in beeld Colofon - Bouwinvest · mensen 65 jaar en ouder. En dat brengt ons bij de pensioenen. Want...
19
12 Staren in een glazen bol generaties wensen nieuwe andere bouwinvest magazine nr 5 jaargang 3 april 2012 32 Op weg naar een fijne en duurzame samenleving 16 Twintig jaar verder zijn studenten uw buren
Transcript of in beeld Colofon - Bouwinvest · mensen 65 jaar en ouder. En dat brengt ons bij de pensioenen. Want...
inb
eeld n
r 5 april 2012
12 Staren in een
glazen bol
generaties
wensen
nieuwe
andere
bouwinvest magazinenr 5 jaargang 3 april 2012
32 Op weg naar een
fi jne en duurzame
samenleving 16 Twintig jaar verder
zijn studenten
uw buren
nr 5
www.bouwinvest.nl
ColofonUitgave
Bouwinvest
La Guardiaweg 4
Amsterdam
Postbus 56045
1040 AA Amsterdam
T +31 (0)20 – 677 1600
F +31 (0)20 – 677 1700
www.bouwinvest.nl
Coördinatie en eindredactie
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Redactioneel concept
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
viervier strategisch ontwerp
Grafi sch concept en ontwerp
viervier strategisch ontwerp
Tekst en redactie
Bouwinvest
Olof van de Wal
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
Fotografi e
Twan de Veer
Met dank aan: Media Plaza,
Swung House Haaglanden BV,
De Wit Automotive (Mitsubishi i MiEV),
Troefmarkt van Olst
Drukker
Akxifo
april 2012
7869 BI InBeeld 5 omslag.indd 1 22-03-12 10:32
3
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
4 GeneratiesElke generatie maakt nieuwe
ontwikkelingen mee en heeft een andere
toekomst dan voorgaande generaties.
1 Marktverhaal – Toekomst begint
vandaag
2 Visie – Jongeren willen transparantie
3 Rondetafelgesprek – Staren in een
glazen bol
22 In Ontwikkeling‘Herontwikkeling voor volgende
generaties’
De Beurspassage in Amsterdam wordt
herontwikkeld met oog voor de wensen
van de huidige en komende generaties.
28 SamenEen jarenlange samenwerking
Pascal Fransman van Bouwinvest en
Cor Eriks van BBA bv over samenwerking:
“Deze ontwikkelt zich nog voortdurend,
en zo hoort het.”
30 Zeker‘Focus op de toekomst’
De visies van Bouwinvest kijken tien jaar
vooruit maar zijn niet in beton gegoten.
Ze worden telkens aan de veranderende
wereld aangepast.
32 Met Passie‘Dromen van een nieuwe tijd’
Jan Rotmans, hoogleraar duurzame
transitie, weet precies waar we naar
op weg zijn. Namelijk een duurzame
samenleving. We moeten daarvoor
nog wel even door de crisis.
En verder3x over 20 jaar 16
Ter Zake 20
Column 27
30
3222
GeneratiesCentraal in dit nummer staat het onderwerp
generaties. Elke nieuwe generatie brengt
verandering. Die veranderingen gaan tegen-
woordig wel sneller dan vroeger. Het snel en
adequaat inspelen op deze veranderingen vind
ik altijd belangrijker dan voor de troepen uit
willen lopen. Uiteindelijk kan niemand met
een blik in een glazen bol met honderd procent
zekerheid de toekomst voorspellen.
Daarom kijken wij naar veranderingen en antici-
peren wij op de rode draden die wij daarin ont-
dekken. Zo zien wij een toenemende vraag naar
duurzame en energiezuinige huurwoningen. En
geloven wij in de kracht van wijkwinkelcentra in
combinatie met winkels op A-locaties. Zelf ben ik
niet zo bang dat webshops winkelvoorzieningen
enorm gaan aantasten. Ondanks het enorme aan-
bod van fi lms op internet is het bioscoopbezoek
nog nooit zo hoog geweest. Wij geloven daarom
mede uit sociaal oogpunt, in winkelkernen als
spin het web van de steden. En ook kantoren die
duurzaam zijn, goede voorzieningen bieden en
prima bereikbaar zijn, blijven bestaan.
Op de arbeidsmarkt tenslotte ziet de nieuwe ge-
neratie de carrière niet langer als hoogste doel.
Het gaat veel meer om een goede balans tussen
werk en privé. De aanstormende generatie is
hoger opgeleid, wil ruimte om zich te ontwikke-
len en meer verantwoordelijkheid. Dat klimaat
bieden wij onze medewerkers. Vooral omdat
lange termijnperspectief ook onze rode draad is.
Ik wens u weer veel leesplezier,
Dick van Hal, directievoorzitter
4
inleiding
7869 BI InBeeld 5 omslag.indd 2 22-03-12 10:32
5
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
4
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
Visies op hoe en waar wij over tien, twintig of dertig jaar wonen,
werken en daarna van ons pensioen genieten. Ze liggen vaak ten
grondslag aan beleid. Maar niet zelden blijkt de praktijk toch een
stuk weerbarstiger, is er simpelweg sprake van voortschrijdend
inzicht of heeft de nieuwe generatie gewoon andere behoeftes.
Over ruimtelijke inrichting, krimp, vergrijzing en pensioen
In 1958 is het de Werkcommissie van het toenma-
lige ministerie van Sociale Woningbouw en Ruimte
Planning die met het rapport ‘De ontwikkeling van
het Westen des lands’ wil voorkomen dat de
gemeenten in de Randstad in de nabije toekomst
aan elkaar groeien. En daarmee staat de Werkcom-
missie aan de basis van het zogenoemde
‘groeikernenbeleid’. Nederland maakt in hoog
tempo kennis met plaatsen als Helmond, Houten,
Nieuwegein, Purmerend en Zoetermeer. Vaak nog
dorpen die flink uitbreiden om de gezinnen uit de
grote stad te huisvesten.
In de jaren tachtig wordt duidelijk dat dit groei-
kernenbeleid de stad geen goed doet. De hogere en
midden inkomens zijn vertrokken of staan op punt
van vertrekken. Het roer gaat om. De stadsvernieu-
wing doet zijn intrede en met de Vierde Nota-extra
wordt begin jaren negentig de term ‘compacte
stad’ gelanceerd. Nieuwe grote woonwijken aan
de randen van de steden moeten soelaas bieden.
De woningen op deze locaties vinden gretig aftrek,
hoewel de vakwereld ervan gruwelt. Onderzoek
wijst ook uit dat de grote nieuwbouwlocaties het
fileleed rond de steden juist verergeren in plaats
jongeren willen zekerheid en een
verantwoorde keuze kunnen maken.
vandaagtoekomst begint
<
1 marktverhaal
In dit artikel…Staan visies centraal. Op elk
gebied worden toekomstvisies
gemaakt. Maar in hoeverre die visies
werkelijkheid worden, hangt in de
praktijk sterk af van hoe de generatie
van dat moment leeft en naar de
toekomst kijkt.
7
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
6
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
Terugkijken met de kennis van nu is altijd makkelijk. Vooruitkijken
en visie hebben op hoe in de toekomst ontwikkelingen zich zullen
voltrekken, vergt vooral veel onderzoek naar hoe generaties zich
gedragen. Jongeren zijn in dat kader een belangrijke doelgroep.
Hoe willen zij straks wonen? En hoe denken zij over een ‘ver van
mijn bed onderwerp’ als pensioen.
YoungWorks is een bureau gespecialiseerd in
jongerenonderzoek en communicatie. Jaarlijks
heeft het bureau contact met duizenden jongeren
tussen de 10 en 25 jaar om te ontdekken wat hen
beweegt. Wij hebben dit bureau gevraagd naar een
visie hoe de huidige twintigers denken over hun
toekomstige leefomgeving en pensioen. Dat eerste
beeld wordt eigenlijk vooral ingekleurd door waar
zij zijn opgegroeid. Als dat in een saaie nieuw-
bouwwijk was, trekken ze vaak weg naar de stad
waar wel het nodige gebeurt. Maar komen zij in de
fase van een serieuze relatie en sticht men een
gezin, dan was die saaie nieuwbouwwijk met
ruimte voor kinderen om te spelen nog lang zo gek
nog niet. Met andere woorden, daar zullen geen
grote verschuivingen in optreden.
Op pensioengebied zijn die verschuivingen er wel.
Jongeren willen veel beter weten wat er met hun
pensioengeld gebeurt. Waarom wordt het meer of
juist minder waard? De huidige jongeren nemen
niet zomaar meer genoegen met abstracte cijfers
van een pensioenoverzicht en zoeken naar
zekerheden. Feitelijk willen ze precies weten
hoeveel geld ze over 40 jaar per maand krijgen,
ook al zegt dat eigenlijk niets over wat de waarde
van dat geld tegen die tijd is. Daarnaast hebben
jongeren behoefte aan duidelijkheid over de aard
van hun pensioeninvesteringen. Zijn het vastgoed-
investeringen? Wat is de maatschappelijke
van verminderen. En over de toekomst van de
Vinex-wijken wordt wisselend gedacht. Sommigen
zien vooral door het eenzijdige woningaanbod
hier de probleemwijken van morgen in. Anderen
verwachten dat er altijd behoefte blijft aan
grondgebonden woningen met een voor- en
achtertuin. En de groeikernen zelf? Die hebben
een flinke vlucht doorgemaakt. Alleen voor
hoelang nog? Vooral de kernen die met voorzie-
ningen niet concurreren met hun grote broer of
zus, krijgen het volgens de deskundigen zwaar.
Een uittocht terug naar de stad dreigt.
KrimpDe stad is dan ook populairder dan ooit. Niet
alleen om in te werken maar vooral ook om in
te wonen. De transformatie van verouderde
industriegebieden in moderne aantrekkelijke
woon- en werkgebieden heeft inmiddels z’n
vruchten afgeworpen. En dat is ook terug te
zien in de demografische cijfers. De stedelijke
gebieden in de randstad zijn volgens het CBS in
de periode 1999-2009 veel meer inwoners gaan
tellen. Tot 2040 blijft onze samenleving groeien
maar daarna neemt het inwonersaantal landelijk
af. Nu al zijn flinke verschuivingen zichtbaar.
In gebieden buiten de randstad is er sprake van
krimp. De terugloop van het aantal inwoners laat
zich in veel gemeenten in Zuid-Limburg, Zeeland,
maar ook in de kop van Groningen zien. Dat heeft,
aldus het CBS, alles te maken met de verhuizingen
vanuit plattelandsgemeenten naar de grote
steden.
VergrijzingNaast deze verschuiving zijn we aan het vergrij-
zen. Eind vorige eeuw zette die trend al in. Op dit
moment zijn op elke honderd potentiële arbeids-
krachten (20 – 64-jarigen) 22 personen 65 jaar of
ouder. Vijftig jaar gelden waren dit er nog 14. Maar
het aantal gaat nog flink toenemen. Want in 2040
zijn er op honderd arbeidskrachten maar liefst 44
mensen 65 jaar en ouder. En dat brengt ons bij de
pensioenen. Want het wordt lastig als een kleine
meerderheid het pensioen voor de niet werkenden
moet opbrengen. Zeker omdat de levensverwach-
ting alleen maar toeneemt. In de toekomst wordt
een derde van de 65-jarige vrouwen 90 jaar of
ouder. Tien jaar geleden was dit nog een kwart. En
bijna één op de vijf mannen van 65 jaar kan er van
uitgaan dat hij straks ouder dan 90 jaar gaat
worden. Dat is nu nog één op de negen.
Het pensioen en het denken daarover maakt
momenteel een flinke transitie door. Het is immers
een belangrijke spaarpot. Het pensioenvermogen
van Nederland is het afgelopen decennium
toegenomen tot 133 procent van het bruto
nationaal product. En daarmee hebben wij
wereldwijd relatief gezien het meeste pensioen
opgebouwd. Door de sterk toegenomen financiële
risico’s staan de balansen van pensioenfondsen
echter onder druk. Onlangs schreven pensioen-
fondsen geschiedenis door voor het eerst sinds
het ontstaan van de aanvullende pensioenvoorzie-
ning een korting in de uitkering aan te kondigen.
Maar daarmee is volgens deskundigen de koude
nog niet uit de lucht. Pensioenfondsen zullen
flexibelere producten moeten gaan aanbieden
en transpanter worden in de wijze waarop ze de
pensioengelden beleggen. Want de bewustwor-
ding, dat de toekomst altijd anders kan zijn dan
was voorzien, is nog nooit zo groot geweest.
‘In de toekomst wordt een derde
van de vrouwen 90 jaar of ouder’
vervolg pagina 5
2 visie1 marktverhaal
t
vandaagtoekomst begint
jongeren willen
transparantie
98
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12in
be
eld
nr 5 a
pril 2012
t
relevantie van de pensioeninvesteringen? En
gebeuren er nuttige dingen met mijn geld? Er is
namelijk een duidelijke tendens dat veel jongeren
in de (nabije) toekomst meer betrokken willen zijn
bij de keuze voor de manier waarop hun geld
wordt geïnvesteerd. Dat moet maatschappelijk
relevant zijn. Zo zullen er ongetwijfeld ook ontwik-
kelingen komen, waarbij jongeren bewust kiezen
om hun spaar- en pensioengeld te beleggen in
zaken die nu (of in de toekomst) belangrijk voor
ze zijn. In dit kader kan men denken aan wonen
voor studenten, duurzaamheid, wonen en zorg
voor ouderen.
Meer invloedIn het verlengde hiervan verwacht YoungWorks
dat de jongere generaties (geboren na 1990) in de
toekomst meer invloed willen op de keuze van hun
pensioenfonds. Niet alleen werkgerelateerde
organisaties als vakbonden moeten zich opnieuw
uitvinden, maar ook pensioenfondsen moeten
zich richten op individuele behoeften en niet
gebonden zijn aan een bedrijf of een sector.
Een fonds heeft een profiel waar een individu
voor kiest (meer of minder risico, beleggen in
een thema, duurzaam). Het maakt daarbij niet
uit of degene die daar in investeert nu ambtenaar,
docent, bouwvakker of accountant is. Pensioenre-
gelingen zijn in de toe komst daardoor gebonden
aan een individu. Dit betekent dat iedereen zijn
of haar pensioen(fonds) met zich meeneemt
bij het wisselen van baan. Dit voorkomt ook
pensioengaten.
ZekerhedenJongeren kijken anders naar zekerheden en
vrijheden. De generatie die na 1995 is geboren,
ervaart tijdens zijn jeugd meer dat er economische
onzekerheden zijn. Dat is sinds de jaren ’50 niet
meer voorgekomen. Dit is dan ook de generatie die
het niet meer automatisch beter gaat krijgen dan
zijn ouders. Zij zullen daardoor minder denken
vanuit groei, maar veel meer vanuit behoud,
zekerheden en kwaliteit. Zo kijken jongeren ook
naar de organisatie van de grote praktische
thema’s in hun leven: een huis kopen en een
pensioen regelen. Voor hun gevoel is de wereld
een stuk minder maakbaar, waardoor ze eerder
kiezen voor zekerheden.
Minder risico’sZo nemen zij nu al minder risico’s met hun studie
om vooral geen studiejaren te verspillen. Dit kan
zich uitbreiden naar het huizenbezit. Ook daar
zullen jongeren minder snel risico’s aangaan.
Misschien zullen er nieuwe vormen van kopen en
huren ontstaan. Bijvoorbeeld een woonfonds waar
iemand zich kan inkopen. In ruil daarvoor krijgt
men woonruimte (de dienst ‘wonen’) die bij een
specifieke levensfase past. In de periode met
thuiswonende kinderen hebben mensen dan een
vervolg pagina 7
2 visie
Kroonjuweel onder drukHet is toenmalig minister van Sociale Zaken,
Willem Drees die in 1947 de ‘Noodwet
ouderdomsvoorziening’ invoert. En in 1957
wordt de AOW officieel ingevoerd. Drees:
“Een voorziening waar we tot in lengte van
jaren trots op moeten zijn.” Echter, ruim
vijftig jaar later staat het kroonjuweel van de
verzorgingsstaat samen met de pensioenen
door de economische crisis onder druk. Zowel
de leeftijd waarop we met pensioen gaan als
de hoogte van onze oudedagsvoorziening
staat ter discussie.
gezinshuis en daarna een appartement in de
stad, of juist in een dorp. Tegen het eind van het
leven ‘eet men zijn of haar woonrechten op’.
Het pensioen is dan het hele leven aan de
woonbehoefte gekoppeld. In dit voorbeeld is het
huis geen bezit meer, maar het ‘recht om te
wonen’ op een bepaald luxeniveau. Aan het eind
van het werkzame leven krijgt men uit de pot een
pensioen en na het overlijden vervalt het woon-
recht (huis) weer aan het woonfonds. Dergelijke
constructies bieden zekerheden in een wereld die
constant verandert. Mensen zullen meer gaan
kijken naar hun hele levenscyclus en meer denken
vanuit hun behoeften en minder vanuit bezit.
Want bezit is kwetsbaar en groeit niet op dezelfde
manier als een behoefte.
LessenMet de wetenschap over hoe jongeren kijken
naar hun toekomstig pensioen ligt het voor de
hand dat pensioenfondsen veel transparanter
moeten zijn. En er gaan meer themafondsen
ontstaan, zoals een duurzaamheidfonds met
alleen maar duurzaam vastgoed bijvoorbeeld.
Kortom, pensioenfondsen kunnen profiteren
van de ongetwijfeld toenemende vraag naar
innovatieve concepten.
‘Jongeren kijken heel anders
naar zekerheden’
transparantie jongeren willen
11
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
10
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
‘�Bewust�kiezen�voor���een�schonere�toekomst’
13
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
12
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
Thomas Buijs, in 2009 afgestudeerd en als architect werkzaam bij
Fokkema & Partners in Delft, verwacht niet dat hij nog voor zijn
zeventigste jaar zal stoppen met werken. Op de vraag van
gespreksleider Huub Nelis, directeur van YoungWorks, op welke
leeftijd hij dan zou willen stoppen, zegt Buijs dat het er gewoon
van afhangt of hij er dan nog zin in heeft. “Maar omdat we steeds
ouder worden geloof ik niet dat ik het erg zou vinden om langer
door te werken.”
Ook Olof van de Wal, directeur van KEI, kenniscentrum stedelijke
vernieuwing, heeft als huidige 45-jarige geen getal in z’n hoofd.
“Persoonlijk vind ik 65 jaar nog wat vroeg. Tegelijkertijd zou ik ook
niet in ditzelfde tempo door willen gaan. Mijn vader is nu 73 jaar
en staat als dominee eens in de drie weken nog steeds op de
kansel. Simpelweg omdat hij het leuk vindt. Ik zie voor mij zelf
ook een traject dat je wat gaat uitfaseren. Het lijkt mij persoonlijk
ook gek om, als je altijd vol passie hard aan het werk bent
geweest, op een zekere leeftijd te zeggen ‘en nu stop ik er mee’.”
De deelnemers aan het rondetafelgesprek hebben het niet eenvoudig.
Nadenken over je pensioenleeftijd als je bijvoorbeeld net in de twintig
bent, is ook niet makkelijk. Net zo min als voorspellen hoe Nederland
er qua inrichting over pakweg veertig jaar uitziet. ‘In elk geval schoner
en prettiger’. Kortom, staren in een glazen bol?
t
3 rondetafelgesprek
glazen bolstaren in een
In dit artikel… verkennen Ralph Stoop van Mercer,
Olof van de Wal van Kei, kenniscentrum
voor stedelijke vernieuwing, Thomas
Buijs, architect bij Fokkema & Partners,
Anne Diepenbroek, studente econo-
mische geografie, Maud Timmermans,
student real estate finance en Allard van
Spaandonk, directeur Asset Management
bij Bouwinvest de toekomst van het
pensioen en het wonen in 2055.
15
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
14
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
hypotheekvrij maar past niet meer bij je levens-
standaard of levenswijze, waarom dan niet
verkopen aan een pensioenfonds? Het pensioen-
fonds faciliteert dan een woning die beter bij je
past. De pensioenmarkt en de woningmarkt zijn
nu nog heel erg van elkaar gescheiden. Maar ik
denk dat we het veel meer in samenhang moeten
gaan zien. Als individu zul je meer voor je eigen
voorzieningen moeten zorgen.”
Allard van Spaandonk schudt zijn hoofd en voert
de spanning wat op: “Ik geloof helemaal niet in een
koppeling tussen pensioenen en woningen. Ik
geloof dat mensen op alle fronten zoveel mogelijk
vrijheid willen. Op de kantoren- en winkelmarkt is
de trend van de afgelopen decennia een loskoppe-
ling van de gebruikers en het vastgoed. Dat
verwacht ik ook in het wonen. Als je spreekt van
optimale vrijheid, dan willen mensen van 20 tot 50
jaar niet eens meer kopen. Die willen flexibiliteit.
Dus gemakkelijk over kunnen stappen naar een
huis dat op dat moment bij hun levensfase past.
En ook uit oogpunt van vermogensopbouw is het
ongebruikelijk om alle eieren in één mandje te
stoppen. De afgelopen jaren hebben geleerd dat
het bezitten van een eigen woning geen synoniem
is voor vermogensopbouw. Ik denk dan ook dat het
vastzetten van je geld in een woning over pakweg
45 jaar voor een grote groep mensen einde
oefening is.”
Woningvoorraad 2055Thomas Buijs vindt keuzevrijheid belangrijk. Maar
tegelijkertijd zegt hij wel te willen weten waar zijn
geld in wordt geïnvesteerd. “Daar heb ik nu geen
enkel benul van.” Hij krijgt bijval van Maud: “de
koppeling van pensioenfondsen en woningmarkt
hoeft natuurlijk ook niet uit te monden in het
uitkeren van wonen als pensioen. Ik denk meer dat
pensioenfondsen gaan laten zien dat ze investeren
in bepaalde segmenten die vanuit maatschappelijk
oogpunt noodzakelijk zijn. En dan kan ik kiezen om
mijn premie daar in te investeren.” Ralph Stoop:
“Dat zal zeker gebeuren. Alleen is die sturing er
nog helemaal niet.” In zijn toekomstbeeld zal de
woningvoorraad er in 2055 ook heel anders uitzien.
“De Vinexwoningen die in de afgelopen decennia uit
de grond zijn gestampt, passen niet meer bij de
vraag die men dan heeft. Er zijn veel meer ouderen
en die hebben behoefte aan woningen met meer
zorgactiviteiten.” Anne Diepenbroek: “De randstad
blijft trekken. Er is tegen die tijd nog veel meer
concentratie in de grote steden.”
De architect in het gezelschap, Thomas Buijs,
verwacht dat steden dan hetzelfde zijn als nu.
“De kantorenleegstand hebben we dan weggewerkt.
Kantoren zijn gesloopt of hebben een andere functie
gekregen. De binnenstedelijke gebieden zullen niet
echt veranderen. De randen van de stad echter wel.
Er is zoveel rommel gebouwd en daar moeten we van
af. Buiten de stad gaan gelijkgestemden, maar ook
senioren, door middel van particulier opdrachtgever-
schap iets realiseren. En dan zorgen zij ook voor de
voorzieningen die daarbij nodig zijn.” Van Spaan-
donk voorziet op zijn beurt dat er tegen die tijd nog
steeds behoefte is aan een Vinexwoning. “De
woonwensen van mensen die jullie als ‘oud’
bestempelen wijken helemaal niet zoveel af van
jongeren. Pas wanneer mensen behoeftig worden,
dán pas ontstaat het gevoel van ‘ik moet iets anders’.
Wel zullen we meer woonvoorzieningen krijgen waar
je niet alleen zelfstandig in kunt wonen maar waar je
ook zorg kunt krijgen. Dus de zorg komt meer naar
mensen toe dan mensen naar de zorg. Ik betwijfel of
ouderen massaal op het platteland gaan wonen.
Wellicht kopen ze een tweede woning buiten de
stad, maar men wil toch in het stedelijk gebied
blijven. Dus de bejaardendorpen van Thomas zie ik
niet ontstaan.” Olof van de Wal onderschrijft dat:
“Ik durf hier toch wel te beweren dat Nederland er
in 2055 niet radicaal anders uit zal zien. Alleen gaan
we dan anders om met woningen en mobiliteit.
Nederland wordt naar mijn idee schoner en
prettiger.”
Lees de integrale weergave van dit rondetafel-
gesprek op www.bouwinvest.nl
‘ De behoefte aan een
Vinexwoning blijft’
Anne Diepenbroek, master studente economische
geografie, is het met hem eens. “Er moet een
minimumleeftijd zijn, maar vervolgens moet je zelf
kunnen bepalen wanneer je stopt.” Thomas knikt.
“Maar”, voegt hij er aan toe, “we moeten er voor
waken, dat straks bijvoorbeeld honderdjarigen het
beleid bepalen voor de jongere generaties. Ouderen
moeten op een gegeven moment wel in een andere
functie een bijdrage leveren. Dat kan door hun
kennis over te brengen.”
De hamvraag is natuurlijk hoe het pensioen
uiteindelijk moet worden ingericht? Maud Timmer-
mans, master studente finance en real estate
finance, is daar heel duidelijk over. “Ik denk dat
er veel meer keuzevrijheid moet komen. Mensen
moeten zelf kunnen kiezen uit bijvoorbeeld vier
of zes verschillende pensioencontracten, variërend
van maximaal rendement met groot risico tot een
wat lager rendement en met een lager risicoprofiel.
Zo kan je het contract kiezen wat persoonlijk bij je
past. Pensioensparen moet wel collectief blijven
gebeuren. Het heeft namelijk geen zin om zelf voor
je pensioen te sparen, want uiteindelijk komt 75 tot
80 procent van de pensioenuitkeringen uit het
rendement van beleggingen.”
AlternatievenAllard van Spaandonk, directeur Asset Management
bij Bouwinvest, kan zich daar goed in vinden.
“Keuzevrijheid ontstaat ook doordat ik verwacht,
dat de verplichte aansluiting bij een pensioenfonds
in de toekomst passé is. Ook al omdat de tijd dat
iemand bij een werkgever of in een bepaalde
bedrijfstak werkt, steeds korter wordt. Dus de
pensioenfondsen zullen daar ook los van komen.
Daarnaast zal werken buiten de landsgrenzen
steeds meer voorkomen. Kortom, keuzevrijheid in
de club waar je je pensioenpremie onderbrengt,
maar aan het eind van het traject wel een zak met
geld.” Anne Diepenbroek vindt echter dat er ook
naar alternatieven voor alleen geld als pensioen
kan worden gekeken. “Bijvoorbeeld aanvullende
voorzieningen. Je krijgt minder geld in handen,
maar wel voorzieningen zoals bijvoorbeeld zorg.”
Van de Wal: “Dat spreekt mij ook aan. En dan denk
ik gelijk aan wonen. Ik zou het niet gek vinden om
op een zeker moment te zeggen ik geef mijn wo-
ning aan een woningcorporatie of pensioenfonds
en in ruil daarvoor krijg ik zaken als gas en licht en
zorg. Zo eet ik als het ware mijn kapitaal op.”
Grootste spaarpotRalph Stoop, werkzaam bij Mercer invest consul-
ting, adviseert ondernemingen op het gebied van
onder andere pensioenen en verwacht dat het
mogelijk die kant wel op zal kunnen gaan. “De
grootste spaarpot die je hebt is je eigen woning.
Als je dan je pensioenleeftijd nadert, is woning je
‘Pensioenfondsen komen
los van de bedrijfstak’
vervolg pagina 13
Toekomst van de AOWIn de visie van de rondetafelgasten is de toekomst van de
AOW uiterst onzeker. Pensioendeskundige Ralph Stoop:
“De overheid trekt zich steeds verder terug, dus ik heb niet
de indruk dat er nog een AOW-uitkering is als ík 65 jaar ben.”
Allard van Spaandonk verwacht dat de AOW geïncorporeerd
wordt in het pensioen. “De AOW is een typisch Nederlands
product en het is maar de vraag of we dat binnen Europa
overeind kunnen houden.” Olof van de Wal: “Het is wel een
vangnet en een bepaalde mate van sociale solidariteit in
bouwen vind ik wel belangrijk.”
t
3 rondetafelgesprek
glazen bolstaren in een
17
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
16
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
“Studenten worden naar mijn idee te
veel als een geïsoleerde groep gezien.
Een groep die je bij elkaar huisvest en
dan nog het liefst aan de rand van de stad zodat
niemand daar last van heeft. Door studenten niet
in grote hoeveelheden bij elkaar te laten wonen,
maar in kleinere concentraties en meer verspreid,
hoeven zij helemaal niet tot overlast te leiden.
Zoals studenten in de binnensteden van de
grote studentensteden.
Maar als mensen worden geconfronteerd met
de komst van studentenwoningen in hun directe
omgeving, schieten ze direct in de stress. Dat zag
ik tot mijn grote verbazing toen we vorig jaar de
studieopgave kregen om in Groningen studenten-
huisvesting te realiseren. Ik wil studenten
integreren in de bestaande wijk. Met dat plan
ben ik ook de buurt in gegaan. Er werden door
tegenstanders zelfs spandoeken opgehangen.
Toch ligt daar de toekomst. Op kleinschalig niveau
studenten in wijken en buurten huisvesten. Het
levert een interessante wisselwerking op. Zij
kunnen bijvoorbeeld op de kinderen van de buren
passen. Er ontstaat over en weer meer begrip voor
elkaar. Ik zou verder ook geen aanpassingen aan
de woning willen verrichten. Een groepje studen-
ten kun je als één familie benaderen. Vier of zes
studenten bij elkaar die elk hun eigen kamer
hebben en de keuken, bad- en woonkamer delen.
Het komt nu ook al voor maar over 20 jaar pakken
we dat bij wijkontwikkelingen gestructureerd aan.
Althans, dat hoop ik.”
1
‘ Sterke steden waar
men met plezier samenleeft’
3x�over20 jaar
Wordt later alles anders? Twintig jaar is best te
overzien. Daarom kijken drie generaties twee decennia
vooruit. Bouwkundestudent Anne van Hout naar
studentenhuisvesting, architect Han van den Born naar
werken en Kees Rijnboutt buigt zich over het winkelen.
‘Studenten kunnen
oppassen bij de buren’
1
Naam Anne van Hout,
5e jaars student Bouwkunde
richting architectuur aan de
TU Delft.
‘Over 20 jaar wonen studenten
gewoon in een woonwijk. Een
groepje studenten kun je als één
familie beschouwen.’
19
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
18
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
“Ik kan genieten van de meubelboulevard
bij de Arena maar ik hou meer van de
winkelgebieden in de binnensteden. Retail
is in de afgelopen decennia enorm veranderd.
Vooral door schaalvergroting en de opkomst van
de zogenoemde ‘brandstores’. Daarmee vind ik niet
dat alle binnensteden op elkaar zijn gaan lijken.
Er is maar één ‘koopgoot’ en die is in Rotterdam en
ook de sfeer in de vernieuwde Grote Marktstraat in
Den Haag is niet te vergelijken met de uitstraling
van de Kalverstraat in Amsterdam.
Waar het om gaat is dat je nieuwe publieke
domeinen creëert die mensen aangenaam en leuk
vinden om te bezoeken. Dat betekent zorgvuldig
omgaan met de openbare ruimte maar ook met het
ontwerp van bijvoorbeeld het nieuwe warenhuis.
Wij hebben onder andere de nieuwe vestigingen
van De Bijenkorf in Enschede en Maastricht
gemaakt en De Bijenkorf hier in Amsterdam
verbouwd. En dat is net zo ingewikkeld als een
ontwerp voor een rechtbank waarbij je moet
zorgen dat arrestanten, bezoekers, rechters en
advocaten allemaal op een natuurlijke manier
in de rechtszaal komen. Bij een warenhuis heb
je te maken met bezoekers die op een natuurlijke
manier hun weg door het warenhuis moeten
vinden.
Eigenlijk heb ik geen idee hoe het winkellandschap
er over twintig jaar uit zal zien. Je ziet nu dat kopen
via internet steeds gemakkelijker wordt. En
sommigen zeggen dat dit effect zal hebben op het
winkelbestand. Toch geloof ik dat dit tot slechts
enkele sectoren beperkt zal blijven. De stad is
gelukkig als woonlocatie weer in trek. Ik geloof in
samenleven en samen de stad gebruiken. En daar
hoort ook een goede en aantrekkelijke winkelvoor-
ziening bij.”
3
“De komende jaren neemt het nieuwe
werken een grote vlucht. De technologie
stelt ons in staat om het werk heel anders
te organiseren. Nu al is het vaak niet meer
noodzakelijk om dagelijks naar kantoor te komen.
Men werkt al veel thuis. Dat zal, mede uit oogpunt
van het milieu, alleen maar toe gaan nemen. Dat
betekent dat kantoren veel meer ontmoetingsplek-
ken worden. Naar een kantoor ga je om te
vergaderen en collega’s te ontmoeten.
Er zijn straks dus veel minder kantoorgebouwen
nodig. Over twintig jaar hebben wij definitief
afscheid genomen van die grote kantoorlocaties
langs snelwegen. We zoeken het dan meer in
kantoorlocaties die onderdeel uitmaken van een
fijnmazig netwerk van openbaar vervoer en de
auto. Dat houdt dus in dat we niet voor alle
kantoren die leegstaan nog een nieuwe functie
gaan vinden. Kantoren die lastig bereikbaar zijn,
zullen we gaan slopen.
Het werken is over twintig jaar ook dichter bij het
wonen. In de woningen zelf moet ruimte zijn om
thuis te kunnen werken. Maar daarnaast keren ook
de technische bedrijven zoals bijvoorbeeld een
garagebedrijf, dat tegen die tijd trouwens veel
schoner is, meubelbedrijven, werkplaatsen en
dergelijke terug in de buurt. Dat is ook goed voor
de leefbaarheid in de wijk. En in zijn algemeenheid
verwacht ik dat we dan weer echt sterke steden
hebben waar mensen voor kiezen om in te wonen.
Over twintig jaar is de stad nog interessanter.”
2
‘Lastig bereikbare
kantoren gaan we
echt slopen’
‘We moeten met retail
nieuwe publieke
domeinen creëren’
Naam Han van den Born,
architect en partner bij KCAP
Architects&Planners
‘Over 20 jaar is er veel meer
balans tussen werk en privé.
Grootschalige kantorenlocaties
die slecht bereikbaar zijn, zullen
definitief verdwijnen.’
Naam ir. Kees Rijnboutt,
architect en directeur van
Rijnboutt bv
‘Ik hoop dat we over 20 jaar, dan
ben ik 92, nog steeds in een leuke
samenleving leven. Ik verwacht
niet dat internet fysiek winkelen
helemaal zal vervangen.’
21
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
20
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
Het duurt natuurlijk nog even maar het Olympisch stadion, deels eigen-
dom van Bouwinvest, is in 2016 gastheer voor de Europese kampioen-
schappen atletiek. Vijf dagen lang strijden tijdens het kampioenschap
maar liefst vijftienhonderd topatleten om de medailles. “Een belangrijke
impuls voor de top- en breedtesport in Amsterdam”, aldus verantwoorde-
lijk wethouder Eric van der Burg over het feit dat het Olympisch stadion
het decor vormt voor dit bijzondere sportevenement.
‘Huren wordt de norm’. Deze uitdagende stelling
staat centraal tijdens het relatieseminar ‘Omgaan
met (on)zekerheid op de woningmarkt’, dat
Bouwinvest op dinsdag 15 mei organiseert. Taco van
Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor
de Bouw (EIB), geeft zijn visie op de ontwikkelingen
in de woningmarkt en de toekomst van de huur-
woningmarkt. Michiel de Bruine, Hoofd Asset
Management Woningen bij Bouwinvest, zal op
zijn beurt toelichten hoe Bouwinvest met haar
beleggingen inspeelt op de woningmarkttrends.
Het seminar wordt gehouden in Prinsenhof in
Den Haag, dat later dit jaar wordt omgedoopt
tot WTC The Hague.
t
ter zake
Topatletiek in Olympisch stadion
‘Reset the Future’, is de naam van de tentoonstelling die nu te zien is in het Universiteitsmuseum Utrecht.
Centraal staat hoe je met verschillende levensstijlen de toekomst van onze aarde kunt beïnvloeden.
Onderwerpen als water, voedsel, zonne-energie, kweekvlees en afval komen allemaal aan bod.
De expositie is ontwikkeld door wetenschappers van de Universiteit Utrecht en dagelijks van 11.00 tot
17.00 uur te bezoeken. Universiteitsmuseum Utrecht is gevestigd aan de Lange Nieuwstraat 106.
Bepaal de toekomst in Utrecht
residentialBDI Residential Fund NV heeft in Haarlem 30 appartementen en 4 studio’s
aangekocht. Het project bestaat uit woningen voor senioren.
De exploitant, Rosorium Residenties, biedt een woonconcept waarin luxe en
exclusief wonen worden gecombineerd met hoogwaardige dienstverlening
en zorg op maat. Zo is er bijvoorbeeld 24 uur per dag gediplomeerd personeel
aanwezig om in de zorgbehoefte te voorzien.
Naast deze woningen in Haarlem heeft het BDI Residential Fund 22 eengezins-
woningen in Lent bij Nijmegen en 55 eengezinswoningen in Amersfoort aangekocht.
Boeiend�seminar��over�de�woningmarkt
Uit de fondsen…
Meer inzicht in het energiegebruik. Dat biedt de Energiemonitoringstool
die begin dit jaar door Bouwinvest in gebruik is genomen. “Deze tool
geeft onze huurders de mogelijkheid om hun eigen energieverbruik in
de gaten houden”, vertelt Chris van Bekkum, senior Technisch Manager
Commercieel Vastgoed bij Bouwinvest. “Hiervoor krijgen de huurders
toegang tot het systeem.” Met de Energiemonitoringstool wordt per
centrale aansluiting het energieverbruik op complexniveau en desge-
wenst per individuele meter ingelezen. “Door te monitoren en de
gegevens te benchmarken met vergelijkbare gebouwen, kunnen we
uitschieters in het verbruik signaleren om daar vervolgens gericht
aandacht aan te besteden”, aldus Van Bekkum.
Huurders krijgen inzicht in eigen energieverbruik
BNA zoekt ideale appartement voor gezinnen‘Het alledaagse gezin in de stad’. Dat is
het vertrekpunt van de ontwerpstudie
die BNA Onderzoek momenteel samen
met Heren 5 architecten uitvoert. Volgens
BNA Onderzoek kunnen namelijk
architecten meehelpen om te voorkomen
dat gezinnen de stad uittrekken. Door
bijvoorbeeld appartementen te ontwer-
pen die aantrekkelijk zijn voor alledaagse
gezinnen die in een stedelijke leefstijl
geloven. De ontwerpstudie moet
uiteindelijk leiden tot het meest ideale
EenGezinsAppartement (EGA). Begin juni
wordt het onderzoek afgerond.
23
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
22
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
‘Aan alles is duidelijk dat we hier in Amsterdam met een bijzonder project
bezig zijn’, zegt Patrick van Lammeren. Samen met Frank van Kessel
staat hij aan de vooravond van de transformatie van de Beurspassage
en het ertegenover gelegen pand in de Gravenstraat in twee eigentijdse
winkelcomplexen. ‘Wij geven de gebouwen terug aan de stad.’
De Beurspassage
Herontwikkeling voor volgende
generaties
Collin Boelhouwer, hoofd asset management
winkels van Bouwinvest kijkt naar de Beurspas-
sage. “We hebben de twee gebouwen in 2002 van
Redevco gekocht. Omdat vooral de kantoorruimtes
van zowel de Beurspassage als het pand aan de
Gravenstraat vrij kwamen, zijn wij gaan nadenken
over de toekomst van de twee gebouwen.” En die
ziet er goed uit. Althans, dan moeten de twee
gebouwen wel eerst worden herontwikkeld.
De drijvende krachten hierachter zijn Frank van
Kessel en Patrick van Lammeren van Top Vastgoed
die in opdracht van het Bouwinvest Retail Fund de
herontwikkeling gaan uitvoeren. Het tweetal
in ontwikkeling
zetelt nu nog in een kantoor pal boven de C&A-
vestiging . Tijdelijk, want wanneer alles volgens
planning verloopt, wordt het gebouw volgend jaar
volledig gestript. De zestig meter brede dominante
gevel gaat verdwijnen. “Wat terugkeert is een
gevelbeeld dat modern is maar duidelijk veel meer
binding heeft met het oorspronkelijke ontwerp
van Berlage,” zegt Van Kessel. “Niet alleen qua
uitstraling maken we een kwaliteitsslag”, vult Van
Lammeren aan, “ook qua indeling en plattegrond
wordt dit een aantrekkelijk complex met in totaal
zo’n 15.000 vierkante meter aan winkeloppervlakte.
Het pand aan de Nieuwendijk, Gravenstraat wordt
in z’n totaliteit gesloopt. En daar komt een com-
plex met 5.500 vierkante meter aan winkelruimte
voor terug. Alles bij elkaar dus aan flinke toename
van het winkelareaal. Over de invulling van de
bovenste twee verdiepingen zijn we nog in
gesprek.” “De hoofdzaak is dat we hier zeer
aantrekkelijke vierkante meters gaan realiseren
voor grote retailers”, voegt Van Lammeren toe,
“die hier in het centrum van Amsterdam nauwelijks
grote oppervlakten kunnen huren.”
Het is een flinke opgave waar het tweetal voor
staat. En dat ook nog eens op een bijzondere plek
waar veel Amsterdammers goede herinneringen
‘ We gaan hier een flinke
kwaliteitsslag maken’
t
25
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
24
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
van de broers Brenninkmeijer beschouwd als hun
vlaggenschipwinkel. In de jaren vijftig wordt de
winkel met nog eens met 1.300 vierkante meter
uitgebreid. De galerij oftewel de passage vormt
dan al voor menig Amsterdammer onderdeel van
het vaste loopje via de Nieuwendijk, door de C&A
naar de Bijenkorf aan de overkant van het Damrak.
Maar in de extreem koude winter van 1963 gaat het
mis. In de nacht van 15 op 16 februari ontstaat er
ergens in het pand kortsluiting. Door het grote
open binnenhof met de lichtkoepel krijgt de
beginnende brand zuurstof waardoor de brand in
korte tijd groter wordt. Al snel staan alle verdiepin-
gen in brand. De hitte heeft desastreuse gevolgen
voor de gietijzeren draagconstructie die langzaam
smelt. Als de liften brandend naar beneden komen
moeten de brandweerlieden het gebouw uitvluch-
ten. Koud buiten stort een deel van de tweede
etage in en is het eens zo majestueuze pand
reddeloos verloren.
NieuwbouwHet is vervolgens architect Van der Laan die van
C&A de opdracht krijgt om een nieuwe vestiging te
ontwerpen. Samen met zijn partners Jan Hermans
en Theo van der Eerden is Van der Laan geen
vreemde voor de Brenninkmeijers. Het bureau
heeft diverse vestigingen in even zoveel steden
ontworpen. “Het is een beetje Oostblok-bouw
dat Van der Laan ontwerpt. De strakke en strenge
gevel detoneert in het gevelbeeld en lijkt totaal
niet op wat er stond”, merkt Van Lammeren op.
Desondanks opent twee jaar na de grote brand
de nieuwbouw. In de jaren zeventig volgt een
uitbreiding van het kantorendeel aan de Graven-
straat. “De kantoren van de Beurspassage zijn
hiermee met een luchtbrug verbonden.” Inmiddels
is de vestiging het predicaat van hoofdkantoor
al lang en breed kwijt. En sinds het vertrek van
Euronext worden de kantoren boven de C&A-
vestiging verhuurd aan creatieve bedrijven.
Omdat de Rijksgebouwendienst als huurder
binnenkort het pand aan de Gravenstraat verlaat
is het tijd voor vernieuwing.
SchetsenPatrick van Lammeren pakt van de vergadertafel
de eerste schetsen voor de nieuwbouw. Voor de
ontwikkeling heeft Bouwinvest twee vooraan-
staande architecten aangetrokken. De Amerikaan
Robert A.M. Stern maakt het ontwerp voor de
t
in ontwikkeling
“De uitkomst van een haalbaarheidsstudie gaf
uiteindelijk de doorslag om het winkelareaal fors
te vergroten en aantrekkelijke plattegronden te
realiseren voor grote retailers. Met deze flinke
herontwikkeling krijgt deze winkellocatie een
nieuwe impuls”, vertelt Collin Boelhouwer.
De transformatie van met name de Beurspassage
past in zijn ogen ook naadloos bij de plannen
van de gemeente Amsterdam om de entree van
de hoofdstad te verbeteren. “Amsterdam wil dat
de route Centraal Station tot aan De Dam meer
kwaliteit gaat bieden. De hoogwaardige uitstraling
die wij met de vernieuwde Beurspassage voor ogen
hebben sluit daar op aan.” Belangrijk is volgens
hem ook dat de transformatie een stap is in de
totale verduurzaming van de winkelpanden in
het Winkelfonds. “Wij zijn bezig met het halen
van breeam-certificeringen voor onze gebouwen.
Daarmee geven wij ook concreet invulling aan ons
lidmaatschap in de Dutch Green Building Council.
Maar los daarvan moet je bij een herontwikkeling
van deze omvang de kans aangrijpen om met
duurzame materialen aan de slag te gaan.
Uiteindelijk komen dat soort investeringen op de
lange termijn terug omdat het nu eenmaal zorgt
voor waardevermeerdering van het gebouw.
Niet voor niets zien we dit project als een
paradepaardje van ons Winkelfonds.”
aan hebben. “Ik heb 25 jaar in Rotterdam ge-
woond”, bekent Van Lammeren, “maar ik heb
inmiddels de verhalen ook gehoord over het
buizensysteem van C&A waarin de kokers met geld
erin werden verplaatst. En uiteraard over de ijsjes
die steevast bij banketbakkerij Van der Linde
werden gehaald. Het is hier midden in het centrum
van Amsterdam natuurlijk een plek met een lange
geschiedenis.”
JugendstilEen geschiedenis die begint in 1892 als de Alge-
meene Maatschappij van Levensverzekering en
Lijfrente, oftewel de ‘Algemeene’, een kantoor-
gebouw aan het Damrak laat bouwen. Niemand
minder dan H.P. Berlage is de architect van het
gebouw. “Het is qua ontwerp een mengeling van
zakelijkheid en Jugendstil”, vertelt Van Kessel. In
omschrijvingen wordt het gebouw van de dan nog
jonge Berlage vooral gezien als een vingeroefening
voor het Beursgebouw dat hij een paar jaar later
zou gaan ontwerpen. In de jaren dertig trekt C&A in
het pand en transformeert het tot haar hoofdkan-
toor. “Waar wij nu zitten”, verduidelijkt Van
Lammeren, “waren de kantoren van C&A geves-
tigd.” De winkel krijgt de hoofdingang in de
passage die van het Damrak naar de Nieuwendijk
loopt. Het gebouw wordt door het kledingconcern
‘ Grote winkeloppervlaktes
zijn hier niet of nauwelijks’
‘ Duurzame materialen zorgen
voor waardevermeerdering’
‘ Een paradepaardje in onze portefeuille’
26
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
27
inb
ee
ld n
r 5 febru
ari 2012
Never waste a good crisis, dat was de
kreet die enkele jaren geleden door
optimistische beleidsmakers en adviseurs
steeds maar weer werd gebruikt om de
moed erin te houden. We hebben het
even rot, maar we houden de moed erin,
het wordt beter. We krijgen een nieuw
paradigma en kunnen dan de draad weer
oppakken. Die geluiden hoor je niet meer.
De stemmen zijn stilgevallen, bezweken
onder de hardnekkigheid van een
stagnatie die zich niet met woorden laat
bezweren. Retoriek helpt niet meer, the
crisis is wasted.
Of toch niet? Ik zie een groeiende groep
jonge professionals initiatieven nemen
zonder dat ze die vooraf laten gaan door
verhalen over fundamentele verandering.
Ze ontwikkelen popup hotels met maar
één andere zekerheid dan het bed,
namelijk dat ze tijdelijk zijn. Maar voor
hoe lang? Ze maken gebruik van gestran-
de kantoorruimtes om er hippe
woonwerkplekken van te maken. Ook nu
weer: tijdelijk. En zo gebeurt er veel meer.
Het lijkt erop dat de zekerheden hun
vaste waarde hebben verloren. Die van
ongelimiteerde economische groei,
waardoor wie jong is het altijd beter zal
hebben dan zijn ouders. Die van een
comfortabel inkomen op je oude dag,
via het krakende pensioenstelsel. Het
pragmatische ondernemerschap van deze
jonge professionals volgt geen blauw-
druk voor vastomlijnde doelen, maar is
eerder een witdruk voor richtingen die
continu kunnen bewegen.
Dit lijkt een generatie te zijn die zich
niet meer vermoeit met het tot zekerheid
redeneren van dat wat ongewis is. Een
generatie die iets doet wat anderen
maar moeilijk voor elkaar krijgen: met
blij gemoed surfen over de golven van
onzekerheid. Als dit werkelijk gebeurt,
dan is het pas echt gelukt. Dan is de
crisis vruchtbaar geweest.
Surfen op onzekerheid
t
Beurpassage en Kees Rijnboutt neemt de nieuw-
bouw aan de Nieuwendijk/Gravenstaat voor zijn
rekening. “Dat laatste gebouw knippen we er als
het ware uit. Het pand wordt geheel gesloopt”,
vertelt Van Lammeren. De Beurspassage wordt
gestript. “De plafondhoogtes zijn goed en de
constructie ook.” Het ontwerp van het nieuwe
gevelbeeld past goed in zijn omgeving. Grote
raampartijen en een gemetselde steen. De eerste
vingeroefeningen van Rijnboutt tonen een
moderne gevel. Van Kessel: “Het zijn twee op
zichzelf staande ontwikkelingen. Wel zien we dat
de twee architecten elkaar kwalitatief uitdagen
en inspireren.”
De twee ontwikkelaars voelen de ogen op zich
gericht. “We hebben binnen Amsterdam met heel
veel partijen te maken. Van Lammeren: “We nemen
iedereen stap voor stap mee in de ontwikkeling,
dan creëer je ook draagvlak. En daarmee geven we
het gebouw als het ware terug aan de stad.” “Maar
bovenal”, benadrukt Van Kessel, “is het waanzinnig
leuk om hiermee bezig te zijn.”
Olof van de Wal
Directeur KEI, kenniscentrum Stedelijke
vernieuwing. KEI heeft een actief netwerk
van jonge professionals: YURPS
‘De twee architecten
inspireren elkaar’
column
PlanningBouwinvest heeft Top Vastgoed uit Utrecht
aangetrokken om de herontwikkeling van
zowel de Beurspassage als de nieuwbouw
aan de Nieuwendijk/Gravenstraat uit
te voeren. Het streven is om volgend
jaar te beginnen met het strippen van
de Beurspassage en de sloop van de
Nieuwendijk/Gravenstraat. Met de bouw
zal zo’n twee tot drie jaar gemoeid zijn.
29
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
28
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
Pascal Fransman is ontwikkelingsmanager bij Bouwinvest en
werkt met BBA samen bij de ontwikkeling van De Heelmeesters.
Hoe kijk je naar de relatie met BBA?
‘Wij zijn natuurlijk in eerste instantie de opdrachtgever en BBA is
de adviseur, maar er is sprake van een hele goede relatie. De
samenwerking gaat al heel wat jaren terug, waarvan ik nog maar
een aantal jaren heb meegemaakt gezien mijn 26-jarige leeftijd.
Tijdens mijn studie ben ik me er nooit zo van bewust geweest
dat het toezicht en de directievoering door derden uitgevoerd
kon worden en welke voordelen dat heeft. Ik ben nu betrokken
bij het project ‘De Heelmeesters’ in Amsterdam waar BBA onze
ogen en oren op de bouwplaats is. Zij hebben er het dagelijks
toezicht en doen er de directievoering.’
Welke rol speelt vertrouwen in de samenwerking?
‘Die is groot. Zij scheiden voor ons de hoofdzaken van de
bijzaken. Het kan dan gaan om besluiten waar financiële
gevolgen aan zitten, maar ook om zaken met betrekking tot
veiligheid op de bouwplaats en planningsgerelateerde zaken.
Met andere woorden, wij moeten er op kunnen vertrouwen dat
de uitvoering vlot en probleemloos verloopt, en met BBA is dat
vertrouwen er ook.’
Zit er ontwikkeling in de samenwerking?
‘De kennis en ervaring verdiept zich met de jaren, er bestaan
geen onduidelijkheden meer over elkaar. Zij leiden de bouw- en
werkvergaderingen voor ons en houden de projectdossiers van
de uitvoering bij met daarin de gespreksverslagen, goedkeurin-
gen van de gemeente etc. Op projectniveau zijn ze zeer ervaren.
Zo kennen ze het Eenhoorngebied en de complexiteit van het
project als geen ander vanuit de realisatie van Casa 400.’
Hoe houden jullie elkaar scherp?
‘Lastige vraag. Kritisch blijven op diverse onderwerpen en
vraagstukken en het inzetten van ons eigen specialisme staat
daarbij voorop. Daarnaast weten zij precies welke hoge verwach-
tingen wij stellen en wij weten wat zij van ons verwachten.’
Cor Eriks is projectleider van Bouwkundige Begeleidings
Adviesgroep (BBA) bv en voert in opdracht van Bouwinvest
al jaren opdrachten uit.
Hoe kijk je naar de relatie met Bouwinvest?
‘Wij werken al jaren met Bouwinvest samen. Bouwinvest is een
betrouwbare organisatie en een goede opdrachtgever. Ik heb
voor Bouwinvest verschillende zeer interessante projecten in
nieuwbouw en onderhoud mogen begeleiden.’
Welke rol speelt vertrouwen in de samenwerking?
‘Dat speelt een grote rol. Wij vormen een verlengstuk van
Bouwinvest op de bouwplaats en wij vullen die taak op een
correcte en transparante manier in. In het werk wordt er
verwacht dat er naast alle lopende zaken op een bouwplaats,
ook de afstemming met gemeenten, nutsbedrijven en
omwonenden wordt opgepakt. Hierbij is er het vertrouwen
dat deze zaken correct worden opgepakt.’
Zit er ontwikkeling in de samenwerking?
‘De samenwerking ontwikkelt zich voortdurend. Dit komt
bijvoorbeeld tot uitdrukking in het inzicht in werk en kosten.
Er is van beide kanten een goed inzicht hierin. Bovendien: hoe
beter je elkaar kent, des te beter je op de hoogte bent van
elkaars sterke en minder sterke punten. Hier kun je op inspelen
en op deze manier elkaar versterken.’
Hoe houden jullie elkaar scherp?
‘Bouwinvest is terecht een kritische opdrachtgever. Een goede
verantwoording blijft een belangrijk element van ons werk.
Kritische vragen over kwaliteit en kosten worden hierbij niet
uit de weg gegaan. Dit past in een goede werkrelatie. Daarnaast
zijn er voor ieder project nieuwe afnemers. Dit zijn net zozeer
onze klanten als de klanten van Bouwinvest. Het leveren van een
goed product aan deze afnemer vraagt iedere dag aandacht en
zorgt ervoor dat alle partijen ‘scherp’ blijven. Verder zijn wij ons
er terdege van bewust dat een langdurige relatie behouden
aandacht vergt. Dit betekent ook kritisch kijken naar je eigen
werk en in je werk ook de nieuwe ontwikkeling meenemen.’
Cor Eriks, projectleider
‘Je leert elkaar
steeds beter kennen’
Pascal Fransman, ontwikkelingsmanager
‘ Ze zijn onze ogen en oren
op de bouwplaats’
samen
t
31
inb
ee
ld n
r 5 ap
ril 2012
30
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
Ruim drie jaar geleden is door Bouwinvest de
eerste lange termijnvisie Nederland opgesteld. Een
visie op de ontwikkelingen in de komende tien
jaar. “Daarbij kijken we naar patronen wat de
economie heeft gedaan. De perioden van economi-
sche voorspoed maar ook de diverse crises die we
hebben gehad”, legt Hielke Bokma uit. Vervolgens
worden daar een aantal vastgoedindicatoren zoals
onder andere huurgroei, waardegroei van het
vastgoed en rente- en inflatieontwikkelingen naast
gelegd. “Die verschillende indicatoren maken we
inzichtelijk met grafieken om te zien hoe deze
correleren. En dan trekken we de patronen van die
lijnen in eerste instantie waardoor we kunnen zien
hoe het er statistisch gezien over tien jaar uitziet.”
Maar daarmee is de visie nog verre van compleet.
Friso Berghuis: “De belangrijkste stap is dat we
onze kennis koppelen aan deze cijferreeksen. Om
een concreet voorbeeld te geven: de economische
groei zal de komende jaren van een lager niveau
zijn. We krijgen immers te maken met vergrijzing
en demografische krimp en een economie die
minder sterk is. Dan is de vraag aan de portefeuil-
lehouders van de drie sectoren wonen, winkels en
kantoren om vanuit hun specifieke invalshoek
daar expertise aan toe te voegen. Hoe kijken zij
naar die ontwikkelingen en wat betekent dat in
zijn totaliteit voor het vastgoed.”
InterpretatieHet op peil houden van de kennis is daarvoor van
essentieel belang. “We zijn continu bezig met het
volgen van het nieuws, het interpreteren van
artikelen en persberichten en het bijwonen van
bijeenkomsten”, zegt Bokma. Berghuis: “Het is
onze taak om de nieuwsstroom te nuanceren en
met onze kennis door te vertalen naar wat dat
voor onze portefeuilles kan betekenen. Bijvoor-
beeld welke gevolgen heeft het economisch
klimaat op de huurwoningenmarkt? Door de
actuele verschuiving van koop naar huur neemt
de vraag naar huurwoningen juist toe.”
Tegelijkertijd moet er een langjarige focus zijn
waar op kan worden gestuurd. “Wij worden voor
onze aandeelhouders geacht om over de cyclus
heen te investeren. Dat betekent dat we wel
precies moeten weten waar de conjunctuurcyclus
zich heen beweegt”, aldus Berghuis. Bokma:
“Doordat we een lange-termijninvesteerder zijn,
hoeven we niet op stel en sprong delen van onze
Focus op de toekomst
zeker
Friso Berghuis en Hielke Bokma
Toekomstvisies. Ook wij bij Bouwinvest stellen dergelijke visies op. En daarin
kijken we tien jaar vooruit. ‘Deze visies worden niet in beton gegoten maar
jaarlijks aan de veranderende wereld aangepast.’ Aan het woord zijn Hielke Bokma,
voormalig manager research en strategisch beleggingsanalist Friso Berghuis.
t
portefeuille te verkopen, wanneer er sprake is van
fluctuaties in onze waarden. Wij bezitten hoog-
waardige beleggingsobjecten die een continue
huurstroom genereren waardoor onze aandeel-
houder, het pensioenfonds, de pensioenen met een
hogere mate van zekerheid kan uitbetalen. Die
directe inkomstenstroom is voor de korte termijn
belangrijk en de onderliggende waarden van het
vastgoed spelen op de lange termijn een rol.”
De lange termijnvisie zien zij als een trechter. Van
het macroniveau van de wereldwijde economische
ontwikkelingen tot op het microniveau van de
vastgoedbeleggingen op objectniveau. Bokma:
“Door op objectniveau een inschatting te maken
van de huurgroei en waardeontwikkeling, kunnen
beslissingen worden genomen om op portefeuil-
leniveau aan de risico/rendementseisen van onze
aandeelhouder te voldoen.”
InzichtelijkVoor de drie belangrijkste sectoren (kantoren,
winkels en wonen) zijn de voornaamste ontwikke-
lingen voor de komende jaren inzichtelijk gemaakt.
“De onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek
zorgt voorlopig nog voor een grotere vraag naar
huurwoningen. En de bevolkingskrimp veroorzaakt
een scherpere tweedeling tussen de randstad en
de rest van Nederland. Winkels krijgen te maken
met online shopping en vergrijzing. En voor de
kantorenmarkt neemt de vraag toch iets af”,
schetst Berghuis in het kort de grote lijnen.
Op productniveau betekent dit dat Bouwinvest
als het gaat om de kantorenmarkt inzet op
locaties die multifunctioneel zijn. Voor de
winkelmarkt zijn wijkwinkelcentra belangrijk die
een functie hebben in het dagelijks verkeer. Deze
zijn immers minder gevoelig voor schommelingen
in de economie. Aangevuld met winkelpanden op
A-locaties. En bij woningen richt Bouwinvest zich
op een evenwichtig verdeelde portefeuille van
eengezinswoningen en appartementen, waarbij
laatstgenoemde voornamelijk in de grotere
steden goede afzetkansen bieden. “Er gebeurt
veel in de markten”, besluit Bokma, “maar door
goed naar de fundamenten te blijven kijken,
houden we onze portefeuilles goed aangesloten
op de markt.”
‘ We kijken continu
naar de fundamenten’
32
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
Jan Rotmans blikt uit zijn werkkamer naar buiten
en wijst naar het hoofdgebouw van de Erasmus
Universiteit. “Oostblokbouw uit de jaren vijftig,
zestig. Wie zet dit nou neer? Dan ben je toch niet
goed bij je hoofd? Het hele idee is zo efficiënt
mogelijk met de ruimte omgaan en er zo veel
mogelijk mensen in kwijt kunnen. Nou, dat is
gelukt. De menselijke maat is verdwenen en de
uitstraling is min 3.” Het is Rotmans ten voeten uit.
Gedreven door zijn grenzeloze ambitie om
iedereen duidelijk te maken dat we op weg zijn
naar een duurzamer samenleving, provoceert hij
graag. Tegelijkertijd is hij er zich als geen ander van
bewust dat wij in een periode van tien, twintig jaar
tijd al aardig veranderd zijn. “Het is een onomkeer-
bare sluipende beweging. Loop een willekeurige
supermarkt binnen en zie het aanbod aan duur-
zame biologische producten. Kijk naar de
ontwikkeling van de elektrische auto die nu echt in
opmars is. En verder staat duurzaamheid inmid-
dels centraal in de bedrijfsvoering van in elk geval
alle grote ondernemingen in dit land. Ik ben
bestuurslid van een voetbalclub en we gaan onze
accommodatie vernieuwen. Dat moet duurzaam
gebeuren. Daar komen de mensen zelf mee. En ook
op verjaardagsfeestjes is het een onderwerp van
gesprek. We hebben dus al aardig wat stappen
gezet. Maar, we zijn er nog lang niet.”
OnrechtvaardigheidEn met er bedoelt hij de wereld waarnaar we op
weg zijn. Die duurzame toekomst, de wenkende
stip aan de horizon houdt hem dagelijks bezig.
“Niet alleen omdat we uit oogpunt van de klimaat-
verandering en de oprakende grondstoffen daar zo
snel mogelijk moeten komen”, legt Rotmans zijn
persoonlijke drijfveer uit, “ik heb ook een diep
geworteld gevoel van onrechtvaardigheid. Als ik
het bekijk vanuit natuur en milieu is het onrecht-
vaardig hoe wij daar mee omspringen. Maar ik heb
het ook in sociaal opzicht. Ik heb een tijdje in
Amerika gewoond en op het moment dat ik naar
een restaurant ga en daarvoor eerst over de
bedelaars moet stappen, heb ik geen trek meer.
Daarom houd ik mij ook bezig met sociaal zwak-
kere mensen en hoe je achterstandsbuurten uit
Jan Rotmans, hoogleraar Duurzame Transitie en Systeeminnovatie aan de
Rotterdamse Erasmus Universiteit, zou willen dat we weer avontuurlijker worden.
‘Iets meer durven.’ Het maakt volgens hem de reis naar een nieuwe en duurzame
samenleving een stuk sneller. ‘Maar we hebben al een hele weg afgelegd.’
Jan Rotmans
Werken aan een nieuwe tijd
In 2050 helemaal duurzaamJan Rotmans (1961) is sinds 2004 hoogleraar
aan de Erasmus Universiteit. In 2007 richt hij
Urgenda op. Urgenda is de actie-organisatie
voor duurzaamheid en innovatie die
Nederland sneller duurzaam wil maken.
Doel van de organisatie is om in 2050 een
verduurzaamd Nederland te hebben. “Dan
is ons land klimaat- en waterrobuust”, aldus
het actieplan van Urgenda. Kijk voor meer
info op www.urgenda.nl.
met passie
t
34
inb
ee
ld
nr
5 a
pri
l 20
12
vervolg pagina 33 het slop kan krijgen. Dat is namelijk ook een aspect
van duurzaamheid.”
DoorbijtenIn zijn gedachte is hij al in die nieuwe duurzame
samenleving en heeft hij de huidige crisis al ver
achter zich gelaten. Maar voor wij daar als
samenleving zijn moeten wij nog flink op onze
tanden bijten. “We hebben eigenlijk crises, we
hebben een financiële crisis, gevolgd door een
economische crisis. Op het moment dat we uit de
economische crisis zijn, dan gaat de olieprijs
enorm omhoog en hebben we een energiecrisis. En
als we die achter de rug hebben, dan krijgen we te
maken met de klimaatcrisis.”
Rotmans verwacht dat deze crisisjaren tot 2020
gaan voortduren. Maar we moeten volgens de
hoogleraar niet somberen. Als systeemdenker is
dit volgens hem namelijk de enige manier om het
echt anders te gaan doen. “Het zal er namelijk voor
zorgen, dat wij massaal wakker worden geschud
en veel meer gaan investeren in dynamiek,
duurzaamheid en groei. En daarna zal een
ongekende bloeiperiode komen. Dan gaan we ook
skyhigh en zetten we volop in op bio-economie
waarbij het groene centraal staat. Dus dat
biomassa de drijvende kracht wordt en we dingen
gaan maken van groene grondstoffen. Dát is de
richting.”
AlgencontainersZijn droom? “Een woonwijk op het water. Maar
ook een Botlekgebied waar de petrochemische
industrie is verdrongen door de bio-industrie. Dus
in plaats van dat ik struikel over de oliecontainers
struikel ik er over de algencontainers. En steden
die aan elkaar verknoopt zijn met een lightrailsys-
teem waardoor we overal kunnen komen. In de
steden is ook ruimte voor hofjes, pleinen, water
en groen. Een ruimte die intiem aanvoelt en niet
koud en afstandelijk.” Het enthousiasme van
Rotmans en de beeldende wijze waarop hij deze
nieuwe duurzame wereld schetst, doet vermoeden
dat hij niet kan wachten tot het zover is. “Natuur-
lijk hoop ik dat we snel die transitie maken”,
benadrukt hij. “Maar ik leef niet in de toekomst,
ik leef nadrukkelijk ook nu.“
met passie
t
GeneratiesCentraal in dit nummer staat het onderwerp
generaties. Elke nieuwe generatie brengt
verandering. Die veranderingen gaan tegen-
woordig wel sneller dan vroeger. Het snel en
adequaat inspelen op deze veranderingen vind
ik altijd belangrijker dan voor de troepen uit
willen lopen. Uiteindelijk kan niemand met
een blik in een glazen bol met honderd procent
zekerheid de toekomst voorspellen.
Daarom kijken wij naar veranderingen en antici-
peren wij op de rode draden die wij daarin ont-
dekken. Zo zien wij een toenemende vraag naar
duurzame en energiezuinige huurwoningen. En
geloven wij in de kracht van wijkwinkelcentra in
combinatie met winkels op A-locaties. Zelf ben ik
niet zo bang dat webshops winkelvoorzieningen
enorm gaan aantasten. Ondanks het enorme aan-
bod van fi lms op internet is het bioscoopbezoek
nog nooit zo hoog geweest. Wij geloven daarom
mede uit sociaal oogpunt, in winkelkernen als
spin het web van de steden. En ook kantoren die
duurzaam zijn, goede voorzieningen bieden en
prima bereikbaar zijn, blijven bestaan.
Op de arbeidsmarkt tenslotte ziet de nieuwe ge-
neratie de carrière niet langer als hoogste doel.
Het gaat veel meer om een goede balans tussen
werk en privé. De aanstormende generatie is
hoger opgeleid, wil ruimte om zich te ontwikke-
len en meer verantwoordelijkheid. Dat klimaat
bieden wij onze medewerkers. Vooral omdat
lange termijnperspectief ook onze rode draad is.
Ik wens u weer veel leesplezier,
Dick van Hal, directievoorzitter
4
inleiding
7869 BI InBeeld 5 omslag.indd 2 22-03-12 10:32
inb
eeld n
r 5 april 2012
12 Staren in een
glazen bol
generaties
wensen
nieuwe
andere
bouwinvest magazinenr 5 jaargang 3 april 2012
32 Op weg naar een
fi jne en duurzame
samenleving 16 Twintig jaar verder
zijn studenten
uw buren
nr 5
www.bouwinvest.nl
ColofonUitgave
Bouwinvest
La Guardiaweg 4
Amsterdam
Postbus 56045
1040 AA Amsterdam
T +31 (0)20 – 677 1600
F +31 (0)20 – 677 1700
www.bouwinvest.nl
Coördinatie en eindredactie
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Redactioneel concept
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
viervier strategisch ontwerp
Grafi sch concept en ontwerp
viervier strategisch ontwerp
Tekst en redactie
Bouwinvest
Olof van de Wal
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
Fotografi e
Twan de Veer
Met dank aan: Media Plaza,
Swung House Haaglanden BV,
De Wit Automotive (Mitsubishi i MiEV),
Troefmarkt van Olst
Drukker
Akxifo
april 2012
7869 BI InBeeld 5 omslag.indd 1 22-03-12 10:32
