Centrum Stein 2018 bestemmingsplan · Status: ontwerp Datum: 5 oktober 2018 _Vonderweg 14, 5616 RM...

Gemeente Stein

IMRO idn: NL.IMRO.0971.BPCentrum2018-0002

Status: ontwerp

Datum: 5 oktober 2018

_Vonderweg 14, 5616 RM Eindhoven T 040 257 13 36

_E [email protected] I www.tonnaer.nl Kvk Limburg Dossier 14074094 IBAN NL95 RABO 0174 1828 48 BTW NL 8111.08.945

bestemmingsplanCentrum Stein 2018

TOELICHTING

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding 7

1.1 Aanleiding en doel 7

1.2 Ligging van het plangebied 8

1.3 Geldende bestemmingsplannen en verleende omgevingsvergunningen 10

1.4 Juridische planvorming 12

1.5 Leeswijzer 12

Hoofdstuk 2 Afwijkingen ten opzichte de geldende bestemmingsplannen 13

2.1 Inleiding 13

2.2 Bestemmingsplan 'Centrum Stein' 13

2.3 Verleende bouwtitels en omgevingsvergunningen 17

2.4 Bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein' 27

2.5 Maatschappelijke bestemming 28

Hoofdstuk 3 Beleidskaders 31

3.1 Inleiding 31

3.2 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg 31

3.3 Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg 31

Hoofdstuk 4 Actuele waarden 33

4.1 Inleiding 33

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf 35

5.1 Inleiding 35

Hoofdstuk 6 Milieuparagraaf 37

6.1 Inleiding 37

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten 39

7.1 Inleiding 39

7.2 Uitgangspunten 39

7.3 bestemmingen 40

7.4 Wijzigingen bouwregels en maatvoeringen 43

7.5 Algemene regels 43

7.6 Overgangs- en slotregels 45

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid 47

8.1 Inleiding 47

8.2 Economische en financiële uitvoerbaarheid 47

8.3 Planschade 47

Centrum Stein 2018 3

8.4 Exploitatieplan 47

8.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 48

Hoofdstuk 9 De procedure 49

9.1 De te volgen procedure 49

9.2 Kennisgeving voorbereiding 49

9.3 Vooroverleg 49

9.4 Zienswijzen en vaststelling 50

4 bestemmingsplan (ontw erp)

Toelichting


Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding

In oktober 2009 heeft een grote brand het winkelcentrum in Stein volledig verwoest. Reeds

voor deze brand was de gemeente met verschillende partners bezig om te bekijken wat de

mogelijkheden waren om het verouderde winkelcentrum te renoveren en uit te breiden. Na

de brand is de planopzet voor renovatie en uitbreiding vanzelfsprekend vervangen voor

plannen voor een volledig nieuw winkelcentrum. In de afgelopen jaren zijn er naast de

realisatie van een noodwinkelcentrum, ten zuiden van het voormalige winkelcentrum, plannen

ontwikkeld voor een nieuw winkelcentrum, een multifunctioneel centrum (MFC) en

woningbouw.

Om te beginnen zijn de eerste nieuwbouwplannen voor het nieuwe centrum vastgelegd in het

bestemmingsplan 'Centrum Stein' uit 2011. Voor de volledigheid moet worden gemeld dat

dit plan in 2013 één op één is opgenomen in het actualiseringsplan 'Kern Stein'. Gedurende

de (door) ontwikkeling en uitwerking van de verschillende bouwplannen bleek dat de

gewenste ontwikkelingen op verschillende punten niet pasten binnen de regels van dit

bestemmingsplan. Om die reden zijn de uiteindelijke ontwikkelplannen middels drie

verleende omgevingsvergunningen mogelijk gemaakt en gerealiseerd. Daarnaast geldt er

voor een deel van de gronden het bestemmingsplan 'Voorlopige bestemming tijdelijk

winkelcentrum Stein'. Nu de realisatie van de verschillende plannen is afgerond en het

noodwinkelcentrum ondertussen weer is afgebroken, is er behoefte aan een nieuw

bestemmingsplan voor het centrum van Stein dat de inmiddels bestaande c.q. vergunde

situatie planologisch - juridisch regelt.


Luchtfoto van het centrum van Stein uit 2017

Doel

Middels deze bestemmingsplanactualisering wordt gekomen tot een actuele en uniforme

regeling voor het gehele plangebied voor het centrum van Stein Alle inmiddels gerealiseerde

en vergunde ontwikkelingen (geldende bouwtitels) zijn in dit plan opgenomen. De plaats

waar het tijdelijke winkelcentrum heeft gestaan wordt weer bestemd als groen, zoals het

oorspronkelijk ook was voor de brand: het Omphaliuspark.

1.2 Ligging van het plangebied


Luchtfoto van het plangebied en haar begrenzing

Het plangebied betreft het centrum van de kern Stein, bestaande uit het winkelcentrum, het

multifunctionele centrum (MFC), het Raadhuisplein, en Omphaliusplein/park, en wordt

begrensd door de omliggende woongebieden. Met de klok mee wordt de oostgrens

gevormd door de Drossaert Jonker van Kesselstraat en de Drossaert Everhartsstraat. Ten

zuiden van het recent aangelegde Omphaliuspark, waar voorheen het tijdelijke winkelcentrum

stond, loopt de Leentstraat. Ten westen van dit park loopt de Omphaliusstraat. Vervolgens

wordt de zuidgrens van het winkelcentrum zelf gevormd door de Stadhouderslaan en de

westgrens door de Heerstraat-Centrum. Tot slot wordt de noordgrens van het plangebied

gevormd door de Haalbrugskensweg. Op de nu volgende foto's is de ontwikkeling van het

plangebied in de afgelopen 12 jaar goed te zien.


Luchtfoto's van het centrum van Stein uit 2006 (links) waarop het oude winkelcentrum te zien

is, 2010 (midden) waarop de kaalslag na de brand te zien is en 2017 (rechts) waarop het

gerealiseerde en het destijds in aanbouw zijnde deel van het nieuwe centrum te zien zijn. Het

meest zuidelijke deel van het plangebied is ondertussen al weer ingericht als park, dit is

echter nog niet zichtbaar op de rechter foto

1.3 Geldende bestemmingsplannen en verleende omgevingsvergunningenIn 2011 is er voor de herontwikkeling van het centrum van Stein het bestemmingsplan

'Centrum Stein' opgesteld. Dit plan is, bij de actualisering van het plan voor de volledige kern

van Stein in 2013, opgenomen in het nu geldende bestemmingsplannen ‘Kern Stein’,

vastgesteld door de raad op 13 september 2013. Voor het deel van het plangebied ten

zuiden van de Stadhouderslaan is in 2015 het bestemmingsplan 'Voorlopige bestemming

tijdelijk winkelcentrum Stein' opgesteld, vastgesteld door de raad op 25 juni 2015. Ter

plaatse van het plangebied zijn de volgende (dubbel) bestemmingen van kracht:

Centrum - 1;

Centrum - Voorlopig 1 (na 2 jaar automatisch omgezet naar 'Groen')

Centrum - Voorlopig 2 (na 2 jaar automatisch omgezet naar 'Groen')

Maatschappelijk;

Verkeer;

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'

Dubbelbestemming 'Leiding'

Ter plaatse van het plangebied zijn daarnaast de volgende aanduidingen van kracht:

Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 1'

Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 2'

Gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'


Uitsnede van Ruimtelijkeplannen.nl met roodomlijnd het plangebied

Binnen de verschillende bestemmingen is binnen de bouwvlakken bebouwing toegestaan en

zijn verschillende maatvoeringen toegewezen. Daarnaast zijn er in de regels verschillende

specifieke regelingen voor de verschillende voorzieningen (voornamelijk detailhandel en

maatschappelijk) opgenomen. Na vaststelling van het bestemmingsplan 'Centrum Stein' en

later het bestemmingsplan 'Kern Stein' bleek dat de gewenste ontwikkelingen c.q beoogde

bouwplannen op verschillende punten niet pasten binnen de regels van het geldende

bestemmingsplan. Om die reden is hier destijds van afgeweken middels de nu volgende

(onherroepelijke) omgevingsvergunningen (zie tevens Bijlage 1 en Bijlage 2:

Centrumplan Stein – MFC en 44 huurappartementen, verleend op 13 augustus 2013;

Afwijkingen Centrum Stein 2014, verleend op 31 oktober 2014. Op 13 mei 2015 is een

nieuwe vergunning verleend voor wat betreft de activiteit bouwen en is de oude

vergunning voor de activiteit bouwen ingetrokken. Het ging om relatief kleine

wijzigingen, die vanaf de straat nauwelijks zichtbaar zijn omdat het met name interne

wijzigingen in het gebouw zelf betrof;

Afwijkingen Centrum Stein 2015, verleend op 12 december 2016.

De ruimtelijke onderbouwingen van de genoemde omgevingsvergunningen zijn voor de

volledigheid als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. De wijzigingen ten opzichte van

de geldende bestemmingsplannen komen uitgebreid aan bod in Hoofdstuk 2 en zijn

planologisch - juridisch doorvertaald in de regels van dit voorliggende bestemmingsplan.


1.4 Juridische planvormingDit bestemmingsplan is een zogenoemd gedetailleerd bestemmingsplan met een

beheerskarakter dat de bestaande situatie regelt. Door een uniforme regeling voor alle

inwoners en gebruikers van het plangebied ontstaat rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Het

bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' vervangt, na vaststelling, de oude

bestemmingsplangebieden.

1.5 LeeswijzerIn het volgende hoofdstuk worden de betreffende afwijkingen nader beschreven. Vervolgens

worden in hoofdstuk 3 de planologische kaders geschetst aan de hand van het nationale,

provinciale en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 worden de actuele waarden van het

gebied besproken. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens de wettelijke verplichte waterparagraaf. In

hoofdstuk 6 wordt het plan vervolgens getoetst op milieuaspecten. Vervolgens wordt in

hoofdstuk 7 ingegaan op de juridische aspecten van het bestemmingsplan. Hierbij worden

de planregels toegelicht. Hoofdstuk 8 gaat vervolgens in op de uitvoerbaarheid van het

planvoornemen, waarbij zowel de financiële als maatschappelijke uitvoerbaarheid

beoordeeld wordt. Ten slotte wordt in hoofdstuk 10 ingegaan op de procedure van het

bestemmingsplan, waarbij onder andere wordt stilgestaan bij de vorm van inspraak en

vooroverleg.


Hoofdstuk 2 Afwijkingen ten opzichte de geldende bestemmingsplannen

2.1 InleidingIn dit hoofdstuk wordt om te beginnen kort ingegaan op het oorspronkelijke

bestemmingsplan dat gemaakt is voor de herontwikkeling van het centrum van Stein:

'Centrum Stein'. Hierdoor ontstaat een helder beeld van de oorspronkelijke plannen.

Vervolgens wordt er ingegaan op de verschillende verleende omgevingsvergunningen die

benodigd waren om de uiteindelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Tot slot wordt er kort

ingegaan op het bestemmingsplan dat is opgesteld om het tijdelijke winkelcentrum te kunnen

realiseren.

2.2 Bestemmingsplan 'Centrum Stein'In 2011 is het bestemmingsplan 'Centrum Stein' vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan

was het resultaat van een traject van bijna twee jaar waarbij met verschillende betrokken

partijen is gekeken naar de nieuwe invulling van het centrum van Stein na de brand. In 2013 is

dit centrumplan 1 op 1 opgenomen in het bestemmingsplan 'Kern Stein'. Nu volgend in het

kort de belangrijkste punten uit het bestemmingsplan van destijds.

2.2.1 Uitgangspunten

Om te beginnen is er een uitgebreide ruimtelijke en functionele analyse van de kern Stein

opgesteld. Vervolgens zijn er verschillende ateliersessies gehouden met betrokken partijen

en zijn algemene planuitgangspunten bepaald. Deze uitgangspunten zijn in het planproces en

naar aanleiding van de inspraakreacties verder aangevuld. Het betreft de volgende

uitgangspunten:

verbetering uitstraling centrum;

versterking koopkrachtbinding;

toevoeging woonfunctie;

ontwikkeling multifunctioneel centrum;

herinrichting openbare ruimte/parkeren;

realiseren van woon-zorg voorzieningen.

Vervolgens zijn de uitgangspunten uitgewerkt in een aantal ruimtelijk stedenbouwkundige

uitgangspunten die bepalend zijn geweest voor de verdere planopzet, te weten:

Continuïteit van de stedelijke structuur met duidelijk straatwanden en pleinruimten;

Een logische relatie met de verschillende karakters van Stein (oud/nieuw) met een

uitbreiding van het park, het doortrekken van de lanen en wegen en aansluitingen op de

directe omgeving;

Het genereren van een betere bereikbaarheid door heldere routes, parkeren aan randen,

op pleinen en binnen het bebouwingscomplex;

Het creëren van een centrale ontmoetingsplek met voldoende beeldbetekenis om als

hoofdkenmerk van het nieuwe centrum te kunnen functioneren;

Het verbinden van het park met het centrum.


2.2.2 Stedenbouwkundig plan

Uitsnede van het stedenbouwkundig plan uit 2011

De open ruimte, die na de sloop van het door de brand verwoeste oude centrum was

ontstaan, wordt door het nieuwe centrumplan volledig gevuld. Er is destijds gekozen voor

een patroon van bebouwingseenheden en blokken die in maat en schaal goed aansluiten op

het bestaande stedelijke weefsel van Stein. Daarbij zijn bestaande wegen en straten die langs

het centrum lopen opnieuw samengesteld:

De Stadhouderslaan wordt doorgetrokken en ondersteund met een bebouwingswand in

4 bouwlagen met kantoor en praktijkruimten op de begane grond en wonen of een

zorgfunctie daarboven. Aan deze zijde ligt ook de inpandige bevoorradingssluis voor de

supermarkten in het centrum.

Aan de zijde van de Heerstraat-centrum is op de begane grond een multifunctioneel

centrum geprojecteerd dat een bibliotheek-, theater-, vergaderruimte, restaurant en

dagbestedingsfaciliteiten voor ouderen heeft. Boven het centrum is een woonfunctie

opgenomen.

Op de hoek van de Heerstraat en de Haalbrugskensweg is een plein ontworpen dat een


parkeer- en verblijfsfunctie zal krijgen. Dit plein en de Haalbrugskensweg zullen

uitgewerkt worden als een centrumdeel dat in maat en bebouwingskarakteristiek goed

aansluit op het oude centrum van Stein. De pleinwand zal uitgevoerd worden in 3 en 4

lagen met winkels beneden en wonen boven. De bebouwing langs de Haalbrugskensweg

bestaat uit een begane grondlaag met ruimte voor dienstverlening en andere

voorzieningen en wonen boven in totaal 2 bouwlagen.

Daar waar de Haalbrugskensweg ter hoogte van de apotheek een scherpe bocht naar

het noorden maakte is nu een doorverbinding voor langzaamverkeer met de Drossaert

Mangelschotstraat voorzien, waardoor een duidelijke begrenzing en betere

toegankelijkheid van het centrum ontstaat. Deze nieuwe straat wordt begeleid door een

bouwwand in 3 lagen, deels gevuld met wonen en deels met commerciële ruimte. De

verbindingsstraat zelf zal als onderdeel van het voetgangersgebied in en rond het

nieuwe centrum ingericht worden.

Op de hoek van de Stadhouderslaan en de Drossaert Jonker van Kesselstraat is een

nieuwe stedelijke ruimte vormgegeven die als ruimte de voortzetting vormt van het

Omphaliuspark. Deze ruimte zal als verblijfs- en parkeerruimte worden vormgegeven met

een duidelijk groen karakter. Aan de noorden westzijde wordt de pleinruimte begrensd

door winkelbebouwing met wonen daarboven. Tevens bestaat de mogelijkheid om de

ruimte geheel of gedeeltelijk in te richten voor het houden van een markt of als

terrasruimte.

Het hart van het nieuwe winkelcentrum wordt gevormd door een overdekt winkelplein dat

door middel van 3 passages is verbonden met de twee hoekpleinen. Deze

voetgangersverbindingen vormen een wandelcircuit dat voor een goede doorstroming in

het winkelcentrum moet zorgdragen.Dit binnenplein zal in de verdere uitwerking als

kwalitatief hoogwaardig winkelmilieu worden gedetailleerd en voor een belangrijk deel

het imago van het nieuwe centrum van Stein gaan bepalen.

Bij de twee pleinen zijn als markeringspunten twee hoogteaccenten mogelijk van 6

bouwlagen. Uitgewerkt als appartementengebouw kunnen zij de plaats van het centrum

aan de Stadhouderslaan en Heerstraat accentueren;

Het Omphaliusplein, dat was ingericht als tijdelijk winkelcentrum en is inmiddels ingericht

als Omphaliuspark. Het park is vormgegeven als groen uitloopgebied met

mogelijkheden voor rustig verblijven en kleinschalige speelgelegenheden.


Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan Centrum Stein

2.2.3 Programma

Het programma van het nieuwe centrum voorzag destijds in de sloop van het toen nog

bestaande appartementencomplex De Stevel, met 85 wooneenheden. De nieuwbouw die

teruggebracht wordt, zou gaan bestaan uit:

65 zorgappartementen (De zorgappartementen zijn blijkens aard, indeling en inrichting

geschikt voor de huisvesting van een persoon / personen met een tijdelijke of duurzame

zorghulpvraag. Dit betekent echter niet dat een zorgindicatie voor (een van) de

bewoner(s) noodzakelijk of voorwaardelijk is, zie Bijlage 2);

50 verkoopappartementen;

50 verkoopappartementen of 60 verpleeghuis plaatsen;

12.500 m² bvo commerciële/winkelruimte, inclusief 2 supermarkten;

2.600 m² bvo multifunctioneel centrum;

2.000 m² bvo dienstverlening en horeca.

Het multifunctioneel centrum biedt ruimte aan een bibliotheek, zaalruimte voor toonkunsten,

vergader- en bijeenkomstruimte voor verenigingen en andere maatschappelijke organisaties

en algemene recreatieve en informatieve functies aangevuld met een beperkte horecaruimte.

Door de integratie van deze functies in een gebouw in de directe omgeving van de

bestaande en nieuwe woon/zorgcomplex wordt voldaan aan een belangrijke vraag uit de

Steinse gemeenschap. Daarnaast werd het plan vanzelfsprekend ook vergezeld door een

uitgebreid parkeer- en verkeersplan.

Bij de invulling van de concrete bouwplannen is hier nadere invulling aan gegeven. Het

stedenbouwkundige plan heeft hiervoor steeds als uitgangspunt gediend. Dit heeft

uiteindelijk geleid tot de huidige inrichting van het centrum van Stein, welke nu als bestaande

situatie kan worden aangemerkt.


2.3 Verleende bouwtitels en omgevingsvergunningenZoals al eerder gesteld bleek, na vaststelling en bij de verdere uitwerking van het

stedenbouwkundig plan naar concrete gefaseerde bouwplannen, dat niet alle gewenste

plannen en ontwikkelingen mogelijk waren binnen het planologische kader dat

bestemmingsplan 'Centrum Stein' bood. De concrete bouwplannen sloten weliswaar aan op

de in paragraaf 2.2 genoemde uitgangspunten uit het stedenbouwkundig plan en

programma, echter was er sprake van enkele afwijkingen. Dit waren met name

ondergeschikte afwijkingen met betrekking tot de maatvoering. Door deze afwijkingen

ontstond er geen wezenlijk ander plan zoals beoogd in het stedenbouwkundig plan. Om die

reden zijn er uiteindelijk drie omgevingsvergunningen verleend om af te kunnen wijken van

het bestemmingsplan. In de nu volgende paragrafen komen deze omgevingsvergunningen

en de daarin opgenomen wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan aan bod. Voor

de volledigheid zijn de bijbehorende ruimtelijke onderbouwingen als Bijlage 3, Bijlage 4 en

Bijlage 5 bij dit bestemmingsplan bijgevoegd. Hoe de betreffende wijzigingen in dit plan

juridisch verankerd worden komt terug in Hoofdstuk 7.

Uitsnede van het bestemmingsplan 'Centrum Stein' met rood omlijnd het besluitgebied

waarvoor de drie omgevingsvergunningen zijn verleend. Er is een scheiding aangegeven

tussen fase 1 (eerste twee omgevingsvergunningen) en fase 2 (de laatste

omgevingsvergunning uit 2015)


2.3.1 Centrumplan Stein – MFC en 44 huurappartementen

Op 13 augustus 2013 heeft de gemeente Stein een omgevingsvergunning verleend in

afwijking van het plan 'Centrum Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze

omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van het

winkelcentrum (fase 1) met woningen en verpleeghuisplaatsen en het multifunctioneel

centrum (MFC) met woningen. Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter

verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 3. Het

betrof de volgende afwijkingen:

Afwijking bouwgrenzen en bestemmingsvlakken;

Afwijking bouwhoogten;

Afwijking verkeersontsluitingen voor voetgangers;

Afwijking toegestane oppervlakte horecagelegenheid;

Afwijking dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ voor het deel van het plangebied

met de bestemming 'Centrum - 1'.

De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De

betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds.

Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goed ruimtelijke

ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze

afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 3.

Afwijking bouwgrens

Bouwregels

Conform de bouwregels van de bestemming ‘Centrum’ dient een gebouw ter plaatse van de

aanduiding ‘bouwvlak’ te worden gebouwd.

Afwijking

Het bouwplan voorziet aan de Stadhouderslaan, aan de zuidzijde van het bouwvlak, in een

overschrijding van de bouwgrens. De bouwgrens wordt hier met maximaal 2,8 meter

overschreden. Aan de noordzijde van de bestemming ‘Centrum’ wordt zowel de

bestemmingsgrens als de bouwgrens overschreden met maximaal 2,3 meter. Op de nu

volgende afbeelding zijn de betreffende afwijkingen aangegeven.


Afwijking bouwgrens noorden zuidzijde

Afwijking bouwhoogten

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is op de verbeelding door middel van maatvoeringsvlakken

in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum toegestane

bouwhoogte aangegeven. Vanwege verschuiving van de bouwmassa’s voldoet het bouwplan

niet overal meer aan de toegestane bouwhoogten.

Afwijking

In artikel 3.4.1 zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen waarmee de bouwhoogte met niet

meer dan 2 meter mag worden verhoogd. Het bouwplan voorziet echter in grotere

overschrijdingen en voldoet derhalve niet aan de voorwaarden van deze

afwijkingsbevoegdheid. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende overschrijdingen

weergegeven.


Afwijking van de bouwhoogten

Afwijking aantal verkeersontsluitingen voor voetgangers

Regels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is opgenomen dat er ten minste drie verkeersontsluitingen

voor voetgangers moeten worden gesitueerd. Deze verkeersontsluitingen zijn slechts

toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve

ontsluiting' of binnen een afstand van 25 meter uit deze aanduiding'.

Afwijking

Het bouwplan zoals het nu voorligt voorziet in slechts 2 verkeersontsluitingen voor

voetgangers. Daarmee wordt niet voldaan aan het gestelde in de regels waarmee is

vastgelegd dat ten minste 3 verkeersontsluitingen voor voetgangers moeten worden

gerealiseerd. Het betreft echter een ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels om te

komen tot een efficiënte circulatie en inrichting waardoor geen wezenlijk ander plan ontstaat.

Afwijking verruiming horecagelegenheid t.b.v. het MFC

Regels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is horeca voor het MFC toegestaan met een maximale

bedrijfsvloeroppervlakte van 200 m².

Afwijking


Het bouwplan voorziet in een horecagelegenheid bij het MFC van 225 m². In het

bestemmingsplan is geen afwijkingsmogelijkheid om horeca met een groter oppervlak dan

200 m² mogelijk te maken. Het betreft echter een ondergeschikte afwijking van de

gebruiksregels waardoor geen wezenlijk ander plan ontstaat.

Afwijking dubbelbestemming ‘Waarde – D’

Bouwregels

Binnen deze dubbelbestemming zijn nieuwe bouwwerken ten behoeve van overige aan de

gronden toegekende bestemmingen slechts toelaatbaar, indien daarvoor afwijking door

burgemeester en wethouders is verleend.

Afwijking

Er heeft uitvoerig archeologisch onderzoek plaatsgevonden (zie paragraaf 4.3 van Bijlage 3),

op basis waarvan een selectiebesluit is genomen en het plangebied met de

centrumbestemming is volledig vrijgegeven.

2.3.2 Afwijkingen Centrum Stein 2014

Op 31 oktober 2013 heeft de gemeente Stein opnieuw een omgevingsvergunning verleend in

afwijking van het plan 'Kern Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze

omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van het

winkelcentrum (fase 1) met woningen. Aansluitend aan het multifunctionele centrum met 44

woningen. De eerdere vergunning uit 2013 (zie 2.3.1) is uiteindelijk alleen gebruikt voor de

bouw van het multifunctioneel centrum. Door keuzes van de eigenaar van het winkelcentrum

is het plan in fase 1 aangepast en is opnieuw via onderhavige vergunning afgeweken van het

bestemmingsplan.

Per saldo is er minder bebouwing aanwezig en wordt de bebouwing minder hoog en

‘massaal’ dan voorzien in het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan. In zijn algemeenheid

wordt gesteld dat de nieuwe compacte stedenbouwkundige uitgangspunten in ruimtelijk

opzicht een verbetering vormen ten opzichte van het ‘oude’ stedenbouwkundige plan. Op

enkele plekken komt echter meer bouwvolume, die in ruimtelijk opzicht acceptabel is.

Daarmee is het nieuwe bouwplan minder ingrijpend voor de omgeving. Destijds is een

ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter verantwoording van de afwijkingen. Deze

onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 4. Het betrof de volgende afwijkingen:

Opnieuw een afwijking van de situering verkeersontsluitingen voor voetgangers;

Opnieuw een afwijking bouwhoogten van ondergeschikte bouwdelen;

Nadere onderbouwing parkeerbalans.



Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goede ruimtelijke




Afwijking situering voetgangersverkeersontsluiting

Bouwregels

Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming ‘Centrum 1’ zijn

de als zodanig bestemde gronden bestemd voor diverse centrumfuncties met dien verstande

dat op basis van artikel 7.1.1., sub 8, ten minste twee verkeersontsluitingen voor voetgangers

worden gesitueerd. Verkeersontsluitingen zijn echter slechts toegestaan ter plaatse van de

aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluiting' of binnen een afstand van

25 meter uit deze aanduiding'.

Afwijking

Het huidige bouwplan voorziet opnieuw in een drietal voetgangers ontsluitingen, dit in

tegenstelling tot de afwijking uit 2013 (zie paragraaf 2.3.1) waar men juist is teruggegaan van

3 naar 2 ontsluitingen. Één ontsluiting is voorzien ter hoogte van de Haalbrugskensweg, één

ter hoogte van het Raadhuisplein en een laatste aan de Stadhouderslaan. Aan de zijde van

de Stadhouderslaan is echter niet voorzien in de noodzakelijke aanduiding. Het betreft een

ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels om te komen tot een efficiënte circulatie en

inrichting van het winkelcentrum. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende

ontsluitingen afgebeeld.

Situering ontsluitingen

Afwijking bouwhoogten


Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van

maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum

toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de

bestemming ‘Centrum 1’ variëren hier tussen de 8 en 22 meter. Het huidige bouwplan

voldoet, door de eerder genoemde verschuiving van de bouwmassa, op enkele punten niet

aan de toegestane bouwhoogten.

Afwijking

Door de wijziging in de bebouwingscontour ten opzichte van het stedenbouwkundig plan

komt tevens een verschuiving van bouwmassa’s tot stand. Door onder andere deze

verschuiving kan niet op alle punten voldaan worden aan de toegestane maximale

bouwhoogten. In artikel 3.4.1 zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen waarmee de

bouwhoogte met niet meer dan 2 meter mag worden verhoogd. Het bouwplan voorziet op

enkele punten echter in beperkt grotere overschrijdingen (2,18 meter) en voldoet derhalve

niet aan de voorwaarden van deze afwijkingsbevoegdheid. Op de nu volgende afbeelding

worden de betreffende overschrijdingen weergegeven.

Afwijkingen bouwhoogten

Parkeren

Op basis van de bouwplannen is een nieuw schetsontwerp gemaakt met een nieuwe

inrichting van de openbare ruimte (zie onderstaande afbeelding). Doordat het nieuwe

stedenbouwkundige plan voorziet in een kleiner bebouwingsvlak is het mogelijk om meer


openbare parkeerplaatsen ten zuiden van fase 1 aan de Stadhouderslaan te realiseren. In dit

schetsontwerp zijn in totaal 494 parkeerplaatsen opgenomen. Daarmee wordt voldaan aan

de geldende parkeernormen.

Afwijking

Ten opzichte van eerdere bouwplannen moeten de bestemmingsvlakken van de

bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer' worden aangepast. Op de nu volgende afbeelding zijn

de betreffende wijzigingen goed zichtbaar.

Situering parkeervoorzieningen

2.3.3 Afwijkingen Centrum Stein 2015

Op 12 december 2016 heeft de gemeente Stein opnieuw een omgevingsvergunning verleend

in afwijking van het plan 'Kern Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze

omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van een

supermarkt en appartementen (fase 2). Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld

ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 5. Het

betrof de volgende afwijkingen:

met de voorziene grootte van de supermarkt in fase 2 wordt het totaal toelaatbare

oppervlak aan supermarkten op basis van de bestemming 'Centrum - 1' overschreden;

de supermarkt wordt beperkt buiten het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak van de

bestemming 'Centrum' gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'.

de toegestane bouwhoogte binnen de bestemming 'Centrum' wordt met de 3e tot en

met de 5e verdieping overschreden, waarbij de 3e verdieping een volledige verdieping is

en de 4e en 5e verdieping zich beperkt tot respectievelijk 2 en 1 appartement.



Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goed ruimtelijke




Afwijking bedrijfsvloeroppervlakte supermarkt

Bouwregels

Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming 'Centrum - 1'

zijn de als zodanig bestemde gronden mede bestemd voor maximaal 2 supermarkten, met

dien verstande dat op basis van artikel 7.1.1., sub 4, de gezamenlijke totale

bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 3.400 m2 mag bedragen. De totale

bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel (inclusief supermarkten) mag op basis van artikel

7.1.1., sub 3 niet meer dan 12.500 m² bedragen.

Afwijking

De te realiseren/voorziene supermarkten uit fase 1 en 2 hebben samen een totale

bedrijfsvloeroppervlakte van 3.797 m². Er is derhalve sprake van een overschrijding van 397

m² van de totaal toelaatbare bedrijfsvloeroppervlakte voor supermarkten. Daar staat

tegenover dat in fase 1 en 2 samen in totaal maar 10.154 + 1.328 (supermarkt) + 156

(commerciële ruimte 1) + 194 (commerciële ruimte 2) = 11.832 m² aan

bedrijfsvloeroppervlakte wordt gerealiseerd terwijl maximaal 12.500 m² is toegestaan.

Afwijking overschrijding bestemmingsvlak en bouwvlak bestemming 'Centrum'

Afwijking

De supermarkt wordt voor een beperkt deel (550 m2) buiten het bestemmingsvlak en

bouwvlak gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'. Daar staat tegenover dat het

geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet volledig benut c.q. bebouwd wordt. In totaal

wordt 673 m2 (479 + 194) van het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet bebouwd. Dit

deel dat onbebouwd blijft, wordt betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte.

Hiermee wordt het 'verlies' aan openbare ruimte in meer dan voldoende mate

gecompenseerd zonder dat dit ten koste gaat van de beoogde ruimtelijke structuur van het

oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Op de nu volgende afbeelding wordt de

aanpassing van het bouwen bestemmingsvlak verder verduidelijkt.


Afwijking bestemmings- / bouwvlak

Afwijking overschrijding toegestane bouwhoogte

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van

maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum

toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de

bestemming ‘Centrum 1’ voor fase 2 bedraagt 10 meter.

Afwijking

Met de realisatie van de appartementen bovenop de commerciële ruimten wordt de

toegestane bouwhoogte voor bebouwing overschreden. De toegestane bouwhoogte voor

gebouwen binnen de bestemming 'Centrum' is 10 meter. Deze bouwhoogte wordt met

respectievelijk 1,70 meter, 5 meter en 11,25 meter overschreden. De beoogde bouwhoogte

voor enerzijds de appartementen en anderzijds de bijbehorende bergingen komt hiermee

op respectievelijk 15 meter voor de 3e verdieping, 21,25 meter voor de 4e/5e verdieping en

11,70 meter ter plaatse van de bergingen. Op de nu volgende afbeelding worden de

betreffende overschrijdingen weergegeven.


Afwijking toegestane bouwhoogten

Parkeren

Blijkens het inrichtingsplan van de openbare ruimte zijn voor fase 1 en fase 2 462

parkeerplaatsen aangelegd. Dit aantal is voldoende conform de Nota Parkeerbeleid Stein en

dit is ook expliciet bevestigd in de uitspraak van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van

State d.d. 25 april 2018.

2.4 Bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein'Het tijdelijk winkelcentrum op het Omphaliusplein is destijds planologisch mogelijk gemaakt

door middel van een tijdelijke ontheffing en tijdelijke bouwvergunning. Deze tijdelijke

ontheffing en bouwvergunning is op 25 februari 2010 door het college van burgemeester en

wethouders van de gemeente Stein verleend. Op basis van deze tijdelijke ontheffing en

bouwvergunning is het gebruik en de bouw van het tijdelijk winkelcentrum ter plaatse voor 5

jaar toegestaan. Deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning verliep echter in 2015 en kon

destijds op basis van de toen geldende wetgeving niet worden verlengd.


Uitsnede van het de voorlopige bestemming

Om die reden is er vervolgens een bestemmingsplan met daarin een voorlopige

bestemming (ex artikel 3.2 Wro) opgesteld om dit tijdelijke winkelcentrum planologisch -

juridisch te regelen. Het tijdelijk winkelcentrum kreeg de bestemmingen ‘Centrum – Voorlopig

1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’ met respectievelijk de definitieve bestemmingen ‘Groen’ en

‘Verkeer’. Na deze 2 jaar kwam deze voorlopige bestemmingen automatisch te vervallen en

traden de definitieve bestemmingen in werking, zijnde ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Op basis van

deze bestemmingen kon het Omphaliuspark als zodanig ingericht worden en dit is

ondertussen ook gebeurd. In dit voorliggende bestemmingsplan worden deze gronden

vanzelfsprekend definitief bestemd als 'Groen' en 'Verkeer'.

2.5 Maatschappelijke bestemmingIn het oorspronkelijke bestemmingsplan, ter plaatse van de noordzijde van fase 2, is een

maatschappelijke bestemming (apotheek, woningbouwcoörperatie en politiebureau) gelegen.

Deze bestemming is wederom meegenomen in dit bestemmingsplan zodat het centrum in

zijn geheel in één bestemmingsplan geregeld blijft. Planologisch - juridisch gezien wijzigt er

echter niets aan dit gedeelte van het plangebied.


Gedeelte van het plangebied waarop de maatschappelijke bestemming van toepassing is


Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 InleidingGemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven

met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten

kunnen opereren. De belangrijkste kaders van het Rijk en de provincie Limburg worden in het

kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd mede als randvoorwaarden zullen dienen voor

het lokale maatwerk in het bestemmingsplan.

In het geval van dit bestemmingsplan is een toets aan het Rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk

beleid niet noodzakelijk. Dit bestemmingsplan heeft namelijk een conserverend karakter en

regelt de bestaande danwel reeds vergunde situatie. In het beginstadium heeft reeds

toetsing aan beleid plaatsgevonden, zowel in het bestemmingsplan 'Centrum Stein' als in het

bestemmingsplan 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn

middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide beleidstoets

ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen.

Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. In

dit bestemmingsplan is derhalve een nieuwe toetsing aan het thans geldende beleid verder

niet noodzakelijk. Er worden met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk

gemaakt.

3.2 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg Het aantal gebouwde woningen is teruggebracht tot het feitelijk aantal gerealiseerde

woningen. De 65 zorgappartementen zijn gewijzigd in 44 zorgappartementen en 100

woningen zijn teruggebracht tot 70 woningen binnen de bestemming 'Centrum 1'.

Met de woningcorporatie wordt bezien óf en hoe deze contingenten concreet kunnen

worden ingezet elders binnen de gemeente Stein, rekening houdend met de Structuurvisie

Wonen Zuid-Limburg. De bouwtitels kunnen hierdoor ook maatschappelijk worden ingezet

ten behoeve van volkshuisvesting van de sociale doelgroep.

3.3 Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-LimburgHet winkelcentrum van Stein is in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg

opgenomen als concentratiegebied. Dit betekent dat in beginsel ruimte moet zijn voor

kwalitatieve toevoegingen. Naast kwalitatieve toevoegingen zijn ook kwantitatieve

toevoegingen in een concentratiegebied toegestaan.

Met onderhavig plan zijn de overtollige bouwvlakken, waar het winkelcentrum niet is

gerealiseerd, wegbestemd. Programmatisch bestaat op basis van de gebruiksregels nog de

flexibiliteit voor toevoegingen of een andere invulling van de commerciële ruimten.


Concentratiegebied Stein


Hoofdstuk 4 Actuele waarden

4.1 InleidingDit hoofdstuk gaat normaliter in op de (mogelijk) in het plangebied aanwezige waarden ten

aanzien van flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie. Echter ook voor de actuele

waarden geldt dat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een toets aan actuele

waarden reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen

'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn

middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide toets naar actuele

waarden ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende

vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan

bijgevoegd. Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk

worden gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.


Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 InleidingWater vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied

van woningbouw. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van

hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken

van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om in de toelichting bij een

bestemmingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen

van het plan voor de waterhuishouding. Dit is bepaald in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van

het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf

genoemd. Dit hoofdstuk kan als zodanig beschouwd worden.

In het geval van dit bestemmingsplan is een watertoets niet noodzakelijk omdat hier sprake is

van een conserverend plan waarbij een watertoets reeds heeft plaatsgevonden in de eerder

opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde

ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning zijn eveneens

voorzien van een watertoets in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de

verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij

dit plan bijgevoegd. De waterhuishoudkundige situatie blijft in het kader van dit

bestemmingsplan ongewijzigd.


Hoofdstuk 6 Milieuparagraaf

6.1 InleidingIn dit hoofdstuk wordt normaliter ingegaan op de milieuaspecten die van invloed kunnen zijn

op het plan. Echter ook voor de milieuaspecten geldt dat hier sprake is van een

conserverend plan waarbij een toets aan de verschillende relevante milieuaspecten reeds

heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern

Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een

omgevingsvergunning zijn eveneens getoetst aan de verschillende relevante milieuaspecten

in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze

onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd.

Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk worden

gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.


Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 InleidingIn een bestemmingsplan zijn de bouwen gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied

opgenomen. Dit bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied door voor de gronden

bestemmingen aan te wijzen. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de

verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel

van het bestemmingsplan nader toegelicht.

7.2 Uitgangspunten

7.2.1 Wettelijk kader

Het wettelijk kader wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De wettelijke regeling voor bestemmingsplannen is vervolgens verder ingevuld door het

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Het

bestemmingsplan dient te voldoen aan de als bijlage bij de voornoemde Regeling

opgenomen Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit betekent dat

bestemmingsplannen kwalitatief gelijkwaardig zijn en uniform in aanpak, uitvoering,

uitwisseling van gegevens en raadpleging daarvan.

7.2.2 Planonderdelen

Het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat

vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch

bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge

samenhang te worden opgenomen en toegepast.

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een

bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze

bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de

informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts

opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een

kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de

legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en

geven tevens de bouwen gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De

regels van dit bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' zijn opgebouwd conform de door het

SVBP2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels,

algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels.


7.2.3 Inleidende regels

In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden om te beginnen omschrijvingen gegeven van de in

het bestemmingsplan gebruikte Begrippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid door

interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die

gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg

vatbaar zijn. Een gedeelte van de begrippen is omschreven in het SVBP en dient letterlijk

daaruit te worden overgenomen. Deze begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn

overgenomen.

Ook over de bepaling van afstanden, hoogtes en oppervlaktes kunnen interpretatieverschillen

ontstaan. Om op een eenduidige manier afstanden, hoogtes en oppervlakten te bepalen,

wordt in Artikel 2 Wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt

verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart

van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de wijze van meten worden in de

SVBP2012 regels gegeven, welke in het plan letterlijk zijn overgenomen.

7.2.4 Bestemmingsregels

In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels komen alle bestemmingen aan bod. Per bestemming die

op de verbeelding wordt gebruikt, worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. Hoewel

niet ieder bestemmingsartikel alle elementen hoeft te bevatten, ziet de opbouw van de

bestemmingsregels er in beginsel als volgt uit:

1. Bestemmingsomschrijving;

2. Bouwregels;

3. Nadere eisen;

4. Afwijking van de bouwregels;

5. Specifieke gebruiksregels;

6. Afwijking van de gebruiksregels;

7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van

werkzaamheden;

8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een werk;

9. Wijzigingsbevoegdheid.

7.3 bestemmingen

7.3.1 Centrum - 1

Het beleid

In de kern Stein wordt onderscheid gemaakt in de wijze van exploitatie en het doel waartoe

voorzieningen worden gerealiseerd en in stand gehouden. In de kern staat concentratie van

voorzieningen voorop. Binnen de kern Stein zijn drie centrumgebieden (Stadhouderslaan /

Heerstraat-centrum (Centrum - 1), Kruisstraat/Wilhelminaplein (Centrum - 2) en Peldenstraat

(Centrum - 2)) aangewezen waarbinnen bepaalde functies onderling uitwisselbaar zijn. Op het

plangebied van dit bestemmingsplan is enkel de bestemming 'Centrum - 1' van toepassing.


Als voorbeeld van een uitwisseling: als ergens de detailhandelsfunctie van een pand wordt

beëindigd, bestaan er geen bezwaren hier bijvoorbeeld een dienstverlenende functie te

vestigen. De toegestaande functies zijn allemaal onderling uitwisselbaar, daarbij is wel een

maximum oppervlak gesteld aan de functies detailhandel, supermarkt,

dienstverlening/horeca, en het multifunctioneel centrum. Dit om te bewaken dat het aanbod

binnen het winkelcentrum gedifferentieerd blijft. Ook aan het maximum toegestane aantal

woningen is een maximum gesteld.

Ten aanzien van de bestemming Centrum - 1 geldt het volgende:

1. Het beleid is gericht op een grote flexibiliteit in gebruik. De bebouwing mag gebruikt

worden voor aan huis gebonden activiteiten, culturele voorzieningen, detailhandel

waaronder supermarkten, (zakelijke) dienstverlening, horeca (categorie 1 t/m 4:

broodjeszaak, ijssalon, theesalon, restaurant, café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé,

pubs, juice- en healthbar, hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers), kantoren,

maatschappelijke doeleinden en wonen;

2. Er wordt een beperking gesteld aan de omvang van supermarkten (maximaal 3.800 m2).

Het aantal supermarkten bedraagt maximaal 2;

3. Ook aan de functies detailhandel, dienstverlening, horeca en het multifunctioneel centrum

wordt een maximum bedrijfsvloeroppervlakte gesteld;

4. De fysiek geboden ruimte (bouwgrenzen) is zodanig dat revitalisering en bouwkundige

vernieuwing mogelijk is;

5. De functiewijzigingen worden steeds in relatie met de verkeersafwikkeling en

parkeerbehoefte beoordeeld;

6. Alle onder 1. genoemde functies zijn toegestaan op de begane grond. Op de

verdieping(en) is alleen de functie wonen toegestaan.

Het bouwvlak

Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen en bijgebouwen opgericht worden. Binnen de

bestemming ‘Centrum - 1’ is het bouwvlak afgestemd op de bestaande situatie.

7.3.2 Groen

Het beleid

De structuurbepalende groenzones/elementen, in dit geval betreft dit enkel het recent

aangelegde Omphaliuspark op de locatie waar eerder het tijdelijke winkelcentrum heeft

gestaan, zijn specifiek bestemd als ‘Groen’. Het beleid is primair gericht op het handhaven

van deze groenzones/elementen om daarmee de woon- en omgevingskwaliteit in de kern

Stein c.q. het centrum te waarborgen. Deze groenelementen zijn het visitekaartje van de kern

en het centrum. Binnen de bestemming ‘Groen’ is de aanleg van voet- en rijwielpaden,

speelvoorzieningen, kunstobjecten, voorzieningen van openbaar nut, alsmede

waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Onder de bestemming ‘Groen’ valt niet het zogenaamde snippergroen (de kleine

groenplantsoenen). Deze maken onderdeel uit van de bestemming ‘Verkeer’. Dit om te

voorkomen dat deze bij een eventuele herinrichting van de openbare ruimte qua


bestemming een belemmering vormen.

7.3.3 Maatschappelijk

Het beleid

Maatschappelijke doeleinden zijn zaken die goed passen en noodzakelijk zijn binnen het

plangebied, daarom zijn ze qua beleid primair te handhaven:

1. Voorkomen moet worden dat de bebouwing van deze voorzieningen in de toekomst

voor niet op de aard en omvang van het plangebied afgestemde voorzieningen kunnen

worden gebruikt;

2. Maatschappelijke voorzieningen zijn onderling uitwisselbaar, zodat de benodigde

dynamiek verzekerd is, ten einde de wijkfunctie en het voorzieningenniveau binnen het

centrum te kunnen versterken.

Het bouwvlak

Voor de bestemming 'Maatschappelijk' zijn de bouwmogelijkheden uit het geldende

bestemmingsplan 'Kern Stein' gerespecteerd. Het bouwvlak is dan ook overeenkomstig

ingetekend. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.

7.3.4 Verkeer

Het beleid

Sommige bestemmingen/functies spreken qua beleid voor zich. Het zijn functionele

onderdelen van het plangebied, zoals verkeersruimte en verblijfsruimte, alsmede

groenvoorzieningen van ondergeschikte aard (snippergroen).

1. Binnen de bestemming 'Verkeer' staat het beheerskarakter voorop. Gewijzigde inzichten,

die leiden tot herinrichting, zijn binnen de begrenzing van de bestemming, rechtstreeks

mogelijk;

2. Deze bestemming is gericht op de afwikkeling van het verkeer. Naast wegverkeer zijn

onder meer ook voet- en rijwielpaden, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige

voorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. De (ontsluitings)wegen en paden,

alsmede de parkeervoorzieningen binnen het plangebied krijgen de bestemming

‘Verkeer’. De bouwmogelijkheden zijn beperkt tot de noodzakelijke bouwwerken ten

behoeve van het functioneren van de openbare ruimte;

3. Evenementen en standplaatsen voor ambulante handel wordt rechtstreeks toegestaan

binnen de openbare ruimte;

4. Terrassen ten behoeve van horecagelegenheden zijn binnen de bestemming ‘Verkeer’

toegestaan mits de doorgang van het verkeer en de verkeersveiligheid gewaarborgd

wordt. Verder worden terassen en uitstallingen gebaseerd op speciaal vastgesteld beleid

als nadere uitwerking van de APV.

7.3.5 Dubbelbestemming Leiding

Het beleid

1. Ter plaatse van het directe ruimtebeslag van de ondergrondse leidingen worden


activiteiten, die het bedrijfszeker en -veilig functioneren van leidingen kunnen schaden,

geweerd. Derhalve worden beperkingen opgelegd aan de mogelijkheden tot bebouwing

en gebruik van de grond, die tot beschadiging van de leidingen kunnen leiden.

2. Binnen de dubbelbestemming 'Leiding' mogen, in afwijking van het bepaalde in de

afzonderlijke artikelen, uitsluitend bouwwerken van geringe omvang ten dienste van of

ter instandhouding van de betreffende leiding worden gebouwd.

7.3.6 Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 1 en Waarde – Archeologie 2

Het beleid

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is verdeeld in de categorieën 1 tot en met 2,

hetgeen te maken heeft met het onderliggende gemeentelijke archeologische beleid en de te

beschermen waarden. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de

instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige

waardevolle elementen, in het bijzonder voor beschermde archeologische monumenten.

Bouwen dan wel aanleggen in dergelijke gronden is niet zonder meer mogelijk.

7.4 Wijzigingen bouwregels en maatvoeringenZoals uitgebreid uiteengezet in Hoofdstuk 2 betreffen de wijzigingen, die op basis van de

drie verleende omgevingsvergunningen zijn doorgevoerd, ondergeschikte wijzigingen die in

de bestemmingsplan planologisch - juridisch worden doorvertaald in de regels en met name

op de verbeelding van dit plan. Nu volgend samenvattend een kort overzicht van de

betreffende wijzigingen:

Verschillende afwijkingen (zowel in fase 1 als fase 2) van de bouwgrenzen en waar nodig

ook de bestemmingsgrenzen welke zijn aangepast op de verbeelding, dit betreft:

1. Gedeelten van randen van het winkelcentrum (fase 1);

2. Gedeelten van de verschillende parkeerplaatsen (fase 1 en 2);

3. Gedeelten van de randen van het supermarkten appertementencomplex uit fase 2;

Verschillende afwijkingen (zowel in fase 1 als fase 2) van de bouwhoogten welke zijn

aangepast op de verbeelding;

Afwijking verkeersontsluitingen voor voetgangers, de betreffende 3 ontsluitingen zijn op

de verbeelding op de werkelijke locatie zoals gerealiseerd weergegeven;

Afwijking oppervlakte horecagelegenheid van 200 m2 naar 225 m2;

Verwijdering dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ uit de regels en van de

verbeelding;

Aanpassing van de maximaal toelaatbare oppervlakte van de supermarkten in de regels

7.5 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de 'Anti-dubbeltelregel' opgenomen. Deze

regel wordt opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een

bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde

oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook

nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een


soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal 'Algemene

bouwregels', conform het Bro.

Algemene gebruiksregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal 'Algemene

gebruiksregels'. In dit artikel wordt in ieder geval geregeld in welke gevallen, ongeacht de

bestemming, het gebruik van gronden en/of bouwwerken niet is toegestaan.

Algemene aanduidingsregels

De 'Algemene aanduidingsregels' betreffen de nadere aanduiding van samenhangende

gebieden gelegen over meerdere bestemmingen waarop een nadere regeling van

toepassing is. Aanduidingsregels hebben met name betrekking op sectorale aspecten die

ruimtelijk relevant zijn en waaraan een zonering (aan te houden afstand) is toegekend. In het

kader van het industrielawaai wordt in deze regels een gebiedsaanduiding opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

In de 'Algemene afwijkingsregels' wordt aangegeven in welke gevallen middels een

omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bepaalde, in het bestemmingsplan

geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om, tenzij anders vermeld, afwijkingsregels die

gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels

In de 'Algemene wijzigingsregels' wordt aangegeven in welke gevallen burgemeester en

wethouders bevoegd zijn het bestemmingsplan te wijzigen. De voorwaarden, die bij

toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht genomen moeten worden, zijn daarbij

aangegeven.

Algemene procedureregels

In de 'Algemene procedureregels' wordt aangegeven welke procedures moeten worden

doorlopen bij in de bestemmingsregels opgenomen afwijkingsregels en bij het stellen van

nadere eisen. De procedure voor het wijzigen van een plan of het verlenen van een

omgevingsvergunning is al bij wet geregeld.

Overige regels

In de 'Overige regels' zijn de voorrangsregels opgenomen, die in geval van strijdigheid van

belangen tussen bestemmingen en dubbelbestemmingen, de voorrang van regels bepalen.


7.6 Overgangs- en slotregelsOvergangsrecht

In de regels wordt het 'Overgangsrecht' opgenomen zoals voorgeschreven in de artikelen

3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Slotregel

Als laatste wordt de 'Slotregel' conform de SVBP2012 opgenomen. In deze slotregel wordt

aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan aangehaald kunnen worden.


Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 InleidingNaast het toetsen van een bestemmingsplan aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten,

dient het bestemmingsplan ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het plan.

Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke

uitvoerbaarheid.

8.2 Economische en financiële uitvoerbaarheidDit bestemmingsplan voor het centrum van Stein is een beheersplan met een conserverend

karakter. Het betreft de actualisatie van een verouderd bestemmingsplannen waarbij

eveneens de planologisch - juridische consequenties van de 3 verleende

omgevingsvergunningen worden opgenomen. In de bijbehorende ruimtelijke

onderbouwingen is de economische en financiële uitvoerbaarheid van deze

omgevingsvergunningen onderbouwd. In alle gevallen wordt de huidige situatie

weergegeven. Dit heeft geen financiële consequenties.

De financiële haalbaarheid van mogelijke ontwikkelingen, wijzigings- of

afwijkingsbevoegdheden binnen het bestemmingsplan dienen afzonderlijk te worden

aangetoond door de initiatiefnemers zelf. Verder voorziet het bestemmingsplan niet

rechtstreeks in nieuwe ontwikkelingen.

8.3 PlanschadeIn de Wet ruimtelijke ordening (afd. 6.1) is bepaald dat burgemeester en wethouders

degene, die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van

een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bestemmingsplan, op

aanvraag een tegemoetkoming toekent, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor

rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet

voldoende anderszins is verzekerd. Het voorliggende bestemmingsplan is echter naar zijn

aard hoofdzakelijk een conserverend bestemmingsplan, waardoor het risico van toewijsbare

planschade gering is danwel zelfs niet aan de orde is.

Met contractpartners Kibo en Zaam Wonen bestaat consensus over de in het onderhavige

bestemmingsplan opgenomen en feitelijk gerealiseerde woningen en detailhandel.

8.4 ExploitatieplanIn de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.12) wordt voorgeschreven dat tegelijk met het

vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld moet worden voor het

plangebied of delen ervan, tenzij:

het kostenverhaal anderszins verzekerd is;

er geen noodzaak tot het stellen van locatie-eisen of eisen aan type woningbouw is;

er geen noodzaak is voor het bepalen van een tijdvak of fasering.


In artikel 6.2.1 Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een

exploitatieplan moet vaststellen. Onder een bouwplan wordt onder andere verstaan de bouw

van één of meerdere woningen. Wijziging van het gebruik van een bestaand gebouw kan dan

ook niet worden aangemerkt als een bouwplan. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig

vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een

bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buiten toepassingsverklaring

van een beheersverordening zijn.

De reeds vergunde situatie voor het centrum is opnieuw positief bestemd. Het betreft

inmiddels een bestaande situatie waarbinnen geen nieuwe ontwikkelingen (meer) zijn

voorzien. Er zijn verder geen kosten aan het plan meer verbonden. Een exploitatieplan wordt

derhalve niet noodzakelijk geacht.

8.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheidNaast de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het ook belangrijk dat het

plan maatschappelijk uitvoerbaar is. Daarom zal een bestemmingsplanprocedure worden

doorlopen. In het kader van deze procedure zal dit plan ter inzage worden gelegd. Eventuele

reacties en zienswijzen kunnen tijdens deze inzagetermijn worden ingediend.

Gezien de reeds doorlopen procedures in het kader van het voorheen geldende

bestemmingsplan ‘Centrum Stein’, het thans geldende bestemmingsplan ‘Kern Stein’ alsmede

de aanpassingen van deze bestemmingsplannen naar aanleiding van de destijds gegrond

verklaarde zienswijzen mag worden aangenomen dat tegen dit plan geen overwegende

bezwaren bestaan. Zeker ook gezien het feit dat bij de separate procedure voor de

omgevingsvergunningen van fase 1 en 2 van de plannen verschillende informeer en

participatie momenten zijn georganiseerd voor geïnteresseerden en betrokkenen. Winkeliers

mochten hierbij bijvoorbeeld een voorkeurspositie aangeven voor hun winkel in het nieuwe

winkelcentrum en omwonenden en overige betrokkenen zijn uitvoerig geïnformeerd over de

plannen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot onherroepelijke vergunningen.


Hoofdstuk 9 De procedure

9.1 De te volgen procedureHet bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk

bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

a. Ontwerp:

1e ter inzage legging (ontwerpbestemmingsplan)

b. Vaststelling:

Vaststelling door de Raad

2e ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan)

c. Beroep:

(Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan

Reactieve aanwijzing

Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het

ontwerpbestemmingsplan (fase a) zienswijzen worden ingediend door een ieder. In

publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt

daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de

Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn vastgestelde vorm.

9.2 Kennisgeving voorbereidingOvereenkomstig artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is kennis gegeven van het

voornemen tot het voorbereiden van het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018'. Hierbij is

aangegeven dat dit bestemmingsplan een integrale herziening betreft om het nieuwe

centrum van Stein, na jaren van ontwikkeling, te voorzien van een adequate planologisch -

juridisch kader.

9.3 VooroverlegTot de voorbereiding van dit bestemmingsplan behoort het overleg met de daarvoor in

aanmerking komende besturen van betrokken gemeenten, provincie en waterschappen en

met diensten van het Rijk (indien aan de orde). Instanties die blijkens hun werkterrein,

belangen vertegenwoordigen of bevoegdheden krachtens de Wro hebben, worden bij de

totstandkoming van bestemmingsplannen betrokken bij het overleg conform artikel 3.1.1.

Bro.

Echter de diverse instanties zijn reeds nadrukkelijk betrokken bij de voorbereiding van de

plannen voor het centrum. Aangezien dit bestemmingsplan uitsluitend een conserverend plan

plan betreft waarin de inmiddels gerealiseerde situatie van een adequaat planologisch -

juridisch kader wordt voorzien, wordt vooroverleg niet noodzakelijk geacht. Het


bestemmingsplan wordt dan ook direct als ontwerp ter inzage gelegd.

9.4 Zienswijzen en vaststellingHet ontwerpbestemmingsplan heeft van ......., gedurende zes weken, tot en met ......... ter

inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn wel/geen zienswijzen binnen gekomen. Naar

aanleiding van deze zienswijzen is ..........

Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente Stein in de

raadsvergadering van ........ ongewijzigd/gewijzigd vastgesteld.


Centrum Stein 2018 bestemmingsplan · Status: ontwerp Datum: 5 oktober 2018 _Vonderweg 14, 5616 RM...

Documents

Transcript of Centrum Stein 2018 bestemmingsplan · Status: ontwerp Datum: 5 oktober 2018 _Vonderweg 14, 5616 RM...