Vastgoedmarkt/Leisure & zorg februari 2008/71

Zorgorganisaties staan aan de vooravond van grote veranderingen in wet- en regelgeving voor vastgoed. De Wet Toelating Zorginstel-lingen (WTZi) is al twee jaar van kracht en de resultaten worden steeds meer zichtbaar. Marktwerking doet nog meer haar intrede en er wordt gestuurd op eindresultaten. Zorg-organisaties moeten deze ontwikkelingen zelf vertalen naar de consequenties voor de eigen vastgoedportefeuille.Tot op heden bestaat er voor intramurale grootschalige voorzieningen een bouw-regime. Voor veranderingen in capaciteit in combinatie met bouw moet er een toelating en een vergunning ex-WTZi worden aange-vraagd. Zorgorganisaties doorlopen daardoor momenteel langdurige procedures en zitten ‘gevangen’ in een gesloten systeem.In de nieuwe situatie (na de overgangsperio de) is geen sprake meer van gegarandeerde ver-goeding van investeringen. De bedoeling van de WTZi is om het bouwregime te laten ver-vallen. Het College bouw zorginstellingen houdt in 2010 op te bestaan (gaat naar TNO) en zorgorganisaties zijn zelf verantwoorde-lijk voor hun vastgoed. De nacalculatie op investeringen vervalt en boekwinsten en -verliezen zijn voor eigen risico van de zorgor-ganisatie. Uiteindelijk zal de Inspectie voor Volksgezondheid de huisvesting op de gewenste kwaliteit gaan controleren.Zorgvastgoed is een bijzonder prestatiemid-del. In bijna alle gevallen is huisvesting nodig om zorg te verlenen. Die huisvesting wordt gekenmerkt door de lange levensduur, de onmisbaarheid, de bijzondere functie (wonen, verblijven en werken) en de fixatie aan de plaats. In de intramurale en in de meeste extramurale vormen is het essentieel dat de cliënt en de behandelaar elkaar in het gebouw ontmoeten. Het gebouw heeft bij eigendom een hoge investeringswaarde of initiële investering. De kapitaallasten zijn echter, door de lange afschrijvingsperiode, slechts een relatief klein onderdeel van de totale exploitatiekos-ten van een zorginstelling. Over het alge-meen is de zorgexploitatie opgebouwd uit 70 tot 80 procent personeelskosten, 10 tot 20 procent kapitaallasten en 10 tot 20 procent materiële kosten. Zorgvastgoed staat daarom bij zorgorganisaties niet altijd bovenaan de agenda. Fusies, productieafspraken, perso-neelsbelangen en visie op zorg zetten vast-goed op een minder relevante positie.

Omgekeerde integratieDe meeste GGZ-locaties zijn historisch ont-staan. Er was in het verleden geen sprake van een bewust locatiebeleid. Bij het stichten van een instelling waren de belangrijkste crite-ria: een bosrijke omgeving en op afstand van de bebouwde kern. De relatieve ligging en waardering van deze terreinen is echter ver-anderd. Stedelijke uitbreidingen hebben ervoor gezorgd dat de afstand tussen veel ter-reinen en de stad is verdwenen. Op deze manier worden de instellingsterreinen ook interessant voor ontwikkelingen die niet meteen de kernactiviteit zijn van een zorgin-stelling. Door verschillende maatschappelijke ontwik-kelingen is er op deze vaak grote terreinen ruimte vrijgekomen. Deze vrijgekomen ruimte zou op verschillende manieren kun-nen worden aangewend. In de praktijk blijkt

dat veel instellingsterreinen worden openge-steld voor plannen van omgekeerde integra-tie (zie kader). Omgekeerde integratie is pas mogelijk als het bestemmingsplan dat toe-laat. Voor de aanpassing van het bestem-mingsplan is kennis nodig. Kennis die de commerciële sector voor handen heeft.Instellingen koesteren hun locaties vanwege de strategische posities. Arnold Eisses heeft onderzoek gedaan naar kenmerken en waar-dering van GGZ-locaties. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de meeste instellingen zich bewust zijn van de (financiële) mogelijk-heden die grondposities bieden. Daarbij komt

dat, door het geweld van de marktwerking, organisaties zich sterk maken voor hun maat-schappelijke functie. Een zorglocatie (‘boule-vard’) waar verschillende zorgfuncties zijn geconcentreerd, spreekt steeds meer bestuur-ders aan. Dit levert juist een clustering van zorg op in plaats van omgekeerde integratie.

Kwaliteit op locatiesDoor het veranderende krachtenveld rondom het vastgoed in de GGZ is er een onderscheid in locatie-eigenschappen van de intramurale en extramurale GGZ. De intramurale en extramurale GGZ hebben beide verschillende kwaliteitskenmerken op basis waarvan de locaties worden beoordeeld. De specialisti-sche klinische zorg blijft hoofdzakelijk ach-ter op de locaties. Dit wordt veroorzaakt door de oasefunctie die de locaties hebben: een zogenaamd healing environment. Een hea-ling environment is een omgeving waarin mensen zich prettig voelen. Dit komt het herstel en welbevinden van mensen ten goede en vermindert stress. De locaties voor specialistische klinische zorg bevat bij voor-keur geen externe prikkels en biedt bescher-

ming tegen de samenleving. De belangrijkste locatiekenmerken voor de intramurale GGZ zijn healing environment, afwezigheid van prikkels en uitbreidbaarheid. Voor de extra-murale GGZ zijn de belangrijkste locatieken-merken juist de bereikbaarheid, courantheid, uitbreidbaarheid en imago.Bereikbaarheid is het belangrijkste criterium binnen de extramurale GGZ en een instel-lingsterrein biedt die vaak niet. Daarbij komt dat een instellingsterrein een bepaald imago heeft, waarmee niet iedereen met een psychi-atrisch probleem (bijvoorbeeld een burn-out) wil worden geassocieerd. Een positief imago van de organisatie, de locatie en het gebouw kan resulteren in extra productie. Extramu-rale zorg is bij uitstek geschikt om vanuit een kantooromgeving aan te bieden. De courant-heid van het gebouw sluit daarmee aan bij de grote fluctuaties in de zorgvraag, of eigenlijk in de productieafspraken rondom die zorg-vraag. Vanuit de intramurale gedachte is de uitbreidbaarheid op de locatie belangrijk. Wanneer de zorgvraag blijft groeien, moet er ruimte beschikbaar zijn om dit op te vangen. Juist de opkomende vraag naar specialisti-sche functies kan worden beantwoord door de inzet van het instellingsterrein.

Specifieke gebouwkenmerkenVoor de extramurale GGZ gelden vooral de vastgoedindicatoren die de marktwaarde, afstootbaarheid, imago en de bereikbaarheid bepalen. Kenmerken die vaak ook in de regu-liere vastgoedmarkt voorkomen. Daarmee is het nog niet gezegd dat de zorgprojecten goed aansluiten op reguliere projecten. Extra-murale GGZ mag namelijk reguliere locatie-kenmerken hebben, maar heeft ook speci-fieke gebouwkenmerken. Denk bijvoorbeeld eens aan vertrouwelijke gesprekken (geluids-niveau) en therapieruimten (indeling en situ-ering in gebouw). De vastgoedtaal in de zorg-sector wijkt daardoor nog steeds sterk af van de reguliere vastgoedtaal. Voor de intramurale GGZ gelden vooral zachte factoren die de omgeving voor de cliën ten aangenaam maken. Hierbij gaat het voornamelijk om vestiging op het instellings-terrein, een healing environment, het ont-breken van prikkels op de locatie en vol-doende ruimte om uit te breiden. De belang-rijkste beperkingen van de locaties zijn enerzijds gelegen in het feit dat de instel-lingsterreinen te kampen hebben met een bepaald stigma door de historische functies die er zijn gehuisvest. Anderzijds door het bestemmingsplan.

Fusiegolf in zorgsectorDe meeste GGZ-organisaties zijn klaar voor de volgende stap met hun terrein. Omge-keerde integratie, uitbreiding met zorgpart-ners, erfpacht en verkoop zijn veel gehoorde

geluiden. En hoewel zorgvastgoed hot is, bedragen de kapitaallasten voor de zorgorga-nisatie slechts 10 tot 20 procent van de totale begroting. De personele kosten zijn verreweg het hoogst. Binnen een zorgorganisatie komt het dus regelmatig voor dat de prioriteiten bij inhoudelijke en personele zorgaspecten liggen en niet bij vastgoed. Logisch, want zorg is de kernactiviteit. Klaar zijn voor de volgende stap, betekent dus niet dat die stap ook wordt genomen. Ook andere trends hebben invloed op zorg-vastgoed, denk eens aan de oprichting van een regionaal gezondheidscentrum samen met het ziekenhuis of de fusiegolf in de zorg-sector. Door fusies hebben organisaties soms verschillende terreinen. Eén daarvan wordt ingezet voor zorg, de andere terreinen heb-ben potentie voor andere functies. En wat te denken van samenwerking over de verschil-lende zorgsectoren heen: gehandicaptenzorg en psychiatrie, ouderenzorg en psychiatrie of liever een care en cure?Ondanks alles ligt regelmatig gedeeltelijke verkoop voor de hand. Er zijn namelijk ver-schillende instellingen op zoek naar grond om hun uitbreidingsplannen te kunnen reali-seren. Deze zoektocht blijkt een moeilijke opgave. Er is weinig grond beschikbaar. En de grond die beschikbaar is, ligt niet op de juiste locatie. Uitwisseling van grond of ver-koop in ruil voor nieuwe huisvesting kan dan uitkomst bieden. De meerwaarde van de com-merciële vastgoedwereld ligt dan in de grond-posities die zij vaak al hebben.De markt kan risico’s van zorgpartijen over-nemen, maar dan moet de markt en de zorg-partij wel weten welke risico’s er zijn. Kortom, als vastgoedexpert zijn er voldoende aanknopingspunten om te komen tot goed zorgvastgoed, maar kennis van de zorgsector is dan wel een vereiste.

ARNOLD EISSES EN JOHAN VAN HOUWELINGEN

Arnold Eisses is adviseur bij AAG adviesgroep en Johan van Houwelingen is senior adviseur. Zie voor meer informatie www.aag.nl

Terreinen geestelijke gezondheidszorg bieden veel ontwikkelingsmogelijkheden

Goed zorgvastgoed vereist grondige kennis zorgsectorInstellingen voor geestelijke gezondheidszorg (GGZ) zijn van oudsher vaak gevestigd op mooie, ruim opgezette terreinen in het groen aan de rand van de stad. De ligging en waardering zijn in de loop van de jaren veranderd. De loca-ties zijn ingekapseld door de uitbreiding van steden of dorpen. Nu zorgvast-goed zo in de belangstelling staat, komen de ontwikkelingsmogelijkheden van deze terreinen ook meer in zicht. Voordat de zorg- en vastgoedsector integreren moet men dezelfde taal gaan spreken vindt Arnold Eisses van AAG adviesgroep. Hij heeft de kenmerken en waardering van GGZ-locaties onderzocht. De vast-goedtaal in de zorgsector wijkt sterk af van de commerciële vastgoedtaal. Voor de zorgsector gaat het slechts om 10 tot 20 procent van de begroting.

Vastgoedtaal in zorgsector wijkt

sterk af van reguliere vastgoedtaal

GGZ Meerkanten is in Landgoed Veldwijk te Ermelo gevestigd. Deze instelling heeft het pand De Hof van Chevallier afgestoten voor

verbouw tot appartementen.

Omvang zorgvastgoed Momenteel brengt een aantal partijen het vastgoed in de Nederlandse zorgsector in kaart. Niemand weet precies om hoeveel vierkante meter vloeroppervlak het precies gaat. Er zijn geen statistieken van bijgehou-den. Het bouwcollege schat dat het om 1,5 tot 2 miljoen vierkante meter gaat. Er zijn ongeveer 45 geïntegreerde GGZ-organisa-ties in Nederland. De gemiddelde omvang van een terrein per organisatie bedraagt al snel 10 hectare. De eigendomssituatie van de intramurale voorzieningen verschilt sterk. De trend is dat het eigendom van de gebou-wen en grond vaker in handen is van exter-ne partijen. Dit is vooral zichtbaar in de categorie AWBZ licht. Naarmate de bouw specifieker is, is de voorziening vaker eigen-dom van de instelling.

Omgekeerde integratieBij omgekeerde integratie wordt de maat-schappij naar het instellingsterrein gehaald: woningbouw op de locatie van een zorgin-stelling. Omgekeerde integratie lijkt vaak een maatschappelijke verantwoording van opportunistisch grondgebruik, maar het is lang niet bij alle zorgfuncties mogelijk. In een groot aantal gevallen is voor een zorg-terrein juist veiligheid en bescherming gewenst; bescherming van cliënten tegen de samenleving of tegen zichzelf. Wanneer dat wordt opgegeven voor omgekeerde integra-tie, rijst de vraag of de grondopbrengsten belangrijk zijn. Als commerciële partij is het dan nog belangrijker om de dynamiek van een zorgterrein te kennen. Hij moet beseffen dat het terrein bescherming biedt aan cliën-ten. Zorgorganisaties worden gedwongen in productie en marktwerking te denken, dat heeft invloed op de gedachten over het vast-goed en grondpositie.