ADVIES

WONINGCORPORATIES OP EIGEN BENEN

Aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Opgesteld door Raad van Deskundigen van het Forum for Housing and Livingi.

21 maart 2011

2

INHOUD

1. AANLEIDING 3

2. EUROPA 4

3. MARKTPRINCIPES 5

4. URGENTIE 6

5. OPTING-IN ONDERNEMING 7

6. EXPERIMENTENSTATUS 8

7. VERWIJZINGEN 10

Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties,bedrijfsleven, (semi) overheid en kennisinstellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over deveranderingsopgave van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbijmaakt de FHL gebruik van de praktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd.De stichting wil een maatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel,waaronder het creëren van een geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is hetbedrijfsmodel OPT-IN HOUSING ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. OPT-INHOUSING wordt in de praktijk gebracht vanuit de vennootschap HOUSING CHALLENGE, waarin bestuurlijkeverkenningen naar OPT-IN HOUSING en zakelijke transacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers enstakeholders worden voorbereid.

Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven.

3

1. AanleidingHet Forum for Housing and Living (verder: FHL) richt zich op het introduceren vannieuwe private aandeelhouders, bedrijfsfinanciering en governance voorwoningcorporaties. Doelstelling is de bijzondere prestaties van hetvolkshuisvestingsbeleid van de afgelopen eeuw te voorzien van een duurzaambedrijfsmodel met voldoende zelfstandige verdiencapaciteit, op afstand van de overheid.Bestaande en toekomstige regelgeving vanuit Europa heeft een herkenbare plek binnenFHL. Innovaties worden gezocht via individuele en gezamenlijke bedrijfsstrategieën,minder via een generieke sectorstrategie.

De essentie van het FHL-bedrijfsmodel is opting-in: het introduceren van privateaandeelhouders bij een op continuïteit en rendement gebaseerde onderneming in hetbeheer van sociale en markthuurwoningen, met blijvende investeringsruimte voor deuitvoering van maatschappelijke taakopvattingen.

FHL is een initiatief van de Van der Leij Groep, bestaande uit verschillendebouwbedrijven, gedreven door continuïteit en rendement en opererend vanuit eentraditie van maatschappelijk ondernemen. De activiteiten van en door het Forum wordengecoördineerd door de initiatiefnemer, Rob van der Leij. Aan het Forum nemen oppersoonlijke titel ongeveer 40 professionals deel met uiteenlopende expertises. Allen zijnhet erover eens dat het huidige verdienmodel van woningcorporaties onhoudbaar isgeworden.

Het succes van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid heeft veel te danken aan demaatschappelijke betrokkenheid van de woningcorporaties. Dit wordt ook door het Forumerkend. Echter, bij ongewijzigd beleid stevent het huidige verdienmodel van decorporaties af op een faillissement. Het is twee voor twaalf. Het Nederlandsevolkshuisvestingsbeleid wordt de laatste jaren onomkeerbaar ingehaald door Europa.Vermogens slinken, financiering wordt duurder en de overheid moet fors bezuinigen. Deoverheid houdt echte huurliberalisatie tegenii en laat de corporaties wel aan dehuurtoeslag meebetalen. Corporaties krijgen steeds meer kosten die geen tred houdenmet hogere opbrengsten. Privaat aandelenkapitaal is beschikbaar, maar alleen ondercondities van rendement, zeggenschap en governance. Rendementsdenken staat nog inde kinderschoenen.

Op 25 maart 2010 vond de eerste bijeenkomst plaats van FHL. Aanleiding daarvoorwaren de start- en consultatiedocumenten ‘Herijking van het corporatiebestel inNederland; woningcorporaties gefaseerd op eigen benen’, alsmede het document‘Nederlandse volkshuisvesting in Europees perspectief’. Op hoofdlijnen waren dedeelnemers het eens over de analyse uit deze documenten:Bestaan van een overmaat aan sociale huurwoningen (scheefwonen);Wenselijkheid van splitsing van huurwoningenvoorraad in sociaal en markt;Behoud sociale huurwoningen voor gedefinieerde doelgroep, naar omvang aansluitend bijlokale en regionale behoeften;Noodzaak van huurliberalisatie.Tevens werd het Europees perspectief als betekenisvol beschouwd.

Ook werd tijdens deze bijeenkomst bevestigd dat het vermogen van de corporaties aande private instelling zelf behoort. En dat een herijking van het corporatiebestel mogelijkis door middel van de introductie van ‘de tucht van de markt’. Het Besluit Beheer SocialeHuursector moet terug naar de kernactiviteiten, het Centraal Fonds voor deVolkshuisvesting en het Waarborgfonds voor de Woningbouw en de daaraan verbonden

4

staatsgarantie worden overbodig. Andere in het verleden door de overheid aangestuurdeorganisaties (onder meer Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, NederlandseCredietverzekerings Maatschappij, de Nationale Investeringsbank) zijn dewoningcorporaties succesvol voorgegaan om op eigen benen te gaan staan door verkoop,afsplitsing of beursgang. In de afgelopen decennia heeft niemand meer gevraagd omterugkeer van deze instituties. De woningcorporaties zijn de laatste der Mohikanen.

De Raad van Deskundigen van FHLiii neemt hier de vrijheid de Minister van BinnenlandseZaken en Koninkrijksrelaties een ongevraagd advies te geven over de financiële urgentieen maatschappelijke relevantie om het binnen de gelederen van FHL ontwikkeldebedrijfsmodel van opting-in in een ministerieel experiment nader op praktischetoepasbaarheid uit te laten werken. Er zijn enkele corporaties en private investeerdersdie de bereidheid tonen hierin voor eigen rekening en risico te willen participeren.

Onder auspiciën van FHL, is een bedrijfsmodel uitgewerkt en op hoofdlijnen toegepast bijenkele woningcorporaties en een ontwikkelend belegger in verschillende min of meergespannen woningmarktgebiedeniv. Tevens is een benchmark opgesteld tussen enkelewoningbeleggers, woningcorporaties en een private equity woningfonds in Duitsland.

Ook is op verzoek van de initiatiefnemer van FHL door Prof.dr. Peter van Gool eenbeschouwing opgesteld over het plan FHL voor herijking van het corporatiebestelv.

2. Europa

In Nederland als zeer welvarend Europees land zou het grootste deel van de bevolkingzonder inmenging van de overheid zelfstandig een woning moeten kunnen vinden.Onderstaand overzicht toont de overmaat van sociale huurwoningen in Nederland.

Land Aandeel socialewoningbouw

Besteedbaarinkomen/capita 2008

In eigendomoverheid

Nederland 43%* 134 NeeOostenrijk 21% 125 JaVer. Koninkrijk 20% 116 JaDenemarken 20% 120 Ja en neeZweden 19% 120 JaFrankrijk 19% 107 JaBelgië 7% 115 JaDuitsland 6% 115 DeelsItalië 5% 102 JaSpanje 1% 102 NeeGriekenland 0% 94 Nvt(bron: Housing Europe 2007, CECODHAS, en EU Stat 2009)

* van 34% in 2008 inmiddels per 1 januari 2010 toegenomen tot 43% als gevolg van hetvan kracht worden van de 90% EU-toewijzingsgrens bij €33.000 inkomensgrens.

Nederland loopt in toenemende mate uit de pas: 43% sociale woningbouw als land met(een van) de hoogste inkomens in de EU. Toch zit de woningmarkt in Nederland nogbehoorlijk op slot; met name starters en middeninkomens kunnen zich nog nietzelfstandig toegang tot een betaalbare woning verschaffen.

5

3. Marktprincipes

Een financieel gezonde toekomst van de huurwoningenvoorraad is gediend bij eenwoningexploitatie die primair volgens marktprincipes verloopt. Innovaties in onder meerDuitsland en Zweden hebben laten zien dat de sociale huisvestingstaak vanuit(geleide) marktwerking kan worden georganiseerd. In de opgestelde vergelijking tussenDeutsche Annington Immobilien Group (DAIG) en een viertal woningcorporaties inNederland.

In onderstaand overzicht is een aantal parameters inzichtelijk gemaakt, waarbij voor devier woningcorporaties –omwille van anonimiteit- het ongewogen gemiddelde isgenomen; deze woningcorporaties representeren circa 5% van de Nederlandsewoningvoorraad.

DAIG(2009)

Corporaties(2009)

Woningen 191.952 107.000Totale waarde* €10,0mrd € 3,9 mrdLang vreemdvermogen

€ 8,0mrd € 3,0 mrd

Waarde/woning €52.096 € 38.500Ontwikkeling € 0** € 45 mlnHuur/woning € 320 € 418Leegstand 3,0% 1,5%FTE/1000woning 5,7*** 11,9Aandeel sociaal N/A 98 %Aandeel sociaalobv Maximaalredelijk

N/A 77 %

Opmerkingen bij onderstaand overzicht:* De waardebepaling van de woningportefeuille verschilt in definiëring: DAIG spreekt van fair value (“thecarrying amount of investment properties is the fair value of those properties; any gains or losses from achange in fair value are recognised in the income statement”). De onderzochte corporaties waarderen opbedrijfswaarde: de contante waarde van het saldo van toekomstige exploitatieopbrengsten minus detoekomstige exploitatielasten over de geraamde resterende looptijd van de investering.** Deutsche Annington heeft in 2007 besloten om projectontwikkeling af te stoten.*** Deutsche Annington heeft in 2008 en 2009 €60 mln. geïnvesteerd in het optimaliseren vanbedrijfsprocessen om de klantvriendelijkheid te vergroten; op deze wijze kunnen de bedrijfslasten verderworden teruggebracht en nieuwe producten en diensten ontwikkeld.

De vergelijking laat zien dat de prestaties van de woningcorporaties achterblijven:(sociale en markt) woningen met een gemiddeld hogere waarde (€52.000 versus circa€38.500) dan in Nederland kennen een substantieel lagere gemiddelde huurprijs dan eencorporatiewoning in Nederland (€320 versus ruim €418 per maand). Deze prestatiewordt ook geleverd met ongeveer de helft van het aantal werknemers. En de privateaandeelhouders van DAIG zijn tevreden over het gerealiseerde rendement.

Bij een dergelijke vergelijking behoren uiteraard ook enkele nuances; zo zijn verschillenin belastingstelsel, subsidies en inkomenspolitiek niet uitvoerig in beschouwing genomen.Dit staat ons inziens de kern van de hoofdboodschap niet in de weg: de bedrijfsprestatiesvan woningcorporaties in Nederland moeten en kunnen beter.

Europa en marktprincipes gezamenlijk in beschouwing nemend, laten zien dat hethuidige stelsel niet alleen onhoudbaar is geworden, maar dat er ook alternatieveoplossingen voor handen zijn. Het behalen van een marktconform rendement kan

6

samengaan met betaalbare huren, efficiënt ingerichte bedrijfsprocessen enklanttevredenheid.

4. Urgentie

Mede door onvoldoende legitimiteit, zijn de woningcorporaties de laatste jaren tusseneen aantal schuivende –smeltende- ijsschotsen terecht gekomen. Resultaat: slinkendevermogens en duurdere financiering.

In de eerste plaats, politiek Den Haag laat corporaties interen op hun vermogen:Inflatievolgende huurinkomsten die geen tred houden met loonkostenvolgende bouw- enonderhoudskosten. Weliswaar biedt het huidige kabinet de mogelijkheid voor eenboveninflatoire huurverhoging van 5% voor huishoudens met een inkomen boven€43.000; maar dit heeft slechts betrekking op 15% van de huishoudens in een socialehuurwoning.Daarnaast is er de door het kabinet aangekondigde huurtoeslagheffing van €630 mln.En tenslotte de verplichte bijstortingen in het Centraal fonds voor de Volkshuisvesting alsgevolg van een toenemend beroep op sanering- en steunaanvragen doorwoningcorporaties; in 2011 is deze bijstorting geraamd op €56 mln.

In de tweede plaats, politiek Brussel maakt financiering duurder:Er is inmiddels een (tijdelijke) ministeriële regeling diensten van algemeen economischbelang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB) als uitvoering van de EU-staatssteun beschikking. Voor niet-DAEB activiteiten (onder andere woningen met eenhuurgrens boven €652,52 en bedrijfsonroerend goed niet zijnde erkend maatschappelijkvastgoed) is bij (her)financieringen geen WSW borging meer mogelijk. En naarverwachting zal de EU het Nederlandse volkshuisvestingsdossier nauwlettend blijvenvolgen op staatssteun en worden aanvullende maatregelen niet uitgesloten.

In de derde plaats is sprake van welhaast een productiestop in de bouw. Corporatieshebben, in navolging van ontwikkelaars, grond- en vastgoedposities ingenomen in degebiedsontwikkeling; tegenover de doorlopende financieringslasten, staan voorlopig geenopbrengsten. Dit legt een sterke druk op de liquiditeiten. En dan laten we de tegenvallersin de gebiedsontwikkeling, die (moeten) leiden tot afwaarderingen van het eigenvermogen, gemakshalve nog buiten beschouwing.

Tot slot zijn de commerciële banken, mede door toedoen van nieuwe regelgeving vanhaar toezichthouders (DNB, AFM), ook terughoudender geworden in dehypotheekverstrekking. Hierdoor wordt de koop van een (sociale) huurwoningbemoeilijkt. Dit leidt tot teruglopende verkopen van bestaande sociale huurwoningen,zelfs als deze onder de marktprijs aan zittende huurders wordt aangeboden.

Door te moeten opereren tussen deze schuivende en smeltende ijsschotsen, wordt deinvesteringsruimte van corporaties verder beperkt, terwijl de overheid wel een beroepblijft doen op investeringsruimte bij de woningcorporaties. Door regionale verschillen opde woningmarkt, is de extra verdiencapaciteit die nog benut kan worden bij berekenenvan maximaal redelijke huren beperkt.

Daar komt bij dat corporatiebestuurders nu zelf aangeven dat men af wil van het huidigeverdienmodel, zoals een recent onderzoek van KPMG uitwijst.

Het kan en moet daarom anders. Niets doen geen optie; dit leidt tot een koude saneringen faillissementen binnen de private sector (bouw, toeleveranciers); steunaanvragen opgrote schaal bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting om faillissementen van

7

corporaties te voorkomen worden onwaarschijnlijk geacht. Opting-out (het uitstappen uithet bestel van toegelaten instellingen) is een onderschatting van de financiëlewerkelijkheid, wordt beschouwd als vluchten voor de werkelijkheid en mag simpelwegniet van de Raad van State. Opting-in kan een oplossing bieden, zeker nu investeerderslange termijn zekerheden zoeken; huurwoningen voldoen hieraan.

Zoals Prof. dr. Peter van Gool in zijn beschouwing aangeeft zijn er ook nog anderemogelijkheden, zoals onder meer een beursgang en het afstoten van (markt)woningportefeuilles aan beleggers. In tegenstelling tot bijvoorbeeld een beursgang, zietFHL in het huidige tijdsgewricht betere mogelijkheden en draagvlak bij een geleidelijkeintroductie van private aandeelhouders.

5. Opting-in onderneming

Op basis van de resultaten van de uitgevoerde pilot-verkenningen, heeft adviesbureauNADC in nauwe samenwerking met FHL-initiatiefnemer Rob van der Leij, vervolgstappengezet voor de concretisering van het opting-in bedrijfsmodel in een concretebedrijfssituatie.

In het onderzoek wordt opting-in omschreven als het introduceren van privateaandeelhouders bij een op continuïteit en rendement gebaseerde onderneming in hetbeheer van sociale en markthuurwoningen, met blijvende investeringsruimte voor deuitvoering van maatschappelijke taakopvattingen.

De verkenningen zijn besproken met enkele financiers uit binnen- en buitenland; delaatste hebben met name beoordeeld onder welke condities zij bereid en in staat zoudenzijn als aandeelhouder toe te treden in een nieuwe opting-in onderneming metrendementseisen waarin corporaties een minderheidsaandeel vertegenwoordigen enzeggenschap en governance volgens bedrijfsprincipes wordt georganiseerd en waarinruimte blijft voor het realiseren van maatschappelijk rendement.

Enkele contouren van een opting-in onderneming:Profiel: het lijkt raadzaam om meerdere zowel nationale als internationale investeerdersaan te trekken uit oogpunt van risicospreiding, toepasbaarheid en draagvlakverwervingbinnen de sector en kunnen aantrekken van verschillende soorten kapitaal: kort,middellang en lang. Ook is het wenselijk als private investeerders uit de regio kunnenworden aangetrokken. Dit vergroot de betrokkenheid bij de uitvoering van demaatschappelijke taakopvattingen.Omvang van onderneming: binnen de onderneming, zal bij aanvang eenwoningportefeuille tenminste 30.000 en bij voorkeur meer woningen moeten bevatten.Dit teneinde financiële schaalvoordelen, mede door een efficiënte bedrijfsvoering tekunnen bereiken.Huurtoeslagverhuringen: de nieuwe onderneming zal bij de start een proportioneelaandeel van de huurtoeslagverhuringen van de deelnemende corporaties moetenbevatten. Hiermee loopt zij vooruit op het kabinetsvoornemen om de corporatiesectoraan te slaan voor een bijdrage in de bekostiging van de huurtoeslag. Dit onderdeelvereist een experimentenstatus. Het betekent dat de uit te keren huurtoeslag niet meerdoor de rijksoverheid wordt bekostigd, maar eenmalig wordt verrekend via een discountin de aankoopprijs van de onderneming. Deze woningen blijven bereikbaar voor dedoelgroep.Fasering: een overgang naar de nieuwe onderneming in twee tranches lijkt raadzaam,waarbij de corporatie in de eerste tranche tenminste 51% van het bedrijf splitst. Bijgebleken succes, na afloop van de experimentenstatus, gaat het resterend deel van de

8

woningcorporatie ook over. Daarnaast is het verstandig om in latere fasen ook anderecorporaties in dezelfde regionale woningmarkt te laten aansluiten volgens het zogehetenaanhaak- of oliedruppelmodel.Kernactiviteit: de onderneming richt zich alleen op woningbeheer; omwille van hetpermanent aansluiting kunnen vinden bij veranderende vraag- en aanbodverhoudingenop de lokale en regionale woningmarkt en het financieel gezond blijven, hoort daar ookperiodieke aankoop en verkoop van woningen bij. Projectontwikkeling van nieuwbouwwordt uitbesteed aan gekwalificeerde derden. Omwille van helderheid adviseert de Raadom maatschappelijk vastgoed te verbijzonderen in een aparte entiteit en geen onderdeelte laten zijn van de eerste tranche van de bedrijfssplitsing.Kostenbeheersing: voor regulier bouwtechnisch beheer van de woning wordt eenmarktnormering gehanteerd, die recht doet aan het in stand houden van de bouw- enwoontechnische kwaliteit van de totale voorraad. Voor maatschappelijk beheer wordtuitgegaan van een vast bedrag per woning.

Tot slot is er de ontwikkeling van de duurzame relatie tussen de opting-in ondernemingmet private investeerders als meerderheidsaandeelhouders en –bij aantoonbaar succesna afloop van de experimentenstatus- de ‘achterblijvende’ corporatiestichting (zondervastgoed, zonder personeel). Deze inrichting van deze relatie bepaalt uiteindelijk inbelangrijke mate het succes van het opting-in bedrijfsmodel. Binnen de scope van ditadvies geven wij de eerste contouren van een mogelijke uitwerking hiervan.De opting-in onderneming stuurt op rendement. Het bestuur wordt benoemd door deaandeelhouders, bestaande uit private investeerders en de deelnemendewoningcorporatie(s). De –veelal- stichtingen kunnen in de loop der tijd vanhoedanigheid wijzigen; van woningbedrijven tot ‘rentmeesters’; met het rendement ophet eigen vermogen (verkregen uit verkoop van het bedrijf) kunnen lokaal verankerdemaatschappelijke projecten worden bekostigd. Het bestuur van deze stichting kanworden benoemd vanuit verschillende lokale en regionale stakeholders.In alle situatie is het van belang dat het vermogen aan de stichting blijft toevallen.

6. Experimentenstatus

De opting-in onderneming kan in belangrijke mate worden voorbereid binnen de huidigewet- en regelgeving. Naar verwachting zal dit op enkele onderdelen niet lukken.Bijvoorbeeld de juridische eigendomsoverdracht van woningen naar een ondernemingwaar toegelaten instellingen een minderheidsaandeel hebben. En het eenmalig ‘bruteren’van huurtoeslagverhuringen. Voor deze en andere onderdelen is het noodzakelijk eenexperimentenstatus aan te vragen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. FHL laathet aan de minister waar dit experiment juridisch kan worden ondergebracht en doet desuggestie voor het opnemen van een experimentenartikel in de Herzieningswettoegelaten instellingen volkshuisvesting.

Enkele criteria waaraan de experimentenaanvraag zou moeten voldoen:Op de eerste plaats zouden –uiteindelijk- meerdere corporaties aan een experimentmoeten deelnemen; dit voorkomt exclusiviteit en er kan worden geleerd van denoodzakelijke schaalgrootte; conditie vanuit private kapitaalverschaffers.

Op de tweede plaats moeten bij voorkeur verschillende woningmarktgebieden gelijktijdigin beschouwing worden genomen: groei, consolidatie en krimp.

Op de derde plaats krijgt het experiment meerwaarde en realiteitszin als een ofmeerdere (ook buitenlandse) kapitaalverschaffers worden uitgenodigd, omdat deze ookspecifieke expertise van marktwerking in de sociale huursector meebrengen.

9

Op de vierde plaats is het verstandig op voorhand een exit in te bouwen voor departiculiere aandeelhouder: corporaties kunnen gedurende een bepaalde periode dewoningen terugnemen tegen een vooraf overeengekomen waarderingsmethode; de wijzevan financiering, zal ook vooraf in het experiment geregeld worden.

FHL zal bij de voorbereidingen van de opting-in onderneming en de specifiekeexperimentenaanvraag gevraagd en ongevraagd haar adviezen blijven geven. Daarnaastzal FHL adviseren in het selectieproces van private aandeelhouders en het uiteindelijkeondernemingsplan.

10

7. Verwijzingen

i FHL is een door de Van der Leij Groep (www.vdleij.nl) in het vierde kwartaal van 2009ondernomen initiatief, waarbij de rol slechts initiërend en faciliterend van aard is. Op basis van dedaartoe ten grondslag liggende notitie “Woningcorporaties gefaseerd op eigen benen” (december2009) nemen ongeveer 40 personen deel in een daartoe opgericht Forum. De deelnemers in ditForum hebben internationale expertise op het gebied van huisvesting, openbaar bestuur, financiëleinstellingen, wetenschap, institutionele beleggers, politiek en beursgenoteerde ondernemingen. Eris onderzoek verricht naar het aandeel sociale woningbouw in de verschillende landen van Europain relatie tot het inkomen per hoofd van de bevolking. Dit is vastgelegd in de notitie “Nederlandsevolkshuisvesting in Europees perspectief” (maart 2010). Onder auspiciën van de Raad vanDeskundigen van FHL, is door adviesbureau NADC (www.nadcnl.com) een bedrijfsmodel inontwikkeling genomen en op hoofdlijnen toegepast bij enkele woningcorporaties en eenontwikkelend belegger in verschillende min en meer gespannen woningmarktgebieden (augustus2010). Tevens is een vergelijking opgesteld met een private equity woningfonds in Duitsland.

ii Althans onvergelijkbaar met de voorstellen zoals in 2005 gedaan door toenmalig Minister vanVROM, mevrouw S. Dekker.

iii De Raad van Deskundigen bestaat uit: W. Bodewes (Voorzitter Raad van Bestuur Amvest) , E.Brinkman (Voorzitter Bouwend Nederland), R. van der Leij (Voorzitter Bestuur Van Der Leij Groep),H. Meijdam (Voorzitter VROM-Raad), R. Platschorre (Vrm. Voorzitter NVTB), J. Streppel (Vrm. CFOAegon) en P. Vermeulen (Vrm. Voorzitter Raad van Bestuur Bank Nederlandse Gemeenten).

iv De pilot-verkenningen zijn uitgevoerd in de periode april-augustus 2010. Omwille van deanonimiteit zijn de rapporten alleen aan de individuele deelnemers ter beschikking gesteld. DeRaad heeft gebruik gemaakt van een samenvatting van het onderzoek.

v Beschouwing over plan Forum for Housing and Living (FHL) voor herijking van hetcorporatiebestel. Prof.dr. P. Van Gool FRICS, 24 januari 2011.