A4 vastgoedadvies taxeren van ziekenhuizen
15
03092010 1 Waarde en Waardecrea/e Ziekenhuisvastgoed 9 september 2010 Frank van den Berg Inhoud • Introduc/e • Markt • Waarde • Meerwaarde • Conlusies
description
Transcript of A4 vastgoedadvies taxeren van ziekenhuizen
03-‐09-‐2010
1
Waarde en Waardecrea/e Ziekenhuisvastgoed
9 september 2010
Frank van den Berg
Inhoud
• Introduc/e • Markt
• Waarde
• Meerwaarde
• Conlusies
03-‐09-‐2010
2
Stel: U bent Ziekenhuisdirecteur
• Nieuw ziekenhuis • Bouwkosten 100 miljoen
• Taxa/e marktwaarde 70 miljoen
• Of… maakt de marktwaarde niet zoveel uit?
Stel: U bent nu vastgoedbelegger
• Hoeveel heeR u voor dit ziekenhuis over?
• Hoe bepaalt u dit bedrag?
03-‐09-‐2010
3
Dit vraagstuk:
Is precies het probleem!
Markt
• Algemeen 86 • UMC 8 • Categoraal 35 Totaal 146
• Omzet (2007) bijna 16 mld • Kapitaallasten ca. 1,12 mld • Ruim 45.000 bedden
03-‐09-‐2010
4
Ter vergelijking (m2):
• Kantoren 50.000.000 • Winkels 26.000.000 • Logis/ek 19.000.000 • Hotels ca. 2.500.000 ca 100.000 kamers
• Alg. Ziekenhuizen 4.000.000 • Zorg totaal (ex UMC) 23.400.000
Waarom belegt vrijwel niemand in Ziekenhuizen?
03-‐09-‐2010
5
Oorzaken:
• Poli/ek • Aantal Transac/es • Waardebegrip
• Taxa/emethodiek
• Contracten
Eisen Belegger
• Risico dan Waarde • Restwaarde is “nul”? • Alterna/ef gebruik • Ontwikkelingspoten/e • (In-‐)deelbaarheid • Rendement => Inkomsten
03-‐09-‐2010
6
Inkomsten bepalen
Opbrengstenbenadering
2007 Invoering DBC
2008 Uitbreiding DBC
2010 Opheffing Bouwcollege
2009 Kapitaallasten Integraal
2012 (prognose) Transi/e afgerond
2011
Kostenbenadering
?!?
Waarde: Rekenwijze van de belegger
DCF of NCW methode
Investering
CF =Kapitaallasten
eindwaarde
rendementseis
03-‐09-‐2010
7
Input
• Rendementseis • Kapitaallasten • Eindwaarde • Lasten
• Output = Investeringsbedrag
Analyse:
• Jaarverslagen • Businessplan • Lange termijn huisves/ngsplan
• Marktomstandigheden -‐ demografie -‐ concurren/e -‐ …
• Vergelijkbare transac/es?!?
03-‐09-‐2010
8
Wanneer is goed Goed?
• Pa/ënten tevredenheid? • Personeels tevredenheid? • Groei van verzorgingsgebied? • Kwaliteit van de stenen? • Func/onele indeling?
• Of… Speelt alles een rol…
Schillenmodel
• Verblijfsfunc/es • Dagverpleging • Distribu/e apotheek • Distribu/e keuken
• Laboratoria • Medische ondersteuning • Facilitaire func/es • Keukens
• Stafaccommoda/e • Administra/e • Beheer • Poliklinisch • Vb. Fysiotherapeut
• Hoogtechnologisch • Kapitaalintensief • Spoedeisende hulp • Intensive care • Distribu/e apotheek
Hot Floor Kantoor
Hotel Fabriek
03-‐09-‐2010
9
Ontbrekende func/es?
• Parkeren • Zorgboulevard / • Commerciële func/es
• Het zorghotel…
Model A. Monoliet
03-‐09-‐2010
10
Model B. Hybride
Model C. Extreme
03-‐09-‐2010
11
Ruimtewinst
Bouwkosten 2010 “Bouwcollege”
Bouwkosten per m2 BVO prijspijl januari 2010 inclusief BTW Bron: TNO
03-‐09-‐2010
12
Meerwaarde
• Risico lager • Afschrijving • Deelbaarheid • Logis/ek • Ruimtebesparing
• Bouwkosten omlaag
Alterna/eve Waardebepaling
• Kapitalisa/e methode:
• BAR = Bruto Huur : Marktwaarde
• 8% = 80.000 : 1.000.000
• Kapitalisa/efactor = 1/8% = 12,5 keer
03-‐09-‐2010
13
Zorgboulevard
– Apotheek: 250 m2 a 160 euro = 40.000 euro – Kapper: 100 m2 a 120 euro = 12.000 euro – Kadoshop: 150 m2 a 175 euro = 26.250 euro Totaal 500 m2 = 78.250 euro
Als BAR =8% dan is de waarde = 978,125 euro Dat is 1,956 euro/m2
NB: BTW buiten beschouwing gelaten.
Conclusies 1.
• Denkwijze zorgverlener Van Kosten naar Opbrengsten Commercieel denken
• Denkwijze vastgoedbelegger Restwaarde ≠ 0 Ac/eve beleggingsvorm Specifieke zorgfondsen
03-‐09-‐2010
14
Conclusies 2.
• Poli/ek te onduidelijk • Marktwerking niet vol op gang
• Beleggers tonen interesse • Vastgoed eerst op orde • Marktwaarde zeer moeilijk te scharen
• Dan pas komen zorg en vastgoed bij elkaar
Vragen/Discussie?
03-‐09-‐2010
15
Dank U!
