2017 - mercatus.nl Mercatus/jaarverslag... · Stakeholders18 2. Ons werk in 2017...

3

JAARVERSLAG

1. Onze ambitie in 2017 Voorwoord 7

Overgang naar stichting 8

Maatschappelijke ontwikkelingen 10

Thema’s in 2017 14

Missie en visie 16

Stakeholders 18

2. Ons werk in 2017 Woonruimteverdeling 22

Kwaliteit vastgoed 26

Onderhoud 31

Energiemaatregelen en duurzaamheid 34

Leefbaarheid 37

Klantvriendelijkheid 40 Communicatie 423. Onze organisatie in 2017 Efficiënte organisatie 48 Governance 52 Verslag van de raad van commissarissen 55 Financiële continuïteit 62 Kerncijfers 69

JAARREKENING 2017

4. Onze cijfers in 2017 71

Overige gegevens 110

2

4 5

ONZE

IN 2017

Onze ambities zijn opgenomen in onze missie en visie en wer-ken we uit in concrete doelstellingen. Deze hebben betrekking op maatschappelijke thema’s als betaalbaarheid, duurzaam-heid, kwaliteit, beschikbaarheid, sociale duurzaamheid en wo-nen & zorg.

6 7

Verbinden en samenwerken zijn kernwaarden uit onze visie Samen Buurten. In ons dagelijkse werk staan wij dicht op wat er in de samenleving gebeurt. Onze wijk-teams, onze vaklieden en onze medewerkers woonser-vice spreken dagelijks met bewoners. Zij vormen onze oren en ogen. Wat zij zien en horen, bespreken wij zo- nodig met onze samenwerkingspartners, zodat we met elkaar het leefklimaat kunnen veraangenamen. De aan-dachtspunten zijn divers. Ze gaan over armoede, vervui-ling, criminaliteit, verward gedrag, uitsluiting en niet-aan-gepast gedrag: allemaal signalen dat een deel van onze samenleving moeite heeft daar deel van uit te maken. Met soms een bijbehorend gedrag, dat door omwonen-den niet begrepen wordt en tot spanning kan leiden.

Juist in ons werk worden wij daarmee geconfronteerd. Wij zijn een thermometer van de samenleving. Sociale duurzaamheid is voor ons daarom een belangrijk speer-punt. We geven die ambitie zeer concreet vorm. Wij kiezen er bijvoorbeeld voor om onze eigen servicedienst te behouden. Die wordt door onze bewoners enorm ge-waardeerd vanwege de hulpvaardigheid en is een belang-rijke schakel in het signaleren van situaties die aandacht vragen. Wij zetten extra medewerkers in voor de wijken en dorpen. Zo zijn we altijd dichtbij de bewoner en de buurt. Door aanwezig te zijn proberen we preventief gro-te problemen te voorkomen. Ruim vóórdat een probleem dusdanige vormen aanneemt dat het bijna niet meer op-losbaar is.Daarnaast hebben wij het initiatief genomen tot samen-werking met onze partners om de integratie van nieuw-komers te versterken, zodat zij echt deel kunnen uitma-ken van onze samenleving.

Verbinden en samenwerken gelden ook voor ande-re maatschappelijke thema’s, zoals wonen & zorg en duurzaamheid. Met onze bewoners, dorpsbestuurders, ouderenbonden, aannemers, gemeente Noordoostpol-der, Carrefour en Zorggroep Oude en Nieuwe Land zoe-ken we naar vormen om mensen zo lang, comfortabel en veilig mogelijk zelfstandig te laten wonen. We leve-ren onze bijdrage aan vernieuwingen, die onze bewoners helpen in hun zelfredzaamheid. Een zorgunit, die bij veel woningen geplaatst kan worden, is hier een mooi voor-beeld van.Bewonersparticipatie en de samenwerking met aan-nemers brengen ons steeds weer een stap verder in de verduurzaming van ons woningbezit. Ook hierin zoeken wij naar innovaties. Het lukt ons om nieuwe toepassin-gen daadwerkelijk te realiseren. Wij willen dat en wij kun-nen dat, dankzij onze gezonde financiële situatie. Met de verduurzaming bereiken we tevens een ander belangrijk doel: verlaging van de woonlasten voor onze bewoners. Zo zoeken wij steeds naar een optimale inzet van onze middelen.Uit de Aedes-benchmark blijkt dat Mercatus tot de kop-lopers behoort als het gaat om verduurzaming, beschik-baarheid en betaalbaarheid van woningbezit, alsmede de gedane investeringen hierin. Daar zijn we trots op. We laten zien dat duurzaamheid en sociale duurzaamheid hand in hand kunnen gaan.

Op deze wijze hebben wij in 2017 verder vorm gegeven aan onze visie Samen Buurten. De kern daarvan, Contac-ten verdiepen, Invloed geven en Toekomstbestendig zijn, hebben we aan het eind van het jaar vastgelegd in onze nieuwe stichtingsstatuten. Zo zijn, met onze overgang van vereniging naar stichting, deze drie belangrijke pijlers verankerd voor de toekomst.

Samen met bewoners en partners werkt Mercatus aan een thuisbasis om te leven.

Ton Beurmanjerdirecteur-bestuurder

no-nonsense realistisch deskundig vooruitstrevend verbindend

Symbolen kernwaardenhuis



Samen met bewoners en partners werkt Mercatus aan een thuisbasis om te leven.

OVERGANG NAAR

Aanleiding is een wijziging in de Woningwet (de Veeg-wet Wonen) per juli 2017, waartoe de Tweede Kamer in december 2016 besloot. Die houdt in dat de Algeme-ne Ledenvergadering (ALV) voortaan schriftelijk advies moet geven aan de raad van commissarissen (rvc) over een groot aantal, wettelijk bepaalde, onderwerpen. Pas daarna is de rvc bevoegd om beslissingen te nemen. Het gevolg hiervan is een stroperig besluitvormingsproces, met veel ledenvergaderingen en onnodige vertragingen.

Het besluit om naar aanleiding van deze wetswijziging van rechtsvorm te veranderen, verdient wellicht wat meer toelichting. Het is daarvoor goed om de achter-gronden van het politieke besluit te kennen. De ontwerp-wet werd in de Tweede Kamer vlak voor het kerstreces, eind 2016, goedgekeurd. Als laatste amendement was hierin een motie opgenomen van het toenmalige Kamer-lid De Vries (PvdA). Doel hiervan was om leden van een corporatie met een verenigingsvorm meer zeggenschap

2017 was een jaar waarin Mercatus zich voorbereidde op een transitie van vereniging naar stichting. De nieuwe organisatievorm is op 1 januari 2018 ingegaan.

9

te geven. Later bleek dat De Vries in de onjuiste veron-derstelling verkeerde dat de overlegwet Huurders/Ver-huurder niet voor verenigingen gold. De rvc had in zijn ogen in de nieuwe Woningwet dusdanige bevoegdheden gekregen, dat de positie van leden zou worden uitgehold. Zijn amendement moest dit tegengaan.

Ondanks een lobby van de woningcorporaties om het amendement te wijzigen, werd de ontwerpwet Veegwet Wonen als hamerstuk goedgekeurd in de Eerste Kamer. Om een werkbare situatie te behouden, onderzocht Mer-catus in welke rechtsvorm de corporatie het beste kon verdergaan.

In een aantal stappen hebben we besloten om de vereni-ging om te zetten naar een stichting: • februari 2017: de directeur-bestuurder heeft de aan-

komende wetswijziging besproken met de rvc.• april 2017: bezoek van onze directeur-bestuurder

aan een Aedesbespreking om met zo’n vijftig andere verenigingen van gedachten te wisselen over dit on-derwerp en de gevolgen.

• mei 2017: overleg tussen Stichting Huurdersbelang Mercatus, rvc en mt over de voor- en nadelen van de verschillende organisatievormen (stichting en vereniging).

• juni 2017: ALV geïnformeerd over de gevolgen van de Veegwet. Besloten is een adviescommissie samen te stellen, bestaande uit vier leden, twee commissaris-sen, twee bestuurders van Stichting Huurdersbelang Mercatus, twee personen uit de werkorganisatie (communicatiemedewerker en bestuurssecretari-aat) en de directeur-bestuurder.

De commissie is twee keer samengekomen en heeft een advies opgesteld voor de ALV. De kern: een overgang naar een stichting, maar met behoud van de belangrijk-ste voordelen van de verenigingsvorm (zoals inspraak en openbare verantwoording naar de huurders).

Mercatus heeft samen met een notaris en een advocaat de conceptstatuten van de stichting opgesteld. Tijdens de tweede bijeenkomst zijn deze nieuwe conceptstatuten besproken en is een aantal aanpassingen doorgevoerd. Binnen de adviescommissie was er consensus over de overgang en de bijbehorende conceptstatuten.

In september verleende Stichting Huurdersbelang Mer-catus haar instemming aan de conceptstatuten en om-zetting van de vereniging naar een stichting. De ALV deed hetzelfde in oktober en ook de rvc keurde de conceptsta-tuten goed. Vervolgens hebben we de conceptstatuten voorgelegd aan de Autoriteit Woningcorporaties en de rechtbank. Dit is wettelijk zo bepaald. Met ondertekening van de statuten in december zijn wij per 1 januari 2018 een stichting, die veel eigenschappen bezit van een ver-eniging.

ondertekening van de statuten

Om een werkbare situatie te behouden, on-derzocht Mercatus in welke rechtsvorm de corporatie het beste kon verdergaan.88

10

Politieke en maatschappelijke ontwikkelingen zijn van invloed op ons werk. Alle veranderin-gen die mede door de Woningwet in 2015 en 2016 werden doorgevoerd, hadden ook in 2017 nog veel invloed op met name de diverse registraties en de verslaglegging. Tegelijkertijd richt Mercatus haar blik nadrukkelijk naar de toekomst, want er zijn nog veel uitdagingen. Enkele ontwikkelingen die zich voordoen en thema’s die van belang zijn:

Economisch herstelDe economie floreert weer. In relatief korte tijd is er spra-ke van een omslag van hoge werkloosheid naar een te-kort aan vakbekwaam personeel. Met name in de bouw en de techniek is dit zichtbaar. De koopwoningmarkt is booming en de prijzen stijgen sterk.Ook wij merken dit. Er is een flinke doorstroming naar koopwoningen. Wel zoekt de koper steeds vaker naar een woning die af is en waaraan weinig hoeft te worden geklust. Voor de verkoop van onze eigen woningen, waar-aan meer onderhoud nodig is, betekent dit dat de ver-koop niet zo hard aantrekt en de prijzen minder stijgen dan in West en Midden Nederland.

Onze doelgroep merkt het minst van het krachtige eco-nomische herstel. Het deel dat minder geschoold is, een taalachterstand heeft of met een beperking kampt, komt nog steeds moeilijk aan een vaste, betaalde baan en heeft vaker te maken met armoede/schulden.

Rente en inflatieDe rente is zeer laag gebleven onder invloed van de maatregelen van de Europese Centrale Bank. Voor in-vesterende en kapitaalintensieve bedrijven met een fi-nancieringsvraag is dit gunstig. Hierdoor is Mercatus in staat om voor een langere periode de rente vast te leg-gen tegen extreem lage rentepercentages. Zo daalt onze gemiddelde rentelast. Met het aantrekken van nieuwe fi-

ONTWIKKELINGEN

nancieringen en het inbouwen van voldoende flexibiliteit, beheersen wij de risico’s van een stijgende rente en het risico van overfinanciering.De inflatie liep weliswaar iets op, maar is met 1,4% (prijs-stijging CPI 2017) nog altijd laag. Daarmee beperken we de stijging van de bedrijfskosten.Het risico van stijgende prijzen zien we met name bij de nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. Tijdens de econo-mische crisis is de productiecapaciteit sterk beperkt en deze blijft nu achter bij de toenemende vraag. Dit leidt direct tot stijgende lonen, stijgende prijzen en een lan-gere doorlooptijd van projecten. Mercatus speelt hierop in door in een vroeg stadium inkoopafspraken te maken.

Druk op de woningmarktDe huurwoningmarkt in Noordoostpolder was in 2017 in balans. In tegenstelling tot de Randstad zien we bij ons geen snel oplopende wachttijden voor de sociale wo-ningvoorraad en sterk stijgende huurprijzen in het mid-deldure segment vanaf ¤ 710.Extra druk op de woningmarkt vanwege het huisvesten van urgenten (herstructurering, statushouders en overi-ge urgenten) kenden wij, in tegenstelling tot in 2015 en 2016, niet.Zelfs voor de verhuur van nieuwbouwwoningen in het betaalbare huursegment was er niet altijd een grote wachtlijst.De cijfers van de zoektijden, de acceptatiegraad en de mutatiegraad geven aan dat er geen druk is op de wo-ningmarkt en dat deze eerder ontspannen is dan krap. Waar in uitzonderingen sprake is van een langere zoek-tijd, komt dat eerder door een kwalitatieve dan een kwan-titatieve vraag van woningzoekenden.

Effecten van de WoningwetDe regeldruk is in de afgelopen periode flink toegeno-men. De Woningwet zelf, de administratieve scheiding,

de passendheidstoets, de Europese regelgeving, vergun-ningen in het kader van de Flora- en Faunawet: het zijn zo maar een aantal regels en wetten waar we als corporatie mee te maken hebben en die onze processen sterk beïn-vloeden en de kosten verhogen.Vanuit de sector bestaat een sterke wens om de regelge-ving te normaliseren. Maar we zien met de asbestwet-geving en de privacywetgeving de komende jaren alleen maar meer regelgeving en meer administratieve lasten op ons afkomen. In het kader van de evaluatie van de Woningwet in 2018 brengen we dit nadrukkelijk onder de aandacht.

InvesteringsruimteNa een periode van bezuinigingen en reorganisaties heb-ben de meeste woningcorporaties hun huishoudboekje op orde. Er is weer ruimte om te investeren. De Rijks-overheid dringt hier ook sterk op aan. Ze onderbouwt dat met rapporten over de indicatieve investeringsruimte bij individuele woningcorporaties en de verschillende wo-ningmarktregio’s. De vraag naar woningen groeit en de duurzaamheidsambities zijn hoog. Dit maakt de exter-ne druk om de beschikbare middelen in te zetten groot. Samen met onze stakeholders hebben wij in maart 2017 prioriteiten gesteld bij de belangrijkste maatschappelijke thema’s, waar wij de komende jaren extra middelen voor inzetten.

Persoonlijk contactMercatus richt zich puur op huurders met een inkomen tot circa ¤ 36.000. Binnen deze groep is het aantal huur-ders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens groot. Van de woningzoekenden heeft 80% een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Dit betekent voor Mercatus dat zij zich met name richt op het huurprijssegment tot ¤ 592 voor één- en tweepersoonshuishoudens en ¤ 635 voor drie- en meerpersoonshuishoudens.

11

Onze doelgroep merkt het minst van het krachtige economische herstel.

De vraag naar woningen groeit en de duurzaamheids-ambities zijn hoog. Dit maakt de externe druk om de beschikbare middelen in te zetten groot.

Nieuwbouw De Jura

13

Binnen deze groep heeft een flink percentage te maken met beperkingen in de vorm van een taal- en leerachter-stand of een geestelijke beperking. Deze groep is kwets-baar en minder zelfstandig, mede door de digitalisering van de maatschappij en de afbouw van de verzorgings-staat. Ook bij Mercatus bieden wij online dienstverle-ning aan. Voor ons is die echter ondersteunend en zeker niet dwingend. Persoonlijk contact staat altijd voorop. Wij bieden onze klanten daarom op allerlei manieren de ruimte om met ons in contact te komen. Dat doen we op een wijze die past bij de persoonlijke situatie van de klant.

Prestatieafspraken Met de invoering van de Woningwet heeft de gemeente een grotere rol op het gebied van volkshuisvesting. Als corporatie dragen wij naar redelijkheid bij aan de uitvoe-ring van het gemeentelijk beleid. Wanneer er in de ge-meente een woonvisie is, moeten corporatie en gemeen-te wederzijdse prestatieafspraken maken.

Vóór 1 juli hebben wij een activiteitenoverzicht aange-leverd met de voorgenomen actiepunten voor het jaar 2018 en een vooruitblik op de jaren erna. Samen met de gemeente en Stichting Huurdersbelang Mercatus werk-ten we aan het opstellen van de prestatieafspraken 2018. Deze zijn begin december 2017 door alle partijen onder-tekend.

De prestatieafspraken berusten op vijf pijlers: kwaliteit, leefbaarheid, bijzondere doelgroepen, betaalbaarheid en kwantiteit. De gemeente en Mercatus hebben per pijler de strategische doelen en het meerjarenperspectief ge-formuleerd. De Kritische Prestatie Indicatoren (KPI’s) maken de doelen meetbaar. Over de uitkomsten blijven we met elkaar in gesprek. Door tussendoor te evalueren en bij te stellen, hebben we elk jaar een opmaat voor de nieuwe jaarlijkse afspraken.

Passend toewijzenNaast het huurprijsbeleid hebben wij ons aanbiedingen-beleid. Onderdeel hiervan is een huur-inkomentabel. Hiermee geven we invulling aan het passend toewijzen. Woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoe-slaggrens kunnen alleen reageren op woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Zij krijgen ook voorrang op deze woningen boven huis-houdens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Een uitzondering hierop geldt voor drie- of meerper-soonshuishoudens met een inkomen boven de huurtoe-slaggrens. Uit het onderzoek naar betaalbaarheid (zie huurprijsbeleid) bleek namelijk dat voor deze groep een hogere huurprijs, ondanks een iets hoger inkomen, lang niet altijd betaalbaar is. Deze groep kan daarom ook met voorrang reageren op woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag.

Gewijzigd beleid vraagt om monitoring, zodat we tijdig kunnen bijsturen als de situatie daarom vraagt. Halver-wege 2017 en eind 2017 hebben we de gevolgen geë-valueerd. Beide evaluaties gaven geen aanleiding om het vigerende beleid aan te passen. Onze woningzoekenden kunnen met een gemiddelde zoektijd van 1,7 jaar en een gemiddelde wachttijd van 2,6 jaar een woning vinden die past bij hun inkomen. De zoektijd is de periode, waarin mensen daadwerkelijk reageren op ons woningaanbod. Gedurende de wachttijd bouw men inschrijfduur op. Daarvoor hoeft niet actief gereageerd te worden op het woningaanbod.

Onze woningzoekenden kunnen met een gemiddelde zoektijd van 1,7 jaar en een gemiddelde wachttijd van 2,6 jaar een woning vinden die past bij hun inkomen.

12

14

IN 2017

In maart 2017 spraken we met stakeholders over thema’s die de komende jaren nadrukkelijk onze aandacht vragen. Hiervoor hebben we in totaal ¤ 30 miljoen extra investeringscapaciteit vrijgemaakt. We stellen jaarlijks programma’s op met werkzaamheden en activiteiten die een bijdrage leveren aan deze thema’s. Hieronder lichten we de thema’s kort toe.

Integratie van nieuwkomersIntegratie gaat over het proces van nieuwkomers om hun plaats in te nemen in onze samenleving. Dit vraagt om nauwe samenwerking met de nieuwkomers zelf en met de partijen die hier een rol in spelen. De rol van Merca-tus is tweeërlei: het begeleiden van nieuwkomers bij het wonen en het leggen van verbindingen met hun direc-te woonomgeving. Onze inzet op dit thema komt voort uit onze opvatting dat huisvesting niet over stenen gaat, maar over mensen. Zo leveren wij een actieve bijdrage aan sociale duurzaamheid. Voor dit thema is geen speci-fiek budget ter beschikking gesteld. Het betekent wel dat we extra personele capaciteit voor dit thema vrijmaken.

DuurzaamheidMercatus’ energiedoelstelling tot 2017 is inmiddels be-haald. Voor de lange termijn (2050) hebben we drie am-bities: ons woningbezit is vrij van het gebruik van fossiele brandstoffen, het energieverbruik is zo laag mogelijk en alle verbruikte energie wordt duurzaam opgewekt. Wij voelen ons verantwoordelijk voor milieueffecten van ons handelen (toekomstbestendig zijn) en voor het beheer-sen van de woonlasten voor onze doelgroep. De uitwer-king van ons duurzaamheidsbeleid voor de komende jaren wordt in 2018 vastgesteld met een nieuw duur-zaamheidsplan. Extra financiële ruimte hiervoor loopt samen op met het thema Innovaties en Kwaliteit.Vanuit het samenwerkingsverband Tegengas is de bewe-ging Netwerk Noordoostpolder Energieneutraal ontstaan. Samen met diverse partijen heeft Mercatus een intentie-

overeenkomst ondertekend om samen te werken aan de voorbereiding, afstemming en realisatie van projecten die bijdragen aan het energieneutraal worden van het gebied Noordoostpolder. De ambitie van de gemeente Noord-oostpolder is daarbij om in 2030 energieneutraal te zijn. Vanuit het netwerk zijn diverse themagroepen (bebouw-de omgeving, landbouw, glastuinbouw, mobiliteit, groot-schalige opwekking) gestart met de inventarisatie van de mogelijkheden. Mercatus sluit aan bij de themagroep bebouwde omgeving.

InnovatiesMercatus voert een innovatief beleid ten aanzien van wo-nen. Dit gaat om de inzet van duurzame maatregelen in relatie tot de woonlasten. Wij verwachten de komende jaren zeker nog vernieuwende en innovatieve ontwikke-lingen op het gebied van de landelijke energietransitie. Maar het gaat ook over het volgen van trends en ontwik-kelingen op het vlak van wonen, woonvormen, samenle-ving en digitalisering. Om innovaties te stimuleren stellen wij voor de komende jaren een extra budget beschikbaar van ¤ 40.000 voor circa 400 woningen, in totaal ¤ 16 miljoen.

Wonen en zorgWij zien dat het overheidsbeleid met betrekking tot scheiden van wonen en zorg een groot gat oplevert tus-sen enerzijds zo lang mogelijk thuis wonen en ander-zijds het verpleeghuis waar mensen de laatste periode van hun leven doorbrengen. Het scheiden van wonen en zorg had oorspronkelijk alleen betrekking op het uit het intramurale pakket halen van de huisvestingscomponent (het wonen). Met de term extramuralisering wordt óók de verblijfscomponent uit het intramurale pakket gehaald (het wonen én de diensten). Onze inzet op dit thema komt voort uit onze opvatting dat wij een rol hebben om bewoners te ondersteunen in hun zelfstandigheid en zelf-redzaamheid, in situaties waarin zij daar zelf onvoldoen-de in kunnen voorzien.

Wij reserveren daarom budget om passende wooncon-cepten, woningaanpassingen en domotica te ontwik-kelen. Voor bestaande bouw reserveren wij voor 200 woningen, gemiddeld ¤ 10.000 per woning. De totale reservering bedraagt ¤ 2 miljoen. Vanuit dit budget ex-perimenteren we bijvoorbeeld met de inzet van zorgunits om het zelfstandig blijven wonen te ondersteunen. Voor nieuwbouw reserveren wij voor 100 woningen ¤ 5.000 voor ontwikkeling. De totale reservering hiervoor be-draagt ¤ 0,5 miljoen.

Sociale duurzaamheidWij hanteren dit begrip, omdat we zien dat de tweedeling in de samenleving toeneemt. Armoede, schulden, be-perkingen, werkloosheid, taalachterstand en psychische problemen zorgen ervoor dat mensen zich buitengeslo-ten voelen en niet zo zelfredzaam zijn als vaak wordt verondersteld. Sociale duurzaamheid gaat over de wijze waarop wij met elkaar samenleven. Ons uitgangspunt is dat iedereen meedoet aan onze samenleving. Door onze contacten met bewoners te verdiepen, weten we wat er bij hen speelt en kunnen we hen helpen daar hun weg

in te vinden. Onze inzet in sociale duurzaamheid is het beschikbaar stellen van extra uren in de vorm van 2 vol-ledige fte’s voor de komende 10 jaar. We evalueren dit periodiek. De totale reservering bedraagt ¤ 1,5 miljoen.

Kwaliteit en betaalbaarheidHet is onze prioriteit om de woonlasten te beheersen. Ten aanzien van de kwaliteit van ons woningbezit vinden wij dat deze moet bijdragen aan de betrokkenheid van onze bewoners bij hun eigen buurt en het welbevinden. Binnen de thema’s zoeken wij onze inzet op kwaliteit en betaalbaarheid vooral in het kunnen beïnvloeden van de woonlasten.

Wij reserveren voor de komende jaren ¤ 5 miljoen extra om investeringen te kunnen doen, zonder dat daar een huurverhoging tegenover staat. Hierdoor kunnen wij zo-veel mogelijk woningen binnen de huurtoeslaggrenzen houden. Daarnaast reserveren wij voor de komende 10 jaar ¤ 5 miljoen voor kwaliteitsverbeteringen. Die dragen bij aan samen leven en het welbevinden van onze bewo-ners in hun buurt.

Wij verwachten de komende jaren zeker nog vernieuwende en innovatieve ontwikkelingen op het gebied van de landelijke energietransitie.

George op taalstage bij Henry

15

16

EN

In 2016 begonnen wij met een vijfjarenplan om het contact met onze huurders te intensiveren. We stonden soms te ver van hen vandaan, terwijl we juist hun verhalen willen leren kennen. Alleen dan kunnen we onze dienstverlening volledig afstemmen op de behoefte van de huurder.

Om richting te geven aan deze doel-stelling, stelden we het document ‘Vi-sie 2016-2021, Samen Buurten’ op. De daarbij behorende activiteiten beschre-ven we in het document ‘De Driehoek van Mercatus’.

Samengevat luidt onze missie ‘Merca-tus biedt een thuisbasis om te leven’. Dat betekent dat we onze huurders een prettige woonomgeving willen bieden waarbij ze betrokken zijn en waarin ze zich volledig thuisvoelen. We kun-nen dat alleen als we in nauw contact staan en weten wat hen bezighoudt. Onze taak houdt immers niet op bij het zorgen voor voldoende, betaalbare en goede woningen. We willen verbinden, een saamhorigheidsgevoel in de buurt creëren en helpen om problemen zo snel mogelijk op te lossen. Want dan kunnen mensen prettig wonen en krijgen we te-vreden en betrokken bewoners.

Mercatus gelooft in de kracht van sa-menwerking en persoonlijk contact. Samen Buurten is ons antwoord op de participatiesamenleving en op de schei-ding van wonen en zorg. Iedereen is gelijkwaardig, maar niet iedereen heeft dezelfde mogelijkheden. Daarom heb-ben wij oog voor het individu en doen wij wat nodig is, afhankelijk van de spe-cifieke situatie.Wat nodig is, bespreken wij samen met de bewoners en met onze samenwer-kingspartners. Zo zorgen we ervoor dat we elkaar aanvullen en versterken.

De Driehoek van MercatusDe activiteiten van Mercatus staan beschreven in het document ‘De Driehoek van Mercatus’. Deze titel is ingegeven door de drie belang-rijkste aandachtsgebieden in ons woningbezit: betaalbaarheid, kwan-titeit en kwaliteit. Deze staan niet los van elkaar.

BetaalbaarheidOnze woningen moeten in eerste instantie betaalbaar zijn. Dit bete-kent dat het overgrote deel bereikbaar is voor mensen die aanspraak maken op huurtoeslag.

KwantiteitHet is ook onze taak om te zorgen voor voldoende woningen voor starters, één- en tweepersoons huishoudens, ouderen en gezinnen. We streven ernaar om de zoektijd onder de twee jaar te houden. Voor starters streven we maximaal één jaar na. Voor bewoners met een beperking werken we samen met andere organisaties om passende woonvormen aan te bieden.

KwaliteitKwaliteit bestaat eigenlijk uit drie elemen-ten: tegemoetkomen aan de behoeften van onze bewoners, het instand- en toekomstgericht houden van onze woningen en de verbetering van duurzaamheid op langere ter-mijn. We geven onze bewoners zo veel mogelijk invloed op de keuzes die wij maken. Bin-nenonderhoud doen wij klantgestuurd. Dit wil zeggen dat de bewoner zelf kiest of en wan-neer er iets moet worden gedaan.

AfwegingenOm onze huurders maximaal van dienst te kunnen zijn, voeren we doorlopend gesprekken met hen en onze stakeholders. We organiseren daarnaast panelgesprek-ken om ons een zo goed mogelijk beeld te vormen van toekomstige bewoners. Onze dienstverlening komt tot uiting in een aantal belangrijke uitgangspunten die wij hanteren:• Wij spannen ons in om mensen uit onze doelgroep

een dak boven hun hoofd te bieden.• We zoeken altijd naar het evenwicht tussen de be-

langen van bewoner, omgeving en samenleving. • We betrekken onze bewoners bij beslissingen die ge-

volgen hebben voor hun woning of woonomgeving. • Algemeen geldende beleidsbeslissingen nemen we

in overleg met de Stichting Huurdersbelang Merca-tus.

• Onze strategische keuzes maken wij in samenspraak met de gemeente en onze stakeholders. Betaalbaar-heid bieden, zien wij als onze kernopgave. Wij vinden dat een woning betaalbaar is, als de huur in balans is met de bestedingskracht van onze bewoners. Ten opzichte van het rijksbeleid hebben wij onze huur-prijzen ten gunste van de bewoners aangepast, zo-dat bepaalde groepen geen onredelijk zware woon-lasten hebben.

• Wij voelen ons maximaal verantwoordelijk voor onze doelgroepen en richten ons daarom ook primair op deze mensen. Bewoners die niet meer tot onze doel-groep behoren, krijgen te maken met hogere huren en vergoedingen. Wij passen hiervoor de wettelijke mogelijkheden toe.

StrategieIn 2017 zijn we gestart met het omschrijven van onze strategische doelen voor Samen Buurten. We zijn ook al deels begonnen met de uitvoering daarvan. Dit wordt in 2018 vervolgd.

antiteitkw

dbetaalbaarhei

taliteikw

Mercatus gelooft in de kracht van samenwerking en persoonlijk contact.

17

19

Een goede samenwerking met andere partijen is onontbeerlijk om onze doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting en leefbaarheid waar te kunnen maken. Door regelmatig met hen aan tafel te zitten, vergaart Mercatus waardevolle input om deze doelstellingen om te zetten in effectief beleid.

RelatiebeheerDe relatiebeheerder van Mercatus was in 2017 de verbin-dende schakel tussen Mercatus en haar externe relaties in de Noordoostpolder. Daarnaast was de relatiebeheer-der verantwoordelijk voor het VVE-beheer van enkele complexen en de vertegenwoordiging van Mercatus in VVE’s.

Met de aanstelling van een nieuwe relatiemanager heb-ben we eind 2017 besloten om het VVE-beheer los te koppelen van relatiebeheer. De werkzaamheden van de relatiemanager zijn sindsdien meer gericht op het zoeken naar verbinding tussen de partijen die in Noordoostpol-der actief zijn. Wij merken dat de behoefte aan samen-werking groeit. Dat komt doordat we in onze samenle-ving steeds vaker te maken hebben met mensen die van verschillende kanten aandacht en zorg nodig hebben. Partijen waarmee Mercatus in dit kader vaak overlegt zijn:• Gemeente Noordoostpolder• Zorggroep Oude en Nieuwe Land• Kwintes, Triade, ’s Heeren Loo, Philadelphia• Carrefour• Politie• GGD• DorpsbelangenVanaf 2018 diepen we ook de relatie met andere partijen uit het maatschappelijk middenveld verder uit.

Stichting Huurdersbelang MercatusBij de overgang van vereniging naar stichting hebben we nauw samengewerkt met Stichting Huurdersbelang Mercatus (SHM). Vertegenwoordigers hiervan waren intensief betrokken bij de voorbereiding en de besluitvor-ming. Daarmee onderschrijft Mercatus de rol van SHM als belangrijke gesprekpartner. In 2018 wordt als gevolg van de organisatorische wijziging ook de samenwer-kingsovereenkomst met de stichting aangepast.De huurdersorganisatie draagt bij aan de keuzes die wij maken in ons beleid. Uiteraard heeft SHM haar rol vervult in de prestatieafspraken met de gemeente. Daarnaast zijn in 2017 onderwerpen als het sloopreglement, huurprijs-beleid, vastgoedsturing en de begroting van Mercatus besproken. Wij ondersteunen de stichting in de verslag-legging van de bijeenkomsten en met de financiering van de activiteiten en onkosten. De totale kosten bedroegen in 2017 ¤ 19.000.

Het bestuur van Stichting Huurdersbelang Mercatus be-staat per 31 december 2017 uit:• De heer A.H. de Leeuw (voorzitter)• Mevrouw A. den Uijl-Bruinewoud (secretaris)• De heer M. Essahli (penningmeester)• De heer A. Bessembinders (lid)• Mevrouw W. Nauta (lid)• Mevrouw C. Arends-de Boer (lid)De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur verbonden aan Stichting Huurdersbelang Mercatus.

Naast het leggen van verbindingen met stakeholders, is Mer-

catus ook actief in de verhuur van vastgoed aan zorgpartijen,

zoals Triade, Philadelphia, Kwintes, ’s Heeren Loo en Fokus.

Met deze partijen evalueren we jaarlijks of vraag en aanbod

nog goed op elkaar aansluiten. Daarnaast verhuurt Mercatus

maatschappelijk vastgoed, onder andere ’t Saalicon, het Toon

Hermanshuis, het Vrouwencentrum en sinds 2017 het Man-

nencentrum.

Na het overgaan van vereniging naar stichting is gegarandeerd

dat bewoners invloed hebben op besluiten omtrent de eigen

woning en woonomgeving. Eens per jaar organiseert Mercatus

als vervanging van de Algemene Ledenvergadering (ALV) een

Verantwoordingsdag, waarin persoonlijk contact tussen bewo-

ners, raad van commissarissen, de bestuurder en het manage-

ment van Mercatus voorop staat.

Het loskoppelen van het VVE-beheer betekent dat we zijn

gestart met de uitbesteding van VVE Smedenpoort en VVE Utrechtsestraat. Na een selectieprocedure hebben de beide VVE’s Vastion uit Emmeloord daarvoor uitgekozen. Dit wordt per 1 februari 2018 geëffectueerd. Mercatus

blijft uiteraard eigenaar van haar appartementen en zal vooralsnog ook haar bestuursrol voortzetten. De verte-genwoordiging van Mercatus als eigenaar in de verschil-lende VVE’s verschuift naar de wijkteams.

Een belangrijk dossier waarop Mercatus in 2017 ver-binding heeft gezocht is de integratie van nieuwkomers. Mercatus heeft het initiatief genomen om inzichtelijk te maken wat er nodig is om nieuwkomers onderdeel van onze samenleving te laten worden en hoe organisaties in Noordoostpolder elkaar kunnen aanvullen om dit moge-lijk te maken. Dit heeft geleid tot een intentieverklaring om integratie in Noordoostpolder te laten slagen. De in-tentieovereenkomst is in juni 2017 ondertekend door de gemeente Noordoostpolder, Mercatus, GGD Flevoland, Zorggroep Oude en Nieuwe Land, Politie Flevoland en Carrefour.

In de intentieovereenkomst staat dat wij ons maximaal inzetten om iedereen te laten meedoen en iedereen te laten meetellen. Integratie doen we met z’n allen!18

De relatiebeheerder van Mercatus was in 2017 de verbindende schakel tussen Mercatus en haar externe relaties in de Noordoostpolder.

20 21

ONS IN 2017Als lokaal gewortelde en betrokken woningcorporatie bieden we huurders en woningzoekenden gedifferentieerde en betaalbare woningen aan. Mercatus zorgt voor goed onderhoud aan de wo-ningen. Ze zorgt voor energiezuinige en duurzame woningen en een leefbare woonomgeving.

22 23

Wij zorgen voor een transparante verdeling van de beschikbare woningen, voor zowel reguliere woningzoekenden en urgenten. Wij streven een zoektijd na van maximaal 2 jaar.

Mutaties en zoektijdIn 2017 zijn er 465 woningen leeggekomen (2016: 473). Dit betekent een mutatiegraad van 10,1% (2016: 10,5%). Dit getal is inclusief de opzegging van woningen die ge-sloopt worden. In 2017 waren er 561 nieuwe verhurin-gen. Hierin zijn ook de verhuringen opgenomen van de nieuwbouwprojecten. Vrijwel alle woningen bieden we via het woonruimteverdeelsysteem aan. Woningen die worden bemiddeld voor statushouders of urgenten, val-len hier buiten. Ook de nieuwbouwplannen in Creil en Es-pel zijn op een andere manier aangeboden. Dit is gebeurd om eerst de dorpsbewoners de kans te geven hiervoor in aanmerking te komen. In 2017 is in 45 gevallen een medische of sociale urgentie verleend. Het totaal aan-tal aanvragen hiervoor was 81. Circa 11% van de totale woningvoorraad kwam daarmee beschikbaar voor de reguliere woningzoekenden. Dat is duidelijk meer dan in

2016 (7%), met name door de nieuwbouwprojecten en minder urgent woningzoekenden.

De gemiddelde zoektijd vanaf het reageren tot en met de acceptatie van de woning is iets opgelopen: van 1,5 jaar in 2016 naar 1,7 jaar in 2017. In Emmeloord bedraagt de zoektijd 2 jaar (2016: 1,7 jaar) en in de dorpen 1,26 jaar (2016: 1,2 jaar). De zoektijd is wat hoger (2,3 jaar) bij de eengezinswoningen in Emmeloord, met name in het betaalbare segment tot de aftoppingsgrens van ¤ 592,55 voor één- en tweepersoonshuishoudens respectievelijk ¤ 635,05 voor drie- en meerpersoonshuishoudens.Ons huurprijsbeleid sluit aan op de inkomenspositie van onze woningzoekenden: 90% van de vrijkomende wo-ningen bieden we aan in het betaalbare segment. Ze zijn hierdoor bereikbaar voor woningzoekenden die een be-roep doen op huurtoeslag.

De gemiddelde wachttijd voor een woning vanaf het mo-ment van inschrijven bedraagt 2,6 jaar. Dit is ongeveer hetzelfde als in 2016 en voorgaande jaren (2,45). De wachttijd is in Emmeloord 3 jaar (2016: 3 jaar) en in de dorpen 1,9 jaar (2016: 1,8 jaar).

Woningzoekenden en toewijzingMercatus hanteert een transparant woonruimteverdeel-systeem. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijf-duur. Het is een voorwaarde dat een woningzoekende voldoet aan een passend inkomen ten opzichte van de huurprijs en in de juiste doelgroep voor een bepaalde woning valt. Voor het passend huisvesten hanteert Mer-catus een huur-inkomentabel die aansluit bij de regels voor passend toewijzen. Daarmee voorkomen we dat er scheefgroei ontstaat en bieden wij passende woonruimte voor iedereen.In 2017 hebben in 98,7% van de verhuringen passend gehuisvest. Wettelijk moeten wij ontvangers van huur-toeslag voor 95% huisvesten in woningen onder aftop-pingsgrenzen. Dit is in 2017 dus ruimschoots gelukt.

In 2017 verhuurden we in totaal 561 woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van ¤ 710,68. Aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen ¤ 36.165 en ¤ 40.349 zijn 14 woningen verhuurd en 13 woningen aan een hoger inkomen. Aan huishoudens met een lager inkomen verhuurden we 534 woningen (95,33%). Hiermee voldoen wij aan de voorwaarden van de overheid voor staatssteun. Deze grens ligt op 80%. 10% van onze woningen mogen we toewijzen aan inko-mens tot ¤ 40.349 en 10% aan hogere inkomens. Hier-voor hanteren we onderstaande volgorde: • Gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructu-

rering.• Sociaal medische indicaties.• Calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de wo-

ning).

Woningzoekenden kunnen zich inschrijven en op wonin-gen reageren via WoningNet. Deze site toont het aan-bod dat past bij de inschrijfgegevens en woonwensen van de woningzoekende. Ook de slaagkans is zichtbaar. Ingeschreven woningzoekenden ontvangen het actuele woningaanbod per e-mail via Digizine. Er is eigenlijk geen druk op de woningmarkt in ons werk-gebied. Dit zien we in een relatief korte wacht- en zoektijd en relatief veel mutaties. Het aantal aanbiedingen dat no-dig is om een woning te verhuren, is gemiddeld 2,2 keer

(2016: 2,3). Woningzoekende nemen dus de luxe om de aanbieding van een gekozen woning te weigeren, omdat het vertrouwen bestaat dat er een volgende kans komt.

Het aantal ingeschreven woningzoekenden is in 2017 verder opgelopen: van 3.871 naar 4.338. Een groot deel woont al in Noordoostpolder. Van de ingeschreven wo-ningzoekenden waren 767 mensen actief. Dit houdt in dat zij elk kwartaal tenminste één keer reageerden op ons woningaanbod. Ruim 2.000 woningzoekende schre-ven zich in 2017 in en 1.600 woningzoekenden schreven zich uit.

Het aantal reacties per woning is stabiel met 74. Het aantal reacties op vrijkomende woningen in Emmeloord is gemiddeld 83 en in de dorpen 60. Wij zien een lichte stijging van het gemiddeld aantal reacties bij de senio-renwoningen van 18 naar 21. We zien dat het aantal reac-ties op woningen voor senioren in Emmeloord gemiddeld 5 reacties hoger ligt dan in de dorpen. In het gemiddeld aantal reacties voor de jongerenwoningen zien we een afname in de dorpen (35 reacties) en een toename in Emmeloord (86 reacties).

Ondanks het toenemende aantal woningzoekenden en voldoende reacties, is de verhuurbaarheid van bepaalde type woningen (senioren- en jongerenwoningen) lastiger. Ook de verhuurbaarheid in de dorpen is lastiger, bij met name senioren- en jongerenwoningen. De druk op de woningmarkt als geheel is afgenomen. Dit ondanks onze regelmatige acties om met name inwoners van de dor-pen bewust te maken van het tijdig inschrijven als wo-ningzoekende, omdat er geluiden zijn dat dorpsbewoners onvoldoende aan bod zouden komen.

Huisvesting statushoudersGemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Het ministe-rie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK)

Mercatus hanteert een transparant woonruimteverdeelsysteem. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur.

25

stelt jaarlijks vast hoeveel vluchtelingen met een ver-blijfsvergunning een gemeente moet huisvesten (taak-stelling naar rato). Woningcorporaties zijn daarbij een belangrijke partner.Voor 2017 had de gemeente Noordoostpolder een taak-stelling van 63. We begonnen het jaar zonder achter-stand en in 2017 hebben wij 83 statushouders gehuis-vest. Dit aantal van 20 extra kunnen we meerekenen in onze taakstelling voor 2018.In 2017 zijn 15 woningen ter beschikking gesteld. Voor het overige waren het vooral reizigers die later kwamen. De in 2016 voor statushouders gebruikte (sloop)wonin-gen in Marknesse zijn leeggekomen en de statushou-ders zijn geherhuisvest. Eén omgebouwde woning voor kamerverhuur is daadwerkelijk verhuurd aan statushou-ders. In 2018 komt deze woning weer beschikbaar voor de reguliere verhuur.

HuurprijsbeleidWe monitoren ons in 2015 ingevoerde huurprijs-, ver-huur- en aanbiedingenbeleid twee keer per jaar. Belang-rijkste reden hiervoor is de invoering van de Woningwet, waardoor meer woningen tot de aftoppingsgrenzen be-schikbaar moeten zijn. Bij mutatie passen we de huurprijs aan naar de streefhuur. De gemiddelde huurprijs van de woningen bedroeg eind 2017 ¤ 509,89 (2016: ¤ 501,78). De gemiddelde huurprijs waarvoor woningen bij mutatie worden verhuurd (de aanbiedhuur), bedraagt ¤ 558,76. De maximale huurprijs in ons woningbezit bedraagt ¤ 792,50. De huidige gemiddelde huurprijs is 64,3% van de maximale huur.

Aansluitend bij onze kerntaak om passende huisvesting te bieden aan mensen die hiervoor niet op de vrije markt terecht kunnen, voerden we per 1 juli 2017 een inkomens-afhankelijke huurverhoging door. Samen met Stichting Huurdersbelang kozen we ervoor om de huurverhoging voor onze doelgroep - het overgrote deel van de huur-ders - te beperken. Voor hen was een eventuele huur-verhoging afhankelijk van de huurprijs die iemand op dit moment betaalt, tegenover de sociale huurprijs die Mer-catus voor dezelfde woning vraagt aan nieuwe huurders.

Voor onze doelgroep (sociale huur) met een inkomen tot ¤ 36.165 was de verhoging per 1 juli gemiddeld slechts 0,17%. 90% van de huurders uit deze doelgroep kre-gen helemaal geen huurverhoging. Een klein deel van de doelgroep die nu een hele lage huur betaalt in relatie tot de aanbiedhuur, heeft een huurverhoging gekregen van 2,8%.

Huishoudens tot en met 4 personen, die nog niet de pen-sioengerechtigde leeftijd hebben bereikt en een hoger in-komen hebben dan ¤ 40.349, kregen een huurverhoging van 4,3%. Dit jaar gold een huursombenadering, waarbij de totale huursom in 2017 mocht stijgen met 1,3%. De totale gerealiseerde huursomstijging in 2017 bedraagt ruim 0,8%.

HuurdervingDe huurderving vanwege leegstand is redelijk stabiel met ¤ 354.000 waarvan ¤ 100.000 vanwege te slopen wo-ningen en ¤ 48.000 vanwege leegstaande bedrijfsruim-ten. Ook staan wegens renovatie relatief veel woningen leeg (¤ 66.000). De derving door verhuur en mutatie is in het tweede halfjaar van 2017 aanmerkelijk gedaald van meer dan 1% naar 0,5%. Toch blijft de leegstand bij muta-tie nog relatief hoog. Met name door asbestverwijdering en woningen die bij mutatie volledig worden aangepakt.De daling van de leegstand behaalden wij door de opna-me van mutatiewerkzaamheden en de uitgifte van wo-ningen los te koppelen van de taak van wijkopzichter. We hebben die ondergebracht in een separate functie van mutatieopzichter. In combinatie met weekstarts, waarbij er voortdurend wordt gemonitord, leidde dit tot een ster-

ke daling van het aantal leegstaande woningen bij muta-tie tot onder de doelstelling van 20.

HuurincassoDe huurachterstand is met ¤ 44.000 gedaald. Dit dankzij een intensieve benadering van de klant door de huurin-cassomedewerker, de wijkconsulent en het incassobu-reau. Aanvullend op het huidige proces benadert een extern bureau sinds 2017 huurders met een achterstand ook telefonisch.Van de huurachterstand kunnen we nog maar een be-perkt deel beïnvloeden, waardoor een verdere verlaging steeds meer inspanning kost. De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt op 31 december 2017 € ¤ 264.000 (0,91%).

WoningontruimingenEr zijn in 2017 9 woningen ontruimd (2016: 11). In een aantal gevallen was overlast mede de aanleiding. In drie gevallen was er geen sprake van echte ontruimingen, maar was de woning verlaten zonder opzegging. Er is dan een ontruimingsvonnis nodig om de woning weer ter beschikking te krijgen. We proberen in de keten met Algemeen Maatschappelijk Werk, de Gemeentelijke Kredietbank en het incassobureau ontruimingen zoveel mogelijk te voorkomen. Net als in 2016 hebben de wijk-consulenten maandelijks huisbezoeken afgelegd om de huurachterstand te bespreken en hierover afspraken te maken of hulp in te schakelen. Mede door deze extra in-zet is de huurachterstand gedaald en zijn er minder zaken bij de deurwaarder geweest.

Volgens de passendheidstoets (Woningwet) moet 95% van de woningzoekenden met een inkomen onder de huur-toeslaggrens een woning toegewezen worden met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Van de actief woning-zoekenden bij Mercatus heeft zo’n 80% een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Om invulling te geven aan deze verplichting en tegelijkertijd het wonen betaalbaar houden voor onze doelgroep is in 2016 het nieuwe huurprijs- en aanbiedingenbeleid geïmplementeerd. Twee keer per jaar evalueren we dit samen met vertegenwoordigers van Stichting Huurdersbelang. Ook in 2017 heeft dit tweemaal plaatsgevonden. Hierbij kijken we onder andere naar de ontwikkeling van de doelgroep (woningzoekenden per huishoudtype en inkomensklasse) en of het daadwerkelijke aanbod in lijn is met het gewenste aanbod. Hieronder een weergave van het gewenste aanbod per huurprijscategorie en het feitelijke aanbod in 2017.

Huurprijscategorie Gewenst aanbod woningen Vrijkomend aanbod in 2017

t/m ¤ 458,65 (met jongerenkorting) Minimaal 20% 26,3%

¤ 458,66 t/m ¤ 592,55 Minimaal 45% 51,4%

¤ 592,56 t/m ¤ 635,05 Maximaal 25% 19,1%

¤ 635,06 t/m ¤ 710,68 Maximaal 10% 3,2%

Samen met Stichting Huurdersbelang kozen we ervoor om de huurverhoging voor onze doelgroep - het over-grote deel van de huurders - te beperken.

24

27

VASTGOED

Om onze woningen ook in de toekomst te blijven verhuren, bekijken we voortdurend of onze woningen en de kwaliteit ervan nog aan de marktvraag beantwoorden. Ook hebben we veel aandacht voor duurzame oplossingen en betere energiescores. We kijken in ons vastgoedbe-leid ongeveer tien jaar vooruit.

Ons vastgoedbeleid is afgestemd met onder andere de gemeente, de dorpen en Stichting Huurdersbelang. Het vormt een leidraad voor de onderhoudsprojecten en dient als input voor participatietrajecten met bewoners.

Nieuwbouw en sloopWe maken onze woningvoorraad toekomstbestendig: nieuwbouw realiseren we vooral aanpasbaar. We bou-wen woningen zo dat ze later weer aangepast kunnen worden aan de behoefte van een andere doelgroep. Zo zorgen we er voor dat er een zorgunit aan de woning ge-koppeld kan worden, indien de situatie van de bewoners daarom vraagt.

Hoogzijde 45-78 (Marknesse)Aan de Hoogzijde was het oorspronkelijke plan om 8 wo-ningen te slopen en nieuw te bouwen en om 8 woningen aan de Hoogzijde 61-75 te moderniseren. Deze bewoners hebben bij participatie een voorkeur uitgesproken voor modernisatie. Bij de uitwerking bleek dat niet alle wensen ingevuld konden worden en dat de kosten erg hoog uit zouden vallen. Daarop is na afstemming met de bewo-ners besloten om ook deze woningen te slopen en nieuw te bouwen. De sloop vindt plaats in het eerste kwartaal van 2018. Daarna beginnen we direct met de nieuwbouw van de 16 woningen.

Breestraat 50-76 (Marknesse)Aan de Breestraat in Marknesse worden in 2018 14 wo-ningen gesloopt. In 2017 waren deze woningen nog tijde-lijk verhuurd. Na de sloop komen hier 26 nultreden- en maisonnette woningen. De verwachting is dat de bouw in 2018 start en de oplevering in 2019 plaatsvindt.

Lange Omgang (Bant)Aan de Lange Omgang 1-19 in Bant worden 10 wonin-gen gesloopt. Begin 2017 vroegen we ontheffing aan in het kader van de Flora- en faunawet. De sloop pakken we in fases op in 2019. Leegkomende woningen die later gesloopt worden, verhuren we tijdelijk. Op deze locatie bouwen we 5 huurwoningen terug. Op de leegkomende locatie worden verder 5 koopwoningen door een ontwik-kelaar gerealiseerd.

Baan 63-73 (Ens) In de begroting voor planmatig onderhoud 2017 was een onderhoudsproject opgenomen voor 6 woningen aan de Baan 63 t/m 73 in Ens voor ¤ 350.000. Dit project vloei-de nog voort uit het participatieproject in Ens. Met de ver-dere uitwerking en inventarisatie van de werkzaamheden is het besluit van destijds heroverwogen en is in samen-spraak met de bewoners alsnog voor sloop/nieuwbouw gekozen. Door de oplevering van een nieuwbouwproject

in dezelfde straat konden de bewoners snel doorverhui-zen. De woningen aan de Baan 63 t/m 73 worden in 2017 en een deel van 2018 nog gebruikt als wisselwoningen, vanwege de overige planmatige onderhoudswerkzaam-heden in Ens. Daarna worden de woningen gesloopt en in 2019 vindt op deze plek nieuwbouw plaats.

Suyderpoort (Emmeloord)Aan de Nagelerweg in Emmeloord realiseren we 29 nieuwe appartementen met een huurprijs van ¤ 592,55 of ¤ 635,05. Op de informatieavond was er een over-weldigende belangstelling voor de appartementen. Dit werd bevestigd door de 300 mensen die reageerden op een appartement. De unieke locatie in het centrum van Emmeloord en de uitstekende prijs/kwaliteitverhouding voor deze ruime appartementen verklaren deze grote be-langstelling. Na de sloop van het bestaande pand begon-nen we in februari 2017 met de bouw. Oplevering staat in het voorjaar van 2018 op de planning.

Zuidakker (Bant)De bouw van de 6 woningen aan de Zuidakker in Bant begon in het voorjaar van 2017. De woningen zijn een paar maanden later al opgeleverd. Oorspronkelijk zouden we hier appartementen realiseren; dit plan is later met in-stemming van de gemeenteraad aangepast naar grond-gebonden woningen.

Jan van de Capelle (Creil) en Papiermolen (Espel)Aan de Jan van Capelle in Creil begon eind 2016 de bouw van 10 conceptwoningen. Door deze snelle bouwmetho-de werden de woningen al in februari 2017 opgeleverd. Dezelfde woningen zijn in Espel gerealiseerd aan de Pa-

piermolen. Dit waren 5 woningen.Deze projecten kwamen voort uit de extra vraag naar huisvesting voor statushouders en om te voorkomen dat dit zou leiden tot stagnatie van ons woningaanbod voor de overige woningzoekenden. De vluchtelingenstroom is in 2017 echter onverwacht net zo snel weer gestopt als dat zij op gang gekomen was.

De Meute (Creil)De modernisering van 4 eengezinswoningen aan De Meute in Creil is voltooid. De woningen zijn begin 2017 opgeleverd.

De Jura (Emmeloord)Na aanpassingen in het ontwerp en oplossingen voor het parkeren begon de bouw van de 84 appartementen na de zomer van 2016. Op verzoek van de omwonenden is de naam van de toegangsstraat gewijzigd in De Jura. Ople-vering vond in fases plaats. Voor de bouwvakvakantie van 2017 waren alle appartementen opgeleverd.

De flats hebben elk een naam van een gesteentelaag uit de Jura gekregen, namelijk Dogger, Malm en Lias. De op-levering van de appartementen is met alle bewoners ge-vierd, geheel in Franse stijl. Doel was om alvast de buren te leren kennen. Een mooi resultaat van het project is dat (onder andere) omwonenden die bezwaar aantekenden tegen de bouw, tijdens een kijkmiddag positief reageer-den op het eindresultaat. Ook de (groen)inrichting van het terrein rondom de flats is in samenspraak met om-wonenden tot stand gekomen. Totale investering van dit project is ¤ 11.339.000.

26

Op de informatieavond was er een overwel-digende belangstelling voor de appartementen.

Informatieavond Suyderpoort

Papiermolen in Espel

28

Meerweg (Rutten)De sloop van Meerweg 11-17 en 31-39 in Rutten is in april 2017 voltooid. Op basis van onderzoek hebben we onze plannen voor de realisatie van 4 eengezinswonin-gen op deze locatie gestaakt. We namen in dit onderzoek de belangen van het dorp en andere betrokkenen vanuit de participatie mee. Het project voor het bouwen van 4 goedkope koopwoningen is aangeboden aan commercië-le partijen. We waren eind 2017 met twee geïnteresseer-de bedrijven in gesprek.

Verkoop uit bestaand bezitIn 2017 verkochten we 4 woningen, 56 garages en een woonboerderij voor in totaal ¤ 1,2 miljoen. De doelstelling van 20 is niet behaald. Nadat we een half jaar waren ge-stopt met verkopen, in verband met de sterke toestroom van statushouders, zijn we in het tweede kwartaal weer voorzichtig gestart. De druk op de woningmarkt was zodanig genormaliseerd dat dit weer mogelijk was. De doorlooptijd om een woning verkoopklaar, verkocht en getransporteerd te krijgen, blijkt langer te zijn. Hierdoor is het aantal transacties in 2017 achtergebleven.Wij heb-ben 56 garages (niet-DAEB) verkocht voor ¤ 322.000. Een woonboerderij kwam leeg, nadat een zorginstelling failliet ging. Vanwege het hoge risico besloten we om de boerderij te verkopen. Het bracht ¤ 349.000 op. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) hebben we na het transport uitgebreid geïnformeerd over deze bijzondere verkoop en of deze als reguliere woning verkocht mocht worden. Dit bleek het geval. Conform de afspraak met Aw rapporteren wij jaarlijks over de verkoop in 2016 van 32 woningen aan de Karwijhof in Nagele aan Vereniging Hendrick de Keyser en de voortgang van de restauratieIn 2017 heeft de gemeente vergunning verleend voor de renovatie van alle 32 woningen. De vergunning gaat naast de gevelrenovatie van alle woningen en werkzaamheden in het interieur, ook over het samenvoegen van 18 naar 9 dubbele woningen binnen de komende 15 jaar. Het plan tot het maken van een logieswoning (monument en bed) en een museumhuis is verder uitgewerkt, ingediend en

vergund. Voor de eerste 8 woningen die gerenoveerd worden, hebben de aannemers werkomschrijvingen en tekeningen gemaakt voor de aanbe-steding. Tegelijkertijd waren er diver-se asbestinventarisaties door de ver-anderende regelgeving begin 2017. Bij 7 woningen is asbest gesaneerd.De renovatie ging in de herfst van 2017 van start. De gemaakte kosten voor onderhoud en projectbegelei-ding bedragen ¤ 230.000.

StartersleningDe starterslening is bedoeld voor een eerste koophuis. Met deze le-ning overbrugt de koper het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en het bedrag dat de koper maximaal bij een hy-potheekverstrekker kan lenen. Deze lening is specifiek voor kopers van een woning van Mercatus. Wij ver-strekken sinds 2017 geen nieuwe startersleningen meer. Tot nu toe hebben we voor ¤ 580.000 aan star-tersleningen verstrekt. In 2017 is hier ¤ 77.000 op afgelost, zodat er nog ruim ¤ 500.000 resteert. Voor deze regeling werkten wij samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Omdat de verkoop van soci-ale huurwoningen geen noodzaak is voor onze investeringscapaciteit en wij een beperkt verkoopprogramma hanteren om onze woningvoorraad te laten dalen, hebben wij onze sti-muleringsmaatregelen afgebouwd.

De flats hebben elk een naam van een gesteentelaag uit de Jura gekregen, namelijk Dogger, Malm en Lias. De oplevering van de appartementen is met alle bewoners gevierd, geheel in Franse stijl.

29

31

We voeren onderhoud volgens onze meerjarenplanning uit en bij mutatie en reparatieverzoeken. We doen het ook steeds meer op verzoek van bewoners. Dit noemen we klantgestuurd onderhoud. Het biedt de bewoner de gelegenheid om zelf te bepalen wat er wanneer binnen de woning gebeurt. De waardering hiervoor is groot.

Dagelijks onderhoudIn 2017 registreerden we 7.605 reparatieverzoeken voor dagelijks onderhoud (2016: 7.532). Circa 70% van de verzoeken pakt onze eigen vaklieden op. Daanaast voe-ren wij een groot deel van de mutatieopdrachten uit. Alleen specialistische werkzaamheden besteden we uit. Dit doen we ook als er sprake is van een piek in de werk-zaamheden. Ook onze wijkmeesters voeren reparaties uit, met name in hun eigen wijk. Daarnaast verzorgen ze leefbaarheidstaken, zoals tuinonderhoud of signalering binnen de wijk. In 2017 besteedden we ¤ 799.000 aan dagelijks onderhoud; een overschrijding ten opzichte van de begroting van 2,8%. De gemiddelde kosten bedroe-gen ¤ 96,42 per reparatieverzoek.

MutatieonderhoudIn 2017 voerden we bij 535 woningen mutatiewerkzaam-heden uit. De totale mutatiekosten waren ¤ 1,2 miljoen, circa ¤ 2.200 per woning. Begroot waren 547 woningen met een gemiddeld bedrag van ¤ 1.071. De kosten zijn daarmee twee keer zo hoog dan begroot. In 2017 is dui-delijk zichtbaar geworden dat er meer werkzaamheden nodig zijn om de woning weer goed te kunnen verhuren en dat de woningen minder netjes worden opgeleverd dan in het verleden. De norm is hier in 2018 op aange-past. In 2017 hebben we ¤ 51.000 doorbelast aan de vertrekkende bewoners. Dit is ook minder dan begroot (90.000). Bij langdurige verhuur van meer dan 40 jaar is het niet altijd reëel om de opleverkosten door te belasten.

Klant Gestuurd BinnenonderhoudOnze klanten kunnen kiezen wanneer het binnenonder-houd plaatsvindt. Binnen dit Klant Gestuurde Binnenon-

Goed onderhoud is belangrijk. Het zorgt ervoor dat onze woningen aan een basiskwaliteit vol-doen en toekomstbestendig zijn. Daarmee kunnen we de woningen in de toekomst goed blijven verhuren.

derhoud (KGBO) worden keukens vervangen en douches en toiletten gerenoveerd. Dit soort onderhoud gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. De huurder be-paalt in overleg wanneer het werk gebeurt en heeft dus zelf de regie. Meerwerk boven de standaarduitvoering komt voor rekening van de huurder. We merken dat klan-ten deze aanpak enorm waarderen. Klanttevredenheids-onderzoek toont dit aan.

In 2017 hebben we 162 keukens, 42 badkamers en 20 toiletten vervangen voor in totaal ¤ 665.000.We hadden 144 keukenvervangingen, 56 badkamers en 18 toiletten begroot voor in totaal ¤ 730.200. Dit levert voor 2017 dus een onderschrijding van ¤ 65.200 op.

Planmatig onderhoudIn 2017 namen we 28 projecten planmatig onder-houd op in onze begroting met een totaalbudget van ¤ 19.600.000. De projecten zijn verdeeld in 26 projecten planmatig onderhoud, 1 project niet-planmatig onder-houd en 1 project met aanvullende directiebesluiten. Er lopen 9 projecten door naar 2018. Deze projecten wor-den in de eerste helft van 2018 afgerond. Hiermee is een bedrag van ¤ 3.114.000 gemoeid. Het uitstel wordt ver-oorzaakt door de complexe werkzaamheden, waardoor bewoners tijdelijk moeten verhuizen, een herziening van de wijze van uitvoering van de projecten en omdat wij voor een project geen instemming hebben gekregen voor de werkzaamheden/huurverhoging. Het resultaat op de projecten is positief en bedraagt ¤ 787.000. Dit heeft di-verse oorzaken: niet uitgevoerde werkzaamheden, over- en onderschrijdingen.

De huurder bepaalt in overleg wanneer het werk gebeurt en heeft dus zelf de regie.

30

In Marknesse zijn we begonnen met de renovatie van seniorenwoningen.

32

Highlights planmatig onderhoud

Botenbuurt (Emmeloord)We hebben in 2017 de 50-er jaren woningen in de Boten-buurt in Emmeloord geschilderd. Op dit moment loopt via een bewonersparticipatietraject ook een onderzoek naar grootonderhoud of renovatie. In afwachting van de uitkomsten voeren we nu geen grote vervangingen uit. Uitzondering was dus het schilderen van alle kozijnen met beperkt houtrotherstel. De woningen staan er nu weer fris bij en de bewoners waardeerden het werk met een 7.

Baan, G.J. Gillotstraat en Arnoldus van Bockholtstraat (Ens)Aan de Baan, G.J. Gillotstraat en Arnoldus van Bockholt-straat in Ens hebben we de woningen geïsoleerd en is het asbest verwijderd. Doordat we aan de Baan ook de vloe-ren moesten verwijderen zijn de bewoners tijdelijk ver-huisd naar een wisselwoning. In die tijd zijn de bestaande houten vloeren op de begane grond verwijderd en ver-vangen door nieuwe geïsoleerde vloeren. Het onderhoud van 6 woningen aan de Baan 63 t/m 73 is gewijzigd van een onderhoudsproject naar sloop/nieuwbouw. Hiermee was een deelbudget gemoeid van ¤ 350.000. Dit bedrag was nodig voor de overschrij-ding van het onderhoud aan de overige woningen van dit project. Er is alsnog een tekort van ¤ 566.000. Dit is ontstaan door extra asbest verwijderen, duurdere inkoop van de isolatiewerkzaamheden en verstrekte bewoners-vergoedingen. Vanwege de complexheid van het onder-houd en de noodzakelijke tijdelijke verhuizingen loopt dit project door t/m juni 2018.

Westeinde, Noordeinde en Hoogzijde (Marknesse)We hebben enkele woningen aan het Westeinde in Marknesse voorzien van daken vloerisolatie. Bij wo-ningen aan het Noordeinde en de Hoogzijde hebben we alleen vloerisolatie aangebracht. Dit gebeurde na verwij-dering van asbest onder de vloer. De bewoners hadden invloed via een participatietraject.

Abelenlaan, Meldestraat, Rietstraat en Distelstraat (Emmeloord)Woningen aan de Abelenlaan en Meldestraat en een en-kele woning aan de Rietstraat en Distelstraat in Emme-loord voorzagen we van nieuwe kozijnen op de begane grond. Verder brachten we vloerisolatie aan en we ver-wijderden asbest onder de vloer.

Clematisstraat, Noordzoom, Westervoor en Lange Voor (Marknesse)In Marknesse zijn we begonnen met de renovatie van se-niorenwoningen. Hierbij worden de buitengevels aan de voorzijde verwijderd en opnieuw geïsoleerd en gemet-seld. Alle kozijnen worden vervangen voor kleinere kozij-nen en verder worden de daken vervangen en geïsoleerd. Ook onder vloeren brengen we isolatie aan. Door dit werk krijgen de woningen een nieuwe uitstraling. Het onder-houd van 8 woningen aan de Groene Zoom in Marknesse met een budget van ¤ 450.000 is uitgesteld. Bij de uit-werking van dit plan, na het participatiebesluit kwamen diverse zaken naar voren die het nodig maken om het programma van eisen opnieuw op te stellen.

Revelsant (Emmeloord)In de flatwoningen in Revelsant woont een aantal huur-ders met een lichamelijke beperking. Zij huren via Focus. Doordat de bestaande lift regelmatig storing had en deze bewoners dan aan huis gekluisterd waren, besloten we om een tweede lift te plaatsen. Na de laatste storing heb-ben we eerst een noodlift geplaatst. Op deze plaats heb-ben we nu een nieuwe transparante lift geplaatst die door de bewoners zeer wordt gewaardeerd.

Koolzaadhof (Nagele)Aan de Koolzaadhof in Nagele hebben we de bestaande woningen gerenoveerd. We isoleerden de gevels en ber-gingen opnieuw. Daarnaast zijn alle kozijnen vervangen en is de vloer geïsoleerd. Ook hier komt dit de woninguit-straling ten goede.

Rivierenbuurt (Emmeloord)Bij 50 woningen in de Rivierenbuurt in Emmeloord is een compleet nieuwe, goed geïsoleerde schil om de woning gezet. Door bijvoorbeeld toevoeging van zonnepane-len en een warmtepomp kan de woning in de toekomst energieneutraal gemaakt worden. We hebben het dak, de vloer en de gevels geïsoleerd. Verder zijn de oude kozij-nen vervangen door nieuwe met HR+++ glas. Tenslotte installeerden we een warmteterugwinsysteem en vervin-gen we de radiatoren voor laagtemperatuurradiatoren. Dit project is gestart in maart 2017 en is in december afgerond. Hiermee was een bedrag van ruim ¤ 5 miljoen gemoeid. De woningen hadden een energielabel van D/E en hebben na de ingreep allemaal een energielabel A. Dit project leidt tot lagere woonlasten voor de bewoners.

Bij woningen in de Rivierenbuurt in Emmeloord is een compleet nieuwe, goed geïsoleerde schil om de woning gezet.

33

34 35

Sinds 2015 wordt voor bepaling van het aantal punten in het Woning-WaarderingsSysteem (WWS) de Energie-Index (EI) gehanteerd. De waarde van de EI is onderverdeeld in 9 klassen. De nieuwe grenzen van deze EI-klassen voor toekenning van WWS-punten komen overeen met de eerdere grenzen van de Energiela-bels zoals die tot 1 januari 2015 wer-den berekend.

De tabel hiernaast laat de resultaten van de energiemaatregelen zien. DoelstellingDe woningcorporaties hebben in het Convenant Energiebesparing Huur-sector afgesproken om eind 2020 een gemiddelde EI van 1,4 te beha-len. Dit geldt voor de gehele corpo-ratiesector.

Het gemiddelde van onze huidige woningvoorraad is berekend aan de hand van de EI voor woningen die vanaf 2015 zijn opgenomen en de geschatte EI voor woningen die vóór 2015 zijn opgenomen. Bij deze schattingen gaan we uit van het ge-middelde van de betreffende EI-klas-se. Hieruit komt voor ons bezit een gemiddelde EI van 1,43 (per 31 de-cember 2017).

Wanneer we de woningen die voor 2018 tot en met 2020 staan gepland voor energetische maatregelen, verbete-ren naar een EI van 1,15 (Energielabel A) dan wordt de gemiddelde EI van ons totale woningbestand ongeveer 1,29. Hierbij houden we geen rekening met nieuwbouw en ook niet met het feit dat we een aantal woningen niet met gangbare maatregelen tot deze EI-score kunnen ver-beteren.

In de Energie-Index behoort Mercatus nu al tot de top 15% van de woningcorporaties in Nederland. Gegeven ons oudere woningbezit zijn we daar trots op. En wij gaan verder op weg naar energieneutraliteit.

WoonlastenberekeningOp basis van het energielabel en de gezinssamenstelling maakt Mercatus voor elke nieuwe huurder een woonlas-tenberekening. De berekening geeft nieuwe huurders een indicatie van de kosten voor het energie- en waterver-bruik en de gemeentelijke belastingen. Nieuwe huurders krijgen van Mercatus informatie over WoonEnergie. Deze energieleverancier zet hun stroom en gas af via de wo-ningcorporaties en garandeert dat zij bij de goedkoopste drie leveranciers van Nederland behoort. Overigens heb-ben bewoners de vrije keuze voor hun energieleverancier.

SchaliegasNoordoostpolder is een van de drie locaties in Nederland die aangewezen is voor proefboringen naar schaliegas. Mercatus is tegen deze boringen, omdat het leidt tot eco-nomische schade, omdat het de transitie naar duurzame energiewinning vertraagt en omdat het gepaard gaat met grote (gezondheids)risico’s. Alleen al de directe schade voor Mercatus kan oplopen tot ¤ 60 miljoen, vanwege de lagere vastgoedwaarde. Daarnaast hebben de geplan-de 40 boorlocaties een enorm effect op de verhuur- en verkoopbaarheid en de leefbaarheid in ons werkgebied. Mercatus heeft zich aangesloten bij Tegengas. Dit is een samenwerkingsverband van het bedrijfsleven, maat-schappelijke organisaties en bewoners die het boren naar schaliegas in Noordoostpolder wil tegenhouden. Tegen-gas informeert en communiceert met de bevolking en het bedrijfsleven over de schaliegasboringen, zodat er een breed draagvlak tegen de schaliegasboringen ontstaat. In het afgelopen jaar heeft Tegengas zich met name gericht op de beïnvloeding van de politiek. Mede door de inzet van Tegengas keren steeds meer partijen zich tegen deze vorm van gaswinning. De commerciële gaswinning is in ieder geval uitgesteld tot na 2023, het laatste jaar van het energieakkoord. In 2017 waren er weinig nieuwe ontwik-kelingen. Wel is vanuit Tegengas het Netwerk Energie-neutraal NOP ontstaan.

MAATREGELEN

EN

Wij stimuleren huurders om aan energiemaatregelen deel te nemen. Dit zorgt voor een verla-ging van de woonlasten. Wij kiezen ervoor om huurders maar gedeeltelijk te laten betalen voor de kosten van de energiemaatregelen. We berekenen de huurprijs bij mutatie opnieuw. In het aantal punten van het WoningWaarderingsSysteem (WWS) werkt het verbeterde energielabel dan door.

Verdeling EI-klasses eind 2017

Resultaten van de energiemaatregelen

37

We blijven ons samen met onze netwerkpartners en bewoners inzetten voor leefbare straten en buurten in ons werkgebied. Onze taak is wat beperkter dan vroeger, maar toch vinden we dit een belangrijk onderdeel van ons werk. We ondernemen actie bij overlast en klachten en signaleren situaties waar hulp nodig kan zijn.

TuinaanpakWe willen bewoners er bewust van maken waarom tuin-onderhoud belangrijk is voor de leefbaarheid in de buurt. Een verzorgde tuin ziet er beter uit, nodigt uit om de om-geving schoon en heel te houden, en buurtbewoners er-varen minder overlast. Door de rondes van onze wijkmeesters komen we in contact met bewoners. Zij komen mensen tegen die hun tuin niet meer kunnen of niet willen onderhouden. Met beide groepen gaan we in gesprek om tot een oplossing te komen. We brengen mensen die hun tuin niet meer kunnen onderhouden in contact met de buurtwerker. Die verwijst ze bijvoorbeeld door naar Stichting Present die hen eventueel hulp kan bieden bij klussen of we zetten het netwerk van de bewoner op een andere manier in. Op die manier hebben we meerdere bewoners kunnen helpen met een verzorgde tuin. Bij twee bewoners die hun tuin zelf niet meer konden onderhouden, hebben wij dit gedaan. Onze wijkmeesters geven complimenten aan bewoners die hun tuin wel goed onderhouden.Ook was er weer de jaarlijkse Groendag die Mercatus sa-men met Carrefour organiseert. Leerlingen volgden een maatschappelijke stage en voerden daarin tuinonder-houd bij bewoners uit: bij 16 huurders van Mercatus zijn de tuinen opgeknapt.

Aan de Lange Dreef in Emmeloord hebben we de voor- en achtertuinen grondig opgeknapt. Dit is samen met de bewoners gebeurd. Er is overal een haag langs voortuinen geplant om de eenheid te vergroten. Het bleek noodza-kelijk om hierin het voortouw te nemen, omdat bewoners na de omvangrijke renovatie onvoldoende activiteiten ondernamen om het buitenaanzicht op te pakken. Ook hebben we bomen in achtertuinen verwijderd waarvan onduidelijk was wie de eigenaar was.

OverlastHet aantal overlastklachten waarbij meerdere huurders zijn betrokken, bedraagt in 2017 47. Daarnaast zijn er nog 43 overige overlastzaken geweest. Mercatus heeft daar-naast, vanuit eigen waarnemingen, voordat dit gemeld is, 36 leefbaarheidszaken geregistreerd. Het overheidsbe-leid in de scheiding van wonen en zorg speelt duidelijk mee bij deze klachten. De beperkte zelfredzaamheid en doordat sommige mensen minder goed zijn in de soci-ale omgang speelt hierbij een rol. Het wijkteam pakt de klachten die een sociaal aspect hebben, regelmatig op. Dit zijn intensieve trajecten die veel tijd vragen. Door meer in de wijk aanwezig te zijn, merken we dat be-woners klachten sneller melden. Dit helpt ons om deze klachten in een vroeg stadium op te pakken.

Woningvoorraad op maatBijzondere situaties vragen om een snelle reactie. In 2017 hebben we onze voorraad versneld uitgebreid om in te spelen op de toestroom van statushouders. Zodat de zoektijd voor de reguliere woningzoekenden niet zou oplopen.Meerdere oplossingen zijn toegepast om snel woningen beschikbaar te krijgen. Zo is op een aantal plekken waar al een woonbestemming was, versneld nieuwbouw gere-aliseerd met conceptwoningen.

Aan de Lange Dreef in Emmeloord hebben we de voor- en achtertuinen grondig opgeknapt. Er is overal een haag langs voortuinen geplant om de eenheid te vergroten.

36

38

Daarnaast zijn woningen die bestemd waren voor sloop en al leeg waren, alsnog geschikt gemaakt voor tijdelijke verhuur. Tenslotte hebben we meerdere woningen ge-schikt gemaakt voor kamerbewoning. Voor statushou-ders, maar ook voor kamers voor begeleid wonen.

Hoewel de instroom in 2017 ook heel snel stopte, zijn het maatregelen die we in een volgende onverwachte situ-atie, die vraagt om snelle huisvesting, weer toe kunnen passen.

BewonersparticipatieOm de centrumschil van Emmeloord aantrekkelijker te maken en te houden, begonnen we al in 2016 met wijk-gesprekken. Dit deden we samen met de gemeente. Onderdeel waren ook gesprekken met huurders over de toekomst van hun woningen. We hebben deze gesprek-ken en huurdersparticipatie in Centrum-West begin 2017 positief afgerond.

In Tollebeek begonnen we in 2016 met huurdersparti-cipatie. Het ging onder andere over renovatie en sloop. Samen met de bewoners hebben we eind 2017 besloten hoe we deze projecten aanpakken. Een blok woningen aan de Wissel 19-29 wordt gesloopt en hier volgt een nieuwbouwproject. Voor 11 woningen aan de Nimrod-straat is het voorstel renovatie, maar dit moet nog blijken uit een proefproject van 2 woningen aan de Wissel. Als blijkt dat renovatie een goede oplossing is voor de tech-nische klachten dan voeren we dit op dezelfde manier uit aan de Nimrodstraat. Bij de overige complexen is er spra-ke van regulier onderhoud aangevuld met energetische maatregelen.

Ook in Espel heeft een bewonersparticipatietraject gelo-pen. Verschillende woningblokken krijgen een renovatie of worden na energetische maatregelen doorgeëxploi-teerd. 15 woningen aan de Bredehof worden in 2019 en 2020 gesloopt. Hiervoor worden 10 woningen terugge-bouwd.

Eind september organiseerden we in Marknesse een klusdag. Dit deden we samen met Dorpsbelang, IGW partners en vrijwilligers. Samen met deze partijen hielden we ook een wijkschouw. Onze wijkconsulent is regelma-tig aanwezig bij de bijeenkomsten van de contactgroep. Zo blijven we goed op de hoogte.

Andere leefbaarheidsactiviteiten en gesprekkenWe voerden over een groot aantal andere onderwerpen gesprekken met bewoners of zetten activiteiten op, zoals:• Afronding renovatieproject Koolzaadhof, gericht op

oudere bewoners met een zorgvraag.• Gesprekken met bewoners van de flats Hulkesteijn,

Nijenbeek, Old Putten en Verlehorst in Revelsant over duurzame energie. Dit vooruitlopend op de plannen om in 2019 de 4 flats aan de Urkerweg sa-men met ‘de verduurzamers’ te voorzien van fossiel-vrij gas. Dit project is gestart vanuit een overleg met de gemeente Noordoostpolder en Liander. Door het ontbreken van verbinding en leefbaarheidsproble-men is er veel inzet nodig om de bewoners mee te krijgen met de plannen. Er worden verschillende en alternatieve ideeën ingezet om bewoners te stimule-ren en tot eigen initiatieven aan te zetten.

• Tijdelijke verhuur aan statushouders van sloopwo-ningen Breestraat in Marknesse.

• In nauw overleg met bewoners bekijken of moder-niseringsplan Hoogzijde gewijzigd kon worden naar sloop/nieuwbouw.

• Bijeenkomsten met bewoners in Luttelgeest over de verdere aanpak van een aantal complexen en de keu-ze daarin.

Voor leefbaarheidsprojecten was in 2017 een budget van ¤ 183.000 beschikbaar. Er is ¤ 150.000 besteed.

Tweede kansbeleidMercatus heeft een tweede kansbeleid. Hiermee hel-pen we ex-huurders waarvan om verschillende redenen (huurachterstand/ontruiming/overlast/multiproblema-tiek) een eerdere huurovereenkomst is beëindigd. Met dit beleid - inclusief begeleiding - kunnen deze mensen toe-

werken naar uiteindelijk zelfstandige huisvesting. Hiervoor werken wij sa-men met het Leger des Heils, ’s Hee-renLoo, Triade en Kwintes. Ze huis-vesten bijvoorbeeld mensen door een omklapconstructie: de instelling huurt bij ons een woning waarbij hun cliënten de bewoners worden. Als blijkt dat het zelfstandig huren van een woning goed verloopt, wordt de overeenkomst “omgeklapt”: dit bete-kent dat de cliënten zelf huurders van Mercatus worden.

In 2017 zijn drie omklapovereen-komsten afgesloten met Kwintes. Tien overeenkomsten zijn weer over-gegaan op de reguliere huurder. Aan Kwintes stellen we woningen aan de Sondelstraat beschikbaar voor bege-leid wonen. Ook werken wij samen met diverse partijen waar wij voor huisvesting gebruik maken van een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden. Deze kunnen bestaan uit afspraken over begeleiding en/of hulpverlening.In 2017 verhuurden we ook enkele woningen aan tweedekansers of als bijzondere verhuringen, bijvoorbeeld aan ex-gedetineerden of mensen met een psychiatrische achtergrond.

Er worden verschillende en alternatieve ideeën ingezet om bewoners te stimuleren en tot eigen initiatieven aan te zetten.

39

Gesprekken met bewoners van de flats Hulkesteijn, Nijenbeek, Old Putten en

Verlehorst in Revelsant over duurzame energie.

We willen zo klantvriendelijk mogelijk werken en onze dienstverlening blijven verbeteren. Onderzoek helpt ons daarbij. We willen open en duidelijk zijn in contacten met huurders en woningzoekenden.

Metingen klanttevredenheidDe benchmark van Aedes is het afgelopen jaar uitgebreid met meerdere scores. Naast het huurdersoordeel en de bedrijfslasten worden nu ook duurzaamheid en de on-derdelen onderhoud en verbetering gemeten.Mercatus scoort een B op zowel huurderstevredenheid als op bedrijfslasten en een A op duurzaamheid. De me-ting op onderhoud en verbetering laat zien dat wij lande-lijk bij de 10% corporaties horen die hieraan het meest uitgeven.

Huurders beoordeelden ons met een 7,5 voor het betrek-ken van de woning (2016: 7,4), 7,8 voor het verrichten van een reparatieverzoek (2016: 7,4) en 7,3 voor het ver-laten van de woning (2016: 6,7). Dit zijn duidelijk betere resultaten dan in 2016, maar net niet genoeg voor een A-score.

Met de hoge investeringen en onze ambities kiezen we er niet voor om te streven naar de laagste bedrijfslasten. Dan zouden we een beheercorporatie moeten worden. Uiteraard mikken we wel op zo laag mogelijke lasten waarbij we klantvriendelijk werken altijd voorop stellen.

Ook in 2017 lieten we de klanttevredenheid digitaal me-ten. Er wordt een vragenlijst per e-mail verstuurd en de ingevulde enquêtes worden geautomatiseerd verwerkt. De metingen sluiten aan op de Aedes benchmark.

GeschillencommissieHuurders kunnen bij de onafhankelijke geschillencom-missie terecht als ze vinden dat Mercatus een klacht vol-gens hen niet correct heeft behandeld. In 2017 is er bij de commissie één zaak ingediend. Mercatus is hierbij in het gelijk gesteld.

De geschillencommissie bestaat uit:• De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter).• De heer A.W.J. de Bruijn (lid, voordracht namens

Stichting Huurdersbelang Mercatus).• Mevrouw S. Goedhart (lid, voordracht namens Mer-

catus).

Wij volgen het standaard reglement van brancheorgani-satie Aedes.

De meting op onderhoud en verbetering laat zien dat wij landelijk bij de 10% corporaties horen die hieraan het meest uitgeven.

40 41

42

OPEN

HEID KEUZE

toekomst-bestendig

zijncontactenverdiepen

invloed geven

? - eerste waarheid eerst

- feedback

rood luisteren groen luisteren

BEWUSTWORDING

0 9

- inclusie- grip- openheid 0 9

0 9

cirkel van

invloed

1e 2e

3e

4e

thuisbasis om te leven

WAAROM

HOE

WAT

onze taak

antiteitkw

dbetaalbaarhei

taliteikw

Aspiratiewaarden

Ankerwaarden

Kernwaarde

Gewenst en voor de toekomst

Huidige waarden, sterk herkenbaar, belangrijk om vast te houden

Hiermee zijn we echt onderscheidend








Symbolen kernwaardenhuisno-nonsense realistisch deskundig vooruitstrevend verbindend


BLABLA

Afgelopen jaar was een jaar waarin de visie Samen Buurten in communicatie letterlijk verder vorm kreeg. Daarnaast lag voor communicatie de focus op verder professionaliseren van social media.

Communicatie Samen BuurtenIn 2017 hebben we bovenstroom- en onderstroomac-tiviteiten ontplooid om ervoor te zorgen dat Mercatus zijn visie daadwerkelijk leeft. Naast de trainingen en het werken met de bedrijfscoach, is er vooral ingezet op het beleven van Samen Buurten.

De objectieve en zichtbare bovenstroom bevat het be-wuste en formele proces van organiseren. In de sub-jectieve en minder zichtbare onderstroom spelen de onbewuste processen een rol. Door deze stromen te ver-binden ontstaat er energie binnen de organisatie om te

kijken naar wat er echt nodig is om onze visie tot leven te brengen.

BovenstroomIn de bovenstroom is vooral de projectstijl doorgevoerd in kantoor en is Ons Buurthuis ontstaan en ingericht. In ons kantoor staat een wand waar iedereen vragen kan stellen aan collega’s en er plek is om het gesprek hierover aan te gaan. Daarnaast hangt “De kettingkast” in ons kantoor. Hierin is de Golden Circle van Simon Sinek ver-werkt, maar ook het kernwaardenhuis, de pijlers en een overzicht van de handvatten uit de workshops met de

bedrijfscoach. Ons Buurthuis is ontstaan als basis van de visie Samen Buurten. Ons Buurthuis vertelt het verhaal van de visie. Daarnaast is het een plek om eens op een andere manier te werken.

OnderstroomIn 2017 is de onderstroom voortgezet. Leden van de on-derstroom luisteren welke sentimenten er in de organi-satie zijn en organiseren hiervoor activiteiten die passen in de drie pijlers van Mercatus: invloed geven, contact verdiepen en toekomstbestendig zijn. Daarnaast zet de onderstroom zich in om de sentimenten bij Mercatus op een positieve manier te beïnvloeden. Dit doen ze door onder andere zelf een positieve houding aan te nemen, teambuilding te faciliteren en het gesprek aan te gaan bij positieve en negatieve reacties.

FocusgroepOm ervoor te zorgen dat Samen Buurten op de agenda blijft en er samenhang is in de activiteiten, bestaat er de focusgroep Samen Buurten. Deze groep bestaat uit het managementteam, P&O-adviseur, een beleidsmedewer-ker en de communicatieadviseur. In deze groep is het de taak van de P&O-adviseur, beleidsmedewerker en com-municatieadviseur om het managementteam scherp te houden. Dit gebeurt door te kijken met een bredere blik, het afgeven van signalen en hen te voeden met voorbeel-den en gebeurtenissen.

Social mediaOm de inzet van social media te professionaliseren, heb-ben we in 2017 een aantal acties ondernomen. Zo heb-ben het secretariaat en onze medewerker bedrijfsonder-steuning een training social media gevolgd. Daarnaast is Mercatus in 2017 gebruik gaan maken van Obi4wan voor de monitoring van social media. Obi4wan combineert

43

45

monitoring en webcare in één systeem. We hebben er verder voor gekozen om de webcaretaken te verdelen in de organisatie. De reguliere vragen worden beantwoord door de medewerkers woonservice en zaken over het be-leid van de organisatie pakt het secretariaat op.

Mercatus is actief op Facebook, Twitter en YouTube. In 2017 is het aantal likes op Facebook gestegen van 358 naar 620 en het aantal volgers op Twitter van 415 naar 519. YouTube blijven we gebruiken om te laten zien wat Mercatus doet. Op dit moment doen we dit vooral op het gebied van nieuwbouw- en onderhoudsprojecten.

Sponsoring / Samen Wonen FondsIn het Samen Wonen Fonds, dat wij gezamenlijk met de Stichting Huurdersbelang Mercatus beheren, ondersteu-nen we sinds 1 juli 2016 initiatieven van huurders gericht op de eigen woning en woonomgeving.In 2017 zijn 6 aanvragen ingediend, waarvan er 2 ge-honoreerd zijn. Dit zijn de aanvragen van Wijkplatform Emmeloord en Activiteitencommissie De Reiger voor een totaalbedrag van ¤ 450.

Daarnaast dienen we nog een aantal lopende sponsor-contracten uit, maar er worden geen nieuwe sponsorcon-tracten afgesloten. Aan de genoemde lopende contrac-ten hebben we ¤ 4.000 uitgegeven.

Lopende contracten

Bronnaam Omschrijving Bedrag in ¤

Stichting Balansruiters bijdrage 2017 500,00

Museum Nagele sponsoring 3.000,00

Bewoners Kometenlaan/Philadelphia sponsoring 2016/17 500,00

4.000,00

Wijkplatform Emmeloord Samen Wonen Fonds 200,00

Activiteitencommissie De Reiger Samen Wonen Fonds 250,00

Totaal 4.450,00

44

Ons Buurthuis

46 47

ONZE

IN 2017

Met 56 medewerkers hebben we samen uitvoering gegeven aan alle activiteiten in 2017. Van de verhuur en klantcontacten tot de uitvoering van het dagelijks onderhoud, het toezicht houden en voorbereiden van de onderhouds- en duurzaamheidsprojec-ten, het voorbereiden en begeleiden van nieuwbouwprojecten en de participatie en leefbaarheid in de wijk. Maar ook het werk dat minder zichtbaar is: de beleidsvorming, de administratieve verwerking en de ondersteuning van de organisatie.

48

Onze vernieuwde organisatie werkt constant aan verbetering van de efficiëncy en effectiviteit en is financieel gezond. Natuurlijk is een organisatie nooit ‘af’. We blijven dus werken aan een verdere professionalisering waarbij contact met de bewoner centraal staat. We leveren daarbij maatwerk als dat nodig is.

EFFICIËNTE

Samen BuurtenIn 2016 begonnen we met onze toekomstvisie ‘Samen Buurten’. Wij hebben nadrukkelijk de ambitie uitgespro-ken om de contacten met onze bewoners verder uit te diepen. We willen hen helpen om een zo prettig mogelijk bestaan op te bouwen door hen een thuisbasis om te le-ven te bieden. Dat betekent dat we meer en meer het gesprek met el-kaar aangaan. Ook intern. We kunnen van elkaar leren om elke dag beter te worden. Want als wij beter wor-den, worden onze bewoners daar ook beter van. Om dit proces vorm te geven, zijn we in 2017 gestart met een intern traject. We hebben een coach aangetrokken die ons begeleidt bij de stap naar een organisatie waarin alle medewerkers meedenken en meepraten over zaken die van invloed zijn op ons werk. Nu en in de toekomst.Belangrijk onderdeel van onze nieuwe werkwijze zijn de weekstarts. Om onze dienstverlening zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag van onze bewoners en zelf zo prettig mogelijk ons werk te kunnen doen, is een goede afstemming onontbeerlijk. Een weekstart biedt een vast moment en een structuur om in korte tijd (maximaal een half uur) ons dagelijks werk met elkaar door te nemen. Medewerkers geven aan waar ze tegenaan lopen en wat er kan worden verbeterd. Daarnaast bespreken ze met el-kaar wat er de komende week moet worden gedaan om onze doelen te bereiken. Alle afspraken noteren we kort en bondig op een weekstartbord. De betrokken managers communiceren deze, waar nodig, naar het mt.

IntegriteitIn 2016 heeft Mercatus de integriteitscode en de klok-kenluidersregeling geactualiseerd. In de integriteitscode beschrijven we wat we verstaan onder integriteit en waar onze grenzen liggen. Omdat we niet willen dat onze af-spraken een ‘papieren tijger’ zijn, is het goed om regel-matig met elkaar te bespreken hoe we over verschillende vraagstukken denken.

In 2017 hielden we op twee momenten een workshop voor al onze medewerkers om zicht te krijgen op mo-gelijke dilemma’s en over het maken van keuzes tussen bijvoorbeeld eigen belang en algemeen belang. De work-shops werden begeleid door Bureau Integriteit Neder-landse Gemeenten (BING). Naast ruim 50 medewerkers namen ook ook de leden van de raad van commissaris-sen deel.

Inzet persoonlijke coachesBij Mercatus hechten we eraan dat onze medewerkers zichzelf kunnen ontwikkelen. De afgelopen jaren vragen steeds meer collega’s om begeleiding van een coach. Deze kan bij diverse vragen worden ingezet, zoals loop-baanbegeleiding, persoonlijke effectiviteit of re-integra-tie.In 2017 lieten diverse medewerkers zich bijstaan door een coach. We vinden het belangrijk dat coaching een bijdrage levert aan het functioneren en persoonlijke groei. Het opstellen van persoonlijke leerdoelen is dan ook het begin van een persoonlijk ontwikkeltraject.

Personeel

Ziekteverzuim Het ziekteverzuim daalde in 2017 flink, van 8,14% naar 2,90%. De ziekmeldingsfrequentie is ook gedaald van 0,96 naar 0,7. Circa 20% van alle collega’s heeft zich meer dan eenmaal ziek gemeld. In 2016 was dat nog ruim 25%. Met een ziekteverzuimpercentage van 2,9% en een meldingsfrequentie van 0,7 blijven we binnen onze doelstelling van respectievelijk 4,3% en 1,1.In 2016 waren er meerdere ziekmeldingen met een lange doorlooptijd. In 2017 was dit veel minder aan de orde. Daarnaast proberen we met inzet van leidinggevenden en externen het ziekteverzuim te voorkomen en in duur te beperken.

Nieuwe ArbowetSinds 1 juli 2017 is er een nieuwe Arbowet. Met deze nieuwe wet wordt de betrokkenheid van werkgevers en werknemers bij de arbodienstverlening vergroot en staat preventie nog meer centraal. Zo is de positie van de preventiemedewerker (bij Mercatus de P&O-adviseur) versterkt, heeft de or een grotere rol bij het arbobeleid gekregen en zijn de randvoorwaarden voor het handelen van de bedrijfsarts aangescherpt.Waar nodig hebben wij ons verzuimreglement aange-past. Onze medewerkers kunnen dit reglement terug-vinden in het organisatiehandboek. De wijzigingen zijn vooraf afgestemd met de ondernemingsraad.

AutomatiseringMercatus heeft in 2017 verschillende updates, verbete-ringen en uitbreidingen van ict-systemen en applicaties doorgevoerd. Ze vloeien voort uit het ict-beleidsplan, dat jaarlijks wordt herijkt. Zo zijn we overgegaan op de nieuwste release van het ict-systeem Empire. Begin 2017 zijn we live gegaan met de planning en onderhoudsap-plicatie Connect-It. Eind 2017 zijn we gestart om in mei 2018 te voldoen aan de privacyregels zoals opgenomen in de Algemene Verordening Gegevensbescherming.

Aantal medewerkers in dienst 56

Aantal vrouwen 26

Aantal mannen 30

Aantal fte’s bezet 51,6

Fulltime 39

Parttime 17

Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst 47,6

Vrouwen 44,1

Mannen 50,7

Medewerkers vertrokken 6

Medewerkers nieuw 5

Bij Mercatus hechten we eraan dat onze medewerkers zichzelf kunnen ontwikkelen.

49

51

Maatschappelijk Verantwoord OndernemenIn 2017 participeerde Mercatus, samen met andere be-drijven uit de Noordoostpolder, in een challenge ‘Maat-schappelijk Verantwoord Ondernemen’ (MVO). Thema’s die daarbij aan de orde kwamen zijn: bestuur van de or-ganisatie, mensenrechten, arbeidspraktijk, milieu, eerlijk zaken doen, consumentenaangelegenheden en betrok-kenheid bij de ontwikkeling van de gemeenschap. Vanuit de challenge op basis van ISO 26000, hebben we een MVO-actieplan opgesteld met punten waaraan we de komende jaren verder invulling willen geven. Dat is geba-seerd op de visie zoals beschreven in het kader (rechts).

Vanuit het actieplan zijn o.a. de volgende zaken opgepakt:• Opstellen van een directieverklaring.• Aanstellen van een medewerker met een afstand tot

de arbeidsmarkt. Dit is per 1 februari 2018 gebeurd.• Thema armoede nog nadrukkelijker een plek geven

door deelname in het plaatselijke netwerk ‘Krachtig tegen Armoede’ en door ons huurprijsbeleid. We doen het ook door het vroegtijdig signaleren en be-spreken van huurachterstanden, samenwerking met andere partijen en door huisuitzettingen vanwege betaalachterstanden te minimaliseren.

• Voor 2018 staat onze inkoop op de agenda (eer-lijk, regionaal, social return), net als de invloed van stakeholders, privacywetgeving, het bieden van stageplekken en gezondheids- en veiligheidsma-nagement.

Risico’sIn de bedrijfsvoering zijn altijd risico’s aanwezig. Het be-heersen van de risico’s hangt nauw samen met de risi-cobereidheid van een organisatie. Mercatus heeft haar risicobereidheid geformuleerd op een viertal onderdelen: financieel, klant, veiligheid en integriteit.

De belangrijkste risico’s zijn als volgt weer te geven:

Markt voor sociale huurwoningenDe ontwikkeling van de markt hangt vooral samen met economische omstandigheden. In een hoogconjunctuur daalt de omvang van de doelgroep en in een laagconjunc-tuur stijgt deze. De markt is beperkt in omvang door een strikte naleving van de inkomensgrens voor sociale huur en de focus van Mercatus op deze markt, maar groeit door de instroom van statushouders en arbeidsmigran-ten. Onze vastgoedportefeuille wordt jaarlijks getoetst aan de marktomstandigheden en het vastgoedbeleid wordt hierop indien noodzakelijk aangepast. Prestatie-in-dicatoren, zoals de zoektijd, leegstand en acceptatiegraad, worden constant gemonitord en ontwikkelingen

OndernemingsraadDe ondernemingsraad (or) was in 2017 opnieuw een belangrijke gesprekspartner voor de bestuurder. Zoals vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst denkt de or actief mee over relevante beleidszaken. Het is na-drukkelijk niet de bedoeling dat de or volledig uitgewerk-te adviesaanvragen krijgt, waardoor ‘meedenken’ niet meer nodig is. De or wordt vanaf het begin bij de plannen betrokken.In de zes overlegvergaderingen met de directeur-be-stuurder kwam in 2017 een breed scala aan onderwerpen voorbij. De ondernemingsraad dacht mee over allerlei ar-beidszaken en –voorwaarden, de consequenties van de veegwet Wonen, de overgang naar een stichtingsvorm, de meerjarenbegroting en het werkplan en de begroting van 2018.

In de or hebben vijf medewerkers zitting. Elke twee jaar is (ongeveer) de helft van de ondernemingsraad aftredend en herkiesbaar.

De samenstelling van de or is eind 2017 als volgt:• mevrouw O. van der Meijden• mevrouw J. Schuur• de heer S. Eising• de heer D. Grouwstra• de heer J. Dittmar

worden gevolgd zodat vroegtijdig kan worden ingegre-pen. Risico’s in de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten zitten vooral in de behoefte qua aantal, type en huurprijs. Vooral in de dorpen is de vraag een aandachtspunt.

Markt voor zorg, maatschappelijk en commercieel vastgoedHet aandeel van Mercatus in deze markt is relatief be-perkt, maar met name in gezinsvervangende huizen is de afgelopen 10 jaar nog veel gerealiseerd. Met de scheiding van wonen en zorg en de veranderde regelgeving voor zorginstellingen wordt het risico voor ons ook groter. In de zorgsector is schaalvergroting weer nadrukkelijk aan de orde, hetgeen risico’s oplevert voor het kleinschalig zorgvastgoed. In het zorgvastgoed is de locatie Reijder-haven een risico, omdat Stichting Philadelphia Zorg deze locatie in heroverweging heeft en de alternatieve aanwendbaarheid beperkt is. In het zorgvastgoed zijn sowieso nieuwbouwplannen van zorgpartijen een risi-co, wanneer dit gepaard gaat met een opzegging van de huidige huurcontracten. We onderhouden daarom nau-we contacten met de zorgpartijen. De locatie Klutenweg 37-II is vanuit risico-overwegingen in 2017 verkocht. In het maatschappelijk en bedrijfsmatig vastgoed liggen de meerjaren-risico’s met name bij het bedrijvendeel van de flat aan de Saturnusstraat, een supermarkt in Espel en Het Saalicon in Creil. We overwegen de verkoop van de supermarkt. Met de raad van commissarissen zijn in 2017 het bijzondere vastgoed en de beheersingsmaatre-gelen beoordeeld.

Mercatus is als woningcorporatie en maat-schappelijke organisatie nauw betrokken bij en verbonden met de Noordoostpolder en haar inwoners.

50

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Mercatus is als woningcorporatie en maatschap-pelijke organisatie nauw betrokken bij en verbon-den met de Noordoostpolder en haar inwoners. Maatschappelijk verantwoord ondernemen is voor Mercatus een vanzelfsprekendheid en is leidend in de keuzes die wij maken ten aanzien van duurzame ontwikkeling op het gebied People, Planet en Profit.

Mercatus hanteert voor de verantwoording over het maatschappelijk verantwoord ondernemen de standaard ISO 26000. Wij leggen in ons jaar-verslag transparant verantwoording af over ons MVO-actieplan en de behaalde resultaten. Waar wij kunnen, enthousiasmeren en stimuleren wij belangenhouders om net als wij maatschappelijk verantwoord te ondernemen. Dit is onze bijdrage aan de Noordoostpolder. Daar zetten wij ons vol-ledig voor in.

TreasuryDe investeringen nemen in bouwprojecten nemen toe. Dit levert risico’s op voor de financiële positie.Weliswaar is deze ruim, is aanvullend op de meerjaren-begroting ¤ 30 miljoen ter beschikking gesteld en is de leencapaciteit (borgingsruimte) voldoende, toch moeten de risico’s van voldoende financieringsruimte en het tij-dig beschikken over voldoende liquiditeit goed gemoni-tord worden. Daarnaast leidt een lage voorspelkracht van de investeringen tot een risico van overliquiditeit.In de treasurycommissie wordt het risico van de finan-cieringsruimte en de financiële mogelijkheden nadrukke-lijk gemonitord.

FiscaliteitMercatus heeft sinds 2012 een voorziening onderhoud in de fiscale jaarrekening opgenomen. Hoewel dit altijd was toegestaan, ontstaat er nu met de fiscus een interpreta-tieverschil over een juiste toepassing hiervan. Hiervoor gaan procedures opgestart worden. Voor Mercatus ligt hierin een aanzienlijk risico. Als de voorziening onder-houd helemaal niet meer wordt toegestaan, ontstaat een directe belastingplicht van circa ¤ 5 miljoen. Hiermee wordt ook zichtbaar dat onvoorspelbaar overheidshan-delen een groot risico voor ons vormt.

OrganisatieMet de toename van de verschillende nieuwbouw-, on-derhouds- en participatieprojecten ontstaat er ook een risico wat betreft de uitvoering. Met name het risico van een te ambitieuze projectplanning kan leiden tot uitstel en het doorschuiven van projecten. Naast imagorisico’s kan dit ook leiden tot (over) liquiditeit. Het monitoren van de projecten heeft om die reden voortdurend de aan-dacht.

Het monitoren van de risico’s en de beheersingsmaatre-gelen gebeurt periodiek bij alle kwartaalrapportages en bij investeringsbeslissingen.

52

De vereniging van woningcorporaties Aedes introdu-ceerde hiervoor in 2015 een nieuwe Governancecode (gerelateerd aan de nieuwe Woningwet). Mercatus heeft per 1 januari 2017 de aanpassing van processen en docu-menten aan de nieuwe Governancecode en Woningwet afgerond.

De Governancecode geeft richting aan de manier waarop bestuur en de raad van commissarissen functioneren en de manier waarop zij verantwoording afleggen over hun werk. Voorbeeldgedrag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en goede risicobeheersing zijn daarbij kernbegrippen. Door zich te binden aan de Governancecode laten wo-ningcorporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aan-spreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich wil-len verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke commis-sie Governancecode klachten indienen over het handelen of nalaten van woningcorporaties die zijn aangesloten bij Aedes. Huurders en woningzoekenden dienen overigens een klacht in eerste instantie in bij de geschillencommis-sie van hun corporatie.

De code kent de volgende vijf principes:1. Leden van bestuur en rvc hanteren waarden en nor-

men die passen bij de maatschappelijke opdracht.2. Bestuur en rvc zijn aanspreekbaar en leggen actief

verantwoording af.3. Bestuur en rvc zijn geschikt voor hun taak.4. Bestuur en rvc gaan in dialoog met belanghebbende

partijen.5. Bestuur en rvc beheersen de risico’s verbonden aan

hun activiteiten.

Mercatus werkt elke dag aan betaalbare huis-vesting en leefbare buurten. Maar hoe is ons bestuur georganiseerd? En waar zijn wij op aan te spreken? Daarover gaat governance.

53

55

De raad van commissarissen (rvc) heeft verschillende taken: zij houdt toezicht op de besturing van de corporatie, zij is werkgever van het bestuur en staat haar met raad en daad terzijde.

VERSLAG VAN DE

Daarbij stelt de rvc het belang van de woningcorporatie voorop en weegt in aanmerking komende belangen van alle belanghebbenden af. De rvc is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren en beslist over de benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder.Bij het toezicht let de rvc met name op deze punten:• Realisatie van de doelstellingen van de woningcor-

poratie• Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten

van de woningcorporatie• Opzet en de werking van de interne risicobeheer-

sings- en controlesystemen• Kwaliteitsbeleid• Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording

als voorzien in de Governancecode van Woningcor-poraties

• Financiële verslagleggingproces• Naleving van toepasselijke weten regelgeving

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten van Mercatus omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van commissa-rissen.Dit reglement is te vinden op http://www.mercatus.nl/over-mercatus/governance.

In dit verslag, onderdeel van het Mercatus jaarverslag, legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waar-op zij het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.

Voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de rvc de volgende stukken:• Woningwet 2015 en Besluit Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting (BTIV)• Missie en visie van Mercatus en de strategische

doelstellingen• Financiële begroting, de meerjarenbegroting en het

treasuryjaarplan• Investeringsstatuut• Beleidsuitgangspunten• Governancecode 2015

Governancecode, Woningwet en BTIVDe rvc volgt de Governancecode 2015 en conformeert zich aan de Woningwet en BTIV. De diverse aanpassin-gen vanuit de Woningwet en de Governancecode waren per 1 januari 2017 gereed. Een afwijking van de governan-cecode betreft de benoeming van de bestuurder. Deze is destijds voor onbepaalde tijd benoemd.

Profiel commissarissenHet profiel van de leden van de raad van commissarissen kent algemene en competentie-eisen.

Competentie-eisen:De leden zijn of beschikken over:• Authenticiteit• Bestuurlijk inzicht• Helikopterview• Integriteit en moreel besef• Maatschappelijke (omgevings)sensitiviteit en ver-

antwoordelijkheid• Onafhankelijke oordeelsvorming• Vaardigheid als team te opereren• Vakinhoudelijke kennis en visie• Zelfreflectie • Voorzittersvaardigheid (indien van toepassing)

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegd-heden zijn in de statuten van Mercatus omschreven.

54

56 57

De heer prof. dr. D.M. Swagerman (1949), lid• Voorzitter auditcommissie• Benoemd op voordracht van de Stichting Huurders-

belang Mercatus• Functies buiten Mercatus: honorary hoogleraar aan

de faculteit Economie en Bedrijfskunde, Rijksuni-versiteit Groningen, managementconsultant (D.M. Swagerman Advies bv)

• Expertise: bedrijfseconomie, financiën en control

Nevenfuncties:• visiteur Flex pensioenfonds• lid RvT Duo pianofestival, Amsterdam• Bestuurder Stichting administratiekantoor B&B

Blauwkuip BV Jaar eerste benoeming: 2015, aspirant-lid vanaf 1 oktober 2014Jaar herbenoeming: 1 januari 2018Aftredend: 1 januari 2022 Behaalde PE punten t/m 2017: 51

De heer A. Leijenaar (1962), lid• Lid remuneratiecommissie• Benoemd op voordracht van de Stichting Huurders-

belang Mercatus• Functies buiten Mercatus:, rector/bestuurder Emel-

werda College, directeur/bestuurder Berechja Colle-ge

• Expertise: sociaal-maatschappelijk

Nevenfuncties:• Bestuurslid van en trainer bij Fricolore Akademy

Jaar eerste benoeming: 2015Aftredend: 1 januari 2019 en herbenoembaarBehaalde PE punten t/m 2017: 16

Verder is het streven om de rvc zo samen te stellen dat de hieronder genoemde profielen zo goed mogelijk vertegenwoordigd zijn. Bij openstaande functies wordt zorgvuldig afgewogen welk profiel in de vacature wordt opgenomen.• Profiel volkshuisvesting, huurdersparticipatie, huur-

dersvraagstukken• Profiel vastgoedontwikkeling, vastgoedbeheer en

duurzaamheid, assetmanagement• Profiel bedrijfseconomie, financiën en control• Profiel samenlevingsontwikkeling, maatschappelijke

verhoudingen, zorg en welzijn• Profiel governance, algemene kennis van juridische

zaken

SamenstellingDe samenstelling van de raad van commissarissen is als volgt:

De heer ing. G.W. Kamp MSRE (1947), voorzitter• Lid auditcommissie• Functies buiten Mercatus: voormalig vastgoedana-

list Waarborgfonds Sociale Woningbouw• Expertise: vastgoedontwikkeling, vastgoedbeheer,

assetmanagement

Nevenfuncties:• verhuurderslid van de Huurcommissie

Jaar eerste benoeming: 2011Jaar herbenoeming: 2015Aftredend: 1 juli 2019Behaalde PE punten t/m 2017: 77

Mevrouw drs R.N. Heegsma (1970), vicevoorzitter• Voorzitter remuneratiecommisie• Functies buiten Mercatus: interimmanager, organi-

satieadviseur, consultant (H2radvies en Waarde-rend Toezicht)

• Expertise: organisatiekunde/human resource ma-nagement/Governance

Nevenfuncties:• Voorzitter raad van toezicht Flevomeer bibliotheek• Lid raad van toezicht Frion

Jaar eerste benoeming: 2013Jaar herbenoeming: 1 juli 2017Aftredend: 1 juli 2021Behaalde PE punten t/m 2017: 60

Mevrouw J. van der Wiel (1957), lid• Benoemd op voordracht van de ondernemingsraad• Functies buiten Mercatus: adviseur, interim-pro-

fessional in zorgsector en beroepsonderwijs (Enny-ways); manager Zorg & Dienstverlening a.i. De Zijlen (juli 2017 - heden)

• Expertise: integrale duurzaamheid, medezeggen-schap en human resource management, zorg en welzijn

Nevenfunties: • voorzitter stichting Zeilcentrum Grou• lid raad van toezicht stichting OlmenEs

Jaar eerste benoeming: 2015Aftredend: 1 juli 2019 en herbenoembaarBehaalde PE punten t/m 2017: 41

Algemene eisen: • Toont betrokkenheid bij de missie van Mercatus. • Heeft een visie op toezicht, compliance en gover-

nance. • Is actief in of verdiept zich in vernieuwing van het

toezicht. • Heeft kennis van en ervaring met sturings-, inrich-

tings- en verantwoordingsvraagstukken van organi-saties.

• Heeft ervaring met de opzet en uitvoering van inte-griteitsbeleid en risicobeheersing.

• Heeft kennis van relevante weten regelgeving, waaronder tenminste de Woningwet en BTIV 2015.

• Heeft ervaring met besturen van of toezicht houden op woningcorporaties of andere maatschappelijk werkzame instellingen.

• Heeft het kritisch en analytisch vermogen strategi-sche doelstellingen te beoordelen en in hun samen-hang te bezien.

• Heeft een onafhankelijke en positief-kritische hou-ding ten opzichte van het bestuur.

• Is duidelijk en direct, pakt zaken voortvarend en met durf aan, kenmerkt zich door daadkracht en tempo, heeft en behoudt focus.

• Creëert duidelijkheid, zekerheid en betrouwbaar-heid, draagt zorg voor heldere afspraken en toetst het nakomen daarvan, en weet hoe processen in el-kaar grijpen.

• Heeft zicht op en respect voor de onderscheiden rol-len van zichzelf als toezichthouder en het bestuur.

• Heeft een brede maatschappelijke betrokkenheid. • Voelt zich betrokken bij de maatschappelijke vraag-

stukken in de regio, voor zover relevant voor Mer-catus.

• Minstens twee leden wonen of werken in het gebied van Mercatus (of hebben dat recent gedaan) en hebben daar een relevant netwerk. Bij voorkeur is de voorzitter één van deze twee.

• Gedraagt zich als een team, de leden zijn bereid zich in dat team kwetsbaar op te stellen, durven binnen de rvc een afwijkende mening te uiten en zaken ter discussie te stellen.

• Is kritisch met betrekking tot het eigen functioneren, zal dit jaarlijks gezamenlijk evalueren en zal op pro-fessionele wijze gevolg geven aan de uitkomsten van deze evaluatie.

• Is aanspreekbaar voor belanghouders als het gaat om het afleggen van verantwoording over het ge-houden toezicht op het bestuur en het functioneren van de rvc. G.W. Kamp R.N. Heegsma D.M. Swagerman A. Leijenaar J. van der Wiel

58 59

Auditcommissie en remuneratiecommissieDe raad kende in 2017 een tweetal kerncommissies, na-melijk een auditcommissie en een remuneratiecommis-sie. De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van:• werking van interne risicobeheersings- en contro-

lesystemen;• financiële informatieverschaffing;• naleving van aanbevelingen en opvolging van op-

merkingen van externe accountants;• voorgeschreven financiële informatieverschaffing

aan externe toezichthouders.

De auditcommissie bestaat uit de heer D.M. Swagerman (voorzitter) en de heer G.W. Kamp en heeft zeven keer overlegd met het bestuur en de manager belast met fi-nanciën. Daarnaast heeft de auditcommissie vijf keer overlegd met de controller. Onderwerpen hierbij waren de tussentijdse informatievoorziening, de concept meer-jarenbegroting, de concept jaarrekening, de concept be-groting, het treasuryjaarplan, het financieel reglement en de financieringsstrategie. Met de externe accountant is overlegd over het controleplan 2017 en het jaarverslag 2016.

Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant.

In 2015 is BDO, na zorgvuldige afwegingen, benoemd als accountant. In 2017 evalueerde de auditcommissie met de bestuurder en de manager belast met financiën de werkzaamheden van BDO. Dit gebeurde mede om-dat de aanstaande OOB-status van woningcorporaties ons verplicht de fiscale advisering los te koppelen van de controle-opdracht. Uit de evaluatie volgt dat de con-trole-opdracht van BDO gecontinueerd wordt en dat wij, indien dit verplicht wordt, de fiscale advisering elders in gaan kopen.

De remuneratiecommissie heeft de volgende taken:• het doen van voorstellen voor selectiecriteria en

benoemingsprocedure voor leden van de raad van commissarissen en het bestuur;

• het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen;

• werving en selectie van leden van de raad van com-missarissen en het bestuur;

• het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbe-leid;

• het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur;

• de remuneratiecommissie heeft twee keer overlegd, besproken onderwerpen zijn o.a. de herbenoemin-gen van mevrouw Heegsma en de heer Swagerman (zonder hun aanwezigheid) en de zelfevaluatie van de rvc. Aan de herbenoemingen ging een procedure bij de AW, waaronder een fit & propertest, vooraf.

Ultimo 2017 is de samenstelling van de remuneratiecom-missie: mevrouw R.N. Heegsma (voorzitter) en de heer A. Leijenaar.

Vanaf 2018 wordt ook een commissie maatschappij in-gesteld. De taken en samenstelling van deze commissie worden nog verder uitgewerkt.

Beoordeling en variabele beloning bestuurderDe remuneratiecommissie heeft voor het beoordelings-gesprek over het functioneren van de directeur-bestuur-der afzonderlijke gesprekken gevoerd met de leden van het managementteam en de ondernemingsraad. Bij deze gesprekken was de bestuurder niet aanwezig. Mede op basis van deze gesprekken en andere beoordelingspun-ten, is vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. De functie van directeur-bestuurder is ingedeeld in func-tiegroep E van de vigerende beloningscode bestuurders woningcorporaties. Het salarisniveau conform de ar-beidsovereenkomst lag bij de invoering van de nieuwe beloningscode iets boven de indeling in functiegroep E.Omdat de rvc de arbeidsovereenkomst heeft te respec-teren, maar anderzijds oog moet hebben voor afspraken in de code is in goed overleg met de directeur-bestuurder besloten om het bestaande salaris te bevriezen totdat het past binnen de beloningscode.Vervolgens is nadien de Wet Normering Topinkomens door de overheid ingevoerd. De wet wordt gevolgd, dat betekent dat een overgangsregeling wordt gehanteerd van 7 jaar. Met ingang van 1 januari 2018 wordt de be-

loning van de directeur-bestuurder stapsgewijs afge-bouwd.

ToezichtOm de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mon-deling en schriftelijk door het bestuur laten informeren.Hierdoor heeft de raad zicht gekregen in de behaalde re-sultaten ten opzichte van de gestelde doelen, zoals ver-woord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met belangenhouders.

Weten wat er speeltDe raad van commissarissen heeft in 2017 het volgen-de ondernomen om zich op de hoogte te stellen/houden wat er speelt in de omgeving van Mercatus:• Bijwonen van participatiebijeenkomsten.• Aanwezigheid rvc bij bijzondere gebeurtenissen zo-

als de feestelijke start van projecten. • Bijwonen van een bestuursvergadering van Stichting

Huurdersbelang Mercatus.• Bijwonen twee overlegvergaderingen bestuur en on-

dernemersraad.• Regulier overleg met het bestuur en de financieel

manager.• Overleg met de externe accountant. Er is in 2017

overleg geweest met de accountant over de ma-nagementletter, de conceptjaarrekening 2016, het controleplan 2017 en het accountantsverslag over 2016. Dit heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De auditcommissie heeft éénmaal buiten aanwezigheid van het bestuur met de externe accountant gesproken.

• Contact met de verenigingsleden tijdens de Algeme-ne Ledenvergadering en het overleg over de organi-satievorm naar aanleiding van de Veegwet Wonen.

• Volgen van seminars, workshops en cursussen. Door de leden van de raad zijn diverse verdiepingscursus-sen gevolgd en workshops en seminars bijgewoond van o.a. de Vereniging Toezichthouders Woningcor-poraties (VTW). Daarnaast heeft de rvc zelf een dis-cussiemiddag over Ethiek georganiseerd met exter-ne experts.

• Vakliteratuur, zoals het Aedes-magazine en de digi-tale nieuwsbrief van VTW.

In 2017 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden met een externe begeleider, buiten aanwezigheid van de bestuur-der. In deze evaluatie is met name de visie van de raad van commissarissen op het toezicht en het toezichtska-der verder onderzocht.

Permanente Educatie (PE)Vanaf 2015 is de verplichte permanente educatie inge-voerd voor de commissarissen. In 2017 en 2018 moeten de commissarissen 5 PE punten per kalenderjaar be-halen. Indien het verplichte aantal punten niet behaald is, wordt de desbetreffende commissaris aangesproken door de Vereniging Toezichthouders Woningcorpora-ties. De behaalde PE punten staan vermeld bij de com-missarissen onder samenstelling van de raad. Alle leden voldoen ruimschoots aan het minimale aantal verplichte punten.

BestuurMercatus kent een eenhoofdige directie en bestuurder, de heer A. Beurmanjer (1956). De raad van commissaris-sen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeids-voorwaarden voor de directeur-bestuurder vastgesteld. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze afspraken zijn vastgelegd in een remuneratierapport. Dit remuneratierapport is gepubliceerd op de website. Er was in 2017 geen sprake van transacties met tegen-strijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer Beurmanjer bekleedt als relevante nevenfunctie het voorzitterschap van Stichting Leergeld Noordoostpolder.

Ook voor de bestuurder geldt dat hij permanente educa-tie moet volgen. Voor 31 december 2017 moest hij een totaal van 108 PE-punten behalen. Tot en met 31 decem-ber 2017 heeft de heer Beurmanjer 126 punten behaald.

Vergoeding raad van commissarissenDe leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. De vergoeding bedroeg voor 2017 € 10.165 voor de leden en ¤ 15.245 voor de voorzitter. Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Deze beloning voldoet aan de honoreringscode van commissarissen bij woningcorporaties bij een indeling in zwaartegroep E. De beloning is gelijk aan de beroepsregel van de VTW en valt ruim binnen de toegestane vergoe-ding van de Wet Normering Topinkomens.

Ook voor de bestuurder geldt dat hij permanente educatie moet volgen.

Om de toezichthoudende taak goed te kun-nen vervullen, heeft de raad van commissa-rissen zich regelmatig mondeling en schrif-telijk door het bestuur laten informeren.

61

Vergoeding bestuurEr zijn in 2011 nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de overige regelingen van het bestuur. Naast het vaste salaris is er sprake van een vaste onkostenvergoeding en een autoregeling. De pensioenregeling van de bestuurder is overeenkomstig de pensioenregeling voor personeel in dienst van wo-ningcorporaties. Er is geen sprake van een variabele be-loning.De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is opgenomen in het jaarverslag onder ‘Overige informatie’.

WerkwijzeDe raad van commissarissen heeft zeven keer formeel overleg gevoerd met de directeur-bestuurder.Daarnaast is een aantal keer overleg gevoerd over speci-fieke zaken. In de formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen:• Huurverhoging & inkomensafhankelijke huurverho-

ging 2017• Huurprijsbeleid & huursombenadering• Kwartaalrapportages• Financiële meerjarenplanning• Investeringsstatuut• Financieringsstrategie• Treasuryjaarplan• Jaarverslag 2016

• Managementletter en accountantsrapport• Organisatieontwikkelingen• Strategisch voorraadbeleid • Aedes benchmark• Werkplan en begroting 2018• (Nieuwbouw)projecten• Wijziging van vereniging naar stichting • Statuten stichting• Inkoopbeleid• Prestatieafspraken gemeente Noordoostpolder en

st. Huurdersbelang Mercatus • Investeringsruimte • Woonlasten doelgroep

Daarnaast zijn er enkele themabijeenkomsten geweest:• Filosofische denksessie over Ethiek en moreel han-

delen • Assetmanagement met Flevolandse corporaties • Integriteitsessies, voor medewerkers en leden rvc

Verklaring van de raad van commissarissenDe raad van commissarissen heeft ingevolge artikel 25, lid 2 van de statuten het jaarverslag en de jaarrekening 2017 laten onderzoeken door een door de rvc benoemde accountant en heeft kennisgenomen van haar bevindin-gen via de accountantsverklaring, het accountantsver-slag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken met de directeur-bestuurder. Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg, is de raad van commissarissen van mening dat het jaarver-slag 2017 een getrouw beeld geeft van de werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 36a lid 2 van de Woningwet, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

De raad van commissarissen keurt het jaarverslag en de jaarrekening 2017 goed en verleent de directeur-bestuur-der décharge voor het gevoerde beleid in 2017.

Emmeloord, 26 april 2018

De raad van commissarissen:

Ing. G.W. Kamp MSREDrs. R.N. HeegsmaProf. dr. D.M. SwagermanA. LeijenaarJ. van der Wiel

In 2017 heeft een zelfevaluatie plaatsge-vonden met een externe begeleider, buiten aanwezigheid van de bestuurder.

60

62 63

In de kwartaalrapportages staat de begroting tegenover de realisatie als het gaat om de posten uit de balans, de resultatenrekening en de liquiditeitspositie. We monito-ren ook de belangrijkste kengetallen voor de financiële positie. Onze lange termijn financiële positie zien we terug in de financiële meerjarenprognose. Deze wordt jaarlijks herijkt en passen we tussentijds aan bij grote veranderingen in de markt, in ons beleid en bij grote fi-nanciële verplichtingen. Dit hoofdstuk gaat over hoe wij ons financiële rendement meten en onze financiële con-tinuïteit borgen. Uiteindelijk is dat slechts een randvoor-waarde en gaat het om het maatschappelijke rendement. Bij de vierjaarlijkse maatschappelijke visitatie meten we het maatschappelijk rendement.

Financiële kadersMercatus heeft haar financiële kaders opgenomen in het treasurystatuut, het financieel reglement en het investe-ringsstatuut. Het investeringsstatuut is in februari 2017 goedgekeurd door de raad van commissarissen. Op het financieel reglement is een aanvulling gedaan in de vorm van een addendum. Die was nodig vanwege wijzigingen in de Woningwet (Veegwet). De Autoriteit Woningcor-poraties heeft het addendum op 3 oktober 2017 goed-gekeurd. De focus bij onze financiële kaders ligt vooral op het oordeel van belanghebbenden en de normen die zij hanteren voor het leningvolume en op onze kasstro-men en bedrijfslasten. Onze eigen norm is in het alge-

We willen dat onze financiële positie goed blijft. Daarom monitoren we deze voortdurend: vooraf bij de jaarbegroting, de meerjarenbegroting, tussentijds bij de kwartaalrapportages en achteraf bij de jaarrekening.

CONTINUÏTEIT

meen wat strenger dan de norm van de AW. De normen worden jaarlijks bepaald, waarbij we voor de norm voor de ICR en LTV rekening houden met een aantal risico-factoren.Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening toet-sen we de uitkomsten aan de financiële kaders. Op deze manier geven we sturing aan ons financiële beleid.

Verevening van middelenBinnen de corporatiesector vindt verevening van midde-len plaats door de heffing bijzondere projectsteun en de saneringsheffing.Met verevening worden bijdragen van alle corporaties gebruikt voor corporaties met een moeilijke financiële positie of een grote opgave. In 2017 is er geen heffing op-gelegd. Wanneer deze heffing wordt opgelegd, gaat deze via subsidies naar andere corporaties.

Splitsing DAEB en niet-DAEBIn juni 2017 heeft Mercatus een definitief voorstel inge-diend voor de scheiding van DAEB- en niet-DAEB activi-teiten. Een corporatie is verplicht om het bezit te splitsen. Dit kan op een aantal manieren. Woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en een klein aan-deel niet-DAEB-bezit (maximaal 5 procent van de jaar-omzet en maximaal 10 procent niet-DAEB investeringen) hoeven hun activiteiten niet te splitsen. Zij hoeven alleen hun kosten en baten aan het einde van het jaar te schei-den.Mercatus voldoet aan deze voorwaarden voor het ver-licht regime. We hebben daar dan ook voor gekozen. Op het voorstel ontvingen wij op 11 augustus 2017 van de AW een vrijstellingsbesluit DAEB/niet-DAEB.

JaarresultaatDe resultatenrekening over 2017 sluit af met een posi-tief resultaat van ¤ 43,4 miljoen. Ten opzichte van 2016 een stijging met ¤ 33,7 miljoen. Dit verschil is als volgt te verklaren:

• Hogere huuropbrengsten: +¤ 0,8 miljoen.• Hogere verkoopopbrengsten: + ¤ 1,6 miljoen.• Niet gerealiseerde en overige waardeveranderingen:

+ ¤ 39,7 miljoen.• Hogere onderhoudslasten: - ¤ 5,3 miljoen.• Verschil waardeverandering embedded derivaat:

+ ¤ 3,1 miljoen.• Hogere vennootschapsbelasting: -¤ 6,0 miljoen.• Overige directe exploitatielasten -¤ 0,3 miljoen

2017 is het tweede jaar dat de marktwaarde in verhuurde staat wordt toegepast als waarderingsgrondslag voor het materieel vaste actief. Voor vrijwel het hele bezit han-teren we voor de berekening het handboek modelmatig waarderen. Het handboek wordt jaarlijks geüpdatet. In 2017 zien we een sterke stijging van de marktwaarde. Deels verklaarbaar door de algemene stijging van het vastgoed. Dit wordt echt in ons geval met name veroor-zaakt door een andere berekening van de markthuren. Dit heeft een effect van ¤ 18,5 miljoen en wordt vooral veroorzaakt doordat de m2 als uitgangspunt dienen voor de marktwaarde, terwijl dit in 2016 de woz-waarde was. Daarnaast een effect van ¤ 19,6 vanwege een lager in te rekening disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet is volgens het handboek gekoppeld aan de regio, in ons ge-val Flevoland, hoewel de woningmarkt in Noordoostpol-der erg afwijkt van andere delen van Flevoland. Tezamen verklaart dit de grote toename van de marktwaarde.

Eigen vermogenHet eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2017 bedroeg dit ¤ 393 miljoen. Uit-gaande van 4.774 eenheden komt dat neer op ¤ 82.000 per woning. De solvabiliteit bedraagt 79%. Eind 2016 was dit 80%.

Analyse eigen vermogen en maatschappelijke bijdrage Om inzicht te kunnen geven in onze maatschappelijke bijdrage is de waardering van onze vastgoedportefeuil-le een relevant uitgangspunt. De marktwaarde geeft aan welke waarde het vastgoed heeft onder normale marktomstandigheden en wanneer uitgangspunten van-uit de vastgoed-/beleggersmarkt worden gehanteerd.Mercatus heeft echter een sociale huisvestingstaak, waardoor het corporatiebeleid afwijkt van de uitgangs-punten van de vastgoedmarkt en het uitponden een uit-zondering is. De realisatie van de berekende marktwaar-de hangt sterk af van de mogelijkheden die een corporatie heeft om haar beleid te laten aansluiten bij de uitgangs-punten van de vastgoedmarkt. Dit is in ons geval slechts beperkt mogelijk, vanwege prestatieafspraken met de

gemeente Noordoostpolder over de kernvoorraad. De mogelijkheid om de huurprijzen bij mutatie te verhogen, zijn beperkt. Dat komt door het corporatiebeleid en het door de overheid voorgeschreven systeem van passend toewijzen. Door de marktwaarde in verhuurde staat te herrekenen op basis van onze eigen uitgangspunten voor de markthuur en het doorexploiteren als uitgangspunt te hanteren, ontstaat een berekende beleidswaarde van het corporatiebezit. Dit kan nog verfijnd worden door ook de eigen onderhouds- en beheernormen hierop los te laten. Dit is nog niet gebeurd. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde is het beklemde vermogen vanwege onze maatschappelijke taak en is feitelijk ons maatschappelijk rendement.

Analyse marktwaarde en risicobuffer

Per 31 december 2017 is in totaal ¤ 238 miljoen aan on-gerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2016: ¤ 200 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaar-de in verhuurde staat. De waarde van dit vastgoed heb-ben we bepaald in overeenstemming met het Handboek Modelmatig Waarderen. Ze is daarmee, conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten, geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhan-kelijk van het te voeren beleid van Mercatus. De moge-lijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelin-gen. Denk daarbij aan demografie en ontwikkeling van de behoeft aan sociale (DAEB) huurwoningen. Het bestuur van Mercatus heeft een inschatting gemaakt van het ge-deelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze inschatting komt overeen met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het DAEB en niet-DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa ¤ 255 miljoen. Dit impliceert dat

Bij begroting, meerjarenbegroting en jaar-rekening toetsen we de uitkomsten aan de financiële kaders. Op deze manier geven we sturing aan ons financiële beleid.

400

600

350

550

x ¤

milj

oen

300

500

250

450

200

150

100

50

0

LENING-PORTEFUILLE

LEEGWAARDE

BELEIDS-WAARDE

MARKT-WAARDE

POTENTIE

RISICOBUFFER

MAAT-SCHAPPELIJK RENDEMENT

619 481 305 83

64 65

circa 65% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is.

BedrijfswaardeDe bedrijfswaarde bedroeg eind 2017 ¤ 225,6 miljoen. De bedrijfswaarde is toegenomen ten opzichte van 2016 met ¤ 10,7 miljoen.

FinancieringspositieDe beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woning-bouw (WSW) was in financieel opzicht voldoende. Mer-catus voldoet aan de eisen die het WSW stelt. Op grond daarvan kunnen wij binnen het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging. Het WSW verklaart in haar brief van 30 mei 2017 dat het borgingsplafond voor Mercatus in de jaren 2017 t/m 2019 respectievelijk ¤ 86 miljoen, ¤ 91 miljoen en ¤ 120 miljoen bedraagt. Dit ligt boven het werkelijke leningsaldo van eind 2017 (¤ 82,6 miljoen). In 2018 wordt het borgingsplafond opnieuw vastgesteld voor de komende drie jaar. In haar beoorde-ling benoemt het WSW drie risicogebieden: realisatie herstructureringsopgave, borgingstegoed en financie-ringsstrategie. We herkennen deze risico’s en proberen het organisatorische risico van een lage realisatiegraad te mitigeren. In 2017 zijn we zeer kritisch geweest in het volgen van de liquiditeitsontwikkeling. In overleg met het WSW hebben we eind 2017 nog een lening aangetrokken, waardoor de norm voor het werkkapitaal van 10% op het balansmoment wordt overschreden. Op advies van het WSW hebben we tevens een op Mercatus toegesneden financieringsstrategie opgesteld, die als uitgangspunt dient voor onze treasuryactiviteiten. Op 6 september 2017 vond bij Mercatus een governance inspectie plaats. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) onderzocht de governance van de organisatie, met speciale aandacht voor het besturen en beheersen van de organisatie en het toezicht hierop door de raad van commissarissen (rvc).Tijdens de inspectie vonden gesprekken plaats met het bestuur en de rvc. Op basis van de aangereikte stukken en de gevoerde gesprekken, concludeert de Aw dat de onderzochte en besproken onderwerpen op hoofdlijnen voldoen aan de criteria van ‘good governance’. Onder-werpen die aan de orde kwamen, waren de relatie tussen rvc en bestuurder, het functioneren van de rvc, positie van de controller, relatie met stakeholders, aanbeste-dingsbeleid, zorgvastgoed en integriteit. De Autoriteit woningcorporaties heeft in het jaarlijkse oordeel van 30 november 2017 een oordeel gegeven over de staatssteun en passendheidsnorm. De autoriteit maakt daarbij een opmerking over de oordeelsonthouding met betrekking tot de intermediaire verhuur en de toegang tot de admi-nistratie van de intermediairs. De leningportefeuille be-

droeg eind 2017 ¤ 82 miljoen. Alle leningen zijn geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet bedraagt ultimo 2017 2,88% (2016: 3,36%). Er zijn drie leningen aangetrokken:

Bij het aantrekken van de lening bij de BNG is afgespro-ken dat drie kleinere leningen met een totale hoofdsom van ¤ 3 miljoen per eerstkomende conversiedatum (2018 t/m 2024) boetevrij mogen worden afgelost. Door nieu-we leningen in te passen in de bestaande portefeuille, creëren we een evenwichtige leningportefeuille. De ren-te- en financieringsrisico’s blijven binnen aanvaardbare grenzen en we hebben voldoende flexibiliteit ingebouwd. Mercatus heeft voor het bepalen van de financierings-strategie en voor het aantrekken van financiering een tre-asurycommissie. Hiervan maken de financieel specialist, de verantwoordelijke manager en een externe adviseur (Thésor) deel uit. De bestuurder en controller wonen de bijeenkomsten van de treasurycommissie bij.

Embedded derivaatMercatus maakt geen gebruik van rente-instrumenten, waaronder derivaten. Eén extendible fixe lening van ¤ 15 miljoen bevat wel een zogenoemd embedded derivaat. Dit derivaat is op 1 maart 2017 gefixeerd en valt vervol-gens in 30 jaar vrij ten gunste van het resultaat. De ver-slaggevingsregels maken het noodzakelijk dit derivaat separaat in de jaarrekening op te nemen. Het derivaat kent als gevolg van de lage rente in de afgelopen jaren per 1 maart 2017 een negatieve waarde van ¤ 12,2 miljoen.Hoewel er sprake is van een negatieve waarde, vormt dit voor Mercatus geen risico. De rente van de lening is vast en bedraagt 4,35%.In de grafiek hiernaast zijn de renteri-sico’s eind 2017 weergegeven.

LiquiditeitspositieDe liquiditeitspositie van Mercatus is vrijwel gelijk geble-ven. Het saldo bedraagt ¤ 4 miljoen, net als begin 2017. Dit is ¤ 1,3 miljoen hoger dan het gewenste percentage van 10% van de huurinkomsten. Hierbij past wel een kanttekening voor 2017. De liquiditeit kwam ultimo 2017 dermate onder druk dat het nodig was om per 20 de-cember 2017 externe financiering aan te trekken voor in totaal ¤ 5 miljoen. Logischerwijs is deze lening ten dele in liquiditeit aanwezig op balansdatum.

DeelnemingenMercatus had eind 2017 geen deelnemingen of een ne-venstructuur. Wij hebben een verbinding met Woning-Net. Met het bezit van een minimaal aantal aandelen worden de diensten van WoningNet namelijk niet met btw belast. Het aandelenpakket bestaat uit honderd aan-delen met een waarde van ¤ 14,56, waarvan 75% is ge-stort.

Indicatieve bestedingsruimteVoor het tweede jaar op rij is een indicatie afgegeven van de bestedingsruimte van individuele corporaties en van de verschillende werkgebieden.Dit gebeurde op drie onderdelen: nieuwbouw, verbete-ring en huurverlaging. De indicatieve bestedingsruimte is voor Mercatus vastgesteld op respectievelijk ¤ 93 mil-joen, ¤ 74 miljoen en ¤ 3 miljoen.De bestedingsruimte is ten opzichte van 2016 iets af-genomen. Deels komt dat door nieuw opgevoerde pro-jecten. De afgenomen bestedingsruimte wordt gecom-penseerd door de lage rente, waardoor de ICR en DSCR nauwelijks dalen. De bestedingsruimte geeft aan dat er ten opzichte van het in de meerjarenbegroting opgeno-men investeringsprogramma nog ruimte is.Mercatus heeft met stakeholders een aanvullend inves-teringsprogramma van ¤ 30 miljoen afgesproken op vijf thema’s, voor een groot deel op het gebied van investe-ringen in het woningbezit.

MeerjarenbegrotingAansluitend op de begroting 2018 loopt onze financië-le meerjarenbegroting tot en met 2027. Daarbij zijn met name de laatste vijf jaren indicatief. Uitgangspunten bij de meerjarenbegroting zijn:

• Begroting 2018.• Huurstijging: 2018 1,5%, daarna conform inflatie 2%.• Financieringsrente: een oplopend percentage van

1,55% in 2017 naar 3,3% in 2023.• Onderhoud conform meerjarenprognose onder-

houd.• Verkoop van 20 woningen per jaar.

Opgenomen projecten:• 29 appartementen Suyderpoort aan de Nageler-

straat in Emmeloord• 16 woningen aan de Hoogzijde in Marknesse• 24 woningen aan de Breestraat in Marknesse• 6 woningen aan de Baan 63-73 in Ens• 10 woningen aan de Bredehof 32-50 in Espel• 6 woningen aan de Wissel 19-29 in Tollebeek• 10 woningen De Jura tweede fase in Emmeloord

Naast de nieuwbouwprojecten hierboven hebben we uit diverse participatietrajecten nog ‘verjongingsmaatre-gelen’ gepland. Dit kan zowel modernisering als sloop/nieuwbouw zijn. Deze maatregelen zijn al wel opgeno-men in de meerjarenbegroting.Van 2018 tot en met 2027 (10 jaar) investeren we in to-taal ¤ 125 miljoen. In verjonging en renovatie (circa ¤ 84 miljoen), overige levensduurverlengende en energetische maatregelen (circa ¤ 27 miljoen) en nieuwbouw (circa € 14 miljoen).Deze uitgaven worden gedekt door positieve kasstromen uit exploitatie (¤ 79 miljoen), verkoopopbrengsten (circa ¤ 25 miljoen) en nieuwe leningen (circa ¤ 25 miljoen). Het leningsaldo loopt op van ¤ 82,6 miljoen eind 2017 naar ¤ 112 miljoen in 2023. De ICR en DSCR blijven hoog en alle kengetallen blijven beneden de signaalwaarden.

bedrag ingangs-datum

einddatum rente

NWB ¤ 4,5 miljoen 03-04-2017 01-04-20271 mnds Euribor + 0,14%

BNG ¤ 5,5 miljoen 02-05-2017 02-05-2042 1,825%

N.N. Schade ¤ 5,0 miljoen 20-12-2017 01-12-2033 1,495%

16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

2018 2019 2020 2021 2022 20242023 2026 2027 2029 2031 20362033 204720420

jaren aflossing renteherziening

rent

eris

ico

x ¤

1.0

00

,--

66

Daarbij moet aangetekend worden dat de eerste jaren een betrouwbare indicatie geven, maar de laatste jaren erg onzeker zijn. Dat komt doordat de investeringen nog onvoldoende bekend zijn.

BalansontwikkelingHet eigen vermogen blijft de eerstkomende jaren stabiel. De jaren daarna stijgt dit, omdat we minder concrete in-vesteringen hebben gepland. Het eigen vermogen stijgt met ¤ 100 miljoen, wat voor 75% wordt veroorzaakt door waardeveranderingen.

ResultaatontwikkelingHet resultaat over de hele periode 2018-2027 is ¤ 120 miljoen. Slechts gedurende twee jaar is er sprake van een negatief resultaat. Forse afboekingen vanwege nieuw-bouw/verbetering zijn hiervan de oorzaak.

Toetsing aan normenDe meerjarenbegroting (MJB) voldoet aan ons eigen toetsingskader. Hierin zijn op financieel gebied vijf ele-menten opgenomen:• Interest Coverage Ratio (ICR): norm Mercatus 1,82,

uitkomst MJB minimaal 3,3;• Debt Service Coverage Ratio (DSCR): norm Merca-

tus 1,0, uitkomst MJB minimaal 2,7;• Loan to Value (LTV): norm Mercatus maximaal

54%, uitkomst MJB maximaal 59%;• Solvabiliteitsratio: norm Mercatus 25%, uitkomst

MJB minimaal 37%;• Dekkingsratio: norm Mercatus maximaal 30%; uit-

komst MJB maximaal 19%;• Schuld per eenheid: norm Mercatus maximaal

¤ 37.500, uitkomst MJB maximaal ¤ 27.500.

Hiermee voldoen we dus ruimschoots aan de externe normen.

Fiscale positie Vanaf het fiscaal jaar 2012 hebben we een voorziening onderhoud gevormd. Deze reservering heeft geleid tot een fiscaal verlies in 2012 van ¤ 14,8 miljoen. Hiervan is tot en met 2014 ¤ 8 miljoen verrekend. Hierdoor is het te verrekenen verlies afgenomen tot ¤ 6,8 miljoen. In 2015 is een nieuw fiscaal verlies van ¤ 0,5 miljoen toegevoegd en over 2016 ontstaat een fiscaal verlies van ¤ 4,5 mil-joen, met name door de sloop van de centrumflats met een fiscale boekwaarde van ¤ 6 miljoen.Ook in 2017 ontstaat een fiscaal verlies van ¤ 0,5 mil-joen. Het totaal te verrekenen verlies is daarmee ¤ 12,2 miljoen, deels te verrekenen tot 2021 en de rest tot res-pectievelijk 2024, 2025 en 2026.Over de jaren vanaf 2013 is nog geen definitieve aanslag ontvangen en op 2012 kan de belastingdienst nog terug-komen. Het betreft hier met name het standpunt over de vorming van de voorziening onderhoud. Hierover is lan-delijk discussie, nadat in 2016 een memo hierover van de belastingdienst is verschenen. De voorziening onderhoud heeft Mercatus in 2012 gevormd voor ¤ 18 miljoen en is inmiddels toegenomen tot ¤ 30 miljoen. Daarmee ont-staat er een aanzienlijk risico. Wanneer de onderhouds-voorziening ineens vrij zou moeten vallen ontstaat er een fiscale winst die het te verrekenen verlies ver overstijgt. Er ontstaat dan ook een liquiditeitsrisico omdat ineens vennootschapsbelasting betaald moet worden tot maxi-maal een bedrag van circa ¤ 5 miljoen.Samen met de fiscaal adviseur zijn we in overleg met de Belastingdienst om in ieder geval de jaren tot en met 2015, voordat de memo van de Belastingdienst over de onderhoudsvoorziening verscheen, af te wikkelen.

Financiële kadersMeeteenheid Definitie Gewenste meetwaarde Metingen 2017

ICRKasstroom uit operationele activiteiten vóór rente-ontvangsten en rente-uitgaven ten opzichte van de bruto rente-uitgaven

>1,82 3,6

DSCRKasstroom uit operationele activiteiten vóór rente-ontvangsten en rente-uitgaven ten opzichte van de netto rente-uitgaven plus de theoretische jaaraflossing

>1,0 3,4

Loan to value Langlopende schulden ten opzichte van WOZ-waarde <30% WOZ 14,5%

Loan to value Vreemd vermogen / bedrijfswaarde <54% 36,6%

Nominale schuld per verhuureenheid

Langlopende schulden per vhe

SolvabiliteitsratioEigen vermogen gewaardeerd op bedrijfswaarde ten opzichte van het balanstotaal (bij waardering op bedrijfswaarde)

>25% 56%

Conclusie en samenvattingMercatus voerde de afgelopen jaren een voorzichtig fi-nancieel beleid en vermeed risicovolle projecten. Daar-naast gingen we verder met ons verkoopprogramma. Mercatus maakte optimaal gebruik van fiscale facilitei-ten, waardoor we het betalen van vennootschapsbe-lasting uitstelden. De vrijkomende middelen gebruikten we met name om ons leningvolume terug te brengen en daarmee onze rentelasten.Door dit beleid is Mercatus een financieel gezond bedrijf. De ontwikkelingen van het vermogen en de liquiditeit waren in de afgelopen jaren zeer positief. In de meer-jarenbegroting zien wij nog een lichte toename van de eigen vermogenspositie. Hierdoor kunnen we ons inves-teringsprogramma intensiveren, waarbij met name de verduurzaming en herstructurering van de bestaande woningvoorraad prioriteit heeft.

BestuursverklaringHet bestuur verklaart, ingevolge artikel 36a lid 2 van de Woningwet, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.


De directeur-bestuurder

A. Beurmanjer

Mercatus voerde de afgelopen jaren een voorzichtig financieel beleid en vermeed risicovolle projecten.

67

Renovatie 50 woningen Rivierenbuurt

69

BOEKJAAR 2017 2016 2015 2014 2013

1. Woningen en woongebouwen

a. In exploitatie 4.774 4.672 4.712 4.830 4.874

b. In aanbouw c.q. in voorbereiding

2. Garages 82 140 174 175 175

3. Bergingen en overige ruimten 45 46 46 55 55

Totaal 4.901 4.858 4.932 5.060 5.104

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT

1. Solvabiliteit (in %) 78,87 79,75 79,00 38,98 39,60

2. Liquiditeit (current ratio) 2,24 1,55 1,43 3,93 7,58

3. Rentabiliteit eigen vermogen (in %) 11,04 2,77 0,66 0,60 19,85

4. Rentabiliteit totaal vermogen (in %) 9,15 2,76 1,21 -2,10 9,76

5. Gemiddelde rentevoet (in %) 2,85 3,36 3,96 4,07 4,16

6. Netto-werkkapitaal (x 1.000.000,--) ¤ 0,41 ¤ 0,60 ¤ 1,55 ¤ 7,95 ¤ 13,68

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--)

1. Eigen vermogen ¤ 392.788 ¤ 349.413 ¤ 329.031 ¤ 56.027 ¤ 58.772

2. Voorzieningen ¤ 6.551 ¤ 2.510 ¤ 6.485 ¤ 904 ¤ -

3. Huren ¤ 28.421 ¤ 27.634 ¤ 27.397 ¤ 26.884 ¤ 26.495

4. Vergoedingen ¤ 598 ¤ 436 ¤ 555 ¤ 538 ¤ 577

5. Jaarresultaat ¤ 43.375 ¤ 9.687 ¤ 2.170 ¤ 344 ¤ 10.612

68

70 71

ONZE

IN 2017

Door middel van de jaarrekening, de toelichting hierop en de aanvullende informatie over onder andere de bezoldiging geven wij op een transparante wijze inzicht in de financiële positie, de financiële resultaten en het bezoldigingsbeleid. De financiële positie vormt het fundament voor onze maatschappelijke pres-taties in 2017 en de komende jaren.

72 73

ACTIVA 31-12-17 x ¤ 1.000 31-12-16 x ¤ 1.000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activaDAEB vastgoed in exploitatie 477.575 419.810

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2.260 2.737

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.472 2.358

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.991 2.218

Totaal materiële vaste activa 483.298 427.123

Financiële vaste activaAndere deelnemingen 1 1

Latente belastingvordering 6.110 5.055

Leningen u/g 618 601

Totaal financiële vaste activa 6.729 5.657

Totaal vaste activa 490.027 432.780

VLOTTENDE ACTIVA

VoorradenVastgoed bestemd voor de verkoop 2.054 -

Overige voorraden 1.306 466

Totaal voorraden 3.360 466

VorderingenHuurdebiteuren 286 328

Belastingen en premies soc. verz. 187 187

Overige vorderingen 58 2

Overlopende activa 112 318

Totaal vorderingen 643 835

Liquide middelen 3.959 4.054

Totaal vlottende activa 7.962 5.355

TOTAAL 497.989 438.135

PASSIVA 31-12-17 x ¤ 1.000 31-12-16 x ¤ 1.000

EIGEN VERMOGEN

Herwaarderingsreserve 238.226 199.861

Overige reserves 154.562 149.552

Totaal eigen vermogen 392.788 349.413

VOORZIENINGENVoorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen - 2.510

Voorzieningen latente belastingverplichtingen 6.551 -

Totaal voorzieningen 6.551 2.510

LANGLOPENDE SCHULDENLeningen kredietinstellingen 82.660 69.570

Financiële instrumenten 11.878 12.620

Waarborgsommen 564 570

Totaal langlopende schulden 95.102 82.760

KORTLOPENDE SCHULDENSchulden aan leveranciers 203 322

Belastingen en premies soc. verz. te bet. 1.405 1.524

Overlopende passiva 1.940 1.606

Totaal kortlopende schulden 3.548 3.452

TOTAAL 497.989 438.135

BALANS PER 31-12-2017 (NA RESULTAATBESTEMMING)

74 75

RESULTATENREKENING FUNCTIONEEL

2017 x ¤ 1.000

2016 x ¤ 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huuropbrengsten 28.421 27.634

Opbrengsten servicecontracten 598 436

Lasten servicecontracten -587 -532

Lasten verhuur en beheeractiviteiten -5.412 -5.267

Lasten onderhoudsactiviteiten -11.275 -5.986

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -4.013 -3.771

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 7.732 12.514

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 1.224 2.438

Toegerekende organisatiekosten -108 -180

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -1.165 -3.869

Netto gererealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille -49 -1.611

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa 1.828 -5.696

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 41.663 9.490

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 43.491 3.794

Opbrengst overige activiteiten 22 35

Kosten overige activiteiten -9 -9

Netto resultaat overige activiteiten 13 26

Overige organisatiekosten -90 -81

Leefbaarheid -788 -690

Waardeveranderingen fincanciële vaste activa en effecten 742 -2.374

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 28 29

Rentelasten en soortgelijke kosten -2.208 -2.396

Saldo financiële baten en lasten -1.438 -4.741

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 48.871 9.211

Belastingen -5.496 476

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 43.375 9.687

KASSTROOMOVERZICHT

2017 x ¤ 1.000

2016 x ¤ 1.000

Liquide middelen begin 4.054 7.164

OPERATIONELE ACTIVITEITENInkomsten:Huren 28.401 27.693

Zelfstandige huurwoningen 27.042 26.283

Onzelfstandige wooneenheden 13 2

Intramuraal 974 980

Maatschappelijk onroerend goed 228 258

Bedrijfsmatig onroerend goed 86 81

Parkeervoorzieningen 58 89

Vergoedingen 561 436

Overige bedrijfsontvangsten 286 223

Renteontvangsten 20 72

Saldo inkomsten operationele activiteiten 29.268 28.424

Uitgaven:Lonen en salarissen -2.524 -2.130

Sociale lasten -421 -935

Pensioenlasten -395 -531

Onderhoudsuitgaven -11.775 -9.837

Overige bedrijfsuitgaven -3.528 -4.228

Renteuitgaven -2.112 -2.266

Sectorspecifieke heffing -22 -62

Verhuurdersheffing -2.725 -2.494

Leefbaarheid externe uitgaven niet invest.gebonden -350 -258

Vennootschapsbelasting 0 201

Saldo uitgaven operationele activiteiten -23.852 -22.540

Kasstroom operationele activiteiten 5.416 5.884

(DES)INVESTERINGSACTIVITEITENMVA ingaande kasstroomVerkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenhe-den 1.224 2.306

MVA uitgaande kasstroomNieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -10.956 -10.776

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -8.359 -2.512

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -433 -381

Investeringen overig -12 -309

Externe kosten bij verkoop -24 -24

Saldo uitgaande kasstroom MVA -19.784 -14.002

FVA Ontvangsten overig 1 -

Uitgaven overig -17 -

Saldo FVA -16 -

Totaal kasstroom MVA en FVA -18.576 -11.696

FINANCIERINGSACTIVITEITENIngaandNieuwe te borgen leningen 15.000 18.080

UitgaandAflossing geborgde leningen -1.935 -15.378

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 13.065 2.702

Totaal kasstroom -95 -3.110

Liquide middelen eind 3.959 4.054

76 77

1. TOELATING EN INSCHRIJVINGNaam : MercatusAdres : Nijverheidstraat 10, 8301 AD EmmeloordPostadres : Postbus 20, 8300 AA EmmeloordStatutaire vestigingsplaats : EmmeloordTelefoon : 0527-635500E-mailadres : [email protected] : www.mercatus.nlOprichtingsdatum : 4 februari 1965 Inschrijfnummer handelsregister : 2639671

Mercatus is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de woningmarkt-regio Zwolle-stedendriehoek en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Emmeloord. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector.

1.1. RegelgevingDe jaarverslaggeving is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofstukken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

1.2. Verbonden partijenAls verbonden partij worden aangemerkt alle entiteiten die verbonden zijn met Mercatus via deelnemingen, verbin-dingen, vve’s of samenwerkingsovereenkomsten. Ook natuurlijke personen, zoals de directie en mt leden, leden van de raad van commissarissen of overige sleutelfunctionarissen met invloed van betekenis en hun nauwe (familie)verwanten kwalificeren zich als verbonden partij. Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktomstandigheden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van inzicht.

1.3. SchattingswijzigingenBij de totstandkoming van de cijfers in de jaarrekening is een aantal schattingswijzigingen in de marktwaarde in ver-huurde staat van de onroerende zaken in exploitatie geëffectueerd. Deze schattingswijzigingen betreffen de aanpas-singen van de parameters voor de bepaling van de marktwaarde.Aanpassing van deze parameters heeft plaatsgevonden om aan te sluiten bij de vereisten zoals geduid in het Hand-boek modelmatig waar deren marktwaarde. Conform de richtlijnen voor de jaarverslaggeving is de schattingswijzi-ging prospectief verwerkt.

1.4. Vergelijking met voorgaand jaarDe gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voor-gaande jaar.

1.5. FoutenherstelUit een analyse van de marktwaarde ontwikkeling van boekjaar 2016 naar 2017 is gebleken dat er in de waardering van voorgaand jaar onterecht rekening is gehouden met verkoopbelemmeringen. Dit betreft eigen beleid en is op basis van het handboek modelmatig waarderen niet toegestaan. Deze omissie is in de jaarrekening 2017 met terug-werkende kracht verwerkt. Deze correctie had een effect op het vermogen per 1 januari 2016 en 31 december 2016 van respectievelijk ¤ 10.694.000 en ¤ 23.525.000 (cumulatief). In beide gevallen is het vermogen hoger uitgevallen. Het resultaat over 2016 is aangepast en als gevolg van deze correctie met ¤ 12.832.000 toegenomen.

2. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

2.1. Verwerking verplichtingenIn de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande ver-plichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid daarvan het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

2.2. Materiële vaste activa2.2.1. Onroerende zaken in exploitatieBinnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:• woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale zorgeenhe-

den);• bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;• parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages);• intramuraal zorgvastgoed.

Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening hou-dend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staats-steun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onder-wijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria, de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed).Mercatus hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden (eengezins- en meergezinswoningen). Mercatus hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed en het intramuraal zorgvastgoed, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de huursom van de DAEB-tak.

Waardering bij eerste verwerkingBij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en verminderd met eventuele investerings-subsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Waardering na eerste verwerkingNa eerste verwerking vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Re-geling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde). Mercatus hanteert voor het merendeel van haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur betrok-ken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen.

TOELICHTING OP DE JAARREKENING

78 79

ComplexindelingOm de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opge-deeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Doorexploiteer- en uitpondscenarioDe geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow (‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen.Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die een-heid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-pe-riode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veron-derstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg, complexmatig worden verkocht. In tegen-stelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daar-voor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt be-paald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario.

Macro economische parametersOm de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-economi-sche parameters:

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhan-kelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het wo-ningwaarderingsstelsel. Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van ¤ 508 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een ver-huureenheid.

Parameters Woongelegenheden 2018 2019 2020 2021 2022en verder

Prijsinflatie 1,30% 1,50% 1,70% 2,00% 2,00%

Loonstijging 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% 2,50%

Bouwkostenstijging 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% 2,50%

Leegwaardestijging 5,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per vhe - EGW ¤ 658 - ¤ 988

Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW ¤ 647 - ¤ 993

Mutatieonderhoud – EGW ¤ 836

Mutatieonderhoud - MGW ¤ 628

Mutatieonderhoud zorgeenheid (extramuraal) ¤ 628

Beheerkosten - EGW ¤ 427

Beheerkosten - MGW ¤ 420

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2017, uit-gedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waarde peildatum 1 januari 2016)

0,13% van de WOZ-waarde plus 0,1533% = 0,2833%

Verhuurderheffing, als percentage van de WOZ 2018 en 2019: 0,591%; 2020 en 2021: 0,592%; 2022: 0,593%; vanaf 2023: 0,567%

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden 1,0% 0,8% 0,6% 0,3% 0,3%

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – onzelfstandige eenheden 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Huurderving, als percentage van de huursom 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

Mutatiekans bij doorexploiteren 2,0% - 50%

Mutatiekans bij uitponden 2,0% - 50%

Verkoopkosten bij uitponden, als percentage van de leegwaarde 1,6%

Disconteringsvoet 6,33 - 7,87%

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 2018 2019 2020 2021 2022 en verder

Huurstijging 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,0%

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats ¤ 47

Instandhoudingsonderhoud garagebox ¤ 157

Beheerkosten parkeerplaats ¤ 25,50

Beheerkosten garagebox ¤ 36

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ met waardepeildatum 1 januari 2015

0,25% van de WOZ-waarde

Disconteringsvoet 6,65 - 6,74%

80 81

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van ¤ 508 per te splitsen eenheid. De verkoopkosten bedragen ¤ 508 per verhuureenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Uitgaven na eerste verwerkingUitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardever-schil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’.

HerwaarderingJaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (on-gerealiseerde) Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrij-gings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrij-gings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen). Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting)Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploita-tieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind van het verslagjaar intern geformaliseerde meer-jarenbegroting. De kosten van planmatig grootonderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbe-groting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoe-ten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.Leefbaarheidsuitgaven kunnen worden toegerekend aan de kasstroom genererende eenheden (complexen). Budget-ten worden per wijkteam aangevraagd voor complexen in die wijken. Te denken valt aan kosten voor schuttingprojec-ten, tuinaanpak, containerplaatsing en buurtbemiddeling.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:• Jaarlijkse huurverhogingen oplopend van 1,4% in 2018 naar 2% in 2023 en volgende jaren.• Jaarlijkse huurderving van 0,5%.

• Voor kostenstijging wordt uitgegaan van een stijging van 1,4% in 2018 naar 2% in 2023 en volgende jaren. Kosten van onderhoud voor op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting.

• Dagelijks onderhoud gebaseerd op een interne norm.• Zakelijke lasten op basis van de werkelijke lasten van het afgelopen jaar.• Lasten van algemeen beheer op basis van de begrote genormaliseerde lasten.• Levensduur op basis van de geschatte restant economische levensduur per complex.• Complexindeling op basis van de indeling van marktwaardecomplexen.• Investeringen op basis van feitelijke verplichtingen en juridische verplichtingen. Eveneens zijn op basis van de

woonvisie, prestatieafspraken en de plannen die nog uitwerking verdienen in de meerjarenbegroting verwerkt.• Desinvesteringen uit hoofde van verkoop van bestaande huurwoningen zijn ingerekend voor de eerstkomende vijf

jaren, op basis van de verwachte mutatiegraad voor wat betreft de geoormerkte verkopen.• Verhuurdersheffing door de overheid op basis van de wettelijke regeling invoering verhuurderheffing voor de

periode tot en met 2018 en daarna geïndexeerd.• Saneringsheffing door het WSW voor de periode 2018 tot en met 2020 op basis van een bedrag per verhuureen-

heid.• Een disconteringsvoet van 5,0%.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gege-ven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbe-stemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de historische kostprijs. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de be-stemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

2.2.2. Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatieDit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

WaarderingsgrondslagOnroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of ver-vaardigingsprijs. Activering vindt plaats zodra interne formalisering en externe communicatie terzake het project heeft plaatsgevonden. Bouwrente vormt geen onderdeel van de vervaardigingsprijs.

Bijzondere waardeverminderingWanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de resultatenre-kening verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen’.

2.2.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieDe onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardever-minderingen.Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

Parameters parkeergelegenheden 2018 2019 2020 2021 2022en verder

Huurstijging 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,0%

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats ¤ 47

Instandhoudingsonderhoud garagebox ¤ 157

Beheerkosten parkeerplaats ¤ 25,50

Beheerkosten garagebox ¤ 36

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ met waardepeildatum 1 januari 2015

0,25% van de WOZ-waarde

Disconteringsvoet 6,65-6,74%

82 83

1.7.2. Latente belastingvorderingen en –verplichtingenLatente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd wor-den anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belasting-tarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikba-re voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingver-plichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Latente belastingen worden contant gemaakt tegen de nettorente. De nettorente is de voor de toegelaten instelling geldende rente op langlopende lening (2,85%) onder aftrek van belastingen (0,71%) op basis van het effec-tief belastingtarief. De nettorente is daarmee 2,14%. 2.7.3. PensioenvoorzieningMercatus heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplich-tingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtin-gen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Merca-tus en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verlies-rekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Mercatus beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioen-vordering in zich bergt, zullen toekomen aan Mercatus, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2017 (en 2016) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.De dekkingsgraad van SPW is per eind januari 2018 118 procent.

2.8. Langlopende schuldenLanglopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tus-sen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schul-den worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

2.9. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)Mercatus heeft een lening met een embedded derivaat die is afgescheiden van het basiscontract. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is de geamor-tiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De schuld is opgenomen voor de per 1 maart 2017 berekende negatieve reële waarde van het derivaat. De negatieve waarde valt vrij ten gunste van de winst-en-verliesrekening in de periode tot 1 maart 2047.

2.3. Financiële vaste activa

2.3.1. Latente belastingvorderingenZie 2.7.2

2.3.2. DeelnemingenDeelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgings-prijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

2.3.3. Leningen u/gDit betreft hoofdzakelijk stortingen in het stimuleringsfonds Volkshuisvesting ten behoeve van startersleningen. De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens ge-waardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid. De hoogte van de voorzieningen wordt bepaald op basis van individuele beoordeling van de posten.

2.4. Voorraden

2.4.1. Vastgoed bestemd voor de verkoopVastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat.

2.4.2. Overige voorradenDe voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatste bekende inkoopprijzen zo nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.Voorraden grond worden gewaardeerd tegen verwachte verkoopprijs exclusief BTW.

2.5. VorderingenVorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering ge-bracht op de boekwaarde van de vordering.

2.6. Liquide middelenLiquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan 1 jaar. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

2.7. VoorzieningenVoorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balans-datum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

2.7.1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringenVerwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zo-ver de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

84 85

3. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT ALGEMEEN

3.1. AlgemeenHet resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

3.1.1. Opbrengstverantwoording algemeenOpbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschie-den naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

3.1.2. Bijzondere postenBijzondere posten zijn baten en lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening maar op grond van de aard, omvang of het incidenteel karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

3.2. Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

3.2.1. HuuropbrengstenDe jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum (max. huursomstijging 2017: 1,3%). De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar een “huurvaste periode” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van de huurovereen-komst geen terugbetalingsverplichting geldt.

3.2.2. Opbrengsten servicecontractenDit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

3.2.3. Lasten verhuur en beheeractiviteitenDit betreffen de directe verhuur en beheerlasten van de vastgoedexploitatie. Hieronder worden verantwoord de di-recte personeelskosten, de toerekenbare afschrijvingskosten van de onroerende en roerende activa ten dienste van de exploitatie, de directe verhuurkosten, de lasten van de verhuurderheffing en de indirecte kosten die toerekenbaar zijn aan de activiteiten van verhuur en beheer van de vastgoedportefeuille.

3.3. Bedrijfslasten

3.3.1. Lonen en salarissen en sociale lastenLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesreke-ning voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

3.3.2. PensioenlastenVoor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf pensioenvoorziening.

3.3.3. OnderhoudslastenOnder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toe-rekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aan-

gegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kos-tensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

3.3.4. Overige directe operationele lasten exploitatie bezitDe overige directe operationele lasten exploitatie bezit worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

3.4. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

3.4.1. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuilleDe verkoopopbrengst wordt verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

3.4.2. Toegerekende organisatiekostenDit betreffen de kosten van de werkorganisatie die aan de activiteiten van verkoop van vastgoed kunnen worden toegerekend.

3.4.3. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuilleDe post boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille betreft de op het moment van levering geldende boekwaarde (=marktwaarde in verhuurde staat) van de betreffende objecten.

3.5. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de marktwaarde in verhuurde staat van de posten vastgoed in exploitatie. Overige waardeveranderingen hebben betrek-king op waardemutaties van vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie.

3.6. Overige organisatiekostenDe overige organisatiekosten betreft het deel van de overhead en niet-direct toerekenbare kosten die niet aan de ex-ploitatie van de vastgoedportefeuille en de verkoopactiviteiten kunnen worden toegerekend. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan activiteiten in het kader van treasury, PR en jaarverslaggeving.

3.7. LeefbaarheidDe hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Mercatus, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

3.8. Waardeverandering financiële instrumentenDerivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de de-rivaten is de geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De schuld is opgenomen voor de per 1 maart 2017 berekende negatieve reële waarde van het derivaat. De negatieve waarde valt vrij ten gunste van de winst-en-verlies-rekening in de periode tot 1 maart 2047.

3.9. Financiële baten en lastenRentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden mee-genomen.

86 87

4. GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de mutaties op de liquide middelen gerubriceerd naar soort In het kasstroomoverzicht en wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, be-drijfsoperaties, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

3.10. BelastingenVanaf 1 januari 2008 is Mercatus integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet op-genomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

88 89

MATERIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2017x ¤ 1000

31-12-2016x ¤ 1000

DAEB vastgoed in exploitatie 477.575 419.810

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2.260 2.737

Vastgoed in ontwikkeling t.b.v. exploitatie 1.472 2.361

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.991 2.218

Totaal 483.298 427.126

Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt :

DAEB vastgoed in exploitatie

Saldo per 1 januari 419.810 396.101

Correctie waardering 10.433

Gecorrigeerd saldo per 1 januari 419.810 406.534

Mutaties in het boekjaar :

- overboekingen van onroerende zaken in ontwikkeling 19.187 -

- investeringen na eerste waardering 8.563 5.677

- buitengebruik stellingen en afstotingen -1.319 -5.752

- winsten of verliezen a.g.v. aanpassingen van de marktwaarde 33.384 9.700

- mutatie van/naar niet-DAEB 4 -

- overboekingen van en naar voorraden en vastgoed voor eigen gebruik -2.054 3.651

Saldo mutaties 57.765 13.276

Boekwaarde DAEB vastgoed in exploitatie per 31 december 477.575 419.810

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie


Correctie waardering 261

Gecorrigeerd saldo per 1 januari 2.737 2.946


- buitengebruik stellingen en afstotingen -72 -303

- winsten of verliezen a.g.v. aanpassingen van de marktwaarde -401 -131

- mutatie van/naar niet-DAEB -4 -

- overboekingen van en naar voorrraden en vastgoed voor eigen gebruik - 225

Saldo mutaties -477 -209

Boekwaarde DAEB vastgoed in exploitatie per 31 december 2.260 2.737

Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 31 december 225.639 214.900

Verkoop woningen in exploitatieVan de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 1.215 woningen geclassificeerd voor verkoop. Deze woningen zijn over veel complexen verspreid en het beleid is dat ze bij mutatie worden verkocht. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 10,1 % (2016: 10,5%). Voor het jaar 2018 verwachten wij 20 woningen te verkopen.

(Complex)Aanduiding

Aantalwoningen

Verwachteopbrengst-

waardeMarktwaarde

diverse 20 ¤ 2.600.000,-- ¤ 2.200.000,--

ZekerhedenEr zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Mercatus heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt.

VerzekeringDe vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering.

WOZ-waardeDe totale waarde van de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerend zaak belasting in totaal ¤ 568 miljoen (peildatum 01-01-2017).

TOELICHTING OP DE BALANS

90 91

Onroerende en roerende zaken ten dienste van deexploitatie

Kantoorpanden werkplaats

Inventarissenen automatise-

ring

Vervoermiddelen

Totaalx € 1.000

Saldo per 1 januari

- aanschaffingswaarde 5.036 4.208 594 9.838 - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverande-ringen

-3.208 -4.032 -380 -7.620

Boekwaarde per 1 januari 1.828 176 214 2.218

Mutaties in het boekjaar:

- investeringen 55 28 83

- afschrijvingen -158 -90 -62 -310

Saldo -158 -35 -34 -227

- aanschaffingswaarde 5.036 4.263 622 9.921

- cumulatieve afschrijvingen -3.366 -4.122 -442 -7.930

Boekwaarde per 31 december 1.670 141 180 1.991

Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven. Automatiseringsinvesteringen worden degressief afgeschreven (40/30/20/10%). De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:

Kantoorpand 35 jaar

Werkplaats 30 jaar

Inventarissen 5 jaar

Automatisering 4 jaar

Vervoermiddelen 5 jaar

Verbouwing kantoor/werkplaats 20/10 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa ¤ 7,4 miljoen verzekerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de gebouwen heeft plaatsgevonden op 19 september 2012 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatste taxatie van de ver-zekerde waarde van de inventarissen heeft plaatsgevonden op 5 november 2015. De specificatie van verzekering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt:

Verzekerde waarde

Kantoorpand en werkplaats ¤ 5.134.000 Uitgebreide gevarenverzekering

Inventarissen ¤ 1.106.000 Uitgebreide gevarenverzekering

Automatiseringsapparatuur ¤ 484.000 Verzekerd bedrag materiële schade

Vervoermiddelen ¤ 626.000 Casco-verzekeringen Woz-waarde De totale waarde van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting in totaal ¤ 1,1 miljoen.

Vastgoed in ontwikkeling t.b.v. exploitatie31-12-2017x ¤ 1000

31-12-2016x ¤ 1000

Saldo per 1 januari 2.361 492


- investeringen 11.656 12.857

- winsten of verliezen a.g.v. aanpassingen van de marktwaarde - - 9.672

- overboekingen naar voorraden en vastgoed voor eigen gebruik en vastgoed in exploitatie -12.545 -1.316

Saldo mutaties -889 1.869

Boekwaarde vastgoed in ontwikkeling t.b.v. exploitatie per 31 december 1.472 2.361

Dit bedrag is als volgt te specificeren:

Sloopproject Meerweg 11-17, Rutten - 31

Sloopproject Meerweg 31-39, Rutten - 22

Sloopproject A. van Bockholtstraat, Ens - 113

Sloopproject Baan 75-89, Ens - 54

Sloopproject Baanhoek, Ens - 47

Nieuwbouw Baanhoek 8-16, Ens - 196

Sloopproject Lange Omgang 1-19, Bant 41 29

Nieuwbouw Meerweg 11-17, Rutten - 1

Nieuwbouw De Jura fase 1, Emmeloord - 1.067

Reyderhaven, Emmeloord - 2

Modernisering De Meute 2-8, Creil - 254

Sloopproject Hoogzijde 45-69, Marknesse 61 9

Nieuwbouw A. van Bockholtstraat, Ens - 160

Nieuwbouw Jan van de Capelle, Creil - 374

Sloopproject Baan 52-76, Ens - 2

Nieuwbouw Suyderpoort, Emmeloord 1.254 -

Sloopproject Breestraat 50-64, Marknesse 33 -

Nieuwbouw Breestraat 50-76, Marknersse 17 -

Sloopproject Baan 63-73, Ens 31 -

Sloopproject Bredehof 32-50, Espel 17 -

Sloopproject Bredehof 12-20, Espel 15 -

Sloopproject Wissel 19-29, Tollebeek 3 -

1.472 2.361

92 93

FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2017x ¤ 1000

31-12-2016x ¤ 1000

Andere deelnemingen 1 1

Latente belastingvordering 6.110 5.055

Leningen u/g 618 601

Totaal 6.729 5.657

Andere deelnemingen

Deelneming WoningNet nv

Saldo per 1 januari 1 1

Mutaties in het boekjaar: - -

Saldo per 31 december 1 1

Latente belastingvordering


Mutaties in het boekjaar 1.055 476

Saldo per 31 december 6.110 5.055

31-12-2017x ¤ 1000

31-12-2016x ¤ 1000

Leningen u/g

Saldo per 1 januari

Rekening courant 21 66

Uitstaande leningen 580 583

Saldo per 1 januari 601 649

Mutaties in het boekjaar:

Mutatie rekening courant 95 -45

Storting - 24

Aflossingen/vrijval -78 -27

Totaal mutaties 17 -48

Saldo per 31 december

Rekening courant 116 21

Uitstaande leningen 502 580

Totaal saldo per 31 december 618 601

De samenstelling van de leningen u/g is:

- St. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting t.b.v. startersleningen 502 579

- Personeelslening - 1

Latente vorderingen door:01-01-2017

x € 1.000Mutatie

x € 1.000 31-12-17

x € 1.000

Verrekenbare tijdelijke verschillen 198 -33 165

Embedded derivaat 3.150 -179 2.971

Voorwaartse verliescompensatie 1.707 1.267 2.974

5.055 1.055 6.110

Van de latente belastingvordering inzake verrekenbare tijdelijke verschillen is ¤ 1,1 miljoen binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 5 jaar. De onzekerheid van de verrekenbare tijdelijke verschillen is groot omdat onbekend is of de verkoopopbrengsten in de toekomst in de fiscale herinvesteringsreserve kunnen worden opgenomen. Van de latente belastingvordering inzake het compensabele fiscale verlies van ¤ 12.190.379 is de verwachting dat binnen 9 jaar de verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut door toekomstige fiscale winsten.

Saldo verrekenbare verliezen:Verrekenbaar

verlies 1/1 in ¤Verrekend

in ¤ Nog te

verrekenen in ¤ Verrekenbaar tot

en met

Boekjaar 2013 €14.780.499 € 2.248.414 € 12.532.085 2021

Boekjaar 2014 € 12.532.085 € 5.731.564 € 6.800.521 2021

Boekjaar 2015 € 6.800.521 € -438.841 € 7.239.362 2021/2024

Boekjaar 2016 € 7.239.362 € -4.468.737 € 11.708.099 2021/2025

Boekjaar 2017 € 11.708.099 € -482.280 € 12.190.379 2021/2026

94 95

VLOTTENDE ACTIVA 31-12-17 x ¤ 1.000

31-12-16 x ¤ 1.000

VOORRADEN

Vastgoed bestemd voor de verkoop 2.054 -

Overige voorraden 1.306 466

Totaal 3.360 466

Overige voorraden

Grond centrumflats, Emmeloord 259 432

Grond De Jura fase 2, Emmeloord 840 -

Grond Meerweg, Rutten 166 -

Materialen 41 34

1.306 466

VORDERINGEN

Huurdebiteuren 286 328

Belastingen en premies sociale verzekering 187 187

Overige vorderingen 58 2

Overlopende activa 112 318

Totaal 643 835

HUURDEBITEUREN De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:

Aantal huurders Huurachterstand x ¤ 1.000

Periode 31-12-17 31-12-16 31-12-17 31-12-16

< 1 maand 187 163 58 57

1 tot 2 maanden 68 68 52 62

2 tot 3 maanden 43 34 55 48

> 3 maanden 38 60 99 141

Totaal zittende huurders 336 325 264 308

Vordering vertrokken huurders 22 20

Totaal 286 328

De achterstand van de zittende huurders bedraagt ultimo boekjaar 0,91% (2016 : 1,09%) van de brutojaarhuur. Op de vorderingen inzake vertrokken huurders is een voorziening voor oninbare debiteuren ad ¤ 108.500 in mindering gebracht(2016 : ¤ 117.100).

OVERLOPENDE ACTIVA

Deze post is als volgt samengesteld:

Te onvangen rente liquide middelen, deposito’s en beleggingen - 3

Te ontvangen schadeuitkering - 8

Vooruitbetaalde kosten 77 249

Te verrekenen met VVE’s 7 11

Overige overlopende activa 28 47

Totaal 112 318

De overlopende activa zijn kortlopend.

LIQUIDE MIDDELEN


Direct opvraagbaar:

Kas - 7

ABN-AMRO, rekening-courant 10 4

Kruispost kas-bank 4 -

Rabo-bank, rekening courant 395 142

Rabo-spaarvrij 3.550 3.900

Totaal 3.959 4.054

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING 31-12-17 x ¤ 1.000

31-12-16x ¤ 1.000


Vennootschapsbelasting 187 187

Totaal 187 187

OVERIGE VORDERINGEN


Gemeente Noordoostpolder 54 1

Diverse debiteuren 4 1

Totaal 58 2

96 97

EIGEN VERMOGEN 31-12-17 x ¤ 1.000

31-12-16 x ¤ 1.000

Herwaarderingsreserve

Saldo 1 januari 176.336 174.250

Effect van herstel van een materiële fout 23.525 10.692

Aangepast vermogen per 1 januari 199.861 184.942

Realisatie verkoop -533 -3.535

Mutatie door herwaardering 38.898 18.454

Herwaarderingsreserve 31 december 238.226 199.861

Overige reserves

Overige reserves per 1-1 149.552 154.781

Resultaat boekjaar 43.375 9.687

Mutatie herwaarderingsreserve -38.365 -14.916


De opbouw van de herwaarderingsreserve op portefeuilleniveau is gewijzigd naar een opbouw op marktwaardecomplexniveau. Deze wijziging is doorgevoerd m.i.v. 31-12-2016, het effect hiervan is een verschuiving binnen het eigen vermogen van ¤ 18,2 miljoen uit de overige reserves naar de herwaarderingsreserve.

VOORZIENINGEN 31-12-17 x ¤ 1.000

31-12-16 x ¤ 1.000

Voorziening onrendabele investering en herstructureringen - 2.510

Voorziening latente belastingverplichting 6.551 -

Totaal 6.551 2.510

Voorziening onrendabele investering en herstructureringen

Voorziening onrendabele investering 1 januari 2.510 6.485

Dotaties - 5.696

Onttrekkingen -2.510 -9.671

Stand per 31 december - 2.510

Dit bedrag is als volgt te specificeren:

Grond De Jura fase 2, Emmeloord - 255

Nieuwbouw Meerweg 11-17, Rutten - 334

Nieuwbouw Suyderpoort, Emmeloord - 867

Nieuwbouw Zuidakker/Zuidwend fase 2, Bant - 105

Nieuwbouw Baan 75-89, Ens - 732

Sloopproject Breestraat 50-64, Marknesse - 5

Sloopproject Breestraat 66-76, Marknesse - 56

Nieuwbouw Papiermolen, Espel - 156

- 2.510

Voorziening latente belastingverplichting

Voorziening latente belastingverplichting per 1 januari - -

Mutatie in boekjaar 6.551 -

Voorziening latente belastingverplichting op fiscale onderhoudsvoorziening 6.551 -

Van de latente belastingverplichting inzake verrekenbare tijdelijke verschillen is ¤ 447.869 binnen één jaar verrekenbaar.

De looptijd bedraagt 9 jaar.

98 99

LANGLOPENDE SCHULDEN Totaal 31-12-17x ¤ 1.000

Waarvan loop-tijd > 5 jaar

Totaal 31-12-16x ¤ 1.000

Waarvan loop-tijd > 5 jaar

Leningen kredietinstellingen 82.660 68.060 69.570 42.983

Financiële instrumenten 11.878 - 12.620 -

Overige schulden 564 - 570 -

Totaal 95.102 68.060 82.760 42.983


31-12-17 x ¤ 1.000

31-12-16 x ¤ 1.000

LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN


Amortisering embedded swaption 24 139

Aangetrokken leningen 15.000 18.000

Afgeloste leningen -10.000

Reguliere aflossingen -1.934 -1.878

Saldo mutaties 13.090 6.261


De embedded swaption bedraagt per 31 december - -24

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 2,85% (vorig boekjaar: 3,36%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost). De gemiddeld gewogen rentevastperiode ultimo boekjaar was 6,42 jaar. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa ¤ 13,8 miljoen bedragen. MarktwaardeDe marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december 2017 ¤ 117.435.365 (per 31 december 2016 ¤ 86.613.507).

Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

FINANCIËLE INSTRUMENTEN 31-12-17 x ¤ 1.000

31-12-16 x ¤ 1.000


Waardeverandering in het boekjaar -742 2.374


OVERIGE SCHULDEN

Saldo waarborgsommen per 1 januari 570 578

Ontvangen waarborgsommen 56 44

Rente waarborgsommen 1 2

Uitbetaalde rente en waarborgsommen -63 -54

Saldo mutaties -6 -8

Saldo waarborgsommen per 31 december 564 570 De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoe-ning van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur.

100 101

KORTLOPENDE SCHULDEN 31-12-17 x ¤ 1.000

31-12-16 x ¤ 1.000

Schulden aan leveranciers 203 322

Belastingen en premies sociale verzekering 1.405 1.524

Overlopende passiva 1.940 1.607

Totaal 3.548 3.453

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING

Omzetbelasting 1.355 1.474

Pensioenfonds 50 50

Totaal 1.405 1.524

OVERLOPENDE PASSIVA

Niet vervallen rente leningen 851 763

Vooruit ontvangen huur 195 241

Te verrekenen leveringen en diensten 45 103

Te verrekenen huurtoeslag 1 8

Planmatig onderhoud 618 189

Verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren 109 115

Overige overlopende passiva 121 187

Totaal 1.940 1.606

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Obligo WSW Dit betreft een obligoverplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Per 31 december 2017 bedraagt de obligo verplichting 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningen ofwel ¤ 2.678.462. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen: - Nieuwbouw 1.421.000 - Sloop 60.000 - Planmatig onderhoud 3.157.000 Totaal ¤ €4.638.000 Jubilea uitkeringen Volgens de CAO woningcorporaties worden jubilea-uitkeringen verstrekt bij een 12,5-, 25- en 40-jarig dienstverband en bij uittreding bij pen-sioen. Deze verplichtingen zijn niet opgenomen in de balans, maar worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht. Dit geldt eveneens voor het in de CAO opgenomen loopbaanontwikkelingsbudget. De kosten die hiermee samenhangen worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht.

TOELICHTING OP DE RESULTATENREKENING

EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFUILLE 2017 x ¤ 1.000

Begrootx ¤ 1.000

2016x ¤ 1.000

HUUROPBRENGSTEN

Te ontvangen netto huur

Woningen en woongebouwen in exploitatie 28.813 28.877 28.114

Onroerende goederen niet zijnde woningen 48 - 60

Subtotaal 28.861 28.877 28.174

Af: huurderving

wegens leegstand 354 317 362

wegens oninbaarheid 86 180 178

Subtotaal 440 497 540

Totaal 28.421 28.380 27.634

De ‘te ontvangen netto huur’ is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van:- jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2017 van gemiddeld 0,17% (vorig boekjaar 1,53%); - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonistatie; - mutaties in het bezit door verkoop van woningen.- volgens de huursombenadering is de huursom in 2017 met 0,8% gestegen.

De huurderving in het boekjaar uitgedrukt in % van de te ontvangen huur. 1,23% 1,10% 1,29%

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN

Te ontvangen vergoedingen

Leveringen en diensten 590 586 575

Te verrekenen met huurders 20 - -126

Subtotaal 610 586 449

Af: vergoedingsderving

wegens leegstand 12 14 13

Subtotaal 12 14 13

Totaal 598 572 436

Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor glasverzekering, stookkosten, onderhoud groenvoorzienin-gen en gemeenschappelijke ruimten in (service)flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast.

De vergoedingsderving in % van de te ontvangen vergoedingen 2,03% 2,39% 2,26%

102 103

2017 x ¤ 1.000

Begrootx ¤ 1.000

2016x ¤ 1.000

LASTEN SERVICECONTRACTEN

Nutsvoorzieningen 227 230 206

Huismeesterkosten 3 3 3

Groenonderhoud 67 35 63

Schoonmaakonderhoud 141 113 127

Liftinstallaties 13 10 14

Glasverzekering 99 100 88

Overige servicekosten 37 34 32

Totaal lasten servicecontracten 587 525 533

LASTEN VERHUUR EN BEHEERACTIVITEITEN

Afschrijvingen 310 322 372

Lonen en salarissen 2.509 2.502 2.481

Sociale lasten 421 397 418

Pensioenlasten 396 394 389

Totaal 3.326 3.293 3.288

2017 x ¤ 1.000

Begrootx ¤ 1.000

2016x ¤ 1.000

LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN

Bijdragen aan VVE's 118 119 115

Contractonderhoud 731 723 675

Dagelijks onderhoud 799 753 873

Klantgestuurd binnenonderhoud 665 730 629

Mutatieonderhoud 1.244 604 937

Planmatig onderhoud 13.520 15.503 5.459

Energetische maatregelen 2.468 3.825 2.498

Verbeteren naar basiskwaliteit 50 60 39

Overige onderhoudskosten 120 170 117

Subtotaal kosten 19.715 22.487 11.342

Geactiveerde onderhoudskosten -7.849 -10.643 -4.877

11.866 11.844 6.465

Doorbelaste onderhoudskosten -208 -149 -139

Doorberekend servicedienst -383 -390 -340

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 11.275 11.305 5.986

Overige bedrijfslasten

Overige personeelskosten 144 152 336

Reorganisatiekosten - - 1

Ingeleende krachten 673 656 359

Huisvestingskosten 141 173 152

Autokosten 60 54 54

Woonservicekosten 24 20 27

Automatiseringskosten 531 624 533

Algemene kosten 731 624 643

PR kosten 224 266 151

Totaal overige bedrijfslasten 2.528 2.569 2.256

Vergoedingen t.g.v. de exploitatie -246 -89 -163

Doorbelast aan verkoop vastgoedportefeuille -59 -59 -56

Doorbelast aan overige activiteiten -9 -9 -9

Doorbelast aan leefbaarheid -438 -440 -420

Totaal doorbelaste kosten -506 -508 -485

Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten 5.412 5.587 5.268

OVERIGE DIRECTE EXPLOITATIELASTEN EXPLOITATIE BEZIT

Contributie Aedes 38 40 39

Saneringsheffing 0 289 -

Heffing Autoriteit Woningcorp. 22 29 23

Belastingen 1.133 1.142 1.119

Verzekeringen 95 98 96

Verhuurdersheffing 2.725 2.514 2.494

Totaal overige directe exploitatielasten exploitatie bezit 4.013 4.112 3.771

VERKOOPOPBRENGST VASTGOEDPORTEFUILLE

Verkoopprijs onroerende zaken 1.224 2.400 2.438

Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop -1.165 -1.600 -3.869

Huurderving wegens leegstand -25 -30 -34

Verkoopkosten -24 -126 -89

Doorbelast uit verhuur en beheeractiviteiten -59 -59 -56

Totaal -49 585 -1.610

Aantal woningen 4 20 16

Aantal MOG 1 - -

Aantal garages 56 - 34

Aantal percelen - - 7

104 105

WAARDEVERANDERING VASTGOEDPORTEFUILLE 2017 x ¤ 1.000

Begrootx ¤ 1.000

2016x ¤ 1.000

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Sloop centrumflats, Emmeloord 1 - -16

Nieuwbouw Meerweg 11-17, Rutten (geannuleerd) 280 - -334

Nieuwbouw Suyderpoort, Emmeloord - - -2.209

Nieuwbouw Baanhoek 8-16, Ens 35 - -592

Nieuwbouw Zuidakker/Zuidwend fase 2, Bant -25 - -466

Modernisering De Meute 2-8, Creil 1 - -67

Nieuwbouw Baan 75-89, Ens - - -732

Sloopproject Breestraat 50-64, Marknesse 5 - -74

Sloopproject Hoogzijde 45-69, Marknesse - - -27

Sloopproject Breestraat 66-76, Marknesse 76 - -56

Graaf Florislaan 55, Creil - - -43

Merwede 16, Emmeloord - - -37

Nieuwbouw A. van Bockholtstraat, Ens - - -273

Nieuwbouw Papiermolen, Espel - - -240

Nieuwbouw Jan van de Capelle, Creil - - -529

Grond De Jura fase 2, Emmeloord 2.197 - -

Modernisering Meerweg 19-29 en Sportweg 14-26, Rutten 47 - -

Reyderhaven, Emmeloord -2 - -

Sloopproject Baan 52-76, Ens -2 - -

Modernisering Hoogzijde 61-75, Marknesse (geannuleerd) -6 - -

Grond centrumflats, Emmeloord -173 - -

Nieuwbouw Baanhoek 8-16, Ens (correctie in bij in exploitatie nemen) -196 - -

Sloopproject Baan 75-89, Ens -181 - -

Sloopproject Meerweg 11-17 en 31-39, Rutten -229 - -

Totaal 1.828 -2.102 -5.695

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Winsten of verliezen als gevolg van aanpasingen in de marktwaarde 41.663 6.201 -3.341

Correctie i.v.m. gewijzigde waardering 2016 - - 12.831

41.663 6.201 9.490

OVERIGE ACTIVITEITEN 2017 x ¤ 1.000

Begrootx ¤ 1.000

2016x ¤ 1.000

Opbrengsten overige activiteiten

Dienstverlening aan derden 14 10 10

Verkoop auto's en/of inventaris - - 18

Overige baten 7 - 7

Totaal opbrengsten overige activiteiten 21 10 35

Kosten overige activiteiten

Doorbelast uit verhuur en beheeractiviteiten -9 -9 -9

Totaal overige activiteiten 12 1 26

OVERIGE ORGANISATIEKOSTEN

Kosten raad van commissarissen

Presentiegelden 68 67 67

Reis- en verblijfkosten 2 1 1

Vergaderkosten 1 1 1

Bestuursaansprakelijkheidsverz. 2 2 2

Overige rvc kosten 17 9 10

Totaal overige organisatiekosten 90 80 81

LEEFBAARHEID

Leefbaarheid Mercatus breed 134 184 53

Leefbaarheid dorpen en wijken 216 - 217

Doorbelast vanuit verhuur en beheeractiviteiten 438 440 420

Totaal leefbaarheid 788 624 690

106 107

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2017 x ¤ 1.000

Begrootx ¤ 1.000

2016x ¤ 1.000

Waardeverandering financiële activa en effecten

Herwaardering embedded swaption 742 401 -2.374

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente op uitgezette middelen 27 5 26

Overige rentebaten 1 - 3

Totaal rentebaten 28 5 29

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente leningen kredietinstellingen -2.193 -2.261 -2.375

Rente waarborgsommen -1 -2 -2

Overige financieringslasten -14 -14 -18

Totaal rentelasten -2.208 2.277- -2.395

Saldo financiële baten en lasten -1.438 -1.871 -4.740

BELASTINGEN 2017 x ¤ 1.000

Begrootx ¤ 1.000

2016x ¤ 1.000

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd

Acute belastingen - - -

Latente belastingen -1.493 1.021 476

-1.493 1.021 476

De acute belastingplicht is als volgt bepaald

Resultaat vóór belastingen 48.871 - 9.211

Afschrijvingen -191 - -125

Bijzondere waardeverminderingen -43.491 - -3.794

Fiscaal niet te activeren bedrijfsmiddelen -32 - -63

Fiscaal niet te activeren onderhoud -3.180 - -1.936

Heffing bijzondere projectsteun - - -

Correctie gemengde kosten 10 - 10

Verkoopopbrengst woningen -326 - -1.076

Huurderving te slopen eenheden - - 101

Geactiveerde rente (nieuwbouw) 171 - 6

Fiscale onderhoudsvoorziening - - -

Fiscale afwaardering huurwoningen -1.472 - -9.205

Amortisering rente swaption 24 - 139

Waardeverandering financële instrumenten -742 - 2.374

Agio leningen -118 - -207

Investeringsaftrek -7 - -10

Totaal tijdelijke en permanente verschillen -49.353 - -13.785

Te verrekenen verlies -482 - -4.574

Belastbaar bedrag - - -

Verschuldigde winstbelasting, 20% tot ¤ 200.000 en 25% over het meer-dere

- - -

Latente belastingen

Mutaties actieve latentie:

Belastinglatentie te verrekenen verliezen 129 - -44

Belastinglatentie embedded derivaat -179 - 628

Belastinglatentie te verrekenen verliezen correctie voorgaand boekjaar 1.138 - 0

Belastinglatentie te verkopen woningen -3 - -55

Belastinglatentie leningen -30 - -53

Totaal actief 1.055 - 476

Mutaties passieve latentie:

Belastinglatentie onderhoudsvoorziening -6.551 - -

Totaal mutatie latenties -5.496 1.021 476

De belastinglatentie te verrekenen verliezen is gevormd doordat in 2013 de fiscale positie 2012 is herzien en er een compensabel verlies is ontstaan.Het effectieve belastingtarief is 0%. Het verschil ontstaat door verschillen in de afschrijving en waardering van het vastgoed, in de nietaftrekbare posten, in de verwerking van het agio op de leningen en als gevolg van verliescompensatie.

108 109

Bedragen x ¤ 1 G.W. Kamp R. Heegsma D.M. Swagerman A. Leijenaar J. van der Wiel

Functiegegevens voorzitter lid lid lid lid

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Bezoldiging

Bezoldiging 15.245 10.165 10.165 10.165 10.165

Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum 19.800 13.200 13.200 13.200 13.200

-/- Onverschuldigd betaald bedrag - - - - -

Totaal bezoldiging 15.245 10.165 10.165 10.165 10.165

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2016

Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Beloning 15.084 10.056 10.000 10.056 10.056

Belastbare onkostenvergoedingen - - - - -

Beloningen betaalbaar op termijn - - - - -

Totaal bezoldiging 2016 15.084 10.056 10.000 10.056 10.056

OVERIGE INFORMATIE

TOELICHTING ACCOUNTANTSKOSTEN

Onderstaand zijn de honoraria opgenomen van de accountantsorganisatie BDO voor de jaarrekening 2017 en fiscale adviezen. Het betreft de in de boekjaren gedeclareerde kosten in euro’s inclusief btw.

2017 2016

Onderzoek van de jaarrekening ¤ 58.322 ¤ 52.030

Overige controle-opdrachten ¤ 7.260 ¤ 6.227

Adviesdiensten op fiscaal terrein ¤ 11.904 ¤ 15.148

Totaal ¤ 77.486 ¤ 73.405

BESTUURDERS, MANAGEMENT EN COMMISSARISSEN

De bezoldiging van het bestuur en management omvat:

- periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stellen van auto);

- beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioen en prepensioenlasten);

- uitkeringen bij beëindiging van dienstverband.

Bezoldiging topfunctionarissen

Conform de Wet normering Topinkomens wordt de bezoldiging opgenomen van de topfunctionarissen. Bedragen x ¤ 1 A. Beurmanjer E. Nikkels C.M. Leijten T.S.M. van der Velde

Functiegegevens directeur-bestuurder manager manager manager

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 28/2 1/3 - 31/12

Deeltijdfactor (in fte) 1,0 1,0 1,0 1,0

Gewezen topfunctionaris? nee nee ja nee

(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja ja ja

Bezoldiging

Beloning plus belaste onkostenvergoeding 139.761 86.272 11.951 59.149

Beloningen betaalbaar op termijn 21.037 14.751 2.136 9.583

Subtotaal 160.798 101.023 14.087 68.732

Individueel toepasselijk bezoldigings-maximum 132.000 132.000 21.337 110.663

-/- Onverschuldigd betaald bedrag - - - -

Totaal bezoldiging 160.798 101.023 14.087 68.732

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan Er wordt gebruik gemaakt van overgangsrecht.

N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2016

Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 -

Deeltijdfactor 2016 (in fte) 1,0 1,0 1,0 -

Beloning plus belaste onkostenvergoeding 139.761 87.272 78.561 -

Beloningen betaalbaar op termijn 20.722 14.777 12.845 -

Totaal bezoldiging 2016 160.483 102.049 91.406 -

De indeling is in bezoldigingsklasse E van de regeling Bezoldigingsmaxima toegelaten instellingen volkshuisvesting.

De indeling is in bezoldigingsklasse E van de regeling Bezoldigingsmaxima toegelaten instellingen volkshuisvesting.


prof.dr. D.M. Swagerman

Lid rvc

A. Beurmanjer

Directeur/bestuurder

ing G.W. Kamp MSRE

Voorzitter rvc

A. Leijenaar

Lid rvc

Drs R.N. Heegsma

Vicevoorzitter rvc

J. van der Wiel

Lid rvc

110 111

OVERIGE GEGEVENS CONTROLEVERKLARING

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2017 Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat voor het boekjaar 2017 als volgt te bestem-men: Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2017 ad ¤ 5.010.000, ten gunste van de overige reserve te bren-gen. Het niet gerealiseerde positieve resultaat waarde-veranderingen vastgoed ad ¤ 38.365.000 ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen. Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan, die nadere informatie geven over de situatie per balansdatum.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Stichting Mercatus

A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2017

Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2017 van Stichting Mercatus te Emmeloord gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Mercatus op 31 december 2017 en van het resultaat over 2017 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2017), de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De jaarrekening bestaat uit: 1. de balans per 31 december 2017; 2. de winst-en-verliesrekening over 2017; en 3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële

verslaggeving en andere toelichtingen.

De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2017) vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Stichting Mercatus zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

3 |

In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2017), ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van

materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;

het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling;

4 |

het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan;

het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven;

het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en

het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de Raad van Commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Groningen, 2 mei 2018

BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. W.M. Jacobs RA

2 |

Benadrukking van de waarderingsgrondslag van een deel van het vastgoed in exploitatie Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 76 tot en met81 van de jaarrekening. Hierin staat beschreven dat Stichting Mercatus een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2017) in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde ondertoepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

B. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: Bestuursverslag; Overige gegevens.

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2017) en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

C. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening

Verantwoordelijkheden van het bestuur en de Raad van Commissarissen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2017), de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

113112

2017 - mercatus.nl Mercatus/jaarverslag... · Stakeholders18 2. Ons werk in 2017...

Documents

Transcript of 2017 - mercatus.nl Mercatus/jaarverslag... · Stakeholders18 2. Ons werk in 2017...