Akkerkers locatie De Eik - Oldenzaal

Bestemmingsplan

Akkerkers – locatie De Eik

Datum: 30 maart 2018

Status: Ontwerp

f

Ad Fontem Ruimtelijk Advies BV | Hoofdstraat 43 | 7625 PB Zenderen | T 074-2557020 | E [email protected]

Plangegevens

Naam: Akkerkers – locatie De Eik

Plantype: Bestemmingsplan

IMRO: NL.IMRO. 0173.bp09038-on01

Status: Ontwerp

Projectnummer: 17JA100

Opsteller: Ad Fontem Ruimtelijk Advies

Hoofdstraat 43

7625 PB ZENDEREN

T) 074 – 255 7020

E) [email protected]

mailto:[email protected]

Akkerkers - locatie De Eik

Inhoudsopgave

Toelichting 5

Hoofdstuk 1 Inleiding 51.1 Aanleiding 51.2 Ligging en begrenzing plangebied 51.3 Vigerend bestemmingsplan 61.4 De bij het plan behorende stukken 71.5 Leeswijzer 8

Hoofdstuk 2 Het plan 92.1 Beschrijving huidige situatie 92.2 Toekomstige situatie 10

Hoofdstuk 3 Beleid 123.1 Rijksbeleid 123.2 Provinciaal beleid Overijssel 143.3 Gemeentelijk beleid 19

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 224.1 Milieuzonering 224.2 Bodem 234.3 Geluid 234.4 Luchtkwaliteit 244.5 Externe veiligheid 254.6 Water 264.7 Ecologie 284.8 Archeologie en Cultuurhistorie 294.9 Verkeer / parkeren 30

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 315.1 Planopzet en systematiek 315.2 Bestemmingen 31

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 32

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 337.1 Vooroverleg 337.2 Inspraak 337.3 Zienswijzen 34

Bijlagen bij de toelichting 35

Bijlage 1 Watertoets 36

Regels 39

Hoofdstuk 1 Inleidende regels 40Artikel 1 Begrippen 40Artikel 2 Wijze van meten 44

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 45Artikel 3 Tuin 45Artikel 4 Wonen 46Artikel 5 Waarde - Archeologie 50

Hoofdstuk 3 Algemene regels 52Artikel 6 Anti-dubbeltelregel 52Artikel 7 Algemene bouwregels 53Artikel 8 Algemene gebruiksregels 54Artikel 9 Algemene afwijkingsregels 55Artikel 10 Algemene wijzigingsregels 56

bestemmingsplan Akkerkers - locatie De Eik

NL.IMRO.0173.BP09038-on01 2

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 57Artikel 11 Overgangsrecht 57Artikel 12 Slotregel 58

Bijlage bij de regels 59Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten 60


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 3


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 4

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor een locatie aan de Akkerkers in Oldenzaal is een plan ontwikkeld. Op deze locatie was het voormalige gezinsvervangende tehuis de Eik gevestigd. Het plan betreft het verbouwen van vier woonunites tot een regulier wooncomplex, bestaande uit zes woningen en zes appartementen. Het oude kantoorgedeelte wordt omgebouwd tot negen wooneenheden. Deze ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om het voormalige gezinsvervangende tehuis om te zetten tot zes reguliere woningen en zes appartementen. Voor de verbouwing van het kantoorgedeelte is inmiddels een omgevingsvergunning verleend met toepassing van art 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo; de zogenaamde kruimellijst. In dit bestemmingsplan wordt dit kantoorgedeelte meegenomen en van een passende woonbestemming voorzien. Voor een open terrein aan de Weerselosestraat achter de bestaande bebouwing bestaat het plan om twee twee-onder-één kapwoningen te realiseren. Voor dat plandeel wordt een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied bestaat uit de voormalige zorglocatie De Eik aan de Akkerkers. Het plangebied ligt aan de noordzijde van de stad Oldenzaal in de wijk De Essen.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: googlemaps)

Begrenzing

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Oldenzaal, sectie K, perceelsnummer 3696. De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop het perceel van het voormaligte tehuis De Eik te zien is. Het perceel wordt begrensd door de Akkerkers in het westen en het zuiden, de


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 5

Weerselosestraat in het noorden en de tuinen van enkele woningen in het oosten. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Fig 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Essen'. Het bestemmingplan 'De Essen' is door de gemeenteraad van Oldenzaal op 30 mei 2011 vastgesteld. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 6

Fig 1.3: uitsnede bestemmingsplan De Essen (bron: Atlas van Overijssel)

Aan het plangebied zijn de bestemmingen 'Wonen' en 'Maatschappelijk' toegekend. Binnen de bestemming 'Wonen' geldt dat het bestaande aantal woningen op het moment van terinzagelegging van het ontwerp zijn toegestaan. Hoofdgebouwen mogen alleen in het bouwvlak worden opgericht. Door het bestaande bouwvlak heeft een strook de dubbelbestemming 'onderdoorgang'. Daar is een onderdoorgang (tunnel) door de bestaande bebouwing toegestaan. Aan de noordzijde ligt op een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Gronden met deze dubbelbestemming zijn naast de hoofdbestemming bestemd voor de bescherming van mogelijk aanwezige acheologische resten in de bodem.

Gronden met de bestemming 'maatschappelijk' zijn o.a. bestemd voor maatschappelijke voorzieningen zoals educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Akkerkers - locatie De Eik' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

Verbeelding, schaal 1:1000 (tek. nr. NL.IMRO.0173.BP09038-on01)Bijlagen bij de toelichtingRegels Bijlagen bij de regels


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 7

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 8

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Beschrijving huidige situatie

De Akkerkers is een rustige woonstraat in de wijk De Essen in Oldenzaal-Noord. De woningen rondom het plangebied bestaan voor het grootste gedeelte uit geschakelde woningen: rijwoningen en tweekappers. In de wijk was tot voor kort een zorgcentrum van stichting De Eik gevestigd. Aan de Akkerkers beschikte de stichting over een kantoorgebouw en vier woonunits. Het kantoorgebouw is middels een omgevingsvergunning omgezet tot negen wooneenheden.

De vier woonunits waren gevestigd in een geschakeld langwerpig gebouw. De gebouwen bestaan uit twee bouwlagen met een kap.

Figuur 2.1: Bestaande woonunits De Eik

Aan de noordoostzijde van het perceel ligt achter de woonunits en aan de Weerselosestraat een onbebouwd terrein. Dit is in gebruik als speelplek en behoord ook tot het kadastrale perceel. Dit terrein is te bereiken middels een tunneltje door de woonunits. (zie onderdoorgang in paragraaf 1.3). Mogelijk wordt hier in de toekomst een bouwperceel gerealiseerd. In het onderhavig bestemmingsplan blijft dit terrein buiten het plangebied.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 9

Figuur 2.2: Speelplek aan de Weerselosestraat blijft buiten het plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Met het plan worden drie van de vier aan elkaar gebouwde woonunits omgebouwd in zes grondgebonden woningen. Eén bestaand woonblok wordt omgezet in zes appartementen. In de verschijningsvorm van de panden worden geen aanpassingen gedaan. Wel worden de gebouwen intern verbouwd en gerenoveerd. Elke woning krijgt een eigen energiezuinige CV ketel. Het plein aan de zijde van de Akkerkers wordt heringericht zoals te zien is in figuur 2.3. Aan de voorzijde krijgt elke woning een eigen oprit waar. Daarnaast wordt het plein aan de voorzijde heringericht. Op het plein worden extra parkeerplaatsen gerealiseerd en is meer ruimte voor groen.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 10

Figuur 2.3: Schets van herinrichting plein en ontwikkelingen bestaande bebouwing


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 11

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is op 12 december 2009 vastgesteld en is het formele rijksplan voor het nationale waterbeleid. In de Waterwet is vastgelegd dat het rijk dit plan eens in de zes jaar opstelt. Het huidige plan geldt voor de periode 2009-2015. Het is de opvolger van de Vierde Nota waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het plan bevat tevens de stroomgebiedbeheerplannen die op grond van de Kaderrichtlijn Water zijn opgesteld. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens aan te merken als structuurvisie.

Het Nationaal Waterplan heeft betrekking op het gehele watersysteem van Nederland, zowel oppervlaktewater, grondwater, als de bijbehorende waterkeringen, oevers en dergelijke. Het kabinet kiest voor een strategie die bestaat uit 'meebewegen, weerstand bieden, kansen pakken', adaptieve aanpak en samenwerking binnen en buiten het waterbeheer.

Meebewegen, weerstand bieden, kansen pakken Voor een duurzaam en integraal waterbeleid is het belangrijk om waar nodig en mogelijk water de ruimte te geven en mee te bewegen met en gebruik te maken van natuurlijke processen, zoals dit bijvoorbeeld wordt toegepast bij Ruimte voor de Rivier. Met een gebiedsgerichte aanpak is het vaak mogelijk om het waterbeheer te verbeteren en tegelijk te werken aan versterking van de economie en de leefomgeving, tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Adaptieve aanpak Het kabinet anticipeert met een adaptieve aanpak op toekomstige ontwikkelingen (klimaatverandering, effectiviteit van maatregelen, etc.). Daarmee kunnen adequate maatregelen genomen worden, maar kunnen deze ook aangepast worden aan nieuwe inzichten of veranderende ontwikkelingen. Samenwerking binnen en buiten het waterbeheer Waterbeheer is een gezamenlijk proces van rijk, provincies, gemeenten en waterschappen. Betrokkenheid van alle relevante partijen, zowel publiek als privaat, bij zowel het definiëren van de opgaven als het vinden van oplossingen vindt het kabinet van groot belang. De samenwerking binnen stroomgebieden staat centraal bij de werkwijze van de onderlinge overheden. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is via www.dewatertoets.nl een watertoets gedaan. De resultaten van deze toets zijn beschreven in paragraaf 4.6.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 12

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol; Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe); Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit deze Structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening, twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van elkaar in aard (beleidsmatig versus procesmatig):

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk beleid te borgen.Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruime is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Om dit te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, tweede lid). Dit betekent dat bij ruimtelijke besluiten (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Toets

Onderhavig plan betreft het transformeren van vier woonunits in zes appartementen en zes grondgebonden woningen, het realiseren van twee twee-onder-één kapwoningen en negen appartementen in het voormalige kantoor. Dat betekent dat er in totaal 19 wooneenheden worden toegevoegd. Op basis van de ladder dient eerst onderbouwd te worden dat het plan voorziet in een actuele regionale en lokale behoefte. Uit de Regionale Woon Programmering Twente blijkt dat het aantal huishoudens in Oldenzaal nog met 700 groeit. Een deel van deze huishoudensgroei is al vastgelegd in harde plannen. Uit de woningbouwprogrammering Oldenzaal 2017-2027 blijkt dat er nog behoefte is om in de gemeente 300 woningen aan harde plannen toe te voegen. 100 van deze woningen is toebedeeld aan 'diverse locaties in Zuid-Berghuizen, de Thij en de Essen' waar het plangebied onderdeel van is. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 3.3.2 en 3.3.3

Indien de behoefte is aangetoond dient te worden beschreven in hoeverre de ontwikkeling plaats vindt binnen het bestaand stedelijk gebied (BSG). Het BSG is als volgt gedefinieerd: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.’ De plangebied aan de Akkerkers en de Weerselosestraat is geheel omsloten door stedelijke functies zoals beschreven in de definitie. Voor het grootste gedeelte betreft het plan de transformatie van bestaande bebouwing.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 13

Daarmee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werken mixmilieu's betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijv. herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 14

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 15

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel 2017

Indien het concrete initiatief, van de Akkerkers, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvulig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt.

Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van de stad Oldenzaal. Een bestaande woon-zorglocatie wordt omgezet in 6 reguliere woningen en 6 appartementen. Op de bijbehorende groene ruimte worden twee bouwkavels gerealiseerd. Deze locatie heeft nu ook al een stedelijke bestemming (wonen). Daarmee is dit een goede inbreidingslocatie.

Met het plan wordt voldaan aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik uit de provinciale omgevingsvisie.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 16

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is gelegen in het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Herstructurering en transformatie moeten deze netwerken vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Het onderhavig plan betreft een kleinschalige herstructurering van een stedelijke omgeving. Deze past volledig binnen dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'dekzandvlakte en ruggen' (zie figuur 3.3). De locatie is gelegen midden in de stedelijke omgeving. Van de kenmerken van deze natuurlijke laag is op de locatie niets meer zichtbaar. Het plan doet dan ook geen afbreuk aan de kenmerken van de natuurlijke laag.

Stedelijke laag

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstypen 'Woonwijken 1955-nu' zoals weergegeven in figuur 3.3.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 17

Figuur 3.3: stedelijke laag, omgevingsvisie Overijssel (bron: Atlas van Overijssel)

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Met de transformatie van een woon-zorglocatie is rekening gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. De bouwmogelijkheden sluiten aan bij de bouwmogelijkheden in de wijk omdat er wordt aangesloten bij het geldende bestemmingsplan De Essen. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag'.

Laag van de beleving

In de laag van de beleving wordt de Weerselosestraat weergegeven als onderdeel van de historische infrastructuur. De weg was vroeger de doorgaande route tussen Oldenzaal en Weerselo. Met het plan worden aan deze weg twee woningen toegevoegd. Het plan doet geen afbreuk aan de kenmerken van de historische infrastructuur.

De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' en de 'Lust- en leisurelaag' hebben binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 18

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

Op 10 maart 2014 heeft de gemeenteraad van Oldenzaal de structuurvisie Oldenzaal vastgesteld. De Structuurvisie Oldenzaal is een beleidsdocument waarin vastgelegd wordt waar de komende 10 tot 15 jaar ruimtelijke ontwikkelingen zijn te verwachten, wat de ambitie van de gemeente is en hoe de gemeente deze denkt te realiseren.

In de structuurvisie staat dat De Essen een wijk is die sterk georiënteerd is op het stedelijk kerngebied en waarvan de groene scheg vooral een landelijke uitstraling heeft. Het plangebied ligt binnen het stedelijke gebied op circa 200 meter ten oosten van de scheg. Eén van de kernambi-ties is het vergroten van het stedelijk kerngebied. Hierdoor worden nieuwe en be-staande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum betrokken. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is (zoals de spoorzone, herstructurering bedrijventerrein), mentaal te laten horen tot 1 gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal. Het centrum grenst dan weer direct aan het landschap, waardoor nieuwe verbindingen tussen de stad en het landschap worden gecreëerd en de huidige verbindingen worden versterkt. In het stedelijk gebied wordt planologisch ruimte geboden en de stadsring wordt vergroend.

Het plan betreft een transformatie van een woon-zorglocatie binnen de bestaande bebouwing. De ontwikkeling is kleinschalig van aard en past daarmee binnen de kaders van de Structuurvisie Oldenzaal.

3.3.2 Woonprogrammering 2017-2027

Begin 2017 hebben de Twentse portefeuillehouders en de provinciale gedeputeerde wonen afgesproken de actuele Regionale Woon Programmering (RWP) Twente voor te leggen aan de colleges ter vaststelling. Dit betreft een actualisatie van de begin 2016 gemaakte woonafspraken in Twente. Het RWP Twente is gebaseerd op het afwegingskader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder is sinds oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling in een bestemmingsplan motiveren aan de hand van de ladder. De woningmarkten in Twentse zijn overwegend lokaal. In het RWP is de woningvraag en aanbod in harde plancapaciteit per gemeente gegeven. De harde plannen voldoen daarbij niet altijd aan de kwalitatieve behoeften, terwijl sommige 'zachte' plannen wel kunnen voldoen aan de behoefte. Het is gewenst om te bezien of wellicht 'harde' plannen moeten sneuvelen om ruimte te geven aan goede 'zachte' plannen. Afgesproken is dat de programmering maximaal 100% van de lokale behoefte betreft. Het ideaal is vrije ruimte in de programmering. De actualisering betreft een bijstelling van de 10-jaarsperiode van 2015-2025 naar 2017-2017 en de daarmee samenhangende lagere verwachte toename van het aantal huishoudens in de komende 10 jaar.

het RWP toont de noodzaak van herprogrammering woningbouw in Oldenzaal aan. Het aantal huishoudens in Oldenzaal groeit de komende 10 jaar met ongeveer 700. Uit het Woningbouwprogramma Oldenzaal 2017-2027 blijkt dat voor deze toename momenteel in principe al 600 woningen (=85%) in harde bestemmingsplannen belegd. Het woningaanbod in deze bestemmingsplannen sluit echter niet altijd aan bij de marktvraag. Door herprogrammering in plannen wordt de harde plancapaciteit. Dit heeft al geleid tot een aanpassing van de plannen Ganzenmarkt-zuid, Stadsbleek en Stationsplein. Door deze herprogrammering verlagen we de harde bestemmingsplancapaciteit met 100 woningen. Met de resterende 500 woningen wordt voorzien in 70% van de behoefte voor de komende 10 jaar. Rekening houdend met de sloop van 100 huurwoningen door WBO in 10 jaar tijd kunnen 300 woningen in nieuwe plannen worden opgenomen. Daarbij zijn de volgende locaties in beeld:

Diverse binnenstadlocaties (70 woningen);Stationspark Oldenzaal Centraal, Parallelstraat en DHL-terrein (150 woningen)


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 19

Diverse overige locaties in Zuid-Berghuizen, De Thij en de Essen (150 woningen)De Graven Es, gebied 10 (230 woningen)

Om 'overprogrammering' te voorkomen is een prioritering en nadere selectie van deze plannen noodzakelijk. Daarbij spelen diverse belangen als aanpak rotte kiezen, stedelijke vernieuwing stationsomgeving, wijkvernieuwing, ruimte voor particulier initiatief en gemeentelijke financiële middelen (grondbedrijf). Dilemma's die zich daarbij voor doen zijn:

Vraag (klein)stedelijk wonen versus vraag suburbaan wonen (vrijstaand / 2 onder 1 kap);Inbreiding en stedelijke vernieuwing versus uitbreiding;Particulier initiatief versus gemeentelijke gebiedsontwikkeling/exploitatie;Levendige binnenstad versus duurzame wijkontwikkeling;Sturen op bestaande initiatieven versus ruimte voor nieuwe (nog onbekende) initiatieven.

Belangrijkste criterium is aansluiting bij de woningvraag. Ontwikkelingen hierin zijn vooral zichtbaar in de vraag naar huurwoningen, (klein)stedelijk wonen en suburbane woonmilieus. In het Woningbouwprogramma Oldenzaal 2017-2027 wordt daar als volgt indicatief invulling aan het hard maken van zachte plannen gegeven: binnenstadlocaties 100%, Stationspark Oldenzaal Centraal 67%, diverse locaties in de wijk 67% en De Graven Es 13% van het potentiele aanbod aan woningen op betreffende locaties.

De duurzame wijkvernieuwing wordt gestimuleerd door een beperkt aantal plannen op vrijkomende locaties te ontwikkelen en in te zetten op vernieuwing van de woningvoorraad. In de wijken Zuid-Berghuizen, De Thij en De Essen kan de gemeente Oldenzaal ongeveer 150 woningen de komende 10 jaar toevoegen. Deze spelen in op de vraag van één-, twee en meerpersoonshuishoudens. Er zijn een beperkt aantal locaties beschikbaar die kunnen bijdragen aan een toename van de diversiteit in het woningaanbod. Hierbij denken we aan levensloopbestendige woningen (met eventueel zorg) nabij voorzieningen en kavels voor (half)vrijstaande woningen op overige locaties. Dit draagt bij aan de vergroting van de vitaliteit van de wijken. Voorbeelden zijn de levensloopbestendige zorgappartementen aan de Storkstraat in Zuid-Berghuizen, de kavels op maat aan de Hogenkampweg in de Thij en de landschappelijke kavels bij de Essen. Voor deze wijken zitten ongeveer 50 woningen in harde plannen, er kunnen dus nog 100 woningen in nieuwe plannen worden ontwikkeld.

Conclusie

Dit bestemming maakt de transformatie van vier woonunits naar zes woningen en zes appartementen mogelijk. Daarnaast wordt (in een apart bestemmingsplan) twee woningen toegevoegd op het achterliggende terrein. In het voormalige kantoorgedeelte worden negen appartementen gerealiseerd. Dat betekent dat er in totaal 19 woningen worden toegevoegd. Het toevoegen van 19 woningen binnen het bestaand bebouwd gebied past ruimschoots binnen de regionale en lokale woonprogrammering.

3.3.3 Woonvisie Oldenzaal 2016 - 2020

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 22 februari 2016 de Woovisie Oldenzaal 2016 - 2020 vastgesteld. De woonvisie geeft de ambitie waarmee de gemeente de komende 5 tot 10 met de woningbouwprogrammering om wilt gaan. De visie is het kader waarbinnen de gemeente opereert en een uitnodiging aan partijen om samen met de gemeente de geformuleerde ambities waar te maken. Tevens dient de visie als afwegingskader mochten er ontwikkelingen op de gemeente afkomen die nu nog niet worden voorzien. De woonvisie vormt de basis voor de diverse woonplannen.

De toename van de woningbehoefte heeft vooral betrekking op de koopsector gelet op het huurbeleid van het Rijk. Er kunnen in Oldenzaal nog 400 grondgebonden koopwoningen worden toegevoegd. Afhankelijk van de economische en demografische ontwikkelingen kan dit aantal nog oplopen tot 650 in 10 jaar. Daarnaast leidt het langer blijven wonen van ouderen in een grondgebonden koopwoning tot minder vrijkomend aanbod in de koopsector, waardoor de vraag naar toevoeging van koopwoningen verder toeneemt. Daar kan uit worden geconcludeerd dat er sprake is van behoefte aan de grondgebonden woningen.

Uit de woonvisie blijkt daarnaast dat vooral het aantal 1-persoonshuishoudens tot 2025 (en ook daarna) sterk toeneemt. De gemeente zet in op de huisvesting van het toenemnde aantal 1 persoonshuishoudens door betaalbare huurwoningen. Het realiseren van 6 betaalbare


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 20

appartementen in één van de woonunits voldoet aan deze vraag.

Met dit bestemmingsplan wordt een woonzorgcomplex bestaand uit 4 woongroepen omgezet in 6 grondgebonden rijwoningen en 6 appartementen. Daarmee worden er in totaal 8 wooneenheden toegevoegd. Voor Oldenzaal geldt momenteel dat 52% van de lokale behoefte in harde bestemmingsplannen is vastgelegd. De toevoeging van 8 woningen past hiermee ruimschoots binnen de woningbehoefte. Met het totale plan (inclusief 9 appartementen in het voormalige kantoor en 2 twee-onder-één kapwoningen) worden er 19 woningen toegevoegd. Dit aantal past binnen de woningbehoefte.

De gemeente zet in op inbreiding voor uitbreiding. Om te voorkomen dat leegstaande panden verpauperen wordt ingezet op transformatie. Oldenzaal kent veel transformatielocaties die in handen zijn van particuliere ontwikkelaars en particulieren. De gemeente verleidt de ontwikkelaars op de locaties woningbouw te realiseren die aansluiten bij de Oldenzaalse vraag. Het plangebied aan de Akkerkers is daar een voorbeeld van.

In de visie stimuleert de gemeente het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Met dit plan worden de bestaande panden gerenoveerd en allemaal voorzien van een nieuwe energiezuinige cv-ketel. Dit draagt bij aan de verduurzaming van deze panden.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het plan past binnen de Woonvisie Oldenzaal 2016 - 2020.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 21

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende weten regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In het voorliggende geval is er sprake van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 22

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Het plangebied is gelegen op circa 80 meter van het bedrijventerrein de Essen. Deze bedijven bevinden zich aan de overzijde van de Essenlaan. De bedrijven die daar zijn toegestaan betreffen bedrijven tot en met milieucategorie 2. Met een afstand van 80 meter wordt daarmee ruimschoots voldaan aan deze richtafstanden.

Ten noorden van het plangebied ligt op circa 35 meter een winkelcentrum dat onder andere bestemd is voor detailhandel en lichte horeca. Er is onder andere een supermarkt aanwezige. Dergelijke functies hebben op basis van de VNG lijs een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen. Hier wordt ruimschoots aan voldaan.

4.2 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Het plan betreft de transformatie van bestaande bebouwing. Ook de bestaande bebouwing heeft momenteel al een woonfunctie, echter in combinatie met zorg. Derhalve is er geen sprake van een nieuwe milieugevoelige functie. Met dit bestemmingsplan wordt geen nieuwe bebouwing opgericht en vinden er geen bodemingrepen plaats. Een bodemonderzoek is derhalve niet nodig. Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen het voorgenomen plan.

4.3 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen. In de omgeving zijn geen spoorwegen of bedrijven aanwezig met een (hoge) geluidsbelasting op het plangebied. Wel ligt het plangebied in de nabijheid van wegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

Woningen.Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

a. in stedelijk gebied:voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;

b. in buitenstedelijk gebied:voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 23

vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Met het plan worden geen nieuwe geluidsgevoelige objecten toegevoegd. De bestaande woonunits worden getransformeerd in woningen. Dit wordt binnen de bestaande bebouwing gerealiseerd. De omliggende wegen, de Akkerkers en de Weerselosestraat zijn rustige wegen met weinig verkeer waar een maximum snelheid van 30 kilometer per uur is toegestaan. Dit brengt geen onacceptabele geluidsbelasting op de gebouwen met zich mee. Geconcludeerd kan worden dat de transformatie van de woon-zorglocatie naar regulier woningen met betrekking tot het aspect 'geluid' acceptabel is.

4.4 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen); Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg; woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen; kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Met dit plan wordt een bestaand woon-zorgcomplex getransformeerd. De extra verkeersbewegingen die dat met zich meebrengt zijn nihiel. De bijdrage van het extra verkeer valt dan ook onder niet in betekende mate. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 24

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan weten regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi); de Regeling externe veiligheid (Revi); het Registratiebesluit externe veiligheid; het Besluit risico's Zware Ongevallen 1999 (Brzo 2015); het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 25

Figuur 4.2 uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl).

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied op een afstand van 130 meter van een LPG tangstation ligt. Op basis van het aspect gevaar in de VNG lijst geldt hiervoor een minimale afstand van 50 meter tot nieuwe woningen. Daar wordt ruimschoots aan voldaan. Met betrekking tot de extene veiligheid vormt het LPG tankstation dan ook geen belemmering. Naast het tankstation blijkt dat binnen een zeer ruime straal van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen, derhalve geldt dat het plangebied:

zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico); zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is; niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen; niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met weten regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.6 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 26

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Waterbeheerplan 2016-2021

Het waterschap laat in het waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke (bestuurlijke) accenten zij in de samenwerking met partners willen leggen. Van daar uit wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor de primaire taakgebieden:

Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water. Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water. Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water. Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

Waterveiligheid

Ingezet wordt op meerlaagsveiligheid: het op orde brengen van de waterkeringen, proberen te bereiken dat in de ruimtelijke ordening meer rekening wordt gehouden met waterveiligheid en eventuele gevolgen van een overstroming. En om adequaat te kunnen optreden bij hoog water zorgt het waterschap er voor dat de crisisbeheersing op orde is.

De regionale waterkeringen worden in de planperiode opnieuw getoetst waarbij gekeken wordt of daarbij gebruik gemaakt kan worden van nieuwe normen gebaseerd op de risicobenadering. Tevens gaat het waterschap extra aandacht schenken aan de vele kilometers overige keringen die bescherming bieden op lokale schaal.

Voldoende Water

De doelen voor 'Voldoende Water' zijn uitgewerkt voor drie situaties:

1. In normale omstandigheden werkt het waterschap aan doeltreffend en doelmatig waterbeheer gericht op optimaal functiegebruik.

2. In droge omstandigheden wil het waterschap droogteschade zo lang mogelijk voorkomen.3. In natte omstandigheden wil het waterschap wateroverlast en natschade zoveel mogelijk

voorkomen.

De beleidsmatige kern voor voldoende water onder normale omstandigheden vormt de GGOR; het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater-Regiem. In de planperiode wordt dit GGOR omgevormd en uitgebreid tot het 'Voorzieningenniveau'. Daarmee wil het waterschap aan de (grond)gebruikers helder aangeven op welke wijze de landgebruik-functies bedient gaan worden, onder zowel normale, als onder droge en natte omstandigheden. Knelpunt is nog steeds de verdroging van vele natuurgebieden. Voor de maatregelen richt het waterschap zich primair op de uitvoering van de maatregelen voor Natura2000-gebieden.

Als gevolg van de klimaatontwikkeling nemen droge periodes toe. Het waterschap speelt daarop in door de maatregelen uit te voeren die in het kader van de Zoetwatervoorziening Oost Nederland zijn afgesproken. Het betreft een pakket aan maatregelen om de beschikbaarheid van zoetwater voor gebieds- en oppervlaktewaterfuncties zo lang mogelijk op peil te houden en om schade door droogte te beperken Het waterschap spaart water door het vasthouden van gronden oppervlaktewater in het gebied. Het waterschap voert water aan waar nodig en mogelijk.

Kern van het waterbeheer onder natte omstandigheden vormen de werknormen voor


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 27

regionale wateroverlast. Het waterschap gaat de komende jaren opnieuw toetsen of het gebied nog aan deze normen voldoet en zullen maatregelen nemen waar dat niet het geval is. Het streven is om de toetsingsmethodiek in Rijn Oost te harmoniseren. En het waterschap stelt een strategie op over hoe de organisatie wil omgaan met verdere klimaatontwikkeling en de gevolgen daarvan voor wateroverlast (en droogte).

Schoon water

De doelen voor een gezond en schoon watersysteem zijn een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Vanuit de Kaderrichtlijn Water zijn voor de grotere waterlichamen doelen en maatregelen vastgesteld in factsheets. De meest voorkomende maatregelen zijn beekherstel, aanleg van natuurvriendelijke oevers, aanleg van vistrappen en aanpassing van het onderhoud. De maatregelen zijn uitgesmeerd over de hele KRW periode tot 2027. Naast de aandacht voor de KRW waterlichamen wil het waterschap in de planperiode ook meer aandacht geven aan doelen voor overige oppervlaktewateren zoals stedelijk water, kleine waardevolle wateren en diepe plassen: het waterschap is immers beheerder van al het oppervlaktewater.

Op veel plaatsen worden de normen voor diverse chemische stoffen overschreden. Ook maakt het waterschap zich zorgen over verontreinigingen waar tot voor kort weinig aandacht voor was zoals medicijnresten en microplastics. In de planperiode wordt een emissiebeheerplan opgesteld waarin het waterschap aangeeft welke stoffen een probleem zijn of kunnen worden en welke maatregelen we daar als waterschap tegen kunnen nemen. Ook gaat het waterschap na of we aanvullende maatregelen moeten nemen op onze rwzi's om effecten van de effluentlozingen terug te dringen.

Waterketen

Als beheerder van de rioolwaterzuiveringen werkt het waterschap aan een effectieve en efficiënte behandeling van het afvalwater. Dat doet het waterschap in nauwe samenwerking met de belangrijkste partners op dat gebied: de gemeenten. Riolering en zuivering worden in samenhang bekeken waarbij het waterschap er op blijft inzetten dat relatief schoon water, zoals neerslag en grondwater, niet via de riolering wordt afgevoerd. In het beheer van de zuiveringen gaat het waterschap nauw samenwerken met de andere waterschappen in Rijn Oost om te zorgen voor efficiënt en doelmatig beheer. Bijzondere aandacht is er voor energiebesparing, terugwinnen van energie en het nuttig toepassen van rioolslib door bijvoorbeeld het terugwinnen van fosfaat.

Watertoetsproces

Op 24 november is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 1. Naar aanleiding van deze watertoets geldt de korte procedure en geen waterschapsbelang. Het waterschap Vechtstromen heeft op voorhand geen bezwaar tegen verdere uitwerking van dit plan.

4.7 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing

Natuurnetwerk Nederland

Vanwege het grote belang voor de biodiversiteit en de betekenis voor de kwaliteit van de leefomgeving en regionale economie geldt een beschermingsregime voor het gehele NNN (voorheen EHS). Voor het NNN geldt de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kernmerken en waarden van het gebied. In de verordening is het "nee, tenzij"-regime vast gelegd. Dit betekent dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten.

Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van het NNN. Gronden die tot het NNN behoren liggen op minimaal 1 kilometer afstand van het plangebied. In figuur 4.3 wordt de ligging van het NNN in de omgeving van het plangebied weergegeven.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 28

Figuur 4.3: Ligging van het plangebied t.o.v. het NNN en de zone ONW (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied ligt ligt op ruim 1 kilometer van het dichtsbijzijnde NNN gebied ten oosten van de stad Oldenzaal. Gezien de afstand en de aard en omvang van de ontwikkeling kan worden gesteld dat er geen sprake is van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt niet in- of direct grenzend aan beschermd natuurgebied zoals een Natura 2000-gebied of beschermd natuurmonument. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied, Landgoederen Oldenzaal, ligt op ruim 1,5 kilometer van het plangebied. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteit is lokaal. Dat wil zeggen dat er geen negatief effect op natuurgebied buiten het onderzoeksgebied op treedt. Gelet op de invloedsfeer en de ligging op enige afstand van Natura 2000-gebied, wordt gesteld dat de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied niet negatief beïnvloed wordt. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen natuurbeschermingswetvergunning aangevraagd te worden.

Beschermde soorten

Het plan behelst de functieverandering van een bestaand woon-zorgcomplex. Er vinden slechts intern enkele verbouwingen plaats. Er wordt niet gesloopt. Ook vinden er geen wijzigingen plaats aan het dak of in de spouw waardoor eventuele verblijfplaatsen van vleermuizen worden verstoord. Er wordt geen aanvullend onderzoek noodzakelijk geacht.

4.8 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 29

Archeologie

De gemeente Oldenzaal beschikt over een archeologische beleidsadvieskaart. Op deze kaart staat aangegeven op welke plekken een hoge, gematigde of een lage verwachting is op de aanwezigheid van archeologische relicten in de bodem. De archeologische beleidsadvieskaart is opgenomen in het bestemmingsplan De Essen. Het grootste gedeelte van het plangebied is gelegen binnen een zone waarvoor geen archeologische verwachting geldt. Alleen op ee klein deel van het plangebied is een hoge archeologische verwachting. Indien nieuwe bebouwing binnen deze zone kleiner is dan 250 m² is er geen nader archeologisch onderzoek nodig.

Met het plan wordt alleen bestaande bebouwing getransformeerd. Er vindt geen nieuwbouw plaats. Archeologische onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er in het plangebied geen bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich tevens geen rijksmonumenten. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.9 Verkeer / parkeren

Ten aanzien van de transformatie van het woonzorgcomplex naar zes grondgebonden woningen en zes appartementen neemt de behoefte aan parkeerplaatsen toe. Op basis van de kencijfers voor parkeren van CROW kan het bestaande woonzorgcomplex worden geschaard onder een serviceflat. Voor een aanleunwoning/serviceflat geldt een parkeernorm van 1,1 tot 1,3 plaatsen per woning. Het complex bestond uit 4 grote woongroepen. Omdat het grote groepen betrof is een norm van 1,3 per woongroep acceptabel. Dat betekent dat in de bestaande situatie een behoefte was aan 5,2 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie worden er 6 grondgebonden rijwoningen en 6 appartementen gerealiseerd. Op basis van de kencijfers betekent dit een parkeerbehoefte van 19,8 parkeerplaatsen (6 x 1,9 en 6 x 1,4). Dat betekent dat de parkeerbehoefte toeneemt met afgerond 15 parkeerplaatsen.

Onderdeel van het plan is een herinrichting van het plein. De 6 grondgebonden woningen krijgen elk een eigen oprit waar 2 auto's kunnen parkeren. Door de herinrichting worden 3 bestaande parkeerplaatsen opgeheven waarvoor in de plaats 13 parkeerplaatsen op het plein en 3 voor de appartementen worden gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen neemt daarmee toe met 25 parkeerplaatsen (waarvan 12 op eigen terrein) voor de transformatie van het complex. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.

De beperkte toename van verkeer als gevolg van de transformatie kan eenvoudig via bestaande infrastructuur worden afgehandeld.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 30

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De hiervoor beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Bestemmingen

Het plan kent de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Tuin De bestemming 'Tuin' is opgenomen voor de tuinen behorende bij hoofdgebouwen binnen de bestemming 'Wonen'. Gebouwen mogen alleen worden gebouwd in de vorm van erkers behorende bij de hiervoor genoemde hoofdgebouwen. De oppervlakte van erkers telt mee voor de oppervlakte van toegestane gebouwen binnen de bestemming 'Wonen'. Een ontheffingsbevoegdheid is opgenomen ten behoeve van het realiseren van erkers met afwijkende afmetingen dan op grond van de regels is toege-staan, mits dit noodzakelijk is krachtens de redelijke eisen van welstand.

Wonen De gronden met bestemming 'Wonen' zijn bedoeld voor wonen, alsmede voor aan huis verbonden beroepen met bijbehorende bouwwerken, tuinen en erven. Hoofdgebouwen dienen gesitueerd te worden binnen het bouwvlak, terwijl aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zowel binnen als buiten het bouwvlak gerealiseerd mogen worden. De maximum oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is gekoppeld aan de oppervlakte van het bouw-perceel. Verder is een maximale diepte van hoofdgebouwen en een voorgeschreven situering van bijgebouwen op minimaal 5 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan van het hoofdgebouw opgenomen. Daarnaast gelden uiteraard maximale bouwhoogten.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan kan onder andere worden verleend ten behoeve van het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf. Belangrijkste voorwaarde is dat het een bedrijf betreft dat is opgenomen in categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die is opgenomen als bijlage bij de regels, of een bedrijf dat daaraan naar zijn aard, omvang en mate van milieuhinder gelijk te stellen is.

Waarde - Archeologie De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen op een deel van het plangebied op de mogelijke aanwezigheid van archeologische voorwerpen te beschermen. Binnen deze dubbelbestemming geldt voor grote ontwikkelingen een onderzoeksplicht.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 31

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening 2008 (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 32

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

RijksdienstenOp 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden. Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.

RijkswaterstaatBij brief van 2 februari 2016 heeft Rijkswaterstaat aangegeven graag vroegtijdig betrokken te worden bij de opstelling van ruimtelijke plannen. In de publicatie 'Rijkswaterstaat en ruimtelijke plannen van gemeenten'(oktober 2015) staan de onderwerpen die voor Rijkswaterstaat belangrijk zijn. Aangezien geen van de belangen van Rijkswaterstaat in het plan betrokken zijn, is vooroverleg met deze dienst niet vereist.

DefensieBij brief van 16 februari 2012 wordt aangegeven dat binnen het Ministerie van Defensie de behartiging van ruimtelijke plannen uitgevoerd wordt door de Dienst Vastgoed Defensie. Het gaat hierbij om militaire terreinen (direct ruimtebeslag), het beheer van diverse zoneringen, brandstofleidingen, verstoringsgebieden, laagvliegroutes en -gebieden (indirect ruimtebeslag). De belangen die door het Ministerie van Defensie worden bewaakt, spelen in het voorliggend plan geen rol. Vooroverleg met de Dienst Vastgoed Defensie (Directie noord) is niet vereist.

Ministerie van Economische ZakenBij brief van 6 maart 2012 wordt aangegeven dat gemeentelijke bestemmingsplannen die een relatie hebben met rijksinpassingsplannen op het terrein van energie-infrastructuur gemeld moeten worden bij het Ministerie van Economische Zaken (destijds nog het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie). Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de energie-infrastructuur, waardoor vooroverleg met dit ministerie niet vereist is.

Provincie Overijssel

Conform het door de provincie Overijssel gehanteerde beleid is het plan voor vooroverleg verzonden aan de provincie Overijssel. De provincie heeft in haar reactie aangegeven [reactie provincie Overijssel].

Waterschap VechtstromenOp 24 november 2017 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap Vechstromen een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Inspraak

Voor de omwonenden heeft de initiatiefnemer twee bewonersavonden belegd. Op de eerste avond zijn alle bewoners van de direct aangrenzende percelen uitgenodigd. Op de tweede avond zijn bewoners uitgenodigd die niet direct aan het plangebied grenzen maar wel in de nabijheid wonen.

Op deze avond heeft de initiatiefnemer de omwonenden geïnformeerd over de plannen. Daarnaast kon de initiatiefnemer vragen van omwonenden beantwoorden. Aanwezigen hadden o.a. vragen over de bouwkundige aanpassingen aan de bestaande panden, de ontsluiting/parkeren, de herinrichting van het plein en het type woningen dat er komt aan de


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 33

Weerselosestraat.

Het verslag van de twee bewonersavonden is naar de gemeente Oldenzaal gestuurd.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ......... voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn ......... zienswijzen binnengekomen.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 34

Bijlagen bij de toelichting


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 35

Bijlage 1 Watertoets


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 36

datum 24-11-2017dossiercode 20171124-63-16498

Geachte heer/mevrouw P.F. Piepers,

U heeft een watertoets uitgevoerd op de website http://www.dewatertoets.nl//. Op basis van deze toets volgt u de korteprocedure. Dit houdt in dat u direct door kunt gaan met de planvorming van uw plan onder de voorwaarde dat u de standaardwaterparagraaf uit dit document toepast.

STANDAARD WATERPARAGRAAF

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van hetplan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundigedoelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingenbetreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang methemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Deze standaard waterparagraaf heeft betrekking op het plan Akkerkers - locatie De Eik.

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in deEuropese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten wordenbereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief destroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijkeplannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voorwaterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee inruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en hetgemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

WatersysteemIn het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet datdroge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedtdoor hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op anderegebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provinciesen gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van hetwatersysteem.

AfvalwaterketenHet zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door tevoorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantaloverstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe.Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluentontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehoudenalvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem.Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwestedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel isoppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op hetoppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Wateraspecten plangebied

WaterhuishoudingHet plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgenvoor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlastgeconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een

beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk ofeen retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoerIn het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via (de gekozen optie wordt hieronder bevestigd met ja):een gemengd stelseleen gescheiden stelsel: hemelwater wordt geinfiltreerd. jaeen gescheiden stelsel: hemelwater wordt afgevoerd naar oppervlaktewater.hemelwater wordt afgevoerd naar een hemelwaterriool van een verbeterd gescheiden stelsel.

Aanleghoogte van de bebouwingVoor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd vanminimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is dekans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringereontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomenwordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden hetmaaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitalewatertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. Debestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

Algemene info:

In de procedurebepalingen van de Wro voor het bestemmingsplan is opgenomen dat de kennisgeving wordt toegezonden aande instanties die bij het overleg zijn betrokken. De terinzagelegging van het bestemmingsplan kunt u zenden aan [email protected].

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VerklaringDit document is een automatisch gegenereerd bestand op basis van de door u ingevulde gegevens. U bent akkoord gegaanmet de door u ingevulde gegevens en heeft verklaard dat alles naar waarheid is ingevuld.

Copyright Digitale Watertoets - http://www.dewatertoets.nl// Dit document is gegenereerd via de websitehttp://www.dewatertoets.nl//. Het document mag alleen worden gebruikt ten behoeve va het plan, dat in dit document isomschreven. De informatie in dit document is houdbaar tot maximaal 1 jaar, gerekend vanaf de genoemde datum in ditdocument.

De WaterToets 2017

Regels


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 39

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het bestemmingsplan 'Akkerkers - locatie De Eik' van de gemeente Oldenzaal;

1.2 bestemmingsplan

de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0173.BP09038-on01 met bijbehorende regels en bijlage;

1.3 aanbouw

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aan huis verbonden bedrijf

een kleinschalig bedrijf dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbijbehorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft, met dien verstande dat hieronder in elk geval niet worden begrepen een detailhandelsbedrijf, een horecabedrijf, een seks- en /of pornobedrijf en een prostitutiebedrijf;

1.7 aan huis verbonden beroep

een beroep op het gebied van zakelijke of maatschappelijke dienstverlening, dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbijbehorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft;

1.8 afwijking van de bouwregels en/of van de gebruiksregels

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

1.9 archeologische verwachting

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten;

1.10 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten;


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 40

1.11 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.12 bestaand

a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;

b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

1.13 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.14 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.15 bijgebouw

een op zich zelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

1.16 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.17 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.18 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.19 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.20 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.21 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 41

1.22 bovenwoning

een woning die zich geheel of nagenoeg geheel bevindt boven de begane grondverdieping van een gebouw;

1.23 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

dienstverlening

1.24 dienstverlening

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

1.25 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.26 hoofdgebouw

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op het bouwperceel kan worden aangemerkt;

1.27 inwoning

de situatie waarin twee huishoudens één woning bewonen, waarbij de woning één hoofdtoegang heeft en de ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

1.28 maatvoeringsgrens

de grens van een maatvoeringsvlak;

1.29 maatvoeringsvlak

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

1.30 omgevingsvergunning

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.31 overkapping

een grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag;

1.32 peil

a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

1.33 prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 42

1.34 Staat van Bedrijfsactiviteiten

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

1.35 uitbouw

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

1.36 voorgevel

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien het een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

1.37 voorgevelrooilijn

de bouwgrens die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

1.38 woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 43

Artikel 2 Wijze van meten

2.1 Gebouwen en bouwwerken

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tot de bouwperceelgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de horizontale diepte van een gebouw

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de voorgevel waaraan wordt gebouwd;

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij het meten worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

2.3 Maatvoering

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

a. voor lengten in meters (m);b. voor oppervlakten in vierkante meters (m2);c. voor verhoudingen in procenten (%).


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 44

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

3.1 bestemmingsomschrijving

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. tuinen;b. voorzieningen ten behoeve van afvoer, (tijdelijke) berging en infiltratie van hemelwater;c. bijbehorende gebouwen in de vorm van erkers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde,

paden en erven.

3.2 bouwregels

3.2.1 Erkers

Voor het bouwen van erkers bij de hoofdgebouwen van de op de aangrenzende gronden gelegen woningen gelden de volgende regels:

a. de breedte van de erker maximaal 50% van de breedte van de voorgevel en de diepte maximaal 1,5 m mag bedragen dan wel de breedte van de erker maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel en de diepte maximaal 1 m mag bedragen;

b. de goothoogte maximaal 3 m bedraagt;c. de diepte van de overblijvende, niet met bebouwing bebouwde gronden bedraagt

minimaal 5 m;d. de oppervlakte van gebouwen binnen de bestemming 'Tuin', telt mee voor de berekening van het maximaal te bebouwen oppervlak als bedoeld in lid 4.2.3 onder g.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 m;

b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 2 m;

c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 2 m.

3.3 afwijking van de bouwregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3.2.1 voor het bouwen van erkers met afwijkende afmetingen, mits dit uit oogpunt van welstand noodzakelijk is.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 45

Artikel 4 Wonen


De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aangegeven aantal nieuwe woningen is toegestaan met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld', tevens gestapelde woningen zijn toegestaan;

b. de uitoefening van een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat het vloeroppervlak dat (mede) wordt gebruikt voor de uitoefening van het beroep niet meer mag bedragen dan 20% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen met een maximum van 30 m²;

c. een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';d. voorzieningen ten behoeve van afvoer, (tijdelijke) berging en infiltratie van hemelwater;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

4.2 bouwregels

4.2.1 Hoofdgebouwen

Hoofdgebouwen voldoen aan de volgende kenmerken:

a. gebouwd binnen het bouwvlak; b. goot- en bouwhoogte maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en

bouwhoogte' aangegeven goothoogte respectievelijk bouwhoogte; c. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt bij:

1. twee-aaneen gebouwde woningen aan één zijde minimaal 3 m; 2. vrijstaande woningen aan twee zijden minimaal 3 m; 3. aaneengebouwde woningen aan de niet-aangebouwde zijde van de eindwoningen

minimaal 3 m;d. de dakhelling van hoofdgebouwen dient minimaal 20 graden en maximaal 50 graden te

bedragen.

4.2.2 Erkers

Erkers aan de voorgevel van het hoofdgebouw voldoen aan de volgende kenmerken:

a. bij vrijstaande of dubbele woningen geldt dat: 1. de breedte van de erker maximaal 50% van de breedte van de voorgevel en de diepte

maximaal 1,5 m mag bedragen dan wel de breedte van de erker maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel en de diepte maximaal 1 m mag bedragen;

2. de goothoogte maximaal 3 m bedraagt;b. voor aaneengebouwde woningen geldt dat:

1. de breedte van de erker maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel en de diepte maximaal 1 m mag bedragen;

2. de goothoogte maximaal 3 m bedraagt;

4.2.3 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat:

a. overkappingen minimaal 2 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan worden gesitueerd;

b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de begane grond minimaal 6 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan worden gesitueerd;

c. voor zover deze voor of op gelijke hoogte met de achtergevel worden gebouwd deze uitsluitend aan één zijde van het hoofdgebouw mogen worden gebouwd;

d. aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de verdieping minimaal 2 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan worden gesitueerd;

e. de bouwhoogte en de goothoogte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 46

overkappingen maximaal bedraagt: 1. 6,5 respectievelijk 3 meter over een afstand van:

15 meter gemeten vanaf de voorgevel van het hoofdgebouw bij vrijstaande of dubbele woningen;12 meter bij overige woningen gemeten vanaf de voorgevel van het hoofdgebouw;

2. 4,5 respectievelijk 3 meter in de overige gevallen.f. een uitbouw aan de onbebouwde zijde bij vrijstaande woningen tevens aan de volgende

bepalingen moet voldoen: 1. de uitbouw dient ten minste 2 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan

van het hoofdgebouw te worden gebouwd; 2. de afstand van de uitbouw tot de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste 2 meter

te bedragen; 3. de breedte van de uitbouw mag maximaal 1,5 meter en de diepte mag maximaal 50%

van de diepte van het hoofdgebouw bedragen; 4. de bouwhoogte van de uitbouw mag maximaal 3,5 meter bedragen.

g. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen maximaal bedraagt: - 50 m2 voor percelen kleiner dan 500 m2; - 75 m2 voor percelen groter dan 500 m2; met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. voor de berekening van de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen,

bijgebouwen en overkappingen worden meegerekend:de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak;de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen binnen het bouwvlak, voor zover gelegen binnen een afstand van 3 m tot de zijdelingse bouwperceelgrens;

2. tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft;

3. de gebouwen en overkappingen binnen de bestemming Tuin meetellen voor de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

h. bij gestapelde woningen mogen maximaal 10 m2 aan bijgebouwen per woning worden gebouwd, met een maximale bouwhoogte van 3 m.

4.2.4 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde maximaal:

a. erf- en terreinafscheidingen vóór (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw 1 m;

b. erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw 2 m;

c. overige bouwwerken geen gebouwen zijnde 2 m.

4.3 Afwijken van de bouwregels

4.3.1

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder b voor het bouwen van een dakopbouw op een woning dat bestaat uit twee bouwlagen waarbij de bouwhoogte wordt verhoogd, met dien verstande dat:

a. deze opbouw over de volle breedte van de woning wordt gebouwd; b. de goothoogte van die dakopbouw maximaal 7,70 m bedraagt.

4.3.2

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder c en toestaan dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 0 m bedraagt, mits dat niet leidt tot:

a. een uit stedenbouwkundig oogpunt onevenredige aantasting van het straatbeeld; b. een onevenredige aantasting van het heersende woon- en leefmilieu op aangrenzende

gronden.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 47

4.3.3

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder d voor het afwijken van de voorgeschreven dakhelling, mits dit uit oogpunt van welstand aanvaardbaar is.

4.3.4

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.2 voor het bouwen van erkers met afwijkende afmetingen, mits dit uit oogpunt van welstand aanvaardbaar is.

4.3.5

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.3 en toestaan dat aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd tot ten minste 2 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan van de woning mits voldoende parkeergelegenheid.

4.3.6

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.4 voor het bouwen van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, mits:

a. de oppervlakte maximaal 50 m2 bedraagt;b. de bouwhoogte maximaal 5 m bedraagt.

4.3.7

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.3 onder g voor het vergroten van de maximale oppervlakte aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen met 25 m2, met dien verstande dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft.

15.3.9

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.3 onder c voor het toestaan van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen aan twee zijden van het hoofdgebouw voor zover gelegen voor of op gelijke hoogte met de achtergevel van het hoofdgebouw, mits dat niet leidt tot:

a. een uit stedenbouwkundig oogpunt onevenredige aantasting van het straatbeeld; b. een onevenredige aantasting van het heersende woon- en leefmilieu op aangrenzende

gronden.

4.4 afwijken van de gebruiksregels

4.4.1 Aan huis verbonden bedrijf

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.1 voor het toestaan van een aan huis verbonden bedrijf, mits:

a. het bedrijf is opgenomen in categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten dan wel het een bedrijf betreft dat voor wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk kan worden gesteld met een bedrijf genoemd in categorie 1;

b. het vloeroppervlak dat (mede) wordt gebruikt voor de uitoefening van het bedrijf niet meer dan 30% van het gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw en de bijgebouwen mag bedragen met een maximum van 30 m2. Voor medische dienstverlening kan in verband met scheiding van praktijkruimte en wachtruimte een uitzondering worden gemaakt tot een absoluut maximum van 70 m2;

c. het geen detailhandel (met uitzondering van ondergeschikte detailhandel behorende bij de dienstverlening van kapsalons, schoonheidssalons, e.d.) en/of horeca activiteiten en/of prostitutieactiviteiten betreft en het aantal bezoekers dat tegelijk aanwezig is maximaal 5 bedraagt;


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 48

d. er een directe relatie bestaat tussen het bedrijf en de bewoner van de woning en er geen personeel in dienst wordt genomen;

e. de bijgebouwen die voor deze doeleinden worden gebruikt goed bereikbaar zijn vanaf de openbare weg;

f. er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in de directe omgeving aanwezig is waardoor er geen onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat.

4.4.2 Inwoning

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.1 ten behoeve van inwoning mits de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 49

Artikel 5 Waarde - Archeologie


De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de hoge archeologische waarden.

5.2 bouw regels

Op deze gronden mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (artikelen 3 tot en met 4)uitsluitende bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

5.3 afwijking van de bouwregels

5.3.1

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 5.2 ten behoeve van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemmingen, mits is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad;

5.3.2

Omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.3.1 is niet vereist, indien:

a. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn;

b. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;

c. het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 250 m².

5.3.3

Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.3.1, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden;

5.3.4

In geval van verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen is het aan de gemeente Oldenzaal of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van de bouwwerkzaamheden.

5.4 omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden

5.4.1

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 5.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

a. grondwerkzaamheden dieper dan 0,5 m en over een oppervlakte groter dan 250 m², waartoe wordt gerekend het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 50

van bestaande funderingen), woelen mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het (ver)graven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage;

b. het verlagen van het waterpeil; c. het aanleggen of rooien van bos of boomgaarden waarbij stobben worden verwijderd; d. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en

daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; e. het werken met opsporingsapparatuur (waaronder vallen metaaldetectoren, grondradar

en andere detectieapparatuur) gevolgde door het opgraven van archeologische vondsten en relicten.

5.4.2

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

5.4.3

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 wordt niet eerder verleend dan nadat advies is verkregen van een onafhankelijk archeologisch deskundige.

5.4.4

Het in artikel 5.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing, indien:

a. het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;

b. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn;

c. de werken en werkzaamheden 1. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; 2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of

een ontgrondingvergunning;d. de werken en werkzaamheden op aanvullend of definitief archeologisch onderzoek zijn

gericht.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 51

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 52

Artikel 7 Algemene bouwregels

7.1 Bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstanden

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

7.2 Bestaand bebouwingspercentage

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 53

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;

b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;

c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 54

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

9.1

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;

b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;

c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;

d. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m.

9.2

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 9.1 kan slechts worden verleend, mits:

a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;

b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 55

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven; b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden

mogen niet onevenredig worden geschaad; c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet

onevenredig worden geschaad.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 56

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

11.1 overgangsrecht bouwwerken

11.1.1

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd,

mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

11.1.2

Bij omgevingsvergunning kan eenmalig worden afgeweken van het bepaalde in artikel 11.1.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 11.1.1 met maximaal 10%.

11.1.3

Artikel 11.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

11.2 overgangsrecht gebruik

11.2.1

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

11.2.2

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 11.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

11.2.3

Indien het gebruik, bedoeld in artikel 11.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

11.2.4

Artikel 11.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 57

Artikel 12 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Akkerkers - locatie De Eik'.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van ........................


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 58

Bijlage bij de regels


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 59

Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten


NL.IMRO.0173.BP09038-on01 60

Staat van Bedrijfsactiviteiten (categorie 1 t/m 2)

SBI-code SBI-code 2008

Nr. Omschrijving Cat.

22 58 - Uitgeverijen, drukkerijen en reproductie van opgenomen

media

221 581 Uitgeverijen (kantoren) 1 2222.6 18129 Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen 2 2223 1814 A Grafische afwerking 1 2223 1814 B Binderijen 2 2224 1813 Grafische reproductie en zetten 2 2225 1814 Overige grafische activiteiten 2 223 182 Reproductiebedrijven opgenomen media 1 30 26, 28, 33 - Vervaardiging van kantoormachines en computers 30 26, 28, 33 A Kantoormachines- en computerfabrieken incl. reparatie 2 31 26, 27, 33 - Vervaardiging van over. elektr. machines, apparaten en

benodigdh.

316 293 Elektrotechnische industrie n.e.g. 2 33 26, 32, 33 - Vervaardiging van medische en optische apparaten en in-

strumenten

33 26, 32, 33 A Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumen-ten e.d. incl. reparatie

2

36 31 - Vervaardiging van meubels en overige goederen n.e.g. 361 9524 2 Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m2 1 362 321 Fabricage van munten, sieraden e.d. 2 363 322 Muziekinstrumentenfabrieken 2 3663.1 32991 Sociale werkvoorziening 2 50 45, 47 - Handel/reparatie van auto's, motorfietsen; benzineservice-

stations

501, 502, 504

451, 452, 454 Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven 2

5020.4 45204 B Autobeklederijen 1 5020.5 45205 Autowasserijen 2 503, 504 453 Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires 2 51 46 - Groothandel en handelsbemiddeling 511 461 Handelsbemiddeling (kantoren) 1 52 47 - Detailhandel en reparatie t.b.v. particulieren 5231, 5232 4773, 4774 Apotheken en drogisterijen 1 5249 4778 Detailhandel in vuurwerk tot 10 ton verpakt 1 527 952 Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen) 1




55 55 - Logies-, maaltijden- en drankenverstrekking 5552 562 Cateringbedrijven 2 61, 62 50, 51 - Vervoer over water / door de lucht 61, 62 50, 51 A Vervoersbedrijven (uitsluitend kantoren) 1 63 52 - Dienstverlening t.b.v. het vervoer 6322, 6323 5222 Overige dienstverlening t.b.v. vervoer (kantoren) 1 633 791 Reisorganisaties 1 634 5229 Expediteurs, cargadoors (kantoren) 1 64 53 - Post en telecommunicatie 642 61 A Telecommunicatiebedrijven 1 642 61 B0 Zendinstallaties: 642 61 B2 − FM en TV 1 642 61 B3 − GSM en UMTS-steunzenders (indien omgevingsvergunning

voor het bouwen nodig is) 1

65, 66, 67 64, 65, 66 - Financiële instellingen en verzekeringswezen 65, 66, 67 64, 65, 66 A Banken, verzekeringsbedrijven, beurzen 1 70 41, 68 - Verhuur van en handel in onroerend goed 70 41, 68 A Verhuur van en handel in onroerend goed 1 71 77 - Verhuur van transportmiddelen, machines, andere roeren-

de goederen

711 7711 Personenautoverhuurbedrijven 2 714 772 Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g. 2 72 62 - Computerservice- en informatietechnologie 72 62 A Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d. 1 72 58, 63 B Datacentra 2 73 72 - Speur- en ontwikkelingswerk 731 721 Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk 2 732 722 Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek 1 74 63, 69tm71,

73, 74, 77, 78, 80tm82

- Overige zakelijke dienstverlening

74 63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82

A Overige zakelijke dienstverlening: kantoren 1

7484.4 82992 Veilingen voor huisraad, kunst e.d. 1




75 84 - Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekerin-gen

75 84 A Openbaar bestuur (kantoren e.d.) 1 85 86 - Gezondheids- en welzijnszorg 8512, 8513 8621, 8622,

8623 Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven 1

8514, 8515 8691, 8692 Consultatiebureaus 1 853 8891 2 Kinderopvang 2 91 94 - Diverse organisaties 9111 941, 942 Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren) 1 92 59 - Cultuur, sport en recreatie 9251, 9252 9101, 9102 Bibliotheken, musea, ateliers, e.d. 1 926 931 H Golfbanen 1 926 931 0 Schietinrichtingen: 926 931 2 − binnenbanen: boogbanen 1 93 96 - Overige dienstverlening 9301.3 96013 B Wasserettes, wassalons 1 9302 9602 Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten 1 9303 9603 0 Begrafenisondernemingen: 9303 9603 1 − uitvaartcentra 1 9303 96031 2 − begraafplaatsen 1 9304 9313, 9604 Fitnesscentra, badhuizen en sauna-baden 2 9305 9609 B Persoonlijke dienstverlening n.e.g. 1

T

[ond]

%

3 6

100

%

6 8

100

WR-A

[gs]

[gs]

6

6

9

W

10

6

Bestemmingsplan:

Bestemmingen

LEGENDA

Enkelbestemmingen

Verklaring

Topografische gegevens en

bestaande ondergrond

Plangebied

Bestemmingsplan


Hoofdstraat 43

7625 PB Zenderen

tel: 074- 255 70 20

fax: 074- 266 99 67

email: [email protected]

internet: www.ad-fontem.nl

GEMEENTE OLDENZAAL


code: 17JA100 NL.IMRO.0173.BP09038-on01formaat: A3schaal 1:1000

status: datum: tervisielegging: get:

vastgesteld

ontwerp

voorontwerp

concept

kaart: ---

Ligging plangebied

30-03-2018MM

Aanduidingen

Tuin

Maatvoeringen

T

Maatvoeringsaanduidingen

[gs]

Bouwaanduidingen

gestapeld

9 maximum aantal wooneenheden

10

6

maximum goothoogte (m)

maximum bouwhoogte (m)

%

6 8

100

maximum goothoogte (m)

maximum bouwhoogte (m)

maximum bebouwingspercentage (%)

Wonen

W

Dubbelbestemmingen

Waarde - Archeologie

WR-A

Bouwvlakken

bouwvlak

[ond]

onderdoorgang

ligging plangebied

Akkerkers locatie De Eik - Oldenzaal

Documents

Transcript of Akkerkers locatie De Eik - Oldenzaal