Bouwgroep MaathuisCPO X Steigereiland126i

MAATHUISCPO BARKENTIJN m a a t

h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

Bouwgroep MaathuisCPO X BarkentijnHeb je interesse in een maatwerk woning die je samen met toekomstige buren ontwikkelt?Dan is dit je kans. De gemeente stelt twee kavels beschikbaar voor bouwgroepen op het Steigereiland op IJburg. De eerste stap is het aanmelden van de bouwgroep uiterlijk 5 februari 2016. Voor deze ontwikkeling wordt een rechtspersoon opge-richt waar bouwgroep leden in participeren.Spreekt dit je aan? Sluit je dan aan bij de bouwgroep Maat-huisCPO X Barkentijn! In dit project werken MaathuisCPO sa-men met de bouwgroep om iedereen optimaal te begeleiden in het bouwproces.

Blok 126i bevindt zich op het Steigereiland, achter de basis-school in het oostelijk deel van de Noordbuurt. De kavel wordt omringd door de Hooivletstraat, de Smalschipstraat, de Bar-kentijnkade en de Barkasstraat.Het blok bestaat uit drie kavels, waarvan er twee beschikbaar komen voor twee bouwgroepen (collectief particulier op-drachtgeverschap):

DEEL A ‘DE HAAK’Dit blok bestaat uit 3 lagen en telt 20-24 woningen en apparte-menten met parkeren op eigen terrein.De totale kavelprijs voor Blok A is €4.400,000,- exclusief BTWDEEL B ‘DE DIJK’Ligt aan het water en biedt ruimte aan 8-9 woningen van drie lagen met parkeren op eigen terrein.De totale kavelprijs voor Blok B is €2.000,000,- exclusief BTW

INTRODUCTIE


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

KAVEL 126iEr zijn drie bouwdelen op de kavel 126i: A, B, en C. Delen A en B worden nu door de gemeente uitgegeven voor ontwikke-ling door bouwgroepen. Deel C wordt niet voor bouwgroepen beschikbaar gesteld en komt later via een tender op de markt.De verkaveling sluit aan op de overige kavels op Steigereiland en is gebaseerd op een gesloten bouwblok van 47 x 80 meter. De bebouwing van delen A en B is 2-3 bouwlagen hoog. De straatgevel is 3 bouwlagen hoog, aan de binnenkant van het bouwblok is variatie in diepte en hoogte van de bebouwing mogelijk.


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

KAVELPASPOORTENVoor de drie delen van de kavels op blok 126i zijn kavelpas-poorten opgesteld. Hierin staan de algemene stedenbouw-kundige uitgangspunten voor de Noordbuurt en de specifieke regels voor de verschillende kavels. De maximum bouwhoog-te voor de delen A en B is 10,5 meter. Hierbinnen zijn 3 bouw-lagen mogelijk realiseerbaar, al dan niet op een halfverdiept parkeergarage.Voor deel A geldt een maximum bouwdiepte van 15 meter en voor deel B een maximum bouwdiepte van 12,5 meter.

Op basis van de kavelpaspoorten kunnen wij al onderzoek doen naar mogelijke invullingen.


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

MODELLEN: DEEL AREKENMODELLENWij hebben voor de twee bouwdelen A en B voorbeeld invul-lingen onderzocht. Hierdoor kunnen wij een schatting maken van het aantal en de types woningen die realiseerbaar zijn bin-nen de stedenbouwkundige randvoorwaarden.Deze modellen zijn niet definitief - de uiteindelijke invulling van de kavels wordt juist in samenspraak met de bouwgroep leden bepaald – maar ze helpen ons nu om grip te krijgen op de kansen die er zijn en een globale schatting te doen van de kosten.

MODEL DEEL ADeel A bevat 3 kanten van het gesloten bouwblok. Dit is een forse bouwmassa waarbinnen veel mogelijke invullingen zijn. De stedenbouwkundige randvoorwaarden gaan uit van een doorlopende straatgevel van 3 bouwlagen. Maar aan de bin-nenkant van het blok is veel variatie mogelijk in zowel de hoogte (1, 2 of 3 bouwlagen) als in de diepte (12 tot 15 meter). Dit geeft veel vrijheid in de keuze van aansluiting (eengezins-woningen of appartementen) en de mate waarin individu-ele bewoners zelf kunnen bepalen hoeveel binnen- en buiten-ruimte ze willen op hun deel van de kavel. Deze combinatie van een samenhangende, stedelijk straat-beeld en een afwisselende, intiem beeld aan de binnenzijde is een van de krachten van deze locatie.


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

MODELLEN: DEEL AIn dit model hebben wij onderzocht hoe een mix van appar-tementen en eengezinswoningen gemaakt kan worden. De bruto vloer oppervlakte van de woningen hier varieert tussen 85m2 en 190m2. Onafhankelijk van de samenstelling van wo-ningtypes wijzen onze studies uit dat er 22-24 woningen op dit deel realiseerbaar zijn. Wij houden in de modellen ook reke-ning met het integreren van gemeenschappelijke- of verhuur-bare commerciële ruimtes (bijvoorbeeld in de buitenhoeken van het blok aan het plein). Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Binnen de randvoor-waarden is een verhoogde binnenplaats mogelijk – wij kunnen het ons voorstellen dat een aantal van de woningen een par-keerplek en berging in het souterrain heeft.

Uitgaande van de kavelprijs en gangbare bouwkosten komen wij op V.O.N. prijzen in dit model tussen de €300.000,- en €500.000,-


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

MODELLEN: DEEL A


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

MODELLEN: DEEL BDeel B is een vrijstaande rij aan de buitenkant – de dijk – van het bouwblok. De ligging van deze woningen is optimaal. Het ligt voor de hand om deze woningen als eengezinswoningen te ontwikkelen. Hier ook geldt een straatgevel van 3 bouw-lagen. Wanner de maximum bouwdiepte van 12,5m wordt benut kunnen in principe 8 woningen met bruto vloer opper-vlakte van ca.190m2 worden gerealiseerd. Parkeren moet hier ook op eigen terrein, bereikbaar via het binnenstraatje aan de westkant.In ons model hebben alle woningen dezelfde doorsnede (hal-ve verdieping op de derde bouwlaag); echter is er variatie mo-gelijk in de omvang van de eerste en derde bouwlagen.


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

MODELLEN: DEEL B


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

FASE 4: PLAN VAN AANPAKFASEDe geselecteerde bouwgroep wordt gevraagd om een plan van aanpak uit te werken. In deze fase wordt ook het aantal leden aangevuld, leden die ingeschreven zijn maar niet wen-sen verder te gaan mogen de groep verlaten en nieuwe leden kunnen er bijkomen. Het plan van aanpak wordt getoetst aan de volgende doelstel-lingen van de gemeente: De mate van zeggenschap en ruimte voor eigen woonwensen voor de bouwgroep leden gedurende het pro-ces. De mate van zekerheid dat de kavel daadwerkelijk ontwikkeld gaat worden volgens plan en planning De mate waarin de ontwikkeling aansluit op de ste-denbouwkundige uitgangspunten De mate waarin duurzaam ontwikkeld en gebouwd wordt.Deze doelstellingen vormen tevens de leidraad voor alle fasen 2 tot 4 van het selectieproces.

OPTIEOVEREENKOMST EN EFPACHTAANBIEDINGBij succesvolle afronding van de selectiefasen sluiten de ge-meente en de geselecteerde bouwgroep en optieovereen-komst. De bouwgroep krijgt hiermee 1 jaar de tijd om een rechtspersoon op te richten, het plan tot definitief ontwerp-niveau uit te werken en de haalbaarheid van het uitgewerkte plan aan te tonen. Tegen het einde van deze fase wordt de definitieve erfpachtaanbieding door de gemeente gedaan. 12 maanden na het accepteren van de erfpachtaanbieding moet de omgevingsvergunning voor het plan verleend zijn.Voor een verdere toelichting op erfpacht en de wijze van bepalen van de erfpachtaanbieding zie de selectiebrochure (blz.20).

FINANCIERINGNaast de kosten voor de bouwkavel (€4.400,000,- exclusief BTW voor deel A en €2.000,000,- exclusief BTW voor deel B) krijg je bij het bouwen van een eigen woning te maken met overige kosten, zoals: bouwkosten adviseurskosten (architect, constructeur, installaties adviseur, grondonderzoek, enz.) legeskosten omgevingsvergunning notariskosten aansluitkosten nutsvoorzieningen inrichtingskosten financieringskosten tijdelijke kosten t.b.v. dubbele woonlastenHet is aan te raden tijdig uw eigen financiering uit te zoeken en voor de groep nuttig om een partij te vinden die achtervang kan bieden wanneer er woningen niet worden afgenomen of een groepslid zich terug trekt. Er zijn voor bouwgroepen sub-sidies ook verkrijgbaar ten behoeve van de eerste fasen van de ontwikkeling – ontwerp, indienen en betalen van de omge-vingsvergunning enz. – omdat deze kosten moeilijk te dekken zijn via een hypotheek.

PLANNING (samenvatting, zie selectiebrochure)Sluiting inschrijving 5 januari 2016Loting (in geval meer dan 3 bouwgroepen) 2 maart 2016Bericht deelname schriftelijke fase 4 maart 2016Indienen schriftelijke documenten 2 8 maart 2016Interviews 18-22 april 2016Bericht deelname plan van aanpakfase 13 mei 2016Indiening Plan van Aanpak 24 juni 2016Sluiten optieovereenkomst 22 juli 2016Goedkeuring definitief ontwerp eind mei 2017Indienen omgevingsvergunning juni – juli 2017Aanbesteding aannemers juli-december 2017Gronduitgifte gemeente juli 2017Levering kavel n.t.b.Start bouw (schatting) januari 2017Oplevering (schatting) september 2017 (mag uiterlijk 36 maanden na acceptatie erfpachtaanbieding)

Selectieprocedure BouwgroepVan de bouwgroepen die 5 februari a.s. hebben ingeschreven zal de gemeente een 4-fase selectieprocedure ingaan, zie de selectiebrochure van de gemeente. In vogelvlucht zijn de fa-sen:

FASE 1: INSCHRIJVINGSFASEIedere bouwgroep die belangstelling heeft voor één van de bouwdelen schrijft daarvoor in. Een bouwgroep die inschrijft met meer dan 50% van de nodige leden (dus 13 leden voor bouwdeel A en 5 leden voor bouwdeel B) maakt een hogere kans op selectie naar de tweede fase. Iedere potentiele lid mag alleen bij 1 bouwgroep inschrijven. Voor de eerste selec-tieronde is verder geen verplichting aan leden.Er worden 3 bouwgroepen in fase 1 geselecteerd. Wanneer meer bouwgroepen inschrijven wordt een loting gehouden om de 3 groepen te selecteren.

FASE 2: SCHRIFTELIJKE FASEDe drie geselecteerde bouwgroepen worden gevraagd om de volgende documenten aan te leveren: Schriftelijke motivatie Risicoanalyse Interviewplanningsformulier

FASE 3: INTERVIEWFASEIn deze fase worden 2 personen per bouwgroep geïnterviewd. Een van de personen moet een ingeschreven lid van de groep zijn, de keuze van de tweede is vrij en mag bijvoorbeeld een externe adviseur of deskundige zijn.Na deze fase wordt op basis van de schriftelijke stukken en de interviews 1 bouwgroep geselecteerd om verder te gaan.


h u i s...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

+

WERK VAN MAATHUIS CPOMaathuis CPO is een samenwerking tussen JoustraReid architecten, Lab03 architecten, en procesbegeleiders CRUQ-s en Bondgenoot. De actuele CPO pro-jecten van Maathuis zijn op onze website te zien, http://maathuiscpo.nlVoor het project Barkentijn bestaat de team uit JoustraReid architecten en Bondgenoot advies.Het werk van JoustraReid architecten is te vinden op onze website, http://www.joustrareid.nl

Maathuis CPOContact: Steve ReidM 06 2245 0693E [email protected]; [email protected]

Bouwgroep MaathuisCPO X Steigereiland126i

Documents

Transcript of Bouwgroep MaathuisCPO X Steigereiland126i