inb

eeld n

r 3 jun

i 2011

10 Vastgoed levert veel

beleggers uiteindelijk

geen windeieren op

denk buiten

de grenzen

bouwinvest magazinenr 3 jaargang 2 juni 2011

30 Diversifi catie is het

devies om risico's laag

te houden

22 Ontmoeten en fl exibilieit

staan centraal bij nieuwe

kantoorconceptenwww.bouwinvest.nl

nr 3 Colofon

Uitgave

Bouwinvest

La Guardiaweg 4

Amsterdam

Postbus 56045

1040 AA

Amsterdam

T +31 (0)20 – 677 1600

F +31 (0)20 – 677 1700

info@bouwinvest.nl

www.bouwinvest.nl

Coördinatie en eindredactie

Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest

Redactioneel concept

Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest

Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies

viervier

Grafi sch concept en ontwerp

viervier

Tekst en redactie

Bouwinvest

Paul de Leeuw

Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies

Fotografi e

Twan de Veer, Jan Lankveld / Hollandse Hoogte,

Koen Verheijden / Hollandse Hoogte, Martin Roemers,

Joost van den Broek, Ed Kashi / World Press Photo,

E.V.A. Media / John Kramer.

Drukwerk

Akxifo

juni 2011

7389 BI relatiemagazine omslag 2.indd 1 17-05-2011 12:14:36

3

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

4 Over grenzenGrenzen durven stellen. Omdat zonder die

gestelde grenzen risico’s te groot worden.

Maar we moeten ook wel grenzen durven

overschrijden.

1 marktverhaal –grenzen aan risico’s

2 visie – think global act local

3 rondetafelgesprek – vastgoed een

bewezen winnaar

14 3x over grenzen Over grenzen

Fietsen voor een goed doel of de

wereld overtrekken. Ieder mens heeft

wel grenzen die hij wil verleggen.

22 In OntwikkelingPlekken om elkaar te ontmoeten

Seats2meet.com en Qurius Inspirience

Center zijn concepten die inspelen op de

behoefte van flexibele kantoorplekken

met alle denkbare voorzieningen.

“Het is de trend.”

26 SamenSamenwerken in een joint venture

Jeroen Winkelman van Bouwinvest,

Stéphane Jalbert van PSP Investments

en James Raynor van Grosvenor buigen

zich over de recentelijk opgerichte joint

venture.

30 ZekerDiversificatie is het motto

Michiel de Bruine, Hoofd Asset

Management Woningen, streeft

naar een zo evenwichtig mogelijke

portefeuille. Diversificatie is

daarbij het sleutelwoord.

En verder…Ter Zake 20

Met Passie 32

Column 35

2232

Over grenzenDit nummer gaat over grenzen. Enerzijds over

de grenzen die wij onszelf opleggen als het

gaat om investeren in vastgoed. Transparante

grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel

dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk

rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen

in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk

een globalisering als het gaat om beleggen in

vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons

andere competenties. We moeten ondanks de

soms grotere afstand er toch bovenop blijven

zitten. Want juist die lokale marktkennis maakt

namelijk het verschil. Tegelijkertijd zijn er

voldoende kansen en overwegingen om met

succes in het buitenland te beleggen. Een goed

voorbeeld daarvan is de joint venture die wij

onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het

Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u

elders in dit nummer.

We gaan ook weer de periode in dat we zelf de

grenzen overgaan om van een welverdiende

vakantie te genieten. Er liggen weer roerige

maanden achter ons. Maanden waarin het

economisch herstel zich langzaam maar zeker

doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pen-

sioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt

voor zich dat wij die discussie op de voet volgen

en er ook klaar voor zijn als zich daar verande-

ringen in voordoen.

Rest mij niets anders dan u weer heel veel lees-

plezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie.

Dick van Hal, directievoorzitter

18

inleiding

Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin

Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens

in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar

moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen

Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit

Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoor-

digde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die

het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest

maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd

iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan

waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren

ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten

en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en

moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan.

Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via

YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de

7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de

hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen

klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest

de groene-zeephelling nog komen.

Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want

grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen

grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal

meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van

grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig

is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen

moment het gevoel hebt uit evenwicht te raken nog voordat

je de ‘groene-zeephelling’ van het leven hebt bereikt.

In mijn werk zit altijd een soort van ‘verleggen van grenzen’.

Naarmate je ouder wordt, zijn alle grenzen, gevoelsmatig, al

verlegd, maar het blijft altijd een soort spel. Kijken waar je

eigen grenzen liggen. De kracht van een grenzeloos leven is

toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar

je uiteindelijk terecht komt. Want altijd word je opgevangen.

Soms door een keiharde ondergrond waardoor je geplet als

een stripfiguurtje eventjes ligt om vervolgens weer op te

staan en verder te lopen. Maar meestal door een figuur, een

ontwikkeling of een ervaring die je in staat stelt je verdere

weg te bewandelen of plan uit te werken. En daar hoef je geen

Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn.

Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs

aan. Of die zwarte latexbroek!

column

t

Paul de Leeuw

Durf grenzen te verleggen

7389 BI relatiemagazine omslag 3.indd 2 18-05-2011 14:22:15

14

4

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

5

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

Vastgoed wint bij institutionele beleggers terrein als beleggings­

categorie. Logisch, want de gepubliceerde beleggingsresultaten

van de grote pensioenfondsen laten zien dat vooral de vastgoed­

portefeuilles relatief goed renderen. Spreiding blijft het

uitgangspunt om een optimaal rendement te maken met een zo

laag mogelijk risicoprofiel. Kortom, grenzen stellen aan risico’s.

Beleggers streven naar optimale diversificatie

Natuurlijk heeft vastgoed door de crisis flinke

klappen gekregen maar het heeft zich ook laten

zien als een relatief stabiele asset class. Vergeleken

met andere beleggingscategorieën zoals aandelen,

obligaties of alternatieven als hedgefondsen of

grondstoffen, biedt onroerend goed immers ook

een aantrekkelijk risico­rendement­profiel. Zeker

op de lange termijn. Zo zorgt vastgoed door de

huurinkomsten voor een direct rendement en biedt

het volop mogelijkheden voor diversificatie. En dat

laatste is nu eenmaal essentieel om al te grote

schommelingen binnen de totale portefeuille

tegen te gaan. Met andere woorden, er zitten heel

wat voordelen aan vastgoed als beleggings­

categorie: vastgoed is dus weer in.

DekkingsgradenNiet voor niets verwacht de INREV, de Europese

brancheorganisatie voor investeerders in niet­

beursgenoteerde vastgoedfondsen, dat het volume

van vastgoedbeleggingen door Nederlandse

institutionele beleggers de komende jaren fors zal

In dit artikel…Een beeld van de wijze waarop

de wereld van vastgoedbeleggingen

aan het veranderen is. De belang­

stelling voor vastgoed neemt toe,

waarbij partijen steeds vaker

buiten hun landsgrenzen kijken.

Ook daar wordt de markt met de

dag transparanter en professioneler.

1 marktverhaal

diversificeren is als het werken in een controlekamer:

exact weten wat er gebeurt om de juiste beslissing te nemen.

risico’sgrenzen aan

<

6

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

7

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

t

Dé Nederlandse vastgoedmarkt bestaat straks niet meer. We groeien

toe naar drie vastgoedmarkten: een Europese, een Amerikaanse

en een Aziatische vastgoedmarkt. De rendementen in deze

markten kruipen ook steeds meer naar elkaar toe. Binnen de drie

vastgoedmarkten zitten echter grote risicoverschillen.

De wereld als speelveld. Het is een wervend

perspectief en ook één waar wij als Bouwinvest

hard aan trekken. De vastgoedmarkten in het

buitenland zijn transparanter geworden en

daarmee voor institutionele beleggers een stuk

aantrekkelijker dan in het verleden. Zo wil ook

bpfBOUW uit oogpunt van diversificatie de

allocatie buitenlandse investeringen in vastgoed

sterk verhogen. De internationale portefeuille

moet, zo is het streven, de komende jaren

toenemen van twintig naar veertig procent.

Core-marktenDe focus ligt op de core­markten in Europa,

Noord­Amerika en Azië. In Europa zijn dat

Engeland, Frankrijk, Duitsland en Scandinavië.

In Noord­Amerika gaat de aandacht vooral uit

naar de oost­ en westkust van de Verenigde

Staten en in Azië hebben Japan, Australië,

Singapore en Hong Kong onze belangstelling.

Met andere woorden, we zoeken het niet in

landen waar de rendementen wellicht wat hoger

zijn maar de risico’s zo mogelijk nog hoger. De

streefportefeuille internationaal is qua profiel dan

ook opgebouwd uit 60 procent laag, 30 procent

midden en 10 procent hoog risico.

toenemen. Tegelijkertijd is de wereld van pensioen­

fondsen ook flink aan het wijzigen. De crisis heeft

er voor gezorgd dat de dekkingsgraden onder druk

zijn komen te staan. Herstelplannen moeten er

voor zorgen dat pensioenfondsen een dekkings­

graad van meer dan 105 procent hebben. En dan

speelt natuurlijk de discussie of deelnemers van de

pensioenfondsen niet zelf hun eigen beleggings­

mix moeten kunnen gaan maken. Dit laatste kan

van invloed zijn op de wijze waarop pensioen­

fondsen in de toekomst hun vermogen spreiden

over verschillende beleggingscategorieën.

DiversificatieIn elk geval staat vast dat de eieren nimmer in

één en hetzelfde mandje zullen worden gelegd.

Diversificatie van de beleggingsportefeuille blijft

immers noodzakelijk om daarmee het risicoprofiel

van de totale portefeuille te verminderen. En dat

geldt natuurlijk ook voor het beleggen in vastgoed.

Woningen, winkels en kantoren, direct, indirect en

met een hoog, midden of laag risicoprofiel zijn

doorgaans de keuzes die daarbij gemaakt kunnen

worden. En dan uiteraard nog de belangrijke keuze:

beleggen in Nederland of in het buitenland.

Uit de Vastgoedwijzer 2010 van de Vereniging van

Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland

(IVBN) blijkt dat Nederlandse institutionele

beleggers 57 procent van hun vastgoedvolume in

het buitenland hebben. Dit gebeurt overigens niet

zozeer uit oogpunt van hogere rendementen. De

rendementen die in andere (west) Europese landen

worden gegenereerd zijn immers vergelijkbaar met

de prestaties van het Nederlandse vastgoed.

De belangstelling voor buitenlands vastgoed is

meer ingegeven door een groter aanbod. De keuze

in kwaliteitvastgoed is immers in Nederland voor

veel partijen helaas beperkt. In het op grote schaal

afgrazen van Europese vastgoedmarkten schuilt

overigens wel het gevaar van prijsopdrijving.

Immers, bepaalde vastgoedcategorieën worden in

korte tijd dan zo populair dat de aanschafprijzen

flink kunnen oplopen. Met als gevolg dat het

rendement onder druk kan komen te staan. En dus

ook het uitgangspunt van de meeste pensioen­

fondsen, namelijk een goed rendement met een zo

laag mogelijk risicoprofiel.

Beleggingsstrategie Pensioenfondsen moeten te allen tijde hun

verplichtingen na kunnen komen. Een dekkings­

graad van 105 procent is daarbij het uitgangspunt.

Mede hierdoor zijn veel pensioenfondsen ook

anders naar hun beleggingsstrategie gaan kijken.

Niet meer met het oog van hoeveel rendement kan

ik op een belegging maken, maar hoeveel rende­

ment heb ik feitelijk nodig om aan mijn

verplichtingen te voldoen? Pensioenfondsen

moeten gemiddeld een rendement realiseren van

zeven procent om geïndexeerde pensioenen te

kunnen uitkeren. Dus men wil ook niet meer risico

nemen dan nodig is om die zeven procent te

kunnen genereren. Vervolgens is het dus zoeken

naar de juiste beleggingsproducten die wat betreft

risicoprofiel en rendement het beste scoren.

Liability drivenDeze strategie, die bekend staat als Liability Driven

Investing (LDI), maakt nu ook zijn intrede in het

vastgoed (zie www.ivbn.nl/publicaties­archief).

Het directe gevolg daarvan is dat de behoefte aan

kwalitatief vastgoed met lange huurcontracten

(dus feitelijk vastgoed met een laag risicoprofiel)

alleen maar zal toenemen.

‘Hoeveel rendement is nodig om

aan verplichting te voldoen?’

vervolg pagina 5

2 visie1 marktverhaal

t

kwestie van de juiste route kiezen

risico’sgrenzen aan

think global

act local

8

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

9

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

t

BeheersoogpuntVanuit beleggingsoogpunt is het over de grens

gaan interessant, maar vanuit het oogpunt van

beheer een stuk gecompliceerder. Vastgoed is qua

samenstelling nu eenmaal een aparte assetcatego­

rie. Het is immers grondgebonden en de waarde

ervan wordt vooral lokaal bepaald. Dus de vraag is

hoe beheers je in het buitenland de risico’s van de

vastgoedbelegging als je er niet altijd bovenop zit?

En die risico’s zijn trouwens niet ondenkbeeldig.

Er zijn zoals bekend in het verleden al heel wat

Nederlandse beleggers naar het buitenland gegaan

en zonder al te veel succes weer teruggekomen.

Omgekeerd zijn er overigens ook nogal eens

buitenlandse beleggers met grote verliezen uit

ons land vertrokken.

Lokale kennisWaar het volgens ons als Bouwinvest allemaal om

draait, is het hebben van een goede kennis van de

lokale markten en de ontwikkelingen die zich daar

voltrekken. ‘Think global maar act local’ is daarbij

ons credo. Think global als het gaat om de strategie

van de vastgoedportefeuille. Dus de risicoverschil­

len goed in beeld brengen, de transparantie en

liquiditeit van de markt et cetera. Kortom, al die

zaken die de rendementen van vastgoed beïnvloe­

den. Maar act local als het daadwerkelijk om

beleggen gaat. Dat doen wij door in het buitenland

lokale samenwerkingspartners te zoeken die

precies van de hoed en de rand weten. En die zijn

er trouwens genoeg. We gaan daarbij overigens

niet over één nacht ijs. Zo lichten we eerst onder

andere het trackrecord, de kwaliteit en betrouw­

baarheid van zo’n organisatie helemaal door

voordat wij met die partij in zee gaan.

Een andere trend die wij voorzien is een toename

van buitenlandse beleggers op de Nederlandse

markt. Want voor Nederlandse partijen mag de

groei dan voor een deel in het buitenland liggen,

voor buitenlandse partijen is de Nederlandse

markt weer interessant. Deze partijen hebben

altijd in hun thuismarkt belegd maar hebben nu

ook het perspectief van drie vastgoedmarkten.

En wat Nederlandse beleggers in het buitenland

gaan beleggen gaat ten koste van de allocatie in

Nederland. Met andere woorden, het aanbod wat

daardoor op de markt komt is van een goede

kwaliteit en dus uitermate geschikt voor institutio­

nele partijen uit het buitenland. Bouwinvest speelt

hierop in door het openstellen van haar drie

Nederlandse sectorfondsen voor binnenlandse

en buitenlandse institutionele investeerders.

‘Wij gaan in zee met lokale partners’

vervolg pagina 7

2 visie

Actief in het buitenland De beschreven groeistrategie indirect vastgoed van de portefeuille

Internationale Investeringen van bpfBOUW (Bedrijfstakpensioenfonds

voor de Bouwnijverheid) verloopt via actieve deelname in joint

ventures en club deals maar ook door in fondsen te participeren.

Naast de verdeling van laag, midden en hoog risico is ook de mix van

woningen, winkels, kantoren en overig (m.n. logistiek en industrieel)

vastgoed gespreid. Vooral de joint ventures bieden Bouwinvest kansen

om invloed op het vastgoed uit te oefenen.

steunen op partijen die verstand

van de lokale situatie hebben

think global

act local

10

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

11

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

Plaats van handeling is het perron van het voormalige Haarlem­

mermeerstation in Amsterdam. Een gearrangeerde ontmoeting

om met elkaar van gedachte te wisselen over het beleggen in

vastgoed. “Wat mooi is bij vastgoed”, trapt Jaap Blokhuis, CEO van

Redevco het gesprek af, “is dat de cashflow altijd doorgaat. Ook

tijdens de crisis is men niet opgehouden met het betalen van de

huur en dat is uiterst comfortabel. Dividend wordt stopgezet en

ook rond obligaties kan er van alles gebeuren maar vastgoed

levert jaarlijks goede rendementen op. Binnen het familiebedrijf

(Brenninkmeijer­red) zorgt vastgoed als cashflowgenerator dan

ook voor een stevig fundament.” Ook Patrick Kanters, Managing

Director Global Real Estate bij APG, voelt zich prima bij vastgoed.

“Onze streefallocatie is tien procent. We waren met acht procent

ondergealloceerd maar trekken dat nu recht. De reden voor de

ophoging is dat de crisis de markt toch flink heeft gecorrigeerd.

Wereldwijd zijn er tussen de 25 en 40 procent aan vastgoedwaar­

des afgegaan. Daarom is het voor ons nu een goed moment om

weer in te stappen.” Fred Bunker, Executive Director Corporate

In dit artikel…

Gaan Jaap Blokhuis, CEO Redevco,

Fred Bunker, Executive Director

Corporate Finance Kempen & Co,

Marijn Snijders, Chief Commercial

Officer Jones Lang LaSalle Nederland,

Stephen Tross, Directeur Internationale

Investeringen Bouwinvest en Patrick

Kanters, Managing Director Global

Real Estate APG, met elkaar in gesprek

over beleggen in vastgoed.

Praten over kansen en risico’s bij het beleggen in vastgoed in binnen­ en

buitenland levert een boeiende discussie op. Wél beleggen in opkomende

markten in verband met mogelijk fraaie rendementen of juist niet door te

grote risico’s. Eén ding is duidelijk, vastgoed is een bewezen winnaar.

t

3 rondetafelgesprek

Vastgoed een bewezen

winnaar

12

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

13

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

dit. “Wij zien Turkije en China als groeimarkten en

hebben daarvoor een ontwikkeltraject gekozen. Je

moet er een lange adem voor hebben omdat je de

eerste drie jaar vooral moet leren. Daar betaal je

vervolgens ook leergeld voor. Zeker in Turkije

hebben we dat gedaan. We zijn er begonnen op het

moment dat de markt daar oververhit was. Dus

hebben we te veel voor de grond betaald. Dan ga je

bouwen als de beton­ en staalprijzen de pan

uitvliegen. En vervolgens ga je verhuren op het

moment dat de markt aan het inzakken is. Kortom:

de verkeerde timing. Dat geeft niet zolang je, zoals

Redevco in Turkije, een topproduct op een toplocatie

hebt. We hebben er zeker 20 tot 30 procent op toe

moeten leggen, maar zijn dat nu volop aan het

terugverdienen.”

Lokale partnerIn China is door Redevco bewust naar een gerenom­

meerde lokale partner gezocht. “Onze Chinese

partner is een kwaliteitsbedrijf met een bewezen

trackrecord. Wij zijn er ook volledig complementair

aan. Zij regelen de benodigde vergunningen en zijn

goed in het bouwen van kantoren en woningen maar

hebben geen verstand van winkels. En wij vullen

juist dat winkelgedeelte in. Zowel conceptueel als in

de verhuur. Daarbij profiteren wij van de kennis en

kunde van onze zusterorganisatie C&A.” Volgens

Marijn Snijders gaat de diversificatie steeds verder.

“Wij zien nog steeds een enorme belangstelling van

beleggers voor Azië. De internationalisatie zorgt er

voor dat internationale vastgoedadviseurs naast

Azië en Zuid Amerika ook steeds actiever worden in

Afrika.” Een continent waar Stephen Tross zich

vooralsnog liever niet aan waagt. “We kiezen onze

buitenlandse beleggingen heel zorgvuldig. Daarbij

streven wij naar een laag risicoprofiel. Wij zijn ook

geen frontrunner en hanteren onze eigen standaar­

den. Daarom zou Afrika voor ons niet aantrekkelijk

zijn omdat de businessstandaard vaak onvoldoende

transparant is en niet aansluit bij de onze.”

Niet of wel genoteerdDan is er vervolgens nog de keuze in niet of wel

beursgenoteerd vastgoed. Patrick Kanters: “Goed

beschouwd gedraagt beursgenoteerd en niet

beursgenoteerd zich op de lange termijn hetzelfde.

Eigenlijk ook logisch want als je het afpelt zitten er

gewoon stenen in. Alleen is het anders verpakt. En

natuurlijk, “ voegt hij er in één adem aan toe, “is de

volatiliteit bij beursgenoteerd vastgoed ogenschijn­

lijk veel hoger. Maar we moeten tegelijkertijd niet

vergeten dat er ook tijdingen en cycli zijn waarin wij

ons voor de gek houden als het gaat om de waarde­

ring van niet beursgenoteerd vastgoed.“ Jaap

Blokhuis ziet als voordeel het fiscaal vriendelijk

systeem dat aan veel beursgenoteerde structuren

kleeft. “In Nederland hebben we wat dat betreft een

plezierige situatie met de niet­genoteerde fiscale

beleggingsinstellingen maar in de meeste landen

moet je, als je een fiscaal vriendelijke structuur wilt,

wel een beursgenoteerd vehikel hebben.”

KantorenmarktAan het slot van het gesprek nog de vraag naar

welke vastgoedonderdelen de focus moet uitgaan.

De meerderheid aan tafel gaat voor retail. De

kantorenmarkt heeft het, zeker in Nederland,

aanhoudend moeilijk. Tegelijkertijd bespeurt Fred

Bunker in Engeland en Frankrijk en dan vooral

Londen en Parijs een aantrekkende kantorenmarkt.

“Maar over Nederland blijf ik somber.” Dat is Marijn

Snijders ook. “Als ik moest kiezen dan zou ik

investeren in hoogwaardig retail en woningen in de

huursector, vooral in de goedkopere huurwoningen

zal het tekort alleen maar oplopen.” Jaap Blokhuis:

‘Ik ga volledig voor retail. De kantorenmarkt is

alleen maar interessant met een goede timing.”

Patrick Kanters: “Eens, er in en er op tijd weer uit.”

Stephen Tross begrijpt de belangstelling voor retail.

“Dat doet het momenteel goed. Maar tegelijkertijd”,

nuanceert hij, “zal internet consequenties hebben

op de manier waarop wij in de nabije toekomst gaan

winkelen. En die veranderingen zijn in de cijfers nog

niet meegenomen.”

Lees de integrale weergave van dit rondetafel-

gesprek op www.bouwinvest.nl

‘Liever niet op eigen houtje

naar het buitenland’

Finance bij Kempen & Co herkent dat beeld. “Ik zie

ook duidelijk de belangstelling weer toenemen.”

Stephen Tross, Directeur Internationale Investerin­

gen bij Bouwinvest benadrukt dat vastgoed als

asset class bpfBOUW geen windeieren heeft

gelegd. “Wij hebben niet zoals Patrick tien procent

maar 25 procent gealloceerd. Dat heeft wel

consequenties. Door die grote allocatie zien we

vastgoed niet als return optimizer, dus niet als

speeltje waar je wat extra rendement uit kunt

halen. Nee, het is echt de basis van de portefeuille

van het pensioenfonds. En de cashflow die het

genereert is precies dat waar het pensioenfonds

naar op zoek is om de premies te kunnen betalen.”

BuffervermogensHet vijftal aan tafel vindt wel dat ALM­studies en

ook de richtlijn Solvency II, die uitgaat van een

forse verhoging van de buffervermogens voor

vastgoedbeleggingen, het beleggen in vastgoed

onderwaardeert. Patrick Kanters knikt: “Het geeft

ook het signaal af dat vastgoed toch nog een

beetje riskant is. Anders doe je dat natuurlijk niet.

Dan eis je geen hogere buffer.” “Feitelijk”, haakt

Tross daar op in, “is daar als je kijkt naar de reeksen

ook geen grond voor. De laatste tien tot vijftien

jaar heeft vastgoed minder volatiliteit laten zien

dan bijvoorbeeld equities. Dus dat is volgens mij

ook een reden om eerder lagere dan hogere buffers

aan te houden.” “Leverage speelt een rol”, zegt

Jaap Blokhuis, “waardoor vastgoed toch een beetje

de naam heeft gekregen dat het één van de

veroorzakers van de crisis is. Zodra je twintig tot

dertig procent moet afwaarderen en je hebt

tachtig procent geleveraged, dan heb je een

serieus probleem. En als je vervolgens als

financiële sector honderden miljarden aan

moeilijke leningen hebt lopen, dan maakt dat

toezichthouders best wel nerveus.” Marijn Snijders,

Chief Commercial Officer bij Jones Lang LaSalle

Nederland ziet dergelijke discussies over vastgoed­

beleggingen de afgelopen 20 jaar telkens

terugkeren. “Ook bij ALM­studies speelt ieder jaar

de discussie hoeveel procent er in vastgoed moet

worden geïnvesteerd. Als je tegelijkertijd naar de

portefeuilles van de institutionele beleggers kijkt,

dan zijn die vaak mooi samengesteld met kwalita­

tief gezien goed vastgoed. De Nederlandse fondsen

hebben in het verleden al veel kantoren verkocht.”

DiversificatieAls het gaat om alloceren in binnen­ of buitenland

zijn de rondetafeldeelnemers het er over eens dat

de focus voor een groot deel op het buitenland ligt.

“Maar”, zegt Patrick Kanters, “dat doen we niet op

eigen houtje. We hebben gekozen voor de indirecte

weg, dus we zoeken strategische partners die ons

daarin ondersteunen.” Jaap Blokhuis onderschrijft

‘Wat mooi is bij vastgoed, is dat

de cashflow altijd doorgaat’

vervolg pagina 11

Hoe 500 miljoen te verdelenGespreksleider René Buck, CEO van Buck Consultants

International, vroeg de deelnemers hoe zij 500 miljoen

zouden verdelen. Fred Bunker zet 50% weg in Europa, 30% in

de VS en 20% in opkomende markten. Met 50% heeft retail de

overhand. Marijn Snijders gaat voor 50% Europa, 25% Azië en

25% VS. Jaap Blokhuis splitst het bedrag op in 50% Europa en

50% opkomende markten en belegt alleen in retail. Patrick

Kanters kiest voor 40% Europa en vooral de groeisteden,

20% VS en 30% Azië en 10% Latijns Amerika. Stephen Tross

tenslotte zet in op 40% Europa, 30% VS en 30% Azië.

t

3 rondetafelgesprek

Vastgoed een bewezen

winnaar

14

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

15

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

“Elk kwartaal gaat een team van vier

collega’s met elkaar op reis. Het is een

werkbezoek met feitelijk twee doelen.

Enerzijds is het de bedoeling om te leren van

andere projecten. Dat kan in Nederland maar vooral

ook in het buitenland om te zien of wij daar lessen

voor onze eigen projecten uit kunnen trekken.

Anderzijds is het vooral ook kennis maken met

elkaar. De vier die op stap gaan werken in de

praktijk immers vaak niet samen. Dit is dus een

goede manier om als het ware over de schutting

te kijken en van elkaar te leren.

Er zijn nu zes of zeven teams op werkbezoek

gegaan en het is een enorm succes. Men is al naar

plaatsen als Riga, Hamburg, Dublin, Madrid en Oslo

geweest. Het leuke is dat ze het als een sport zien

om voor het beschikbare budget zo ver mogelijk

weg te kunnen en ook zo veel mogelijk te doen.

Dus alle goedkope vluchten worden afgestroopt en

de slaapplaatsen mogen natuurlijk ook nauwelijks

wat kosten.

Het is op een plezierige manier met elkaar kennis­

maken maar vooral ook geïnspireerd worden door

de buitenlandse projecten die altijd een mix zijn

van woningen, winkels en kantoren. Tijdens de

Business Meeting die hier elk kwartaal plaatsheeft

moet een terugkoppeling worden gegeven. Dat zijn

dan meestal hele boeiende presentaties en dan zie

je ook het plezier waarmee de

teams aan de slag zijn gegaan. Bij

die gelegenheid worden ook de

nieuwe teamleden voorgesteld. Of

ik al mee ben geweest? Nee helaas,

management en directie zijn van

deelname uitgesloten.”

1

Naam Bas Jochims

Mijngrens Laat ik anderen verleggen.

Door Collega’s met elkaar

ervaringen op te laten doen.

Bas Jochims is Hoofd Asset Management

Kantoren en kwam op het idee om

steeds vier collega’s van verschillende

afdelingen op werkbezoek te sturen met

een beperkt budget.

‘Het werd een martelgang. Maar ik zette door’

3x overgrenzenDe een fietst voor het goede doel in zeven dagen naar de

Alpe d’Huez en de ander verkoopt huis en haard en trekt

met zijn vrouw de wereld over. De derde stuurt zijn collega’s

er op uit. Jack Groen, Dennis Gronert en Bas Jochims over

het verleggen van grenzen.

‘De sport is om zo ver

mogelijk weg te gaan’

17

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

“Vijf jaar geleden bleek mijn moeder een

ernstige vorm van kanker te hebben.

Hoewel ze volgens de artsen toen nog

maar kort te leven had, is zij er gelukkig nog steeds.

Kanker komt dan heel dichtbij. Mijn collega Harry

Bijl die voorzitter is van de Stichting Tegenkracht,

vertelde over de actie Alpe d’Huzes. Op één dag

voor het KWF Kankerfonds zo vaak mogelijk de

Alpe d’Huez beklimmen. Ik zei dat ik daar wel aan

mee wilde doen. Toen bleek dat het

Tegenkrachtteam de 1.300 kilometer vanuit

Assendelft naar Frankrijk zou fietsen, moest ik wel

even slikken. Maar gezegd is gezegd.

Door de hevige winter speelde mijn voorbereiding

zich vooral binnen op de trainingstoestellen af. Op

Tweede Pinksterdag vertrokken we uit Assendelft.

De eerste dag stond er 294 kilometer fietsen op

het programma met als eindpunt Valkenburg.

Na tachtig kilometer had ik nog maar één doel

en dat was Valkenburg halen. Ik weet nog dat de

teamleden na een half uurtje zeiden ‘we doen

het met dertig kilometer per uur rustig aan.’

Tien minuten later reden we al 39 kilometer per

uur. Ik heb toen echt mijn grenzen verlegd.

De tocht werd een martelgang. Maar ik zette door.

De overwinning op mijzelf was dan ook enorm

toen ik zeven dagen later in Frankrijk aan kwam.

‘Wat is er met jou gebeurd?’, vroegen mensen die

mij daar weer zagen. Kun je nagaan hoe ik er

uitzag. Uiteindelijk ben ik drie en een half keer de

Alpe d’Huez opgeweest. Het was een superervaring

en bij elkaar heb ik 3.600 euro opgehaald.”

‘De overwinning op

mijzelf was enorm’

3

Naam Jack Groen

MijngrensOvergegaan

Door Deel te nemen aan de

Alpe d’Huzes.

Jack Groen is adviseur bouwzaken bij

Bouwinvest. Vorig jaar fietste hij in

zeven dagen naar de Alpe d’Huez.

16

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

“De directe aanleiding voor onze

wereldreis was het overlijden van mijn

vader. In zo’n periode ben je heel sterk met

leven en dood bezig. Dan realiseer je ook dat het

leven eigenlijk veel te kort is en dat je ervan moet

genieten. Eerst ontstaat het idee om een

sabbatical van drie maanden te nemen. Even weg

uit alle drukte en hectiek. Maar al snel groeit dat

uit tot een woest plan om op wereldreis te gaan.

Dat betekende wel onze baan opzeggen en ons

huis verkopen. Die besluitvormingsfase vond ik het

moeilijkst. Dat is voor jezelf echt een grens die je

over moet. Je gaat toch alles wat je tot dat moment

hebt opgebouwd weer afbreken. Zo voelt dat. Toen

eenmaal het besluit was genomen viel er een last

van onze schouders. Wel ontmoet je dan veel

weerstand. Tachtig procent van familie, vrienden

en kennissen vroeg zich af of we gek geworden

waren.

In het vliegtuig naar ons eerste reisdoel Ecuador

voelde dat heel vrij. IJolanda en ik gingen samen

onze grenzen verleggen en het avontuur tegemoet.

Na diverse landen in Zuid Amerika te hebben

bezocht zijn we onder andere in Nieuw Zeeland,

Australië, Japan, India en Jordanië geweest. Onze

reis heeft op een paar dagen na een jaar geduurd.

Eenmaal terug hadden we beiden snel weer een

baan gevonden en konden we weer gaan

opbouwen. Inmiddels hebben we een zoontje van

2,5 jaar. Het kriebelt nog wel eens. Je kijkt

natuurlijk ook terug op een geweldige tijd.”

‘Eenmaal in het vliegtuig

voelde dat heel vrij’

2

Naam Dennis Gronert

Mijngrens Heb ik verlegd.

Door Samen met mijn vrouw

op wereldreis te gaan.

Dennis Gronert is business proces analist

bij Bouwinvest. In 2006 begon het bij hem

en zijn vrouw IJolanda te kriebelen.

Ze wilden wel wat van de wereld zien.

Ze gaven hun baan op, verkochten hun

huis en trokken de wijde wereld in.

18

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

19

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

denk buitende kaders

20

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

21

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

Het was in het Haagse Beatrixkwartier gedaan met de

zondagsrust op 22 mei jl. Duizenden hardlopers hadden

zich voor het CentreCourt, eigendom van het

Bouwinvest Office Fund, verzameld voor de SDU Royal

Ten. Tien kilometer hardlopen door het Beatrixkwartier

en langs het Haagse Bos. Aan deze hardloopwedstrijd

deden ook dit keer veel bedrijven mee die in het

Beatrixkwartier gevestigd zijn. Zij liepen mee in

de bijzondere Business Run. Bijzonder, omdat het

zakelijke gebied zich daarmee voor één keer per jaar

van een geheel andere kant laat zien. Niet zakelijk

maar vooral sportief.

Traditiegetrouw start de jaarlijkse World Press Photo tentoonstelling in

Amsterdam. Tot en met zondag 19 juni hangen ‘s werelds beste persfoto’s

in de Oude Kerk. Daarna reist de tentoonstelling de hele wereld over.

Uiteraard is de winnende foto van 2010 van de Zuid Afrikaanse fotograaf

Jodi Bieber te zien, maar er is ook een Nederlandse fotograaf in de prijzen

gevallen. De fotoserie Metropolis van Martin Roemers won de 1e prijs in

de categorie Daily Life, stories.

In het Amsterdamse Eenhoorngebied is de bouw van ‘De Heelmeesters’ in volle

gang. Onlangs sloeg wethouder Thijs Reuten, van Stadsdeel Oost samen met

Dick van Hal, directievoorzitter van Bouwinvest de eerste paal. ‘De Heelmeesters’

is een ontwikkeling voor het Bouwinvest Residential Fund. Het project bestaat

uit 197 huurappartementen waarvan 162 vrije sector huurwoningen, 17 sociale

huurwoningen en 1 grondgebonden woning. Daarnaast is er ruimte voor 2900

vierkante meter commerciële ruimten en een half verdiepte parkeergarage voor

180 auto’s. Het ontwerp van ‘De Heelmeesters’, gebaseerd op de ‘nieuwe Amster­

damse School’, is van KCAP Architect & Planners uit Rotterdam.

Van dinsdag 7 tot en met donderdag 9 juni worden in de Amsterdam RAI weer de

Professionele Vastgoeddagen gehouden. Drie dagen lang presenteert toute

vastgoed Nederland zich aan elkaar en aan hun relaties. Uiteraard is ook

Bouwinvest aanwezig. Wij staan in hal 11 standnummer 40. Naast de uitreiking

van de Piet Kranenberg Ring op woensdag 8 juni is Dick van Hal, directievoorzitter

van Bouwinvest te zien in het Ontwikkelaarsdebat ( 8 juni van 11.00 tot 12.00 uur).

BouwinvestopdeProvada

t

ter zake

Actie in Eenhoorngebied

World Press Photo

Hardlopen in Beatrixkwartier

De mogelijkheden, kansen en risico’s van vastgoed

als asset class voor pensioenfondsen stonden

centraal op het eerste investor relations event van

Bouw invest. Op 17 mei jl. vormde de ontvangstruimte

van Bouwinvest in het Olympisch Stadion het decor

voor deze interessante middag. Zo ging professor

dr. Guus Boender, hoogleraar ALM aan de Vrije

Universiteit van Amsterdam met de aanwezigen in

discussie over het verantwoord aandeel dat vastgoed

uit zou moeten maken van de beleggingsportefeuille

van pensioenfondsen. Uiteraard werd ook informeel

met elkaar over dit onderwerp van gedachte

gewisseld. Kijk voor een uitgebreid verslag van

dit investor relations event op www.bouwinvest.nl.

Verantwoordinvastgoed

22

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

23

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

Prinsenhof verwelkomt zzp‘ersIn het kantorencomplex Prinsenhof in

Den Haag gaat Bouwinvest het Business

Center uitbreiden. Vanaf het najaar kunnen

zzp‘ers en satellietkantoren hier een flexibele

werkplek huren. “We gaan daarvoor het

zogenoemde ‘à la carte systeem’ uitbreiden”,

vertelt Kelly Rodrigus van Bouwinvest.

Zo’n 24 werkplekken en verschillende

vergaderruimtes zijn straks beschikbaar.

Het nieuwe werken biedt veel voordelen. De productiviteit neemt toe,

woon­werkverkeer neemt af en er is minder vierkante meters kantoorruimte

nodig. Er zijn ook nadelen; grenzen tussen werk en privé vervagen en mensen

missen thuis het contact met anderen. Concepten als Seats2meet en Qurius

Inspirience Center zijn hierop het antwoord. Een reportage.

Flexibel en van alle gemakken voorzien

Plekken omelkaar te ontmoeten

Ramona Vonsée van DJED communicatie & advies

klapt haar laptop dicht. “Ik vind het welletjes voor

vandaag.” Ze krijgt bijval van anderen die vandaag

in de lounge van Seats2meet in het centrum van

Lelystad aan het werk zijn. Lange tafels staan hier

achter elkaar opgesteld. Aan de zijkanten bevinden

zich trendy vergaderruimtes die afgehuurd kunnen

worden. Via de website kunnen stoelen voor de

hele of een deel van de dag worden gereserveerd.

Werken in de lounge is echter gratis. “Sinds de

opening in november vorig jaar behoor ik zo’n

beetje tot het interieur”, grapt Ramona. “Het is

gezelliger dan thuiswerken. Je ontmoet hier andere

mensen waar je ook even mee kunt overleggen.

En”, voegt ze er in één adem aan toe, “nieuwe

contacten kunnen natuurlijk ook werk opleveren.”

DynamiekPeter Krol, eigenaar van de Seats2meet­vestiging

hoort het van een afstandje met tevredenheid aan.

“Ik heb graag dat de lounge dagelijks helemaal vol

zit. Dat zorgt niet alleen voor dynamiek maar

daarmee wordt het voor bedrijven ook interessan­

ter om de vergaderruimtes te huren. Zij weten dat

er kennispotentieel aanwezig is. Vragen die

bedrijven hebben kunnen door de zzp‘ers in de

lounge worden opgepakt.” Krol ziet zichzelf daarbij

vooral in een rol van makelaar tussen vraag en

aanbod. “Ik probeer met het organiseren van

workshops en bijeenkomsten over tal van thema’s

zoveel mogelijk bedrijven en organisaties hier

binnen te krijgen. Zo kan ik de ondernemers uit de

lounge met hen in contact brengen en andersom.

Dan krijgt werken en vergaderen bij Seats2meet.

com ook een belangrijke meerwaarde.”

OntmoetingHij is tevreden over hoe zijn vestiging zich aan het

ontwikkelen is. Het ontmoetingsconcept van

Seats2meet.com bestaat nu inmiddels vier jaar.

“Flexibele kantoorplekken met alle voorzieningen

binnen handbereik voorzien duidelijk in een

behoefte”, beaamt Krol. “Het gaat om de ontmoe­

ting. De ondernemers die bij Seats2meet.com

werken, zien de kracht van het delen van elkaars

kennis. Zo kom je ook tot nieuwe inzichten. Dat is

in mijn ogen ook de definitie van het nieuwe werken

zoals we dat hier uitdragen, namelijk samenwerken

aan business. Dat vergt trouwens een andere

manier van denken die je vooral in de nieuwe

generatie kenniswerkers steeds vaker aantreft.

De bereidheid tot het delen van elkaars netwerken.

Door deze interactie volgt uiteindelijk ook de

transactie, waar het voor elke ondernemer toch

om gaat, als vanzelf.”

InspirerendRuim honderd kilometer ten zuiden van Lelystad

neemt Johan Stienen in Zaltbommel een slok van

zijn cappuccino. Stienen is manager van het

Inspirience Center van Qurius. Onlangs vormde

deze ruimte pal aan de A2 nog het decor voor de

lancering van de tweede generatie van iPad.

Maar vandaag is het Inspirience Center zoals het

er sinds de opening, nu alweer meer dan een half

jaar geleden, elke dag fungeert, een bruisende

ontmoetingsruimte. Een plek waar medewerkers

van het erboven gevestigde IT­bedrijf kunnen

‘Het is hier gezelliger dan

alleen thuiswerken’

t

in ontwikkeling

24

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

25

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

auditorium en een gezellige lounge met Italiaanse

coffeebar. Een gastvrouw ontvangt het bezoek.

Met een keycard, bij het eerste bezoek gratis te

verkrijgen, checkt de bezoeker zich in en krijgt een

password voor het WiFi­netwerk en kan vervolgens

een plek zoeken om te werken of bezoek te

ontvangen. Inmiddels is het Inspirience Center in

korte tijd uitgegroeid tot een ruimte waar diverse

ondernemersorganisaties regelmatig bijeenko­

men. Zelf geeft Qurius er ook regelmatig lezingen

en workshops. Over het nieuwe werken bijvoor­

beeld. Schlangen: “Wij kunnen dat met software en

techniek natuurlijk helemaal faciliteren. We laten

zien wat dat werkconcept nu echt betekent. Want

voor de goede orde, het nieuwe werken is meer

dan tijd en plaatsonafhankelijk werken. Het

betekent voor het management van een bedrijf

bijvoorbeeld dat het op output moet gaan sturen.

Dat vergt vaak nogal wat van een organisatie.”

“Met ict kan natuurlijk heel veel”, vult Stienen aan,

“tegelijkertijd zien we dat er toch veel behoefte is

om echt een plek te hebben waar je naar toe gaat.

We zijn met z’n allen toch erg sociaal. En dit is

natuurlijk heel laagdrempelig en voor veel mensen

heel inspirerend.” Qurius is overigens niet van plan

om het Inspirience Center net zoals bijvoorbeeld

Seats2meet als een concept over Nederland uit

te rollen. “Daarvoor is het ook te sterk aan ons

bedrijf gekoppeld. Wel kijken we of we bij onze

vestigingen in Madrid en Hamburg een Inspirience

Center kunnen inrichten.”

‘De behoefte is groot om

elkaar fysiek te ontmoeten’

‘Het is meer dan tijd- en

plaatsonafhankelijk werken’

werken, relaties ontvangen maar waar ook

‘buitenstaanders’ kunnen binnenlopen en aan

het werk gaan. Dagelijks zijn er zo’n 100 bezoekers

die voor kortere of langere tijd een plek bezetten

in één van de diverse sferen die het Inspirience

Center in huis heeft. “Het succes heeft ons niet

overvallen”, zegt Stienen, “we zijn low­key

begonnen en vooral via social media en

relatienetwerken gaan werven.” Het idee voor het

Inspirience Center is, aldus Geerd Schlangen, hoofd

communicatie van Qurius, min of meer bij toeval

ontstaan. “De matrassenzaak die hier op de begane

grond zat was failliet en maandenlang stond er één

matras en een vuilniszak in die enorme kale

ruimte. Onze CEO Leen Zevenbergen kwam toen

op het idee om er een ontmoetingsplek voor onze

relaties van te maken.”

GastvrouwDe kale ruimte werd ingevuld met een business­

lounge, een gesloten vergaderruimte, een compact

vervolg pagina 23

Kantoren gaan nooit verloren“Het nieuwe werken is zondermeer

van invloed op toekomstige

kantoorontwikkelingen.” Aldus Bas Jochims,

Hoofd Asset Management Kantoren.

Kantoren zullen volgens hem in toenemende

mate een functie van ontmoetingsplek gaan

krijgen. “Vooral dit laatste lijkt opmerkelijk

gezien alle ict­mogelijkheden die er zijn.

Onderzoek wijst echter uit dat hoe meer

we op afstand met elkaar kunnen

communiceren, hoe groter de behoefte

wordt om elkaar fysiek te ontmoeten.”

Kantoren zullen er volgens Jochims altijd

blijven . “Maar wij volgen als Bouwinvest

ontwikkelingen als het nieuwe werken

wel op de voet. Het betekent dat kantoren

heel flexibel van opzet moeten zijn

en voor meerdere huurders geschikt.

Multifunctioneel, goed bereikbaar en op

aantrekkelijke locaties. In elk geval een plek

waar men graag naar toe gaat. Overigens

zijn wij bezig met de ontwikkeling van een

fonds voor hotelvastgoed. Hotels zijn vaak

multifunctioneel en bieden ook steeds

meer business lounges aan. In dat opzicht

heeft een hotel al veel in huis voor de

ontmoetingsplek van de toekomst.”

Flexibel

Daarnaast speelt Bouwinvest met plannen

voor het Business Center in Prinsenhof in

Den Haag (zie kader) in op de behoefte naar

flexibele kantoorruimte. “Men kan hier een

postbus huren”, vertelt Kelly Rodrigus, asset

manager kantoren, “maar ook een volledig

uitegeruste werkplek of bezoek ontvangen.

En indien nodig kan de vergaderruimte voor

200 personen die wij samen met NH Hoteles

op de begane grond realiseren, worden

gehuurd.” Jochims en Rodrigus sluiten niet uit

dat als het concept van het Business Center

aanslaat dit ook in andere kantoren van

Bouwinvest wordt ingezet.

t

in ontwikkeling

26

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

27

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

Bouwinvest heeft onlangs samen met het Canadese Public Sector Pension Board

(PSP Investments) als meerderheidspartners en Grosvenor Investors uit Engeland

een joint venture opgericht. De verse JV heeft vervolgens een zestal winkelcentra

overgenomen van Unibail­Rodamco. Vier centra in Zweden en twee in Frankrijk.

Grosvenor Fund Management uit Engeland gaat vanuit lokale kantoren in Parijs

en Stockholm het management over de zes winkelcentra voeren. Een vraaggesprek

met de betrokkenen, Jeroen Winkelman, Stéphane Jalbert en James Raynor.

Jeroen Winkelman is hoofd indirecte investeringen

Europa bij Bouwinvest en vanaf het begin nauw

betrokken bij de totstandkoming van deze joint

venture.

Hoeisdejointventureontstaan?

“We zijn altijd op zoek naar geschikte partners voor

onze internationale investeringen namens

bpfBOUW. De eerste gesprekken over een joint

venture met Grosvenor hebben wij in maart 2010

gevoerd. Vanaf oktober 2010 hebben de drie

partijen gewerkt aan de totstandkoming van de

joint venture, met als resultaat de oprichting en

direct daarna de overname van zes winkelcentra in

twee landen. De definitieve contracten met Unibail

Rodamco zijn in april 2011 getekend.”

WaarommetGrosvenor?

“Grosvenor Investors en Grosvenor Fund

Management zijn voor Bouwinvest geen

onbekenden. In Frankrijk en in China wordt al met

Grosvernor belegd. De organisatie beschikt over

lokale vestigingen en kan het vastgoed van heel

dichtbij managen. In Zweden heeft Grosvenor nog

geen lokale aanwezigheid. Een belangrijk

onderdeel van de overeenkomst is dat het die

lokale aanwezigheid ook daar binnen een jaar gaat

organiseren. Tot die tijd zal het vastgoed door een

Grosvenor team aangevuld met een lokale partij

gemanaged worden.”

Waaromdezeaankoop?

“De aankoop past in het streven van Bouwinvest

om namens bpfBOUW meer in buitenlands

vastgoed te beleggen. De Canadese joint venture

partner PSP Investments is qua mandaat en

organisatie goed vergelijkbaar met Bouwinvest.

PSP Investments belegt de pensioengelden van

onder andere de Royal Canadian Mounted Police

(de bekende Canadese ‘Mounties’) en de Canadese

trijdkrachten. PSP Investments wil door deelname

in de joint venture haar positie in Europees

vastgoed verder versterken.”

Watisaangekochtdoordejointventure?

“Vier winkelcentra in Zweden en twee in Frankrijk.

De aangekochte winkelcentra variëren in opper­

vlakte van 15.000 tot 55.000 vierkante meter bvo

en zijn gevestigd op sterke locaties en hebben

hun kracht bewezen. Naast een stabiele cashflow

bieden de centra mogelijkheden tot waardegroei

door intensief asset management.”

Watzijnjeervaringenmetdesamenwerking?

“De samenwerking is nog pril maar de ervaringen

zijn positief. Grosvenor is een professionele,

betrouwbare business partner met een sterke

vastgoedbeleggingsactiviteit. PSP heeft

vergelijkbare doelstellingen en visies op

onderwerpen als betrokkenheid bij het dagelijks

management en het creëren van meerwaarde. Ook

beschikt PSP net als Bouwinvest over teams met

veel ervaring op het gebied van internationale

investeringen. Hierdoor verliepen de

onderhandelingen voorspoedig.”

Wathebjullievanelkaargeleerd?

“In hoog tempo in teamverband zonder concessies

aan de belangrijkste uitgangspunten de deal doen.

Naast veel overeenkomsten waren er ook

verschillen van opvatting. We zijn er in geslaagd

een overeenkomst te sluiten waar iedereen

volledig achter kan staan.”

Watisdemeerwaardevandejointventure?

“Dichter op het vastgoed, grotere invloed. Door het

beperkte aantal partijen en de korte lijnen kan

gericht worden gewerkt aan de optimalisering van

het rendement op de winkelcentra; knopen

kunnen snel worden doorgehakt en Grosvenor kan

als leider van het consortium met een duidelijk en

afgebakend mandaat werken aan de assets.”

Iseenjointventurehetvehikelvoordetoekomst?

“Het is een goede manier om ons internationale

mandaat in te vullen. Naast andere vormen van

vastgoedbelegging kan op die wijze een

verantwoorde spreiding van een vastgoed­

portefeuille worden gerealiseerd. Joint ventures

en Club Deals bieden de mogelijkheid dicht op de

real estate fundamentals te acteren, om zo invloed

uit te oefenen op de beleggingen en het

rendement.”

Samenwerken in een

joint venture

t

samen

28

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

29

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011Stéphane Jalbert is Director, Real Estate Investments bij PSP

Investment die samen met Bouwinvest een meerderheidspartner

vormt in deze joint venture.

Watzijnjeervaringenmetdesamenwerking?

“De samenwerking tussen institutionele beleggers als bpfBOUW

en PSP en fondsmanagers als Grosvenor is een perfecte manier

om deel te nemen aan grotere vastgoedtransacties en om met

gelijkgestemde investeerders als één partij op te trekken.”

Wathebjullievanelkaargeleerd?

“De wijze waarop verschillende beleggers invulling geven aan

hun beleggingsbeleid varieert. Ik heb zeker geleerd van de

verschillende visies, toegevoegde waarde en beperkingen waar

elke partij mee te maken krijgt bij een dergelijke transactie. Dat

is heel leerzaam en biedt PSP een ander perspectief op de manier

waarop wij werken en het geeft de mogelijkheid om de

verschillende werkwijzen met elkaar te vergelijken.”

Watisdemeerwaardevandejointventure?

“De joint venture biedt een grote mate van transparantie en

liquiditeit door governance die de beleggers er over hebben

afgesproken. Het geeft de mogelijkheid dichter op het vastgoed

te opereren en de joint venture geeft PSP en Bouwinvest de

mogelijkheid invloed uit te oefenen op de uitvoering van het

businessplan. Doordat Grosvenor als manager mede investeert,

komt dit de ‘alignment of interest’ ten goede.”

Iseenjointventurehetvehikelvoordetoekomst?

“Jazeker! PSP werkt voor het grootste deel via joint venture

vehikels om de redenen die hierboven genoemd zijn.”

James Raynor is Director, Grosvenor Fund Management en

onderstreept als partner het belang van een nauwe samenwerking.

Watzijnjeervaringenmetdesamenwerking?

“Het was een interessante en prettige ervaring.

De communicatie met Bouwinvest verliep heel goed. We waren

ons terdege bewust van de complexiteit van de transactie en

hebben de partijen zo veel mogelijk bijgestaan gedurende het

proces. Door deze complexiteit en de omvang van de transactie,

was de druk, zeker naarmate het einde naderde, behoorlijk

groot. We waren dan ook erg blij toen uiteindelijk de deal

gesloten werd.”

Wathebjullievanelkaargeleerd?

“Ik ben ervan overtuigd dat partners constant van elkaar leren,

dat is een van de redenen waarom wij graag samenwerkings­

verbanden aangaan. Er was sprake van een open verstand­

houding en de feedback van Bouwinvest was erg nuttig.

Ik weet zeker dat de inbreng van Bouwinvest en PSP heeft

bijgedragen aan een goed uitonderhandelde transactie.”

Watisdemeerwaardevandejointventure?

“De joint venture is een sterke combinatie van de solide

financiële basis en investeringsstrategie van bpfBOUW en PSP

aan de ene kant en de ervaring van Grosvenor in het dagelijks

fondsmanagement en selectie en inkoop van vastgoed aan de

andere kant. De nauwe samenwerking zorgt ervoor dat

beslissingen snel genomen kunnen worden. De joint venture

draagt bij aan het realiseren van de strategische doelstellingen

van de individuele partners in de joint venture en het uitbreiden

van de investeringsportefeuille.”

Iseenjointventurehetvehikelvoordetoekomst?

“Ja, dat denk ik zeker, ook al blijven er andere vehikels bestaan.

Het is duidelijk dat joint venture samenwerkingsverbanden

steeds een belangrijk onderdeel zullen vormen van het

investeringslandschap. Ze zorgen voor meer transparantie en

controle voor de investeerder. Dus voor investeerders met

voldoende omvang die makkelijk kunnen opschalen en in staat

zijn om snel te acteren, is een joint venture een voor de hand

liggende investeringsvorm.”

James Raynor

Grosvenor Fund Management

‘We kunnen snel beslissingen

nemen’

Stéphane Jalbert, PSP Investmentss

‘Perfect voor grote vastgoedtransacties’

samen

t

Jeroen Winkelman,

hoofd indirecte investeringen Europa

‘Hierdoor dicht op het vastgoed’

30

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

31

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

portefeuille. Bij onze acquisitiedoelstelling heb

ik een lichte voorkeur voor eengezinswoningen.

Daarnaast verdelen we het vastgoed in de

categorieën laag, midden en hoog risico en richten

we ons qua huren op het middensegment. Op dit

moment heeft het overgrote deel van onze

woningen een maandhuur die onder de 1.000 euro

ligt. Daar kiezen wij nadrukkelijk voor. Als belegger

van vrije sector huurwoningen zit je tussen de

sociale huurwoningen en het koopsegment in.

Je ziet dat er juist veel vraag en weinig aanbod is

van woningen met maandhuren tussen de 650 en

1.000 euro. Dus dat is wel een segment waar wij

ons graag op richten.”

RisicoprofielHet huurniveau is ook medebepalend voor het

risicoprofiel van het bezit. “Maar ook de aantrek­

kelijkheid van een omgeving speelt mee. Andere

factoren zijn de bereikbaarheid en de indeling van

de woning en natuurlijk of het voorzieningen­

niveau passend is bij de hoogte van de huurprijs.

Ook de omvang van het complex is een factor.

De verkoop van een complex van 5 miljoen euro

verloopt wellicht wat eenvoudiger dan dat van

50 miljoen euro. Dat speelt dus ook een rol bij het

beoordelen van het risicoprofiel. Net als het feit

dat je wel de mogelijkheid hebt om woningen

geliberaliseerd te verhuren. Om dat allemaal goed

inzichtelijk te maken hebben we zelf een risico­

rendement formulier ontwikkeld. Daar zitten al

die elementen in.” Daarnaast merkt hij op dat ook

de omvang van de portefeuille, circa 2,7 miljard

euro verspreid over 240 complexen, een risicobe­

perkende factor is.

PortefeuillebeleidEen actief portefeuillebeleid is in zijn ogen

essentieel om een zo goed en stabiel mogelijk

rendement te halen. Dat betekent continu de

vinger aan de spreekwoordelijke pols houden.

“Door diversificatie verminderen we het risico op

portefeuilleniveau. Tegelijkertijd analyseren we

jaarlijks alle woningcomplexen op directe en

indirecte rendementsverwachting. We kijken of er

mogelijkheden zijn om de inkomsten te vergroten

en welke uitgaven aan de complexen moeten

worden gedaan om de woningen in goed onder­

houden staat te houden. Daarnaast maken we een

inschatting over het waardeverloop in de toe­

komst. Wanneer de rendementseis die hoort bij

het vastgestelde risicoprofiel niet wordt gehaald,

besluiten we wat het beste moment is om het

complex in z’n geheel of per woning te verkopen.

Kortom, het rendement staat in alles centraal. En

met de opbrengst die we door verkoop genereren,

verwerven we nieuwe gebouwen met een betere

rendement­ risicoverhouding.”

De Bruine streeft er naar om jaarlijks vijf procent

van de portefeuille te verversen. “Dat is een stevige

opgave. Het betekent bijvoorbeeld dat we dit jaar

niet alleen voor 130 miljoen euro willen verkopen

maar ook weer willen verwerven. Naast het

hebben van een pijplijn vanuit onze eigen afdeling

projectontwikkeling is er veel aanbod vanuit

ontwikkelaars die nu ook hun tafelzilver aan­

bieden. En juist het continue optimaliseren van

de portefeuille en het sturen op rendement maakt

dit werk leuk.”

‘Het rendement van de

portefeuille staat altijd centraal’

In zijn functie van Hoofd Asset Management

Woningen is De Bruine verantwoordelijk voor het

vastgoed van het Bouwinvest Dutch Institutional

Residential Fund. “Een mooie, qua rendement

stabiele, portefeuille met de focus op het midden­

segment. Het leuke vind ik dat wij een evenwichtig

opgebouwde portefeuille hebben met een aantal

“trophy buildings”, zoals ‘Prinsenhof’ in Den Haag

en ‘Het Kwartier’ ten noorden van het Olympisch

Stadion in Amsterdam.”

De kracht van wat De Bruine ‘een mooie

portefeuille’ noemt, zit volgens hem vooral in

de diversificatie. Zo is er als eerste de focus op

de kernregio’s: de Randstad, Brabantse Stedenrij,

Knooppunt Arnhem Nijmegen, Zwolle en in

mindere mate Groningen en Maastricht. “Onze

focus ligt op deze gebieden omdat daar onder

andere de bevolkingsgroei, de werkgelegenheid

en het besteedbare inkomen zich op een positieve

wijze ontwikkelt. Maar”, voegt hij er aan toe,

“een zeer klein percentage van onze portefeuille

zit niet in deze kernregio’s. En dat zijn over het

algemeen toch goed renderende complexen.

In de toekomst zal dat percentage wel afnemen

omdat we met name in de acquisitie ons richten

op deze kernregio’s. Dat betekent overigens niet

dat we onze ogen sluiten voor goed renderende

pareltjes buiten de regio. Ook die blijven we zeker

verwerven.”

Naast de focus op kernregio’s spelen het segment

en het risicoprofiel van het vastgoed een belang­

rijke rol bij een evenwichtige opbouw. “Op dit

moment hebben we 47 procent eengezinswonin­

gen en 53 procent meergezinswoningen in

Diversificatieis het motto

zeker

Michiel de Bruine, Hoofd Asset Management Woningen

Een evenwichtige woningportefeuille betekent in de visie van Michiel de

Bruine, Hoofd Asset Management Woningen, bovenal een goede spreiding.

Zowel qua risicoprofiel op asset niveau, regionale spreiding in Nederland

alsook spreiding naar segmenten. “Wij zien diversificatie dan ook als een

belangrijke manier om risico’s op portefeuilleniveau te verminderen.”

t

32

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

33

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

Het is erg hectisch op nummer 5 in het Olympisch

Stadion, alweer tien jaar het hoofdkwartier van de

Johan Cruyff Foundation. Carole Thate baant zich

tussen tassen, vlaggenstokken en veel, heel veel,

sportartikelen een weg van de lunchtafel naar de

deur. “Let niet op de troep”, zijn haar eerste

woorden, “maar volgende week beginnen onze

jubileumactiviteiten dus vandaar.” Haar kamer met

uitzicht op de groene grasmat oogt eveneens als

een slagveld. “Het is druk. We hebben het komende

jaar, omdat we veertien jaar bestaan en dat Cruijff’s

nummer is, veel activiteiten. Maar allemaal wel erg

leuk”, zegt ze met aanstekelijk enthousiasme.

Elf medewerkers telt de Johan Cruyff Foundation

inmiddels. Twee jaar na de oprichting nodigde

Johan Cruijff Carole Thate in zijn huis in Spanje uit

en vroeg hij haar de kar te gaan trekken. En de rest

is geschiedenis. De Foundation realiseert wereld­

wijd zogenoemde Cruyff Courts met als doel niet

‘Johan ambieert toch

meer rol op achtergrond’

alleen de jeugd aan het sporten te krijgen maar

vooral ook de leefbaarheid in wijken en buurten

te vergroten. “Overgewicht is bij de jeugd toch een

groot probleem. De digitale prikkels en alternatie­

ven zijn van dien aard, dat kinderen veel te weinig

buitenspelen en überhaupt te weinig bewegen.

Verder zie je ook de verloedering in de maatschap­

pij en een stuk verhuftering op straat. Sport en

bewegen kan mensen met elkaar verbinden.

Daarom zijn we ook begonnen met de aanleg van

de Cruyff Courts. Door de verstedelijking zijn er

voor de jeugd vrij weinig alternatieven om

ongestoord te kunnen bewegen. Met de Cruyff

Courts proberen wij daar verandering in te

brengen.”

DraagvlakInmiddels zijn er 140 courts aangelegd waarvan er

120 in Nederland liggen. Onderzoek wijst uit dat de

komst van een Cruyff Court het verschil in een wijk

kan maken. “Het succes van zo’n veldje valt of staat

echter bij het creëren van draagvlak. Het is

namelijk niet zo van ‘we leggen zo’n Cruyff Court

aan en dat is het dan’. De uitdaging zit er in dat

men zich er verantwoordelijk voor voelt.”

SamenvoegingJohan Cruijff richt zich met de Cruyff

Foundation op een drietal gebieden: sport in de

wijk via de Cruyff Courts, sport voor kinderen

met een handicap en sport & onderwijs, via

het Cruyff Institute, de Cruyff Universities

en Cruyff Colleges. Het Cruyff Institute is

nu nog zelfstandig, eveneens gevestigd in

het Olympisch Stadion van Bouwinvest. Dit

jaar wordt alles samengevoegd en hoopt de

vernieuwde Cruyff Foundation in één kantoor

in het Olympisch Stadion te kunnen blijven.

Carole Thate, ex­hockeyinternational, is als directeur al twaalf jaar

de drijvende kracht achter de Cruyff Foundation. In het veertiende

en dus ‘Cruijff’­jubileumjaar van de stichting, maakt zij de stand

op en kijkt vooral vooruit. Haar ambitie is groot. ‘Over veertien jaar

heeft wereldwijd iedereen van de Cruyff Foundation gehoord.’

Carole Thate

Bezig met een wereldmerk

34

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

35

inb

ee

ld n

r 3 jun

i 2011

Voordat er een Court kan worden geopend, gaat

daar het nodige aan vooraf. Ook al, benadrukt

Thate, omdat de financiële middelen van de

Foundation beperkt zijn. “We hebben helaas geen

geldboom in onze achtertuin”, grapt ze. “We kiezen

voor een locatie waar aantoonbare behoefte is. Het

moet een bepaalde meerwaarde hebben. Verder is

draagvlak erg belangrijk. Natuurlijk kan je het niet

iedereen naar de zin maken. Vaak is het toch het

oude trapveldje dat met een Cruyff Court een

extreem aanzuigende werking krijgt. Niet iedereen

is daar even gelukkig mee. We nemen daarom veel

tijd voor de voorbereiding. En gemeente, welzijns­

werk en jeugdwerk: alle partijen moeten bereid

zijn om hun schouders er onder te zetten.”

‘Overgewicht is bij de jeugd

een groot probleem’

vervolg pagina 33

met passie

t

ReflectieHet jubileumjaar is volgens Thate een mooi

moment voor reflectie. “Vreemd genoeg hebben

we in het begin nooit zo stilgestaan bij de vraag,

‘wat willen we nu precies?’ Welke doelen streven

we na en wat is ons toekomstperspectief?

De Foundation was vooral in het leven geroepen

omdat Cruijff zijn naam en netwerk wilde gebrui­

ken om iets terug te geven aan de maatschappij.

En via de sport in het bijzonder aan de jeugd en

gehandicapten. We zitten nu in een tussenfase.

Johan wordt volgend jaar 65 en hij wil wat meer

naar een rol op de achtergrond. En er komt

natuurlijk ook een moment, dat hij niet meer voor

ons uit kan lopen en de troepen kan aansturen.

Dus het is belangrijk dat je voldoende mensen en

partners vindt die zijn gedachtengoed een stap

verder kunnen brengen en ons financieel blijven

ondersteunen. Ook als de persoon Johan Cruijff

wat minder nadrukkelijk aanwezig is. Dat is een

uitdaging maar als dat lukt, hebben wij in elk geval

de ambitie om er voor te zorgen dat over veertien

jaar wereldwijd iedereen wel van de Cruyff

Foundation heeft gehoord. Met andere woorden,

dat dus iedereen die de naam Cruijff hoort niet

alleen denkt aan voetbal maar ook weet ‘oh ja, hij

doet ook nog veel goede dingen voor de mensen’.

Dat is natuurlijk extreem ambitieus. Maar we zijn

wel bezig met een wereldmerk.”

Over grenzenDit nummer gaat over grenzen. Enerzijds over

de grenzen die wij onszelf opleggen als het

gaat om investeren in vastgoed. Transparante

grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel

dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk

rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen

in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk

een globalisering als het gaat om beleggen in

vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons

andere competenties. We moeten ondanks de

soms grotere afstand er toch bovenop blijven

zitten. Want juist die lokale marktkennis maakt

namelijk het verschil. Tegelijkertijd zijn er

voldoende kansen en overwegingen om met

succes in het buitenland te beleggen. Een goed

voorbeeld daarvan is de joint venture die wij

onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het

Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u

elders in dit nummer.

We gaan ook weer de periode in dat we zelf de

grenzen overgaan om van een welverdiende

vakantie te genieten. Er liggen weer roerige

maanden achter ons. Maanden waarin het

economisch herstel zich langzaam maar zeker

doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pen-

sioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt

voor zich dat wij die discussie op de voet volgen

en er ook klaar voor zijn als zich daar verande-

ringen in voordoen.

Rest mij niets anders dan u weer heel veel lees-

plezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie.

Dick van Hal, directievoorzitter

18

inleiding

Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin

Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens

in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar

moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen

Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit

Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoor-

digde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die

het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest

maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd

iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan

waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren

ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten

en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en

moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan.

Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via

YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de

7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de

hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen

klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest

de groene-zeephelling nog komen.

Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want

grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen

grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal

meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van

grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig

is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen

moment het gevoel hebt uit evenwicht te raken nog voordat

je de ‘groene-zeephelling’ van het leven hebt bereikt.

In mijn werk zit altijd een soort van ‘verleggen van grenzen’.

Naarmate je ouder wordt, zijn alle grenzen, gevoelsmatig, al

verlegd, maar het blijft altijd een soort spel. Kijken waar je

eigen grenzen liggen. De kracht van een grenzeloos leven is

toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar

je uiteindelijk terecht komt. Want altijd word je opgevangen.

Soms door een keiharde ondergrond waardoor je geplet als

een stripfiguurtje eventjes ligt om vervolgens weer op te

staan en verder te lopen. Maar meestal door een figuur, een

ontwikkeling of een ervaring die je in staat stelt je verdere

weg te bewandelen of plan uit te werken. En daar hoef je geen

Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn.

Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs

aan. Of die zwarte latexbroek!

column

t

Paul de Leeuw

Durf grenzen te verleggen

7389 BI relatiemagazine omslag 3.indd 2 18-05-2011 14:22:15

36

inb

ee

ld

nr

3 ju

ni

2011

inb

eeld n

r 3 jun

i 2011

10 Vastgoed levert veel

beleggers uiteindelijk

geen windeieren op

denk buiten

de grenzen

bouwinvest magazinenr 3 jaargang 2 juni 2011

30 Diversifi catie is het

devies om risico's laag

te houden

22 Ontmoeten en fl exibilieit

staan centraal bij nieuwe

kantoorconceptenwww.bouwinvest.nl

nr 3 Colofon

Uitgave

Bouwinvest

La Guardiaweg 4

Amsterdam

Postbus 56045

1040 AA

Amsterdam

T +31 (0)20 – 677 1600

F +31 (0)20 – 677 1700

info@bouwinvest.nl

www.bouwinvest.nl

Coördinatie en eindredactie

Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest

Redactioneel concept

Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest

Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies

viervier

Grafi sch concept en ontwerp

viervier

Tekst en redactie

Bouwinvest

Paul de Leeuw

Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies

Fotografi e

Twan de Veer, Jan Lankveld / Hollandse Hoogte,

Koen Verheijden / Hollandse Hoogte, Martin Roemers,

Joost van den Broek, Ed Kashi / World Press Photo,

E.V.A. Media / John Kramer.

Drukwerk

Akxifo

juni 2011

7389 BI relatiemagazine omslag 2.indd 1 17-05-2011 12:14:36