propertynl magazine | nr. 12/13 - 24 augustus 2012 | 45

vastgoedparticipaties

In ’t kort

Beleggingsregio en type vastgoed 2011

TOTAAL: € 175.549.208 TOTAAL: € 175.549.208

BELEGGINGSREGIO TYPE VASTGOED

OVERIG

KANTOREN

53,6%

21,7%

1,7%

22,9%

WINKELS

ZORGVASTGOEDVS

CANADA

NL

DE

48,4%

5,5%

WONINGEN

4,8%2,3%

38,9%

bron: propertynl

In 2011 Is er bIj partIcIpanten mInder geld opgehaald dan In het jaar ervoor. de vastgoedpartIcIpatIemarkt dunt uIt

Participanten leggen minder in

Sinds de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de vastgoedmarkt heeft gebombardeerd tot aandachtspunt, ontkomen aanbieders van niet-

beursgenoteerde vastgoedfondsen niet aan de extra controle en toezicht van de AFM. Eind juni publiceer-de de toezichthouder een onderzoek waarin melding werd gemaakt van toegenomen integriteitrisico’s als gevolg van onder andere verminderde of overgesla-gen dividend- of rente-uitkeringen, lagere waarderin-gen van vastgoed, terughoudendheid van banken be-treffende financiering en enkele grote fraudezaken in de sector.

Beperkte liquiditeitWat AFM betreft, mogen alle fondsen onder het toe-zicht van AFM vallen. Nu is dat niet het geval. Fond-sen met een minimuminleg van € 100.000 hoeven geen AFM-vergunning aan te vragen. AFM ziet het liefst de grens verdwijnen en alle fondsen onder toe-zicht komen. Afnemende rendementen of uitgestelde rente-uitkeringen zijn echter niet bij voorbaat signa-len van een malafide organisatie.Dit heeft niet alleen betrekking op het deel van de vastgoedmarkt dat zich richt op de particuliere beleg-ger. De gehele Nederlandse vastgoedmarkt heeft de afgelopen twee jaar last gehad van de beperkte liquidi-teit en lagere waarderingen, waardoor niet alleen ren-dementen onder druk zijn komen te staan, maar de hele sector noodgedwongen pas op de plaats moest maken en desnoods moest consolideren.Als we ons beperken tot de markt van vastgoedpartici-

paties, zien we in het jaar 2011 ten opzichte van 2010 een afname van het ingelegd vermogen in niet-geno-teerde vastgoedfondsen. Er zijn minder fondsen ge-plaatst dan in het voorgaande jaar en veel fondsen hebben nieuwe beheerders gekregen. Daarbij valt ook op dat de geplaatste fondsen in 2011 gemiddeld klei-ner van omvang zijn dan de fondsen geplaatst in 2010. Het grootste fonds dat het afgelopen jaar werd geplaatst was het vierde winkelvastgoedfonds van Holland Immo Group met een omvang van € 28,3 mln. In het voorgaande jaar was dat het Supermarkt-fonds van Annexum, met een fondsvermogen van € 91,8 mln en een ingelegd vermogen door participan-ten van bijna € 28 mln.

propertynl top AAnbieders pArticipAties

• de omvang van

de fondsen was

in 2011 kleiner

dan in 2010

• 2011 was

het jaar van

consolidatie

• professionals

overleven

door elvan Bayraktaroglu

46 | nr. 12/13 - 24 augustus 2012 | propertynl magazine

bron: propertynl

Beleggingsregio en type vastgoed 1e HJ 2012 eigen vermogen 2009 - 2012

TOTAAL: € 81.607.558 TOTAAL: € 81.607.550

BELEGGINGSREGIO TYPE VASTGOED

OVERIG

KANTOREN

17,3%

13,5%13,4%

23%

32,9%

WINKELS

VS

LUXEMBURG

DE

MIXNL

47,5%

13,4%

WONINGEN

6,3%

32,9%

bron: propertynlbron: propertynl

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

2009

x1000

2010 2011 2012

grootste aanBieders vastgoedparticipaties

aanBieder eigen vermogen Fondsvermogen

Homburg capital € 534.780.086 € 571.430.289

Annexum invest € 368.238.000 € 1.120.072.000

Westplan investors $344.213.760 $984.123.744

bouwfonds reiM $333.323.042 $1.352.766.592

Hanzevast capital € 317.137.173 € 817.300.451

the ibus company € 194.840.000 € 506.515.000

Holland immo Group € 186.633.900 € 598.974.900

Zeeland investments beheer € 186.126.000 € 437.950.000

Atlantic realty $166.365.000 $415.255.000

Vastgoed syndicering nederland € 158.863.170 € 618.794.560

Global state investments € 131.270.620 € 406.065.674

Mpc capital € 129.350.000 € 294.870.000

staalbankiers € 105.400.000 € 417.000.000

ApF international € 88.999.690 € 241.750.963

rFM regulated Fund Management (inG real estate) € 87.775.000 € 319.852.800

steenwell € 81.350.000 € 258.037.400

sectie5 investments € 75.218.207 € 229.420.902

WaardeVastGoed Holland € 74.640.000 € 234.872.880

stonebridge € 68.660.000 € 222.791.000

Wilgenhaege Fondsen Management € 62.320.000 € 181.180.000

renpart € 56.750.000 € 182.500.000

schild Holland Fonds € 53.810.000 € 170.493.500

Freeland partners € 52.000.000 € 216.600.000

neddex Vastgoed € 46.837.000 € 184.835.000

synvest Fund Management € 35.200.000 € 59.370.558

Quares € 32.950.000 € 111.000.000

rubens capital (cordares Vastgoed) € 26.248.342 € 63.853.637

Antea Vastgoed € 22.600.000 € 72.170.000

beethoven beheer € 19.569.000 € 78.252.980

burgland investments $ 13.617.500 $43.617.500

totaal € 4.041.467.990 € 11.368.099.830

propertynl magazine | nr. 12/13 - 24 augustus 2012 | 47

vastgoedparticipaties

Vorig jaar legden particuliere beleggers in totaal € 176 mln in, tegen € 260 mln in 2010. In de eerste helft van 2012 tellen we een totaal ingelegd eigen vermo-gen van € 82 mln. De Top 40 is inmiddels terugge-bracht tot een lijst met 30 aanbieders. Er is gepro-beerd met de nieuwe lijst een zo goed mogelijk beeld te schetsen van de meest actieve en leidende partijen in de markt. Net zoals in 2011 was ook in de eerste helft van 2012 het totale eigen vermogen dat ingelegd is in particu-liere vastgoedfondsen belegd in winkelvastgoed. On-danks de negatieve signalen over de kantorenmarkt is het APF dit jaar toch gelukt het kantorenfonds Vast-goed CV APF XII te plaatsen met een fondsomvang van € 14 mln, dat met € 8,85 mln gefinancierd is door FGH.

winnaars en verliezersDe moeilijke tijd waarin de vastgoedmarkt zich be-vindt, kent in de participatiesector zowel verliezers als winnaars. Enkele bekende namen uit de PropertyNL Top Vastgoedparticipaties hebben plaats moeten ma-ken voor nieuwe aanbieders vanwege een overname of vanwege gebrek aan activiteit de afgelopen jaren.Zo moest Inside Investment het veld ruimen. In juli 2010 is door de directie een businessplan opgesteld met als doel om binnen een periode van 4 jaar tot ver-koop van de gehele portefeuille c.q. aandelen Inside Investments te komen. In het kader van uitvoering van dit businessplan zijn er door Inside Investment in 2011 fusiegesprekken gevoerd met o.a. het Vastgoed Fundament Fonds van Annexum. Dit heeft niet tot resultaat geleid.

top 10 Fondsen geplaatst in 2011 op Basis van eigen vermogen

top 10 geplaatste Fondsen 2012 op Basis van eigen vermogen

aanBieder Fonds land type vastgoed eigen vermogen Fondsvermogen

Holland immo Group Winkelvastgoedfonds duitsland 4 nV duitsland winkels € 11.665.000 € 28.285.000

Westplan investments Westplan bethany Apartments Vs woningen $11.500.000 $50.960.016

Westplan investments Westplan preferred equity Fund Vs woningen $10.853.708 $10.853.708

burgland investments GcAK tampa llc Vs mixed $9.652.500 $37.702.500

ApF international Vastgoed cV ApF Xi nederland winkels € 8.750.000 € 23.750.000

Holland immo Group Winkelvastgoedfonds duitsland 5 nV duitsland winkels € 8.250.000 € 19.300.000

Vsn Woningmaatschap Uden nederland woningen € 7.100.000 € 27.858.000

renpart Vastgoed Management renpart retail X cV nederland winkels € 7.100.000 € 21.100.000

Zeeland investments beheer Zib Aquadelta cV nederland woningen € 6.850.000 € 1.685.000

neddex neddex Vastgoedfonds XiV nederland winkels € 6.307.000 € 15.634.000

bron: propertynl

aanBieder Fonds land type vastgoed eigen vermogen Fondsvermogen

Westplan investments Alta Mira Apartments Vs woningen $12.027.558 $38.847.658

Quares Quares retail Fund 2 luxemburg winkels € 11.000.000 € 26.000.000

bouwfonds reiM bouwfonds european parking Fund iii overig parkeergarages € 10.900.000 € 10.900.000

Holland immo Group Winkelfonds duitsland 6 nV duitsland winkels € 8.830.000 € 19.410.000

Westplan investments Westplan indigo Apartments Vs woningen $6.800.000 $39.350.000

Annexum Winkelhart lelystad nederland winkels € 5.750.000 € 18.150.000

ibus ibus Hemer duitsland winkels € 5.250.000 € 11.050.000

ApF Vastgoed cV ApF Xii nederland kantoren € 5.150.000 € 14.000.000

stonebridge stonebridge residential Fund Vii, lp Vs woningen $5.000.000 $20.101.000

sectie5 investments elzenstede Vastgoed cV nederland winkels € 4.800.000 € 13.250.000

bron: propertynl

propertynl magazine | nr. 12/13 - 24 augustus 2012 | 49

vastgoedparticipaties

manFred küHlOok Middle Europe Investments (MEI) is uit de lijst gehaald. AFM besloot in 2010 een stille curator aan te stellen. Het jaar daarop maakte Palmer Capital, een Britse particuliere onderneming gevestigd in Londen en München, bekend een 100% belang genomen te hebben in MEI, dat een beheerd vermogen heeft van € 232 mln. De vastgoedportefeuille bestaat voorname-lijk uit commercieel vastgoed in Tsjechië, maar ook in Slowakije, Bulgarije, Roemenië en Rusland. Het tota-le beheerd vermogen van Palmer Capital bedraagt meer dan € 1 mrd.

Bundeling van kracHtenHolland Immo Group bundelde vorig jaar de krach-ten met Homburg Capital en plaatste destijds nog on-der de naam Homburg|Immo vier supermarktfond-sen die beleggen in Duitse winkels. Aan deze samenwerking is inmiddels een einde gekomen. Vol-gens Holland Immo was de plaatsing succesvol, door-dat aandeelhouders van beide aanbieders benaderd konden worden, waardoor de inschrijving sneller was voltooid. Volgens Manfred Kühl, eigenaar van Hol-land Immo Group, is de aanbieder echter, ook zonder netwerk van Homburg, zelf uitstekend in staat Duits retail onder de aandacht te brengen. Eind juni plaats-te Holland Immo Group zijn zesde Duitse win-kelfonds, Winkelfonds Duitsland 6. Rubens Capital Partners heeft in november 2011 de cv-activiteiten overgenomen van Cordares Vastgoed, een vermogensbeheerder actief onder de vlag van pensioenuitvoerder APG. De overname betreft de ex-ploitatie van vier vastgoed cv’s (Cordares Renderend Bezit 1 t/m 4 CV). De gezamenlijke waarde van deze cv’s is € 60 mln. Het vastgoedbeheer is inmiddels on-dergebracht bij Cortona Management.

verdwenen uit de liJstABN MeesPierson is eveneens uit de lijst verdwenen en vervangen door MPC Real Estate Services, onder-deel van de Duitse fondsbeheerder MPC Capital Group. Deze partij heeft het management voor zijn rekening genomen van elf Nederlandse vastgoed-fondsen van ABN Amro MeesPierson. Deze fondsen noteren een totaal eigen vermogen van € 129,35 mln bij een fondsvermogen van € 294,87 mln. MPC Capi-tal beheert daarnaast nog 20 Duitse fondsen (gestruc-tureerd naar Duits recht) met daarin Nederlandse objecten, met een totale fondsomvang van € 1,3 mrd. De Nederlandse portefeuille van MPC Capital Group komt hiermee op een totale waarde van ruim € 1,5 mrd. Een nieuweling in de lijst lijkt RFM Regulated Fund Management. De manager RFM is echter de manager

in een toelichting op de uitkomsten van het onderzoeksrapport van aFm naar niet-genoteerde vast-goedfondsen voor particulieren laat manfred kühl, bestuursvoorzitter van Holland immo group en vice-voorzitter van Forumvast, weten dat de branchevereniging blij is met het feit dat aFm toezicht wil uitbreiden tot alle aanbieders van deze vast-goedfondsen. in een eerder overleg met aFm pleitte Forumvast al voor het benoemen van tekortkomingen bij sommige aanbieders om zo als branchevereniging in het kader van de professionalisering van de sector er iets mee te kunnen doen. kühl vindt het jammer dat er geen namen en rugnummers worden genoemd, waardoor nu alle aanbieders op een hoop worden gegooid. ‘door juist de partijen te benoemen die frau-deren en ernstig te kort schieten, maak je duidelijk welke partijen wel goed bezig zijn. ook is onduidelijk of het om actieve aanbieders gaat of om slapende aanbieders, die slechts een of meer fondsen behe-

ren maar al heel lang niets geplaatst hebben.’ de vicevoorzitter wijst ook op de omvang van de tekortkomin-gen: ‘gaat het om incidenten of om structurele oplichters?’ de branche-vereniging is blij met het voorne-men van aFm om nu eindelijk met wettelijke middelen alle aanbieders onder toezicht te werpen, ook partij-en die nu vallen onder een toezicht-vrijstelling, zoals participaties van € 100.000 of meer. maar in hoeverre dit realiseerbaar is voor de toezicht-houder, is nog maar de vraag. ‘de discussie begint al bij de definitie. wat verstaat de aFm precies onder ‘een aanbieder’? is dit ook het ini-tiatief van een belegger om samen met twee anderen te gaan beleggen in een pand?’ en heeft de waakhond wel genoeg capaciteit, expertise en budget om dit uitgebreide toezicht te handhaven?’volgens kühl hebben veel aanbie-ders niet de kwaliteit om met tegen-slagen in de sector of andere pro-blemen om te gaan. en daar begint het uiteindelijk mee.

bestUUrsVoorZitter VAn HollAnd iMMo GroUp

propertynl magazine | nr. 12/13 - 24 augustus 2012 | 51

vastgoedparticipaties

die voorheen onder de ING Groep vlag opereerde en vorig jaar onderdeel was van de verkoop van de vast-goedmanagementactiviteiten van ING. Onder de naam RFM worden deze ‘ING’-fondsen voor de parti-culiere belegger beheerd.Onlangs is ook de naam van S2 Beheer en Aefides Beheer veranderd in Steenwell. Voor vier fondsen (AE Beheer) wacht Steenwell echter nog op toestemming van de AFM voor het doorvoeren van de naamswijzi-ging.Een oude bekende in de lijst is Freeland Groep, be-heerder van het fonds ShoppingParks met onder an-dere de Batavia Stad. Het outlet center staat al bijna twee jaar in de etalage, maar het lijkt erop dat Shop-pingParks nu eindelijk een koper heeft gevonden. Martijn Burghout, mede-eigenaar van Freeland Groep, is de afgelopen tijd met verschillende partijen om de tafel gaan zitten. ‘We zijn vorig jaar in gesprek geweest met verschillende kopers. Gelukkig is de ver-koop van Batavia Stad destijds niet doorgegaan, want in de tussentijd heeft het outlet center 12% meer om-zet gedraaid. Inmiddels is vastgoedadviseur CBRE in de arm genomen en zijn we met een buitenlandse partij in gesprek over de verkoop die ongeveer in het derde kwartaal zal plaatsvinden. Het fonds heeft een leverage van ongeveer 70%. Dat vond de bank nog aanvaardbaar, maar nu moet de leverage toch echt naar beneden. Met de opbrengst van de verkoop wil-len we een deel van de schulden afbetalen en mis-schien een deel uitkeren aan aandeelhouders. Dat is afhankelijk van wat de participanten willen.’

seniorenwoningenRenpart plaatste vorig jaar nog drie retailfondsen (X, XI, XII), met een totaal vermogen van € 32,5 mln, waarvan € 11,7 mln ingelegd is door participanten. Het zijn met name de fondsen die investeren in winkel-vastgoed die in slechtere tijden beter renderen dan overige vastgoedsegmenten, waardoor deze eerder overschreven en geplaatst worden. Eerder dit jaar besloten beleggers van Renpart mas-saal de kantoren- en bedrijfsruimtefondsen te laten fuseren. Deze fondsen hebben een totale fondsom-vang van € 150 mln, waarvan € 45 mln met eigen ver-mogen is gefinancierd. Op donderdag 24 mei 2012 werd door de houders van aandelen en certificaten in de Renpart Vastgoedfondsen met een overweldigende meerderheid besloten tot een juridische fusie van alle acht naamloze vennootschappen. De fusie is met in-gang van 25 mei 2012 van kracht geworden en heeft werking met terugwerkende kracht tot 1 januari 2012.Voor totstandkoming van de fusie was een meerder-heid van 67% noodzakelijk. Bovendien moest de

meerderheid van stemmen ten minste 50% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Beide percen-tages werden ruimschoots gehaald.

BiJstortingWestplan Investors, dat vooral belegt in Amerikaanse appartementen, heeft het voornemen dit jaar voor het eerst te investeren in Nederlandse seniorenapparte-menten. De vastgoedbelegger voor particulieren moest vorig jaar nog 300 van zijn beleggers om een bijstorting van $ 50 mln vragen om niet door de bank-convenanten te zakken. In oktober dit jaar zal West-plan Investors een nieuw besloten vastgoedfonds met Nederlandse seniorenwoningen lanceren. Daarbij wordt gemikt op complexen met 40 tot 100 wonin-gen. Westplan koopt de woningen van de huidige be-woners en verhuurt ze weer terug. Voorwaarde is zeg-genschap over het beheer van het complex. Het aantrekken van vreemd vermogen wordt beperkt tot maximaal 50%. Volgens Westplan zal de vraag naar serviceapparte-menten voor senioren de komende decennia in Ne-derland sterk groeien. Volgens Westplan gaat het dan vooral om 55-plussers met een bovenmodaal inko-men.

Herstel BliJFt uitVooralsnog ziet het ernaar uit dat er in 2012 minder fondsen zullen worden geplaatst dan in 2011 het geval was. Niet alleen als gevolg van het uitblijvende herstel in de vastgoedmarkt en de daarbij horen de rendemen-ten, maar ook doordat banken uit risico-overweging minder scheutig zijn met het vreemd vermogen.

Zie ook het interview met AFM op pagina 21.

Tegen het marktsentiment in plaatste Renpart toch nog drie retailfondsen

Westplan gaat aandacht verleggen van amerika naar nederland met groeiend segment met appartementen voor senioren