Bijlage 1 – Investeringsnota De Nieuwe Kern Zuid · 8 EA Verwerking advies gemeente Ouder-Amstel...

V1/4-2015

Versie104mei2020

Bijlage1–InvesteringsnotaDeNieuweKernZuid

GemeenteAmsterdamDeNieuweKernZuid

Versie104mei2020KenmerkZD2020-003057

2

NaamProjectDeNieuweKernZuid

KenmerkZD2020-003057

OpdrachtgeverAmbtelijkopdrachtgever: EllenNieuweboerProjectmanager: SaskiaPark

OpstellersGéSmit&EricAangeenbrug

Voorakkoord:

Naam Datum

Opgesteld GéSmit&EricAangeenbrug 6april2020

Gecontroleerd SaskiaPark 17april2020

Vrijgegeven EllenNieuweboer 28april2020



3

Versiebeheer

Versie Auteur Redenversiewijziging Datum

1 GSM,SVB,SVK,YKE,GSJ Eersteconcept 20-12-2019

2 GSM Versievoorprojectteamreview 12-01-2020

3 GSM,WST Verwerkingreviewcommentaar 23-01-2020

4 GSM,SVB,WST Updatefinanciëleparagraaf 31-01-2020

5 GSM VrijgavedoorAOG 04-02-2020

6 GSM VerwerkingadviezenSAP,MV 20-02-2020

7 GSM,SVB VerwerkingadviesMV,updatefinanciële

paragraaf

23-03-2020

8 EA VerwerkingadviesgemeenteOuder-Amstel 06-04-2020

9 SP,EN Controleenvrijgave 17-04-2020

10 EA Vormgevingbijgewerkt 4-05-2020



4

Inhoud

Samenvatting 5

1 Inleiding 7

2 Stedenbouwkundigplan 10

3 Duurzaamheid 16

4 Ontwikkelstrategie 19

5 Planningenproces 22

6 Consultatie,participatieencommunicatie 24

7 Organisatie 26

8 Financiën 27



5

Samenvatting

Vooru ligtde InvesteringsnotaDeNieuweKernZuidvoorhetgebiedsontwikkelingsprojectDeNieuweKernZuid.Dezeinvesteringsnotawordtsamenmetdefinanciëleparagraafterbesluitvormingaandegemeenteraad voorgelegd. De Investeringsnota De Nieuwe Kern Zuid fungeert als oplegger voor hetInvesteringsbesluit.NaNoordwest:VerlengingJoanMuyskenweg(’18-’20),zalmiddelsditbesluit hettweede deelgebied binnen De Nieuwe Kern tot uitvoering worden gebracht. De investeringsnotabetreftdeuitwerkingvanditplandeelinplan,programma,financieringenenproces.BinnendegebiedsontwikkelingDeNieuweKern,gelegeningemeenteOuder-Amstel,kentDeNieuweKern Zuid de opgave om de huidige mobiliteitsvoorzieningen in het gebied te herschikken,toekomstbestendig temakenenomruimte tebiedenvoordeontwikkelingvanmaatschappelijkeencommerciële voorzieningen, met in het bijzonder breedte- en topsportvoorzieningen. Dit gebiedscheptde condities voordeontwikkelingvandenoordelijkergelegen toekomstigewoonwijk vanDeNieuwe Kern waarvoor de stedenbouwkundige visie in januari 2020 is vastgesteld door het college.PlandeelZuidfungeertalsovergangtussenhethoogstedelijkeArenA-PoortendezewoonwijkenzorgtvoorlevendigheidenverbeteringvandebereikbaarheidenveiligheidvanhetgebiedrondomdeJohanCruijffArena.In lijnmetenalsuitwerkingophetPrincipebesluitDeNieuweKern(2017)biedtdezenotahetvoorsteltotuitvoering(ophoofdlijnen):

• HerontwikkelingvanevenementenparkeerterreinP2totgemengdenduurzaamsportpark‘DeNieuweToekomst’voortop-enbreedtesportensportevenementen,inclusiefeenministadionen kantoorlocatie voor AFC Ajax. Het sportpark is primair voor de jeugdopleiding enmaatschappelijke initiatievenvanAFCAjax,maarwordtopenbaar toegankelijk en (naastdeactiviteitenvanAFCAjax)ookomtesporten.DezeontwikkelingvindtplaatsopinitiatiefvanAFCAjax.

• Amsterdam faciliteert de ontwikkeling van ‘De Nieuwe Toekomst’ middels het functievrijmaken,bouwrijpmakenenuitgifteinerfpachtvandegronden.Degrondenzijnnuingebruikalsevenementenparkeerterreint.b.v.hetArenA-gebied.Debenodigdeparkeercapaciteitvoorevenementenwordtgecompenseerdinhetgebied;

• Voor de ontwikkeling van ‘De Nieuwe Toekomst’, zal ter compensatie van P2, SportparkStrandvliet worden getransformeerd. Echter is hier niet een één-op-één vervanging van deparkeercapaciteit voorzien, maar een mobiliteitshub; de Smart Mobility Hub (SMH) in eengroen-stedelijke en sportieve setting. De parkeerplaatsen in de SMH voorzien in elektrischladen,zodat stadsbezoekershunauto’s indeSMHkunnen laden,enmetdemetronaarhetcentrumkunnen;

• MetdeSMHwaarborgthetgebieddegoedebereikbaarheidvanhetArenA-gebied,meteenfietsenstalling,P+R,Kiss&Ride, taxi,busverkeeren touringcars, inclusief laadvoorzieningenvoorzero-emissionvervoer;

• De SMH wordt gecombineerd met maatschappelijke en commerciële voorzieningen in deplint;

• Sport is een belangrijk thema in dit gebied. Dit plan levert een bijdrage voor uitbreiding,verbeteringenverbredingviaeensportparkophetdakvandeSMH;



6

• Deopenbareruimtewordtingerichtvolgensdeprincipesvande”bewegendestad”,ditzorgtvoor de verbinding van de verschillende elementen van het plan en draagt bij aan desportbeleving,socialeveiligheideneensamenhangendsport-enonderwijscluster;

• Voor de huidige gebruikers van Sportpark Strandvliet, te weten FC Amsterdam en LTCStrandvliet,wordttijdensdebouwfasevandeSMHeentijdelijksportparkgerealiseerdopde3o0meterafstandvanhethuidigesportpark,opdenunogongebruiktegrondeninDeNieuweKern;

• De werven (beheer sporthallen & -parken en Pantar) worden verplaatst (onderverantwoordelijkheid van de gebruikers) naar dezelfde ongebruikte gronden in De NieuweKern,gefinancierddoorhetvoorbereidingskrediet;

• Tenslotte worden gebiedsoverstijgende maatregelen getroffen voor een klimaat-adaptief,circulair en tenminste energieneutraal gebied. In samenwerking met Johan Cruijff ArenAwordteenslimlokaalenergienetwerk(‘smartgrid’)gerealiseerd.

Hetplanisbijwijzevanparticipatievoorgelegdaandebeoogdegebruikersenomgevingspartijen(i.e.bezoekers, diensten, bedrijven, organisatoren), waarin het is omarmd als zeer welkome tot zelfsnoodzakelijke ontwikkeling. Het plan is nagenoeg volledig op grondeigendom van gemeenteAmsterdam gelegen, maar buiten haar eigen gemeentegrenzen. Gemeente Ouder-Amstel is hetbevoegd gezag hier en ondersteunt de voorgestelde ontwikkeling. Het plan is onderdeel van deconcept-structuurvisie van de gemeente Ouder-Amstel en de Samenwerkingsovereenkomst. DeNieuweKernzuidistevensonderdeelvandeconcept-StedenbouwkundigeVisievanDeNieuweKern,welkeinjanuari2020isvastgestelddoorhetcollegevanB&WvandegemeenteAmsterdam.Naaraanleidingvandeambities inde Investeringsnota iseengrondexploitatieopgesteldmetdaarinopgenomeninvesteringenenopbrengsten.Bijdoorgangvanallegenoemdeambitiesenplannenliggendekostenlagerdandeopbrengsten;hetgeenresulteertineenpositiefsaldo.Deopbrengstenbestaanvoornamelijk uit grondopbrengsten voortkomend uit de gronduitgiften. De investeringen zijnvoornamelijkgerelateerdaanhet functievrijmakenvanhetbestaandemaaiveldende inrichtingvanhet nieuwemaaiveld. Andere grote kostenposten zijn de realisatie van een tijdelijk en een definitiefsportpark en een bijdrage aan de dekking van de onrendabele top van de parkeerexploitatie. Deinvesteringskosten van de SMH en de sporthallen zijn geen onderdeel van de toekomstigegrondexploitatie.Voordezeinvesteringenzullenseparatekredietbesluitenwordenvoorgesteld.



7

1 Inleiding

DeNieuweKernZuidmaaktonderdeeluitvandegrotere gebiedsontwikkeling De Nieuwe Kern,gelegen tussen Amstel Business Park, de trein-en metrostations Duivendrecht en Strandvliet,ArenAPoort en de A2. De gemeente Ouder-Amstelheeftalsbevoegdgezagvoorditgebiedde ambitie een duurzame ontwikkeling,transformatie en intensivering te realiseren enmet behoud van de (meeste) volkstuinen. Dezeambitie betreft de komst van minimaal 4500woningenindiversemilieusenwerkfunctiesmetregionale betekenis, inclusief bijbehorendeverbeterde infrastructurele verbindingen enbijbehorende recreatieve, sport-, ecologische,maatschappelijke en mobiliteitsvoorzieningen.AanvullendbiedtdeontwikkelingvanDeNieuweKern kansen om de infrastructuur in Ouder-Amstel, het stadsdeel Zuidoost en de stadAmsterdam ruimtelijk en functioneel teverbindenenverbeteren.Het plangebied van De Nieuwe Kern ligt in degemeenteOuder-Amstel,waarvanhetcollegeende gemeenteraad in 2013 de Nota vanUitgangspunten voor de ontwikkeling van DeNieuweKern hebben vastgesteld.DegemeenteOuder-Amstel is het juridisch-planologischbevoegd gezag, maar heeft nagenoeg geengrond inbezit.Degrondeigenaren inhetgebiedzijn de gemeente Amsterdam ,Amstelborgh/Borchland , NS Vastgoed en AFCAjax. In 2017 is tussen de gemeente Ouder-Amstel en de grondeigenaren eenSamenwerkingsovereenkomstgesloten.Hierinisovereengekomen dat de gemeente Ouder-Amstel de planologische kaders vaststelt in eenStructuurvisie en bestemmingsplannen enomgevingsvergunningen en dat degrondeigenaren het gebied ontwikkelen vooreigen rekening en risico. De structuurvisie isinmiddels opgesteld en is in februari 2020vrijgegevenvoorparticipatie.

BinnendegebiedsontwikkelingDeNieuweKernisDeNieuweKernZuidéénvandegebiedendieversneld ter besluitvorming wordt voorgelegd.Het is van belang dit deelgebied vooruit tetrekken,envoortvarendtestartenmetrealisatieomdat het de huidige mobiliteitsvoorzieningenin het gebied herschikt en toekomstbestendigmaakt. Tevens biedt het ruimte voor deontwikkeling van woningbouw, enmaatschappelijke en commerciëlevoorzieningen,met inhetbijzonderbreedte-entopsportvoorzieningen. Hierbij wordt deAmsterdamse sportnorm gehanteerd. Ookschepthetdeconditiesvoordeontwikkelingvande woonwijk van De Nieuwe Kern, waarbij hetgebiedalsaantrekkelijkovergangsgebiedtussenArenAPoortendewoonwijkenzalfunctioneren.De Nieuwe Kern Zuid lost een aantalknelpuntenopDe ontwikkeling van De Nieuwe Kern Zuid lostdaarmeeeenverscheidenheidaanknelpuntenopinhetgebied,haaromgevingenvoordestad:

• G&O heeft in februari 2015 eenbestuurlijke opdracht gekregen van hetcollege om AFC Ajax te faciliteren inhaar ontwikkeling op het huidige P2.HethuidigeP2 is nunogonmisbaar alsparkeerterrein voor evenementen(zowel auto’s als touringcars) aan denoord-westzijde van de Johan CruijffArenA. In totaal zullen in de toekomstvoor de ontwikkeling van De NieuweKern ongeveer 3.400 parkeerplaatsenworden opgeheven die eldersgecompenseerdmoetenworden.

• Voordeevenementenisophetmomentgeen voorziening voor Kiss & Ride-verkeer,waardoor ouders hun kinderenop de doorgaande wegen laten in- enuitstappen voor o.a. concertbezoeken.Ditresulteertin(zeer)verkeersonveiligesituaties. Ook de afwikkeling van taxi’s



8

is tijdens evenementen problematischdoor eengebrek aanbuffer-, circulatie-enhandhavingsmogelijkheden.

• De transitie naar elektrisch bus- envrachtvervoer vereist een flinke ruimtevoor laadvoorzieningen op strategischelocaties in de stad. Deze locaties zijnschaars;

• Zuidoost is nog altijdmatig verbondenmet de rest van de stad, zowel fysiek,sociaal als inbeleving.DeNieuweKernkent in de huidige vorm nauwelijkslevendigheid en wordt buiten deevenementen als sociaal onveiligervaren. Ook aanstedelijkheid/bebouwing komt op denoordelijke grens van ArenAPoortabrupteeneind;

• De (goed bediende) metrostations tennoordenvandeJohanCruijffArenA(i.e.Strandvliet en Druivendrecht) blijvenachter in gebruik, en daarmee ook insociale veiligheid en aantrekkelijkheid.Dit terwijl station Amsterdam BijlmerArenAoverbelastis;

• De ontwikkeling van dit gebied vraagtom forse maatregelen voorklimaatadaptatie;

• De vitale energie-infrastructuur zit hieraandegrenzenvanhaar capaciteit.Ditmaakthetkwetsbaar.Daarnaastisextracapaciteitvoor elektranodigvanuit deingezette energietransformatie.Overbelasting, met name doorpiekmomenten, heeft tot risico datdelen van Amsterdam zonder stroomkomen te zitten. Een zorg is datuitbreiding van deze infrastructuur nietmakkelijk is omdat de ruimte voorleidingenindeondergrondvolraakt.Erzal gezocht moeten worden naarnieuwe lokale oplossing voor hetopwekken, distribueren en opslaan vanenergie.

BesluitvormingBijhetvaststellenvanhetPrincipebesluitvandegebiedsontwikkelingvoorDeNieuweKerninjuli2017 heeft het College van B&W van degemeenteAmsterdamdeopdrachtgegevenomde uit de Principenota voortkomendeonderzoeken en voorbereidingen te starten enuit te werken. Twee van deze onderzoekenwaren gericht op het vinden van eenmobiliteitsoplossing voor hetevenementenparkeerterrein P2 dat door degebiedsontwikkeling De Nieuwe Kern zouverdwijnen en het faciliteren van AFC Ajax inhaargeambieerdeuitbreidingvan sportpark ‘DeToekomst’. De uitkomsten van dit onderzoekhebbenmedegeleidtotdezeInvesteringsnota.De aard van het plangebied De Nieuwe KernZuid, debelangen vandeomgeving, dehuidigefuncties, technische en juridisch-planologischebeperkingenenmogelijkhedenresulterenineenzodanig andere opgave dat een zelfstandig enversneld planproces voor dit plangebiedverantwoordenwenselijkis.Het vooruit trekken van dit plandeel isverantwoord gezien de ruimtelijke juridischemogelijkheden voor dit plangebied met eenafgebakendprogramma.Deontwikkelingvandevoorziene stadswijk De Nieuwe Kern isafhankelijk van de plan-MER en uiteindelijk dekwalificatievanhetgebiedalsBestaandStedelijkGebied.Ditinhetkadervanwoningbouwbinnende geluidscontouren (i.e. 20Ke-zone) vanSchiphol en de afspraken die gemeentes rondSchiphol hierover hebben gemaakt. GemeenteOuder-Amstel werkt als bevoegd gezag actiefmee aan het vooruit trekken van dit plandeel,middels de voorbereiding en uitvoering vanbenodigderuimtelijk-juridischeprocedure.Dewenselijkheidvanhetvooruittrekkenvandeontwikkeling vandit plandeel komt voort uit deurgentie voor de opgave. De ambities van degemeenteAmsterdamopgebiedvanmobiliteit,schone lucht en duurzaamheid, in combinatiemet de groei van de stad vereisen slimme



9

omgangmet ruimte en de juiste voorzieningenop de juiste plek strategische locaties. DeNieuweKernZuid isdestrategisch juiste locatievooreensmartmobilityhubengeeft AFCAjaxdaarnaast de benodigde ruimte voor deuitbreidingvanhun sportpark meteen stadion,kantoorensemi-publiekelijkfuncties.Vooruitlopendophetinvesteringsbesluitisop1-4-2020 het voorbereidingsbesluit voor aanlegvan een tijdelijk sportpark genomen. Op basisvan dit besluit zijn de voorbereidendewerkzaamheden voor het bouwrijp makengestart, namelijk het ontwerpen en realiserenvan een tijdelijk sportpark binnen De NieuweKern en de opstart van de procedure voor deverlegging van ondergrondsehoogspanningskabeltracés.

LeeswijzerHet plan voor De Nieuwe Kern Zuid is inhoofdstuk 2 aan de hand van hetstedenbouwkundig ontwerp en programmabeschreven. In hoofdstuk 3 worden demaatregelen in het plan ten aanzien vanduurzaamheid toegelicht.Deuitvoering vanditplan is indeontwikkelstrategieendeplanning& proces in respectievelijk hoofdstuk 4 en 5beschreven. Hoe de omgeving bij de uitvoeringwordt betrokken, is beschreven in hoofdstuk 6consultatie, participatie en communicatie.Vervolgens wordt de interne organisatietoegelicht in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8financieelwordtdegrondexploitatietoegelicht.



10

2 Stedenbouwkundigplan

2.1 Ontwerp

De Nieuwe Kern Zuid is gelegen tussen derijksweg A2 en het spoortraject Amsterdam-Utrecht.AandezuidzijdegrenstDeNieuweKernZuid aan ArenAPoort en de Burgermeester

Stramanweg. Het gebied wordt doorkruist doorde Holterbergweg, een primaire schakel in hetwegennet tussen Zuidoost en de rest vanAmsterdam.

Figuur2.1:PlangebiedDeNieuweKernZuidbestaandesituatie.HetplanvoorDeNieuweKernZuidbestaatuittweedelen.TenoostenvandeHolterbergweg,naast EndeMolShine zal in dit plan ruimteworden geboden voor maatschappelijke,commerciële en mobiliteitsvoorzieningen,waarondereenmobiliteitsknooppunt;deSmartMobility Hub. Ten westen van deHolterbergweg realiseert AFC Ajax het semi-publiekelijk sporten leisurepark De NieuweToekomst. Nieuwe aantrekkelijke routes voorfietsers en voetgangers verbinden de

voorzieningen in De Nieuwe Kern Zuidonderling, en zorgen voor aansluiting metAmsterdam Zuidoost en de rest van de stad.Het vormt een aantrekkelijke overgang vanArenAPoortnaardetoekomstigewoonwijkvanDeNieuweKern.Deovergangwordtgecreëerddoor groene, waterrijke en sportieve openbareruimte gericht op verblijfskwaliteit enbeweging.



11

Figuur2.2.KaartvanDeNieuweKernZuidmetindicatieveinvullingvandesportprogrammeringophetdakvandeSMHenvanDeNieuweToekomst.HetplangebiedvanDeNieuweKernZuidisroodomlijnt.

2.1.1 Strandvliet - De Smart MobilityHub,kantorenensport,e.o.

Op het huidige sportpark Strandvliet zal ruimteworden geboden aan een mix vanmaatschappelijkeencommerciëlevoorzieningenincombinatiemetdeSmartMobilityHub(SMH).De SMH is een multifunctioneel gebouw enfungeert als mobiliteitsknooppunt voorevenementen,haardirecteomgevingendestad.De commerciële en maatschappelijke functieskomen in de plint wat zorgt voor eenaantrekkelijk straatbeeld. De SMH biedtgrotendeels compensatie voor deparkeervoorzieningen voor evenementen dieverdwijneninhetgebied,inhetbijzonderP2.Degemeente Amsterdam heeft vanuit demilieuvergunning een verplichting 11.250parkeerplaatsen en 186 busparkeerplaatsen

beschikbaar te stellen voor evenementen in deJohanCruijffArenA.DehuidigeparkeerterreineninDeNieuweKernzijnvancruciaalbelangvoorhet functioneren vanArenAPoort.Omoptimaalgebruik te maken van de aanwezige capaciteitzal de SMH dagelijks/overdag (i.e. als er geenevenementen zijn) benut worden als zero-emissielaadhub(cf.UitvoeringskompasvooreengoedbereikbareenOV-rijkeAmsterdamseregioin 2030), Park & Ride, Kiss & Ride, eBuurthub(deelmobiliteit),taxi’seneenfietsenstalling.

SportparkophetdakHet dak van de SMH gaat fungeren als eenaantrekkelijk en publiekstoegankelijk ‘sportparkop hoogte’ met een uitgebreidbuitensportprogramma (ruim 4 ha.). Het dak istoegankelijk middels brede en aantrekkelijketrappen en liften aan zowel de noord als de



12

zuidzijde, in het verlengde van de ArenABoulevard.

Synergietussenmobiliteit,sportenwerkDezuidelijkekopvandeSMHwordtontwikkeldals cluster van grote maatschappelijke encommerciële voorzieningen, die in massa en invorm goed aansluiten bij ArenAPoort. DevoorzieningenzijndeschakeltussenArenAPoorten de gemengdewijk van DeNieuwe Kern. Opdeze locatie wordt ruimte geboden aancommercieel en maatschappelijk vastgoed c.q.kantoren, breedte- en topsporthallen. De plintvandeSMHkenteengevarieerdprogrammavankleinschalige maatschappelijke en commerciëlevoorzieningen die zorgen voor uitstraling enbijdrage aan de levendigheid en een goedverblijfsklimaatvanhetgebied.De mix van commerciële en maatschappelijkevoorzieningen creëert onderling en i.c.m. deschaal en de SMH unieke synergievoordelen,resulterend in efficiënt ruimtegebruik,verbeterdewinstgevendheid van de individueleonderdelen en een aangename stedelijkedynamiekopelkmomentvandedag:

1. De clustering van de breedte- entopsporthal in combinatie met hetsportdak maakt dit gebied ook eengoede locatie voorbewegingsonderwijsvoor (toekomstige) scholen in deomgeving. Daarmee wordt ook debenutting van deze functiesgeoptimaliseerd.

2. De parkeerbehoefte voor het sport- enwerkprogramma (kantoor) zal tevens inde hubworden opgelost, zodat ook opditvlakdubbelgebruikontstaat.

KwaliteitvandeopenbareruimteDeSMHiszoinhaaromgevinggeplaatstdatdehoofdfietsrouteaandeoostkantvandeSMH, inhetverlengdevandeArenABoulevardruimtelijkgoed kan worden ingepast. De hoofdfietsroutevanaf het Amsterdam UMC, via ArenAPoort enDe Nieuwe Kern, naar het centrum vanAmsterdam krijgt ter plaatse van de SMH een

royaalprofielmetdriebomenrijen,wandelrouteseneenbredewaterpartij.Langsdezeverbindingkomen ook de eerder beschreven plintfunctieswaardoor er een aantrekkelijke en levendige asvoor fietsers en voetgangers ontstaat. Debomenrijen enwaterpartij geven de ruimte eenpassendeschaaleneenlandschappelijkkarakter,aansluitend bij de maat van de voorzienebebouwing.

2.1.2 DeNieuweToekomst

In 2018 zijn de sportvelden ten zuiden vantrainingscomplex ‘De Toekomst’ (circa 9 ha) inerfpacht uitgegeven aan AFCAjax. Dit complexwerd eerder een aantal jaar verhuurd t.b.v. eenhonkbal vereniging. Op P2 is de verdereuitbreiding van het AFC Ajax trainingscomplexvoorzien; sportpark De Nieuwe Toekomst. Devoetbalclubbreidt‘DeToekomst’uitineenopen,sportieve setting. De combinatie vanaantrekkelijke sportvoorzieningen voor zowelAFC Ajax als haar omgeving, goede openbareruimte en een iconisch nieuw mini-stadioncomplex (voor o.a. het vrouwenvoetbal)met kantoren, maken de topsportmaatschappelijk toegankelijk en zorgen voorbeleving en een aanzet tot beweging. Hetprogramma voor De Nieuwe Toekomst is eenunieketoevoegingvoordeomgeving,destadenregio en biedt naast de sportvelden en hetstadion ook horecavoorziening, kantoren,ontvangstgebied, een stedelijk plein voor sporten een aantrekkelijke openbare ruimte geheelpassendbijhetsportievekaraktervanAFCAjax.De Nieuwe Toekomst krijgt een stedelijkkarakter en is overdag openbaar toegankelijk.Op de ‘Toekomst Plaza’ is parkeergelegenheidvoor de gebruikers van het Ajax-kantoor. Deoverige bezoekers parkeren in de SMH(bezoekers van wedstrijden en voor ouders, diehun kinderen naar de training brengen).DaarnaastgeefteenCruyffCourtjongerenuitdebuurt de mogelijkheid om alvast bij Ajax ‘tetrainen’.



13

Aanpalendaanhetnieuwemini-stadionlangsdeHolterbergweg vormt een driehoekig plein eenstedelijkhoogtepuntdatdeopenbare fietsrouteenhetvoetpadlangsdewegbegeleidt.Defiets-en looproutes op De Nieuwe Toekomst biedeneen aantrekkelijke verbinding tussenArenAPoort,deOV-stationsenhetwestelijkdeelvan de nog te ontwikkelen woonwijk van DeNieuweKern.In lijn met de eerste fase, zal ook de verdereuitbreiding financieel volledig door AFC Ajaxgedragen worden. De planvorming verloopt insamenwerkingmet gemeenteOuder-Amstel engemeente Amsterdam. De gemeente Ouder-AmstelondersteuntdeuitbreidingvanAFCAjaxopP2enzalvoordezomervan2020inhoudelijkreagerenophet nudoor AFCAjax uitgewerkteplan.

InrichtingvandeopenbareruimteZowel De Nieuwe Toekomst als het cluster opStrandvliet worden vrijwel direct ontsloten ophet hoofdwegennet vanAmsterdammiddels deHolterbergweg. De wegen zijn in staatevenementenverkeerefficiëntaf tehandelenendetoekomstigewoonwijkbereikbaartehouden,ditisookeenvoorwaarde.Ookinhoogteverloopbiedt De Nieuwe Kern Zuid een aangenameovergang. De toekomstige woonwijk van DeNieuweKern zal ruim tweemeterhoger komente liggen dan ArenAPoort. Het hoogteverschilmet De Nieuwe Kern wordt geleidelijkopgevangenmet grashellingen. In het profiel isruimte voor bomen om een goedeschaalovergang te maken van de SMH naar debebouwingvanDeNieuweKern.

Figuur2.3SchetsontwerpvanhetmaaiveldendeopenbareruimtevanDeNieuweKernZuid,d.d.15januari2020.



14

2.2 Programma

2.2.1 Programmavoorhetoostelijkdeel(Strandvliet)

MobiliteitDe SMH voorziet in een multifunctioneelmobiliteitsprogramma. Het gebouw bestaat uittwee bovengrondse parkeervloeren waarbij debeganegrondextrahoogwordtaangelegdzodatdezeookgeschiktisvoorOV-bussen,touringcarsen bevoorrading/logistiekvandevoorzieningenin het gebied. Afhankelijk van de behoefte perevenement kan gebruik worden gemaakt vaneendynamischeparkeersysteem.Erwordt circa84.000 m2 aan ruimte geboden voor een zero-emissie laadhub voor personen- engoederenvervoer, autoparkeren, Park+Ride,haal- & brengvoorzieningen voor leerlingen entijdens evenementen (Kiss & Ride), eBuurthub(deelauto’s),taxistandplaats,touringcarparkereneneenfietsenstalling.Intotaalwordenca.2.400parkeerplaatsen gerealiseerd, die dynamischinzetbaar zijn naar gelang demobiliteitsbehoefte. Dit is voldoende voor hetovergrote deel van de evenementen. Daarmeewordtnietdevolledigehuidigeparkeercapaciteitvan De Nieuwe Kern gecompenseerd. In deverdere uitwerking van de gebiedsontwikkelingwordt de overige (piek-)capaciteit van 1.000plaatstengecompenseerd.

MaatschappelijkevoorzieningenMet betrekking tot het maatschappelijkprogramma heeft gemeente Ouder-Amstel deverantwoordelijkheid om de benodigdewijkvoorzieningen voor De Nieuwe Kern terealiseren. Voor de bovenwijkse voorzieningenwerkt gemeente Amsterdam samen metgemeenteOuder-Amstel. Gezien de ligging vanStrandvliet (in het schakelgebied tussen denieuwewijkenhetArenapoortgebied)verdienenbovenwijkse voorzieningen de voorkeur bovenwijkvoorzieningen. De samenwerking tussen detwee gemeentes heeft geresulteerd in hetvolgendeprogramma.

BreedtesportenbewegingsonderwijsMetDeNieuweKernZuidwordt ingezetopeenuitbreiding, verbetering en verbreding van hetmaatschappelijk sportprogramma. Het planbiedt ruimte voor twee sporthallen voor zowelbewegingsonderwijs, topsport en breedtesport(in verenigingsverband). Het nieuwesporthalcomplexheefteenoppervlaktevancirca9.000m2.Vanuitdegebiedsontwikkelingwordtingezetopde ontwikkeling van een sportpark op het dakvan de SMH, met een omvang van ruim vierhectare. Dit kan ingevuld worden metsportfuncties, waarbij 4 voetbalveldenmaatgevend zijn qua ruimtegebruik, maar dezeinvullingkanookanderszijn.Naastdezeveldenvoorziet het sportpark in kleinschalige publiekesportveldjes, een speelplein en eenverenigingsaccommodatie van circa 1.300 m2BVO. In de uitwerking van het ontwerp zal deinvullingenhetprogrammavanhetsportparkophet dak verder worden uitgewerkt, evenals deborging van een goede aansluiting tussen hetdak en beweegvriendelijk maaiveld c.q.openbareruimte.VoorDeNieuweKernwordtdeAmsterdamsesportnormgehanteerd.De plint van de SMH biedt ruimte voorsportprogramma van totaal circa 400m2,bijvoorbeeldéén of twee dojo- /danszalen.Tenslottewordterrekeninggehoudenmet2000m2 voor (deels nader te bepalen)maatschappelijke voorzieningen, zoalspraktijkruimte voor (sport-)fysiotherapie, eenpolitieposteneenwinteropvangvan1500m2.In deStructuurvisieDeNieuweKern zijn tevensdrie locaties voor een voortgezetonderwijsinstelling benoemd. Deze locatiesvallenbuitenhetplangebiedvanDeNieuweKernzuid. Wel anticipeert dit plan in de onderdelensportenmobiliteitopdekomstvanVO-schoolinde directe omgeving van DeNieuwe Kern zuid.



15

Opbasisvande locatiestudiezalvoordeschooleen ruimtelijke reservering worden gemaakt ineenvolgendefasevanDeNieuweKern.

CommerciëlevoorzieningenDe commerciële voorzieningen zijn niet alleenvan stedenbouwkundig belang, maar ooknoodzaak voor de financiële haalbaarheid vanhetgeheleplan.OnderanderedeStructuurvisievan de gemeente Ouder-Amstel biedt ruimtevoor de gemeenteAmsterdamomonderstaandprogramma te realiseren. Daarnaast heeftregionale afstemming over hetkantoorprogramma (plabeka) reedsplaatsgevondenmeteenpositiefresultaat.

KantoorruimteHet kantoorprogramma bestaat uit maximaal30.000 m2 en is ook gelegen aan de zuidelijkekopvandeSMH.

Commercieel, kleinschalige horeca & retailIn de plint van de SMH, langs de fietsroute,voorziet het plan in ca. 1.000 m2 aankleinschalige commerciële functies, met eenmaximumvan500m2voorhorecaen retail .Deandere 500 m2 is invulbaar met overigecommerciële functies. Voor de invulling van

dezefunctieswordtvooralnaardetoegevoegdewaardevoorhetgebiedgekeken.Zodraagteenhorecavoorzieningbijaandesocialeveiligheidenactivatie van het gebied, maar werkt ookdempend op de in- en uitstroompiek voorverkeerbijevenementen.Zodraagtbijvoorbeeldeen ‘to-go’ supermarkt o.a. bij aan deverbetering van de Park + Ride, aangezien ergeen voorzieningenopmetrostationStrandvlietaanwezig zijn. Daarnaast wordt er commerciëledienstverlening ontwikkeld welke aansluiten bijde voorzieningen en (evenementen-)bezoekersvan ArenA-poort, bijvoorbeeld ‘to-the-loo’bagagelockers en is er plaats voor ambulantehandel.

Tabel1:programmaStrandvliet

Strandvliet/SMH

Voorzieningen:horecaenretail 500 m2BVO

Voorzieningen:overigcommercieel 500 m2BVO

Sportaccommodaties 1.300 m2BVO

Sporthalcomplex 9.000 m2BVO

Winteropvang/zomerprogramma 1.500 m2BVO

Overigemaatschappelijkevoorzieningen 2.000 m2BVO

Sportvelden(staatgelijkaan4voetbalvelden) 32.000 m2

Mobiliteitsvoorziening(2.400parkeerplaatsen) 84.000 m2BVO

Kantoor 30.000 m2BVO



16

2.2.2 Programmaophetwestelijkdeel(DeNieuweToekomst)

De ontwikkeling van AFC Ajax op De NieuweToekomst bestaat uit een divers programmamet kantoorruimte, commerciëlevoorzieningen, sportaccommodaties, stadion,sportveldenenparkeerplaatsen.

Tabel2:programmaDeNieuweToekomst

DeNieuweToekomst

Kantoor 4.000 m2BVO

Commerciëlevoorzieningen:horeca 900 m2BVO

Commerciëlevoorzieningen:retail 300 m2BVO

Sportaccommodaties 4.000 m2BVO

Stadion 3.500 zitplaatsen

School 1.839 m2BVO

Sportveldenenomliggendmaaiveld 125.000 m2

Parkeerplaatsen(opmaaiveld) 95 st

Busparkeerplaatsen(opmaailveld) 5 st

2.2.3Openbareruimte

Er wordt een groen-stedelijke,beweegvriendelijke openbare ruimteontwikkeld welke als schakel fungeert tussende locatie Strandvliet e.o. en de locatie P2.Hierbij wordt ook de koppeling met deomgeving buiten De Nieuwe Kern gemaakt.Het openbare gebied heeft een oppervlaktevan7,4hectare.



17

3 Duurzaamheid

Duurzaamheid is het uitgangspunt bij deontwikkeling van De Nieuwe Kern Zuid. Degemeente Amsterdam wil koploper zijn op ditgebied en verlangt deze ambities ook vanmarktpartijen ten aanzien van energiepositief,circulair en klimaatbestendig bouwen. Dit isonderdeelvanhettenderbeleidvanAmsterdam.Daarbij dient het planookgehoor te geven aande duurzaamheidsambities van de gemeenteOuder-Amstel.

EnergieInDeNieuweKernZuidwordt lokaal duurzamestroom opgewekt, geleverd, uitgewisseld enopgeslagenvoorlatergebruik.Hetuitgangspuntis tenminste een energieneutraal gebied en deambitie is om energieleverend te zijn. Hetdakoppervlak en de gevels van het vastgoedworden maximaal benut voor opwekking vanenergie en warm water, voor met name desportfaciliteiten. De sportvoorzieningen kenneneen grote behoefte aan warm tapwater.Zonnecollectoren bieden demogelijkheid hierinopeenduurzamewijzetevoorzien.Middels lokale opslag en een slimenergienetwerk (smart grid) kan energiebewaard en uitgewisseld worden voor depiekbehoefte,zoalsmetevenementen.Ditzorgtniet alleen voor verduurzaming,maar voorkomtook overbelasting van de steeds kwetsbaarderwordende infrastructuur. Voor de opslag vanenergie wordt de toepassing van eenbuurtbatterij en ‘vehicle-to-grid’ onderzocht,waarbij ook slimgebruikwordtgemaakt vandebatterijcapaciteit van de auto’s in het gebied.Voor deze ontwikkeling wordt samengewerktmet de Johan Cruijff ArenA, die reeds beschiktovereenbatterij,kleinesmartgridenvehicle-to-gridlaadvoorzieningvoorelektrischeauto’s.

Circulair&transformeerbaarDeNieuweKernZuidwordtgerealiseerdopeencirculaire,toekomstbestendigewijze.Gedurendede ontwikkeling van het gebied zal steeds

worden aangesloten bij de op dat momentgeldendehoogsteambitiesdiedoorhetRijkdanwel de gemeente Ouder-Amstel, dan wel degemeente Amsterdam worden gesteld. Pertender wordt bekeken wat op dat moment deeisenzijnenwelkeambitiesdaaraantoegevoegdkunnen worden om circulair koploper te zijn.Tevens zal voor de bouw het afvangen enopslaanvanCO2wordengestimuleerd.VoordeeigenontwikkelingenvandegemeenteAmsterdam (met name de SMH) istoekomstbestendig bouwen een belangrijkuitgangspunt. De trends op het vlak vanmobiliteit en parkeren laten zich moeilijkvoorspellen.Hetmoetdanookmogelijkzijnomde SMH in de toekomst aan te passen aanveranderendebehoeftes.

KlimaatbestendigDe Nieuwe Kern Zuid ligt in één van delaagstgelegen (veen/moeras-)gebieden van demetropoolregio Amsterdam, en is daardoorkwetsbaar voor wateroverlast. De Nieuwe KernZuid wordt regenbestendig ontwikkeld om deleefomgeving bestand te maken tegen deextremere weersomstandigheden in detoekomst, zoals periodes van droogte, hevigeregenval en storm. Het leidende rainproof-principe (regenbestendigheid) voor De NieuweKernZuid isbufferenvanregenwater,vertraagdlokaalinfiltrerenindebodemen,waarmogelijk,zelfsindedieperegrondlagen.Ditdraagttevensbij aan het tegen gaan van verzilting enzodoende het versterken van de ecologischediversiteitvanhetgebied.Hetopgeslagenwaterkan tevens de bomen voorzien van watergedurende droge periodes. De belangrijkstemaatregel is de aanleg van de waterbuffersonder de sportvelden, zowel op De NieuweToekomstalsophetdakvandeSMH.Ditwaterkantevenswordenhergebruiktvoorberegeningofzelfsnieuwesanitatie.



18

In de openbare ruimte resulteertklimaatbestendigheid in brede groenstrokenwaarin het hemelwater wordt gebufferd envervolgens kan infiltreren en langzaam kanafstromen, zodat de openbare ruimte vrij blijftvan wateroverlast en de waterafvoersystemennietoverbelastraken.Voorhetrealiserenvandekavels geldt het uitgangspunt dat ditzogenoemde‘waterneutrale’kavelszijn.Methetoog op toenemende hitte en droogte en dehuidige afname van biodiversiteit wordt zoveelmogelijk en divers groen gerealiseerd. Hiermeeworden hitte-eilanden (hittestress) in eenstedelijke omgeving voorkomen en biedt DeNieuwe Kern Zuid een aangenaam koeleomgevingvoormensenuitArenAPoort.



19

4 Ontwikkelstrategie

SuccesfactorenDeontwikkeling vanDeNieuweKernZuid kenteenaantalfactoren,diedekadersscheppenvoordeontwikkelstrategievanhetgebied:

§ Tijdig verwerven van de opstallen en functievrijmaken van gronden, in het bijzonder het(tijdelijk) uitplaatsen van sportverenigingen enrealiseren van tijdelijke sporten/ofparkeervoorzieningen (zie tijdelijke initiatieven).Dit wordt medemogelijk gemaakt door delopende voorbereidingen (Raadsbesluitvoorbereidingskrediet,genomeninapril2020);

§ Hetuitplaatsenvandewerven;§ Continueren van samenwerkingmet de overige

betrokkengrondeigenareninDeNieuweKernendegemeenteOuder-Amstel;

§ Voortzetten van samenwerking met AFC Ajax,zodat een publiekstoegankelijk sportparkgerealiseerdkanwordenendemaatschappelijkerolvanAFCAjaxverderingevuldkanworden;

§ Samenwerkingmetevenementenlocaties(JohanCruijff ArenA, Ziggo Dome en AFAS Live,EndemolShine), zodat ArenAPoort bereikbaarblijft en op onderdelen zelfs beter bereikbaarwordt, een oplossing wordt gevonden voorparkeren voor personeel van deevenementenlocaties en een nieuwe ontsluitingvanP-riskwordtgerealiseerd;

§ Integrale aanpak voor gebiedsontwikkeling,sport-, mobiliteits- en maatschappelijkevoorzieningeninclusiefopenbareruimten.GrondpositiesDe gronden in het plangebied De Nieuwe KernZuidzijngrotendeelsineigendomvangemeenteAmsterdam, ca. 19,5 ha. De overige gronden (1ha) zijn eigendom van NS Vastgoed. Hetuitgangspunt is dat de gemeente Amsterdamalleen de gronden voor het bouwvlak van deSMH zal verwerven. Dit betreft ca 1.000 m2, ineigendom van NS Vastgoed. De inrichting vanhet openbare gebied dat in bezit blijft van NSmaarwelonderdeel vormtvanditplan zaldoorAmsterdam worden uitgevoerd en laterverrekendconformhetexploitatieplan.

TijdelijkeinitiatievenSportpark Strandvliet wordt verplaatst vanuitgemeentelijk belang. De gemeente realiseertvoor de sportverenigingen FC Amsterdam(voetbal)enLTCStrandvliet(tennis)alternatievelocaties. Op een locatie een tijdelijk sportparkmet twee en een half voetbalveld (kunstgras),accommodatieen30tot40parkeerplaatsen.De ambitie is om de tennisvereniging met zestennisbanen direct naar een definitieve locatiebij deGaasperdammertunnel onder te brengen.Ditisthansinonderzoek.Indienditnietmogelijkblijkt wordt tennis op dezelfde tijdelijke locatieals het voetbal ondergebracht, hiermee is alrekeninggehoudenindekredietaanvraag.Met de verenigingen loopt een minnelijkverwervingstraject, eventueel gevolgd door eengerechtelijke procedure tav verwerving van huneigendommen op Strandvliet. De werven, ingebruik door Pantar en de beheerafdeling sportworden gesloten. Partijen zijn bezig ombeheeronderkomenseldersondertebrengen.Omhet gebied vooruitlopend (sociaal) veiliger,leefbaarder en aantrekkelijker te maken, wordtin 2020 de fiets- en loopverbinding langs desporen,tussendeJohanCruijffArenAenstationDuivendrecht opgewaardeerd en geactiveerd.Ookhierspeeltsport&bewegingeenbelangrijkerol door langs de route een kleinschaligeopenbare sportvoorziening te realiseren. Dezeroute zal tevens bijdrage aan een beterespreiding van bezoekersstromen over de OV-stations en daarmee Bijlmer Arena gaanontlasten.De route naar het tijdelijke sportparkzalook(sociaal)veiligmoetenzijn.



20

SamenwerkingenHet plangebied is volledig gelegen in degemeente Ouder-Amstel. Als gevolg hiervan isde gemeente Amsterdam niet verantwoordelijkvoor het juridisch-planologisch kader, zoals deStructuurvisie en hetbestemmingsplan/omgevingsplan. Alsgrondeigenaar heeft gemeente Amsterdam,gezamenlijkmetdeanderegrondeigenaren,welinitiatief genomen tot het opstellen van eenstedenbouwkundig plan/ontwerp, recentvastgesteld door het college van B&W van degemeente Amsterdam en de invulling van deopenbaresportvoorzieningen.Deafsprakenvoorde uitgifte van P2 worden vastgelegd in eenexclusiviteitsovereenkomst met Ajax. In de tesluitenovereenkomststaanAmsterdamseeisenover de onderwerpen duurzaamheid,stedenbouw,maatschappelijkeinbrengvanAjax,planning,procesengrondprijzen.In het planproces loopt een aantal publiek- enprivaatrechtelijke processen parallel aan elkaar,conform de Samenwerkingsovereenkomst uit2017 voor geheel De Nieuwe Kern. Alsprivaatrechtelijke entiteit zal de gemeenteAmsterdammetdegemeenteOuder-Amsteleenanterieure overeenkomst sluiten om de doorgemeente Ouder-Amstel gerealiseerdeplankosten te dekken. Hierdoor wordt zekergesteld dat voldoende ambtelijke capaciteit enprioriteit is geborgd in de gemeente Ouder-Amstel.De samenwerking met de betrokkengrondeigenaren zal conform deSamenwerkingsovereenkomst, of de teovereenkomen allonge daarop, wordengecontinueerd. Dit betekent dat er in eersteinstantie met gemeente Ouder-Amstel eenanterieure overeenkomst zal worden gesloten,om uiteindelijk tot een financiële vereveningtussendegrondeigenarentekomenconformhetbij de Samenwerkingsovereenkomst behorendeexploitatiemodel.Als grondeigenaar is de gemeente Amsterdamook verantwoordelijk voor het produceren vanbouwrijpe grond en het vervolgens in erfpacht

uitgegeven van percelen, zoals De NieuweToekomst en de commerciële kavel ten zuidenvandeSMH.Eenteselecterenpartijgaatdaarnahet beoogde vastgoed realiseren. Daarnaast zalde gemeente ook een tweetal kavels, te wetende SMHen de sporthal, voor eigen rekening enrisicorealiseren.DestichtingskostenvandeSMHendesporthallenvormengeenonderdeelvandegrondexploitatie. Voor deze investeringen zaleen separaat kredietbesluit worden voorgelegd,te verwachten in 2021. Voor de uitgifte van DeNieuweToekomstaanAFCAjax (éénopéén) iseenafwijkingsbesluitgenomenvantoepassing.AangaandedeSMH is inhetexploitatieplanweleen bijdrage opgenomen bedoeld als dekkingvan de onrendabele top van deparkeerexploitatie.VoordeSMHisuitgangspuntdat de gemeente Amsterdam deze zelf zalontwikkelen en exploiteren (resp. directiesVerkeer & Openbare Ruimte en Parkeren). Dituitgangspunt is in lijn met de huidigeparkeergarages in dit gebied (o.a.P1/Transferium, P-Ziggo, P4/5 en P6) en ligttevens voor de hand vanwege het belang vandeze voorziening voor het gebied en de stad.Voor de ontwikkeling van dezemobiliteitsvoorziening zal een separaat projectvanuit V&OR worden opgezet, waarin deontwikkel- en exploitatiestrategie verder wordtuitgewerkt. Deze ontwikkeling volgt het PBI-proces. Het voorkeursbesluit is te verwachtenmedio2021.De samenwerkingmet de evenementenlocatiesvan ArenAPoort is van belang voor het succesvan de gebiedsontwikkeling en het toekomstiggebruik van de SMH. De evenementenlocatieshebben dan ook uitgesproken de wederzijdseinbreng voor deze samenwerking graagduurzaam vorm te willen geven, wellicht in devorm van een langdurig huurcontract. Dit omhunbedrijfsvoeringteborgenengaranderen.

InkoopstrategieDe inkoopopgave voor dezegebiedsontwikkeling is op hoofdlijnen verkend.Op basis van deze verkenning is een logischeclusteringvaninkooppakkettenopgesteldeneen



21

(indicatieve) contractvorm voorgesteld.Gedurende de voorbereiding zal er eendefinitieve inkoopstrategie worden opgesteld.De totale inkoopopgave zal middels meerdereaanbestedingsprocedures worden ingekocht,met uitzondering van de opgaves waarvoorgemeente Amsterdam al een (stadsbrede)raamovereenkomstheeft.



22

5 Planningenproces

KaderIn samenwerking met Ouder-Amstel en degrondeigenarenwerktdegemeenteAmsterdamsinds 2014 aan de gebiedsontwikkeling van DeNieuwe Kern. De ontwikkeling van De NieuweKern Zuid past in de geslotenintentieovereenkomst (dec. ’16), het genomenPrincipebesluit (zomer 2017), de geslotenSamenwerkingsovereenkomst (november 2017)en de concept Structuurvisie van de gemeenteOuder-Amstel. Binnen deze kaders wordt hetplanenprocesvoorditgebiedvormgegeven.

PlanningTot aan de overdracht van bouwrijpe grond tenbehoeve van de uitbreiding van sportpark deNieuwe Toekomst zijn in hoofdlijnen devolgendestappentedoorlopen:

1. Verwerven opstallen en verplaatsensportverenigingen,verplaatsenwerven;

2. Bouwrijp maken terrein (inclusiefverwerving gronden) ten behoeve vanuitgifte aan V&OR (t.b.v. SMH),S&B/MV (t.b.v. sportvelden op het daken sporthal) en aan een nader teselecteren partij (t.b.v. commercieelvastgoed)enopenbareruimte;

3. Bestemmingsplan of uitgebreideomgevingsvergunning;

4. RealisatieSMH;5. Realisatie overige voorzieningen en

woonrijp maken, waaronder deinrichting van de beweegvriendelijkeopenbare ruimte en een goedeaansluitingtussengebiedenArenAPoorten De Nieuwe Kern en tussenStrandvliet e.o. en de NieuweToekomst;

6. Bouwrijp maken P2 ten behoeve vanuitgifteaanAFCAjax.

Verplaatsing sportpark Strandvliet (gereedmedio2021)Voor het verplaatsen van sportpark Strandvlietwordteennieuw,tijdelijksportparkgerealiseerdop circa 300 meter van het huidige sportparkbinnenDeNieuweKern.Dezegrondiseigendom

van Amsterdam en functievrij. Naast eenvergunning met tijdelijke ontheffing van hetbestemmingsplan/voorbereidingsbesluit is hetnodigomhetmaaiveldhieroptehogen.Hiertoeworden in het eerste kwartaal van 2020ontwerpen gemaakt, op basis waarvan debenodigde toestemmingen kunnen wordenverkregen enhetwerk kanworden aanbesteed.Parallelhieraanvindteenprocesplaatsvoorhetuitplaatsen van de sportverenigingen. Doordatdezewerkzaamhedenvooraaninhetkritiekepadvan het project liggen, is gekozen ook debudgetteringervanvooruittelatenlopen.Opdiemanier kaneventuele vertraging inhetprimaireproces op voorhand worden beperkt encontinuïteit aan de sportverenigingen wordengegarandeerd. Het voorbereidingskrediethiervoor is inmiddels beschikbaar gesteld doordegemeenteraad(1april2020).BouwrijpmakenStrandvliet(gereedeind2021)Een deel van het uit te geven terrein is reedsfunctievrij, een deel kan pas bouwrijp gemaaktworden na het verplaatsen van de huidigegebruikers. Ter voorbereiding op het bouwrijpmaken worden in de eerste helft van 2020ontwerpengemaaktvoorhetmaaiveld,ditwordtafgestemd met kabel- en leidingeigenaren(Procedures Verzoek tot Aanpassing 150kV enwenstracé procedure) en wordt het werkaanbesteed.Bestemmingsplan/MEROmderealisatievandeSMHtevergunneniseennieuw bestemmingsplan of uitgebreideomgevingsvergunning nodig. Hiertoe zijn debenodigdeonderzoekeninmiddelsuitgevoerdenwordt een anterieure overeenkomst voorbereidtussengemeenteOuder-Amstel enAmsterdam,waarmee gemeente Ouder-Amstel voldoet aande wettelijke verplichte onderbouwing vaneconomischehaalbaarheid.Eenbeslissingvandegemeenteraad vanAmsterdamop voorliggendeinvesteringsnota is voorwaarde voor hetondertekenen van deze overeenkomst. Daarna



23

publiceert de gemeente Ouder-Amstel hetontwerp bestemmingsplan voor zienswijzen.Ook wordt er in samenwerking met Ouder-Amstel een m.e.r. procedure doorlopen. Naarverwachting ishetbestemmingsplan inQ32021onherroepelijk, waarna de weg vrij is voor hetverlenenvanvergunningenvoordeSMHenhetdefinitiefgunnenvanrealisatiecontracten.

RealisatieSMHParallel aan functievrij-maken en planologischtraject loopt een ontwerp- enaanbestedingstraject. Daartoe past V&OR hetPBI-proces toe, waarbinnen eerst eenvoorkeursbesluit wordt genomen op basis vaneennotavanuitgangspunten (voorzien in2020)envervolgenseenuitvoeringsbesluitopbasisvaneen ontwerp (gepland in 2021). Met deaanbesteding en het ontwerp tot aanbouwvergunning is vervolgens zo’n anderhalfjaar gemoeid,waardoor de start bouw voorzienisvoormedio2022.Opleveringkanplaatsvindenvanaf2024.

RealisatieoverigevoorzieningenDerealisatievanhetmaatschappelijke, sportencommerciële vastgoed gebeurt door derden.Voor het kantoorprogramma is een tendervoorzien, conform Amsterdams beleid voordergelijke gronduitgifte. Voor beide kavels steltdegemeenteAmsterdamwel eenbouwenvelopenkavelpaspoortop.

BouwrijpmakenenuitgifteP2aanAFCAjaxNa oplevering en ingebruikname van de SMHwordtdeparkeerfunctieopP2verhuisdnaarhetparkeergebouw.Vervolgenswordtdeverhardingbij P2 verwijderd en kan het gebied wordenopgehoogd. Naar verwachting is de zetting terplaatseeind2024gereedenkanhetbegin2025worden uitgegeven aan AFC Ajax voor derealisatie van sportpark De Nieuwe Toekomst.Parallel wordt de exclusiviteitsovereenkomst enerfpachtuitgifte voorbereid, in nauwesamenhang met de planontwikkeling door AFCAjax.



24

6 Consultatie,participatieencommunicatie

De directe belanghebbenden in de omgeving vanhet project De Nieuwe Kern Zuid zijn de JohanCruijff ArenA, AFC Ajax, AFAS Live, MOJO,EndeMolShine,PolitieteamevenementenenZiggoDome.Eriseeneersteparticipatierondedoorlopenmet deze stakeholders. Het initiatief is door allestakeholders goed ontvangen en ze onderstrepenallen het belang van de ontwikkeling. Destakeholdershebbenooktekennengegevenopente staan voor verdere samenwerking voor hetrealiseren en/of exploiteren van de SMH. Debelangrijksteaandachtspuntenuitdezeparticipatiezijn:• Goedeenrobuustebereikbaarheidvanhet

gebied tijdens evenementen, met alsbelangrijkste zorgpunten de beperktecapaciteitvanStationBijlmerArenaendeverkeersafwikkeling van bestaandeparkeervoorzieningen inArenAPoort,metin achtneming van o.a. de ontwikkelingvanUID;

• Waarborgen van voldoende en kwalitatiefgoede parkeercapaciteit tijdensevenementen, zeker omdat er ook in hetArenAPoort-gebiedsteedsmeer(kleinere)parkeerterreinenverdwijnen;

• Voorzien in parkeerplekken voorpersoneel, dat vanwege onregelmatigewerktijden geen gebruik kan maken vanOV;

• Verbeteren van sociale veiligheid aan denoordzijde van de Johan Cruijff ArenA iscruciaal en wordt middels dit plan totgoedeuitvoeringgebracht;

• Uitbreiding van/samenwerking met hetSmart Energy Grid van de Johan CruijffArenAenZiggoDome;

• Verkennen of er kwalitatieve oplossinggeboden kan worden voor de afgifte enopslagvantassentijdensevenementen;

• Fietsparkeren;• De inpassing van de SMH in verhouding

tot de bestaande gebouwen, waarbij metname het volume van de SMH eenbelangrijkaandachtspuntis.

Ook heeft onderzoeksbureau Ecorysonderzoek uitgevoerd onder bezoekendeparkeerders van het gebied tijdensevenementen(bijlage9g).Uitditonderzoek isgebleken dat de meerderheid van degebruikers (>70%) geen alternatief heeft voorkomstmet de auto. Ietsminder dan 25% vande gebruikers heeft aangegeven over tekunnenstappennaarhetOV.Demeerderheidvan gebruikers heeft aangeven dat het in- enuitrijden van de parkeerlocaties verbeterddient teworden.Overige suggestiesbetroffeno.a. het verbeteren van loopafstanden,plaatsen van laadpalen en het verbeteren vansocialeveiligheid.

DerolvangemeenteOuder-AmstelGemeenteOuder-Amstel isalsbevoegdgezagintensiefbetrokkenbijdeontwikkelingvanDeNieuwe Kern Zuid en staat positief tegenoverditplanenwerkthieractiefaanmee.HetplanisookopgenomenindeStructuurvisievoorDeNieuwe Kern. Vanuit haar rol als bevoegdgezag voert de gemeente Ouder-Amstelverdere participatie op dit plan. Dit wordt ineerste instantie gevoerd binnen hetparticipatietraject van de Structuurvisie.Vervolgens zal er op het bestemmingsplan ofuitgebreide omgevingsvergunning verdereparticipatie plaats vinden over o.a. ruimtelijkekwaliteit.Andere externe belanghebbenden waarafstemmingmeeplaatsvindtzijn:

• Politie;• VervoerregioAmsterdam;• Regiegroep Evenementenverkeer

Zuidoost;• De beheerders van kabels en

leidingen,waaronderTennetvoorhet150kVtracé.Metdezepartijisoverleggaandetenbehoevevandeverleggingvan het 150kV tracé. Met deze partijzal ook samenwerking wordengezocht in het oplossen van de



25

capaciteitsknelpunten in de energie-infrastructuur;

• AGV/Waternet ten behoeve van dewateropgave, rainproof inrichting eninpassingvandewaterkering;

• Directies V&OR, Sport & Bos, TeamMaatschappelijke Voorzieningen,Vastgoed en Parkeren van gemeenteAmsterdam;

• BestuursdienstZuidoost.



26

7 Organisatie

ProjectteamDe werkzaamheden voor het bouwrijp makenvan de SMH worden uitgevoerd door hetprojectteam De Nieuwe Kern, onderdeel vanGebiedsteam Zuidoost en Ouder-Amstel, inopdracht van de afdeling Gebiedsontwikkelingen Transformatie van directie Grond &Ontwikkeling. Binnen het projectteam van DeNieuwe Kern leveren de directiesProjectmanagementbureau, Grond enOntwikkeling, Ruimte en Duurzaamheid,Vastgoed en Ingenieursbureau, Sport en Boscapaciteit en kennis. De Gemeenteraad heeftd.d.1april2020eenVoorbereidingskredietvan€4,4 miljoen beschikbaar gesteld voor realisatievaneentijdelijksportpark.Dewerkzaamhedenvoordeplanontwikkelingenrealisatie van de SMH en de aanvullendesportvoorzieningen op het dak worden inopdracht van resp. V&OR en TeamMV/Sport&uitgevoerd door separate projectteams onderaansturing van één ambtelijke stuurgroep. Deprojecten kennen een eigen bestuurlijkbesluitvormingsproces.



27

8 Financiën

Naar aanleiding van de ambities in deInvesteringsnota is een grondexploitatieopgesteldmetdaarinopgenomen investeringenenopbrengsten.Bijdoorgangvanallegenoemdeambities en plannen liggen de kosten lager dande opbrengsten, hetgeen resulteert in eenpositief saldo. De opbrengsten bestaanvoornamelijk uit grondopbrengstenvoortkomend uit de gronduitgiften. Deinvesteringen zijn voornamelijk gerelateerd aanhet functievrij maken van het bestaandemaaiveld en de inrichting van het nieuwemaaiveld. Andere grote kostenposten zijn derealisatie van een tijdelijk en een definitiefsportparkeneenbijdrageaandedekkingvandeonrendabele top van de parkeerexploitatie. DeinvesteringskostenvandeSMHendesporthallenzijn geen onderdeel van de toekomstigegrondexploitatie.Voordezeinvesteringenzullenseparatekredietbesluitenwordenvoorgesteld.

OntwikkelstrategieHet plangebied is gelegen in de gemeenteOuder-Amstel. Als gevolg hiervan is degemeente Amsterdam niet verantwoordelijkvoorhetopstellenvanhetjuridisch-planologischkader, zoals een structuurvisie enbestemmingsplannen. Als grondeigenaar zal deactieve rol van de gemeente zich voornamelijktoespitsen op het opstellen van eenstedenbouwkundig plan ten behoeve van deSMH, het produceren van bouwrijpe grond enhet vervolgens in erfpacht uitgegeven vanpercelen, zoals De Nieuwe Toekomst en eenperceelmetcommercieelprogrammatenzuidende SMH. Een derde partij gaat vervolgens hetbeoogde vastgoed realiseren. De gemeente zaldeSMHenhetsportparkophetdakvandeSMHvoor eigen rekening en risico realiseren enexploiteren. De stichtingskosten zijn geenonderdeel van de grondexploitatie De NieuweKernZuid.

RelatiemetSamenwerkingsovereenkomstIn de op 18 juli 2018 ondertekende

Samenwerkingsovereenkomst De Nieuwe Kern(SOK)hebbendegemeenteOuder-Amstelendegrondeigenaren (AFC Ajax, NS,Borchland/VolkerWessels Vastgoed en degemeente Amsterdam) vastgelegd eengezamenlijk voornemen te hebben om hetplangebiedDeNieuweKernteontwikkelenmetwoningen, bedrijvigheid, recreatieve ensportievevoorzieningen,inclusiefeenuitbreidingvan het sportcomplex en trainingscomplex vanAFCAjax.IndeSOKisdegemeenteAmsterdammetdeanderepartijenovereengekomenomeenparkeergarageoptenemenopdelocatievanhethuidige Sportpark Strandvliet. De huidigeparkeerplaatsen van parkeerlocatie P2terugbrengen in een gebouwde (gestapelde)voorziening is immers ruimtelijk efficiënter enleidt tot meer ontwikkelruimte voor anderefuncties in De Nieuwe Kern. De partijenonderkennendatderealisatieenexploitatievande parkeergarage leidt tot een negatievebusinesscaseendatdezeonderdeel isvandeteverrekenenkosten.

IndeSOKzijnverderafsprakengemaaktoverdefinanciële verdeling van kosten en opbrengstenbinnen de grenzen van het complexDeNieuweKern. Deze financiële verdeling is berekendconform de regels van een(schaduw)exploitatieplan. De uitkomsten vanberekening vormen de basis van de financiëleafsprakentussendegemeenteOuder-Amstelendegrondeigenarenomtrentdeverdelingvandekosten en opbrengsten. De afspraken wordenvastgelegd in anterieure overeenkomsten.Conform de huidige planning zullen deanterieure overeenkomsten in 2020/2021ondertekend worden. In de SOK is opgenomendatdeaanlegvansportvoorzieningen (zoalshetAmsterdamsgemeentelijksportparkbovenopdeSMH en een tijdelijke sportpark) buiten deverevening worden gehouden. De gemeenteAmsterdam zal deze voor eigen rekening enrisicorealiserenenexploiteren.

Bijlage 1 – Investeringsnota De Nieuwe Kern Zuid · 8 EA Verwerking advies gemeente Ouder-Amstel...

Documents

Transcript of Bijlage 1 – Investeringsnota De Nieuwe Kern Zuid · 8 EA Verwerking advies gemeente Ouder-Amstel...