms/publish/content/showpage.asp?pageid=45 [Bezocht op 4 juni 2007].


7. BIJLAGEN

7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland 7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening 7.3 Lijst van te interviewen instanties 7.3.1 Lijst van landelijke instanties 7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale

afdelingen. 7.4 Afdruk van digitale kaart 7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek 7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie 7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek


7. BIJLAGEN

7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland

ZUID-HOLLAND Categorie: overheid Zuid-Holland

(N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)

Gemeente Alphen aan de Rijn

Dhr. K. Schoonderwoerd

ruimtelijke ordening 28-6-2007 0

Gemeente Capelle aan den IJssel

Dhr. H. Oldenhof Dhr. R. Engelaar

monumentenzorg, stedelijke ontwikkeling

18-4-2007 0

Gemeente Delft

Dhr. J.P. Smolders monumentenzorg 10-5-2007 14

Gemeente Den Haag

Dhr. J. Kommer stedenbouw 26-6-2007 Inventarisatie leegkomende kerken, (2007) (niet openbaar)

0

Gemeente Dordrecht

Dhr. A. Kramer vastgoed 14-5-2007 Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig

5

Gemeente Gouda

Mevr. D. Posthumus-Meyjes Dhr. R. Hofman

cultuurhistorie 8-5-2007 0

Gemeente Hellevoetsluis

Dhr. Reuter wonen en stedelijke vernieuwing

4-7-2007 0

Gemeente Katwijk

Mevr. R. van Hilten ruimtelijke ordening, cultuurhistorie

20-6-2007 2

Gemeente Lansingerland

Dhr. R. Emous communicatie 31-5-2007 0

Gemeente Leiden

Dhr. W. Bergh, Dhr. E. Van der Nat

vastgoed 20-6-2007 1

Gemeente Leidschendam – Voorburg

Dhr. R.L. Maks stedenbouw 14-6-2007 3

Gemeente Ridderkerk

Mevr. Pagee ruimtelijke ordening 5-6-2007 0

Gemeente Rijswijk

Dhr. S. Smidt Dhr. J. M. Koot

ruimtelijke ordening, monumentenzorg en archeologie

18-4-2007 0

Gemeente Rotterdam

Dhr. J. Ekkelenkamp

stedenbouw 27-6-2007 3

Gemeente Rotterdam

Dhr. K.B van den Berg

ontwikkelings bedrijf Rotterdam

27-6-2007 Inventarisatie structurele leegstand grote kantoren

0

Gemeente Schiedam

Mevr. V. van der Vlerk Dhr. R de Koning

monumentenzorg, pandenbeheer

11-4-2007 0

Gemeente Spijkenisse

Mevr. J. Verwey Dhr. P. G. Schaffers

ruimtelijke ordening en beheer

11-5-2007 0

Gemeente Vlaardingen

Dhr. R. Bulthuis vastgoed 5-6-2007 Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig

6

Gemeente Westland

Dhr. P. Bouwer monumentenzorg 1-5-2007 0

Gemeente Zoetermeer

Dhr. Schutgens vastgoed 21-6-2007 0

Gemeente Zwijndrecht

Dhr. P. de Gooijer ontwikkeling, stedenbouw en cultuurhistorie

23-5-2007 0

Diverse instanties o.a. Prov. ZH

Dhr. P. Gerretsen ontwerpatelier Zuidvleugel

4-5-2007 Toekomstverkenning: Ruimtelijke verbeeldingen, Tussenruimte

0

Provincie Zuid- Holland

Dhr. E. Grootscholten

sociaal beleid, diversiteitsbeleid

11-6-2007 Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, afgerond in

0


september 2007 www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_samenleving_cultuur

Provincie Zuid- Holland

Dhr. H. Wolters bureau wonen en stedelijke programmering

14-6-2007 Zie transformatieplatform: www.woneninkantoren.nl

0

Provincie Zuid-Holland

Mevr. H. op het Veld Mevr. M. Moonen

economie 5-7-2007 Uitgeefbare bedrijventerreinen op site provincie. Inventarisatie bedrijventerreinen ECORYS bijna afgerond Analyse kantorenmarkt, Geuting, E., Voerman E. (2006), Stec groep

Rijkswaterstaat Dhr. A. Pronk vastgoed 26-4-2007 Toekomstvast vastgoed Oosterwijk, J. W. voorz. (2006)

0

Stadsgewest Haaglanden

Dhr. G. Scholtens, Dhr. B. den Ouden

economische zaken Steenworp, vestigingsadviseurs

31-5-2007 Inventarisatie kantoren, bedrijfsgebouwen, detailhandel Monitor bedrijventerreinen en kantoorpanden Stadsgewest Haaglanden (2007)

+/- 100

Stadsregio Rotterdam

Dhr. P. van de Valk economie 4-6-2007 Inventarisatie bedrijventerreinen ETIN adviseurs (2002) en ECORYS NL BV (2007) [online]

0

Categorie: belangenorganisaties Zuid-Holland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen

Categorie: vastgoedeigenaren Zuid-Holland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)

TU Delft Dhr. D.J. Gutlich vastgoed 3-4-2007 bestemmings-plan TU wijk op site gemeente

0

Alle categorieën: afgezien van medewerking Organisatie Contactpersoon Reden geen medewerking

Bisdom Rotterdam Dhr. Jutte Geen relevantie en geen o.g. in bezit Ceres project ontwikkeling Mevr. H. Halbe Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Domeinen West Dhr. R. van Wees Boven provinciaal Duinwaterbedrijf Zuid Holland Mevr. Swane/Smane Niet/moeilijk bereikbaar Gemeente Den Haag, DSO Mevr. E. Braam Niet/moeilijk bereikbaar Hoogheemraadschap Delfland Dhr. P. Baeten Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Hoogheemraadschap Schieland Geen relevantie, nauwelijks o. g. in bezit Industrieschap “De plaspoelpolder Dhr. Haitsma Geen relevantie of geen tijd Landschapsbeheer Zuid Holland Dhr. M. Schildwacht Geen relevantie of geen o. g. in bezit Provincie Zuid-Holland, afdeling Cultuurhistorie

Dhr. E. Schimmel, Dhr. V. Collet

Geen relevantie

Regioafdeling RAMC Mevr. Finaly Boven provincial Staatsbosbeheer Dhr. M. de Wit Boven provincial/weinig tijd Vereniging Zuid-Hollandse Gemeenten

Dhr. Karssen Niet eens met weergave interview/geen tijd

Waterschap Delta Holland Mevr. v.d. Loo Niet/moeilijk bereikbaar

Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)

Land en tuinbouworganisatie Noord

Dhr. K. Hoogendoorn prov. bestuur, portefeuille glastuinbouw

3-5-2007 0

Natuurmonumenten Dhr. L. Rijneveld bouwkunde 18-6-2007 Diverse m.b.t. Tiengemeten

0

Stichting het Zuid- Hollands landschap

Mevr. C. Muller beleidsmedewerker 23-5-2007 Jaarverslag 2005 0

Protestants Dienstencentrum

Dhr. Oosterwijk kerkbeheer 23-5-2007 0


ZEELAND

Categorie: overheid Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)

Gemeente Borsele

Dhr. B. van den Dries;

grond en economie 17-04-07 0

Gemeente Goes Dhr. A. Bakker Mevr. M. Vanhommerig

wonen en stedelijke vernieuwing. vergunningen en handhaving

04-06-07 5

Gemeente Hulst Dhr. H. van den Boogert

RO & economische zaken 14-06-07 3

Gemeente Kapelle

Dhr. P. Vogel VROM 17-04-07 0

Gemeente Middelburg

Dhr. G. van Boven

ruimtelijk beleid 16-04-07 1

Gemeente Reimerswaal

Dhr. J. Zegers ruimtelijke ordening en economische ontwikkeling

28-06-07 1

Gemeente Schouwen Duiveland

Mevr. S. van Rienderhoff Dhr. E. Schaalje Dhr. O. Griffioen

openbare werken openbare werken ruimte & milieu

26-04-07 2

Gemeente Sluis Dhr. K. Wildeboer

economische ontwikkeling 19-06-07 2

Gemeente Terneuzen

Dhr. P. de Bruijn Dhr. de Swart

economie

26-04-07 0

Gemeente Tholen

Dhr. W. Fase WRO 02-04-07 1

Gemeente Veere Dhr. J. Hageman openbare ruimte 17-04-07 1 Gemeente Vlissingen

Dhr. W. Vael strategie, beleid en projecten

19-07-07 2

Provincie Zeeland

Mevr. B. Sens Dhr. L. Kaagman

welzijn. ruimtelijke ontwikkeling

07-06-07 Werk in Uitvoering, Historische Kerken in Zeeland, Toekomst voor het verleden, IBIS Werklocaties Zeeland 2006

0

Staatsbosbeheer Zeeland

Mw. L. Korpel landschap en cultuurhistorie 05-07-07 0

Categorie: belangenorganisaties Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen

Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)

Bond Heemschut Zeeland

Dhr. W. Heijbroek

bestuursvoorzitter 08-05-07 Jaarverslag 2005 2

Protestants Dienstencentrum

Mevr. Waltman beheerszaken 06-06-07 0

St. Behoud Kerkelijke Gebouwen

Dhr. J. Huijgen advies 09-05-07 0

Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ)

Dhr. D. Koren Dhr. T.Veenstra

steunpunt monumentenzorg monumentenwacht

31-05-07 Historische Kerken in Zeeland

0

Stichting het Zeeuwse Landschap

Dhr. G. Buth grondzaken 03-05-07 0

Stichting Landschapsbeheer Zeeland

Dhr. F. Minnaard directie 03-05-07 0

Vereniging Natuurmonumenten

Dhr. Q. Smeele extern beleid zeeland 21-05-07 Cultuurhistoriebeleid

0

ZLTO Dhr. A. Kalkhoven

ZLTO belangenbehartiging 25-05-07 0


Categorie: vastgoedeigenaren Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)

Monumentenmakelaar Dhr. D. van Dijk eigenaar 16-04-07 0 Port of Zeeland Dhr. M. Pater commerciële zaken 14-06-07 0 ROC Zeeland Dhr. Van den Adel facilitaire zaken en

huisvesting 15-05-07 0

Alle categorieën: afgezien van medewerking Organisatie Contactpersoon Reden geen medewerking

Hogeschool Zeeland Dhr. Polderman Geen relevantie / geen tijd NS Vastgoed Zeeland Mevr. van Montsvoort Niet / moeilijk bereikbaar Rijkswaterstaat Zeeland Mevr. van Leeuwen Geen tijd Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling Dhr. M Dekker Niet / moeilijk bereikbaar Vereniging 'de Zeeuwse Molen' Dhr. Verbree Geen relevantie Vereniging van Zeeuwse Gemeenten Dhr. Klaasse Geen relevantie Waterschap de Zeeuwse Eilanden Dhr. Ceulemans Niet eens met weergave interview Waterschap Zeeuws-Vlaanderen I. Verhagen Geen relevantie / geen tijd


7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening

Let op: deze lijst is verre van volledig. Binnen de provincie Zuid-Holland en Zeeland zijn bijvoorbeeld diverse cultuurhistorische stichtingen en verenigingen te vinden die niet op deze lijst voorkomen. Initiatief Organisatie Beschrijving dekkingsgraad link/email

Bedrijfslocatie-monitor

Ruimtelijk Plan Bureau (RPB)

Analyse van het historische ruimtebeslag en raming van het toekomstige ruimtebeslag van bedrijven en zeehaventerreinen en van kantoren.

Nederland http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/upload/documenten/blm.pdf

BV Monumenten-beheer Middelburg

O.a. Gemeente Middelburg

BV opgericht op initiatief van de gemeente Middelburg. Gaat actief op zoek naar leegstand en is betrokken bij planvorming van de leegstaande gebouwen.

Gemeente Middelburg

-

Erfgoedmakelaar (particulier)

Redres Bemiddelt in vraag- en aanbod van monumentaal erfgoed en bijzondere objecten in Nederland en België.

Nederland – België

http://www.redres.nl

Herbestemming van boerderijen onderzoek

Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek (SHBO)

Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek doet onderzoek naar boerderijen, vooral vanuit bouwhistorisch oogpunt.

Nederland http://www.boerderijonderzoek.nl/onderzoek_en_projecten/herbestemming_van_boerderijen.html

Herbestemming van Brugwachters-huisjes

Provincie Zuid Holland

Eenmalige ideeënwedstrijd voor de herbestemming van vier brugwachtershuisjes in Voorburg.

Voorburg -

Herbestemming van kantoren

vakgroep Real Estate and Housing, TU Delft

Onderzoek naar herbestemming van vastgoed

Nederland [email protected]

Hotelkamers in leegstaande woningen in Transvaal

Op Trek Kunstenaars richten hotelkamers in leegstaande huizen in te herstructureren wijken.

Den Haag http://www.optrektransvaal.nl

Infodesk bedrijven- Terreinen

Provincie Zuid-Holland

Inventarisatie van beschikbaar uitgeefbaar bedrijventerrein in de provincie Zuid-Holland

Zuid-Holland http://infodeskzuidholland.nl http://pzh.eyelocus.com

Inventarisatie-project van historische boerderijen

Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek (SHBO)

Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek heeft een inventarisatie van alle boerderijen in Zeeland die tot 1960 gebouwd zijn uitgevoerd.

Zeeland -

Makelaar voor incourant (religieus) o.g.

Reliplan Landelijk adviesbureau voor incourant onroerend goed. Gespecialiseerd in kerken.

Nederland http://www.reliplan.nl/index.html

Meldpunt Bedreigd Erfgoed

Bond Heemschut

Meldpunt voor bedreigde monumenten, stadsgezichten of

Nederland http://www.heemschut.nl/


landschap.

Meldpunt Bedreigde Monumenten

Federatie Noordbrabants Monumentenoverleg

Meldpunt voor bedreigde monumenten voor de provincie Noord-Brabant.

Noord-Brabant http://www.federatienoordbrabantsmonumentenoverleg.nl/melding-bedreigd-monument.php

Monumentenmakelaar (particulier)

De Monumentenmakelaar

Gespecialiseerd in historische panden, waaronder veel monumenten.

Nederland http://www.monumentenmakelaar.nl/

Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed

BOEI Een organisatie die zich bezig houdt met herontwikkelen van industrieel erfgoed.

Nederland http://www.boei.nl/Intro/default.htm

Niet te huur ROOD jong in de SP

‘Makelaarssite’, toont leegstand onder woningen in Rotterdam.

Rotterdam http://www.niettehuur.nl/

Project Agrarisch Erfgoed Groene Hart

Erfgoedhuis Zuid Holland

Het project ontwikkelt een werkwijze voor eigenaren en adviseurs om te zorgen voor het behoud van het agrarische erfgoed in het Groene Hart.

Groene Hart http://www.erfgoedhuis-zh.nl/55/index.php?69

Project Ontwikkeling Militaire Terreinen

Ministerie van LNV, DLG en Dienst Domeinen

Het projectteam probeert voor 53 overtollig geworden militaire terreinen een nieuwe bestemming te vinden.

Nederland http://www.ontwikkelingmilitaireterreinen.nl/organisatie.aspx?mId=3

Ruimtemonitor Ruimtelijk Plan Bureau (RPB)

Een groot aantal ruimtelijke monitors; o.a. van landelijk beschikbare woningruimte en het aanbod kantoorruimte

Nederland http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/kennisportaal/default.aspx?id=1

Transformatie-platform

Stichting Stadswonen TU Delft SEV

Platform van praktijkdeskundigen om de kennis over herbestemming van kantoren te vergroten.

Nederland http://woneninkantoren.nl

Watertorenprijs Nederlandse Watertoren Stichting

Tweejaarlijkse prijs die wordt uitgereikt aan eigenaren van succesvol herbestemde watertorens.

Nederland http://www.watertorens.nl/artman/publish/cat_index_13.shtml


7.3 Lijst van te interviewen instanties

7.3.1 Lijst van landelijke instanties

Lijst van landelijke instanties en personen, te interviewen door Michiel Kruidenier en Fons Asselbergs, aangeleverd door Michiel Kruidenier en aangevuld met informatie uit de inventarisatie in Zeeland en Zuid-Holland door Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld. De lijst geeft een indicatie, er heeft geen definitieve afstemming tussen het landelijk en het provinciaal project plaatsgevonden en de lijst is niet volledig. ALLE CATEGORIEEN: OVERHEID, BELANGENORGANISATIES EN VASTGOED

Organisatie Plaats

Advies Cultureel Erfgoed Haarlem Atelier Rijksbouwmeester ’s-Gravenhage BOEi, Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed

Hoevelaken

Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) Rijswijk College Sanering Zorginstellingen Utrecht

Com. Ned. Schouwburgdirecteurs (VSCD) Amsterdam Damen Shipyards Group Gorinchem Fortis (Fortis is eigenaar landbouwgrond in Groene Hart) Utrecht Gemeenschappelijk Ontwikkelings Bureau ? Hendriks, dhr. S. (kloosters) ?

Informatie en Kenniscentrum Ruimtelijke Ordening (IKC-RO) Den Haag Katholiek Sociaal Kerkelijk Instituut (KASKI) Nijmegen KennisInfrastructuur CultuurHistorie (KICH) - Konferentie Nederlandse Religieuzen (KNR) ’s-Hertogenbosch Landelijke Milieufederatie Utrecht

Maatschappij van Welstand Ministerie van Defensie, Dienst Vastgoed Defensie (DVD) ‘s-Gravenhage Ministerie van Economische Zaken (herontwikkeling industrieterreinen)

’s-Gravenhage

Ministerie van Financiën (Domeinen) ’s-Gravenhage Ministerie van LNV (Dienst Landelijk Gebied, DLG) ’s-Gravenhage

Ministerie van VROM (56 wijken) ’s-Gravenhage Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM)

Nieuwegein

Nederlands Vastgoed instituut Eindhoven Nederlandse Gemalenstichting Hoofddorp Nederlandse Vereniging van Ziekenhuizen (NVZ) Utrecht Nederlandse Watertoren Stichting Nieuwerkerk a/d Ijssel

Neprom, Vereniging van Nederlandse projectontwikkelaars Maatschappij

Voorburg

Nieuwe kaart van Nederland - NOC/NSF Arnhem NS Vastgoed/NS Poort (per 1-1-2007) Utrecht Nutsbedrijven (energie) -

Postkantoren BV - Prismant Utrecht Projectbureau Belvedère Utrecht Proper-Stoc projectontwikkeling (wegens ervaring met binnenstedelijke ontwikkeling)

Rotterdam

Unesco Den Haag

Raad voor het Landelijk Gebied Amersfoort Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR) ‘s-Gravenhage Redres erfgoedmakelaar Hilversum Reliplan Amsterdam Rijksgebouwendienst ‘s-Gravenhage

Spoorbouwmeester Utrecht Stichting FIEN Haarlem Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek (SHBO) Arnhem Stichting Natuur en Milieu Utrecht Taskforce toekomst kerkgebouwen - TNT Real Estate ’s-Gravenhage

Vereniging van Nederlandse Particuliere Moleneigenaren Veldhoven Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom)

Voorburg


7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale

afdelingen.

Benaderen van regionale afdelingen onderling af te stemmen tussen provinciale projectmedewerkers onderling en Michiel Kruidenier/Fons Asselbergs. Uit de pilot Zuid-Holland en Zeeland blijkt dat sommige landelijke organisaties met regionale afdelingen geen informatie hebben over leegstaand vastgoed op provinciaal niveau. Het is aan te raden om deze organisaties alleen landelijk te benaderen. Het betreft: Rijkswaterstaat, Staatsbosbeheer, de Provinciale Milieufederatie en Vereniging Natuurmonumenten. CATEGORIE: OVERHEID Organisatie Plaats / dekkingsgraad

Gemeenten (afd. Vastgoed, Ruimtelijke Ordening of Monumentenzorg)

Lokaal

Provincie (div. afdelingen) Provinciaal

Stadsregio’s / regionale samenwerkingsverbanden Regionaal Rijkswaterstaat Regiokantoren / Regionaal Staatsbosbeheer Regiokantoren / Regionaal Vereniging van Gemeenten (VNG) Provinciekantoren / Provinciaal Waterschappen Regiokantoren / Regionaal

CATEGORIE: BELANGENORGANISATIES Organisatie Plaats / dekkingsgraad

Land- en Tuinbouworganisaties Regiokantoren / Regionaal Provinciale organisaties voor beheer natuurgebieden (bijv. Zuid-Hollands landschap)

Provinciaal

Provinciale organisaties voor cultuurhistorisch erfgoed (bijv. Erfgoedhuis Zuid-Holland)

Provinciaal

Provinciale Milieufederatie Provinciaal Vereniging Natuurmonumenten Regiokantoren / Regionaal Diverse lokale cultuurhistorische verenigingen/stadsherstel Lokaal CATEGORIE: VASTGOED Organisatie Plaats / dekkingsgraad

Bisdom Regiokantoren / Regionaal Nutsbedrijven (drinkwater) Regiokantoren / Regionaal Protestants Dienstencentrum (PDC) Regioafdelingen/Regionaal Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM)

Regiokantoren / Regionaal

Universiteiten/hoge scholen Lokaal

Woningbouwcorporaties / projectontwikkeling (m.b.t. herbestemming)

Lokaal


7.4 Afdruk van digitale kaart

Voorlopig resultaat van de kaart in wording. De kaart is te bekijken op www.dorpstadenland/okn/map.html.


Zuid-Holland

Zeeland


7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek

7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie

Dataverwerking

De Oude Kaart van Nederland Gelieve per gebied, terrein, complex of gebouw de volgende gegevens in te vullen. De met een asterisk (*) gemarkeerde vragen zijn verplicht. De vragen bij punt 1 en 2 zijn alleen voor onze eigen administratie en worden niet openbaar gemaakt. De inventarisatie betreft alle terreinen, complexen en gebouwen tot nu toe die óf:

A. structureel leegstaan, dat wil zeggen langer dan twee jaar leegstaan, of tijdelijk zijn herbestemd en waarvoor er nog geen concrete plannen voor herbestemming zijn, óf,

B. binnen 10 jaar hun huidige functie verliezen en waarvoor er nog geen concrete plannen voor herbestemming zijn.

Terreinen, complexen en gebouwen waar wel plannen voor ontwikkeld worden, herstructurering, sloop of herbestemming, nemen we niet op. Individuele woonhuizen laten we buiten beschouwing, tenzij het om een gebied met een groot aantal woningen gaat (bijvoorbeeld woningen boven winkels in het centrum). Waar nodig kunt u in plaats van individuele gebouwen, gebieden op de kaart zetten: bijvoorbeeld een stadscentrum of een industrieterrein. Bedankt voor uw medewerking! projectteam De Oude Kaart van Nederland contact: [email protected] of [email protected] 1. Naam respondent (*) Email adres (*) Organisatie (*) 2. Contactpersoon/makelaar 3. Adres object (*) Huisnummer object (*) Postcode object Plaats object (*) 4. Indien het gebied betreft; naam gebied 5. Bouwjaar / jaar van aanleg 6. Terrein, complex of gebouwtype (oorspronkelijke functie) (*)

a. overheid, bestuursorgaan, justitie b. verdediging c. religie d. zorg e. cultuur, recreatie en sport f. onderwijs en wetenschap g. agrarische biotoop (ook erf met opstallen) h. molenbiotoop i. handel (ook bank en kantoor) j. industrie en nijverheid (ook transport en bedrijventerrein) k. detailhandel, winkelcentrum l. kasteel, buitenplaats, landgoed m. wonen (ook wonen in stadscentrum en wooncomplex) n. overige, namelijk:

7. Risico’s en kansen (zie inleiding) (*) a. structurele leegstand of tijdelijke herbestemming b. verwacht functieverlies binnen 10 jaar

Functieverlies binnen: a. 0 - 2 jaar b. 2 – 5 jaar c. 5 – 10 jaar d. onbekend

8. Monumentenstatus (*)


a. rijksmonument b. provinciaal monument c. gemeentelijk monument d. monumentaal/interessant e. overig/geen/onbekend

Gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht 9. oppervlakte gebouw/terrein m²:

7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek

In loop van onderzoek werd enige onduidelijkheid geconstateerd in de het invoerformulier. Intussen is het formulier aangepast zodat dit in het vervolg beter gaat. Het betreft de vraag risico’s en kansen. Vraagstelling in het onderzoek was: Risico’s en kansen van het terrein, complex of gebouw:

a. Structurele leegstand of tijdelijk herbestemd b. Verwachte leegstand

a. In 0-2 jaar b. In 2-5 jaar c. In 5-10 jaar

Onbedoeld sluit deze vraag gebouwen uit waarvoor wel een nieuwe functie gevonden moet worden maar die nog geen 2 jaar leegstaan. Bijvoorbeeld gebouwen waarvan bekend is dat het gebouw in zijn huidige functie niet langer gebruikt gaat worden. Een kantoor daarentegen dat tijdelijk leegstaat is niet van belang voor de inventarisatie. Daarom is de vraag opnieuw geformuleerd: Risico’s en kansen van het terrein, complex of gebouw:

a. Structurele leegstand of tijdelijk herbestemd b. (Verwachte) leegstand door functieverlies, d.w.z. het niet langer bruikbaar zijn voor de

huidige functie, a. Staat sinds kort leeg, minder dan 2 jaar b. In 0-2 jaar c. In 2-5 jaar d. In 5-10 jaar

Bij de afronding van het onderzoek is er nog een vraag aan het invoerformulier toegevoegd, de vraag naar het gebouwtype. Daar waar bekend, is deze informatie toegevoegd aan de reeds ingevoerde data.

De Oude Kaart van Nederland - Oude Kaart Nederland

Documents

Transcript of De Oude Kaart van Nederland - Oude Kaart Nederland