BESLUIT

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit

tot het gedeeltelijk verlenen en het gedeeltelijk afwijzen van een ontheffing als

bedoeld in artikel 17 van de Mededingingswet.

Zaaknummer: 235 en 1189/ Contactorgaan Hypothecair Financiers en

Gedragscode Hypothecaire Financieringen

 

INLEIDING

1. Op 31 maart 1998 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse

mededingingsautoriteit (hierna: d-g NMa) een aanvraag om ontheffing van het

verbod van artikel 6, eerste lid, van de Mededingingswet (hierna: Mw)

ontvangen. De aanvraag is ingediend door het Contactorgaan Hypothecair

Financiers (hierna: CHF) en heeft betrekking op de Gedragscode Hypothecair

Financieringen (hierna : gedragscode).

I FEITELIJKE ACHTERGRONDEN

A. De betrokken partijen

2. In 1989 hebben de Nederlandse Vereniging van Banken, de Nederlandse

Vereniging van Hypotheekbanken, de Nederlandse Vereniging van

Levensverzekeraars, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, de N.V.

Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en de Vereniging van

Bedrijfspensioenfondsen (PVF Nederland N.V.)[1] de overeenkomst

zelfregulering hypothecaire financieringen (hierna: de overeenkomst) gesloten.

In deze overeenkomst, welke is aangegaan voor onbepaalde tijd, is

neergelegd dat partijen wensen te komen tot zelfregulering met betrekking tot

hypothecaire financieringen met als doel de consument voorlichting te geven

op het gebied van hypothecaire financieringen.

3. Bij deze overeenkomst hebben partijen de Gedragscode Hypothecaire

Financieringen vastgesteld en het Contactorgaan Hypothecair Financiers,

alsmede het Reglement commissie van toezicht gedragscode hypothecaire

financieringen (hierna: reglement) ingesteld. De overeenkomst bepaalt dat de

hierboven genoemde partijen zoveel mogelijk zullen bevorderen dat hun leden

tot deze overeenkomst zullen toetreden en de door hen of hun leden

ingeschakelde bemiddelaars de regels van de gedragscode zullen naleven.

4. Naast de hierboven genoemde partijen, zijn later tot de overeenkomst

toegetreden de Vereniging van Financieringsondernemingen in Nederland

(VFN), de Nederlandse Vereniging voor Volkskrediet (NVVK) en nog een

aantal ondernemingen[2]. Bij de overeenkomst zijn momenteel nagenoeg alle

aanbieders van hypothecair krediet in Nederland aangesloten.

- Het Contactorgaan Hypothecair Financiers

5. Het Contactorgaan Hypothecair Financiers (hierna: CHF) is een informele

vereniging (zonder rechtsvorm), gevestigd te Amsterdam. Het secretariaat van

CHF is ondergebracht bij de Nederlandse Vereniging van Banken. Volgens

artikel 3 van de overeenkomst zelfregulering heeft het CHF de volgende

taken :

a. het ter benoeming respectievelijk voor ontslag voordragen van de voorzitter,

de vice voorzitter en de overige leden van de commissie van toezicht, welke

commissie belast is met het toezicht op de naleving van de regels van de

gedragscode;

b. de benoeming en het ontslag van de secretaris van de commissie van

toezicht;

c. het voeren van periodiek evaluatie overleg met de overheid en de

consumentenorganisaties over de zelfregulering;

d. het bespreken van onderwerpen die betrekking hebben op de zelfregulering

en de toepassing van de gedragscode;

e. het bespreken van onderwerpen die betrekking hebben op hypothecaire

financieringen in de ruimste zin.

6. Het CHF bestaat uit 11 leden, zes leden van de Nederlandse Vereniging

van Banken en n lid voor elk van de andere vijf oprichtende partijen.

7. Een voordracht tot benoeming respectievelijk ontslag van de voorzitter, de

vice-voorzitter en de overige leden van de commissie van toezicht alsmede de

benoeming en het ontslag van de secretaris van de commissie van toezicht

kan slechts geschieden indien tenminste tweederde van het aantal leden van

het contactorgaan met deze voordracht respectievelijk benoeming en ontslag

heeft ingestemd.

8. Wijziging of aanvulling van de inhoud van de overeenkomst zelfregulering,

de gedragscode of het reglement kan slechts schriftelijk door alle partijen

worden overeengekomen.

9. De overeenkomst zelfregulering bevat in artikel 8 tot en met 11 een aantal

bepalingen welke van toepassing zijn op de ondergetekenden van de

overeenkomst alsmede hypotheekverstrekkers. Artikel 8 bepaalt dat iedere

geldgever die bedrijfsmatig hypothecaire financieringen verstrekt tot de

overeenkomst kan toetreden door een schriftelijke verklaring te ondertekenen,

inhoudende dat hij tot deze overeenkomst wil toetreden en de bepalingen van

deze overeenkomst, de gedragscode en het reglement zal naleven.

10. Ingeval de ondergetekenden besluiten tot aanvulling c.q. wijziging van

deze overeenkomst, de gedragscode of het reglement, zal het secretariaat

van het CHF iedere hypothecair financier dan wel een door deze hypothecair

financier aangewezen (rechts)persoon schriftelijk van deze aanvulling c.q.

wijziging op de hoogte stellen.

11. Opzegging van de overeenkomst door een ondergetekende of een

hypothecair financier kan tegen iedere datum geschieden met inachtneming

van een termijn van een jaar. Ingeval van wijziging c.q. aanvulling van de

overeenkomst, de gedragscode of het reglement kan een hypothecair

financier de overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring gericht

aan het CHF opzeggen tegen de datum waarop de aanvulling c.q. wijziging in

werking treedt.

B. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen

B1: Achtergrond gedragscode

12. De aanleiding tot deze zelfregulering wordt gevormd door de Wet op het

consumentenkrediet (Wet van 4 juli 1990, Stb. 395, laatstelijk gewijzigd op 28

januari 1999, Stb. 30). In het voorontwerp van deze wet is aanvankelijk

uitgegaan van de gedachte om ook hypothecair krediet onder de reikwijdte

van deze wet te brengen. De regering heeft echter het bedrijfsleven eerst de

gelegenheid gegeven zelf maatregelen te nemen. Hierbij speelde een rol dat

er indicaties waren dat de hypothecair financiers bereid waren te komen tot

een zelfregulering die (nagenoeg) de gehele markt van hypothecaire

financieringen voor consumenten zou betreffen. De overeenkomst met als

onderdeel de gedragscode is het uitvloeisel van bovengenoemde

zelfregulering.

13. De nu vigerende gedragscode is op 1 oktober 1990 van kracht geworden.

Het is deze gedragscode waarvoor het CHF op 31 maart 1998 bij de NMa

ontheffing heeft aangevraagd(zaaknummer 235). Het CHF heeft in de loop van

de procedure echter te kennen gegeven dat de vigerende gedragscode zal

worden vervangen door een nieuwe gedragscode. Op 14 december 1998 heeft

het CHF een ontheffingsaanvraag ingediend voor de nieuwe (concept)

gedragscode van 21 oktober 1998 (zaaknummer 1189). Deze nieuwe

(concept) gedragscode is nog niet in werking getreden. Aangezien hierin

wordt bepaald dat voor hypothecaire financieringen verstrekt voor de datum

van inwerkingtreding van de nieuwe (concept) gedragscode, de oude

gedragscode van 1 oktober 1990 van toepassing blijft, wordt in het kader van

de beoordeling van nieuwe (concept) gedragscode ook de oude gedragscode

beoordeeld.[3]

14. Hieronder wordt met de gedragscode, tenzij anders vermeld, bedoeld de

nieuwe (concept) gedragscode.

B2: Toepassingsgebied gedragscode

15. Het toepassingsgebied van de gedragscode strekt zich uit tot

financieringen tot zekerheid voor de betaling waarvan een hypotheek is

gevestigd of wordt verlangd op een in Nederland gelegen onroerend goed, dat

bij de consument aan wie de financiering verstrekt is of zal worden, duurzaam

voor eigen bewoning in gebruik is of zal zijn.[4] Hieruit blijkt dat de

gedragscode is beperkt tot zogenaamde hypothecaire woningfinancieringen.

De vorm waarin de financiering wordt verstrekt (geldlening, krediet in rekening-

courant) of het bestedingsdoel van de financiering doen niet ter zake. De

gedragscode is voorts alleen van toepassing op hypothecaire financieringen

die als standaardproduct in het openbaar (bijvoorbeeld via brochures, folders,

advertenties) aan consumenten wordt aangeboden en/of verstrekt.[5] Onder

consument wordt verstaan een natuurlijke persoon die anders dan in de

uitoefening van een beroep of bedrijf handelt.[6] Bedrijfs- en

praktijkfinancieringen vallen dus buiten de werkingssfeer van de gedragscode.

De gedragscode geldt voorts alleen indien er een recht van hypotheek wordt

verlangd of is verkregen op een in Nederland gelegen woning. Wanneer er

hypothecaire zekerheid in het buitenland wordt verlangd of is verkregen, is de

gedragscode (dus) niet van toepassing.

B3: Bepalingen van de gedragscode

16. De inleiding van de gedragscode luidt als volgt: Per jaar worden in

Nederland enige honderdduizenden hypothecaire financieringen verstrekt,

meestal voor de financiering van de aankoop van een woning. Voor een

particuliere consument vormt het kiezen van zon financiering vaak n van de

belangrijkste financile beslissingen in zijn leven. Het is dus van belang dat hij

optimale informatie krijgt, aanbiedingen met elkaar kan vergelijken en tijdens

de financiering een goede rechtspositie heeft.[].

17. De gedragscode bevat twintig bepalingen. Het grootste aantal bepalingen

ziet op voorlichting. Hieronder worden een aantal daarvan beknopt besproken.

Een aantal artikelen heeft betrekking op beperkingen in de

financieringsmogelijkheden en op de vergoedingsregeling bij extra of

vervroegde aflossing. Deze bepalingen worden meer uitgebreid behandeld.

18. Artikel 3 (Voorlichting) is een van de belangrijkste verplichtingen en betreft

de verplichting van hypothecair financiers om een groot aantal zaken op te

nemen in informatiemateriaal (folders, brochures) dat aan consumenten wordt

verstrekt.[7] Hierin moeten de belangrijkste financile en fiscale gevolgen van

het eigen woning bezit en van een hypothecaire financiering worden

aangegeven. Daarnaast moet nog een aantal andere zaken vermeld worden

zoals financieringskosten (afsluitprovisie), standaardverstrekkingsnormen in

relatie tot de waarde van het onroerend goed, een vergoedingsregeling bij

extra of vervroegde algehele aflossing en de wijze waarop toepasselijke

algemene voorwaarden en de gedragscode verkrijgbaar zijn.

19. Artikel 4 (Hypotheeklastenberekening) bepaalt dat de hypothecair

financier of de hypotheekbemiddelaar de consument (op zijn verzoek) in

verband met de aanvraag van een hypothecaire financiering een

hypotheeklastenberekening ter hand stelt. Artikel 5 van de gedragscode

(Offertes) geeft aan welke gegevens door een hypothecair financier minimaal

moeten worden opgenomen in een schriftelijke offerte.[8]

20. Artikel 6 (Toetsrente) luidt: Bij de bepaling van de leencapaciteit van een

consument voor een hypothecaire financiering met een rentevaste periode van

vijf jaar of korter, zal de hypothecair financier een rentepercentage (toetsrente)

hanteren dat behoort bij een hypothecaire financiering met een

rentevastperiode van vijf jaar, doch met een op basis van de renteontwikkeling

telkenmale door het CHF vast te stellen minimum. De hypothecair financier

mag ook een hoger rentepercentage dan het door het CHF gehanteerde

minimum hanteren. Bij de bepaling van de leencapaciteit van een consument

voor een hypothecaire financiering met een rentevaste periode langer dan vijf

jaar mag de bij de bij die rentevastperiode behorende rente die de hypothecair

financier voor een dergelijke financiering vraagt, [worden] gehanteerd. Bij de

bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van tenminste de lasten

behorende bij een 30-jarige annuteitenlening.

21. Artikel 7 (Aflossingsvrije hypothecaire financieringen) luidt: Onder een

aflossingsvrije hypothecaire financiering wordt een hypothecaire financiering

verstaan waarop niet periodiek behoeft te worden afgelost en waarvoor geen

andere zekerheid is gesteld dan het hypothecair verbonden registergoed. Bij

verstrekking van een hypothecaire financiering bedraagt het aflossingsvrije

gedeelte maximaal 75% van de executiewaarde van het hypothecair

verbonden registergoed.

22. Artikel 8 (Effectieve rente) geeft een formule met behulp waarvan het

effectieve rentepercentage op jaarbasis wordt berekend.

23. In artikel 9 (Neveninkomsten) is geregeld dat een hypothecair financier

aan het verkrijgen van een hypothecaire financiering door een consument

geen verplichting tot het aangaan van andere overeenkomsten mag verbinden,

tenzij die een redelijk verband houden met de consument in de hoedanigheid

van geldnemer of het hypothecair te verbinden registergoed. De consument is

vrij in het kiezen van de wederpartij met wie hij een dergelijke overeenkomst

wil sluiten.

24. Artikel 10 lid 1(Extra of vervroegde algehele aflossing) luidt: De

hypothecair financier zal de consument toestaan om tot extra of vervroegde

algehele aflossing van een hypothecaire financiering over te gaan. De

hypothecair financier is bevoegd te bedingen dat deze aflossingen alleen

kunnen geschieden op bepaalde data en/of met inachtneming van een

bepaalde termijn of termijnen en/of met inachtneming van bepaalde

minimumbedragen en/of tegen betaling van een vergoeding.

25. Artikel 11 (Vergoeding bij extra aflossing) luidt:

1. De hypothecair financier zal de consument toestaan, zonder dat deze tot

betaling van enige vergoeding gehouden is, elk kalenderjaar niet cumulatief

extra aflossingen te doen tot een bedrag gelijk aan tien procent van de

oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering. De hypothecair

financier is bevoegd bij wijziging van het rentetype en/of de aflossingsvorm

gedurende de economische looptijd van de hypothecaire financiering te

bedingen dat de in de vorige zin bedoelde vergoedingsvrije aflossing gelijk zal

zijn aan tien procent van de (restant-) schuld van de hypothecaire financiering

op het tijdstip van de wijziging van de voorwaarden.

2. Indien de consument ingeval van extra aflossingen op een hypothecaire

financiering een vergoeding verschuldigd is, die berekend wordt op basis van

de contante waarde van het verschil tussen de door de consument

verschuldigde rente en de actuele rente, zal de hypothecair financier in het

geval dat de actuele rente hoger is dan de door de consument verschuldigde

rente geen vergoeding in rekening brengen.

Indien de hypothecair financier ingeval van extra aflossingen een andere

methode van berekening van een vergoeding hanteert dan de in dit lid

vermelde, blijft een dergelijke vergoedingsregeling onverkort van toepassing.

3. De methode van berekening van de vergoeding bij extra aflossingen dient

door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig omschreven te zijn

dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn.

26. Artikel 12 (Vergoeding bij vervroegde algehele aflossing) luidt:

De hypothecair financier zal bij vervroegde algehele aflossing van een

hypothecaire financiering:

1. Ingeval van overlijden van de consument geen vergoeding in rekening

brengen indien de aflossing plaatsvindt uit een uitkering, die gedaan wordt in

verband met overlijden.

2. Ingeval van vrijwillige onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden

registergoed, gevolgd door juridische levering en verhuizing van de consument,

alleen dan een vergoeding in rekening brengen:

a) Indien hij de consument de gelegenheid biedt om een nieuwe hypothecaire

financiering ter grootte van de hypothecaire financiering die afgelost wordt, te

verkrijgen onder dezelfde rentecondities als de hypothecaire financiering die

afgelost wordt (meeneemregeling) en de consument daarvan geen gebruik

maakt;

b) Indien van de hypothecair financier redelijkerwijs niet gevergd kan worden

dat hij een nieuwe hypothecaire financiering, als hiervoor onder a bedoeld,

aanbiedt, omdat verstrekking niet binnen de door hem gehanteerde normen

zou vallen.

De vergoeding zal maximaal gelijk zijn aan hetzij vier maanden rente over het

vervroegd af te lossen bedrag hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen

bedrag.

3. Ingeval van executoriale verkoop of daarmee gelijk te stellen onderhandse

verkoop van het hypothecair verbonden registergoed alleen dan een

vergoeding in rekening brengen indien de verkoop het gevolg is van een

handelen of nalaten dat de consument in redelijkheid is te verwijten. Deze

vergoeding zal maximaal gelijk zijn aan hetzij vier maanden rente over het

vervroegd af te lossen bedrag hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen

bedrag.

4. Ingeval de actuele rente hoger is dan de door de consument verschuldigde

rente en de consument een vergoeding verschuldigd is, die berekend wordt op

basis van de contante waarde van het verschil tussen de door de consument

verschuldigde rente en de actuele rente, geen vergoeding in rekening brengen.

Indien de hypothecair financier ingeval van vervroegde algehele aflossing een

andere methode van berekening van en vergoeding hanteert dan de in dit lid

vermelde, blijft een dergelijke vergoedingsregeling onverkort van toepassing.

5. De methode van berekening van de vergoeding bij vervroegde algehele

aflossing dient door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig

omschreven te zijn dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument

controleerbaar zijn.

27. Artikel 13 (Kennisgeving van verlengingsofferte) bepaalt dat indien een

hypothecaire financiering aan een consument verstrekt is onder de

voorwaarde dat het rentepercentage voor een overeengekomen periode vastligt

(repeterend vaste rente), de hypothecair financier tenminste een maand voor

de afloop van een dergelijke periode aan de consument schriftelijk het

rentepercentage voor de eerstvolgende rentevaste periode offreert.

28. Volgens artikel 14(Wijziging voorwaarden tijdens looptijd van de

hypothecaire financiering), eerste lid, zal de hypothecair financier gedurende

de juridische looptijd van de hypothecaire financiering in beginsel alleen het

rentetarief wijzigen voorzover de mogelijkheid tot rentewijziging

overeengekomen is. Van andere mogelijkheden tot wijziging van voorwaarden

van de hypothecaire financiering zal de hypothecair financier slechts gebruik

maken in een beperkt aantal gevallen.

29. Artikel 15 (Overleg bij financile problemen) bepaalt dat indien een

consument zijn verplichtingen uit hoofde van de hypothecaire financiering niet,

niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, de hypothecair financier in overleg met de

consument zal treden om te bezien of het mogelijk is een redelijke en voor de

hypothecair financier en de consument acceptabele oplossing te vinden voor

het gerezen probleem.

30. Volgens artikel 16 (Depotrente) zal de hypothecair financier bij

hypothecaire financieringen, waarbij de geldmiddelen of een gedeelte daarvan

nog niet aan de consument worden uitgekeerd, maar (onder welke benaming

dan ook) ter beschikking worden gehouden, de daarvoor de betalen

vergoeding uitdrukken in hetzij een per saldo te betalen rente over het ter

beschikking gehouden bedrag hetzij in een percentage van de hoofdsom van

de hypothecaire financiering.

31. Artikel 17 (Afwijkingen) geeft een regeling voor indien een hypothecair

financier bij een bepaalde financieringsvorm niet op alle punten aan de

gedragscode kan voldoen.

32. Volgens artikel 18 (Hypotheekbemiddelaars) zal de hypothecair financier

schriftelijk overeenkomen met een hypotheekbemiddelaar die voor hem

bemiddelt op het gebied van hypothecaire financieringen, dat hij de

gedragscode dient na te leven. De hypothecair financier zal een

hypotheekbemiddelaar, die de gedragscode niet naleeft schriftelijk verzoeken

de gedragscode na te leven, en de hypothecair financier zal een

hypotheekbemiddelaar op het gebied van hypothecaire financieringen

uitsluiten van bemiddeling indien deze hypotheekbemiddelaar ondanks

herhaalde waarschuwing in ernstige mate in gebreke blijft de bepalingen uit de

gedragscode na te leven [].

33. Artikel 19 (Klachten) bepaalt wie bij niet naleving door een hypothecair

financier van een of meer bepalingen van de gedragscode bevoegd is tot het

indienen van een klacht. Bevoegd is

- een consument, die rechtstreeks in zijn belang is getroffen

- een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid, die in overeenstemming

met zijn

statuten belangen van consumenten behartigt en die als voldoende

representatief wordt

beschouwd

- een hypothecair financier

Indiening, behandeling en afdoening van een klacht geschiedt met

inachtneming van het reglement Geschillencommissie Gedragscode

Hypothecaire Financieringen.

B4: Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen

34. In de vigerende gedragscode is opgenomen dat klachtenbehandeling

geschiedt door een commissie van toezicht gedragscode hypothecaire

financieringen. Per 1 januari 1997 is het reglement geschillencommissie

gedragscode hypothecaire financieringen vastgesteld waarbij de

Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen (hierna: de

Geschillencommissie) is ingesteld, welke in stand gehouden wordt door de

Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken te Den Haag.

Samenstelling

35. De geschillencommissie bestaat uit een door het bestuur van de Stichting

Geschillencommissies voor Consumentenzaken te bepalen aantal leden: een

voorzitter en een aantal vice-voorzitters die door de stichting worden

aangezocht, alsmede een aantal door het CHF respectievelijk de

Consumentenbond voorgedragen leden. De leden van de

Geschillencommissie vervullen hun functie op onafhankelijke wijze zonder last

of ruggespraak. Ter behandeling van een geschil wijst de voorzitter een

individuele geschillencommissie[9] van drie personen aan, bestaande uit de

voorzitter dan wel n van de vice-voorzitters, n lid voorgedragen door de

Consumentenbond en n lid voorgedragen door het CHF.

Taak en bevoegdheden

36. De geschillencommissie heeft tot taak toe te zien op de naleving van de

gedragscode. Zij kan dit doen door zich - gevraagd of ongevraagd uit te

spreken over de toepassing van de gedragscode. De geschillencommissie

kan uitspraak doen bij bindend advies, met een tuchtrechtelijke uitspraak of

door een schikking tussen partijen te bevorderen. De mogelijkheid tot

uitspraak bij bindend advies staat slechts open voor de consument die een

klacht indient met betrekking tot een aan hem verstrekte hypothecaire

financiering, waarop de gedragscode van toepassing is.

37. De bevoegdheden bij bindend advies bestaan uit:

- hypothecair financier verplichten tot naleving van de gedragscode;

- vaststellen van een schadevergoeding;

- iedere andere beslissing die zij redelijk en billijk acht ter beindiging van het

geschil.

38. De bevoegdheden bij tuchtrechtelijke uitspraak bestaan uit:

- een aanbeveling aan de hypothecair financier;

- een waarschuwing aan de hypothecair financier;

- een verbod aan de hypothecair financier om voor de periode van maximaal n

jaar de status van deelnemer aan de gedragscode te voeren.

Het bindend advies kan worden vernietigd door de gewone rechter.

B5: In de concept-gedragscode aangebrachte wijzingen t.o.v. de gedragscode

van 1990

39. De belangrijkste verschillen tussen de vigerende gedragscode en de

nieuwe concept gedragscode zijn:

- In de vigerende gedragscode wordt de term marktrente gebruikt, die wordt

gedefinieerd als de rente die een hypothecair financier op het moment van het

ontvangen van een extra of vervroegde algehele aflossing op een hypothecaire

financiering voor soortgelijke, nieuw te verstrekken hypothecaire financieringen

in rekening brengt.

- Bij de concept gedragscode echter wordt de term actuele rente gebruikt, die

wordt gedefinieerd als de rente die een hypothecair financier volgens de met

de consument gesloten overeenkomst inzake een hypothecaire financier

hanteert bij het berekenen van een vergoeding ingeval van een extra of

algehele vervroegde aflossing.

- In de concept gedragscode zijn bepalingen over aanmelding bij het Bureau

Krediet Registratie in Tiel opgenomen. Tevens is de informatieverstrekking

uitgebreid t.o.v. de oude gedragscode, bijv. bij de hypotheeklastenberekening

en de offertes.

- Nieuw in de concept gedragscode is de opname van de toetsrente (art. 6)

welke wordt gehanteerd bij hypothecaire financieringen met een

rentevastperiode van korter dan 5 jaar.

- Ook de bepaling over aflossingsvrije hypothecaire financiering (art. 7)in de

concept gedragscode is nieuw t.o.v. de vigerende gedragscode.

II Verloop van de procedure

40. Op 30 mei 1990 heeft het CHF de overeenkomst aangemeld bij de

Europese Commissie, die de aanmelding op 25 november 1991 heeft

afgedaan met een comfort letter op basis van prioritering. Op 31 maart 1998

heeft het CHF een ontheffingsaanvraag voor de gedragscode bij de NMa

ingediend welke is geregistreerd onder zaaknummer 235.

41. Op 2 juni 1998 heeft de NMa aanvullende vragen gesteld. Op 18 juni 1998

heeft het CHF de vragen beantwoord. Op 14 december 1998 heeft het CHF de

NMa bericht dat de tekst van de aanvankelijk aangemelde gedragscode was

vernieuwd. Die nieuwe concept-gedragscode is door de NMa geregistreerd

onder zaaknummer 1189.

42. In Staatscourant nummer 46 van 8 maart 1999 is mededeling gedaan van

de ontheffingsaanvraag. Daarbij zijn belanghebbenden opgeroepen hun

zienswijze schriftelijk of mondeling naar voren te brengen. De aanvraag en de

daarop betrekking hebbende stukken hebben van 9 maart 1999 tot 6 april

1999 ter inzage gelegen ten kantore van de NMa. Er hebben zich geen

belanghebbenden gemeld.

43. Op 7 april 1999 heeft er ten kantore van de NMa een overleg

plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van het CHF en de NMa. Naar

aanleiding van het besprokene heeft het CHF op 14 april 1999 aanvullende

informatie verschaft. Op 29 juni 1999 heeft het CHF haar schriftelijke reactie

gegeven op het gesprek d.d. 7 april 1999.

44. Op 15 september en 14 december 1999 heeft de NMa aanvullende vragen

gesteld. Deze vragen zijn op 29 september en 20 december 1999 beantwoord.

Op 21 december 1999 heeft ten kantore van de NMa een bespreking

plaatsgevonden naar aanleiding van vragen die de NMa op 14 december 1999

had gesteld.

45. Verder heeft de NMa in het kader van het onderzoek o.a. inlichtingen

ingewonnen bij andere mededingingsautoriteiten binnen de Europese Unie, de

Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis, de Hypothekers Associatie en

De Nederlandsche Bank.

III Argumenten van partijen

Toetsrente

46. Het hanteren van een minimum toetsrente, volgens art. 6 van de

gedragscode, bij de bepaling van de leencapaciteit levert een bijdrage aan een

stabiele economische ontwikkeling. Zowel De Nederlandsche Bank (hierna

DNB) als de Vereniging Eigen Huis hebben hun zorg uitgesproken over de

hoge leencapaciteit. Bij een daling van de huizenprijzen of een stijging van de

rente kan dat leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens en

daarmee leiden tot een conjuncturele inzinking. Deze bepaling is in het

belang van de kredietnemer omdat deze beschermd wordt tegen

overkreditering. De concurrentie wordt slechts beperkt voor zover nodig om

overkreditering te voorkomen. Het staat de individuele financier vrij om het

rentepercentage en de overige voorwaarden en modaliteiten te bepalen

waartegen de hypothecaire financiering uiteindelijk wordt verstrekt (de

toetsrente is slechts n van de variabelen waarmee de leencapaciteit wordt

bepaald).

47. De hoogte van de toetsrente is gebaseerd op het vijfjaarstarief zoals dat

door DNB wordt gepubliceerd in haar Statistisch Bulletin[10]. Indien dit

vijfjaarstarief gedurende drie maanden boven de toetsrente uitkomt zal binnen

het CHF over aanpassing gesproken worden. Er is niet gekozen voor een

automatische aanpassing om al te veel aanpassingen te voorkomen. De

rentevisie van de financiers speelt dus ook een rol.

Aflossingsvrije hypotheken

48. Art. 7 van de gedragscode beoogt consumenten te beschermen tegen het

verkrijgen van hoge hypothecaire financieringen zonder dat daar een of andere

vorm van -uitgestelde- aflossing tegenover staat. Ingeval van tegenslag, zoals

een stijgende rente of indien de consument moet verhuizen bij gedaalde

huizenprijzen, is er door de beperking van aflossingsvrije verstrekkingen [van

hypothecaire financieringen] een buffer aanwezig (in de vorm van een

gedeeltelijk opgebouwde kapitaalverzekering of als daadwerkelijke

gedeeltelijke aflossing van de schuld) die het mogelijk maakt financile

tegenslag te pareren. De bepaling is mede opgenomen in verband met de

(politieke) onrust rondom vermeende verstrekking van hoge [hypothecaire]

financieringen, met name met een hoge aflossingsvrije component.

49. Bij de bepaling van de bovengrens voor het aflossingsvrije gedeelte van

75% van de executiewaarde van het verbonden goed is aansluiting gezocht bij

de solvabiliteitsnormen die DNB hanteert. Bij financiering boven 75% van de

executiewaarde, ongeacht de samenstelling van de financiering, hanteert DNB

voor banken, een verdubbelde solvabiliteitseis wanneer er geen sprake is van

een door de overheid gegarandeerde hypotheek[11].

50. Art. 7 van de gedragscode draagt zowel op microniveau (voor de

individuele consument) als op macroniveau bij aan een stabiele economische

ontwikkeling. Het beperkt of voorkomt op microniveau de ontwrichtende

effecten die optreden als consumenten niet aan hun financile verplichtingen

kunnen voldoen. Op macroniveau voorkomt de bepaling mede, dat een

potentieel destabiliserende invloed op het financieel systeem ontstaat, als

gevolg van onvoldoende door onderpand en/of opgebouwde en/of gedane

aflossingen gedekte financieringen.

51. De gebruikers zullen billijk voordeel van de uit de bepaling voortvloeiende

voordelen ervaren op het moment dat er financile problemen ontstaan. Dit

voordeel kan niet gekwantificeerd worden.

52. De bepaling is noodzakelijk om de eerder beschreven verbetering en/of

vooruitgang te bereiken. Omdat hypothecair financiers zich gedragen conform

bedrijfseconomische principes is het percentage van de executiewaarde dat

men bereid is aflossingsvrij te financieren, onderwerp van concurrentie. Vanuit

een maatschappelijk oogpunt en vanuit prudentile overwegingen wordt dat

echter minder gewenst geacht. Vanwege de genoemde concurrentie is het

niet mogelijk het gewenste gedrag af te dwingen anders dan via zelfregulering

of wetgeving. Ook regelgeving vanuit De Nederlandsche Bank (DNB) bereikt

niet het doel omdat daarmee slechts 75% van de relevante markt bereikt kan

worden. Niet alleen zou dan een verschuiving plaatsvinden naar aanbieders

die niet onder toezicht staan van DNB, ook van een level playing field is dan

geen sprake meer.

53. Er is voldoende restconcurrentie omdat er slechts een beperkt effect op

de mededinging is. Zoals bij elke hypothecaire financiering zijn er veel

variabelen die uiteindelijk de financiering vorm geven. De grootte van het

aflossingsvrije leningdeel is er daarvan maar n. De concurrentie blijft volledig

aanwezig waar het gaat om rentepercentage en de bijbehorende

rentevastperiode, de vrijwel altijd aanwezige overlijdensrisicoverzekering, de

overige voorwaarden en modaliteiten en het acceptatiebeleid. Omdat een

aflossingsvrije financiering veelal onderdeel is van de gehele financiering, met

bijvoorbeeld ook een gedeelte spaarhypotheek of iets dergelijks, is op het

gedeelte dat geen betrekking heeft op de aflossingsvrije component de

concurrentie volledig.

Bepalingen omtrent extra of vervroegde algehele aflossing

54. Door het invoeren van een jaarlijkse vergoedingsvrije niet-cumulatieve extra

aflossing van tien procent worden de hieraan verbonden kosten aan alle

kredietnemers via het rentetarief doorberekend, ongeacht of zij hier gebruik

van maken. Opheffing van deze bepalingen zou de kredietnemer die niet

vervroegd wil aflossen ten goede kunnen komen door lagere prijzen. Een

verbod op deze bepalingen betekent ook dat er een grotere

productdifferentiatie zal optreden. Nadeel van opheffing is vermindering van de

transparantie voor de kredietnemer, deze zal steeds moeten opletten of en

tegen welke voorwaarden vervroegde -algehele- aflossing mogelijk is. Juist

transparantie draagt bij aan een betere vergelijkbaarheid en bevordert daarmee

de concurrentie tussen financiers.

55. De hoogte van de ondergrens van 10% is de uitkomst van het overleg

zoals dat in 1989 is gevoerd tussen de partijen die betrokken waren bij de

totstandkoming van de gedragscode. In de praktijk worden ook hogere

percentages van 15% tot 25% gehanteerd.

56. De bepalingen van art. 12 lid 2, 3 en 4 omtrent de vergoeding bij

vervroegde aflossing maximeren de vergoeding, onder bepaalde voorwaarden,

op hetzij vier maanden rente over het vervroegd af te lossen bedrag, hetzij drie

procent van het vervroegd af te lossen bedrag. De hoogte van deze

vergoedingen zijn het resultaat van besprekingen met de

consumentenorganisaties eind jaren tachtig. Als de actuele rente hoger is

dan de rente die de consument betaalt is geen vergoeding verschuldigd bij

vervroegde aflossing.

 

IV Beoordeling

57. Art. 6, lid 1 Mw luidt: Verboden zijn overeenkomsten tussen

ondernemingen, besluiten van ondernemersverenigingen en onderling

afgestemde feitelijke gedragingen van ondernemingen, die ertoe strekken of

ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel

daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst.

Onderneming c.q. ondernemersvereniging

58. De overeenkomst is ondertekend door de volgende ondernemingen, c.q.

ondernemersverenigingen: Nederlandse Vereniging van Banken, de

Nederlandse Vereniging van Hypotheekbanken, de Nederlandse Vereniging

van Levensverzekeraars, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, de N.V.

Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en de Vereniging van

Bedrijfspensioenfondsen[12] (PVF Nederland NV). Later zijn de volgende

ondernemingen, c.q. ondernemersverenigingen toegetreden: de Vereniging

van Financieringsondernemingen in Nederland, de Nederlandse Vereniging

voor Volkskrediet en nog een aantal ondernemingen[13]. Het CHF heeft geen

zelfstandige rechtspersoonlijkheid.

Overeenkomst tussen ondernemingen

59. Artikel 1 sub e van de Mededingingswet verwijst voor een uitleg van het

begrip overeenkomst naar het begrip in artikel 85(thans artikel 81), eerste lid

van het EG-Verdrag. Uit de Europese jurisprudentie kan worden afgeleid dat

onder het begrip overeenkomst in elk geval juridisch bindende

overeenkomsten vallen.

60. De overeenkomst zelfregulering hypothecaire financieringen is een

juridisch bindende overeenkomst. Bij deze overeenkomst zijn de gedragscode

hypothecaire financieringen, het contactorgaan hypothecair financiers en het

reglement commissie van toezicht gedragscode hypothecaire financieringen

[14] ingesteld. De Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire

Financieringen heeft tot taak het toezien op de naleving van de gedragscode,

waarbij zij uitspraak kan doen bij bindend advies, met een tuchtrechtelijke

uitspraak of door een schikking tussen partijen te bevorderen. Samenvattend

is er sprake van een overeenkomst in de zin van artikel 6 van de

Mededingingswet.

Besluit van ondernemersverenigingen

61. Het begrip besluit van een ondernemersvereniging omvat zowel juridisch

bindende beslissingen als beslissingen die niet bindend zijn, maar wel door

de betrokken ondernemers worden gevolgd en niet bindende beslissingen die

de ondubbelzinnige uitdrukking vormen van de wil van de vereniging om het

gedrag van haar leden op de betrokken markt te cordineren.[15] De

overeenkomst zelfregulering hypothecaire financieringen is een juridisch

bindende overeenkomst. Samenvattend is er ook sprake van een besluit van

ondernemersverenigingen in de zin van artikel 6 van de Mededingingswet.

De markt voor woninghypotheken

62. Een woninghypotheek onderscheidt zich van andere hypotheken zoals

bijvoorbeeld een bedrijfspandhypotheek door o.a. de afnemers van

hypothecaire financieringen (een particulier i.p.v. een bedrijf), de mogelijkheid

een leveringsverzekering aan de hypotheek te koppelen, de aard van het

registergoed (woning i.p.v. bedrijfspand) en de fiscale behandeling

(hypotheekrenteaftrek i.p.v. kosten ten laste van de winst voor

vennootschapsbelasting). Een woninghypotheek onderscheidt zich van andere

financile producten door o.a. de lange looptijd, de grootte van het bedrag, het

onderpand en de fiscale behandeling.

63. De Nederlandse markt voor woninghypotheken vertoont al jaren sterke

groei. In 1999 werd voor 172 miljard aan nieuwe woninghypotheken

ingeschreven, dit betrof een recordaantal van in totaal 665.000

woninghypotheken. Meer dan de helft (56%) van de 665.000 afgesloten

woninghypotheken was niet bestemd voor de financiering van een

woningaankoop maar voor een oversluiting of tweede hypotheek. De

uitstaande schuld voor woninghypotheken bedroeg per ultimo 1999 in totaal

559 miljard.[16]

64. Hypotheekaanbieders[17] proberen zich met behulp van o.a. de volgende

componenten te onderscheiden van hun concurrenten:

(i) productinnovatie (bijv. door beleggings- en verzekeringscomponenten);

(ii)verbreding van het aantal distributiekanalen (bijv. call centres, intermediairs,

e-commerce);

(iii) intensivering van cross-selling (combinatie met scala van financile

producten en diensten);

(iv)tarifering en de kosten van funding en hypotheekverstrekking. [18]

65. Voor de consumenten is de transparantie van de markt voor

woninghypotheken beperkt door de hoge mate van complexiteit. De

verschillende soorten en combinaties van hypotheekvormen en de

verzekeringstechnische en fiscale aspecten maken hypotheken moeilijk

onderling vergelijkbaar. Hierdoor is de reputatie van de hypotheekaanbieder

van groot belang.

66. DNB concludeert uit haar onderzoek dat er sprake is van stevige

concurrentie op de hypotheekmarkt in Nederland. Er is sprake van grote

fluctuaties in de marktaandelen van banken en verzekeraars en (potentile)

klanten worden via diverse distributiekanalen actief benaderd voor de afname

van hypotheekproducten. In de periode 1994-1999 zijn grote en zelfstandige

(franchise)ketens van hypotheek-intermediairs ontstaan. Deze

tussenpersonen hebben geprofiteerd van het grote aantal oversluitingen en

hebben de vraag hiernaar ook gestimuleerd. Hierbij is ook met nieuwe

hypotheekvormen ingespeeld op de ruime fiscale aftrekmogelijkheden in

Nederland.[19] Ook toetreding uit het buitenland heeft plaatsgevonden door

bijvoorbeeld Bank of Scotland.

67. Het aandeel van de algemene banken in de markt voor woninghypotheken

is in 1999 gedaald van 50% naar ca. 44%, het marktaandeel van de

hypotheekbanken en de bouwfondsen is in 1999 gestegen van 30% naar

33%.[20]

Mededingingsbeperkingen

68. Het merendeel van de bepalingen in de gedragscode heeft betrekking op

voorlichting en bevordering van vergelijkbaarheid van hypothecaire

financieringen. In dit concrete geval is de invulling hiervan niet

mededingingsbeperkend. De bijbehorende geschillenregeling wordt o.a.

gekenmerkt door een onafhankelijke geschillencommissie, een mogelijkheid

tot beroep bij de gewone rechter met betrekking tot het bindende advies en

een mogelijkheid tot wraking of verschoning indien de feiten of

omstandigheden het vormen van een onpartijdig oordeel zouden bemoeilijken.

Dit in overweging nemende is deze geschillenregeling niet

mededingingsbeperkend.

69. De bepalingen omtrent toetsrente, aflossingsvrije hypotheken en

vergoedingen bij extra of vervroegde algehele aflossing beperken op

onderdelen de vrijheid van de deelnemers om hun beleid met betrekking tot

enkele belangrijke concurrentieparameters te bepalen en zijn daardoor

mededingingsbeperkend.

70. Het betreft de volgende (onderdelen van) bepalingen van de gedragscode:

- bepalingen over de toetsrente in art. 6 van de gedragscode;

- bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7 van de

gedragscode;

- bepalingen over extra of vervroegde gehele aflossing in art. 11 lid 1 en art.

12, lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode.

Toetsrente (art. 6)

71. Bij bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van ten minste de

lasten behorende bij een dertigjarige annutaire lening. Door de bepalingen in

art. 6 wordt een (toets)rentepercentage gentroduceerd dat fungeert als

minimum rentepercentage bij het berekenen van de leencapaciteit. Dit

minimum rentepercentage wordt gehanteerd bij de berekening van de

leencapaciteit voor hypothecaire financieringen met een rentevastperiode van

vijf jaar of korter. De toetsrente heeft betrekking op een belangrijk onderdeel

van de berekening van de leencapaciteit.

Aflossingsvrije hypothecaire financieringen (art. 7)

72. Door de bepaling in art. 7 is het aflossingsvrije gedeelte van een te

verstrekken hypothecaire financiering beperkt tot maximaal 75% van de

executiewaarde van het hypothecair verbonden registergoed.

Bepalingen omtrent extra aflossing (art. 11, eerste lid)

73. Volgens art. 11, eerste lid zijn de deelnemers aan de gedragscode tot het

volgende verplicht :

De consument mag , zonder dat deze tot betaling van enige vergoeding

gehouden is, elk kalenderjaar, niet cumulatief, extra aflossingen doen tot een

bedrag gelijk aan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de

hypothecaire financiering. Bij wijziging van het rentetype en/of de

aflossingsvorm gedurende de economische looptijd van de hypothecaire

financiering, is het de hypothecair financier toegestaan de bovengenoemde

vergoedingsvrije aflossing te beperken tot tien procent van de (restant-) schuld

van de hypothecaire financiering op het tijdstip van de wijziging van de

voorwaarden. De hieraan verbonden kosten worden aan alle kredietnemers via

het rentetarief doorberekend, ongeacht of zij hier gebruik van maken.

Vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing (art. 12, tweede lid sub b en

derde lid)

74. Wat de vergoeding bij vervroegde algehele aflossing betreft wordt in art.

12, tweede lid sub b en derde lid de vergoeding bij vervroegde algehele

aflossing gemaximeerd tot hetzij vier maanden rente over het vervroegd af te

lossen bedrag, hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen bedrag. Deze

maximering is van toepassing bij (a) vrijwillige onderhandse verkoop van het

hypothecair verbonden registergoed, gevolgd door de juridische levering en

verhuizing van de consument, (b) ingeval van executoriale verkoop of daarmee

gelijk te stellen onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden

registergoed.

75. Samenvattend kan worden gesteld dat bovengenoemde bepalingen zowel

afzonderlijk als tezamen de commercile vrijheid van de deelnemers aan de

gedragscode beperken en als zodanig een mededingingsbeperking inhouden.

Merkbaarheid op de Nederlandse markt

76. De gedragscode heeft betrekking op hypothecaire woningfinancieringen

die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden

aangeboden en/of verstrekt[21]. Hierbij geldt dat de gedragscode van

toepassing is indien het verbonden registergoed is gelegen in Nederland.

Nagenoeg alle aanbieders van hypothecair krediet in Nederland hebben zich

aangesloten bij de overeenkomst waar de gedragscode onderdeel van

uitmaakt. De overeenkomst is dus merkbaar op de Nederlandse markt voor

het aanbieden van woninghypotheken.

Conclusie met betrekking tot toepasselijkheid van art. 6 Mw.

77. De volgende bepalingen van de gedragscode vallen onder het

toepassingsbereik van art. 6 Mw. :

- de bepalingen over de toetsrente in art. 6 van de gedragscode;

- de bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7 van de

gedragscode;

- de bepalingen over extra of vervroegde algehele aflossing in art. 11 lid 1 en

art. 12 lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode.

C. Ontheffingsvoorwaarden

78. Volgens artikel 17 Mw. kan ontheffing van het verbod van artikel 6, eerste

lid worden verleend voor overeenkomsten, besluiten en gedragingen als

bedoeld in dat artikel, die bijdragen tot verbetering van de productie of van de

distributie of tot bevordering van de technische of economische vooruitgang,

mits een billijk aandeel in de daaruit voortvloeiende voordelen de gebruikers

ten goede komt, en zonder nochtans aan de betrokken ondernemingen

beperkingen op te leggen die voor het bereiken van deze doelstellingen niet

onmisbaar zijn, of de mogelijkheid te geven, voor een wezenlijk deel van de

betrokken goederen en diensten de mededinging uit te schakelen. Hieronder

worden de ontheffingsvoorwaarden per mededingingsbeperkende bepaling van

de gedragscode behandeld.

C1: Toetsrente (art. 6 Gedragscode)

- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de

technische en economische vooruitgang

79. De toetsrente levert een verbetering van de distributie op doordat zij

bijdraagt aan het voorkomen van overkreditering bij een lage korte rente. Deze

bijdrage wordt geleverd doordat bij een onderdeel van de berekening van de

leencapaciteit de toetsrente i.p.v. de lagere korte rente wordt gebruikt. Bij een

daling van de huizenprijzen of een stijging van de korte rente kan

overkreditering leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens.

Door het gebruik van de toetsrente wordt, in dergelijke gevallen, een bijdrage

geleverd aan het voorkomen van financile problemen voor individuele

huishoudens.

80. Bij overkreditering kan een daling van de huizenprijzen of een stijging van

de korte rente leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens en

daarmee leiden tot een conjuncturele inzinking. Doordat de toetsrente een

bijdrage levert aan het voorkomen van overkreditering levert zij ook indirect een

bijdrage aan een stabiele economische ontwikkeling.

81. Door de toetsrente te baseren op het vijfjaarstarief dat DNB publiceert in

haar Statistisch Bulletin, wordt bereikt dat de leencapaciteit bij een

rentevastperiode van korter dan vijf jaar mede wordt bepaald door een i.h.a.

wat stabieler rentepercentage dan de meer fluctuerende korte termijn

rentepercentages.

- Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument

82. De toetsrente draagt bij aan de bescherming tegen overkreditering en

komt voor een billijk aandeel ten goede aan de consument, zonder de

keuzevrijheid wat betreft de samenstelling van de hypothecaire financiering te

beperken. De toetsrente draagt nl. bij aan het voorkomen van financile

problemen voor individuele huishoudens bij een daling van de huizenprijzen of

een stijging van de korte rente. De toetsrente draagt verder indirect bij aan

een stabiele economische ontwikkeling die ten goede komt aan alle

consumenten.

- Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen

83. Wanneer de korte rente stijgt kunnen bij een korte rentevastperiode

financile problemen ontstaan omdat de consument mr rente moet gaan

betalen. Deze problemen zullen groter zijn naarmate de hypothecaire

financiering groter is. Door bij de berekening van een onderdeel van de

leencapaciteit (grootte van de hypothecaire financiering) gebruik te maken van

een hoger rentepercentage (waardoor de berekende leencapaciteit afneemt)

dat in het algemeen minder fluctueert dan de korte rente wordt een bijdrage

geleverd aan het voorkomen van financile problemen voor individuele

huishoudens bij een stijging van de korte rente.

84. Iedere individuele hypotheekverstrekker heeft echter uit

concurrentieoverwegingen belang bij een zo hoog mogelijke leencapaciteit en

berekent de leencapaciteit derhalve bij voorkeur met een zo laag mogelijk

rentepercentage. Door het gebruik van het vijfjaarstarief van DNB is een

objectieve en transparante maatstaf gekozen die in het algemeen wat minder

fluctueert dan de korte rente en die door alle bij de gedragscode aangesloten

hypothecair financiers moet worden gebruikt onder de voorwaarden van artikel

6 van de gedragscode.

- Restconcurrentie

85. De toetsrente wordt slechts gebruikt bij een onderdeel van het berekenen

van de individuele leencapaciteit wanneer de rentevastperiode vijf jaar of korter

is. In die gevallen is de toetsrente slechts n van de variabelen die bij het

bepalen van de individuele leencapaciteit wordt gebruikt. Hierbij hanteren de

hypothecaire financiers hun eigen, veelal verschillende woonquotes[22].

Verder zijn er nog vele andere factoren die de uiteindelijke, gendividualiseerde

leencapaciteit bepalen. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan:

- continuteit van het (eerste en tweede) inkomen;

- het al of niet en in welke mate meetellen van het tweede inkomen

- persoonlijke omstandigheden van de kredietnemer (leeftijd, wel of geen auto)

- reeds lopende verplichtingen uit hoofde van bijvoorbeeld leningen

- toekomstverwachtingen

- extra zekerheden die verpand kunnen worden (polissen,

beleggingsrekeningen)

- de inschatting van de moraliteit van de kredietnemer

- fiscale mogelijkheden

De toetsrente wordt slechts gebruikt bij het berekenen van een onderdeel van

de leencapaciteit. De toetsrente wordt niet gebruikt bij de bepaling van de

daadwerkelijk door de kredietnemer te betalen rente.

86. Samenvattend kan gesteld worden dat de toetsrente (art. 6 gedragscode)

voldoet aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 van de

Mededingingswet.

C2: Aflossingsvrije component van hypothecaire financieringen (art. 7

gedragscode)

- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de

technische en economische vooruitgang

87. Ook door de beperking van de aflossingsvrije component van hypothecaire

financieringen wordt een bijdrage geleverd aan het voorkomen van

overkreditering. Hierbij wordt een maximum opgelegd voor het aflossingsvrije

deel van een hypothecaire financiering waardoor de hoogte van de te

verstrekken aflossingsvrije component van hypothecaire financieringen wordt

beperkt. Ten minste 25% van de executiewaarde van het verbonden

registergoed moet op enigerlei wijze worden gedekt door aflossingen en/of

kapitaalsverzekeringen en dergelijke. Door deze buffer kunnen consumenten

financile tegenslagen, zoals een stijgende rente of verhuizing bij gedaalde

huizenprijzen, beter opvangen door bijvoorbeeld aflossingen uit te stellen. Dit

draagt bij aan het voorkomen dat consumenten niet aan hun verplichtingen

kunnen voldoen. Hierdoor wordt tevens bijgedragen aan het voorkomen van

instabiliteit van het financile systeem. Ook hierdoor wordt een indirecte

bijdrage geleverd aan een stabiele economische ontwikkeling.

- Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument

88. De maximering van de aflossingsvrije component heeft een directe invloed

op de samenstelling van de te verstrekken hypothecaire financiering. De

consument kan bij de bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers,

niet kiezen voor een hypotheek met een grotere (dan het maximum)

aflossingsvrije component en bijvoorbeeld een hogere rente, bij hypotheken

die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden

aangeboden en/of verstrekt.

89. De consument wordt bij de keuze van zijn hypotheek, wanneer deze als

standaardproduct in het openbaar aan consumenten wordt aangeboden en/of

verstrekt, opgelegd om voor tenminste 25% van de executiewaarde van het

verbonden registergoed zekerheden te bieden naast het hypothecair

verbonden registergoed. Door deze zekerheden kunnen consumenten

financile tegenslagen, zoals een stijgende rente of verhuizing bij gedaalde

huizenprijzen, beter opvangen. Dit is in hun voordeel maar zij worden beperkt

in hun keuzemogelijkheden om, op basis van eigen inschattingen of fiscale

overwegingen, bijvoorbeeld te kiezen voor het nemen van dat risico om

zodoende een hoger hypotheekbedrag te verkrijgen.

- Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen

90. Overkreditering wordt slechts gedeeltelijk voorkomen omdat, voor zover de

aflossingsvrije component de 75% niet overschrijdt, tot -doorgaans- 125% van

de executiewaarde van het verbonden registergoed kan worden geleend. In de

praktijk worden diverse mengvormen van hypotheken aangeboden waarbij de

aflossingsvrije component slechts een onderdeel is van een totaalpakket.

91. De consument kan ook worden beschermd tegen overkreditering door de

bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers de mogelijkheid te

geven bij hypotheken die als standaardproduct in het openbaar aan

consumenten worden aangeboden en/of verstrekt, een grotere aflossingsvrije

component aan te bieden in ruil voor bijvoorbeeld een hogere rente die het

vergrote risico tot uitdrukking brengt. Hierbij kan als voorlichting worden

gewezen op de risicos van financile tegenslagen, zonder de samenstelling van

de hypothecaire financiering te beperken door maximering van de

aflossingsvrije component.

92. De bepalingen van de nationale hypotheekgarantie leveren ook reeds een

bijdrage aan het voorkomen van overkreditering omdat daarin als n van de

eisen is opgenomen dat de aflossingsvrije component maximaal 50% van de

waarde van de woning bedraagt.

93. Wat de stabiliteit van het financile systeem betreft geldt bovendien dat

DNB zwaardere solvabiliteitseisen stelt bij hypothecaire financiering zonder

overheidsgarantie wanneer het bedrag van de financiering de 75% van de

executiewaarde overschrijdt, ongeacht de vorm van de hypothecaire

financiering. Deze solvabiliteitseisen leveren als zodanig reeds een bijdrage

aan de stabiliteit van het financile systeem, door banken te verplichten grotere

buffers aan te houden wanneer een hypotheek wordt verstrekt die een grotere

omvang heeft dan 75% van de executiewaarde van het verbonden

registergoed. Deze solvabiliteitseisen zijn van toepassing op alle aanbieders

die onder toezicht van DNB staan.

- Restconcurrentie

94. Door de maximering van de aflossingsvrije component wordt de

keuzevrijheid van de consument en een belangrijke concurrentieparameter van

de hypothecair financier direct beperkt. De bepaling heeft een directe invloed

op de samenstelling van hypothecaire financieringen die als standaardproduct

in het openbaar aan consumenten worden aangeboden of verstrekt door de bij

de gedragscode aangesloten hypothecair financiers. Door deze bepaling kan

de consument namelijk geen hypothecaire financiering met een aflossingsvrije

component van meer dan 75% verkrijgen, die als standaardproduct in het

openbaar aan consumenten wordt aangeboden en/of verstrekt. Deze bepaling

is van toepassing op nagenoeg alle hypothecair financiers in Nederland voor

alle hypotheken die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten

worden aangeboden en/of verstrekt.

95. Hypotheken die niet als standaardproduct worden aangeboden of verstrekt

zijn wat aflossingsvrije gedeelte betreft niet beperkt tot maximaal 75% van de

executiewaarde van het verbonden registergoed. Dit betreft afwijkingen van de

norm. Verder geldt dat niet alle, maar wel nagenoeg alle, hypothecair

financiers zijn aangesloten bij de gedragscode Hypothecaire Financieringen.

96. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling niet voldaan

wordt aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw.

C3: Bepalingen omtrent vergoeding bij extra aflossing (art. 11, eerste lid

gedragscode)

- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de

technische en economische vooruitgang

97. De in artikel 11, lid 1 opgenomen mogelijkheid om jaarlijks niet-cumulatief

extra aflossingen te doen van 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de

hypothecaire financiering verbetert de distributie van hypotheken door grotere

transparantie voor de consument. Door deze bepaling is de consument

verzekerd van een minimumpercentage dat hij of zij boetevrij mag aflossen dat

geldt voor alle bij de gedragscode aangesloten hypothecaire financiers.

Hierdoor wordt de keuze voor een hypothecaire financiering, die vaak n van de

belangrijkste financile beslissingen in zijn leven is, vergemakkelijkt.

Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument

98. De bepaling over boetevrije extra aflossing komt de consument ten goede

omdat geen vergoeding verschuldigd is voor extra aflossingen die jaarlijks niet-

cumulatief niet meer dan 10% van de hoofdsom bedragen. Daarnaast is de

consument door deze bepaling verzekerd van een minimumpercentage dat hij

of zij jaarlijks boetevrij mag aflossen, hetgeen de transparantie vergroot. Dit

maakt de keuze voor een hypothecaire financiering, die vaak n van de

belangrijkste financile beslissingen in zijn leven is, makkelijker.

99. Door de boetevrije aflossing heeft de consument meer mogelijkheden om

zonder extra kosten flexibel om te gaan met veranderende omstandigheden.

Hij kan bijvoorbeeld, zonder vergoeding verschuldigd te zijn, zijn maandelijkse

hypotheeklasten verlagen door een gedeelte (tot 10%) van de hypotheek af te

lossen. De consument kan gedurende de gehele looptijd van de hypotheek

profiteren van deze flexibiliteit om in te spelen op (onvoorziene) veranderde

omstandigheden. Het voordeel van de zekerheid van deze flexibiliteit komt ten

goede aan de consument bij zijn of haar keuze van een hypothecaire

financiering die vaak een zeer lange looptijd heeft.

100. Omdat de kosten die verbonden zijn aan vergoedingsvrije aflossingen aan

alle kredietnemers worden doorberekend via het rentetarief kunnen

consumenten die geen extra aflossingen willen doen feitelijk nadeel

ondervinden van deze bepaling. Zonder deze bepaling zou een kredietnemer

die niet vergoedingsvrij extra wil aflossen een lagere rente berekend kunnen

worden. Daar staat tegenover dat de transparantie afneemt en de consument

voor iedere hypotheekofferte zal moeten vergelijken of en tegen welke

voorwaarden vervroegde aflossing mogelijk is. Ook het voordeel van de

zekerheid van de bovengenoemde flexibiliteit gaat dan verloren.

Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen

101. Wat de boetevrije extra aflossingen betreft is aangesloten bij de praktijk

ten tijde van de onderhandelingen met consumentenorganisaties over de

gedragscode eind jaren tachtig. Juist door een minimumpercentage wordt een

grotere transparantie bereikt en kan de consument hypotheken makkelijker

vergelijken. Door de opname van dit minimum in de gedragscode kunnen

consumenten hier een beroep op doen bij alle bij de gedragscode aangesloten

hypothecair financiers.

Restconcurrentie

102. De concurrentie voor hypotheken met een hoger vergoedingsvrij

aflossingspercentage is volledig vrij en blijkt ook uit de praktijk waarbij

boetevrije aflossingspercentages tot 25% worden gehanteerd.

103. De vergoeding voor extra aflossingen is slechts n van de vele parameters

waarmee hypothecair financiers concurreren. Door de bepaling over

vergoedingsvrije extra aflossing kunnen bij de gedragscode aangesloten

hypothecair financiers, ten aanzien van hypotheken die als standaardproduct

in het openbaar aan consumenten worden aangeboden en/of verstrekt, niet

concurreren met bijvoorbeeld een lager percentage vergoedingsvrije aflossing

in ruil voor bijvoorbeeld een lager rentepercentage.

104. Hypotheken die niet als standaardproduct worden aangeboden of

verstrekt zijn wat de vergoedingsvrije extra aflossing betreft niet beperkt tot

minimaal 10% van de hoofdsom van de hypothecaire financiering. Verder geldt

dat niet alle hypothecair financiers zijn aangesloten bij de gedragscode.

105. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling voldaan wordt

aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw.

C4: Bepalingen over vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing (Art. 12,

tweede lid sub b en derde Lid gedragscode)

- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de

technische en economische vooruitgang

106. Door de genoemde bepalingen van artikel 12 wordt de distributie van

hypotheken verbeterd door consumenten duidelijkheid te verschaffen over wat

de maximum vergoeding voor vervroegde algehele aflossing bedraagt in een

aantal gevallen. Hierdoor wordt de transparantie en vergelijkbaarheid van

hypotheken voor de consument vergroot, zodat deze een betere keuze kan

maken bij de zeer belangrijke financile beslissing over een hypotheek.

- Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument

107. De vergrote transparantie en vergelijkbaarheid van hypotheken door de in

artikel 12 opgenomen maximumvergoedingen komen de consument ten

goede. De consument is hierdoor verzekerd van een maximum te betalen

bedrag bij vervroegde algehele aflossing in de genoemde gevallen. Deze

maximale vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing sluiten aan bij de

praktijk ten tijde van het overleg met consumentenorganisaties over de

gedragscode. Door de betere vergelijkbaarheid kan de consument een betere

keuze maken uit de verschillende hypotheken.

- Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen

108. Bij het ontbreken van een wettelijke grondslag zoals bijvoorbeeld de Wet

op het Consumentenkrediet wordt door deze bepalingen mogelijk gemaakt dat

de consument wordt beschermd tegen excessieve boetebepalingen bij

vervroegde algehele aflossing in de genoemde gevallen. Door deze bepalingen

is de maximale vergoeding van toepassing bij alle bij de gedragscode

aangesloten hypothecair financiers.

- Restconcurrentie

109. De bepalingen met betrekking tot een maximale vergoeding betreffen

slechts enkele omstandigheden van vervroegde algehele aflossing en laten

beneden het maximum ruimte voor concurrentie voor lagere vergoedingen.

110. Vergoedingen voor vervroegde algehele aflossingen zijn slechts n van de

vele parameters waarmee hypothecair financiers concurreren.

111. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling voldaan wordt

aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw.

Conclusie

112. De bepalingen over de toetsrente in art. 6, de bepalingen over extra

aflossing in art. 11 lid 1 en de bepalingen over vervroegde algehele aflossing

art. 12 lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode voldoen aan de vier

cumulatieve criteria voor ontheffing zoals opgenomen in art. 17 Mw.

113. De bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7

van de gedragscode voldoen niet aan de cumulatieve criteria voor ontheffing

zoals opgenomen in art. 17 Mw., bijv. billijk aandeel van voordelen komt ten

goede aan de consument en onmisbaarheid .

 

V Besluit

114. Gelet op het bovenstaande wordt ontheffing verleend van het verbod van

artikel 6, eerste lid, van de Mededingingswet voor artikel 6, artikel 11 eerste

lid en artikel 12 tweede lid sub b en derde lid van de gedragscode, voor een

duur van tien jaar te rekenen vanaf de datum van ondertekening van dit besluit.

115. Voor artikel 7 van de gedragscode wordt het verzoek om ontheffing

afgewezen omdat de vier cumulatieve voorwaarden voor ontheffingen niet

worden vervuld.

116. Voor de overige bepalingen van de gedragscode wordt geen ontheffing

verleend omdat deze buiten het toepassingsbereik van art. 6 van de

Mededingingswet vallen en ontheffing derhalve niet nodig is.

Datum: 4 mei 2000

 

w.g. A.W. Kist

Directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit

 

Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is

betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een

gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de directeur-generaal van de

Nederlandse mededingingsautoriteit, Sectie Beschikkingen, Bezwaar en

Beroep, Postbus 16326, 2500 BH Den Haag.

Persbericht

--------------------------------------------------------------------------------

[1] Van de Vereniging van Bedrijfspensioenfondsen hebben de Stichting

Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging en de Stichting

Bedrijfspensioenfonds Sociale Werkvoorziening de overeenkomst nog niet

ondertekend,

[2] Dit zijn de Stichting Bedrijfspensioenfonds Textielindustrie, PGGM,

Stichting Spoorwegpensioenfonds, de Stichting voor

Ondernemingspensioenfondsen, de Zwitserse Maatschappij van

Levensverzekering en Lijfrente, Woonfonds Holland en Hypotrust B.V.

[3] Artikel 20 van de gedragscode

[4] Artikel 1 van de gedragscode.

[5] Artikel 2 van de gedragscode.

[6] Artikel 1 van de gedragscode.

[7] Artikel 3 van de gedragscode noemt een zestiental zaken welke door de

hypothecair financiers moeten worden vermeld in hun informatiemateriaal voor

consumenten.

[8] In een offerte wordt door een hypothecair financier een concreet aanbod

gedaan. Gegevens die hierin moeten worden opgenomen betreffen o.a. het

bedrag van de financiering, de looptijd, de nominale en effectieve rente, de

aflossingsvorm(bijv. annuteiten, lineair) en de afsluitprovisie.

[9] Volgens art. 21 van het reglement Geschillencommissie Gedragscode

Hypothecaire Financieringen kan een lid van de geschillencommissie door n

of meerdere partijen in het geschil worden gewraakt op grond van feiten en

omstandigheden die het vormen van een onafhankelijk oordeel over het

geschil zouden bemoeilijken. Ook is verschoning mogelijk op dezelfde

gronden.

[10] In tabel 2.4 Marktrentevoeten wordt sub 5 het gemiddelde nominale tarief

van hypothecaire leningen voor woningen en woonwinkelhuizen met een

rentevastperiode van vijf jaar vermeld (dit betreft het zgn. vijfjaarstarief).

[11] Zie het rapport Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, DNB

Amsterdam, januari 2000.

[12] Waarvan de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere

Beveiliging en de Stichting Bedrijfspensioenfonds Sociale Werkvoorziening de

gedragscode nog niet ondertekend hebben

[13] Dit zijn de Stichting Bedrijfspensioenfonds Textielindustrie, PGGM,

Stichting Spoorwegpensioenfonds, de Stichting voor

Ondernemingspensioenfondsen (waaronder 16 ondernemingspensioenfondsen

vallen),De Zwitserse Maatschappij van Levensverzekering en Lijfrente,

Woonfonds Holland en Hypotrust B.V.)

[14] Thans reglement geschillencommissie gedragscode hypothecaire

financiering zie randnummer 34 e.v.

[15] Zie gevoegde zaken 209-215 en 218/78, Fedetab t. Commissie, Jur.

1980, 3125, r.o. 88; gevoegde zaken 96-102, 104, 105, 108 en 110/82,

Navewa t. Commissie, Jur. 1983, 3369, r.o. 20; beschikking van de

Commissie, FENEX, Pb. 1996 L 181/28.

[16] Persbericht PB 00-029 dd. 3 februari 2000 van het Centraal Bureau voor

de Statistiek te Voorburg zie

www.cbs.nl/nl/diensten/persberichten/2000/pb00n029.pdf. Artikelen en

tabellen over o.a. hypotheken, de geld en kapitaalmarkt, het bankwezen,

pensioenfondsen en verzekeraars komen aan de orde in Financile

Maandstatistiek van het Centraal Bureau voor de Statistiek te

Voorburg/Heerlen.

[17] In overweging 22 van het besluit van de d-g NMa met zaaknummer 1311

Nuts/Ohra Noorderkroon, d.d. 6 mei 1999 wordt een onderscheid gemaakt

tussen de markt voor het aanbieden van hypothecaire geldleningen en de

markt voor de distributie hiervan. De gedragscode heeft betrekking op de

aanbieders van hypothecaire geldleningen aan particulieren.

[18] Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, DNB, Amsterdam, januari

2000, p. 11

[19] Ibidem.

[20] Vissers, W.T. , Oversluitingen brengen hypotheekmarkt nieuw record in

Financile Maandstatistiek 2000/3 van het Centraal Bureau voor de Statistiek

te Voorburg/Heerlen, maart 2000, p. 10

[21] Zie randnummer 15 van dit besluit.ook overweging xx over het

toepassingsgebied van de gedragscode

[22] Een woonquote geeft in een percentage aan welk gedeelte van het

inkomen aan woonlasten mag worden besteed.

Aan de inhoud van deze pagina's kunt u geen rechten ontlenen.