Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk...de gesprekspartners worden met zorg...

Alternatievenstudie Breekland II

in de gemeente Langedijk

plan van aanpak en offerte

2 april 2015

Urhahn en Appm

2urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk

Contact:

sjoerd feenstra

urhahn

laagte kadijk 153

1018 Zd amdterdam

[email protected]

020 421 74 40

inhoud2 inleiding

3 Wie zijn wij

3 onze visie op de opgave

4 Plan van aanpak

8 Planning

8 Capaciteit en kosten

9 Bijlage: team

11 Bijlage: referenties

inleiding de gemeente langedijk heeft urhahn gevraagd een offerte

uit te brengen voor een alternatievenstudie voor het beoogde

bedrijventerrein Breekland fase 2. op basis van een regionale

studie is geconcludeerd dat de ontwikkeling van deze 20

hectare als regionaal bedrijventerrein niet realistisch is. uit

de alternatievenstudie moet blijken of er andere invullingen

mogelijk zijn. het behouden van de agrarische functie is om

financiële redenen geen optie. de gemeente doet een beroep

op creatieve vermogens om ontwikkelkansen voor het gebied

te identificeren en te concretiseren. in deze offerte geven wij

aan wie wij zijn en hoe we aan deze opgave willen werken.

daarnaast maken wij inzichtelijk welke planning en kosten

hiermee samenhangen.

alternatievenstudie

Breekland ii in de gemeente langedijk

Plan van aanPak en offerte

2 aPril 2015

urhahn en aPPM


Wie Zijn Wij?

urhahn is een bureau voor stedenbouw en strategie. Wij werken

aan tal van projecten in dorp, stad en regio. Wij doen dat

vanuit de filosofie van de ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling

gedreven door de initiatieven uit de samenleving. sjoerd

feenstra, partner bij urhahn, is onder andere betrokken

geweest bij de totstandkoming van de visie ‘lang leve het lint’ in

langedijk. urhahn gaat voor deze opgave de samenwerking aan

met Peter oussoren van appm. Peter heeft zeer veel ervaring

met marktconsulaties en innovatieve samenwerkingsvormen

tussen markt en overheid.

voor de alternatievenstudie voor Breekland ii is sjoerd

projectleider en aanspreekpunt voor de gemeente. Peter en

sjoerd worden ondersteund door een tekenaar/junior ontwerper

en een grafisch vormgever.

de samenwerking urhahn – appm heeft zich op meerdere

fronten bewezen. momenteel werken urhahn en appm samen

aan de realisatiestrategie voor de bedrijventerreinen in de

buurregio West friesland en aan de herontwikkeling van

gemeentelijke sportvelden in stede Broec. in de bijlage treft u

een aantal referentieprojecten aan. ook zijn de Cv’s van sjoerd

feenstra en Peter oussoren opgenomen.

onZe visie oP de oPgave

het regionale aanbod voor bedrijventerreinen is dermate

groot dat de gemeente langedijk terecht heeft geconcludeerd

dat het weinig zinvol is om het aanbod te handhaven. door-

vroegtijdig- met een bredere en frisse blik naar de situatie

binnen de gemeentegrenzen te kijken draagt de gemeente bij

aan de haalbaarheid van alternatieven. Wij denken niet dat de

oplossing ligt in het opnieuw uittekenen van een programma.

Wij denken dat een vernieuwende aanpak nodig is voor

dit vraagstuk. de toekomst van het gebied zal worden

gedragen door de ondernemerschap en wij denken dat

het verstandig is om bij de aanpak zo snel mogelijk dat

ondernemerschap op te zoeken. deze bottom-up aanpak past

bij de gebiedsontwikkeling in dit tijdsgewricht en bij een regio

waarin de programmatische druk laag is. het lijkt ons zinloos

om vanaf de tekentafel een nieuw vergezicht schetsen voor

Breekland ii en daarna te hopen dat er een ondernemer of

investeerder bereid is hierin te stappen. door ondernemers

deelgenoot te maken van dit proces en gaandeweg de

interesse aan te scherpen kunnen betere resultaten worden

behaald.

een goede methode daartoe zou gevonden kunnen worden

in een ‘gesloten’ marktconsultatie. door ondernemers met

visie uit te nodigen voor een – goed voorbereid – gesprek

kunnen kansrijke ontwikkelingen worden geïdentificeerd.

Bovendien leert de praktijk dat ondernemers dan regelmatig

betrokken willen blijven bij het vervolg en veelal nieuwe

spelers aandragen uit hun netwerk die daadwerkelijk

interesse hebben. deze partijen willen wij proberen te

binden in een goed opgezet ontwikkelproces voor Breekland

ii. het benodigde instrumentarium in de vorm van beelden,

vergezichten en cijfers leveren wij telkens aan om het proces

te faciliteren. met andere woorden: wij beginnen niet bij een

plan, maar bij de klant en toekomstig gebruiker.

Urhahn en Peter Oussoren maken de behoefteraming en realisatiestrategie voor werklocaties in West-Friesland


Plan van aanPak

Wij voorzien een proces bestaande uit drie stappen. daarbij

is het onze ambitie om de buitenwereld zo snel mogelijk

te betrekken bij het identificeren van ontwikkelkansen

(stap 1), gevolgd door een vertaling van deze oogst in een

aantal alternatieven (stap 2). in stap 3 beoordelen we deze

voorBereIdIng

overleg

werkgroep

overleg

werkgroep

overleg

werkgroep

presentatie

product

stAp 1:

de Boer op

stAp 2:

oogsten, het LAndsChAp sChetsen

stAp 3:

het kAf vAn het koren sCheIden en ConCretIseren

...... ...... ......

? ?

???

marktconsultatie

oogst vertalen in beeldende en

samenhangende alternatieven

Per alternatief komen de programmatische kansen

samen in een ruimtelijke schets waarbij de financiële

consequenties inzichtelijk worden gemaakt.

€ €€

€ €€

€ €€

alternatieven op marktpotentie, financiële consequenties en

ruimtelijke inpassing. dit levert een compact, goed onderbouwd

product op waarin de alternatieven op een beeldende wijze

worden gepresenteerd en wellicht al enkele geïnteresseerde

ondernemers.


stap 1: de boer op

in de eerste stap gaan wij in gesprek met ondernemers,

ontwikkelaars, mensen met ideeën en initiatieven. Wij stellen

voor om in overleg met de gemeente langedijk circa 10-15

gesprekspartners te selecteren met wie wij in de eerste stap

1-op-1 in gesprek gaan. dat helpt om breed te onderzoeken wat

de ontwikkelpotentie is van Breekland ii. Bovendien kunnen

wij geïnteresseerde initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium

betrekken bij het ontwikkelproces. dat helpt om al gedurende

de rit (en niet pas achteraf) de kansrijkheid van alternatieve

ontwikkelstrategieën te onderzoeken.

in de voorbereiding op de gesprekken onderzoeken wij de

(ruimtelijke) kaders die voor elk van de alternatieven aan de

orde zijn. Welke randvoorwaarden zijn hard? Wat speelt er

in de regionale context? met een gedegen, maar bescheiden

voorbereiding zijn wij in staat de gesprekken goed onderbouwd

aan te gaan.

de gesprekspartners worden met zorg geselecteerd. in overleg

met de gemeente langedijk stellen wij een lijst samen met

partijen die opereren op een nationale en regionale schaal en

een aantal betrokken lokale ondernemers. de verhouding zou

ongeveer 60% lokaal, 30% regionaal en 10% nationaal moeten

zijn. dit omdat onze inschatting is dat het ontwikkelalternatief

in belangrijke mate gedragen zal moeten worden door lokale

partijen. het is belangrijk om richting de gesprekspartners

duidelijk te maken dat dit een vrijblijvende marktconsultatie

betreft, maar dat tegelijkertijd mogelijkheden bestaan om de

verdere invulling te concretiseren en om hier daadwerkelijk

aan de slag te gaan. Belangrijk is het in dit kader dat we van

te voren met de gemeente een financiële bandbreedte hebben

gedefinieerd, zodat ondernemers ook weten dat er ‘veel’

mogelijk is. de kunst van het verleiden begint ermee de locatie

aantrekkelijk te maken.

Alvast wat suggesties voor gesprekspartners:

• Zonnegrond, exploitant van een weiland met

zonnepanelen op breekland 1

• Wind mee, beleggingsfonds duurzame energie

• kley drivers, BmX club uit langedijk

• landal green Parks, (inter)nationaal opererend

recreatiebedrijf

• ontwikkelingsbedrijf noord holland noord

• Boer Paul Bos (ondernemer uit aalsmeer die onder ander

vlas verbouwt en schapen hoedt met Ceo’s)

• Zorginstelling, bijvoorbeeld Philadelphia

• annet ritsema, kenner van initiatieven voor bijzondere

zorg/gezamenlijk wonen

• aan Zee, touroperator die zich in het bijzonder richt op

noord holland

Urhahn en Peter Oussoren doen een marktconsultatie en stellen een visie op voor winkelcentrum Streekhof in Stede Broec


stap 2: oogsten, het landschap schetsen

de gesprekken leveren ons een schat aan informatie op. deze

informatie gaan wij ordenen. Zijn de ideeën programmatisch

te rangschikken? de kans is niet groot dat er een partij is die de

gehele 20 hectare in 1 klap wil afnemen en ontwikkelen. Welke

combinaties zijn denkbaar? hoeveel mogelijke alternatieven

levert dit op?

in deze stap doen wij een beroep op onze creatieve vermogens

om de oogst te vertalen in een aantal beeldende en

samenhangende alternatieven. Wij kunnen ons voorstellen

dat er een reeks -ontstaat. een gebied voor opwekking van

duurzame energie? een kleinschalig recreatielandschap in

aansluiting op het diepsmeerpark? een terrein voor bijzondere

zorgvoorzieningen? een gemengd gebied met verschillende

ontwikkelthema’s?

Voor het Geminiziekenhuis in Den Helder hebben Urhahn en Peter Oussoren vier scenario’s gerelateerd aan mogelijke investeerders.

Voor Zaanstad heeft Urhahn 3 scenario’s opgesteld voor de mogelijke verkleuring van de werkgebieden naar gemengde stedelijke gebieden aan het IJ.


stap 3: het kaf van het koren scheiden en concretiseren

de alternatieven worden enerzijds opgebouwd door de oogst

van de gesprekken te ordenen, anderzijds kijken wij nadrukkelijk

verder dan de lijst met de gesprekspartners. door onze kennis

van de regio en ervaring met herontwikkeling van ‘moeilijke

locaties’ zien wij zeer wel in staat om de marktvraag te vertalen

naar een mogelijke invulling. anderzijds denken wij dat

‘mainstreamvolumes’ voor bedrijventerreinen, woningbouw

en kantoren niet de antwoorden zullen opleveren die voor

Breekland ii onderscheidend gaan worden. de ervaring leert

dat door concrete gesprekken in de marktconsultatie nieuwe

kandidaten zich melden met nieuwe ideeën en dat door deze

aanpak een nieuwe dynamiek ontstaat. het is onze ervaring dat

door een verbeelding van de mogelijkheden juist ook partijen

geïnteresseerd kunnen raken die wellicht in eerste instantie

sceptisch zijn. de kracht van de alternatieven is dat ze gebaseerd

zijn op de marktconsultatie en daarnaast ook verleidingskracht

hebben naar ‘de rest van de wereld’. in deze fase ontstaat focus

en brengen we kansrijke projecten en ondernemers samen. in

overleg met de gemeente moeten er ook stappen gezet worden

op het financiële en contractuele vlak. Welke aanbieding kan de

gemeente doen?

de alternatieven worden op twee fronten onderbouwd. Per

ontwikkelmodel komen de programmatische kansen samen

in een ruimtelijke schets. aan die schets koppelen wij ook een

eerste idee van een ontwikkelstrategie. Welke ingrepen zijn

nodig om de ontwikkeling te starten? hoe omvangrijk is de

eerste fase en welke doorgroeimogelijkheden zijn er? daarnaast

worden de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt. Welke

opbrengstpotentie hebben de ontwikkelmodellen? dit wordt in

een financieel overzicht op hoofdlijnen gepresenteerd. appm

maakt in overleg met de gemeente een eerste inschatting

van de kosten en zet daar in de verschillende scenario’s de

opbrengstpotentie tegenover.

onze aanpak gaat er vanuit dat marktpotentie moet worden

gecreëerd. de laatste cijfers over mogelijke behoefte in de

regio voegen daar weinig aan toe. Wij streven ernaar om

reële scenario’s te presenteren. luchtkastelen zijn er al

genoeg. de marktconsultatie en het marktonderzoek vormen

wel de voeding van onze aanpak, maar het stimuleren van

echte dynamiek met ondernemers vormt de kern. daarnaast

verwachten wij met de beeldende ontwikkelmodellen ook

nieuwe partijen te verleiden. tijdens stap 3 doen wij ook

voorstellen voor een vervolgaanpak.

overleg met de gemeente Langedijk

in onze manier van werken is stevige betrokkenheid van de

gemeente een voorwaarde. Wij voorzien drie momenten waarin

wij met een kernteam de voortgang van het project bespreken.

een startgesprek en daarna een voortgangsoverleg tijdens stap

2 en 3. ten slotte is het ons voorstel om de resultaten van de

studie aan presenteren aan college van B&W.

product

Wij hebben zeer ruime ervaring met het maken van compacte

en beeldende producten. Wij hechten veel waarde aan een hoge

(grafische) kwaliteit. het product moet naast een gedegen

(deels cijfermatige) onderbouwing ook tot de verbeelding

spreken. ook nemen wij een advies op waarin wij een aantal

vervolgstappen benoemen. Urhahn kan met verleidende beelden ook nieuwe partijen interesseren.Impressie Gebiedsvisie voor de ondertunneling van de A9 bij Amstelveen


Planning

het project start na opdrachtbevestiging door de gemeente

langedijk en heeft een doorlooptijd van circa 10 weken. voor

stap 1 en 2 gaan wij voorlopig uit van twee maal 3 weken en

voor stap 3 voor vier weken.

CaPaCiteit en kosten

op basis van het bovenstaande plan van aanpak komen wij tot

de volgende inschatting van capaciteit en kosten. Wij bieden u

de werkzaamheden aan voor een vaste prijs van € 23.520.

toelichting kosten

• genoemde bedragen zijn exclusief 21% BtW.

• van toepassing is de nieuwe regeling rechtsverhouding

opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur (dnr

2011).

• honorarium is inclusief reiskosten, bureaukosten e.d.

• al het benodigde materiaal, waaronder digitaal

kaartmateriaal, wordt door de opdrachtgever tijdig en om

niet geleverd.

• in deze offerte gaan wij in stap 1 vooralsnog uit van 12

gesprekken

• overleg is beperkt tot de aangegeven momenten. overig

overleg en eventuele extra presentaties worden apart in

rekening gebracht.

• urhahn declareert 50% van de totale opdrachtsom vooraf en

50% na afronding.

• kosten voor drukwerk vallen buiten deze offerte.

• in het geval dat een uitbreiding van de diensten wordt

overeengekomen, zal de opdrachtgever urhahn vergoeden

op basis van de in deze offerte gehanteerde tarieven. deze

tarieven zijn standaard exclusief BtW en worden ieder

jaar met ingang van 1 januari aangepast voor inflatie en

aangepaste salarisvergoeding in nederland.

• meerwerk wordt uitsluitend na goedkeuring van de

opdrachtgever in rekening gebracht.

• deze offerte is tot 30 dagen na offertedatum geldig.

• indien u tot opdrachtverlening wenst over te gaan,

verzoeken wij u om dat schriftelijk te bevestigen.

• urhahn werkt bij voorkeur met digitale facturen. Bij

opdrachtverstrekking verzoeken wij u derhalve een digitaal

factuuradres op te geven.

voorbereiding

stap 1

stap 2

stap 3

overleg (4 maal)

totaal inzet [in uren]

honorarium

sjoerd feenstra

junior ontwerper

Peter oussoren

totaal

urhahn

sjoerd feenstra

8

24

20

20

8

80

uurtarief

€ 135

€ 75

€ 135

junior ontwerper

12

32

32

76

capaciteit

80

76

52

aPPM

Peter oussoren

4

24

8

8

8

52

bedrag

€ 10.800

€ 5.700

€ 7.020

€ 23.520


sjoerd feenstra is een kundig en communicatief projectleider

gericht op samenwerken. sjoerd heeft meer dan vijftien jaar

ervaring met complexe opgaven waarin vele stakeholders en

verschillende, vaak tegenstrijdige belangen samenkomen.

Zijn kracht ligt in het bij elkaar brengen van verschillende

perspectieven en het bundelen en versterken van de creatieve

energie. dit leidt tot breed gedragen innovatieve én praktische

oplossingen. sjoerd stelt de mens centraal, ontwerp en

technische oplossingen zijn ondergeschikt. dankzij zijn

sterk analytisch vermogen weet hij als geen ander complexe

projecten te structureren en te verdiepen.

sjoerd is één van de drijfveren achter de filosofie van de

spontane stad. hij heeft als mede-auteur de publicatie

‘vormgeven aan de spontane stad’ (PBl & urhahn, 2012) over de

ervaringen met organische gebiedsontwikkeling samengesteld

en geeft vaak lezingen over dit thema. daarnaast geeft hij

inhoud aan het concept ‘urbanisator’ waarmee hij nieuwe

coalities tussen markt en overheid smeedt.

selectie van sjoerds recente projecten:

• onderzoek nieuwe vormen van binnenstedelijke

transformatie, vervolgstudie op de ‘spontane stad’ naar

het instrumentarium van de plannenmaker, met financiele

steun van onder andere het stimuleringsfonds Creatieve

industrie.

• naarden amersfoortsestraatweg – participatieproces en

visievorming in opdracht van de gemeente naarden

• katwijk locatie valkenburg – ontwikkelstrategie voor

de adaptieve gebiedsontwikkeling van het voormalige

marinevliegveld naar een woonlandschap , in opdracht van

het rijksvastgoedbedrijf en de gemeente katwijk

• hoofddorp – deskundige en gespreksleider tijdens het open

Proces hoofddorp Centraal in opdracht van de gemeente

haarlemmermeer

• den haag Binckhorst – toekomstvisie noordwestkwadrant

van het binnenstedelijke werkgebied de Binckhorst, in

opdracht van amvest en Boele & van eesteren

sjoerd feenstrapartner bij Urhahn

• den haag Binckhaven – gebiedscoalitie van zes

marktpartijen/vastgoedeigenaren verenigd in de

urbanisator

• maarssen Planetenbaan – inspiratieboek voor de

transformatie van een kantorengebied met veel leegstand

• maassluis kapelpolder – haalbaarheidsstudie naar

herontwikkeling van een aantal vrijkomende kavels in een

bedrijventerrein, in opdracht van de gemeente maassluis

• twente netwerkstad – ateliermeester ontwikkelagenda en

toekomstvisie voor en in opdracht van de samenwerkende

stedelijke gemeenten in twente

• langedijk – inspirator, gespreksleider en deskundige in het

kader van de gebiedsvisie ‘lang leve het lint’, in opdracht van

de gemeente langedijk

Bijlage: Cv’s


Peter oussoren is strategisch adviseur en projectmanager op het

gebied van herontwikkeling en gebiedsontwikkeling. Peter heeft

al meer dan 20 jaar ervaring in zowel de publieke als de private

wereld op het vlak van de ruimtelijke investeringen en vastgoed.

hij heeft een uitstekend gevoel voor bestuurlijke verhoudingen

en een groot netwerk aan zowel publieke als private zijde. Peter

is een teamplayer, een creatief denker en resultaat gedreven.

een specialist op het gebied van financiering, aanbesteding

en marktbenadering, hij combineert juridische kennis met

cijfermatig en commercieel inzicht. een echte dealmaker en

bemiddelaar. goed in het onderscheiden van hoofd- en bijzaken,

straalt gezag uit. kan zowel hands-on als projectleider of project

directeur optreden of als adviseur op afstand. hij heeft een

grote kennis van tenders en aanbestedingen. is zeer actief op

het gebied van herontwikkeling en waardecreatie.

heden: aPPm - strategisch adviseur / projectmanager (selectie

van projecten)

• herontwikkeling sportvelden stedebroec

• Procesmatige en financiële begeleiding bij de

herontwikkeling (nieuwe functies) van een aantal

sportvelden binnen de gemeente stedebroec.

• marktconsultatie ijsselstein-montfoort

• ondersteuning van de provincie Zuid-holland bij de

doorrekening van de financiële consequenties van 15

icoonprojecten in ijsselmonde.

• advisering provincie noord-holland over economische

benutting van forten van de stelling van amsterdam

• herontwikkeling van drie forten van de stelling van

amsterdam, met eigenaren , de gemeenten en overige

belanghebbenden. opstellen business cases, contracteren

partijen.

• gebiedsontwikkeling vliegveld valkenburg (2013-2014)

2006-2015: tenman Bv - strategisch adviseur / projectmanager

(selectie)

• advies over marktbenadering fort Pannerden (2014)

• de gemeente lingewaard onderkent dat er een ondernemer

op het fort Pannerden moet komen die gaat zorgen voor een

Peter oussorenstrategisch adviseur,

projectmanager bij AppM

goede economische benutting. de samenwerking met de

gemeente, vrijwilligers en de bestaande stichting is daarbij

cruciaal.

• marktconsultatie winkelcentrum streekhof

• aanbesteding exploitatie vuurtoreneiland (2013)

• uitwerken aanbestedingsstrategie voor een bijzonder

eiland vlakbij amsterdam, opstellen selectieleidraad en

gunningsleidraad , begeleiden dialoogrondes etc.

• fort aan de Buursteeg (2013-heden)

• ontwikkelingsbedrijf noord-holland noord (2012)

• advies gemeentelijke samenwerking (her-)ontwikkeling

bedrijventerreinen in overleg met bestuurders van drie

gemeenten

• advies over herontwikkeling gemini-ziekenhuis, samen met

grontmij en urhahn

2003-2006 - ministerie van financiën

2000-2003 - ministerie van lnv, PPs-bureau landelijk gebied

1992-2000 - marktsector

1989-1992 - gemeente amsterdam

1986-1989 - stichting grafische Pensioenfondsen


geBiedsvisie ‘lang leve ’t lint’ langedijk Urhahn in samenwerking met Joost Beunderman 00:/Architecten in opdracht van gemeente Langedijk (2013)

opgave: een vitaal lint

het unieke karakter van de dorpsstraat in de gemeente

langedijk, een lineaire historische verbinding van kilometers

lang, lijkt op gespannen voet te staan met de ‘logica’ van

dorpse voorzieningen en winkels. in veel dorpen zijn deze

geconcentreerd rondom een dorpsplein of is op de tekentafel

een ‘winkelrondje’ bedacht. in noord en Zuid scharwoude is

het juist de kunst om het historische lint als een ruimtelijke

drager voor voorzieningen om te omarmen. in opdracht van

de gemeente langedijk is urhahn inspirator en gespreksleider

geweest tijdens een reeks bijeenkomsten met bewoners en

ondernemers. ‘Wat is uw bijdrage aan het vitale lint?’ was de

inzet.

Initiatieven uit de samenleving

urhahn heeft samen met de gemeente een reeks bijeenkomsten

georganiseerd waarin betrokkenen zijn uitgedaagd om op een

actieve manier mee te denken over de toekomst van het lint.

in eerste instantie hebben we de aanwezigen geïnspireerd met

voorbeelden van elders waarin vanuit de samenleving tal van

initiatieven zijn ontsproten. de boodschap was helder: het is

niet een kwestie van wachten op de overheid, met particuliere

initiatieven en zelforganisatie bereikt u veel meer. in de

bijeenkomsten daarna hebben we het de deelnemers allerlei

ideeën voor de korte en de lange termijn bedacht. tot slot zijn

de contouren van de gebiedsvisie besproken en aangescherpt.

de gebiedsvisie is gestoeld op vier kernwaarden: ‘dorps, gastvrij,

ondernemend en groen&blauw’.

Lange én korte termijn

de gebiedsvisie is eind 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

het is een leidraad voor ontwikkelingen in het gebied. minstens

zo belangrijk is dat het proces heeft geleid tot concrete

initiatieven voor de korte termijn. Bovendien heeft het proces

van de visie geresulteerd in nieuwe samenwerkingsverbanden

en een ‘mind shift’.

Bijlage: referenties


urhahn heeft een methodische aanpak en een regionale

strategie ontwikkeld. hierin hebben we via een marktgerichte

benadering bepaald welke locaties marktpotentie hebben

en welke niet. het inhoudelijke advies wordt op dit moment

uitgebouwd tot een realistische, regionale strategie.

fors overaanbod

West-friesland kampt met een fors overaanbod aan harde

plancapaciteit aan bedrijventerreinen. de behoefte blijkt

aanmerkelijk lager te zijn dan de in het verleden geraamd is.

de opdrachtgevers zochten een onafhankelijk adviseur die

vanuit marktkennis tot een objectief advies zou komen. een

gevoelig project, want er is uiteraard al veel geld geïnvesteerd

in de grond en de planontwikkeling. We constateren dat deze

‘overaanbod-opgave’ in veel nederlandse regio’s speelt. of het

nu gaat over woningbouw, detailhandel of werkgebieden.

objectieve voorstellen

in dit project heeft urhahn een aanpak ontwikkeld waarin we

via een marktgerichte benadering tot objectieve voorstellen

komen: welke locaties zijn geschikt en welke locaties hebben

nauwelijks marktpotentie? het analyseren van de kwalitatieve

marktvraag leidt tot verrassende inzichten. We spraken met

allerlei bedrijven in de regio. deze bottom-up aanpak geeft een

goed beeld van hun wensen met betrekking tot vestigingsplaats

en daarmee van de ontwikkelingskansen van de diverse

bedrijventerreinen in de regio. deze benadering is kansrijker en

doet meer recht aan de ruimtelijk-economische werkelijkheid

Behoefteraming en realisatiestrategie WerkloCaties West-frieslandUrhahn in samenwerking met Bureau Buiten en peter oussoren in opdracht van ontwikkelingsbedrijf noord-holland noord en West-friese gemeenten (2014 / 2105)

dan een traditionele kwantitatieve top-down planning waarin

iedere gemeente zijn eigen bedrijventerrein krijgt. onze aanpak

zegt iets over onze benadering: denk vanuit de (eind)gebruiker

en kijk naar lokale en regionale kansen!

Bouwen aan draagvlak

in onze aanpak hebben we de bestuurders meegenomen in de

planvorming via interactieve werksessies waarin we werken met

grote kaarten en maquettes. uiteindelijk heeft dit geleid tot

draagvlak voor de plannen. ook dit is één van de kenmerken van

onze benadering: een procesgerichte aanpak waarin we met alle

stakeholders bouwen aan inhoud en draagvlak. op dit moment

worden de voorstellen vertaald in een regionale strategie waarin

regionale verevening en samenwerking belangrijke thema’s zijn.


de provincie noord-holland ondersteunt gemeentes met de

task force ruimtewinst (tfr). de vraag van de gemeente den

helder betreft het gebouw van het gemini Ziekenhuis in den

helder, dat door een fusie met het ziekenhuis in alkmaar

leeg komt te staan. het is een incourant gebouw in een

krimpgemeente, dat niet eenvoudig kan worden herontwikkeld

in de huidige vastgoedmarkt.

herontwikkeling van incourante gebouwen

met ons advies geven wij een voorzet op de wijze waarop

partijen in de huidige tijd om kunnen gaan met de

herontwikkeling van incourante gebouwen. in het advies

wordt met name ingegaan op de rollen van de betrokkenen

in relatie tot de ontwikkelingskansen, aan de hand van vier

ontwikkelscenario’s voor het gemini Ziekenhuis.

s-M-L-XL

onze visie laat mogelijke transformaties zien op 4

schaalniveaus, van small, dat uitgaat van het opdelen van

het gebouw voor een groot aantal gebruikers, tot extra large,

dat onderzoekt wat de mogelijkheden van het gebouw zijn

in de landschappelijke context. het advies is aangeboden

aan de gemeente den helder tijdens een openbare discussie

bijeenkomst.

tfr assist visie herontWikkelingsmogelijkheden gemini Ziekenhuis den helderUrhahn in samenwerking met peter oussoren en grontmij in opdracht van provincie noord holland, task force ruimtewinst ( 2011-2012)


Bij de economische benutting van forten gaat het erom dat door

het goed schetsen van de mogelijkheden met ondernemers,

nieuwe ondernemers geïnteresseerd raken. de dynamiek

rondom deze oude gebouwen ontstaat niet vanzelf, maar moet

worden aangejaagd door met mensen in gesprek te gaan.

het vuurtoreneiland is een unieke plek in de baai van

amsterdam, alleen bereikbaar met de boot. het eiland is door

natuurmonumenten verpacht aan een horecaondernemer

die hier een combinatie van natuur, historie en

verblijfsaccommodatie wil maken. door goed te kijken naar

het landschap en het historisch gebruik van de plek is een

verhaal ontwikkeld dat naadloos aansluit bij de unieke context.

onderBouWing BestemmingsWijZiging vuurtoreneiland amsterdamUrhahn & Bunker Q (gerco Meijer en Indira Zuljevic) in opdracht

van Brian Boswijk en sander overeinder 2014-2015

aanBesteding eXPloitatie fort aan de Buursteeg (Bij utreCht) en vuurtoreneiland (Bij amsterdam)peter oussoren in opdracht van provincie Utrecht (fort aan de

Buursteeg) en staatsbosbeheer (vuurtoreneiland)

dit bijzondere concept moet landen in een bestemmingsplan.

dit plan moet enerzijds zekerheid bieden dat de natuur- en

historische waarden worden gerespecteerd, anderzijds

flexibiliteit geven aan de ondernemer, omdat nog niet zeker is

in hoeverre restauratie haalbaar is. Beide aspecten komen tot

hun recht in ons voorstel. het zomerrestaurant is in gebruik,

winterrestaurant en verblijfsaccommodatie volgen.


in een aantal decennia transformeert het voormalige

marinevliegkamp valkenburg tot een duurzame woonwijk

met maximaal 5.000 woningen, een werkpark en tal van

recreatieve voorzieningen. op basis van het masterplan heeft

urhahn gewerkt aan de ontwikkelstrategie voor het gebied.

de ontwikkelstrategie geeft antwoord op de volgende vragen:

vanuit welke plekken in het gebied (zogenaamde bronpunten)

kan de ontwikkeling beginnen? hoe kunnen deze bronpunten

verder doorgroeien? Welke rol speelt het aanwezige en het

nieuwe landschap? en hoe zorg je gedurende de jarenlange

ontwikkeling dat het gebied ‘altijd af’ is?

Interactief werkproces

de ontwikkelstrategie is in intensieve samenspraak

met betrokkenen en diverse vakspecialisten vanuit het

rijksvastgoedbedrijf en de gemeente katwijk tot stand

gekomen. urhahn heeft een aantal werksessies voorbereid en

begeleid. hierbij kreeg de inhoud van de ontwikkelstrategie

steeds verder vorm vanuit verschillende disciplines en

invalshoeken. deze werksessies zijn thematisch ingestoken.

samen vormen zij de bouwstenen van de strategie.

ontWikkelstrategie loCatie valkenBurgUrhahn in samenwerking met Baljon Landschapsarchitecten (kwaliteitsatlas), Antea (bestemmingsplan) in opdracht van rijksvastgoedbedrijf en gemeente katwijk (2014)

voorbereiding voor de uitvoering

de ontwikkelstrategie is door de stuurgroep vliegkamp

valkenburg vastgesteld. deze stuurgroep bestaat uit

het gemeentebestuur van de gemeente katwijk en

de projectdirectie van het rijksvastgoedbedrijf. de

ontwikkelstrategie vormt de basis voor het vervolg. hierna

worden de eerste bronpunten en de hoofdstructuur van het

plan voorbereid voor uitvoering. naar verwachting zijn in 2018

de eerste woningen klaar. urhahn heeft voor locatie valkenburg

ook enkele deelplannen uitgewerkt.

Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk...de gesprekspartners worden met zorg...

Documents

Transcript of Alternatievenstudie Breekland II in de gemeente Langedijk...de gesprekspartners worden met zorg...