Financierbaarheid zorgvastgoed - Algemene RekenkamerNov 16, 2017 · – Actievere rol van Europese...

Peter Bakker, Derk Jan Postema Vastgoedconferentie Utrecht, 16 november 2017

Financierbaarheid zorgvastgoed

– Vastgoedopgave zorgsectoren

– Macrobeeld ontwikkeling investeringen en financiering

– Trends en verwachtingen

– Bancaire financiering zorgvastgoed

– Trends

– Voorwaarden ongeborgde kredietverstrekking

Agenda

Financierbaarheid zorgvastgoed 2 |

De zorgsector


0,11

0,115

0,12

0,125

0,13

0,135

0,14

0,145

0,15

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ontwikkeling totale zorguitgaven bedragen in EUR mln; bron: CBS (2017)

Totale uitgaven aan zorg zorguitgaven in bbp%

De resultaten


0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ontwikkeling bekostiging zorguitgaven bedragen in EUR mln; bron: CBS (2017)

Overheid AWBZ, WLZ Zvw vrijwillig, eigen betalingen

Geldstromen Zvw in 2016


Burgers Rijkzorgtoeslag 4,9 zorgtoeslag -4,9

Zorgaanbiederseigen betalingen -9,3 eigen betalingen 9,3

Zorg-verzekeraarsfondsRijksbijdrage 2,5 Rijksbijdrage -2,5

Zorgverzekeraarspremie basis zvw -16,3 premie basis zvw 16,3 totaal -7,4premie AV zvw -3,5 premie AV zvw 3,5 acad. Comp. 0,7 acad. Comp. -0,7eigen risico -3,2 eigen risico 3,2

schadelast basis -41,7 schadelast basis 41,7schadelast AV -3,7 schadelast AV 3,7

zorguitgaven -55,2

totaal 0,2

risicoverevening 22,5 risicoverevening -22,5 ziekenhuizen 23,3genees- en hulpm. 9,0

0,1 wijkverpleging 3,2eerstelijns 5,3

werkgevers zorgtoeslag 4,9ink.afh.premie -21,0 ink.afh.premie 21,0 Rijksbijdrage 2,5

overige 7,0totaal -27,4 totaal -21,0 totaal 0,3

Ontwikkeling financiële positie


0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

UMC Topklinisch Ov. ziekenhuizen GGZ GHZ VVT

Solvabiliteit in zorgsectoren

2014

2015

2016

minimaal



0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

UMC topklinisch alg. Ziekenhuis GGZ GHZ VVT

Rente- en aflossingscapaciteit (DSCR) in zorgsectoren

2014

2015

2016

minimaal



-0,50%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

UMC topklinisch alg. Ziekenhuis GGZ GHZ VVT

Rendement in zorgsectoren

2014

2015

2016

– Investeringsactiviteit teruggelopen, kleinschaliger nieuwbouw

– E-health/ domotica / epd

– Personeelsvraagstuk: dubbele vergrijzing

– Dure medicijnen

– Tekort aan (zorggeschikte) woningen

– Nieuw kabinetsbeleid: rustiger vaarwater

– Opgave nieuwe Hoofdlijnenakkoorden

– Intensivering verpleegzorg

– Financiële positie: zorgen over rendementen

– Concentratie en spreiding/ substitutie

Trends en ontwikkelingen


CBS statline


0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2011 2012 2013 2014 2015

Investeringen zorgsectoren CBS Statline juni 2017 in EUR mln

VVT

GHZ

GGZ

Cat. ZH

Alg. ZH

UMC

CBS statline


0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2011 2012 2013 2014 2015

Afschrijvingen zorgsectoren CBS Statline juni 2017 in EUR mln

VVT

GHZ

GGZ

Cat. ZH

Alg. ZH

UMC

CBS statline


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2011 2012 2013 2014 2015

Opgenomen lange leningen CBS Statline juni 2017 in EUR mln

VVT

GHZ

GGZ

Cat. ZH

Alg. ZH

UMC

Financiering met lang vreemd vermogen


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

MVA VVL

MVA, VVL CBS Statline juni 2017 in EUR mln

VVT

GHZ

GGZ

Cat. ZH

Alg. ZH

UMC

– Jaarlijks wordt circa EUR 3,8 miljard geïnvesteerd

– Jaarlijkse afschrijvingen minstens EUR 3 miljard

– Boekwaardeverloop bleef constant omdat er ook veel zorgvastgoed werd afgestoten.

– Lang vreemd vermogen constant, aflossingen gelijk aan nieuwe leningen

– Verhouding balans (VVL/MVA) is 61%. Dit impliceert jaarlijkse kredietvraag EUR 2,3 mrd onder gelijkblijvende omstandigheden.

Wat valt af te leiden uit de omzetcijfers en portefeuiillestanden van de banken?

Bevindingen cijfers CBS Statline


Opgenomen lange financiering zorgsectoren


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Portefeuilleverloop BNG Bank zorg lang UG in EUR mln

BNG Bank

markt totaal

Waarvan geborgd


0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Portefeuilleverloop BNG Bank zorg (geborgd) lang UG in EUR mln

BNG S0

NWB

WFZ

Jaarlijkse kredietverstrekking zorgsector


0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ontwikkeling lange kredietvraag zorg Bedragen in EUR mln

BNG Bank

markt totaal

Samenvattend beeld


Jaarcijfers 2015 Totaal

MVA 33,4

VVL 20,5

VVL/MVA 61%

Investeringen 3,8

Geïmpliceerde financieringsvraag

2,3

Financiering:

Banken 1,5

Overige 0,8

Eigen middelen 1,5

Totaal 3,8

Investeringen en bancaire kredietverlening teruggelopen – Investeringen van EUR 5,7 naar EUR 3,8 mrd – Totale markt EUR 2,8 naar 1,5 mrd – BNG Bank: van EUR 1,9 naar 0,8 mrd

Lagere investeringen (en dus ook lagere financieringsvraag banken): – Overcapaciteit door stelselwijziging (m.n. verzorgingshuizen) – Lage rendementen – Terughoudendheid banken vanwege risicoprofiel – Nieuwbouw voortaan kleinschaliger Echter ook: concentratie/spreiding zorg en substitutie eerste lijn

Ontwikkeling bancaire financiering


Sterker, door demografische ontwikkelingen zal behoefte aan nieuw zorgvastgoed weer toenemen.

Ontwikkeling bancaire financiering


– Investeringen zijn tijdelijk gedaald

– Bodem vervangingsinvesteringen bijna EUR 4 mrd

– Financieringsvraag minstens EUR 2,3 mrd (waarvan EUR 1,5 mrd bancair)

– Behoefte zal op termijn weer toenemen door vervangings- én uitbreidingsinvesteringen.

Samenvattend


Agenda – Trends financiering zorgvastgoed

– Voorwaarden bancaire kredietverlening

Bancaire financiering zorgvastgoed


– Clubdeals

– Rol WFZ (alleen relatief goede risico’s en met andere bank(-en) die deel risico nemen)

– Concurrentie: alle banken terughoudender door hogere risicoprofiel, echter BNG relatief stabiele factor

– Actievere rol van Europese Investeringsbank

– Duurzaamheid steeds belangrijker

– Alternatieve financieringen: veel belangstelling, weinig van de grond gekomen. Voorbeelden: crowdfunding, Zorgobligatie

– Ratings van Rating Agencies. Voorbeelden: Elisabeth-Tweesteden Ziekenhuis, GGZ Noord-Holland-Noord

Trends in financiering


Krantenkoppen:


– Goede Business case incl. uitgebreide marktanalyse: rente en aflossingen moeten (terug)betaald kunnen worden

– Het Pijlermodel:

Voorwaarden bancaire kredietverstrekking


– door oa. snelle ontwikkelingen in zorgmarkt is voorspelbaarheid financials (nog) lastiger;

– Stabiliteit is gewenst – ook politiek !

– Zekerheden noodzakelijk maar beperkt in waarde

- Financieringsarrangementen hebben echter wel een lange looptijd !

Gevolg: nog meer focus op eerste pijler en dan met name op marktanalyse en positionering. Dat biedt namelijk wel lange termijn perspectief !

Aandachtspunten bij bancaire Kredietverstrekking


Beoordelingskader


Instelling Financierings behoefte

Markt Bouwplan

Financials Overige aspecten

De instelling – Soort instelling

– Juridische structuur

– Strategie en beleid

– Management

– Interne organisatie

Kredietrisicoanalyse


De markt - Positionering

– Demografische ontwikkelingen

– Onafhankelijk uitgevoerd marktonderzoek

– Concurrentie

– Marktaandeel

– Relatie met zorgverzekeraar(s)



Investering en financieringsbehoefte – Duiden van de aard en omvang

– Mogelijkheid tot (gedeeltelijke) borging

– Bestemmingstoets: eventuele alternatieve aanwending gebouw

Bouwplan/bouwproces – Bestedingscontrole



Financials – Beschikbaarheid van financiële verantwoordingsdocumenten en

prognoses

– Scenarioanalyses (met o.a. krimpscenario)

– Validatie financieel model

– Compliance certificaten accountants

– Voldoen aan minimale voorwaarden financiële ratio’s



Financiele ratio’s – Solvabiliteit: > 20%

– Liquiditeit: Debt Service Coverage Ratio >= 1,3

– Exploitatie:

– Cure: EBITDA-marge >= 10%

– Care: personeelskostenratio < 75% (GGZ) en < 70% (V&V, GHZ)



Solvabiliteit: Eigen vermogen / balanstotaal > 20%

DSCR: EBITDA / rente- en aflossingsverplichtingen >= 1,3

Genereert de instelling (na aantrekken financiering) voldoende kasstroom om de rente en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen?

EBITDA-marge 100%- (operationele kosten/bedrijfsopbrengsten) >= 10%

Maximaal aandeel van de operationele kosten in de bedrijfsopbrengsten, bedoeld als efficiencymaatstaf.

Financiële ratio’s


Overige aspecten – Meerjarencontract

– Deel inbreng eigen vermogen

– Mate afdekking renterisico

– Zekerheden (1e hypotheek)

– Aflossingsschema (lineair)

Kredietrisicobeoordeling


Financierbaarheid zorgvastgoed - Algemene RekenkamerNov 16, 2017 · – Actievere rol van Europese...

Documents

Transcript of Financierbaarheid zorgvastgoed - Algemene RekenkamerNov 16, 2017 · – Actievere rol van Europese...