BALIKESİR ÜNIVERSİTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ...

Dr. Serdar KALE Dr. A. Erkan KARAMAN

BALIKESİR ÜNIVERSİTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ

YAPIM YÖNETİMİ 04 İnşaat projelerinin için finansal ve ekonomik analiz yöntemleri İnşaat projeleri için temel maliyet kavramları

Yaşam boyu maliyet: Projenin kafamızda şekillenmeye başladığı andan itibaren başlayıp kullanım ömrünü tamamlayana kadar geçen süre içerisindeki maliyetlerdir.

İlk yatırım maliyeti: Yapının anahtarını aldığımız ana kadar cebimizden çıkan paradır.

İşletme maliyeti: Aydınlatma, ısıtma, soğutma gibi maliyetler.

Fırsat maliyeti: (kaçan balığın büyüklüğü) Cebimizden çıkan parayı ifade etmemektedir. Sanal bir

maliyettir. Örn; doların 1,5 TL iken alma kararındaki tereddütten dolayı iki gün sonra 1,8 TL ye çıkmasından dolayı kaçan fırsatın ortaya çıkardığı maliyettir.

Direkt maliyetler: Ekipman ve malzeme maliyetleridir.

Dolaylı maliyetler: Üretime katkısı olmayan fakat işlerin yürümesi için cebimizden çıkan para. Örn;

sekretere ödenen para ve muhasebeciye ödenen bedel.

Değişken maliyetler: Bu aslında maliyet olarak nitelendirilse de aslında firmaların lehine olan durumlardır. Örn; bir malı tek olarak almak istiyorsanız ederi 100 TL dir. Fakat aynı maldan 1000 adet almaya kalktığınızda ederi yapılan pazarlık sonucu 75000 TL olmaktadır. Alım adedine bağlı olarak değişim gösteren maliyetler değişken maliyetler olarak adlandırılır.

Sabit maliyet: Devlete ödenen düzenli vergiler, düzenli ödenen kira bedelleri gibi.

Toplam maliyet: Yaşam boyu maliyetler toplamıdır.

İnşaat projeleri için finansman stratejileri

Sürelerine göre finansman çeşitleri

Kısa vadeli finansman < 2 yıl Orta vadeli finansman 2~3 arasındaki dönem Uzun vadeli finansman > 3 yıl

Kaynaklarına göre finansman çeşitleri İçsel kaynaklar (Firmanın kendi yarattığı kaynaklar)

Hisse senetleri: halka arz ile kaynak yaratma. Ödenmesi gereken yükümlülükler: Örn; devlete ödenmesi gereken KDV tutarları yalnızca yılın

belirli bir ayı topluca ödenir. Geri kalan 11 ayda devlete ödenmesi gereken bu paralar firma tarafından kullanılır.

1



YAPIM YÖNETİMİ 04

Dışsal kaynaklar

Ticari krediler Kişisel krediler Yabancı yatırım (Yabancı ortaklıklar) Yatırım bankaları (Eximbank) Kamusal destek kredileri (Devlet teşvikleri)

2



YAPIM YÖNETİMİ 04 Nakit Akış Analizi

Pozitif nakit akışı

Negatif nakit akışı

Paranın zaman değeri

P Paranın güncel değeri i Birim zaman için indirgeme (faiz) oranı n Zaman, indirgeme (faiz) oranının hesaplandığı birim zaman I Paranın basit faiz oranı ile n birim zaman sonraki değeri F Paranın n birim zaman sonra i indirgeme oranına göre hesaplanmış gelecekteki değeri A Eşit zaman aralıklarında yapılan üniform serideki ödemeler -taksitler

P

i = %10

F

Yatırımcı perspektifinden

P

i = %10

Finans kurumu perspektifinden F

Cebimize giren para için okun yönü yukarı

Cebimizden çıkan para için okun yönü aşağı

Bankaya belli bir miktar para yatırdığınızı düşünün. Altı yıl sonra %10 faiz ile parayı geri almaktadır.

Bankaya belli bir miktar para girişi olmakta. Altı yıl sonra %10 faiz ile parayı çıkışı olmaktadır.

3



YAPIM YÖNETİMİ 04 Basit faiz

I = (P)*(i)*(n) Örn; 1000 TL 1 yıl sonra %10 faiz ile 1 yılda 1100 TL, 5 yıl sonra 1500 TL eder. Bileşik faiz Bir miktar para (P) 1 yıl için i oranında faize yatırılırsa; bir dönemin sonunda oluşacak toplam para (P + Pi) veya P(1+i) dır. İkinci dönem için faiz = P*(1+i)i İkinci dönem için toplam para miktarı, F = P*(1+i)+P*(1+i)i

= P*(1+i)*(1+i) = P*(1+i)2

Üçüncü dönem için faiz = P*(1+i)2i Üçüncü dönem için toplam para miktarı, F = P*(1+i) 2+P*(1+i) 2i

= P*(1+i) 2 *(1+i) = P*(1+i)3

Dönem için n sembolü kullanırsa aşağıdaki genel formulü elde edebilir; Gelecekteki Değer (F)

nF= P(1+i) = P(F\P, % i, n) (0.1) Örnek Bir girişimci 50000 TL %12 bileşik faiz ile 15 yıllığına bir banka hesabına yatırırsa vade bitiminde hesapta biriken miktar ne olur? .

Gelecekteki değer (F) = P(F\P, %12, 15) = 50000*(1+0.12)15= 50000*(5.474) = 273700 TL

4



YAPIM YÖNETİMİ 04 Güncel Değer (P);

( )( \ ,% , )

1 nFP F P F i n

i= =

+ (0.2)

Örnek Bir firma mevcut bilişim teknolojilerini beş yıl sonra güncellemek istiyor ve bu amaçla bir fon oluşturuyor. Yapılan ön çalışmalar bu fonda beş yılın sonunda 15000 birikmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Firma bugün bu fona ne kadar para yatırılmalıdır? 5 yıllık dönem için faiz oranının yıllık %9 olması beklenmektedir.

P= ( )1 n

Fi+

=F(P\F, %9, 5) = 5

15000(1+0.09)

= 15000 *(0.650) = 9750 TL

Düzenli seri ödemeleri veya taksitler (A); Düzenli seri ödemelerin veya taksitlerin gelecekteki para değerinin hesaplanması

(1 ) 1 ( \ ,% , )

niF A A F A i ni

+ −= =

(0.3)

Örnek Bir firma on yıl sonra kullanmak amacıyla bir fon oluşturmayı planlıyor. Bu fona her yıl 5000 TL yatırılacak olunursa bu fonda 10 yılın sonunda birikecek para miktarı ne olacaktır. 10 yıllık dönem içinde faiz oranın yıllık %8 olacağı kabul edilmektedir.

(1 ) 1 ( \ ,%8,10)niF A A F A

i + −

= =

10(1 ) 15000

0.08i + −

=

= 5000 *(14. 487) = 72430 TL

Gelecekteki para değerinin bilinmesi durumunda düzenli ödemelerin veya taksitlerin eş değerinin hesaplanması

( \ ,% , )(1 ) 1n

iA F F A F i ni

= = + −

(0.4)

Örnek Bir fonda 12 yıl sonra 75000 TL toplanması için yapılacak olan yıllık ödemeler ne kadar olmalıdır? Yıllık faiz oranın %10 olduğu varsayılacaktır..

( \ ,%10,12)(1 ) 1n

iA F F A Fi

= = + −

= 7500 12

0.1(1 0.10) 1 + −

= 75000 (0.046)= 3450 TL

5



YAPIM YÖNETİMİ 04 Güncel para değeri bilinmesi durumunda düzenli ödemelerin veya taksitlerin eş değerinin hesaplanması

(1 ) ( \ ,% , )

(1 ) 1

n

n

i iA P P A P i ni

+= = + −

(0.5)

Örnek Bir inşaat projesi için bir iş makinası almayı planlanmaktadır. Yapılan ön araştırmalardan bu iş makinasının piyasa değerinin 50000 TL olduğu belirlenmiştir. Firma bu iş makinasını bankadan kredi alarak satın almaya karar verilmiştir. Finansal bir kuruluş 4 yıllığına %13.5 faiz ile ticari kredi vermeyi teklif etmektedir. Firmanın bu ticari krediyi alması durumunda finansal kuruluşa yapması gereken aylık ödemeler ne kadar olacaktır?

Dönem sayısı, n= 12*4 =48 ay

Her ay için faiz oranı, i= 13.5/12 = %1.125

(1 ) ( \ ,%1.125,48)(1 ) 1

n

n

i iA P P A Pi

+= = + −

48

48

0.01125(1 0.01125)50000(1 0.01125) 1

+ + −

=50000*(0.027)=1350 TL

Düzenli seri ödemelerin veya taksitlerin güncel değerinin hesaplanması

(1 ) 1 ( \ ,% , )

(1 )

n

n

iP A A P A i ni i

+ −= = +

(0.6)

Örnek Bir projenin finansmanı için oluşturulan bir yatırım fonundan her yıl düzenli olarak 12000 TL çekilmesi planlanmaktadır. Bu yatırım fonun yıllık faiz getirisi %7.5 ve projenin de 10 yıllık finansman ihtiyaçı olduğu varsayılırsa bu gün fona yatırılması gereken para miktarı ne kadardır?(P=?)

(1 ) 1 ( \ ,%7.5,10)(1 )

n

n

iP A A P Ai i

+ −= = +

10

10

(1 0.075) 1120000.075(1 0.075) + −

= = + 12000* (6.86)=82360 TL

6



YAPIM YÖNETİMİ 04 İnşaat projeleri için ekonomik değerlendirme yöntemleri Ortalama yıllık karlar yaklaşımı

Yatırılan sermayeye geri dönüş oranı yaklaşımı

Geri ödeme süresi yaklaşımı

Örnek Üç inşaat projesinin ilk yatırım maliyetleri ve projeden beklenen yıllık karlar aşağıda belirtilmiştir. Yıllık ortama kar, yatırılan sermayeye geri dönüş oranı ve geri ödeme süresi yöntemlerini kullanarak bu üç projeyi ekonomik açıdan değerlendiriniz.

Yatırım projeleri Yıl Alfa Beta Gama 0 - 20000 - 20000 - 20000 1 3000 6500 7000 2 4000 6500 6000 3 6000 6500 7000 4 8000 6500 5000 5 8000 - 3000 6 8000 - 1000 37000 TL 26000 TL 29000 TL

Yıllık ortalama kar 37000/6 = 6170 TL 26000/4= 6500 TL 29000/6 = 4830 TL Yatırılan sermaye dönüş 6170/20000 = %30.85 6500/20000=%32.50 4830/20000 = %24.17 Geri ödeme süresi 3.80 YIL 3.08 YIL 3.00 YIL

Güncel değer yöntemi Örnek Bir inşaat firması sunulan iki iş makinası alternatifi arasında birisini seçecektir. İş makinaların ilk yatırım maliyetleri, yıllık işletme maliyetleri, ve yararlı yaşam süreleri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Faiz oranın %15 olduğunu varsayılırsa firma hangi alternatifi seçmelidir?

Alternaif A Alternatif B İş makinasının ilk yatırım maliyeti (M) 85000 TL 95000 TL İş makinasının yıllık işletme maliyeti (A) 1750 TL 1500 TL Yararlı yaşam süresi (n) 5 Yıl 5Yıl

Alternatif A;

Güncel değer (P)= M + A (P\A, %15,5)= 85000 + 5

5

(1 0,15) 117500,15(1 0,15) + − +

= 90866 TL.

Alternatif B;

Güncel değer (P)= M + A (P\A, %15,5)= 95000 + 5

5

(1 0,15) 115000,15(1 0,15) + − +

= 100028 TL.

PA =90826 TL < PB = 100028 TL.

A alternatifinin güncel değeri daha düşük olması bu alternatifi daha uygun kılmaktadır.

7



YAPIM YÖNETİMİ 04 Örnek Bir girişimci kendisine sunulan A ve B projeleri arasından en eknomik olanını seçmek istemektedir. Bu projeler ilişkin ilk yatırımı maliyetleri, yıllık işletme giderleri, yıllık gelirleri ve yararlı yaşam süreleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. . Faiz oranın %25 olduğunu varsayılırsa firma hangi alternatifi seçmelidir?

Alternaif A Alternatif B İlk yatırım maliyeti (M) 100000 TL 200000 TL Yıllık işletme maliyeti (A) 50000 TL 70000 TL Yıllık gelirler G 80000 TL 140000 TL Yaşam süresi (n) 50 Yıl 50 Yıl

Alternatif A;

Güncel değer (P)= -(M)+ A (P\A, %25,50)= -100000+50

50

(1 0,25) 1(80000 50000)0,25(1 0,25) + −

− + =

= -100000+ 120000 = 20000 TL Alternatif B;

Güncel değer (P)= - (M) + A (P\A, %25,50)= -200000+50

50

(1 0,25) 1(140000 70000)0,25(1 0,25) + −

− +

= -200000 + 280000 = 80000 TL

PA =20000 TL < PB = 80000 TL

B alternatifinin güncel değeri daha yüksek olması bu alternatifi daha çazip kılmaktadır. Yıllık eşit maliyet yöntemi

Örnek Bir inşaat firması sunulan iki iş makinası alternatifi arasından birisini seçecektir. Faiz oranın %15 olduğunu varsayılırsa firma hangi alternatifi seçmelidir?

Alternaif A Alternatif B İş makinasının ilk yatırım maliyeti 85000 TL 95000 TL İş makinesinin yıllık işletme maliyeti 1750 TL 1500 TL Yararlı yaşam süresi 5 Yıl 5Yıl

Alternatif A;

Yıllık Eşit maliyet (A)= P (A\P, %15,5)= 1750 TL + 5

5

0,15(1 0,15)85000(1 0,15) 1

+ + −

= 27106 TL.

Alternatif B;

Yıllık Eşit maliyet (A)= P (A\P, %15,5)= 1500 TL + 5

5

0,15(1 0,15)95000(1 0,15) 1

+ + −

= 29839 TL.

AA =27106 TL< AB = 29839 TL

A alternatifinin yıllık eşit maliyetlerinin daha düşük olması bu alternatifi daha uygun kılmaktadır.

8



YAPIM YÖNETİMİ 04 İç iktisadi karlılık yöntemi Bir yatırımdan beklenen net nakit ak ışlarının güncel değerini 0 yapan faiz (indirgeme) oranının bulunması süreçini içerir. Örnek Bir inşaat firması kendisne sunulan bir projeye yatırım yapmayı planlamaktadır. Firman bu tip yatırım projeleri için %25 iç karlılık oranını kullanmaktadır. Yapılan bir ön çalışma projenin ilk yatırım maliyeti 100000 TL, yıllık gelirlerin 30000 TL ve proje ömrünün 5 yıl olduğu belirlemiştir. İnşaat firma açısından bu projenin yatırım için çazip olup olmadığını belirleyiniz. İndirgeme oranı için çeşitli değerleri için %12, %15 ve %16 değerlerini kullanalım. Faiz oranı (i) %11 için net güncel değer:

P = -100000 + 30000 (P/A, 11, 5) = -100000 + 5

5

(1 0,11) 1300000,11(1 0,11) + − +

= + 10877 TL

Faiz oranı (i) %15 için net güncel değer:

P = -100000 + 30000 (P/A, 15, 5) = -100000 + 5

5

(1 0,15) 1300000,15(1 0,15) + − +

= + 564 TL

Faiz oranı (i) %16 için net güncel değer:

P = -100000 + 30000 (P/A, 16, 5) = -100000 + 5

5

(1 0,16) 1300000,16(1 0,16) + − +

= - 1771 TL

Bu yatırım projesi indirgeme oranının %15 ile %16 arasında olduğu zaman karlılık sağlar. Nakit akışını sıfır yapan tam indirgeme oranı enterpolasyonla bulunur.

564/(1771+564) = 0.24 i= %15.24

İnşaat firmasının yatırım kararları için kullandığı %25lik iç iktisadı karlılık kriteri açısından bu proje yatırım için uygun değildir.

9



YAPIM YÖNETİMİ 04 İç iktisadi karlılık yöntemi

45590

37400

29870

23000

16700

10877

5510

564-1771

-4030-8260

-20000

-10000

0

10000

20000

30000

40000

50000

0 1 3 5 7 9 11 13 15 16 17 19

Faiz oranı (%)

Net g

ünce

l değ

er

Yatırım için UYGUN: (i<%15.24)

Yatırım için UYGUN DEGİL

(i>15.24)

10



YAPIM YÖNETİMİ 04 Fayda – maliyet analizi

Fayda, F

Maliyet, M F/M <1 ise projenin gerçekleştirilmesi uygun değil F/M >1 ise projenin gerçekleştirilmesi uygundur Örnek Trafik sıkışıklığını gidermek amacıyla yerel bir yönetim yeni bir çevre yolu yapımı veya mevcut yolun iyileştirilmesi alternatifleri arasında karar vermek istemektedir. Mevcut yolun yenileme çalışması için ilk yıl için 20000 TL ve sonraki her yıl için 1500 TL ihtiyaç olacağı tahmin edilmektedir. Yeni çevre yolunun ilk yatırım maliyeti 120000 TL olacağı ve her 5 yılda bir yüzey kaplamasının yenilenmesi için ise 6000 TL harcama yapılması gerektiği belirlenmiştir. Projelerin değerlendirilmesinde 20 yıllık bir zaman penceresi ve bu zaman sürecince yıllık faiz oranın %10 olacağı tahmin edilmektedir. Fayda -maliyet analizi yöntemi kullanarak hangi projenin uygun olduğunu belirleyiniz?

Yeni çevre yolu A1

Mevcut yolun iyileştirilmesi A2

İlk yatırım maliyeti 120000 TL - Yenileme maliyeti - 20000 TL Bakım ve onarım maliyeti Her 5 yılda 6000 TL Her yıl 1500 TL Değerlendirme süresi 20 20 Yıllık faiz oranı %10 %10 Yolu kullanan araçların yıllık yakıt maliyeti 3600 TL 2800 TL Yıllık süre maliyetlerinden kazanım 2000 TL -

Yeni çevre yolu A1 P =[120000 + 6000 (P\F, %10,5)+6000 (P\F, %10, 10) + 6000 (P\F, %10, 15) + 6000 (P\F, %10, 20)]

P = [120000 TL + 6000 TL * (( )5

11 0.10+

+( )10

11 0.10+

+( )15

11 0.10+

+( )20

11 0.10+

)]

P = 128357,4 TL A = P (A\P, %10, 20)

A =128357,4 TL * ( )

( )

20

200.1 1 0.1

1 0.1 1

+ + −

= 15077 TL / Yıl

11



YAPIM YÖNETİMİ 04 Mevcut yolun iyileştirilmesi A2 P = [20000 TL + 15000 TL * (P\A, %10, 20)]

P = [20000 + 20

20

(1 0,10) 115000,10(1 0,10) + − +

]

P = [20000 + (1500 * (8.5136))] A = [20000 TL + (1500 TL * (8.5136))] * (A\P, %10, 20)

A = [20000 + (1500 * (8.5136))] * ( )

( )

20

200.1 1 0.1

1 0.1 1

+ + −

= 3849 TL / Yıl Yeni çevre yolundan sağlancak toplam fayda (F); Yeni yolunu kullanan araçlarının yıllık yakıt maliyetleri 2.8M dan 3.6M çıkacaktır fakat yeni yolu kullanan araçlar zamandan tasarruf ettikleri için bu maliyetlerde belirli bir düşeş sağlayacaktır. Yeni yol projesinden beklenenen yıllık net fayda (F);

F = 2800 TL – 3600 TL + 2000 TL = 1200 TL

Yeni çevre yolunun mevcut yolun iyileştirmesi göre kamuya olan yıllık maliyet artışı MA;

MA = 15077 TL – 3849 TL = 11228 TL

Fayda – maliyet oranı = F/MA = 1200/11228 = 0.107 <1 Fayda maliyet oranının 1 den küçük olması nedeniyle yeni çevre yolunun yapımı ekonomik değildir.

12



YAPIM YÖNETİMİ 04 Başabaş maliyet analizi (Kapasite kullanımı belirlemek için kullanılıyor) Bir yatırımdan sağlanan kazançların o yatırımın gerçekleştirilmesi için harçanan sabit ve değişken maliyetlerin toplamına eşit olduğu noktadır. Bu noktanın altında girişimci zarar etmekte üzerinde ise yatırımcı kazanç sağlamaktadır. Başabaş analiz yöntemi kapasite seçim kararlarının alınmasında yaygın olarak kullanılır.

SABİ

T M

ALİY

ETLE

R D

EĞİŞ

KEN

MAL

İYET

LER

KAR

Başabaş noktası

Toplam maliyet

Zarar

Kazançlar

Üretim kapasitesi (%) X

Kaza

nçla

r ve

ya M

aliy

etle

r (T

L)

Y

13



YAPIM YÖNETİMİ 04 Örnek Bir sanayi sitesine 750m uzunluğunda su borusu döşenmesi planlanmaktadır. Projenin yapımında 200 mm çaplı su borusu kullanılırsa ilk yatırım maliyeti 65000 TL ve suyun pompalanmasının maliyeti her saat için 0.52 TL dir. Projede 250 mm çaplı su borusu kullanılacak olursa suyun pompalanma maliyeti her saat için 0.26 TL’ye düşecek fakat ilk yatırım maliyeti 70000 TL’ye çıkacaktır. 300 mm çaplı su borusu kullanılması durumunda ise suyun pompalanma maliyeti 0.1 TL’ye düşecek fakat ilk yatırım maliyeti 75000 TL’ye çıkacaktır. Su borusu hattın faydalı ömrü 20 yıl ve bu süre içerisinde yıllık faiz oranın %12 oranında olacağı tamin edilmektedir. Bu bilgiler ışığında aşağıdaki soruları yanıtlayınız.

Yılda 5000 saat su pompalanacağı düşünülürse bu çalışma kapasitesine göre en ekonomik boru çapını belirleyiniz.

Boru çapı 200mm

(Denklem 1) 250mm

(Denklem 2) 300mm

Denklem (3) Boru hattının ilk yatırım maliyeti 65000 TL 70000 TL 75000 TL Boru hattının faydalı yaşam süresi (n) 20 20 20 Faiz oranı (i) %12 %12 %12 Boru hattının yıllık maliyeti (A = A\P,%12, 20) 8704 TL 9373 TL 10043 TL Pompanın 5000 saat çalışmasının maliyeti 2600 TL 1300 TL 500 TL Suyun pompalanmasının saatlik maliyeti 0.52 0.26 0.10 Pompanın 5000 saat çalışmasının toplam yıllık maliyeti 11304 TL 10673 TL 10543 TL

200mm çaplı su borusunundan yılda kaç saat su pompalanmalıdır ki bu süre sonunda oluşacak toplam

maliyet 300mm çaplı su borudan pompalancak suyun toplam maliyetine eşit olsun?

A=65000* ( )( )

20

200.12 1 0.12

1 0.12 1

+ + −

=8704 TL A=70000* ( )( )

20

200.12 1 0.12

1 0.12 1

+ + −

=9373 TL A=75000* ( )( )

20

200.12 1 0.12

1 0.12 1

+ + −

=10043TL

200mm lik boru (Denklem 1) ile 300mm lik borunun (Denklem 3) karşılaştırılması;

8704+0.52x = 10043 + 0.10 x 0.42x = 1339

x = 3188 saat

250mm çaplı su borusunundan yılda kaç saat su pompalanmalıdır ki bu süre sonunda oluşacak toplam

maliyet 300mm çaplı su borudan pompalancak suyun toplam maliyetine eşit olsun?


9373+0.26x = 10043 + 0.10 x

0.16x = 670

x = 4187.5 saat

14




200 mm çaplı su borusunundan yılda kaç saat su pompalanmalıdır ki bu süre sonunda oluşacak toplam maliyet 250mm çaplı su borudan pompalancak suyun toplam maliyetine eşit olsun?


8704+0.52x = 9373 + 0.26 x

0.26x = 669

x = 2573.1 saat

Toplam maliyetin su borusun çapına ve çalışma süresine göre değişimini başabaş maliyet analizi yöntemi kullanarak belirleyiniz.

8,50

9,00

9,50

10,00

10,50

11,00

11,50

12,00

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

Pompanın Yıllık Çalışması (Saat)

Pom

panı

n Yıll

ık T

opla

m Ç

alış

ma

Mal

iyet

i (TL)

300mm

200mm

250mm

200mm ekonomik

250mm ekonomik

300mm ekonomik

(Denklem 3)

(Denklem 2) (Denklem 1)

2573.1 saat 4187.5 saat

15



YAPIM YÖNETİMİ 04 İnşaat projelerinin yönetiminde karar analizi Belirsizlik altında karar verme süreci iki temel grupta toplanabilir:

Gerçekleşmesi beklenen olaylara ait olasılıkların bilinmediği ortamda

Gerçekleşmesi beklenen olaylara ait olasılıkların bilindigi ortamda Gerçekleşmesi beklenen olaylara ait olasılıkların bilinmediği ortamda her karar için kazanç ve durum çiftleri oluşturulur:

A B C 1. Alternatif X1 X2 X3 2. Alternatif X4 X5 X6 3. Alternatif X7 X8 X9

Maximax Kriteri (Karar verici oldukça pozitif bir duruşa sahiptir, her şeyin çok iyi olacağını öngörerek problem çözümüne ilişkin iyimser bir bakış sergiler)

o Karar verici alternatifler arasından getirisi maksimum olan alternatifi seçer.

Minimax Kriteri (Karar verici oldukça negatif bir duruşa sahiptir, işlerin yolunda gitmeme ihtimalini de düşünerekten problem çözümüne ilişkin kötümser bir bakış sergiler)

o Karar verici alternatifler arasından getirisi minimum olan alternatifi seçer.

Minimax Pişmanlık Kriteri

o Karar verici alternatifler için pişmanlık tablosu hazırlar ve bu tablodan maksimum pismanlıkların minimum olanını seçer.

Hurwicz Kriteri o Karar verici iyimserlik katsayısına (α) belirler. Her alternatifin minimum getirisi (1-α) ve maksimum

getirisi ise α ile çarpılır ve sonuçlar toplanır. Karar verici toplamı en fazla olan alternatifi seçer.

Eşit Olasılık Kriteri o Karar verici gelecekteki her durumun gerçekleşme olasılığı için eşit olasılık tanımlar. Alternatiflerin getirileri

bu tanımlanan olasılıklar ile çarpılır. Kara verici n büyük değere sahip olan alternatifi seçilir.

Gerçeklesmesi beklenen olaylara ait olasılıkların bilindiği ortamda her karar için kazanç ve durum çiftleri oluşturulur: Beklenen maliyeti kriteri

o Karar verici gelecekteki her durumun gerçekleşme olasılığı ile alternatiflerden beklenen kazançları çarpar ve bulunan değerler toplanır. Karar verici bu toplam değerler arasında en büyük olanı seçer.

Beklenen fırsat maliyeti kriteri

o Karar verici gelecekteki her durumun gerçekleşme olasılığı ile alternatiflerden beklenen firsat maliyetleri çarpar ve bulunan değerler toplanır. Karar verici bu toplam değerler arasında en büyük olanı seçer.

KÖTÜMSER SENARYO İYİMSER SENARYO OLASI SENARYO

16



YAPIM YÖNETİMİ 04 Maximax Kriteri

Gelecege iliskin bakışı iyimser olan bir karar verici olabilecek en iyi senaryoya kendini hazırlayarak kararını verir.

Maximin Kriteri

Gelecege iliskin bakışı kötümser olan bir karar verici olabilecek en kötü senaryoya kendini hazırlayarak kararını verir.

Minimax Pişmanlık Kriteri

Her alternatif için pişmalık tablosu oluşturur ve bu tablodan maksimum pişmanlıkların minimum olanı seçilir.

AzalanTalep

Değişmeyen Talep

ArtanTalep

1. Büro Binası A1

3. Konut A3

2. Otel A2

- 5

- 30

9 30

0 7 10

20 40

Maximum

30

40

10

Maximax

ALTERNATİFTALEP DURUMU

AzalanTalep

Değişmeyen Talep

ArtanTalep

1. Büro Binası A1

3. Konut A3

2. Otel A2

- 5

- 30

9 30

0 7 10

20 40

Minimum

- 5

- 30

0 Maksimin


AzalanTalep

Değişmeyen Talep

ArtanTalep

1. Büro Binası A1

3. Konut A3

2. Otel A2

- 5

- 30

9 30

0 7 10

20 40

Maksimum

Pişmanlık

11

30

30

Minimax Pişmanlık


Maksimum Geri Dönüşüm

0 20 40

11

0

13

40

0

300

30

5

Maksimum Pişmanlık

10

0

30

17



YAPIM YÖNETİMİ 04 Hurcwicz Kriteri

Karar vericinin gelecege iliskin beklentileri αα iyimserlik endeksi ile belirlenir İyimserlik endeksi 0 ile 1 arasında degişir 0 yakın degerler kötümser yaklaşım ifade ederken 1 e yakın degerler ise iyimser yaklaşımı ifade eder Bu kriterler kullanılarak alternatifden AAii beklenen kazanç belirlenir (HHii ))..

Hi = αMi + (1-α )mi

Mi = Alternatif Ai den beklenen maksimum kazanç

mi = Alternatif Ai den beklenen minimum kazanç

α = 0.60

1.00.0

KÖTÜMSER İYİMSERKARAR VERİCİNİN YAKLAŞIMI

İYIMSERLIK ENDEKSI (α)

Maksimin

Maksimum Kazanç

Mi

Minimum Kazanç

mi

1. Büro Binası A1

3. Konut A3

2. Otel A2

30

40

0.6 * (30) + 0.4 (- 5) = 16

10 0

- 30 0.6 * (40) + 0.40 (- 30) = 12

Hurwicz Getirisi (Hi)ALTERNATİF

αMi + (1- α)mi

- 5

0.6 * (10) + 0.40 (0) = 6= 6

= 12

= 16

α = iyimserlik indeksi

(1-α) = kötümserlik indeksi

18



YAPIM YÖNETİMİ 04 Eşit Olasılık Kriteri (Laplace Kuralı)

Karar verici gelecekteki her durumun gerçekleşme olasılığı için eşit olasılık tanımlar. Alternatiflerin getirileri bu tanımlanan olasılıklar ile çarpılır. En büyük değere sahip olan alternatifi seçilir.

Karar vermekte kullanılan beş kriterler her zaman aynı alternatifin seçilmesini önermeye bilir.

Maximax Kriteri: Otel A2

Maximin Kriteri: Konut A3

Minimax Pişmanlık Kriteri: Büro Binası A1

Hurwicz Kriteri: Karar vericinin iyimserlik yaklaşımına göre, konut A3 büro binası A1 veya otel A2

Eşit Olasılık Kriteri: Büro Binası A1 Karar vericinin olaylara bakış açısı (iyimser, kötümser olma gibi) alacağı kararlarda etkili olur.12

YAPI İŞLETMESİ VE ŞANTİYE TEKNİĞİ UYGULAMALARI

AzalanTalep

Değişmeyen Talep

ArtanTalep

1. Büro Binası A1

3. Konut A3

2. Otel A2

Maksimum


1/3 * (- 5) + 1/3*(9) +1/3 * (40) = 14.6

1/3 * (-30) + 1/3*(20) +1/3 * (40) = 10

1/3 * (0) + 1/3*(7) +1/3 * (10) = 5.67

19




1. Bir baraj ve eteğindeki hidroelektrik santralinin inşaatının 7 yıl süreceği ve 1. yıl 150.000 TL, 2. yıl 250.000 TL, 3. yıl 450.000 TL, 4. yıl 550.000 TL, 5. yıl 500.000 TL, 6. yıl 400.000 TL, 7. yıl 300.000 TL yatırım yapılacağı öngörüldüğünde; inşaat bitim tarihinde yatırımın bedelini faiz yüzdesi oranını yıllık %9 alarak hesaplayınız.

( )3

2 3 4 5 6 7

3

3 7 3

( \ ,%9,7)1

150 250 450 550 500 400 300 10(1 0.09) (1 0.09) (1 0.09) (1 0.09) (1 0.09) (1 0.09) (1 0.09)

1813 10

(1 ) 1813 10 (1 0.09) 3314 10

n

n

FP F P Fi

P

P x TL

F P i x x TL

= =+

= + + + + + + + + + + + + +

=

= + = + =

2. Elektrik enerji nakil hattı için iki güzergah üzerinde durulmaktadır. A güzergahı 15 km uzunluğunda olup, bir gölün

çevresinden dolaşmaktadır. Bu güzergahın yapım gideri 6x103 TL/km, yıllık bakım gideri 2x103 TL/km olup; 15 yıllık ekonomik ömründen sonra 3x103 TL/km hurda değeri olacağı hesaplanmıştır. B güzergahı ise 5 km su altı kablosu olup, gölün içinden geçmekte, inşası 31x103 TL/km, yıllık bakımı ise 0.4x103 TL/km’dir. 15 yıllık ekonomik ömründen sonra 6x103 TL/km hurda değeri olacağı hesaplanmıştır. Enerji iletimi sırasında her kabloda oluşan enerji kayıplarının tutarı 0.55x103 TL/km/yıl olduğuna göre, yıllık %5 faiz oranı kullanarak ekonomik olan güzergahı belirleyiniz.

A Güzergahı İçin Hesap:

Güncel değer için hesap…….

( )( ) ( )

15 33 3 3

15 151 0.05 1 45 1090 10 (30 8.25) 10 465,38 10

0.05 1 0.05 1 0.05NET

xP x x x TL + − = + + − = + +

B Güzergahı İçin Hesap:

7 yıl i= %9

150.000 TL 250.000 TL

450.000 TL

550.000 TL

500.000 TL

400.000 TL 300.000 TL

. . . . . . .

. . . . . . . 15x6=90.103

A1 = 15x2=30.103

A2 = 15x0.55=8,25.103

F = 15x3=45.103

. . . . . . .

. . . . . . .

A1 = 5x0.4=2.103

PNET = PİLK YATIRIM + A(P\A, %i, n) - F(P\F, %i, n)

F = 5x6=30.103

ATOP = A1 + A2

15 yıl i = %5

15 yıl i = %5

20




Güncel değer için hesap…….

( )( ) ( )

15 33 3 3

15 151 0.05 1 30 10155 10 (2 2.25) 10 184.63 10

0.05 1 0.05 1 0.05NET

xP x x x TL + − = + + − = + +

B güzergahı tercih edilmelidir.

3. Bir inşaat firmasına alınacak kazı makinesinin fiyatı 40.000 TL, yıllık işletme masrafları 2000 TL, yıllık vergileri ilk yıl 330 TL her yıl 30 TL azalmakta, her üçüncü yılın sonunda yapılacak büyük çaplı tamir-bakım gideri 5000 TL’dir. Makinenin faydalı yaşam süresi 12 yıl ve hurda değeri 15.000 TL’dir. Bu yatırımdan yıllık %25 getiri beklenmesi için her yıl ne kadar hasılat sağlanmalıdır.

Güncel Değer İçin Hesaplama: Kazı makinesinin güncel değeri = 40x103 YTL.

( )( )

( )

( )( )

123 3

12

1 1\ ,%25, 12

1

1 0.25 12 10 7.45 10 .

0.25 1 0.25

n

ni

P A A P Ai i

P x x TL

+ − = = +

+ − = = +

5x31=155.103

A2 = 5x0.55=2,75.103

PNET = PİLK YATIRIM + A(P\A, %i, n) - F(P\F, %i, n)

ATOP = A1 + A2

15x103

2x103 /yıl

330 300 270 240

5x103

210 170 150 120 90 60 40x103 30

Yıllık işletme masraflarının güncel değeri…………...

5x103 5x103 5x103

12 yıl i = %25

21




( )

( ) ( ) ( ) ( )

( ) ( ) ( ) ( )

( ) ( ) ( )

2 3 4

5 6 7 8

9 10 11

( \ ,%25, )1

330 300 270 2401 0.25 1 0.25 1 0.25 1 0.25

210 180 150 1201 0.25 1 0.25 1 0.25 1 0.25

90 60 30 881.232 .1 0.25 1 0.25 1 0.25

nFP F P F n

i

P

TL

= =+

= + + ++ + + +

+ + + ++ + + +

+ + + =+ + +

( )

( ) ( )

( ) ( )

3 3

3 6

3 33

9 12

( \ ,% , )1

5 10 5 101 0.25 1 0.25

5 10 5 10 4.89 10 .1 0.25 1 0.25

nFP F P F i n

i

x xP

x x x TL

= =+

= ++ +

+ + =+ +

( )

( )

3

12

( \ ,%25,12)1

15 10 1030,792 .1 0.25

nFP F P F

i

xP TL

= =+

= =+

7450 881,232 4890 1030,792 12.190 .NETP TL= + + − =

( )( )

( )( )

12

12

1( \ ,%25,12)

1 1

0.25 1 0.2512.190 3.272 .

1 0.25 1

n

n

i iA P P A P

i

A TL

+= =

+ − +

= = + −

Kazı makinesinin firmaya yıllık masrafı 3.272 TL olmaktadır. Bu kazı makinesinin yıllık %25 getiri elde edebilmesi için her yıl minimum hasılatı 3.272 TL olmalıdır.

4. Bir inşaat firması kendisine sunulan bir projeye yatırım yapmayı planlamaktadır. Firma bu tip yatırım projeleri için %20 iç karlık oranı kullanmaktadır. Yapılan bir ön çalışma projenin ilk yatırım maliyetinin 80000 TL, yıllık işletme

Vergi masraflarının güncel değeri…...

Büyük çaplı tamir-bakım giderinin güncel değeri…...

Hurda fiyatının güncel değeri….......

Toplam güncel değer…....................

Yıllık maliyet………………………………

22




giderlerinin 10000 TL, yıllık gelirlerinin 30000 TL ve proje ömrünün on yıl olduğu belirlenmiştir. On yılın sonunda projenin hurda fiyatı 15000 TL olarak tahmin edilmektedir. İnşaat firması açısından bu projenin yatırım için cazip olup olmadığını belirleyiniz.

5. Bir inşaat firması kendisine sunulan bir projeye yatırım yapmayı planlamaktadır. Firma bu tip yatırım projeleri için

%18 iç karlık oranı kullanmaktadır. Yapılan bir ön çalışma projenin ilk yatırım maliyetinin 65000 TL, yıllık işletme giderlerinin ilk üç yıl için 4000 TL, sonraki yıllar için 3000 TL, yıllık gelirlerinin 20000 TL ve proje ömrünün yedi yıl olduğu belirlenmiştir. İnşaat firması açısından bu projenin yatırım için cazip olup olmadığını belirleyiniz.

6. Bir inşaat firması farklı yük taşıma kapasitelerine sahip iki iş makinesi arasında tercih yapılacaktır. Birinci iş

makinesinin alış fiyatının 80000 TL, yıllık sabit işletme giderlerinin ilk on yıl için 2500 TL, sonraki yıllar için 2000 TL olması tahmin edilmektedir. İkinci iş makinesinin alış fiyatının 65000 TL ve yıllık sabit işletme giderlerinin ilk on yıl için 4000 TL, sonraki yıllar için 3000 TL olması tahmin edilmektedir. Yapım firması kullanmış olduğu iş makinelerini 15 yılın sonunda hurdaya çıkartmaktadır. Bu on beş yıl içerisinde faiz oranının %8 olacağı öngörülmektedir. Birinci iş makinesinin hurda değerinin 22000 TL, ikinci iş makinesinin hurda değeri ise 10000 TL olacağı tahmin edilmektedir. Bu bilgiler ışığında yapımcı firmaya danışmanlık yapan bir kişi olarak siz hangi iş makinesinin alınmasını önerirsiniz.

7. Bir inşaat firması kendisine sunulan A veya B inşaat projelerinden bir tanesine yatırım yapmayı planlıyor. Firmanın yapmış olduğu ekonomik fizibilite çalışması, A projesinin ilk yatırım maliyetinin 400000 TL, yıllık işletme giderlerinin ilk beş yıl içerisinde her yıl 30000 TL, ikinci beş yıl içerisinde her yıl 25000 TL, sonrasında her yıl için 17500 TL olacağı öngörülmektedir. A projesinden beklenen yıllık gelirlerin ilk on yıl içerisinde 100000 TL, sonraki her yıl için 80000 TL ve yatırımın bu süre sonundaki satış değerinin 200000 TL olacağı tahmin edilmektedir. Firmanın yapmış olduğu ekonomik fizibilite çalışması, B projesinin ilk yatırım maliyetinin 250000 TL, yıllık işletme giderlerinin ilk on yıl içerisinde her yıl 20000 TL, ikinci beş yıl içerisinde her yıl 15000 TL, sonrasında her yıl için 12000 TL olacağı öngörülmektedir. A projesinden beklenen yıllık gelirlerin ilk altı yıl içerisinde 70000 TL, ikinci altı ay içerisinde her yıl için 65000 TL, sonraki her yıl için 40000 TL ve yatırımın bu süre sonundaki satış değerinin 100000 TL olacağı tahmin edilmektedir. İnşaat firması bu tip yatırım projelerinin değerlendirilmesinde yirmi yıllık bir zaman penceresi kullanmakta ve bu zaman penceresinde %13’lük faiz oranı kullanmaktadır. İnşaat firması açısından hangi yatırımın daha uygun olacağına karar veriniz.

23




24

BALIKESİR ÜNIVERSİTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ...

Documents

Transcript of BALIKESİR ÜNIVERSİTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ...