ADVIES OVER DE REGIONALISERING VAN DE WOONBONUS Bernard Hubeau

Voorzitter Vlaamse Woonraad

Brussel, 29 januari 2013

2

Inhoud advies• Inleiding: Zesde staatshervorming

• Deel I: Woonbonus• Beschrijving• Evaluatie• Voorstel tot heroriëntatie

• Deel II: Alternatieven voor de woonbonus• Gerichte eigendomsondersteuning• Ondersteuning private huurmarkt• Ondersteuning sociale huurmarkt• Verbetering woningkwaliteit• Budgettaire implicaties

3

INLEIDING: ZESDE STAATSHERVORMING

4

Zesde staatshervorming• Regionalisering van diverse fiscale uitgaven inzake

huisvesting:• aftrek enige, eigen woning (‘woonbonus’, leningen vanaf 2005) • verhoogde korting woonsparen (leningen voor 2005)• bijkomende aftrek van hypothecaire intresten (leningen voor 2005)

• Advies Vlaamse Woonraad: focus op woonbonus (wegens uitdovend karakter oude systeem)

5

DEEL I: DE HUIDIGE WOONBONUS

6

Beschrijving• Bedrag van maximum 2.830 euro per hypotheeknemer

(inkomstenjaar 2011)• Aftrekbaar van belastbaar inkomen aan marginaal tarief

opm: advies vermeldt forfaitair tarief van 45% vanaf 2012 (voorzien in Federaal Regeerakkoord). Dit voorstel werd na goedkeuring advies ingetrokken

• Voor de verwerving of het behoud van een enige eigen woning

• Vlaanderen, 2010: gemiddeld fiscaal voordeel woonbonus van 1.307 EUR voor 531.000 belastingplichtigen (totaal: 694 miljoen EUR)

7

Evaluatie

Inhoudelijk

• Impact op eigen woningbezit

• Impact op woningprijzen• Herverdelende effecten• Impact op doelstellingen

Vlaamse Wooncode• Overige effecten

Budgettair

• Huidige uitgaven• Verwachte uitgaven

8

1. Impact op eigen woningbezit• Gestage toename eigen woningbezit: van helft eigenaars

na WOII tot drie kwart eigenaars in 2005• Sterkste toename bij hogere inkomensgroepen • Invloed fiscale stimuli op evolutie eigen woningbezit niet

gekend (OESO: geen verband tussen hoogte fiscaal voordeel en eigendomsgraad)

• Andere mogelijke verklaringen evolutie eigen woningbezit: toegenomen levensstandaard, culturele factoren…

9

Evolutie aandeel eigenaars per inkomensquintiel (Vlaanderen, 1976-2005)

50

55

60

65

70

75

80

85

90

1976 1985 1992 1997 2005

jaar

% e

igen

aars

1ste quintiel

2de quintiel

3de quintiel

4de quintiel

5de quintiel

10

2. Impact op woningprijzen• OESO: ruimere fiscale voordelen voor eigenaars

resulteren doorgaans in hogere woningprijzen. • België: sterke aanwijzingen van prijsopdrijvend effect• Mogelijke verklaringen (Vastmans & Buyst, KUL):

• Uitgangspunt: “huishoud-competitie”: de woningprijs wordt bepaald door het budget dat de hoogste bieder ter beschikking heeft

• Geringe elasticiteit woningmarkt vraag stijgt (woonbonus = extra inkomen) terwijl aanbod in mindere mate / trager stijgt stijging woningprijzen

• Paradoxaal effect van fiscale optimalisatie: • woonbonus maakt langere looptijd fiscaal interessant initiële

afbetalingslast voor individuele ontlener wordt beperkt • Lening met langere looptijd wordt ‘norm’ samengesteld resultaat leidt

tot stijging woningprijzen

11

2. Impact op woningprijzen (vervolg)

• Omvang van dit ‘kapitalisatie-effect’ niet precies gekend, raming 10.000 à 20.000 EUR per woning

• Wellicht geringere impact woonbonus op prijzen nieuwbouw: • bouwkost nauwelijks onderhevig aan vraaggestuurde

prijsstijgingen (grote concurrentie)• kapitalisatie-effect op grondprijzen

• OESO: kapitalisatie-effect vooral in nadeel van ‘outsiders’ op de koopwoningmarkt (starters en voormalige huurders)

12

3. Herverdelende effecten• Personenbelasting: progressief karakter (hogere

aanslagvoet naarmate inkomen stijgt)• Woonbonus: fiscale aftrek van belastbaar inkomen aan

marginale aanslagvoet vermindert herverdelende impact personenbelasting

• Combinatie: hoger aandeel eigenaars bij hogere inkomensgroepen + hoger fiscaal voordeel voor hogere inkomensgroepen ongelijke verdeling fiscale uitgaven ten gevolge van woonbonus per inkomensquintiel(aandeel in uitgaven quintiel 1 + 2 = 15%; quintiel 4 + 5 = 67%)

13

Aandeel in uitgaven woonbonus per inkomensquintiel

Fiscaal voordeel van de hypothetische woonbonus, totaalbedrag naar inkomensquintielen (in %), eigenaars met lopende hypotheek, Vlaanderen, 2005

Bron: Steunpunt Wonen (2012)

.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

1 2 3 4 5

inkomensquintiel

aand

eel i

n ui

tgav

en w

oonb

onus

14

4. Doelstellingen Vlaamse Wooncode• Vooraf: woonbonus is momenteel geen beleidsinstrument

in functie van realisatie doelstellingen Vlaamse Wooncode (federale bevoegdheid, hoofddoel = stimuleren eigen woningbezit)

• Gelet op nakende regionalisering: toch nuttig om effecten op doelstellingen Wooncode na te gaan, focus op betaalbaarheid

15

4. Doelstellingen Vlaamse Wooncode (vervolg)

• Betaalbaarheid• Operationalisering ‘betaalbaarheid’ a.h.v. budgetmethode (na

betaling woonkosten voldoende resterend inkomen om noodzakelijke goederen en diensten te kopen)

• Onderzoek Centrum voor Sociaal Beleid: 9% van de gezinnen met hypotheeklast (80.000 huishoudens) kampt met betaalbaarheidsproblemen

• Geen precieze informatie over aantal huishoudens dat dankzij woonbonus over voldoende resterend inkomen beschikt. vermoedelijk eerder gering (cf. onderzoek CSB naar impact woonbonus op (vergelijkbaar) armoederisico)

16

5. Overige effecten

Eigen woning als vorm van pensioensparen• Eigen woning is dam tegen betaalbaarheidsproblemen,

echter: • Geen duidelijk verband tussen fiscale stimuli en eigendomsgraad• Remediëren tekortkomingen sociale zekerheid via woonbeleid?• Wat met huurders? (geen ondersteuning i.f.v. vermogensopbouw)

17

6. Budgettaire impact• Vlaanderen: fiscale uitgaven inzake huisvesting stijgen

van 700 miljoen EUR in 2005 tot 1,2 miljard EUR in 2010 (+70%)

• Stijging volledig toe te schrijven aan woonbonus

2005 2006 2008 2009 2010

woonbonus 60 165 351 556 694

Bijkomende intrestaftrek

50 42 30 24 14

Bouwsparen 585 572 493 n.b. 473

Totaal 695 779 874 n.b. 1.182

Bron: FOD Financiën

18

6. Budgettaire impact (vervolg)

• Kruissnelheid woonbonus: 2024 (20 jaar na laatste leningen ‘oude systeem’)• Prognose Prof. Huyghebaert (KUL): 2024: 4,87 miljard EUR

uitgaven in België• Eigen raming te verwachten uitgaven Vlaanderen (mede o.b.v.

Huyghebaert): jaarlijkse stijging woonbonus met ca. 160 miljoen EUR - dalende uitgaven oude systeem saldo ca. 125 miljoen EUR evolutie naar 2,9 miljard EUR tegen 2024

• Overheveling budget vanaf 2014: wellicht op basis van uitgaven 2013; ca. 1,5 miljard EUR

• sterk oplopende uitgaven en financieel tekort bij ongewijzigd beleid

19

Redenen tot herziening woonbonus• Prijsopdrijvend effect op woningprijzen• Aselectief karakter• Ongelijke fiscale behandeling van huurders en eigenaars• Ongelijke verdeling van fiscale uitgaven• Dreigende budgettaire ontsporing

20

Heroriëntatie woonbonus• Vlaamse Woonraad pleit voor omzichtige en trapsgewijze

heroriëntatie woonbonus naar steunmaatregelen die het recht op wonen efficiënt en effectief ondersteunen

• Dit is geen keuze tegen eigendomsondersteuning, wel pleidooi voor o.a. meer gerichte eigendomsondersteuning (zie Deel II)

• Voorafgaande aandachtspunten:• Economische schokeffecten vermijden omzichtige afbouw fiscaal

voordeel (buitenlandse ervaringen, cf. presentatie Paul De Vries)• Aandacht voor kwetsbare huishoudens (betaalbaarheidsproblemen

vermijden)• Afweging vertrouwensbeginsel versus nood aan wijzigend beleid

21

Voorstel Vlaamse Woonraad

Bestaande contracten (afgesloten t.e.m. 2013)• Afbouw fiscaal voordeel op 10 à 15 jaar vanaf 2014; • Overgangsmaatregel voor de 20% laagste inkomens : behoud

huidige voordeel;• Overgangsmaatregel voor contracten afgesloten in 2012 en 2013:

Gedurende 3 jaar behoud huidige voordeel alvorens afbouw

Nieuwe contracten (afgesloten vanaf 2014):• Afbouw van het fiscaal voordeel op 10 à 15 jaar vanaf 2014; • Geen fiscaal voordeel voor huishoudens met een hoog inkomen;• Alternatieve vormen van eigendomsondersteuning voor lagere

inkomensgroepen (zie Deel II)

22

Budgettaire impact voorstel Raad

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 20350

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

ongewijzigd beleid

budget

scenario 10j

scenario 15j

23

Budgettaire impact voorstel Raad (vervolg)

• Budgettaire ontsporing bij ongewijzigd beleid wordt vermeden

• Op middellange termijn: aanzienlijke nieuwe beleidsruimte (2024: 630 miljoen EUR à 1,2 miljard EUR bij afbouw op resp. 15 en 10 jaar) (Vergelijking: huidige budget = ca. 650 miljoen EUR)

24

Voorstel Vlaamse Woonraad• Grote maatschappelijke noden inzake wonen

vrijgekomen middelen aanwenden voor versterkt woonbeleid

• Werken met meerjarenbegroting om op korte termijn alternatieven te ontwikkelen (vermijden afbouw woonbonus zonder valabele alternatieven)

25

DEEL II: ALTERNATIEVEN VOOR DE WOONBONUS

26

Alternatieven• Uitgangspunt: recht op menswaardig wonen voor

iedereen• Mix aan maatregelen noodzakelijk om dit te realiseren

• Gerichte eigendomsondersteuning• Ondersteuning private huurmarkt• Ondersteuning sociale huurmarkt• Globale opwaardering woonpatrimonium

27

1. Gerichte eigendomsondersteuning• Uitbreiding gesubsidieerde woonleningen

• Meer gericht op lage inkomensgroepen (20% aankoop woningen of bouwgronden, jaarlijks ca. 16.000 gezinnen)

• Voorstel: uitbreiding budget sociale leningen + herziening modaliteiten

• Fiscale stimuli• In functie van diverse doelstellingen ruimtelijke ordening, stedelijk

beleid enz. (bv. problematiek klein beschrijf in stedelijk gebied)

• Stimuleren private nieuwbouw• Vooraf: grondig onderzoek naar ‘cascade-effect’ op Vlaamse

woningmarkt (zorgt aanbodverruiming via nieuwbouw voor verminderde druk op andere woningmarktsegmenten?)

• Indien antwoord positief: nieuwbouwpremie

28

2. Ondersteuning private huurmarkt• Problemen: afkalvend aanbod en problemen inzake

betaalbaarheid en kwaliteit

• Huursubsidie• voor huurders met een beperkt inkomen die een te groot aandeel

van hun inkomen aan huisvesting besteden• Ca. 180.000 huishoudens (complementair met sociale huur en

objectsubsidie voor verhuurders)

• Objectsubsidie voor verhuurders• Bij verhuur door private actoren aan kwetsbare doelgroep en aan

redelijke huurprijzen (cf. Duitsland)

29

2. Ondersteuning private huurmarkt (vervolg)

• Verminderde successierechten• Als stimulans tot (verdere) verhuring na vererving en tot renovatie

door oudere eigenaars (cf. profiel verhuurders)

• (Energie)renovatiepremie• ‘split-incentive’: initiële kosten voor eigenaar, baten (kwaliteit en

energiebesparing) voor huurder• Renovatiepremie openstellen voor private verhuurders (ruimer dan

via SVK), garanties voorzien i.v.m. woonzekerheid en huurprijs• Ambitie: renovatie van 100.000 huurwoningen tegen 2020

30

3. Ondersteuning sociale huurmarkt• Aanbodverruiming

• Discrepantie vraag / aanbod• Doelgroep: 180.000 huishoudens (idem huursubsidie en

objectsubsidie verhuurders, complementaire maatregelen)

• Renovatie van het bestaande patrimonium• Renovatieplanning VMSW: zware renovatie 70.000 woningen en

energieingrepen 43.000 woningen• Budgetten verhoogd, maar ontoereikend• nodige middelen ter beschikking stellen (raming: gemiddeld tekort

van € 145 miljoen / jaar)

31

4. Globaal plan verbetering woningkwaliteit

• Vlaanderen: relatief oud woningbestand, o.a. 19de eeuwse stadsgordels, platteland

• ‘Vlaanderen in Actie’ (ViA): halvering aantal woningen met structurele gebreken of gebrek aan comfort:• Nood aan globaal plan / middelen om dit te realiseren

• Energierenovatieprogramma 2020:• Verder uitdiepen, nieuwe acties (bv. stimuleren energierenovatie

appartementen)

32

Budgettaire raming

Vooraf: • INDICATIEF budget, verdere uitwerking vereist• Methode: ‘gebruikskostenbenadering’ (‘woonsubsidie’ per

begunstigde) als indicatie voor kostprijs diverse maatregelen

• Aantal uitgaven ‘pro memorie’ (geen data over doelgroep en/of kostprijs beschikbaar)

• Bedragen = maximaal budget op ‘kruissnelheid’ (niet voor alle maatregelen onmiddellijk benodigd)

• Aantal complementaire maatregelen (bv. sociale huur en huursubsidie): bedragen niet optellen i.f.v. totaalprijs

33

Budgettaire raming (indicatief)• Gerichte eigendomsondersteuning

Gemiddelde woonsubsidie

# extra begunstigden

Kostprijs / jaar

Uitbreiding Vlaamse Woonlening

€ 1.150 / jaar 12.000 / jaar 276 miljoen euro (kruissnelheid 20 jaar)

Fiscale stimuli p.m. p.m. p.m.

Nieuwbouwpremie (o.v.) € 22.500 6.000 / jaar 135 miljoen euro

Totaal 411 miljoen euro

34

Budgettaire raming (indicatief)• Ondersteuning private huurmarkt

Gemiddelde woonsubsidie

# extra begunstigden

Kostprijs / jaar

Huursubsidie 2.820 / jaar 180.000 Ca. 500 miljoen euro

Objectsubsidie verhuurders

idem idem idem

Vermindering successierechten

p.m. p.m. p.m.

(Energie)renovatiepremie

6.300 6.250 / jaar 39 miljoen euro

Totaal 539 miljoen euro

35

Budgettaire raming (indicatief)• Ondersteuning sociale huurmarkt

• Globaal plan verbetering woningkwaliteit: pro memorie• (afhankelijk van uitwerking)

Gemiddelde woonsubsidie

# extra begunstigden

Kostprijs / jaar

Aanbodverruiming 2.784 / jaar 180.000 Ca. 500 miljoen euro(Kruissnelheid)

Renovatie en onderhoud

141.000 145 miljoen euro

Totaal 645 miljoen euro

36

Budgettaire raming (indicatief)• Totale berekende kostprijs: ca. 1,1 miljard euro

• Incl. nieuwbouwpremie• Excl. uitgaven ‘pro memorie’

• Vergelijking• Huidige budget woonbeleid: ca. 650 miljoen euro• Huidige uitgaven woonbonus: ca. 1,2 miljard euro

(evoluerend naar 2,9 miljard euro in 2024)

• Terugverdieneffecten• Vooral bij activiteiten gekoppeld aan bouw en renovatie (o.a. BTW,

sociale bijdragen,…)• Deze mee in rekening brengen bij verdere uitwerking maatregelen

37

Oproep Vlaamse Woonraad• Nood aan grondig politiek en maatschappelijk debat over

de (her)oriëntering van de middelen voor het woonbeleid• Meent dat dit advies hiertoe een bijdrage kan leveren

38

Dank voor uw aandacht

Info

www.vlaamsewoonraad.be

Vlaamse.woonraad@rwo.vlaanderen.be